三湘印象：2020年年度审计报告2021-04-26
审计报告
天职业字[2021]16565 号
三湘印象股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了后附的三湘印象股份有限公司（以下简称“贵公司”、“公司”或“三湘印象”）
财务报表，包括 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司
利润表、合并及母公司现金流量表和合并及母公司股东权益变动表,以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
贵公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取
的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
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关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
[一]销售收入确认
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计（三十一）”及“六、合并财务报表主要项目注
释（三十六）”。
（一）房地产销售收入确认
2020 年 度 三 湘 印 象 实 现 房 地 产 销 售 收 入 针对房地产销售收入确认的事项，我们实施的
4,588,853,824.00 元 ， 占 2020 度 营 业 收 入 的 审计程序包括但不限于：
93.85%，三湘印象房地产销售收入确认政策为：1） 1、我们评估并测试与房地产销售相关的内部控
签订房屋销售合同和预售合同；2）房产竣工并验 制的设计及执行有效性；
收合格；3）与购买方按约履行了标志房屋交付的 2、检查三湘印象主要房产买卖合同条款，评价
相关手续，或发生了房屋销售合同约定的公司已向 三湘印象房地产销售收入确认政策是否符合企
购买方交付房屋的情形，公司不再对该房产实施继 业会计准则要求；
续管理权和实际控制权；4）相关收入已经取得或 3、检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条
取得了购买方按房屋销售合同约定交付房产的付 件的支持性文件包括但不限于：房产竣工及验
款证明，即房产重要风险和报酬已转移给购买方。 收报告、已备案的房屋销售合同、业主签字确
由于房地产销售收入对三湘印象利润贡献的重要 认的交房通知书等，以评价是否满足三湘印象
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细 房地产销售收入确认政策；
小错误汇总起来可能对三湘印象的利润产生重大 4、对于房地产开发项目中本年确认的房产销售
影响，因此我们将房地产销售收入确认确定为三湘 收入，选取样本，将其单方平均售价与从公开
印象 2020 年度关键审计事项。 信息获取的单方售价相比较；
5、检查资产负债表日前后的账簿记录、销售发
票存根联、交房通知书、退房记录等支持性文
件，以评价收入是否存在跨期现象。
（二）文化演艺制作收入确认
2020 年 度 三 湘 印 象 实 现 文 化 演 艺 收 入 针对文化演艺制作收入的确认事项，我们实施
158,625,971.62 元，占营业收入的 3.24%。文化演 的审计程序包括但不限于：
艺收入主要来源于文化演艺制作收入。文化演艺制 1、了解和评价与文化演艺制作收入确认相关的
作收入按制作合同、协议约定内容及条款，交付对 关键内部控制的设计和运行有效性；
应成果，并取得对方书面确认依据后，在相关的经 2、评价三湘印象文化演艺制作收入确认政策是
济利益很可能流入时确认制作收入的实现。 否符合企业会计准则要求；
由于文化演艺制作业务在实际执行中涉及多项环 3、检查合同约定不同阶段完成的工作成果及可
节，使得收入可能被确认于不正确的会计期间，我 以证明各阶段工作成果完成的支持性文件包括
们将文化演艺制作 收入的确认确 定为三湘印象 但不限于：工作成果确认单、公示试演试运营
2020 年度关键审计事项。 资料或其他相关文件等，以评价是否满足三湘
印象文化演艺制作收入确认政策；
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4、访谈项目公司或项目合作方，了解项目
进展及合同履约进度，以评价项目进展及合
同履约进度是否与三湘印象管理层（以下简
称“管理层”）提供的支持性文件相一致；
5、就管理层提供的与文化演艺项目相关的
支持性文件、主要合同条款、工作成果、交
易金额向客户进行函证。
[二]持有待售资产的分类和计量
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计（十八）”及请参阅财务报表附注“六、
合并财务报表主要项目注释（八）”。
2020 年 10 月 30 日，公司与交易对手签订《关于 针对持有待售资产的分类和计量，我们实施
维康金杖（上海）文化传媒有限公司百分之十六 的审计程序包括但不限于：
（16%）股权的股权回购协议》，公司于协议生效 1、了解并测试上市公司投资内控的设计及
日将维康金杖（上海）文化传媒有限公司（以下 运行有效性；
简称“维康金杖”）16%股权划分为持有待售资产。 2、了解公司退出维康金杖投资的商业实质，
截至 2020 年 12 月 31 日，三湘印象持有待售资 判断其商业合理性；
产期末账面价值为 280,284,489.93 元，其中期 3、评价管理层于 2020 年 1-10 月期间对维
末余额为 280,284,489.93 元，本期未计提减值 康金杖股权权益法核算的合理性；
准备。管理层在初始计量和在资产负债表日后续 4、检查了与交易对手签订的相关协议，并
计量持有待售资产时，如果其账面价值高于公允 就协议条款向交易对手函证；
价值减去出售费用后的净额，应当将账面价值减 5、与管理层和治理层就持有待售资产的分
记至公允价值减去出售费用后的净额。 类和计量进行了讨论；
由于管理层在持有待售资产初始计量和后续计 6、获取维康金杖于 2020 年 12 月 31 日的估
量时均需要运用大量会计估计和判断。因此将持 值报告，并聘请估值专家进行复核，复核管
有待售资产的分类和计量确定为三湘印象 2020 理层对维康金仗股权后续计量的合理性；
年度关键审计事项。 7、我们关注并考虑三湘印象期后事项对持
有待售资产在资产负债表日后续计量的影
响。
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[三]商誉减值测试
请参阅财务报表附注“六、合并财务报表主要项目注释（十五）”。
截至 2020 年 12 月 31 日，三湘印象合并财务报表 针对商誉减值测试事项，我们实施的审计程序
中商誉账面价值为 251,625,449.60 元，其中商誉 包括但不限于：
期末原值为 1,405,672,642.74 元，本期未计提商 1、我们了解并测试了与商誉减值相关内部控
誉减值准备。管理层每年需要对商誉进行减值测 制的设计和运行有效性；
试，因管理层进行商誉减值测试评估过程复杂，需 2、复核现金流量预测水平和所采用折现率的
要高度的判断，管理层参考其聘任的外部评估师编 合理性；评价由管理层聘请的外部评估机构的
制的估值报告确定的评估结果作为商誉减值测试 独立性、客观性、胜任能力和资质；
重要依据。评估结果依据管理层所编制的相关资产 3、通过将收入增长假设、永续增长率和成本
组未来现金流量预测折现得出。未来现金流量折现 上涨等关键输入值与过往业绩、管理层预算和
的编制涉及对运用预测参数的重大判断和估计，主 预测及行业报告进行比较，将折现率与同行业
要包括：详细预测期收入增长假设及后续预测期永 类似企业的折现率进行比较，审慎评价编制折
续增长率、毛利率、折现率等。以上参数的选取均 现现金流预测中采用的关键假设、风险调整折
存在固有不确定性且可能受到管理层偏好的影响。 现率及判断；
由于商誉金额对三湘印象的重要性，且商誉减值测 4、获取管理层的关键假设敏感性分析，包括
试过程涉及管理层高度判断，我们将商誉减值测试 折现现金流预测运用的收入增长假设和风险
确定为三湘印象 2020 年度关键审计事项。 调整折现率，评价关键假设变动对管理层在其
减值评估发表的结论造成的影响，以及是否存
在管理层偏好的任何迹象；
5、了解公司对资产组或资产组组合划分的依
据并评价其合理性，并关注公司将商誉分摊至
资产组或资产组组合进行减值测试的过程；
6、我们测试了未来现金流量净现值的计算是
否准确；了解公司对商誉具体减值测试的过
程，并关注可收回金额计算依据的合理性；
7、我们关注并考虑三湘印象期后事项对商誉
减值测试的影响。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括 2020 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报
表和我们的审计报告。
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我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结
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论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结
论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经
营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（6）就贵公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
[以下无正文]
中国注册会计师
（项目合伙人）：
中国北京
二○二一年四月二十二日
中国注册会计师：
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