北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
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证券代码：000882 证券简称：华联股份 公告编号：2010-012
北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经京都天华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人赵国清、主管会计工作负责人牛晓华及会计机构负责人(会计主管人员)崔燕萍声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 华联股份
股票代码 000882
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 北京市通州区永乐经济技术开发区永开路1 号
注册地址的邮政编码 101105
办公地址 北京市西城区阜外大街1 号四川大厦东塔五层
办公地址的邮政编码 100037
公司国际互联网网址 www.beijing-hualian.com
电子信箱 zgs_zhengquan@beijing-hualian.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 牛晓华 周剑军
联系地址 北京市西城区阜外大街1 号四川大厦东塔五层北京市西城区阜外大街1 号四川大厦东塔五层
电话 010-88337937 010-88337937
传真 010-88337937 010-88337937
电子信箱 zgs_zhengquan@beijing-hualian.com zgs_zhengquan@beijing-hualian.com
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
2
2009 年 2008 年
本年比上年增减
（％） 2007 年
营业总收入 429,288,555.47 371,522,760.30 15.55% 1,338,169,601.94
利润总额 125,315,930.48 56,583,967.55 121.47% 49,417,793.10
归属于上市公司股东的净利润 74,935,548.16 50,214,289.53 49.23% 25,585,774.92
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
益的净利润
15,330,736.47 16,206,825.76 -5.41% 22,458,264.69
经营活动产生的现金流量净额 13,060,116.68 -64,753,206.43 120.17% 58,324,388.65
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增
减（％） 2007 年末
总资产 2,644,618,625.14 855,203,773.49 209.24% 1,136,503,230.15
归属于上市公司股东的所有者权益 1,792,389,412.15 637,419,635.87 181.19% 587,219,923.75
股本 493,850,501.00 249,200,000.00 98.17% 249,200,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2009 年 2008 年
本年比上年增减
（％） 2007 年
基本每股收益（元/股） 0.2017 0.2015 0.10% 0.1027
稀释每股收益（元/股） 0.2017 0.2015 0.10% 0.1027
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 0.0413 0.065 -36.46% 0.0901
加权平均净资产收益率（%） 6.35% 8.21% -1.86% 4.45%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.86% 2.54% -1.68% 3.82%
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） 0.03 -0.26 111.54% 0.23
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末
增减（％） 2007 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） 3.63 2.56 41.80% 2.36
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 119,844,478.14
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
6,255,712.01
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -11,783,405.28
所得税影响额 -54,711,973.18
合计 59,604,811.69
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
3
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金
转股
其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 92,549,100 37.14%244,650,501 -92,542,275152,108,226 244,657,326 49.54%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 92,549,100 37.14%244,650,501 -92,542,275152,108,226 244,657,326 49.54%
其中：境内非国有法人持股 92,540,000 37.13%244,650,501 -92,540,000152,110,501 244,650,501 49.54%
境内自然人持股 9,100 0.00% -2,275 -2,275 6,825 0.00%
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
5、高管股份
二、无限售条件股份 156,650,900 62.86% 92,542,275 92,542,275 249,193,175 50.46%
1、人民币普通股 156,650,900 62.86% 92,542,275 92,542,275 249,193,175 50.46%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 249,200,000 100.00%244,650,501 0244,650,501 493,850,501 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数 限售原因 解除限售日期
北京华联集团投资控股有限公司 24,288,842 24,288,842 244,650,501 244,650,501 因非公开发行，
限售三年 2009 年7 月24 日
北京中商华通科贸有限公司 40,195,808 40,195,808 0 0 股改承诺 2009年7 月24 日
北京世纪国光科贸有限公司 28,055,350 28,055,350 0 0 股改承诺 2009年7 月24 日
马婕 5,460 1,365 0 4,095 董事、监事、高
管人员持股 2009 年1 月1 日
李翠芳 3,640 910 0 2,730 董事、监事、高
管人员持股 2009 年1 月1 日
合计 92,549,100 92,542,275 244,650,501 244,657,326 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 31,336
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结
的股份数量北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
4
北京华联集团投资控股有限公司 境内非国有法人59.50% 293,859,343 244,650,501 75,000,000
北京中商华通科贸有限公司 境内非国有法人11.69% 57,724,234 0 50,185,808
北京世纪国光科贸有限公司 境内非国有法人6.78% 33,490,069 0 28,197,350
北京天宇祥越投资咨询有限公司 境内非国有法人0.33% 1,645,614 0 0
陈刚 境内自然人 0.23% 1,156,897 0 0
张国良 境内自然人 0.23% 1,136,000 0 0
张荣 境内自然人 0.14% 704,579 0 0
陈锦元 境内自然人 0.11% 557,599 0 0
高永红 境内自然人 0.10% 517,200 0 0
李应花 境内自然人 0.10% 505,706 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
北京华联集团投资控股有限公司 49,208,842 人民币普通股
北京中商华通科贸有限公司 57,724,234 人民币普通股
北京世纪国光科贸有限公司 33,490,069 人民币普通股
北京天宇祥越投资咨询有限公司 1,645,614 人民币普通股
陈刚 1,156,897 人民币普通股
张国良 1,136,000 人民币普通股
张荣 704,579 人民币普通股
陈锦元 557,599 人民币普通股
高永红 517,200 人民币普通股
李应花 505,706 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 1、公司有限售条件法人股东之间不存在关联关系；2、公司未知其他无
限售条件股东之间是否存在关联关系。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
√ 适用 □ 不适用
新控股股东名称 北京华联集团投资控股有限公司
新控股股东变更日期 2009年06 月18 日
新控股股东变更情况刊登日期 2009 年06 月18 日
新控股股东变更情况刊登媒体 中国证券报、上海证券报、证券时报
新实际控制人名称 国务院国资委
新实际控制人变更日期 2009年06 月18 日
新实际控制人变更情况刊登日期 2009 年06 月18 日
新实际控制人变更情况刊登媒体 中国证券报、上海证券报、证券时报
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
北京华联集团投资控股有限公司，持有本公司244，650，501 法人股，占本公司总股本59.5%。北京华联集团投资控股有限
公司成立于1993 年12 月18 日，注册资本为80000 万元经营范围：投资管理、投资咨询；技术开发、技术咨询、技术服务、
技术转让等。海南民族科技投资有限公司持有该公司30%股权。中商企业集团公司持有海南民族科技投资有限公司58%股权。北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
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国务院国资持有中商企业集团公司100%股权。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期年初持股数年末持股数
变动
原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
赵国清 董事长 男 56 2007 年05 月22 日2010 年05 月21 日0 0 18.00 否
牛晓华
董事、董秘、
总经理 男 38 2008 年08 月01 日2010 年05 月21 日0 0 18.00 否
李翠芳 董事 女 44 2007 年05 月22 日2010 年05 月21 日3,640 3,640 0.00 是
高峰 董事 男 56 2009 年09 月14 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 是
张力争 董事 男 51 2009 年09 月14 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 是
郭丽荣 董事 女 41 2009 年09 月14 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 是
魏本华 独立董事 男 62 2008 年06 月20 日2010 年05 月21 日0 0 10.00 否
王文彦 独立董事 男 61 2008 年06 月20 日2010 年05 月21 日0 0 10.00 否
陈永宏 独立董事 男 47 2008 年08 月20 日2010 年05 月21 日0 0 10.00 否
李瑶 监事 女 45 2007 年05 月22 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 是
周晓刚 监事 男 44 2007 年05 月22 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 否
周剑军 董事 男 37 2008 年05 月21 日2010 年05 月21 日0 0 0.00 否
卢雪梅 财务总监 女 44 2007 年05 月22 日2010 年04 月26 日364 364 18.00 否
陈潜 副总经理 男 55 2008 年04 月29 日2010 年05 月21 日0 0 21.60 否
朱长军 副总经理 男 37 2009 年06 月14 日2010 年05 月21 日0 0 20.40 否
合计 - - - - - 4,004 4,004 - 126.00 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
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□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数
现场出席次
数
以通讯方式参
加会议次数
委托出席次
数 缺席次数
是否连续两次未
亲自出席会议
赵国清 董事长 8 8 0 0 0 否
牛晓华 董事 8 8 0 0 0 否
李翠芳 董事 8 8 0 0 0 否
魏本华 独立董事 8 8 0 0 0 否
王文彦 独立董事 8 8 0 0 0 否
陈永宏 独立董事 8 7 0 1 0 否
张力争 董事 1 1 0 0 0 否
高峰 董事 1 1 0 0 0 否
郭丽荣 董事 1 1 0 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
公司董事不存在连续两次未亲自出席董事会会议的情况。
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 8
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 0
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、报告期内公司经营情况的回顾
（1）报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司实施了重大资产重组工作，公司以非公开发行股份方式收购了华联集团下属5 家拥有购物中心物业的子
公司100%股权，公司资产规模、店铺数量得以迅速扩大。
公司在转型完成后，明确了新的发展战略，公司将致力于购物中心开发与经营管理，通过自建、租赁、受托管理三种途
径获得店铺资源，力争经过5 年的时间成为社区购物中心的领导者。公司目前以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购
物中心。对于国内经济较发达的大中型城市，公司在资金、管理有保障的前提下将逐步进行拓展。
主要财务指标及变动情况
单位：元
项 目 期末数 期初数 增减幅(%)
货币资金 389,284,974.57 170,477,673.55 128.35
预付款项 14,486,738.17 1,221,732.41 1,085.75
其他应收款 3,590,820.02 727,608.62 393.51
可供出售金融资产 320,852,633.97 0.00 -
长期股权投资 270,262,159.40 483,030,943.29 -44.05
投资性房地产 648,889,054.01 148,362,118.06 337.37北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
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在建工程 463,650,129.43 0.00 -
无形资产 217,645,600.93 0.00 -
商誉 213,109,381.79 5,502,382.88 3,773.04
长期待摊费用 66,402,077.39 25,486,813.81 160.54
递延所得税资产 1,831,920.66 1,195,952.36 53.18
应付账款 177,204,893.24 62,515,098.28 183.46
应付职工薪酬 3,862,598.41 2,351,656.15 64.25
应交税费 53,611,193.82 4,390,414.37 1,121.10
其他应付款 81,311,682.64 19,105,876.72 325.58
长期借款 290,000,000.00 0.00 -
递延所得税负债 150,240,760.38 4,945,097.28 2,938.18
股本 493,850,501.00 249,200,000.00 98.17
资本公积 1,038,474,067.97 203,090,340.85 411.34
未分配利润 216,449,658.13 147,170,808.62 47.07
本报告期 上年同期 增减幅(%)
营业收入 429,288,555.47 371,522,760.30 15.55
营业税金及附加 10,968,990.04 5,229,394.83 109.76
销售费用 76,953,027.98 58,477,166.79 31.60
管理费用 29,489,788.54 23,552,907.16 25.21
资产减值损失 1,901,895.79 853,446.51 122.85
投资收益 151,062,176.67 32,579,661.03 363.67
营业外收入 1,363,213.25 38,349,199.90 -96.45
营业外支出 13,229,590.42 348,197.79 3,699.45
所得税费用 50,385,982.16 6,369,678.02 691.03
变动分析：
报告期内，公司实施了重大资产重组，公司以非公开发行股份方式收购了华联集团下属五家子公司100%股权，相关资
产价值82,936.52 万元，发行股份数量244,650,501 股，公司股本由24,920 万股变更为49,385.05 万股。上述五家公司报告期内
有3 家开业。鉴于此，报告期内，公司的资产结构、收入、费用和利润构成与上年同期发生了重大变化，影响科目涉及投资
性房地产、无形资产、在建工程、长期待摊费用、股本、商誉、营业收入、销售费用、管理费用等。
报告期内，公司减持华联综超股份，使得报告期末的货币资金、应缴税费和投资收益等大幅增加。
其他主要科目变动原因：
A. 应收账款期末净额1,451.24 万元，较期初增加100%，主要是本期商业物业应收租金增加所致。
B. 预付款项期末余额1,448.67 万元，较期初增加1,326.50 万元，主要是公司计划新开门店，预付房租所致。
C. 其他应收款期末净额359.08 万元，较期初增加286.32 万元，主要是支付的的押金、保证金增加所致。
D. 长期股权投资期末净值27,026.22 万元，较期初减少44.05%，主要是期对华联综超长期股权投资持有意图发生变
化，减持了华联综超股份，并将所持华联综超股份的长期股权投资重分类为可供出售金融资产所致。
E. 长期待摊费用期末余额6,640.21 万元，主要是本期向华联综超购买上地店、回龙观店、沈阳昌鑫店装修资产所致。
F. 长期借款本期增加2.9 亿元，主要是公司获得银行贷款1 亿元、公司的全资子公司信联顺通获得华联财务委托贷款
1.9 亿元所致。
（2）主营业务的范围及经营状况
公司目前的主营业务为购物中心的运营管理和销售百货。
公司主要供应商、客户情况：
报告期内，公司向前五名供应商采购总额为8081.17 万元，占同类型比例的45.6%。公司供应商采购全部来自于成都百
货店业务，公司目前的主营业务购物中心运营管理无供应商采购事项；公司客户主要为购物中心内的租户，报告期内，公司
向前五名客户收取的租金为3657.94 万元，占营业收入的8.52%。
（3）报告期公司资产和费用构成情况北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
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单位：元
项目 期未数 期初数 占总资产比
例(%)
增减幅(%)
货币资金 389,284,974.57 170,477,673.55 14.72 128.35
预付款项 14,486,738.17 1,221,732.41 0.55 1,085.75
其他应收款 3,590,820.02 727,608.62 0.14 393.51
可供出售金融资产 320,852,633.97 0.00 12.13 -
长期股权投资 270,262,159.40 483,030,943.29 10.22 -44.05
投资性房地产 648,889,054.01 148,362,118.06 24.54 337.37
在建工程 463,650,129.43 0.00 17.53 -
无形资产 217,645,600.93 0.00 8.23 -
商誉 213,109,381.79 5,502,382.88 8.06 3,773.04
长期待摊费用 66,402,077.39 25,486,813.81 2.51 160.54
递延所得税资产 1,831,920.66 1,195,952.36 0.07 53.18
应付账款 177,204,893.24 62,515,098.28 6.70 183.46
应付职工薪酬 3,862,598.41 2,351,656.15 0.15 64.25
应交税费 53,611,193.82 4,390,414.37 2.03 1,121.10
其他应付款 81,311,682.64 19,105,876.72 3.07 325.58
长期借款 290,000,000.00 0.00 10.97 -
递延所得税负债 150,240,760.38 4,945,097.28 5.68 2,938.18
股本 493,850,501.00 249,200,000.00 18.67 98.17
注：报告期内，公司因实施了重大资产重组、减持华联综超股份及收购华联综超经营性资产原因，导致公司货币资金、
投资性房地产、无形资产、在建工程、长期待摊费用、应交税费、股本、商誉等均大幅增加。详见本节（1）部分。
本报告期 上年同期 增减幅(%)
销售费用 76,953,027.98 58,477,166.79 31.60
管理费用 29,489,788.54 23,552,907.16 25.21
所得税费用 50,385,982.16 6,369,678.02 691.03
注：报告期内，因公司门店增加，导致相应的销售费用和管理费用增加较多；
报告期内，公司减持华联综超股份，导致所得税费用大幅增加。
公司报告期内仅有可供出售的金融资产采取公允价值计量，计量方法为期末最后一个交易日公司股票交易价格为计量基
础。
（4）报告期公司现金流量的构成情况
单位：元
项目 报告期 上年同期
经营活动产生的现金流量净额 13,060,116.68 -64,753,206.43
投资活动产生的现金流量净额 8,163,966.38 -162,642,446.70
筹资活动产生的现金流量净额 197,583,217.96 -17,437,160.87
经营活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期随着开业门店数量增加导致收入大幅增加所致。
投资活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期内减持华联综超股份收到现金所致。
筹资活动产生的现金流量净额同比大幅增加是因为报告期内借款增加所致。
（5）公司主要子公司及参股公司的经营情况及业绩分析
单位：万元
子公司名称 主营业务注册资本总资产 净资产 净利润北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
9
北京华联（大连）综合超市有限公司 商业管理6,000 9,654.19 9,577.20 245.48
青海华联综合超市有限公司 商业管理5,000 10,582.25 10,364.56 432.81
北京华联商业管理有限公司 商业管理32,700 35,221.74 33,176.01 908.94
江苏紫金华联综合超市有限公司 商业管理6,888 6,583.15 5,829.55 486.43
无锡奥盛通达商业管理有限公司 商业管理8,720 8,779.98 8,731.35 145.40
合肥信联顺通商业管理有限公司 商业管理6,339 33,176.52 6,293.31 -40.10
合肥达兴源商业管理有限公司 商业管理3,000 15,151.94 2,981.47 -18.51
华联财务有限责任公司 吸收存款50,000 344,295.65 64,935.72 5,100.83
2、对公司未来发展的展望
（1）公司所处行业的发展趋势及公司面临的市场竞争格局
随着公司重大资产重组的实施及发展战略的确立，公司的主业已变更为购物中心的运营和管理，并已初具规模优势和一
定的竞争力。
购物中心是集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的综合性商业建筑体，是零售管理与商业地产相结合的运营模式。其收入来
源为出租的租金收入及向租户收取的管理费。随着生活节奏的加快、汽车的普及、节约土地资源的要求，使得购物中心已成
为各种零售店铺、休闲娱乐、餐饮等品牌商的首选经营场所。
购物中心具备观念和技术的先进性、开发过程的整体性、地点的便利性、景观的一致性、商品组合和功能的多样性、营
销策略的灵活性等特点，具有更大的体量、更强的集客能力和更新更科学的运营方式，这决定了未来购物中心将占据零售业
态的主导地位。
购物中心分为社区购物中心（Community Shopping Center）、市区购物中心（Regional Shopping Center）和城郊购物中心
（Super-regional Shopping Center）。其中社区型购物中心因其具备更深入社区、抗风险能力强、更适应国内消费习惯等特点
逐步占据中国购物中心主导地位，也是公司的发展重点。
随着现代商业的发展进入一个专业化分工的阶段，商业设施的建设和经营越来越倾向于分别由地产商和零售商来专业化
发展。购物中心运营商能提供多种商业业态和服务业态商业经营的组织模式，使在购物中心里的商业服务业能够在功能和形
式上同业差异、异业互补，这就使得传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变成相对而言的理性的与差异化的竞争。
整体上看，中国购物中心业态尚处在发展期，即使是在经济发达的城市也远未达到饱和状态，而随着二三线城市的城市
化进程加快和消费升级，给中国购物中心发展带来广阔的前景，因此，针对当前形势，购物中心运营商如能利用自身资金和
管理能力优势，抢占优秀店铺资源，努力提升规模和盈利能力，将会获得迅速发展壮大的时机，从而树立自身的行业地位。
（2）公司发展战略、竞争优势及2010年度经营计划
①公司发展战略
公司将致力于社区购物中心的开发与经营管理，通过自建、租赁、受托管理三种途径获得店铺资源，力争经过5年的时间
成为社区购物中心的领导者。公司以北京地区为主要发展区域，大力发展社区购物中心。对合肥、南京等零售业务较发达的
地区，公司在资金、管理有保障的前提下将进一步拓展。
②公司发展购物中心的竞争优势
公司目前主营业务已从经营百货店转型为购物中心的建设和经营管理，公司选择了最具竞争力的社区型购物中心为主要
发展方向，并已具备较为明显的竞争优势。
A. 零售行业背景
国内从事商业地产行业的大多为地产商，购物中心经营并非主业，其对零售行业的认知程度和客户资源都有欠缺。而公
司长期从事百货店的经营与管理，有着丰富的零售行业的经营经验和客户资源。
B. 店铺资源
公司以自建、租赁和受托管理三种方式获得购物中心经营场所，并按公司设计规划组织施工和运营。受托管理是公司快
速扩张店铺，提高盈利能力的一个重要合作形式。而目前国内购物中心运营商的店铺来源大都是采取自建或购买取得。公司
目前已与中国远洋集团达成购物中心管理意向，并已签定了北京北四环购物中心的管理协议。
C. 多样化的租户资源及战略管理资源
此前公司长期从事零售业经营，与肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA 咖啡等优质租户建立了长期合作关系，这
为公司经营购物中心提供了较为稳定的租户资源；同时，这些租户较强的集客能力也对带动公司所经营的购物中心客流产生
积极影响。公司经过多年经验积累，公司在购物中心的建设、运营和管理方面取得了长足的进步。
D. 经营定位为社区型购物中心
社区购物中心具备持续性消费的先天优势，适应了居民享受型消费的客观需求，在便利性、商品定位和消费者服务上具
备明显优势，随着中心区商业逐渐饱和，社区型购物中心将占据主导地位并成为未来中国未来购物中心发展重点。同时，社北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
10
区型购物中心因自身特点，受金融危机冲击较小，抗风险能力也较强。公司经营定位为社区型购物中心，努力寻找优质商圈，
开发项目定位为面积在5 万平米左右、辐射商圈5 公里范围、周边居住区较为密集的商业地产项目。
E. 管理资源
a、制度建设
随着公司经验积累，目前已形成较为完备的购物中心开发的流程，从选址、规划、设计、招租到运营等工作程序均有严
格的规章制度做保证。公司目前已建立《企划手册》、《招租手册》、《管理手册》和《门店运营手册》等一系列制度。
b、质量控制体系
公司在工程项目开发管理、租户质量动态跟踪评价以及物业增值服务与经营管理上都有明确的质量控制体系，确保工程
质量、租户服务及各项增值服务得以顺畅实施。
③2010 年度经营计划
第一、 进一步加快新店建设，尽快提高公司规模和盈利水平；
第二、 引进投资人，共同寻找购物中心项目资源，完善先期开发工作，以提高优秀项目的储备数量；
第三、 聘任请国外专业化管理团队，为公司提供咨询服务，努力提高公司专业化管理水平，降低经营成本。
第四、 采取多种渠道，加强融资力度，为公司快速扩张提供资金保障；
第五、 加强现有物业的租赁管理，通过优化租户结构，提高租户质量和集客能力；
第六、 努力控制各项费用和成本；
第七、 建设和完善公司信息系统；
第八、 加强制度完善和业务培训工作，确保开店和运营的规范性。
（3）资金需求、使用计划及资金来源情况
公司目前处于快速扩张期，筹建项目较多，公司将根据储备项目和开业进度确定资金需求，拟订资金使用计划。公司利
用自有资金、银行借款、资本市场融资等方式保障公司扩张所需资金。
（4）风险因素分析
第一，宏观政策风险。
国家对宏观经济的调控可能给商业地产业的发展带来风险。公司将及时跟踪国家宏观政策的变化，及时制定新的发展计
划，并通过自身多年积累的零售业经验，规避政策变化给公司带来的负面影响。
第二、经济形势不稳定导致购买力下降的风险
全球金融危机尚未完全结束，经济尚处于恢复期，消费者的购买意愿尚未真正恢复。购物中心未来可能面临招租困难、
租金收入下降和资产贬值的风险。公司选择受经济形势冲击较小的社区型购物中心为发展重点，不断提高规模和管理能力，
抢占优质商圈，快速展店，提高自身竞争力。
第三、行业竞争风险
随着各地市场上新建购物中心的不断开业，各购物中心之间的竞争可能加剧，从而有可能引起五家公司购物中心出租率
下降而导致租金收入降低的风险。公司将利用自身多年积累的零售业经验，通过业种的优化配置，提高所持物业的聚客能力，
吸引客流，提高经营者的收入，从而保证公司租金水平。
第四、财务风险
发展商业地产业务需要大量的资金，公司未来建设新项目时，将面临融资需求问题，这给公司带来一定的财务风险。
公司将根据实际需要，谨慎制定扩张计划和资金安排，通过银行借款、股权融资等多种手段融资；同时，公司不断加强
购物中心租户管理、物业管理和营销管理，促进现有物业增值，以提高租金收入和盈利能力，为公司未来发展提供资金保障。
第五、技术风险
公司刚刚转型为商业地产业务，将面临缺乏人才和经营技术的风险。公司将加大制度建设培训力度，并根据需要引入专业管
理公司或专门技术人才，保障门店建设和运营的规范化运作。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
营业收入比上
年增减（%）
营业成本比上
年增减（%）
毛利率比上年增
减（%）
商业零售 31,370.19 26,856.05 14.39% -3.11% -3.13% 0.02%
租赁及物业管理 7,740.82 4,713.52 39.11% 290.95% 369.95% -10.23%北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
11
合计 39,111.00 31,569.57 19.28% 13.84% 9.90% 2.90%
主营业务分产品情况
无 0.00 0.00 0.00%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
华北 4,158.67 0.00%
东北 1,238.70 37.63%
西北 1,199.12 11.03%
华东 1,144.33 0.00%
西南 31,370.19 -3.11%
合计 39,111.01 13.84%
6.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 期初金额
本期公允价值
变动损益
计入权益的累计
公允价值变动
本期计提的
减值 期末金额
金融资产：
其中：1.以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产 0.00 109,223,216.03 320,852,633.97
金融资产小计 0.00 109,223,216.03 320,852,633.97
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 0.00 109,223,216.03 320,852,633.97
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 82,936.52 本年度投入募集资金总额 82,936.52
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 82,936.52
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资
金承诺
投资总
额
调整后
投资总
额
截至期
末承诺
投入金
额(1)
本年度
投入金
额
截至期
末累计
投入金
额(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
截至期
末投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到预
定可使用状
态日期
本年度实
现的效益
是否
达到
预计
效益
项目
可行
性是
否发
生重
大变北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
12
差额(3)
＝(2)-(1)
化
北京华联商业管理有
限公司 否 35,549.
64
35,549.
64
35,549.
64
35,549.
64
35,549.
64 0.00 100.00
%
2009 年06 月
15 日
908.94 是 否
江苏紫金华联综合超
市有限公司 否 16,971.
29
16,971.
29
16,971.
29
16,971.
29
16,971.
29 0.00 100.00
%
2009 年06 月
15 日
486.43 是 否
无锡奥盛通达商业管
理有限公司 否 10,393.
03
10,393.
03
10,393.
03
10,393.
03
10,393.
03 0.00 100.00
%
2009 年06 月
15 日
145.40 是 否
合肥信联顺通商业管
理有限公司 否 12,182.
81
12,182.
81
12,182.
81
12,182.
81
12,182.
81 0.00 100.00
%
2009 年06 月
15 日
-40.10 否 否
合肥达兴源商业管理
有限公司 否 7,839.7
5
7,839.7
5
7,839.7
5
7,839.7
5
7,839.7
5 0.00 100.00
%
2009 年06 月
15 日
0.00 是 否
合计 - 82,936.
52
82,936.
52
82,936.
52
82,936.
52
82,936.
52 0.00 - - 1,500.67 - -
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因
（分具体项目）
1.合肥信联顺通建设的购物中心原计划于2009 年7 月开业，2009 年盈利预测净利润318.38 万元，实
际盈利-40.10 万元。因合肥信联顺通购物中心所在主干道长江西路正在进行大规模的市政道路建设，
导致合肥信联顺通购物中心工程进度被迫推迟。经与当地政府部门沟通，预计购物中心将于2010 年下
半年开业。
2.合肥达兴源建设的购物中心原计划于2010 年开业，未编制2009 年盈利预测。因2009 年国庆期间施
工管制、市政水电未能按时到位等因素影响，推迟了施工进度，预计购物中心将于2011 年完工并开业。
项目可行性发生重大
变化的情况说明 无
募集资金投资项目实
施地点变更情况 无
募集资金投资项目实
施方式调整情况 无
募集资金投资项目先
期投入及置换情况 无
用闲置募集资金暂时
补充流动资金情况 无
项目实施出现募集资
金结余的金额及原因 无
尚未使用的募集资金
用途及去向 无
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他
情况
无
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
合肥信联顺通店建安工程 24,125.71 未开业 0
合肥达兴源店建安工程 8,290.92 未开业 0
北京广安门店装修改造 2,471.70 已开业 731.27
北京通州武夷店装修改造 6,092.99 未开业 0北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
13
北京回龙观店装修改造 1,667.07 未开业 0
北京南四环店装修改造 3,716.61 未开业 0
合计 46,365.00 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经京都天华会计师事务所有限公司审计，2009 年度公司实现净利润74,929,948.32 元，按10%计提法定盈余公积金5,656,698.65
元，2009 年可供股东分配的利润总额为216,449,658.13 元。
2009 年度公司利润分配预案为：以2009 年末总股本493,850,501 股为基数，每10 股派发现金红利1.5 元（含税），合计派发
现金74,077,575.15 元，剩余未分配利润结转下年度。
2009 年公司资本公积金转增股本预案：公司不进行资本公积金转增股本。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度 现金分红金额（含税）
分红年度合并报表中归
属于上市公司股东的净
利润
占合并报表中归属于上
市公司股东的净利润的
比率
年度可分配利润
2008 年 0.00 50,214,289.53 0.00% 147,170,808.62
2007 年 0.00 25,585,774.92 0.00% 97,950,151.95
2006 年 0.00 23,477,297.92 0.00% 76,354,056.87
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 0.00%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
交易
对方
或最
终控
制方
被收购或置入
资产 购买日
交易价
格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
（适用于非同
一控制下的企
业合并）
本年初至本年
末为公司贡献
的净利润（适用
于同一控制下
的企业合并）
是否为
关联交
易
定价原则
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
与交易
对方的
关联关
系（适用
关联交
易情形）
华联
综超
上地、回龙观、
沈阳昌鑫三家
门店的非超市
经营性资产
2009 年07
月10 日
5,795.55 -2,133.03 -2,133.03 是
以北京中企华资产评
估有限责任公司出具
的“中企华评报字
（2009）第158 号”
评估报告列示的标的
资产评估价值为准。
是 是
同一控
制人北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
14
华联
集团
华联集团下属
的华联商业、紫
金华联、奥盛通
达、信联顺通、
达兴源五家购
物中心类子公
司100%股权
2009 年06
月30 日
82,936.5
2 1,379.40 1,540.77 是
以北京中企华资产评
估有限责任公司出具
的“中企华评报字
（2008）第1489 号”
评估报告列示的标的
资产评估价值为准。
是 是
公司控
股股东
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
经过重大资产重组和收购关联方资产，公司购物中心门店数量迅速增加，资产规模和收入水平都显著提高，这对公司加强主
业，提升专业化管理水平，提高盈利能力有着积极地促进作用。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称
发生日期（协议签署
日） 担保金额担保类型 担保期
是否履行完
毕 是否为关联方担保（是或否）
山西华联 2009年04 月28 日 5,000.00 信用担保 1年 否 是
山西华联 2009年12 月30 日 7,000.00 信用担保 1年 否 是
华联集团 2009年09 月01 日 3,600.00 信用担保 1年 否 是
华联集团 2009年03 月09 日 10,000.00 信用担保 1年 否 是
华联综超 2009年11 月02 日 70,000.00 信用担保 6年 否 是
华联集团 2009年02 月11 日 20,000.00 抵押担保 1年 否 是
华联集团 2009年05 月07 日 11,000.00 抵押担保 1年 否 是
华联集团 2009年02 月02 日 12,000.00 抵押担保 1年 否 是
华联商贸 2009年11 月19 日 7,200.00 抵押担保 1年 否 是
华联集团 2008年12 月29 日 18,300.00 抵押担保 12年 否 是
华联集团 2009年09 月09 日 19,000.00 抵押担保 12年 否 是
报告期内担保发生额合计 183,100.00
报告期末担保余额合计（A） 183,100.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0.00
公司担保总额（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 183,100.00
担保总额占公司净资产的比例 102.15%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 183,100.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 0.00
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 183,100.00北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
15
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额 占同类交易金额的比例交易金额 占同类交易金额的比例
华联综超 3,170.20 40.95% 0.00 0.00%
合计 3,170.20 40.95% 0.00 0.00%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额3,170.20 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
1）2006 年公司股权分置改革时，有关股东所作出的承诺事项：华联股份全体非流通股股东承诺遵守相关法律、法规和规章的
规定，履行法定承诺义务；华联股份的全体非流通股股东承诺，其所持有的非流通股份自获得上市流通权之日起，至少在十
二个月内不上市交易；在上述期限届满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占华联股份的股份总数
的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十。
承诺履行情况：报告期内，公司相关股东严格履行了在股权分置改革时所做出的各项承诺，相关股份目前已全部解除限售。
2）重大资产重组承诺事项
（1）华联集团关于避免与华联股份同业竞争承诺的履行情况
华联集团出具《关于避免与北京华联商厦股份有限公司同业竞争的承诺函》，承诺作为公司股东的期间保证其自身及附属公司
不会以任何形式直接或间接投资、参与、从事及/或经营任何与公司主营业务相竞争的业务。
（2）华联集团关于规范与华联股份关联交易承诺的履行情况
华联集团出具了《相关关联交易安排的承诺函》，承诺将尽量减少并规范与华联股份的关联交易。对于无法避免或者有合理原
因而发生的关联交易，将在遵循公允、公平、公开的原则下通过依法签订关联交易协议加以严格规范，并按照有关法律、法
规和上市规则等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，不损害公司及全体股东的利益。
（3）华联集团关于与华联股份“五分开”承诺的履行情况
华联集团已经签署了《保证北京华联商厦股份有限公司独立性的承诺函》，华联集团确认，在本次重组完成后，华联集团及关
联方在人员、机构、资产、财务和业务方面与公司均保持独立。
（4）华联集团关于承担办理相关房产证费用承诺的履行情况
华联集团承诺，将负责协助合肥信联公司最终取得《房屋所有权证》，协助合肥达兴源公司取得《建设工程规划许可证》、《建
筑工程施工许可证》及《房屋所有权证》，并承担取得上述权属证明的有关费用。
（5）华联集团关于江苏公司债务剥离兜底承诺的履行情况
华联集团承诺，对于华联集团与江苏公司之间签署的《资产及债务买卖合同》中约定转移的7,731,069.47 元债务，在本次非公北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
16
开发行股份购买资产实施完成后，凡未向江苏公司出具债务转移同意函的债权人若向江苏公司主张权利，华联集团核实后将
直接给付，承担由此产生的全部民事责任与相关费用，并放弃向江苏公司追索的权利。
（6）华联集团关于对五家公司连续三年进行减值测试承诺的履行情况
为保护公司及中小股权利益，华联集团承诺于重组完成后三年内每年年末对五家公司的投资性房产和土地使用权价值做出减
值测试，如果发生减值，则华联集团予以现金补偿。
（7）华联集团关于保证不干涉下属两家上市公司关联交易承诺的履行情况
本次重组完成后，华联集团将同时成为公司和华联综超的实际控股股东，华联股份和华联综超之间存在一定的关联交易。华
联集团承诺将不干预华联股份和华联综超之间的关联交易等经营活动，促使公司和华联综超各自保持独立性。
（8）华联集团关于北京姚家园项目承诺的履行情况
在公司前次重组中，华联集团曾承诺在“北京姚家园项目”项目公司取得国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股
份。目前该项目尚未取得国有土地使用权证，华联集团在本次重组中承诺在“北京姚家园项目”之项目公司取得国有土地使
用证后，将项目公司优先转让给华联股份。
（9）华联集团关于股份限售的承诺
华联集团承诺，自新增股份上市日（即2009 年7 月15 日）起36 个月内，华联集团不转让所拥有权益的股份。
上述承诺履行情况：截至报告期末，华联集团及相关承诺人严格履行了并将继续履行上述承诺，不存在违背上述承诺的行为。
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺
公司全体
非流通股
股东
遵守相关法律、法规和规章的规定，履行法定承诺义务
报告期内，公司相关股
东严格履行了在股权分
置改革时所做出的各项
承诺，相关股份目前已
全部解除限售。
股份限售承诺 华联集团 详见重大资产重组所作承诺 正在履行。
收购报告书或
权益变动报告
书中所作承诺
无 无 无
重大资产重组
时所作承诺 华联集团
（1）华联集团关于避免与华联股份同业竞争承诺的履行情况
华联集团出具《关于避免与北京华联商厦股份有限公司同业竞争的承诺
函》，承诺作为公司股东的期间保证其自身及附属公司不会以任何形式直
接或间接投资、参与、从事及/或经营任何与公司主营业务相竞争的业务。
（2）华联集团关于规范与华联股份关联交易承诺的履行情况
华联集团出具了《相关关联交易安排的承诺函》，承诺将尽量减少并规范
与华联股份的关联交易。对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交
易，将在遵循公允、公平、公开的原则下通过依法签订关联交易协议加以
严格规范，并按照有关法律、法规和上市规则等有关规定履行信息披露义
务和办理有关报批程序，不损害公司及全体股东的利益。
（3）华联集团关于与华联股份“五分开”承诺的履行情况
华联集团已经签署了《保证北京华联商厦股份有限公司独立性的承诺函》，
华联集团确认，在本次重组完成后，华联集团及关联方在人员、机构、资
产、财务和业务方面与公司均保持独立。
（4）华联集团关于承担办理相关房产证费用承诺的履行情况
华联集团承诺，将负责协助合肥信联公司最终取得《房屋所有权证》，协
助合肥达兴源公司取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》
及《房屋所有权证》，并承担取得上述权属证明的有关费用。
（5）华联集团关于江苏公司债务剥离兜底承诺的履行情况
华联集团承诺，对于华联集团与江苏公司之间签署的《资产及债务买卖合
同》中约定转移的7,731,069.47 元债务，在本次非公开发行股份购买资产
实施完成后，凡未向江苏公司出具债务转移同意函的债权人若向江苏公司
主张权利，华联集团核实后将直接给付，承担由此产生的全部民事责任与
相关费用，并放弃向江苏公司追索的权利。
（6）华联集团关于对五家公司连续三年进行减值测试承诺的履行情况
截至报告期末，华联集
团及相关承诺人严格履
行了并将继续履行上述
承诺，不存在违背上述
承诺的行为。北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
17
为保护公司及中小股权利益，华联集团承诺于重组完成后三年内每年年末
对五家公司的投资性房产和土地使用权价值做出减值测试，如果发生减
值，则华联集团予以现金补偿。
（7）华联集团关于保证不干涉下属两家上市公司关联交易承诺的履行情
况
本次重组完成后，华联集团将同时成为公司和华联综超的实际控股股东，
华联股份和华联综超之间存在一定的关联交易。华联集团承诺将不干预华
联股份和华联综超之间的关联交易等经营活动，促使公司和华联综超各自
保持独立性。
（8）华联集团关于北京姚家园项目承诺的履行情况
在公司前次重组中，华联集团曾承诺在“北京姚家园项目”项目公司取得
国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股份。目前该项目尚未取
得国有土地使用权证，华联集团在本次重组中承诺在“北京姚家园项目”
之项目公司取得国有土地使用证后，将项目公司优先转让给华联股份。
（9）华联集团关于股份限售的承诺
华联集团承诺，自新增股份上市日（即2009 年7 月15 日）起36 个月内，
华联集团不转让所拥有权益的股份。
发行时所作承
诺 无 无 无
其他承诺（含追
加承诺） 无 无 无
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
证券代码 证券简称 初始投资金额
占该公司股
权比例 期末账面值 报告期损益
报告期所有
者权益变动
会计核算科
目 股份来源
600361 华联综超 19,491,691.29 6.92% 320,852,633.97 60,777,527.59 6,828,804.51 可供出售金
融资产 购入
合计 19,491,691.29 - 320,852,633.97 60,777,527.59 6,828,804.51 - -
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
所持对象名
称 初始投资金额 持有数量
占该公司
股权比例
期末账面值 报告期损益
报告期所有者
权益变动
会计核算
科目
股份
来源
华联财务有
限责任公司
190,281,089.09 185,000,000 37.00% 2,402,621,159.40 51,008,264.99 18,932,258.05 长期股权
投资 购买北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
18
合计 190,281,089.09 185,000,000 - 2,402,621,159.40 51,008,264.99 18,932,258.05 - -
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 186,525,992.36
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 77,302,776.33
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 109,223,216.03
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额 59,200.00 412,010.15
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的份额产生的
所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 426,587.56
小计 59,200.00 -14,577.41
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 109,282,416.03 -14,577.41
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
1、监事会召开会议情况
公司监事会于2009 年4 月27 日召开四届七次监事会，会议审议通过了《公司2008 年度监事会工作报告》、《公司2008 年年
度报告》以及《公司2008 年度内部控制自我评估报告》。
决议公告刊登在2009 年4 月28 日的《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网上。
公司监事会于2009 年4 月28 日召开四届八次监事会，会议审核通过了《公司2009 年一季度报告》。
公司监事会于2009 年8 月27 日召开四届九次监事会，会议审核通过了《2009 年半年度报告》。
公司监事会于2009 年10 月28 日召开四届十次监事会，会议审核通过了《2009 年三季度报告》。
2、监事会对以下事项发表独立意见：
公司监事列席了公司2009 年度的各次董事会及股东大会，认真参与讨论相关决议，并提出具体意见。同时，根据相关规定，北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
19
公司监事对公司的日常经营活动及财务情况进行了监督和检查。并发表独立意见如下：
1）公司依法运作情况：公司在经营管理过程中，严格按照《公司法》、《证券法》及其他有关法律法规和《公司章程》规范运
作，决策程序合法，并建立了完善的内部控制制度；公司董事、高级管理人员在执行公司职务时，勤勉尽责，无违反法律、
法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2）检查公司财务的情况：公司监事会对公司财务状况进行了必要的检查和了解，监事会认为，公司资产状况良好，京都天华
会计师事务所出具的审计报告，真实、客观地反映了公司的财务状况和经营成果。
3）2009 年度公司以非公开发行股份方式购买了华联集团持有的5 家商业地产类公司100%股权，相关事项已经中国证监会核
准，资产过户手续已办理完成，新增股份已在中国登记结算有限责任公司办理完成登记手续，并在深证证券交易所上市。
4）公司收购、出售资产交易价格合理，未发现内幕交易，未发现损害公司及股东权益的行为，未造成公司资产流失。
5）公司发生的关联交易符合公平原则，未损害公司利益。
§9 财务报告
9.1 审计意见
是否审计 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 京都天华审字（2010）第0758 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 北京华联商厦股份有限公司全体股东
引言段
我们审计了后附的北京华联商厦股份有限公司（以下简称 华联股份）财务报表，包括2009 年12
月31 日的合并及公司资产负债表，2009 年度的合并及公司利润表、现金流量表、股东权益变动
表和财务报表附注。
管理层对财务报表的责任
段
按照企业会计准则的规定编制财务报表是华联股份管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错
报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
注册会计师责任段
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段
我们认为，华联股份财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了华
联股份2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 京都天华会计师事务所有限公司
审计机构地址 中国?北京_
审计报告日期 2010年04 月27 日
注册会计师姓名
童登书、吕中明
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：北京华联商厦股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位：北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
20
元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 389,284,974.57 369,787,909.52 170,477,673.55 164,925,948.73
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 14,512,373.04 8,143,581.87
预付款项 14,486,738.17 14,456,112.24 1,221,732.41 1,167,408.50
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 3,590,820.02 23,514,956.97 727,608.62 727,608.62
买入返售金融资产
存货 6,223,919.81 6,223,919.81 5,895,050.23 5,895,050.23
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,433,449.57 6,433,449.57 7,416,754.38 7,416,754.38
流动资产合计 434,532,275.18 428,559,929.98 185,738,819.19 180,132,770.46
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 320,852,633.97 320,852,633.97
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 270,262,159.40 1,454,069,153.38 483,030,943.29 693,128,943.29
投资性房地产 648,889,054.01 148,362,118.06
固定资产 7,443,392.38 4,938,154.83 5,886,743.90 1,997,961.35
在建工程 463,650,129.43 114,766,805.45
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 217,645,600.93
开发支出
商誉 213,109,381.79 5,502,382.88
长期待摊费用 66,402,077.39 66,402,077.39 25,486,813.81 25,486,813.81
递延所得税资产 1,831,920.66 1,587,877.18 1,195,952.36 1,195,952.36
其他非流动资产
非流动资产合计 2,210,086,349.96 1,962,616,702.20 669,464,954.30 721,809,670.81北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
21
资产总计 2,644,618,625.14 2,391,176,632.18 855,203,773.49 901,942,441.27
流动负债：
短期借款 90,000,000.00 90,000,000.00 117,000,000.00 117,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 177,204,893.24 116,848,333.81 62,515,098.28 62,515,098.28
预收款项 3,731,259.34 3,290,357.95 5,286,294.32 5,286,294.32
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 3,862,598.41 3,856,451.97 2,351,656.15 2,351,656.15
应交税费 53,611,193.82 44,728,448.27 4,390,414.37 1,369,299.90
应付利息 272,425.00 272,425.00 189,700.50 189,700.50
应付股利
其他应付款 81,311,682.64 187,931,598.68 19,105,876.72 81,685,156.00
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 409,994,052.45 446,927,615.68 210,839,040.34 270,397,205.15
非流动负债：
长期借款 290,000,000.00 100,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 150,240,760.38 76,102,565.72 4,945,097.28
其他非流动负债
非流动负债合计 440,240,760.38 176,102,565.72 4,945,097.28
负债合计 850,234,812.83 623,030,181.40 215,784,137.62 270,397,205.15
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 493,850,501.00 493,850,501.00 249,200,000.00 249,200,000.00
资本公积 1,038,474,067.97 1,038,474,067.97 203,090,340.85 203,090,340.85
减：库存股
专项储备
盈余公积 43,615,185.05 43,615,185.05 37,958,486.40 37,958,486.40
一般风险准备
未分配利润 216,449,658.13 192,206,696.76 147,170,808.62 141,296,408.87北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
22
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计1,792,389,412.15 1,768,146,450.78 637,419,635.87 631,545,236.12
少数股东权益 1,994,400.16 2,000,000.00
所有者权益合计 1,794,383,812.31 1,768,146,450.78 639,419,635.87 631,545,236.12
负债和所有者权益总计 2,644,618,625.14 2,391,176,632.18 855,203,773.49 901,942,441.27
9.2.2 利润表
编制单位：北京华联商厦股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 429,288,555.47 378,975,914.91 371,522,760.30 351,722,760.30
其中：营业收入 429,288,555.47 371,522,760.30
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 443,168,424.49 416,640,285.79 385,519,455.89 373,455,175.15
其中：营业成本 315,706,964.54 299,089,714.56 287,276,443.50 277,246,541.11
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 10,968,990.04 5,646,654.72 5,229,394.83 3,301,846.73
销售费用 76,953,027.98 73,938,267.28 58,477,166.79 58,358,718.70
管理费用 29,489,788.54 28,215,626.14 23,552,907.16 23,552,907.16
财务费用 8,147,757.60 8,182,323.83 10,130,097.10 10,141,714.94
资产减值损失 1,901,895.79 1,567,699.26 853,446.51 853,446.51
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 151,062,176.67 151,062,176.67 32,579,661.03 -1,823,900.11
其中：对联营企业和合营企业的投资收益151,062,176.67 151,062,176.67 28,583,761.88 28,583,761.88
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 137,182,307.65 113,397,805.79 18,582,965.44 -23,556,314.96
加：营业外收入 1,363,213.25 629,701.91 38,349,199.90 38,250,235.93
减：营业外支出 13,229,590.42 13,229,387.24 348,197.79 315,963.54
其中：非流动资产处置损失 10,661,238.28 10,661,238.28 223,465.84 205,736.30
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 125,315,930.48 100,798,120.46 56,583,967.55 14,377,957.43
减：所得税费用 50,385,982.16 44,231,133.92 6,369,678.02 4,441,628.79
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 74,929,948.32 56,566,986.54 50,214,289.53 9,936,328.64
归属于母公司所有者的净利润 74,935,548.16 56,566,986.54 50,214,289.53 9,936,328.64
少数股东损益 -5,599.84北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
23
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2017 0.2015
（二）稀释每股收益 0.2017 0.2015
七、其他综合收益 109,282,416.03 109,282,416.03 -14,577.41 395,843.80
八、综合收益总额 184,212,364.35 165,849,402.57 50,199,712.12 10,332,172.44
归属于母公司所有者的综合收益总额 184,217,964.19 165,849,402.57 50,199,712.12 10,332,172.44
归属于少数股东的综合收益总额 -5,599.84
9.2.3 现金流量表
编制单位：北京华联商厦股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 476,617,427.16 445,738,095.29 429,938,791.04 410,138,791.04
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 46,122,663.38 99,754,157.06 25,744,827.08 39,594,513.48
经营活动现金流入小计 522,740,090.54 545,492,252.35 455,683,618.12 449,733,304.52
购买商品、接受劳务支付的现金 346,414,844.82 346,414,844.82 308,805,195.44 308,805,195.44
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 22,415,537.69 22,012,609.08 14,140,937.61 14,140,937.61
支付的各项税费 20,796,560.30 13,622,072.70 15,000,901.36 9,720,111.55
支付其他与经营活动有关的现金 120,053,031.05 142,043,501.40 182,489,790.14 182,368,991.17
经营活动现金流出小计 509,679,973.86 524,093,028.00 520,436,824.55 515,035,235.77
经营活动产生的现金流量净额 13,060,116.68 21,399,224.35 -64,753,206.43 -65,301,931.25
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 251,976,455.50 251,976,455.50
取得投资收益收到的现金 6,496,992.10 6,496,992.10
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 10,635.14 4,002.50 3,000.00北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
24
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 45,701,133.30 70,055,452.27
收到其他与投资活动有关的现金 5,130,172.47
投资活动现金流入小计 263,614,255.21 258,477,450.10 45,704,133.30 70,055,452.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金225,450,288.83 107,485,431.62 1,248,580.00 1,248,580.00
投资支付的现金 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 3,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 207,098,000.00 207,098,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 255,450,288.83 137,485,431.62 208,346,580.00 211,346,580.00
投资活动产生的现金流量净额 8,163,966.38 120,992,018.48 -162,642,446.70 -141,291,127.73
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 2,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,000,000.00
取得借款收到的现金 330,000,000.00 190,000,000.00 117,000,000.00 117,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 330,000,000.00 190,000,000.00 119,000,000.00 117,000,000.00
偿还债务支付的现金 117,000,000.00 117,000,000.00 127,000,000.00 127,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 11,416,782.04 6,529,282.04 9,437,160.87 9,437,160.87
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 4,000,000.00 4,000,000.00
筹资活动现金流出小计 132,416,782.04 127,529,282.04 136,437,160.87 136,437,160.87
筹资活动产生的现金流量净额 197,583,217.96 62,470,717.96 -17,437,160.87 -19,437,160.87
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 218,807,301.02 204,861,960.79 -244,832,814.00 -226,030,219.85
加：期初现金及现金等价物余额 170,477,673.55 164,925,948.73 415,310,487.55 390,956,168.58
六、期末现金及现金等价物余额 389,284,974.57 369,787,909.52 170,477,673.55 164,925,948.73北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
25
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：北京华联商厦股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目
股本
资本公
积
减：库存
股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者权
益合计 股本
资本公
积
减：库存
股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
249,200,
000.00
203,090,
340.85
37,958,4
86.40
147,170,
808.62
2,000,00
0.00
639,419,63
5.87
249,200,
000.00
203,104,
918.26
36,964,8
53.54
97,950,1
51.95
587,219,
923.75
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
249,200,
000.00
203,090,
340.85
37,958,4
86.40
147,170,
808.62
2,000,00
0.00
639,419,63
5.87
249,200,
000.00
203,104,
918.26
36,964,8
53.54
97,950,1
51.95
587,219,
923.75
三、本年增减变动金额
244,650,
501.00
835,383,
727.12
5,656,69
8.65
69,278,8
49.51
-5,599.8
4
1,154,964,
176.44
-14,577.
41
993,632.
86
49,220,6
56.67
2,000,00
0.00
52,199,7
12.12
（一）净利润
74,935,5
48.16
-5,599.8
4
74,929,948
.32
50,214,2
89.53
50,214,2
89.53
（二）其他综合收益
109,282,
416.03
109,282,41
6.03
-14,577.
41
-14,577.
41
上述（一）和（二）小计
109,282,
416.03
74,935,5
48.16
-5,599.8
4
184,212,36
4.35
-14,577.
41
50,214,2
89.53
50,199,7
12.12
（三）所有者投入和减少资244,650, 726,101, 970,751,81 2,000,002,000,00北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
26
本 501.00 311.09 2.09 0.00 0.00
1．所有者投入资本
244,650,
501.00
725,058,
492.98
969,708,99
3.98
2,000,00
0.00
2,000,00
0.00
2．股份支付计入所有者权
益的金额
3．其他
1,042,81
8.11
1,042,818.
11
（四）利润分配
5,656,69
8.65
-5,656,6
98.65
993,632.
86
-993,632
.86
1．提取盈余公积
5,656,69
8.65
-5,656,6
98.65
993,632.
86
-993,632
.86
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 493,850, 1,038,47 43,615,1 216,449, 1,994,40 1,794,383,249,200, 203,090, 37,958,4 147,170, 2,000,00639,419,北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
27
501.004,067.97 85.05 658.13 0.16 812.31 000.00 340.85 86.40 808.62 0.00 635.87
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：北京华联商厦股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
项目
股本 资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
股本 资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
一、上年年末余额
249,200,0
00.00
203,090,3
40.85
37,958,48
6.40
141,296,4
08.87
631,545,2
36.12
249,200,0
00.00
202,694,4
97.05
36,964,85
3.54
132,353,7
13.09
621,213,0
63.68
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
249,200,0
00.00
203,090,3
40.85
37,958,48
6.40
141,296,4
08.87
631,545,2
36.12
249,200,0
00.00
202,694,4
97.05
36,964,85
3.54
132,353,7
13.09
621,213,0
63.68
三、本年增减变动金额
244,650,5
01.00
835,383,7
27.12
5,656,698
.65
50,910,28
7.89
1,136,601
,214.66
395,843.8
0
993,632.8
6
8,942,695
.78
10,332,17
2.44
（一）净利润
56,566,98
6.54
56,566,98
6.54
9,936,328
.64
9,936,328
.64
（二）其他综合收益
109,282,4
16.03
109,282,4
16.03
395,843.8
0
395,843.8
0
上述（一）和（二）小计
109,282,4
16.03
56,566,98
6.54
165,849,4
02.57
395,843.8
0
9,936,328
.64
10,332,17
2.44
（三）所有者投入和减少244,650,5 726,101,3 970,751,8北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
28
资本 01.00 11.09 12.09
1．所有者投入资本
244,650,5
01.00
725,058,4
92.98
969,708,9
93.98
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
1,042,818
.11
1,042,818
.11
（四）利润分配
5,656,698
.65
-5,656,69
8.65
993,632.8
6
-993,632.
86
1．提取盈余公积
5,656,698
.65
-5,656,69
8.65
993,632.8
6
-993,632.
86
2．提取一般风险准备
3．对股东的分配
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增股本
2．盈余公积转增股本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
29
四、本期期末余额
493,850,5
01.00
1,038,474
,067.97
43,615,18
5.05
192,206,6
96.76
1,768,146
,450.78
249,200,0
00.00
203,090,3
40.85
37,958,48
6.40
141,296,4
08.87
631,545,2
36.12北京华联商厦股份有限公司2009 年年度报告摘要
30
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
