南宁糖业股份有限公司拟转让其下属
蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权
资产评估报告
中通桂评报字[2013]第 024 号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二〇一三年十月十四日
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 目录
目 录
第一册(声明、摘要、正文及附件，共1册)
声明 ......................................................................................................................... 1
摘 要 ....................................................................................................................... 2
正文
一、委托方、产权持有单位概况 .................................................. 6
二、评估目的 ............................................................................. 7
三、评估对象和评估范围 ............................................................ 8
四、价值类型及其定义 .............................................................. 10
五、评估基准日 ....................................................................... 10
六、评估依据 ........................................................................... 10
七、评估方法 ........................................................................... 12
八、评估程序实施过程和情况 .................................................... 23
九、评估假设 ........................................................................... 24
十、评估结论 ........................................................................... 25
十一、特别事项说明 ................................................................. 26
十二、评估报告使用限制说明 .................................................... 28
十三、评估报告日 .................................................................... 28
附 件 .................................................................................................................... 29
第二册(评估明细表 共 1 册)
第三册(评估说明 共 1 册)
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
三、评估技术说明
四、评估结论及分析
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 声明
注册资产评估师声明
一、本评估报告为注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法
律、法规和资产评估准则的规定，独立开展评估业务，独立进行分析、估算所形成的
专业意见，并对评估结论合理性承担相应的责任。但评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
二、评估对象涉及的资产由委托方和产权持有单位申报并经其签章确认；所提供
资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。且已提请委托方、产权持有
单位及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
注册资产评估师不对评估对象及其所涉及资产的法律权属提供保证。产权持有单
位和相关当事方应对评估对象及其所涉及资产权属的真实性、合法性承担责任。
五、除国家法律、法规另有规定外，本评估报告只能用于评估报告载明的评估目
的和用途，恰当使用评估报告是评估报告使用者的责任。本评估报告只能由评估报告
载明的评估报告使用者使用。资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者
不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
六、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
七、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制。评
估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、评估结论成立的条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、本评估报告的使用有效期自 2013 年 8 月 31 日至 2014 年 8 月 30 日止，只有当
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是南宁糖业股份有限公司(以下简称“南宁糖业”)拟转让其
下属单位南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂(以下简称“蒲庙造纸厂”)的部分资产。
二、评估目的
南宁糖业拟转让下属蒲庙造纸厂的部分资产，中通诚资产评估有限公司受托对该
经济行为所涉及的蒲庙造纸厂的部分资产进行评估，为南宁糖业拟进行资产转让行为
提供价值参考依据。
与本次经济行为相关的国资监管部门经济行为文件为：南宁糖业股份有限公司第
五届董事会2013年第三次临时会议决议《关于拟挂牌出售公司资产的议案》、南宁市
人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲
庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116号)。
三、评估对象和范围
评估对象和评估范围为南宁糖业拟进行资产转让而涉及的蒲庙造纸厂的固定资
产、在建工程、工程物资及土地使用权(不包括货币资金、债权债务、存货、长期股权
投资、投资性房地产、出租给南宁市八鲤建材有限公司的机器设备)。详细评估范围以
蒲庙造纸厂提供的评估申报明细表为准。
经济行为文件的评估范围与本次的评估范围不一致，经济行为文件拟转让的资产
包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，本次的评
估范围不包括存货。
四、价值类型
本项目选择的资产评估价值类型为市场价值。其定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2013 年 8 月 31 日。评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 摘要
要求确定的。
六、评估方法
根据评估目的和评估人员收集到的资料，选择成本法、市场比较法和基准地价系
数修正法进行评估。
七、评估结论及其使用有效期
南宁糖业拟转让蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权在评
估基准日的账面价值为 48,179.39 万元，评估价值为 60,133.93 万元，评估值比账面值
增值 11,954.54 万元，增值率 24.81%。评估结果如下表所示，详细评估结果请见资产评
估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 8 月 31 日
产权持有单位：南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 房屋建筑物 17,207.76 23,183.40 5,975.64 34.73
2 机器设备 27,578.71 31,815.51 4,236.80 15.36
3 在建工程 250.58 246.19 -4.39 -1.75
4 工程物资 13.59 15.21 1.62 11.92
5 无形资产 3,128.75 4,873.62 1,744.87 55.77
6 资产总计 48,179.39 60,133.93 11,954.54 24.81
评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2013 年 8 月 31 日
起，至 2014 年 8 月 30 日止。
八、对评估结论产生影响的特别事项
(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1．南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让
的方式转让蒲庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116 号)同意南宁糖业转
让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，
由于蒲庙造纸厂的存货主要为原材料蔗渣，蔗渣预计在资产转让前会使用完毕，或在
公司内部各厂之间调拨使用，因此南宁糖业不把存货列入本次评估范围。
2．由于委估房屋建筑物部分未办理产权证，给建筑面积的核实和产权的核实带来
一定的困难，房屋建筑物权属的真实性由被评估单位负责，其建筑面积的核实主要是
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 摘要
通过查阅有关财务资料、工程图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行，因
此，会对评估结果产生一定的影响。评估结果是在假设委估房屋建筑物权属合法的前
提下得出，未考虑上述房产将来办理产权证时可能出现的法律障碍对评估价值产生的
影响，也未考虑房屋建筑物办理产权证所需交纳的税费。
3．本次评估结论是在假设委估资产为蒲庙造纸厂合法拥有的前提下得出，未考虑
可能存在的法律障碍对评估结果和资产转让产生的影响，也未扣除可能存在的与委估
资产对应的负债，评估结果不含资产转让、变更等过程应交纳的相关税费。
4．蒲庙造纸厂的部分房产是建在租赁的土地上，评估结果是在假设租赁的土地可
以续签的前提下得出，不能续签，评估结论将产生重大影响，评估报告将随之失效。
5．委估的7宗地，其中南宁国用(2008)第507731号宗地记事上记载证书有效期至
2010年9月2日、南宁国用(2012)第595381号宗地记事上记载证书有效期至2014年4月23
日、南宁国用(2012)第587014号宗地本证书有效期至2013年11月8日，本次评估未考虑
该事项对评估的影响。
6．申报的房屋建筑物中的维修间、糖业仓库、制糖成品仓目前无偿外借给南宁美
恒安兴纸业有限公司。
7．邕国用(1999)字第0105208-2号宗地的部分面积10750平方米出租给南宁美恒安
兴纸业有限公司，租期从2004年7月1日起至2052年6月30日止共50年，每8年续签一次
合同。
8.本次评估的房屋建筑物、构筑物和机器设备有部分零星工程、改造工程和维修工
程评估值为零，经查帐，主要是对部分固定资产进行局部维修的费用、小设备基础、
领用的材料、安装费用等，无法一一对应是哪项实物资产的费用，由于我们在对固定
资产进行评估已考虑，为了不重评资产，故对这部分资产评估值零。
(二)影响资产评估清查的事项
1．由于条件所限，资产清查中，对设备和建筑物主要采用现场勘察手段，未使用
精密仪器对设备和建筑物进行测试和检验。受条件限制，对于部分隐蔽工程及保密生
产工艺流程评估人员无法实际勘察，评估人员的清查措施主要是进行表面观察、询问
相关人员和查看其档案资料为主，因此，可能会对评估结果产生一定的影响。
(三)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
蒲庙造纸厂位于生产区的部分房屋建筑物未办理房产证，其所占用的部分土地，
是南宁糖业向南宁市国土资源局及南宁统一资产管理有限责任公司租赁，其中向南宁
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 摘要
市国土资源局租赁的土地租赁，从 2007 年 6 月 15 日至 2015 年 6 月 15 日止；向南宁统
一资产管理有限责任公司租赁的土地，租赁从 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
止。相关的土地租赁合同约定，如不经出租方书面同意，承租方不能将使用土地出
售、转让、出租、抵押或采取其他任何侵犯租赁场地使用权的行为，故南宁糖业在实
施经济行为之前，应征得土地使用权人即出租方的同意，评估师不承担由此产生法律
责任。
(四)其他事项
1．根据产权持有单位承诺，委估资产不存在抵押、担保、质押等情况，注册资产
评估师虽然履行了核实程序，但无法对其准确性和完整性提供保证。资产评估未考虑
委估资产可能存在的抵押、担保、质押事项对评估结果产生的影响，也未考虑可能因
抵押、担保而应承担的费用和连带责任等可能影响评估结果的任何限制；也未对资产
评估增、减值额作任何纳税准备。委估资产如存在抵押、担保、质押事项，在本经济
行为发生之前，应取得债权人的同意，否则由此产生的法律责任应由产权持有单位负
责。
2．本次设备类资产的评估值是含税价值。
(五)期后事项
根据南宁市邕宁区龙岗新区开发管理委员会《关于蒲庙造纸厂申请调整八鲤工业
集中区部分路网走向的答复(龙管函【2010】6 号)，因规划市政道路的需要，列入本次
评估范围的资产中，将来可能会有部分土地及地上建筑物和设备列入拆迁范围，由于
该拆迁工作目前还在前期准备阶段，故列入拆迁范围的土地使用权面积、地上建筑物
和设备的数量尚未确定。本次评估未考虑将来拆迁确定的补偿价值与本次评估价值存
在的差异，由于拆迁补偿价值与市场价值有较大的差异，提请交易双方应就拆迁补偿
价值与本评估报告出现的差异进行协商解决。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 正文
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属
蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权
资产评估报告
中通桂评报字［2013］第 024 号
南宁糖业股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟进行资产转让所涉
及的南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权
在2013年8月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方和产权持有单位概况
(一)委托方和产权持有单位概况
委托方和产权持有单位均为南宁糖业股份有限公司(以下简称“南宁糖业”)。
1．委托方基本情况
注册地址：南宁市亭洪路 48 号
注册资本：人民币贰亿捌仟陆佰陆拾肆万元
法定代表人：肖凌
企业类型：股份有限公司(上市)
执照注册号：450000000000566(2-1)
经营范围：机制糖、酒精、纸及纸制品、蔗渣浆、复合肥、焦糖色、竹浆的生产
与销售(供分公司使用)，制糖设备的制造、安装及技术服务；出口本企业生产的产品，
进口本企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及零配件(凭批文)；承包
境外制糖行业工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口；对外
派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；纸及纸制品、竹浆的销售；道路普通运输，
厂房及设备租赁(仅供分公司使用)。
南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂(以下简称“蒲庙造纸厂”)是南宁糖业下属的六家
直属厂之一，企业基本情况如下：
注册地址：南宁市邕宁区蒲庙镇
法定代表(负责)人：黄玉梅
企业类型：制造业
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 正文
执照注册号：(分)450109000002049
经营范围：食用酒精(有效期至 2014 年 7 月 10 日)；蔗渣浆、竹浆、文化用纸、复
混肥料(有效期至 2015 年 1 月 18 日)
2．蒲庙造纸厂主要资产及经营状况
蒲庙造纸厂(非独立法人)位于南宁市邕宁区东部工业园内，占地面积约 516 亩，是
南宁糖业股份有限公司下属的六家直属厂之一，拥有员工 982 人，蒲庙造纸厂现有年
产 9.8 万吨漂白蔗渣浆生产线一条、年产 2 万吨酒精的生产线一条。蒲庙造纸厂前身为
邕宁县蒲庙糖厂，1996 年 7 月，蒲庙糖厂与南宁制糖造纸厂等五家糖厂组建成南宁统
一糖业有限责任公司。1997 年初，公司进行一期产业结构调整，开始筹备年产 3.4 万
吨漂白蔗渣浆项目，1999 年 4 月公司改制为股份公司，利用上市募集资金投入约 1.8
亿元进行建设，项目于 2000 年 3 月破土动工，2001 年 3 月 28 日投产成功，蒲庙糖厂
退糖转浆。2001 年 11 月 29 日，南宁糖业股份有限公司第一届董事会第十六次会议审
议决定：将“蒲庙糖厂”更名为“蒲庙造纸厂”，2002 年 1 月 25 日，由邕宁县工商行政管
理局批准，企业名称变更为“南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂”。2003 年，二期漂白
浆项目--扩建至 6.8 万吨漂白浆项目开始动工，共投资 1.28 亿元(其中配股资金 8000 万
元)，2004 年 10 月建成投产。
近年由于行业不景气，蔗渣浆价格低，蒲庙造纸厂处于亏损状态，2011 年亏损
4930.33 万元，2012 年亏损 22190.76 万元，2013 年 1-8 月浆价有所回升，亏损额为
286.60 万元。截至 2013 年 6 月，蒲庙造纸厂总资产 44303 万元(占公司合并报表总资产
的 8.15%)，净资产 2733 万元(占公司归属于母公司的净资产的 2.86%)。
蒲庙造纸厂所处行业为造纸行业，为国家鼓励发展行业，目前企业的生产能力尚
能够满足销售量增长的需要，生产经营正常。
(二)其他评估报告使用者
本评估报告仅委托方以及国家法律法规规定的评估报告使用者使用。除法律法规
规定外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
南宁糖业拟转让下属蒲庙造纸厂的部分资产，中通诚资产评估有限公司受托对该
经济行为所涉及的蒲庙造纸厂的部分资产进行评估，为南宁糖业拟进行资产转让行为
提供价值参考依据。
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 正文
与本次经济行为相关的国资监管部门经济行为文件为：南宁糖业股份有限公司第
五届董事会2013年第三次临时会议决议《关于拟挂牌出售公司资产的议案》、南宁市
人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲
庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116号)。
三、评估对象和评估范围
(一)委托评估对象和评估范围
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围不一致，经济行
为文件拟转让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土
地使用权，本次的评估对象和评估范围不包括存货。
评估对象为蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权
(不包括货币资金、债权债务、存货、长期股权投资、投资性房地产、出租给南宁市八
鲤建材有限公司的机器设备)。评估范围包括蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产(含房屋建
筑物类资产和设备类资产)、在建工程、工程物资和土地使用权。评估范围所涉及的资
产账面价值已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，经审计后的资产账面值具体情
况见下表：
账面价值
序号 科目名称
原值(元) 净值(元)
1 房屋建筑物类 260,706,885.49 172,077,599.54
2 设备类 584,243,003.92 275,787,088.38
3 在建工程 2,505,766.86 2,505,766.86
4 工程物资 135,857.55 135,857.55
5 无形资产-土地使用权 31,287,546.47 31,287,546.47
合计 878,879,060.29 481,793,858.80
详细评估范围以蒲庙造纸厂提供的经审计后的评估申报明细表为准。
(二)委估资产的具体情况
1．房屋建筑物类资产
本次申报评估的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物和构筑物。
房屋建筑物共 137 项，主要有原料车间、除髓间、化浆车间、碱回收车间、发电
间及锅炉间、碱回收蒸发、燃烧工段、热电站锅炉间、半化浆车间、动力车间、新漂
白工段房屋及煤棚及运煤系统等。
构筑物共 154 项，主要有有原料堆场、1-6 #栈桥、百乐克池、厂区道路、挡土墙,
排水沟、围堰工程、废液炉、60 烟囱、浓缩池、曝气池及预沉池等。
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申报评估的房屋建筑物类资产，主要分布在南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路蒲庙造纸
厂生产区，少部份分布在邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡等地。
其中蒲庙造纸厂位于生产区的房屋建筑物部分未办理房产证，部分占用的土地是
向南宁市国土资源局租赁及南宁统一资产管理有限责任公司租赁，其中向南宁市国土
资源局租赁的土地租赁，到 2015 年 6 月 15 日止；向南宁统一资产管理有限责任公司
租赁的土地，租赁从 2013 年 1 月 1 日期 2013 年 12 月 31 日止.。
位于蒲庙造纸厂共有 18 套(项)生产性住房，已办理房产证，除第 010163 号房产证
占的土地使用权是租赁外，其余所占的土地使用权为南宁糖业股份有限公司所有，并
取得土地使用权证。
位于邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡的抽水泵房等建筑物未办理房产证，其所占用的土
地使用权为南宁糖业所有，并取得土地使用权证。
委估的房屋建筑物类资产均能正常使用，维护保养一般。
(2)设备类资产
蒲庙造纸厂纸浆生产线于 2000 年筹建，原设计生产能力为 3 万吨/年，后扩建成
6.8 万吨/年，实际生产能力基本达到设备设计能力，但实际生产量为按订单量生产，实
行三班制生产。本次申报评估的设备类资产概况如下：
①机器设备 9559 台(套)，主要设备有：汽轮发电机组、锅炉、德国曝气机、曝气
头、输送机、变压器、配供电控电设备、起重设备、开包机等。
②车辆 31 辆(台)，主要车辆有：小轿车、客车、货车、叉车、装载机等。
③电子设备 303 台(套)，主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。
蒲庙造纸厂的设备主要购置于 1983 年至 2013 年，分布于蒲庙造纸厂各生产车
间。据现场勘察及向有关技术员了解到，机器设备均处于在用且使用正常状态。车辆
资产主要购置于 2001 年至 2013 年，均在正常使用。电子设备主要购置于 2001 年至
2013 年，分布于公司各部门办公室，均正常在用。
(3)在建工程
在建工程包括土建工程和设备安装工程。
土建工程共二项，主要是零星工程土建工程。
设备安装工程是制浆造纸废水三级处理升级改造项目。
(4)工程物资
工程物资为 6.8 万吨扩建剩下的泵、阀及管道过滤器等。
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南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告 正文
(5)土地使用权
土地使用权共7宗，具体情况如下表：
土地使
序 宗地 宗地位 土地用 宗地面积
土地证号 宗地号 用权类 原始入账(元) 账面价值(元)
号 名称 置 途 (m2)
型
邕国用(1999) 邕宁区
厂区
1 字第 208-2 蒲庙镇 工业 出让 68019.81
宗地1
0105208-2号 八里亭
3,368,970.00 2,436,888.30
邕国用(1999) 邕宁区
厂区
2 字第 216-2 蒲庙镇 工业 出让 14874.81
宗地2
0105216-2号 八里亭
南宁国用
厂区 邕宁区
3 (2008)第 1109007 工业 出让 32173.28 5,902,090.35 5,292,207.68
宗地3 八鲤路
507731号
南宁国用
厂区 邕宁区
4 (2012)第 1109019 工业 出让 6826.51 1,671,583.29 1,624,221.76
宗地4 八鲤路
595381号
南宁国用
厂区 邕宁区
5 (2012)第 1109020 工业 出让 47441.85 9,760,377.92 9,402,497.40
宗地5 八鲤路
587014号
南宁国用 45010910
厂区 邕宁区
6 (2013)第 0001GB0 工业 出让 59538.93 12,566,483.85 12,234,297.61
宗地6 0015 八鲤路
607813号
二级 邕宁县
南宁国用 45010910
供水 蒲庙镇
7 (2013)第 0203GB0 工业 出让 1509.35 308,582.59 297,433.72
池宗 0002 梁村美
603920号
地 梨坡
合计 230,384.54 33,578,088.00 31,287,546.47
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类
型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、市场价值、残余价值等。根据本次评估目
的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次资产评估基准日是2013年8月31日。
评估基准日是委托方根据本次评估目的的具体要求确定的。委托方在确定评估基准
日时考虑的主要因素包括满足经济行为的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评
估范围和准确高效清查资产。
六、评估依据
10
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(一)经济行为依据
1．南宁糖业股份有限公司第五届董事会2013年第三次临时会议决议《关于拟挂牌
出售公司资产的议案》；
2．《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲庙造纸厂部分资产事项的意
见》(南国资批[2013]116号)。
(二)主要法律法规依据
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发〔1992〕36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意见》
(国办发〔2001〕102号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第3号)；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 (国资委产权
〔2006〕274号)；
9．《中华人民共和国土地管理法》。
(三)准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企
〔2004〕20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18号)；
3．《资产评估准则——机器设备》(中评协〔2007〕189号)；
4．《资产评估准则——不动产》(中评协〔2007〕189号)；
5． 《资产评估准则——评估报告》(中评协〔2007〕189号)；
6． 《资产评估准则——评估程序》(中评协〔2007〕189号)；
7．《资产评估准则——无形资产》(中评协〔2008〕217 号)；
8．《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2007〕189号)；
9．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
10．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230
号)。
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(四)权属依据
1．被评估单位提供的国有土地使用证及宗地图复印件；
2．被评估单位提供的房屋所有权证、车辆行驶证复印件；
3．被评估单位提供的部分设备购置合同和发票复印件。
(五)取价依据
1． 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的评估基准日专项审计报告(瑞华专审字
[2013]第91580001号)；
2．国土资发[2006]307号《全国工业用地出让最低价标准》；
3．中国城市地价动态监测网；
4．南宁府发[2008]65号《南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地
价成果的通知》；
5．《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
6．《机电产品报价手册》2013年；
7．国务院国资委评价处对乘用车经济使用年限的规定；
8．《太平洋电脑网》；
9．《中国汽车网》；
10．《评估资讯网》；
11．《中国统计局网》；
12．中国土地市场网；
13．搜房网、 产业网等网站；
14．产权持有单位单位提供的合同及其他有关资料；
15．评估人员调查的有关市场价格资料；
16．中通诚资产评估有限公司资料库资料。
(六)其他参考依据
1．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001；
2．《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
七、评估方法
评估人员根据评估目的、价值类型、委估资产的特点，现场调查获取的评估基础
资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。各分类资产的价值根据
其具体情况选用适当的评估方法得出。各分类资产的评估方法叙及如下：
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1．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类固定资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。采用市场
法的条件是存在一个活跃的交易市场，采用收益法的条件是未来收益及风险能够较准
确地预测与量化。本次评估对象主要为生产性的房屋建筑物、构筑物等，土地为租赁
使用，周边没有足够活跃的类似此类资产的交易市场，也无法准确的预测未来收益及
风险, 则不宜采用市场法和收益法；房屋建筑物中有十套单位住宅房，其所占用的土地
没有土地使用权证，土地的产权情况和分摊情况不清晰，因此也不宜采用市场法和收
益法。由于评估对象建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整，重置成本是
能够比较准确计算的，因此本次评估对房屋建筑物类固定资产采用成本法。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成
本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的一种资产评
估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行用途继续使用。
成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产使用正常，能满足生产工艺的需要，不存在功能性贬
值和经济性贬值，成本法的计算公式简化为：
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本= 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
① 建安工程造价的是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和
机械费用等，通常指土建和安装工程费用。建安工程单位造价由三种方法确定：
A．对于已经取得工程预结算资料的建筑物
采用材料价差调整法重新上机编制估算得出建安工程造价。
B．对于未取得工程结算资料的建筑物
评估人员参考与委估房屋建筑物类似的指标，根据评估基准日工程材料的市场价
格，对委估建筑物工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内
容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、设施情况等)，对所对应的工程造价指
标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价。
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C．对无工程预结算资料，也无法找到与委估房屋建筑物类似指标参考的，采用广
西固定资产投资中建筑安装工程投资价格指数进行调整。
重置成本=经核实后的账面价值×价格指数
②前期及其他费用
前期及其他费用根据产权持有单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定
计取。详细费用见下表:
房屋建筑物前期费用及其他费用表
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、桂
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
价经字【2000】88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.48% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.06% 改办价格【2003】857、
计价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.01% 计委价格[1999]1283 号
估算投资 桂价费字【2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 0.03%
额 【2007】572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.70%
二 其他费用
桂价费【2007】159 号、
6 工程监理费 监理公司 预算造价 0.10%
发改价格[2007]670 号
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.65% 相关文件
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综【2007】54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂财综[2011]13 号
10 防空易地建设费 市人防办 建筑面积 2.4 元/㎡ 桂价费字[2003]462 号
小 计 其他费用= 12.4 元/m2+5.25%
合 计 前期费用及其他费用= 12.4 元/m2+7.95%
注：评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。
构筑物前期费用及其他费用表
执行文件号
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准
或计算依据
一 前期费用
1 可行性研究费 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
2 勘察设计费 勘察设计费 设计院 预算造价 2.48%
3 工程招投标费 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.06%
4 预算编制费 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.01%
5 环境影响评价费 环境影响评价费 环境影响咨询机构 估算投资额 0.03%
小 计 前期费用=按总投资额 2.70%
二 其他费用 其他费用
6 工程监理费 工程监理费 监理公司 预算造价 0.10%
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7 建设单位管理费及其他 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.65%
8 城建配套费 城建配套费 市建设局 总投资 1.50%
9 教育附加费 教育附加费 市教育局 总投资 1.00%
小 计 其他费用= 5.25%
合 计 前期费用及其他费用= 7.95%
注：评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。
③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。设定投资
在建设期内均匀投入。建设期参考项目可行性研究报告的正常建设工期进行确定，按
单利测算。
资金成本的公式为：
资金成本=(建安工程造价＋前期及其他费用)×适用利率×合理工期×1/2
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的工业厂房
合理利润取为 0。
(2)成新率的确定
成新率主要采用年限法和观察法综合确定。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
使用年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。
其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率＝ 100%
已使用年限＋尚可使用年限
②观察法成新率
观察法是评估人员通过现场勘察，根据观察和查阅建筑物历史资料，了解建筑物
的设计水平、建造情况、施工质量、使用状况、磨损程度、维护保养、改造情况和物
理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资
产的功能、使用效率和安全带来的影响，对实体各主要部位进行打分，判断被评估建
筑物的成新率。
③如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭经验
判断，取两者中相对合理的一种。
④房屋建筑物类资产减值准备的评估
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由于房屋建筑物类资产减值准备不具有资产的价值，评估人员在房屋建筑物的评
估中，根据资产的实际情况，已考虑了市场价格因素和资产质量状况的影响，所以房
屋建筑物类资产减值准备评估值为零。
2．设备类资产
评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估基础
资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
经分析，因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力难以
量化，故不适用收益法评估；因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获取足够数
量的具有相似性、可比性的资产销售资料，故不宜采用市场法评估；因委估资产在评
估基准日时继续按原用途使用，且委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对
比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资产价值的耗费是必须
的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用条件，故本次采用成本法
进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术性能
上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不考虑功能
性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式简化为：
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
①进口设备重置成本的确定
直接从国外进口设备的重置成本由进口设备到岸价和国内费用构成，其中进口设
备到岸价是通过查询设备的购买合同总价，再根据设备生产国的价格变动指数和我国
评估基准日汇率，确定按人民币计算的进口设备到岸价(CIF)。国内费用包括进口关
税、增值税、银行手续费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、相应的资金成本
以及应计的前期及其他费用等组成。
根据《关于符合国家鼓励类产业产品技术项目目录》投资大型环保项目可免关税
和增值税，本次评估的项目未达到大型项目，固需缴纳关税和增值税。因此评估公式
为：
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重置成本＝进口设备到岸价(CIF) +关税+增值税+银行手续费＋外贸手续费＋国内
运杂费＋安装调试费+前期及其他费用＋资金成本
A.到岸价(CIF)
进口设备的到岸价一般指设备的离岸价加上海上运费、海运保险费等在内到达我
国港口交货的价格。到岸价的确定：
到岸价=设备合同价格×设备生产国价格变动指数×评估基准日外汇汇率
a．据蒲庙造纸厂和益生公司签订的购货合同可知其设备合同价格。据销售合同规
定，本项评估的进口设备的合同价格为合同设备以集装箱方式运输到中国港口，海上
运费及海上运保费用已含在合同中，由卖方负责。则该价格视同为设备购买时的到岸
价(CIF)。
b．据设备生产国2002年和2013年8月价格变动指数确定评估基准日价格变动指
数；
c．根据中国人民银行公布的评估准日银行外币兑对人民币汇率的中间价确定评估
基准日外汇汇率。
B．银行手续费及外贸手续费
银行手续费取费标准以离岸价为计价基准，按有关规定费率计算。
外贸手续费取费标准以CIF为计价基准，按有关规定费率计算。
C．国内含税运杂费
国内运杂费取费标准以 CIF 为计价基准进行计算。运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离 100～1000 公里 1.5%～3.5%
运输距离 1000～2000 公里 2%～5.5%
运输距离 2000～2800 公里 2.5%～6.5%
运输距离 2800 公里以上 3%～7.5%
含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率
D．安装调试费的确定
设备安装调试费=到岸价×安装调试费率
设备安装费通常包含设备的安装费用、基础费用(含部分大型基础)、距离1.5米管
路及电气控制线路等费用。
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有设备安装合同的首选合同安装费率。
E．前期费用及其他费用
前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计
取。详细费用见下表：
设备评估前期及其他费用表
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
桂价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.48% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.06% 发改办价格[2003]857、
计价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.01% 桂价费［2012］24 号
桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 估算投资额 0.03%
[2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.70%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、
6 工程监理费 监理公司 预算造价 0.10%
发改价格[2007]670 号
建设单位管理费 财建[2002]394 号、
7 建设单位 总投资 2.65%
及其他 桂建管[2007]54 号
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
小 计 其他费用=5.25%
合 计 前期费用及其他费用= 7.95%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
前期及其他费用具体计算公式如下：
前期及其他费用=[到岸价(CIF)＋关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂
费+安装调试费]×前期及其他费用费率
F．资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人
民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考类似项目的正常工期进行确定，假设资
金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=[到岸价(CIF)＋关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费+安
装调试费+前期及其他费用]×合理工期×1/2×适用利率
②国产设备重置成本的确定
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蒲庙造纸厂为一般纳税人，但因为是单项评估，因此，委估机器设备的重置成本
为含税价值。
重置成本=含税设备购置价+含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费用＋资金成本
对于办公设备和电子设备，运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、安装
服务内容而决定取舍；不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
由于评估的设备数量较多，评估人员根据设备类资产的特点，将设备按不同类型
进行分类，然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本，对于大型和
价高的重点设备进行逐台评估。
A.设备含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备和办公电子设备，主要通过向《中国评估资讯网》、
《阿里巴巴网》询价及《机电产品报价手册》资料和市场调查等渠道获得设备报价，
在此基础上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的
购置价格。
B.含税设备运杂费的确定
含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重量、
体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离 100～1000 公里 1.5%～3.5%
运输距离 1000～2000 公里 2%～5.5%
运输距离 2000～2800 公里 2.5%～6.5%
运输距离 2800 公里以上 3%～7.5%
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体
积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
C.设备安装调试费的确定
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(含部分大型基
础)、距离 1.5 米管路及电气控制线路等费用。
设备安装调试费率按不同的设备参照《2004 年资产评估基本准则、具体准则、评
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估指南与评估指导意见最新诠释及案例分析》规定的费率标准确定。
D.前期及其他费用
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设单位
管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期及其他费
用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，取得前期及其
他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。详细费用见下表：
设备评估前期及其他费用表
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
桂价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.48% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、
发改办价格
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.06%
[2003]857、计价格
[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.01% 桂价费［2012］24 号
桂价费字[2002]100
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 估算投资额 0.03%
号、[2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.70%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、
6 工程监理费 监理公司 预算造价 0.10%
发改价格[2007]670 号
财建[2002]394 号、桂
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.65%
建管[2007]54 号
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
小 计 其他费用=5.25%
合 计 前期费用及其他费用= 7.95%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
E.资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人
民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工期进行确
定。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×合理
工期×1/2
③机动车辆重置成本的确定
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
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A.车辆购置价主要依据中国汽车网站等价格信息资料获得车辆的报价，在此基础
上根据车辆生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定车辆的购置价
格。依照国家现行的税务政策，确定委估车辆评估测算时选择其购置价格应为含税价
格或不含税购置价格。
B.车辆购置税
车辆购置价格
车辆购置税= ×适用购置税率
1.17
C.牌照费及其它费用的取值范围为 700-750 元。
(2)成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判断确定
委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的工作状态、
工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，并广泛听取设
备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率，
其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
③对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
A．如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭经验
判断，取两者中相对合理的一种；
B．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴定的设
备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率；
C．对于已超过经济使用寿命限年的设备，采用观察法确定成新率。
④机器设备减值准备的评估
由于机器设备减值准备不具有资产的价值，评估人员在机器设备的评估中，根据
机器设备的实际情况，已考虑了市场价格因素和资产质量状况的影响，所以机器设备
减值准备评估值为零。
(3)评估值的计算
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评估值 = 重置成本×成新率
对于待报废机器设备
评估值(残值)=可回收材料重量×回收价格
3．在建工程
由于未完工程尚未进行工程结算，存在评估基准日尚欠工程款和评估基准日后尚
需完成的工程及相关费用。这些工程欠款、后续投入费用被评估单位尚未提供给评估
机构，也未与有关方面达成明确的解决意见，因此评估人员无法对尚欠工程款和后续
投入进行计量。为了避免评估过程产生的工程款未计入负债而产生的误差风险，故不
适宜采用收益法、市场比较法进行评估，也不宜采用重置成本法。故本次对在建工程
采用帐面价值调整法进行评估。
评估人员在核对财务记录和进行现场勘察的基础上，对于未完工的在建工程评估
方法如下：
评估值=经核实后的账面价值×调整系数+资金成本
4．工程物资
工程物资大部分为近期购进的全新专用网及配件，在评估基准日处于正常状态，
无报废、报损、闲置和淘汰等情况。本次评估根据工程物资的实际情况，采用成本法
进行评估。采用评估基准日的现行市场购买价来确定其评估值。
5．土地使用权
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通常的地价评估方法有市场比较
法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。遵循土
地估价的技术规程，依据当地地产市场发育状况，并结合估价项目的具体特点以及估
价目的等，选取适宜的估价方法。
委估宗地均为工业用地，工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法、基准地
价系数修正法。由于南宁市近期同一供需圈内有类似的可比交易案例，可采用市场比
较法评估；委估宗地均在南宁市城区基准地价覆盖范围内，可以采用基准地价系数修
正法进行估价。
综上所述并根据本次评估的目的和委估宗地的特点，分别采用基准地价系数修正
法和市场比较法进行估价，然后对两种方法所得到结果进行分析后确定最终的评估结
果。
(1)基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按
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照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，
并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估
价期日价格的方法。
基准地价计算宗地地价公式如下：
宗地楼面地价＝网格点基准地价×K1×K2×K3×K4
式中：K1—期日修正系数
K2—容积率因素修正系数
K3—土地使用年期修正系数
K4—其他个别因素修正系数
宗地地面地价＝宗地楼面地价×宗地面积
(2)市场比较法
市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已经发
生交易的类似土地交易实例进行比较，对待估宗地的交易情况、估价期日、区域因
素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来确定土地价格的方法，
其计算公式为：
V=V B ×A×B×D×E
式中：V—待估宗地的土地使用权单价
V B —比较实例单价
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
(3)宗地价值
按两种方法所得单价进行分析后确定最终的宗地单价。
宗地价值=宗地单价×宗地面积
八、评估程序实施过程和情况
本次资产评估工作于 2013 年 9 月 23 日开始进行评估清查的前期工作，2013 年 9
月 27 日完成评估现场清查工作，2013 年 10 月 14 日出具正式评估报告。评估程序实施
过程和情况如下：
(一)接受委托
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经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业
务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，确定评估价值类型，了解
可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估工作计划，安排评
估工作人员。
(二)资产核实
指导产权持有单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产
进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核
查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。结
合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定
估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写评估报
告，经内部审核，在与委托方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报
告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而
实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个
别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者
和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足
够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或
受限制的条件下进行的。买卖双方都对某特定日期的所有相关事实非常了解，也考虑
到了把资产移位时发生的成本。
3．原地在用续用假设。原地在用续用假设是假定委估资产在产权变动发生后或资
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产交易发生后，将按其现有的使用用途及方式在原地继续使用。
(二)具体假设
1．假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交
易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设资产转让实施的经济行为完全遵守所有有关的法律法规。
3．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三)评估对象和范围方面的假设
1．对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项(如权属)，本公司按评估
准则要求进行一般性的调查。假设评估对象的产权合法，交易时不存在法律障碍，资
产为完全产权。没有考虑资产购置资金来源、相关负债、资产现在或将来可能承担的
抵押、担保事宜以及特殊交易方式可能追加附出的价格对评估价值的影响。
2．假设委托方所租赁的土地使用权能够在企业存续期间能够继续保持租赁不变。
3．委托方确认评估机构及有关资产评估人员并不是鉴定环境危害和合规性要求对
被评估资产产生影响的专家。因此，评估机构对以下事项没有义务也不承担责任：未
能就环境因素对被评估资产价值产生的影响做出鉴定，包括因环境污染引起的损失、
对任何违反环境保护法律所引起的损失或因某种环境危害的发生而需要清除的费用。
在此次，本报告中价值的估算是依据没有任何可能导致价值受损的环境污染危害存在
的假设前提下做出。评估机构并不具备所需的工程技术专业知识来识别相关的环境因
素，对这些现象亦不承担责任。如委托方希望获知有关这一方面的进一步信息，则应
当另行委聘这一领域的专家。
(四)有关资料真实性的假设
由被评估单位提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，评估假设委
托方提供的资料具有真实、合法、完整性。
根据资产评估的要求，认定假设条件在评估基准日时成立，当评估假设条件发生
重大变化时，会对评估结论产生重大的影响，评估报告将随之失效，注册资产评估师
和评估机构不承担因假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
南宁糖业拟转让蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权在评
估基准日的账面价值为 48,179.39 万元，评估价值为 60,133.93 万元，评估值比账面值
增值 11,954.54 万元，增值率 24.81%。评估结果如下表所示，详细评估结果请见资产评
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估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2013 年 8 月 31 日
产权持有单位：南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 房屋建筑物 17,207.76 23,183.40 5,975.64 34.73
2 机器设备 27,578.71 31,815.51 4,236.80 15.36
3 在建工程 250.58 246.19 -4.39 -1.75
4 工程物资 13.59 15.21 1.62 11.92
5 无形资产 3,128.75 4,873.62 1,744.87 55.77
6 资产总计 48,179.39 60,133.93 11,954.54 24.81
十一、对评估结论产生影响的特别事项
(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形
1．南宁市人民政府国有资产监督管理委员会《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让
的方式转让蒲庙造纸厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116 号)同意南宁糖业转
让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使用权，
由于蒲庙造纸厂的存货主要为原材料蔗渣，蔗渣预计在资产转让前会使用完毕，或在
公司内部各厂之间调拨使用，因此南宁糖业不把存货列入本次评估范围。
2．由于委估房屋建筑物部分未办理产权证，给建筑面积的核实和产权的核实带来
一定的困难，房屋建筑物权属的真实性由被评估单位负责，其建筑面积的核实主要是
通过查阅有关财务资料、工程图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行，因
此，会对评估结果产生一定的影响。评估结果是在假设委估房屋建筑物权属合法的前
提下得出，未考虑上述房产将来办理产权证时可能出现的法律障碍对评估价值产生的
影响，也未考虑房屋建筑物办理产权证所需交纳的税费。
3．本次评估结论是在假设委估资产为蒲庙造纸厂合法拥有的前提下得出，未考虑
可能存在的法律障碍对评估结果和资产转让产生的影响，也未扣除可能存在的与委估
资产对应的负债，评估结果不含资产转让、变更等过程应交纳的相关税费。
4．蒲庙造纸厂的部分房产是建在租赁的土地上，评估结果是在假设租赁的土地可
以续签的前提下得出，不能续签，评估结论将产生重大影响，评估报告将随之失效。
5．委估的7宗地，其中南宁国用(2008)第507731号宗地记事上记载证书有效期至
2010年9月2日、南宁国用(2012)第595381号宗地记事上记载证书有效期至2014年4月23
日、南宁国用(2012)第587014号宗地本证书有效期至2013年11月8日，本次评估未考虑
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该事项对评估的影响。
6．申报的房屋建筑物中的维修间、糖业仓库、制糖成品仓目前无偿外借给南宁美
恒安兴纸业有限公司。
7．邕国用(1999)字第0105208-2号宗地的部分面积10750平方米出租给南宁美恒安
兴纸业有限公司，租期从2004年7月1日起至2052年6月30日止共50年，每8年续签一次
合同。
8．本次评估的房屋建筑物、构筑物和机器设备有部分零星工程、改造工程和维修
工程评估值为零，经查帐，主要是对部分固定资产进行局部维修的费用、小设备基
础、领用的材料、安装费用等，无法一一对应是哪项实物资产的费用，由于我们在对
固定资产进行评估已考虑，为了不重评资产，故对这部分资产评估值零。
(二)影响资产评估清查的事项
1．由于条件所限，资产清查中，对设备和建筑物主要采用现场勘察手段，未使用
精密仪器对设备和建筑物进行测试和检验。受条件限制，对于部分隐蔽工程及保密生
产工艺流程评估人员无法实际勘察，评估人员的清查措施主要是进行表面观察、询问
相关人员和查看其档案资料为主，因此，可能会对评估结果产生一定的影响。
(三)评估基准日存在的法律、经济等未决事项
蒲庙造纸厂位于生产区的部分房屋建筑物未办理房产证，其所占用的部分土地，
是南宁糖业向南宁市国土资源局及南宁统一资产管理有限责任公司租赁，其中向南宁
市国土资源局租赁的土地租赁，从 2007 年 6 月 15 日至 2015 年 6 月 15 日止；向南宁统
一资产管理有限责任公司租赁的土地，租赁从 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日
止。相关的土地租赁合同约定，如不经出租方书面同意，承租方不能将使用土地出
售、转让、出租、抵押或采取其他任何侵犯租赁场地使用权的行为，故南宁糖业在实
施经济行为之前，应征得土地使用权人即出租方的同意，评估师不承担由此产生法律
责任。
(四)其他事项
1．根据产权持有单位承诺，委估资产不存在抵押、担保、质押等情况，注册资产
评估师虽然履行了核实程序，但无法对其准确性和完整性提供保证。资产评估未考虑
委估资产可能存在的抵押、担保、质押事项对评估结果产生的影响，也未考虑可能因
抵押、担保而应承担的费用和连带责任等可能影响评估结果的任何限制；也未对资产
评估增、减值额作任何纳税准备。委估资产如存在抵押、担保、质押事项，在本经济
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行为发生之前，应取得债权人的同意，否则由此产生的法律责任应由产权持有单位负
责。
2．本次设备类资产的评估值是含税价值。
(五)期后事项
根据南宁市邕宁区龙岗新区开发管理委员会《关于蒲庙造纸厂申请调整八鲤工业
集中区部分路网走向的答复(龙管函【2010】6 号)，因规划市政道路的需要，列入本次
评估范围的资产中，将来可能会有部分土地及地上建筑物和设备列入拆迁范围，由于
该拆迁工作目前还在前期准备阶段，故列入拆迁范围的土地使用权面积、地上建筑物
和设备的数量尚未确定。本次评估未考虑将来拆迁确定的补偿价值与本次评估价值存
在的差异，由于拆迁补偿价值与市场价值有较大的差异，提请交易双方应就拆迁补偿
价值与本评估报告出现的差异进行协商解决。
提请评估报告的使用者关注以上事项对评估结论可能产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披
露于公开媒体，法律、法规规定以及相关方另有约定的除外；
(四)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2013 年 8 月 31
日起，至 2014 年 8 月 30 日止。
十三、评估报告日
本评估报告书提出日期为：2013 年 10 月 14 日。
中国注册资产评估师： 评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师： 中通诚资产评估有限公司
二〇一三年十月十四日
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附 件
一、南宁糖业股份有限公司第五届董事会 2013 年第三次临时会议决议《关于拟挂
牌出售公司资产的议案》、《关于南宁糖业拟通过公开挂牌转让的方式转让蒲庙造纸
厂部分资产事项的意见》(南国资批[2013]116 号)；
二、 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的评估基准日专项审计报告(瑞华专审
字[2013]第 91580001 号)；
三、委托方和产权持有单位企业法人营业执照；
四、委托方及产权持有单位承诺函；
五、土地使用权证；
六、房屋所有权证；
七、车辆行驶证；
八、签字注册资产评估师的承诺函；
九、评估机构资格证书；
十、评估机构法人营业执照副本；
十一、签字注册资产评估师资格证书；
十二、评估业务约定书。
(以上资料均为复印件)
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