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公司公告

南宁糖业:拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告(二)2013-10-15  

						 南宁糖业股份有限公司拟转让其下属
蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权
       资 产 评 估 报 告
       中通桂评报字[2013]第 024 号
          共三册     第三册
            评 估    说 明




       中通诚资产评估有限公司
        二 Ο 一三年十月十四日
 南宁糖业股份有限公司拟转让其下属
蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权
       资 产 评 估 报 告
       中通桂评报字[2013]第 024 号
          共三册     第二册
            评 估 明 细 表




       中通诚资产评估有限公司
        二 Ο 一三年十月十四日
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂部分实物资产及土地使用权资产评估报告                                       评估说明




                                                    目              录


    关于评估说明使用范围的声明 ............................................................................1

    企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................2

    评估说明3

    一、评估对象与评估范围说明 ............................................................................3

    二、资产核实情况总体说明 ................................................................................5

    三、评估技术说明 ................................................................................................6

    四、评估结论及分析 .........................................................................................48
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告   评估说明




                             关于评估说明使用范围的声明


     本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资单位)、相关监管机构和部门使用。
除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见
诸公开媒体。




                                                                                              1
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告   评估说明




                          企业关于进行资产评估有关事项的说明


      本部分是由委托方和产权持有单位出具并提供,原文附后。




                                                                                              2
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告            评估说明



                                            评估说明

     一、评估对象与评估范围说明

     (一)评估对象与评估范围内容
     1.评估对象与评估范围
     委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围不一致,经济行为
文件拟转让的资产包括蒲庙造纸厂的存货、房屋、建筑物、机械、车辆等资产及土地使
用权,本次的评估对象和评估范围不包括存货。
     评估对象为蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权(不
包括货币资金、债权债务、存货、长期股权投资、投资性房地产、出租给南宁市八鲤建
材有限公司的机器设备)。评估范围包括蒲庙造纸厂涉及转让的固定资产(含房屋建筑物
类资产和设备类资产)、在建工程、工程物资和土地使用权。评估范围所涉及的资产账
面价值已经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计,经审计后的资产账面值具体情况见
下表:
                                                                 账面价值
       序号              科目名称
                                                     原值(元)                净值(元)
         1    房屋建筑物类                            260,706,885.49           172,077,599.54
         2    设备类                                 584,243,003.92            275,787,088.38
         3    在建工程                                  2,505,766.86                2,505,766.86
         4    工程物资                                   135,857.55                  135,857.55
         5    无形资产-土地使用权                      31,287,546.47               31,287,546.47
                       合计                          878,879,060.29            481,793,858.80

     纳入本次评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。
     详细评估范围以蒲庙造纸厂提供的经审计后的评估申报明细表为准。
     资产评估范围详细情况如下:
     (1)房屋建筑物类资产
     本次申报评估的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物和构筑物。
     房屋建筑物共137项,主要有原料车间、除髓间、化浆车间、碱回收车间、发电间
及锅炉间、碱回收蒸发、燃烧工段、热电站锅炉间、半化浆车间、动力车间、新漂白工
段房屋及煤棚及运煤系统等。
     构筑物共154项,主要有有原料堆场、1-6 #栈桥、百乐克池、厂区道路、挡土墙,排
水沟、围堰工程、废液炉、60烟囱、浓缩池、曝气池及预沉池等。
     (2)设备类资产

                                                                                                       3
     南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告            评估说明


          蒲庙造纸厂纸浆生产线于 2000 年筹建,原设计生产能力为 3 万吨/年,经扩建后,
     现有年产 9.8 万吨漂白蔗渣浆生产线一条、年产 2 万吨酒精的生产线一条。企业实际生
     产能力基本达到设备设计能力,但实际生产量为按订单量生产,实行三班制生产。本次
     申报评估的设备类资产概况如下:
          ①机器设备 9559 台(套),主要设备有:汽轮发电机组、锅炉、德国曝气机、曝气头、
     输送机、变压器、配供电控电设备、起重设备、开包机等。
          ②车辆 31 辆(台),主要车辆有:小轿车、客车、货车、叉车、装载机等。
          ③电子设备 303 台(套),主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。
          蒲庙造纸厂的设备主要购置于 1983 年至 2013 年,分布于蒲庙造纸厂各生产车间。
     据现场勘察及向有关技术员了解到,机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外,
     大部分均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于 2001 年至 2013 年,均在正常
     使用。电子设备主要购置于 2001 年至 2013 年,分布于公司各部门办公室,均正常在用。
          (3)在建工程
          在建工程包括土建工程和设备安装工程。
          土建工程共二项,主要是零星工程土建工程。
          设备安装工程是制浆造纸废水三级处理升级改造项目。
          (4)工程物资
          工程物资为 6.8 万吨扩建剩下的泵、阀及管道过滤器等。
          (5)土地使用权
          土地使用权共7宗,具体情况如下表:
                                                          土地使
序     宗地                               宗地位   土地            宗地面积
                 土地证号      宗地号                     用权类                原始入账(元)    账面价值(元)
号     名称                                 置     用途              (m2)
                                                            型
      厂区    邕国用(1999)字              邕宁区
1                               208-2              工业    出让    68019.81
      宗地1   第0105208-2号               八鲤路
                                                                                3,368,970.00    2,436,888.30
      厂区    邕国用(1999)字              邕宁区
2                               216-2              工业    出让    14874.81
      宗地2     第0105216-2               八鲤路
      厂区    南宁国用(2008)              邕宁区
3                              1109007             工业    出让    32173.28     5,902,090.35    5,292,207.68
      宗地3     第507731号                八鲤路
      厂区    南宁国用(2012)              邕宁区
4                              1109019             工业    出让     6826.51     1,671,583.29    1,624,221.76
      宗地4     第595381号                八鲤路
      厂区    南宁国用(2012)              邕宁区
5                              1109020             工业    出让    47441.85     9,760,377.92    9,402,497.40
      宗地5     第587014号                八鲤路
                               45010910
      厂区    南宁国用(2013)              邕宁区
6                              0001GB0             工业    出让    59538.93     12,566,483.85   12,234,297.61
      宗地6     第607813号       0015     八鲤路
       二级                               邕宁县
                               45010910
       供水   南宁国用(2013)              蒲庙镇
7                              0203GB0             工业    出让     1509.35      308,582.59      297,433.72
       池宗     第603920号       0002     梁村美
         地                               梨坡
                      合计                                         230,384.54   33,578,088.00   31,287,546.47

          详细评估范围以蒲庙造纸厂申报的评估申报明细表为准。

                                                                                                               4
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     2.委托评估资产的权属状况
     申报评估的房屋建筑物类资产,主要分布在南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路蒲庙造纸厂
生产区,少部分布在邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡等地。其中位于生产区的房屋建筑物部分
未办理房产证,部分房屋建筑物类资产所占用的土地是向南宁市国土资源局租赁及南宁
统一资产管理有限责任公司租赁,其中向南宁市国土资源局租赁的土地租赁,从2007年
6月15日至2015年6月15日止;向南宁统一资产管理有限责任公司租赁的土地,租赁从
2013年1月1日至2013年12月31日止.。

     位于蒲庙造纸厂共有 18 套(项)生产性住房,已办理房产证,除第 010163 号房产证
所占的土地使用权是租赁外,其余所占的土地使用权为南宁糖业或蒲庙造纸厂所有,并
取得土地使用权证。
     位于邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡的抽水泵房、值班室等建筑物未办理房产证,其所占
用的土地使用权为蒲庙造纸厂所有,并取得土地使用权证。
     本次评估的 7 宗土地均已取得土地使用权证。
     (二)实物资产的分布情况及特点
     列入评估范围的房屋建筑物类资产,建造时间从 1983 年至 2013 年均有,主要分布
在南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路蒲庙造纸厂生产区,少部分布在邕宁区蒲庙镇梁村美梨坡
等地。委估的房屋建筑物类资产均能正常使用,维护保养一般。
     列入评估范围的设备类资产,主要购置于 1983 年至 2013 年,分布于蒲庙造纸厂各
生产车间。据现场勘察及向有关技术员了解到,机器设备除有少部分待报废、已报废或
已损坏外,大部分均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于 2001 年至 2013 年,
均在正常使用。电子设备主要购置于 2001 年至 2013 年,分布于公司各部门办公室,均
正常在用。

     二、资产核实情况总体说明

     (一)资产核实人员组织、实施时间和过程
     根据资产评估有关准则及规范要求,依据产权持有单位提供的评估基准日资产评估申
报表,在2013年9月23日至9月27日,组织房产、土地使用权和设备评估小组对评估范围
内的资产进行了核实。
     (二)核实过程和方法具体如下:
     辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产评估申报明细表,收集整理被评估单位


                                                                                              5
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提供的各项评估资料。
     依据被评估单位提供的资产评估申报表,在被评估单位有关人员的配合下,采用询
问、核对、勘察、检查等方法,核实账表、账实是否相符,核实资产的现状、品质和使
用状况。根据核实结果,提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
     对被评估单位提供的评估资料进行核实,对有关资产法律权属资料和资料来源进行
必要的查验,对有关资产的法律权属进行必要的关注。
     对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。
     根据以上工作,与相关当事方沟通,形成资产核实结论。
     (三)影响资产核实的事项及处理方法
     1.由于条件所限,资产清查中,对设备和建筑物主要采用现场勘察手段,未使用
精密仪器对设备和建筑物进行测试和检验。受条件限制,对于部分隐蔽工程及保密生产
工艺流程评估人员无法实际勘察,评估人员的清查措施主要是进行表面观察、询问相关
人员和查看其档案资料为主,因此,可能会对评估结果产生一定的影响。
     2.由于委估房屋建筑物部分未办理产权证,给建筑面积的核实和产权的核实带来
一定的困难,房屋建筑物权属的真实性由被评估单位负责,其建筑面积的核实主要是通
过查阅有关财务资料、工程图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行。
     (四)资产核实结果
     经清查核实,申报数与实物相符,申报资产除机器设备除有少部分待报废、已报废
或已损坏外,大部分委估均处于在用且使用正常状态。
     (1)房屋建筑物中的维修间、糖业仓库、制糖成品仓无偿外借给南宁美恒安兴纸业有
限公司。
     (2)除18套(项)生产性建筑物已办理房产证外其余房屋建筑物均无产权证。
     (3)南宁糖业把邕国用(1999)字第0105208-2号宗地的部分面积10750平方米出租给南
宁美恒安兴纸业有限公司作为生产加工场所使用,租期从2004年7月1日起至2052年6月
30日止共50年,每8年续签一次合同。

     三、评估技术说明

     (一)房屋建筑物类资产
     1.评估范围
     本次评估范围为蒲庙造纸厂申报评估的房屋建筑物类资产,委托评估的房屋建筑物


                                                                                              6
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告        评估说明


类资产在评估基准日的账面价值如下表所示:
                                                                               金额单位:人民币元
             资产类别                    数量(项)              原值                    净值
            房屋建筑物                     137                131,108,138.21          98,598,172.71
      构筑物及其他辅助设施                 154                129,598,747.28          78,152,247.30
     减:房屋建筑物减值准备                                                           4,735,958.75
                合计                       291                260,706,885.49         172,014,461.26

     2.资产概况

     蒲庙造纸厂地处南宁市邕宁区蒲庙镇东部工业园内,占地面积约 516 亩,毗邻横县,
与南宁市相距 30 公里,距南宁火车站 30 公里,南宁至横县的二级公路经过公司所在地,
交通运输便利。蒲庙造纸厂是制造业企业。目前共有原料车间、动力车间、化浆车间、
碱回收车间、酒精车间等 5 个生产车间,有年产 9.8 万吨漂白蔗渣浆生产线一条、年产
2 万吨酒精的生产线一条。
     部分房屋建筑物类资产所占用的土地是向南宁市国土资源局租赁及南宁统一资产
管理有限责任公司租赁,其中向南宁市国土资源局租赁的土地租赁,从2007年6月15日
至2015年6月15日止;向南宁统一资产管理有限责任公司租赁的土地,租赁从2013年1月
1日至2013年12月31日止.。委估房屋建筑物除了18套生产性厂房已办理房产证外,其他
房屋建筑物均未办理房产证。
     房屋建筑物有原料车间、除髓间、化浆车间、碱回收车间、发电间及锅炉间、碱回
收过滤工段、燃烧工段、热电站锅炉间、半化浆车间、动力车间、新漂白工段房屋及煤
棚及运煤系统等。
     构筑物有原料堆场、1-6 #栈桥、百乐克池、厂区道路、挡土墙,排水沟、围堰工程、
废液炉、60及100米烟囱、浓缩池、曝气池及预沉池等。
     主要建筑物概况如下:
     (1)碱回收过滤工段
     框架结构,共四层,层高约11米,建成于2004年11月,建筑面积1084.38平方米。外
墙水刷石到顶,内墙刮腻子,水泥地面,楼梯贴瓷砖踏步,楼梯及走廊设1.2米墙裙。铁
门,钢窗,水电设施齐全。维护保养一般,目前正常使用中。
     (2)发电间及锅炉间
     该项目位于厂区的北面,建成于1985年8月,为框架结构,建筑面积共为2402.75立
方米,层高12米,共二层。外墙四周刷涂料,内墙刮腻子,水泥地面,铁门,钢窗,红
砖外墙。维护保养一般,目前正常使用中。

                                                                                                   7
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     (3)新漂白工段建筑物
     框架结构,四层,建成于2011年3月,建筑面积共为4008平方米,层高约4米,外墙
刷涂料,内墙及天棚刮腻子;部分地面铺耐磨砖,塑钢推拉窗;水电畅通,维护保养一
般,目前正常使用中。
     (4)化浆车间

     化浆车间于 2001 年 6 月建成,框架结构,建筑面积 5534.55 平方米,三层。房权证
邕宁字第 010452 号,层高约 4.5 米。外墙水泥砂浆抹灰,石灰水刷白,内墙抹灰;楼梯
为铁栏杆,混凝土楼梯踏步;钢窗,钢门;水电设施齐全,维护保养一般,目前正常使
用中。
     (5)热电站 5#栈桥
     钢筋混凝土结构,建成于 2004 年 11 月。场内混凝土柱高 4 米,柱距为 12 米,跨,
长约 180 米。维护保养一般,目前正常使用中。
     (6)4#生化池
     4#生化池于 2008 年 12 月建成,45 米长,20 米宽,钢筋混凝土结构。维护保养一
般,目前正常使用中。
     3.房屋建筑物类固定资产的折旧和计提减值政策
     (1)房屋建筑物类固定资产折旧采用直线法计提,按固定资产的类别、使用寿命和预
计净残值率确定的年折旧率如下表:
           固定资产类别                  折旧年限(年)        年折旧率(%)           残值率%
          房屋建筑物及构筑物                 25-40              2.4%-3.84%           4%
     (2)企业计提减值政策:在考虑减值准备的情况下,按单项固定资产扣除减值准备后
的账面净额和剩余折旧年限,分项确定并计提各期折旧。
     对存在以下情况之一的固定资产,全额计提减值准备:
     ①长期闲置不用,在可预见的未来不会再使用,且已无转让价值的固定资产;
     ②由于技术进步等原因,已不可使用的固定资产;
     ③虽然固定资产尚可使用,但使用后产生大量不合格品的固定资产
     ④已遭毁损,以至于不再具有使用价值的固定资产;
     ⑤其他实质上不再具有使用价值的固定资产;
     已提取固定资产减值准备的固定资产价值又得以恢复的,在原已确认的减值损失的
范围内转回。
     本次评估房屋建筑物类固定资产已计提减值准备。

                                                                                                 8
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     4.资产核实的方法和结果
     (1)资产核实的方法
     本次评估采用抽查核实的方法进行清查核实,具体做法是:
     ①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对;
     ②核对各项资产的名称、结构类型、建成年月、建筑面积、层高、长度等基本参数;
     ③查阅有关技术资料(如施工设计图纸、工程地质勘察报告、工程预算书、可研报
告等),了解设计水平、施工水平和工程质量等情况;
     ④核查房屋权属证或替代性文件,抽查相关付款凭证和施工合同,了解资产是否存
在抵押、担保、融资租赁、出租等情况;
     ⑤根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察,并选取复杂、大型、独特、高价的
建筑物为主要关注对象进行重点核实,对建筑面积等基本参数、工程质量、附属设备、
设备基础、装修标准、维修保养、成新率等情况进行核对和记录,评定完好分值;
     ⑥询问和观察是否存在闲置、危房和毁损报废房屋建筑物的情况。
     ⑦通过资产评估申报表与实物核对,对资产评估申报表各项内容的完整性进行审
核,如存在内容不完整的情况,提请产权持有单位补充、修改和完善资产评估申报表。
     (2)资产核实结果
     经清查核实,申报评估的房屋建筑物类资产与账面记录基本相符,资产状况完好,
其中维修间、糖业仓库、制糖成品仓无偿外借给南宁美恒安兴纸业有限公司,除了 18
套生产性厂房已办理房产证外,其他房屋建筑物均未办理房产证。
     5.评估方法
     房屋建筑物类固定资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。采用市场法
的条件是存在一个活跃的交易市场,采用收益法的条件是未来收益及风险能够较准确地
预测与量化。本次评估对象主要为生产性的房屋建筑物、构筑物等,土地为租赁使用,
周边没有足够活跃的类似此类资产的交易市场,也无法准确的预测未来收益及风险, 则
不宜采用市场法和收益法;房屋建筑物中有十套单位住宅房,其所占用的土地没有土地
使用权证,土地的产权情况和分摊情况不清晰,因此也不宜采用市场法和收益法。由于
评估对象建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整,重置成本是能够比较准确
计算的,因此本次评估对房屋建筑物类固定资产采用成本法。
     成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成
本,减去被评估资产已发生的贬值,得到的差额作为评估资产的评估值的一种资产评估
方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行用途继续使用。

                                                                                              9
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        成本法基本计算公式:
        评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
        由于委估房屋建筑物类资产使用正常,能满足生产工艺的需要,不存在功能性贬值
和经济性贬值,成本法的计算公式简化为:
        评估值=重置成本×成新率
        (1)重置成本的确定
        重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
        重置成本中各组成项目按如下方式确定:
  ①       建安工程造价的是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和
  机械费用等,通常指土建和安装工程费用。建安工程单位造价由三种方法确定:
        A.对于已经取得工程预结算资料的建筑物
        采用材料价差调整法重新上机编制估算得出建安工程造价。
        B.对于未取得工程结算资料的建筑物
        评估人员参考与委估房屋建筑物类似的指标,根据评估基准日工程材料的市场价格,
对委估建筑物工程造价指标进行分析测算,结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑
物特征(结构、层高、跨度、装修情况、设施情况等),对所对应的工程造价指标进行调
整,综合确定建筑物的建安工程造价。
        C.对无工程预结算资料,也无法找到与委估房屋建筑物类似指标参考的,采用广
西固定资产投资中建筑安装工程投资价格指数进行调整。
        重置成本=经核实后的账面价值×价格指数
  ②前期及其他费用
        前期及其他费用根据产权持有单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计
取。详细费用见下表:
                                   房屋建筑物前期费用及其他费用表
 序号            收费项目           收费部门         计费基础    收费标准     执行文件号或计算依据
  一             前期费用
                                                                             计价格[1999]1283 号、桂
  1          可行性研究费      设计院及中介机构       总投资      0.12%
                                                                               价经字【2000】88 号
  2          勘察设计费              设计院         预算造价      2.48%        计价格[2002]10 号
                                                                            桂价费字[2003]7 号、发改
  3          工程招投标费       招投标代理机构        中标额      0.06%     办价格【2003】857、计价
                                                                                格[2002]1980 号
  4          预算编制费        工程造价咨询机构      预算造价   0.01%      计委价格[1999]1283 号
                                                     估算投资              桂价费字【2002]100 号、
  5         环境影响评价费     环境影响咨询机构                 0.03%
                                                         额                    【2007】572 号
            小     计                              前期费用=按总投资额 2.70%

                                                                                                     10
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 序号                  收费项目                收费部门         计费基础     收费标准        执行文件号或计算依据
     二            其他费用
                                                                                          桂价费【2007】159 号、发
     6            工程监理费                  监理公司          预算造价      0.10%
                                                                                            改价格[2007]670 号
            建设单位管理费及其
     7                                        建设单位           总投资       2.65%               相关文件
                    他
     8          城建配套费                    市建设局           总投资       1.50%        桂财综【2007】54 号
     9          教育附加费                    市教育局           总投资       1.00%          桂财综[2011]13 号
     10        防空易地建设费                  市人防办         建筑面积     2.4 元/㎡       桂价费字[2003]462 号
                  小    计                                      其他费用= 12.4 元/m2+5.25%
                  合    计                                 前期费用及其他费用= 12.4 元/m2+7.95%
                             注:评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。

                                              构筑物前期费用及其他费用表
                                                                                                         执行文件号
序号              收费项目                     收费部门                计费基础            收费标准
                                                                                                         或计算依据
一                前期费用
 1           可行性研究费                   可行性研究费          设计院及中介机构         总投资          0.12%
 2             勘察设计费                    勘察设计费                设计院             预算造价         2.48%
 3           工程招投标费                   工程招投标费           招投标代理机构          中标额          0.06%
 4             预算编制费                    预算编制费           工程造价咨询机构        预算造价         0.01%
 5           环境影响评价费                环境影响评价费         环境影响咨询机构       估算投资额        0.03%
             小        计                                      前期费用=按总投资额 2.70%
二                其他费用                    其他费用
 6             工程监理费                    工程监理费               监理公司           预算造价          0.10%
 7        建设单位管理费及其他          建设单位管理费及其他          建设单位             总投资          2.65%
 8             城建配套费                    城建配套费               市建设局             总投资          1.50%
 9             教育附加费                    教育附加费               市教育局             总投资          1.00%
             小    计                                               其他费用= 5.25%
             合    计                                          前期费用及其他费用= 7.95%
                             注:评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。

          ③资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的贷款利率计算。设定投资在
建设期内均匀投入。建设期参考项目可行性研究报告的正常建设工期进行确定,按单利
测算。
          资金成本的公式为:
          资金成本=(建安工程造价+前期及其他费用)×适用利率×合理工期×1/2
          ④合理利润:是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润,但自用的工业厂房合
理利润取为 0。
          (2)成新率的确定
          成新率主要采用年限法和观察法综合确定。
          成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%


                                                                                                                    11
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         ①年限法成新率
         使用年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率。其
计算公式为:
                             尚可使用年限
         年限法成新率=                          100%
                       已使用年限+尚可使用年限

         ②观察法成新率
         观察法是评估人员通过现场勘察,根据观察和查阅建筑物历史资料,了解建筑物的
设计水平、建造情况、施工质量、使用状况、磨损程度、维护保养、改造情况和物理寿
命等因素,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功
能、使用效率和安全带来的影响,对实体各主要部位进行打分,判断被评估建筑物的成
新率。
         ③如果观察法和年限法计算成新率的差距较大,经评估人员分析原因后,凭经验判
断,取两者中相对合理的一种。
         ④房屋建筑物类资产减值准备的评估
         由于房屋建筑物类资产减值准备不具有资产的价值,评估人员在房屋建筑物的评估
中,根据资产的实际情况,已考虑了市场价格因素和资产质量状况的影响,所以房屋建
筑物类资产减值准备评估值为零。
         6.评估结果
         于评估基准日 2013 年 8 月 31 日,蒲庙造纸厂房屋建筑物类资产评估值为
231,833,997.00 元,评估结果见下表,详细评估结果请见房屋建筑物类资产评估明细表。
                                   房屋建筑物类资产评估结果汇总表
                                                                                                       金额单位:人民币元
                        账面价值                          评估价值                           增值额                  增值率%
科目名称
                 原值              净值            原值              净值             原值             净值        原值     净值
房屋建筑物   131,108,138.21    98,598,172.71   181,884,838.00   136,444,039.00     50,776,699.79   37,845,866.29   38.73      38.38
构筑物及其
             129,598,747.28    78,152,247.30   153,333,838.00    95,389,958.00     23,735,090.72   17,237,710.70   18.31      22.06
他辅助设施
  小计       260,706,885.49   176,750,420.01   335,218,676.00   231,833,997.00     74,511,790.51   55,083,576.99   28.58      31.16
减:减值减
                                4,672,820.47                                0.00                   -4,672,820.47               -100
    备
  合计       260,706,885.49   172,077,599.54   335,218,676.00   231,833,997.00     74,511,790.51   59,756,397.46   28.58      34.73


         7.评估案例
         案例一:化浆车间(见固定资产—房屋建筑物评估明细表第 5 项)
         (1)资产概况
         化浆车间于 2001 年 6 月建成,框架结构,建筑面积 5534.55 平方米,三层。房权证


                                                                                                                               12
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告              评估说明


邕宁字第 010452 号,层高约 4.5 米。外墙水泥砂浆抹灰,石灰水刷白,内墙抹灰;楼梯
为铁栏杆,混凝土楼梯踏步;钢窗,钢门;水电设施齐全,维护保养一般,目前正常使
用中。
        (2)重置成本的确定
        重置成本 = 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
        ①建安工程单位造价:
        由于无法取得该工程的预结算资料,评估人员参考《建设工程投资估算手册》中类
似的建筑物工程量指标,对这些指标进行分析测算,结合现场核实及测量的建筑工程内
容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、设施情况等),对所对应的工程造价指
标进行调整,套用评估基准日主要建筑材料市场信息价,最终综合确定建筑物的建安工
程单位造价为 2700 元/平方米。
        ②前期及其他费用
        前期及其他费用详细见下表:
                                   房屋建筑物前期费用及其他费用表
  序号             收费项目           收费部门         计费基础   收费标准    执行文件号或计算依据
   一              前期费用
                                                                              计价格[1999]1283 号、桂
    1         可行性研究费        设计院及中介机构      总投资     0.12%
                                                                                价经字[2000]88 号
    2           勘察设计费             设计院          预算造价    2.48%           计价格[2002]10 号
                                                                              桂价费字[2003]7 号、发
    3         工程招投标费         招投标代理机构       中标额     0.06%      改办价格[2003]857、计
                                                                                价格[2002]1980 号
    4           预算编制费        工程造价咨询机构     预算造价    0.01%          计价格[1999]1283 号
                                                       估算投资               桂价费字[2002]100 号、
    5         环境影响评价费      环境影响咨询机构                 0.03%
                                                           额                     [2007]572 号
              小     计                               前期费用=按总投资额 2.70%
   二              其他费用
                                                                              桂价费[2007]159 号、发
    6           工程监理费            监理公司         预算造价    0.10%
                                                                                改价格[2007]670 号
    7      建设单位管理费及其他       建设单位          总投资     2.65%           财建[2002]394 号
    8           城建配套费            市建设局          总投资     1.50%           桂财综[2007]54 号
    9           教育附加费            市教育局          总投资     1.00%           桂政发[1994]84 号
   10         防空易地建设费          市人防办         建筑面积   10 元/㎡     桂价费字[2003]462 号

   11           白蚁防治费            市房产局         建筑面积   2.4 元/㎡    桂价费字[2009]437 号

              小    计                               其他费用= 12.4 元/m2+5.25%
              合    计                           前期费用及其他费用=12.4 元/m2+7.95%
              注:1、评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。

        ③合理利润
        企业自建房屋,合理利润取 0。

                                                                                                         13
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     ④资金成本
     资金成本指整个工厂正常建设期内发生的贷款利息,其正常建设期参考类似项目的
正常工期进行确定,设定工厂的正常建设工期为 1.5 年,假设建设资金匀速投入,评估基准
日时一至三年的贷款利率为 6.15%。
     ⑤重置成本
     重置成本单价计算见下表:
                                                                                  单位:元/平方米
     1.综合单价                                                                   A= 2700.00
     2.前期费用及其它费用                                              A×7.95%+12.4=     227.05
     3.合理利润                                                                           0.00
     4.资金成本                                               (1+2+3)×6.15%×1.5÷2 =    135.01
     5.重置单价                                                             (1+2+3+4)=    3062.00(取整)

     重置成本=5534.55×3062=16,946,792.00 (元)(评估取整)
     (3)成新率的确定
     ①年限法

     该厂房于 2001 年建成,框架结构,经济耐用年限为 50 年,至评估基准日 2013 年 8
月 31 日已使用 12 年,建筑物尚可使用年限为 38 年。
                            38
     成新率=                           ×100% =76%
                       12+38
     ②观察法
     根据现场勘察情况,依照房屋成新率评分修正系数表,采用观察法测算该建筑物的
成新率如下表:
                                             成新率鉴定表
  分部工程     评定项目                     现场勘查建筑物现状           标准分    评定分        评定分值合计
               地基基础          无超过允许范围的不均匀下沉                25        20
               承重构件          局部腐蚀                                  25        16
   结 构 部
   分 总分     非承重墙          裂缝、风化、腐蚀,局部有损坏              15        13              76
     100
               屋      面        局部漏雨、隔热层有损坏                    20        16
               地      面        部分裂缝、空凸剥落                        15        11
               门      窗        锈蚀、开关不灵、玻璃五金残缺              25        18

  装 饰 部     外      墙        裂缝、剥落风化、                          20        16
                                                                                                     74
  分总分 100   内      墙        部分裂缝、面层脱落                        40        28
               顶      棚        部分裂缝、面层脱落                        15        12
               水 卫             管道锈蚀,器具个别滴漏、残缺损坏。        40        30
  设 备 部
               电照              设备陈旧,少量装置损坏残缺                35        28              78
  分总分 100
               其它              一般                                      25        20


                                                                                                                14
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     根据有关评估资料,钢混结构的房屋建筑物,结构、装修、设备部分的房屋成新率
评分修正系数分别为 0.80、0.1、0.1。
     观察法成新率=(76×0.80+74×0.1+78×0.1)÷100×100%
                       =76%
     ③成新率确定
     成新率= 年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
                  =76%×40%+ 76%×60%
                  =76%(取整)
     (4)计算评估价值
     评估价值=重置成本×成新率
               =16,946,792.00 ×76%
               =12,879,562.00(元)(取整)
     案例二:初沉池(见固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表第83项)

     (1)评估示例的基本情况
     蒲庙造纸厂初沉池于 2008 年建成,直径 28 米,池深为 3.5 米,钢混结构;维护保
养一般,目前正常使用中。
     (2)重置成本的确定
     ①建安工程单位造价:
     由于无法取得该工程的预结算资料,评估人员参考《建设工程投资估算手册》中类
似的建筑物工程量指标,对这些指标进行分析测算,结合现场核实及测量的建筑工程内
容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、设施情况等),对所对应的工程造价指
标进行调整,套用评估基准日主要建筑材料市场信息价,最终综合确定建筑物的建安工
程单位造价为 1600 元/平方米。
     ②前期及其他费用:
     前期及其他费用详细见下表:
                                   构筑物前期费用及其他费用表
序                                                                                     执行文件号
           收费项目                 收费部门               计费基础         收费标准
号                                                                                     或计算依据
一         前期费用
 1       可行性研究费            可行性研究费         设计院及中介机构       总投资      0.12%
 2        勘察设计费              勘察设计费                设计院          预算造价     2.48%
 3       工程招投标费            工程招投标费          招投标代理机构        中标额      0.06%



                                                                                                  15
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告            评估说明


序                                                                                          执行文件号
              收费项目                收费部门                 计费基础         收费标准
号                                                                                          或计算依据
 4        预算编制费                 预算编制费           工程造价咨询机构      预算造价       0.01%
 5      环境影响评价费             环境影响评价费         环境影响咨询机构     估算投资额      0.03%
         小     计                                      前期费用=按总投资额 2.70%
二            其他费用                其他费用
 6        工程监理费                 工程监理费               监理公司         预算造价        0.10%
 7   建设单位管理费及其他       建设单位管理费及其他          建设单位          总投资         2.65%
 8        城建配套费                 城建配套费               市建设局          总投资         1.50%
 9        教育附加费                 教育附加费               市教育局          总投资         1.00%
         小     计                                           其他费用= 5.25%
         合     计                                      前期费用及其他费用= 7.95%
                     注:评估时总投资、预算造价、中标额是按设备购置价为基数进行计算。

     ③合理利润
     企业自建房屋,合理利润取 0。
     ④资金成本
     资金成本指整个工厂正常建设期内发生的贷款利息,其正常建设期参考类似项目的
正常工期进行确定,设定工厂的正常建设工期为 1.5 年,假设建设资金匀速投入,评估基准
日时 1 至 3 年的贷款利率为 6.15%。
     ⑤重置成本
                                                                             单位:元/平方米
          1.综合造价                                                 A=    1600.00
          2.前期费及其它费用                                  A×7.95%=    127.2
          3.合理利润                                                       0.00
          4.资金成本                             (1+2+3)×6.15%×1.5÷2=   79.67
          5.重置单价                                         (1+2+3+4)=    1807.00(取整)
     重置成本=14×14×3.14×1807.00=1,112,100.00 (元)(评估取整)
     (3)成新率的确定
     ①使构用年限法
     该构筑物于 2008 年建成,使用寿命为 30 年,至评估基准日 2013 年 8 月 31 日已使
用 5 年,尚可使用年限为 25 年,确定待估构筑物的尚可使用年限采用建筑物的使用年
限 25 年。
                          25
     成新率 =                           ×100% =83.3%
                         5+25
     ②观察法
     根据现场勘察情况,依照房屋成新率评分修正系数表,采用观察法测算该建筑物的


                                                                                                       16
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成新率如下表:
                 项目名称              修正系数               标准分%              评分%
                 池体结构                 0.4                    100                92
                     池内壁               0.4                    100                92
               其他设施部分               0.2                    100                90
                     成新率                 92%×0.40+92%×0.40+90%×0.20=         91.6%

     3.成新率确定
     成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
               =83.30%×40%+91.60%×60%
               =88%(取整)
     (4)评估价值
     评估值价=重置成本×成新率
                 =1,112,100.00×88%
                 =978,648.00 元(取整)
     (五)设备类资产
     1.评估范围
     设备类资产评估范围包括蒲庙造纸厂申报明细表载明的机器设备、车辆和电子设
备,共 9,893 台(套)。设备类资产账面价值分别列示如下表:
               资 产 名 称                  账面原值(元)                   账面净值(元)
  固定资产-机器设备                                   573,913,058.02                 282,560,814.51
  固定资产-车辆                                         7,474,093.75                       955,683.67
  固定资产-电子设备                                     2,855,852.15                     1,644,457.83
            小计                                      584,243,003.92                 285,160,956.01
          减值准备                                                                    11,274,405.93
          合    计                                    584,243,003.92                 273,886,550.08

    详细评估范围请见固定资产—机器设备评估明细表、车辆评估明细表和电子设备评
估明细表。
    评估范围包含设备的购置费用、运杂费用、安装调试费用、资金成本、前期及其他
费用,购建费用不包括随机的单独计价的软件、技术服务费用、资料及部分备品备件等;
安装调试费用包括基础费用、距离 1.5 米管路及电气控制线路等费用。
     2.资产概况
     蒲庙造纸厂纸浆生产线于 2000 年筹建,原设计生产能力为 3 万吨/年,经扩建后,
现有年产 9.8 万吨漂白蔗渣浆生产线一条、年产 2 万吨酒精的生产线一条。企业实际生


                                                                                                        17
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产能力基本达到设备设计能力,但实际生产量为按订单量生产,实行三班制生产。本次
申报评估的设备类资产概况如下:
     (1)机器设备 9559 台(套),主要设备有:汽轮发电机组、锅炉、德国曝气机、曝气
头、输送机、变压器、配供电控电设备、起重设备、开包机等。
     (2)车辆 31 辆(台),主要车辆有:小轿车、客车、货车、叉车、装载机等。
     (3)电子设备 303 台(套),主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。
     蒲庙造纸厂的设备主要购置于 1983 年至 2013 年,分布于蒲庙造纸厂各生产车间。
据现场勘察及向有关技术员了解到,机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外,
大部分均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于 2001 年至 2013 年,均在正常
使用。电子设备主要购置于 2001 年至 2013 年,分布于公司各部门办公室,均正常在用。
     3.机器设备类资产的折旧和计提减值政策
     固定资产按取得时的成本或者投资者投入时的作价入账,购置固定资产的成本包括
买价、增值税、进口关税等相关费用,以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生
的可直接归属于该资产的其他支出,如运输费、安装费等。投资者投入的固定资产,按
投资各方确定价格入账。与固定资产有关的后续支出,如果使可能流入企业的经济利益
超过了原来的估计,则计入固定资产。
     本公司固定资产折旧采用年限平均法计提,各类固定资产的估计使用年限、估计净
残值及年折旧率如下:
     类别                估计使用年限               估计净残值率            年折旧率
  机器设备                14 - 28 年                      4%            3.428%-6.857%
  运输工具                    8年                        4%                   12%
  办公及电子设备              5年                        4%                   19.2%
     固定资产在期末时按照账面价值可收回金额孰低计量,如果由于市价持续下跌,或
技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于其账面价值的差额,对可收回
金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备,计入当期损益。可收回金额,是指固
定资产的销售净价与使用价值两者中的较高者。使用价值是指预期从该资产的持续使用
和使用寿命结束时的处置中形成的现金流量的现值。
     已全额计提减值准备的固定资产,不再计提折旧;已计提减值准备的固定资产,按
照该固定资产的账面价值以及尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。


                                                                                                   18
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     4.机器设备类固定资产核实的方法和结果
     (1)资产核实的方法
     本次评估采用抽查核实的方法进行清查核实,具体做法是:
     ①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对;
     ②听取被评估单位有关人员进行相关情况介绍,对企业的产品、基本生产工艺、建
设日期、设计生产能力、实际生产能力、收益或亏损情况及原因、生产作业方式、市场
情况、安全环保情况进行了解;
     ③根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察,抽查核实设备的名称、规格、型号、
制造厂家、出厂与启用日期等;对设备的工作环境、利用率、运行状况、维护保养、大
修理情况进行重点勘察并填写勘察记录表;
     ④询问和观察是否存在闲置、待报废或已报废无物设备的情况,对设备的实体性贬
值、功能性贬值等情况进行了解;
     ⑤查阅设备的档案资料,收集有关技术资料(如建设项目备案资料、设计文件、工
艺流程图)、产权证明材料(如车辆行驶证、购置及安装合同、发票等)及其他基础资料;
     ⑥了解是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况。
     (2)资产核实结果
     经清查核实,本次申报的设备类资产共9,893项,权属清晰,账账相符,申报数与实
物数量一致,机器设备除有少部分待报废、已报废或已损坏外,其余设备类资产均为在
用,使用状况正常。
     5.评估方法

     评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点,现场调查获取的评估基础资
料和市场调查的情况进行了分析,并选择适宜的评估方法。
     经分析,因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量,而且获利能力难以量
化,故不适用收益法评估;因当地二手设备资产交易市场不活跃,难以获取足够数量的
具有相似性、可比性的资产销售资料,故不宜采用市场法评估;因委估资产在评估基准
日时继续按原用途使用,且委估的设备类资产名称、规格型号等历史资料相对比较完整,
现时资产与历史资产具有相同性和可比性,形成资产价值的耗费是必须的,同时,资产
处于正常继续使用状态,符合成本法的使用条件,故本次采用成本法进行评估。成本法
的计算公式为:
     评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

                                                                                              19
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     本次设备类资产的评估采用更新重置成本,与目前市场上流通的设备在技术性能上
差别不大;设备在原地正常使用,不存在经济性贬值。因此,本次评估不考虑功能性贬
值和经济性贬值,仅考虑其实体性贬值。因此,成本法的计算公式简化为:
     评估值=重置成本-实体性贬值
     评估值=重置成本×成新率
     (1)重置成本的确定
     ①进口设备重置成本的确定
     直接从国外进口设备的重置成本由进口设备到岸价和国内费用构成,其中进口设备
到岸价是通过查询设备的购买合同总价,再根据设备生产国的价格变动指数和我国评估
基准日汇率,确定按人民币计算的进口设备到岸价(CIF)。国内费用包括进口关税、增值
税、银行手续费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、相应的资金成本以及应计的
前期及其他费用等组成。
     根据《关于符合国家鼓励类产业产品技术项目目录》投资大型环保项目可免关税和
增值税,本次评估的项目未达到大型项目,固需缴纳关税和增值税。因此评估公式为:
     重置成本=进口设备到岸价(CIF) +关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内
运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
     A.到岸价(CIF)
     进口设备的到岸价一般指设备的离岸价加上海上运费、海运保险费等在内到达我国
港口交货的价格。到岸价的确定:
     到岸价=设备合同价格×设备生产国价格变动指数×评估基准日外汇汇率
     a.据蒲庙造纸厂和益生公司签订的购货合同可知其设备合同价格。据销售合同规
定,本项评估的进口设备的合同价格为合同设备以集装箱方式运输到中国港口,海上运
费及海上运保费用已含在合同中,由卖方负责。则该价格视同为设备购买时的到岸价
(CIF)。
     b.据设备生产国2002年和2013年8月价格变动指数确定评估基准日价格变动指数;
     c.根据中国人民银行公布的评估准日银行外币兑对人民币汇率的中间价确定评估
基准日外汇汇率。
     B.银行手续费及外贸手续费
     银行手续费取费标准以离岸价为计价基准,按有关规定费率计算。
     外贸手续费取费标准以CIF为计价基准,按有关规定费率计算。
     C.国内含税运杂费

                                                                                              20
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        国内运杂费取费标准以 CIF 为计价基准进行计算。运杂费率如下表:
                                                    设备运杂费率表
                                  生产地                                   费率(按设备购置价计算)
               当地生产                                                           1%~2.5%
               运输距离 100~1000 公里                                            1.5%~3.5%
               运输距离 1000~2000 公里                                           2%~5.5%
               运输距离 2000~2800 公里                                           2.5%~6.5%
               运输距离 2800 公里以上                                             3%~7.5%

        含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率
        D.安装调试费的确定
        设备安装调试费=到岸价×安装调试费率
        设备安装费通常包含设备的安装费用、基础费用(含部分大型基础)、距离1.5米管路
及电气控制线路等费用。
        有设备安装合同的首选合同安装费率。
        E.前期费用及其他费用
        前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计
取。详细费用见下表:
                                           设备评估前期及其他费用表
 序号          收费项目             收费部门           计费基础       收费标准         执行文件号或计算依据
  一           前期费用
                                                                                   计价格[1999]1283 号、桂价经字
  1       可行性研究费          设计院及中介机构        总投资           0.12%
                                                                                            [2000]88 号
  2         勘察设计费               设计院            预算造价          2.48%           计价格[2002]10 号
                                                                                   桂价费字[2003]7 号、发改办价
  3       工程招投标费           招投标代理机构         中标额           0.06%     格[2003]857、计价格[2002]1980
                                                                                                  号
  4         预算编制费          工程造价咨询机构       预算造价          0.01%           桂价费[2012]24 号
                                                                                       桂价费字[2002]100 号、
  5       环境影响评价费        环境影响咨询机构      估算投资额         0.03%
                                                                                             [2007]572 号
          小     计                                       前期费用=按总投资额 2.70%
  二           其他费用
                                                                                   桂价费[2007]159 号、发改价格
  6         工程监理费              监理公司           预算造价          0.10%
                                                                                           [2007]670 号
          建设单位管理费                                                             财建[2002]394 号、桂建管
  7                                 建设单位            总投资           2.65%
              及其他                                                                        [2007]54 号
  8         城建配套费              市建设局            总投资           1.50%           桂财综[2007]54 号
  9         教育附加费              市教育局            总投资           1.00%           桂政发[1994]84 号
          小     计                                              其他费用=5.25%
          合     计                                       前期费用及其他费用= 7.95%
                      注:1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
                                               2、本表适用于工业项目。

        前期及其他费用具体计算公式如下:

                                                                                                                21
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告          评估说明


     前期及其他费用=[到岸价(CIF)+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂
费+安装调试费]×前期及其他费用费率
     F.资金成本
     资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人民
银行公布的贷款利率为准,正常建设期参考类似项目的正常工期进行确定,假设资金的
投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下:
     资金成本=[到岸价(CIF)+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费+安
装调试费+前期及其他费用]×合理工期×1/2×适用利率
     ②国产设备重置成本的确定
     蒲庙造纸厂为一般纳税人,但因为是单项评估,因此,委估机器设备的重置成本为
含税价值。
     重置成本=含税设备购置价+含税运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
     对于办公设备和电子设备,运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、安装服
务内容而决定取舍;不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
     由于评估的设备数量较多,评估人员根据设备类资产的特点,将设备按不同类型进
行分类,然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本,对于大型和价高
的重点设备进行逐台评估。
     A.设备含税购置价的确定
     对于国产的机电产品设备和办公电子设备,主要通过向《中国评估资讯网》、《阿里
巴巴网》询价及《机电产品报价手册》资料和市场调查等渠道获得设备报价,在此基础
上根据设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。
     B.含税设备运杂费的确定
     含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率
     设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等,评估中按设备的价值、重量、体
积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表:
                                            设备运杂费率表
                           生产地                                费率(按设备购置价计算)
          当地生产                                                     1%~2.5%
          运输距离 100~1000 公里                                     1.5%~3.5%
          运输距离 1000~2000 公里                                     2%~5.5%
          运输距离 2000~2800 公里                                    2.5%~6.5%
          运输距离 2800 公里以上                                       3%~7.5%



                                                                                                     22
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        评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、体积
小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限,反之取上限。
        C.设备安装调试费的确定
        设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
        设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(含部分大型基础)、
距离 1.5 米管路及电气控制线路等费用。
        设备安装调试费率按不同的设备参照《2004 年资产评估基本准则、具体准则、评估
指南与评估指导意见最新诠释及案例分析》规定的费率标准确定。
        D.前期及其他费用
        本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设单位管
理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期及其他费用根
据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取,取得前期及其他费用
的费率,在测算设备的重置成本时按此费率计入。详细费用见下表:
                                       设备评估前期及其他费用表
 序号          收费项目         收费部门          计费基础     收费标准      执行文件号或计算依据
  一           前期费用
                                                                             计价格[1999]1283 号、
  1        可行性研究费     设计院及中介机构       总投资        0.12%
                                                                               桂价经字[2000]88 号
  2         勘察设计费           设计院           预算造价       2.48%         计价格[2002]10 号
                                                                             桂价费字[2003]7 号、发
  3        工程招投标费      招投标代理机构        中标额        0.06%       改办价格[2003]857、计
                                                                               价格[2002]1980 号
  4         预算编制费      工程造价咨询机构      预算造价       0.01%       桂价费[2012]24 号
                                                                             桂价费字[2002]100 号、
  5       环境影响评价费    环境影响咨询机构     估算投资额      0.03%
                                                                                 [2007]572 号
          小     计                              前期费用=按总投资额 2.70%
  二           其他费用
                                                                             桂价费[2007]159 号、发
  6         工程监理费          监理公司          预算造价       0.10%
                                                                               改价格[2007]670 号
          建设单位管理费                                                     财建[2002]394 号、桂建
  7                             建设单位           总投资        2.65%
              及其他                                                             管[2007]54 号
  8         城建配套费          市建设局           总投资        1.50%         桂财综[2007]54 号
  9         教育附加费          市教育局           总投资        1.00%         桂政发[1994]84 号
          小    计                                    其他费用=5.25%
          合    计                               前期费用及其他费用= 7.95%
               注:1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
                                     2、本表适用于工业项目。

        E.资金成本
        资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中国人民
银行公布的贷款利率为准,正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工期进行确定。

                                                                                                           23
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假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下:
     资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用)×适用利率×合理
工期×1/2
     ③机动车辆重置成本的确定
     重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
     A.车辆购置价主要依据中国汽车网站等价格信息资料获得车辆的报价,在此基础上
根据车辆生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定车辆的购置价格。依
照国家现行的税务政策,确定委估车辆评估测算时选择其购置价格应为含税价格或不含
税购置价格。
     B.车辆购置税
                               车辆购置价格
     车辆购置税=                                            ×适用购置税率
                                   1.17
     C.牌照费及其它费用的取值范围为 700-750 元。
     (2)成新率的确定
     评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
     成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
     ①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定,以判断确定委
估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的工作状态、工作
环境,参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况,并广泛听取设备实际
操作人员、维护人员和管理人员的意见。
     ②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成新率,其
计算公式为:
                              尚可使用年限
     年限法成新率                                ×100%
                        已使用年限  尚可使用年限

     ③对特殊情况,采用以下方法确定成新率:
     A.如果观察法和年限法计算成新率的差距较大,经评估人员分析原因后,凭经验
判断,取两者中相对合理的一种;
     B.对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴定的设
备,在充分了解设备使用情况的前提下,一般采用年限法确定成新率;
     D.对于已超过经济使用寿命限年的设备,采用观察法确定成新率。


                                                                                              24
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         ④机器设备减值准备的评估
         由于机器设备减值准备不具有资产的价值,评估人员在机器设备的评估中,根据机
 器设备的实际情况,已考虑了市场价格因素和资产质量状况的影响,所以机器设备减值
 准备评估值为零。
         (3)评估值的计算
         评估值=重置成本×成新率
         对于待报废机器设备
         评估值(残值)=可回收材料重量×回收价格
         6.评估结果
         于评估基准日 2013 年 8 月 31 日,蒲庙造纸厂申报评估的设备类资产评估值为人民
 币 318,155,080.00 元,评估增值 42,367,991.62 元,增值率 15.36%。评估结果详见下表
 和机器设备、车辆、电子设备评估明细表及固定资产评估汇总表。
                                                                                           金额单位:人民币元
                          账面价值                              评估值                      增值额        增值率%
 名   称
                   原值                   净值           原值               净值             净值           净值
机器设备       573,913,058.02        282,560,814.51   580,413,689.00 315,057,953.00       32,497,138.49    11.50
 车   辆         7,474,093.75           955,683.67      7,244,134.00     1,323,802.00       368,118.33     38.52
电子设备         2,855,852.15          1,644,457.83     2,439,012.00     1,773,325.00       128,867.17      7.84
  合计         584,243,003.92        285,160,956.01   590,096,835.00 318,155,080.00       32,994,123.99    11.57
减值准备                               9,373,867.63                                0.00
 合   计       584,243,003.92        275,787,088.38   590,085,937.00 318,155,080.00       42,367,991.62    15.36

         7.评估案例
         案例一:曝气头(本案例在蒲庙造纸厂机器设备评估明细表序号 1207 项)
         (1)设备概况如下:
         ①环保用曝气头
         ②设计生产能力:1 万吨/年
         ③启用时间:2002 年 4 月
         ④技术状况:较好
         ⑤生产班次:三班制
         ⑥设备类型:专用设备
         ⑦生产厂家:德国
         ⑧生产环境:正常


                                                                                                                25
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       ⑨帐面原值:8,087,068.84 元
       ⑩帐面净值:1,814,898.30 元
       (2)重置成本的确定
       直接从国外进口设备重置成本由进口设备到岸价和国内费用构成,其中进口设备到
岸价是通过查询该设备的购买合同总价,再根据设备生产国的价格变动指数和我国评估
基准日汇率,确定按人民币计算进口设备到岸价(CIF)。国内费用包括进口关税、增值税、
银行手续费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、相应的资金成本以及应计的前期
及其他费用等组成。
       根据《关于符合国家鼓励类产业产品技术项目目录》投资大型环保项目可免关税和
增值税,本次评估的项目未达到大型项目,固需缴纳关税和增值税。因此评估公式为:
       重置成本=进口设备到岸价(CIF) +关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内
运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
       根据《中国人民银行》货币政策司信息,2013 年 8 月 31 日中国人民银行外汇市场
美元对人民币汇率的中间价为:1 美元对人民币 6.1709 元;据德国统计局网信息,德国
2002 年至 2013 年的机器和工具类定基价格变动指数为 1.1674。
       重置成本的计算过程见下表:
      1207 项设备重置成本的计算过程(原 CIF760020 美元;基准日 CIF 760020*1.1674=887,247.35 美元)
 序
        项目                计费基数     费率                 计算公式                   金额
 号
 1      设备离岸价(元)                                                               5193620.7551
 2      国外海运费(元)     设备离岸价     5%             计费基数×海运费率          259681.0378
        国外运输保险费    设备离岸价+
 3                                       0.40%           计费基数×保险费率           21813.2072
        (元)                海运费
        到岸价(CIF)美元                                                                887247.35
        CIF 人民币                       6.1709            计费基数×汇率              5475115
 4      关税(元)             CIF 价       5%                 CIF 价×5%                 273756
 5      增值税            CIF 价+关税     17%            (CIF 价+关税)×17%             977308
 6      银行手续费         设备离岸价     0.4%              离岸价×0.4%                20774
 7      公司手续费           CIF 价       1%                 CIF 价×1%                 54751
 8      国内运杂费           CIF 价       1%                 CIF 价×1%                 54751
 9      安装费               CIF 价       10%                CIF 价×10%                547512
 10     前期费用                         7.95%      (CIF 价+4+5+6+7+8+9)×7.95%         588615
                                                              (CIF 价
 11     资金成本                         6.15%                                          368658
                                                   +4+5+6+7+8+9+10)×6.15%×1.5/2
 12     重置成本                                   CIF 价+4+5+6+7+8+9+10+11+12         8361240

       重置成本=8,361,240.00 (元)

                                                                                                   26
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     (2)成新率的确定
     ①年限法成新率
     据有关资料显示,委估设备的经济使用寿命为 16-20 年。该台设备为德国公司设计
和制造,据设备管理员反映设备质量较好,基本能满足生产需求,在工厂正式投产以来,
实行三班三运转生产均运行正常,尚未出现较大故障,评估取值其经济使用寿命年限为
20 年进行测算。委估生产线于 2002 年 4 月启用,至评估基准日已使用了 11 年又 4 个月
(合 11.33 年),现运行正常。经评估人员现场综合分析后确定设备尚可使用 8.67 年,依
据年限法计算成新率如下:

                       尚可使用年限
     年限法成新率                             ×100%
                 已 使 用 年 限尚 可 使 用 年 限
                          8.67
                     =                ×100%
                         11.33+8.67

                     =43.35%
     ②观察法成新率
             部位                          技术状态                   标准分       鉴定分
  曝气头                         整体完好,运行基本正常。               60           25.8
  附属设备                         无损缺,运行基本正常。               20            8.6
  电器控制                               灵敏有效。                     15            6.6
  其他                                 维修保养正常                      5            2.2
        (平均分合计)                                                    100         43.2

     观察法成新率为 43.2%。
     ③成新率 =43.35%×40%+43.2%×60%
                 =43% (取整)
     (3)评估值计算
     评估值 =重置价值×成新率
              = 8,361,240×43%
              =3,595,333 (元)
     案例二:干式变压器(本案例在蒲庙造纸厂机器设备评估明细表序号 365 项)
     (1)设备概况如下:
     ①设备名称:干式变压器
     ②型号规格:SCB9 1600/10
     ③启用时间:2002 年 3 月

                                                                                               27
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     ④技术状况:良好
     ⑤生产班次:三班制
     ⑥设备类型:变压供电设备
     ⑦生产环境:正常
     ⑧帐面原值:425,316.81 元
     ⑨帐面净值:133,408.85 元
     (2)重置成本的确定
     重置成本=设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
     ①设备购置价:根据《2013 年机电设备报价手册》询得该型号变压器的报价为
275,000 元/台(含税)。取报价的 95%作为变压器在评估基准日的购置价。则:
     购置价=275,000×95%= 261,250 元(含税)
     ②运杂费
     运杂费:261,250×3%=7,838(元)
     ③安装费:261,250×10%= 26,125(元)
     ④前期及其他费用:前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国
家相关文件规定计取,结合被评估对象具体情况,取前期及其他费用费率为 7.95%。
     (261,250+7,838+26,125)×7.95%=23,469(元)
     ⑤资金成本:
     (261,250+7,838+26,125+23,469)×6.15%×1.5×1/2=14,699(元)
     (按国家金融机构一~三年期贷款利率计,合理工期 1.5 年,资金均匀投入)
     ⑥变压器重置成本:
     261,250+7,838+26,125+23,469+14,699= 333,381(元)
     (3)成新率的确定
     成新率采用观察法和年限法综合确定。
     ①年限法成新率
     据了解,申报的变压器正式始用于 2002 年 3 月,至评估基准日已使用了 11 年又 3
个月(11.25 年),预计尚可使用 8.75 年,由此计算成新率。

                                尚可使用年限
     年限法成新率                                  ×100%
                          已使用年限  尚可使用年限
                              8.75
                      =               ×100%=43.75% (取整)
                          11.25  8.75
                                                                                              28
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       ②观察法成新率

                                       变压器观察法成新率
    主 要 部 位                             技 术 状 态                            标准分     鉴定分
器身                     变压器外壳完好无损伤,整体无变形。                          55          23.1
油箱及变压器绝缘油       油箱表面,绝缘油油色及油温位于正常值,无渗漏                22         9.9
冷却装置                 据设备管理员介绍,运行基本正常                              10         4.3
瓷套管                   据设备管理员介绍,运行基本正常                              8          3.2
保护装置                 基本正常                                                    5          2.0
         合   计                                                                    100         43.5

       观察法成新率 42.5%。
       ③综合成新率 =43.75%×40%+42.5%×60%
                      =43%(取整)
       (4)评估值的确定
       评估值=重置成本×成新率
              =333,381×43%
              =143,354(元)
       案例三:车辆评估(本案例在蒲庙造纸厂车辆评估明细表序号 10)
       (1)车辆基本情况
       车辆名称:别克君威轿车
       号牌号码:桂 A82023
       厂牌型号:别克君威
       生产厂家:上汽通用
       启用日期:2004 年 2 月
       帐面原值:310,136.17 元
     帐面净值:12,405.45 元
       (2)计算过程
       根据评估目的和评估假设前提,以及待估资产的使用状况等条件,本案例采用成本
法进行评估。其计算公式如下:
       评估价值=重置成本×成新率
       重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
       ①重置成本的确定
       据查“中国汽车网”信息,委估轿车现行报价为 269,900 元/辆(含税价),取该报价

                                                                                                       29
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的 95%作为委估小客车评估基准日车辆购置价。其购置价为含税价。
购置价:269,900×95%=256,405(元)
     重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
                =256,405+256,405×10%/1.17+700.00
                =279,020(元)
     ②成新率的确定
     根据年限法及观察法综合确定成新率
     a.年限法成新率的确定
     A.根据国家有关规定,乘用车的经济使用年限为 15 年,该车已使用了 9.5 年,尚可
使用 5.5 年,其成新率为:
     年限法成新率=5.5/(9.5+5.5)=36.67%
     b.观察法成新率的确定
     具体情况如下表:
            分部名称                       勘 察 记 录                      标准分   评估分
   发动机                  发动机运行状态一般 ,转速较正常。                  25      9.0
   底盘及车架              整体一般,无大变形与大损伤。                       45      16.2
                           车内外照明灯光效果一般、仪表显示一般、功
   灯光、仪表控制系统                                                          3      1.2
                           能控制件齐全 ,控制部分灵敏有效。
   车身及内饰              车身无大碰撞略有刮伤痕迹 ,内饰陈旧。              25      9.1
   其他                                                                        2      0.8
   合 计                                                                      100     37.3

     观察法成新率为 37.3%。
     B.综合成新率
     综合成新率=观察法成新率×40%+观察法成新率×60%
                  =36.67%×40%+37.3%×60%
                  =37%(取整)
     ③评估值计算
     评估值=279,020×37%
             =103,237(元)
     案例四:电子设备(本案例在蒲庙造纸厂电子设备评估明细表序号 179)
     (1)设备概况
     设备名称:格力空调


                                                                                                30
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     型号规格:KF.120LW/E[12368L]A1.N1
     生产厂家:格力集团
     购置时间:2011 年 10 月
     启用日期:2011 年 10 月
     账面原值:7,008.55
     账面原值:4,541.52
     数      量:1 台
     该设备截止评估基准日,正常保养维护,使用状况良好。
     (2)重置成本的确定
     据《太平洋电脑网》信息,该型号彩电现行市场价格为 9,499 元/台(含税),因此类
电器设备通常其售价包含送货上门及以安装等费用,则取该报价的 95%作为其重置成
本。
     重置成本=含税购置价=3,599.00×95%=9,024(元)
       (3)成新率的确定
       采用年限法确定成新率。
     该设备已使用年限为 1.83 年,预计尚可使用年限为 5.17 年。
     成新率=[5.17/(1.83+5.17)] ×100%
             =74% (取整)
     (4)评估值计算
     评估值=9,024×74%
             = 6,678 (元)
     (三)在建工程
     1.评估范围
     蒲庙造纸厂申报的在建工程为土建工程和设备安装工程,账面价值为 9,377,303.35
元。具体情况如下表:
                                                                       金额单位:人民币元
           序号                       科目                                  账面值
             1       在建工程-土建工程                                   2,393,962.60
             2       在建工程-设备安装工程                                111,804.26
             3                        小计                               2,505,766.86

     2.资产概况
     蒲庙造纸厂申报评估的在建工程-土建工程共 2 项,均为零星工程。

                                                                                                       31
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     蒲庙造纸厂申报评估的在建工程-设备安装工程共 1 项,为制浆造纸废水三级处理
升级改造项目所领用的材料费用和安装费用。该项目于 2013 年 5 月开工,根据该项目
的合同,预计 7 个月完工,经现场查勘,评估基准日该项目还在建设中。
     3.在建工程核实的方法和结果
     (1)核实方法
     评估人员通过账账核对,查阅有关帐簿记录和原始付款凭证等资料,核实帐面价值
的发生时间、构成内容及工程款实际支付等情况。在此基础上,对在建工程的地址、建
设情况进行实地勘察,了解工程进度情况和是否存在停工建设、报废的情况。
     (2)资产核实结果
     经核实,核对结果账账相符,账实相符,未发现闲置和停止建设以及权属不清晰的
情况,整个在建工程项目尚未完工且处于正常建设状态。
     4.评估方法
     (1)评估方法选择
     由于未完工程尚未进行工程结算,存在评估基准日尚欠工程款和评估基准日后尚需
完成的工程及相关费用。这些工程欠款、后续投入费用被评估单位尚未提供给评估机构,
也未与有关方面达成明确的解决意见,因此评估人员无法对尚欠工程款和后续投入进行
计量。为了避免评估过程产生的工程款未计入负债而产生的误差风险,故不适宜采用收
益法、市场比较法进行评估,也不宜采用重置成本法。故本次对在建工程采用帐面价值
调整法进行评估。
     (2)评估测算
     评估人员在核对财务记录和进行现场勘察的基础上,对于未完工的在建工程评估方
法如下:
     评估值=经核实后的账面价值×调整系数+资金成本
     5.评估结果
     经评估,蒲庙造纸厂申报的在建工程,在评估基准日 2013 年 8 月 31 日的评估值为
2,461,937.00 元,评估减值 43,829.86 元。
                                                                         金额单位:人民币元
  序号               科目                账面价值           评估值          增值额          增值率%
    1     在建工程-土建工程              2,393,962.60     2,349,350.00      -44,612.60      -1.86%
    2     在建工程-设备安装工程            111,804.26       112,587.00             782.74   0.70%
                 小计                    2,505,766.86     2,461,937.00      -43,829.86      -1.75%

     6.评估案例

                                                                                                       32
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     制浆造成纸废水三级处理升级项目(评估案例见蒲庙造纸厂申报的在建工程-设备安
装工程清查评估明细表序号 1)
     (1)制浆造成纸废水三级处理升级项目基本概况
     制浆造成纸废水三级处理升级项目所领用的材料费用和安装费用,于 2013 年 5 月
开工,至评估基准日尚未完工。
     (2)案例评估测算
     制浆造成纸废水三级处理升级项目账面价值为 111,804.26 元,该帐面价值不含资金
成本,根据企业提供的资料,整个项目的开工日期为 2013 年 5 月,项目的建设期即合
理工期约为 7 个月即 0.58 年。
     由于开工日期距评估基准日有 3 个月,时间较短,经了解,期间物价变动不大,故
调整系数为 1。
     评估值=经核实后的账面价值×调整系数+资金成本
     资金成本=111,804.26×5.6%×3/12×1/2
               =783(元)
     评估值=111,804.26×1+783
             =112,587 元(取整)
     (四)工程物资
     工程物资账面价值为 135,857.55 元,主要内容为 6.8 万吨扩建剩下的泵、阀及管道
过滤器等,目前存放在仓库。评估人员根据评估清查申报表,核查账账、账表的一致性,
并在此基础上进行实物抽查盘点,清查核实实物数量与工程物资清单是否相符,检查有
无变质、毁损、超储呆滞的物资,并核查产权的真实性。经了解,工程物资大部分为向
固定供货商购入的专用配件,市场价格相对稳定;经清查,工程物资大部分为近期购进
的全新专用网及配件,在评估基准日处于正常状态,无报废、报损、闲置和淘汰等情况。
本次评估根据工程物资的实际情况,采用成本法进行评估。采用评估基准日的现行市场
购买价来确定其评估值。
     经评估,工程物资评估值为 152,059 元,评估增值 11.93%。
     评估案例:
     (1)名称:清水泵(工程物资评估明细表序号 1-21)
     (2)型号:350S-44
     (3)数量:1 台


                                                                                              33
  南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告                            评估说明


            (3)帐面价值:53,755 元
            (4)根据《2013 年机电设备报价手册》该型号水泵的报价为 60900 元/台,取报价的
  95%作为购置价,其价格为 60900×95%=57,855 元/台。
            (5)经评估,以该购置价 57,855 元作为评估值。
            (五)无形资产——土地使用权
            1.评估对象与评估范围说明
            评估范围为蒲庙造纸厂申报评估的 7 宗出让用地,土地面积共 230,384.54 平方米,
  账面价值为 31,287,546.47 元。

                                               评估范围宗地详细情况见下表
                                                                  土地使
序        宗地                                   宗地位   土地                 宗地面积
                   土地证号       宗地号                          用权类                      原始入账(元)    账面价值(元)
号        名称                                     置     用途                   (m2)
                                                                    型
                  邕国用(1999)                   邕宁区
          厂区
 1                    字第         208-2         蒲庙镇   工业     出让        68019.81
          宗地1
                  0105208-2号                    八里亭
                                                                                              3,368,970.00    2,436,888.30
                  邕国用(1999)                   邕宁区
          厂区
 2                    字第         216-2         蒲庙镇   工业     出让        14874.81
          宗地2
                  0105216-2号                    八里亭
                    南宁国用
          厂区                                   邕宁区
 3                  (2008)第      1109007                 工业     出让        32173.28       5,902,090.35    5,292,207.68
          宗地3                                  八鲤路
                    507731号
                    南宁国用
          厂区                                   邕宁区
 4                  (2012)第      1109019                 工业     出让         6826.51       1,671,583.29    1,624,221.76
          宗地4                                  八鲤路
                    595381号
                    南宁国用
          厂区                                   邕宁区
 5                  (2012)第      1109020                 工业     出让        47441.85       9,760,377.92    9,402,497.40
          宗地5                                  八鲤路
                    587014号
                    南宁国用      45010910
          厂区                                   邕宁区
 6                  (2013)第      0001GB0                 工业     出让        59538.93       12,566,483.85   12,234,297.61
          宗地6                     0015         八鲤路
                    607813号
          二级                                   邕宁县
                   南宁国用       45010910
          供水                                   蒲庙镇
 7                 (2013)第       0203GB0                 工业     出让         1509.35        308,582.59      297,433.72
          池宗                      0002         梁村美
                   603920号
            地                                   梨坡
                          合计                                                 230,384.54     33,578,088.00   31,287,546.47


            2.评估对象描述
            (1)土地登记状况
     序    号            1                 2              3           4               5               6              7
                                                                                                                一级供水池
  宗地名称          厂区宗地 1      厂区宗地 2       厂区宗地 3   厂区宗地 4     厂区宗地 5      厂区宗地 6
                                                                                                                    宗地
                   邕国用(1999)    邕国用(1999)       南宁国用    南宁国用       南宁国用        南宁国用       南宁国用
土地使用证号           字第            字第            (2008)第    (2012)第       (2012)第        (2013)第        (2013)第
                   0105208-2 号    0105216-2 号       507731 号   595381 号      587014 号       607813 号      603920 号
                                                                                                                邕宁区蒲庙
                    邕宁区蒲庙      邕宁区蒲庙        邕宁区八    邕宁区八鲤      邕宁区八       邕宁区八鲤
  宗地位置                                                                                                      镇梁村美梨
                    镇八里亭          镇八里亭          鲤路          路            鲤路             路
                                                                                                                      坡

                                                                                                                         34
  南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告                                        评估说明


   序    号                  1                  2                 3                 4           5               6                7
                                                                                                           45010910000     45010910020
      地号                  208-2             216-2          1109007          1109019       1109020
                                                                                                            1GB00015        3GB00002
  宗地来源                 未记载             未记载          未记载          未记载         未记载          未记载           未记载
                                                             南宁糖业                       南宁糖业
                                                                            南宁糖业股                                      南宁糖业股
                      南宁糖业股         南宁糖业股          股份有限                       股份有限       南宁糖业股
 土地使用者                                                                 份有限公司                                      份有限公司
                      份有限公司         份有限公司          公司蒲庙                       公司蒲庙       份有限公司
                                                                            蒲庙造纸厂                                      蒲庙造纸厂
                                                               造纸厂                         造纸厂
宗地批准用途           工业用地           工业用地           工业用地        工业用地       工业用地        工业用地         工业用地
  土地级别                 未记载             未记载          未记载          未记载         未记载          未记载           未记载
土地使用权类
                            出让               出让              出让          出让           出让            出让             出让
      型
                     2049 年 11 月      2049 年 11 月       2058 年 7 月    2062 年 4 月   2061 年 11      2062 年 5 月    2062 年 5 月
  终止日期
                         1日                1日                20 日           24 日         月8日            31 日           31 日
证书登记土地
  使用权面积           68,019.81          14,874.81          32,173.28        6,826.51      47,441.85       59,538.93        1,509.35
      (㎡)
列入本次评估
范围宗地面积           68,019.81          14,874.81          32,173.28        6,826.51      47,441.85       59,538.93        1,509.35
      (㎡)
                                                            1109020 地      1109007 地
             东        20801 地块             八鲤路                                         临旱地        216-2 地块         临旱地
                                                                块              块
             南      1109007 地块       1109020 地块          临旱地          临旱地         临旱地        208-2 地块         临旱地
                                        45010910000
四至                                                        1109019 地                     1109007 地
             西                         1GB00015 地                           临旱地                       20801 地块         临旱地
                                                                块                             块
                                             块
                                                                                                           45010910020
             北        20801 地块             八鲤路        208-2 地块       208-2 地块    216-2 地块      3GB00030 地        临旱地
                                                                                                               块
                                                             本证书有       本证书有效      本证书有
                                                               效期至       期至 2014         效期至
      记事                   无                 无                                                             无               无
                                                            2010 年 9 月    年 4 月 23     2013 年 11
                                                                 2日            日            月8日
      备注                   无                 无                无             无            无              无               无


             (2)土地权利状况
 序     号             1                 2                   3                  4               5                   6                7
                                                                                                                             一级抽水泵
宗地名称           厂区宗地          厂区宗地            厂区宗地           厂区宗地        厂区宗地          厂区宗地
                                                                                                                               宗地
土地所有          中华人民共        中华人民共         中华人民共和        中华人民共      中华人民共        中华人民共      中华人民共
  权人                和国            和国                 国                和国            和国              和国            和国
                  南宁糖业股        南宁糖业股         南宁糖业股份        南宁糖业股      南宁糖业股        南宁糖业股      南宁糖业股
土地使用
                  份有限公司        份有限公司         有限公司蒲庙        份有限公司      份有限公司        份有限公司      份有限公司
  权人
                  蒲庙造纸厂        蒲庙造纸厂           造纸厂            蒲庙造纸厂      蒲庙造纸厂        蒲庙造纸厂      蒲庙造纸厂
土地出让
                    已支付             已支付             已支付             已支付           已支付           已支付          已支付
   金
土地使用
                  2049 年 11 月     2049 年 11 月      2058 年 7 月 20     2062 年 4 月    2061 年 11 月    2062 年 5 月     2062 年 5 月
权终止日
                      1日               1日                 日                24 日            8日             31 日            31 日
   期
土地剩余
使用年限             36.17             36.17               44.88              48.67           48.19            48.75           48.75
  (年)
他项权利
                       无                无                  无                无               无                  无           无
  状况



                                                                                                                                         35
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        (3)土地利用状况
   序    号           1           2             3             4              5              6             7
                                                                                                      一级抽水
  宗地名称      厂区宗地      厂区宗地      厂区宗地      厂区宗地       厂区宗地       厂区宗地
                                                                                                      泵宗地
              美恒厂房、化
              浆车间、原料                                                              动力车间、
  地上附着                    生化池、压                                部分未场地
              车间、机修车                  堆料场等      沉淀池等                      酒精车间        泵站
    物                        滤机房等                                      平整
              间、旧蔗渣堆                                                                  等
                  场等
  土地利用                    厂房及构      厂房及构      厂房及构      厂房及构筑      厂房及构
              厂房及构筑物                                                                              泵站
    现状                        筑物          筑物          筑物            物            筑物
  批准用途        工业          工业          工业          工业           工业           工业          工业
  最佳利用        工业          工业          工业          工业           工业           工业          工业
                              红线外“五    红线外“五    红线外“五      红线外“五    红线外“五
                红线外“五                                                                            红线外“四
                              通”(通路、   通”(通路、   通”(通路、   通”(通路、通   通”(通路、
              通”(通路、通                                                                           通”(通路、
                              通电、通上    通电、通上    通电、通上    电、通上水、    通电、通上
              电、通上水、                                                                            通电、通上
  开发程度                    水、通排      水、通排      水、通排      通排水、通      水、通排
                通排水、通                                                                            水、通讯),
                              水、通讯),   水、通讯),   水、通讯),   讯),红线内     水、通讯),
              讯),红线内车                                                                           红线内建
                              红线内车      红线内堆      红线内构      “部分场地平    红线内厂
                  间道路                                                                                  筑物
                                间水池           场           筑物            整”           房

        3.地价影响因素分析
        (1)一般因素
        ①地理位置和行政区划
        南宁市是位于广西西南部,南临北部湾,背靠大西南,是大西南出海的重要交通枢
纽,同时也是粤琼港澳及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此;
南宁至北海、梧州、百色高速公路和南宁至柳州、防城港(北海)调整公路等几条公路大
动脉已经建成;南宁机场每周已开通航班近百次;水上可直航 500 吨轮船至广州、香港,
初具规模的现代化立体交通网络更加突出了南宁市“出海大通道”的重要地位。南宁市
是广西壮族自治区首府,是全区政治、经济和文化中心,现辖六县六城区,行政区域总
面积 22627 平方公里,总人口 660 多万人。其中六城区面积 6659 平方米公里,人口达
343.72 多万人。
        ②经济和社会发展状况
        南宁市经济规模迅速扩大,质量效益明显提高,经济保持又好又快发展。突破 2500
亿,全社会固定资产投资突破 2500 亿,财政收入突破 400 亿元,工业总量和社会消费
品零售总额规模持续扩张,物价小幅上涨,城乡居民收入差距继续缩小。经济总量实现
新突破,发展跨上新台阶。其中,第一产业增加值 324.09 亿元,增长 5.2%;第二产业
增加值 958.96 亿元,增长 18.1%;第三产业增加值 1220.5 亿元,增长 9.6%。
        据悉,2012 年全年居民消费价格指数为 102.9,比上年上涨 2.9%,分类别看,八


                                                                                                                 36
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大类消费价格指数呈“七升一降”。 其中,食品类价格上涨 5.0%;烟酒及用品类价格上
涨 6.3%;衣着类价格上涨 2.5%;家庭设备用品及维服务类价格上涨 1.5%;医疗保健和
个人用品类价格上涨 1.2%;交通和通讯类价格下降 0.1%;居住类价格上涨 2.8%;娱乐
教育文化用品及服务类价格上涨 1.2%。
     在全社会固定资产投资中,第一产业投资 54.78 亿元,增长 49.36%;第二产业投资
736.63 亿元,增长 33.83%,其中工业投资 712.29 亿元,增长 36.33%;第三产业投资 1793.77
亿元,增长 25.39%。
     2012 年,三次产业的比重由上年的 13.82∶37.51∶48.67 调整为 12.95∶38.30∶
48.75。与 2011 年比较,第二产业、第三产业的比重分别上升 0.79、0.08 个百分点。一
是加快工业经济发展,继续开展工业经济振兴攻坚战,着力壮大工业发展规模,富士康
南宁科技园高新园区项目等一批项目正式投产。二是提升服务业发展水平,加快打造区
域性商贸物流基地,广西海吉星农产品国际物流中心、金桥农产品批发市场建成投入使
用,成功举办 2011 中国国际商务文化节暨第二届中国(南宁)国际时尚博览会。三是培育
壮大特色农业,推进特色农业基地建设,中国-东盟(南宁)现代农业园等一批现代农业示
范园区建设初具规模。四是加快发展县域经济,宾阳县荣获广西科学发展十佳县称号,
上林县、邕宁区荣获广西科学发展进步县称号,其他县均保持了较快的经济发展势头。
     同时五象新区是南宁市正在全力推进以“再造一个新南宁”为目标的现代化城市新
区,将作为南宁市全面融入广西北部湾经济区开放开发、打造面向东盟区域性国际城市
的重要平台和前沿阵地。2011 年,南宁市加快五象新区重大项目和基础设施建设,出台
了加快五象新区建设的系列文件,掀起五象新区开发建设新高潮。
     此外,南宁市以拓展城市空间、完善城市功能、改善城市环境为重点,大力推进铁
路、公路、桥梁、港口、机场、轨道交通等城市基础设施建设。深入开展交通基础设施
完善攻坚战,不断完善城市基础设施,加快构建区域现代综合交通体系,南湖隧道等项
目建成通车,火车东站、新外环高速、轨道交通一号线、机场新航站区、郁江老口航运
枢纽等项目加快推进。
     为进一步提升开放合作水平,南宁市继续深化与东盟、日韩、欧美的合作,加强与
港澳台、珠三角、长三角等区域的经济合作,中国—东盟林业产业物流项目、南宁娃哈
哈生产基地等一批项目落户南宁市。南宁市还统筹推进创建全国文明城市、国家卫生城
市、国家环保模范城等创城活动,发展环境进一步优化。中国社科院发布的 2012 年《公
共服务蓝皮书》,南宁市城市环境满意度满意度列全国 38 个主要城市的第七位。
     ③房地产市场状况

                                                                                              37
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      作为城市先导产业的南宁市房地产业近几年发展迅速,在近几年全国房地产市场普
 遍向好的情况下,南宁市房地产市场发展相对较好。特别是切实可行的地价管理政策把
 南宁市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道,从而带动了整个房地产市场健康、
 有序地发展,对促进南宁市经济的发展、特别是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。
      2012 年房地产开发投资 362.73 亿元,比上年下降 7.25%。其中,商品住宅投资 253.98
 亿元,下降 5.18%;办公楼投资 11.06 亿元,下降 14.1%;商业营业用房投资 30.37 亿元,
 下降 8.04%。商品房施工面积 3747.04 万平方米,增长 5.16%;商品房竣工面积 664.53
 万平方米,增长 17.68%;商品房销售面积 629.01 万平方米,下降 11.62%;商品房销售
 额 377.59 亿元,增长 2.10%。
      总体而言,近几年南宁市房地产市场住宅商品开发一直是主流。随着国家进一步加
 大对居住类房地产市场投资限制的政策调控力度,对南宁市居住类房地产市场略有影
 响,对其他类用途的房地产市场无影响。南宁市政府努力完善征地拆迁政策和机制,妥
 善解决征地拆迁历史遗留问题。创新安置模式,引进社会资金加快安置房建设,尽力做
 到“先安置、后拆迁”。坚决制止违法占地、违法建设,加大闲置土地清理力度,对征
 而未供、项目不落实的批次用地,依法调整用于新的急需建设项目,提高有效供地率。
      ④一般因素对地价水平的影响
      一般因素对于当地地价总水平的高低具有至关重要的影响。南宁市具有较好的地理
 位置,南宁市大力发展城市建设不断向市区周边扩展,市区内的工业企业纷纷搬迁到市
 区周边工业园区或邻近县份,给当地经济的发展注入了新的动力。随着经济的发展,市
 场对土地需求的增加和土地经济供给的日益稀缺,南宁市的土地地价将呈逐步上升的发
 展趋势。
      (2)区域因素
      影响估价对象的区域因素主要有:区域位置、交通条件、基础设施条件、产业聚集、
 环境条件等。具体因素分析如下表:
       序 号                 1        2         3           4     5        6                 7
                          厂区宗    厂区宗    厂区宗   厂区宗   厂区     厂区宗
      宗地名称                                                                    一级抽水泵宗地
                            地1       地2       地3      地4    宗地 5     地6
                                                                                  该宗地位于南宁市邕宁
                         该宗地位于南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤路 330 号,宗地位
                                                                                  区蒲庙镇梁村美梨坡,距
      区域慨况           于八尺江大桥的东南面,距八尺江大桥约 2.5 公里,临
                                                                                  厂区宗地有 3 公里的距
                               八锂工业园,周围主要是工业开发区用地
                                                                                    离,周围主要是农用地
交   距主、次干道距离                     位于主次干道八锂路上
通     距汽车站距离                             约 3 公里                               约 5.5 公里
条                       位于主次干道八锂路上,有公交车通达,为 701、702          进出主要是一条 4 米宽
件    对外交通便利度
                               的终(起)点站,故对外交通便利度较好。                的村村通道路,故对外交

                                                                                                       38
  南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告                                        评估说明


             序 号                 1            2              3             4           5          6                       7
                                                                                                                   通便利度差
 基
 础
 设
             供水、供电等                   区域内基础设施配套好,由市政供水、供电,水电供应有保证。
 施
 状
 况
          环境状况                                                                   环境较好
      周围土地利用状况                          工业用地、工业开发区用地                                                农用地
          聚集效益                                                 一般                                                  较差

         (3)个别因素
         在分析估价对象地价的个别因素时,主要考虑临路状况、位置、地形、地势、宗地
  面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。具体因素分析如下表:
                                                                                                                                一级抽水泵
 宗地名称        厂区宗地 1     厂区宗地 2          厂区宗地 3            厂区宗地 4         厂区宗地 5       厂区宗地
                                                                                                                                  宗地
  宗地号             208-2             51                3                       4
                                                                                                                                邕宁区蒲庙
                 邕宁区蒲庙     邕宁区蒲庙          邕宁区八鲤        邕宁区八鲤             邕宁区八鲤      邕宁区八鲤
  位    置                                                                                                                      镇梁村美梨
                   镇八里亭     镇八里亭                路                路                     路              路
                                                                                                                                    坡
宗地面积(㎡)      68019.81        14874.81           32173.28              6826.51             47441.85       59538.93            1509.35
列入本次评
估范围宗地        68019.81        14874.81           32173.28              6826.51             47441.85       59538.93            1509.35
  面积(㎡)
宗地批准用
                  工业用地       工业用地            工业用地             工业用地            工业用地        工业用地           工业用地
    途
 实际用途         工业用地       工业用地            工业用地             工业用地            工业用地        工业用地           工业用地
估价设定用
                  工业用地       工业用地            工业用地             工业用地            工业用地        工业用地           工业用地
    途
设定容积率       按≤1.0 设定   按≤1.0 设定        按≤1.0 设定      按≤1.0 设定           按≤1.0 设定    按≤1.0 设定       按≤1.0 设定
                                                                                                                                临村村通公
                                                                                                                                路,距一级
 临路状况         临八鲤路       临八鲤路            临八鲤路             临八鲤路            临八鲤路        临八鲤路
                                                                                                                                供水池宗地
                                                                                                                                  200 米
 宗地面积         面积较大       面积较大            面积较大             面积较大            面积较大        面积较大            面积小
                  红线外“五    红线外“五    红线外“五    红线外“五                         红线外“四      红线外“五       红线外“四
                通”(通路、通 通”(通路、通 通”(通路、通 通”(通路、通                      通”(通路、通   通”(通路、通      通”(通路、通
                电、通上水、 电、通上水、 电、通上水、 电、通上水、                          电、通上水、    电、通上水、       电、通上水、
 开发程度
                通排水、通    通排水、通    通排水、通    通排水、通                         通讯),红线     通排水、通         通讯),红线
                讯),红线内   讯),红线内   讯),红线内   讯),红线内                        内部分“部分    讯),红线内        内“场地平
                “场地平整”  “场地平整”  “场地平整”  “场地平整”                         场地平整”    “场地平整”            整”
 宗地形状            不规则       不规则              不规则               不规则            不规则          不规则             不规则
                地势一般,场    地势一般,场     地势一般,场         地势一般,场           地势一般,场    地势一般,         地势一般,
 地形地势
                  地平坦          地平坦           地平坦               地平坦                 地平坦        场地平坦           场地平坦
 工程地质             一般         一般                一般                 一般                一般            一般               一般
剩余使用年
                     36.17         36.17               44.88                48.67               48.19           48.75              48.75
  限(年)
估价设定剩
余使用年限           36.17         36.17               44.88                48.67               48.19           48.75              48.75
    (年)

                                                                                                                                      39
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     4.资产核实方法和核实结果
     (1)资产核实方法
     ①根据被评估单位提供的土地使用权评估申报表进行账账核对,核对原始入账时
间、金额和账面值摊销情况;
     ②查阅国有土地使用证,核对和了解土地的登记状况、权利状况;
     ③对土地开发利用情况、土地的一般因素、区域因素和个别因素进行调查,并填写
现场勘查记录;
     ④调查委估宗地的情况,收集当地地价资料及当地土地取得成本资料,了解当地现
行土地市场交易、土地出让价格情况、房地产出租出售等信息。
     (2)资产核实结果
     经核实,委估宗地土地使用权账账、账实相符,其中邕国用(1999)字第0105208-2号
宗地的部分面积10750平方米出租给南宁美恒安兴纸业有限公司,租期从2004年7月1日
起至2052年6月30日止共50年,每8年续签一次合同。
     5.评估原则
     (1)替代原则
     在正常的土地市场中,地价水平由具有相同性质的替代性土地的价值所决定,地价
水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定,另外,地价可通
过比较地块的条件及使用价值确定。因此,在估价时,要综合考虑与估价对象具有相替
代性的土地的价值进行测算。
     (2)最有效利用原则
     由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来的收益不同,且土地
权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利
用方式的依据,所以地价是该宗地的效用最有效发挥为前提的。此次待估宗地属商业用
地、住宅用地范畴,在评估中就应充分考虑商业用地、住宅用地的特性,按照最有效利
用方式进行评估,得到一个客观、公正、公平、科学的土地价值。
       (3)供需原则
     以市场供需决定土地价值为依据,充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域
性。
     (4)贡献原则
     土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价值以土地对土地总

                                                                                              40
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     收益的贡献大小来决定。
          (5)变动原则
          把握土地价值影响因素及土地价值的变动规律,准确地评估土地价值。
          (6)协调原则
          土地总是处于一定的自然和社会环境之中,必须与周围环境相协调,若土地能适应
     周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,因此,认真分析土地与周围环境
     的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价值。
          (7)多种方法相结合的原则
          随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比
     较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能
     使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充
     分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更
     为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减
     小误差,确定出合理的价值。
          6.价值类型及地价定义
          本次评估价值类型为市场价值。
          根据本项估价的目的和待估宗地的实际情况,我们对本项估价中的土地使用权价值
     在评估基准日 2013 年 8 月 31 日的内涵做如下界定:
                                                                土地使用                                  剩余使用年     开发程
                                                 土地用途                     土地面积(㎡)      容积率
                                                                权类型                                      限(年)         度
                                                                                                          实际剩余使
        宗地名                                                                                  实际容                  实际开
序号             权证编号        宗地号                                     土地证记载使用权              用年限剩余
          称                                  批准用途/实际用   实际类型/                       积率/设                 发程度/
                                                                            面积/列入估价范围             使用年限/设
                                                途/设定用途     设定类型                        定容积                  设定开
                                                                                宗地面积                  定剩余使用
                                                                                                  率                    发程度
                                                                                                              年限
                   邕国用                                                                                               五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 1               (1999)字第       208-2                         出让/出让   68019.81/68019.81             36.17/36.17   平/五通
          地1                                   地/工业用地                                     设定
                  0105208-2                                                                                               一平
                    邕国用                                                                                              五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 2               (1999)字第       216-2                         出让/出让   14874.81/14874.81             36.17/36.17   平/五通
          地2                                   地/工业用地                                     设定
                  0105216-2                                                                                               一平
                  南宁国用                                                                                              五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 3                 (2008)第      1109007                        出让/出让   32173.28/32173.28             44.88/44.88   平/五通
          地3                                   地/工业用地                                     设定
                  507731 号                                                                                               一平
                  南宁国用                                                                                              五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 4                 (2012)第      1109019                        出让/出让    6826.51/6826.51              48.67/48.67   平/五通
          地4                                   地/工业用地                                     设定
                  595381 号                                                                                               一平
                  南宁国用                                                                                              五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 5                 (2012)第      1109020                        出让/出让   47441.85/47441.85             48.19/48.19   平/五通
          地5                                   地/工业用地                                     设定
                  587014 号                                                                                               一平
                  南宁国用                                                                                              五通一
        厂区宗                                工业用地/工业用                                   按≤1.0
 6                 (2013)第   450109100001G                     出让/出让   59538.93/59538.93             48.75/48.75   平/五通
          地6                                   地/工业用地                                     设定
                  607813 号       B00015                                                                                  一平
        一级抽    南宁国用                                                                                              四通一
                                              工业用地/工业用                                   按≤1.0
 7      水泵宗     (2013)第   450109100203G                     出让/出让    1509.35/1509.35              48.75/48.75   平/四通
                                  B00002        地/工业用地                                     设定
          地      603920 号                                                                                               一平


                                                                                                                          41
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     注:五通一平指红线外“五通”(通电、通路、通上水、通下水、通讯)、红线内“场地平整”

     综上所述,本报告所称地价是指在正常的地产市场条件下,在评估基准日 2013 年 8
月 31 日,委估宗地在上述设定的用途和开发程度及剩余使用年限条件下土地使用权的
价值,该价值中已含土地使用权出让金,且不含地上之动产、不动产价值。
     7.评估方法
     根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”),通常的地价评估方法有市场比较
法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。遵循土
地估价的技术规程,依据当地地产市场发育状况,并结合估价项目的具体特点以及估价
目的等,选取适宜的估价方法。
     委估宗地均为工业用地,工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法、基准地价
系数修正法。由于南宁市近期同一供需圈内有类似的可比交易案例,可采用市场比较法
评估;委估宗地均在南宁市城区基准地价覆盖范围内,可以采用基准地价系数修正法进
行估价。
     综上所述并根据本次评估的目的和委估宗地的特点,分别采用基准地价系数修正法
和市场比较法进行估价,然后对两种方法所得到结果进行分析后确定最终的评估结果。
     (1)基准地价系数修正法
     基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照
替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对
照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日
价格的方法。
     基准地价计算宗地地价公式如下:
     宗地楼面地价=网格点基准地价×K1×K2×K3×K4
     式中:K1—期日修正系数
             K2—容积率因素修正系数
             K3—土地使用年期修正系数
             K4—其他个别因素修正系数
     宗地地面地价=宗地楼面地价×宗地面积
     (2)市场比较法
     市场比较法是根据替代原则,将待估宗地与属同一供需圈在较近时期内,已经发生
交易的类似土地交易实例进行比较,对待估宗地的交易情况、估价期日、区域因素、个

                                                                                                     42
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     别因素及使用年期进行条件差异修正,得出比准价格来确定土地价格的方法,其计算公
     式为:
          V=V B ×A×B×D×E
          式中:V—待估宗地的土地使用权单价
                   V B —比较实例单价
                    A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
                    B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
                    D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
                    E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
          (3)宗地价值
          按两种方法所得单价进行分析后确定最终的宗地单价。
          宗地价值=宗地单价×宗地面积
          8.评估结果
          于评估基准日 2013 年 8 月 31 日,南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂申报评估的土
     地使用权评估值为 48,736,216.00 元,评估结果如下表:
序
       土地权证编号            土地位置      面积(m2)     账面值(元)      评估值(元)        增值额        增值率%
号
       邕国用(1999)字
1                          邕宁区八鲤路      68,019.81                   14,148,120.00
         第 0105208-2
                                                          3,368,970.00                   14,805,191.70     607.54
       邕国用(1999)字
2                          邕宁区八鲤路      14,874.81                    3,093,960.00
         第 0105216-2
       南宁国用(2008)
3                          邕宁区八鲤路      32,173.28    5,902,090.35    6,852,909.00    1,560,701.32          29.49
         第 507731 号
       南宁国用(2012)
4                          邕宁区八鲤路      6,826.51     1,671,583.29    1,495,006.00     -129,215.76          -7.96
         第 595381 号
       南宁国用(2012)
5                          邕宁区八鲤路      47,441.85    9,760,377.92    9,915,347.00     512,849.60            5.45
         第 587014 号
       南宁国用(2013)
6                          邕宁区八鲤路      59,538.93   12,566,483.85   12,919,948.00     685,650.39            5.60
         第 607813 号
       南宁国用(2013)    邕宁区蒲庙镇梁村
7                                            1,509.35     308,582.59       310,926.00       13,492.28            4.54
         第 603920 号          美梨坡
8                       合计                230,384.54   31,287,546.47   48,736,216.00   17,448,669.53          55.77

          9.评估计算过程
          案例:邕国用邕国用(1999)字第0105208-2号厂区宗地1 (见南宁糖业股份有限公司蒲
     庙造纸厂无形资产—土地使用权评估明细表序号1)
          根据土地证上记载,该宗地位于邕宁区八鲤路330号,土地证上记载的面积为
     68,019.81平方米。为出让工业用地,该宗地为五通一平,根据宗地的情况,本次采用基
     准地价系数修正法和市场比较法进行评估。

                                                                                                                43
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     (1)基准地价系数修正法
     根据南宁市基准地价,本次参照的工业用地基准地价的内涵是:以2008年1月1日为
估价基准日,在“五通一平”土地开发程度,工业用地在法定最高土地使用年限50年及
平均容积率1.0等条件下的土地使用权价格。
     ①确定委估宗地的土地级别、基准地价
     该宗地位于南宁市邕宁区蒲庙镇,根据南宁市城区土地级别划分,待估宗地参照五
级工业用地,网格点基准地价为170元/平方米(平均楼面地价)。
     ②确定期日修正系数(K1)
     基准地价的估价基准日为2008年1月1日,至本次估价基准日2013年8月31日,期间
南宁市工业用地价格略有增长,根据中国城市地价动态监测网南宁市工业用地地价指
数,2008年地价指数为126,2009年地价指数为130,2010年地价指数为137,2011年地
价指数为148,2012年地价指数为154,2013二季度工业用地增长1.01。据此测算分析,
确定估价期日修正系数K1=1.2344。
     ③容积率因素修正系数(K2)
     由于南宁市工业用地基准地价内涵中的容积率为1.0,本次评估设定容积率≤1.0,
与基准地价内涵一致,故不需要修正,则K2=1.0。
     ④确定土地使用权年期修正系数(K3)
     由于南宁市工业用地基准地价内涵中的土地使用年期为 50 年,此次待估宗地设定
的土地剩余使用年限为 36.17 年,使用年限不一致,故需进行年期修正,土地使用年期
修正系数公式:
     K3=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
     公式中:
     K3-土地使用年期修正系数
     r-土地还原率(根据南宁市城市土地价格调查技术报告工业用地 r=7.00%)
     m-待估宗地设定使用年限
     n-基准地价设定土地使用年期
     则土地使用年限修正系数K3=0.9455
     ⑤确定其他个别因素修正系数(K4)
     根据南宁市工业用地其他个别因素修正系数表,结合待估宗地的具体情况,其面积
大,但形状不规则,对外交通便利,基本符合指标标准中“较优”的条件,评估人员确

                                                                                              44
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 定其他个别因素修正系数K4=1.02。同时,由于待估宗地开发程度为“五通一平”, 基
 准地价的内涵是“五通一平”, 故不需进行开发程度修正。
                                 南宁市工业用地其他个别因素修正系数表
 指标标准             优              较优                 一般                       较劣               劣
                   形状规则、         形状较规则、          形状基本规则、          形状基本规           形状极不规
               面积大、地形地     面积较大、地形地      面积适中、地形地质      则、面积偏小、地     则、面积过小、地
 指标说明
               质状况好,对外     质状况良好,对外      状适宜,对外交通条      形地质状况较差,     形地质状况差,对
               交通条件好         交通条件较好          件能满足需要            对外交通条件较差     外交通条件差
 修正系数         1.10~1.05           1.05~1.0                   1.0                1.0~0.95         0.95~0.90

        ⑥待估宗地单位地价
        当容积率为1.0时,待估宗地楼面地价等于地面地价。
        待估宗地单位地面地价=网格点基准地价×K1×K2×K3×K4
                                     =170×1.2344×1.0×0.9455×1.02
                                     =202元/平方米(取整)
        (2)市场比较法
        ①比较案例选取
           宗地位置                邕宁区蒲庙镇八鲤工业区                邕宁区八鲤工业区           邕宁区八鲤工业区
           土地用途                            工业                            工业                       工业
        使用年限(年)                            50                              50                        50
           交易类型                          挂牌出让                        挂牌出让                   挂牌出让
           交易时间                      2013-8-28                          2013-6-21               2013-6-19
           交易情况                            正常                            正常                       正常
        土地面积(㎡)                          26669                          248723                     199787
           价格类型                          单位地价                        单位地价                   单位地价
            容积率                       >0.7、≤3                        >0.8、≤3                 >0.8、≤3
       交易价格(元/㎡)                       224.98                          224.98                     225.04

        ②比较因素条件说明表
            比较宗地及比较案例                            邕宁区蒲庙镇八鲤       邕宁区八鲤工业      邕宁区蒲庙镇八鲤
                                      厂区宗地
比较因素                                                        工业区                 区                工业区
            土地用途                    工业                      工业                   工业                 工业
       土地使用年限(年)                 36.17                      50                     50                  50
            交易类型                    转让                  挂牌出让                 挂牌出让          挂牌出让
            交易日期               设定为 2013-8-31          2013-8-28                2013-6-21         2013-6-19
              临近道路类型          混合型主干道            混合型次干道             混合型次干道      混合型次干道
            对外交通便利度              一般                      一般                   一般                 一般

区域       土地与市场配合程度           一般                      一般                   一般                 一般
因素        基础设施完善度              一般                      一般                   一般                 一般
              环境质量状况           基本无污染              基本无污染               基本无污染        基本无污染
              产业集聚规模              较好                      较好                   较好                 较好


                                                                                                                     45
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           比较宗地及比较案例                        邕宁区蒲庙镇八鲤   邕宁区八鲤工业     邕宁区蒲庙镇八鲤
                                    厂区宗地
比较因素                                                   工业区             区               工业区
            周围用地类型            工业用地             工业用地          工业用地            工业用地
            土地利用强度              一般                 一般              一般                一般

个别                            形状一般,对土地利   形状一般,对土地   形状一般,对土地   形状一般,对土地利
              宗地形状
因素                                用无影响             利用无影响       利用无影响           用无影响
                                面积大,对土地利用   面积大,对土地利   面积大,对土地利   面积大,对土地利用
              宗地面积
                                      无影响             用无影响           用无影响             无影响
              工程地质                较差                 一般              一般                一般

       ③确定比较因素条件指数
       A.土地用途:比较案例A、B、C的土地用途为工业,与待估宗地的土地用途一致,
 不作修正。
       B.土地使用年限:委估宗地土地剩余年限为36.17年,比较案例A、B、C的土地尚
 可使用年限均为50年,与待估宗地的土地使用年限不一致,经测算以委估宗地为100,
 则比较案例分别为105.76、105.76、105.76。
       C.交易类型:分为拍卖出让、挂牌出让或转让(改制)、协议出让、强制处置四个
 等级,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。比较案例
 均为挂牌出让,与市场价值相似,故不需修正。
       D.交易日期:比较案例A、B、C的交易日期与待估宗地评估基准日的时间相隔较
 近,当地工业用地地价相对稳定,因此比较案例A、B、C的交易日期不作地价指数修正。
       E.临近道路类型:分为交通型主干道、混合型主干道、混合型次干道、次干道、
 支路五个等级,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       F.对外交通便利度:分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以待估宗地等级
 为100,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       G.土地与市场配合程度:分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以待估宗地
 等级为100,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       H.基础设施完善度:分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以待估宗地等级
 为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       I.环境质量状况:分为无污染、基本无污染、污染不明显、轻度污染、严重污染
 五个等级,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       J.产业集聚规模:分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以待估宗地等级为
 100,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
       K.周围用地类型:分为工业、住宅、商业、其他四个等级,以待估宗地等级为100,
 每上升或下降一个等级,地价上升或下降1%。


                                                                                                           46
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     L.土地利用强度:分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以待估宗地等级为
100,每上升或下降一个等级,地价上升或下降1%。
     M.宗地形状:分为形状规则,对土地利用无影响;形状一般,对土地利用稍有影
响;形状不规则,对土地利用有明显影响三个等级,以待估宗地等级为100,每上升或
下降一个等级,地价上升或下降1%。
     N.宗地面积:分为面积大,对土地利用无影响;面积一般,对土地利用稍有影响;
面积小,对土地利用有明显影响三个等级,以待估宗地等级为100,每上升或下降一个
等级,地价上升或下降2%。
     O.工程地质:分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以待估宗地等级为100,
每上升或下降一个等级,地价上升或下降2%。
     P.容积率:由于委估宗地及比较案例均为工业用地,委估宗地设定的容积率为小
于或等于1.0,比较案例A、B、C的容积率分别为大于0.7、大于0.8、大于0.7,由于工业
用地对容积率不敏感,故不需要进行修正。
     ④根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表如下:
                    待估宗地及案例
                                           厂区宗地        实例 A           实例 B            实例 C
     比较因素
                 土地用途                       100         100                 100                100
             土地使用年限(年)                   100        105.76           105.76                105.76
                 交易类型                       100         100                 100                100
                 交易日期                       100         100                 100                100
                 临近道路类型                   100         100                 100                100
                 对外交通便利度                 100         100                 100                100
                 土地与市场配合程度             100         100                 100                100
     区域因素
                 基础设施完善度                 100         100                 100                100
                 环境质量状况                   100         100                 100                100
                 产业集聚规模                   100         100                 100                100
                 周围用地类型                   100         100                 100                100
                 土地利用强度                   100         100                 100                100
     个别因素    宗地形状                       100         100                 100                100
                 宗地面积                       100         100                 100                100
                 工程地质                       100         100                 100                100

     ⑤编制待估宗地因素比较修正系数表
            待估宗地及案例
                                         实例 A                  实例 B                     实例 C
    比较因素
            土地用途               100      /      100     100      /     100         100     /      100
         土地使用年限(年)          100      /     105.76   100      /   105.76        100     /     105.76
             交易类型              100      /      100     100      /     100         100     /      100

                                                                                                                47
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            待估宗地及案例
                                         实例 A                 实例 B               实例 C
    比较因素
            交易日期               100      /     100     100     /      100   100     /         100
             临近道路类型          100      /     100     100     /      100   100     /         100
             对外交通便利度        100      /     100     100     /      100   100     /         100
             土地与市场配合
     区域                          100      /     100     100     /      100   100     /         100
             程度
     因素
             基础设施完善度        100      /     100     100     /      100   100     /         100
             环境质量状况          100      /     100     100     /      100   100     /         100
             产业集聚规模          100      /     100     100     /      100   100     /         100
             周围用地类型          100      /     101     100     /      100   100     /         100
             土地利用强度          100      /     100     100     /      100   100     /         100
     个别
             宗地形状              100      /     100     100     /      100   100     /         100
     因素
             宗地面积              100      /     100     100     /      100   100     /         100
             工程地质              100      /     100     100     /      100   100     /         100
             比准系数                    0.9455                 0.9455               0.9455

     ⑥待估宗地单位地价的确定
                            比较案例
                                                案例A             案例B               案例C
         项目
         交易价格(元/㎡)                        224.98            224.98              225.04
         比准系数                               0.9455            0.9455              0.9455
         比准价格(元/㎡)                          213                 213                  213
         宗地单价(元/㎡)                                    (213+213+213)÷3=213

     3.地价的确定
     (1)宗地单位地价的确定
     根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况,本次估价依据估价对象的具体情
况,采用了较适宜的基准地价系数修正法和市场比较法分别进行估价测算, 以上两种方
法计算的结果虽然有一定的差异,经分析,评估人员认为两种估算方法从不同的方面比
较客观的反映了待估宗地当时的地价水平,本次评估采用两种方法评估结果的简单算术
平均值作为待估宗地的单位地价。
     宗地单位地价=(基准地价系数修正法单位地价+市场比较法单位地价)÷2
                     =(202+213)÷2=208元/平方米(取整)
      宗地价值=宗地单价×宗地面积
                 =208×68019.81= 14,148,120 元

     四、评估结论及分析

     (一) 评估结论

                                                                                                         48
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告        评估说明


     本评估结论根据以上评估工作得出,评估结果如下:
     南宁糖业拟转让蒲庙造纸厂的固定资产、在建工程、工程物资和土地使用权在评估
基准日的账面价值为 48,179.39 万元,评估价值为 60,133.93 万元,评估值比账面值增值
11,954.54 万元,增值率 24.81%。评估结果如下表所示,详细评估结果请见资产评估明
细表。
                                      资产评估结果汇总表
                            评估基准日:2013 年 8 月 31 日
产权持有单位:南宁糖业股份有限公司蒲庙造纸厂                                 金额单位:人民币万元
                              账面价值    评估价值      增减值                     增值率
        项        目
                                   A          B         C=B-A                    D=C/A×100%
  1   房屋建筑物                17,207.76   23,183.40      5,975.64                          34.73
  2   机器设备                  27,578.71   31,815.51      4,236.80                          15.36
  3   在建工程                     250.58      246.19         -4.39                          -1.75
  4   工程物资                      13.59       15.21          1.62                          11.92
  5   无形资产                   3,128.75    4,873.62      1,744.87                          55.77
  6   资产总计                  48,179.39   60,133.93     11,954.54                          24.81

     (二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
     1.本次评估结果与账面值相比较,资产评估增值 11,954.54 万元,增值率为 24.81%。
房屋建筑物类资产评估增值 5,975.64 万元, 增值率为 34.73%。评估增值的主要是:①
大部分房产建造较早,但近年来,随着社会经济的发展,物价水平不断提高,由于材料
价差原因导致评估基准日的建筑成本升高;②由于产权持有单位计提的折旧年限为 20
年,而评估参考的经济寿命年限普遍为 30~35 年,大于企业计提折旧年限,因此导致
评估增值;③零星工程、零星维修工程、厂外混凝土路面、厂外碎石路面厂外混凝土人
行道等无实物资产对应,评估值为零造成减值;④部分土石方工程、三通一平工程列入
土地评估,故评估值为零;⑤复合肥车间等属于闲置项目成新率相对较低,造成评估减
值。由于增值的资产占的比例大,使房屋建筑物类资产评估增值。
     2.设备类资产评估增值 4,236.80 万元,增值率为 15.36%。
     (1)机器设备增值的主要原因为:评估采用的经济使用年限长于企业的折旧年限造
成评估增值;企业的账面价值未包括资金成本,本次评估考虑了资金成本造成评估增
值;部分设备的现行市场购置价较高造成评估增值。④电机、泵、电焊机、仪器仪表、
自动化控制设备、阀门、高、低压柜、对讲机、保温工程等设备,企业的折旧年限为14-28
年,而评估采用的经济使用年限则为5-12年,故造成该部分设备减值;⑤设备第112项
抓斗起重机、第114项电动单梁起重机、第118项3#线6#输送带、第216单梁吊车、第217
项电动葫芦、第2129项压力过滤机、第2130项洗渣机、第2132项PLC控制系统经查账面

                                                                                                   49
南宁糖业股份有限公司拟转让其下属蒲庙造纸厂的部分实物资产及土地使用权资产评估报告   评估说明


值含有其他费用,本次评估按市场价评估造成减值;⑥非标设备、零星工程、设备安装
费、管道安装费等经查账为小设备基础、少量材料和安装费用,这些费用已在评估的安
装费考虑,故评估值为零;零星维修工程为维修费用和领用的材料,故评估值为零;造
成该部分资产评估减值;⑦部分设备因为已损坏,无法修复,按待报废进行处理,所以
评估减值。由于增值的资产占的比例大,使机器设备资产评估增值。
     (2)车辆增值的原因为:评价采用的经济使用年限长于企业的折旧年限。
     (3)电子设备增值的原因为:①部分电子设备的现行市场购置价高于原购买价造成评
估增值;②评价采用的经济使用年限长于企业的折旧年限造成评估增值;③数码产品、
电视机、电冰箱和电脑更新换代速度快,市场购置价格比原购置价格低,导致评估减值。
由于增值的资产占的比例大,使电子设备资产评估增值。
     3.在建工程减值4.39万,减值率1.75%,减值的主要原因是由于未完工程尚未进行
工程结算,存在评估基准日尚欠工程款和评估基准日后尚需完成的工程及相关费用。这
些工程欠款、后续投入费用被评估单位尚未提供给评估机构,也未与有关方面达成明确
的解决意见,因此评估人员无法对尚欠工程款和后续投入进行计量。为了避免评估过程
产生的工程款未计入负债而产生的误差风险,故本次对在建工程采用帐面价值调整法进
行评估。由于占本次在建工程较大金额的零星工程土建工程项目,开工于2011年,经查
询从2011年至评估基准日工业品出厂价格综合指数为下降趋势,从2011年至评估基准日
工业品出厂价格综合指数为下降趋势即2012年为98.28%,2013年1-8月为98.06%,故造
成评估减值。
     4.工程物资评估增值1.62万,增值率11.92%,增值的主要原因是由于评估基准日
物资的购买价值大于原购买价值。
     5.土地使用权评估增值1744.87万元,增值率55.77%。评估增值主要原因分析:①
由于各级政府部门严格实施对工业用地的调控和管理,出让工业用地确定土地使用权出
让价格时必须执行国土资发[2006]307号《全国工业用地出让最低价标准》最低控制标准
及国土资发[2008]308号《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》,使土地的取
得成本有较大的提高,以上原因使其中的6宗土地评估增值;②南宁国用(2012)第595381
号宗地评估减值,该宗土地面积 6826.51平方米,企业入账价值 1,671,583.29 元,但实
际该土地证上记载取得价格为1,468,382元(平均215元/平方米),其余的203,201.29元为其
它费用,本次评估单价219元/平方米与原取得单价相比增值。由于增值的土地使用权占
的比例大造成评估增值。


                                                                                              50