南宁糖业股份有限公司、南宁华侨投资区华盛资产经
营有限公司、南宁统一资产管理有限责任公司拟进行
股权转让而涉及的南宁侨虹新材料有限责任公司
72.90%的股东部分权益价值
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字(2014)第 101 号
共3册 第2册
评 估 明 细 表
中通诚资产评估有限公司
二Ο一四年一月一十六日
南宁糖业股份有限公司、南宁华侨投资区华盛资产经
营有限公司、南宁统一资产管理有限责任公司拟进行
股权转让而涉及的南宁侨虹新材料有限责任公司
72.90%的股东部分权益价值
资 产 评 估 报 告
中通桂评报字(2014)第 101 号
共3册 第3册
评 估 说 明
中通诚资产评估有限公司
二Ο一四年一月一十六日
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
目 录
关于评估说明使用范围的声明…………………………………………1
企业关于进行资产评估有关事项的说明………………………………2
评估说明…………………………………………………………………3
一、评估对象与评估范围说明……………………………………3
二、资产核实情况总体说明………………………………………6
三、评估技术说明——资产基础法………………………………8
四、评估技术说明——收益法……………………………………60
五、评估结论及分析………………………………………………83
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和
个人，不得见诸公开媒体。
1
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及被评估单位出具并提供，原文附后。
2
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
1．评估对象与评估范围
评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
根据与委托方签定的“资产评估业务约定书”，本次委托评估的评估对象为南
宁侨虹新材料有限责任公司(以下简称“侨虹公司” 72.90%的股东部分权益价值，
其中南宁糖业股份有限公司持有侨虹公司 50.14%的股权、南宁华侨投资区华盛
资产经营有限公司持有侨虹公司 4.07%的股权、南宁统一资产管理有限责任公司
持有侨虹公司 18.69%的股权。
评估范围包括由侨虹公司申报的评估基准日表内各项资产及负债，该评估范
围中的资产及负债对应的会计报表经瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)审计。具
体情况见下表：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
1 一、流动资产合计 77,619,532.61
2 货币资金 7,107,538.43
3 应收账款 25,947,919.89
4 预付款项 9,640,592.92
5 其他应收款 5,900,265.69
6 存货 29,023,215.68
7 二、非流动资产合计 173,308,966.27
8 固定资产 169,133,030.62
9 固定资产清理 82,127.56
10 无形资产 2,010,806.25
11 长期待摊费用 1,985,186.22
12 递延所得税资产 97,815.62
13 三、资产总计 250,928,498.88
14 四、流动负债合计 20,179,614.45
15 短期借款 7,000,000.00
16 应付账款 3,919,912.39
17 预收款项 788,131.69
18 应付职工薪酬 272,055.81
19 应交税费 3,226,559.25
20 应付利息 95,991.11
21 应付股利 1,807,604.70
22 其他应付款 3,009,359.50
23 其他流动负债 60,000.00
24 五、非流动负债合计 80,000.00
25 专项应付款 80,000.00
3
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
26 六、负债总计 20,259,614.45
27 七、净资产(所有者权益) 230,668,884.43
2．委托评估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债为侨虹公司所有，侨虹公司提供了国有土地使用
证、房屋所有权证、车辆行驶证、大型设备购置发票、重要合同及其他相关替代
资料等权属证明文件，资产权属基本清晰，但存在部分房屋建筑物没有房产证的
情况。主要资产权属情况如下：
(1)申报评估的土地使用权 1 宗，已办理了《国有土地使用证》。
(2)房屋建筑物部分已办理《房屋所有权证》。
(3)对设备类资产，根据评估人员现场核对财务记录和抽查部分购置发票判
断，其资产权属较为清晰；车辆已提供全部的车辆行驶证。
(二)实物资产的分布情况及特点
申报评估的实物资产主要包括存货、房屋建筑物类资产和设备类资产。各实
物资产的具体分布情况及特点如下：
1．存货
侨虹新材料公司申报的存货主要有原材料、在库周转材料、产成品和在产品，
具体分布情况及特点如下：
(1) 原材料
原材料主要有PE粉、纤维、高吸水性树脂、乳胶、脂肪醇、液化气、绒毛
浆等。原材料存放于侨虹厂区内的仓库，本次清查，评估人员重点抽查了占原材
料金额较大的纤维、绒毛浆及其他部分材料。至评估基准日，除极少量纤维和绒
毛浆存在问题需办理退货处理，其余原材料都能满足正常生产使用，周转快，无
报废、过期及变质的情况。
(2)在库周转材料
在库周转材料主要有包装材料、劳保用品、五金、修理用材料及备品备件等，
存放在厂区内的材料仓库及生产车间。于评估基准日，在库周转材料的保管良好，
堆放整齐，为全新未领用物资，无报废、过期及变质的情况。
(3)产成品
产成品主要为各种规格型号的无尘纸，存放在厂区外租赁的成品仓库。于评
4
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
估基准日，产成品均为正常销售的产品，无积压、报废等情况。
(4)在产品
在产品为尚未完工的各种规格型号无尘纸。存放在厂区内的半成品仓库中。
评估人员对库存的在产品数量进行抽查核实，在产品均处于正常状态。
2．房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物。
房屋建筑物共申报 5 项，主要有主车间厂房、空调及冷冻站房屋、锅炉软化
水房、液化站、液化气储罐区等，其中：车间厂房、空调及冷冻站房屋、液化站
已办理房屋所有权证，锅炉软化水房和汽化间没有取得房产证。于评估基准日，
委估房屋建筑物类资产均无他项权利受限的情况。
构筑物共申报 18 项，主要有厂区道路围墙、厂区绿化、车库、职工篮球场、
备件仓库、仓库、新仓库雨棚、风淋室、备品间、叉车充电房、充压机房等。
这些房屋建筑物类资产中，主要车间厂房为钢结构，空调及冷冻站房屋及汽
化间为钢混结构；其他附属设施如备件仓库、吸烟室、备品间、叉车充电房、空
压机房等为钢混结构；上述建筑物类固定资产建成时间大多数都在 2003 年，均
能正常使用，维护保养一般。
3．设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备，主要分布在南宁华侨投资区侨
虹公司厂区内。具体情况如下：
(1)机器设备 251 台(套)，主要设备有：丹麦 DAN-WEB 公司进口的无尘纸
生产主线、德国 KORTECGMBHANDERHELDE 公司进口的卷纸分切线、意大
利亚塞利设备公司进口的主线-复卷分切机、疵点检测系统、成品输送机、变压
器、配供电控电设备、起重设备、打包机、压缩机、叉车等。
(2)车辆 12 辆(台)，主要车辆有：小轿车、客车、搬运车、液压车、电动三
轮车等。
(3)电子设备 184 台(套)，主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。
侨虹公司的 1 万吨无尘纸生产主线购置于 2003 年，其余设备主要购置于
2003 年至 2013 年，分布于侨虹公司各生产车间。据现场勘察及向有关技术员了
解到，机器设备均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于 2002 年至 2012
年，均在正常使用。电子设备主要购置于 2002 年至 2013 年，分布于公司各部门
5
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
办公室，均正常使用。
设备类资产抵押、担保等其他权利受限情况：于评估基准日 2013 年 8 月 31
日，侨虹公司向中行武鸣支行借入的贷款余额为 700 万元，借款均未到期。侨虹
公司的以上借款均由南宁糖业股份有限公司提供担保，而侨虹公司向南宁糖业股
份有限公司出具的《反担保书》，以侨虹公司的 1 台进口的悬垂折叠切纸机生产
线抵押给南宁糖业股份有限公司，就南宁糖业股份有限公司为侨虹公司的贷款担
保提供反担保。
4．固定资产清理
固定资产清理主要为 4 台空调、4 台打印机、2 台传真机、1 台计算机、1
台工控机、1 台电话主机等电子设备及 1 辆长安汽车。经清查，清理的电子设备
及汽车均是由于使用年限较长，经多次维修均不能恢复使用，处于待报废状态。
目前主要存放于各归口管理部门。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
侨虹公司无形资产科目主要有土地使用权和办公用软件。土地使用权具体情
况如下：位于南宁华侨区建设路北段西侧，性质为工业出让，面积 29,186.3 平方
米，权证号为：武国用(2003)第 1810607 号。办公用软件为外购的财务用友软件
及职称评定软件各一套。
侨虹公司拥有的三项国家知识产权局授予的专利权，均为实用新型，具体为：
成型箱、分切机切刀装置、自清洁造纸烘箱，这三项专利权的账面值均为 0，均
正常在用，但其先进性、创新性水平不高，可替代性高，取得成本低，对侨虹公
司整体效益贡献很小，且相关的专利使用前后对比数据统计数据不全，经被评估
单位与委托方沟通后，上述 3 项专利技术不列入本次资产评估范围。
(四)被评估单位申报表外资产
无。
(五)引用其他机构出具的报告的基本情况
本次评估的账面值引用了瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)出具的侨虹公
司评估基准日专项审计报告(瑞华专审字[2013]第 91580004 号)。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程
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根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日会计
报表和资产评估申报表，在 2013 年 9 月 26 日至 2013 年 9 月 30 日期间，分四个
专业小组(财务组、存货组、房地产组和设备组)，对评估范围内的资产及相关负
债进行了核实。
核实过程具体如下：
辅导被评估单位清查资产及负债、填报资产及负债明细，收集整理被评估单
位提供的各项评估资料。
依据被评估单位提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在被评估单
位有关人员的配合下，分不同类型，采用询问、函证、核对、勘察、检查等方法，
核实账表、账实是否相符，核实资产的现状、品质和使用状况。根据核实结果，
提请被评估单位补充、修改和完善资产评估申报表。
对被评估单位提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来
源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。
对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。对被评估单位历史年度收
入、成本、费用的合理性、真实性进行了审核及验证，并结合本次经济行为的专
业审计情况，对有关会计科目进行了调整；对资本性支出、营运状况等特点进行
了详细深入的收集、审核、分析，在此基础上结合企业未来发展计划对未来进行
了预测。
根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
1．由于条件所限，资产清查中，对设备主要采用现场勘察手段，未使用精
密仪器对设备进行测试和检验。对于部分由于隐蔽工程而无法实际勘察的固定资
产，评估人员根据被评估单位申报的数据，结合现场查勘进行核实，清查措施主
要是进行表面观察、询问相关人员和查看其档案资料为主进行确认。对于没有取
得权属证书的房屋建筑物，建筑面积的核实主要是通过查阅有关财务资料、工程
图纸、现场观察和抽查测量部分房产的面积来进行。
2．存货中的液化气由于存放在大罐及管道中，受存放条件的限制，无法进
行实物盘点清查，评估人员只能通过查阅账簿记录了解其核算过程，依据评估单
位提供的基准日统计表来确认实有数量。
(三)核实结论
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
1．资产核实结论
经清查核实，申报评估的资产账账、账实基本相符，资产能正常使用或处于
正常状态，不存在积压、闲置及报废等情况。
2．权属资料不完善的资产
侨虹公司部分房屋建筑类物资产未办理房屋所有权证，这部分房产权属的真
实性、合法性由侨虹公司负责。
三、评估技术说明—资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据其具体
情况选用适当的具体评估方法得出。具体评估方法叙及如下：
(一)货币资金
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，账面值 7,107,538.43 元，评
估过程如下：
1．现金
现金账面价值为 851.80 元。评估人员对被评估单位在评估基准日实存的全
部库存现金进行了监盘，并对盘点日至评估基准日现金收支情况进行统计，以此
为基础推算至评估基准日数额，即：
评估基准日现金数=盘点日实盘数+基准日至盘点日现金支出数－基准日至
盘点日现金收入数
经清查，现金的实盘数与资产评估清查申报表、现金日记账、总账相符。
经评估，现金评估值为 851.80 元，评估无增减值。
2．银行存款
银行存款账面价值为 7,105,636.71 元，共 6 个明细账户，其中：人民币户 5
个、美元户 1 个，分别存放在交行福建园支行、农行东盟园区支行、交行区分行、
中行广西区分行、广西北部湾银行南宁市江南支行、中行南宁里建支行。
评估时，核对被评估企业填报的资产评估清查申报表、银行日记账、总账、
各开户行的银行存款对账单，并取得大额存款开户银行盖章的函证。核对结果账
账相符，无未达账项。对人民币户银行存款，以核实后的账面值确认为评估值；
8
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
对美元户银行存款，按中国人民银行公布的评估基准日美元汇率中间价乘以外币
账面金额作为评估值。
经评估，银行存款评估值为 7,105,636.71，评估无增减值。
3．其他货币资金
其他货币资金账面价值为 1,049.92 元，为交行区分行美元待核查户。
评估时，核对被评估企业填报的资产评估清查申报表、银行日记账、总账、
银行存款对账单。核对结果账账相符，无未达账项。本次评估按中国人民银行公
布的评估基准日美元汇率中间价乘以外币账面金额作为评估值。
经评估，其他货币资金评估值为 1,049.92 元，评估无增减值。
(二)应收款项(应收账款、预付款项和其他应收款)
各应收款项评估过程如下：
1．应收账款
应收账款账面原值为 26,477,469.28 元，其中：坏账准备 529,549.39 元，账
面净值 25,947,919.89 元，是应收无尘纸货款。评估人员按照评估程序，了解应
收账款形成原因、欠款单位的信誉及清欠情况，分析账龄，抽查原始凭证和记账
凭证，函证应收款项并结合发生额测试，根据具体情况判断款项的回收数额。经
核查，账账相符，侨虹公司申报的应收款账龄均在 1 年以内，主要客户合作关系
稳定，业务正常往来，无确凿证据表明无法收回。
由于已逐笔或按账龄等情况考虑应收账款的回收风险，本次评估将坏账准备
评估为 0 元。
经评估，应收账款评估值为 26,477,469.28 元，评估增值 529,549.39 元。
2．预付款项
预付款项账面值 9,640,592.92 元，内容是预付原料款、运费、电费和待摊费
用余额等。按照评估程序，结合相关合同和凭证，核对和查证所有预付款项账簿、
凭证，发函询证，了解预付款项形成的原因、发生时间，分析账款能否收回、或
形成资产和权利、是否与其他资产的评估值产生重复。经核查，账账相符，账务
真实合理。预付账款评估过程如下：(1)对于账龄在 1 年以内，正常往来的预付
款项，无确凿证据表明无法收回，评估人员逐笔确认其评估基准日后可收回资产
价值或取得服务权益价值，以核实的账面值作为评估值；(2) 对于评估基准日仍
处于受益期固定资产保险费，经核实保险合同后，以其尚存受益的权利价值确定
9
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评估值；(3)对于评估基准日仍在用的传送网，以扣除按产量测算网耗后的余额
作为评估值；(4)对已安装在机器设备中的五金机械密封、设备减速箱、编码器、
分切底刀架等物资，机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资产重复，
在本科目评估为 0 元。
经评估，预付款项评估值为 9,559,759.05 元，评估减值 80,833.87 元。
3．其他应收款
其他应收款账面原值 6,022,820.41 元，坏账准备 122,554.72 元，账面净值
5,900,265.69 元，内容有备用金、押金、应收仓库建造款等。评估人员按照评估
程序，了解应收账款形成原因、欠款单位的信誉及清欠情况，分析账龄，抽查原
始凭证和记账凭证，函证应收款项并结合发生额测试，根据具体情况判断款项的
回收数额。其中有一笔应收广西舒雅护理用品有限公司的仓库建造款
5,813,501.00 元，评估人员根据侨虹公司与广西舒雅护理用品有限公司所签署的
还款协议计算合同生效日至评估基准日所应收的本金及利息作为评估值。经核
查，账账相符，主要的结算对象往来正常，无确凿证据表明应收款项无法收回。
由于评估人员已逐笔或按账龄等情况考虑其他应收款的回收风险，本次评估
将坏账准备评估为 0 元。
经评估，其他应收款评估值为 6,278,614.45 元，评估增值 378,348.76 元。
(三)存货
存货账面价值29,023,215.68元。存货主要内容有原材料、在库周转材料、产
成品和在产品。根据评估清查申报表，核查账账、账表的一致性，并在此基础上
进行实物抽查。主要是根据不同类别材料及其在全部存货中所占比重，确定抽查
盘点的范围和比例，实施抽查盘点，清查核实实物数量与存货清单是否相符，检
查有无变质、毁损、超储呆滞的材料，并核查产权的真实性；对受生产条件的限
制无法进行现场实物清查的存货，主要是通过查阅有关账簿、进出库票据等进行
核实。存货账面值情况见下表：
编号 科目名称 账面价值(元)
1 原材料 9,486,734.87
2 在库周转材料 12.966.230.93
3 产成品 5,828,879.29
4 在产品 741,370.59
存货合计 29,023,215.68
通过清查核实，申报评估的存货账账、账实相符。于评估基准日，库存材料
10
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
周转速度快，无积压、报废、损毁等情况。存货的评估情况如下：
1．原材料
原材料账面价值为9,486,734.87元，主要内容有PE粉、纤维、高吸水性树脂、
乳胶、脂肪醇、液化气、绒毛浆等。原材料采用成本法评估。经清查，委估材料
大部分为近期购进，周转较快，在评估基准日能正常使用，由于其账面购进价格
接近评估基准日的现行市场购买价，且价值构成合理，按核实后的账面价值作为
评估值。对于少量存在问题的纤维和绒毛浆，由于合同约定供货商有换货义务，
故将这部分材料视同正常的原材料进行评估。原材料评估值为9,486,734.87元，
评估无增减值。
2．在库周转材料
在库周转材料账面价值为12,966,230.93元，主要有包装材料、劳保用品、五
金、修理用材料及备品备件等，为全新未领用物资，采用成本法评估。经清查，
委估周转材料大部分为近期购进，周转较快，在评估基准日能正常使用，其账面
购进价格接近评估基准日的现行市场购买价，且价值构成合理，按核实后的账面
值评估为12,966,230.93元，评估无增减值。
3．产成品
产成品账面价值 5,828,879.29 元，主要为各种规格型号的无尘纸产品。经评
估，库存商品评估值为 6,842,170.08 元，评估增值 1,013,290.79 元，增值率为
17.38%。增值原因：①产成品采用市场法评估，考虑了部分销售利润，因而增
值；评估过程如下：
(1)对于产成品中作为样品送给客户使用的产品，采用成本法评估，按核实
后的账面成本作为评估值；
(2)对于评估基准日企业正常销售的产品，本次评估采用市场法进行。
评估计算公式如下：
评估值＝评估值＝库存数量×不含税的市场价×（1-销售费用率-应扣税率-
部分税后净利润率）＝库存数量×不含税的市场价×（1-销售费用率-应扣税率-
税后净利润率/2）
4．评估案例：
(1)基本情况
产品名称：无尘纸(AT类-QHA050T) (产成品评估明细表序号1)
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
结存数量：33951.80Kg
成本单价：12.89 元/Kg
(2)评估公式
评估值＝库存数量×不含税的市场价×(1-销售费用率-应扣税率-税后净利润
率/2)
(3)评估计算
①现时售价的确定
现时售价按被评估单位提供的评估基准日的不含税市场价确定，即不含税销
售价为 22.12 元/公斤。
②销售费用率的确定
销售费用率以评估基准日当年平均销售费除以平均销售额确定，经计算销售
费用率为 4.95%。见下表：
年 度 销售收入 销售费用 平均销售费用率(％)
2013 年 1 月-8 月 116,881,033.54 5,790,919.07 4.95
③应扣税率的确定
应扣税率主要是以单位产成品销售利润率乘以所得税率和其他税率 0.30％
(由主营业务税金及附加除以销售收入确定)确定。企业应交所得税 15%。应扣税
率计算如下：
其他税率=主营业务税金及附加÷销售收入
=349,322.58÷116,881,033.54
=0.30%
销售利润率=[(不含税售价－成本)/ 不含税售价]－平均三费率－其他税率
=[(22.12－12.89)/ 22.12]－11.97%－0.30%
=29.46%
三费率计算如下表：
年 度 销售收入 销售费用 管理费用 财务费用 平均三费率％
2013 年 1 月-8 月 116,881,033.54 5,790,919.07 7,638,276.59 555,864.51 11.97
应扣税率=销售利润率×所得税率＋其他税率
=29.46%×15%＋0.30%
=4.72%
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④销售净利率的确定
销售净利率的计算公式如下：
销售净利率=销售利润率×(1－所得税率)
=29.46%×(1－15%)
=25.04%
⑤评估值的确定
单位评估值=产成品不含税售价-销售费用-税金-部分利润
=产成品不含税售价×(1－销售费用率－应扣税率－销售净利率
/2)
=22.12×(1－4.95％－4.72％－25.04%/2)
=17.21(元/公斤)
评估值=数量×单位评估值
=33,951.80×17.21
=584,310.48(元)
5．在产品
在产品为各种规格型号的尚未完工的无尘纸，账面值为741,370.59元。在产
品是处于生产过程中还未形成产成品，但企业已经先期投入一定的材料、工时和
费用并在生产过程中形成了部分利润，评估人员通过了解其成本的核算过程及在
产品的不同性质和作用，分别采用不同的评估方法。
(1)对于在产品中作为研发样品给用户使用的，采用成本法评估，按核实后
的账面成本作为评估值。
(2)对于最终将形成产成品销售的在产品，评估根据企业提供的在产品的不
同完工程度，按照其完工率折算为产成品的约当产量，参照同规格型号的产成品
单价计算评估值。
其计算公式为：
约当产量=实际数量×完工率%
评估值=产成品评估单价×约当产量
评估案例：
产品名称：无尘纸在产品(AT类-QHA050T) (在产品评估明细表：序号1)
结存数量：7831.50 Kg
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成本单价：11.77元/Kg
评估测算过程：
约当产量=(7831.50×94%)=7361.61 Kg
评估值=产成品评估单价×约当产量
=17.21×7361.61
=126,693.31元
经评估，在产品评估值为894,680.11元，评估增值153,309.52元，增值率为
20.68%，增值原因主要是由于在产品考虑了部分利润，因而增值。
5．存货评估结果
经评估，存货评估值为30,189,815.99元，增值1,166,600.31元，增值率为
4.02%。评估结果情况见如下汇总表：
存货清查评估结果汇总表
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 原材料 9,486,734.87 9,486,734.87 0.00 0.00
2 在库周转材料 12.966.230.93 12.966.230.93 0.00 0.00
3 产成品 5,828,879.29 6,842,170.08 1,013,290.79 17.38
4 在产品 741,370.59 894,680.11 153,309.52 20.68
存货合计 29,023,215.68 30,189,815.99 1,166,600.31 4.02
（四）房屋建筑物类资产
1．评估范围
本次评估范围为侨虹公司申报评估的房屋建筑物类资产，待估的房屋建筑物
类资产在评估基准日的账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
资产类别 数量(项) 原值 净值
房屋建筑物 5 27,047,360.97 16,423,238.53
构筑物及其他辅助设施 18 3,162,678.67 2,162,612.71
减：房屋建筑物减值准备 0.00 0.00
合计 23 30,210,039.64 18,585,851.24
2．资产概况
侨虹公司位于南宁市东盟经济开发区，主要开发、生产新型超级吸水材料及
其它相关产品，销售自产产品，并提供售后服务等。厂区所占用范围的土地使用
权为侨虹公司所有，已取得《国有土地使用权证》。
房屋建筑物有 5 项，主要有车间厂房、空调及冷冻站房屋、锅炉软化水房、
14
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汽化间、液化站等，其中：车间厂房、空调及冷冻站房屋、液化站已办理房屋所
有权证。
构筑物有 18 项，主要有主要有厂区道路围墙、厂区绿化、车库、职工篮球
场、备件仓库、仓库、新仓库雨棚、风淋室、备品间、叉车充电房、充压机房等。
在这些房屋建筑物类资产中，主要车间厂房为钢结构，空调及冷冻站房屋及
汽化间为钢混结构；其他附属设施如备件仓库、吸烟室、备品间、叉车充电房、
空压机房等为钢混结构。房屋建筑物建成时间都在 2003 年，构筑物及其他附属
设施大多建成在 2003 年至 2012 年期间，建筑类资产均能正常使用，维护保养一
般。于评估基准日，委估房屋建筑物类资产均无他项权利受限的情况。
主要建筑物概况如下：
(1)车间厂房
钢架结构，主体一层，局部二层，层高约 12 米，建成于 2003 年 11 月，建
筑面积 12,692.06 平方米，房产权证号：武房权证 2011 字第 0110633455 号。一
层为主厂房，分布着大型主要设备；地面为水磨石地面；外墙为钢棚，内墙及天
棚为混合砂浆抹面；屋面为大型钢屋面；铝合金推拉窗，普通铁门，水电设施齐
全，维护保养一般，目前正常使用中。
(2)空调及冷冻站房屋
钢混结构，二层，层高约 10 米，建成于 2003 年 11 月，建筑面积 485.88 平
方米，房产权证号：武房权证 2011 字第 0110633454 号。主要由空调机房和冷冻
机房组成，砼牛腿柱承重；外墙刷涂料；地面为水泥砂浆找平地面；内墙面及天
棚为混合砂浆抹面；屋面为砼现浇屋面板做防水处理；塑钢推拉窗，普通铁门，
水电设施齐全，维护保养一般，目前正常使用中。
(3)汽化间
钢混结构，建成于 2003 年 11 月，建筑面积 357.42 平方米；层高约 4.5 米，
外墙刷涂料；地面部分为混凝土地面；内墙及天棚为混合砂浆抹面；屋面为砼现
浇屋面板做防水处理；塑钢窗，塑钢门，水电设施齐全，维护保养一般，目前正
常使用中。
(4)职工篮球场及周边
砼结构，建成于 2009 年 5 月，为篮球场及周边水泥找平，长为 30 米，宽为
24 米，建筑面积 720 平方米，维护保养一般，目前正常使用中。
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3．房屋建筑物类资产的折旧和计提减值政策
根据侨虹公司 2003 年 9 月召开的董事会决议，侨虹公司的固定资产折旧方
法为综合折旧率法，具体方案为：残值率为 10%，2003 年 12 月 31 日前不提折
旧，从 2004 年起开始提折旧，2004 年-2006 年每年的折旧率为 4%，2007 年-2009
年每年的折旧率为 4.5%，从 2010 年开始逐年递增 0.5 个百分点，在批准的合资
经营期限 20 年内提完折旧。以上固定资产折旧方案已经南宁市财政局南财企
[2003]123 号文件及南宁华侨投资区财政局南侨区财字[2003]32 号文批复同意。
于评估基准日，侨虹公司未对房屋建筑物类资产计提减值准备。
4．资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用抽查核实的方法进行清查核实，具体做法是：
①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对；
②核对各项资产的名称、结构类型、建成年月、建筑面积、层高、长度等基
本参数；
③查阅有关技术资料(如施工设计图纸、工程预算书、可研报告等)，了解设
计水平、施工水平和工程质量等情况；
④核查房屋权属证或替代性文件，抽查相关付款凭证和施工合同，了解资产
是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况。
⑤根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，并选取复杂、大型、独特、
高价的建筑物为主要关注对象进行重点核实，对建筑面积等基本参数、工程质量、
附属设备、设备基础、装修标准、维修保养、成新率等情况进行核对和记录，评
定完好分值；
⑥询问和观察是否存在闲置、危房和毁损报废房屋建筑物的情况。
(2)资产核实结果
经清查核实，申报评估的房屋建筑物类资产与账面记录基本相符，资产状况
完好，处于正常使用状态。房屋建筑物大部分已办理房屋所有权证。房屋建筑物
未设定抵押他项权利，
5．评估方法
房屋建筑物类固定资产主要有成本法、市场法和收益法三种评估方法。采用
市场法的条件是存在一个活跃的交易市场，采用收益法的条件是未来收益及风险
能够较准确地预测与量化。本次评估对象为自建的厂房和构筑物等，周边没有足
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够活跃的交易市场，也无法准确的预测未来收益及风险，因此不采用市场法和收
益法。由于评估对象建造时间、面积、体积、结构等资料相对比较完整，重置成
本是能够比较准确计算的，因此本次评估对房屋建筑物类资产采用成本法。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的
全部成本，减去被评估资产已发生的贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的
一种资产评估方法。本次评估采用成本法的假设前提是房屋建筑物类资产按现行
用途继续使用。
成本法基本计算公式：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
由于委估房屋建筑物类资产使用正常，能满足生产工艺的需要，不存在功能
性贬值和经济性贬值，成本法的计算公式简化为：
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
重置成本=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
重置成本中各组成项目按如下方式确定：
1 建安工程造价是指为建筑工程而直接或间接耗费的各种材料、人工和
机械费用等，通常指土建和安装工程费用。建安工程单位造价由以下两种方法之
一确定：
A．对于已经取得工程预结算资料的建筑物
采用材料价差调整法重新上机编制估算得出建安工程造价。
B．对于未取得工程结算资料的建筑物
评估人员依据与委估房屋建筑物类似的指标，根据评估基准日工程材料的市
场价格，对委估建筑物工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑
工程内容、建筑物特征(结构、层高、跨度、装修情况、设施情况等)，对所对应
的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价。
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规
定、被评估单位的项目可行性研究报告计取。详细费用见下表:
房屋建筑物评估项目前期费用及其他费用
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
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序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
计价格[1999]1283 号、桂
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 计价格[1999]1283 号
估算投资 桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 0.09%
额 [2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.52% 相关文件
8 防空易地建设费 市人防办 建筑面积 10 元/㎡ 桂价费字[2003]462 号
9 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
10 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂财综[2011]13 号
11 白蚁防治费 市房产局 建筑面积 2.4 元/㎡ 桂价费字[2009]437 号
小 计 其他费用= 6.28%+12.4 元/㎡
合 计 前期费用及其他费用= 8.89%+12.4 元/㎡
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、工业厂房及其配套设施，不再收防空易地建设费。
3、本表适用于工业项目。
构筑物评估项目前期费用及其他费用
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、桂
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 计价格[1999]1283 号
估算投资 桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 0.09%
额 [2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.52% 相关文件
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
小 计 其他费用= 6.28%
合 计 前期费用及其他费用=8.89%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
③资金成本为建筑物正常建设工期内发生的贷款利息。资金成本根据建安工
程造价、前期及其他费用之和乘以评估基准日仍在执行的正常工期同期的基本建
设贷款利率计算。假设资金的投入为均匀投入。
资金成本=(建安工程单位造价＋前期及其他费用)×适用利率×正常建设工期
×1/2
④合理利润：是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润，但自用的工
业厂房合理利润取为 0。
(2)成新率的确定
成新率主要采用年限法和观察法综合确定。
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
使用年限法是依据建筑物预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成
新率。其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率＝ 100%
已使用年限＋尚可使用年限
②观察法成新率
观察法是注册资产评估师通过现场勘察，根据观察和查阅建筑物历史资料，
了解建筑物的设计水平、建造情况、施工质量、使用状况、磨损程度、维护保养、
改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨
损和自然损耗对资产的功能、使用效率和安全带来的影响，对实体各主要部位进
行打分，判断被评估建筑物的成新率。
③如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，凭
经验判断，取两者中相对合理的一种。
6．评估结果
于评估基准日 2013 年 8 月 31 日，侨虹公司房屋建筑物类资产评估结果为
33,256,545.00 元，增值 14,670,693.76 元，增值率 78.93%，详细评估结果请见房
屋建筑物类资产评估明细表。
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房屋建筑物类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 净值增
科目名称 净值增值额
原值 净值 原值 净值 值率%
房屋建筑物 27,047,360.97 16,423,238.53 35,239,149.00 30,237,396.00 13,814,157.47 84.11
构筑物及其他
3,162,678.67 2,162,612.71 4,151,273.00 3,019,149.00 856,536.29 39.61
辅助设施
房屋建筑物类
30,210,039.64 18,585,851.24 39,390,422.00 33,256,545.00 14,670,693.76 78.93
资产合计
7．评估案例
案例一：车间厂房(见固定资产—房屋建筑物评估明细表第 1 项)
(1)车间厂房
钢架结构，一层，檐高约 12 米，建成于 2003 年 11 月，建筑面积 12,692.06
平方米，房产权证号：武房权 2011 字第 0110633455 号。一层为主厂房，分布着
大型主要设备；地面为水磨石地面；外墙为钢棚；屋面为大型钢屋面；铝合金推
拉窗，普通铁门，水电设施齐全，维护保养一般，目前正常使用中。
(2)重置成本的确定
重置成本 = 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程单方造价
由于被评估单位能提供该建筑物完整的工程结算资料，评估人员依据该工程
的结算资料套用 2013 年南宁市 8 月份工程材料的市场价格重新上机操作，并且
结合委估建筑物现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(结构、层高、跨
度、装修情况、设施情况等)对工程造价指标进行调整，最终综合确定建筑物的
建安工程单位造价为 2,366 元/平方米。
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规
定计取。详细费用见下表：
房屋建筑物评估项目前期费用及其他费用
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、桂
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
20
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 计价格[1999]1283 号
估算投资 桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 0.09%
额 [2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.52% 相关文件
8 防空易地建设费 市人防办 建筑面积 10 元/㎡ 桂价费字[2003]462 号
9 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
10 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂财综[2011]13 号
11 白蚁防治费 市房产局 建筑面积 2.4 元/㎡ 桂价费字[2009]437 号
小 计 其他费用= 6.28%+12.4 元/㎡
合 计 前期费用及其他费用= 8.89%+12.4 元/㎡
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、工业厂房及其配套设施，不再收防空易地建设费。
3、本表适用于工业项目。
③资金成本
该工程的资金成本是按整个工厂的建设期来计算，根据该项目可行性研究报
告和实际工期分析，整个工厂的正常建设工期为 1 年，假设建设资金匀速投入。
根据中国人民银行公布的贷款利率，于评估基准日 1 年的银行贷款利率为 6%。
④合理利润
该房屋建筑物为自用厂房，不考虑建设方利润，所以投资利润为 0。
⑤重置成本
重置成本单价计算见下表：
单位：元/平方米
1.综合单价 A= 2,366
2.前期费用及其他费用 A×8.89%+2.4= 212.74
3.合理利润 0.00 0.00
4.资金成本 (1+2+3)×6%×1×1/2= 77.36
5.重置单价 (1+2+3+4)= 2,656(取整)
重置成本= 12,692.06×2,656= 33,710,111.00元(评估取整)
(3)成新率的确定
1 年限法
21
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
该厂房于 2003 年 11 月建成，钢结构，该房屋为生产用房，考虑经济耐用年
限为 50 年，至评估基准日 2013 年 8 月 31 日已使用 9.75 年，尚可使用年限为 40.25
年，待估建筑物所占用范围的土地使用年限到 2052 年 02 月 25 日，尚可使用年
限为 38.5 年，土地的尚可使用年限小于建筑物的尚可使用年限，土地使用权出
让合同中未约定不可续期。对于这种情况应当按照建筑物经济使用寿命计算建筑
物成新率，因此确定待估建筑物的尚可使用年限为 40.25 年。
40.25
成新率＝ ×100% ＝80.50%
9.75+40.25
②观察法
根据现场勘察情况，依照房屋成新率评分修正系数表，采用观察法测算该建
筑物的成新率如下表：
成新率鉴定表
分部 主要评定 标准 评定
现 场 勘 察 评 定 结 果
工程 项 目 得分 得分
基础 有足够承载能力，无不均匀沉降 25 23
结构 承重构件 完好牢固 25 22
部分 非承重墙 墙面完好坚固，钢板节点牢固，拼缝处密实 15 13
总分 屋面 不渗露 20 18
100 地面 整体面层完好平整 15 13
合 计 100 89
门窗 完好无损 25 22
装修 外墙装修 完整，拼结牢固 20 18
部分
内粉饰 完整牢固，无剥落 40 37
总分
100 顶棚 完好、无损、无变形 15 13
合 计 100 90
电照 设备、线路照明完好 40 37
设备 水卫 上下水基本畅通，无锈蚀 35 33
部分
其他 其他 25 21
总分
100 合 计 100 91
根据有关评估资料，钢结构的房屋建筑物，结构、装修、设备部分的房屋成
新率评分修正系数分别为 0.87、0.1、0.03。
观察法成新率＝(89×0.87+90×0.1+91×0.03)÷100×100%
＝ 89.16%
③成新率的确定
22
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
成新率＝80.50%×40%＋89.16%×60%
＝86%(取整)
(4)评估价值
评估值价＝重置成本×成新率
＝33,710,111.00×86%
＝28,990,695.00 元(取整)
案例二：车库(见固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表第 5 项)
(1)资产概况
简易钢结构，建成于 2003 年 11 月，面积为 264 平方米。轻钢架屋面，混凝
土地面水泥砂浆找平。维护保养一般，目前正常使用中。
(2)重置成本的确定
重置成本 = 建安工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润
①建安工程单方造价
依据被评估单位提供的预(结)算资料，并根据车库预(结)算资料里的建筑物
工程量，套用南宁市 2013 年 8 月份工程材料的市场价格重新上机操作，套用相
关取费标准和文件，计算出建安工程单方造价为：454 元/平方米
②前期及其他费用
前期及其他费用根据被投资单位的投资额以及国家相关文件规定计取。详细
费用见下表:
构筑物评估项目前期费用及其他费用
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、桂
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 计价格[1999]1283 号
估算投资 桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 0.09%
额 [2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
7 建设单位管理费及其他 建设单位 总投资 2.52% 相关文件
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
小 计 其他费用= 6.28%
合 计 前期费用及其他费用=8.89%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
③资金成本
该项目虽为建厂后新增项目，但是按建厂时统一配套来测算，根据该项目可
行性研究报告和实际工期分析，整个工厂的正常建设工期为 1 年，假设建设资金
匀速投入。根据中国人民银行公布的贷款利率，于评估基准日 1 年的银行贷款利
率为 6%。
④合理利润
该构筑物为自建工程，不考虑建设方利润，所以投资利润为 0。
⑤重置成本
重置成本计算见下表：
单位：元/平方米
1.综合造价 A= 454.00
2.前期费用及其他费用 A×8.89%= 40.36
3.合理利润
4.资金成本 (1+2+3)×6%×1×1/2= 14.83
5.重置成本 (1+2+3+4+5)= 509.00(取整)
重置成本= 264×509=134,376.00 元(评估取整)
(3)成新率的确定
①年限法
该项目建成于 2003 年 11 月，简易钢结构，经济耐用年限考虑为 20 年，至
评估基准日 2013 年 8 月 31 日已使用 9.75 年，尚可使用年限为 10.25 年，待估建
筑物所占用范围的土地使用年限到 2052 年 02 月 25 日，尚可使用年限为 38.5 年，
土地的尚可使用年限大于建筑物的尚可使用年限，因此，确定待估建筑物的尚可
使用年限为 10.25 年。
10.25
成新率＝ ×100% ＝51.25%
9.75+10.25
②观察法
根据现场勘察情况，采用观察法测算该构筑物的成新率如下表：
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成新率鉴定表
分部 主要评定 标准得 评定
现 场 勘 察 评 定 结 果
工程 项 目 分 得分
基础 有足够的承载能力，无不均匀沉降 40 30
结构
部分 承重构件 承压壁池部分受腐蚀，壁面稍有损坏 35 25
总分 非承重构件 稍受腐蚀，边缘稍有损坏 25 15
100
合 计 100 70
电照 设备完好 75 55
其他部
分总分 其他 车库附属设施基本完好 25 20
100
合 计 100 75
根据该构筑物的情况，结构部分和其他部分成新率评分修正系数分别为
0.85、0.15。
则观察法计算成新率＝(70×0.85+75×0.15)÷100×100%
＝70.75 %
③成新率的确定
成新率＝51.25%×40%＋70.75%×60%
＝63%(取整)
(4)评估价值
评估价值＝重置成本×成新率
＝134,376.00×63%
＝84,657.00 元(取整)
(五)设备类资产
1．评估范围
设备类资产评估范围包括侨虹公司申报明细表载明的机器设备、车辆和电子
设备，共 447 项。账面原值为 235,727,572.23 元，账面净值为 150,547,179.38 元。
设备类资产账面价值分别列示如下表：
资 产 名 称 账面原值(元) 账面净值(元)
固定资产-机器设备 233,613,309.13 149,118,039.69
固定资产-车辆 1,083,799.76 667,385.81
固定资产-电子设备 1,030,463.34 761,753.88
合 计 235,727,572.23 150,547,179.38
详细评估范围请见固定资产—机器设备评估明细表、车辆评估明细表和电子
设备评估明细表。
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
评估范围包含设备的购置费用、运杂费用、安装调试费用、资金成本、前期
及其他费用，购建费用不包括随机的单独计价的软件、技术服务费用、资料及部
分备品备件等；安装调试费用包括基础费用(大型基础除外)、距离 1.5 米管路及
电气控制线路等费用。
2．资产概况
侨虹公司无尘纸生产线于 2001 年筹建，2003 年 12 月建成，2004 年 1 月正
式投产，设计生产能力为 1 万吨/年，实际生产能力基本达到设备设计能力，但
实际生产量为按订单量生产，实行三班制生产。本次申报评估的设备类资产概况
如下：
(1)机器设备 251 台(套)，主要设备有：丹麦 DAN-WEB 公司进口的无尘纸
生产主线、德国 KORTECGMBHANDERHELDE 公司进口的卷纸分切线、意大
利亚塞利设备公司进口的主线-复卷分切机、疵点检测系统、成品输送机、变压
器、配供电控电设备、起重设备、打包机、压缩机、叉车等。
(2)车辆 12 辆(台)，主要车辆有：小轿车、客车、搬运车、液压车、电动三
轮车等。
(3)电子设备 184 台(套)，主要有电脑、打印机、传真机、电视机、空调等。
侨虹公司的 1 万吨无尘纸生产主线购置于 2003 年，其余设备主要购置于
2003 年至 2013 年，分布于侨虹公司各生产车间。据现场勘察及向有关技术员了
解到，机器设备均处于在用且使用正常状态。车辆资产主要购置于 2002 年至 2012
年，均在正常使用。电子设备主要购置于 2002 年至 2013 年，分布于公司各部门
办公室，均正常使用。
设备类资产抵押、担保等其他权利受限情况：于评估基准日 2013 年 8 月 31
日，侨虹公司向中行武鸣支行借入的贷款余额为 700 万元，借款均未到期。侨虹
公司的以上借款均由南宁糖业股份有限公司提供担保，而侨虹公司向南宁糖业股
份有限公司出具的《反担保书》，以侨虹公司的 1 台进口的悬垂折叠切纸机生产
线抵押给南宁糖业股份有限公司，就南宁糖业股份有限公司为侨虹公司的贷款担
保提供反担保。
3．机器设备类资产的折旧和计提减值政策
根据侨虹公司 2003 年 9 月召开的董事会会议决议，侨虹公司的固定资产折
旧方法为综合折旧率法，具体方案为：残值率为 10%，2003 年 12 月 31 日前不
26
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提折旧，从 2004 年起开始提折旧，2004 年-2006 年每年的折旧率为 4%，2007
年-2009 年每年的折旧率为 4.5%，从 2010 年开始逐年递增 0.5 个百分点，在批
准的合资经营期限 20 年内提完折旧。以上固定资产折旧方案已经南宁市财政局
南财企[2003]123 号文件及南宁华侨投资区财政局南侨区财字[2003]32 号文批复
同意。
由于生产设备存在诸多技改问题，未达到正常使用状态，经南宁华侨投资区
国有资产管理办公室南侨区国[2004]6 号文和南宁华侨投资区财政局南侨区财
[2004]21 号文批准，侨虹公司 2004 年不计提生产设备的固定资产折旧，但在批
准的合资经营期限 20 年内提完折旧。
截止评估基准日，侨虹公司没有计提固定资产减值准备。
4．机器设备类固定资产核实的方法和结果
(1)资产核实的方法
本次评估采用抽查核实的方法进行清查核实，具体做法是：
①根据被评估单位填报的资产评估明细表内容进行账表核对；
②听取被评估单位有关人员进行相关情况介绍，对企业的产品、基本生产工
艺、建设日期、设计生产能力、实际生产能力、收益或亏损情况及原因、生产作
业方式、市场情况、安全环保情况进行了解；
③根据核实后的资产评估明细表进行现场勘察，抽查核实设备的名称、规格、
型号、制造厂家、出厂与启用日期等；对设备的工作环境、利用率、运行状况、
维护保养、大修理情况进行重点勘察并填写勘察记录表；
④询问和观察是否存在闲置、待报废或已报废无物设备的情况，对设备的实
体性贬值、功能性贬值等情况进行了解；
⑤查阅设备的档案资料，收集有关技术资料(如建设项目备案资料、设计文
件、工艺流程图)、产权证明材料(如车辆行驶证、购置及安装合同、发票等)及其
他基础资料；
⑥了解是否存在抵押、担保、融资租赁、出租等情况。
(2)资产核实结果
经清查核实，本次申报的设备类资产共447项，权属清晰，账账相符，申报
数与实物数量一致，所有资产均为在用，使用状况正常。
5．评估方法
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评估人员根据评估目的、价值类型、机器设备的特点，现场调查获取的评估
基础资料和市场调查的情况进行了分析，并选择适宜的评估方法。
经分析，因设备类资产的预期收益及资本化率难以单独计量，而且获利能力
难以量化，故不适用收益法评估；因当地二手设备资产交易市场不活跃，难以获
取足够数量的具有相似性、可比性的资产销售资料，故不宜采用市场法评估；因
委估资产在评估基准日时继续按原用途使用，且委估的设备类资产名称、规格型
号等历史资料相对比较完整，现时资产与历史资产具有相同性和可比性，形成资
产价值的耗费是必须的，同时，资产处于正常继续使用状态，符合成本法的使用
条件，故本次采用成本法进行评估。成本法的计算公式为：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
本次设备类资产的评估采用更新重置成本，与目前市场上流通的设备在技术
性能上差别不大；设备在原地正常使用，不存在经济性贬值。因此，本次评估不
考虑功能性贬值和经济性贬值，仅考虑其实体性贬值。因此，成本法的计算公式
简化为：
评估值=重置成本－实体性贬值
评估值=重置成本×成新率
(1)重置成本的确定
①进口设备重置成本的确定
直接从国外进口设备的重置成本由进口设备到岸价和国内费用构成，其中进
口设备到岸价是通过查询设备的购买合同总价，再根据设备生产国的价格变动指
数和我国评估基准日汇率，确定按人民币计算的进口设备到岸价(CIF)。国内费
用包括进口关税、增值税、银行手续费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、
相应的资金成本以及应计的前期及其他费用等组成。
因侨虹公司为一般纳税人，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，
故设备的重置成本为不含增值税价值。因此评估公式为：
重置成本＝进口设备到岸价(CIF)＋进口关税+银行手续费＋外贸手续费＋
国内不含税运杂费＋安装调试费+前期及其他费用＋资金成本
A．到岸价(CIF)
进口设备的到岸价一般指设备的离岸价加上海上运费、海运保险费等在内到
达我国港口交货的价格。到岸价的确定：
28
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评估基准日到岸价=原设备到岸价×价格变动指数×评估基准日外汇汇率
设备离岸价=设备到岸价－国外海运费－国外运输保险费
a．据侨虹公司和进口设备生产企业签订的购货合同、中华人民共和国海关
进口货物报关单等资料，确定设备购买时的到岸价(CIF)。
b．据设备生产国价格变动指数确定评估基准日价格变动指数；
c．根据中国人民银行公布的评估准日银行外币兑对人民币汇率的中间价确
定评估基准日外汇汇率。
B．关税
根据《中国海关网》，确定评估基准日不同种类进口产品的进口关税税率。
C．银行手续费及外贸手续费
银行手续费取费标准以离岸价为计价基准，按有关规定费率计算。
外贸手续费取费标准以CIF为计价基准，按有关规定费率计算。
D．国内不含税运杂费
国内运杂费取费标准以CIF为计价基准进行计算。运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离 100～1000 公里 1.5%～3.5%
运输距离 1000～2000 公里 2%～5.5%
运输距离 2000～2800 公里 2.5%～6.5%
运输距离 2800 公里以上 3%～7.5%
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率×(1-扣除率)
侨虹公司为一般纳税人，根据相关税务文件取扣除率为7%。
E．安装调试费的确定
设备安装调试费=到岸价×安装调试费率
设备安装费通常包含设备的安装费用、基础费用(大型基础除外)、距离1.5
米管路及电气控制线路等费用。
有设备安装合同的首选合同安装费率。
F．前期费用及其他费用
前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规
定计取。详细费用见下表：
设备评估前期及其他费用表
29
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序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
桂价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 桂价费［2012］24 号
桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 估算投资额 0.09%
[2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
建设单位管理费 财建[2002]394 号、桂建
7 建设单位 总投资 2.52%
及其他 管[2007]54 号
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
小 计 其他费用=6.28%
合 计 前期费用及其他费用= 8.89%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
前期及其他费用具体计算公式如下：
前期及其他费用=[到岸价(CIF)+进口关税+增值税＋银行手续费+外贸手续
费+国内含税运杂费+安装调试费]×前期及其他费用费率
G．资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中
国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考类似项目的正常工期进行确
定，假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=[到岸价(CIF)+进口关税+增值税＋银行手续费+外贸手续费+国内
含税运杂费+安装调试费+前期及其他费用]×合理工期×1/2×适用利率
②国产设备重置成本的确定
侨虹公司为一般纳税人，依据国家有关税务政策，一般纳税人的机器设备可
以进行增值税抵扣，因此，委估机器设备的重置成本为不含税价值。
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费
用＋资金成本
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
对于办公设备和电子设备，运杂费和安装费根据设备售价中是否包含送货、
安装服务内容而决定取舍；不需安装设备不考虑前期及其他费用及资金成本。
由于评估的设备数量较多，评估人员根据设备类资产的特点，将设备按不同
类型进行分类，然后在各个组内进行点面推算相应确定多台设备的重置成本，对
于大型和价高的重点设备进行逐台评估。
A．设备不含税购置价的确定
对于国产的机电产品设备和办公电子设备，主要通过向《评估咨讯网》查询
及《机电产品报价手册》资料和市场调查等渠道获得设备报价，在此基础上根据
设备生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定设备的购置价格。
不含税设备购置价=设备购置价/(1+适用增值税税率)
增值税税率取 17%。
B．不含税设备运杂费的确定
不含税设备运杂费=设备购置价×运杂费率×(1-扣除率)
侨虹公司为一般纳税人，根据相关税务文件取扣除率为7%。
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，评估中按设备的价值、重
量、体积以及距离等的一定比率计算。评估中选用的运杂费率如下表：
设备运杂费率表
生产地 费率(按设备购置价计算)
当地生产 1%～2.5%
运输距离 100～1000 公里 1.5%～3.5%
运输距离 1000～2000 公里 2%～5.5%
运输距离 2000～2800 公里 2.5%～6.5%
运输距离 2800 公里以上 3%～7.5%
评估中根据设备单价、体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。单价高、
体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限。
C．设备安装调试费的确定
设备安装调试费=设备购置价×安装调试费率
设备安装调试费通常包含设备的安装费用、调试费用、基础费用(大型基础
除外)、距离 1.5 米管路及电气控制线路等费用。
设备安装调试费率按不同的设备参照《2004 年资产评估基本准则、具体准
则、评估指南与评估指导意见最新诠释及案例分析》规定的费率标准确定。
D．前期及其他费用
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
本次机器设备评估的前期及其他费用包括可行性研究费、勘察设计费、建设
单位管理费、工程招标费、工程管理费、城市建设配套费、教育附加费等。前期
及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、以及国家相关文件规定计取，
取得前期及其他费用的费率，在测算设备的重置成本时按此费率计入。详细费用
见下表：
设备评估前期及其他费用表
序号 收费项目 收费部门 计费基础 收费标准 执行文件号或计算依据
一 前期费用
计价格[1999]1283 号、
1 可行性研究费 设计院及中介机构 总投资 0.12%
桂价经字[2000]88 号
2 勘察设计费 设计院 预算造价 2.22% 计价格[2002]10 号
桂价费字[2003]7 号、发
3 工程招投标费 招投标代理机构 中标额 0.11% 改办价格[2003]857、计
价格[2002]1980 号
4 预算编制费 工程造价咨询机构 预算造价 0.07% 桂价费［2012］24 号
桂价费字[2002]100 号、
5 环境影响评价费 环境影响咨询机构 估算投资额 0.09%
[2007]572 号
小 计 前期费用=按总投资额 2.61%
二 其他费用
桂价费[2007]159 号、发
6 工程监理费 监理公司 预算造价 1.26%
改价格[2007]670 号
建设单位管理费 财建[2002]394 号、桂建
7 建设单位 总投资 2.52%
及其他 管[2007]54 号
8 城建配套费 市建设局 总投资 1.50% 桂财综[2007]54 号
9 教育附加费 市教育局 总投资 1.00% 桂政发[1994]84 号
小 计 其他费用= 6.28%
合 计 前期费用及其他费用=8.89%
注：1、评估时总投资、预算造价、中标额是按建安工程造价为基数进行计算。
2、本表适用于工业项目。
E．资金成本
资金成本指该项目正常建设期内发生的贷款利息。贷款利率以评估基准日中
国人民银行公布的贷款利率为准，正常建设期参考项目可行性研究报告的正常工
期进行确定。假设资金的投入为均匀投入。资金成本具体计算公式如下：
资金成本=(设备购置价+运杂费+安装调试费＋前期及其他费用)×适用利率×
合理工期×1/2
③机动车辆重置成本的确定
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
32
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
对于部分可以抵扣增值税(增值税率为 17%)的车辆，其计算公式为：
重置成本=不含税车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
A．车辆购置价主要依据中国汽车网站等价格信息资料获得车辆的报价，在
此基础上根据车辆生产厂家、制造质量、目前市场交易等因素进行分析确定车辆
的购置价格。依照国家现行的税务政策，确定委估车辆评估测算时选择其购置价
格应为含税价格或不含税购置价格。
B．车辆购置税
车辆购置价格
车辆购置税= ×适用购置税率
1.17
C．牌照费及其它费用的取值范围为 700-750 元。
(2)成新率的确定
评估中主要采用观察法和年限法综合确定设备的成新率。
成新率=观察法成新率×X%+年限法成新率×Y%
①观察法。由评估人员对委估设备的实体各主要部位进行观察鉴定，以判
断确定委估设备的成新率。评估人员在作出判断时主要依据现场勘察委估设备的
工作状态、工作环境，参考设备的日常负荷率、原始制造质量、维修保养等情况，
并广泛听取设备实际操作人员、维护人员和管理人员的意见。
②年限法。根据委估设备预计尚可使用年限与其总使用年限的比率确定成
新率，其计算公式为：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
③对特殊情况，采用以下方法确定成新率：
A．如果观察法和年限法计算成新率的差距较大，经评估人员分析原因后，
凭经验判断，取两者中相对合理的一种；
B．对于更新换代快或者价值量相对较小的设备以及因条件所限无法观察鉴
定的设备，在充分了解设备使用情况的前提下，一般采用年限法确定成新率。
(3)评估值的计算
评估值 = 重置成本×成新率
6．评估结果
于评估基准日2013年8月31日，侨虹公司申报评估的设备类资产评估值为人
33
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
民币135,120,564元，评估减值15,426,615.38，减值率10.25% 。评估结果详见下
表和机器设备、车辆、电子设备评估明细表及固定资产评估汇总表。
设备类资产评估结果汇总表
评估基准日： 2011年12月31日
金额单位：人民币元
账面价值 评估值
名称 净值增值额 增值率%
原值 净值 原值 净值
机器设备 233,613,309.13 149,118,039.69 249,933,436 134,507,711 -14,610,328.69 -9.80
车辆 1,083,799.76 667,385.81 931,797 322,288 -345,097.81 -51.71
电子设备 1,030,463.34 761,753.88 704,992 290,565 -471,188.88 -61.86
合计 235,727,572.23 150,547,179.38 251,570,225 135,120,564 -15,426,615.38 -10.25
7．评估案例
案例一：无尘纸生产主线(本案例在侨虹公司机器设备评估明细表序号 32~44
项)
(1)设备概况如下：
①组成设备：开松机、主线-锤磨机、主线-成形部、主线-自动控制化系统、
主线-电气硬件、主线-转移部、主线-烘箱部、主线-施胶部、主线-烘缸部、主线
-卷取部、主线-热油系统、主线-空气过滤器、主线-T4/T7 辅料
②设计生产能力：1 万吨/年
③启用时间：2003 年
④技术状况：较好
⑤生产班次：三班制
⑥设备类型：专用设备
⑦生产厂家：丹麦 Dan-Web 公司
⑧生产环境：正常
⑨账面原值：165,889,107.93 元(合计数)
⑩账面净值：103,715,612.85 元(合计数)
(2)重置成本的确定
直接从国外进口设备重置成本由进口设备到岸价和国内费用构成，其中进口
设备到岸价是通过查询该设备的购买合同总价，再根据设备生产国的价格变动指
数和我国评估基准日汇率，确定按人民币计算进口设备到岸价(CIF)。国内费用
包括进口关税、增值税、银行手续费、外贸手续费、国内运杂费、安装调试费、
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相应的资金成本以及应计的前期及其他费用等组成。
因侨虹公司为一般纳税人，设备购置在取得增值税票时可进行增值税抵扣，
故设备的重置成本为不含增值税价值。因此评估公式为：
重置成本＝进口设备到岸价(CIF)＋进口关税+银行手续费＋外贸手续费＋
国内不含税运杂费＋安装调试费+前期及其他费用＋资金成本
根据《中国人民银行》货币政策司信息，2013 年 8 月 30 日(因评估基准日
2013 年 8 月 31 日为周末)中国人民银行外汇市场美元对人民币汇率的中间价为：
1 美元对人民币 6.1709 元；据丹麦统计局网站的纸品及印刷品价格定基指数，从
2003 年到 2013 年 8 月定基价格变动指数为 1.13。
评估基准日到岸价=原设备到岸价×价格变动指数×评估基准日外汇汇率
= 17,905,614.13×1.13×6.1709
=124,857,942 元
设备离岸价=设备到岸价－国外海运费－国外运输保险费
进口的无尘纸生产主线由不同种类的设备组成，根据《中国海关网》，确定
评估基准日该无尘纸生产主线不同种类进口产品的进口关税税率。
重置成本的计算过程见下表：
序号 项目 计费基数 费率 计算公式 金额（元）
1 设备离岸价 118,438,571.00
2 国外海运费 设备离岸价 5% 计费基数×海运费率 5,921,929.00
3 国外运输保险费 设备离岸价+海运费 0.40% 计费基数×保险费率 497,442.00
基准日到岸价 124,857,942.00
4 关税 CIF 价 8.4% CIF 价×关税税率 9,902,818.00
5 增值税 CIF 价+关税 17% (CIF 价+关税)×17% 22,909,329.00
6 银行手续费 设备离岸价 0.4% 离岸价×0.4% 473,754.00
7 公司手续费 CIF 价 1% CIF 价×1% 1,248,579.00
8 国内运杂费（含税） CIF 价 3% CIF 价×3% 3,745,738.00
9 国内运杂费（不含税） CIF 价 3%×(1-7%) CIF 价×3%×(1-7%) 3,483,536.00
10 安装费 CIF 价 8% CIF 价×10% 9,988,635.00
11 前期费用 8.89% (CIF 价+4+5+6+7+8+10)×8.89% 15,390,972.00
12 资金成本 6% (CIF 价+4+5+6+7+8+10+11)×6%×1/2 5,655,533.00
13 不含税重置成本 CIF 价+4+6+7+9+10+11+12 171,001,769.00
不含税重置成本= 171,001,769.00 (元)
(2)成新率的确定
①年限法成新率
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该台设备为丹麦Dan-Web公司设计和制造，据设备管理员反映设备质量较
好，基本能满足生产需求，在工厂正式投产以来，实行三班运转生产，均运行正
常。经了解其经济使用寿命年限为20年，委估生产线于2003年12月启用，至评估
基准日已使用了9.67年，预计尚可使用10.33年，依据年限法计算成新率如下：
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
10.33
= ×100%
10.33+9.67
=51.65%
②观察法成新率
部位 技术状态 标准分 鉴定分
开松机 整体完好，运行基本正常。 10 5.5
主线-锤磨机 无损缺，运行基本正常。 10 5.5
主线-成形部 无变形，运行基本正常。 10 5.2
主线-自动控制化系统 灵敏有效 10 5
主线-电气硬件 基本满足主线运行条件 10 5
主线-转移部 转移运转基本正常。 10 5.2
主线-烘箱部 基本满足主线运行条件。 10 5.3
主线-施胶部 基本满足主线运行条件。 10 5.3
主线-烘缸部 基本满足主线运行条件。 10 5.5
主线-卷取部 卷取功能基本达标。 10 5.2
主线-热油系统 无变形，无锈蚀，保养较好 10 5
主线-空气过滤器 过滤工段基本达标。 10 5.1
主线-T4/T7 辅料 运行基本正常。 10 5
(平均分合计) 130 67.8
观察法成新率为67.8/130=52.15%。
③成新率 =51.65%×40%+52.15%×60%
=52% (取整)
(3)评估值计算
评估值 = 重置价值×成新率
= 171,001,769.00×52%
= 88,920,920 (元)
案例二：干式变压器(本案例在侨虹公司机器设备评估明细表序号 88 项)
(1)设备概况如下：
①设备名称：干式变压器
36
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②型号规格：SCB10 1600/10
③启用时间：2003 年 6 月
④技术状况：良好
⑤生产班次：三班制
⑥生产厂家：顺德特种变压器厂
⑦生产环境：正常
⑧账面原值：181,060.00 元
⑨账面净值：111,836.88 元
(2)重置成本的确定
重置成本=不含税设备购置价+不含税运杂费+安装调试费＋前期及其他费
用＋资金成本
①设备购置价：根据《评估咨询网》查得该型号变压器的报价为 138,000.00
元/台(含税)。取报价的 95%作为该变压器在评估基准日的购置价。则：
购置价=138,000.00×95%= 131,100.00 元(含税)
不含税设备购置价=131,100.00÷(1+17%)=112,051 元
②不含税运杂费
运杂费：131,100.00×3%=3,933(元)
不含税运杂费：3,933×(1-7%)=3,658 元
③安装费：131,100.00×8%= 10,488(元)
④前期及其他费用：前期及其他费用根据被评估单位的投资额和有关资料、
以及国家相关文件规定计取，结合被评估对象具体情况，取前期及其他费用费率
为 8.89%。
(131,100.00+3,933+10,488)×8.89%=12,937(元)
⑤资金成本：
(131,100.00+3,933+10,488+12,937)×6.00%×1×1/2=4,754(元)
(按国家金融机构一年期贷款利率计，合理工期 1 年，资金均匀投入)
⑥变压器重置成本：
112,051+3,658+10,488+12,937+4,754= 143,888(元)
(3)成新率的确定
成新率采用观察法和年限法综合确定。
①年限法成新率
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据了解，申报的变压器正式始用于 2003 年 6 月，至评估基准日已使用了 10.17
年，预计尚可使用 7.83 年，由此计算成新率。
尚可使用年限
年限法成新率 ×100%
已使用年限 尚可使用年限
=7.83/(10.17+7.83)
=43.5%
②观察法成新率
变压器观察法成新率
主 要 部 位 技 术 状 态 标准分 鉴定分
器身 变压器外壳完好无损伤,整体无变形。 55 28
油箱及变压器绝缘 油箱表面，绝缘油油色及油温位于正常
22 10
油 值，无渗漏
冷却装置 据设备管理员介绍，运行基本正常 10 4
瓷套管 据设备管理员介绍，运行基本正常 8 3
保护装置 基本正常 5 2
合 计 100 47
观察法成新率 52%。
③综合成新率 =43.5%×40%+47%×60%
=46%(取整)
(4)评估值的确定
评估值=重置成本×成新率
=143,888×46%
= 66,188(元)
案例三：车辆评估(本案例在侨虹公司车辆评估明细表序号 1)
(1)车辆基本情况
车辆名称：奥迪轿车
号牌号码：桂 AA0808
厂牌型号：奥迪 A6L2.4AT
生产厂家：一汽大众奥迪
启用日期：2002 年 5 月
账面原值：478,000.00 元
账面净值：278,215.12 元
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(2)计算过程
根据评估目的和评估假设前提，以及待估资产的使用状况等条件，本案例采
用成本法进行评估。其计算公式如下：
评估价值=重置成本×成新率
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
①重置成本的确定
据查“爱意汽车网”信息，目前 08 款该型号轿车现行报价为 424,500 元/辆(含
税价)，考虑到该车为 02 款，与 08 款会存在功能差异，故取该报价的 90%作为
委估小客车评估基准日车辆购置价。据国家现行的税务政策：“纳税人自用的应
征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税中抵扣。”的规定，
委估轿车不能扣税。其购置价为含税价。
购置价：424,500×90%=382,050.00(元)
重置成本=车辆购置价+车辆购置税+入户上牌费及其它费用
=382,050.00+382,050.00×10%/1.17+700.00
= 415,404.00 (元)
②成新率的确定
根据年限法及观察法综合确定成新率
a．年限法成新率的确定
A．根据国家有关规定，乘用车的经济使用年限为 15 年,该车已使用了 11.25
年，尚可使用 3.75 年，其成新率为：
年限法成新率=3.75/(11.25+3.75)=25%
b．观察法成新率的确定
具体情况如下表：
分部名称 勘 察 记 录 标准分 评估分
发动机 发动机运行状态一般 ，转速较正常。 35 10
底盘及车架 整体一般，无大变形与大损伤。 30 5
车内外照明灯光效果一般、仪表显示一般、
灯光、仪表控制系统 20 4
功能控制件齐全 ，控制部分灵敏有效。
车身及内饰 车身无大碰撞略有刮伤痕迹 ，内饰陈旧。 15 4
合 计 100 23
观察法成新率为 23%。
B．综合成新率
39
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综合成新率＝年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
＝25%×40%+23%×60%
＝24%(取整)
③评估值计算
评估值＝415,404.00×24%
＝99,697(元)
案例四：爱普生打印机(本案例在侨虹公司电子设备评估明细表序号 168)
(1)设备概况
型号规格：R230
生产厂家：爱普生电子
购置时间：2012 年 5 月
启用日期：2012 年 5 月
账面原值：1410.26 元
账面净值：1311.01 元
数 量：1 台
该设备截止评估基准日，正常保养维护，使用状况良好。
(2)重置成本的确定
据《太平洋电脑网》信息，该型号打印机现行市场价格为 1,450 元/台(含税)，
因此类电器设备通常其售价包含送货上门及以安装等费用，则取该报价的 95%
作为其重置成本。
购置价=1450×95%=1378 元
重置成本=不含税购置价=1378/1.17=1178(元)
(3)成新率的确定
采用年限法确定成新率。
该设备已使用年限为 1.25 年，预计尚可使用年限为 4.75 年。
成新率=[4.75/(1.25+4.75)] ×100%
=79%
(4)评估值计算
评估值=1178×79%
= 931(元)
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(六)固定资产清理
1．资产概况
固定资产清理账面值 82,127.56 元，主要有 4 台空调、4 台打印机、2 台传真
机、1 台计算机、1 台工控机、1 台电话主机等电子设备及 1 辆长安汽车。经清
查，清理的电子设备及汽车均是由于使用年限较长，经多次维修均不能恢复使用，
处于待报废状态。目前主要存放于各归口管理部门。
2．固定资产清理核实的方法和结果
(1)核实方法
根据评估清查申报表，核查账账、账表的一致性，了解固定资产清理的形成
原因，查看原始凭证，并进行实地查勘，对资产的实际价值作出判断，核实资产
存在的状况。了解是否存在评估基准日至评估清查日期间已处置的清理资产。
(2)资产核实结果
固定资产清理主要是电子设备和汽车，均处于待报废状态，目前主要存放于
各归口管理部门。
3．评估方法
根据以上情况分析，本次评估的固定资产清理主要是报废的汽车和电子设
备，经分析，报废电子设备和汽车已不能使用且无修复的价值，因此，可通过废
旧物资回收市场回收废旧材料的现行价格来确定其的残值。评估公式为：
评估值(残值)=可回收废旧材料价格
评估值(残值)=可回收废旧材料单价×可回收材料重量
(可回收废旧材料价格及单价是废旧公司上门收购的价格)
4．评估结果
经评估，固定资产清理评估值为 2,385.00 元，评估减值 79,742.56 元，减值
率为 97.10%。
5．评估案例
评估案例：格力空调 KE-26GW(2638)B (本案例在固定资产清理评估明细表
第 1-1 项)
(1)基本情况
型号规格：KE-26GW(2638)B
账面价值：1,252.65 元
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
设备数量：1 台
(2)评估值的计算
该空调由于使用年限已久且损坏，已无修复的价值，故按废旧资产进行拍卖
处置，根据废旧公司上门收购价格，空调已拆除或上门拆除回收价均为 300 元，
本次评估按该空调的市场可回收废旧材料价格确定评估值，即：
评估值(残值)=可回收废旧材料价格=300(元)
(七)无形资产—土地使用权
1．评估范围说明
列入本次评估范围的土地使用权为侨虹公司位于南宁华侨区建设路北段西
侧的一宗土地使用权。该宗地已取得《国有土地使用证》，权证编号为：武国用
(2003)第1810607号，用途为工业用地，性质为出让地，面积为29,186.30平方米，
原始入账价值为2,616,841.08元，账面净值为2,010,606.25元，详见无形资产—土
地使用权评估明细表。
2．宗地的状况及特点
(1)土地登记状况
宗地名称 厂区宗地
宗地号 18012097
宗地位置 南宁华侨区建设路北段西侧
土地使用者 南宁侨虹新材料有限责任公司
宗地批准用途 工业
国有土地使用证号 武国用(2003)第 1810607 号
证书登记时间 2003 年 07 月 14 日
土地使用权类型 出让
土地使用权终止日期 2052 年 2 月 25 日
宗地面积(㎡) 29,186.30
东：临建设路
南：临侨凤路
四至
西：邻广西舒雅护理用品有限公司用地
北：临建设路
(2)土地权利状况
宗地名称 厂区宗地
土地所有权人 中华人民共和国
土地使用权人 南宁侨虹新材料有限责任公司
土地使用权终止日期 2052 年 2 月 25 日
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
土地剩余使用年限(年) 38.5
他项权利状况 无
(3)土地利用状况
宗地名称 厂区宗地
生产用主厂房、空调及冷冻站房屋、汽化间、锅炉软化
地上附着物
水房、液化气储罐区及道路围墙等构筑物
土地利用变迁 无
土地利用现状 工业用地
规划利用 工业用地
最佳利用 工业用地
红 线 外“五 通 ”(通 路 、通电、通上水、通下水、通讯)，
实际开发程度
红 线 内为主厂房、汽化间及道路等构筑物。
3．地价影响因素分析
(1)一般因素
①地理位置和行政区划
南宁-东盟经济开发区(以下简称“东盟经开区”)位于广西南宁市武鸣县，处在
泛北部湾经济合作、泛珠三角区域合作、大湄公河次区域合作、南贵昆经济带等
多个区域合作的交汇点，东临粤港澳、西接中南半岛，地理位置十分优越，是西
南地区最便捷的出海通道，是中国与东盟合作的前沿地带和重要门户。东盟经开
区交通十分便捷，位于南宁市半小时经济圈内，南宁城市一级大道直通开发区，
兰海高速公路、邕百二级公路横穿开发区，即将开工建设的苍硕高速公路和河池
至南宁铁路专线将过境开发区并设立专站，便捷的立体交通网络已经逐步形成，
到南宁吴圩国际机场、邕江内河港口路程不到1.5个小时，到钦州港、北海港、
防城港三个出海港口路程均不到2个小时，到中越边境路程仅需2个小时。便捷的
立体交通网络为区域经济合作和工业物流提供广阔的市场。
②经济和社会发展状况
党的十七大以来，南宁市城市基础设施建设成效显著，一大批路桥、给排水、
园林绿化等重点工程相继建成，大大改善了城市投资环境。同时，南宁市城市形
象不断提高，先后获得了“全国园林绿化先进城市”、“全国卫生城市”、“全国城
市环境综合治理优秀城市”、“全国双拥模范城”、“全国园林城市”；为吸引投资，
促进南宁市经济和社会发展营造了良好软硬环境。
③房地产市场状况
43
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
作为城市先导产业的南宁市房地产业近几年发展迅速，在近几年全国房地产
市场普遍向好的情况下，南宁市房地产市场发展相对较好。特别是切实可行的地
价管理政策把南宁市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道，从而带动了整
个房地产市场健康、有序地发展，对促进南宁市经济的发展、特别是城市建设的
发展起到了巨大的推动作用。
随着南宁市“136”城市建设工程项目全面的启动，推动了全市固定资产投资
快速增长，投资发展呈现旺盛的发展势头，极大的推动和促进了南宁市房地产业
的发展。经营性土地实行拍卖、挂牌交易制度以来，南宁市房地产市场已呈现出
良好发展态势，土地市场交易价格呈强劲的上升势头，商品房销售价格、面积稳
中升，新楼盘的开工数量明显增多，并逐渐向大型化、精品化方向发展。总体而
言，近几年南宁市房地产市场住宅商品开发一直是主流，随着南宁市行政区划调
整及中国－东盟博览会跻身最具影响力会展，以及环北部湾经济区的建设，进一
步拉动了城市建设、商贸和工业项目投资，目前的发展势头喜人，居住和商业类
房地产市场相对较好，而工业类房地产市场发展一般。
④一般因素对地价水平的影响
一般因素对于当地地价总体水平的高低具有至关重要的影响。南宁市的自然
条件和基础设施相对较好，作为省会城市其工业经济布局一直来处于相对弱势地
位，对环境保护的要求也对一般的工业项目有所限制，工业用地的土地需求量相
对不强，工业用地的地价呈相对平稳的发展均势。
(2)区域因素
影响估价对象的区域因素主要有：区域位置、交通条件、基础设施条件、周
围土地利用状况、环境条件等。
待估宗地区域因素状况表
宗地名称 厂区宗地
待估宗地位于南宁-东盟经济技术开发区内(属省级开发区)，地处南宁市
的北面，距南宁市区 50 公里，公共服务设施基本配套。区域有学校、
区域概况
银行、邮局、商贸市场等，生活设施条件较便利，基本满足人们日常工
作和生活的需要。区域内分布有较多企业。
距主、次干道距离 临侨风路(混合型干道)，距建设路(交通型主干道)
交通条件 距火车站距离 约 50 公里
区域内主要交通干道有南宁至河池高速公路，并有多路公交车可通达，
对外交通便利度
对外交通便利度高。
基础设施
供水、供电等 区域内基础设施配套较好，水电供应有保证。
状况
44
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
环境状况 区域内附近有中型企业广西舒雅护理用品有限公司，环境状况一般。
周围土地利用状况 工业用地、住宅用地
聚集效益 一般
(3)个别因素
影响估价对象的个别因素主要有：临近道路类型、宗地面积、宗地形状、
工程地质等。
待估宗地个别因素状况表
宗地名称 厂区宗地
宗地号 18012097
宗地位置 南宁华侨区建设路北段西侧
列入本次评估范围宗地面积(㎡) 29,186.30
宗地批准用途 工业用地
实际用途 工业用地
估价设定用途 工业用地
临近道路类型 交通型干道
宗地面积 面积较大
宗地形状 呈梯形，较规则
地形地势 地形地势平坦
工程地质 能满足工程建设需要
估价设定使用年限(年) 38.5
4．资产核实情况总体说明
(1)资产核实人员组织、实施时间和过程
根据资产评估有关准则及规范要求，依据被评估单位提供的评估基准日资产
评估申报表，在2013年9月29日至9月30日，房地产小组对评估范围内的土地使用
权进行了核实。
①资产核实方法
A．根据被评估单位提供的土地使用权评估申报表进行账账核对，核对原始
入账时间、金额和账面值摊销情况；
B．查阅国有土地使用权证及出让合同，核对和了解土地的登记状况、权利
状况等情况；
C．对土地开发利用情况、土地的一般因素、区域因素和个别因素进行调查，
并填写现场勘查记录；
D．根据待估宗地的情况，收集当地地价资料及当地土地取得成本资料，了
45
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
解当地现行土地市场交易、土地出让价格情况等。
E．对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。
②资产核实结果
经核实，土地使用权账账、账实相符。于评估基准日2013年8月31日，委估
土地资产不存在抵押、质押、担保和其它或有负债。
5．评估原则
(1)替代原则
在正常的土地市场中，地价水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决
定，地价水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定，
另外，地价可通过比较地块的条件及使用价值确定。因此，在估价时，要综合考
虑与估价对象具有相替代性的土地的价格进行测算。
(2)最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，
且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的
为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用最有效发挥为前提的。此
次待估宗地为工业用地，在评估中就应充分考虑工业用地的特性，按照最有效利
用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学的土地价格。
(3)供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，充分考虑土地供需的特殊性和
土地市场的地域性。
(4)贡献原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地
对土地收益的贡献大小来决定。
(5)变动原则
估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价
格。
(6)协调原则
土地总是处于一定的自然和社会环境之中，必须与周围环境相协调，若土地
能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价
时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该
46
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
地块的收益量和价格。
(7)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、
市场法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法
可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实
际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估。同时，
为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行
评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
6．地价定义
根据本项评估目的和待估宗地的实际情况，我们对本项评估中的土地使用权
价值的内涵做如下界定：
评估基准日:2013 年 8 月 31 日
土地使用 宗地面积 剩余使用
土地用途 容积率 开发程度
权类型 (㎡) 年限(年)
序 宗地名 批准用途 剩余使用
权证编号 列入评估
号 称 /实际用 实际类型/ 实际容积率/ 年限/设定 实际开发程度/设定开发
范围宗地
途/设定 设定类型 设定容积率 剩余使用 程度
面积
用途 年限
宗地外通路、通上水、通
武国用
<1.0/按当地工 下水、通电、通讯及宗地
厂区宗 (2003)第 工业/工 38.5/
1 出让/出让 29,186.30 业用地平均容 内场地平整/宗地外通路、
地 1810607 业/工业 38.5
积率 1.0 设定 通上水、通下水、通电、
号
通讯、及宗地内场地平整
综上所述，本报告所称地价是指在正常的地产市场条件下，在评估基准日
2013年8月31日，待估宗地在上述设定的用途、容积率、开发程度及使用年限条
件下的土地使用权的价值，该价值不含地上之动产，不动产。
7．评估方法
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称“规程”)，通行的地价评估方法有市场
法、收益还原法、剩余法、成本法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应
按照地价评估技术规程，根据当地的地产市场发育状况，并结合本项目的具体特
点以及评估目的等，选择适当的评估方法。
待估宗地为工业用地，工业用地估价宜采用市场法、成本法、基准地价系数
修正法。
对于南宁侨虹新材料有限责任公司的待估宗地，根据调查了解，近期同一供
47
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
需圈内有类似的土地交易，适宜采用市场法；而且待估宗地不在城区基准地价覆
盖范围，故不适宜采用基准地价系数修正法进行评估；因为土地的取得成本资料
能收集测算，所以适宜采用成本法评估。
综上所述并根据本次评估的目的和待估宗地的特点，采用成本法和市场法进
行评估，然后以两种方法结果的简单算术平均值的评估值来确定最终的评估结
果。
(2)原理及公式如下：
①成本法
基于待估宗地为出让地，成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要
依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值
的估价方法。其基本计算公式为：
无限年期土地使用权价值＝(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息
+投资利润+土地增值收益)×区位及个别因素修正
有限年期土地使用权价值＝无限年期土地使用权价值×[1-1/(1+r)n]
式中：r──土地还原利率
n──土地剩余使用年限
②市场法
市场法是根据替代原则，将待估宗地与属同一供需圈在较近时期内，已经发
生交易的类似土地交易实例进行比较，对待估宗地的交易情况、土地使用年期、
估价期日、区域因素、个别因素及使用年期进行条件差异修正，得出比准价格来
确定土地价格的方法，其计算公式为：
V=VB×A×B×D×E×K
式中：V__待估宗地的土地使用权价格
VB__比较实例价格
A__待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数
B__待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数
D__待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
E__待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
土地使用年期修正 K =[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]，其中：
r__土地还原利率
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m__待估宗地的使用年期
n__比较实例的使用年期
③待估宗地价值
待估宗地价值=宗地单价×宗地面积
宗地单价按成本法和市场法所测算结果的简单算术平均值确定。
8．土地使用权评估结果
于评估基准日2013年8月31日，侨虹公司申报评估的土地使用权评估价值为
5,370,279.00元，增值3,359,672.75元，增值率167.1%，详见无形资产-土地使用权
评估明细表：
土地使用权评估结果汇总表
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
无形资产—土地使用权 2,010,606.25 5,370,279.00 3,359,672.75 167.1
9．评估计算过程
案例：厂区用地(见侨虹公司无形资产--土地使用权评估明细表第 1 项)
根据待估宗地状况，采用成本法及市场法进行评估。
(1)成本法
成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利
润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值的估价方法。
其基本计算公式为：
无限年期土地使用权价值＝(土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息
+投资利润+土地增值收益)×区位及个别因素修正
有限年期土地使用权价值=无限年期土地使用权价值×[1-1/(1+r)n]
①土地取得费
本次评估按照《南宁市人民政府关于公布新一轮征地统一年产值标准的通
知》(南府发〔2013〕6号)，征地统一年产值标准由土地补偿费和安置补助费两
部分构成，委估宗地位于南宁市武鸣县城厢镇，分区域统一年产值标准为1650
元/亩，折合：2.48元/㎡。分区域补偿倍数按20倍收取，即为49.6元/㎡。青苗补
偿费为2.48元/㎡。
②土地开发费
土地的基础设施开发，是土地利用的基本条件。土地的基础设施配套投资情
49
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况主要指土地开发程度，即“通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整”。
根据市场调查了解、参考有关城市的一般土地开发费用以及考虑近年来物价快速
上涨的影响，结合待估宗地情况(通路、通电、通上水、通讯及场地基本平整)对
有关费用指标进行相关测算调整，确定待估宗地的土地开发费用为66元/平方米，
其包括以下费用：
A．通路： 18元/平方米
B．通电： 12元/平方米
C．通上水：11元/平方米
D．通下水：10元/平方米
E．通讯：5元/平方米
F．场地平整费： 10元/平方米
③有关税费
A．耕地占用税：收费依据广西壮族自治区人民政府令第46号，广西实施《中
华人民共和国耕地占用税暂行条例》办法，待估宗地位于南宁市武鸣县华侨投资
区，按25元/平方米征收。
B．耕地开垦费： 收费依据桂财建[2009]254规定，占用一般耕地进行非农
业建设的征收标准为水田按20元/平方米，旱地按12元/平方米征收，本次估价按
12元/平方米收取。
C．征地管理费：收费依据为《关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建
设收费取消部分收费项目的通知》(桂价费字[2001]250号文)。征地管理费当前按
土地取得费(征地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费)总额的2.8%收取，征地管理
费为52.08×2.8%=1.46元/平方米。
D．征地劳务费：收费依为《广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务
费有关问题的通知》(桂价费[2010]109号)，不再分为征用耕地和征用非耕地费，
收费标准统一按每平方米3元收取，对国家和广西壮族自治区基础设施重大项目
征地劳务费收费标准按每平方米1元收取。根据待估宗地的情况，则本次估价按3
元/平方米计取。
E．勘测丈量费：收费依据为广西壮族自治区财政厅《关于下达全区土地系
统行政事业性收费项目和标准的通知》(桂价涉字[1994]210号)，测绘费标准为
0.25元/平方米。
有关税费合计41.71元/平方米。
50
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④利息费用(包括利息和手续费)
根据待估宗地的开发程度和整个公司开发规模，设定土地的开发周期为一
年，土地取得费用按期初一次性投入计，土地开发费用利息按一年平均投入计，
利息率取估价基准日中国人民银行公布实施的一年期贷款利率6%。同时考虑一
定的融资手续费，按利息的10%计算。
利息费用＝{(土地取得费＋有关税费)×利率×开发周期＋土地开发费×利率×
开发周期×1/2}×(1+10%)
＝{(52.08＋41.71)×6%×1＋66×6%×1×1/2}×1.1
＝8.37(元/平方米)
⑤投资利润
根据当地工业发展的实际情况，确定工业土地开发平均利润率为10%。
投资利润＝(土地取得费＋土地开发费＋有关税费)×工业土地开发平均利润
率
＝(66＋52.08＋41.71)×10%
＝15.98(元/平方米)
⑥土地增值收益
新增建设用地有偿使用费属于土地增值收益的范畴，依据《新增建设用地土
地有偿使用费收缴使用管理办法》(财综字[2002]93号文)及《关于调整新增建设
用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(财综[2006]48号文)，南宁市武鸣县属
于十等地区，则其征收标准为28元/平方米。南宁市武鸣县工业用地的土地增值
收益不应低于28元/平方米；武鸣县土地增值收益率为10%，则
土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋投资利息＋投资利
润)×土地增值收益率
＝(52.08＋66+41.71＋8.37＋15.98)×10%
＝18.41(元/平方米)<28元/平方米
则土地增值收益确定为28元/平方米。
⑦区位修正
待估宗地处于南宁市城区以北，距南宁市主城区约50公里，距交通主干道南
北高速公路约2000米，交通便利度一般，综合考虑以上影响因素取+2%的修正。
⑧无限年期土地使用权价值
依据成本法计算公式：
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无限年期土地价值＝(土地取得费＋土地开发费＋有关税费＋投资利息＋投
资利润＋土地增值收益)×区位修正
＝(52.08＋66＋41.71＋8.37＋15.98＋28)×(1+2%)
＝216.38元/平方米)
⑨有限年期土地使用权价值
于评估基准日土地剩余使用年限为38.5年
土地还原率=安全利率＋风险调整值
选取评估基准日中国人民银行公布实施的一年期(含)定期存款利率3%作为
安全利率；风险可分为低(0～2%)、中(2～5%)、高(5～8%)、投机(8%以上)四个
档次，结合待估宗地的土地投资风险情况，宜选取中等的风险调整值4%，综合
确定土地还原率r取7%。
有限年期土地使用权价值=无限年期土地使用权价值×[1-1/(1+r)n]
=200(元/平方米)
(2)采用市场法评估
①比较案例选取
比较案例
案例 A 案例 B 案例 C
比较因素
宗地名称 中粮制罐 万豪佳鑫纸业 万生药业
南宁-东盟经济开发区 南 宁— 东 盟经 济 开发 区
南宁-东盟经济开发区安平路
宗地位置 上平路与宝源南路交界 安 平路 与 思源 北 路交 界
与宝源北路交界处西北侧
处西南侧 处西北侧
地块编号 无 无 无
土地用途 工业 工业 工业
使用年限(年) 50 50 50
交易类型 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
交易时间 2013 年 8 月 16 日 2013 年 8 月 16 日 2013 年 8 月 16 日
交易情况 正常 正常 正常
土地面积(㎡) 40000.79 27253.76 25699.39
价格类型 单位地价 单位地价 单位地价
交易价格(元/㎡) 195.00 194.47 194.56
②比较因素条件说明表
待估宗地及比较案例
待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C
比较因素
土地用途 工业 工业 工业 工业
土地使用年限(年) 38.5 50 50 50
交易类型 按转让设定 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
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待估宗地及比较案例
待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C
比较因素
设 定 为 2013 2013 年 8 月 16 2013 年 8 月 16
交易日期 2013 年 8 月 16 日
年 8 月 31 日 日 日
临近道路类型 混合型主干道 混合型主干道 交通型主干道 交通型主干道
对外交通便利度 一般 较高 高 高
区
域 土地与市场配合程度 较好 较好 较好 较好
因 基础设施完善度 一般 一般 较好 较好
素
环境质量状况 基本无污染 基本无污染 污染影响不明显 污染影响不明显
产业集聚规模 较差 较差 较好 较好
周围用地类型 住宅用地 工业及住宅用地 工业及住宅用地 工业及住宅用地
土地利用强度 一般 一般 一般 一般
个
别 对土地利用 对土地利用 对土地利用 对土地利用有明
因 宗地面积
素 无影响 稍有影响 稍有影响 显影响
对土地利用 对土地利用 对土地利用 对土地利用
宗地形状
无影响 无影响 无影响 无影响
工程地质 一般 较好 较好 较好
③确定比较因素条件指数
A．土地用途：比较案例 A、B、C 的土地用途为工业，与待估宗地的土地
用途一致，不作修正。
B．土地使用年限：待估宗地的土地剩余使用年限为 38.5 年，比较案例 A、
B、C 的土地使用年限为 50 年，可根据公式 K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]，其中 r=7%，
m=38.5 年，n=50 年，计算土地使用年期修正系数为 0.956，以待估宗地年期修
正系数为 100，经测算比较案例 A、B、C 的土地使用年限系数均为 104.32。
C．交易类型：分为拍卖出让、挂牌出让、协议出让或转让、强制处置四个
等级，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降 1%。
D．交易日期：比较案例 A、B、C 的交易日期与待估宗地评估基准日的时
间相隔较近，其间该地区的房地产市场发展较稳定，土地价格平稳，交易日期不
作修正；
E．临近道路类型：分为交通型主干道、混合型主干道、混合型次干道、次
干道、支路五个等级，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上
升或下降 2%。
F．对外交通便利度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗
地等级为 100，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下
降 2%。
G．土地与市场配合程度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
估宗地等级为 100，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升
或下降 1%。
H．基础设施完善度：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗
地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降 2%。
I．环境质量状况：分为无污染、基本无污染、污染不明显、轻度污染、严
重污染五个等级，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或
下降 2%。
J．产业集聚规模：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地
等级为 100，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降
2%。
K．周围用地类型：分为工业、市政及办公、住宅、商业、其他五个等级，
以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降 2%。
L．土地利用强度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估宗地
等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降 1%。
M．宗地面积：分为对土地利用无影响、对土地利用稍有影响、对土地利用
有明显影响三个等级，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上
升或下降 2%。
N．宗地形状：分为对土地利用无影响、对土地利用稍有影响、对土地利用
有明显影响三个等级，以待估宗地等级为 100，每上升或下降一个等级，地价上
升或下降 1%。
O．工程地质：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估宗地等级
为 100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降 1%。
④根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表如下：
待估宗地及案例
待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
土地用途 100 100 100 100
土地使用年限(年) 100 104.32 104.32 104.32
交易类型 100 101 101 101
交易日期 100 100 100 100
临近道路类型 100 100 102 102
对外交通便利度 100 102 104 104
区域因素 土地与市场配合程度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 102 102
环境质量状况 100 100 98 98
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产业集聚规模 100 100 104 104
周围用地类型 100 104 104 104
土地利用强度 100 100 100 100
个别因素 宗地面积 100 98 98 96
宗地形状 100 100 100 100
工程地质 100 101 101 101
⑤编制待估宗地因素比较修正系数表
待估宗地及案例
实例 A 实例 B 实例 C
比较因素
土地用途 100 / 100 100 / 100 100 / 100
土地使用年限 100 / 104.32 100 / 104.32 100 / 104.32
交易类型 100 / 101 100 / 101 100 / 101
交易日期 100 / 100 100 / 100 100 / 100
临近道路类型 100 / 100 100 / 102 100 / 102
对外交通便利度 100 / 102 100 / 104 100 / 104
土地与市场配合程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区域因素
基础设施完善度 100 / 100 100 / 102 100 / 102
环境质量状况 100 / 100 100 / 98 100 / 98
产业集聚规模 100 / 100 100 / 104 100 / 104
周围用地类型 100 / 104 100 / 104 100 / 104
土地利用强度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
个别因
宗地面积 100 / 98 100 / 98 100 / 96
素
宗地形状 100 / 100 100 / 100 100 / 100
工程地质 100 / 101 100 / 101 100 / 101
比准系数 0.9039 0.8361 0.8535
⑥待估宗地单位地价的确定
根据计算得出的比准价格，取其算术平均数作为待估宗地单位地价。
案例
A B C
项目
交易价格(元/m2) 195 194.47 194.56
比准系数 0.9039 0.8361 0.8535
比准价格 176.00 163.00 166.00
土地单价 168
(3)待估宗地价值的确定
①宗地单位地价的确定
根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次估价分别采用了较适
宜的成本法与市场法进行测算。以上两种方法计算的结果略有差异，评估人员认
为基准地价系数修正法与市场法是从不同的角度出发，采用各自的技术路径对待
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
估宗地地价进行测算，经分析，采用两种方法评估结果的简单算术平均值作为待
估宗地的单位地价。
待估宗地单位地价确定表
列入本次 宗地单价
序 宗地 成本法(元/ 市场法
权证编号 土地位置 评估宗地 最终取值
号 名称 ㎡) (元/㎡)
面积(㎡) (元/㎡)
南宁华侨
1武 国 用 厂区用
(2003) 第 区建设路 29,186.30 200 168 184
1 1810607 号 地
北段西侧
②待估宗地价值
待估宗地价值=宗地单价×宗地面积
=184×29,186.30
=5,370,279.00(元)(取整)
(八)无形资产——其他
1．其它无形资产的概况
其它无形资产账面价值200.00元，包括有用友财务软件、职称评定管理软件。
2．其它无形资产核实情况
根据被评估单位提供的其它无形资产评估申报表进行账账、账实核对，核对
购买合同、入账凭证等资料，了解金额和账面值摊销、实际使用运行状况。经清
查核实，其它无形资产账实相符，软件均能正常使用，职称评定管理软件的账面
价值为摊余值。
3．评估方法的选择
结合本次评估目的及已收集到的相关资料，采用成本法评估软件资产。本次
评估范围的其它无形资产均为外购软件，侨虹公司为一般纳税人，可抵扣软件的
进项税。评估人员通过询价等方式确定外购软件的重置成本。成本法基本计算公
式为：
评估值=重置成本(不含税价)×综合成新率
4．评估结论及分析
其 它 无 形 资 产 评估 值 为 27,700.00 元 ， 评 估 增 值 27,500.00 元 ， 增 值 率 为
13,750.00 %。
5．评估案例
名称：用友财务软件 (本案例在其他无形资产申报明细表第1项)
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
组成：总账软件、固定资产软件
原始入账价值：7,000.00元
账面净值：0.00元
取得日期：2008年5月
(1)重置成本
经核实，用友U8.70财务软件的原始入账价值为实际购买的成本，具体情况
为：2002年购入了总账(三站点)、固定资产(单站点)，费用为12,600元；2003年
各增加了总账、固定资产各一个站点，费用7,840元；2008年财务升级费用为7,000
元。经了解，该软件升级后达用友U8.70软件的功能，现使用正常，能满足被评
估单位经营核算的需求，可通过询价确定该软件的重置成本。经查询，用友软件
网站友U8.70财务软件报价为57,800.00元(含税价)，取报价的50%作为重置成本。
由于侨虹公司为一般纳税人，可抵扣软件进项税，则：
重置成本(不含税价)= 57,800.00×50%/1.17
=24,700.00元
(2)综合成新率的计算
委估软件可以进行改进和升级，在可预见的未来能满足被评估单位的需要，
不存在经济性、功能性和实体性贬值，综合成新率为100%。
(3)评估值的计算
评估值＝重置成本(不含税价)×综合成新率
＝24,700.00×100%
＝24,700.00元
(九)长期待摊费用
长期待摊费用账面值 1,985,186.22 元，内容是未摊销的第二生产区(办公区)
装修费用及部分零配件，评估人员根据评估清查申报表，核查账账、账表的一致
性，并收集合同和相关原始凭证，了解其用途、内容、发生时间、工程完工时间、
摊销年限等，核实资产和权利存在的状况，以评估基准日后尚存受益期确定是否
存在权利价值来确定评估值。根据各类待摊费用的具体情况，评估过程如下：(1)
对已安装在机器设备中的锤磨机飞刀总成、斜钉帘、叉车电池和减速箱等物资，
及设备的检修费用，由于在机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资
产重复，在本科目评估为 0 元；(2)对于适应产品型号而购入的各种专用网，评
估人员对专用网进行了清查盘点，评估时根据专用网的实际状况与尚存受益期确
57
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
定评估值；(3)对于第二生产区(办公区)的装修费，因第二生产区属租赁资产非企
业自有资产，于评估基准日该装修处于正常状态，本次评估根据装修的实际状况
与结合租赁合同期限确定评估值。
经评估，长期待摊费用评估值为 767,423.62 元，评估减值 1,217,762.60 元，
减值率为 61.34%。
(九)递延所得税资产
递延所得税资产账面值 97,815.62 元，主要是因计提坏账准备形成的递延所
得税资产。通过查阅有关凭证、账簿等财务资料，了解递延所得税资产的具体内
容，确认递延所得税资产发生额的合理性、真实性和准确性。经核实，递延所得
税资产账账相符，内容真实合理。对于计提坏账准备形成的递延所得税资产，按
应收款项的评估值与其账面原值的差额及被评估单位适用所得税率计算递延所
得税资产评估值。
经评估，递延所得税资产评估值为0元，评估减值97,815.62元。
(十)短期借款
短期借款的账面值7,000,000.00元，内容是侨虹公司向中行武鸣支行借入的
流动资金贷款。借款由南宁糖业股份有限公司提供担保，同时侨虹公司向南宁糖
业股份有限公司出具的《反担保书》，以侨虹公司的部分机器设备抵押给南宁糖
业股份有限公司，就南宁糖业股份有限公司为侨虹公司的贷款担保提供反担保。
按照评估程序进行了账务核对，查阅了有关借款协议、担保合同和反担保书等相
关资料，向贷款银行进行了函证，函证结果贷款本金与账面值相符，侨虹公司能
按时支付利息。
经评估，短期借款评估值为7,000,000.00元，无评估增减值。
(十一)应付款项(应付账款、预收款项和其他应付款)
对应付账款、预收款项和其他应付款，评估人员按照评估程序进行了账账、
账表核对，核实账款的发生时间、内容等情况，了解是否存在不需要支付的款项。
对大额应付款项进行抽查凭证和发函询证、查阅有关原始凭证等，以核实账面值
的真实性。核对结果账账相符，业务内容与实际相符。
1．应付账款的账面值3,919,912.39元，内容为应付的设备款、工程款、原材
料货款、运费等，大部分应付账款账龄在1年以内，客户相对稳定，往来正常，
无证据表明不需支付，以核实后的账面值3,919,912.39元作为评估值。
2．预收款项的账面值788,131.69元，内容为预收的货款、预提的电费及仓库
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
租金等，大部分预收账款账龄在1年以内，对往来正常，无证据表明不需支付的
预收款项，按账面值作为评估值。经评估，预收款项的评估值为788,131.69元，
评估无增减值。
3．其他应付款账面价值3,009,359.50元，内容为应付押金、运费和水电费等。
有部分应付账款账龄较长，但无证据表明不需支付，因此以核实后的账面值
3,009,359.50元作为评估值。
(十二)应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为272,055.81元，是从费用中提取的尚未实际支付的养
老金、保险等。按照评估程序，检查上述明细科目的计提和支出情况，核对结果
账账相符。在确认其真实性、完整性以后，以核实后的账面值272,055.81元确定
应付职工薪酬的评估值。
(十三)应交税费
应交税费账面值为3,226,559.25元，内容是企业应交的企业所得税、增值税
等。按照评估程序了解了适用税费征收规定，如适用税种、计税基础、税率，以
及征、免、减税的范围和期限，并对有关账目、纳税申报表和完税证明等进行了
检查和核实，核实结果账账相符。经分析：其他流动负债60,000.00元和专项应付
款80,000.00元，是侨虹公司的无尘纸表面疵点检测、清除系统开发项目被列入南
宁市2010年第二批技术创新项目计划，获得南宁市技术创新资金补助30万元摊销
的余额。无尘纸表面疵点检测、清除系统开发项目已于2011年底顺利完成并投入
使用，其他流动负债60,000.00元和专项应付款80,000.00元为不需要支付的负债，
应转为收入，应补计提企业所得税21,000.00元；其他的应交税费在确认其真实性、
完整性以后，以核实后的账面值元确定评估值。
经评估，应交税费评估值为3,247,559.25元，评估增值21,000.00元元。
(十四)应付利息
应付利息的账面值为 95,991.11 元，内容是贷款期间利息结算日与评估基准
日之间实际发生但未支付的贷款利息。评估人员按照评估程序查阅了借款合同和
付息凭证，了解贷款利息的计算过程及支付情况，并对有关账目进行了检查和核
实，核实结果账账相符。在确认其真实性、完整性以后，以被评估单位在评估基
准日实际应支付的利息作为评估值。
经评估，应付利息的评估值为91,116.67元，减值额为4,874.44元。
(十五)应付股利
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
应付股利的账面值为1,807,604.70元，内容为2011年计提的应付股东的股利。
评估人员按照评估程序了解了计提的依据和计算过程，并对相关账目进行了检查
和核实，核实结果账账相符。在确认其真实性、完整性以后，以核实后的账面值
1,807,604.70元确定应付股利的评估值。
(十六)其他流动负债及专项应付款
其他流动负债账面价值60,000.00元，专项应付款账面价值80,000.00元，内容
为南宁市财政局拔付的专项资金摊余值。评估人员对其他流动负债、专项应付款
明细账、申请文件、政府配套文件及相关凭证进行了检查和核实，核实结果账账
相符。侨虹公司的无尘纸表面疵点检测、清除系统开发项目被列入南宁市2010
年第二批技术创新项目计划，获得南宁市技术创新资金补助30万元，侨虹公司按
五年摊进损益。无尘纸表面疵点检测、清除系统开发项目已于2011年底顺利完成
并投入使用，其他流动负债、专项应付款实际为不需要支付的负债，评估为0。
经评估，其他流动负债评估值为0，评估减值60,000.00元；专项应付款评估
值为0，评估减值80,000.00元。
四、评估技术说明——收益法
(一)收益法的应用简介
侨虹公司主要从事开发、生产和销售新型超级吸水材料及其相关产品，具有
独立的获利能力，在评估假设前提条件下，能满足企业价值采用收益法评估的相
关前提基本条件。为满足侨虹公司股权转让的需要，本次评估采用收益法对侨虹
公司的股东全部权益价值进行了评估。
1．方法简介
企业作为一个有机整体，除单项资产能够产生价值外，其合理的资源配置、
优良的管理及多年经营中形成的经验、客户网络等综合因素形成的各种无形资产
也是不可忽视的价值组成部分。
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以
确定评估对象价值的评估思路。本次评估以企业审计后的报表为基础，采用现金
流折现的方法计算股东权益价值。
2．适用条件
本次评估是将侨虹公司置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对其
股权价值进行评估。评估基础是对企业未来收益的预测和折现率的取值，因此被
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
评估资产必须具备以下前提条件：
(1)评估对象应具备持续经营的基础和条件，在合资经营合同、公司章程约
定的合营公司经营期限内正常经营；
(2)资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够
预测及可量化；
(3)当对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较为合理时，其评估结果
具有较好的客观性，能合理地反映资产的现实价值。
3．基本评估思路及计算公式
在本次评估中，按照如下基本评估思路进行：
(1)对企业资产现状进行分析判断；
(2)对企业历史经营数据进行分析；
(3)对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势进行判断。
本次评估采用的收益法计算公式为：
本次评估基准日为 2013 年 8 月 31 日，评估时根据被评估企业的具体生产规
模、经营情况及特点，进行有限期估算，将预测期划分为 2013 年 9 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日。
采用的收益法的计算公式为：
P p AC d D
n
Ri
p
i 0 . 33 (1 r ) i
其中：P：股东权益评估价值
p：企业整体收益折现值(2013 年 9 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日企业
自由现金流折现值)
A：被评估企业非经营性资产(溢余资产)
C：合营期满企业资产的变现现值
d：被评估企业非经营性负债(溢余负债)
D：有息负债
Ri：未来第 i 个收益期的预期收益额(企业自由现金流)
i：收益年期，i=0.33，1.33，2.33……，n
r：折现率
4．收益法评估适用的前提条件与假设
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
(1)委估资产为能用货币衡量其未来期望收益的整体资产；
(2)被评估企业经营所遵循的国家及地方的现行法律法规、规章制度及所处
的社会政治经济环境不发生重大变化；
(3)根据国家规定，目前执行或已确定将要执行的税赋基准和税率以及政策
性收费规定等不发生重大变化；
(4)被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，能保持正常经营态势，
发展规划及生产经营计划能如期基本实现；
(5)被评估企业遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益的
重大违规事项；
(6)无其它人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大影响。
评估人员根据评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同
评估结果的责任。
(二)评估过程
1．接受评估委托，初步了解被评估企业情况，指导企业清查资产并收集资
料，拟定评估方案。
2．听取被评估企业基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和财务
基础数据。
3．分析历史经营情况，包括以前年度收入、成本和费用的构成及其变化情
况，分析其收益能力及发展趋势。
4．分析被评估企业的综合实力、管理水平、发展能力、竞争优势等。
5．根据被评估企业的发展规划、经营计划、市场环境等预测未来预期收益
及期限。
6．选取适当的折现率，将未来预期收益折现，得出企业整体权益评估价值。
7．对评估结果进行内部复核，与委托方交换意见，正式提交评估报告。
(三)宏观经济及行业发展环境分析
1．我国宏观经济发展状况
在科学发展观指引下，中国不断加强和完善宏观调控，深化经济体制改革，
积极转变经济发展方式，成功应对国际金融危机冲击等挑战，经济持续平稳较快
发展，在世界经济中的地位不断提升，成为世界经济的引擎，。国家统计局数据
显示，2003 年至 2012 年，中国经济年均增长 10.35%，经济总量不断增加。
62
南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
中国经济发展状况图
为抵御国际金融危机，中国果断实施了一揽子刺激计划扩内需、保增长，经
济增速在全球率先实现了漂亮的“V ”形反转，重新回到两位数平台。2011 年，
中国宏观经济政策回归常态，并把稳物价作为宏观调控首要任务。2012 年，稳
中求进成为主基调，8 年来首次把年度经济增长目标从 8%左右下调至 7.5%，更
加强调加快转变经济发展方式，更加重视产业升级和“绿色增长”。
2013 年以来,全球经济增长略有好转。美国处于内需型复苏过程中,复苏态势
逐步增强；日本处于刺激型复苏过程中,短期增长强劲；新兴经济体处于结构性
放缓过程中,经济潜在增速放缓。
我国经济增速继续放缓,上半年 GDP 同比增长 7.6%,比去年同期低 0.2 个百
分点,其中一季度为 7.7%,二季度为 7.5%。当前经济增速的放缓,既有长期结构性
因素,也有短期周期性因素。从长期来看,随着劳动力、生产效率、土地 2 等生产
要素的变化,中国经济的潜在增长率下降,“七上八下”(7%-8%之间)将成为经济增
长的新常态。展望下半年,我国经济增长仍有下行压力。但是,随着政府稳增长、
调结构、促改革政策的逐步实施,经济发展的动力和活力有望逐步增强,经济运行
将有所趋稳。
2．行业方面
造纸行业是国民经济的重要基础产业，其发展不仅对国民经济有着重要的作
用和贡献，而且有利于诸多相关产业的发展并进一步提高国民经济和综合国力。
其是典型的周期性行业，与宏观经济增长具有较高的相关性。经济处于上行区间
时，行业需求增速大于 GDP 增速；经济处于下行空间时，行业需求增速小于 GDP
增速。
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
造纸行业与宏观经济关系图 数据来源：wind 资讯
改革开放以来，在国民经济快速发展的带动下，造纸产业取得了长足的发展。
2007 年，造纸行业实现产需基本平衡的历史性突破，一举解决了长期以来依赖
进口的难题。目前我国已成为全球纸和纸板最大生产国。与此同时，造纸工业也
开始由数量主导型进入上质量、上档次、上水平的新的发展阶段。新阶段有两个
显著的标志。一是中国已经进入世界造纸先进大国的行列。中国造纸行业纸及纸
板产量已连续多年位居世界首位。二是造纸行业已经进入到低消耗、低污染、低
排放的快车道。“十一五”期间，中国造纸行业已实现了增产减污的目标，造纸行
业污染大户的负面影响得到较大改善。进入“十二五”造纸工业正大力推进绿色、
低碳、循环发展，为实现环境友好型战略目标而努力。同时努力降低水耗、实施
污染控制，确保化学需氧量 CODcr、五日生化需氧量 BOD5、氨氮等全面达标，
绿色纸业的战略目标正稳步推进。
当前，在金融危机的影响下，我国经济面临着下行的压力，造纸工业也面临
着严峻的挑战。生产经营出现较大的困难，产品销售价格有较大幅度下降。2012
年纸及纸板产量增长3.09%，为“十五”以来生产增速最低的一年。而“十五”和“十
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
一五”期间平均增速为10%-13%。由此看出造纸行业增速出现较大回落。
但是，目前中国经济增速放缓仍处于可控范围。面对经济持续下滑的局面，
中央实施一系列积极的经济政策，特别是大力实施扩内需战略，国民经济的稳健
发展，为造纸业创造了良好的发展环境。随着宏观经济逐渐好转，造纸行业的景
气度也将逐渐回暖，造纸业作为文化、生活、工业包装的必需品，将进一步受益
于国家的扩大内需政策。总体来看，造纸行业已经从低谷中走出，最困难的时刻
已经过去，我国造纸行业也将伴随我国经济的不断发展而发展，未来 5 到 10 年
内都属良好发展期。
各行业“十二五 ”期间都将淘汰落后产能，造纸行业也不例外。《造纸工业发
展“十二五”规划》明确指出，“十二五”期间将淘汰纸及纸板落后产能1000万吨以
上。工信部近期公布2012年各行业落后产能淘汰目标，其中造纸业淘汰落后产能
970万吨，淘汰量占当年产能约8%左右。同时值得注意的是，近年来，造纸行业
淘汰落后产能呈现逐年递增的态势，2009年为51万吨，2010-2012年依次为432
万吨、820万吨和970万吨。
随着落后产能淘汰的继续深化，在各地政府较为积极地反应及公布的数量的
病结合各地区缺电的大背景下，落后产能淘汰的进程有望加快，其效果有望在三
季度开始显现，届时国内供需矛盾有望缓解，文化纸和箱板纸及生活纸的盈利能
力有望环比上升。
(四)企业基本情况
1．企业概况
侨虹公司成立于 2001 年 12 月 24 日，由南宁糖业股份有限公司、南宁华侨
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
投资区经济开发总公司、丹麦国际气流成网设备有限公司、香港新丰亚洲发展有
限公司共同投资建立。初始注册资本为 1,800 万美元，截止评估基准日 2013 年 8
月 31 日，侨虹公司股东出资额及持股比例如下：
序 号 股东名称 出资额(美元) 持股比例(%)
1 南宁糖业股份有限公司 12,333,400 50.14
2 南宁华侨投资区华盛资产经营有限公司 1,000,000 4.07
3 丹麦国际气流成网设备有限公司 5,000,000 20.33
4 香港新丰亚洲发展有限公司 1,666,600 6.77
5 南宁统一资产管理有限责任公司 4,600,000 18.69
合 计 24,600,000 100.00
侨虹公司是一家以开发、生产新型超级吸水材料(无尘纸)为主要经营业务的
有限责任公司(中外合资)，总投资 3,500 万美元，2003 年 12 月建成，2004 年 1
月正式投产。生产车间面积近 12,692.06 平方米，拥有无尘纸生产线 1 条，配套
的分切原纸设备 2 套。年无尘纸生产能力可达 1 万吨。侨虹公司引进的国际著名
的丹麦 Dan-Web 公司设计、制造的干法成形造纸生产线(污水零排放)，是国内唯
一采用具有国际领先水平设备的厂家之一，属于国家鼓励的外资企业投资项目，
所生产的 SAP 复合纤维超吸水材料(无尘纸)广泛应用于中高档用即弃产品的吸
水芯层，如卫生巾、护垫、婴儿纸尿裤、成人失禁用品、工业及家用擦巾等一次
性用即弃用品。侨虹公司于 2004 年正式投产，经过不断地发展，侨虹公司经营
状况日益成熟和稳定，先后通过了 ISO9001:2000 和 ISO14001：2004 质量环境管
理标准的认证，成为国内几家知名(如宝洁公司、恒安公司等)企业的指定供应商。
SAP 复合纤维超级吸水材料是一种用绒毛浆纤维、双组分纤维和高分子吸
水树脂及粘合剂等通过空气气流成形制作的一种高技术新型吸水材料，主要用于
中高档用即弃产品升级换代的吸水芯层，如卫生巾、护垫、婴儿纸尿裤、成人失
禁用品和工业及家用等一次性用即弃品。目前拥有这样技术的生产厂家只有两
家，虽然生产中低端这样的产品生产线很多，但是产品在品质上是无法与该技术
生产出来的产品相比拟的。作为卫生巾、护垫、婴儿纸尿裤、成人失禁用品和工
业及家用等一次性用即弃品的重要材料——无尘纸，它的需求前景是巨大的。随
着经济的发展，人们消费水平的提高，观念的改变，品牌意识的增强，人们对无
尘纸该类的下游产品的需求在不断增加。例如卫生巾产品，它是妇女生活中的消
费必需品，同时我国也是世界上人口最多的国家，随着家庭重男轻女观念的慢慢
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
改变，女性人口逐渐增加，因此卫生巾市场空间广阔；同时现代女性更追求的是
产品的舒适简洁和卫生质量等。因此该类高技术新型吸水材料前景是很广阔的。
目前，国内拥有用气流成型技术生产吸水材料同时面向中高端客户的生产线
只有两条。虽然生产无尘纸的小型生产线也不少，但大多面对的是中低档客户群，
产品的品质无法与中高端产品比拟；随着中国经济的不断发展，人们的消费水平
和生活质量在不断提高，消费观念也在不断变化，品牌意识不断增强，对该类中
高端产品需求不断增长；针对吸水性比较强的卫生吸水材料，需求也存在着刚性。
综合上述因素，目前生产无尘纸同时面对中高档市场的需求增长不会低于供
给增长。由于侨虹公司的市场定位是面向中高档品牌客户群，客户信誉好，客户
稳定。同时，侨虹公司处在北部湾经济开发和西部大开发的大背景下，紧靠首府
南宁，交通便利，也有政府政策和税收政策的倾斜。由此看见，侨虹公司发展前
景较好。
2．侨虹公司优势、劣势、机会及威胁分析
(1)优势
①技术优势
侨虹生产线特点是以热合工艺为主，施胶工艺为辅，与同类型的 BBA 生产
线以施胶为主，热合为辅的产品特性相比较，侨虹的产品更柔软，更能适合中国
以吸收芯体作为无尘纸为主导的市场。与国产生产线相比，侨虹的进口生产线成
型更稳定，在下游客户生产线速度不断提高的未来更能适应客户的升级需求。经
过 10 年的积累，现侨虹已经沉淀了约 30 种的生产工艺配方，可为不同客户，客
户不同需求提供成本更低、性能更优的产品。
②市场优势
侨虹公司拥有稳定的产品质量，客户对产品的认可度普遍较高，目前已经与
国内国际知名品牌建立合作，增长空间较大，同时侨虹研发能力强,可以配合客
户研发出满足其特定需求的产品。
③地理位置优势
侨虹公司厂址处于西部大开发的广西南宁市武鸣县，在首府南宁管辖范围
内，距离防城港、深圳等两广口岸较近，远洋货物出口运输方便，所处的地理位
置离几大客户都非常近，运输方便，调度灵活性强。并且处于北部湾经济开发覆
盖区，有政府政策的倾斜，符合国家西部大开发税收优惠政策的条件。
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④制度优势
侨虹公司注重制度建设，做到以制度管人。贯穿“质量是生产控制出来的”
全员质量管理理念，制定了完善的质量环境管理体系三级制度完善，同时建立适
合公司的薪酬福利、绩效管理体系，奖罚分明，最大限度提高员工的工作积极性
和工作绩效水平，降低公司经营成本。2004 年 4 月 5 日首次通过 ISO9001 质量
管理体系认证，2009 年 1 月 29 日首次通过 ISO14001 环境管理体系认证，积极
开展 QC 质量改进活动，推进企业管理和产品质量进步，生产部门亚塞利 QC 小
组荣获“2010 年度全国优秀质量管理小组”称号。通过 BJ、JBL 等国际卫生用品
大客户对工厂进行的全面质量保证能力评审，并消化吸收世界 500 强企业先进质
量管理理念和做法。
(2)劣势
只有一条生产线，生产基本上已经处于饱和状态，无法再利用新的空间进行
新产品的开发，不能灵活满足客户日渐增加的订单需要，同时也因产能有限，无
法再开发新的大客户，不利于提高市场占有率。并且与同行业或竞争对手进行对
比，由于有些原辅材料为客户指定且量少，相当为独家采购，在价格上无优势。
(3)机会
这两年中高档干法纸产能没有新的增加。随着收入及消费水平的不断提高，
卫生巾及护垫等妇女用品的使用不断渗透，优质知名品牌的卫生巾和卫生护垫的
需求仍会继续增加，因此中高档无尘纸的需求仍会比较旺盛。同时消费者的消费
观念和其对产品质量要求在不断的提高，这使得一些厂家不得不提升其产品的质
量，从使用国产中低档干法纸向中高档干法纸转变。 随着侨虹公司技术人员对
设备及工艺深入熟悉，渐渐在某些新品及新领域上配合客户开发，如着色干法纸
及复合无纺布等等，往往这一部份的客户需求均是价格承受能力较强，利润空间
较大的客户群。这将提升侨虹产品到一个较高的层面，从大众化的产品提升至一
些特色品项。
(4)风险
①目前侨虹公司只有一条生产线，无试验线，与客户开发新品时不能更好的
控制开发打样成本，伴随着人们生活水平的提高，以品牌、质量为主导的消费观
念日渐形成，这使得客户对产品质量要求更高，他们会要求供应商配合他们，针
对消费者群体的特殊需求去开发新品，这对侨虹新品开发的能力及提高稳定质量
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的能力将是一大挑战。
②在原材料供应方面，有些原材料量较少且无互换性，当出现原材料质量及
运输供应保障问题时，容易造成断货风险。
③除侨虹公司和天津 BBA 仅有的两条引进于欧洲全进口干法纸生产线，目
前中国国内还有很多干法纸生产厂商，如：上海中丝科技，以及福建、广东和北
方等地区的中低端国产设备线干法纸生产厂商，他们在国内外上都占有不错的份
额。
3．侨虹公司未来规划期内主要战略方向
目前国际市场上只有 Dan-Web 公司和 M&J 公司提供气流成型干法纸，对于
Dan-Web 公司的设备，侨虹公司的员工已经熟悉并能在现有设备上进行技改，
在生产效率、产品质量等方面获得了收益。侨虹公司有计划再上一条生产线，无
论由哪一家公司提供设备，针对现有设备的不足，结合干法纸市场的发展特点和
大客户的研发方向，侨虹都已有能力使之更能符合公司的发展方向。
4．公司近几年主要财务和经营数据如下：
单位：人民币元
项目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 8 月 31 日
资产总额 278,595,723.44 272,240,141.79 252,845,211.14 250,928,498.88
固定资产总额 270,754,980.84 271,663,643.32 178,458,384.84 169,133,030.62
负债总额 71,649,601.10 60,048,217.29 34,373,154.10 20,259,614.45
净资产 206,946,122.34 212,191,924.50 218,472,057.04 230,668,884.43
主营业务收入 161,807,074.44 155,313,869.59 147,706,727.23 116,881,033.54
利润总额 14,800,250.69 6,062,987.42 9,808,455.36 14,357,051.84
净利润 13,844,816.74 5,245,802.16 8,548,997.48 12,196,827.39
(六)企业收益预测
1．收益预测基准
侨虹公司主营业务为生产销售新型超级吸水材料及其它相关产品。公司的产
品销售成本主要包括人工成本、材料费和机器设备的折旧费等，其期间费用主要
是产品销售费用、管理费用和财务费用。
根据侨虹公司的业务特点和运营模式，我们通过核查分析企业预测的未来收
入、期间费用和所得税等变量进而确定企业预测的未来净利润，并根据企业未来
的发展情况和资产状况等因素，预测相应的资本性支出、营业资金变动后，确定
企业自由现金流，最终根据评估基准日相关非经营性资产净额、有息负债及预测
期期末固定资产残值的现值和回收的营运资金的现值确定股东权益价值。
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2．收益预测
(1)营业收入的预测
营业收入主要为公司生产的无尘纸的销售收入。无尘纸的销售主要以国内为
主，少部分为一般贸易出口。
① 销售数量的预测
历史产品销售数量情况如下：
从上表中可以看出，企业三年产品销售数量有所下降。相比 2010 年，2011
年销售量下降 8.75%；与 2011 年相比,2012 年增长率亦下降 2.99%。但是，2013
年 1-8 月企业销售量比去年同期增长 22%。企业前三年产品销量下降及 2013 年
销量好转的主要原因分析如下：
A．2010 年，原材料价格大幅攀升而且一些原材料的供应一直处于比较紧张
的状况，一方面，大企业的竞争优势明显，大品牌公司的市场份额扩大；另一方
面，一些原中档的区域品牌公司，经市场的不断整合，不断提升自身品牌档次，
积极寻求中高档的材料供应商，无尘纸需求也从低档转向中高档需求，因此 2010
年，侨虹的销售业绩竟达到了历史的巅峰，A 等品销售量达到历史新高，对比
2009 年，2010 年销售量的增幅到达了 8.5%。
B．2011 年，受市场不景气的冲击，市场表现很不积极,下半年虽然高分子
及木桨等原材料价格的大幅下降，但客户的销售量远远达不到预期，而且侨虹生
产受限电影响，开机时间受限，迫使侨虹不得不舍弃部份客户订单,，订单交货
也非常的紧张。在这状况下，侨虹的销售量较 2010 年 A 等品销售量下降了 7.85%。
C．2012 年上半年，可能是受龙宝宝生育高峰期影响，所有的客户市场表现
都不好，侨虹上半年的销售量大幅下降，较 2011 同期下降了 11.58%。虽下半年
自 7 月份起，市场开始恢复活跃，客户订单也开始增加，但受生产线的制约，不
能灵活满足客户订单的需要，销量还是比 2011 年略低。
D.2013 年社会经济整体回暖，企业原有客户稳定，同时发展了新客户，订
单饱满，因此销量比往年同期都有所增长。从现有数据估计，2013 年全年的销
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量能达到 2010 年销量水平。
侨虹公司产品需求前景较好。(见上述行业分析)
通过上述分析，评估人员在分析历史收入数据、宏观经济发展和整个行业发
展前景中面临的各种因素的基础上，核查企业未来预测的业务发展规划，对侨虹
公司的产品销售数量具体预测如下：
② 产品销售单价的预测
历史产品销售单价情况如下：
从 2010 年至 2013 年 1-8 月产品平均销售单价来看，由于受产品供需的影响，
2010 年至 2013 年产品销售单价稳中有升。但是，2012 年产品的销售单价与 2011
年产品销售单价相比下降约 2%。销售单价下降的主要原因一是国内外市场都不
景气，同行业都是降价求生存，为争取更多市场份额公司销售价格也做了适当下
调。
通过上述分析，评估人员在分析历史收入数据、宏观经济发展和整个行业发
展前景中面临的各种因素的基础上，核查企业未来预测的业务发展规划，对侨虹
公司的产品销售单价具体预测如下：
③ 营业收入的预测结果
根据上述销售数量及产品销售单价的预测数据可以得到企业剩余经营期限
内的营业收入预测数据，具体情况如下：
(2)其他业务收入预测
公司的其他业务收入主要包括废料销售收入和偶尔的原材料销售收入。本次
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评估，结合企业历史其他业务收入情况、企业预测计划及对相关企业负责人的访
谈，分析确定企业未来其他业务收入。经分析，企业其他业务收入预测值为每年
5 万元。
(3)营业成本的预测
公司的营业成本主要直接成本和间接成本。直接成本主要包括直接材料、直
接人工及燃料动力，间接成本主要就是制造费用。其单位生产成本历史数据构成
如下：
本次评估通过审核企业历史单位成本支出情况，结合历史单位成本支出平均
水平和考虑未来可能增加的成本因素预测未来经营期限内单位成本支出。单位成
本支出预测如下表所示：
根据上述销售数量及产品单价成本的预测数据可以得到出未来经营期限内
企业营业成本预测数据，具体情况如下：
72
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(4)营业税金及附加的预测
公司的营业税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育发
展费，按应交增值税一定比率缴纳，缴纳比率分别为 1%、3%和 2%，对预测未
来营业税费时，以预测收入为基础，按照现行税收政策进行预测，具体如下：
应交增值税预测见下表：
营业税金及附加预测见下表：
(5)期间费用的预测
侨虹公司的期间费用包括管理费用、产品销售费用和财务费用。期间费用预
测如下：
①管理费用
管理费用主要为职工工资及福利、研究开发费、折旧及摊销、修理费和其他
相关费用等。对于与收入相关的项目，本次评估通过审核企业历史费用占收入平
均水平和考虑未来可能增加的费用因素预测未来经营期限的费用支出；对于与工
资相关的公司福利项目，本次评估通过审核企业历史福利费占员工工资平均水平
和考虑未来可能增加的福利因素预测未来经营期限的福利支出。管理费用预测如
下表所示。
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②产品销售费用
产品销售费用主要为运输费、工资、佣金费、样品费、仓租和其他相关费用，
产品销售费用主要结合企业预测计划及历史费用支出占收入比分析确定，预测结
果如下：
③财务费用
财务费用主要为利息支出和利息收入等其他相关费用。对于利息支出预测，
主要结合企业现有借款及历史利息支出占借款金额比例分析确定；对于利息收入
预测，主要结合企业现有的利息收入水平和考虑企业预测计划分析确定；其他财
务费用主要考虑历史变动情况，根据平均水平确定。其预测结果如下：
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(6)资产减值损失的预测
资产减值损失核算的内容为应收款计提的坏账准备及存货计提的资产减值
准备，评估人员结合企业预测计划及历史计提情况经分析后确定。
(7)营业外收支及其他业务成本的预测
营业外收支及其他业务收支从历史来看生额较少，并且是不定期的，对企业
的盈利基本上没影响，本次评估，结合企业预测计划及历史收支情况，经分析后
确定。
(8)所得税的预测
根据《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财税
[2011]58 号文件)，鼓励类企业所得税可以减按 15％的税率征收，期限自 2011
年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。根据《国家税务总局关于深入实施西部大开
发战略有关企业所得税问题的公告》，确认侨虹公司符合西部大开发税收优惠的
相关政策。因此，评估人员在采用收益法评估全部股东权益价值时，预测 2013
年至 2020 年企业所得税时均按 15%的税率进行测算，2021 年企业所得税按 25%
进行测算。
(9)利润表的预测
根据上述一系列的预测，按照企业执行的所得税率，可以得出侨虹公司在预
测期各年度的净利润，具体如下表所示：
(10)资本性支出预测
资本性支出主要包括固定资产及无形资产方面支出。根据侨虹公司的生产情
况和历史资本性支出数据，经分析，本次评估资本性支出维持在 80-100 万元之
间。
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(11)营运资金的追加
营运资金的追加指为保证业务良好发展，在未来期间，企业需追加的净营业
资金。本次评估，评估人员主要通过对历史经营性应收和应付项目进行分析测算，
合理确定预测期经营性应收和应付项目数额，进而确定预测期各年的营运资金追
加额。预测结果如下：
(12)折旧与摊销的预测
固定资产折旧根据各期固定资产原值乘以综合折旧率确定；摊销主要是土地
使用权的摊销，土地使用权为工业用地使用权，按 50 年进行分期摊销。
(13)利息支出的预测
利息支出的预测根据企业现有借款余款及未来融资和还款计划以及相应的
利率进行分析确定。
(14)企业自由现金流的预测
根据上述相关预测，以及企业自由现金流公式：
企业自由现金流=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营运资金追加额+利
息(扣除税务影响)
可以得出企业自由现金流如下：
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(七)折现率的确定
折现率是将未来有期限的预期收益折算成现值的比率，是一种特定条件下的
收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。本次评估选取的收益额口径为企
业自由现金流量，相对应的折现率口径应为加权平均投资回收率，在实际确定折
现率时，分析人员采用了通常所用的 WACC 模型，并通过被评估企业的实际情
况和相应指标进行对比分析确定折现率数值。
1．加权平均资本成本模型
与企业自由现金流量的收益额口径相对应，采用加权平均资本成本(WACC)
作为折现率，具体计算公式如下：
WACC=Ke×E/(E+D)+Kd×D/(E+D)
Ke：股权资本成本
Kd：税后债务成本
E：股权资本的价值
D：有息债务的价值
2．计算过程
(1)股权资本成本的确定
Ke r Beta MRP rc
式中： Ke ——权益资本成本
r
——无风报酬率
Beta ——权益的系统风险系数
MRP ——市场风险溢价
rc ——企业特定风险调整系数
①无风险报酬率的确定
无风险报酬率参考截至评估基准日有效期为 10 年以上的国债到期收益率
(复利)平均值，确定为 4.16%。
②市场风险溢价 MRP 的确定
市场风险溢价采用社会平均收益期望值与无风险利率之差确定，社会平均收
益期望值根据评估基准日前 15 年上证指数各年指数 3 年几何收益平均值确定。
经计算，社会平均收益期望值为 8.80%，市场风险溢价为 4.64%。各年社会平均
收益期望值具体计算结果见下：
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③风险系数 Beta 的确定
风险系数 Beta 的计算步骤如下：
A．无财务杠杆 Beta 系数的确定
无财务杠杆 Beta 系数选取同行业相类似上市公司参考公司无财务杠杆 Beta
系数平均值确定，经计算，βu 确定为 0.5797。具体见下表：
数据来源：巨灵资讯系统数据库
B．目标资本结构的确定
目标资本结构根据所选取参考公司的资本结构平均值确定，经计算，资本结
构(D/E)为 53.08%，E/(E+D)为 66.20%，D/(E+D)为 33.80%。具体如下表：
C．有财务杠杆系数的 Beta 系数( L )
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有财务杠杆系数 Beta 系数( L )计算公式:
L U [1 (1 t ) D / E ]
经计算，被评估单位 2013 年至 2020 年所得税率为 15%， L 为 0.8412；被
评估单位 2021 年所得税率为 25%， L 为 0.8105。
④企业特定风险调整系数的确定
企业特定风险调整系数的确定采用企业绩效评价综合得分法确定。计算公
式：
企业绩效评价综合得分
企业特定风险调整系数 1 市场风险溢价
企业绩效评价标准分
A．企业绩效评价综合得分的确定
企业绩效评价是根据被评价企业的历史相关财务计量指标及非财务计量指
标，运用数理统计和运筹学方法，采用特定的指标体系，对照统一的评价标准，
按照一定的程序，通过定量定性对比分析，对企业一定经营期间的经营效益和经
营者业绩，做出客观、公正和准确的综合评判。本次评估计算采用的计量指标考
评体系为国务院国资委财务监督与考核评价局制定的考核标准，非计量指标的考
评体系采用企业信用评估体系。
效绩综合评价得分=计量指标综合得分×80%＋非计量指标综合得分×20%
a．计量指标综合得分的确定
计量指标综合得分通过对反映企业财务状况、资产营运状况、偿债能力状况
和发展能力状况四方面内容的基本指标进行计算分析，参考得分标准。最后得出
计量指标综合得分为 95.09。计量指标综合得分具体情况见下表：
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b．非计量指标得分的确定
非计量指标是指评议指标，也称非财务指标。参考得分标准，最后得出非计
量指标得分为 91。非计量指标综合得分具体情况见下表：
c．企业效绩综合评价得分的计算
经计算企业效绩综合评价得分为 94.27。
B．企业特定风险调整系数的计算结果
经计算，企业特定风险调整系数为 0.27%
⑤股权资本成本计算结果
经上述计算过程，当 t=15%，Ke 为 8.33%；当 t=25%，Ke 为 8.19%。
(2)税后债务成本的确定
税后债务成本采用长期贷款利率6.55%。
3．加权平均资本成本 WACC 的确定
按照上述计算过程，当 t=15%，WACC 为 7.73%；当 t=25%，WACC 为 7.63%。
(八)预则期限的确定
本次评估的企业是一家中外合资企业，有法定的经营期限，因此，本次评估
按被评估企业持续经营的原则将预测期设定为有限期。
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(九)非经营资产(溢余资产)和非经营债务的计算
1．非经营资产(溢余资产)
经分析，本次评估非经营性资产为应收广西舒雅护理用品有限公司的仓库建
造款 581.35 万元。考虑相关利息影响因素后，经评估此次非经营资产价值为
606.93 万元。
2．非经营债务
经分析，本次无非经营债务。
(十)付息债务价值的确定
被估企业账面反映的付息债务账面值合计 700.00 万元，全部为银行短期借
款。因此付息债务价值按账面值确定为 700.00 万元。
(十一)合营期满企业资产现值的确定
合营期满企业资产现值的计算公式：
G
C
(1 R ) 8.33
其中：
C：合营期满企业资产现值
G：合营期满企业资产终值
R：相应资产折现率
1.经营期满后资产回收值的确定
被估企业合营期满企业资产回收项目有房屋建筑物、土地、营运资金及机器
设备。
（1）对于营运资金，以经营截止年的运营资金金额为回收值
（2）对于房屋建筑物和机器设备，以基准日的成本法评估原值为重置原值，
再考虑经营截止时的资产综合成新率，进而确定其经营期满后的回收值
（3）对于土地，以基准日的成本法评估原值为重置原值，再考虑基准日至
经营期满的摊销金额，金额确定其经营期满后的回收值
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经测算，合营期满企业资产终值为 12,316.54 万元，其中:房屋建筑物终值为
3,073.74 万元，土地终值为 420.83 万元，机器设备终值为 3,773.55 万元，运营资
金回收终值为 5,048.42 万元。
具体表格如下：
①房屋建筑物的终值
②土地的终值
③机器设备的终值
2.回收资产折现率的确定
回收资产的折现率以相应资产的资产收益率确定。
3.合营期满后企业资产现值的确定
经计算，合营期满企业资产的现值为 7,134.89 万元。具体如下表格：
(十二)股东全部权益价值的确定
股东权益价值=企业自由现金流折现值+非经营资产价值(溢余资产)+合营期
满企业资产变现值－非经营负债－有息负债
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经采用收益法评估，在评估基准日 2013 年 8 月 31 日，侨虹公司的股东全部
权益评估值为 23,249.42 万元，与账面净资产 23,066.89 万元相比，评估增值 182.53
万元，增值率为 0.79%。
五、评估结论及分析
本评估结论根据以上评估工作得出，评估结果如下：
(一)资产基础法评估结果
于评估基准日 2013 年 8 月 31 日，南宁侨虹新材料有限责任公司总资产账面
价值为 25,092.85 万元，负债账面价值为 2,025.96 万元，股东全部权益账面价值
为 23,066.89 万元。经评估后，总资产评估价值为 25,415.81 万元，负债评估价值
为 2,013.57 万元，股东全部权益评估价值为 23,402.24 万元。总资产评估值比账
面值增值 322.96 万元，增值率为 1.29%；股东全部权益评估值比账面值增值
335.35 万元，增值率为 1.45%。
评估结论详细情况见下表及评估明细表。
资产评估结果汇总表(资产基础法)
评估基准日：2013 年 8 月 31 日
被评估单位：南宁侨虹新材料有限责任公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 7,761.95 7,961.32 199.37 2.57
非流动资产 17,330.90 17,454.49 123.59 0.71
其中： 固定资产 16,913.30 16,837.71 -75.59 -0.45
固定资产清理 8.21 0.24 -7.97 -97.08
无形资产 201.08 539.80 338.72 168.45
长期待摊费用 198.52 76.74 -121.78 -61.34
递延所得税资产 9.78 0.00 -9.78 -100.00
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
资产总计 25,092.85 25,415.81 322.96 1.29
流动负债 2,017.96 2,013.57 -4.39 -0.22
非流动负债 8.00 0.00 -8.00 -100.00
负债合计 2,025.96 2,013.57 -12.39 -0.61
净资产(所有者权益) 23,066.89 23,402.24 335.35 1.45
(二)收益法评估结果
在评估基准日 2013 年 8 月 31 日，侨虹公司的股东全部权益评估值为
23,249.42 万元，与账面净资产 23,066.89 万元相比，评估增值 182.53 万元，增值
率为 0.79%。详见下表：
(三)两种评估结果的差异及其原因
股东全部权益价值的两种评估结果的差异如下表所示：
金额单位：人民币万元
评估方法 股东全部权益账面值 股东全部权益评估值 增值额 增值率%
资产基础法 23,402.24 335.35 1.45
23,066.89
收益法 23,249.42 182.53 0.79
差异额 152.82
从上表可知，侨虹公司股东全部权益价值用收益法和资产基础法评估的结果
差额为 152.82 万元，差异率为 0.65%，差异原因主要在于：
评估的收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对
象价值的评估思路，是基于一系列假设条件下对企业的财务数据进行分析并结合
企业的实际经营管理状况预测期财务成果，强调的是企业整体资产的预期盈利能
力；而资产基础法是从资产的成本角度出发，对企业资产负债表上所有的单项资
产和负债，用市场价值代替历史成本，是资产和负债的加减。因此，采用不同的
评估途径，评估结果会存在一定的差异。
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
根据以上分析，我们认为资产基础法和收益法的差异主要是由于不同的评估
途径形成的。
(四)评估结论
侨虹公司的固定资产、土地使用权占资产总额的比例较大，比例将近 70%，
这部分实物资产的市场价格及建造成本能直接从市场上获得，市场价值能够公允
客观反映所评估资产在评估基准日的价值，故资产基础法的评估结果能体现侨虹
公司的市场价值。由于侨虹公司营业执照列示的经营期限到 2021 年 12 月 23 日
止，与《合资经营合同》约定的合营公司期限相符。侨虹公司主要生产线的经济
使用寿命基本上与企业的合营期限基本吻合，而且企业的固定资产折旧是以合营
期限为基础计提的，故本次在收益法评估测算中，按有限持续经营假设前提下测
算侨虹公司的股东全部权益价值。但根据侨虹公司《合资经营合同》第十五章：
合营公司的期限为二十年，经一方提议，董事会会议一致通过，可以在合营期满
六个月前向原审批机构申请延长合营期限(《章程》相应的条款为第十章第五十
七条、第五十八条)。《合资经营合同》、《章程》的约定让侨虹公司的经营期限存
在一定的不确定性；且由于难以考虑土地价格及建安造价变动等因素，侨虹公司
在二十年经营期限后资产的变现市场价值难以准确估测，使收益法评估具有较大
的不确定性。基于上述原因，本次评估最终选取资产基础法评估结果确定评估结
论。
经评估，于评估基准日 2013 年 8 月 31 日，侨虹公司 72.90%的股东部分权
益价值评估值合计数为：23,402.24×72.90%= 17,060.23 万元，其中：南宁糖业股
份有限公司持有侨虹公司 50.14%的股东部分权益价值的评估值为 11,733.88 万
元，南宁华侨投资区华盛资产经营有限公司持有侨虹公司 4.07%的股东部分权益
价值的评估值为 952.47 万元，南宁统一资产管理有限责任公司持有侨虹公司
18.69%的股东部分权益价值的评估值为 4,373.88 万元。
(五)评估结论与账面价值比较变动情况及原因
资产基础法评估结果与账面值相比较，净资产增值 3,353,469.38 元，增值率
为 1.45 %。增减值较大的各分项资产的评估增减值主要原因如下：
1．应收账款评估增值 529,549.39 元，增值率为 2.04%，增值原因是由于已
逐笔或按账龄等情况考虑应收款项的回收风险，本次评估将坏账准备评估为 0
元，造成评估增值。
2．预付款项评估减值 80,833.87 元，减值率为 0.84%，减值的主要原因是：
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
(1)对待摊的已安装在机器设备中的五金机械密封、设备减速箱、编码器、分切
底刀架等物资，因机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资产重复，
在本科目评估为 0 元；(2) 对于评估基准日仍处于受益期固定资产保险费，核实
保险合同后，以其尚存受益的权利价值确定评估值，因账面值摊销与实际尚存的
权利存在差异，造成评估减值。
3．其他应收款评估增值 378,348.76 元，增值率为 6.41%。增值原因是：(1)
应收广西舒雅护理用品有限公司仓库建造款的账面价值没有反映应计利息，评估
增加了应收利息，造成评估增值；(2)由于其他应收款的评估已逐笔考虑回收风
险，因此将坏账准备评估为 0 元，造成评估增值。
4．存货评估增值 1,166,600.31 元，增值率为 4.02%，增值原因主要是：对
于正常销售的产成品和处于正常生产的在产品，本次评估采用市场法评估，因评
估值包含了部分销售利润，造成评估增值。
5．房屋建筑物类资产评估增值 14,670,693.76 元，增值率 78. 93%。增值的
主要原因：(1)近年来，随着社会经济的发展，物价水平不断提高，由于材料价
差原因导致评估基准日的建筑成本升高。(2)由于评估参考的经济寿命年限长于
企业折旧年限，因此导致评估增值。
6．设备类固定资产评估减值 15,426,615.38 元，减值率 10.25%。
(1)机器设备评估减值 14,610,328.69 元，减值率 9.08%，减值的主要原因是
侨虹公司采用的固定资产折旧方法为综合折旧率法，折旧率逐年递增，故评估的
经济使用年限低于企业的折旧年限，评估成新率低于账面净值率、本次评估的设
备评估值为不含税价值等造成评估减值。
(2)车辆评估减值 345,097.81 元，减值率 51.71%，减值的原因是车辆的购置
价格下降、评估的经济使用年限低于企业的折旧年限等原因造成评估减值。
(3)电子设备评估减值 471,188.88 元，减值率 61.86%，减值的主要原因是由
于电子设备更新换代快价格下降、评估的经济使用年限低于企业的折旧年限等原
因造成评估减值。
7．固定资产清理评估减值 79,742.56 元，减值率为 97.10%。减值的主要原
因是清理的资产按残值评估，造成评估减值。
8．土地使用权评估评估增值 3,359,672.75 元，增值率 167.10%。评估增值
主要原因是：侨虹公司 2002 年取得土地使用权，当时取得土地使用权的成本相
对较低，随着南宁-东盟经济开发区近年的经济迅速发展，政府加大对开发区基
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南宁侨虹新材料有限责任公司 72.90%的股东部分权益价值评估项目 评估说明
础设施的投入，开发区土地交易价格呈上升趋势。上述因素造成评估增值。
9．长期待摊费用评估减值 1,217,762.60 元，减值率为 61.34%。减值的主要
原因：(1)对已安装在机器设备中的物资及设备的检修费用等待摊费用，由于在
机器设备评估中已考虑这部分资产的价值，为避免资产重复，评估为 0 元；(2)
对于第二生产区(办公区)的装修费，因第二生产区属租赁资产非企业自有资产，
本次评估根据装修的实际状况与结合租赁合同确定评估值，因账面值的摊销余额
与尚存的权利价值产生差异，造成评估减值。上述原因造成长期待摊费用评估减
值。
10．递延所得税资产评估增值减值 97,815.62 元，减值率为 100 %，减值原
因是：本次评估将按账龄计提的应收款项坏账准备评估为 0，递延所得税的计提
基础已不存在，故将这部分递延所得税评估为 0，造成评估减值。
11．应付利息评估减值 4,874.44 元，评估减值 5.08%。减值的主要原因是被
评估单位在评估基准日实际应支付的利息少于企业预提的应付利息，造成评估减
值。
12．应交税费评估增值21,000.00元，增值原因为其他流动负债60,000.00元和
专项应付款80,000.00元为不需要支付的负债，应转为收入，将其评估为零，相应
补计提企业所得税21,000.00元。
13．其他流动负债评估减值 60,000.00 元，减值率 100.00%、专项应付款评
估减值 80,000.00 元，减值率 100.00%。减值的原因是其他流动负债以及专项应
付款均为侨虹公司获得的南宁市技术创新资金补助，实际为不需要支付的负债，
评估为 0，造成评估减值。
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