嘉凯城集团股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2012-007
嘉凯城集团股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 本年度报告已经利安达会计师事务所有限责任公司审计，并出具标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人张德潭、主管会计工作负责人朱利萍及会计机构负责人(会计主管人员)朱利萍声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 嘉凯城
股票代码 000918
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李怀彬 薛小桥
湖南省长沙市芙蓉中路二段 279 号金源大酒店 湖南省长沙市芙蓉中路二段 279 号金源大酒店
联系地址
天麒楼 16 楼 天麒楼 16 楼
电话 0731-88336000 0731-88336000
传真 0731-82770077 0731-82770077
电子信箱 xuexiaoqiao@calxon-group.com xuexiaoqiao@calxon-group.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 6,484,530,840.11 9,177,955,316.12 -29.35% 7,353,314,307.44
营业利润（元） 325,750,677.06 1,756,756,569.13 -81.46% 1,891,914,419.85
利润总额（元） 310,855,617.39 1,742,115,425.35 -82.16% 1,882,267,514.76
归属于上市公司股东
206,084,974.95 1,115,203,876.66 -81.52% 1,196,884,489.49
的净利润（元）
归属于上市公司股东
69,482,071.27 1,122,174,313.59 -93.81% 1,161,016,142.18
的扣除非经常性损益
1
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的净利润（元）
经营活动产生的现金
-3,437,942,763.70 -2,724,957,996.19 1,424,715,411.54
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 25,301,485,785.40 20,806,856,438.36 21.60% 14,634,768,713.72
负债总额（元） 19,480,457,044.45 14,573,287,025.67 33.67% 11,087,671,502.07
归属于上市公司股东
4,119,073,769.30 4,012,219,326.83 2.66% 2,969,753,884.39
的所有者权益（元）
总股本（股） 1,804,191,500.00 1,804,191,500.00 0.00% 1,443,353,200.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 0.11 0.62 -82.26% 0.66
稀释每股收益（元/股） 0.11 0.62 -82.26% 0.66
扣除非经常性损益后的基本
0.04 0.62 -93.55% 0.64
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（％） 5.08% 32.11% -27.03% 52.00%
扣除非经常性损益后的加权
1.71% 32.28% -30.57% 50.00%
平均净资产收益率（％）
每股经营活动产生的现金流
-1.91 -1.51 0.99
量净额（元/股）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
归属于上市公司股东的每股
2.28 2.22 2.70% 2.06
净资产（元/股）
资产负债率（％） 76.99% 70.04% 6.95% 75.76%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
出售子公司股权收
非流动资产处置损益 80,345,909.09 256,120.21 1,736,709.74
益等
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的
0.00 0.00 11,050.00
税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
2,735,407.00 321,454.94 4,462,528.00
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除
外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
0.00 0.00 27,918,589.76
用费
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
0.00 0.00 22,030,781.49
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交
易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
2
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金融资产取得的投资收益
委托他人投资或管理资产的损益 30,066,400.00 理财产品收入 0.00 0.00
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
34,805,914.88 当期所得税退税 0.00 0.00
损益进行一次性调整对当期损益的影响
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -13,977,212.27 -11,173,333.51 -13,232,659.11
少数股东权益影响额 1,081,947.73 1,616,623.42 -5,861,360.37
所得税影响额 1,544,537.25 2,008,698.01 -1,197,292.20
合计 136,602,903.68 - -6,970,436.93 35,868,347.31
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末股东总
2011 年末股东总数 24,447 25,858
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
数量 量
浙江省商业集团有限公司 国有法人 28.46% 513,560,276 513,560,276 247,553,000
浙江国大集团有限责任公司 国有法人 20.58% 371,362,315 371,362,315 0
杭州钢铁集团公司 国有法人 17.40% 313,850,000 0 0
浙江省天地实业发展有限责 境 内 非 国 有 法
11.53% 207,962,500 207,962,500 205,475,558
任公司 人
境内非国有法
杭州源源投资咨询有限公司 2.66% 47,912,500 47,912,500 0
人
中国建设银行－上投摩根中 境内非国有法
2.08% 37,531,617 0 0
国优势证券投资基金 人
境内非国有法
中信丰悦（大连）有限公司 1.93% 34,841,770 0 0
人
张民一 境内自然人 1.92% 34,575,000 34,575,000 0
浙江中信和创企业管理有限 境 内 非 国 有 法
1.12% 20,123,803 0 0
公司 人
邱继光 境内自然人 0.63% 11,285,962 0 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
杭州钢铁集团公司 313,850,000 人民币普通股
中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资
37,531,617 人民币普通股
基金
中信丰悦（大连）有限公司 34,841,770 人民币普通股
浙江中信和创企业管理有限公司 20,123,803 人民币普通股
邱继光 11,285,962 人民币普通股
新疆鹏瑞股权投资有限公司 7,127,289 人民币普通股
湖南省南山种畜牧草良种繁殖场 4,838,800 人民币普通股
国际金融－花旗－MARTIN CURRIE
4,334,302 人民币普通股
INVESTMENT MANAGEMENT LIMITED
3
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周海虹 3,650,000 人民币普通股
中国农业银行－汇添富社会责任股票型证券
3,434,156 人民币普通股
投资基金
上述股东关联关系或一致行 根据公司已知的资料，未知上述股东之间存在关联关系以及是否属于《上市公司股东持股变动
动的说明 信息披露管理办法》中规定的一致行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
一、管理层讨论与分析
（一）经营环境分析
2011 年，中央继续加强房地产调控。 “国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限贷”等政策全面落实，国家对房产
地市场调控的成效也开始显现，出现了成交价格下降和成交量萎缩的局面。
公司认为，国家政策调控对促进房地产行业的发展具有积极的意义，房地产业平稳、健康的发展是积极稳妥地推进城镇化建
设的保障。
（二）经营业绩情况
2011 年，公司实现营业收入 64.85 亿元，同比下降 29.35%；实现利润总额 3.11 亿元，同比下降 82.16%；实现归属于母公司
股东的净利润 2.06 亿元，同比下降 81.52%。
报告期内，公司实现合同销售面积 25.06 万平方米,合同销售金额 39.45 亿元。2011 年，公司实际建设工程项目 18 个，全年施
工面积 132.37 万平方米，其中当年新开工项目 5 个，开工面积 34.14 万平方米；完成交付项目 8 个，交付面积 35.16 万平方米。
（三）公司管理回顾
2011 年，在国家针对房地产行业的宏观调控进一步严厉的情况下，公司积极采取措施，有效应对市场变化，经受住了市场的
考验。在管理层和全体员工的共同努力下，公司继续推进集团化管理体系建设，加快产品销售，强化品牌质量建设，创新融
资渠道，取得了一定的成绩。
1、积极应对宏观经济调控，加快产品销售
公司在售项目大部分集中在长三角区域，受房地产宏观调控的影响比较大。针对低迷的房地产市场，公司通过加强对业务人
员的培训，提高销售团队业务能力；调整销售目标，改进激励措施；组织实施了“廿念不忘----感恩二十年，礼献二十城”的
品牌推广与销售推进活动等手段促进销售和资金回笼。2011 年累计实现销售面积 25.06 万平方米，其中，东方红街实现销售
面积 53663.63 平方米,湖左岸实现销售面积 27308.56 平方米, 嘉善嘉业阳光城实现销售面积 17155.81 平方米，名城公馆实现销
售面积 16700.69 平方米。
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2、抓好工程质量和进度，加强项目成本管理
质量是企业的生命，是企业品牌提升的基础。公司将 2011 年确定为“品牌质量年”，通过一系列举措，全面提升产品质量和
管控水平。公司确定了质量管理学习的标杆，制定品牌质量年活动方案，并组织有效实施；除做好日常质量巡检外，坚持每
季度全集团全面开展一次质量大检查，并将检查结果及排名及时通报给各个项目，以便于对发现的问题及时改进。为保证工
程的进度，集团认真组织工程进度计划的审核、分解和计划执行情况考核。公司加强标成本管理，控制成本费用支出，提升
了项目盈利能力。
3、强化资金统筹，拓宽融资渠道
公司今年加强实行全面预算管理，细化对下属公司资金的统一管理，强化了整个集团资金的使用效率。面对国家限制资金向
房地产行业流动的现状，公司积极对接相关融资机构，重点开展信托、基金融资。此外，公司引入战略合作伙伴，共同受让
青岛嘉凯城项目单一资金信托股权，实现强强联手，有效降低了经营和财务风险。
4、开展外部合作，完善商业资产管理
2011 年，公司着手搭建商业管理平台，并积极寻求外部合作。报告期内，公司下属商场、酒店经营态势持续良好。上海中凯
豪生酒店获得第八届中国酒店“金枕头奖”和“2011 年度华东地区最佳 CBD 商务酒店奖”，湖州雷迪森酒店天沐温泉正式营
业，有效提升了酒店的知名度和美誉度。
5、搭建投融资平台，启动房地产金融探索
为了培育公司未来的利润增长点，公司搭建了房地产金融投资平台，先后在上海注册“凯思达股权投资”、“颐嘉投资管理”
等公司，启动了对住宅房地产投资基金的探索。
6、加强内控规范，完善制度建设
公司积极开展内部控制规范试点工作，按照内控规范指引要求，开展了制度修订、流程完善、风险梳理、整改提高等工作。
2011 年增补了 14 项制度，修订了 12 项制度，对梳理的风险进行了全面的整改，逐步形成了一个规范、科学的管理体系。
二、公司对未来发展的展望
（一）行业发展的趋势
2012 年，我国经济增长下行压力和物价上涨压力并存，经济发展面临的外部环境也十分复杂。中央经济工作会议已经明确 2012
年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进
房地产市场健康发展”。温总理指出“调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产
长期健康和稳定发展”。预计 2012 年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍将继续，房地产市场难以出现大幅回升。
长远看来，我国的房地产行业在城市化的推动下，未来依然有强劲的市场需求支撑，但随着政府抑制房地产“泡沫化”决心
的增强、相关财税体制的改革以及整个经济结构的转型升级，土地财政必然要退出历史舞台，房地产行业的暴利时代将一去
不返。这轮针对房地产行业的调控，将给整个行业生态带来深刻的变化。未来的房地产市场，将逐步走向规范。房地产企业
只有转观念、顺应市场变化、规范内部管理、调整产品结构、创新融资手段、树立自身品牌方能得到好的发展。
（二）公司的应对策略
2012 年公司的工作思路为：“认清形势，统一思想；理顺关系，练好内功；开拓创新，务实发展”。
1、顺应环境变化，确立适合公司发展的经营战略
坚持“城市区域价值创造”的战略方向，顺应宏观形势和行业发展规律，以房地产开发为主体，以资产经营管理和房地产金
融为辅，调整经营节奏与阶段性经营目标。在房地产开发业务上，本着“市场导向，因地制宜”的原则做好产品定位，培养
局部优势，逐步拓展项目范围。明确商业资产运营管理体系，规划商业资产规模和商业资产运营管理能力培育的路径，认真
研究房地产金融业务培育和发展路径。
2、加强成本与费用管理，持之以恒抓好产品质量。
2012 年公司将强化全面预算管理，抓好产品成本的全过程管理与费用的控制，深入挖掘内部潜力，切实提高公司效益。主要
手段如下：一是抓住合适时机，发挥公司优势，灵活运用兼并重组、招拍挂等方式获取适应公司能力的土地，有效降低土地
成本。二是从产品定位设计环节着手，提升产品性价比。三是发挥规模优势，逐步实现对大宗物品和服务的集中采购，降低
产品原材料的采购成本；四是加强项目建设的全过程预算管理，有效控制建设过程中计划外成本的增加；五是通过调整融资
结构，压缩融资规模，降低资金成本；六是合理安排营销费用中的广告投入，控制产品营销费用等手段降低期间费用。
在加强成本费用管理的同时，延续 2011 年“质量品牌年”建设的要求，持之以恒抓好产品质量。在设计环节上，充分了解用
户需求，强化价值分析，提高产品性价比；在开发建设环节上，通过质量管理体系建设保障产品品质，通过细节经验的持续
积累、新技术的引进与研发不断提升产品质量。
3、抓好产品销售，加速资金回笼
一是充分看清客观形势的严峻，认识到加快资金周转的必要性和重要性，对销售工作抓早、抓紧、抓好；二是统一销售原则，
针对具体产品，做好形势研究，本着全局最优的原则，制定针对性销售策略，明确销售周期、资金回笼目标和价格标准；三
是创新销售方法，提升销售能力，加强交流学习，促进不同项目公司之间经验交流，实现项目公司之间取长补短、因地制宜
地创新销售策略，保障资金回笼。
4、盘点存量资源，提高资金效率
随着外部环境的变化，既有资源的价值也在发生变化。公司将依据市场形势，盘点存量资源，针对不同的产品和项目制定不
同的销售和处置策略：对已竣工未销售项目，认真研究销售策略，加快去化进度，回收资金；对已经一次性开工的项目，根
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嘉凯城集团股份有限公司 2011 年年度报告摘要
据市场变化，对其结构、配套、装修等进行全面评估与调整，建立市场竞争优势；对于未开发的项目和已启动的大盘项目中
未开发部分，根据外部环境变化，本着“以市场为导向，以销定产”的原则，重新评估和定位，降低大盘项目运作风险，合
理减少大盘项目对资金的占用，有效提高资金效率；对既有的土地资源进行认真盘查，结合开发前景、开发周期与效益情况，
本着全局效益最大化原则，确定资源盘活方案；对于自持物业，深入分析其当前现金流贡献与未来持续盈利能力状况，结合
公司发展的需要明确运营或处置方案。
5、推进信息化建设，实现精细化管理
2012 年要按照信息化发展规划，有效推进营销系统、房地产项目投资、设计、进度、成本、质量、招投标等子系统建设。通
过信息化助推集团一体化建设，实现经营管理信息准确快速传递，提高决策的科学性与效率，为各类业务的精细化管理奠定
基础。将精细化管理的理念、方法在全集团普及推广，渗透到经营管理的各个方面，切实练好内功，提高资源利用效率。
6、认真履行社会责任，塑造良好企业品牌
2012 年公司将一如既往履行社会责任，以优秀企业公民的定位来推进各项工作。公司将认真抓好产品质量建设，以高性价比
产品回报客户；开源节流，练内功，提效益，以良好的投资收益回报股东；关心员工，以良好的薪酬待遇与事业平台帮助员
工成长；推进行业诚信建设，积极履行社会责任，为社会进步做出贡献。
品牌建设中，结合“优秀企业公民”、自身产品质量体系的建设，做好整体策划，重点突出产品和卖点和品牌形象宣传，实现
以品牌宣传带动产品认知。强化产品市场品牌、资本市场品牌和社会形象品牌的相互促进。规范项目公司在产品销售中品牌
传播要求，实现项目品牌和公司品牌的良性互动。
2012 年，虽然房地产行业整体形势不容乐观，但公司将通过分析形势、调整战略、加强管理，把握地业困境中的发展机遇，
实现企业的稳健发展。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房屋销售 320,967.97 185,051.13 42.35% -52.23% -48.63% -4.03%
商品销售 281,591.44 281,470.93 0.04% 31.94% 36.09% -3.05%
物业管理 10,629.82 6,263.95 41.07% 5.09% 49.69% -17.56%
餐饮服务 11,206.74 5,061.89 54.83% -1.19% -12.36% 5.75%
其他 8,330.41 5,680.81 31.81% 104.48% 123.56% -5.82%
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房屋销售 320,967.97 185,051.13 42.35% -52.23% -48.63% -4.03%
商品销售 281,591.44 281,470.93 0.04% 31.94% 36.09% -3.05%
物业管理 10,629.82 6,263.95 41.07% 5.09% 49.69% -17.56%
餐饮服务 11,206.74 5,061.89 54.83% -1.19% -12.36% 5.75%
其他 8,330.41 5,680.81 31.81% 104.48% 123.56% -5.82%
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
√ 适用 □ 不适用
营业收入大幅减少系销售规模下降及销售价格下调所致；
营业成本减少幅度较小系房产销售收入大幅减少，商品销售收入大幅增加，毛利减少所致；
营业税金及附加大幅减少系房产销售收入大幅减少所致；
销售费用大幅增加系加大促销力度、广告宣传费用增加所致；
财务费用增加系金融机构借款大幅增加及融资成本增加所致。
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嘉凯城集团股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
2011 年 11 月，本公司与全资子公司嘉凯城集团中凯有限公司共同出资成立上海凯思达股权投资有限公司，公司注册资本金
10,000 万元，首次出资 2,000 万元。上海凯思达股权投资有限公司在 2011 年 12 月出资 1,000 万元成立全资子公司上海颐嘉投
资管理有限公司，本期上海凯思达股权投资有限公司、上海颐嘉投资管理有限公司纳入合并范围。
2011 年 12 月，本公司控股子公司湖州嘉业房地产开发有限公司出资 2,000 万元成立全资子公司湖州嘉恒置业有限公司，本期
纳入合并范围。
2011 年 11 月，本公司控股子公司上海嘉永实业发展有限公司出资 500 万元成立全资子公司上海嘉星置业有限公司，本期纳入
合并范围。
2011 年 3 月，全资子公司嘉凯城集团名城有限公司在出资 50,000 万元成立全资子公司杭州名城博园置业有限公司，本期纳入
合并范围。
2011 年 12 月，本公司将持有的陕西雄狮房地产开发有限公司 65%的股权全部出售，本期合并范围减少该公司。
2011 年 6 月，本公司控股子公司湖州嘉业房地产开发有限公司吸收合并本公司控股的下属子公司湖州阳光假日房地产开发有
限公司，本期湖州阳光假日房地产开发有限公司不再作为单独的会计主体纳入合并范围。
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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