嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2013-010
嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 嘉凯城 股票代码 000918
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李怀彬 薛小桥
电话 0571-87376666 0571-87376620
传真 0571-87922209 0571-87922209
电子信箱 calxon@calxon-group.com calxon@calxon-group.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 7,754,489,020.94 6,484,530,840.11 19.58% 9,177,955,316.12
归属于上市公司股东的净利润（元） 111,547,179.89 206,084,974.95 -45.87% 1,115,203,876.66
归属于上市公司股东的扣除非经常
76,517,208.37 69,482,071.27 10.13% 1,122,174,313.59
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 1,633,770,271.00 -3,437,942,763.70 -147.52% -2,724,957,996.19
基本每股收益（元/股） 0.06 0.11 -45.45% 0.62
稀释每股收益（元/股） 0.06 0.11 -45.45% 0.62
加权平均净资产收益率（%） 2.67% 5.08% 减少 2.41 个百分点 32.11%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 28,318,425,485.99 25,301,485,785.40 11.92% 20,806,856,438.36
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,230,620,949.19 4,119,073,769.30 2.71% 4,012,219,326.83
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 25,875 27,776
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
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嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
浙江省商业集
国有法人 28.46% 513,560,276 0 质押 247,553,000
团有限公司
浙江国大集团
国有法人 20.58% 371,362,315 0
有限责任公司
杭州钢铁集团
国有法人 17.4% 313,850,000 0
公司
浙江省天地实
境内非国有法
业发展有限责 11.53% 207,962,500 0 质押 199,553,202
人
任公司
张民一 境内自然人 1.92% 34,575,000 0
杭州源源投资 境内非国有法
1.88% 33,934,800 0
咨询有限公司 人
中信丰悦（大 境内非国有法
1.68% 30,379,358 0
连）有限公司 人
中国建设银行
－上投摩根中 境内非国有法
1.32% 23,793,115 0
国优势证券投 人
资基金
浙商糖酒集团
国有法人 0.45% 8,062,500 0
有限公司
浙江省食品有
国有法人 0.45% 8,062,500 0
限公司
浙江国大集团有限责任公司、浙商糖酒集团有限公司、浙江省食品有限公司均为浙江省商
上述股东关联关系或一致行动
业集团有限公司下属控股企业，浙江省商业集团有限公司分别控制其 70.25%、68.29%、64%
的说明
的股份。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
2012年经营情况回顾
2
嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
2012年，公司紧紧围绕年初制定的工作计划，基本完成了各项经营目标。报告期内，公司实现营业
收入77.54亿元，同比上升19.58%，其中房地产销售收入55.96亿元，其他业务收入21.58亿元；实现利润总
额2.85亿元，同比下降8.33%；实现归属于上市公司股东的净利润1.12亿元，同比下降45.87%。
2012年，公司实现合同销售面积44.6万平方米，合同销售金额78.2亿元，回笼资金66.1亿元。实际建设
工程项目13个，施工面积 196.5万平方米，2012年新开工项目6 个，新开工面积75.6万平方米；完成交付项
目 5个，交付面积27.3 万平方米。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
（1）抓好销售工作，加快资金回笼
公司根据年初确定的销售目标，确立“顺应形势，合理定价”的原则，采取了灵活的价格策略扩大销售。
苏州苏纶场项目采取针对性的措施，对价格及时调整价格，销售较好地完成销售目标；青岛时代城项目通
过合理定价，迅速抢占市场，实现了开盘首周预售450套的业绩；徐汇中凯城市之光项目为上海市中心高
档大户型楼盘，受调控影响大，通过合理定价较好地完成目标，在上海销售单价超过每平米5万元的楼盘
成交面积排名中位列第五名。
积极尝试创新营销方式，取得了比较好的效果。如青岛时代城、苏州苏纶场项目尝试网络团购方式；南
京国际城项目推出体验营销、团体营销、二手联动营销的创新模式；杭州名城公馆项目根据市场的变化分
批分期进行楼盘销售; 上海徐汇中凯城市之光项目重点采用商会资源、银行高端理财客户资源、高端客户
短信直邮、圈层营销等方式进行全方位渠道营销。
采取各种措施，有效促进资金回笼。公司对各个项目的销售周期、资金回笼制订明确目标,每月对区域
公司、项目公司的销售、资金回笼情况进行考核，在公司内部形成了“比学赶超”的良好氛围。项目公司积
极为客户选择合适的按揭银行，邀请按揭银行至案场为业主提供完善服务，加快按揭手续办理时间，促进
资金回笼。
（2）加速存量去化，实现资产价值最大化
根据公司总体发展战略要求，对在运营但不符合城镇商业产品标准的存量资产，按实现资产价值最大
化为原则实行排序去化。报告期内，对上海中凯城市之光花园存量房进行了整体销售，实现销售额12.7亿
元。
（3）加强成本控制，提高经济效益
从设计、工程等环节入手，加强工程成本管理。公司成立了产品标准化领导小组，集中力量制订了产
品建造标准、成本标准和住宅项目配置标准，缩短开发设计周期，实现全过程成本控制。湖州龙溪港、杭
州名城博园、上海徐汇中凯城市之光、青岛时代城等项目通过对地下室、照明工程、外立面等方面的设计
进行优化，有效降低成本，缩短工期，增加项目收益。
降低融资成本，压缩费用。公司积极挖掘各方资源优势，加强与银行的战略合作，努力获得银行授信
额度和信贷资金支持，用低成本的银行借款置换其他较高成本的融资；严格控制费用，将管理费用指标纳
入年度考核，依照投入产出相匹配的原则加强营销费用的控制；对下属公司实行了财务总监派出制度，实
现资金的统一管控，提高资金的使用效率。
（4）深化体制改革，实现统一的管理模式
公司遵循“精简、高效、适合”的原则实施内部改革。在房地产业务方面进一步优化区域和项目公司的
职能，提升管理效率；整合了贸易、物业、商业资产管理三大业务板块，与原有的房地产金融、股权投资
共同构成战略性业务和新的增长点。
公司积极推进品牌管理工作，制定和完善了企业品牌和产品品牌的管理制度，细化了总部与子公司各
自的权限及工作流程，明确奖惩方式；从实际需求出发制定标准传播设计规范，结合多重运用方式，达到
企业品牌与产品品牌表现的平衡。
（5）加强工程进度和项目质量管理
详细筹划、加强执行检查，有效管理工程进度。公司对2012年度开工、在建的13个项目的工程进度计
划逐一分解到每个季度。计划执行过程中加强检查，及时提出改进措施，定期交流并推广各项目优秀管理
经验。
加强质量管理制度和标准建设。公司制订了实测实量实施细则，加强项目公司对实体质量的把控；积
极组织开展工程质量监督检查和评比工作，发布项目质量检查报告，组织各项目公司参观质量示范工程，
相互学习借鉴，提升项目质量水平。
3
嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
2012年主要项目开发情况如下:
（6）金融创新取得突破，继续推进战略转型
公司未来发展全资子公司凯思达积极发展房地产金融业务，报告期内与中融国际信托签署了战略合作
框架协议，设立了首只房地产基金，成功募集资金到位，实现了基金业务的突破。
公司积极探索城镇化商业发展途径，探讨战略发展方向，确定了在房地产开发业务稳定增长的基础上，
发展体验式消费型城镇商业资产管理服务的战略思路。
未来发展展望
1、公司战略目标
根据房地产行业外部环境变化，结合公司自身实际，对发展战略进行了完善，新的战略发展目标为：
持之以恒练内功，确保房地产开发业务稳定增长的基础上，抓住中国新型城镇化发展机会，力争用五年时
间，将体验式消费型城镇商业资产管理服务打造为嘉凯城新的最有特色的主营业务之一。
区域布局方面，未来三至五年，嘉凯城房地产开发业务的区域布局原则上是“聚焦长三角地区、已有
开发项目的城市区域和公司注册地区域”；产品类型方面，定位为国家宏观调控政策支持的、满足居住需
求的产品为主，主要包括首次置业的刚需类住宅产品和首次改善类住宅产品；产品档次方面：针对首次置
业需求的住宅产品原则上定位在中档，着力打造“高性价比”的形象；针对首次改善的住宅产品原则上定位
在中高档，着力打造“精品”形象。
房地产开发业务方面，定位2013年为产品线的梳理阶段。主要任务是通过标准化建设，针对细分的
客户群，明确并统一嘉凯城的住宅产品线列，明确不同类型产品服务的客户群、产品档次、项目定位、成
本等级，目标是有效降低产品成本。
体验式消费型城镇商业资产管理业务方面，定位2013年为样板店打造阶段。成功打造样板店，快速
形成品牌效应。科学设计一系列城镇商业的产品模型，走贴近百姓生活、符合百姓消费的定位道路，积极
打造美丽城镇的产品核心竞争力。
2、经营计划
房地产业务：2013年，计划实现合同销售面积40万平方米，合同销售金额75亿元。实现全年施工面
积230万平方米，新开工面积63万平方米。
大力发展体验式消费型城镇商业资产管理业务，建设好长三角三个城镇商业运营的平台公司，2013年
拓展城镇商业项目不低于5个样板店。
基金业务：积极拓展基金业务，2013年新增房地产基金和城镇商业基金规模不低于20亿元。。
3、可能面对的风险
宏观经济及国家对房地产行业的调控导致房地产市场出现诸多不确定因素，给企业实施战略目标带来
挑战；土地成本、原材料及人力成本的变化对项目利润产生较大的影响。
4、公司应对策略
（1）调整和改善经营结构、产品结构，确保公司持续稳定发展。
立足房地产开发业务不动摇，调动企业内外部资源的积极性、提升内在的管理效率；全面提升公司商
业资产的管理与运行能力，提升存量商业资产的价值和经营收益，在综合体项目开发中充分发挥商业对住
宅销售及价值提升的促进作用；大力拓展体验式消费型城镇商业资产管理业务， 2013年通过打造样板店，
快速形成品牌效应；大力发展房地产基金业务，培育公司新的盈利增长点，促进公司综合效益的提高；做
强做大物业服务管理业务，树立物业管理与服务品牌，更好地为公司开发物业提供支持和服务；强化贸易
业务，调整经营产品结构，创新经营手段和方法，提高贸易业务的利润。
（2）加强成本管理，提高经济效益。
实行严格的全过程工程成本管理，全面推进和实施产品标准化，提高设备材料的集中采购率，有效降
低成本；改善融资结构，减少信托融资，提高资金使用效率，降低财务成本，严格控制营销费用和管理费
用；严格执行核定的营销费用率，合理使用营销费用，提高投入产出比；按照组织标准化的要求设计机构，
做好定编定员，加强费用开支管理，切实降低管理费用。
（3）加强产品销售，加快资金回笼。
通过落实销售责任，强化激励手段和措施，强化营销队伍建设，积极开展与外部营销机构合作，采取
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嘉凯城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
灵活的销售策略等多种手段促进销售目标的实现；抓好销售款的回笼，加速资金周转。
（4）抓好项目的工程进度、质量管理和安全生产。
严格按照工程进度计划，做好年度关键工程节点的控制工作；科学地进行施工组织，在保证质量和安
全的前提下，不断提高施工效率，缩短施工周期；保证2013年的竣工项目按计划交付使用，保证预售项目
工程进度按计划达到预售要求；对项目质量实行全过程管理，保证产品质量、环境质量符合要求，业主满
意；强化安全生产，文明生产。
（5）强化管理，防范风险，提高效率
加强企业内控体系建设，完善内控制度、优化工作流程，规范运行，科学决策，控制风险；全面推进业务
系统的信息化，提高管理与运营效率；强化经营目标责任制，加强激励和考核，调动企业和员工的积极性 ；
改善工作作风，加强廉政建设，加强重大项目投资、物资采购、招投标等环节监督和管理，实现公平、公
正交易。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
2012年10月设立了宁波嘉晟投资管理有限公司，全资子公司上海凯思达股权投资有限公司出资800万
元，拥有该公司51%股权，本期纳入合并范围。
无锡浙商物资有限公司、潍坊国大物资贸易有限公司和浙江中凯物业管理有限公司本期已清算注销，
资产负债表不再纳入合并范围。
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