本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权
涉及的嘉凯城集团物业服务有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2018〕705 号
（共一册，第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一八年十一月三十日
目 录
资产评估师声明 .................................................................................................................1
资产评估报告摘要 ............................................................................................................2
资产评估报告正文 ............................................................................................................4
一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 .......................................................... 5
二、 评估目的 .............................................................................................................................. 8
三、 评估对象和评估范围 .......................................................................................................... 8
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................................ 10
五、 评估基准日 ........................................................................................................................ 10
六、 评估依据 ............................................................................................................................ 10
七、 评估方法 ............................................................................................................................ 12
八、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................................ 18
九、 评估假设 ............................................................................................................................ 15
十、 评估结论 ............................................................................................................................ 16
十一、 特别事项说明 ................................................................................................................ 17
十二、 资产评估报告使用限制说明 ........................................................................................ 19
十三、 资产评估报告日 ............................................................................................................ 19
资产评估报告备查文件
一、被评估单位基准日审计报告 .............................................................................................. 20
二、委托人和被评估单位营业执照 .......................................................................................... 90
三、委托人和被评估单位的承诺函 .......................................................................................... 92
四、签名资产评估师的承诺函 .................................................................................................. 94
五、资产评估机构营业执照 ...................................................................................................... 95
六、资产评估机构备案公告 ...................................................................................................... 96
七、资产评估机构证券资格证书 .............................................................................................. 97
八、签名资产评估师职业资格证书登记卡 .............................................................................. 98
资产基础法评估结果汇总表及明细表 ........................................................................ 100
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签
名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权
涉及的嘉凯城集团物业服务有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2018〕705 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城股份公司)，
本次资产评估的被评估单位为嘉凯城集团物业服务有限公司(以下简称嘉凯城物业
公司)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城股份公司拟转让嘉凯城物业公司的股权，为此需要对嘉凯城物业公司的
股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城物业公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城物业公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城物业公司申报的并经过瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
审计的截至 2018 年 8 月 31 日嘉凯城物业公司全部资产及相关负债。按照嘉凯城物
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
业公司提供的 2018 年 8 月 31 日经审计的会计报表（母公司报表口径）反映，资产、
负债和股东权益的账面价值分别为 206,424,952.04 元、158,302,681.23 元和
48,122,270.81 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2018 年 8 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城物业公司股东全部权益的评估价值
为 69,408,760.90 元（大写为人民币陆仟玖佰肆拾万捌仟柒佰陆拾元玖角整），与
账面价值 48,122,270.81 元相比，评估增值 21,286,490.09 元，增值率为 44.23%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对嘉凯城股份公司拟转让嘉凯城物业公司股权之经济行为有效。
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2018 年 8 月 31 日起至 2019 年 8
月 30 日止。
九、对评估结论有重大影响的特别事项
本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东
全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
3 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权
涉及的嘉凯城集团物业服务有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2018〕705 号
嘉凯城集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟转让股权涉及的嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益在
2018 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
(一) 委托人概况
1. 名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城股份公司)
2. 住所：杭州市上城区惠民路 56 号 1 号楼 318 室
3. 法定代表人：黄涛
4. 注册资本：180,419.15 万人民币
5. 类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91430000712102806R
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业务，
自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部门审
批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
1. 名称：嘉凯城集团物业服务有限公司(以下简称嘉凯城物业公司)
2. 住所：杭州市拱墅区拱康路 77 号富康大厦 1801-1 室
3. 法定代表人：霍东
4. 注册资本：伍仟万元整
5. 类型：有限责任公司（法人独资）
6. 统一社会信用代码：9133000073528901XP
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：物业管理，自有房屋租赁，建筑材料、装饰材料、五金、水暖器
材的销售，停车服务（限分支机构经营）。
二) 企业历史沿革
1．公司成立时情况
嘉凯城物业公司前身为湖州嘉业物业管理有限公司（以下简称湖州嘉业物业公
司），成立于 2002 年 1 月 24 日，初始注册资本 50.00 万元，成立时股东和出资情
况如下：浙江国际嘉业房地产开发有限公司（以下简称浙江嘉业房地产公司）出资
10.00 万元，占注册资本的 20.00%，湖州嘉业房地产开发有限公司（以下简称湖州
嘉业房地产公司）出资 40.00 万元，占注册资本的 80.00%。
2．公司历次股权变更情况
2005 年 6 月，根据股东会决议，浙江嘉业房地产公司增资 50.00 万元，湖州嘉
业房地产公司增资 200.00 万元。该次增资完成后，湖州嘉业物业公司的股权结构如
下：
出资方名称 出资额（万元） 出资比例
浙江国际嘉业房地产开发有限公司 60.00 20.00%
湖州嘉业房地产开发有限公司 240.00 80.00%
合 计 300.00 100.00%
2006 年 6 月，根据股东会决议，浙江嘉业房地产公司增资 200.00 万元，并将
公司名称变更为浙江嘉业物业管理有限公司（以下简称浙江嘉业物业公司）。该次
增资完成后，浙江嘉业物业公司的股权结构如下：
出资方名称 出资额（万元） 出资比例
浙江国际嘉业房地产开发有限公司 260.00 52.00%
湖州嘉业房地产开发有限公司 240.00 48.00%
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
合 计 500.00 100.00%
2009 年 12 月，根据股东会决议，浙江嘉业房地产公司将其持有的浙江嘉业物
业公司 52%的股权共 260.00 万元出资额转让给浙江嘉信物业服务有限公司（以下简
称嘉信物业公司），湖州嘉业房地产公司将其持有的浙江嘉业物业公司 48%的股权
共 240.00 万元出资额转让给嘉信物业公司。该次股权转让完成后，浙江嘉业物业公
司的注册资本为 500.00 万元，股权结构如下：
出资方名称 出资额（万元） 出资比例
浙江嘉信物业服务有限公司 500.00 100.00%
合 计 500.00 100.00%
2013 年 1 月，根据股东会决议，嘉信物业公司将其持有浙江嘉业物业公司的 100%
股权共 500.00 万出资额以 5,805,043.88 元的价格转让给嘉凯城股份公司。
该次股权转让完成后，浙江嘉业物业公司的股权结构如下：
出资方名称 出资额（万元） 出资比例
嘉凯城集团股份有限公司 500.00 100.00%
合 计 500.00 100.00%
2013 年 12 月，根据股东会决议，嘉凯城股份公司增资 4,500.00 万元。该次增
资完成后，浙江嘉业物业公司的股权结构如下：
出资方名称 出资额（万元） 出资比例
嘉凯城集团股份有限公司 5,000.00 100.00%
合 计 5,000.00 100.00%
2014 年 1 月，根据股东会决议，浙江嘉业物业公司更名为嘉凯城集团物业服务
有限公司。
经上述股权变更及增资后，截至评估基准日，嘉凯城物业公司的注册资本及股
权结构未发生变更。
三) 被评估单位前 2 年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
母公司报表口径
单位：人民币元
项目名称 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 8 月 31 日
资产 99,306,701.32 104,277,631.13 206,424,952.04
负债 37,931,927.09 54,653,863.50 158,302,681.23
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
股东权益 61,374,774.23 49,623,767.63 48,122,270.81
项目名称 2016 年度 2017 年度 2018 年 1-8 月
主营销售收入 76,291,887.09 75,871,273.40 53,867,835.32
主营销售成本 64,002,759.33 67,216,265.18 47,990,355.99
利润总额 319,925.29 -11,578,547.85 -1,501,496.82
净利润 179,423.34 -11,751,006.60 -1,501,496.82
上述年度财务数据均经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无
保留意见的审计报告。
被评估单位下设本部和南京、青岛等 9 家分公司，企业会计报表由上述二级核
算单位的报表汇总并经合并抵销得出。
四) 公司经营概况
嘉凯城物业公司成立于 2002 年，现为嘉凯城股份公司的全资子公司。嘉凯城股
份公司以房地产投资及开发为主业，兼有商业资产经营管理、房地产金融、物业服
务、贸易等业务。
嘉凯城物业公司整合了嘉凯城股份公司旗下一级资质浙江嘉杭物业管理有限公
司，二级资质上海恒豪基业物业服务有限公司等多家在长三角区域享有盛誉的物业
品牌，专业从事大型集团化物业服务。
截至评估基准日，嘉凯城物业公司共有 1 家全资子公司、2 家控股子公司，主
要情况见下表：
注册资本 出资比例
序号 名称 经营范围
（万元） （%）
浙江嘉杭物业管理
1 500.00 70 物业管理，家庭清洁服务；停车场服务。
有限公司
上海恒豪基业物业 物业管理，停车库（场）经营，物业服
2 300.00 92.5
服务有限公司 务咨询等
郑州中凯物业管理
3 50.00 100 物业服务
有限公司
嘉凯城物业公司另有 9 家分公司：嘉凯城集团物业服务有限公司南京分公司、
青岛分公司、湖州分公司、杭州分公司、苏州分公司、南浔分公司、南京第二分公
司、张家港分公司、余杭分公司，主要从事当地物业管理服务。
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方为被评估单位的股东。
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的
嘉凯城集团物业服务有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
(四) 其他评估报告使用人
根据《资产评估业务约定书》，本资产评估报告的其他使用者为国家法律、法
规规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城股份公司拟转让嘉凯城物业公司的股权，为此需要对该经济行为涉及的
嘉凯城物业公司股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城物业公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城物业公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城物业公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资
产(包括长期股权投资、设备类固定资产和无形资产—其他无形资产)和流动负债。
按照嘉凯城物业公司提供的经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2018
年 8 月 31 日会计报表（母公司报表口径）反映，资产、负债及股东权益的账面价值
分别为 206,424,952.04 元、158,302,681.23 元和 48,122,270.81 元。
单位：人民币元
项 目 账面原值 账面价值
一、流动资产 203,125,105.95
二、非流动资产 3,299,846.09
其中： 长期股权投资 2,782,559.50
固定资产 3,193,977.16 337,650.02
无形资产 179,636.57
其中：其他无形资产 179,636.57
资产总计 206,424,952.04
三、流动负债 158,302,681.23
负债合计 158,302,681.23
股东权益合计 48,122,270.81
主要资产情况如下：
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1. 应收账款
应收账款账面价值 22,333,392.81 元，其中账面余额 22,335,737.77 元，坏账
准备 2,344.96 元，均系应收的物业费。
2. 其他应收款
其他应收账款账面价值 176,232,112.60 元，其中账面余额 176,408,657.92 元，
坏账准备 176,545.32 元，包括应收的关联方往来款、定金及押金等。
3. 长期股权投资
长期股权投资账面价值 2,782,559.50 元，其中账面余额 2,782,559.50 元，减
值准备 0.00 元。
被投资单位共 1 家全资子公司、2 家控股子公司，基本情况如下表所示：
序 注册资本 股权比
被投资单位名称 投资日期 账面余额 减值准备 账面价值
号 （万元） 例
1 浙江嘉杭物业管理有限公司 2013 年 1 月 500.00 70.00% 1,988,018.93 0.00 1,988,018.93
2 上海恒豪基业物业服务有限公司 2013 年 1 月 300.00 92.50% 794,539.57 0.00 794,539.57
3 郑州中凯物业有限公司 2013 年 1 月 50.00 100.00% 1.00 0.00 1.00
合计 2,782,559.50 0.00 2,782,559.50
4. 设备类固定资产
列 入 评 估 范 围 的 设 备 类 固 定 资 产 共 583 台 （ 套 / 辆 ） ， 合 计 账 面 原 值
3,193,977.16 元，账面净值 337,650.02 元，主要包括草坪机、电动驾驶式扫地车、
电动环卫车等物业服务设备，电脑、空调等办公设备及车辆等，分别分布于嘉凯城
物业公司各办公场地和服务楼盘内。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
1．价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定
市场价值作为本资产评估报告的评估结论的价值类型。
2．市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和资产评估工作日接近，由委托人确定
本次评估基准日为 2018 年 8 月 31 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
六、评估依据
(一) 法律法规依据
1. 2016 年 7 月 2 日第 46 号主席令公布的《资产评估法》；
2. 《公司法》《合同法》《证券法》等；
3. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1. 《资产评估准则——基本准则》（财政部财资〔2017〕43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2017〕34 号）；
7. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35
号）；
8. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36 号）；
9. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
10. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
11. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
12. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
(三) 权属依据
1. 嘉凯城物业公司提供的《营业执照》、公司章程和验资报告；
2. 基准日股份持有证明、出资证明等；
3. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
会计报表及其他会计资料；
4. 机动车行驶证、发票等权属证明；
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5. 其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1．被评估单位提供的评估申报表；
2．被评估单位截至评估基准日的审计报告以及相关会计报表；
3．《机电产品报价手册》及其他市场价格资料、询价记录；
4．主要设备的购置合同、发票、付款凭证；
5．《资产评估常用数据与参数手册》等评估参数取值参考资料；
6．财政部财税[2008]170 号《国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干
问题的通知》；国务院令第 538 号《增值税暂行条例》；财政部、国家税务总局令
第 50 号《增值税暂行条例实施细则》；其他税收相关法规；
7．财政部和税务总局联合发布的财税〔2018〕32 号《关于调整增值税税率的
通知》；
8．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文
件；
9. 主要原材料市场价格信息调查资料；
10．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
11．企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
12．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
13．其他资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
由于国内市场上难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水
平等方面类似的股权交易案例及参考企业，难以搜集市场法所需的相关比较资料，
故本次评估不宜用市场法。
因嘉凯城物业公司发展战略不够清晰，企业经营波动较大，公司经营规模萎缩，
经营效益不佳，且在当前宏观经济形势、经营环境下未见好转迹象，难以对公司未
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来收益进行合理预测，故本次评估不宜用收益法。
由于嘉凯城物业公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理
加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，
并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估可以采用资产基础法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法对委托评估的嘉凯城物业公司的股东全部权益价值进行评估。
(二) 资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可
识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项
生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评
定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益
的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值＝∑各分项资产的评估价值－相关负债
主要资产的评估方法如下：
一) 流动资产
1. 货币资金
对于银行存款，以核实后账面值为评估值。
2. 应收账款和相应坏账准备
对于应收关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面价值为
评估值。
对于其他可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
的净额。
同时将公司按规定计提的坏账准备评估为零。
3. 预付账款
经核实，各款项期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
4. 其他应收款和相应坏账准备
对于应收关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面价值为
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评估值。
对于其他可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
的净额。
对于有充分证据表明全额损失的款项，将其评估为零。
同时将公司按规定计提的坏账准备评估为零。
5. 存货
存货为服装等周转材料，以核实后账面值为评估值。
6. 其他流动资产
其他流动资产为待抵扣的增值税进项税，期后应可抵扣，以核实后的账面值为
评估值。
二) 非流动资产
1. 长期股权投资
对于浙江嘉杭物业管理有限公司、上海恒豪基业物业服务有限公司、郑州中凯
物业有限公司的长期股权投资，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现
场核实和评估，并以各家子公司评估后的股东权益中嘉凯城物业公司所占份额为评
估值。计算公式为：
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例
本次评估未考虑可能存在的控制权溢价对长期股权投资评估价值的影响。
2．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定采用成本法
进行评估，成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产
所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从重置
成本中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得
到被评估资产价值的方法。本次评估采用成新折扣的方法确定委估设备已经发生的
各种贬值，基本公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1) 重置价值的评定
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重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。
A. 现行购置价
a. 对于清扫车、空调、电脑等设备，通过查阅相关报价信息或向销售商询价，
以当前市场价作为购置价。
b.车辆：通过上网查询、向销售商询价等资料确定现行购置价。
B. 相关费用
a. 对于清扫车、洗地机、空调、电脑等设备，价值量小且安装方便，故本次评
估不考虑相关的运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等费用。
b. 车辆的相关费用考虑车辆购置附加税和证照杂费等，根据车辆具体情况确定。
C. 重置价值
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2）成新率的确定
根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。
A. 对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备,主要以使用年限法为
基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬
值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
B. 对于车辆，首先按车辆行驶里程法和使用年限法分别计算理论成新率，采用
孰低法确定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确
定成新率。
计算公式如下：
a. 年限法成新率 K1=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
b. 行驶里程法成新率 K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
c. 理论成新率=min{K1,K2}
3. 无形资产—其他无形资产
无形资产—其他无形资产系购入的新视窗软件的摊余额。
经核实，无形资产—其他无形资产账面摊销合理，由于市场价格变动不大，故
以核实后的账面价值为评估价值。
三) 负债
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负债包括应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应
付款等流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅
原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实
后账面值为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于 2018 年 9 月 6 日开始，资产评估报告日为 2018 年 11 月
30 日。整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情
况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值；
(四) 结果汇总阶段
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1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
九、评估假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提。
3. 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的
所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变
更规划和使用方式。
4. 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
6. 本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经
营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评
估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城物业公司的资产、负债及股东全部
权益采用资产基础法的评估结果为：
资产账面价值 206,424,952.04 元，评估价值 227,711,442.13 元，评估增值
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21,286,490.09 元，增值率为 10.31%；
负债账面价值 158,302,681.23 元，评估价值 158,302,681.23 元；
股东全部权益账面价值 48,122,270.81 元，评估价值 69,408,760.90 元，评估
增值 21,286,490.09 元，增值率为 44.23%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 203,125,105.95 203,125,105.95
二、非流动资产 3,299,846.09 24,586,336.18 21,286,490.09 645.08
其中：长期股权投资 2,782,559.50 23,755,999.61 20,973,440.11 753.75
固定资产 337,650.02 650,700.00 313,049.98 92.71
无形资产 179,636.57 179,636.57
其中：其他无形资产 179,636.57 179,636.57
资产总计 206,424,952.04 227,711,442.13 21,286,490.09 10.31
三、流动负债 158,302,681.23 158,302,681.23
负债合计 158,302,681.23 158,302,681.23
股东权益合计 48,122,270.81 69,408,760.90 21,286,490.09 44.23
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对嘉凯城物业公司股东全部权益价值评估中，评估人员对嘉凯城物业公
司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现
评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的
法律权属资料是嘉凯城物业公司的责任，评估人员的责任是对嘉凯城物业公司提供
的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的
确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在
部分限制，则前述资产的评估结论和嘉凯城物业公司股东全部权益价值评估结论会
受到影响。
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2．截至评估基准日，嘉凯城物业公司存在以下租赁事项，可能对相关资产产生
影响，但评估时难以考虑：
嘉凯城物业公司位于杭州市拱康路77号富康大厦B座18楼（建筑面积合计531平
方米）的办公场所，系嘉凯城物业公司向杭州康桥投资管理有限公司租赁取得，租
期至2018年12月31日。
嘉凯城物业公司承诺，截至评估基准日，除上述事项，不存在其他资产抵押、
质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。
3．本次评估中，评估人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做
技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的
前提下，通过实地勘察作出的判断。
4．在评估时，未对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响。
5．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全
部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对
评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响；本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并
不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制
权的折价。
6．本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员
认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评
估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由
于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
7．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的有关经济行
为批文、营业执照、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、
真实性负责。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时被评估单位未作特别说明而评估人员根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
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资产评估师承诺函
嘉凯城集团股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司拟转让股权所涉及的嘉凯城集团物业服务有限
公司股东全部权益，以2018年8 月 31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报
告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
一、具备相应的职业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定 一 致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未受到非法干预并独立进行。
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