嘉凯城集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2019-016
嘉凯城集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 嘉凯城 股票代码 000918
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 喻学斌 韩飞、张学温
上海市徐汇区虹桥路 536 号嘉凯城集团上 上海市徐汇区虹桥路 536 号嘉凯城集团上
办公地址
海办公中心 海办公中心
传真 021-24267733 021-24267733
电话 021-24267786 021-24267786
电子信箱 ir000918@evergrande.com ir000918@evergrande.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。作为长期深耕长三
角区域的上市公司，公司具备二十多年的房地产开发及商业资产管理经验，已成功开发大量
中、高端房产项目。项目主要位于上海、南京、苏州等长三角区域城市。
报告期内，房地产宏观调控政策总体基调保持稳定，集中度进一步提高。自恒大入主嘉
凯城以来，公司借助控股股东成熟的运营模式以及世界500强企业的品牌影响力，在完善管理
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
模式、确保公司业务稳步运行的前提下，进一步降低各项费用和成本，加快存量资产整合力
度，积极培育发展第二主业，不断增强公司可持续发展能力。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年
营业收入 1,694,158,598.97 1,258,734,023.42 34.59% 3,074,342,290.41
归属于上市公司股东的净利润 -1,564,047,010.29 1,987,749,618.41 -178.68% 398,830,998.97
归属于上市公司股东的扣除非经
-1,570,225,538.06 -1,847,310,369.04 15.00% -1,957,958,672.46
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -779,238,425.54 -2,663,617,861.88 70.75% -834,837,335.68
基本每股收益（元/股） -0.870 1.10 -179.09% 0.22
稀释每股收益（元/股） -0.870 1.10 -179.09% 0.22
加权平均净资产收益率 -36.60% 48.82% -85.42% 17.23%
2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末
总资产 18,852,721,135.92 26,119,268,136.68 -27.82% 35,591,391,705.41
归属于上市公司股东的净资产 3,456,475,084.90 5,058,976,492.81 -31.68% 3,077,998,236.98
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 374,925,547.34 280,622,602.48 114,950,822.93 923,659,626.22
归属于上市公司股东的净利润 -90,499,186.45 -150,668,450.25 -298,093,619.31 -1,024,785,754.28
归属于上市公司股东的扣除非经
-185,658,962.56 -227,412,249.59 -272,429,804.71 -884,724,521.20
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -520,010,712.07 -96,655,185.71 -214,801,164.56 52,228,636.80
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
√ 是 □ 否
公司在2018年第一、二季度收到的海南华航股权款占用期间利息及其他债权款利息在第一、二季度未计入非经常性损益，2018
年年度报告中调整为非经常性损益列报。
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日 报告期末表决权 年度报告披露日前
报告期末普通 50,406 50,738 0 0
前一个月末普通 恢复的优先股股 一个月末表决权恢
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嘉凯城集团股份有限公司 2018 年年度报告摘要
股股东总数 股股东总数 东总数 复的优先股股东总
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
广州市凯隆置 境内非国有 1,042,002,1
57.75% 0
业有限公司 法人 17
浙江国大集团
国有法人 8.80% 158,762,200 0 质押 140,762,200
有限责任公司
浙江省天地实
境内非国有
业发展有限责 3.31% 59,672,600 0 质押 59,380,000
法人
任公司
中信证券股份
国有法人 1.28% 23,150,972 0
有限公司
过鑫富 境内自然人 1.05% 18,940,000 0
中国银河证券
国有法人 0.89% 16,027,300 0
股份有限公司
刘自力 境内自然人 0.35% 6,320,364 0
浙江省食品有
国有法人 0.32% 5,768,000 0
限公司
浙商糖酒集团
国有法人 0.32% 5,761,000 0
有限公司
陈宝林 境内自然人 0.28% 4,968,340 0
截止本报告期末，公司前十名无限售条件股东中浙江国大集团有限责任公司、浙江省食品有
上述股东关联关系或一致行
限公司、浙商糖酒集团有限公司为浙商集团控股子公司，除此之外，公司未知前十名无限售
动的说明
条件中其他股东之间是否存在关联关系，也未知是否属于一致行动人。
参与融资融券业务股东情况
无
说明（如有）
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
2018年的房地产市场调控政策基本保持了连续性和稳定性，总体围绕“房住不炒”和“租购
并举”的基本基调，各地“因城施策”，切实履行城市主体责任，不断完善住房市场和保障体系
建设，促进房地产市场平稳健康发展。2018年，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增
长9.5%；房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%；土地成交价款
16102亿元，比上年增长18%；商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，商品房销
售额149973亿元，比上年增长12.2%。
公司目前房地产业务主要经营区域是上海，在长三角的主要二、三线城市南京、苏州、
无锡、湖州等地有开发住宅及商业项目。
报告期内，公司紧紧围绕年初制定的工作目标，在处置低效房地产资产、积极培育第二
主业等方面取得了较大成效。
1、加快资产出售及存量资产去化，改善公司经营基本面。其中，公司通过浙江产权交易
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所以3.55亿元的价格公开挂牌转让了杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名
城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地
产开发有限公司100%股权和张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权；通过整体销售方式
成功出售了上海嘉杰广场等项目。此外，湖州太湖阳光假日、湖州龙溪翡翠、无锡财富中心
等项目2018年实现销售5.87亿元，回款4.12亿元。
2、积极培育第二主业。2018年7月，公司收购了北京明星时代影院投资有限公司和艾美
（北京）影院投资有限公司100%股权。这意味着公司正式涉足院线业务，开启培育第二主业
之路。特别是通过收购北京明星时代影院从而拥有的电影发行经营许可证，为后续院线业务
的培育和发展奠定了基础。公司通过租赁场地自营、并购等形式持续扩展新业务规模，截止
2019年2月底，已拥有自有影城97家，屏幕669块。
3、进一步深化管理，提升效率，压缩各项费用。2018年公司“三费总额”86,079 万元，较
上年同期146,343万元减少60,264万元。其中，管理费用23,272万元，较上年减少26.11%，营
销费用5,197万元，较上年减少12.01 %，财务费用57,609万元，较上年减少47.12%。
报告期内，公司实现营业收入169,416万元，实现利润总额-163,786万元；实现归属于母
公司净利润-156,405万元。
1、公司主要经营区域市场情况
公司目前主要经营区域是上海，上海市场情况如下：
上海房地产行业发展状况（面积单位：万平方米；数据2018年1-12月，）
上海
类别 面积 同比
（%）
土地出让面积 749 -3
房屋施工面积 14672.37 -4.5
其中：住宅施工面积 7520.39 -6.2
房屋新开工面积 2687.17 2.6
其中：住宅新开工面积 1473.17 5.0
房屋竣工面积 3115.76 -8.0
其中：住宅竣工面积 1730.27 -7.1
房屋销售面积 1767.01 4.5
其中：住宅销售面积 1333.29 -0.6
上海“十三五”规划住房用地供应5500公顷，总量较“十二五”增加20%，主要为稳定市场对
未来上海供应地紧张预期；但实际每年供地缺口逐年放大，直接导致新房供应短缺。2018年
土地市场依旧冷淡，底价成交已成常态，政策更是下调起始楼板价推地，限制条件增多，自
持比例最大达30%，央企、国企以及行业领头羊依旧是主力买家。
2、公司经营情况
（1）报告期内，公司主要项目开发进展情况如下：
序号 项目名称 所在 权益 占地面积 计容建筑面 已完工建筑 预计总 实际投 项目进展
城市 比例 （㎡） 积（㎡） 面积（㎡） 投资（亿 资额（亿
（%） 元） 元）
1 湖州龙溪翡翠 湖州 99.23 88,299 295701.85 227554.11 34.83 35.79 住宅部分已竣工，
商业A、B楼在建
2 苏州苏纶场 苏州 61.1 115525 240004 93145.3 51.3 42.7 北区完工；南区待
建
3 奉贤海湾项目 上海 54.4 65,438 98,156 0 8.43 1.83 在建
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4 千岛湖城市客 杭州 70 31,068 49,707 0 5.38 1.23 在建
厅
6 孟河城市客厅 常州 100 32,966 43,350 0 2.83 0.87 在建
7 横林城市客厅 常州 100 21,242 39,862 0 2.70 0.44 在建
8 闲林城市客厅 杭州 100 17,859 27,681 0 3.40 0.74 在建
9 星桥城市客厅 杭州 100 20,745 33164 0 3.84 0.99 在建
合计 — — 393142 827625.85 320699.41 112.71 84.59 —
（2）报告期内，土地储备情况如下：
序号 地块名称 取得时间 土地面积 计容建筑面 所处区域 土地使用性
（㎡） 积（㎡） 质
1 千岛湖住宅地块 2001 20,000 — 杭州淳安县 住宅
2 太湖阳光假日C4酒店 2001 24,582 6,800 湖州太湖旅游度假区 住宿餐饮用
地块 地
3 袍江城市客厅 2014 18,565 29593.26 绍兴袍江经济技术开 商业用地
发区
4 坎墩城市客厅 2015 13,871 19,016 浙江省宁波市慈溪市 商业用地
合计 — 77018 55409.26 — —
（3）报告期内，房地产出租情况如下：
序号 项目名称 用途 权益比例 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 出租率（%）
（%）
1 江西浙大中凯科技园 办公楼 64 — 33991.70 97.05%
2 无锡国际城 商业、办公 58.05 55,959.3 137739.97 15.40%
3 苏州苏纶场 商业 61.1 — 93145.3 18.89%
4 南京嘉业国际城 商业 97.66 — 34220.18 34.99%
5 店口城市客厅 商业 100 46864 46090.36 81.78%
6 塘栖城市客厅 商业 100 22593 34692.42 88.67%
7 双林城市客厅 商业 100 19333.43 21497.44 84.31%
8 横村城市客厅 商业 100 21551 21938.28 70.44%
9 海盐城市客厅 商业 100 39769 62845.94 89.55%
10 新埭城市客厅 商业 100 19322 21357.36 88.73%
11 枫桥城市客厅 商业 100 19933.20 22195.22 81.82%
12 瓶窑城市客厅 商业 100 32477 46390.02 94.65%
13 崇福城市客厅 商业 100 41776.51 49612 61.12%
14 泽国城市客厅 商业 100 22426 38481.63 87.78%
15 分水城市客厅 商业 100 21442 20937.99 0%
16 太湖阳光假日度假酒店 商业 98.90 2749.63 6129.75 0%
17 苏州吴门印象 商业 41 —— 12534.70 87.15%
合计 — — — 703800.3 —
（4）报告期内，主要销售项目结算情况如下：
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序号 项目名称 权益比例 计容建筑面积 预售面积 结算面积
(%) （㎡） （㎡） （㎡）
1 上海新江湾城市之光 100 87,704 961.7 0
2 上海徐汇城市之光 100 114,029 583.75 630.45
3 上海佘山曼荼园 100 37,759 0 0
4 塘栖城市客厅 100 34,692 0 0
5 枫桥城市客厅 100 22,307 0 339.42
6 新埭城市客厅 100 21,358 0 595.84
7 崇福城市客厅 100 49,612 0 298.35
8 湖州龙溪翡翠 99.23 295702 8917.9 6344.14
9 湖州太湖阳光假日 98.9 262,371 7829.47 1440.52
10 嘉善阳光城 48.3 285,718 1028.55 2053.95
11 双林城市客厅 100 21,497 0 527.56
12 泽国城市客厅 100 35,670 0 30.64
13 瓶窑城市客厅 100 46,390 0 174.27
14 分水城市客厅 100 21,287 1123.98 485.44
15 横村城市客厅 100 21,938 0 0
16 无锡财富中心 61.75 285,064 9338.63 4473.4
17 苏州苏纶场 61.1 240,004 0 0
18 苏州阳光假日 94 374,427 0 0
19 苏州阳光城 94 316,779 0 0
合计 — 2,574,308 29783.98 17393.98
（5）截止报告期末，公司融资情况如下：
序号 融资类别 授信额度 本报告期末融资余额 融资成本区间 融资期限结构
（亿元） （亿元）
1 银行贷款 10.12 6.09 4.9%-9.025% 1年-12年
2 信托融资 68.49 56.09 8%-12% 6个月-5年
3 委托贷款 0.70 0.35 9.5%-9.9% 2年
4 融资租赁 12.05 1.65 9.5% 2年
5 商票融资 3.00 3.00 6.00% 1年
6 股东资金拆 50.00 21.52 4.35% 1年-2年
借
合计 144.36 88.70
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
房屋销售 1,390,234,452.67 413,695,545.43 29.76% 36.96% 20.81% -3.98%
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物业管理 167,777,395.07 -24,751,474.97 -14.75% 7.41% -21.32% -1.69%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司营业收入同比增加34.59%，系本年加大了房地产资产的处置力度，除部分项目销售结转外，本年处置了上
海嘉杰国际广场等投资性房地产项目；公司营业成本同比增加39.24%，系本年收入增加对应结转成本增加所致；归属于上
市公司普通股股东的净利润总额同比大幅减少178.68%，主要系本年非经常性收益减少及本年经减值测试，对存货、商誉等
部分资产计提减值准备所致。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）会计政策变更
2018年6月15日，财政部印发了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会[2018]15号），对一般企业财务报表格式进行了修订。
公司根据要求对财务报表相关科目进行列报调整，并对2017年度可比会计期间的比较数
据进行了调整，具体受影响的列报项目如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应付利息 56,471,265.33 其他应付款 4,677,613,031.98
应付股利 7,663,321.22
其他应付款 4,613,478,445.43
（2）会计估计变更
本公司本年度无重要的会计估计变更。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司2018年度纳入合并范围的子公司共137户，本公司本年度合并范围比上年度增加51
户、减少8户，详见第十一节“财务报告”、八“合并范围的变更”。
一、收购子公司
1、收购北京明星时代影院投资有限公司100%股权（下设16家全资子公司）；
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2、收购艾美（北京）影院投资有限公司100%股权。
二、转让子公司
1、退回海南华航房地产有限公司70%股权；
2、转让重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、
杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股
权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权。
三、新设子公司
1、新设27家全资子公司，分别是：
安徽省恒大嘉凯影城管理有限公司、辽宁恒大嘉凯影城管理有限公司、河南省恒大嘉凯
影城管理有限公司、重庆市恒大嘉凯影院管理有限公司、广西恒大嘉凯影城管理有限公司、
广东省恒大嘉凯影城管理有限公司、甘肃省恒大嘉凯影城管理有限公司、湖南省恒大嘉凯影
院管理有限公司、浙江恒大嘉凯影院管理有限公司、内蒙古恒大嘉凯影城管理有限公司、福
建省嘉凯影院管理有限公司、山西恒大嘉凯影城管理有限公司、山东省恒大嘉凯影城管理有
限公司、黑龙江省恒大嘉凯影城管理有限公司、贵州恒大嘉凯影城管理有限公司、海南省恒
大嘉凯影城管理有限公司、上海嘉凯影院管理有限公司、宁夏恒大嘉凯影院管理有限公司、
江苏恒大嘉凯影城管理有限公司、天津市恒大嘉凯影院管理有限公司、四川恒大嘉凯影院管
理有限公司、吉林省恒大嘉凯影城管理有限公司、陕西省恒大嘉凯影城管理有限公司、河北
恒凯电影院线有限公司、湖北省恒大嘉凯影城管理有限公司、无锡嘉凯城商业经营管理有限
公司、江西省嘉凯影院管理有限公司
2、新设6家子公司，持股比例99.98%，分别是：
杭州嘉绪企业管理合伙企业(有限合伙)、杭州嘉雍企业管理合伙企业(有限合伙)、杭州嘉
道企业管理合伙企业(有限合伙)、杭州嘉丰企业管理合伙企业(有限合伙)、杭州嘉顺企业管理
合伙企业(有限合伙)、杭州嘉乾企业管理合伙企业(有限合伙)。
四、注销子公司
2018年对浙江名城钢铁有限公司、苏州名城房地产置业有限公司进行了清算注销。
嘉凯城集团股份有限公司
法定代表人： 黄涛
2019年3月23日
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