本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的
嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2019〕587 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月二十日
目 录
声 明 ........................................................................................................ 1
资产评估报告摘要.............................................................................................. 2
资产评估报告正文.............................................................................................. 4
一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ............................ 4
二、 评估目的 .............................................................. 6
三、 评估对象和评估范围 .................................................... 6
四、 价值类型及其定义 ...................................................... 8
五、 评估基准日 ............................................................ 8
六、 评估依据 .............................................................. 8
七、 评估方法 ............................................................. 10
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................... 16
九、 评估假设 ............................................................. 17
十、 评估结论 ............................................................. 18
十一、 特别事项说明 ....................................................... 19
十二、 资产评估报告使用限制说明 ........................................... 20
十三、 资产评估报告日 ..................................................... 21
资产评估报告附件
一、被评估单位基准日专项审计报告 .......................................... 22
二、委托人和被评估单位法人营业执照 ........................................ 32
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 34
四、委托人和其他相关当事人的承诺函 ........................................ 36
五、签名资产评估师的承诺函 ................................................ 38
六、资产评估机构备案公告 .................................................. 39
七、资产评估机构法人营业执照 .............................................. 40
八、签名资产评估师职业资格证书登记卡 ...................................... 41
九、资产评估委托合同 ...................................................... 43
资产基础法评估结果汇总表及明细表 ..................................................................47
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展(常州)孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展(常州)孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的
嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2019〕587 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公
司)，被评估单位为嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司(以下简称嘉凯城孟
河公司)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为为国家法律、法
规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城孟河公司股权，根据资产评估委托合同的
约定，需要对该经济行为涉及的嘉凯城孟河公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城孟河公司股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城孟河公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城孟河公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资
产（均为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城孟河公司提供的业经中兴华会
计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 9 月 30 日会计报表反映，资产、
负 债 和股东权益 的账面价值 分别 为 108,454,294.69 元、62,551,953.92 元和
45,902,340.77 元。
2 坤元资产评估有限公司
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建设发展(常州)孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2019 年 9 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
嘉凯城孟河公司股东全部权益采用资产基础法的评估价值为 54,295,407.68 元
元（大写为伍仟肆佰贰拾玖万伍仟肆佰零柒元陆角捌分），与账面价值
45,902,340.77 元相比，评估增值 8,393,066.91 元，增值率为 18.28%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城孟河公司股权之经济行为
有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 9 月 30 日起至 2020
年 9 月 29 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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坤元评报〔2019〕587 号
嘉凯城集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的
评估程序，对贵公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限
公司股东全部权益价值在 2019 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产
评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
(一)委托人概况
1. 名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2. 住所：杭州市上城区惠民路 56 号 1 号楼 318 室
3. 法定代表人：钱永华
4. 注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5. 类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91430000712102806R
7. 登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口
业务，自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经
有关部门审批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。
（二）被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司(以下简称嘉凯城孟
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河公司)
2. 住所：常州市新北区富滕路 8 号
3. 法定代表人：周舟
4. 注册资本：5,000 万元整
5. 公司类型：有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91320411338988108R
7. 登记机关：常州国家高新技术产业开发区（新北区）行政审批局
8. 经营范围：城镇规划及设计；城镇基础设施、公共配套设施及以城镇生
活服务平台为核心的综合性建设项目投资；房地产开发经营；日用百货的销售；
物业管理及房屋、车位出租；仓储（除危化品）、展览及展示服务；会展及会
务服务；设计及制作国内各类广告；企业管理咨询；财务咨询；商务信息咨询；
企业营销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
嘉凯城孟河公司成立于 2015 年 5 月 13 日，初始注册资本 5,000 万元，由
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司出资 5,000 万元。
2018 年 10 月 25 日，嘉凯城集团城镇化发展有限公司与杭州浙湘七彩文旅
投资管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》，转让嘉凯城(常州)孟
河公司 15%的股权。股权交易后，嘉凯城集团城镇化发展有限公司持有嘉凯城
(常州)孟河公司 85%的股权，杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙）
持有嘉凯城(常州)孟河公司 15%的股权，截至评估基准日，嘉凯城孟河公司股
权如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
嘉凯城集团城镇化发展有限公司 4250 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 750 15%
合计 5000 100%
三) 被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下
表：
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展(常州)孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
单位：人民币元
项目名称 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日
资产 77,123,260.47 79,271,502.22 88,023,849.24 108,454,294.69
负债 27,599,809.71 29,987,917.85 39,098,968.96 62,551,953.92
股东权益 49,523,450.76 49,283,584.37 48,924,880.28 45,902,340.77
项目名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-9 月
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -263,964.13 -239,866.39 -358,704.09 -3,028,563.38
净利润 -263,964.13 -239,866.39 -358,704.09 -3,028,563.38
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，前三年度出具了无
保留意见的审计报告，基准日出具了专项审计报告。
四) 被评估单位经营情况等
嘉凯城孟河公司是嘉凯城集团公司开发常州孟河城市客厅项目的项目公
司，常州孟河城市客厅是商业综合体地产项目，位于常州市新北区孟河镇金府
路北侧、龙源路东侧、孟河大道西侧，项目建设用地面积为 49.45 亩；经营总
体定位为打造成孟河镇的商业中心。该项目于 2015 年 4 月取得土地使用权。截
至评估基准日，已完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建设，目前工程处于停工状态。
（三）委托人与被评估单位的关系
被评估单位系委托人的下属间接控股公司
（四）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、
法规规定的评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城孟河公司股权，根据资产评估委托合
同的约定，需要对该经济行为涉及的嘉凯城孟河公司的股东全部权益价值进行
评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城孟河公司股东全部权益价值的参
考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城孟河公司的股东全部权益。
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评估范围为嘉凯城孟河公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流
动资产（设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城孟河公司提供的业经中兴
华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 9 月 30 日会计报表反映，
资产、负债和股东权益的账面价值分别为 108,454,294.69 元、62,551,953.92
元和 45,902,340.77 元。具体内容如下：
金额单位：元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 108,437,392.99
二、非流动资产 16,901.70
其中： 固定资产 64,310.00 16,901.70
资产总计 108,454,294.69
三、流动负债 62,551,953.92
四、非流动负债 0.00
负债合计 62,551,953.92
股东权益合计 45,902,340.77
1. 主要资产情况：
(1) 存货
存货账面价值 107,178,471.39 元，系孟河城市客厅项目已支出的开发成
本，包括土地取得成本、前期工程费、开发间接费用等。
嘉凯城孟河公司是嘉凯城集团公司开发常州孟河城市客厅项目的项目公
司，常州孟河城市客厅是商业综合体地产项目，位于常州市新北区孟河镇金府
路北侧、龙源路东侧、孟河大道西侧，项目建设用地面积为 49.45 亩；经营总
体定位为打造成孟河镇的商业中心。
嘉凯城孟河公司于 2015 年 4 月 16 日与常州市国土资源签署了《国有建设
用地使用权出让合同》，取得了位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路
东侧、孟河大道西侧的出让土地 1 宗，出让宗地面积 32,966 平方米。嘉凯城孟
河公司已支付了全部出让价款 62,500,000.00 元，并取得了常国用（2015）第
26653 号《国有土地使用证》。
根据常州市规划局颁发的建字第 32040020164003 号《建设工程规划许可
证》，常州孟河城市客厅项目的总建筑面积 43,458 平方米（其中地上 43,228
平方米，地下 230 平方米），计容 43,228 平方米，结合嘉凯城孟河公司提供的
《总平面图》，其中 1,437.00 平方米为公共配套用房，175 平方米为物业服
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务用房，60 平方米为厕所，可售建筑面积 41,556.00 平方米，均为商业街，
拟于 2020 年年底建成。截至评估基准日，工程处于停工状态，已完成了 2 栋建
筑物 1-2F 的建设。
(2) 设备类固定资产
设备类固定资产共计 11 台，合计账面原值 64,310.00 元，账面净值
16,901.70 元，减值准备 0.00 元。主要包括电脑、打印机等办公设备，分布于
嘉凯城(常州)孟河公司。
2. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定
本次评估基准日为 2019 年 9 月 30 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《资产评估法》；
2．《公司法》《合同法》《证券法》；
3. 其他与资产评估有关的法律、法规。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
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7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》；
8.《资产评估执业准则——企业价值》；
9.《资产评估执业准则——不动产》；
10.《资产评估执业准则——机器设备》；
11.《资产评估价值类型指导意见》；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》；
（四）权属依据
1. 嘉凯城孟河公司提供的《企业法人营业执照》、公司章程和验资报告；
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭
证)、财务报表及其他会计资料；
3. 国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、发票等权属证明；
4.其他产权证明文件。
（五）取价依据
1.被评估单位提供的评估申报表；
2.被评估单位前三年及截至评估基准日的专项审计报告；
3.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
4.财政部《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》（财建
[2016]504 号）；
5.有关工程的原始资料、业务合同、询价记录等；
6.被评估单位提供的项目开发成本预测资料、开发项目预计可销售面积及
销售计划表、历史经营资料、经营规划和收益预测资料；
7.委估项目及周边地区类似商铺市场销售价格情况调查资料，公司的定价
策略及未来营销方式等资料；
8.主要设备的购置发票、付款凭证；
9.江苏省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法
规文件；
10.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
11.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章；
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12.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
13.其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础
法、市场法和收益法。
由于国内市场上难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈
利水平方面类似股权交易案例及可比上市公司，难以搜集市场法所需的相关比
较资料，故本次评估不宜用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前除孟河城市客厅项目外，被评估
单位无其他土地储备，未来能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确
定性，本次评估设定孟河城市客厅项目开发完成后不再经营，且本次评估对嘉
凯城孟河公司主要资产存货，采用了成本法和收益法的衍生方法动态假设开发
法进行评估，故不再采用收益法对股东全部权益价值进行评估。
由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理
加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方
法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产
基础法。
(二)资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内
及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜
的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，
得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价
值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
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1．货币资金
对于人民币存款，以核实后账面值为评估值。
2．预付款项
预付账款包括预付的工程款和电费，经评估人员核实，期后能够实现相应
的资产或权利，故以核实后账面值为评估值。
3．其他应收款
其他应收款账面余额包括应收项目施工方的代垫水电费、代缴社保和往来
款等。
(1)对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收代垫社保等，估计
发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于无充分证据表明可以全额收回，存在可能有部分不能收回或有收回
风险的款项，参照财务计提损失准备的方法预估相应的损失金额，然后从该部
分应收款项总额中扣除计算评估值，评估专业人员进行了分析计算，估计其损
失金额与公司计提的损失准备金额差异不大，故将相应的损失准备金额确认为
预估损失金额，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减损失准备金额后的净
额。同时将公司按规定计提的损失准备评估为零。
4．存货
(1)概况
存货系开发成本，常州孟河城市客厅项目已支出的成本，包括土地取得成
本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费等。
常州孟河城市客厅项目位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、
孟河大道西侧，毗邻孟河镇政府。项目建设用地面积约 49.45 亩。
根据常州市规划局颁发的建字第 32040020164003 号《建设工程规划许可
证》，常州孟河城市客厅项目的总建筑面积 43,458 平方米（其中地上 43,228
平方米，地下 230 平方米），计容面积 43,228 平方米，结合嘉凯城孟河公司提
供的《总平面图》，其中 1,437.00 平方米为公共配套用房，175 平方米为物
业服务用房，60 平方米为厕所，可售建筑面积 41,556.00 平方米，均为商业
街，拟于 2020 年年底建成。截至评估基准日，已完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建
设，目前工程处于停工状态。
评估专业人员在核实账目的基础上，对开发项目的相关合同、权证、规划
11 坤元资产评估有限公司
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文件等进行了核实，并进行实地勘查，在现场踏勘过程中，着重核实了土地的
坐落、四至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了
核对，对其实际土地情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。按财务
会计制度核实，未发现明显不符情况。
(2)评估方法
本次评估分别采用成本法和假设开发法进行评估。在采用上述评估方法的
基础上，对形成的各种测算结果依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑
不同评估方法和测算结果的合理性后，确定其中一个测算结果作为评估结论。
1） 成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方
法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分
的价格，再将各个组成部分相加。其基本计算公式为：
开发成本评估值＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息
+销售税费+开发利润
鉴于孟河城市客厅项目处于停工状态，已发生的成本和费用金额不大，本
次评估不考虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的
影响。
开发成本评估价值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地
增值税-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与
在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已
知的价格，参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类
型、区域、个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计
算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
12 坤元资产评估有限公司
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建设发展(常州)孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
A：待估宗地土地用途指数/比较案例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较案例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
A) 土地用途修正
通过对交易案例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格
的影响也不同，根据交易案例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将
交易价格修订为评估基准日的价格。
C) 市场交易情况修正
通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊
因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造
成的交易价格偏差。
D) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期
的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用
权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评
估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E) 容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易案例中土
地的容积率与评估对象的差异进行修正。
F) 价格类型
通过对交易案例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程
度，根据交易案例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
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G) 区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达
度、公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用
途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估
对象的用途分别确定。
H) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因
素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积
和其他个别因素等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修
正。
本次委估土地使用权的土地取得成本按市场法下得出的不含契税的土地使
用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，
鉴于孟河城市客厅项目处于停工状态，上述费用发生额不大，故以核实后的账
面值予以保留。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
D.相关税费
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的
影响。
E.成本法评估结果
开发成本评估值=扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税
2）假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的
正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定待估
房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售
收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可
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实现净利润折现值，即项目评估值。其计算公式为：
开发成本评估价值 = 经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润
折现值
预计可实现净利润折现值= 开发项目销售收入现值－开发成本费用现值-
税金现值
3）评估结果的确定
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和
收入及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发
成本的价值。因此，本次选取假设开发法途径下的测算结果作为开发成本的评
估值。
5．其他流动资产
其他流动资产系待抵扣的增值税，相关税费均可抵扣，故以核实后的账面
值为评估值。
二)非流动资产
1．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等
情况，采用成本法进行评估。
成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者
重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性
贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣
的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
(1) 重置成本的评定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装
调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
(2)成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
设备类固定资产主要为电脑、空调等办公设备，价值量较小，主要以年限
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法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
(3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
(4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的使用寿
命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
三)负债
负债均为流动负债，包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
款等流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查
阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，
以核实后的账面值为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2019年11月1日开始，评估报告日为2019年11月20日。
整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对
象和范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表
表样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、
运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权
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属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值；
(四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
九、评估假设
1. 基本假设
(1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动
包括利益主体的全部改变和部分改变。
(2) 本次评估以公开市场交易为假设前提。
(3) 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估
单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用
途不变而变更规划和使用方式。
(4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿
和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
(5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、
政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健
康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波
动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率
等无重大变化。
(6) 本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位
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主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大
改变；被评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法
律或人为障碍。
2. 具体假设
(1) 假设被评估单位管理层勤勉尽责，具有足够的管理才能和良好的职业
道德。
(2) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用等的支出，均在年度
内均匀发生。
(3) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用
的会计政策在所有重大方面一致。
(4) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重
大不利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，
当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城孟河公司的资产、负债及股东
全部权益的评估结果为：
资产账面价值 108,454,294.69 元，评估价值 116,847,361.60 元，评估增
值 8,393,066.91 元，增值率为 7.74%；
负债账面价值 62,551,953.92 元，评估价值 62,551,953.92 元；
股东全部权益账面价值 45,902,340.77 元，评估价值 54,295,407.68 元，
评估增值 8,393,066.91 元，增值率为 18.28%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 108,437,392.99 116,831,021.60 8,393,628.61 7.74
二、非流动资产 16,901.70 16,340.00 -561.70 -3.32
其中：固定资产 16,901.70 16,340.00 -561.70 -3.32
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资产总计 108,454,294.69 116,847,361.60 8,393,066.91 7.74
三、流动负债 62,551,953.92 62,551,953.92
四、非流动负债
负债合计 62,551,953.92 62,551,953.92
股东权益合计 45,902,340.77 54,295,407.68 8,393,066.91 18.28
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1.在对嘉凯城孟河公司股东全部权益价值评估中，本公司对嘉凯城孟河公
司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要性的查验，
未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合
法、完整的法律权属资料是嘉凯城孟河公司的责任，评估人员的责任是对嘉凯
城孟河公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资
产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前
述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和嘉凯城孟河公司股东
全部权益价值评估结果会受到影响。
2．据了解，因工程合同纠纷，嘉凯城孟河公司存在与江苏天亿建筑工程有
限公司的未决诉讼、截至报告日，正处于举证阶段。
除此之外，嘉凯城孟河公司承诺，截至评估基准日，不存在其他资产抵押、
质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。
3. 本次评估时，除存货外，未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影
响。
4. 本次对常州孟河城市客厅项目评估时：
(1) 对于委估项目的各项建筑指标及开发销售方式均按嘉凯城孟河公司提
供的截至评估基准日的规划设计方案确定，若期后设计方案或开发销售方式发
生变化将影响本次评估结果。预测的可销售面积系根据嘉凯城孟河公司提供的
规划设计方案等进行分析确定，项目建成后实测面积如存在差异，则将影响评
估结果。
(2) 对房产销售单价的预测系依据现行房地产市场的同类房产售价并结合
项目实际状况进行估算，未考虑今后房地产市场价格的异常变动及非正常目的
下销售等情况对评估结果的影响。
(3)评估基准日后项目尚需支付的建安成本等后续支出的预测，系根据当地
有关文件、定额标准、已签订的合同及企业提供的工程施工估算资料分析确定，
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若最终实施的工程内容存在差异将影响评估结果。
(4) 项目相关税费根据基准日相关税收法律法规的规定进行测算，未考虑
嘉凯城孟河公司未来实际缴纳金额可能与税法要求存在差异而对评估结果的影
响。本次评估中对开发项目应缴纳的增值税、企业所得税及土地增值税，是根
据基准日国家税收政策及公司销售计划、收入成本预算进行测算的，如期后国
家税收政策、项目收入、成本、费用等变化，则相应的增值税、企业所得税和
土地增值税的测算金额将发生变化，从而影响评估结果。
5．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的
股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出
的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响；本次评估对象为企业股东全部权益价值，
部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存
在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
6．本次股东全部权益价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认
为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估
的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担
由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
7．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的有关经
济行为批文、营业执照、审计报告/专项审计报告、权证、会计凭证等证据资料
本身的合法性、完整性、真实性负责。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在
进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获
悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不
承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的
嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 说 明
坤元评报〔2019〕587 号
（共一册，第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月二十日
目 录
第一部分、关于资产评估说明使用范围的声明 .................................................... 1
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................. 2
第三部分、资产评估说明正文 ............................................................................. 9
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人概况
1. 名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2. 住所：杭州市上城区惠民路 56 号 1 号楼 318 室
3. 法定代表人：钱永华
4. 注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5. 类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91430000712102806R
7. 登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业
务，自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部
门审批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。
（二）被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司(以下简称嘉凯城孟河公
司)
2. 住所：常州市新北区富滕路 8 号
3. 法定代表人：周舟
4. 注册资本：5,000 万元整
5. 公司类型：有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91320411338988108R
7. 登记机关：常州国家高新技术产业开发区（新北区）行政审批局
8. 经营范围：城镇规划及设计；城镇基础设施、公共配套设施及以城镇生活服
务平台为核心的综合性建设项目投资；房地产开发经营；日用百货的销售；物业管
理及房屋、车位出租；仓储（除危化品）、展览及展示服务；会展及会务服务；设
计及制作国内各类广告；企业管理咨询；财务咨询；商务信息咨询；企业营销策划。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2
二)企业历史沿革
嘉凯城孟河公司成立于 2015 年 5 月 13 日，初始注册资本 5,000 万元，由嘉凯
城集团城镇化建设发展有限公司出资 5,000 万元。
截至评估基准日，嘉凯城孟河公司注册资本为 5,000 万元，为嘉凯城集团城镇
化建设发展有限公司的全资子公司。
2018 年 10 月 25 日，嘉凯城集团城镇化发展有限公司与杭州浙湘七彩文旅投资
管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》，转让嘉凯城(常州)孟河公司 15%
的股权。股权交易后，嘉凯城集团城镇化发展有限公司持有嘉凯城(常州)孟河公司
85%的股权，杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙）持有嘉凯城(常州)
孟河公司 15%的股权，截至评估基准日，嘉凯城孟河公司股权如下：
股东名称 出资额（万元） 出资比例
嘉凯城集团城镇化发展有限公司 4250 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 750 15%
合计 5000 100%
三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
项目名称 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日
资产 77,123,260.47 79,271,502.22 88,028,463.61 108,454,294.69
负债 27,599,809.71 29,987,917.85 39,097,559.46 62,551,953.92
股东权益 49,523,450.76 49,283,584.37 48,930,904.15 45,902,340.77
项目名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-3 月
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -263,964.13 -239,866.39 -352,680.22 -3,028,563.38
净利润 -263,964.13 -239,866.39 -352,680.22 -3,028,563.38
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，前三年出具了无保留意
见的审计报告，基准日出具了专项审计报告。
四) 被评估单位经营情况等
嘉凯城孟河公司是嘉凯城集团公司开发常州孟河城市客厅项目的项目公司，常
州孟河城市客厅是商业综合体地产项目，位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙
源路东侧、孟河大道西侧，项目建设用地面积为 49.45 亩；经营总体定位为打造成
孟河镇的商业中心。该项目于 2015 年 4 月取得土地使用权。截至评估基准日，已
3
完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建设，目前工程处于停工状态。
四) 目前执行的主要会计政策
会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法为：直线法；
主要税项为增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、企业所得
税、土地增值税，其中：增值税率为9%、城市维护建设税率为7%、教育费附加为3%、
地方教育附加为2%、企业所得税税率为25%。
嘉凯城孟河公司执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家政策、
法规的限制。
（三）委托人与被评估单位的关系
被评估单位系委托人的下属间接控股公司。
二、关于经济行为的说明
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城孟河公司股权，根据资产评估委托合同的
约定，需要聘请评估机构对该经济行为涉及的嘉凯城孟河公司股东全部权益价值进
行评估，为该经济行为提供嘉凯城孟河公司股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
根据资产评估委托合同的约定，评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城孟河公
司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城孟河公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资
产（设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城孟河公司提供的业经中兴华会计师
事务所（特殊普通合伙）专项审计的截至 2019 年 9 月 30 日会计报表反映，资产、
负 债 和股东权益的账面价值分别为 108,454,294.69 元、 62,551,953.92 元和
45,902,340.77 元。
4
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2019 年 9 月 30 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
五、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
为配合坤元资产评估有限公司对嘉凯城孟河公司进行的资产评估工作，摸清公
司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，嘉凯城孟河公司在 2019 年 9 月
底对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，已委托中兴华会计师事务所
（特殊普通合伙）进行了专项审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计 108,454,294.69 元，清查对象包括流动资产、非
流动资产（为设备类固定资产）；负债合计为 62,551,953.92 元，清查对象为流动
负债。列入清查范围的实物资产包括存货和设备类固定资产。其中存货系公司拟开
发的常州孟河城市客厅项目，该项目位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路
东侧、孟河大道西侧，毗邻孟河镇政府。截至评估基准日，已完成了 2 栋建筑物 1-2F
的建设，目前工程处于停工状态。机器设备主要包括电脑、打印机等办公设备。
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2019 年 9 月 29 日至 2019 年 9 月 30 日，
嘉凯城孟河公司组织财务等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行清
查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。
在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备
相关的产权证明文件、资产质量状况及其他财务和经济指标等相关评估资料。
4. 由于客观经济形势和行业发展情况以及嘉凯城孟河公司自身现实情况，目前
除孟河城市客厅项目外，嘉凯城孟河公司无其他开发项目储备，未来能否继续取得
土地进行房地产开发存在较大的不确定性，故嘉凯城孟河公司在孟河城市客厅项目
开发完成后基本不再开发其他项目。
六、资料清单
委托人与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供
资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
5
2．审计报告/专项审计报告；
3．资产权属证明文件、产权证明文件；
4．重大合同、协议等；
5．其他资料。
6
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的嘉凯城城镇化建设
发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
第三部分 资产评估说明正文
一、评估对象和评估范围说明
（一）评估对象和评估范围内容
1．评估对象为嘉凯城集团股份有限公司（以下简称嘉凯城集团公司）拟股权
转让涉及的嘉凯城城镇化建设发展(常州)孟河有限公司(以下简称嘉凯城孟河公司)
股东全部权益。评估范围为嘉凯城孟河公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（均为设备类固定资
产）及流动负债。按照嘉凯城孟河公司提供的截至 2019 年 9 月 30 日业经审计的会
计报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 108,454,294.69 元、
62,551,953.92 元和 45,902,340.77 元。
嘉凯城集团公司已聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对嘉凯城孟河公
司截至 2019 年 9 月 30 日的会计报表进行了专项审计，该事务所于 2019 年 11 月 15
日出具了中兴华专字[2019]第 010518 号《审计报告》，报告类型为无保留意见。
3．根据嘉凯城孟河公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，未发现
评估对象和相关资产存在权属资料瑕疵情况。
（二）实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物资产包括存货-开发成本、设备类固定资产。其中：
1. 存货-开发成本
开发成本包括常州孟河城市客厅项目已发生的土地取得成本、前期工程费、建
筑安装工程费、资本化利息、开发间接费用等。
常州孟河城市客厅项目位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、孟
河大道西侧，毗邻孟河镇政府。项目建设用地面积约 49.45 亩。项目定位为打造成
孟河镇的商业中心。该项目于 2015 年 4 月取得土地使用权，支付了部分前期工程费
用，内部部分场地已平整，已完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建设，目前工程处于停工状
态。
嘉凯城孟河公司于 2015 年 4 月 16 日与常州市国土资源签署了《国有建设用地
使用权出让合同》，取得了位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、孟
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嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的嘉凯城城镇化建设
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河大道西侧的出让土地 1 宗，出让宗地面积 32,966 平方米。嘉凯城孟河公司已支付
了全部出让价款 62,500,000.00 元，并取得了常国用（2015）第 26653 号《国有土
地使用证》。
截至评估基准日，常州孟河城市客厅项目支付了土地取得成本、前期工程费、
建筑安装工程费、资本化利息、开发间接费用。项目所在宗地地势较为平坦，形状
较规则，内部部分场地已平整，已建设了部分道路，已完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建
设，土地开发程度为熟地。
2. 设备类固定资产
设备类固定资产包括电脑、打印机等办公设备，数量合计 11 台（套/项），分
布于常州项目公司内。
(三) 企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
嘉凯城孟河公司未申报账面未记录的无形资产。
(四) 企业申报的表外资产
嘉凯城孟河公司未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，嘉凯城孟河公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织
财务等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，
收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况
分小组进行现场核实，时间自 2019 年 11 月 5 日—2019 年 11 月 6 日，具体过程如
下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维
修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
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（二）资产核实结论
1. 经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录
存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债
的账面价值情况。
2. 根据嘉凯城孟河公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员
没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的清查核
实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。
3. 嘉凯城孟河公司未申报账外资产。经核查，评估人员未发现嘉凯城孟河公司
存在账外资产。但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律
权属的确认或保证。
三、评估技术说明
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
由于国内市场上难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水
平方面类似股权交易案例及可比上市公司，难以搜集市场法所需的相关比较资料，
故本次评估不宜用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前除孟河城市客厅项目外，被评估单位
无其他土地储备，未来能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确定性，本
次评估设定孟河城市客厅项目开发完成后不再经营，且本次评估对嘉凯城孟河公司
主要资产存货，采用了成本法和收益法的衍生方法动态假设开发法进行评估，故不
再采用收益法对股东全部权益价值进行评估。
由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以
识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具
备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础
法。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各
项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别
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评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权
益的评估价值。具体过程说明如下：
（一）流动资产
1．货币资金
货币资金账面价值 38,901.71 元，均为银行存款，为存放于中国建设银行常州
新北支行的人民币账户的余额。评估人员查阅了银行对账单及调节表，对该银行存
款余额进行函证，未发现存在影响股东权益的未达账项。按财务会计制度核实，未
发现不符情况。
人民币户存款以核实后的账面值为评估值。
货币资金——银行存款评估值为 38,901.71 元。
2． 预付款项
预付款项账面价值 204,527.42 元，为预付的工程款及电费等。其中账龄在 1 年
以内的有 76,527.42 元，占总金额的 37.42%；账龄在 3 年以上的有 128,000.00 元，
占总金额的 62.58%。评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，并择要进
行函证。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面价值为评估值。
预付款项评估价值为 204,527.42 元。
3．其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值 603,881.37 元，其中账面余额 619,320.03 元，坏账准备
15,438.66 元，内容包括代垫费用、代缴员工社保公积金和保证金等。其中账龄在
1 年以内的有 14,318.23 元，占总金额的 2.31%；账龄在 1-2 年的有 11,617.65 元，
占总金额的 1.88%；账龄在 2-3 年的有 590,784.15 元，占总金额的 95.39%；账龄在
3 年以上的有 2,600.00 元，占总金额的 0.42%。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认
款项的真实性，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
(1)对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收往来款、代垫社保，估
计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
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认为预估坏账损失，该部分其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失
后的净额。
公司按规定计提的坏账准备 15,438.66 元评估为零。
其他应收款评估价值为 603,881.37 元。
4. 存货
存 货 均 为 开 发 成 本 ， 账 面 价 值 107,178,471.39 元 ， 其 中 账 面 余 额
107,178,471.39 元，存货跌价准备 0.00 元。
(1) 项目概况
开发成本账面价值 107,178,471.39 元，系常州孟河城市客厅项目已支出的成
本，包括土地取得成本 64,458,384.00 元、前期工程费 9,901,902.03 元、资本化利
息 549,479.45 元、开发间接费用 3,661,256.51 元、建筑安装工程费 28,545,320.19
元等。
常州孟河城市客厅项目位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、孟
河大道西侧，毗邻孟河镇政府。项目建设用地面积约 49.45 亩。该项目于 2015 年 4
月取得土地使用权，支付了部分前期工程费用。
嘉凯城孟河公司于 2015 年 4 月 16 日与常州市国土资源签署了《国有建设用地
使用权出让合同》，取得了位于常州市新北区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、孟
河大道西侧的出让土地 1 宗，出让宗地面积 32,966 平方米。嘉凯城孟河公司已支付
了全部出让价款 62,500,000.00 元，并取得了常国用（2015）第 26653 号《国有土
地使用证》。
根据常州市规划局颁发的建字第 32040020164003 号《建设工程规划许可证》，
常州孟河城市客厅项目的总建筑面积 43,458 平方米（其中地上 43,228 平方米，地
下 230 平方米），计容 43,228 平方米，结合嘉凯城孟河公司提供的《总平面图》，
其中 1,437.00 平方米为公共配套用房，175 平方米为物业服务用房，60 平方米为
厕所，可售建筑面积 41,556.00 平方米，均为商业街，拟于 2020 年年底建成。截
至评估基准日，已完成了 2 栋建筑物 1-2F 的建设，目前工程处于停工状态。
项目规划指标如下表所示：
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面积单位：平方米
建筑
43,458.00
总面积
建筑密度 55.00%
绿化率 10.00%
建筑面
物业类型 计容建筑面积 地下建筑面积 计划销售面积
积占比
商业街 41,556.00 41,556.00 96.13%
公建配套及其他 1,437.00 3.32%
物业服务用房（2F） 175.00 0.40%
公厕（1F） 60.00 0.15%
小 计 43,228.00 41,556.00 100.00%
地下建筑 230.00
合 计 43,228.00 230.00 41,556.00 100.00%
截至评估基准日，公司已为常州孟河城市客厅项目支付了土地取得成本、前期
工程费、资本化利息、开发间接费用。项目所在宗地地势较为平坦，形状较规则，
内部部分场地已平整，已建设了部分道路，土地开发程度为熟地。
评估人员在向财务部门了解项目的账面支出构成的基础上，核实了项目的国有
土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等
项目建设的相关批文，同时了解项目建设投资和工程进展情况。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
（2）行业分析及发展前景分析
1) 宏观经济因素分析
2019 年前三季度国内生产总值 697798 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.2%。
分季度看，一季度增长 6.4%，二季度增长 6.2%，三季度增长 6.0%。分产业看，第
一产业增加值 43005 亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 277869 亿元，增长 5.6%；
第三产业增加值 376925 亿元，增长 7.0%。
A． 农业
全国夏粮早稻合计 16801 万吨，同比增加 60.6 万吨；秋粮生产总体较好，有望
再获丰收，全年粮食总产量有望继续保持在 6.5 亿吨以上，实现增产。2019 年前三
季度，种植业增加值同比增长 4.3%。种植结构进一步优化，优质稻谷播种面积扩大，
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玉米面积调减，大豆面积增加。前三季度，禽蛋产量同比增长 5.5%，牛奶产量增长
2.5%；猪牛羊禽肉产量 5508 万吨，同比下降 8.3%；其中禽肉、牛肉和羊肉产量分
别为 1539 万吨、458 万吨和 330 万吨，分别增长 10.2%、3.2%和 2.3%，猪肉产量 3181
万吨，下降 17.2%。
B． 工业
2019 年前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长 5.6%。分经济类型看，国
有控股企业增加值同比增长 4.7%，股份制企业增长 6.9%，外商及港澳台商投资企业
增长 1.4%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长 4.6%，制造业增长 5.9%，电力、
热力、燃气及水生产和供应业增长 7.0%。工业战略性新兴产业增加值同比增长 8.4%，
增速快于规模以上工业 2.8 个百分点。高技术制造业增加值同比增长 8.7%，增速快
于规模以上工业 3.1 个百分点；占全部规模以上工业比重为 14.1%，比上半年提高
0.3 个百分点。太阳能电池和新能源汽车产量同比分别增长 25.1%和 21.4%。9 月份，
全国规模以上工业增加值同比增长 5.8%，增速比 8 月份加快 1.4 个百分点，环比增
长 0.72%。
C． 固定资产投资
2019 年前三季度，全国固定资产投资（不含农户）461204 亿元，同比增长 5.4%。
其中，民间投资 264805 亿元，增长 4.7%。分产业看，第一产业投资下降 2.1%；第
二产业投资增长 2.0%，其中制造业投资增长 2.5%；第三产业投资增长 7.2%，其中
基础设施投资增长 4.5%。高技术制造业投资同比增长 12.6%，增速比全部投资快 7.2
个百分点；高技术服务业投资增长 13.8%，增速比全部投资快 8.4 个百分点。
前三季度，全国房地产开发投资 98008 亿元，同比增长 10.5%。全国商品房销
售面积 119179 万平方米，同比下降 0.1%；全国商品房销售额 111491 亿元，增长 7.1%。
D． 居民收入
2019 年前三季度，全国居民人均可支配收入 22882 元，同比名义增长 8.8%，扣
除价格因素实际增长 6.1%，与经济增长基本同步。按常住地分，城镇居民人均可支
配收入 31939 元，实际增长 5.4%；农村居民人均可支配收入 11622 元，实际增长 6.4%。
城乡居民人均可支配收入比值为 2.75，比上年同期缩小 0.03。全国居民人均可支配
收入中位数 19882 元，同比名义增长 9.0%。
E． 居民消费
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2019 年前三季度，全国居民消费价格同比上涨 2.5%。其中，城市上涨 2.4%，
农村上涨 2.6%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨 5.1%，衣着上涨 1.8%，居住上
涨 1.7%，生活用品及服务上涨 1.0%，交通和通信下降 1.5%，教育文化和娱乐上涨
2.4%，医疗保健上涨 2.5%，其他用品和服务上涨 3.0%。在食品烟酒价格中，粮食价
格上涨 0.5%，猪肉价格上涨 21.3%，鲜菜价格上涨 5.1%。扣除食品和能源价格后的
核心 CPI 同比上涨 1.7%，涨幅比上半年回落 0.1 个百分点。9 月份，全国居民消费
价格同比上涨 3.0%，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点；环比上涨 0.9%。
2) 全国房地产市场分析
2018 年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二
手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在中央“房住不炒”
定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政
策多达 450 次，成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后，预
计 2019 年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二
手房则有望结束下行态势。
A．房地产政策
2018 年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3 月两会重申“房住不炒”，
7 月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8 月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预
期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉
及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动
的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比
例，菏泽更是打响 2018 年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，
2019 年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三
四线城市去库存仍是主旋律。
B．土地市场
在经历两年“去库存”调整后，2018 年土地市场在供应上有所增加，进而带动
了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。
但地价并未随体量而上涨，反而迎来 5 年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市
场整体凉意浓浓。
2019 年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更
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加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018 年企业在拿地方面的理性回归也将
继续蔓延至 2019 年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利
好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来
说是比较适合增加土储的时机。
C．房地产市场
2018 年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变
化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市
市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场
依然是商品房成交规模主力，占比上升至 69%，一线和二线城市成交规模继续同比
下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在 5、6 月份形成小高峰，热
点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了 8 月份，市场明显转冷，“日光盘”
不再，项目去化率显著下调。
考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，
预计 2019 年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充
裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性
维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城
市。
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3）常州房地产市场分析
2018 年常州市区共计成交经营性建设用地 80 宗，成交面积 367.79 万㎡，成交
金额 441.66 亿元。其中，涉宅经营性建设用地成交 52 宗涉宅用地，同比增加 48.57%；
成交总面积 304.2 万㎡，折合成亩数是 4,563 亩，同比增加 67.06%；土地成交总金
额达 413.97 亿元，同比 2017 年的 204.6 亿翻了一倍还多；平均楼面价 6,099 元/
㎡，同比去年上涨 35%。2018 年上半年常州市区土地市场延续了 2017 年的火热局面。
2018 年下半年继经开区 7 月挂牌的三宗商住用地流拍后，常州市区开始出现终止挂
牌或流拍现象，共计 10 次。其中，新北区恐龙园板块的龙湖原山南侧地块共挂牌两
次，5 月商业地块和住宅地块一齐挂牌，最终流拍，之后于 8 月底将住宅地块和商
业地块分开挂牌，最终也遭遇流拍。
2019 年在房地产市场保持稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳为主，同
时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。面对 2018 年末的下行环境，更多
的企业开始观望和等待，等待更合理的价格和投资时机，在 2019 年，一旦土地市场
特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加
快拓展。
目前的常州市场，楼市存量处于低位，整体市场健康发展，良好的人口产业支
撑与城市配套不断升级，对房企的吸引力依旧很高。在 2019 年市场趋稳的环境下，
开发商会面临更严峻的业绩挑战，在短周期内有销量，销售规模可控的项目将会更
受欢迎。
（3）评估方法
截至评估基准日，由于常州孟河城市客厅项目房地产开发项目尚未完工，故本
次分别采用成本法和假设开发法进行评估。
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1)成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各
个组成部分相加。其基本公式为：
开发成本评估值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售
税费+开发利润
考虑到此项目处于开始施工阶段，开发程度低，已发生成本少，此次评估不考
虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
综上，计算公式为：
开发成本评估值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地增值税
-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税
(A)土地的一般因素、区域因素和个别因素
a.土地的一般因素
(a)地理位置
常州地处长江下游南岸，太湖流域水网平原，位于江苏省南部，长江三角洲中
心地带，北携长江，南衔太湖，东望东海，与上海、南京、杭州皆等距相邻，扼江
南地理要冲，与苏州、无锡联袂成片。北纬 31°09′-32°04′、东经 119°08′
-120°12′。常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅
山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，
东北略低，高低相差 2 米左右。
(b)行政区划
常州市，面积 43.85 万公顷。2018 年末，全市常住人口 472.9 万人，其中城镇
人口 342.8 万人，城镇化率达到 72.5%。全市户籍总人口 382.2 万人，增长 0.9%。
常州市辖 5 个市辖区，代管 1 个县级市，即金坛区、武进区、新北区、天宁区、钟
楼区、溧阳市。
(c)经济概况
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2018 年，经初步核算，常州地区生产总值（GDP）突破 7000 亿，达到 7050.3
亿元，按可比价计算增长 7%。分三次产业看，第一产业实现增加值 156.3 亿元，下
降 1.0%；第二产业实现增加值 3263.3 亿元，增长 6.2%；第三产业实现增加值 3630.7
亿元，增长 8.1%。三次产业增加值比例调整为 2.2∶46.3∶51.5。2018 年全市按常
住人口计算的人均生产总值达 149275 元，按平均汇率折算达 22558 美元。民营经济
完成增加值 4760 亿元，按可比价计算同比增长 7.4%，占地区生产总值的比重达到
67.5%，提升 0.1 个百分点。
(d)财政收支
财政收入稳步增长。全年完成全口径税收收入 915.17 亿元、增长 10.4%，总量
前进一位、列全省第四。完成一般公共预算收入 560.3 亿元，增长 8%。一般公共预
算收入中，税收收入占比 87.3%、全省第二。其中，增值税和营业税（50%）218.1
亿元，增长 8.6%；企业所得税 81.1 亿元，增长 24.3%；个人所得税完成 33.3 亿元，
增长 21.1%。全年一般公共预算支出 589.1 亿元，增长 6.8%，其中教育支出 102.4
亿元，增长 4.6%，社会保障和就业支出 66.3 亿元，增长 9.5%，住房保障支出 31.3
亿元，增长 6.1%%。
(e)工业
工业经济缓中趋稳。全年全市规模以上工业增加值按可比价计算增长 6.6%。全
年规模以上工业总产值增长 9.7%，七大行业产值五增二降，其中电子行业增长
24.3%、建材行业增长 19.3%、机械行业增长 14.8%、生物医药行业增长 13.5%、冶
金行业增长 7%、纺织服装和化工行业发展有所放缓，分别下降 11.4%和 3%。企业效
益稳定增长，全年规模以上工业企业利润总额增长 19.1%。。
(g) 国内贸易
消费品市场稳定繁荣。全年实现社会消费品零售总额 2613.2 亿元，增长 9.1%，
增速列全省第二。从消费形态看，批发业实现零售额 350.5 亿元，增长 14.5%；零
售业实现零售额 2006.8 亿元，增长 7.1%；住宿业实现零售额 25.5 亿元，增长 24.1%；
餐饮业实现零售额 230.4 亿元，增长 18.4%。从经营地看，城镇消费品零售额 2415
亿元，增长 8.5%；农村消费品零售额 198.1 亿元，增长 17.2%，农村消费增幅快于
城镇 8.7 个百分点。
b.土地的区域因素
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常州市新北区的区位优势十分明显，位于位于常州市城北，北枕长江，南靠沪
宁铁路。区位条件优越，交通便捷，与苏州、无锡、镇江连袂成片，距上海、南京
不到 2 小时车程。沪宁铁路、沪宁高速公路、338 省道、常澄路以及京沪高速铁路、
镇南铁路、常泰高速公路等穿区而过；拥有常州市全部长江岸线，具有建立深水良
港的天然条件，已建成国家一类开放口岸——常州港，并已开通国际远洋运输航线；
位于区内的常州机场已开通至国内 20 多个城市的航班；藻江河、德胜河、新孟河三
条等级河道纵贯全区，连通京杭大运河和长江，构成四通八达、快速便捷的水、陆、
空立体对外交通网。
常州国家高新技术产业开发区于 1992 年 11 月 9 日经国务院批准成立，规划用
地面积 5.63 平方公里；1995 年 5 月，在开发区的基础上设立了常州新区，地域面
积扩大至 115.88 平方公里；2002 年 4 月，在新区的基础上设立了常州市新北区，
下辖 1 个街道、12 个乡镇，总面积 439.16 平方公里，常驻人口 75.17 万。
c.土地的个别因素
待估宗地为出让商业用地，土地面积 32,966.00 平方米，宗地位于常州市新北
区孟河镇金府路北侧、龙源路东侧、孟河大道西侧。整体土地面积较大，形状较规
则，地势较平坦，地基承载力基本充足，城市基础设施完备度一般。宗地所处内部
基础设施完备度一般，已达到五通一平条件。
(B)评估方法
a.土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地外部条件为“五通”（即通路、
通供水、通排水、通电、通讯），宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地
性质为国有出让的商业用途土地在截至评估基准日 2019 年 3 月 31 日剩余年限使用
权的国有土地使用权价格。
b.选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类型、区域、个别
因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
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式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地土地用途指数/比较实例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较实例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较实例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较实例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较实例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
A) 土地用途修正
通过对交易案例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格的影
响也不同，根据交易案例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易
价格修订为评估基准日的价格。
C) 市场交易情况修正
通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素
对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
D) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E) 容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易案例中土地的
容积率与评估对象的差异进行修正。
F) 价格类型
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通过对交易案例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程度，
根据交易案例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
G) 区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、
公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用途的土地，
影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别
确定。
H) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。
个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积和其他个
别因素等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值
并加计相应契税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
(C)计算过程
a.比较实例的选取
根据前述的影响因素分析，该宗地位于常州市新北区孟河镇，土地证记载性质
为国有出让、用途为商业，因此评估专业人员在与该宗地所处类似的区域内选取三
个相似类型交易样本为比较实例，以市场法进行比较修正确定待估宗地比准地价。
经综合分析,本次评估选取以下三个样本为宗地的比较实例：
序 土地 土地 交易方 土地面积 土地单价
宗地位置 交易时间 容积率
号 性质 用途 式 (㎡) (元/㎡)
孟河镇栖凤山，308 省道以西、栖 2017 年 6
1 出让 商业 招拍挂 8,809.00 0.25 2,250.00
凤山国际人文陵园西侧 月 15 日
孟河镇栖凤山，308 省道以西、栖 2017 年 6
2 出让 商业 招拍挂 8,491.00 0.25 2,251.00
凤山国际人文陵园西侧 月 15 日
孟河镇栖凤山，308 省道以西、栖 2017 年 6
3 出让 商业 招拍挂 9,273.00 0.25 2,251.00
凤山国际人文陵园西侧 月 15 日
b.比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
(a) 用途级别：是否为商业用地。
(b) 交易日期：确定地价指数。
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(c) 交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易。
(d) 使用年期：可使用时间的长短。
(e) 容积率：确定宗地上建筑面积的大小。
(f) 价格类型：是否为市场价值。
(g) 区域因素：距区域商服繁华区距离、道路等级、交通便捷度、基础设施完
善度和公共服务设施完备度等。
(h) 个别因素：规划限制、环境条件、宗地形状、临街角状况、面积、容积率、
地势和其他等。
c.编制比较因素条件说明表
根据委估宗地和比较实例的各因素条件，列表如下：
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/平方米) 待估 2,250.00 2,251.00 2,251.00
面积(平方米) 32,966.00 8,809.00 8,491.00 9,273.00
用途 商业 商业 商业 商业
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2019 年 3 月 2017 年 6 月 2017 年 6 月 2017 年 6 月
使用年限(年) 35.68 40 40 40
容积率 1.5 0.25 0.25 0.25
价格类型 市场价值 招拍挂 招拍挂 招拍挂
商业繁华度 一般 较好 较好 较好
居住人口密度 一般 一般 一般 一般
区 道路通达度 较好 较好 较好 较好
域
公交便利程度 一般 一般 一般 一般
因
素 基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
公用设施状况 一般 较好 较好 较好
环境状况 一般 较好 较好 较好
较平坦，排水无
个 地质坡度修正 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 影响
别
宗地形状修正 形状较规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则
因
素 面积较大，对土地利 面积适中，对土地利用 面积适中，对土地利用 面积适中，对土
宗地面积 用不利 有利 有利 地利用有利
d.编制比较因素条件指数修正表
根据上述比较因素条件说明，以待估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指
数为 100，将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较实例相应指数，
并在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条
件指数进行比较，得到各因素修正系数。列表如下：
评估对象 实例一 实例二 实例三
影响因素
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
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评估对象 实例一 实例二 实例三
影响因素
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
用途 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易情况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易日期 100 95.00 1.053 95.00 1.053 95.00 1.053
使用年限(年) 35.68 40 0.973 40 0.973 40 0.973
容积率 100 90 1.111 90 1.111 1.111 1.111 1.111
价格类型 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
商业繁华度 100 105 0.952 105 0.952 105 0.952
居住人口密度 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
区 道路通达度 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
域
公交便利程度 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
因
素 基础设施状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
公用设施状况 100 105 0.952 105 0.952 105 0.952
环境状况 100 105 0.952 105 0.952 105 0.952
个 地质坡度修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
别
宗地形状修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
因
素 宗地面积 100 102 0.980 102 0.980 102 0.980
其中，土地剩余使用年限指数，土地还原率取 6.5%，按下列公式计算得出：
剩余使用年限指数＝1-1/(1＋土地还原率) 剩余使用年限
e.修正结果
在比较因素条件指数修正表的基础上，计算得到结果。
修正指标 案例一 案例二 案例三
交易价格 2,250.00 2,251.00 2,251.00
用途 1.000 1.000 1.000
交易情况 1.000 1.000 1.000
交易日期 1.053 1.053 1.053
使用年限 0.973 0.973 0.973
容积率 1.111 1.111 1.111
价格类型 1.000 1.000 1.000
区域因素 0.863 0.863 0.863
个别因素 0.98 0.98 0.98
比准价格 2,167.00 2,168.00 2,168.00
f.评估地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个实例修正得到的比准地价相近，可见待
估宗地地价水平也应在此范围内，所以根据样本修正情况，确定以样本得到的比准
地价的算术平均价确定评估单价，经分析确定待估宗地试算单价为 2,168.00 元/平
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方米。故：
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值
并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本评估单价=不含契税的土地使用权价单价×（1+契税税率）
=2,168.00 ×（1+3%）
=2,233.00 元（已取整）
土地取得成本＝土地取得成本评估单价×土地面积
＝2,233.00×32,966.00
＝73,613,078.00 元
B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，鉴
于孟河城市客厅项目开工建设不久，上述费用发生额不大，故以核实后的账面值
42,720,087.39 予以保留。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
＝73,613,078.00+42,720,087.39
＝116,333,200.00 元（已圆整）
D.相关税费的确认
A)土地增值税
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币元
项目 金额 备注
扣税前开发成本 116,333,200.00 （不包括增值税）
减：账面成本 107,178,471.39
增值额 9,154,728.61 扣税前开发成本－账面成本
增值率 8.54%
适用税率 30%
土地增值税 2,746,419.00
B)企业所得税测算
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企业所得税=（扣税前开发成本-土地增值税-开发成本账面值）×25%
=（116,333,200.00-2,746,419.00-107,178,471.39）×25%
= 1,602,100.00（圆整）
E.成本法评估结果
开发成本评估值=扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税
=116,333,200.00-2,746,419.00-1,602,100.00
= 111,984,681.00 元
2) 假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的正常
情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定待估房地产项
目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值和开
发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现
值，以核实后的开发成本账面价值与预计可实现净利润折现值之和确定为评估值。
计算公式为：
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
其中：预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值－开发成本费用税金
现值。
A. 预期销售收入
a. 销售单价
预期销售收入＝预期可售面积×销售单价
截至评估基准日，常州孟河城市客厅项目工程处于停工状态，停工前已完成了
2 栋建筑物 1-2F 的建设。根据常州市规划局颁发的建字第 32040020164003 号《建
设工程规划许可证》，常州孟河城市客厅项目的总建筑面积 43,458 平方米（其中地
上 43,228 平方米，地下 230 平方米），计容 43,228 平方米，结合嘉凯城孟河公司
提供的《总平面图》，其中 1,437.00 平方米为公共配套用房，175 平方米为物业
服务用房，60 平方米为厕所，可售建筑面积 41,556.00 平方米，均为商业街。通
过与周边房产的地理位置、商业繁华程度、周边公建配套资源、容积率等因素进行
比较并结合区域土地市场、房地产市场的现状及未来走向，结合项目自身定价，在
充分考虑市场风险和宏观环境的基础上，采用市场法综合分析确定委估项目可售房
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源的预期销售收入，具体详见下表：
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① 采用市场法确定基准日底层商铺的价格
项目 参照物 委估物业 案例 1 案例 2 案例 3
金府路北侧、龙源路东侧、
所处位置 世豪地产 世豪地产 新孟商业街
孟河大道西侧
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
交易均价(元/M2) 11,400 11,400 12,500
修正 评 修正 修正
修正因素 简况 评分 比较 评分 比较 比较 评分
系数 分 系数 系数
位于富苑景园以 位于富苑景园以
位于龙源路以西．金
自然环境优美、商 东．孟河大道以南．孟 东．孟河大道以南．孟
府路以南．安定路以
业发达、人文氛围 河镇卫生院以西之 河镇卫生院以西之
东之间。自然环境较
自然环境 浓厚、交通便利、 100 间。自然环境较好、 100 1.00 间。自然环境较好、 100 1.00 100 1.00
好、商业发达、人文
基础设施较为完 商业发达、人文氛围 商业发达、人文氛围
氛围浓厚、交通便利、
善 浓厚、交通便利、基 浓厚、交通便利、基
基础设施较为完善
础设施较为完善 础设施较为完善
周边配套商超、学校、 周边配套商超、学校、 周边配套商超、学校、
2 家酒店、2 家银
餐饮娱乐、医院、银 餐饮娱乐、医院、银 餐饮娱乐、医院、银
配套设施 行、一个购物广 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00
区 行、酒店齐全，毗邻 行、酒店齐全，毗邻 行、酒店齐全，毗邻
场、毗邻镇政府
域 镇政府 镇政府 镇政府
因 周边多个住宅区、 周边多个住宅区、商 周边多个住宅区、商
素 周边多个住宅区、写
商住氛围 商业广场、毗邻镇 100 100 1.00 业广场、毗邻镇政府、 100 1.00 业广场、毗邻镇政府、 100 1.00
字楼、商业城
政府、酒店及银行 酒店及银行 酒店及银行
毗邻孟河大道、龙
毗邻孟河大道、龙源 毗邻孟河大道、龙源
源路、金府路、两 孟河大道，S308 较
路、金府路、两公里 路、金府路、两公里
公里内有多个公 近，区域内有多路公
交通条件 100 100 1.00 内有多个公交、3 个 100 1.00 内有多个公交、3 个 100 1.00
交、3 个加油站， 交车经过，没有轨道
加油站，目前对外交 加油站，目前对外交
目前对外交通条 交通
通条件较好 通条件较好
件较好
小计 1.00 1.00 1.00
因个
素别 楼龄 新房 100 次新房 99 1.01 次新房 99 1.01 次新房 99 1.01
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项目 参照物 委估物业 案例 1 案例 2 案例 3
金府路北侧、龙源路东侧、
所处位置 世豪地产 世豪地产 新孟商业街
孟河大道西侧
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
交易均价(元/M2) 11,400 11,400 12,500
修正 评 修正 修正
修正因素 简况 评分 比较 评分 比较 比较 评分
系数 分 系数 系数
以城市景观为主， 以城市景观为主，景 以城市景观为主，景 以城市景观为主，景
景观 100 100 1.00 100 1.00 100 1.00
景观一般 观一般 观一般 观一般
规划用途 商业 100 商业 100 1.00 商业 100 1.00 商业 100 1.00
毗邻孟河大道、龙 孟河大道以南，新孟
临路状况 100 100 1.00 两面临街 100 1.00 两面临街 100 1.00
源路、金府路 街
装修、设备 毛坯房 100 毛坯房 100 1.00 毛坯房 100 1.00 毛坯房 100 1.00
嘉凯城，上市公
开发商知名度 100 不知名公司 99 1.01 不知名公司 99 1.01 不知名公司 99 1.01
司，高
城市客厅项目，一 住宅底商，主推建面
一拖二商铺，建面 一拖二商铺，建面
物业类型 楼商业街，二楼超 100 97 1.03 97 1.03 约 154-300 平米临街 100 1.00
110-130 平米商铺 114-135 平米商铺
市、三楼电影院 现商
小计 1.051 1.051 1.020
交易情况 市场价 100 市场价 100 1.00 市场价 100 1.00 市场价 100 1.00
交易日期 2019 年 9 月 100 2019 年 6 月 100 1.00 2019 年 6 月 100 1.00 2019 年 6 月 100 1.00
比准价格 11,981.40 11,981.40 12,750.00
比准单价（元/M2) 12,200.00
30 坤元资产评估有限公司
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发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
② 预计未来各年和各楼层商铺售价
单位：元/平方米
销售价格预计表 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
商业街 1 层 12,200.00 12,600.00 13,000.00 13,400.00 13,800.00
商业街 2 层 6,100.00 6,300.00 6,500.00 6,700.00 6,900.00
商业街 3 层 4,300.00 4,400.00 4,500.00 4,600.00 4,700.00
b. 销售计划
根据项目的建造计划、销售计划并结合对当地的房地产市场分析，预计各年销
售金额分别为：
销售收入（含税）预测表
单位：人民币万元
销售收入计 2019 年 1-9
合计 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
划表 月
商业街 1 层 18,197.89 5,242.99 5,409.43 3,717.25 3,828.22
商业街 2 层 9,051.01 - 2,166.46 2,682.29 2,304.02 1,898.24
商业街 3 层 6,345.27 - 1,532.34 1,567.16 1,281.59 1,964.18
销售收入
33,594.17 - 8,941.79 9,658.88 7,302.86 7,690.64
合计
当年能收到年度预售房款的 80%，
收款情况 全部结清
下一年度收到剩下的 20%房款
现金流入 33,594.17 - 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22
B. 预计成本支出
a. 尚需发生的开发成本
截至评估基准日，已发生的开发成本（含利息支出、土地成本等）为 10,717.85
万元，其中土地成本 6,445.84 万元、前期工程费 990.19 万元、建筑安装工程费
2,854.53 元、开发间接费 366.13 万元、资本化利息 54.95 万元。根据可研报告及
测算资料并结合当地类似项目成本发生情况，项目总成本为 23,514.89 万元，其中
工程成本为 17,069.05 万元（含税）。预计尚需发生的开发成本（不含利息支出）
为 12,852.00 万元（含税），具体开发成本测算情况如下表：
31 坤元资产评估有限公司
嘉凯城集团股份有限公司拟转让股权涉及的嘉凯城城镇化建设
发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
开发成本估算表
单位：人民币万元
单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额
成本科目 备注
费标准 税率 2
数量（M ） 2
单价(元/M ） 合计（万元） （万元） （万元）
一 土地成本 43,458.00 1,483.00 6,445.84 6,445.84
1 土地出让金 32,966.00 1,896.00 6,250.00 6,250.00 已办证
2 土地契税 32,966.00 57.00 187.50 187.50
3 土地拆迁支出
4 其他税费 8.34 8.34
5 流转用地拆迁补偿
二 工程成本 43,458.00 17,069.05 1,253.25
1 前期工程费 43,458.00 260.42 1,131.73 1,131.73
1.1 勘查设计咨询费 100.00 43,458.00 100.00 434.58 434.58
1.2 前期规费等 80.00 43,458.00 80.00 347.66 347.66
按实际支出
1.3 红线外市政配套费 80.42 43,458.00 80.42 349.49 349.49
计
1.4 其它
2 建安成本 43,228.00 12,821.39 11,762.75 1,058.64
2.1 建筑工程 43,228.00 12,369.39 11,348.07 1,021.32
2.1.1 商业街 3 层 2,800.00 9% 41,556.00 2,800.00 11,635.68 10,674.94 960.74
2.1.2 公建配套及其他 2,800.00 9% 1,437.00 2,800.00 402.36 369.14 33.22
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单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额
成本科目 备注
费标准 税率 2
数量（M ） 2
单价(元/M ） 合计（万元） （万元） （万元）
2.1.3 物业服务用房（2F） 2,800.00 9% 175.00 2,800.00 49.00 44.95 4.05
2.1.4 公厕（1F） 2,800.00 9% 60.00 2,800.00 16.80 15.41 1.39
2.1.5 地下建筑 2,850.00 9% 230.00 2,850.00 65.55 60.14 5.41
2.1.6 样板房及装修 - 200.00 183.49 16.51
2.1.7 其他 452.00 414.68 37.32
3 基础设施费 43,228.00 545.25 2,357.01 2,162.40 194.61
3.1 室外安装工程 450.00 9% 43,228.00 450.00 1,945.26 1,784.64 160.62
3.2 室外附属工程 80.00 9% 43,228.00 80.00 345.82 317.27 28.55
3.3 景观园林绿化 200.00 9% 3,296.60 200.00 65.93 60.49 5.44
4 不可预见费 5% 43,228.00 758.92 758.92 -
总投资 23,514.89
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设
发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
b. 成本支出进度
根据委估项目的开发建造计划，预计每年发生的开发成本分别为：
开发支出（含税）预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年
合 计
支付进度 35% 50% 15%
后续开发支出（含税） 4,498.20 6,426.00 1,927.80 12,852.00
C. 尚需发生的销售税费、管理费用的确定
a. 销售费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含
税）的 2.5%预测。
销售费用预测表
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合 计
10-12 月
销售房产收到全部现
0.00 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17
金（含税）
销售费用比例 2.50% 2.50% 2.50% 2.50% 2.50%
各年销售费用支出 0.00 178.84 237.89 194.35 228.78 839.86
b. 管理费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含
税）的 2%预测。
管理费用预测表
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合 计
10-12 月
销售房产收到全部现
0.00 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17
金（含税）
管理费用比例 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
各年管理费用支出 0.00 143.07 190.31 155.48 183.02 671.88
c. 增值税和税金及附加
根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号文发布的《房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，房地产开发企业中的一般纳税人销售
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设
发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式
如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销
售建筑面积）×支付的土地价款
其中，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款
的单位直接支付的土地价款。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按
照 3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
其中，适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算。
税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等，分别按照流
转税的 7%、3%、2%测算。增值税和税金及附加预测表
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合计
10-12 月
一、增值税
1.预售收入 - 8,941.79 9,658.88 7,302.86 7,690.64 33,594.17
1.1 各年实际现金流入 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17
2.当期允许扣除的土地价款 - 1,719.03 1,825.71 1,395.85 1,505.25 6,445.84
2.1 当期销售面积 - 11,082.51 11,770.28 8,998.97 9,704.24 41,556.00
2.2 可供销售面积 - 41,556.00 41,556.00 41,556.00 41,556.00
2.3 土地价款 6,445.84 6,445.84 6,445.84 6,445.84
3. 销项税税基（3=1-2） - 7,222.76 7,833.17 5,907.01 6,185.39
4.增值税-销项税额（4=3/1.09*9%) - 596.37 646.78 487.73 612.97 2,343.85
5.增值税-进项税额 1,253.25 1,253.25
6.增值税-销项税额预缴
- 196.88 261.89 213.96 672.73
(6=1.1/1.09*3%)
7.应交增值税-销项税额 417.87 417.87
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设
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二、销售税金及附加
1.城市维护建设税(7%) 13.78 18.33 14.98 29.25 76.34
2.教育费附加和地方教育费附加
9.84 13.09 10.70 20.89 54.52
(5%)
3.印花税（0.05%） 4.47 4.83 3.65 3.85 16.80
三、增值税、税金及附加合计 224.97 298.14 243.29 471.86 1,238.26
d. 土地增值税：
根据财税〔2016〕43 号文《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计
税依据问题的通知》的规定，营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入
为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的
增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项
税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根据当地税
务部门规定的预缴税率（非普通住宅等按销售收入的 2%预缴）进行土地增值税的预
缴，然后在销售期末对该项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×使用税率）
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部
分，税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%
的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额
200.00%的部分，税率为 50.00%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率
为 60.00%。
土地增值额＝销售收入-土地成本-房地产开发成本-房地产开发费用-与转让房
地产相关的税金-其他扣除项目
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币万元
项目 金额 备注
销售收入 31,250.32 销售总额（不包括增值税）
取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规
减：土地成本 6,445.84
定交纳的有关费用
项目建设成本（包括建安配套费、前期工程费和不
房地产开发成本 15,815.80
可预见费）-代政府建设基础工程（递延收益）
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项目 金额 备注
房地产开发费用 2,226.16 按土地及开发成本的 10%以内计算扣除
最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算
其中：财务费用 1,113.08
的金额
销售和管理费用 1,113.08 按土地及开发成本的 5%以内计算扣除
与转让房地产有关的税金 147.66
加计扣除 20% 4,452.33 按土地及开发成本的 20%计算
扣除项目合计 29,087.79
增值额 2,162.53 销售收入－扣除项目合计
增值额占扣除项目比例 7.43% 增值额/扣除项目合计
土地增值税 648.76 增值额乘以 30%
土地增值税预测表
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合计
10-12 月
销售房产收到全部
- 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17
现金（含税）
增值税预缴 - 196.88 261.89 213.96 -
1,090.60
补交增值税 - - - - 417.87
土地增值税预缴 - 139.13 185.07 151.20
648.76
补交土地增值税 - 173.36
D. 息税前净现金流量
息税前开发项目净现金流量＝销售收入－开发成本－销售费用－管理费用－销
售税金－土地增值税
通过上述各项预测，得出开发项目预测年度现金流量见下：
开发项目预测年度净现金流量
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合计
10-12 月
一、销售房产收到全部
- 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17
现金（含税）
二、后续开发支出（含
4,498.20 6,426.00 1,927.80 - - 12,852.00
税）
三、销售费用 - 178.84 237.89 194.35 228.78 839.86
四、管理费用 - 143.07 190.31 155.48 183.02 671.88
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2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 合计
10-12 月
五、增值税和税金及附
- 224.97 298.14 243.29 471.86 1,238.26
加
六、土地增值税 - 139.13 185.07 151.20 173.36 648.76
六、销售净收入 -4,498.20 41.42 6,676.25 7,029.74 8,094.20 17,343.41
E. 折现率
根据本评估项目特点和收集资料的情况，本次评估采用累加法确定折现率。计
算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率－投资带来的优惠率
无风险投资的报酬率一般选用的是同一时期五年以下的国债利率。风险报酬率
是承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是评
估对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿，根据评
估对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场现状及未来预测、评估对象的
用途及新旧程度等确定。
国债收益率通常被认为是无风险的，截至评估基准日，评估人员根据统计国债
市场上五年以下国债的平均到期年收益率 2.83%为无风险利率；根据孟河镇当地同
类房地产收益情况，风险报酬率确定为 8.7%，具体过程如下：
项 目 说 明 数值(%)
对 投 资 风 险 当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要
5.5
的补偿 求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。
一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者
对管理负担
必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一 3.0
的补偿
般远远超过存款、证券。
对 缺 乏 流 动 投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存
2.0
性的补偿 款、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。
易 于 获 得 融 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评
-0.8
资的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
所 得 税 抵 扣 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评
-1
的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
风险报酬率 8.7
综上所述，确定本次评估中开发项目收益测算的折现率为 11.53%。
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F. 开发成本评估价值
单位：人民币万元
2019 年 预计发生数
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 预计发生数
10-12 月 折现值
一、预计各期收入流入 0.00 7,153.43 9,515.46 7,774.06 9,151.22 33,594.17 26,290.11
二、预计各期成本流出 4,498.20 6,426.00 1,927.80 0.00 0.00 12,852.00 11,951.14
三、销售费用 - 178.84 237.89 194.35 228.78 839.86 657.26
四、管理费用 - 143.07 190.31 155.48 183.02 671.88 525.80
五、增值税和税金及附
- 224.97 298.14 243.29 471.86 1,238.26 947.25
加
六、土地增值税 0.00 139.13 185.07 151.20 173.36 648.76 508.25
折现率 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% - -
折现期 0.1250 0.7500 1.7500 2.7500 3.7500 - -
折现系数 0.9865 0.9214 0.8262 0.7408 0.6642 - -
预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值－开发成本费用税金现值
单位：人民币万元
预售及已发
预计总数 预计发生数 预计发生数折现值 评估预计发生数
项目 生挂账成本
A B C=A-B D=C/R E=B+D
一、销售收入 33,594.17 0 33,594.17 26,290.11 26290.11
二、开发成本 23,569.85 10,717.85 12,852.00 11,951.14 22,668.99
三、销售费用 839.86 0 839.86 657.26 657.26
四、管理费用 671.88 0 671.88 525.80 525.8
五、增值税和税金及附加 1,238.26 0 1,238.26 947.25 947.25
六、土地增值税 648.76 0 648.76 508.25 508.25
七、预计利润 982.56
八、前期亏损可抵扣额 -409.77
九、应纳税所得额 572.79
十、预计企业所得税(税率 25%） 143.2
十一 、预计可实现净利润 839.36
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
＝10,717.85＋839.36
＝11,557.21 万元
(3) 评估结果
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和收入
及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发成本的价
值，故本次选取假设开发法途径下的测算结果作为开发成本的评估值。
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发展（常州）孟河有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
开发成本评估价值为 115,572,100.00 元，评估增值 8,393,628.61 元，增值率
为 7.83%。
5．其他流动资产
其他流动资产账面价值 411,611.10 元，系待抵扣的增值税进项税和印花税。评
估人员检查了相关资料和账面记录等，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，上述税金原始发生额正确，期后应可抵扣，故以核实后的账面值为评
估值。
其他流动资产评估价值为 411,611.10 元
6．流动资产评估结果
账面价值 108,437,392.99 元
评估价值 116,831,021.60 元
评估增值 8,393,628.61 元
增值率 7.74 %
(一) 非流动资产
1．设备类固定资产
(1) 概况
1) 基本情况
列入评估范围的设备类固定资产共计 11 台（套/项），合计账面原值 64,310.00
元，账面净值 16,901.70 元，减值准备 0.00 元。
根据嘉凯城孟河公司提供的《固定资产——电子设备评估明细表》，设备类固
定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 科目名称 计量 账面价值(元)
数量
号 单位 原值 净值
1 固定资产--电子设备 台（套） 11 64,310.00 16,901.70
2 减值准备 0.00 0.00
被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折
旧率如下：
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固定资产类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
办公设备及其他 5-10 3-5 19.40-9.50
被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估
基准日，嘉凯城孟河公司未计提固定资产减值准备。
2) 主要设备与设备特点
评估人员对嘉凯城孟河公司的设备的购建过程、电子设备权属等情况进行了解，
掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
列入本次评估范围的设备包括电脑、打印机等办公设备，分布于嘉凯城孟河公
司内。
3) 设备的购置日期、技术状况与维护管理
委估设备类资产主要系国产，其原始制造质量正常。购置时间范围为 2015-2018
年，整体使用年份较短。被评估单位有专人负责设备类固定资产的维修、保养、管
理制度。
4) 机器设备核实的方法、过程和结果
评估人员首先向嘉凯城孟河公司财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有
关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，向设备管理部
门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与设备管理人员一起，对照《固
定资产——电子设备评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了逐项核实，并将
勘查情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
经核实，委估设备的整体状况较好，基本能满足办公及使用的需要。
5) 权属情况
评估人员查阅了设备购置发票、付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行
了必要的查验。经核实，没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
(2) 评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
主要采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评
估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性
贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用
成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
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评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
1) 重置价值的确定
重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利
息以及其他费用中的若干项组成。
A．现行购置价
对于电脑、打印机等办公设备，通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当
前市场价作为购置价。
B．相关费用
由于本次所评办公设备购置使用简便，所以不再单独考虑运杂费、安装调试费、
建设期管理费和资本化利息等相关费用。
C．重置价值
重置价值＝现行购置价＋相关费用
2) 成新率的确定
电脑等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，
确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝（经济耐用年限—已使用年限）/经济耐用年限×100%
3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的使用寿命缩
短等情况，故不考虑经济性贬值。
(3) 评估举例
例、以笔记本电脑（列《机器设备评估明细表》第 3 项）为例对国产设备的评
估过程作具体说明：
1) 设备概况
笔记本电脑型号为联想 I3-4171，由联想集团制造，账面原值为 3,700.00 元，
账面净值为 1,122.48 元。
2) 重置价值的评定
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根据该设备的合同及发票，该设备购置于 2016 年 1 月，笔记本电脑不需要安装
调试等杂费，故重置价值参考其市场价，取值 2,410 元(不含税价)。
3) 成新率的评定
该设备的成新率采用年限法确定。
该设备的经济耐用年限为 5 年，于 2016 年 1 月正式投入使用，截至评估基准日
已使用 3.67 年。
则成新率 =（经济耐用年限—已使用年限）/经济耐用年限×100%
=（5-3.67）/5×100%= 27%(已取整)
4) 评估价值
评估价值 = 重置价值×综合成新率
= 2,410 ×27%
= 650 元(已取整)
(4) 设备类固定资产评估结果
账面原值 64,310.00 元
账面价值 16,901.70 元
重置价值 50,770.00 元
评估价值 6,340.00 元
评估减值 561.70 元
减值率 3.32%
2．非流动资产评估结果
账面价值 16,901.70 元
评估价值 16,340.00 元
评估减值 561.70 元
减值率 3.32%
(二) 流动负债
1．应付账款
应付账款账面价值 17,084,596.85 元，包括应付的检测费、工程款、咨询费、
房租、材料费等。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情
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况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，采用替代程序审核了债务
的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为 17,084,596.85 元。
2．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面价值 11,096.82 元，为工会经费。
评估人员检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复
核被评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项目期后均需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应付职工薪酬评估值为 11,096.82 元。
3．应交税费
应交税费账面价值 33,485.71 元，包括代扣代缴个人所得税 519.71 元及土地
使用税 32,966.00 元。
评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情
况，并了解期后税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项税费期后均需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为 33,485.71 元。
4．其他应付款
其他应付款账面价值 45,422,774.54 元，包括应付的往来款、汽车租赁费、五
险一金等，其中关联方往来包括应付嘉凯城集团股份有限公司 17,401,684.75 元、
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 555,197.00 元、嘉凯城城镇化建设发展（余
杭闲林）有限公司 6,732,947.37 元、杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限
合伙）4,385,000.00 元、嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司 15,985,348.38
元、嘉凯城城镇化建设发展（常州）横林有限公司 294,861.36 元。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情
况，选取部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审
核了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不
符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
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其他应付款评估价值为 45,422,774.54 元。
5．流动负债评估结果
账面价值 62,551,953.92 元。
评估价值 62,551,953.92 元。
四、评估结论及分析
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，
对嘉凯城孟河公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、查证和评估计算，采用资
产基础法进行了评估，得出委估的嘉凯城孟河公司股东全部权益在评估基准日 2019
年 9 月 30 日的评估结论如下：
一) 评估结果及变动原因分析
1．评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城孟河公司的资产、负债及股东全部
权益的评估结果为：
资产账面价值 108,454,294.69 元，评估价值 116,847,361.60 元，评估增值
8,393,066.91 元，增值率为 7.74%；
负债账面价值 62,551,953.92 元，评估价值 62,551,953.92 元；
股东全部权益账面价值 45,902,340.77 元，评估价值 54,295,407.68 元，评估
增值 8,393,066.91 元，增值率为 18.28%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 108,437,392.99 116,831,021.60 8,393,628.61 7.74
二、非流动资产 16,901.70 16,340.00 -561.70 -3.32
其中：固定资产 16,901.70 16,340.00 -561.70 -3.32
资产总计 108,454,294.69 116,847,361.60 8,393,066.91 7.74
三、流动负债 62,551,953.92 62,551,953.92
四、非流动负债
负债合计 62,551,953.92 62,551,953.92
股东权益合计 45,902,340.77 54,295,407.68 8,393,066.91 18.28
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
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2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
(1) 流动资产评估增值 8,393,628.61 元，增值率为 7.74%，主要系常州孟河城
市客厅项目的土地取得成本低，随着社会经济发展、周边配套设施的完善且开发的
产品类型稀缺导致房地产价格有一定幅度的上涨，开发成本采用假设开发法评估时
考虑一定的开发利润所致。
(2) 设备类固定资产评估减值 561.70 元，减值率为 3.32%，主要系委估电子设
备技术更新速度较快，目前市价普遍低于其购置价格所致。
二) 特别事项
本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东
全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
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