本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2019〕586 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月二十日
目 录
资产评估师声明 ....................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................... 2
资产评估报告正文 .................................................................................................. 4
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ............................... 4
二、评估目的 ................................................................. 6
三、评估对象和评估范围 ....................................................... 6
四、价值类型及其定义 ......................................................... 8
五、评估基准日 ............................................................... 8
六、评估依据 ................................................................. 8
七、评估方法 ................................................................ 10
八、评估程序实施过程和情况 .................................................. 16
九、评估假设 ................................................................ 17
十、评估结论 ................................................................ 17
十一、特别事项说明 .......................................................... 18
十二、资产评估报告使用限制说明 .............................................. 20
十三、资产评估报告日 ........................................................ 20
资产评估报告附件
一、被评估单位基准日专项审计报告 ............................................ 21
二、委托人和被评估单位法人营业执照 .......................................... 32
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 .......................................... 34
四、委托人和其他相关当事人的承诺函 .......................................... 36
五、签名资产评估师的承诺函 .................................................. 38
六、资产评估机构备案公告 .................................................... 39
七、资产评估机构法人营业执照 ................................................ 40
八、签名资产评估师职业资格证书登记卡 ........................................ 41
九、资产评估委托合同 ........................................................ 43
资产基础法评估结果汇总表及明细表 .................................................................... 47
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城
城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2019〕586 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“嘉凯城集团公
司”），本次资产评估的被评估单位为嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
（以下简称“嘉凯城余杭星桥公司”）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，需要对该经济行为涉
及的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参
考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司申报的并经中兴华会计师事务所(特殊普通合
伙)审计的截至 2019 年 9 月 30 日嘉凯城余杭星桥公司全部资产及相关负债。按照嘉
凯城余杭星桥公司提供的 2019 年 9 月 30 日经审计的财务报表反映，资产、负债和
股 东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 161,859,257.91 元 、 142,304,280.72 元 和
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建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
19,554,977.19 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2019 年 9 月 30 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益的评估价值为 40,620,634.81 元（大写为人
民币肆仟零陆拾贰万零陆佰叁拾肆元捌角壹分），与账面价值 19,554,977.19 元相
比，评估增值 21,065,657.62 元，增值率为 107.73%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权之经济
行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2019 年 9 月 30 日起
至 2020 年 9 月 29 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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股东全部权益价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2019〕586 号
嘉凯城集团股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司股
东全部权益在 2019 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
(一)委托人概况
1. 名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2. 住所：杭州市上城区惠民路56号1号楼318室
3. 法定代表人：钱永华
4. 注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5. 类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91430000712102806R
7. 登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业务，
自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部门审
批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
(二)被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭
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星桥公司)
2. 住所：杭州市余杭区星桥街道星桥北路171号1018室
3. 法定代表人：于京
4. 注册资本：叁仟万元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91330110328286778N
7. 登记机关：杭州市余杭区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发经营（上述经营范围中涉及前置审批项目的，在批准
的有效期内方可经营）。城镇规划与设计，城镇基础设施，公共配套设施建设与投资，
实业投资，受托资产管理，投资管理及咨询（除证券、期货）（未经金融等监管部门
批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；销售：日用百
货；物业管理，房屋租赁，场地租赁，展览展示服务，会展会议服务，设计、制作
国内各类广告，企业管理咨询，财务咨询，商务信息咨询（除证券、期货），企业营
销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
嘉凯城余杭星桥公司成立于 2015 年 1 月 29 日，初始注册资本 3,000 万元，由
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司全额出资。2018 年 10 月 25 日嘉凯城集团城镇
化发展有限公司与杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转
让协议》，转让本公司 15%股权，于 2019 年 7 月 4 日完成工商变更。
截至评估基准日，公司的股权结构如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 2,550.00 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 450.00 15%
合计 3,000.00 100%
三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
项目名称 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日
资产 94,804,478.61 96,004,465.01 98,969,979.55 161,859,257.91
负债 66,197,709.08 69,597,195.00 72,786,542.93 142,304,280.72
股东权益 28,606,769.53 26,407,270.01 26,183,436.62 19,554,977.19
项目名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-9 月
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建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
净利润 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的
审计报告。
四) 被评估单位经营情况等
嘉凯城余杭星桥公司是嘉凯城集团公司开发余杭星桥城市客厅项目的主体公司，
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，东至星桥大道、南至临丁路、西至现状
土地、北至天都大道。建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00
平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方
米，配套用房100.00平方米）。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前
期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
（三）委托人与被评估单位的关系
被评估单位系委托人的下属间接控股公司。
（四）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，需要对该经济行为涉
及的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参
考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城余杭星桥公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司申报的并经过中兴华会计师事务所（特殊普通
合伙）审计的截至 2019 年 9 月 30 日嘉凯城余杭星桥公司全部资产及相关负债，包
括流动资产、非流动资产（均为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城余杭星
桥公司提供的业经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的 2019 年 9 月 30 日
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财务报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为 161,859,257.91 元、
142,304,280.72 元和 19,554,977.19 元。具体内容如下：
金额单位：元
项 目 账面原值 账面净值
一、流动资产 161,833,652.33
二、非流动资产 25,605.58
其中：固定资产 41,441.99 25,605.58
资产总计 161,859,257.91
三、流动负债 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19
1. 主要资产情况：
(1) 存货
存货账面价值 99,748,176.80 元，系开发成本，包括余杭星桥城市客厅项目已
发生的土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、资本化利息、开发间接费用
等。
星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。
该项目于 2015 年 1 月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，
工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于 2015 年 1 月 9 日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有
建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地 1 宗，出让宗地面积总计
20,744.50 平 方 米 , 嘉 凯 城 余 杭 星 桥 公 司 已 支 付 了 全 部 建 设 用 地 土 地 款
75,120,000.00 元，并取得了杭余出国用（2015）第 104-672 号的《国有土地使用
证》,地号为 330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止
日期为 2055 年 4 月 13 日。
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，建设用地 20,744.50 平方米，规划
地上总建筑面积 33,192.00 平方米（其中，商业街 24,592.00 平方米，超市 6,000.00
平方米，影院 2,500.00 平方米,配套用房 100.00 平方米）。根据《国有建设用地使
用权出让合同》记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于 60%部分可预（销）售，
不低于地上计容总建筑面积 40%须自持，在通过规划部门验收 5 年后可分割转让。
(2) 设备类固定资产
设备类固定资产共计 21 台（套/项），合计账面原值 41,441.99 元，账面净值
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25,605.58 元，减值准备 0.00 元。主要包括办公家具、电脑、打印机、相机等电子
设备，其中 2 台待报废，其余设备均分布于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
2. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
估基准日为 2019 年 9 月 30 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《资产评估法》；
2.《公司法》《合同法》《证券法》；
3.其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》；
8.《资产评估执业准则——企业价值》；
9.《资产评估执业准则——不动产》；
10.《资产评估执业准则——机器设备》；
11.《资产评估价值类型指导意见》；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》。
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（三）权属依据
1.嘉凯城余杭星桥公司提供的《营业执照》、公司章程和验资报告；
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
财务报表及其他会计资料；
3.国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建
设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、发票等权属证明；
4.其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.被评估单位提供的评估申报表；
2.被评估单位前三年及截至评估基准日的审计报告/专项审计报告；
3.《国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》(发改价格
〔2015〕299 号)；
4.财政部《关于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》财建〔2016〕
504 号）；
5.有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
6.被评估单位提供的项目开发成本预测资料、开发项目预计可销售面积及销售
计划表、历史经营资料、经营规划和收益预测资料；
7.委估项目及周边地区类似商铺市场销售价格情况调查资料，公司的定价策略
及未来营销方式等资料；
8.《机电产品报价手册》 及其他市场价格资料、询价记录；
9.主要设备的购置合同、发票、付款凭证；
10.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文
件；
11.行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料；
12.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
13.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章；
14.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15.其他资料。
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七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市
场法和收益法。
结合嘉凯城余杭星桥公司的资产特点和经营现状，评估人员难以在公开市场上收
集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或
者相似的交易案例，不适合采用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工建
设，除余杭星桥城市客厅项目外，被评估单位无土地储备，未来能否继续取得土地
进行房地产开发存在较大的不确定性，本次评估设定余杭星桥城市客厅项目开发完
成后不再经营，且本次评估对嘉凯城余杭星桥公司主要资产存货，采用了成本法和
收益法的衍生方法动态假设开发法进行评估，故不再采用收益法对股东全部权益价
值进行评估。
由于嘉凯城余杭星桥公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况
合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方
法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础
法。
(二)资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识
别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生
产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定
估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的
评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
1．货币资金
对于人民币存款，以核实后账面值为评估值。
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2．其他应收款和相应坏账准备
其他应收款账面余额包括代垫费用、租房押金、代收代付保险费和往来款等。
(1)对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收租房押金、代收代付保
险费和往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于可能有部分不能收回的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损
失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账
损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
3．存货
(1)项目概况
开发成本为余杭星桥城市客厅项目已支出的成本，包括土地取得成本、前期工
程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费等。
余杭星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都
大道。根据杭州市规划局颁发的建字第 201601536001 号《建设工程规划许可证》，
余杭星桥城市客厅项目的建设规模为 36,120.00 平方米，结合嘉凯城余杭星桥公司
的可研报告和建设销售计划，计容建筑面积为 33,192.00 平方米。该项目为三层商
业综合体，预期 2020 年底建成，其中 100.00 平方米为公共配套用房，可售建筑面
积 33,092.00 平方米，包括商业街 24,592.00 平方米、超市 6,000.00 平方米、影院
2,500.00 平方米。商业街中的 5,000.00 平方米、超市 6,000.00 平方米、影院
2,500.00 平方米，合计 13,500.00 平方米拟自持至 2026 年进行销售，占可售建筑
面积的 40.67%，地下建筑停车面积为 13,200.00 平方米，地下车位共计 330 个。
评估专业人员在核实账目的基础上，对开发项目的相关合同、权证、规划文件
等进行了核实，并进行实地勘查，在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四
至、面积、产权、性质等状况，对土地的登记状况、权利状况进行了核对，对其实
际土地情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。按财务会计制度核实，未
发现明显不符情况。
(2)评估方法
本次评估分别采用成本法和假设开发法进行评估。在采用上述评估方法的基础
上，对形成的各种测算结果依据实际状况进行充分、全面分析，综合考虑不同评估
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方法和测算结果的合理性后，确定其中一个测算结果作为评估结论。
1)成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分价格，再
将各个组成部分相加。其基本公式为：
开发成本评估值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售
税费+开发利润
考虑到此项目处于开始施工阶段，开发程度低，已发生成本少，此次评估不考
虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
综上，计算公式为：
开发成本评估值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地增值税
-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税。
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类型、区域、个别
因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地土地用途指数/比较实例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较实例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较实例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较实例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较实例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
A) 土地用途修正
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通过对交易实例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格的影
响也不同，根据交易实例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易
价格修订为评估基准日的价格。
C) 市场交易情况修正
通过对交易实例交易情况的分析，剔除非正常的交易实例，测定各种特殊因素
对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
D) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易实例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E) 容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易实例中土地的
容积率与评估对象的差异进行修正。
F) 价格类型
通过对交易实例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程度，
根据交易实例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
G) 区域因素修正
区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、
公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用途的土地，
影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别
确定。
H) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。
个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积和其他个
别因素等，根据交易实例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
本次委估土地使用权的土地取得成本按市场法下得出的不含契税的土地使用权
价值并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
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B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，鉴
于余杭星桥城市客厅项目目前处于停工状态，开放程度较低、上述费用发生额不大，
故以核实后的账面值为评估值。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
D.相关税费
因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
E.成本法评估结果
开发成本评估值=扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税
2)假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入，扣除其预期的正常
情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定待估房地产项
目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售收入现值和开
发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现
值，以核实后的开发成本账面价值与预计可实现净利润折现值之和确定为评估值。
其基本公式为：
开发成本评估价值 = 经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现
值
预计可实现净利润折现值= 开发项目销售收入现值－开发成本费用现值-税金
现值
(3)评估结果的确定
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和收入
及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发成本的价
值；而根据土地出让合同相关规定，此项目开发建成后，部分物业需自持 5 年后方
可转让，采用成本法评估难以考虑该因素的影响。综上，本次选取假设开发法途径
下的测算结果作为开发成本的评估值。
4．其他流动资产
其他流动资产系待抵扣的增值税，相关税费可抵扣，故以核实后的账面值为评
估值。
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二)非流动资产
1．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
主要采用成本法进行评估。
成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置
成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经
济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待
估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
(1) 重置成本的评定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
(2)成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
对于价值量较小的设备，以及电脑、打印机、相机、文件柜等办公设备，主要
以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
(3)功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
(4)经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、
使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
另外，待报废设备以其估计可变现净值为评估价值。
三)负债
负债均为流动负债，包括应付账款、应交税费和其他应付款。通过核对明细账
与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经
核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2019年11月1日开始，评估报告日为2019年11月20日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情
况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．收集市场信息；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
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九、评估假设
1. 基本假设
(1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括
利益主体的全部改变和部分改变。
(2) 本次评估以公开市场交易为假设前提。
(3) 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位
的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而
变更规划和使用方式。
(4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
(5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
(6) 本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要
经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被
评估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2. 具体假设
(1) 假 设 被 评 估 单 位 管 理 层 勤 勉 尽 责 ， 具 有 足 够 的 管 理 才 能 和 良 好
的职业道德。
(2) 假设被评估单位每一年度的营业收入、成本费用、更新及改造等的支出，
均在年度内均匀发生。
(3) 假设被评估单位在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会
计政策在所有重大方面一致。
(4) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，对被评估单位造成重大不
利影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
1．资产基础法评估结果
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在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城余杭星桥公司的资产、负债及股东
全部权益采用资产基础法的评估结果为：
资产账面价值 161,859,257.91 元，评估价值 182,924,915.53 元，评估增值
21,065,657.62 元，增值率为 13.01%；
负债账面价值 142,304,280.72 元，评估价值 142,304,280.72 元；
股东全部权益账面价值 19,554,977.19 元，评估价值 40,620,634.81 元，评估
增值 21,065,657.62 元，增值率为 107.73%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 161,833,652.33 182,902,375.53 21,068,723.20 13.02
二、非流动资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
其中：固定资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
资产总计 161,859,257.91 182,924,915.53 21,065,657.62 13.01
三、流动负债 142,304,280.72 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19 40,620,634.81 21,065,657.62 107.73
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在对嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值评估中，评估人员对嘉凯城余
杭星桥公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查
验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合
法、完整的法律权属资料是嘉凯城余杭星桥公司的责任，评估人员的责任是对嘉凯
城余杭星桥公司提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相
关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前
述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和嘉凯城余杭星桥公司股东
全部权益价值评估结论会受到影响。
2．嘉凯城余杭星桥公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外
担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
3．本次评估时，除存货外，未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影响。
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4. 本次对余杭星桥城市客厅项目的评估：
(1) 对于委估项目的各项建筑指标及开发销售方式均按嘉凯城余杭星桥公司提
供的截至评估基准日的规划设计方案确定，若期后设计方案或开发销售方式发生变
化将影响本次评估结果。预测的可销售面积系根据嘉凯城余杭星桥公司提供的规划
设计方案等进行分析确定，项目建成后实测面积如存在差异，则将影响评估结果。
(2) 对房产销售单价的预测系依据现行房地产市场的同类房产售价并结合项目
实际状况进行估算，未考虑今后房地产市场价格的异常变动及非正常目的下销售等
情况对评估结果的影响。
(3) 评估基准日后项目尚需支付的建安成本等后续支出的预测，系根据当地有
关文件、定额标准、已签订的合同及企业提供的工程施工估算资料分析确定，若最
终实施的工程内容存在差异将影响评估结果。
(4) 项目相关税费根据基准日相关税收法律法规的规定进行测算，未考虑嘉凯
城余杭星桥公司未来实际缴纳金额可能与税法要求存在差异而对评估结果的影响。
本次评估中对开发项目应缴纳的增值税、企业所得税及土地增值税，是根据基准日
国家税收政策及公司销售计划、收入成本预算进行测算的，如期后国家税收政策、
项目收入、成本、费用等变化，则相应的增值税、企业所得税和土地增值税的测算
金额将发生变化，从而影响评估结果。
5．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全
部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对
评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响；本次评估对象为股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必
然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的
折价。
6．本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员
认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评
估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由
于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
7．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的营业执照、
审计报告/专项审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实
性负责。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资
产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
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城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 说 明
坤元评报〔2019〕586 号
（共一册，第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇一九年十一月二十日
目 录
第一部分、关于资产评估说明使用范围的声明 .................................................... 1
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................. 2
第三部分、资产评估说明正文 ............................................................................. 9
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人与被评估单位概况
（一）委托人概况
1. 名称：嘉凯城集团股份有限公司(以下简称嘉凯城集团公司)
2. 住所：杭州市上城区惠民路56号1号楼318室
3. 法定代表人：钱永华
4. 注册资本：壹拾捌亿零肆佰壹拾玖万壹仟伍佰元
5. 类型：其他股份有限公司（上市）
6. 统一社会信用代码：91430000712102806R
7. 登记机关：浙江省市场监督管理局
8. 经营范围：房地产投资，实业投资，营销策划，国内商品贸易及进出口业务，
自有房屋出租，物业管理（以上涉及法律法规和国务院决定规定需报经有关部门审
批的项目，取得批准后方可经营），房地产咨询，投资咨询服务。（依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭
星桥公司)
2. 住所：杭州市余杭区星桥街道星桥北路171号1018室
3. 法定代表人：于京
4. 注册资本：叁仟万元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91330110328286778N
7. 登记机关：杭州市余杭区市场监督管理局
8. 经营范围：房地产开发经营（上述经营范围中涉及前置审批项目的，在批准
的有效期内方可经营）。城镇规划与设计，城镇基础设施，公共配套设施建设与投资，
实业投资，受托资产管理，投资管理及咨询（除证券、期货）（未经金融等监管部门
批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；销售：日用百
2
货；物业管理，房屋租赁，场地租赁，展览展示服务，会展会议服务，设计、制作
国内各类广告，企业管理咨询，财务咨询，商务信息咨询（除证券、期货），企业营
销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
嘉凯城余杭星桥公司成立于 2015 年 1 月 29 日，初始注册资本 3,000 万元，成
立时股东和出资情况如下：嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司出资 3,000 万元(占
注册资本的 100%)。
截至评估基准日，公司的股权结构如下：
股东名称 出资额(万元) 出资比例
嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司 2,550.00 85%
杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企业（有限合伙） 450.00 15%
合计 3,000.00 100%
三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
单位：人民币元
项目名称 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 基准日
资产 94,804,478.61 96,004,465.01 98,969,979.55 161,859,257.91
负债 66,197,709.08 69,597,195.00 72,786,542.93 142,304,280.72
股东权益 28,606,769.53 26,407,270.01 26,183,436.62 19,554,977.19
项目名称 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-9 月
营业收入 0.00 0.00 0.00 0.00
营业成本 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
净利润 -1,110,427.03 -2,199,499.52 -223,833.39 -6,628,459.43
上述年度及基准日的财务报表均已经注册会计师审计，前三年均出具了无保留
意见的审计报告，评估基准日出具了专项审计报告。
三)公司经营情况等
嘉凯城余杭星桥公司是嘉凯城集团公司开发余杭星桥城市客厅项目的主体公司，
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，东至星桥大道、南至临丁路、西至现状
土地、北至天都大道。建设用地20,744.50平方米，规划地上总建筑面积33,192.00
平方米（其中，商业街24,592.00平方米，超市6,000.00平方米，影院2,500.00平方
米，配套用房100.00平方米）。该项目于2015年1月取得土地使用权，缴纳了部分前
期工程费用，截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
3
四)目前执行的主要会计政策
会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
记账本位币：人民币；
执行的固定资产折旧办法为：直线法；
主要税项及税率：主要税项为增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教
育附加、企业所得税等，其中增值税率为9%、城市维护建设税率为7%、教育费附加
费率为3%、地方教育附加费率为2%、企业所得税税率为25%。
嘉凯城余杭星桥公司执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家
政策、法规的限制。
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人为被评估单位的下属间接控股公司。
二、关于经济行为的说明
嘉凯城集团公司拟转让下属的嘉凯城余杭星桥公司股权，为此需要聘请评估机
构对该经济行为涉及的嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值进行评估，为该经济
行为提供嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益价值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
评估对象为涉及上述经济行为的嘉凯城集团公司的股东全部权益。
评估范围为嘉凯城余杭星桥公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流
动资产（为设备类固定资产）及流动负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的业经中
兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2019 年 9 月 30 日会计报表反映，
资产、负债和股东权益的账面价值分别为 161,859,257.91 元、142,304,280.72 元
和 19,554,977.19 元。
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
4
估基准日为 2019 年 9 月 30 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1．嘉凯城余杭星桥公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外
担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
2．根据嘉凯城集团城镇化建设发展有限公司与杭州市国土资源局余杭分局于
2015 年 1 月 9 日 签 订 的 《 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 合 同 》（ 合 同 编 号 ：
3301102015A21052）记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于 60%部分可预（销）
售，不低于地上计容总建筑面积 40%须自持，在通过规划部门验收 5 年后可分割转
让。余杭星桥城市客厅项目预计于 2021 年 12 月竣工验收，故自持部分面积于 2027
年 1 月可分割转让销售。按嘉凯城余杭星桥公司的安排，自持 5 年后可售的房屋建
筑面积合计 13,500.00 平方米，在自持期间用于出租、在自持期满后用于分割销售。
六、资产负债清查情况的说明
为配合坤元资产评估有限公司对嘉凯城余杭星桥公司进行的资产评估工作，摸
清公司截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，嘉凯城余杭星桥公司在 9 月
底对委托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，嘉凯城余杭星桥公司已委托
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计161,859,257.91元，清查对象包括流动资产、非流
动资产(为设备类固定资产)；负债合计为142,304,280.72元，清查对象为的流动负
债。列入清查范围的实物资产主要包括存货和机器设备。其中存货主系拟开发的余
杭星桥城市客厅项目，该项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天
都大道。截至评估基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”；机器
设备主要包括办公家具、电脑、打印机、相机等办公设备。
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2019年9月28日至2019年9月29日，嘉凯城
余杭星桥公司由主要组织财务等部门的相关人员进行了清查工作。对往来款项进行
清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了全面盘点。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备
相关的产权证明文件、资产质量状况及其他财务和经济指标等相关评估资料。
4. 由于客观经济形势和行业发展情况以及嘉凯城余杭星桥公司自身现实情况，
5
目前除余杭星桥城市客厅项目外，嘉凯城余杭星桥公司无其他开发项目储备，未来
能否继续取得土地进行房地产开发存在较大的不确定性，故嘉凯城余杭星桥公司在
余杭星桥城市客厅项目开发完成后基本不再开发其他项目。
七、资料清单
委托人与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供
资料的真实、合法、完整。
1．资产评估申报表；
2．审计报告/专项审计报告；
3．资产权属证明文件、产权证明文件；
4．重大合同、协议等；
5．项目销售统计资料；
6．其他资料。
6
嘉凯城集团股份有限公司拟股权转让涉及的嘉凯城城镇化
建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
第三部分 资产评估说明正文
一、评估对象和评估范围说明
(一) 评估对象和评估范围内容
1．评估对象为嘉凯城集团股份有限公司（以下简称嘉凯城集团公司）拟转让
的嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司(以下简称嘉凯城余杭星桥公司)股
东全部权益。评估范围为嘉凯城余杭星桥公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（为设备类固定资产）
及流动负债。按照嘉凯城余杭星桥公司提供的截至 2019 年 9 月 30 日业经审计的会
计 报 表 反 映 ， 资 产 的 账 面 价 值 总 计 为 161,859,257.91 元 ， 负 债 合 计 为
142,304,280.72 元，股东权益为 19,554,977.19 元。
嘉凯城集团公司已聘请中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)对其截至 2019 年 9
月 30 日的会计报表进行了审计，该事务所于 2019 年 11 月 15 日出具了中兴华专字
（2019）第 010514 号《审计报告》，报告类型为无保留意见。
(二) 实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物资产包括存货-开发成本、设备类固定资产。
1. 存货-开发成本
开发成本包括余杭星桥城市客厅项目已发生的土地取得成本、前期工程费、建
安工程费、资本化利息、开发间接费用等。
余杭星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都
大道。该项目于 2015 年 1 月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估
基准日，工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于 2015 年 1 月 9 日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有
建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地 1 宗，出让宗地面积总计
20,744.50 平 方 米 , 嘉 凯 城 余 杭 星 桥 公 司 已 支 付 了 全 部 建 设 用 地 土 地 款
75,120,000.00 元，并取得了杭余出国用（2015）第 104-672 号的《国有土地使用
证》,地号为 330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止
日期为 2055 年 4 月 13 日。
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截至评估基准日，余杭星桥城市客厅项目支付了土地取得成本、前期工程费、
资本化利息、开发间接费用。项目所在宗地地势较为平坦，形状较规则，内部部分
场地已平整，已建设了部分道路，土地开发程度为熟地。
2. 设备类固定资产
设备类固定资产包括电脑、复印机、相机、文件柜等办公设备，数量合计 21 台
（套/项），其中 2 台待报废，其余设备均分布于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
(三) 企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
嘉凯城余杭星桥公司未申报账面未记录的无形资产。
(四) 企业申报的表外资产
嘉凯城余杭星桥公司未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，嘉凯城余杭星桥公司按有关规定对资产进行了全面清查，并
组织财务等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清
册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布
情况分小组进行现场核实，时间自 2019 年 11 月 7 日—2019 年 11 月 8 日，具体过
程如下：
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
（二）资产核实结论
1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记
录存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负
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债的账面价值情况。
2．根据嘉凯城余杭星桥公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评
估人员没有发现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但评估人员的
清查核实工作不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。
3．嘉凯城余杭星桥公司未申报账外资产。经核查，评估人员未发现嘉凯城余杭
星桥公司存在账外资产。
三、评估技术说明
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
结合嘉凯城余杭星桥公司的资产特点和经营现状，评估人员难以在公开市场上
收集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同
或者相似的交易实例，不适合采用市场法。
由于被评估单位为房地产开发企业，目前余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工
建设，除余杭星桥城市客厅项目外，被评估单位无土地储备，未来能否继续取得土
地进行房地产开发存在较大的不确定性，本次评估设定余杭星桥城市客厅项目开发
完成后不再经营，且本次评估对嘉凯城余杭星桥公司主要资产存货，采用了成本法
和收益法的衍生方法动态假设开发法进行评估，故不再采用收益法对股东全部权益
价值进行评估。
由于嘉凯城余杭星桥公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况
合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方
法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础
法。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可
识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各
项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别
评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权
益的评估价值。具体过程说明如下。
(一) 流动资产
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1．货币资金
货币资金账面价值 30,867.60 元，为银行存款，由存放于中国工商银行朝晖支
行、中国农业银行塘栖支行和浙江杭州余杭农村商业银行星桥支行的人民币账户的
余额组成。我们查阅了银行对账单，对该银行存款余额进行函证，了解了未达款项
的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发
现不符情况。
人民币户存款以核实后的账面值为评估值。
货币资金——银行存款评估值为 30,867.60 元。
2．其他应收款和坏账准备
其他应收款账面价值 61,834,336.46 元，其中账面余额 61,839,279.06 元，坏
账准备 4,942.60 元，内容包括代垫费用、租房押金、代收代付保险费和关联方往来
款等。账龄均在 1 年以内。其中关联方往来包括应收嘉凯城城镇化建设发展（淳安）
有 限 公司 18,008,213.42 元、嘉凯城城镇化建设发展（绍兴袍江）有限公司
14,148,256.22 元、嘉凯城城镇化建设发展（余杭闲林）有限公司 280,000.00 元、
嘉凯城城镇化建设发展（常州）孟河有限公司 15,985,348.38 元、嘉凯城城镇化建
设发展（慈溪坎墩）有限公司 13,320,011.74 元。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证
等方式确认款项的真实性，被评估单位按照下列方法计提坏账准备：账龄分析组合
采用账龄分析法计提坏账准备（即账龄在 1 年以内的坏账准备提 0.2%、1-2 年提 10%、
2-3 年提 30%、3-5 年提 50%，5 年以上提 80%），低信用风险组合不计提坏账准备。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，其他应收款账面余额中，有充分证据表明可以全额收回的款项合计
61,775,049.45 元，占总金额的 99.90%；可能有部分不能收回的款项合计 64,229.61
元，占总金额的 0.10%。
对上述二类款项分别处理：
(1)对于有充分证据表明可以全额收回的款项，包括应收租房押金、代收代付保
险费和关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2)对于可能有部分不能收回的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损
失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账
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损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备 4,942.60 元评估为零。
其 他 应 收 款 评 估 价 值 为 61,834,336.46 元 ， 与 其 账 面 余 额 相 比 评 估 减值
4,942.60 元，减值率为 0.01%。
3．存货
存货--开发成本账面价值 99,748,176.80 元，其中账面余额 99,748,176.80 元，
存货跌价准备 0.00 元。
(1)项目概况
开发成本账面价值 99,748,176.80 元，系余杭星桥城市客厅项目已支出的成本，
包括土地取得成本、前期工程费、建安工程费、资本化利息、开发间接费等。
星桥城市客厅项目东至星桥大道、南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。
该项目于 2015 年 1 月取得土地使用权，缴纳了部分前期工程费用，截至评估基准日，
工程处于暂停阶段，内部场地已达到“五通一平”。
嘉凯城余杭星桥公司于 2015 年 1 月 9 日与杭州市国土局余杭分局签署了《国有
建设用地使用权出让合同》，取得了临平新城星桥街道土地 1 宗，出让宗地面积总计
20,744.50 平 方 米 , 嘉 凯 城 余 杭 星 桥 公 司 已 支 付 了 全 部 建 设 用 地 土 地 款
75,120,000.00 元，并取得了杭余出国用（2015）第 104-672 号的《国有土地使用
证》,地号为 330110104007GB00223，用途为批发零售用地，使用权类型出让，终止
日期为 2055 年 4 月 13 日。
余杭星桥城市客厅是商业综合体地产项目，建设用地 20,744.50 平方米，规划
地上总建筑面积 33,192.00 平方米（其中，商业街 24,592.00 平方米，超市 6,000.00
平方米，影院 2,500.00 平方米,配套用房 100.00 平方米）。根据《国有建设用地使
用权出让合同》记载，该项目地上计容总建筑面积中不高于 60%部分可预（销）售，
不低于地上计容总建筑面积 40%须自持，在通过规划部门验收 5 年后可分割转让。
结合嘉凯城余杭星桥公司提供的可研报告及企业未来的建设销售计划，项目规
划指标具体如下表所示：
面积单位：平方米
建筑
33,192.00
总面积
建筑密度 50.00%
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绿化率 10.00%
拟自持至
计容建筑面 地下建筑 计划销售面 销售建筑 自持建筑面 合计建筑面
物业类型 2027 年销售
积 面积 积 面积占比 积占比 积占比
的面积
商业街 1 19,592.00 19,592.00 59.03% 59.03%
商业街 2 5,000.00 5,000.00 15.06% 15.06%
超市 6,000.00 6,000.00 18.08% 18.08%
电影院 2,500.00 2,500.00 7.53% 7.53%
小 计 33,092.00 19,592.00 59.03% 13,500.00 40.67% 99.70%
配套用房 100.00 100.00 0.30% 0.30%
地下建筑停车 13,200.00
合 计 33,192.00 13,200.00 19,592.00 59.03% 13,600.00 40.97% 100%
截至评估基准日，余杭星桥城市客厅项目支付了土地取得成本、前期工程费、
建安工程费、资本化利息、开发间接费。项目所在宗地地势较为平坦，形状较规则，
内部场地已达到五通一平的要求，土地开发程度为熟地。
评估人员在向财务部门了解项目的账面支出构成的基础上，核实了项目的国有
土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等
项目建设的相关批文，同时了解项目建设投资和工程进展情况。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
(2)行业分析及发展前景分析
1) 宏观经济因素分析
初步核算，2019 年前三季度国内生产总值 697,798 亿元，按可比价格计算，同
比增长 6.2%。分季度看，一季度增长 6.4%，二季度增长 6.2%，三季度增长 6.0%。
分产业看，第一产业增加值 43,005 亿元，增长 2.9%；第二产业增加值 277,869 亿
元，增长 5.6%；第三产业增加值 376,925 亿元，增长 7.0%。
A、农业生产形势较好，秋粮丰收在望
全国夏粮早稻合计 16,801 万吨，同比增加 60.6 万吨；秋粮生产总体较好，有
望再获丰收，全年粮食总产量有望继续保持在 6.5 亿吨以上，实现增产。前三季度，
种植业增加值同比增长 4.3%。种植结构进一步优化，优质稻谷播种面积扩大，玉米
面积调减，大豆面积增加。前三季度，禽蛋产量同比增长 5.5%，牛奶产量增长 2.5%；
猪牛羊禽肉产量 5,508 万吨，同比下降 8.3%；其中禽肉、牛肉和羊肉产量分别为 1,539
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万吨、458 万吨和 330 万吨，分别增长 10.2%、3.2%和 2.3%，猪肉产量 3,181 万吨，
下降 17.2%。
B、工业生产持续发展，高技术制造业占比提高
前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长 5.6%。分经济类型看，国有控股
企业增加值同比增长 4.7%，股份制企业增长 6.9%，外商及港澳台商投资企业增长
1.4%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长 4.6%，制造业增长 5.9%，电力、热力、
燃气及水生产和供应业增长 7.0%。工业战略性新兴产业增加值同比增长 8.4%，增速
快于规模以上工业 2.8 个百分点。高技术制造业增加值同比增长 8.7%，增速快于规
模以上工业 3.1 个百分点；占全部规模以上工业比重为 14.1%，比上半年提高 0.3
个百分点。太阳能电池和新能源汽车产量同比分别增长 25.1%和 21.4%。9 月份，全
国规模以上工业增加值同比增长 5.8%，增速比 8 月份加快 1.4 个百分点，环比增长
0.72%。
1-8 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 40,164 亿元，同比下降 1.7%，
降幅与 1-7 月持平；规模以上工业企业营业收入利润率为 5.87%，与 1-7 月份持平。
C、服务业较快增长，现代服务业增势良好
前三季度，服务业继续保持较好发展势头。信息传输、软件和信息技术服务业，
租赁和商务服务业，交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值同比分别增长 19.8%、
8.0%、7.4%和 7.1%，增速分别快于第三产业 12.8、1.0、0.4 和 0.1 个百分点。全
国服务业生产指数同比增长 7.0%，其中 9 月份增长 6.7%，增速比 8 月份加快 0.3
个百分点。9 月份，服务业商务活动指数为 53.0%，比 8 月份上升 0.5 个百分点；服
务业业务活动预期指数为 59.3%，处于较高水平。
1-8 月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长 9.5%，增速比 1-7 月份放缓
0.1 个百分点。其中，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入分
别增长 12.1%、11.9%和 11.6%，增速分别快于全部规模以上服务业 2.6、2.4 和 2.1
个百分点，保持较快增长。
D、市场销售稳定增长，升级类商品销售增长较快
前三季度，社会消费品零售总额 296,674 亿元，同比增长 8.2%，扣除汽车后的
社会消费品零售总额增长 9.1%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 253,524
亿元，同比增长 8.0%；乡村消费品零售额 43,150 亿元，增长 9.0%。按消费类型分，
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餐饮收入 32,565 亿元，增长 9.4%；商品零售 264,109 亿元，增长 8.0%。消费升级
类商品销售增长较快。前三季度，限额以上单位智能家用电器和音像器材、可穿戴
智能设备零售额同比分别增长 41.6%、11.1%。前三季度，全国居民人均消费支出
15,464 元，同比增长 8.3%。其中，人均服务性消费支出增长 10.2%，增速快于居民
人均消费支出 1.9 个百分点。9 月份，社会消费品零售总额 34,495 亿元，同比增长
7.8%，增速比 8 月份加快 0.3 个百分点。
前三季度，全国网上零售额 73,237 亿元，同比增长 16.8%。其中，实物商品网
上零售额 57,777 亿元，增长 20.5%，占社会消费品零售总额的比重为 19.5%。
E、投资保持平稳增长，高技术产业投资增长较快
前三季度，全国固定资产投资（不含农户）461,204 亿元，同比增长 5.4%。其
中，民间投资 264,805 亿元，增长 4.7%。分产业看，第一产业投资下降 2.1%；第二
产业投资增长 2.0%，其中制造业投资增长 2.5%；第三产业投资增长 7.2%，其中基
础设施投资增长 4.5%。高技术制造业投资同比增长 12.6%，增速比全部投资快 7.2
个百分点；高技术服务业投资增长 13.8%，增速比全部投资快 8.4 个百分点。
前三季度，全国房地产开发投资 98,008 亿元，同比增长 10.5%。全国商品房销
售面积 119,179 万平方米，同比下降 0.1%；全国商品房销售额 111,491 亿元，增长
7.1%。
F、进出口规模扩大，贸易结构不断优化
前三季度，货物进出口总额 229,145 亿元，同比增长 2.8%。其中，出口 124,803
亿元，增长 5.2%；进口 104,342 亿元，下降 0.1%。进出口相抵，顺差 20,462 亿元，
同比扩大 44.2%。贸易方式结构进一步优化，一般贸易进出口增长 4.8%，占进出口
总额的比重为 59.5%，比上年同期提高 1.1 个百分点；机电产品出口增长 4.7%，占
出口总额的比重为 58.1%。民营企业进出口增长 10.4%，占进出口总额的比重为 42.3%，
比上年同期提高 2.9 个百分点。9 月份，进出口总额 27,826 亿元，同比下降 3.3%。
其中，出口 15,289 亿元，下降 0.7%；进口 12,537 亿元，下降 6.2%。前三季度，规
模以上工业企业实现出口交货值 90,913 亿元，同比增长 2.4%。
G、居民消费价格涨幅扩大，工业生产者价格同比持平
前三季度，全国居民消费价格同比上涨 2.5%。其中，城市上涨 2.4%，农村上涨
2.6%。分类别看，食品烟酒价格同比上涨 5.1%，衣着上涨 1.8%，居住上涨 1.7%，
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生活用品及服务上涨 1.0%，交通和通信下降 1.5%，教育文化和娱乐上涨 2.4%，医
疗保健上涨 2.5%，其他用品和服务上涨 3.0%。在食品烟酒价格中，粮食价格上涨
0.5%，猪肉价格上涨 21.3%，鲜菜价格上涨 5.1%。扣除食品和能源价格后的核心 CPI
同比上涨 1.7%，涨幅比上半年回落 0.1 个百分点。9 月份，全国居民消费价格同比
上涨 3.0%，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点；环比上涨 0.9%。
前三季度，全国工业生产者出厂价格同比持平。9 月份，全国工业生产者出厂
价格同比下降 1.2%，环比上涨 0.1%。前三季度，全国工业生产者购进价格同比下降
0.3%。9 月份，全国工业生产者购进价格同比下降 1.7%，环比上涨 0.2%。
2) 全国房地产市场分析
2018 年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二
手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在中央“房住不炒”
定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政
策多达 450 次，成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后，预
计 2019 年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二
手房则有望结束下行态势。
A．房地产政策
2018 年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3 月两会重申“房住不炒”，
7 月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8 月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预
期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及
四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的
迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，
菏泽更是打响 2018 年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019
年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线
城市去库存仍是主旋律。
B．土地市场
在经历两年“去库存”调整后，2018 年土地市场在供应上有所增加，进而带动
了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。
但地价并未随体量而上涨，反而迎来 5 年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市
场整体凉意浓浓。
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2019 年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更
加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018 年企业在拿地方面的理性回归也将
继续蔓延至 2019 年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利
好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来
说是比较适合增加土储的时机。
C．房地产市场
2018 年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变
化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市
市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场
依然是商品房成交规模主力，占比上升至 69%，一线和二线城市成交规模继续同比
下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在 5、6 月份形成小高峰，热
点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了 8 月份，市场明显转冷，“日光盘”
不再，项目去化率显著下调。
考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，
预计 2019 年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充
裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性
维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城
市。
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2) 杭州市房地产市场分析
杭州市作为浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的
浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一，2018 年全年
地区生产总值 13,509 亿元，比上年增长 6.7%。其中第一产业增加值 306 亿元，第
二产业增加值 4,572 亿元，第三产业增加值 8,632 亿元，分别增长 1.8%、5.8%和 7.5%。
三次产业结构由上年的 2.5：34.6：62.9 调整为 2.3：33.8：63.9。全年人均地区
生产总值为 140,180 元（按年平均汇率折算为 21,184 美元）。
杭州市房地产供应持衡，量缩价涨，库存反弹，去化周期 8 个月。商品房 2018
年供应 1,189.4 万方，同比下降 12.9 万方；成交 1,303.5 万方，同比下降 34.5%；
成交均价 27749 元/㎡，同比上升 31.1%。住宅成交 980.8 万方，酒店式公寓成交 137.5
万方，商业成交 94.4 万方，写字楼占比 90.8 万方。截至 2018 年底商品房存量 866.7
万方，按 18 年月均流速计算，去化周期为 8.0 个月。整体量缩价涨，2018 上半年
楼市火热，下半年趋冷。杭州近年发展迅速，成交均价上涨迅速，整体表现为量缩
价涨，但未来长期房价上涨动力不足。18 年伊始，杭州楼市继续延续 17 年火热行
情，供不应求；至 4 月份，摇号政策发布，房企进入短暂观望期，供销两端均走低。
观望期结束后，市场重回火热行情。
杭州市余杭区整体售价较低，成交量跌幅相对较小。余杭区 2018 年供应 347.4
万方，同比增加 13.5%，供应充足。2018 年成交 399.9 万方，同比下跌 10.9%，跌
幅相对较少；市场份额占比 41%，为杭州主力成交区域，与 17 年市场份额 38%相较
上涨 3%。余杭区因相对主城较低的价格，吸引受中心城区高房价挤压的购房需求；
在售存量 99.8 万方，去化周期 3.0 个月。
在杭州市商业地产方面，酒店式公寓“随波逐流”，契合了整个楼市的成交走势。
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写字楼和零售市场，经济形势稳步上涨。在零售市场方面，新增供应集中在城北商
圈，体量占全市供应的三分之二。得益于开发商的商业运营经验及创新能力，多数
新开项目的开业率表现理想。全市优质零售项目空置率保持平稳，同比微降 0.2 个
百分点，录得 7.5%。稳定需求带动租金稳步上涨，核心商圈优质项目业态的积极调
整，以及 4.7%的低空置率支撑租金同比上涨 4.6%。而非核心区，稳定的需求及良好
的新项目表现，使得租金水平保持微涨。全市优质零售项目首层有效净租金为 20.9
元/平方米/天，同比上涨 3.6%。在业态上，生活服务和休闲娱乐类商户需求强劲，
租赁面积占新开业商户的 32%，包括网易考拉、天猫国际、淘宝心选、网易严选等
全国首家线下实体店。餐饮、零售及儿童娱乐保持稳定需求。此外新能源汽车品牌
租赁需求上升，消费者对此类自带前沿技术属性且科技感较强的展示空间表现出强
烈兴趣。在载体上，得益于移动互联网、物联网和大数据等技术日益成熟，越来越
多的购物中心在技术驱动下实现场内商户数字化、智能化管理；线上线下客流互相
转化、多场景会员高效运营和精准定位等目标。
2019 年全市将迎来零售市场的历史第二供应高峰，非核心商圈持续快速发展，
空置率将因市场竞争因素小幅推升，至 10.8%，但同时将加速现有商业格局的变革
和创新。随着地铁及城市基础设施的发展及各区域商圈的稳步发展，杭州商业地产
已然进入百花齐放的新时代，尤其是精品化特色化的小体量商业逐步涌现。未来将
有更多专注社区范围的特色配套商业项目面市，助推需求结构更趋生活体验。
(3)评估方法
截至评估基准日，由于余杭星桥城市客厅项目房地产开发项目尚未正式开工，
故本次分别采用成本法和假设开发法进行评估。
1)成本法
成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法。
即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各
个组成部分相加。其基本公式为：
开发成本评估值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售
税费+开发利润
考虑到此项目处于开始施工阶段，开发程度低，已发生成本少，此次评估不考
虑管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。
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因本次评估目的为股权转让，资产增值需考虑土地增值税和企业所得税的影响。
综上，计算公式为：
开发成本评估值=土地取得成本（含契税）+其他已发生成本账面值-土地增值税
-企业所得税
A.土地取得成本
土地取得成本采用市场法求取，然后加计契税。
(A)土地的一般因素、区域因素和个别因素
a.土地的一般因素
(a)地理位置
杭州，简称“杭”，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核
心城市，国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲
中心城市之一。截至 2018 年，全市下辖 10 个区、2 个县、代管 1 个县级市，总面
积 16,853.57 平方千米，建成区面积 559.2 平方千米，常住人口 980.6 万人，城镇
人口 759.0 万人，城镇化率 77.4%。杭州位于中国华东地区、东南沿海、浙江省北
部、钱塘江下游、京杭大运河南端，是环杭州湾大湾区核心城市、沪嘉杭 G60 科创
走廊中心城市、国际重要的电子商务中心。杭州人文古迹众多，西湖及其周边有大
量的自然及人文景观遗迹，具代表性的有西湖文化、良渚文化、丝绸文化、茶文化，
以及流传下来的许多故事传说成为杭州文化代表。
(b)行政区划
杭州市辖区包括 10 个市辖区、2 个县、1 个县级市，街道社区包括 92 个街道办
事处，75 个镇，23 个乡，597 个社区、807 个行政村。杭州市人民政府驻江干区解
放东路 18 号。2019 年 4 月 2 日，浙江省政府批复同意设立杭州钱塘新区，面积达
531.7 平方千米，托管管理范围包括江干区的下沙、白杨 2 个街道，萧山区的河庄、
义蓬、新湾、临江、前进 5 个街道，以及大江东产业集聚区规划控制范围内的其他
区域（不含党湾镇所辖接壤区域的行政村）。
(c)经济总量
2018 年，杭州全年地区生产总值 13,509 亿元，比上年增长 6.7%。其中第一产
业增加值 306 亿元，第二产业增加值 4,572 亿元，第三产业增加值 8,632 亿元，分
别增长 1.8%、5.8%和 7.5%。三次产业结构由上年的 2.5：34.6：62.9 调整为 2.3：
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33.8：63.9。全年人均地区生产总值为 140,180 元（按年平均汇率折算为 21,184
美元）。
(d)第一产业
2018 年，杭州全年农林牧渔业增加值 312 亿元，增长 2.0%。其中农业 201 亿元、
林业 45 亿元、渔业 30 亿元，分别增长 2.4%、6.3%和 2.1%；农林牧渔专业及辅助性
活动 6.3 亿元，增长 11.4%；牧业 30 亿元，下降 6.8%。粮食总产量 66.8 万吨，增
长 3.3%；蔬菜产量 342.7 万吨，增长 1.3%；水果产量 84.7 万吨，增长 3.3%；水产
品产量 21.4 万吨，增长 3.0%；肉类产量 21.1 万吨，下降 14.2%。
(e)第二产业
2018 年，杭州全年工业增加值 4,160 亿元，增长 6.3%，其中规模以上工业增加
值 3,405 亿元，增长 6.3%。规模以上工业中高新技术产业、战略性新兴产业、装备
制造业增加值分别增长 10.8%、13.1%和 9.3%，占规模以上工业的 57.2%、33.3%和
45.0%；八大高耗能行业增加值占比 24.3%，下降 0.3 个百分点。新产品产值率由上
年 37.7%提高到 38.8%。工业产品产销率为 98.4%。规模以上工业企业实现利润 974
亿元，增长 1.2%。全年建筑业增加值 413 亿元，占 GDP 的 3.1%。
(f) 第三产业
金融业：2018 年全年金融业增加值 1,197 亿元，增长 9.0%。年末全市金融机构
525 家，当年新增 26 家。年末金融机构本外币存款余额 39,810.5 亿元，增长 9.1%；
贷款余额 36,598.3 亿元，增长 25.0%。
贸易：2018 年全年货物进出口总额 5,245 亿元，增长 3.1%，其中出口 3,417
亿元，下降 1.0%，进口 1,828 亿元，增长 11.8%。高新技术产品出口 518 亿元，增
长 8.3%，机电产品出口 1,460 亿元，增长 0.4%。对“一带一路”沿线国家出口 1,072
亿元，占出口总额 31.4%。全年服务贸易进出口总额 358.9 亿美元，增长 132.6%，
其中出口 71.7 亿美元，增长 21.7%，进口 287.2 亿美元，增长 201%。全年跨境电商
进出口总额 113.7 亿美元，增长 14.4%，其中出口 80.2 亿美元，进口 33.5 亿美元，
分别增长 14.2%和 14.9%。
b.土地的区域因素
杭州市余杭区地处杭州市区西、北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，
是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地，素称“鱼米
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之乡，丝绸之府，花果之地，文化之邦”。余杭区总面积 1,228.41 平方千米，辖 6
个镇、14 个街道，全区户籍人口 98.46 万人。2018 年 10 月，入选 2018 年度全国投
资潜力百强区、全国科技创新百强区、全国绿色发展百强区。2018 年 11 月，入选
2018 年工业百强区。
杭 州 市 余 杭 区 地 理 坐 标 为 北 纬 30°09′ ～ 30°34′ 、 东 经 119°40′ ～
120°23′，东西长约 63 公里，南北宽约 30 公里。余杭区从东、北、西三面成弧形
拱卫杭州中心城区，东面与海宁市、桐乡市、江干区交界，中部与德清县、拱墅区
毗连，西部与安吉县、临安区、富阳区、西湖区相接。共有土地 12.26 万公顷（183.97
万亩），其中耕地 4.53 万公顷，占 36.95%；林地 3.8 万公顷，占 31%；水域面积 1.25
万公顷，占 10.2%。
c.土地的个别因素
待估宗地为出让商业用地，土地面积 20,744.50 平方米，宗地东至星桥大道、
南至临丁路、西至现状土地、北至天都大道。整体土地面积适中，形状较规则，地
势较平坦，地基承载力基本充足，城市基础设施完备度一般。宗地所处内部基础设
施完备度一般，已达到五通一平条件。
(B)评估方法
a.土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地外部条件为“五通”（即通路、
通供水、通排水、通电、通讯），宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地
性质为国有出让的商业用途土地在截至评估基准日 2019 年 9 月 30 日剩余年限使用
权的国有土地使用权价格。
b.选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的用途、期日、交易情况、使用年期、容积率、价格类型、区域、个别
因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F×G×H
式中 V：待估宗地使用权价值；
VB：比较实例价格；
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A：待估宗地土地用途指数/比较实例土地用途指数
B：待估宗地期日地价指数/比较实例期日地价指数
C：待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
D：待估宗地使用年期指数/比较实例使用年期指数
E：待估宗地容积率指数/比较实例容积率指数
F：待估宗地价格类型指数/比较实例价格类型指数
G：待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数
H：待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数
A) 土地用途修正
通过对交易实例土地用途的比较分析，由于不同用途的土地，对土地价格的影
响也不同，根据交易实例中土地的用途与评估对象的差异进行修正。
B) 期日修正
采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易
价格修订为评估基准日的价格。
C) 市场交易情况修正
通过对交易实例交易情况的分析，剔除非正常的交易实例，测定各种特殊因素
对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
D) 土地使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易实例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
E) 容积率
由于不同宗地的容积率对其价格产生影响的程度不同，根据交易实例中土地的
容积率与评估对象的差异进行修正。
F) 价格类型
通过对交易实例价格类型的比较，测定各种价格类型对土地价格的影响程度，
根据交易实例中土地的价格类型与评估对象的差异进行修正。
G) 区域因素修正
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区域因素包括的内容主要有地区的商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、
公交便利程度、基础设施状况、公用设施状况和环境状况等。由于不同用途的土地，
影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别
确定。
H) 个别因素修正
个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。
个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的地质坡度、宗地形状、面积和其他个
别因素等，根据交易实例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值
并加计相应契税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）
(C)计算过程
a.比较实例的选取
根据前述的影响因素分析，该宗地位于杭州市余杭区，土地证记载性质为国有
出让、用途为批发零售用地，因此评估专业人员在与该宗地所处类似的区域内选取
三个相似类型交易样本为比较实例，以市场法进行比较修正确定待估宗地比准地价。
经综合分析,本次评估选取以下三个样本为宗地的比较实例：
序 土地 土地 交易方 土地面积 土地单价
宗地位置 交易时间 容积率
号 性质 用途 式 (㎡) (元/㎡)
商务 2019 年 2
1 东至规划道路、南至留和路 出让 招拍挂 13,562.00 2.0 5,100.00
金融 月 20 日
商务 2019 年 2
2 荷禹路与昌达路交汇处东北侧 出让 招拍挂 24,959.00 3.0 6,150.00
金融 月 11 日
商务 2019 年 2
3 南至启航路、西至仁良路 出让 招拍挂 29,506.00 3.0 5,670.00
金融 月 12 日
b.比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
(1) 用途级别：是否为商业用地。
(2) 交易日期：确定地价指数。
(3) 交易情况：是否为正常，公平，公开，自愿的交易。
(4) 使用年期：可使用时间的长短。
(5) 容积率：确定宗地上建筑面积的大小。
(6) 价格类型：是否为市场价值。
(6) 区域因素：商业繁华度、居住人口密度、道路通达度、公交便利程度、基
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础设施状况、公用设施状况和环境状况等。
(7) 个别因素：地质坡度、宗地形状、面积和其他个别因素等。
c.编制比较因素条件说明表
根据委估宗地和比较实例的各因素条件，列表如下：
影响因素 评估对象 实例一 实例二 实例三
交易价格(元/平方米) 待估 5,100.00 6,150.00 5,670.00
面积(平方米) 20,744.50 13,562.00 24,959.00 29,506.00
用途 批发零售用地 商务金融 商务金融 商务金融
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2019 年 9 月 30 日 2019 年 2 月 20 日 2019 年 2 月 11 日 2019 年 2 月 12 日
使用年限(年) 35.56 40 40 40
价格类型 市场价值 招拍挂 招拍挂 招拍挂
容积率 1.600 2.000 3.000 3.000
商业繁华度 一般 一般 较好 一般
居住人口密度 一般 一般 一般 一般
区 道路通达度 一般 一般 一般 一般
域
公交便利程度 一般 一般 较好 一般
因
素 基础设施状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
公用设施状况 一般 一般 一般 一般
环境状况 一般 一般 一般 一般
地质坡度修正 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响 较平坦，排水无影响
个 宗地形状修正 形状较规则 形状较规则 形状较规则 形状较规则
别 面积适中，对土地利 面积适中，对土地利 面积适中，对土地利
因 宗地面积 用有利 面积较小 用有利 用有利
素 部分需自持 5 年方能 计容总面积 30%（商
其他个别因素 分割转让 65%禁止分割转让 50%禁止分割转让 业）需自持
d.编制比较因素条件指数修正表
根据上述比较因素条件说明，以待估宗地的各项因素条件状况为基准，相应指
数为 100，将比较实例相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较实例相应指数，
并在各因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条
件指数进行比较，得到各因素修正系数。列表如下：
评估对象 实例一 实例二 实例三
影响因素
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
用途 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易情况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
交易日期 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
使用年限(年) 0.974 1.000 0.974 1.000 0.974 1.000 0.974
价格类型 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
容积率 100 110 0.909 115 0.870 115 0.870
区 商业繁华度 100 100 1.000 102 0.980 100 1.000
域 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
居住人口密度
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评估对象 实例一 实例二 实例三
影响因素
评分 评分 修正系数 评分 修正系数 评分 修正系数
因 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
道路通达度
素
公交便利程度 100 100 1.000 102 0.980 100 1.000
基础设施状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
公用设施状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
环境状况 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
地质坡度修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
个
别 宗地形状修正 100 100 1.000 100 1.000 100 1.000
因 100 96 1.042 100 1.000 100 1.000
宗地面积
素
其他个别因素 100 90 1.111 92 1.087 94 1.064
其中，土地剩余使用年限指数，土地还原率取 6%，按下列公式计算得出：
剩余使用年限指数＝1-1/(1＋土地还原率) 剩余使用年限
e.修正结果
在比较因素条件指数修正表的基础上，计算得到结果。
修正指标 实例一 实例二 实例三
交易价格 5,100.00 6,150.00 5,670.00
用途 1.000 1.000 1.000
交易情况 1.000 1.000 1.000
交易日期 1.000 1.000 1.000
使用年限 0.974 0.974 0.974
价格类型 1.000 1.000 1.000
容积率 0.909 0.870 0.870
区域因素 1.000 0.960 1.000
个别因素 1.158 1.087 1.064
比准价格 5,228.00 5,443.00 5,114.00
f.评估地价确定
从上述对比分析及修正中可看出，三个实例修正得到的比准地价相近，可见待
估宗地地价水平也应在此范围内，所以根据样本修正情况，确定以样本得到的比准
地价的算术平均价确定评估单价，经分析确定待估宗地试算单价为 5,262.00 元/平
方米。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值
并加计相应契税确定。计算公式为：
土地取得成本评估单价=不含契税的土地使用权单价×（1+契税税率）
=5,262.00×（1+3%）
=5,420.00 元（已取整）
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土地取得成本＝土地取得成本评估单价×土地面积
＝5,420.00×20,744.50
＝112,435,200.00 元 (已取整)
B.其他已发生成本账面值
对于账面发生的前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费和资本化利息，鉴
于余杭星桥城市客厅项目尚未正式开工建设，上述费用发生额不大，故以核实后的
账面值 22,156,056.80 元为评估值。
C.扣税前开发成本
扣税前开发成本＝土地取得成本+其他已发生成本账面值
＝112,435,200.00+22,156,056.80
＝134,591,300.00 元（已取整）
D.相关税费的确认
A)土地增值税
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币元
项目 金额 备注
扣税前开发成本 134,591,300.00 （不包括增值税）
减：账面成本 99,748,176.80
增值额 34,843,123.20 市场价值－账面成本
增值率 34.93%
适用税率 30%
应纳税额 10,452,937.00
B)企业所得税测算
企业所得税=（扣税前开发成本-土地增值税-开发成本账面值）×25%
=（134,591,300.00-10,452,937.00-99,748,176.80）×25%
= 6,097,547.00（已圆整）
E.成本法评估结果
开发成本评估值＝扣税前开发成本-土地增值税-企业所得税值
＝134,591,300.00-10,452,937.00-6,097,547.00
＝118,040,800.00 元（已圆整）
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2)假设开发法
假设开发法是指将待估房地产项目预期开发后的销售收入和租金净收入，扣除
其预期的正常情况下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金和所得税等，确定
待估房地产项目评估价值的方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后销售
收入现值、租金净收入现值和开发项目全部的成本费用及税金现值之差作为被评估
项目的预计可实现净利润折现值，以核实后的开发成本账面价值与预计可实现净利
润折现值之和确定为评估值。计算公式为：
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
其中：预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值+开发项目自持部分租
金净收入－开发成本费用税金现值。
A. 预期销售收入和租金收入
a. 预期销售收入
预期销售收入＝可售面积×销售单价
目前，余杭星桥城市客厅项目处于停工状态，根据杭州市规划局颁发的建字第
201601536001 号《建设工程规划许可证》，余杭星桥城市客厅项目的建设规模为
36,120.00 平方米，结合嘉凯城余杭星桥公司的可研报告和建设销售计划，计容建
筑面积为 33,192.00 平方米。该项目为三层商业综合体，预期 2021 年底建成，其中
100.00 平方米为公共配套用房，可售建筑面积 33,092.00 平方米，包括商业街
24,592.00 平方米、超市 6,000.00 平方米、影院 2,500.00 平方米。商业街中的
5,000.00 平方米、超市 6,000.00 平方米、影院 2,500.00 平方米，合计 13,500.00
平方米拟自持至 2027 年进行销售，占可售建筑面积的 40.67%，地下建筑停车面积
为 13,200.00 平方米，地下车位共计 330 个。通过与周边房产的地理位置、商业繁
华程度、周边公建配套资源、容积率等因素进行比较并结合区域土地市场、房地产
市场的现状及未来走向，结合项目自身定价，在充分考虑市场风险和宏观环境的基
础上，采用市场法综合分析确定委估项目可售房源的预期销售收入和租金，具体详
见下表：
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① 采用市场法确定项目商铺基准日的底商价格
项目 参照物 委估物业 实例 1 实例 2 实例 3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正 评 修正 修正
修正因素 简况 评分 比较 评分 比较 比较 评分
系数 分 系数 系数
商服繁华程度 一般 100 相似 100 1.00 较好 102 0.98 相似 100 1.00
道路通达程度 区域主干道 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
公交便捷程度 公交车站一般 100 相似 100 1.00 较多 102 0.98 相似 100 1.00
对外交通便利程度 距主干道<500m 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
公用设施完善程度 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
区
域
因 基础设施完善程度 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
素
区域人流状况 一般 100 相似 100 1.00 稍多 102 0.98 相似 100 1.00
周边环境 一般 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
所在区域整体规划 规划合理 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
区域发展潜力 较好 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
小计 1.00 0.941 1.00
因个
素别 临街状况 单面沿街 100 单面沿街 100 1.00 单面沿街 100 1.00 单面沿街 100 1.00
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项目 参照物 委估物业 实例 1 实例 2 实例 3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正 评 修正 修正
修正因素 简况 评分 比较 评分 比较 比较 评分
系数 分 系数 系数
面积 可分割 100 面积适中 100 1.00 面积适中 100 1.00 面积较小 102 0.98
宽深比 较合理 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
楼层 1F 100 1F 100 1.00 1F 100 1.00 1F 100 1.00
平面布局 平面布局合理 100 平面布局合理 100 1.00 平面布局合理 100 1.00 平面布局合理 100 1.00
商铺形状 较规则 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
建筑结构 钢混 100 钢混 100 1.00 钢混 100 1.00 钢混 100 1.00
层高 4.2 米 100 4.2 米 100 1.00 4.2 米 100 1.00 4.2 米 100 1.00
水电、消防设施完
设施设备完善程度 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
备度好
装修状况 毛坯 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
工程质量 较好 100 相似 100 1.00 相似 100 1.00 相似 100 1.00
建筑成新度 全新 100 较新 98 1.02 较新 98 1.02 较新 98 1.02
物业类型 综合体商铺 100 沿街商铺 100 1.00 沿街商铺 100 1.00 沿街商铺 100 1.00
物业管理及服务 物业公司管理 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
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项目 参照物 委估物业 实例 1 实例 2 实例 3
"东至星桥大道、南至临丁
所处位置 路、西至现状土地、北至 余杭星桥麦当劳沿街商铺 余杭星桥天都城沿街商铺 余杭星桥藕花洲大街西段沿街商铺
天都大道"
用途 商业 商业 商业 商业
权属 商品房 商品房 商品房 商品房
建筑面积(M2) 33,192.00 90.00 98.00 43.00
交易均价(元/M2) 16,556.00 18,265.00 16,977.00
修正 评 修正 修正
修正因素 简况 评分 比较 评分 比较 比较 评分
系数 分 系数 系数
产权清晰，权属无
权利状况 100 相同 100 1.00 相同 100 1.00 相同 100 1.00
瑕疵
小计 1.020 1.020 1.000
交易情况 市场价 100 挂牌价 105 0.95 挂牌价 105 0.95 挂牌价 105 0.95
交易日期 2019 年 9 月 100 2019 年 6 月 100 1.00 2019 年 6 月 100 1.00 2019 年 7 月 100 1.00
比准价格 16,043.00 16,655.00 16,128.00
比准单价（元/M2) 16,280.00
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② 各年份及不同楼层的预期平均销售价格
单位：元/平方米（个）
年份 1 层均价 2 层均价 3 层均价 地下车位
2019 年 16,280.00 9,768.00 8,140.00
2020 年 16,400.00 9,840.00 8,200.00
2021 年 16,890.00 10,140.00 8,450.00
2027 年 20,170.00 12,110.00 10,090.00 65,000.00
③ 销售计划
根据项目的建造计划、销售计划并结合对当地的房地产市场分析，预计各年销
售金额分别为：
销售收入（含税）预测表
单位：人民币万元
销售面积计划表 合计 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2027 年
商业街 1-3 层 27,575.35 8,102.27 19,473.08
拟自持商业街（3 层） 5,045.00 5,045.00
超市(2 层) 7,266.00 7,266.00
影院(3 层) 2,522.50 2,522.50
地下车位 2,145.00
销售收入
44,553.85 8,102.27 19,473.08 16,978.50
合计
当年能收到年度预售房款的 90%，下一年度收
收款情况 全部结清
到剩下的 10%房款
现金流入 44,553.85 7,292.04 20,283.31 16,978.50
b. 自持部分预期出租净收入
自持部分预期出租净收入＝可出租面积×（1-空置率）×出租单价-运营税费
根据项目的建造计划、出租计划并结合对当地的房地产市场分析，预计各年出
租净收益金额分别为：
自持部分预期出租净收入预测表
单位：人民币万元
序号 名称 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
1. 有效毛收入
612.36 656.10 699.84 764.24 799.13
1.1 潜在毛租金收入 874.80 874.80 874.80 899.10 918.54
1.1.1 有效出租面积 13,500.00 13,500.00 13,500.00 13,500.00 13,500.00
1.1.2 租金（元/平方米.天） 1.80 1.80 1.80 1.85 1.89
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序号 名称 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
1.2.1 空置率 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 13.00%
2. 运营税费
202.03 208.63 215.23 224.41 229.20
2.1 房产税
73.48 78.73 83.98 91.71 95.90
2.2 城镇土地使用税
8.44 8.44 8.44 8.44 8.44
2.3 租赁税费 7.09 7.56 8.25 8.63
6.61
2.4 保险费
33.75 33.75 33.75 33.75 33.75
2.5 建筑物专有部分维修(维护)费
67.50 67.50 67.50 67.50 67.50
2.6 管理费
12.25 13.12 14.00 14.76 14.98
3. 净收入
410.33 447.47 484.61 539.83 569.93
B. 预计成本支出
a. 尚需发生的开发成本
截至评估基准日，已发生的开发成本（含利息支出、土地成本等）为 9,974.82
万元，其中土地成本 7,759.21 万元、前期工程费 886.60 万元、建筑安装费 190.26
万元、开发间接费 534.98 万元、资本化利息 603.76 万元。根据可研报告及测算资
料并结合当地类似项目成本发生情况，项目总成本为 26,952.69 万元，其中工程成
本 19,193.47 万元（含税）。预计尚需发生的开发成本（不含利息支出）为 17,581.62
万元，具体开发成本测算情况如下表：
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开发成本估算表
单位：人民币万元
单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额
成本科目 备注
费标准 税率 数量（M2） 单价(元/M2） 合计（万元） （万元） （万元）
一 土地成本 33,192.00 2,338.00 7,759.22 7,759.22
1 土地出让金 20,744.50 3,621.00 7,512.00 7,512.00 已办证
2 土地契税 20,744.50 110.00 229.12 229.12
3 土地拆迁支出
4 其他税费 18.10 18.10
5 流转用地拆迁补偿
二 工程成本 33,192.00 19,193.47 1,449.29
1 前期工程费 33,192.00 230.00 763.42 763.42
1.1 勘查设计咨询费 100.00 33,192.00 100.00 331.92 331.92
1.2 前期规费等 80.00 33,192.00 80.00 265.54 265.54
1.3 红线外市政配套费 50.00 33,192.00 50.00 165.96 165.96
1.4 其它
2 建安成本 14,575.60 13,372.11 1,203.49
2.1 建筑工程 46,392.00 14,575.60 13,372.11 1,203.49
2.1.1 商业街 3,000.00 9% 19,592.00 3,000.00 5,877.60 5,392.29 485.31
2.1.2 拟自持商业街 3,000.00 9% 5,000.00 3,000.00 1,500.00 1,376.15 123.85
2.1.3 超市 3,000.00 9% 6,000.00 3,000.00 1,800.00 1,651.38 148.62
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单位成本计 增值 项目总成本 不含税成本 进项税额
成本科目 备注
费标准 税率 数量（M2） 单价(元/M2） 合计（万元） （万元） （万元）
2.1.4 影院 3,000.00 9% 2,500.00 3,000.00 750.00 688.07 61.93
2.1.6 配套用房 2,800.00 9% 100.00 2,800.00 28.00 25.69 2.31
2.1.7 地下建筑停车 3,500.00 9% 13,200.00 3,500.00 4,620.00 4,238.53 381.47
3 基础设施费 33,192.00 2,976.83 2,731.03 245.80
3.1 室外安装工程 550.00 9% 46,392.00 550.00 2,551.56 2,340.88 210.68
3.2 室外附属工程 100.00 9% 33,192.00 100.00 331.92 304.51 27.41
3.3 景观园林绿化 450.00 9% 2,074.45 450.00 93.35 85.64 7.71
4 不可预见费 5% 33,192.00 877.62 877.62
总投资 26,952.69
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b. 成本支出进度
根据委估项目的开发建造计划，预计每年发生的开发成本分别为：
开发支出（含税）预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年
合 计
支付进度 15% 55% 30%
后续开发支出（含税） 2,637.24 9,669.89 5,274.49 17,581.62
C. 尚需发生的销售税费、管理费用的确定
a. 销售费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含
税）的 2.5%预测。
销售费用预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2027 年 合 计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
销售费用比例 2.50% 2.50% 2.50% 2.50%
各年销售费用支出 - 182.30 507.08 424.46 1,113.84
b. 管理费用
根据项目实际情况并结合同类项目发生情况，按照销售房产收到全部现金（含
税）的 2%预测。
管理费用预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2027 年 合 计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
管理费用比例 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
各年管理费用支出 - 145.84 405.67 339.57 891.08
c. 增值税和税金及附加
根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号文发布的《房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，房地产开发企业中的一般纳税人销售
自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式
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如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销
售建筑面积）×支付的土地价款
其中，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款
的单位直接支付的土地价款。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按
照 3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
其中，适用一般计税方法计税的，按照 9%的适用税率计算。
税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加等，城市维护建设税、教育费附
加和地方教育附加按照流转税的 7%、3%、2%测算。
增值税和税金及附加预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2027 年 合计
一、增值税
1.预售收入 - 8,102.27 19,473.08 16,978.50 44,553.85
1.1．现金流入 - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
2.当期允许扣除的土地价款 - 1,378.15 3,215.67 3,165.40 7,759.22
2.1 当期销售面积 - 5,877.60 13,714.40 13,500.00 33,092.00
2.2 可供销售面积 33,092.00 33,092.00 33,092.00 33,092.00
2.3 土地价款 7,759.22 7,759.22 7,759.22 7,759.22
3. 销项税税基（3=1-2） - 6,724.12 16,257.41 13,813.10 36,794.63
4.增值税-销项税额（4=3/(1+9%)*9%) - 555.20 1,342.35 1,140.53 3,038.08
5.增值税-进项税额 1,449.29 1,449.29
6.增值税-销项税额预缴(6=1/（1+9%）
- 200.70 558.26 467.30 1,226.26
*3%)
7.应交增值税 362.53 362.53
二、销售税金及附加
1.城市维护建设税(7%) 14.05 39.08 58.09 111.22
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建设发展（余杭星桥）有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估说明
2.教育费附加和地方教育费附加(5%) 10.04 27.91 41.49 79.44
3.印花税(0.05%) 4.05 9.74 8.49 22.28
三、合计 228.84 634.99 937.90 1,801.73
d. 土地增值税：
根据财税〔2016〕43 号文《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计
税依据问题的通知》的规定，营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入
为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的
增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项
税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算。每年先根据当地税
务部门规定的预缴税率（非普通住宅等按销售收入的 3%预缴）进行土地增值税的预
缴，然后在销售期末对该项目的土地增值税进行清算和缴纳。计算公式为：
土地增值税＝∑（每级距的土地增值额×使用税率）
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50.00%的部分，
税率为 30.00%；增值额超过扣除项目金额 50.00%、未超过扣除项目金额 100.00%
的部分，税率为 40.00%；增值额超过扣除项目金额 100.00%、未超过扣除项目金额
200.00%的部分，税率为 50.00%；增值额超过扣除项目金额 200.00%的部分，税率
为 60.00%。
土地增值额＝销售收入-土地成本-房地产开发成本-房地产开发费用-与转让房
地产相关的税金-其他扣除项目
根据企业提供的资料，该项目的土地增值税计算过程如下：
土地增值税测算表
单位：人民币万元
项目 金额 备注
销售收入 41,515.77 销售总额（不包括增值税）
取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规
减：土地成本 7,759.22
定交纳的有关费用
项目建设成本（包括建安配套费、前期工程费和不
房地产开发成本 17,744.18
可预见费）-代政府建设基础工程（递延收益）
房地产开发费用 2,550.34 按土地及开发成本的 10%以内计算扣除
其中：财务费用 1,275.17 按土地及开发成本的 5%以内计算扣除
销售和管理费用 1,275.17 按土地及开发成本的 5%以内计算扣除
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项目 金额 备注
与转让房地产有关的税金 212.94
加计扣除 20% 5,100.68 按土地及开发成本的 20%计算
扣除项目合计 33,367.36
增值额 8,148.41 销售收入－扣除项目合计
增值额占扣除项目比例 24.42% 增值额/扣除项目合计
土地增值税 2,444.52
土地增值税预测表
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2027 年 合计
销售房产收到全部现金（含税） - 7,292.04 20,283.31 16,978.50 44,553.85
增值税预缴 - 200.70 558.26 467.30 1,226.26
增值税补缴 - 362.53 362.53
土地增值税预缴 - 212.74 591.75 484.46 2,444.52
土地增值税补缴 - 1,155.57
D. 息税前净现金流量
息税前开发项目净现金流量＝销售收入－开发成本－销售费用－管理费用－销
售税金－土地增值税
通过上述各项预测，得出开发项目预测年度现金流量见下：
开发项目预测年度净现金流量
单位：人民币万元
项目 2019 年 10-12 月 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
一、销售房产收到全部现金（含税） 7,292.04 20,283.31
二、后续开发支出（含税） 2,637.24 9,669.89 5,274.49
三、销售费用 182.30 507.08
四、管理费用 145.84 405.67
五、增值税和税金及附加 228.84 634.99
六、土地增值税 212.74 591.75
七、销售净收入 -2,637.24 -3,147.57 12,869.33
八、出租净收益 410.33 447.47
九、息税前净现金流量 -2,637.24 -3,147.57 12,869.33 410.33 447.47
续上表
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项目 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 合计
一、销售房产收到全部现金（含税） 16,978.50 44,553.85
二、后续开发支出（含税） - 17,581.62
三、销售费用 424.46 1,113.84
四、管理费用 339.57 891.08
五、增值税和税金及附加 937.90 1,801.73
六、土地增值税 1,640.03 2,444.52
七、销售净收入 13,636.54 20,721.06
八、出租净收益 484.61 539.83 569.93 2,452.17
九、息税前净现金流量 484.61 539.83 569.93 13,636.54 23,173.23
E. 折现率
根据本评估项目特点和收集资料的情况，本次评估采用累加法确定折现率。计
算公式为：
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿
率－投资带来的优惠率
无风险投资的报酬率一般选用的是同一时期五年以下的国债利率。风险报酬率
是承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是评
估对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿，根据评
估对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场现状及未来预测、评估对象的
用途及新旧程度等确定。
国债收益率通常被认为是无风险的，截至评估基准日，评估人员根据统计国债
市场上五年以下国债的平均到期年收益率 2.83%为无风险利率；根据余杭星桥当地
同类房地产收益情况，风险报酬率确定为 8.7%，具体过程如下：
项 目 说 明 数值(%)
对 投 资 风 险 当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，他必然会要
5.5
的补偿 求对所承担的额外风险有补偿，否则就不会投资。
一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者
对管理负担
必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一 3
的补偿
般远远超过存款、证券。
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项 目 说 明 数值(%)
对 缺 乏 流 动 投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存
2
性的补偿 款、债券相比，买卖较困难，交易费用也较高，缺乏流动性。
易 于 获 得 融 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评
-0.8
资的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
所 得 税 抵 扣 投资带来的优惠，从而投资者会降低所要求的报酬率，针对投资评
-1
的好处 估对象可以获得的好处，要作相应的扣减。
风险报酬率 8.7
综上所述，确定本次评估中开发项目收益测算的折现率为 11.53%。
F. 开发成本评估价值
单位：人民币万元
2019 年
项目 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
10-12 月
一、预计各期收入流入 7,292.04 20,283.31
二、预计各期成本流出 2,637.24 9,669.89 5,274.49
三、销售费用 182.30 507.08
四、管理费用 145.84 405.67
五、增值税及税金及附加 228.84 634.99
六、土地增值税 212.74 591.75
七、出租净收益 410.33 447.47
折现率 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% 11.53%
折现期 0.1250 0.7500 1.7500 2.7500 3.7500
折现系数 0.9865 0.9214 0.8262 0.7408 0.6642
续上表：
预计发生数
项目 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 预计发生数
折现值
一、预计各期收入流入 16,978.50 44,553.85 30,765.83
二、预计各期成本流出 - 17,581.62 15,869.26
三、销售费用 424.46 1,113.84 769.14
四、管理费用 339.57 891.08 615.32
五、增值税及税金及附加 937.90 1,801.73 1,138.12
六、土地增值税 1,640.03 2,444.52 1,388.99
七、出租净收益 484.61 539.83 569.93 2,452.17 1,450.81
折现率 11.53% 11.53% 11.53% 11.53% - -
折现期 4.7500 5.7500 6.7500 7.7500 - -
折现系数 0.5955 0.5339 0.4787 0.4293 - -
预计可实现净利润折现值＝开发项目销售收入现值－开发成本费用税金现值
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单位：人民币万元
预售及已发
预计总数 预计发生数 预计发生数折现值 评估预计发生数
项目 生挂账成本
A B C=A-B D=C/R E=B+D
一、销售收入 44,553.85 44,553.85 30,765.83 30,765.83
二、开发成本 27,556.44 9,974.82 17,581.62 15,869.26 25,844.08
三、销售费用 1,113.84 1,113.84 769.14 769.14
四、管理费用 891.08 891.08 615.32 615.32
五、增值税及税金及附加 1,801.73 1,801.73 1,138.12 1,138.12
六、土地增值税 2,444.52 2,444.52 1,388.99 1,388.99
七、出租净收益 2,452.17 2,452.17 1,450.81 1,450.81
八、预计利润 2,460.99
九、以前年度损失 -1,044.50
十、预计企业所得税（税率 25%） 354.12
十一、预计可实现净利润 2,106.87
开发成本评估价值＝经核实后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现值
＝9,974.82＋2,106.87
＝12,081.69 万元
(4)评估结果
鉴于项目规划已报政府相关部门审核通过，开发规模、成本、物业类型和收入
及施工进度能够可靠的测算，假设开发法能够更为合理、准确的反映开发成本的价
值；而根据土地出让合同相关规定，此项目开发建成后，部分物业需自持 5 年后方
可转让，采用成本法评估难以考虑该因素的影响。综上，本次选取假设开发法途径
下的测算结果作为开发成本的评估值。
存货—开发成本评估价值为 120,816,900.00 元，评估增值 21,068,723.20 元，
增值率为 21.12%。
4．其他流动资产
其他流动资产账面价值 220,271.47 元，系待抵扣的增值税进项税。评估人员检
查了相关资料和账面记录等，按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，上述税金原始发生额正确，期后应可抵扣，故以核实后的账面值为评
估值。
其他流动资产评估价值为 220,271.47 元。
5．流动资产评估结果
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账面价值 161,833,652.33 元
评估价值 182,902,375.53 元
评估增值 21,068,723.20 元
增值率 13.02%
(二)非流动资产
1．设备类固定资产
(1) 概况
1) 基本情况
列入评估范围的设备类固定资产共计 21 台（套），合计账面原值 41,441.99 元，
账面净值 25,605.58 元，减值准备 0 元。
根据嘉凯城余杭星桥公司提供的《固定资产——电子设备评估明细表》，设备
类固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
编 科目名称 计量 账面价值(元)
数量
号 单位 原值 净值
1 固定资产--电子设备 台（套） 21 41,441.99 25,605.58
2 减值准备 0.00 0.00
被评估单位对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折
旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率 年折旧率（%）
办公设备及其他 5-10 3-5 19.40-9.50
被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估
基准日，嘉凯城余杭星桥公司未计提固定资产减值准备。
2) 主要设备与设备特点
评估人员对嘉凯城余杭星桥公司的设备的购建过程、电子设备权属等情况进行
了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
列入本次评估范围的设备包括电脑、复印件、相机、文件柜等办公设备，均位
于嘉凯城余杭星桥公司及项目部内。
3) 设备的购置日期、技术状况与维护管理
委估设备类资产主要系国产，其原始制造质量正常。购置时间范围为 2015 至
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今，整体使用年份较短。被评估单位有专人负责设备类资产的维修、保养、管理制
度。
(2) 现场调查方法、过程和结果
本公司评估人员首先向嘉凯城余杭星桥公司财务部门了解与查核设备的账面
价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，
向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等；评估人员还与被评估单
位的设备管理人员一起，对照《固定资产——电子设备评估明细表》，对列入评估
范围的位于余杭星桥公司及项目部的设备进行了抽查核实，并将勘查情况作了相应
记录，为下一步的评估工作打下基础。
经核实，VPN 网关、联想 E73S 电脑等 2 台设备，合计账面原值 8,500.00 元，
账面净值 1,856.50 元，实际处于待报废状态。
除上述事项外，其余委估设备的账面原值主要由购置价构成，整体状况较好，
基本能满足生产经营需要。
(3) 权属核查情况
评估人员查阅了设备购置发票、付款凭证等资料，对设备的权属资料进行了一
般的核查验证。经核实，没有发现委估的设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
(4) 具体评估方法
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
主要采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评
估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性
贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用
成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
另外，对于报废设备，以其估计的可变现净值为评估价值。
1) 重置成本的确定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
A．现行购置价
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对于电脑、复印机、相机、文件柜等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，
以当前市场价作为现行购置价。
B．相关费用
由于本次所评办公设备购置使用简便，所以不再单独考虑运杂费、安装调试费、
建设期管理费和资本化利息等相关费用。
C．重置成本
重置成本＝现行购置价＋相关费用
2) 成新率的确定
对于价值量较小的设备，以及电脑、复印机、相机等办公设备，主要以年限法
为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率(K1) ＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
3)功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
4)经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、
使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
(5) 评估举例
例：以打印复印一体机（列《固定资产——机器设备评估明细表》第 3 项）为
例对设备的评估过程作具体说明：
1) 设备概况
打印复印一体机型号为兄弟牌 MFC-7360，共 1 台，于 2015 年 7 月投入使用，账
面原值为 2,400.00 元，账面净值为 500.00 元。
2) 重置价值的评定
该设备购置于 2015 年 7 月，打印复印一体机不需要安装调试等杂费，故单台设
备重置价值参考其市场价，取值 2,300.00 元（不含税）。
3) 成新率的评定
该设备的成新率采用年限法确定。
该设备于 2015 年 9 月正式投入使用，截至评估基准日已使用 4.17 年,尚可使用
年限为 1 年。
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则成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
＝1/（4.17+1）×100%= 19%(已取整)
4) 评估价值
评估价值 = 单台设备重置价值×台数×综合成新率
= 2,300.00×1×19%
= 440.00 元(已取整)
(6) 设备类固定资产评估结果
账面原值 41,441.99 元
账面净值 25,605.58 元
重置成本 31,950.00 元
评估价值 22,540.00 元
评估减值 3,065.58 元
减值率 11.97%
2．非流动资产评估结果
账面价值 25,605.58 元
评估价值 22,540.00 元
评估减值 3,065.58 元
减值率 11.97%
(三)流动负债
1．应付账款
应付账款账面价值 60,000.00 元，为应付浙江大学建筑设计研究院有限公司的
设计费等。
评估人员通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情
况，对该款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了
债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情
况。
经核实，该款项需支付，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为 60,000.00 元。
2．应交税费
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应交税费账面价值 155,829.25 元，包括代扣代缴个人所得税 245.50 元、应交
土地使用税 155,583.75 元。
评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情
况，并了解期后税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各项税费应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
应交税费评估值为 155,829.25 元。
3．其他应付款
其他应付款账面价值 142,088,451.47 元，包括应付的关联方往来款、社会保险
等。其中关联方往来包括应付嘉凯城集团股份有限公司 55,360,293.40 元、嘉凯城
集团城镇化建设发展有限公司 489,252.31 元、杭州浙湘七彩文旅投资管理合伙企
业（有限合伙）26,055,000.00 元、七彩小镇开发有限公司 60,000,000.00 元、七
彩文化科技集团有限公司 150,000.00 元。
通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取
部分款项进行函证，对未收到回函的样本项目，评估人员采用替代程序审核了债务
的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，各款项均需支付，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估价值为 142,088,451.47 元。
4．流动负债评估结果
账面价值 142,304,280.72 元
评估价值 142,304,280.72 元
四、评估结论及分析
本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估既定的程序和公允的方法，
对嘉凯城余杭星桥公司列入评估范围的资产实施了实地勘察、询证和评估计算，采
用资产基础法进行了评估，得出委估的嘉凯城余杭星桥公司股东全部权益在评估基
准日 2019 年 9 月 30 日的评估结论如下：
(一)资产基础法评估结果及变动原因分析
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，嘉凯城余杭星桥公司的资产、负债及股东
全部权益的评估结果为：
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资产账面价值 161,859,257.91 元，评估价值 182,924,915.53 元，评估增值
21,065,657.62 元，增值率为 13.01%；
负债账面价值 142,304,280.72 元，评估价值 142,304,280.72 元；
股东全部权益账面价值 19,554,977.19 元，评估价值 40,620,634.81 元，评估
增值 21,065,657.62 元，增值率为 107.73%。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 161,833,652.33 182,902,375.53 21,068,723.20 13.02
二、非流动资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
其中：固定资产 25,605.58 22,540.00 -3,065.58 -11.97
资产总计 161,859,257.91 182,924,915.53 21,065,657.62 13.01
三、流动负债 142,304,280.72 142,304,280.72
负债合计 142,304,280.72 142,304,280.72
股东权益合计 19,554,977.19 40,620,634.81 21,065,657.62 107.73
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．评估结果与账面值变动情况及原因分析
(1) 存货评估增值 21,068,723.20 元，增值率为 21.12%，主要系余杭星桥城市
客厅项目的土地取得成本低，随着社会经济发展、周边配套设施的完善且开发的产
品类型稀缺导致房地产价格有一定幅度的上涨，开发成本采用假设开发法评估时考
虑了一定的开发利润所致。
(2) 设备类固定资产评估减值 3,065.58 元，减值率为 11.97%，主要系重置成
本未考虑增值税及电子设备技术更新速度较快，目前市场上同类产品的价格普遍低
于其购置价格所致。
(二)特别事项
本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东
全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。
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