本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
凯迪生态环境科技股份有限公司拟股权转让涉及的
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2018）第 367 号
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○一八年九月二十七日
目 录
声 明 ............................................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................................... 2
第一章 基本情况 ............................................................................................................. 5
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况 ......................................... 5
二、评估目的 ............................................................................................................. 7
三、评估对象和评估范围 ........................................................................................... 7
四、评估价值类型及定义 ........................................................................................... 9
五、评估基准日 .......................................................................................................... 9
第二章 评估依据 ............................................................................................................. 9
一、法律法规依据 ...................................................................................................... 9
二、评估准则依据 .................................................................................................... 10
三、资产权属依据 .................................................................................................... 11
四、取价依据 ........................................................................................................... 11
五、其他依据及参考资料 ......................................................................................... 12
第三章 评估方法 ........................................................................................................... 12
一、设备 .................................................................................................................. 13
二、房屋建（构）筑物 ............................................................................................. 18
三、无形资产——土地使用权 .................................................................................. 20
四、负债 .................................................................................................................. 20
第四章 评估程序实施过程和情况 .................................................................................. 21
一、进行前期调查 .................................................................................................... 21
二、编制评估计划 .................................................................................................... 21
三、进行现场调查 .................................................................................................... 21
四、收集整理评估资料 ............................................................................................. 22
五、展开评定估算 .................................................................................................... 22
六、形成评估结论 .................................................................................................... 22
七、编制出具评估报告 ............................................................................................. 23
八、整理归集评估档案 ............................................................................................. 23
第五章 评估假设 ........................................................................................................... 23
一、本次评估采用的假设 ......................................................................................... 23
二、评估假设对评估结论的影响 ............................................................................... 24
第六章 评估结论 ........................................................................................................... 24
第七章 特别事项说明 .................................................................................................... 25
第八章 评估报告的使用限制说明 .................................................................................. 27
第九章 评估报告日及其他 ............................................................................................. 28
资产评估报告附件： ........................................................................................................ 30
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人（以下简称其他资产评估报告使用人）
使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告；未按照法律、行政法规规定或者超出使用范围使
用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估机构及资产评估师提示委托人及其他资产评估报告使用人应当正确理
解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则， 坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人、被评估单位依法对其提供资料的真实性、完
整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委
托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
凯迪生态环境科技股份有限公司拟股权转让涉及的
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2018）第 367 号
摘 要
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况，正确理解评估结
论，应当认真阅读资产评估报告正文。
中京民信（北京）资产评估有限公司接受凯迪生态环境科技股份有限公司的委托，
根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本
法（资产基础法），按照必要的评估程序，对凯迪生态环境科技股份有限公司拟实施股
权转让涉及的蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值进行评估。
此次资产评估的评估对象为蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值，评
估范围为该公司的全部资产和负债。
评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
在评估中，我们对蛟河凯迪绿色能源开发有限公司提供的法律性文件、财务记录等
相关资料进行了核查验证，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程序。
经评估，在上述评估目的下，在持续经营等假设条件下，蛟河凯迪绿色能源开发有
限公司于评估基准日 2018 年 6 月 30 日的评估结果如下：
资产账面价值 55,132.49 万元，评估值 52,930.36 万元，评估减值 2,202.13 万元，减值
率 3.99 %。
负债账面价值 35,657.07 万元，评估值 35,657.07 万元，无增减值变化。
股东全部权益价值（净资产）账面价值 19,475.41 万元，评估值 17,273.29 万元，评
估减值 2,202.13 万元，减值率为 11.31 %。
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
股东全部权益价值计算过程如下所示：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C＝B-A D＝C/A× 100%
流动资产 - - - -
非流动资产 55,132.49 52,930.36 -2,202.13 -3.99
其中：固定资产 51,480.99 46,766.36 -4,714.63 -9.16
无形资产 3,651.49 6,164.00 2,512.51 68.81
资产总计 55,132.49 52,930.36 -2,202.13 -3.99
流动负债 9,274.67 9,274.67 - -
非流动负债 26,382.40 26,382.40 - -
负债合计 35,657.07 35,657.07 - -
所有者权益（净资产） 19,475.41 17,273.29 -2,202.13 -11.31
以下事项提请报告使用人予以关注：
一、受凯迪生态环境科技股份有限公司的委托，本次评估范围以蛟河凯迪绿色能源
开发有限公司申报评估的资产及负债为限。对于蛟河凯迪绿色能源开发有限公司申报评
估的资产及负债账面价值，与大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大信专审字
[2018]第 2-00684 号专项审计报告列示的金额对比一致。同时我们关注到，委托人和被
评估单位对公司原账面货币资金、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款等余额进行了
剥离，故申报评估的资产及负债仅包含固定资产、无形资产、一年内到期的非流动负债
和长期应付款，但我们未取得全部债务剥离获债权人认可的证据。本评估报告结果是在
假设被评估单位原账面货币资金、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款等资产及负债
能顺利完成剥离，不对评估范围涉及的资产及权益产生影响的前提下得到的，我们提请
报告使用人注意因相关资产和负债若不能顺利剥离对评估结果可能带来的影响。
二、评估范围内的部分房屋建筑物未办理房屋所有权证，评估时以这部分房屋建筑
物所有权属被评估单位为假设而进行的。评估时评估人员以被评估单位提供的建筑面积
经核查后作为评估测算的依据。评估报告有效期内若办理所有权证，提供的建筑面积与
证载建筑面积存在差异时，应以证载建筑面积为准，并对评估值进行相应调整。同时，
评估时未考虑办理所有权证应缴纳的税费对评估结果的影响。
三、蛟河凯迪绿色能源开发有限公司未办理建设工程竣工决算，且建设项目总包给
关联方武汉凯迪电力工程有限公司建设。在对评估范围内的固定资产进行评估时，评估
人员对项目现场进行了实地勘察以核查相关工程量信息，对于被评估单位提供的内部决
算文件进行了校验，并延伸核查了总包方对应所建设项目的财务资料，经程序性核查而
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
未见重大异常。在此基础上，评估人员采用相应的合理方法进行了评估测算而得到相应
的评估结果。但不应认为我们的工作是对评估范围内工程项目的工程量信息准确性、账
面价值构成合理性、真实性以及关联交易公允性的保证，且我们也不对报告出具日后外
部造价审计机构对评估范围内的工程项目发现或提出的工程造价信息差异或差错承担
任何责任。
四、2017 年 12 月，蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态环境科技股
份有限公司与上海大唐融资租赁有限公司签订融资租赁合同及附属抵质押合同，凯迪生
态环境科技股份有限公司以其持有的被评估单位 100%股权提供质押担保，被评估单位
以固定资产中生物质发电设备提供最高额抵押担保（抵押合同到期日为 2023 年 12 月）
并以其存续期内产生的所有电费收益账户提供质押担保。
五、上海大唐融资租赁有限公司因前述融资租赁合同纠纷向吉林省高级人民法院起
诉蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态环境科技股份有限公司，案号
（2018）吉民初 46 号，并根据执行（2018）吉执保 29-2 号法院查封了公司位于蛟河市深
圳街道河北大桥 6 号厂房 4 栋，具体为吉（2016）蛟河市不动产权第 0000224 号厂房、
吉（2016）蛟河市不动产权第 0000225 号厂房、吉（2016）吉（2016）蛟河市不动产权第
0000226 号厂房、吉（2016）蛟河市不动产权第 0000227 号厂房，及蛟河凯迪坐落于吉林
蛟河市深圳大街东侧高速引线南侧的土地；冻结蛟河凯迪电费收费账户
2130000100000064587 内资金 60,000,000 元；冻结凯迪生态持有本公司 100%股权。
六、国通信托有限责任公司起诉蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态
环境科技股份有限公司，法院执行（2018）鄂执保 24-33 号冻结凯迪生态持有蛟河凯迪
100%股权。
七、对一年内到期的非流动负债和长期应付款，我们已对其科目余额执行了函证程
序，但未收到回函。
本摘要仅用于上述评估目的，供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用
人使用，评估结论有效期一年，即自二Ｏ一八年六月三十日起至二Ｏ一九年六月二十九
日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本摘要即失
效。
本摘要不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定的除外。
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
凯迪生态环境科技股份有限公司拟股权转让涉及的
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2018）第 367 号
中京民信（北京）资产评估有限公司接受凯迪生态环境科技股份有限公司的委托，
根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本
法（资产基础法），按照必要的评估程序，对凯迪生态环境科技股份有限公司拟实施股
权转让涉及的蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值进行评估。
现将资产评估情况报告如下：
第一章 基本情况
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
名称：凯迪生态环境科技股份有限公司
统一社会信用代码：91420100300019029L
类型：股份有限公司(上市)
法定代表人：李林芝
注册资本：392959.5494 万元人民币
住所：武汉市东湖新技术开发区江夏大道特 1 号凯迪大厦
经营范围：生态环境技术研发、生态环境工程的投资、建设及运营；电源的开发、
投资和经营；电力（热力）生产和销售；灰渣利用；机电设备的安装修理；电力建设总
承包，电力及环境工程的勘测、咨询、设计和监理；电厂运营检修、调试服务；生物质
燃料原料的收集、加工、成型、销售，生物质原料加工设备的研发、生产及销售；物流、
运输；林业资源的投资、开发利用，园林绿化，农林产品的加工、销售；碳资产的开发
及交易；页岩气及煤层气的勘探技术研发、综合利用；煤炭勘探、生产及销售；货物进
出口、技术引进转让；投资业务。（上述经营范围中国家有专项规定的项目经审批后或
凭许可证在核定期限内经营）
（二）被评估单位概况
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
名称：蛟河凯迪绿色能源开发有限公司
统一社会信用代码：91220281555253976E
类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
法定代表人：李满生
注册资本：14100 万元人民币
住所：蛟河市新城区管委会红星路 16 号
经营范围：绿色能源的开发与管理、生物质能源林基地投资和建设、生物质能源产
品投资和开发(危险化学品除外、国家政策规定需环保达标的项目必须经环保达标验收
后方可生产)，有机农业基地建设。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
1、股权结构与历史沿革
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司成立于 2010 年 05 月 14 日，设立时注册资本为 6,000
万元，设立时实际出资成本为 1,200 万元。此次出资业经吉林市信诺会计师事务所审验，
并出具吉市信会验字[2010]第 045 号验资报告。公司的股权结构如下所示：
股东名称 出资金额（万元） 占注册资本的比例（%）
阳光凯迪新能源集团有限公司 600 50
中盈长江国际投资担保有限公司 600 50
合 计 1,200 100
2011 年 6 月 10 日，根据股东会决议，公司在缴足原注册资本的同时申请增加注册
资本 8,100 万元。各股东出资 12,900 万元，其中补足未缴原注册资本 4,800 万元，认缴新
增注册资本出资 8,100 万元。增资后公司注册资本为 14,100 万元。此次增资业经吉林市
信翔会计师事务所审验，并出具吉市信翔所验字[2011]第 017 号验资报告。公司的股权结
构如下：
股东名称 出资金额（万元） 占注册资本的比例（%）
阳光凯迪新能源集团有限公司 7,050 50
中盈长江国际投资担保有限公司 7,050 50
合 计 14,100 100
2012 年 3 月 19 日，根据股东会决议，股东中盈长江国际投资担保有限公司将所持
50%的股权转让给阳光凯迪新能源集团有限公司。
2015 年 6 月 1 日，根据股东会决议，股东阳光凯迪新能源集团有限公司将所持 100%
的股权转让给新股东凯迪生态环境科技股份有限公司。
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
截至评估基准日，公司注册资本和实收资本均为 14,100 万元，股权结构具体如下：
股东名称 实收资本（万元） 占注册资本的比例（%）
凯迪生态环境科技股份有限公司 14100 100
合 计 14100 100
2、公司简介
蛟河凯迪绿色能源开发有限公司成立于 2010 年 5 月 14 日，主要建设为 2×30MW 生
物质电厂及其他附属设施，利用当地的农业秸秆和林业废弃物等“绿色能源”作燃料发
电，同时对电厂产生的灰、渣以工程建筑原材料及有机肥原料等形式综合利用，形成农
业－工业－农业循环经济产业链。目前公司由于母公司债务危机出现资金短缺，现处于
停机停产状态，暂无复产计划。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位为委托人的全资子公司。
（四）其他资产评估报告使用人概况
1、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。
2、法律、行政法规规定的资产评估报告使用人
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人从相关法律、行政法规的规定。
二、评估目的
凯迪生态环境科技股份有限公司拟转让所持蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股权。
为此，凯迪生态环境科技股份有限公司委托中京民信（北京）资产评估有限公司对蛟河
凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值进行评估，为凯迪生态环境科技股份有限
公司提供股权转让的价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象为蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值。
（二）评估范围为蛟河凯迪绿色能源开发有限公司的全部资产及负债，包括固定资
产、无形资产、流动负债及非流动负债。截至评估基准日，账面资产总额为 55,132.49
万元，负债总额为 35,657.07 万元，净资产为 19,475.41 万元。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值
流动资产 -
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蛟河凯迪绿色能源开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
项 目 账面价值
非流动资产 55,132.49
其中：固定资产 51,480.99
无形资产 3,651.49
资产总计 55,132.49
流动负债 9,274.67
非流动负债 26,382.40
负债合计 35,657.07
净资产（所有者权益） 19,475.41
纳入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具大
信审字［2018］第 2-00684 号专项审计报告。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（四）主要实物资产状况
被评估单位的主要实物资产为房屋建（构）筑物、机器设备、电子设备、车辆等。
房屋建（构）筑物账面原值为 16,321.47 万元，账面净值为 14,268.48 万元，位于吉
林省吉林市蛟河市河北街道深圳大街，约 2014 年完工，主要为主厂房、锅炉房、汽机
房、办公楼、干料棚等；结构主要是框架结构、钢架钢构，少数混合结构；构筑物主要
是冷却塔、烟囱、灰塔、道路、地面硬化、输料栈桥、油池、污水池以及各类生产用管
道、供水管、排水管和室外管网等。其中：地磅房权证编号为吉（2016）蛟河市不动产
权第 0000225 号；燃料办公室、厕所、检修间的权证编号为吉（2016）蛟河市不动产权
第 0000224 号；化学水处理室的权证编号为吉（2016）蛟河市不动产权第 0000227 号；综
合办公楼、厂区围墙、食堂材料库建筑工程的权证编号为吉（2016）蛟河市不动产权第
0000226 号。
设备包括机器设备、电子设备和车辆，其中：机器设备的账面原值为 39,233.12 万
元 ， 账 面 净 值 为 37,204.14 万 元 ， 主 要 为 2 × 120t/h 高 温 超 高 压 循 环 流 化 床 锅 炉
（KG120-540/13.34-FSWZ1），2×30MW 高温超高压抽凝式汽轮机（SST-400），2×30MW 汽
轮发电机（SEGN5-100A-4P），三套锅炉发电机组成套设备以及为 2×30MW 锅炉发电机组
发电生产配套的燃料供给系统，电气高低压系统，输灰、渣系统，锅炉补给水系统，环
保除尘、脱硫、脱硝系统，起重仓储搬运设备等。以上设备分别使用在公司的燃料、发
电、变配电等主要生产车间。公司 2 号机组 2018 年 3 月 8 日解列停机，1 号机组 2018
年 5 月 24 日解列停机至评估基准日。车辆设备账面原值为 94.29 万元，账面净值为 6.97
万元，为 3 台乘人用小型客车，2 台生产用中型自卸货车，3 台厂区其他用车。电子设
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备账面原值为 23.16 万元，账面净值为 1.41 万元，为公司经营办公用电脑、打印设备、
办公区小型空调设备、办公家具设备、后勤生活保障设备等。
（五）无形资产状况
评估范围内的无形资产为土地使用权。
待估宗地位于吉林省吉林市蛟河市河北街道深圳大街 6 号，账面价值为 3,651.49 万
元，面积为 335,000.00 平方米，用地性质为工业，土地用途为出让，准用年限为 50 年，
开发程度为五通一平，土地权证编号为吉（2016）蛟河市不动产权第 0000224 号。土地
使用权属蛟河凯迪绿色能源开发有限公司，产权清晰。
（六）列入评估范围的账面无记录资产状况
在被评估单位提供的《资产负债清查评估明细表》中未发现无账面记录的资产。
四、评估价值类型及定义
通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了
解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和
要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本项目资产评估基准日为 2018 年 6 月 30 日。
（二）上述评估基准日是委托人考虑本次经济行为实现所选取。
第二章 评估依据
一、法律法规依据
（一）《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日十二届全国人大常委会第二
十一次会议通过）；
（二）《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号）；
（三）《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第六次会议通过修订）；
（四）《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大
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会第五次会议通过）；
（五）《中华人民共和国证券法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议通过）；
（六）《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五
次会议通过）；
（七）《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十一次会议通过）；
（八）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号）；
（九）《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50
号）；
（十）财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
〔2016〕36 号）；
（十一）财政部 国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）；
（十二）《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令第 294 号）；
（十三）机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环保部四部委[2012]12
号文）；
（十四）其他与本项评估有关的法律法规。
二、评估准则依据
（一）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
（二）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
（三）《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31 号)；
（四）《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕32 号)；
（五）《资产评估执业准则——资产评估合同》(中评协〔2017〕33 号)；
（六）《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34 号)；
（七）《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36 号)；
（八）《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38 号)；
（九）《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017〕39 号)；
（十）《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46 号)；
（十一）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
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（十二）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕49 号）；
（十三）《房地产估价规范》(国家标准 GB/T50291-2015)；
（十四）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（十五）其他与本项评估有关的评估准则、规范。
三、资产权属依据
（一）不动产权证、国有建设用地出让合同；
（二）机动车行驶证；
（三）设备购置发票和合同复印件；
（四）财务部门提供的各类凭证及合同；
（五）其他有关产权证明。
四、取价依据
（一）《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>的通知》（计价格
[1999]1283 号）；
（二）《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格
[2002]10 号）；
（三）《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》
（计价格[2002]125 号）；
（四）《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价格
[2002]1980 号）；
（五）《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》（财建[2002]394 号）；
（六）《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服务收费管理规定>
的通知》（发改价格[2007]670 号）；
（七）《中华人民共和国海关进出口税则》（2012 年）；
（八）评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
（九）《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[1984]第 678 号）；
（十）房屋建筑物所在地建筑工程定额及费用定额；
（十一）房屋建筑物所在地有关政府收取的前期和其他费用标准；
（十二）国家有关部门公布的建设前期和其他费用标准；
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（十三）行业及地方工程造价信息；
（十四）2018 年版《机电产品价格信息查询系统》；
（十五）《中国汽车网》、《新浪汽车》、《易车网》、《万车网》、《汽车点评网》、《太
平洋汽车网》、《全纳车网》等专业汽车价格信息网站；
（十六）评估基准日近期的《ZOL 中关村在线 IT 产品报价》、《IT168-IT 主流资讯平
台》等专业设备交易价格信息网站；
（十七）《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
（十八）设备类固定资产评估明细表；
（十九）被评估单位提供的部分设备市场价格信息、合同等资料以及其他相关资料；
（二十）中国土地市场网公布的工业土地成交信息；
（二十一）大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大信专审字[2018]第 2-00684
号专项审计报告；
（二十二）评估人员收集的其他评估资料；
（二十三）与此次资产评估有关的其他资料。
五、其他依据及参考资料
（一）企业提供的资产评估申报表；
（二）企业提供的基准日会计报表、账册及凭证；
（三）企业提供的“企业关于进行资产评估有关事项的说明”。
第三章 评估方法
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按
照《资产评估执业准则——企业价值》，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、
评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）
三种基本方法的适用性，选择评估方法。对同一评估对象采用多种评估方法时，应当结
合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式后，确
定其中一种方法的评估结果作为评估结论。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。使用市场法的基本条件是：有一个较为活跃的市
场，市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等可以收集并量化。对于市场法，由
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于缺乏可比较的交易案例而难以采用。
企业价值评估中的收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象
的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期
获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性
和说服力。但是，公司受母公司凯迪生态债务危机影响而出现资金短缺，目前已处于停
机停产状态，在母公司债务危机和公司资金短缺情况得到妥善解决的情况下，公司及母
公司未能提出复产计划，致使公司未来的经营存在重大的不确定性，而不适合采用收益
法。
企业价值评估中的成本法（资产基础法），是指以被评估单位评估基准日的资产负
债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估
方法。本评估项目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继
续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资
产基础法）可以满足本次评估的价值类型的要求。
因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所
要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）。
成本法（资产基础法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估
对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括设备、土地使用权及流
动负债、非流动负债，评估方法主要采用重置成本法、市场比较法。各类资产的具体评
估方法如下：
一、设备
评估范围内的设备包括机器设备、电子设备、车辆。
根据《资产评估执业准则—机器设备》，机器设备评估一般可采取成本法、市场法
和收益法进行。评估时应根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选取适
当的方法。
市场法，是指将评估对象与市场上已有交易案例进行比较，并对比较因素进行修正，
从而确定评估对象价值的一种评估方法。使用市场法的基本条件是：需要有一个较为活
跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的指标、参数等资料是可以搜集并量化
的。由于难以收集案例的详细资料及无法了解具体的交易细节，因此无法选用市场法。
收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
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思路。运用收益法进行评估时，被评估资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量
化，未来收益期限也能合理量化。因本次评估的机器设备无法与其他固定资产分别量化
其收益，因此无法选用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产
时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本
法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，具备
可利用的历史资料，因此适宜选用成本法。
根据本次资产评估目的和委估资产类型，此次我们采用成本法进行评估。其基本公
式为：
评估值＝重置成本×成新率
（一）重置成本的确定
1、国产机器设备重置成本的确定
国产机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费、资金成本
组成。
（1）设备购置费的确定
主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场
或生产厂家获取价格时，通过查阅《2018 年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的
购置价通过查阅《2018 年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家
询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询
类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。
（2）运输杂项费
以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测算
运杂费率的基本依据，结合资产占有单位所处地区交通运输情况、委估设备外型尺寸和
重量综合确定。运杂费包括了设备从生产厂或发货地到评估现场所发生的装卸、运输、
采购、保管等费用。具体计算公式为：
含税设备运杂费＝设备购置价格×运杂费率
（3）设备基础费
根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并
具体考虑委估设备安装对基础的要求和设备安装地点的地质情况，参考蛟河凯迪绿色能
源开发有限公司近期同类型设备实际基础结算费用调整后确定。具体计算公式为：
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含税设备基础费＝设备购置价格×基础费率
不需设备基础的设备，评估时不考虑此项成本费用。
（4）安装调试费
根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并
综合考虑委估设备安装难易程度及试车要求，参考蛟河凯迪绿色能源开发有限公司近期
同类型设备实际结算费用或技改项目的初步设计概算资料测算调整后确定。具体计算公
式为：
含税设备安装调试费＝设备购置价格×安调费率
不需安装调试的设备，评估时不考虑此项成本费用。
（5）建设期其他费用的确定
前期及其他费用按照项目总的投资规模，参照国家、地方及行业有关收费规定计取。
具体取费项目为：建设单位管理费、勘查设计费、工程建设监理费、环境评价费、可
行性研究费、招投标代理费。
含税建设期其他费用＝设备建造费用×建设期其他费用率
（6）资金成本的确定
根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，参
考有关省、市建设期其他费用规定予以确定。其它间接费用为合理建设期贷款利息等。
资金成本计算公司如下：
资金成本＝含税设备建造费用×合理建设工期×银行同期贷款基准利率/2
建设周期较短，资金使用较少，评估时不考虑此项费用。
（7）可抵扣增值税进项税额
被评估单位为增值税一般纳税企业，根据财税〔2016〕36 号《关于全面推开营业税
改征增值税试点的通知》、财税〔2018〕32 号《财政部税务总局关于调整增值税税率的
通知》的相关规定，购进的生产设备可抵扣进项税。计算公式如下：
可抵扣增值税进项税额＝设备购置价/1.16×16%＋（运杂费＋安装调试费＋设备基
础费）/1.1×10%＋前期及其他费用/1.06×6%
由此确定的设备重置成本计算如下：
设备重置成本＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）－（7）
2、进口机器设备重置成本的确定
进口机器设备的重置成本由设备到岸价、进口环节从属税费、国内运杂费、基础费、
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安装调试费、建设期其他费用、资金成本构成。
设备到岸价的确定按进口时日与评估基准日的近远而有所不同。对近期进口的设
备，按评估基准日外汇牌价，将进口合同中的 CIF（到岸）价折为人民币价即为设备到
岸价；对虽为以前进口但能询到现 CIF 价的设备，按评估基准日外汇牌价，将询到的合
理的 CIF 价折为人民币价得到设备到岸价；而对以前进口而又难以询到现 CIF 价的设备，
根据国际市场机电产品价格变动趋势和同类设备价格变动指数，对原购置合同中的 CIF
价进行调整修正后确定设备到岸价。
从属税费包括关税、增值税、公司代理费、银行手续费、码头装卸运输仓储费用等，
按照国家规定及市场报价情况计取。
对于进口设备制造或销售商在中国设有分销点，其分销点所报设备价格中已含有进
口税费的，不计进口设备从属税费。
对于国内已能生产的进口设备，在确认设备制造质量、性能、用途等基本相同的情
况下，直接以国产设备购置价替代进口设备到岸价和从属税费；若用途相同，但制造质
量或性能有较小差别，在不影响正常使用的前提下，对国产设备购置价作出适当修正后
替代进口设备到岸价和从属税费。由于被评估单位为增值税一般纳税人，按规定可以抵
扣其新购进设备所含的进项税额，故采用的国产设备购置价评估值不含增值税。
进口设备的国内运杂费、基础费、安装调试费、建设期其他费用、资金成本的确定
方法和适用条件与国产机器设备基本相同。
进口机器设备重置成本通常的计算公式：
重置成本＝CIF 价（按基准日汇率换算为人民币价）＋关税＋进口环节其他费用＋
国内运杂费＋基础费＋安装调试费＋建设期其他费用＋合理资金成本－可抵扣增值税
进项税
3、车辆设备重置成本的确定
根据汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税等税费以及地方
收取的有关费用等项目确定重置成本。即：
重置成本＝车辆不含增值税购买价＋车辆购置税＋有关费用
车辆购置税根据财政部、国家税务总局有关规定计取，有关费用包括登记检测费、
牌照费等。
4、电子设备重置成本的确定
电子设备中需要支付运输安装费用的设备按照机器设备的重置成本计算方法确定，
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对于不需支付运输和安装费用的电子设备，如一般的办公用电脑、打印复印设备、家用
空调设备等，评估时按照市场购置不含税价确定重置成本。
（二）成新率的确定
1、机器、电子设备成新率的确定
（1）一般设备、电子设备成新率的确定采用使用年限法。
（2）对重点、大型、高精度、高价的设备采用使用年限法、现场观察分析打分法
等多种方法确定分项成新率，再按相应的权重比例测算确定其综合成新率。
综合成新率＝理论成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
采用使用年限法主要考虑使用时间、使用频率、完好率、利用率、维护保养情况、
大修和技术改造情况、工作环境条件及设备精度等多种因素，并考虑现场勘察的具体情
况、设备管理人员、检修人员和操作人员反映的情况，综合确定。其基本计算公式为：
成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
式中：已使用年限是根据被评估设备的使用时间、负荷情况、利用率等具体情况确
定的；尚可使用年限是根据设备的有形损耗、可预见的无形损耗和设备的维护保养情况，
大修和技术改造情况等多种因素确定的。
采用观察分析打分法是根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的外观成色、
实际技术状况、生产产品质量、能源消耗情况、设备原始制造质量和使用故障率等统计
资料，结合评估人员了解的设备管理人员和操作人员的意见，经综合分析设备各部分价
值组成，确定设备各部分价值的权重，分别确定设备各部分的观察分析打分法的成新率，
再根据各部分权重指标确定设备各部分的加权成新率的实评分，最后加总确定设备的观
察分析打分法的成新率。
2、车辆设备成新率的确定
采用综合成新率确定车辆设备的成新率计算公式为：
综合成新率＝理论成新率× 调整系数
（1）理论成新率，分为行驶年限法和行驶里程法，按计算结果孰低选取。对于国
家相关规定明确没有报废行驶年限限制的小型、微型非营运载人等车辆类型，直接以行
驶里程法计算的成新率作为理论成新率。具体计算公式如下：
行驶年限成新率＝（规定使用年限－已使用年限）/规定使用年限× 100%
行驶里程成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）/规定行驶里程× 100%
（2）调整系数：调整系数是根据对车辆的现场技术检测和观察，结合车辆的外观
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成色、实际技术状况、能源消耗情况、车辆原始制造质量和事故情况、车辆类型等统计
资料，结合评估人员了解的车辆管理人员和使用人员的意见，经综合分析确定的。没有
较大车辆事故记录，车辆正常行驶的，最高调整系数为 1.0。
二、房屋建（构）筑物
（一）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则——不动产》、《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标
准 GB/T 50291-2015）（确定房地产估价的体系）以及《房地产估价基本术语标准》（GB/T
50899-2013）（确定房地产估价方法的描述），房地产估价常用方法主要有市场比较法、
收益法、成本法等，估价方法的选择应根据估价目的结合评估对象的具体特性、周边市
场情况及估价方法的适用性和可操作性，综合考虑选择适当的估价方法。
市场比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例成交价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。使用市场比较
法的基本条件是：需要有一个较为活跃的交易市场；市场案例及其与评估对象可比较的
指标、参数等资料是可以收集并量化的。由于难以收集到交易案例，因此无法选用比较
法。
收益法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。运用收益法进行评估时，被评估资产必须具有独立获利能力或者获利能力可以量
化，未来收益期限也能合理量化。评估对象涉及的房屋建筑物，不属于收益性不动产，
无独立获利能力，故不宜采用收益法。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产
时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项目能满足成本
法评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，建筑
安装工程费等可参照客观标准进行逐一测算和累积，并且相关定额配套完善，因此适宜
选用成本法。
综上，根据评估目的、资产用途、实际勘察情况和已掌握的资料，本次采用成本法
进行评估。
（二）评估技术思路
成本法的技术思路是通过求取评估对象在评估基准日的重置价值，扣除各类贬值，
以此估算建（构）筑物客观合理价值。其中重置价值为采用评估基准日的建筑材料和建
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筑技术，按评估基准日的价格水平，重新建造与建（构）筑物具有同等功能效用的全新
状态的建（构）筑物的正常价值。
适用公式：
建（构）筑物评估价值＝重置成本×成新率
1、重置成本的确定
房屋建（构）筑物的重置成本构成包括三部分：建筑安装工程费、前期及其他费用、
资金成本。
（1）建筑安装工程费
采用重编预算法，按照建（构）筑物工程量，套用定额所规定的工料机消耗量计算
出定额直接费，再用评估基准日取费费率及材料价格进行调差，得出各分项工程造价，
汇总后得出建筑安装工程造价。
建筑安装工程造价＝直接费＋间接费＋利润＋税金
（2）前期费用和其他费用
根据国家规划建设主管部门的相关规定和当地的各项收费标准确定。具体收费项目
包括勘察设计费、可行性研究费、招投标代理服务费、建设单位管理费、建设工程监理
费、建筑安装工程造价、环境影响咨询费、市政建设配套费、新型墙体材料专项基金等。
（3）资金成本
即建（构）筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价
和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建（构）筑物重新建造时其资金投入为均
匀投入，资金利息率按中国人民银行现行贷款利率进行计算。
2、成新率的确定
（1）建筑物成新率的确定
建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，分别确定理论成新率和勘
察成新率，按现场勘察成新率和理论成新率 6:4 的比例加权确定综合成新率。
综合成新率（%）＝理论成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
理论成新率（%）＝1－（1－残值率）×（已使用年限/耐用年限）×100%
现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等结
构部分，内外墙面装修、门窗等装饰部分各占建筑物造价比重确定其标准分值；再由现
场勘察实际状况确定各类的评估完好分值，根据此分值确定整个建筑物的完好分值，计
算该建筑物的现场勘察成新率。
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现场勘察成新率（%）＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×
装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
综合成新率（%）＝理论成新率×40%＋现场勘察成新率×60%
（2）构筑物成新率的确定
采用理论成新率法
理论成新率（%）＝1－（1－残值率）×（已使用年限/耐用年限）×100%
三、无形资产——土地使用权
待估宗地登记用途为工业用地，根据评估人员现场勘查情况，评估时根据实际土地
利用状况和当地土地市场情况，宗地设定用途为工业用地。按照《城镇土地估价规程》
的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，选择评估方
法。
由于待估宗地为工业用地，所在区域近年来的征地案例较少，征地标准较难获取，
故未选择成本逼近法；因待估宗地为工业用地，均为工业企业生产及为生产服务的附属
用地，其潜在收益包含在企业经营利润中，而企业经营的收入、成本及利润的核算比较
复杂，不易单独确定土地产生的利润，故不适宜采用收益还原法进行评估；因待估宗地
所在区位近几年土地市场交易比较活跃，交易案例多且易收集，故适宜采用市场比较法
评估待估宗地土地使用权价值。
市场比较法即根据替代原理，选取与待估宗地位置相同或类似且用途相同的土地交
易案例与待估宗地进行比较，对差异因素进行修正，求取待估宗地价值的方法。
其计算公式为：单位地价＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因
素修正×个别因素修正×容积率因素修正×剩余使用年限修正。
四、负债
负债为流动负债、非流动负债，包括一年内到期的非流动负债、长期应付款。
评估中对各类负债主要款项的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、企业确
认依据以及约定的还款期限、方式等进行调查、核实；对各类预计负债的主要内容、计
提依据、计提方法、计提金额等进行审核；对重要的负债，向有关人员或向对方单位进
行必要的调查或询证；对负债履行的可能性进行必要的分析，确认是否存在无需偿付的
债务、无需支付的计提。
在充分考虑其债务和应履行义务的真实性前提下，以经核实的负债金额作为评估
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值。
第四章 评估程序实施过程和情况
一、进行前期调查
我公司接到委托人的通知后，即安排有关负责人到委托人处和被评估单位与负责
人、相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行为、评估
对象、范围，了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特
点，了解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况，了解委托人对评估基准日的
考虑和对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价，在确定本评估机构具备承担此项
评估的专业胜任能力，可以独立地进行评估，业务风险在可控范围内的情况下，与委托
人洽谈并签订资产评估委托合同。
二、编制评估计划
根据本项评估的需要，确定项目负责人，安排资产评估师和评估辅助人员，组成评
估项目组。由项目负责人编制评估计划，经本评估机构有关负责人审核后实施。
评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等
实施评估的全过程，初步确定评定估算所采用的基本方法，并对评估的各个阶段作出相
应的时间安排。
三、进行现场调查
（一）向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产评估申报明细表。同时，指导被
评估单位进行资产清查。
（二）向被评估单位提交尽职调查清单，收集评估所需文件资料，包括固定资产、
无形资产的产权证明文件、设备购置合同或发票以及财务报表、生产经营统计资料、近
年审计报告、发展规划、项目可行性论证等。
（三）根据评估准则要求进行资产核实和现场勘查：
1、检查被评估单位填报的资产及负债清查评估明细表有无错项、漏项、重复；对
照资产及负债清查评估明细表，逐类与财务总账进行比对；抽查各类资产或负债中的重
点项目，将其与财务明细账记录的数据进行核对；做到账、表一致；
2、对资产清查评估明细表所列各类实物资产，到现场以重点全查、一般抽查的方
式进行数量核实，并与账面记录进行核对；同时，对房屋、重点构筑物和重点设备进行
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现场查勘，形成详尽的查勘记录，并与资产管理人员和操作使用人员进行交谈，查阅房
屋维修记录、设备运行日志和大中修记录；对在建工程现场查看形象进度，了解施工质
量，掌握工程款实际支付情况；
3、对照土地资料，实地查看地形、地貌，了解四至范围、环境、交通及土地开发
利用程度、实际用途等情况；
4、对照查阅主要负债的相关协议、合同，了解发生时间、形成过程，偿债情况；
5、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资产、无
形资产的产权状况；并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。
（四）通过座谈会、走访等方式，听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、主
要产品历史和现状的介绍，了解企业的经营、管理状况，并形成访谈记录。
（五）开展被评估单位外部的调研活动，包括走访市场或查询市场资讯；通过网站、
专业刊物等媒体，了解国家相关的产业政策、金融政策、行业主管部门或行业组织的市
场分析、行业发展意见和行业统计数据；走访有关管理部门，掌握设备价格等方面的信
息、资料；进行电话询问、现场咨询等形式的市场调查，获取价格手册、媒体资讯以外
的价格信息。
四、收集整理评估资料
评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠
道独立获取的资料，从委托人、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、
各类专业机构和其他相关部门获取的资料，根据评估工作需要进行分类，即按固定资产、
无形资产、负债等类别，并对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理，形成评定
估算的依据。
五、展开评定估算
对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼，通过分析测算得到评估所需
要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后，分别采用一定的评估方法
进行评定估算。
六、形成评估结论
对成本法（资产基础法）中各类资产及负债的初步评估结果进行复查，必要时对个
别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改，在确认单项资产、负债评估结果基本
合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下，进行汇总，得出成本法（资产基础法）的
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评估结果。
七、编制出具评估报告
根据评估工作情况，起草资产评估报告，经过本评估机构内部三级复核后，形成初
步报告。就初步评估报告向委托人征求意见，并对涉及的相关事项与委托人进行必要沟
通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下，采纳委托人对报告的
合理意见或建议。然后，资产评估机构及其资产评估专业人员完成上述资产评估程序后，
由资产评估机构出具并提交资产评估报告。
八、整理归集评估档案
对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理归集，形成资产评估档案。
第五章 评估假设
资产评估的基本目标要求评估结论必须公允，而所有公允的评估结论都是有条件约
束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。
一、本次评估采用的假设
（一）基本假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假
设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易
双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、
用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基
础。
3、持续经营假设
持续经营假设是指假定被评估企业在评估基准日后仍按照原来的经营目的、经营方
式持续经营下去。
（二）一般假设
1、假设评估基准日后国家和被评估单位所处地区的政治、经济和社会环境无重大
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变化；
2、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
3、假设和被评估单位相关的利率、汇率、税负基准及税率、政策性征收费用等评
估基准日后不发生重大变化；
4、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职
务；
5、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
6、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
（三）具体假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会
计政策在重要方面保持一致；
2、本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企
业经营情况的影响；
3、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
方式与目前保持一致；
4、本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完
整；
5、假设被评估单位原账面货币资金、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款等资
产和负债能顺利完成剥离，不对评估范围涉及的资产及权益产生影响。
二、评估假设对评估结论的影响
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生
较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
第六章 评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在前述评估目的下，在
持续经营等假设条件下，蛟河凯迪绿色能源开发有限公司于评估基准日 2018 年 6 月 30
日的评估结果如下：
资产账面价值 55,132.49 万元，评估值 52,930.36 万元，评估减值 2,202.13 万元，减值
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率 3.99 %。
负债账面价值 35,657.07 万元，评估值 35,657.07 万元，无增减值变化。
股东全部权益价值（净资产）账面价值 19,475.41 万元，评估值 17,273.29 万元，评
估减值 2,202.13 万元，减值率为 11.31 %。
股东全部权益价值计算过程如下所示：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C＝B-A D＝C/A× 100%
流动资产 - - - -
非流动资产 55,132.49 52,930.36 -2,202.13 -3.99
其中：固定资产 51,480.99 46,766.36 -4,714.63 -9.16
无形资产 3,651.49 6,164.00 2,512.51 68.81
资产总计 55,132.49 52,930.36 -2,202.13 -3.99
流动负债 9,274.67 9,274.67 - -
非流动负债 26,382.40 26,382.40 - -
负债合计 35,657.07 35,657.07 - -
所有者权益（净资产） 19,475.41 17,273.29 -2,202.13 -11.31
成本法（资产基础法）评估结果详细情况见资产及负债清查评估明细表。
第七章 特别事项说明
一、受凯迪生态环境科技股份有限公司的委托，本次评估范围以蛟河凯迪绿色能源
开发有限公司申报评估的资产及负债为限。对于蛟河凯迪绿色能源开发有限公司申报评
估的资产及负债账面价值，与大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大信专审字
[2018]第 2-00684 号专项审计报告列示的金额对比一致。同时我们关注到，委托人和被
评估单位对公司原账面货币资金、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款等余额进行了
剥离，故申报评估的资产及负债仅包含固定资产、无形资产、一年内到期的非流动负债
和长期应付款，但我们未取得全部债务剥离获债权人认可的证据。本评估报告结果是在
假设被评估单位原账面货币资金、应付职工薪酬、应交税费、其他应收款等资产及负债
能顺利完成剥离，不对评估范围涉及的资产及权益产生影响的前提下得到的，我们提请
报告使用人注意因相关资产和负债若不能顺利剥离对评估结果可能带来的影响。
二、本报告中涉及的相关法律文件及资料由委托人和被评估单位负责提供，委托人
和被评估单位对上述文件资料的真实性、合法性和完整性负责，并就此向本公司出具了
承诺函。
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三、在对评估范围内的资产进行评估时，我们未考虑该等资产用于评估目的可能承
担的费用和税项，未对部分资产的评估增值额作任何纳税考虑；未考虑资产承担的抵押、
可能承担的担保、诉讼事项及可能的特殊交易方式追加付出的价格等对评估结论的影
响。
四、蛟河凯迪绿色能源开发有限公司未办理建设工程竣工决算，且建设项目总包给
关联方武汉凯迪电力工程有限公司建设。在对评估范围内的固定资产等进行评估时，评
估人员对项目现场进行了实地勘察以核查相关工程量信息，对于被评估单位提供的决算
文件进行了校验，并延伸核查了总包方对应所建设项目的财务资料，经程序性核查而未
见重大异常。在此基础上，评估人员采用相应的合理方法进行了评估测算而得到相应的
评估结果。但不应认为我们的工作是对评估范围内工程项目的工程量信息准确性、账面
价值构成合理性、真实性以及关联交易公允性的保证，且我们也不对报告出具日后外部
造价审计机构对评估范围内的工程项目发现或提出的工程造价信息差异或差错承担任
何责任。
五、评估范围内的部分房屋建筑物未办理房屋所有权证，评估时以这部分房屋建筑
物所有权属被评估单位为假设而进行的。评估时评估人员以被评估单位提供的建筑面积
经核查后作为评估测算的依据。评估报告有效期内若办理所有权证，提供的建筑面积与
证载建筑面积存在差异时，应以证载建筑面积为准，并对评估值进行相应调整。同时，
评估时未考虑办理所有权证应缴纳的税费对评估结果的影响。
六、评估范围内的土地使用权已办理不动产权证（证号：吉（2016）蛟河市不动产
权第 0000224 号等），据了解该宗土地使用权取得时当地政府在土地出让合同金额基础上
给予了减免优惠，土地取得成本较低，评估时按照可被公开检索的市场交易案例采用市
场比较法进行评估，故评估增值较大。我们未获取到当地政府对土地出让金进行减免的
相关文件，但我们仍提请报告使用人注意，在国家法律、法规许可范围内，如在当地重
新取得用于相同建设用途的土地使用权，可能也可以享受到同等的优惠政策。此外，因
委托人和被评估单位对原公司账面的债务进行了剥离，我们提请报告使用人注意可能存
在应缴未缴土地出让金的情形对评估结果的影响。
七、2017 年 12 月，蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态环境科技股
份有限公司与上海大唐融资租赁有限公司签订融资租赁合同及附属抵质押合同，凯迪生
态环境科技股份有限公司以其持有的被评估单位 100%股权提供质押担保，被评估单位
以固定资产中生物质发电设备提供最高额抵押担保（抵押合同到期日为 2023 年 12 月）
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并以其存续期内产生的所有电费收益账户提供质押担保。
八、上海大唐融资租赁有限公司因前述融资租赁合同纠纷向吉林省高级人民法院起
诉蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态环境科技股份有限公司，案号
（2018）吉民初 46 号，并根据执行（2018）吉执保 29-2 号法院查封了公司位于蛟河市深
圳街道河北大桥 6 号厂房 4 栋，具体为吉（2016）蛟河市不动产权第 0000224 号厂房、
吉（2016）蛟河市不动产权第 0000225 号厂房、吉（2016）吉（2016）蛟河市不动产权第
0000226 号厂房、吉（2016）蛟河市不动产权第 0000227 号厂房，及蛟河凯迪坐落于吉林
蛟河市深圳大街东侧高速引线南侧的土地；冻结蛟河凯迪电费收费账户
2130000100000064587 内资金 60,000,000 元；冻结凯迪生态持有本公司 100%股权。
九、国通信托有限责任公司起诉蛟河凯迪绿色能源开发有限公司、母公司凯迪生态
环境科技股份有限公司，法院执行（2018）鄂执保 24-33 号冻结凯迪生态持有蛟河凯迪
100%股权。
十、对一年内到期的非流动负债和长期应付款，我们已对其科目余额执行了函证程
序，但未收到回函。
上述风险及事项提请报告使用人予以关注。
第八章 评估报告的使用限制说明
一、本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的，由委托人和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人使用。
二、本资产评估结论有效期一年，即自二Ｏ一八年六月三十日起至二Ｏ一九年六月
二十九日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本评
估结论即失效。我们不对委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人超出有效
期使用资产评估报告或者虽在有效期内但评估对象状况已发生较大变化或市场已发生
较大波动时仍然使用资产评估报告承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报
告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
四、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政
法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使
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用人。
五、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
六、未征得我公司同意，委托人不得将资产评估报告的内容被摘抄、引用或者披露
于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
第九章 评估报告日及其他
一、本评估报告日为二○一八年九月二十七日，评估报告日是评估结论形成的日期。
二、本资产评估报告含有若干附件（见附件目录），附件是本资产评估报告的重要
组成部分。
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（本页无正文）
资产评估师：
资产评估师：
法 定 代 表 人：
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二○一八年九月二十七日
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资产评估报告附件：
一、 被评估单位专项审计报告；
二、 委托人和被评估单位企业法人营业执照；
三、 评估对象涉及的主要资产权属证明资料；
四、 委托人和相关当事方的承诺函；
五、 签字资产评估师的承诺函；
六、 资产评估机构备案公告（北京市财政局 2018-0021 号）；
七、 资产评估机构法人营业执照；
八、 签字资产评估师资格登记卡。
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