众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
湖北广济药业股份有限公司拟转让持有
海南富力洁生化有限公司 96.4%股权项目
评估报告
鄂众联评报字[2011]第 140 号
湖北众联资产评估有限公司
二○一一年八月十五日
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
目 录
第一部分 注册资产评估师声明 ......................................... 1
第二部分 评估报告摘要 ............................................... 4
第三部分 评估报告正文 ............................................... 8
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况 .......... 9
二、评估目的 ....................................................... 10
三、评估对象及范围 ................................................. 11
四、价值类型及其定义 ............................................... 11
五、评估基准日 ..................................................... 11
六、评估依据 ....................................................... 12
七、评估方法 ....................................................... 14
八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 19
九、评估假设 ....................................................... 21
十、评估结论 ....................................................... 22
十一、特别事项说明 ................................................. 22
十二、评估报告使用限制说明 ......................................... 23
十三、评估报告日 ................................................... 24
第四部分 评估明细表 ................................................ 25
第五部分 评估报告附件 .............................................. 26
一、评估对象所涉及的主要权属证明资料 ............................... 27
二、委托方和相关当事方的承诺函 ..................................... 28
三、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件 ................. 30
四、评估对象涉及的财务资料 ......................................... 31
湖北众联资产评估有限公司 1
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
第一部分 注册资产评估师声明
湖北众联资产评估有限公司 1
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
注册资产评估师声明
湖北广济药业股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司申报评估的海南富力洁生化有限公司的股东
全部权益价值进行了认真的清查核实和评定估算，并形成了资产评估报告书，根
据《资产评估准则-评估报告》，现声明如下：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中
陈述的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产清单由被评估单位申报并签章确认；提供必要的资料
并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益，与委托方和相关
当事方也没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对
评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料
系委托方及被评估单位提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资
产评估师执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法
律权属提供保证。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
限制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中
载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日一年内有效。评估报告使用者
应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关
专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
湖北众联资产评估有限公司 2
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
实现价格的保证。
9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使
用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于资
产抵押、转让等其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师
及其所在评估机构无关。
10、评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随
意向他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用
或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告书含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，
与正文具有同等法律效力。
注册资产评估师签字（盖章）：张曙光
陆韵韵
湖北众联资产评估有限公司
二○一一年八月十五日
湖北众联资产评估有限公司 3
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
第二部分 评估报告摘要
湖北众联资产评估有限公司 4
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
湖北广济药业股份有限公司拟转让持有
海南富力洁生化有限公司 96.4%股权项目
资产评估报告
鄂众联评报字[2011]第 140 号
摘 要
【重要提示】
以下内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的详细情况和合理理
解评估结论，应当阅读评估报告正文。
湖北众联资产评估有限公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，对海南
富力洁生化有限公司经审计后的股东全部权益价值进行了评估工作，对委托评估
的资产在 2010 年 12 月 31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。
在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基
本准则，以委托方和被评估单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽
责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价
标准的公正性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科
学地对评估对象在评估基准日之市场价值进行评定估算。
本次资产评估目的是湖北广济药业股份有限公司拟转让海南富力洁生化有限
公司的股权，对所涉及的海南富力洁生化有限公司经审计后资产负债表所列示股
东全部权益价值在 2010 年 12 月 31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行分析、
估算，并发表专业意见。
本次资产评估对象为海南富力洁生化有限公司的股东全部权益价值。评估范
围为评估对象所涉及的公司全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产、
流动负债。具体范围为被评估单位提供的 “资产评估申报明细表”上所列内容。
本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自
湖北众联资产评估有限公司 5
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的
价值估计数额。
依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评
估主要采用资产基础法。
在评估过程中，我们对被评估单位提供的法律性文件、会计记录及相关资料
进行了验证审核；对纳入评估范围的资产权属关系进行了确认；对委估资产进行
了实地勘察、核对；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按
照评估工作的规范要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。
在实施了上述资产评估程序和方法后，对海南富力洁生化有限公司经审计后
资产负债表所列示股东全部权益价值在 2010 年 12 月 31 日这一基准日所表现的市
场价值如下表：
资产评估汇总表
评估基准日：2010 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 流动资产 1,110.19 1,193.00 82.81 7.46
2 非流动资产 855.29 788.58 -66.71 -7.80
3 固定资产 398.72 527.40 128.69 32.28
4 无形资产 456.57 261.17 -195.40 -42.80
5 资产总计 1,965.48 1,981.58 16.10 0.82
6 流动负债 413.56 422.44 8.87 2.15
7 负债合计 413.56 422.44 8.87 2.15
8 净资产（所有者权益） 1,551.92 1,559.14 7.22 0.47
“海南富力洁”纳入评估范围的股东全部权益价值评估结果为：总资产账面值
为 1,965.48 万元，评估值为 1,981.58 万元，增值额 16.10 万元，增值率为 0.82%；
负债账面值为 413.56 万元，评估值为 422.44 万元；增值额 8.87 万元；增值率 2.15%，
净资产账面值为 1,551.92 万元，评估值为 1,559.14 万元，增值额 7.22 万元，增值率
为 0.47%。
评估结论详细情况见评估明细表。
本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用
者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他
目的和用途。未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评
估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规
湖北众联资产评估有限公司 6
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
另有规定的除外。
根据国家有关部门规定，评估结论有效期为一年（2010 年 12 月 31 日至 2011
年 12 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
湖北众联资产评估有限公司
二○一一年八月十五日
湖北众联资产评估有限公司 7
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
第三部分 评估报告正文
湖北众联资产评估有限公司 8
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
湖北广济药业股份有限公司拟转让持有
海南富力洁生化有限公司 96.4%股权项目
资产评估报告书
鄂众联评报字[2011]第 140 号
湖北广济药业股份有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估的有
关政策、法规和资产评估基本准则以及企业国有资产评估管理的有关规定，依据
独立、客观、公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对海南
富力洁生化有限公司经审计后资产负债表所列示股东全部权益价值在 2010 年 12
月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者概况
(一)委托方概况
单位名称：湖北广济药业股份有限公司
英文名称：HUBEI GUANGJI PHARMACEUTICAL CO., LTD.
证券代码：000952
注册地址：湖北武穴市江堤路 1 号
法人代表：何谧
注册资本：贰亿伍仟壹佰柒拾万零伍仟伍佰壹拾叁元整
公司类型：上市公司
经营范围：生产经营医药原料药、大容量注射剂、片剂、颗粒剂，软膏剂、
凝胶剂、乳膏剂；食品添加剂的生产、销售；饲料添加剂的生产、销售；单一饲
料的生产、销售；包装装潢印刷品印刷；饮食服务；桶装纯净水生产、销售；货
物进出口及技术进出口（不含国家限制或禁止企业经营的货物或技术）。
历史沿革：公司的前身湖北省广济制药厂是湖北省医药总公司原料药定点生产
湖北众联资产评估有限公司 9
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
厂家，始建于 1969 年；1993 年 3 月 18 日,经湖北省体改委鄂改生[1993]195 号文批
准,由湖北省广济制药厂整体改制,与湖北回春制药厂、武穴市财振会计实业公司共
同发起,以定向募集方式设立湖北广济药业股份有限公司。
(二)被评估单位概况
单位名称：海南富力洁生化有限公司
住 所：海南定安定城镇文明路
法定代表人：余建胜
注册资本：贰仟叁佰陆拾壹万柒仟伍佰元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：富力洁系列清洁、护肤、美容化妆品的生产与销售；牙膏、牙刷、
杀菌类产品的生产与销售；研制、生产、销售相关的日化系列产品；出口上述产
品（凡需行政许可的项目凭许可证经营）。
历史沿革：海南富力洁生化有限公司成立于 1999 年 11 月 18 日，由湖北广济
药业股份有限公司、海南英德生化有限公司、海口农工贸（罗牛山）股份有限公
司分别投入实物资产和无形资产而成立的。三方的投资比例分别为 68.4%、28%、
3.6%。2002 年海南英德生化有限公司决定退出，由湖北广济药业股份有限公司以
资产抵债及增资扩股的方式拥有 28%的股权，湖北广济药业股份有限公司的持股
比例变更为 96.4%。但是由于海南英德生化有限公司的持有者私人原因，目前工
商变更登记中湖北广济药业股份有限公司的持股比例仍未变更过来。
委托方与被评估单位的关系：委托方是被评估单位的大股东。
(三)其他报告使用者概况
根据本次经济行为和评估目的，除委托方及被评估单位外，其他报告使用者
为证劵监管部门和股权收购方。
二、评估目的
湖北广济药业股份有限公司拟转让海南富力洁生化有限公司的股权，对所涉
及的“海南富力洁”经审计后资产负债表所列示股东全部权益价值在 2010 年 12
月 31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
湖北众联资产评估有限公司 10
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
三、评估对象及范围
评估范围是评估对象涉及的资产及负债，内容包括房地产、机器设备、无形
资产、债权和债务等。
本次评估对象为湖北广济药业股份有限公司拟转让海南富力洁生化有限公司
的股权所涉及的股东全部权益价值。纳入本次评估范围的资产为海南富力洁生化
有限公司的资产负债表所列股东全部权益价值已经大信会计师事务所有限公司审
计，并出具了标准无保留意见的审计报告[大信审字［2011］第 2-0312 号]。具体为
企业申报经审计后的 2010 年 12 月 31 日资产负债表所列示的股东全部权益价值，
包括：流动资产 11,101,867.61 元、非流动资产 8,552,892.63 元。流动负债 4,135,625.48
元。
纳入评估范围的具体资产，以海南富力洁生化有限公司提供的各项清查评估
明细表为准。纳入本次评估范围的各项资产与《资产评估委托合同书》确定的资
产范围一致。
四、价值类型及其定义
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式
的价值属性的抽象和归类。
本次评估，充分考虑了评估目的、市场条件、评估对象自身条件、以及国家
关于评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指
自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估
基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是 2010 年 12 月 31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方和被评估单位共同协商确
定。其成立的理由和条件是：与被评估单位年度财务报告期相衔接。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的
选取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价
格标准。
湖北众联资产评估有限公司 11
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
六、评估依据
(一)法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常
务委员会第十八次会议修订）；
2、《证券法》；
3、国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》；
4、《企业会计准则》（2006）；
5、《中华人民共和国土地管理法》；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
7、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
8、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
9、《城镇土地估价报告规程 GB/T18508-2001》；
10、《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知 》；
11、《海南省国土环境资源厅关于同意定安县公布执行新的城镇基准地价的复
函》；
12、《海南经济特区土地管理条例》（2006 年修改稿）；
13、《海南省耕地开垦费收缴使用管理办法》（琼府[2002]7 号）；
14、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第 511 号）；
15、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部与国家税务总局
联合发布的第 49 号令）；
16、物权法（中华人民共和国主席令第 62 号，2007 年 3 月 16 日）。
(二)准则依据
1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、中评协[2007]189 号《资产评估准则——评估报告》；
4、中评协[2007]189 号《资产评估准则——评估程序》；
5、中评协[2007]189 号《资产评估准则——业务约定书》；
6、中评协[2007]189 号《资产评估准则——工作底稿》；
7、中评协[2007]189 号《资产评估准则——机器设备》；
湖北众联资产评估有限公司 12
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
8、中评协[2007]189 号《资产评估准则——不动产》；
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56 号）；
9、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》；
(三)行为依据
资产评估委托协议书。
(四)权属依据
1、 企业营业执照复印件；
2、 产权证书复印件。
(五)取价依据
1、《2010 年资产评估常用数据与参数手册》；
2、国家有关部门公布的物价指数；
3、2010 年《中国机电产品报价手册》；
4、有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
5、《电脑报》等价格资料；网上询价；
6、中和明讯《机电设备价格信息》；
7、全国办公设备及家用电器报价；
8、国务院 2000 年第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
9、国经贸经字[1997]456 号文“国家经贸委等六部局联合发布的《汽车报废标
准》”、2000 年由国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合颁布的国经
贸资源[2000]1202 号文《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
10、中国人民银行关于调整各项贷款利率的通知；
11、评估人员通过现场勘察记录的工作底稿以及了解市场信息掌握的资料；
12、企业机器设备使用及管理部门提供的《重大设备鉴定表》，设备运行记录
及检修记录、生产工艺流程、设备管理制度等有关资料；
13、被评估单位提供的有关文字资料、证件、图纸及相关资料；
14、被评估单位提供的其他法律凭证资料；
15、委托方提供的有关文字资料、图片、证件、图纸及相关资料；
16、评估人员现场勘察记录工作底稿；
17、《海南省建筑工程综合定额》（2005 年）和《海南省安装工程综合定额》
（2008 年）；
湖北众联资产评估有限公司 13
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
18、《海南省装饰装修工程综合定额》（2008 年）和《海南省市政工程综合定
额》（2005 年）；
19、海南省建设工程造价管理站公布的海南地区建筑工程造价指数和与工程
相关的主要建筑材料信息；
20、《建筑工程预算估价实用手册》（中国建材工业出版社 1998 年 8 月版）；
21、建设部《房屋完损等级评定标准》；
22、海南省建设项目应收各种规费取费标准的文件。
七、评估方法
根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行企业价值评估时采取的
评估技术思路有市场法、资产基础法和收益法。具体的评估方法，应根据评估目的
并结合待估企业的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约
等因素，综合考虑，适当选取。
因缺乏可比交易案例，本次评估不宜采用市场法；被评估单位也不适宜采用收
益法进行评估，主要基于以下原因：①截止到评估基准日被评估单位的连续几年的
净利润虽是微利，但是均是由非经营性收益所产生的，且管理费用巨大。公司 2006
年、2007 年、2008 年及 2009 年经审计后的财务状况及经营成果见下表：
项目 2006 年 12 月 31 日 2007 年 12 月 31 日 2008 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
总资产 27,416,291.76 18,829,225.07 20,107,408.77 20,292,288.54
负债合计 4,590,081.32 3,177,065.16 4,198,077.59 4,273,430.69
净资产 22,826,210.44 15,652,159.91 15,909,331.18 16,018,857.85
项目 2006 年 1-12 月 2007 年 1-12 月 2008 年 1-12 月 2009 年 1-12 月
营业收入 5,709,028.23 2,557,967.34 4,400,377.98 4,362,906.68
主营成本 2,926,978.81 1,372,981.96 2,680,453.65 2,710,121.61
营业税费 44,560.55 21,471.32 30,439.07 26,684.58
销售费用 1,609,757.50 541,484.26 379,977.23 567,307.39
管理费用 1,600,943.90 4,512,134.19 1,362,031.35 1,314,451.23
财务费用 -538,672.52 -85,747.28 -421,831.50 -283,294.19
资产减值损失 -4,679.18 3,184,619.88 112,136.91 -73,911.17
净利润 68,595.09 -7,174,050.53 257,171.27 109,526.67
②收益法从资产的预期获利能力的角度评价资产，收益现值法测算中预测的
收益年限较长，其未来变化受信息资料公开化程度等客观条件的限制及重要参数
的选取尚难以完全确定，可能会影响收益的预测，进而可能影响到评估结果的合
湖北众联资产评估有限公司 14
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
理性。
而资产基础法之评估结果较好地反映了现存资产持续使用的价值，因此本次
评估采用资产基础法对被评估单位的整体资产进行评估，具体评估方法应根据评
估目的并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资
料的制约等因素，综合考虑，适当选取。各类资产的评估方法简述如下：
1、关于货币资金的评估
在核对有关账册的基础上，查阅了银行存款对账单、银行余额调节表等资料，
对各种存款进行函证，在回函确认的基础上，以经过审查核实的清查调整值作为
评估值。
2、关于债权资产的评估
在核对有关账册的基础上，分析了业务发生的时间、原因，对大额应收款项
进行了函证（对未回函的债权采用替代程序），对债权资产收回的可能性进行了适
当的分析和判断，在考虑合理的坏账损失基础上确定评估值。
3、关于存货的评估
在核对有关账册的基础上，主要采用市场公允价值确定评估值。依据被评估
单位提供的存货明细清单，评估人员核实了有关购销合同，查阅了部分发票及会
计凭证，并抽查盘点。在抽查当中，评估人员察看了仓储情况，了解了存货保管、
内部控制制度，并对存货进行了适当的鉴别和归类，确定其是否存在变质、毁损
等情况。在核实存货数量的基础上，按现行市场交易价格确定评估值。对于无用
的存货分别考虑可处置价值，分别按 5%，1%，0 考虑残值率。
4、关于设备类资产的评估
根据委估资产的特点及持续经营的现实，考虑委估资产均不具备单独获利的
能力，确定此项目采用成本法评估。
公式：评估值=重置全价× 成新率
机器设备和电子设备重置全价＝现行含税市场价格/1.17× （1＋运杂费率＋安
装调试费率）
(1)重置全价的确定
①国产机器设备和电子设备以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部
2010 年出版的《全国资产评估价格信息》（期刊），经过分析核实的 2010 年《中
湖北众联资产评估有限公司 15
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备
的询价；三是网上查价。
运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价
值，确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。
安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的
比例；不需安装设备不考虑安装费。
②运输车辆：按全新车辆的现行市场价格，加上车辆购置税、牌照费等确定
重置成本。计算公式：
重置成本=现行市场价格+购置税+牌照费等费用
③电子设备参考现行市场价格，作适当的调整确定重置全价
(2)成新率的确定
①机器设备和电子设备成新率的确定
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅机器设备的技术档案、现场考
察，从机器设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面
综合考虑其损耗，从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的
成新率计算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%。
②运输车辆成新率的确定
依据国经贸经[1997] 456 号文《汽车报废标准》和国经贸资源[2000]1202
号文《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》规定的寿命年限、行驶里程测算
出成新率，取其低者确定理论成新率，综合现场勘察的实际车况确定。
综合成新率=理论成新率×40%+技术鉴定成新率×60%
技术鉴定成新率通过打分法获得。
(3)本次采用重置成本法评估的设备和运输车辆，其重置成本均为更新重置成
本，重置成本中考虑了功能性贬值，且所有在用设备都处于正常使用状态，满足
该公司日常的办公需求，因此不单独考虑功能性贬值和经济性贬值。
5、关于房屋建筑物的评估
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出
建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最
湖北众联资产评估有限公司 16
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价× 成新率
(1)重置全价的确定
①建安工程造价
主要内容包括直接工程费、措施费、规费、企业管理费、利润、税金等。建安
工程造价通过以下方法取得：
由于本次委估对象建造年代较早，预结算资料不齐全且参照性不大，故采用
类似工程参照法或预（结）算编制法进行测算。类似工程参照法是通过与主要建
筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调
整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、
容积）后得出工程造价；预（结）算编制法是根据工程图纸计算出工程量，套用
最新定额，并进行价差调整，计算出直接费，再根据费率分别计算出规费、管理
费、利润，最终确定建安工程造价。
②房屋建筑物前期费用及其它费用
③资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括工程造价、前期费用及其
他费用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国
内基本建设贷款利率计算。
④开发者利润
重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总
额应包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益
部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。
(2)成新率的确定
本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：
首先，根据房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；
然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及
使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，
对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的
综合成新率。
湖北众联资产评估有限公司 17
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
房屋建筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率× 40%+现场鉴定成新率× 60%
理论成新率=[(经济耐用年限—已使用年数)÷ 经济耐用年限]× 100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
(3)确定评估值
评估值=重置全价× 成新率
6、关于土地的评估
根据《城镇土地估价规程》（以下简称〈规程〉），通行的估价方法有市场比较
法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选
择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的
具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。经估价人员现场踏勘，对委估宗
地先采用成本逼近法进行地价测算；再用基准地价修正法对委估宗地进行地价测
算，根据两种方法测算的结果，经综合分析根据宗地实际情况确定最终地价。
(1)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的
利润、利息、应缴纳的税金来推算土地价格的估价方法。
其计算公式为：
土地价格＝（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地增值收
益）× 年期修正系数
(2)基准地价修正法
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗委估宗地价格时，根据当地基
准地价水平，参照与委估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各
种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、
微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方
法，其基本公式为：
Pi ＝P×(1+K)×ЛS
其中：Pi—委估宗地价格
P—委估宗地对应的基准地价
K—委估宗地全部地价区位、个别影响因素总修正值
湖北众联资产评估有限公司 18
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
ЛS—委估宗地其他因素修正系数的乘积
ki—第 i 个委估宗地区位因素的修正系数
7、流动负债
流动负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评
估目的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核
算的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托
评估的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调
查和交易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。本次资产评估大体分为四
个步骤：
1、接受委托及准备阶段（2011 年 7 月 8 日）
(1)我公司于 2011 年 7 月 8 日接受湖北广济药业股份有限公司的委托，正式受
理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解被评估单位的资
产构成、海南富力洁生化有限公司产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等
有关情况，与委托方共同商定评估基准日。
(2)签订“资产评估委托合同书”，明确双方各自承担的责任和义务。
(3)在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的
各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真
填写“资产清查评估明细表” 、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。
(4)依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作
实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员组成二
个专业评估小组进行现场评估工作，即设备组、财务组，并配备了相应的专业评
估人员。
⑸进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
2、现场清查阶段（2011 年 7 月 9 日—2011 年 7 月 27 日）
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明
湖北众联资产评估有限公司 19
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
细资料，针对实物资产采用不同的核查方式进行查证，具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发
询证函等方式确定真实性。
对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础
上，主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货资产真实性的查证，通过实物勘察方式确认其真实性。由于存货数量
较多，对存货进行抽盘，抽盘比例达到了 80%。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，
逐项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无
形损耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合
法性。
对机器设备，评估人员根据被评估单位提供的设备评估明细表，查明有无实
物，并作相应记录，对固定资产账簿进行核对，并对原值的组成进行调查，复印
了部分重要设备的购置发票、付款凭证及合同等有关资料，搜集复印车辆行驶证
的检验资料。对于规格型号、生产厂家等填写不符或未填写的项目，凡能发现的
均按实物资产予以改正或补填；同时对设备的一般技术状态、运行情况、新旧成
色做出初步判断。设备类资产产权权属的确认完全以企业申报的评估明细表确定
的明细项目和会计数据为准。对设备的技术状况、大修理及改造情况进行详细调
查了解，请企业的技术人员介绍设备的技术特征、工艺特点、负荷大小、维护保
养情况。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权
利状况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然
环境、行政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济
地理位置、区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
3、评定估算及综合处理阶段（2011 年 7 月 28 日—2011 年 7 月 30 日）
评估人员针对不同资产类型，依据评估现场勘察、检测与鉴定情况，选择评
估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。
4、评估结论的分析和评估报告的撰写阶段（2011 年 7 月 31 日—2011 年 8 月 2 日）
根据各专业小组对所有资产和负债的初步评估结论，进行整理、汇总、分析，
撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。
湖北众联资产评估有限公司 20
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
在与委托方及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结论及相关资产评估
说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目负责人复核，复核后提交给评
估报告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给公司法定代表人复核。全部
复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项
目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法
规、政策不发生重大变化，行业不会发生大的政策性变化。
2、被评估单位的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
3、被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持
续经营。
4、被评估单位在未来经营期内收入全部来自于经营收入，其收入费用构成以
及未来成本费用控制等仍保持其最近几年的状态持续，而不发生较大变化。不考
虑未来可能由于管理层、经营策略和生产规模以及生产环境等变化导致的生产能
力、业务结构、规模等状况的变化，即本评估是基于基准日的生产量、费用结构
和生产规模持续。
5、本次评估未考虑通货膨胀、币值变化的影响。
6、被评估单位所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、
会计估计变更，所提供的财务会计资料及其他资料真实、准确、完整。
7、被评估单位有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳
入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。
8、本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、
担保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。
9、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产
市场变化情况对评估结论的影响。
10、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
湖北众联资产评估有限公司 21
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公
正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序， 采用资产基础法
评估后，对海南富力洁生化有限公司经审计后资产负债表所列示股东全部权益价
值在 2010 年 12 月 31 日这一基准日所表现的市场价值如下表：
资产评估汇总表
评估基准日：2010 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A× 100%
1 流动资产 1,110.19 1,193.00 82.81 7.46
2 非流动资产 855.29 788.58 -66.71 -7.80
3 固定资产 398.72 527.40 128.69 32.28
4 无形资产 456.57 261.17 -195.40 -42.80
5 资产总计 1,965.48 1,981.58 16.10 0.82
6 流动负债 413.56 422.44 8.87 2.15
7 负债合计 413.56 422.44 8.87 2.15
8 净资产（所有者权益） 1,551.92 1,559.14 7.22 0.47
“海南富力洁”纳入评估范围的股东全部权益价值评估结果为：总资产账面值
为 1,965.48 万元，评估值为 1,981.58 万元，增值额 16.10 万元，增值率为 0.82%；
负债账面值为 413.56 万元，评估值为 422.44 万元；增值额 8.87 万元；增值率 2.15%，
净资产账面值为 1,551.92 万元，评估值为 1,559.14 万元，增值额 7.22 万元，增值率
为 0.47%。
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1、本次评估考虑到企业经营情况一般，并不能给企业带来超额收益，故不对
企业未申报的注册商标或者商誉进行评估。
2、无形资产—土地使用权评估明细表中序号 2 的宿舍用地，属于房改用地，
同时海南富力洁生化有限公司已与购房员工签订了房屋买卖合同，故此宗地评估
值谨以账面值列示。
3、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的
付出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、
湖北众联资产评估有限公司 22
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
担保、拍卖等对评估结论的影响。
4、本次评估只用于提供评估对象的价值参考意见，不得用于任何交易事项。
5、本次评估结论有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值
进行相应调整；在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估
价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
6、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条
件下确定的市场价值，本评估结论是对 2010 年 12 月 31 日这一基准日被评资产价
值的客观反映。
7、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对被评估单位在评估基准日特定目
的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必
要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
8、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化
或不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对
评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告
使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于
其他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机
构无关。
2、未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒
体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3、根据国家有关部门的规定，评估结论有效期为一年（2010 年 12 月 31 日至
2011 年 12 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制
事项。
湖北众联资产评估有限公司 23
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
十三、评估报告日
评估报告日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期，本评估报告日为二
○一一年八月十五日。
本评估报告书经湖北众联资产评估有限公司法定代表人和注册资产评估师
签字并加盖湖北众联资产评估有限公司公章后生效。
公司法定代表人签字：
中国注册资产评估师签字：
湖北众联资产评估有限公司
二○一一年八月十五日
湖北众联资产评估有限公司 24
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
第四部分 评估明细表
湖北众联资产评估有限公司 25
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
第五部分 评估报告附件
湖北众联资产评估有限公司 26
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
一、评估对象所涉及的主要权属证明资料
湖北众联资产评估有限公司 27
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
二、委托方和相关当事方的承诺函
湖北众联资产评估有限公司 28
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
注册资产评估师承诺函
湖北广济药业股份有限公司：
受贵公司的委托，我们对贵公司拟转让股权所涉及的海南富力洁生化有限
公司的股东全部权益价值，以 2010 年 12 月 31 日为基准日进行了评估，并形成
了资产评估报告书，在假设条件成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，
并承担相应的法律责任：
一、 具备相应的执业资格。
二、 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、 充分考虑了影响评估价值的因素。
六、 评估结论合理。
七、 评估工作未受到干预并独立进行。
签字注册资产评估师（签章）：
二○一一年八月十五日
湖北众联资产评估有限公司 29
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
三、评估机构及签字注册资产评估师
资质、资格证明文件
湖北众联资产评估有限公司 30
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
四、评估对象涉及的财务资料
湖北众联资产评估有限公司 31
“广济药业”拟转让“海南富力洁”股权评估报告
【此页无正文】
评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市武昌区东湖路 169 号知音集团 3 号楼
法定代表人：胡家望
联 系 人：张曙明
联系电话：(027)85856921
邮政编码：430077
湖北众联资产评估有限公司 32
