湖北广济药业股份有限公司股权收购项目
湖北惠生药业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
京信评报字（2013）第 111 号
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○一三年六月八日
总 目 录
第一册 资产评估报告
注册资产评估师声明 ......................................................................................................................1
第一章 基本情况.................................................................................................................4
二、评估目的...................................................................................................................5
三、评估基准日...............................................................................................................5
四、评估对象和评估范围...............................................................................................5
五、评估价值类型及定义...............................................................................................7
第二章 评估依据...................................................................................................................7
一、法律法规依据...........................................................................................................7
二、评估准则依据...........................................................................................................7
四、资产权属依据...........................................................................................................8
五、取价依据...................................................................................................................8
第三章 评估方法...................................................................................................................8
一、流动资产...................................................................................................................9
二、设备.........................................................................................................................10
三、房屋建（构）筑物.................................................................................................13
四、在建工程.................................................................................................................14
五、土地使用权.............................................................................................................14
六、其他无形资产.........................................................................................................15
七、工程物资.................................................................................................................15
八、负债.........................................................................................................................15
第四章 评估程序及实施过程.............................................................................................15
一、进行前期调查.........................................................................................................15
二、编制评估计划.........................................................................................................16
三、开展现场工作.........................................................................................................16
四、整理评估资料.........................................................................................................17
五、展开评定估算.........................................................................................................17
六、进行汇总分析.........................................................................................................17
七、提交评估报告.........................................................................................................17
第五章 评估假设.................................................................................................................17
一、本次评估采用的假设.............................................................................................18
二、评估假设对评估结论的影响.................................................................................18
第六章 评估结论.................................................................................................................18
一、评估结论.................................................................................................................18
二、关于部分股权的价值.............................................................................................19
第七章 特别事项说明.........................................................................................................19
第八章 评估报告的使用限制说明.....................................................................................19
第九章 评估报告日及其他.................................................................................................20
资产评估报告附件：.....................................................................................................22
第二册 资产评估说明
说明一、关于《资产评估说明》使用范围的声明
说明二、关于进行资产评估有关事项的说明
说明三、评估对象与评估范围说明
说明四、资产核实总体情况说明
说明五、评估技术说明
第一部分 成本法（资产基础法）评估技术说明
第二部分 收益法评估技术说明
说明六、评估结论与分析说明
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据在评估过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，我
们对评估结论的合理性承担相应的责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方和被评估单位提供并签章确认；保证
所提供资料的真实性、合法性和完整性并恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益关系，与委托方和相关
当事方没有现存的或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象所涉及的资产进行现场调查；对其法律权属状
况给予必要的关注，对其法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，但无法考虑其可能的对评估结论的影响。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明，
并充分考虑其对评估结论的影响。
六、评估结论反映的仅是评估对象在评估基准日的价值估计数额，是经济行为实现
的参考依据，而不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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摘 要
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况，合理理解评估结
论，应当认真阅读资产评估报告正文。
中京民信（北京）资产评估有限公司接受湖北惠生药业有限公司的委托，根据有关
法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法（资产基础法），
为湖北惠生药业有限公司股东湖北广济药业股份有限公司拟收购另一股东所持部分股
权事宜，而对湖北惠生药业有限公司股东全部权益价值进行评估。
此次资产评估的评估对象为湖北惠生药业有限公司股东全部权益价值，评估范围为
该公司的全部资产和负债。
评估结论的价值类型为市场价值。市场价值通常是指自愿买方和自愿卖方在各自理
性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
在评估中，我们对湖北惠生药业有限公司提供的法律性文件、财务记录等相关资料
进行了验证审核，对资产和负债进行了勘察和核实，还实施了其他的必要程序。
经评估，在持续经营等假设条件下，湖北惠生药业有限公司股东全部权益于评估基准日
2012 年 12 月 31 日所表现的公允市场价值为 6,253.15 万元，评估值比账面净资产增值
826.96 万元，增值率 15.24 ％。 评估计算结果如下表：
金额单位：人民币万元
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项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 1,967.94 1,950.18 -17.76 -0.90
非流动资产 12,349.58 13,194.30 844.72 6.84
固定资产 8,597.70 8,826.73 229.03 2.66
在建工程 937.90 854.53 -83.37 -8.89
工程物资 830.03 830.03 - -
无形资产 1,983.95 2,683.01 699.06 35.24
资产总计 14,317.53 15,144.48 826.96 5.78
流动负债 3,891.34 3,891.34 - -
非流动负债 5,000.00 5,000.00 - -
负债合计 8,891.34 8,891.34 - -
净资产（所有者权益） 5,426.19 6,253.15 826.96 15.24
实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到股东部分权益的价值。股
东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与
少数股权等因素产生的溢价或折价；同时，还受到股权流动性的影响。我们提示委托方：
在切实可行的情况下，对由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价及股权流动性
的影响，应予以适当考虑。
本摘要仅用于上述经济行为，由委托方使用，有效期自二Ｏ一二年十二月三十一日
起至二Ｏ一三年十二月三十日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场
发生较大波动，本摘要即失效。
本摘要不得被引用或披露于公开媒体，法律、法规规定的除外。
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中京民信（北京）资产评估有限公司接受湖北惠生药业有限公司的委托，根据有关
法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用成本法（资产基础法），
按照必要的评估程序，采用成本法（资产基础法），为湖北惠生药业有限公司股东湖北
广济药业股份有限公司拟收购另一股东所持部分股权事宜，而对湖北惠生药业有限公司
股东全部权益在 2012 年 12 月 31 日的市场价值进行评估。
现将资产评估情况报告如下：
第一章 基本情况
一、委托方、被评估单位及约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托方暨被评估单位概况
名称：湖北惠生药业有限公司
法定代表人：程章华
公司住所：咸宁市经济开发区长江产业园内
注册资本：人民币伍仟万元整
实收资本：人民币伍仟万元整
公司类型：有限责任公司
经营范围：食品添加剂（维生素 B6）生产、销售（国家专项规定的凭有效前置许可证
件经营）；饲料添加剂（维生素 I、维生素 B6）生产、销售；货物进出口。
1、历史沿革
湖北惠生药业有限公司成立于 2009 年 11 月 24 日，公司设立时的注册资本为 5000 万元；
由湖北广济药业股份有限公司、咸宁京汇药业有限公司和湖北和谐药业有限公司（分四期投
入资本）出资设立。截止到 2012 年 12 月 31 日，实收资本为 5000 万元。其中：湖北广济药
业股份有限公司出资 2500 万元，占注册资本的 50%，咸宁京汇药业有限公司出资 2000 万元，
占注册资本的 40%，湖北和谐药业有限公司出资 500 万元，占注册资本的 10%。
2、资产、负债及经营状况
近三年及评估基准日的资产、负债及经营状况， 金额单位：人民币元
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项 目 2010年12月31日 2011年12月31日 2012年12月31日
流动资产 33,877,825.83 32,719,638.49 19,679,437.96
固定资产 476,678.18 590,579.87 85,977,008.29
在建工程 4,519,525.36 18,655,971.60 9,378,996.53
工程物资 13,245,346.43 8,300,324.30
无形资产 19,966,666.67 19,839,483.09
资产总计 38,874,029.37 85,178,203.06 143,175,250.17
流动负债 1,238,199.69 10,192,074.93 38,913,366.67
非流动负债 14,000,000.00 50,000,000.00
负债总计 1,238,199.69 24,192,074.93 88,913,366.67
净 资 产 37,635,829.68 60,986,128.13 54,261,883.50
项 目 2010年度 2011年度 2012年度
营业收入 1,111,111.20
营业利润 -364,170.32 -1,669,701.55 -6,726,067.63
利润 -364,170.32 -649,701.55 -6,724,244.63
净利润 -364,170.32 -649,701.55 -6,724,244.63
（二）约定的其他评估报告使用者概况
资产评估业务约定书未约定委托方以外的其他评估报告使用者。
二、评估目的
湖北广济药业股份有限公司拟收购咸宁京汇药业有限公司所持湖北惠生药业有限
公司的部分股权。为此，湖北惠生药业有限公司特委托中京民信（北京）资产评估有限
公司对湖北惠生药业有限公司股东全部权益价值进行评估，为其提供股东收购股权的价
值参考依据。
三、评估基准日
（一）本项目资产评估基准日为 2012 年 12 月 31 日。
（二）上述评估基准日是委托方考虑本次经济行为需要所选取。
（三）评估中的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
四、评估对象和评估范围
（一）评估对象为湖北惠生药业有限公司股东全部权益价值。
（二）评估范围为湖北惠生药业有限公司的全部资产及负债。包括流动资产、固定
资产、在建工程、无形资产、工程物资和流动负债及长期负债。截至评估基准日，账面
资产总额为 14,317.53 万元，负债总额为 8,891.34 万元，净资产为 5,426.19 万元。
列入评估范围的资产及负债其账面值见下表：单位：人民币万元
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项 目 账面价值
流动资产 1,967.94
非流动资产 12,349.58
固定资产 8,597.70
在建工程 937.90
工程物资 830.03
无形资产 1,983.95
资产总计 14,317.53
流动负债 3,891.34
非流动负债 5,000.00
负债合计 8,891.34
净资产（所有者权益） 5,426.19
列入评估范围的资产及负债业经大信会计师事务所审计并出具大信审字[2013]第
2-00604 号标准意见审计报告。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
列入评估范围的账面无记录资产状况：列入评估范围的资产于账面全部有记录。
列入评估范围内的实物资产物理状况及经济状况为：外观形态正常，维护保养好，使用
状态良好，能满足正常生产经营需要。
湖北惠生药业有限公司的主要资产包括：
流动资产 1,967.94 万元，其中主要流动资产为存货，包括原材料及产成品和在产品等
计 1,155.90 万元。固定资产 8,597.70 万元，其中房屋建（构）筑物 5,520.80 万元，包括
21 项房屋建筑物及 10 项构筑物，房屋建筑物总建筑面积 22,407.07 平方米具体为框架结构
办公、生产用房等，构筑物主要为道路、围墙、水池等；各类设备 3,076.91 万元，共计 1,096
台（套），其中机器设备为 993 台（套），车辆设备为 4 台，电子设备为 99 台，主要为年
产 1000 吨 VB6 的一期工程所包括设备，主要分布在 8 个生产车间内，生产主要设备为化工
储罐、储槽、反应釜、三足离心机、空心桨叶干燥机、板框式压滤机及制冷冷冻、供热供气、
配电、污水处理设备等；无形资产为土地使用权和专利技术，账面价值为 2,683.01 万元，
其中土地位于咸宁市长江产业园内，为国有土地使用权，土地使用证号：咸国用（2011）第
040 号；土地使用权人：湖北惠生药业有限公司；用途：工业；使用权类型：出让；终止日
期：2061 年 12 月 13 日；使用权面积：100,012.34 平方米；现状为工业生产用地，账面价
值 1,956.67 万元；专利技术为维生素 B6 废水处理方法和维生素 B6 的结晶方法等两项发明
专利，专利号分别为 ZL 2011 1 0229203.4 和 ZL 2011 1 0192948.8，其账面成本为被评估
单位实际发生的研发支出，包括研发人员工资、物料投入，其账面价值为 27.28 万元。
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（三）列入评估范围的账面无记录资产状况
在被评估单位提供的《资产负债清查评估明细表》中未发现无账面记录的资产。
（四）列入评估范围的账上有账下无资产状况
在被评估单位提供的《资产及负债清查评估明细表》中未发现账上有账下无资产。
五、评估价值类型及定义
通过对评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了
解，我们判断本项资产评估尚无对评估的市场条件及评估对象的使用条件的特别限制和
要求，故选择市场价值作为评估结论的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
第二章 评估依据
一、法律法规依据
（一）《中华人民共和国企业所得税法》；
(二)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（三）中华人民共和国国务院令第 91 号（1991 年）《国有资产评估管理办法》；
（四）国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令（2005 年）《企业国有资产评估管
理暂行办法》；
（五）国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号文《关于加强企业
国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
（六）第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于 2008 年 10 月 28 日通
过的《中华人民共和国企业国有资产法》；
（七）其他与本项评估有关的法律法规。
二、评估准则依据
（一）财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职
业道德准则—基本准则》；
（二）中注协 2005 年 1 月 14 日发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》；
（三）中评协 2012 年 7 月 1 日发布的《资产评估准则--企业价值》；
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（四）中评协 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估
准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产
评估准则—价值类型》；
（五）中评协 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—机器设备》；《资产评估
准则—不动产》；《资产评估准则—无形资产》
（六）中评协 2008 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则--评估报告》；
（七）其他与本项评估有关的评估准则、规范。
四、资产权属依据
土地使用证、车辆行驶证、专利证书和设备采购合同及发票等权属证明文件。
五、取价依据
（一）2012 年版《机电产品报价手册》；
（二）《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
（三）向有关设备生产厂家询价取得的资料；
（四）评估人员收集的其他资料。
第三章 评估方法
企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按
照《资产评估准则--企业价值》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相
关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。国资委产权【2006】274 号文件规定“涉
及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上
方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个
评估结果作为评估报告使用结果。”
对于市场法，由于缺乏可比较的交易案例而难以采用。
收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价
值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据——资产的预期获利能力的角度评
价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。但由于
被评估单位成立时间较短，固定资产转固时间不长，尚处于试生产期，其 GMP 仍处于申
报核准阶段，生产量较小，且成立以来一直处于亏损状态，故未来生产经营规模及收入、
成本和费用等有较大的不确定性，故未来收益和风险难以合理预测，不具备运用收益法
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进行评估的条件。
成本法（资产基础法）的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定
投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。本评估项
目能满足成本法（资产基础法）评估所需的条件，即被评估资产处于继续使用状态或被
假定处于继续使用状态，具备可利用的历史资料。而且，采用成本法（资产基础法）可
以满足本次评估的价值类型的要求。
因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所
要求具备的条件，此次评估我们采用成本法（资产基础法）。
成本法（资产基础法）是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估
对象价值的各种评估技术方法的总称。本次评估的评估范围包括流动资产、固定资产和
固定资产清理及流动负债，评估方法主要采用重置成本法。各类资产的具体评估方法如
下：
一、流动资产
流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。
（一）货币资金
货币资金包括现金、银行存款。
现金：进行现场盘点，采用倒推办法验证评估基准日现金余额，并与现金日记账、
总账现金账户余额进行核对，以核实后的金额确定评估值。
银行存款：将对账单、余额调节表及询证获得的数据与其账面值进行核对，以核实
后的金额确定评估值。
（二）应收款项
应收款项包括应收帐款、其他应收款和预付账款。
应收账款、其他应收款：对于持续往来单位、关联单位及内部个人的款项，以核实
后的账面值确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；
对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在坏
帐损失并估计坏帐损失金额，以核实后账面值扣减估计的坏帐损失后的余额确认评估
值；对于坏账准备，由于评估时已考虑坏账问题，将其评估为零。
预付账款：按各款项可收回的相应资产或可实现的相应权利的价值确定评估值；对
无法收回相应资产或实现相应权利的款项，按零值确定评估值。
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（二）存货
此次评估的存货为原材料、在库周转材料、在产品和产成品。
对原材料和在库周转材料，以其评估基准日的库存数量，乘以其在评估基准日的市
场购置价格，加上合理的运杂费等费用，得出评估值。
在产品为尚处于生产过程中、未完工的产品。评估人员了解了产品的生产流程，及
各环节的成本费用发生情况，因难以确定约当产量，故以审计后经核实的账面价值扣除
不合理成本作为在成品评估值。
产成品是维生素 B6 等产品，为正常销售产品按下列公式计算评估值：
评估值=库存数量×不含税销售单价×[1-（税金+销售费用+部分利润）/销售收入]
二、设备
本次评估涉及的各类设备主要为生产经营用途，根据评估目的要求，采用重置成
本法进行评估。其基本公式为：
评估值=重置成本×成新率
（一）重置成本的确定
1、机器设备
通常的计算公式：
重置全价=设备不含增值税购置价格+运杂费+设备基础费+安装调试费+建设期其
他费用+资金成本
若订货合同中规定由供货商负责运输和安装调试费时(在购置价格中已含此部分
价格)，或设备不需要安装调试时，则不另加运输杂项费及安装调试费。对于不需要基
础的设备，不考虑设备基础费。资金成本则是对大中型且建设期半年以上的设备计取。
（1）设备购置费
ａ、主要设备及关键设备的价格，通过向制造厂家询价，查阅近期各种机电产品
报价，如中国机械工业出版社的《机电产品报价手册》2012 年版，中国机械工业信息研
究中心编制的“2012 年机电产品信息查询系统”，中国机械工业联合会机经网《机电产
品全球报价系统》2012 年版。或参照近期同类设备订货采购合同，综合考虑取定；
ｂ、价值较低且市场上常见设备的价格，由于该类设备是易被采购的通用设备，通
过市场调研询价确定，或参考中国机械工业信息研究中心编制的《2012 年中国机电产品
报价手册》等价格手册确定。
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（2）运输杂项费
以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测
算运杂费率的基本依据，结合资产占有单位所处地区交通运输情况、委估设备外型尺寸
和重量综合确定。运杂费包括了设备从生产厂或发货地到评估现场所发生的装卸、运输、
采购、保管等费用。具体计算公式为：
设备运杂费=设备不含增值税购置价格×运杂费率
（3）安装调试费
根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并
综合考虑委估设备安装难易程度及试车要求，参考湖北惠生药业有限公司近期同类型设
备实际结算费用或技改项目的初步设计概算资料测算调整后确定。具体计算公式为：
设备安装调试费=设备不含增值税购置价格×安调费率
(4)设备基础费
根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并
具体考虑委估设备安装对基础的要求和设备安装地点的地质情况，参考湖北惠生药业有
限公司近期同类型设备实际基础结算费用调整后确定。具体计算公式为：
设备基础费=设备不含增值税购置价格×基础费率
（5）建设期其他费用
参考国家工程建设项目其他费用的有关规定确定，此类费用为工程建设期间建设单
位的前期费、管理费等其它合理费用，结合该公司 1000 吨/维生素 B6 建设项目的实际
情况确定，计算设备建设期其他费用公式为：
建设期其他费用＝设备不含增值税购置价格×建设期其他费率
（6）资金成本
资金成本为建设期贷款利息，按从购进、安装调试、试运转到正式投入使用整个
建设周期计算，假设资金使用按均匀投入考虑，评估基准日银行半年期贷款基准利率确
定。
2、车辆
根据汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购置税等税费以及地
方收取的有关费用等项目确定重置成本。即：
重置成本=车辆含增值税购买价+车辆购置税+有关费用
根据国发 294 号文关于“车辆购置税收费标准为 10%”的规定，车辆购置税为不
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含税购买价的 10%。有关费用包括运杂费、登记检测费、牌照费等。
3、电子设备
电子设备中需要运输安装的设备按照机器设备的重置成本计算方法确定，对于部
分不需运输和安装的电子设备，如一般的办公用电脑、打印复印设备，家用空调设备等，
评估时根据具体情况不考虑运输和安装调试费。
（二）成新率的确定
1、机器、电子设备成新率的确定
（1）一般设备成新率的确定采用使用年限法。
（2）对重点、大型、高精度、高价的设备采用使用年限法、现场观察分析打分法、
技术鉴定（设备精度指数法）计算法、修复费用法等多种方法确定分项成新率，再按相
应的权重比例测算确定其综合成新率。
采用使用年限法主要考虑使用时间、使用频率、完好率、利用率、维护保养情况、
大修和技术改造情况、工作环境条件及设备精度等多种因素，并考虑现场勘察的具体情
况、设备管理人员、检修人员和操作人员反映的情况，综合确定。其基本计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
式中：已使用年限是根据被评估设备的使用时间、负荷情况、利用率等具体情况
确定的；尚可使用年限是根据设备的有形损耗、可预见的无形损耗和设备的维护保养情
况，大修和技术改造情况等多种因素确定的。
采用观察分析打分法是根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的外观成色、
实际技术状况、生产产品质量、能源消耗情况、设备原始制造质量和使用故障率等统计
资料，结合评估人员了解的设备管理人员和操作人员的意见，经综合分析设备各部分价
值组成，确定设备各部分价值的权重，分别确定设备各部分的观察分析打分法的成新率，
再根据各部分权重指标确定设备各部分的加权成新率的实评分，最后加总确定设备的观
察分析打分法的成新率。
2、车辆设备成新率的确定
车辆设备成新率评定采用行驶年限法、行驶里程法和现场鉴定评分法综合考虑确
定。其中以行驶年限法和行驶里程法计算的成新率为理论成新率，依据谨慎性原则，计
算后取其低者。然后再结合现场鉴定评分法计算综合成新率。其基本公式如下；
理论成新率＝（规定使用年限—已使用年限）/规定使用年限×100%
或＝（规定行驶里程—已行驶里程）/规定行驶里程×100%
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综合成新率＝理论成新率×现场鉴定评分法成新率调整系数
上述公式中规定使用年限和规定行驶里程依据国经贸经[1997]456 号文、[1998]407
号文和国经贸资源[2000]1202 号文关于发布《汽车报废标准》、《关于调整轻型载货汽车
报废标准》和《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》的通知综合确定。
现场鉴定评分法成新率调整系数的确定是通过现场的观察，通过对委估车辆的行
驶记录的查阅，向管理人员和驾驶人员了解车辆的使用情况，特别了解车辆申报的已行
驶里程的准确性和真实性，综合考虑现场观察车辆外观、维护保养情况，结合管理资料
有无车辆事故记载等因素综合分析确定一个车辆理论成新率的调整系数，从而使综合成
新率比较接近车辆的实际成新情况。
三、房屋建（构）筑物
委估房屋建（构）筑物为自用，并不能单独产生收益，不适宜运用收益法进行评估，
而同类房屋建（构）筑物的市场交易较少，难以找到合适案例，亦不适宜运用市场法进
行评估。故本次评估采用重置成本法。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
（一）重置全价的确定
房屋建（构）筑物的重置全价包括三部分：综合造价、前期费用及其他费用、资金
成本。
1、综合造价
由于建设工程完工时间距评估基准日很近，被评估单位有详细的施工合同、付款凭
证等资料，经核对后，未发现有不合理费用。因此将账面值确定为综合造价。
2、前期费用及其他费用
前期费用及其他费用包括: ①按工程造价一定比例收取的工程勘察设计费、工程建
设监理费、建设单位管理费；②按建筑面积收取的散装水泥专项基金、发展墙体材料专
项费用、白蚁防治费。
3、资金成本
为建（构）筑物正常建设工期内占用资金的利息。以综合造价和前期费用及其他费
用之和为基数，假定房屋建（构）筑物重新建造时其资金投入为均匀投入，资金利息率
按中国人民银行公布的银行现行贷款利率进行计算。
（二）成新率的确定
房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方
法测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率。构筑物成新率采用年限法
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确定。
（1）打分法：
依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外
墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其
标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。
其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分
×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
（2）年限法：
根据房屋建（构）筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建（构）筑物的成
新率，其计算公式如下：
成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%
四、在建工程
此次在建工程为未完工的土建工程和设备安装工程，开工时间距评估基准日均在
半年以上，根据在建项目资产的特点及本次评估目的，本次评估采用成本法。根据其在
建工程申报金额，经帐实核对后，剔除其中不合理支出的余值加计资金成本作为评估值。
资金成本为工程建设期内占用资金的利息，假设开工建设期内资金均匀投入，以评估基
准日中国人民银行执行的贷款利率计算确定。
五、土地使用权
本次评估的土地所在区域土地市场交易比较频繁，公开的市场交易资料较多，市场
比较法所需的资料比较齐全，评估人员认真分析所掌握的资料，并结合评估对象的特点
及本次评估目的，对评估对象宗地一拟采用市场比较法进行评估。
市场比较法是在评估待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内
已发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易
情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。基本
公式为：
土地比准价格=可比案例交易价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正系数
宗地平均单价=（案例 A 比准价格+案例 B 比准价格+案例 C 比准价格）/3
宗地评估值=宗地平均单价×面积
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六、其他无形资产
其他无形资产为专利技术，根据此次评估目的及被评估专利特点，由于技术应用带
来的产品超额收益较低，其不能在生产中贡献高出同行业的超额利润或节约成本，技术
含量不高且受保护范围较小及受替代可能性很大；另由于专利技术的单一性，同类专利
技术价格很难获得，使得市场法的应用受到限制；故本次采用成本法评估。计算公式为：
专利技术评估值=专利技术的成本×(1-技术损耗率)
七、工程物资
纳入本次评估范围的工程物资为应用于在建工程的物资，采用实际成本核算，因工
程物资价格变化不大，基本与市场价值接近，因此本次评估以核实后账面价值作为评估
值。
八、负债
负债为流动负债，包括短期借款、应付帐款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
款和长期借款。
评估中对各类负债主要款项的业务内容、账面金额、发生日期、形成原因、企业确
认依据以及约定的还款期限、方式等进行调查、核实；对各类预计负债的主要内容、计
提依据、计提方法、计提金额等进行审核；对重要的负债，向有关人员或向对方单位进
行必要的调查或询证；对负债履行的可能性进行必要的分析，确认是否存在无需偿付的
债务、无需支付的计提。
在充分考虑其债务和应履行义务的真实性前提下，以经核实的负债金额作为评估
值。
第四章 评估程序及实施过程
一、进行前期调查
我公司接到委托方的通知后，即安排有关负责人到委托方暨被评估单位与负责人、
相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行为、评估对象、
范围，了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特点，了
解企业所处行业、法律环境、会计政策等相关情况，了解委托方对评估基准日的考虑和
对报告完成日期的要求。经过综合分析和评价，在确定本评估机构具备承担此项评估的
专业胜任能力，可以独立地进行评估，业务风险在可控范围内的情况下，与委托方洽谈
并签订资产评估业务约定书。
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二、编制评估计划
根据本项评估的需要，确定项目负责人，安排注册资产评估师和评估辅助人员，组
成评估项目组。由项目负责人编制评估计划，经本评估机构有关负责人审核后实施。
评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告书
等实施评估的全过程，初步确定评定估算所采用的基本方法，并对评估的各个阶段作出
相应的时间安排。
三、开展现场工作
（一）向被评估单位布置并辅导有关人员填写资产及负债清查评估明细表。同时，
指导被评估单位进行资产清查。
（二）向被评估单位提交尽职调查清单，收集评估所需文件资料，包括固定资产产
权证明文件、设备购置合同或发票以及财务报表、生产经营统计资料、近年审计报告等。
（三）根据评估操作规范要求进行资产核实和现场查勘：
1、检查被评估单位填报的资产及负债清查评估明细表有无错项、漏项、重复；对
照资产及负债清查评估明细表，逐类与财务总账进行比对；抽查各类资产或负债中的重
点项目，将其与财务明细账记录的数据进行核对；做到账、表一致；
2、对资产清查评估明细表所列各类实物资产，到现场以重点全查、一般抽查的方
式进行数量核实，并与账面记录进行核对；同时，对重点设备、房屋建（构）筑物进行
现场查勘，形成详尽的查勘记录，并与资产管理人员和操作使用人员进行交谈，查阅设
备运行日志和大中修记录；对存货，检查原材料、低值易耗品等的存储情况并了解领（使）
用制度，查看在产品完工程度并了解入账过程，了解产成品销售情况和销售成本构成；
3、对大额、重点应收款项进行函证，了解业务往来及对方单位信用情况；查阅主
要负债的相关协议、合同，了解发生时间、形成过程，偿债情况；
4、对被评估单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资产的产
权状况；并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。
（四）通过座谈会、走访等方式，听取被评估单位有关人员对企业、重点资产、主
要产品历史和现状的介绍，了解企业的生产、经营、管理状况，并形成访谈记录。
（五）对委托方和被评估单位《关于进行资产评估有关事项的说明》之“未来经营
和收益状况预测说明”中的未来主营收入、成本费用、利润等预测数据进行历史比对、
能力衡量、横向比较、趋势分析，以判断其未来实现的可能性或可实现程度，及在收益
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法评估时的可利用程度。
（六）开展被评估单位外部的调研活动，包括走访市场或查询市场资讯，了解企业
产品的销售情况、价格趋势、市场占有情况和同行业其他企业产品的相应情况，以及市
场竞争态势；通过网站、专业刊物等媒体，了解国家相关的产业政策、金融政策、行业
主管部门或行业组织的市场分析、行业发展意见和行业统计数据。
四、整理评估资料
对收集的评估资料进行分析，判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性，其过程
是去粗取精、去伪存真。经过分析和筛选，汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需
要进行分类，即按流动资产、固定资产和负债等类别，对评估资料进行归纳整理。
五、展开评定估算
对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼，通过分析测算得到评估所需
要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后，分别采用一定的评估方法
进行评定估算。
六、进行汇总分析
对成本法（资产基础法）中各类资产及负债的初步评估结果进行复查，必要时对个
别资产项目的估算过程和估算结果进行适当修改，在确认单项资产、负债评估结果基本
合规合理和资产、负债无重评漏评的情况下，进行汇总，得出成本法（资产基础法）的
评估结果。
七、提交评估报告
根据评估工作情况，起草资产评估报告，经过本评估机构内部三级复核后，形成报
告初稿。就报告初稿向委托方征求意见，并对涉及的相关事项与委托方进行必要沟通。
在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下，采纳委托方对报告的合理
意见或建议。然后，向委托方提交正式资产评估报告。
第五章 评估假设
资产评估的基本目标要求评估结论必须公允，而所有公允的评估结论都是有条件约
束的。资产评估假设正是表现资产评估条件约束的重要形式。
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一、本次评估采用的假设
（一）被评估单位持续经营，主要资产不改变用途；
（二）评估范围内资产属被评估单位所有，不存在权属纠纷；
（三）委托方暨被评估单位提供的评估资料真实、合法、完整；
（四）评估人员在能力范围内收集到的评估资料真实、可信。
二、评估假设对评估结论的影响
若被评估单位改变经营方向，主要资产改变用途，会造成部分资产评估方法、取价
依据的选择不当；
若评估范围内资产权属不够清晰，存在产权纠纷，委托方暨被评估单位提供的评估
资料不够真实、合法、完整，或者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实、
可信，会影响评估时的认定、判断和分析、估算；
这些，均直接影响评估报告书和评估结论的合理性与公允性；严重时，评估报告书
和评估结论不能成立。
第六章 评估结论
一、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在约定评估目的下，在
持续经营等假设条件下，湖北惠生药业有限公司股东全部权益于评估基准日 2012 年 12
月 31 日所表现的公允市场价值为 6,253.15 万元，评估值比账面净资产增值 826.96 万元，
增值率 15.24 ％。 评估计算结果如下表：
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 1,967.94 1,950.18 -17.76 -0.90
非流动资产 12,349.58 13,194.30 844.72 6.84
固定资产 8,597.70 8,826.73 229.03 2.66
在建工程 937.90 854.53 -83.37 -8.89
工程物资 830.03 830.03 - -
无形资产 1,983.95 2,683.01 699.06 35.24
资产总计 14,317.53 15,144.48 826.96 5.78
流动负债 3,891.34 3,891.34 - -
非流动负债 5,000.00 5,000.00 - -
负债合计 8,891.34 8,891.34 - -
净资产（所有者权益） 5,426.19 6,253.15 826.96 15.24
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二、关于部分股权的价值
实施本评估项目之经济行为而使用上述评估结论将涉及到部分股权的价值。部分股
权价值并不必然等于股东全部权益价值与持股比例的乘积，存在由于控股权与少数股权
等因素产生的溢价或折价；同时，还受到股权流动性的影响。我们提示委托方：在切实
可行的情况下，对由于控股权与少数股权等因素产生的溢价或折价及股权流动性的影
响，应予以适当考虑。
第七章 特别事项说明
一、在对评估范围内的资产进行评估时，我们未考虑该等资产用于股权收购可能承
担的费用和税项，未对部分资产的评估增值额作任何纳税考虑；未考虑资产可能承担的
抵押、担保、诉讼事项及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
二、国家增值税转型改革方案规定，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人可
抵扣其新购进设备所含的进项税额。由于被评估单位为增值税一般纳税人，在评估其设
备购置价时，已扣取增值税。故机器设备和电子设备的评估值不含增值税。
三、本次评估范围内的房屋未办理《房屋所有权证》。评估是在假定其产权归属被
评估单位的前提下而进行的，评估值中未考虑今后办证需发生的费用。本次评估房屋结
构以实地勘查为准，建筑面积以企业申报面积为准，评估人员依据工程竣工资料和图纸
结合现场勘查进行了核实。在报告有效期内办理产权证后应以产权证核载面积对评估值
进行相应调整。
提请报告使用者对以上事项予以关注。
第八章 评估报告的使用限制说明
一、本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的，由委托方使用，对于委
托方将本评估报告用于其他目的或作其他用途所造成的后果，我们不承担任何责任。
二、本资产评估报告有效期自二Ｏ一二年十二月三十一日起至二Ｏ一三年十二月三
十日止。但在此期间，若遇评估对象状况发生较大变化或市场发生较大波动，本报告即
失效。我们不对委托方超出有效期使用评估报告或者虽在有效期内但评估对象状况已发
生较大变化或市场已发生较大波动时仍然使用评估报告承担责任。
三、本资产评估报告未经国有资产监督管理机构（含所出资企业）核准或者备案，
评估结论不得被使用。
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四、未征得我公司同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法
律、法规规定的除外。
第九章 评估报告日及其他
一、本资产评估报告提出日期为二○一三年六月八日。
二、本资产评估报告含有若干附件（见附件目录），附件是本资产评估报告的重要
组成部分。
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（本页无正文）
注册资产评估师： 程 伟
注册资产评估师： 牛 炳 胜
法 定 代 表 人： 周 国 章
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○一三年六月八日
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资产评估报告附件：
一、 资产评估明细表；
二、 被评估单位专项审计后的会计报表；
三、 委托方暨被评估单位法人营业执照；
四、 资产产权证明文件；
五、 委托方和相关当事方的承诺函；
六、 签字注册资产评估师的承诺函；
七、 资产评估机构资格证书；
八、 资产评估机构法人营业执照；
九、 签字注册资产评估师资格证书；
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