湖北广济药业股份有限公司
委估设备、在建工程价值咨询项目
资产评估咨询报告书
鄂华中（咨）字 WHB [2015]第 000004 号
全一册
湖北华中资产评估有限责任公司
二〇一五年二月十一日
湖北广济药业股份有限公司委估设备、在建工程项目价值咨询项目报告书
湖北广济药业股份有限公司
委估设备、在建工程价值咨询项目
目 录
评估咨询报告声明 .......................................................... 2
资产评估咨询报告书摘要 .................................................... 3
资产评估咨询报告书正文 .................................................... 5
一、委托方、申报单位情况和委托方以外的其他报告使用者 ..................... 6
二、评估咨询目的 ......................................................... 7
三、评估咨询范围和对象 ................................................... 7
四、价值类型 ............................................................. 8
五、评估咨询时点 ......................................................... 9
六、评估咨询依据 ......................................................... 9
七、评估咨询方法 ........................................................ 10
八、评估咨询过程 ........................................................ 12
九、评估咨询假设 ........................................................ 12
十、评估咨询结论 ........................................................ 13
十一、特别事项说明 ...................................................... 13
十二、评估咨询报告使用限制说明 .......................................... 15
十三、评估咨询报告提出日期 .............................................. 16
附 件 ...................................................................
资产评估咨询明细表 .........................................................
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评估咨询报告声明
本机构评估人员在执行本次评估咨询项目时恪守独立、客观和公正的原则，在遵循
有关法律、法规和资产评估准则的前提下，谨慎小心的完成了本次资产评估咨询项目，
并就本次评估咨询项目特声明如下：
1、本评估咨询报告根据我们在执业过程中收集的资料作出的，评估咨询报告陈述的
内容客观、真实、准确、完整，无虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本评估咨询报告是在本次评估咨询估目的及相应的评估咨询假设前提下对评估咨
询对象的价值进行分析、估算并发表专业的意见，评估咨询结论不应当被认为是对评估
咨询对象可实现价格的保证，不对资产业务定价决策负责。
3、本次评估咨询对象所涉及的资产清单及相关资料由委托方申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、完整性、合法性，及恰当使用评估咨询报告是委托方及相关当事
方的责任。
4、我们与评估咨询报告中的评估咨询对象没有现存或预期的利益关系；与相关的各
当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在任何偏见。
5、评估人员已对大部分委估资产进行现场查看并拍照，但未对资产的技术参数和性
能做技术检测，评估人员在假定委托方提供的有关技术资料和运行记录是真实有效，且
在未借助任何检测仪器的前提下，通过实地查看、判断作出的估算，报告使用者及相关
当事方应予以充分关注。
6、评估人员对评估咨询对象的法律权属状况资料进行了了解，但对评估咨询对象法
律权属确认或发表意见超出评估人员执业范围，经与委托方商定，本次评估咨询完全不
涉及委估资产权属的了解与认定，更不对其权属状况提供任何保证，仅对委估资产的价
值发表意见而不承担其他任何法律责任。
7、我们在评估咨询中的分析、判断和结论受评估咨询假设和评估咨询限定条件的限
制，评估咨询报告使用者应充分关注报告中载明的评估咨询假设、限定条件、特别事项
说明等事项的影响，同时还应充分考虑以上事项对评估咨询结论的影响。
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资产评估咨询报告书摘要
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湖北广济药业股份有限公司
委估设备、在建工程价值咨询项目
资产评估咨询报告书摘要
鄂华中（咨）字 WHB [2015]第 000004 号
重 要 提 示
由于存在影响评估咨询结论的因素，报告使用者应特别关注资产
评估咨询报告书“十一、特别事项说明”所述内容。
湖北华中资产评估有限责任公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，根据国家
有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，
对湖北广济药业股份有限公司拟了解资产价值所涉及的资产进行了价值咨询，对委估资
产在评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日所表现出的市场价值作出了公允的反映，以提供价
值咨询参考意见。
根据本次评估咨询目的以及委估资产的实际情况，采用市场价值类型，具体运用成
本法进行评估咨询。
评估人员根据湖北广济药业股份有限公司提供的《固定资产——设备清查评估咨询
明细申报表》、《在建工程清查评估咨询明细申报表》等，在查阅了相关资料，并实施
了现场查看、市场调查的基础上，对委估设备资产进行了评定估算，分析汇总后得出如
下评估咨询结论：
经评定估算，在评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日，申报账面值 28,206.96 万元，评
估咨询值为￥28,579.67 万元(大写金额：人民币贰亿捌仟伍佰柒拾玖万陆仟柒佰元整)，
增值额 372.71 万元，增值率 1.32%。
以上内容摘自资产评估咨询报告书正文，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资
产评估咨询报告书全文。
本评估咨询结论仅对委估资产的价值发表意见而不涉及其他任何效力，委托方及相
关当事方应予以关注。
本评估咨询报告书有效期为一年，自评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日起至 2015 年
12 月 30 日止。
评估机构名称： 湖北华中资产评估有限责公司
地址：武汉市汉口建设大道702号
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资产评估咨询报告书正文
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湖北广济药业股份有限公司
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资产评估咨询报告书正文
鄂华中（咨）字 WHB [2015]第 000004 号
湖北华中资产评估有限责任公司接受湖北广济药业股份有限公司的委托，根据国家
有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，
对湖北广济药业股份有限公司拟了解资产价值评估咨询目的所涉及的资产进行了价值估
算，对委估资产在评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日所表现出的市场价值作出了公允的反
映，现将资产评估咨询情况及评估咨询结果报告如下：
一、委托方、申报单位情况和委托方以外的其他报告使用者
(一)委托方、申报单位基本情况
委托方与申报单位均为湖北广济药业股份有限公司。
企业名称：湖北广济药业股份有限公司
住 所：湖北武穴市江堤路 1 号
法定代表人：何谧
注册资本：25170.5513 万元整
公司类型：股份有限公司（上市）
营业执照注册号：4210000000022877
成立日期：1993 年 5 月 28 日
营业期限： 长期
经营范围：生产经营大容量注射剂（玻璃、软袋）、原料药（核黄素磷酸钠、维生
素 B2、恩替卡韦、阿托伐他汀钙、盐酸坦洛新、利奈唑胺、替加环素、依普利酮、甲磺
酸帕珠沙星、硫酸氢氯吡格雷）、片剂、颗粒剂、凝胶剂、乳膏剂（有效期至 2015 年
12 月 31 日）；食品添加剂的生产、销售（有效期至 2018 年 5 月 26 日）；饮料添加剂
的生产、销售（有效期至 2015 年 09 月 06 日）；桶装纯净水生产、销售（有效期至 2015
年 1 月 19 日）；内部职工食堂（不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生食海产品）（有效期
至 2016 年 9 月 17 日）；货物进出口及技术进出口（不含国家限制或禁止企业经营的货
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物及技术）；生产直接接触药品内包装材料（多层共挤输液用袋）；单一饲料的生产、
销售。
(二)其他报告使用者
本报告仅供委托方按本报告载明的评估咨询目的和用途使用，不得作为其他用途。
二、评估咨询目的
委托方——湖北广济药业股份有限公司拟了解委估设备、在建工程等资产的市场价
值，本次评估咨询为其提供价值咨询意见。
三、评估咨询范围和对象
本次评估咨询范围为湖北广济药业股份有限公司申报评估的部分设备及在建工程
等，具体包括：
1、设备：计 3388 项机器设备，申报账面原值 402,869,570.18 元，账面净值
126,435,016.67 元；
2、在建工程——设备安装，申报账面值 117,412,358.74 元；
3、在建工程——土建工程，申报账面值 38,222,224.38 元（构筑物 37 项）。
设备评估咨询范围包含设备的购置价、运输费和安装调试等使设备达到可使用状态
的相关费用。
截止评估咨询时点，委估设备安装在湖北广济药业股份有限公司位于湖北武穴市各
厂区内，大部份设备处于正常使用状态，少量设备工艺性闲置。委估主要设备为医药行
业制造及辅助设备（如：不锈钢发酵罐、变压器、锅炉、离心机、五效蒸发器、微机自
控系统等）。委估在建工程主要为委托方“大金产业园”在建工程（主要包括：新购安
装设备及构筑物工程）。
委估资产部分照片如下：
『35T 硫化床锅炉』 『硫化床锅炉』
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『微机自控系统』 『五效蒸发器』
『变压器』 『200M3 发酵罐』
『构筑物——景观及道路』 『构筑物——污水氧化沟』
具体详见《固定资产——机器设备清查评估明细申报表》、《在建工程——设备（安
装）清查评估明细申报表》、《在建工程——土建工程清查评估明细申报表》。
纳入评估咨询范围的资产与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型
根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估时点进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估咨询时点
本项目评估咨询时点为 2014 年 12 月 31 日，是由委托方确定的。评估人员现场查勘
时间为 2015 年 2 月 4 日。
本次评估咨询的作价标准均为评估咨询时点有效的、公允的价格标准。
六、评估咨询依据
（一）经济行为依据
1. 《评估咨询业务约定书》；
（二）评估准则参考依据
1. 《资产评估准则—基本准则》；
2. 《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3. 《资产评估准则—评估报告》；
4. 《资产评估准则—评估程序》；
5. 《资产评估准则—业务约定书》；
6. 《资产评估准则—工作底稿》；
7. 《资产评估准则—机器设备》；
8. 《资产评估准则—不动产》；
9. 《资产评估价值类型指导意见》；
10.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
（三）取价依据
1. 《最新资产评估常用数据与参数手册》；
2. 《中国机电产品报价手册》（2014 版）；
3. 在建工程资料；
（五）参考资料
1. 委托方提供的资产清查评估咨询申报表；
2. 委托方提供的在建工程预算资料等；
3. 《资产评估常用数据与参数手册》；
4. 委托提供的其他参考资料。
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七、评估咨询方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法，进行资产评估，要根据评估对象、
价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择
一种或多种资产评估方法。
(一) 机器设备
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估
途径直接、评估过程直观、评估结果说服力强。但由于我国目前二手设备市场极不完善，
交易案例很少，评估人员无法获得类似设备的交易价格，故不适宜采用市场法进行评估。
收益法评估的基本思路是任何资产的价值是其产生的未来现金流量的现值，由于委估资
产不具有独立的获利能力，也不适用采用收益法进行评估。
根据资产评估的有关法规和本次资产评估目的及委估资产类型，遵循客观、独立、
公正的原则及持续经营、替代性、公开市场等评估原则，本次评估咨询采用市场价值类
型，具体运用重置成本法进行估算。
重置成本法，即在现有价格水平及现有税费政策基础上，重新购置与委估对象相同
的全新的固定资产所需的全部成本，再根据委估对象的新旧程度、功能、技术、使用强
度、维修保养、使用环境等综合确定其成新率，以重置全价乘以成新率，从而得到评估
值。
1、重置全价的确定
A、对于有近期成交的，我们参照最近一期成交的价格，以成交价为基础，再考虑
相应的运费、安装调试费等费用确定其重置价值；
B、对于非近期成交的设备，如目前市场仍有此种设备，我们通过市场调研询价、
查阅近期的产品价格目录或向厂家直接询价，再考虑应的运费、安装调试费等费用确定
其重置价值；
C、对于无法询价也无替代产品的设备，我们在核实其原始购置成本基本合理的情
况下，采用物价指数调整法来确定其重置价值。
2、确定成新率
主要根据设备已使用年限，经济寿命年限，机械使用强度，维修保养情况及设备实
际技术质量状况等因素综合确定。
在评估人员对设备进行了现场查看，了解了设备的运行情况、维护情况，查看了设
备的运行记录及维护制度后，采用年限法、勘察鉴定法或两种方法简单算术平均，综合
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计算确定设备的综合成新率。
综合成新率=(年限法成新率+勘察鉴定法成新率) ÷2
其中：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/ 经济寿命年限*100%
勘察鉴定法成新率，是由评估人员通过对设备的实地检测观察，查阅设备检修记录，
技术档案及向操作人员、设备管理人员了解情况等方式对设备的利用率、工作负荷、维
修保养、故障率、大中修及技术改造等实体状态作出判断，然后将设备现状与《最新资
产评估常用数据与参数手册》中“机械设备成新参考表”所列情况进行对照，以打分法
确定该设备的勘察鉴定法成新率。
3、评估值计算
评估咨询值=重置全价×综合成新率
(二) 在建工程
纳入本次评估咨询范围的在建工程包括土建工程和设备安装工程。
1、土建工程
此次土建工程采用成本法评估。
对各项在建工程进行实地勘察，了解委估项目具体情况，截止评估咨询时点，纳入
本次评估咨询范围的土建工程绝大部分已完工，但尚未办理工程结算手续。基于委土建
工程的状况，本次评估咨询采用工程进度法进行价值估算。
工程进度法
是指以工程概预算造价为依据，按评估咨询时点的实际完工程度评估在建工程的一
种方法。根据在建工程在评估咨询时点的实际形象进度，结合工程概预算及概预算调整
项目，确定评估咨询值，并声明评估咨询时点尚未完工的工程价值不在评估咨询考虑范
围之内，工程实际欠款相应的经济利益应由有关方面另行计算和考虑，并在报告书中予
以披露。计算公式为：
评估咨询值=重置完全成本(假定完工)×形象进度×成新率
2、设备安装工程
此次设备安装工程采用成本法评估。为避免资产重复计价和遗漏资产价值，结合本
次设备安装工程特点，对各项在建工程——设备安装工程进行实地勘察，了解被估
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项 目 具 体情况，根据 工程 进度、付款情况，在核实无误的基础上以其实际发生额
剔除其中不合理支出后的余值作为评估咨询值。
八、评估咨询过程
本次评估咨询工作分如下五个阶段：
(一)接受委托阶段
本评估机构接受委托后，即协助委托方清查资产，填报《固定资产——设备清查评
估咨询明细申报表》、《在建工程清查评估咨询明细申报表》，并准备相关资料。
(二)资产清查
在委托方资产清查的基础上，评估人员首先审核《固定资产——设备清查评估咨询
明细申报表》《在建工程清查评估咨询明细申报表》，对原填报的申报资料不完备之处
提出更改意见使其规范化。然后，评估人员根据委托方提供的明细申报资料在相关人员
的配合下，进行了现场实地查看核实，即逐一落实申报资产数量，了解其现实状况。同
时，对委托方提供的委估资产权属方面资料给予了适当的关注。
(三)评定估算：根据前述工作情况，按评估咨询目的及资产特点，选择确定评估方
法，同时收集、查询相关信息资料，进行具体估算咨询工作。
(四)评估汇总：在评定估算的基础上，对评估咨询结论进行分析、汇总。
(五)提交报告。
九、评估咨询假设
本次评估咨询时，主要是基于以下重要假设及限制条件进行的，当以下重要假设及
限制条件发生较大变化时，评估咨询结果应进行相应的调整：
1、持续经营假设前提，本评估咨询结论是以列入评咨询范围的资产按现有规模、现
行用途、使用地点不变条件下，在评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日的市场价值的反映。
2、公开市场假设前提，假定评估咨询时点的市场状况是公开、平等、自愿的交易市
场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。评估时未考虑
特殊交易方式可能对评估咨询结论产生的影响。
3、国家宏观经济政策及关于委托方所属行业的基本政策无重大变化；委托方所在
地区的社会经济环境无重大改变、无重大不可抗力因素；企业经营业务及评估所依据的
银行利率、汇率、税收政策及价格水平等无重大改变。
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4、假定评估咨询基准日 2014 年 12 月 31 日至评估人员实地现场查看日 2014 年 2
月 4 日期间，委估资产未发生影响评估咨询结果的变化。
十、评估咨询结论
经评定估算，在评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日，委托方——湖北广济药业股份有
限公司申报委估的机器设备及在建工程资产等，申报账面值 282,069,599.79 元（其中：
设备类资产申报账面净值 126,435,016.67 元；在建工程申报账面值为 155,634,583.12 元），
评估咨询值为￥285,796,720.00 元(大写金额：人民币贰亿捌仟伍佰柒拾玖万陆仟柒佰贰
拾元整)，增值额 3,727,120.21 元，增值率 1.32%。
具体列表如下：
资产清查评估咨询汇总表
申报单位名称：湖北广济药业股份有限公司 金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估咨询价值 增值额 增值率%
固定资产-机器设备 126,435,016.67 115,782,530.00 -10,652,486.67 -8.43
固定资产小计 126,435,016.67 115,782,530.00 -10,652,486.67 -8.43
在建工程-土建工程 38,222,224.38 52,601,800.00 14,379,575.62 37.62
在建工程-设备安装工程 117,412,358.74 117,412,390.00 31.26
在建工程小计 155,634,583.12 170,014,190.00 14,379,606.88 9.24
合 计 282,069,599.79 285,796,720.00 3,727,120.21 1.32
详见后附《资产评估咨询明细表》。
十一、特别事项说明
以下为在评估咨询过程中已发现可能影响评估咨询结论但非评估人员执业水平和能
力所能确定的有关事项，报告使用者应充分关注下述事项对评估咨询结论的影响：
1、本评估机构及参与评估咨询的评估人员与报告中的评估咨询对象没有现存或预期
的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在任何偏见。
2、本次评估咨询对象所涉及的资产清单及相关资料由委托方申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、完整性、合法性，及恰当使用评估咨询报告是委托方及相关当事
方的责任。
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3、委托方对存在的可能影响评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作特殊说明，而
评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、在评估咨询过程中，我们进行了实地查勘，并进行了现场拍照，但未对委估资产
的技术参数和性能做技术检测，评估人员在假定委托方提供的有关技术资料和运行记录
是真实有效的前提下，未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。因此无
法确认委估资产是否存在潜在的重大质量问题。
5、评估人员抽查了湖北广济药业股份有限公司部分委估资产的购置发票、建造资料
及付款凭证等，由于客观条件的限制，评估人员未能全面查阅委估资产的财务资料及权
属资料。本次评估是在委托方提供的相关资料真实的基础上进行的评估。若相关资料不
实，将对本次评估咨询结论产生影响。
根据本次评估咨询目的并商委托方同意，本次评估咨询完全不涉及对委估设备、在
建工程资产等权属的了解与认定，更不对其权属状况提供任何保证，仅对委估资产的价
值发表咨询意见而不承担其他任何相关责任。
6、本次评估咨询范围内的 566 项设备已抵押给中国银行黄冈分行，已抵押设备评估
咨询时点申报账面原值为 132,290,648.72 元，申报账面净值 59,085,601.94 元。委托方
提供的《最高额抵押合同》2014 年黄冈中银最抵字 004 号载明：抵押期间为 2013 年 1
月 31 日至 2015 年 1 月 31 日，担保债权最高本金余额为 6000 万元。
7、本次评估咨询范围内的在建工程——土建工程主要指湖北广济药业股份有限公司
在武穴市“大金产业园”新建的构筑物 37 项，截止评估咨询时点，委估土建工程尚有 4
项工程未完工。
本次评估咨询，委估土建工程评估咨询结果中不含占用的土地使用权价值。本报告
未考虑未付工程款对评估咨询价值的影响，本评估咨询结果亦未考虑截止评估咨询时点
委估构筑物尚未完工部分的价值。
8、2014 年 3 月 19 日湖北广济药业股份有限公司将一套五效蒸发器调拨到河南孟州
公司使用，受客观条件限制评估人员暂未能履行现场勘查评估程序。
9、本次评估咨询范围包含了机器设备的购置价及运输、安装调试费用及构建设备的
辅材费等相关费用，且在评估咨询时采用的价值类型为市场价值，这一价值类型不同于
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其他价值类型。另委估设备系医药工业行业专用设备，其通用性、可分割性较差，部分
设备不具有独立实用性。报告使用者应充分关注该事项对评估咨询结论的影响。
10、评估咨询结果是反映评估咨询对象在本次评估咨询目的下，根据公开市场原则
确定的现行价格，没有考虑现在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
可能追加付出的价格等对评估咨询价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以
及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估咨询中遵循的持
续经营原则等发生变化时，评估咨询结果一般会失效。
11、评估咨询时点后有效期内，如果资产数量发生变化，应根据原评估方法及标准
对评估咨询价值进行相应调整；如果资产价格标准发生重大变化并对资产评估咨询结论
产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估咨询值。
12、报告所称“评估咨询价值”是指评估资产在现有用途原地使用，以及在评估咨
询时点之状况和外部经济环境前提下，在委托方提供的资料基础上，为本报告书所列明
的目的而提出的公允估值意见。评估咨询结论不应当被认为是对评估咨询对象可实现价
格的保证，不对资产业务定价决策负责。
评估咨询报告使用者应充分关注以上特别事项对评估咨询结论所产生的影响。
十二、评估咨询报告使用限制说明
以下事项为与本报告书使用效力相关的事项，报告使用者应充分关注下述事项对评
估咨询报告使用效力的影响：
(一) 本评估咨询报告只能用于报告书载明的评估咨询目的和用途，不得用于其他评
估咨询目的，因用于其他目的所造成的损失与执行本次评估咨询的评估人员和所在的机
构无关。
(二)本评估咨询报告是本评估机构根据与委托方协议所出具的价值估算专业意见，
未征得本评估机构的同意，报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
(三) 本评估咨询结论仅对委估资产的价值发表意见而不涉及其他任何法律责任和
法律效力，委托方及相关当事方应予以关注。
（四） 本评估咨询报告书有效期为一年，自评估咨询时点 2014 年 12 月 31 日起至
2015 年 12 月 30 日止。
地址：武汉建设大道 702 号房地产交易大厦 24 楼 湖北华中资产评估有限责任公司
电话：（027）85755666 第 15 页 共 16 页
湖北广济药业股份有限公司委估设备、在建工程项目价值咨询项目报告书
十三、评估咨询报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：二〇一五年二月十一日。
附 件
1、委托方营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
2、《湖北省企业投资项目备案证》；
3、部分委估资产购置《合同》、发票复印件；
4、《固定资产——机器设备评估咨询明细表》；
5、《在建工程——土建工程评估咨询明细表》；
6、《在建工程——设备安装工程评估咨询明细表》。
评估机构名称： 湖北华中资产评估有限责公司
地址：武汉市汉口建设大道702号
二〇一五年二月十一日
地址：武汉建设大道 702 号房地产交易大厦 24 楼 湖北华中资产评估有限责任公司
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附 件
资产评估咨询明细表
湖北广济药业股份有限公司
委估设备、在建工程价值咨询项目
资产评估咨询明细表
目 录
1． 非流动资产评估咨询结果汇总表……………………………………………………………1
2． 固定资产评估咨询分类汇总表………………………………………………………………2
3． 固定资产——机器设备清查评估咨询明细表………………………………………………3
4． 在建工程评估咨询分类汇总表………………………………………………………………95
5． 在建工程——土建工程评估咨询明细表……………………………………………………96
6． 在建工程——设备安装工程评估咨询明细表………………………………………………99
