银亿房地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2014-018
银亿房地产股份有限公司
2013 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监
会指定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 银亿股份 股票代码 000981
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 罗瑞华 赵姝
电话 0574-87037581 0574-87653687
传真 0574-87653689 0574-87653689
电子信箱 000981@chinayinyi.cn 000981@chinayinyi.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 4,604,869,425.49 3,549,059,875.26 29.75% 4,861,972,144.56
归属于上市公司股东的净利润（元） 635,937,580.98 717,936,361.52 -11.42% 629,254,373.89
归属于上市公司股东的扣除非经常性
591,432,265.74 702,938,893.67 -15.86% 619,307,211.42
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -30,770,359.18 -476,610,742.15 - -2,479,363,055.18
基本每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79
稀释每股收益（元/股） 0.74 0.84 -11.9% 0.79
加权平均净资产收益率（%） 15.9% 21.28% -5.38% 25.81%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 24,013,482,003.04 18,770,674,750.27 27.93% 16,254,956,447.22
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,252,186,183.41 3,731,731,458.69 13.95% 3,018,198,736.19
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
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司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20 号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 10,981 12,426
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量 持有有限售条件的股份数量
（%） 股份状态 数量
宁波银亿控股 境内非国有法
89.41% 768,024,118 768,024,118 无质押或冻结
有限公司 人
深圳市禄聚源 境内非国有法
1.63% 14,001,329 0
贸易有限公司 人
北京科力新技
国有法人 0.6% 5,189,089 0
术发展总公司
曾钦桂 境内自然人 0.37% 3,213,944 0
曾尾妹 境内自然人 0.25% 2,139,998 0
张亚萍 境内自然人 0.18% 1,568,100 0
陆洁珍 境内自然人 0.18% 1,523,300 0
平安信托有限
责任公司－睿 其他 0.14% 1,200,000 0
富二号
王士存 境内自然人 0.13% 1,120,139 0
赵广辉 境内自然人 0.13% 1,100,257 0
上述股东关联关系或一致行动 前十名股东中，公司第一大股东宁波银亿控股与其他股东不存在关联关系。公司未知其他
的说明 股东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说 公司第十大股东赵广辉先生通过信达证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公
明（如有） 司 1,100,257 股股份。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（1）报告期内公司总体运营情况
刚刚过去的 2013 年，在房地产宏观调控持续从紧的大环境下，公司在董事会的领导下，经过管理层和全体员工的共同
努力，以经济效益为中心，抓标准化建设、实施高周转策略，谋营销破局、加快销售速度，强化集团管控，加强团队建设、
完善激励机制，转变观念、创新思路、齐心协力，加快工程进度、提高工程进度、加快回笼资金，实现了主营业务持续稳定
发展。全资子公司宁波银亿房产也实现了上市承诺的 2013 年归属于母公司所有者的净利润不低于 6.06 亿元的经营目标，为
公司实施五年发展战略规划奠定了基础。
报告期内，公司实现营业收入 460,486.94 万元，同比（去年同期 354,906.99 万元）上涨 29.75%；营业利润 85,084.38 万
元，同比（去年同期 87,211.63 万元）下降 2.44%；利润总额 97,581.50 万元，同比（去年同期 88,000.88 万元）上涨 10.89%；
归属于母公司股东的净利润 63,593.76 万元，同比（去年同期 71,793.64 万元）下降 11.42%；折合每股收益 0.74 元。因受国
家宏观调控影响，交付项目利润率较去年有所下降。
同时，公司坚持深耕区域市场，努力扩大经营规模，增加土地储备，2013 年新增加 3 个项目，即海拉尔北山项目、银
亿上府项目和宁穿路项目，合计新增土地面积 49.75 万平方米，新增建筑面积 62.28 万平方米。
（2）报告期内公司业务开展情况
①主要项目开发及销售情况
报告期内，公司及子公司在开发和已开发项目共 20 个，开发建设总面积 287.49 万平方米，同比增长 33.88%，其中在
建面积 88.39 万平方米、新开工面积 123.72 万平方米、竣工交付面积 77.79 万平方米，较好地完成了年度各项经营指标。2013
年度公司主要项目开发及销售情况如下：
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序号 项目公司 项目名称 位置 类型 开发 状 土地面积 总建筑面积 可售面积 2013年开发情况 2013年度销售情况
况 （平方米） （平方米） （平方米）
在建面积 新开工面积 竣工面积 签约面积 签约金额
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米） （万元）
1 江北银亿房产 钰鼎园 宁波 住宅 在开发 48,505 124,565 96,548 124,565 27,359 45,218
2 余姚银亿房产 四明广场 余姚 商业、办公 在开发 43,798 135,666 45,720 70,806 64,860 21,932 51,315
3 银亿筑城房产 上郡(云龙项目) 宁波 住宅 在开发 45,533 136,953 99,824 136,953 24,386 23,537
4 宁波银亿房产 甬江东岸 宁波 住宅、商业、办公 在开发 99,914 350,543 99,449 350,543 35,211 81,007
5 慈溪恒康投资 上府 慈溪 住宅 在开发 59,086 126,560 63,234 126,560 10,802 9,254
6 舟山银亿房产 海悦庭二期 舟山 住宅 已开发 55,331 96,949 75,717 96,949 19,930 17,031
(鲁家峙C08)
7 舟山银亿房产 银亿璞园(鲁家峙 舟山 住宅 在开发 69,602 105,475 68,828 105,475 13,087 11,705
E04-01)
8 银亿新城房产 鲁家峙E04-04、05 舟山 住宅 在开发 104,209 149,636 尚未销售 149,636 0 0
9 上海庆安置业 银亿领墅 上海 住宅 在开发 604,49 117,856 60,235 117,856 22,404 108,328
10 上海银亿同进 徐汇酩悦(斜土路) 上海 住宅、商业、办公 已开发 4,773 24,163 20,863 24,163 24,163 11,978 51,048
11 上海诚佳房产 诚品大厦(浦三路) 上海 办公 在开发 12,699 64,308 尚未销售 64,308 0 0
12 沈阳银亿房产 格兰郡(万万城四期) 沈阳 住宅 已开发 106,445 262,759 189,287 262,759 42,182 27,640
13 南昌银亿房产 上尚城一期 南昌 住宅 已开发 184,465 250,976 195,995 216,016 9,480 9,852
14 南昌银亿房产 上尚城二期 南昌 住宅 在开发 105,157 251,586 198,867 154,130 97,456 64,845 41,138
15 南昌银亿房产 上尚城三期 南昌 住宅 在开发 108,817 202,753 155,543 202,753 145,642 102,164
16 宁波银亿置业 和创大厦 宁波 办公 在开发 5,348 32,162 25,277 32,162 4,868 12,282
17 象山银亿房产 金域华府 象山 住宅 已开发 74,807 162,419 121,598 162,419 34,335 46,003
18 象山银亿房产 丹府一品 象山 住宅 在开发 104,652 129,290 尚未销售 129,290 0 0
19 银亿永盛房产 晴园二期[注] 宁波 住宅 已开发 43,479 116,050 94,526 116,050 24,406 33,681
20 银亿永茂房产 晴园三期 宁波 住宅 在开放 22,541 69,208 尚未销售 69,208 0 0
注：“晴园二期”系本公司持有30%股权的参股子公司银亿永盛房产所开发的项目。
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②主要项目投入及进度情况
单位：万元
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度
实际投入金额
银亿上尚城 332,892 59,251.88 164,654.09 49.46%
和创大厦(原和义大厦） 39,100.04 5,406.26 28,413.47 72.67%
银亿海悦庭二期 48,000 10,855.43 45,984.93 95.8%
银亿璞园(鲁家峙 E04-01 地块) 71,800 21,371.63 57,446.78 80.01%
鲁家峙 E04-04/E04-05 地块 103,000 15,144.29 59,349.22 57.62%
鲁家峙东南涂 B/C/D/E 地块 24,283.06 202,403.61
永丰路 35 号地块 11,500 83.89 5,215.79 45.35%
银亿诚品大厦 93,596.25 2,047.14 41,956.35 44.83%
钰鼎园 160,000 15,704.5 137,348.48 85.84%
银亿领墅 173,460.74 38,863.66 172,148.76 99.24%
银亿万万城(六期) 1,976.37 15,205.97
银亿万万城(五期) 4,240.37 32,633.96
格兰郡(银亿万万城四期) 110,605 28,212.02 56,759 51.32%
德郡(银亿万万城三期 A) 4,161.05 450.99 3,440.55 82.68%
馨阳明都(银亿万万城二期) 45,000 7,361 42,307.52 94.02%
金域华府 108,110.64 28,822.89 115,102.47 100%
丹府一品 (潘家桥) 132,450 8,585 60,249.52 45.49%
四明广场 114,266.73 22,301.69 105,492.11 92.32%
甬江东岸 393,038 138,013.97 237,885.5 60.52%
银亿上郡（云龙镇镇区 6 号居住地块） 68,425 14,623.18 34,854.81 50.94%
银亿徐汇酩悦 65,068.76 17,617.91 67,224.17 100%
晴园三期 48,674.42 16,458.78 16,458.78 33.81%
银亿上府 26,123.42 39,071.85 39,071.85
银亿海拉尔北山 CDEF 地块 44,817.91 44,817.91
宁穿路 A5-14#地块 17,740.13 17,740.13
合计 2,149,272.05 583,305.8 1,804,165.73 --
注：项目进度均指截止到2013年12月31日的项目开发进度情况。
（3）公司财务状况及经营成果分析
单位：元
报表项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 增减变动 变动原因说明
（%）
货币资金 3,089,610,197.17 928,966,610.70 232.59 主要系销售回款增加所致。
应收账款 85,133,300.48 46,500,736.66 83.08 主要系尚未收到的按揭款增加所致。
主要系子公司象山银亿房产应收宁波巨鹰房产
应收利息 23,763,341.71 8,239,486.12 188.41
拆借款利息增加所致。
其他流动资产 367,134,685.06 174,791,123.84 110.04 主要系本期预缴税金增加所致。
主要系支付给舟山市普陀区旅游投资发展有限
长期应收款 191,488,300.16 121,088,300.16 58.14
公司项目合作款增加所致。
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投资性房地产 791,497,223.60 473,974,860.04 66.99 主要系在建工程亿彩百货商场完工转入。
主要系在建工程威斯汀酒店（宴会厅）转入固定
固定资产 1,287,351,633.67 888,364,583.34 44.91
资产所致。
主要系亿彩百货商场、威斯汀酒店（宴会厅）完
在建工程 472,422,976.25 925,947,268.93 -48.98
工转出所致。
兰光大厦 B、C 座的房产本期完成转让，相应的
商誉 0.00 301,051,145.59 -100.00
反向购买形成的商誉转销。
预收款项 5,146,923,640.28 3,657,429,285.10 40.73 主要系本期预售房款增加所致。
应交税费 356,828,311.36 201,042,354.41 77.49 主要系兰光大厦 B、C 座处置应交税费增加。
主要系本期子公司宁波矮柳置业支付少数股东
应付股利 6,262,815.75 56,412,815.75 -88.90
股利所致。
主要系外滩花园项目清算多计土地增值税转回
其他流动负债 178,945,273.03 264,587,746.40 -32.37
所致。
长期借款 6,867,783,820.40 3,639,030,000.00 88.73 主要为本期借款增加所致。
长期应付款 200,061,654.62 355,076,456.08 -43.66 主要系本期潘家桥项目合作方转出所致。
报表项目 2013 年 2012 年 增减变动 变动原因说明
（%）
主要为本期竣工达到交付条件的楼盘确认收入
营业收入 4,604,869,425.49 3,549,059,875.26 29.75
增加所致。
主要系本期收入增长同时相应的营业成本增加
营业成本 3,017,923,625.14 2,053,513,794.23 46.96
所致。
主要系收入增加所致，同时上期冲回以前年度多
营业税金及附加 290,467,773.23 193,907,857.45 49.80
预提的土地增值税较多导致上期基数较低。
主要系本期比上期少计提存货跌价准备、坏账准
资产减值损失 21,109,969.82 59,835,181.16 -64.72
备所致。
营业外收入 138,522,708.94 31,730,119.92 336.57 主要系本期兰光大厦 B、C 座处置收益所致。
营业外支出 13,551,496.39 23,837,652.81 -43.15 主要系本期公司违约金减少所致。
主要系本期利润总额增加导致当期所得税费用
所得税费用 295,909,801.22 156,325,918.69 89.29
增加。
（4）公司2014年经营目标及策略
2014年公司经营发展将继续围绕加快开发速度、加快销售速度、加快资金周转、完善标准化建设、提升企业品牌等方面
展开工作，实现高效运营。2014年公司计划总体开发建设面积269.26万平方米，其中：在建面积128.42万平方米、计划新开
工面积59.56万平方米、计划竣工面积81.28万平方米。为顺利实现2014年的经营目标，具体工作措施有：
①加快开发速度，努力缩短项目开发时间。今年，公司要以计划管理为指引，以标准化建设为手段，以项目绩效管理为
推力，以信息化管理为平台，形成高速高效的运营体系，加快项目开发速度，缩短项目建设时间。
②加快楼盘销售。公司要进一步创新营销模式，创新营销思路，采取多样化的销售方法，营造“快速开发、快速销售”
的经营模式，争取完成年度销售计划。同时，要进一步提高商业地产和酒店的管理水平和运行能力，搞好自营商业业态管理，
深化品牌战略联盟合作，提高商业物业的经济效益。
③提升品牌竞争力。公司要进一步树立“质量第一”的思想,在不断强化标准化应用的基础上，加强工程质量管控，通
过全面建立工程质量管理体系和施工过程质量全面管控，加强全过程的质量监督控制，管好风险控制点，落实工程巡查制度，
提高工程质量，维护和提升银亿品牌，多方位提高公司的产品竞争力，提高企业开发效益。
④深耕市场，优化资源，提高资金的驱动效应。公司要贯彻“区域聚焦”的战略，坚持深耕现有区域，整合优质资源，
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精心筛选项目，提升产品在刚需市场的竞争力，实现项目的快速周转与快速销售。要通过优化银行贷款结构，创新项目融资
方式与拓展项目融资渠道等方式，降低融资成本，改善资金结构。
⑤进一步完善标准化体系建设。公司要继续以标准化管理为先导，大力推进标准化产品开发，进一步完善快速开发、快
速周转模式，通过内部管理体系标准化强化公司各部门之间的协同和配合，实现资金快速周转和公司高效运营。一是要通过
推进权责标准、制度流程标准、运营管理和绩效管理标准的“三要素”管理标准化，加快企业管理体系建设；二是要把提高
服务质量和客户满意度作为服务标准化建设重点，提升公司品牌价值；三是要实现设计标准化、管理标准化、服务标准化的
有效协同和推进，提高整个公司的运营水平。
⑥努力打造符合银亿价值观的员工队伍。今年公司一是要继续完善具有吸引力的人才引进政策，争取引进一批高素质的
人才；二是要通过内部培养的方法，在现有员工中发现和培养一批适合公司要求的人才，满足公司发展需求；三是要有计划
地在高等院校招收一批专业对口的优秀应届毕业生，建立优秀员工和后备干部的培养体系；四是要以“人企合一”为目标进
一步加强企业文化建设，营造强烈的建功立业的氛围和团结和谐的工作环境，建设一支有相同价值观的管理层团队和员工队
伍，促进公司更好更快的发展。
⑦加强团队建设特别是公司管理层的建设。目前公司经营管理团队整体能力还需要进一步提升。公司要下决心抓好团队
建设特别是管理层的建设，一是进一步组织管理层通过加强学习提高实际工作能力，更好地担当起企业经营管理的重任；二
是管理层要切实改变工作作风，要深入一线及时有效地解决工作中出现的实际问题；三是要重视各级管理班子的建设，配强
配好各城市公司的管理班子成员；四是要发挥干部任用的导向作用，建立后备干部制度，从人才方面保证企业持续健康发展。
⑧建立以业绩为导向的激励体系和绩效考评机制，完善考评手段，做好对管理层和项目运营的考核。对管理层要以年度
经营指标为主要内容，结合内部管理及团队建设、工程质量、产品标准化建设等工作指标实施全面的考核，最终将班子薪酬
与年终业绩挂钩，有奖有罚，进一步激发公司管理层工作积极性和创造性。同时完善对各城市公司的绩效管理，实施包括年
度考核和项目激励在内的各种激励手段，提高各城市公司运营效率，确保各公司完成开发任务和各项经营管理指标。
⑨进一步加强集团管控。要严格按照企业内部控制基本规范的要求，以上市公司的内控运行标准为指引，不断完善公司
治理架构和内部控制制度，实现内部控制覆盖公司运营的各个层面和各个环节，建立起符合集团管控要求的内控体系，控制
经营风险，提高公司的经营效益。
⑩进一步做好信息披露和投资者关系管理。在合规履行信息披露义务的同时，积极促进公司业绩与市值的同步增长，创
造良好的投资者关系氛围和企业形象。一是公司管理层要全面掌握公司的各方面情况，积极履行在信息披露事务中应尽的职
责，及时、准确、完整、有效地披露可能对投资者投资决策相关的信息；二是积极做好与市值、媒体、机构投资者及中小股
东等有关的各项工作，积极推进与市场、机构的沟通与交流，做好预期管理，维护好公司市值。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
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（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
①因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
本期子公司宁波银亿房产出资设立宁波新城置业，于2013年8月23日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为
330200000088155的《企业法人营业执照》。该公司注册资本8,000万元，宁波银亿房产出资5,200万元，占其注册资本的65%，
拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
②因非同一控制下企业合并而增加子公司的情况说明
根据子公司宁波银亿房产与宋佰春、宋家辉于2013年8月31日签订的《股权转让协议书》，本公司分别以1,034万元、846
万元受让该二人持有的慈溪恒康投资55%和45%的股权。子公司宁波银亿房产已于2013年10月12日支付股权转让款合计为
1,880万元，并办理了相应的财产权交接手续，故自2013年10月起将其纳入合并财务报表范围。
报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司
①出售股权而减少子公司的情况说明
根据子公司宁波银亿房产与马道军签订的《股权转让协议》，宁波银亿房产以2,000万元将所持有的南京银嵘房产100%
股权转让给马道军。本公司已于2013年12月30日收到该项股权转让款，并办理了相应的财产权交接手续，故自2013年12月31
日起不再将其纳入合并财务报表范围。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
银亿房地产股份有限公司
董 事 会
二○一四年四月二十二日
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