银亿房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
证券代码：000981 证券简称：银亿股份 公告编号：2014-067
银亿房地产股份有限公司
2014 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人(会计主管人员)李春儿声明：保证季
度报告中财务报表的真实、准确、完整。
第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 24,725,567,114.83 24,013,482,003.04 2.97%
归属于上市公司股东的净资产（元） 4,500,360,392.82 4,252,186,183.41 5.84%
本报告期比上年同 年初至报告期末比上
本报告期 年初至报告期末
期增减 年同期增减
营业收入（元） 2,249,876,723.46 93.94% 4,881,805,667.72 76.59%
归属于上市公司股东的净利润（元） 81,790,116.26 -46.68% 351,623,069.89 0.03%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
84,703,652.40 -39.97% 345,841,755.30 2.11%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -- -- -1,471,136,010.42 -
基本每股收益（元/股） 0.10 -44.44% 0.41 0.00%
稀释每股收益（元/股） 0.10 -44.44% 0.41 0.00%
加权平均净资产收益率 1.79% -2.04% 7.94% -1.06%
报告期末公司主要会计数据和财务指标的说明：
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由于本公司在2011年5月完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上市公
司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规定，
报告期末本公司合并报表实收资本金额为47,420.8390万元，本公司实际发行在外的普通股为85,900.5200万股，每股收益系按
照发行在外的普通股加权平均计算。
非经常性损益项目和金额
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 974,218.77
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 0.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
16,240,592.33
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 0.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
0.00
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 0.00
委托他人投资或管理资产的损益 0.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 0.00
债务重组损益 0.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 0.00
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 0.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 0.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 0.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 0.00
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 0.00
对外委托贷款取得的损益 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 0.00
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 0.00
受托经营取得的托管费收入 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -9,526,358.88
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
减：所得税影响额 2,069,470.15
少数股东权益影响额（税后） -162,332.52
合计 5,781,314.59 --
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
项目 涉及金额（元） 原因
营业外支出中列支的水利建设专项资金为公司正常业务密切相关项
水利建设专项基金 2,569,615.19
目，故将其界定为经常性损益。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、报告期末普通股股东总数及前十名普通股股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 10,740
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
宁波银亿控股有限公司 境内非国有法人 89.41% 768,024,118 无质押或冻结
北京科力新技术发展总公司 国有法人 0.60% 5,189,089
科威特政府投资局 境外法人 0.21% 1,798,203
陆洁珍 境内自然人 0.17% 1,459,600
交通银行－华夏蓝筹核心混
其他 0.16% 1,389,447
合型证券投资基金(LOF)
姜燕 境内自然人 0.15% 1,311,000
平安信托有限责任公司－睿
其他 0.14% 1,200,000
富二号
张静 境内自然人 0.13% 1,100,000
任奇峰 境内自然人 0.13% 1,074,665
高永泉 境内自然人 0.12% 1,009,300
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
宁波银亿控股有限公司 768,024,118 人民币普通股 768,024,118
北京科力新技术发展总公司 5,189,089 人民币普通股 5,189,089
科威特政府投资局 1,798,203 人民币普通股 1,798,203
陆洁珍 1,459,600 人民币普通股 1,459,600
交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金
1,389,447 人民币普通股 1,389,447
(LOF)
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姜燕 1,311,000 人民币普通股 1,311,000
平安信托有限责任公司－睿富二号 1,200,000 人民币普通股 1,200,000
张静 1,100,000 人民币普通股 1,100,000
任奇峰 1,074,665 人民币普通股 1,074,665
高永泉 1,009,300 人民币普通股 1,009,300
前十名股东中，公司第一大股东宁波银亿控股与其他股东不存在关联关系。
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知其他股东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管
理办法》规定的一致行动人。
1、宁波银亿控股有限公司通过中信证券股份有限公司客户信用交易担保证券
前 10 名无限售条件普通股股东参与融资融券 账户持有本公司 133,145,806 股股份。
业务股东情况说明（如有） 2、任奇峰通过海通证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有本公司
1,074,665 股股份。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、报告期末优先股股东总数及前十名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
单位：元
资产负债表 期末数 期初数
变动幅度 变动原因
项目 （2014 年 9 月 30 日） （2014 年 1 月 1 日）
货币资金 1,321,107,933.30 3,089,610,197.17 -57.24% 主要系支付土地款及工程款所致。
主要系尚未收到的按揭款及应收项目管理
应收账款 117,136,329.46 85,133,300.48 37.59%
费用增加所致。
预付款项 665,198,731.49 435,590,158.47 52.71% 主要系新增预付工程款所致。
主要系子公司象山银亿房产应收宁波巨鹰
应收利息 35,812,532.28 23,763,341.71 50.70%
房产拆借款利息增加所致。
应收股利 0.00 44,000,000.00 -100.00% 主要系本期收到股利所致。
长期应收款 121,488,300.16 191,488,300.16 -36.56% 主要系收回项目合作款所致。
主要系在建工程余姚四明广场项目完工转
投资性房地产 1,166,442,336.19 791,497,223.60 47.37%
入所致。
在建工程 100,000.00 472,422,976.25 -99.98% 主要系项目完工转出所致。
长期待摊费用 4,380,004.72 6,958,684.65 -37.06% 主要系本期摊销所致。
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短期借款 672,810,000.00 587,800,000.00 14.46% 主要系本期短期流动资金借款增加所致。
应付职工薪酬 12,013,200.80 42,776,277.03 -71.92% 主要系本期支付上年度计提年终奖所致。
主要系已计提但未到期的应付利息新增所
应付利息 153,930,566.64 90,248,166.13 70.56%
致。
其他应付款 1,339,259,615.92 2,340,053,765.75 -42.77% 主要系归还拆借款及往来款所致。
一年内到期的
1,751,640,000.00 2,522,130,000.00 -30.55% 主要系归还借款所致。
非流动负债
其他流动负债 253,610,082.87 178,945,273.03 41.72% 主要系预提项目土地增值税所致。
长期借款 9,783,333,820.40 6,867,783,820.40 42.45% 主要系本期金融机构长期借款增加所致。
期初至本报告期末 上年同期 变动幅度
利润表项目 变动原因
（2014 年 1-9 月） （2013 年 1-9 月） （%）
主要为本期竣工达到交付条件的楼盘确认
营业收入 4,881,805,667.72 2,764,498,680.33 76.59%
收入增加所致。
主要系本期收入增长相应的营业成本增加
营业成本 3,366,654,636.35 1,824,949,190.07 84.48%
所致。
营业税金及附
557,130,766.02 176,437,324.97 215.77% 主要系收入增加所致。
加
主要系为促销而增加的佣金及市场推广费
销售费用 120,200,990.43 85,768,947.32 40.15%
所致。
主要系本期能资本化借款额比上年同期增
财务费用 12,354,114.69 33,994,573.72 -63.66%
加所致。
主要系本期参股公司房产开发项目交付量
投资收益 11,689,489.57 102,507,970.91 -88.60% 比上期减少，导致公司按权益法核算确认
的投资收益减少所致。
营业外支出 13,420,290.40 7,054,532.80 90.24% 主要系本期违约金支出增加所致。
主要系本期利润总额增加以及本期投资收
所得税费用 217,940,587.76 104,935,241.43 107.69%
益低于上年同期导致当期所得税费用增加。
二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
1、报告期内，本公司全资子公司银亿地产（香港）投资控股有限公司通过股权合作方式获得济州岛一项目地块，项目
地块位于韩国济州市爱月邑牛路里与流水岩里区域，总占地面积为333亩，现政府获批的地上计容建筑面积为53,000平方米
（其中住宅可销售面积为43,000平方米），规划用途为度假型住宅开发项目，其中配套商业的建筑面积为9,000平方米。银亿
地产（香港）占项目地块的50%权益。
2、本公司全资子公司宁波银亿房地产开发有限公司于2014年9月19日以人民币3,651.7004万元竞得宗地编号为“博（挂）
2014-040、博（挂）2014-041、博（挂）2014-042、博（挂）2014-043”四幅地块的国有土地使用权。上述地块位于新疆博湖
县博斯腾湖乡（塔扬公路以北、扬水站以东），合计土地面积为244,637.26平方米，规划用途为住宅用地，容积率1.0，建筑
密度 30%，绿地率不小于 30%。
重要事项概述 披露日期 临时报告披露网站查询索引
关于获取海外房地产项目的公告（公告编号：2014-056） 2014 年 09 月 09 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
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银亿房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
关于获取房地产项目的公告（公告编号：2014-057） 2014 年 09 月 23 日 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
三、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
承诺事由 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
公司控股股东宁波银亿控股及实际控制人熊续强先生承诺如
下：（一）保证上市公司人员独立：1、保证上市公司的总经理、
副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员不在本公
司、本公司之全资子公司或控股子公司任除董事、监事以外的
其他职务；2、保证上市公司的劳动、人事及工资管理与本公
司之间完全独立。（二）保证上市公司资产独立完整：1、保证
上市公司具有独立完整的资产；2、保证上市公司不存在资金、
收购报告书 资产被本公司占用的情形。（三）保证上市公司的财务独立：1、 正在严格
或权益变动 宁波银亿控股 保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系；2、 按承诺事
2009 年 持续承诺
报告书中所 和熊续强先生 保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度；3、保证上市 项履行相
作承诺 公司独立在银行开户，不与本公司共用银行账户；4、保证上 关承诺
市公司的财务人员不在本公司兼职；5、保证上市公司依法独
立纳税；6、保证上市公司能够独立做出财务决策，本公司不
干预上市公司资金使用。（四）保证上市公司机构独立：保证
上市公司拥有独立、完整的组织机构，与本公司的机构完全分
开。（五）保证上市公司业务独立：保证上市公司拥有独立开
展经营活动的资产、人员、资质和能力，上市公司具有面向市
场自主经营的能力，与本公司不存在同业竞争。
宁波银亿控股及实际控制人熊续强先生承诺：1、在重大资产
正在严格
重组完成后，银亿控股及实际控制人熊续强先生在上市公司董
资产重组时 宁波银亿控股 按承诺事
事会中派出的关联董事比例不超过董事会成员的 50%；2、由 2009 年 持续承诺
所作承诺 和熊续强先生 项履行相
独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项要先
关承诺
经过专业委员会通过再提交董事会审议。
其他对公司 关于税收的承诺：为保证本次重组完成后上市公司的利益，银
正在严格
中小股东所 亿集团承诺：本次重组完成后，若发生银亿房产及其下属企业
按承诺事
作承诺 银亿集团 因由外商投资企业变更为内资企业而需要收回原享受的税收 2010 年 持续承诺
项履行相
优惠的情形，则因此产生的所有需要返还或收回的税收优惠款
关承诺
项均由银亿集团承担。
关于土地闲置的承诺：为保证本次重组完成后上市公司的利 正在严格
益，银亿集团承诺：本次重组完成后，若上市公司因银亿控股 按承诺事
银亿集团 2009 年 持续承诺
注入上市公司资产中的项目用地被认定为存在土地闲置问题 项履行相
而产生损失，则上述所有损失均由银亿集团承担。 关承诺
关于同业竞争的承诺：为了根本上避免公司控股股东银亿控股 正在严格
及实际控制人熊续强侵占上市公司的商业机会和形成同业竞 按承诺事
宁波银亿控股
争的可能性，银亿控股及熊续强作出以下承诺：“（1）本人控 2009 年 持续承诺 项履行相
和熊续强先生
制的其他企业及关联企业将不以任何方式（包括但不限于自 关承诺
营、合资或联营）从事与兰光科技构成竞争的业务，参与或入
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股任何可能与兰光科技所从事业务构成竞争的业务。（2）未来
如有任何商业机会可从事、参与或入股任何可能与兰光科技所
从事的业务构成竞争的业务，将把上述商业机会通知兰光科
技，由兰光科技自行决定是否从事、参与或入股该等业务事
宜。”上述承诺之履行将避免银亿控股及实际控制人熊续强与
上市公司潜在同业竞争情况。
关于减少和规范关联交易的承诺：本次交易完成后，为了避免
或减少将来可能产生的关联交易，公司控股股东银亿控股及实
际控制人熊续强承诺：“1、本人及本人控制的其他企业将严格
按照《公司法》等现行法律、法规、规范性文件以及兰光科技
《公司章程》的有关规定行使股东权利；2、在股东大会涉及
关联交易进行表决时，严格履行回避表决的义务；3、杜绝一
正在严格
切非法占用兰光科技的资金、资产的行为；4、在任何情况下，
宁波银亿控股 按承诺事
不要求兰光科技向本人控制的其他企业提供任何形式的担保；2009 年 持续承诺
和熊续强先生 项履行相
5、若本人控制的其他企业与兰光科技发生必要之关联交易，
关承诺
将严格遵循市场原则和公平、公正、公开的原则，按照兰光科
技《公司章程》和《深圳证券交易所股票上市规则》等有关规
范性文件规定，遵循审议程序、履行信息披露义务，从制度上
保证兰光科技的利益不受损害，保证不发生通过关联交易损害
兰光科技广大中小股东权益的情况。”上述承诺之履行将规范
银亿控股及实际控制人熊续强与上市公司潜在关联交易情况。
关于公司治理的承诺：为维护兰光科技本次交易完成后的资产
独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，银亿控股
和熊续强特承诺如下：1、保证依照《中华人民共和国公司法》、
正在严格
兰光科技《公司章程》的有关规定以及中国证监会、深圳证券
宁波银亿控股 按承诺事
交易所的相关法律法规履行股东权利义务。2、保证不通过单 2009 年 持续承诺
和熊续强先生 项履行相
独或一致行动的途径，以依法行使股东和董事权利以外的任何
关承诺
方式干预上市公司的重大决策事项，影响上市公司资产、人员、
财务、机构、业务的独立性。3、保证不违规占用上市公司的
资金、资产及其他资源。
承诺是否及时履行 是
未完成履行的具体原因及下
不适用
一步计划（如有）
四、对 2014 年度经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
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银亿房地产股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
六、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料
2014 年 07 月 31 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询公司经营情况、股价情况。
2014 年 07 月 31 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询公司经营情况、大股东资产注入或减持情况。
2014 年 08 月 04 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询公司股东禄聚源的减持事宜。
2014 年 08 月 04 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询公司限售股解禁、控股股东相关事宜。
2014 年 08 月 07 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询大股东镍矿事宜。
2014 年 08 月 26 日 宁波 电话沟通 个人 投资者 咨询公司经营情况。
2014 年 09 月 04 日 宁波 电话沟通 机构 房地产分析师 咨询公司进军彩票行业事宜。
2014 年 09 月 09 日 宁波 电话沟通 机构 房地产分析师 咨询公司进军彩票行业、获取济州岛项目事宜。
2014 年 09 月 11 日 宁波 电话沟通 机构 房地产分析师 咨询公司进军彩票行业、获取济州岛项目事宜。
咨询公司进军彩票行业、获取济州岛及新疆博斯腾
2014 年 09 月 24 日 宁波 电话沟通 机构 房地产分析师
湖项目事宜。
银亿房地产股份有限公司
董 事 会
二○一四年十月二十七日
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