德华兔宝宝家居销售有限公司拟收购
德清德航游艇制造有限公司
位于德清县乾元镇的工业房地产评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2015〕143 号
坤元资产评估有限公司
二〇一五年四月二十日
目 录
注册资产评估师声明 ........................................................................................ 1
资产评估报告摘要 ........................................................................................ 2
资产评估报告正文 ........................................................................................ 4
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 ............................... 4
二、评估目的 ............................................................... 5
三、评估对象和评估范围 ..................................................... 5
四、价值类型及其定义 ....................................................... 5
五、评估基准日 ............................................................. 6
六、评估假设 ............................................................... 6
七、评估依据 ............................................................... 6
八、评估方法 ............................................................... 8
九、评估程序实施过程和情况 ................................................ 17
十、评估结论 .............................................................. 19
十一、特别事项说明 ........................................................ 19
十二、评估报告使用限制说明 ................................................ 20
资产评估报告附件
一、委托方及产权持有单位的承诺函 .......................................... 21
二、评估机构及签字注册资产评估师资格证书 .................................. 23
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 27
四、企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................... 36
五、资产评估结果汇总表及明细表 ............................................ 39
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告
注册资产评估师声明
1．就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2．注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相
关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中
没有运用其他评估机构或专家工作成果。
6．注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7．注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合
法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9．注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
1 坤元资产评估有限公司
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德华兔宝宝家居销售有限公司拟收购
德清德航游艇制造有限公司
位于德清县乾元镇的工业房地产评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2015〕143 号
摘 要{ TC "资产评估报告摘要" \fC \l "1" }
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者
本次评估委托方为德华兔宝宝家居销售有限公司(以下简称“兔宝宝家居公
司”)，产权持有单位为德清德航游艇制造有限公司(以下简称“德航游艇公司”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
兔宝宝家居公司拟收购德航游艇公司位于德清县乾元镇苕溪东路 1188 号的工
业房地产，为此需要对兔宝宝家居公司拟收购资产价值进行评估。
本次评估目的是提供兔宝宝家居公司拟收购的资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的兔宝宝家居公司拟收购资产。
评估范围包括位于德清县乾元镇苕溪东路 1188 号厂区内的工业房地产。按照德
航游艇公司提供的 2015 年 3 月 31 日委估资产汇总表反映，委估资产账面价值合计
13,483,795.05 元，其中：建筑物类固定资产 7,685,436.26 元，无形资产——土地
使用权 5,798,358.79 元。
四、价值类型及其定义
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本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2015 年 3 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固定资产和
无形资产--土地使用权分别采用成本法和市场法进行评估。
七、评估结论
德航游艇公司委估资产的评估价值为 16,809,920.00 元（大写为人民币壹仟陆
佰捌拾万玖仟玖佰贰拾圆整）。
八、评估报告的使用有效期
本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 3 月 31 日起至 2016
年 3 月 30 日止。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告{ TC "资产评估报告正文" \fC \l "1" }
坤元评报〔2015〕143 号
德华兔宝宝家居销售有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、
资产评估原则，对建筑物类固定资产和无形资产--土地使用权分别采用成本法和市场
法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购的资产在 2015 年 3 月 31 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次评估委托方为德华兔宝宝家居销售有限公司,产权持有单位为德清德航游艇
制造有限公司。
(一) 委托方概况
1．名称：德华兔宝宝家居销售有限公司(以下简称“兔宝宝家居公司”)
2．住所：德清县洛舍镇洛舍木皮市场10幢1号、2号
3．法定代表人：陆利华
4．注册资本：伍仟万元整
5．公司类型：有限责任公司(法人独资)
6．企业法人营业执照注册号：330521000105959
7．发照机关：德清县工商行政管理局
8．经营范围：地板、木门、窗、楼梯、衣柜、橱柜、家具、线条、木饰面、五金、
照明灯具、厨房用具、卫生洁具、集成吊顶、空气净化器、金属制品、家用电器及相
关配件的销售(含网上销售)，货物进出口，室内装饰服务。(依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动)
(二) 产权持有单位概况
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1. 名称：德清德航游艇制造有限公司(以下简称“德航游艇公司”)
2. 住所：德清县乾元镇联星村 09 省道北侧
3. 法定代表人：沈新明
4. 注册资本：壹仟万元
5. 公司类型：有限责任公司
6. 企业法人营业执照注册号：330521000003486
7. 发照机关：德清县工商行政管理局
8. 经营范围：游艇制造、销售；木质船、铁质船、玻璃钢制品经销及维修，货物
进出口。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
(三) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的
评估报告使用者。
二、评估目的
兔宝宝家居公司拟收购德航游艇公司位于德清县乾元镇苕溪东路 1188 号的工业
房地产，为此需要对兔宝宝家居公司拟收购资产价值进行评估。
本次评估目的是提供兔宝宝家居公司拟收购的资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的兔宝宝家居公司拟收购资产。
评估范围包括位于德清县乾元镇苕溪东路 1188 号厂区内的工业房地产。按照德航
游艇公司提供的 2015 年 3 月 31 日委估资产汇总表反映，委估资产账面价值合计
13,483,795.05 元，其中：建筑物类固定资产 7,685,436.26 元，无形资产——土地
使用权 5,798,358.79 元。
其中：建筑物类固定资产包括厂房(一)、厂房(二)等房屋建筑物，以及五金仓库、
道路、地坪及绿化等构筑物；无形资产—土地使用权系一宗工业出让用地，土地面积
17,479.96 平方米。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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四、价值类型及其定义
(一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托方
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市
场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
(二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受
任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托方确定本次评
估基准日为 2015 年 3 月 31 日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益
主体的全部改变和部分改变；
2.本次评估以公开市场交易为假设前提；
3.本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提；
4.本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提；
5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政
策及相关行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策基本
保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家税收政
策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结
果的责任。
七、评估依据
（一）法律法规依据
1．《公司法》等。
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2．其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财政部
财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
9．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
10．《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
11．《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
12．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
（三）权属依据
1.相关当事方提供的企业法人营业执照；
2.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)及其
他会计资料；
3.房屋所有权证、国有土地使用证、发票等权属证明；
4.其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
2．有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
3.《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民共
和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
4.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
5．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
6.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
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7.评估专业人员对资产核实、勘察、分析等所搜集的佐证资料；
8.其他资料。
八、评估方法
(一) 评估方法的选择
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类
固定资产采用成本法，对无形资产——土地使用权采用市场法进行评估。
对建筑物类固定资产采用的成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新
状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差
额作为评估价值的评估方法。
对无形资产——土地使用权采用的市场法是在求取待估土地的价格时，根据替代
原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，
并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、交易日期、土地使用年限、区域及
个别因素等差别，修正得出待估土地在评估基准日时地价的方法。
(二) 具体资产评估程序实施情况
一）建筑物类固定资产
1. 概况
1) 基本情况
建筑物类固定资产合计账面原值 9,172,994.27 元，账面价值 7,685,436.26 元，
减值准备 0.00 元。
根据产权持有单位提供的《固定资产--房屋建筑物评估明细表》和《固定资产—
构筑物及其他辅助设施评估明细表》，建筑物的详细情况如下表所示：
建筑面积 账面价值（元）
编号 科目名称 项数
（平方米） 原值 净值
1 房屋建筑物 2 9,207.00 7,848,374.27 6,638,390.85
2 构筑物及辅助设施 5 1,324,620.00 1,047,045.41
3 减值准备
产权持有单位对建筑物类固定资产的折旧的计量采用如下会计政策：
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建筑物类固定资产折旧采用年限平均法，各类固定资产的使用寿命、预计净残值
和年折旧率如下：
固定资产类别 使用寿命(年) 预计净残值 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20 原价的 5% 4.75
我们通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的财务账
面记录和折旧情况。经核实，除厂房(二)和船坞等建筑物的账面原值主要由建造成本
构成外，厂房(一)、五金仓库、道路、地坪及绿化等建筑物系企业于 2010 年 12 月购
入，并按照评估价值入账。
2) 分布情况
上述委估建筑物类固定资产分布于德清县乾元镇苕溪东路 1188 号德航游艇公司
厂区内。
委估建筑物类固定资产包括房屋建筑物 2 幢，合计建筑面积 9,207.00 平方米，
包括厂房(一)和厂房(二)，建于 2001 年和 2011 年，主要结构为钢、钢混，其中：厂
房(一)的南面于 2012 年 4 月进行了办公装修；构筑物及其他辅助设施 5 项，主要为
五金仓库、船坞、道路、地坪及绿化，建于 2000-2011 年。上述建筑物类固定资产位
于本次委估宗地上。
3) 权属情况
评估人员通过对上述房屋所有权证及其他资料进行核对，我们发现列入评估范围
的厂房(二)(建筑面积 5,400.80 平方米)的房屋所有权证尚在办理中。产权持有单位
已提供了建设工程规划许可证、建设合同等原始资料，承诺上述资产的所有权属于德
航游艇公司。
除上述事项外，未发现其他委估建筑物类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
另据了解，厂房(一)(建筑面积 3,806.20 平方米)在评估基准日已设定抵押权，为
产权持有单位向银行贷款提供担保。
4) 核实过程
在核实所有权归属和账面记录的基础上，我们对列入评估范围的建筑物类固定资
产进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了房地产的外观、建筑结构、装修、
设备等状况，对有关房地产的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、
维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
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另现场核实，列入评估范围的建筑物类固定资产均位于委估宗地上，但委估宗地
上建有的污水池等房屋，其系其他公司所有，不列入本次评估范围。
2. 评估方法
对于列入本次评估范围的建筑物类固定资产，本次评估选用成本法。该类建筑物
的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全
部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。
本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。成本法基本公
式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1) 重置价值
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利
润组成。
1) 建安工程费用
A.建筑工程费用
产权持有单位能提供完整的竣工决算资料的，采用定额系数调整法确定建筑工程
费用，即以工程竣工决算中的工程直接费为基础，根据浙江省、德清县有关部门颁发
的《建筑工程预算定额》、《单位估价表》和有关的调价文件、取费标准、市场建材信
息价格测定综合调价系数，进行调整评估。
原竣工决算资料散失的，采用类比法确定建筑工程费用。类比法可比实例一般选
取同一地区、结构相同、同一时期建造的建筑物，通过对房屋建筑面积、高度、跨度、
基础状况、水电空调设施安装、室内外装修情况及取费标准时间等因素进行调整确定。
B.安装工程费用
安装工程费用包括消防给水、电气安装工程，附属工程等。
按建筑工程费用和安装工程费用占建筑工程费用的比例计算评估，即:
安装工程费用＝建筑工程费用×安装工程费用占建筑工程费用的比例
产权持有单位能提供完整竣工决算资料的：
安装工程费用占建筑工程费用的比例＝原安装工程款／原土建工程款
产权持有单位不能提供完整竣工决算资料的，按同类建筑安装工程费用占建筑工
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程费用的比例计算评估。
2) 前期费用和其他费用
主要包括咨询论证费、勘测设计费用、建设管理费等，结合基本建设的有关规定
和产权持有单位的实际发生情况，按建安工程费用的一定比例计取。
3) 建筑规费
主要包括白蚁防治费、新型墙体材料专项基金、城市市政基础设施配套费等，结
合基本建设的有关规定和产权持有单位的实际发生情况，按建筑面积每平方米的一定
数量计取。对于未取得房屋所有权证的房屋，评估时不考虑建筑规费。
4) 应计利息
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为在
建设期内均匀投入。
5) 开发利润
开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上计算确
定。
(2) 成新率
1) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率
后，经加权平均，确定综合成新率。
A.年限法
年限法的计算公式为：
成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
B.完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体情况确定其造价比例，然后将
每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部分的
成新和所占造价比例加权得出建筑物的成新率，计算公式为：
成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损
系数＋设备比重×设备完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
C.成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
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K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数， A1、A2 各取 0.5。
2) 其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况
和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。
4.建筑物类固定资产评估结果
账面原值 9,172,994.27 元
账面价值 7,685,436.26 元
重置价值 11,913,390.00 元
评估价值 9,537,920.00 元
评估增值额 1,852,483.74 元
增值率 24.10 %
二）无形资产--土地使用权
1.概况
(1) 基本情况
无形资产--土地使用权账面价值 5,798,358.79 元，其中账面余额 5,798,358.79
元，减值准备 0.00 元。
列入评估范围的土地使用权 1 宗，土地面积 17,479.96 平方米，分布于德清县乾
元镇苕溪东路 1188 号。
评估人员通过对上述土地的《国有土地使用证》及其他资料进行核对，国有土地
使用证登记的土地使用者为德清德航游艇制造有限公司。经核实，没有发现委估土地
使用权存在权属资料瑕疵情况。
(2) 核实情况
产权持有单位对土地使用权的初始计量、摊销及减值准备的计量采用如下会计政
策：
土地使用权按成本进行初始计量。
根据土地使用权的合同性权利及其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专
家论证等综合因素判断，能合理确定土地使用权为公司带来经济利益期限的，作为使
用寿命有限的无形资产。
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的
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预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
评估人员通过核对明细账、总账和企业其他财务记录，核实了土地使用权的原始
入账价值和摊销情况。
在核实产权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的土地使用权进
行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性
质等状况，对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对，对其实际土地利用
情况(包括地上建筑物及附着物状况)也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
(3) 核实结果
经评估人员核实，列入本次评估范围的宗地基本情况如下表所示：
宗地基本情况表
宗 宗地 土地面积
地 名称 土地证号 位置 (平方米) 性质 用途 终止日期 账面价值(元)
号
德航游
德清国用(2011) 乾元镇苕溪东
A 艇公司 17,479.96 出让 工业 2052.6.27 5,798,358.79
第 00219711 号 路 1188 号 6 幢
宗地
委估宗地上建有列入本次评估范围的建筑物类固定资产，但委估宗地上建有的污
水池等房屋，其系其他公司所有，不列入本次评估范围。
另据了解，委估宗地评估基准日已设定抵押权，为产权持有单位向银行贷款提供
担保。
2.土地的一般因素、区域因素和个别因素
(1) 土地的一般因素
湖州市地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、
苏州隔湖相望。湖州是一座有着 2300 多年历史的江南古城，也是环太湖地区唯一因
湖而得名的城市。湖州市现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，面积 5,818
平方公里，人口 262 万。近年来，湖州先后获得国家环保模范城市、国家卫生城市、
国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国魅力城市、全国城市综合实力百强市、投资
环境百佳城市等荣誉称号。
2013，全年实现地区生产总值（GDP）1,956.0 亿元，按可比价计算比上年增长 8.4%。
分产业看，第一产业增加值 121.0 亿元，增长 0.9%；第二产业增加值 1,001.6 亿元，
增长 9.1%，其中工业增加值 904.3 亿元，增长 9.2%；第三产业增加值 833.4 亿元，
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增长 8.6%。三次产业结构比例为 6.2:51.2:42.6。按户籍人口计算的人均 GDP 为 74,332
元，增长 7.9%，折合 12101 美元；按常住人口计算的人均 GDP 为 66,916 元，增长 7.9%，
折合 10,893 美元。
全年实现财政总收入 295.7 亿元，其中地方财政收入 167.8 亿元，分别比上年增
长 8.9%和 8.5%。财政总收入占 GDP 的比重为 15.1%。地方财政收入中，税收收入 156.3
亿元，增长 7.8%，占比为 93.1%；从主要税种看，增值税、营业税、企业所得税、个
人所得税分别为 29.6 亿元、40.6 亿元、23.9 亿元和 7.7 亿元，分别增长 9.0%、2.2%、
20.0%和 7.0%。全年财政支出 224.6 亿元，增长 13.6%，其中民生改善支出 165.5 亿
元，增长 17.0%。
全年实现财政总收入 295.7 亿元，其中地方财政收入 167.8 亿元，分别比上年增
长 8.9%和 8.5%。财政总收入占 GDP 的比重为 15.1%。地方财政收入中，税收收入 156.3
亿元，增长 7.8%，占比为 93.1%；从主要税种看，增值税、营业税、企业所得税、个
人所得税分别为 29.6 亿元、40.6 亿元、23.9 亿元和 7.7 亿元，分别增长 9.0%、2.2%、
20.0%和 7.0%。全年财政支出 224.6 亿元，增长 13.6%，其中民生改善支出 165.5 亿
元，增长 17.0%。
全年规模以上工业实现增加值 700.6 亿元，按可比价计算比上年增长 9.2%，其中
轻工业增加值 320.8 亿元、重工业增加值 379.8 亿元，分别增长 9.6%、 8.8%。33 个
大类行业中，有 29 个行业实现增长， 5 个行业增加值超过 40 亿元。其中，纺织业
94.0 亿元，增长 6.9%；非金属矿物制品业 67.8 亿元，增长 9.7%；电气机械及器材制
造业 66.8 亿元，增长 5.6%；通用设备制造业 44.1 亿元，增长 18.9%；电力热力的生
产和供应业 43.3 亿元，增长 3.1%。
全年规模以上工业实现主营业务收入 3,915.4 亿元，比上年增长 3.5%；利税 361.1
亿元，其中利润 231.7 亿元，分别增长 11.5%、 12.2%。 10 个工业行业达到了“主
营业务收入超 100 亿元、利税超 10 亿元”，共实现主营业务收入 2,803.6 亿元、利税
总额 258.4 亿元，均占全部规模以上工业的 71.6%。 7 个行业利税超过 20 亿元。其
中，纺织业 46.8 亿元，增长 11.4%；非金属矿物制品业 35.0 亿元，增长 7.6%；电气
机械及器材制造业 34.6 亿元，下降 0.3%；通用设备制造业 31.2 亿元，增长 37.2%；
黑色金属冶炼及压延加工业 22.0 亿元，增长 3.6%；化学原料及化学制品制造业 21.2
亿元，增长 6.1%；木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业 20.1 亿元，增长 3.6%。
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全年限额以上固定资产投资项目 2,197 个，完成投资 1,242.9 亿元，比上年增长
16.2%。其中，基础设施投资 260.7 亿元，增长 18.8%；非国有投资 1,006.1 亿元，增
长 16.1%。按产业划分，第一产业投资 6.8 亿元，下降 0.3%；第二产业投资 569.6 亿
元，增长 7.6%，其中工业投资 569.6 亿元，增长 7.8%；第三产业投资 666.5 亿元，
增长 24.8%。
全年实现社会消费品零售总额 871.2 亿元，比上年增长 13.7%。其中，批发零售
业 783.3 亿元，增长 14.1%；住宿餐饮业 87.9 亿元，增长 10.0%。限额以上批发零售
贸易企业全年实现零售额 315.8 亿元，增长 20.0%。其中，汽车类 118.0 亿元，增长
15.4%；石油及制品类 69.2 亿元，增长 4.3%；服装类 32.9 亿元，增长 144.7%；食品
类 26.1 亿元，增长 28.0%；家用电器和音像器材类 12.6 亿元，下降 6.8%；金银珠宝
类 10.4 亿元，增长 6.2%。
(2) 土地的区域因素
委估宗地位于湖州市乾元镇。
乾元镇地处杭州北郊、杭嘉湖平原西部，东临国际大都市上海 180 公里，南距天
堂杭州市中心 40 公里，有杭宁高速、09 省道、京杭运河过境；拟建的杭宁高速铁路
及德清场站和规划中的杭州绕城二线，交通优势明显。2004 年由原城关镇更名为乾元
镇。历代名人辈出，后梁有高僧学士赞宁；清代有经济学家、地理学家胡渭、朴学大
师俞樾、戴望，著名学人戚蓼生；现代有电影艺术家夏衍、沈西苓，“红学”大师俞
平伯。文化底蕴深厚，古有“清溪八景”之说，现有文明塔、孩儿桥、戴公祠、俞平
伯纪念馆等人文景观。
区域位置优越，与杭州接壤，交通十分便利，公路、铁路、航道齐全，为杭宁高
铁德清场站所在。全镇区域面积 66.88 平方公里，现辖 10 个行政村、5 个社区居委会。
全镇共有二级党委 4 个、党总支 17 个、党支部 98 个，在册党员 2351 人。曾先后获
得全国小城镇综合发展千强镇、全国环境优美乡镇、省文明镇、卫生镇、教育强镇、
体育强镇等称号，成为浙江省第二批中心镇。
近年来，乾元镇坚持发展为第一要务，加快实施“经济重镇、文化强镇、高铁新
区、生活慢城”发展战略，全镇经济社会各项事业保持平稳较快发展。
农业方面：形成了千亩蔬菜、千亩蓝莓、千亩葡萄、千亩枇杷和千亩特种水产五
大农业千亩基地。工业方面：目前全镇已初步形成了临杭工业区新材料园区、乾龙工
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业功能区、高端装备制造园区等三大园区平台，天然气、污水管网等配套设施完善。
良好的投资环境吸引了中国建材、中天集团、杭州诺贝尔集团、四川空分设备、香港
保华集团等一批知名企业纷纷前来投资发展，初步形成了新型建材业、高端装备制造
业、生物医药业、电光源四大产业。服务业方面：依托高铁场站等优势，德泰港务、
浙北康桥汽车广场等一批现代服务业正在加快发展。2013 年实现工业总产值 182 亿元，
其中规模产值 101.1 亿元；财政总收入 3.87 亿元；农业总产值 5.32 亿元；农村居民
人均纯收入达到 19638 元。
(3) 土地的个别因素
委估对象地处德清县乾元镇苕溪东路 1188 号，为出让的工业用地，土地面积
17,479.96 平方米。宗地外已达五通，宗地内房屋已建成。宗地东临运河支系，西南
与德升木业比邻，北邻空地。所在区域市政基础设施条件较好，附近有 09 省道，距
高铁德清站 5 公里，水路交通均较便捷。
3.评估方法
本次选择市场法对待估宗地进行评估。
市场法的基本含义是：在求取委估宗地的价格时，根据替代原则，将委估宗地与
在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价
格，参照该土地的交易情况、交易日期、土地使用年限、区域及个别因素等差别，修
正得出委估宗地在评估基准日时地价的方法。
市场法评估的基本公式：V＝VB×A×B×C×D
式中：V：委估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：宗地交易日期地价指数/比较案例交易日期地价指数
C：宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D：宗地区域及个别因素条件指数/比较案例区域及个别因素条件指数
以上因素修正因素说明如下：
A. 交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测
定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素
所造成的交易价格偏差。
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B. 交易日期修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价
的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C. 使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地
使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地
使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估
土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D. 区域及个别因素修正，区域及个别因素包括的内容主要有工业集聚状况、道路
等级、基础设施完善度、环境因素状况、规划限制状况、宗地面积、宗地形状、生活
设施配套、土地开发成熟度等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域及个别因素
也不同，区域及个别因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
4.无形资产--土地使用权评估结果
账面价值 5,798,358.79 元
评估价值 7,272,000.00 元
评估增值额 1,473,641.21 元
评估增值率 25.41 %
九、评估程序实施过程
本项资产评估工作于 2015年4月12日开始，评估报告日为2015年4月20日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和
对象、评估基准日；
2．接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3．制定资产评估工作计划；
4．组成项目小组。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解产权持有单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料。
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3．审查核对产权持有单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建等相关资料，
并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估方法；
2．开展市场调研、询价工作；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；
2．撰写评估报告；
3．征求有关各方意见；
4．内部复核，验证评估结果；
5．评估结果的分析调整和评估报告的完善。
(五) 出具报告阶段
征求委托方意见后，正式出具评估报告。
十、评估结论
在本报告所揭示的假设前提基础上，列入评估范围的资产在 2015 年 3 月 31 日的
评估结果为：
委估资产账面价值 13,483,795.05 元，评估价值 16,809,920.00 元，评估增值
3,326,124.95 元，增值率为 24.67 %。
十一、特别事项说明
1. 在对产权持有单位相关资产价值评估中，本公司对产权持有单位提供的评估
对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除厂房(二)(建筑面积
5,400.80平方米)的房屋所有权证尚在办理外，我们未发现其他评估对象和相关资产
的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是产权持
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有单位的责任，我们的责任是对产权持有单位提供的资料作必要的查验，评估报告不
能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有单位不拥有前述
资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则产权持有单位委估资产评估
结果会受到影响。
2.截至评估基准日，产权持有单位存在以下涉及委估资产的抵押事项，对相关资
产可能产生影响，但评估时难以考虑：
产权持有单位以拥有的厂房(一)(建筑面积 3,806.20 平方米)和土地使用权（土
地面积 17,479.96 平方米）为抵押物，为其向湖州银行股份有限公司借款 1,092 万元
人民币提供担保，担保期限为 2014 年 11 月 19 日至 2017 年 11 月 19 日。截至评估基
准日，上述抵押借款余额为 700 万元。
产权持有单位承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他涉及委估资产
的资产抵押、对外担保、诉讼等或有事项。
3.本次评估假设被评估资产按照原来的使用方式、使用目的持续地使用下去。若
因项目做出调整而需要改变被评估资产的实际用途时，则本次评估结果一般不适用。
4.本次评估仅按委托评估资产的实物现状价值进行评估，未考虑评估对象购置可
能存在应支付金额与实际已支付金额的差异对评估结果的影响。
5.对于未取得权证的房屋建筑物等，因未经相关测绘机构测绘，故本次评估暂以
企业相关人员经实测后提供的面积为准。本次评估未考虑与最终测绘机构的测绘面积
可能存在差异而对评估结果的影响。
6.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资产
的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值
的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格
的影响。
6.本次委估资产价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理
的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来
经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导
出不同资产评估结果的责任。
7.本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资
产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
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下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1．本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2．本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3．未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒
体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4．本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2015 年 3 月 31 日起至 2016
年 3 月 30 日止。
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法 定 代 表 人：
（或被授权人）
注册资产评估师：
报告日期：二○一五年四月二十日
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