兔 宝 宝：德华兔宝宝装饰材料销售有限公司拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目资产评估报告2017-03-30
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司
拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2017〕147 号
坤元资产评估有限公司
二〇一七年三月二十七日
目 录
资产评估师声明 ..................................................................................................... 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................. 2
资产评估报告正文 ............................................................................................. 4
一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 .............................. 4
二、 评估目的 .............................................................. 6
三、 评估对象和评估范围 .................................................... 6
四、 价值类型及其定义 ...................................................... 6
五、 评估基准日 ............................................................ 6
六、 评估假设 .............................................................. 6
七、 评估依据 .............................................................. 7
八、 评估方法 .............................................................. 8
九、 评估过程 ............................................................. 12
十、 评估结论 ............................................................. 13
十一、 特别事项说明 ....................................................... 13
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................... 14
资产评估报告附件
一、产权持有单位基准日委托评估资产明细表 .................................. 16
二、委托方和产权持有单位法人营业执照 ...................................... 17
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 19
四、委托方和产权持有单位的承诺函 .......................................... 27
五、签字评估师承诺函 ...................................................... 29
六、评估机构资格证书 ...................................................... 30
七、评估机构法人营业执照 .................................................. 32
八、签字评估师资格证书登记卡 .............................................. 33
九、评估业务约定书 ........................................................ 35
评估结果汇总表及明细表 .................................................................................... 40
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目 资产评估报告
资产评估师声明
1．就资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2．资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当
事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5．资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评
估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有
运用其他评估机构或专家工作成果。
6．资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7．资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性
和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9．资产评估师对评估对象的法律权属状况采用了一般的核查验证，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后
果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
1 坤元资产评估有限公司
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目 资产评估报告
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司
拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕147 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为德华兔宝宝装饰材料销售有限公司(以下简称“兔宝宝
销售公司”)，产权持有单位为浙江德维环保科技有限公司(以下简称“德维环保公
司”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
兔宝宝销售公司拟收购德维环保公司的部分资产，为此需要对德维环保公司列
入评估范围的资产进行评估。
本次评估目的是为上述经济行为提供德维环保公司委估资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和范围为涉及上述经济行为的德维环保公司的部分资产，包括建筑物
类固定资产和无形资产—土地使用权。按照德维环保公司提供的委托评估资产汇总
表反映，截至 2017 年 2 月 28 日，委估资产账面价值为 14,190,218.33 元。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
2 坤元资产评估有限公司
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目 资产评估报告
五、评估基准日
评估基准日为 2017 年 2 月 28 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资
产采用成本法进行评估，对无形资产-土地使用权采用市场法进行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，委托评估的兔宝宝销售公司拟收购的德维
环保公司资产在 2017 年 2 月 28 日的评估结果为 32,862,180.00 元（大写为人民币
叁仟贰佰捌拾陆万贰仟壹佰捌拾元）。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2017 年 2 月 28 日起至 2018
年 2 月 27 日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
1．在对德维环保公司部分资产价值评估中，本公司对德维环保公司提供的评估
对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，除下述事项外，我们
未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合
法、完整的法律权属资料是德维环保公司的责任，评估人员的责任是对德维环保公
司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属
的确认和保证。若德维环保公司不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前
述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果和德维环保
公司部分资产评估结果会受到影响。
委估资产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》证载权利人为“浙江德维
地板有限公司”，该名称为德维环保公司的曾用公司名称。对上述事项德维环保公司
提供了相关工商变更材料，证明上述房屋和土地属德维环保公司所有。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
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德华兔宝宝装饰材料销售有限公司
拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2017〕147 号
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，对建筑物类固定资产采用成本法，对无形资产-土地使用权采用
市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购的浙江德维环保科技有限公司的部
分资产在 2017 年 2 月 28 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为德华兔宝宝装饰材料销售有限公司，产权持有单位为
浙江德维环保科技有限公司。
(一) 委托方概况
1. 名称：德华兔宝宝装饰材料销售有限公司(以下简称“兔宝宝销售公司”)
2. 住所：德清县乾元镇联星村09省道北侧
3. 法定代表人：陆利华
4. 注册资本：柒仟万元整
5. 公司类型：有限责任公司（法人独资）
6. 统一社会信用代码：91330521784425540J
7. 发照机关：德清县工商行政管理局
8. 经营范围：票据批发、零售；油漆、辅料（凭有效的《危险化学品经营许可
证》经营），人造板、其他木制品、家具、五金及配件、交电、照明灯具、厨房及卫
生间用具、竹炭及其他日用品、建材、集成吊顶、空气净化器、 塑料制品、金属制
品、家用电器、瓷砖、其他化工产品（除危险化学品及易制毒品外）经销，货物进
出口，室内装饰服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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(二) 产权持有单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：浙江德维环保科技有限公司(以下简称“德维环保公司”)
2. 类型：有限责任公司
3. 住所：浙江德清经济开发区丰庆街788号
4. 法定代表人：吴振华
5. 公司类型：有限责任公司（台港澳与境内合资）
6. 注册资本：捌佰万美元
7. 营业执照注册号：91330500747037282L
8. 发照机关：湖州市工商行政管理局
9. 经营范围：机动车催化剂制备技术、隔热降噪封装技术的研发；生产和销售
藤制、金属家具及床垫、沙发。（除《外商投资企业指导目录》中限制类、禁止类内
容，涉及专项审批或凭资质、许可经营的，在获批或取得资质、许可证后经营）（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二) 企业简介
德维环保公司成立于 2003 年 3 月 10 日，成立时名称为浙江德维地板有限公司，
初始注册资本 800 万美元，成立时股东和出资情况如下：其中德华集团控股股份有
限公司出资 600 万美元(占注册资本的 75%)，自然人简家敏出资 200 万美元(占注册
资本的 25%)。
2016 年 4 月 19 日，公司变更名称为浙江德维环保科技有限公司，股权结构尚
未变更，截至评估基准日，德维环保公司的注册资本为 800 万美元，股权结构如下：
股东名称 出资额(万美元) 出资比例
德华集团控股股份有限公司 600.00 75%
简家敏 200.00 25%
合计 800.00 100%
(三) 委托方与产权持有单位的关系
委托方拟收购产权持有单位部分资产，委托方和产权持有单位为关联方。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
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二、评估目的
兔宝宝销售公司拟收购德维环保公司的部分资产，为此需要对德维环保公司列
入评估范围的资产进行评估，为上述经济行为提供部分资产价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的德维环保公司的部分资产，具体包
括建筑物类固定资产和无形资产—土地使用权。按照德维环保公司提供的委托评估
资产汇总表反映，截至 2017 年 2 月 28 日，委估资产账面价值合计 14,190,218.33
元。
其中，建筑物类固定资产分布于德清县武康镇丰庆街 788 号的德维环保公司厂
区内，为 1#厂房和 2#厂房及相关附属配套设施等，建筑面积合计 14,299.33 平方米；
无形资产—土地使用权为 1 宗出让工业用地，土地面积 24,920.86 平方米，位于武
康镇丰庆街 788 号，为上述建筑物所占宗地。
四、价值类型及其定义
(一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托
方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选
定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
(二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托方确定以
2017 年 2 月 28 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变；
2. 本次评估以公开市场交易为假设前提；
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3. 本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提，即产权持有单位的委估
资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规
划和使用方式；
4. 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及相关行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融政策
基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家
税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评
估结果的责任。
七、评估依据
(一) 法律法规依据
1．《公司法》、《资产评估法》、《证券法》等；
2．其他与资产评估有关的法律、法规等。
(二) 评估准则依据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财
政部财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
7．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
10．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
11.《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
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12．《房地产估价规范》GB/T 50291-2014；
13．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2015。
(三) 权属依据
1．企业法人营业执照、公司章程和验资报告；
2．与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)
等；
3．房屋所有权证、国有土地使用证、发票等权属证明；
4．其他产权证明文件。
(四) 取价依据
1．产权持有单位提供的评估申报表；
2.《浙江省建设工程计价规则(2010 版)》、 浙江省建设工程施工取费定额(2010
版)》、《浙江省建筑工程预算定额(2010 版)》、《浙江省工程建设其他费用定额(2010
版)》、《浙江省安装工程预算定额(2010 版)》；《工程勘察设计收费标准》(2002 年
修订本)；
3.《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
4. 有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同等；
5．资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
6．中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
7．《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人民
共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
8．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
9．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
10．企业制度、部门规章等；
11．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
12．其他资料。
八、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资
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产采用成本法进行评估，对无形资产—土地使用权采用市场法进行评估。
列入本次评估范围的建筑物类固定资产为工业厂房及构筑物，由于其邻近区域
类似建筑物市场交易不活跃和工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不确定性，
不适用市场法及收益法，故本次评估选用成本法。
由于评估对象为位于德清县武康镇的工业用地，由于土地取得成本较难确定，
所以不适宜用成本逼近法；由于近年来德清基准地价体系尚未更新，所以不适宜用
基准地价系数修正法；土地市场较为活跃，因此，本次评估拟采用市场法进行评估。
主要资产的具体评估方法如下：
(一) 建筑物类固定资产
对建筑物类固定资产采用成本法评估，该类建筑物的评估值中不包含相应土地
使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
A．重置价值的确定
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
B．成新率
(A) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成
新率后，经加权平均，确定综合成新率。
a. 年限法
本次评估按直线法确定年限法的基本公式，为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
对建筑物的估计经济耐用年限按下述年限确定：
建筑物类别 耐用年限
钢结构 40 年
构筑物的经济耐用年限按 10-30 年计算。
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b. 完损等级打分法
即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体情况确定其造价比例，然后
将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部
分的成新和所占造价比例加权得出建筑物的成新率，计算公式为：
成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完
损系数＋设备比重×设备完损系数
打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》的有关内容。
c.成新率的确定
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数，本次评估 A1、A2 各取 0.5。
(二) 无形资产--土地使用权
1．土地使用权的价值内涵
对厂区宗地，根据产权持有单位提供资料及评估人员现场踏勘，委估宗地用途
为工业，评估设定用途为工业；在评估基准日 2017 年 2 月 28 日，工业用地的剩余
使用年期为 36.32 年，按上述年期设定使用年期；委估宗地的实际开发程度为规划
红线外基础设施开发程度为“五通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)，规划红
线内房屋已建成，评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”(通上、下水、通路、
通电、通电讯)和宗地红线内场地平整。综上所述，本次评估宗地地价的内涵是指在
评估基准日 2017 年 2 月 28 日，委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、
土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格。
2．评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2014)，通行的评估方法有市场法、
收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择
应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的有关资料，根据德清县工业用地市
场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。
由于当地土地市场较为活跃，本次评估拟采用市场法进行评估。
3．选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待
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估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后
者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，
修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
市场法评估的计算公式：V=VB×A×B×C×D×E
式中：
V：待估宗地使用权价值；
VB：比较案例价格；
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
(A) 市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易
案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一
些特殊因素所造成的交易价格偏差。
(B) 期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价
的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
(C) 区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、
基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根
据评估对象的用途分别确定。
(D) 个别因素修正，个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价
格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形
状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗
地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评
估对象的差异进行修正。
(E) 土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年
限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就
是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年
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期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含增值税的土地使用权价
值并加计相应增值税确定。计算公式为：
土地使用权评估价值=不含增值税的土地使用权价值×（1+增值税税率）
九、评估过程
本项资产评估工作于2017年3月20日开始，评估报告日为2017年3月27日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和
对象、评估基准日；
2．接受委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3．制定资产评估工作计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2．了解产权持有单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料。
3．审查核对产权持有单位提供的资产评估申报表；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维
修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2．开展市场调研、询价工作；
3．对委估资产进行评估，测算其评估价值；
(四) 结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，汇集评估底稿；
2．撰写评估报告；
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3．征求有关各方意见；
4．内部复核，验证评估结果；
5．评估结果的分析调整和评估报告的完善。
(五) 出具报告阶段
征得委托方意见后，正式出具评估报告。
十、评估结论
在本报告所揭示的假设前提基础上，委托评估的部分资产在 2017 年 2 月 28 日
的评估结果为 32,862,180.00 元（大写为人民币叁仟贰佰捌拾陆万贰仟壹佰捌拾
元）。
资产评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、非流动资产 14,190,218.33 32,862,180.00 18,671,961.67 131.58
其中：固定资产 8,586,936.41 16,209,180.00 7,622,243.59 88.77
在建工程
无形资产 5,603,281.92 16,653,000.00 11,049,718.08 197.20
其中：无形资产——土
地使用权 5,603,281.92 16,653,000.00 11,049,718.08 197.20
资产总计 14,190,218.33 32,862,180.00 18,671,961.67 131.58
十一、特别事项说明
1．在对德维环保公司部分资产价值评估中，本公司对德维环保公司提供的评估
对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了一般的核查验证，除下述事项外，
我们未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、
合法、完整的法律权属资料是德维环保公司的责任，评估人员的责任是对德维环保
公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权
属的确认和保证。若德维环保公司不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对
前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则前述资产的评估结果和德维环
保公司部分资产评估结果会受到影响。
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德华兔宝宝装饰材料销售有限公司拟收购浙江德维环保科技有限公司部分资产评估项目 资产评估报告
委估资产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》证载权利人为“浙江德维
地板有限公司”，该名称为德维环保公司的曾用公司名称。对上述事项德维环保公司
提供了相关工商变更材料，证明上述房屋和土地属德维环保公司所有。本次评估没
有考虑二次过户可能涉及的税费对评估结果的影响。
2．德维环保公司承诺，截至评估基准日，委估资产不存在与评估对象资产相关
的抵押、未决诉讼等或有事项。
3. 本次评估结果包含增值税。
4. 列入评估范围的建筑物类固定资产已出租给德华兔宝宝家居销售有限公司
和德华兔宝宝装饰新材股份有限公司。根据三方签订的《厂房租赁合同》，租赁期自
2016 年 11 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日，年租金合计为 2,464,728.00 元。由于租
赁期限较短，本次评估未考虑上述租赁事项对评估值的影响。
5．本次评估中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所
能观察的部分)做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实
有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资
产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响。
7．在本次评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，
在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环
境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不
同资产评估结果的责任。
8．本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1．本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
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2．本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。其他任何第三方不
得使用或依赖本报告，产权持有单位对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评
估结论所造成的后果不承担任何责任。
3．未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2017 年 2 月 28 日起至
2018 年 2 月 27 日止。
坤元资产评估有限公司
法 定 代 表 人：
（或被授权人）：
资产评估师：
报告日期：二○一七年三月二十七日
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资产评估师承诺函
德华兔宝宝装饰材料销售有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟收购涉及的部分资产，以 2017 年 2 月 28 日为
基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提
下，我们承诺如下：
1. 具备相应的执业资格。
2. 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
3. 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4. 根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。
5. 充分考虑了影响评估价值的主要因素。
6. 评估结论合理。
7. 评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师：
二○一七年三月二十七日
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