本报告依据中国资产评估准则编制
上海五天实业有限公司拟以财务报告
为目的（公允价值计量）涉及其拥有的
投资性房地产公允价值
资产评估报告
万 隆评报字（2023）第10106号
万隆（上海）资产评估有限公司
二〇二三年四月五日
上海五天实业有限公司拟以财务报告
为目的（公允价值计量）涉及其拥有的
投资性房地产公允价值
资产评估报告目录
声明....................................................................................................................................... 1
摘要……………………………………………………………………………………………………...2
资产评估报告.................................................................................................................. 4
一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人........... 4
二、 评估目的 ................................................................................................................ 6
三、 评估对象和评估范围............................................................................................... 6
四、 价值类型 .............................................................................................................. 10
五、 评估基准日........................................................................................................... 11
六、 评估依据 .............................................................................................................. 11
七、 评估方法 .............................................................................................................. 13
八、 评估程序实施过程和情况...................................................................................... 15
九、 评估假设 .............................................................................................................. 18
十、 评估结论 .............................................................................................................. 19
十一、 特别事项说明..................................................................................................... 20
十二、 资产评估报告使用限制....................................................................................... 23
十三、 资产评估报告日 ................................................................................................. 24
附件：…………………………………………………………………………………………………26
上海五天实业有限公司以财务报告为目的（公允价值计量）涉及
其拥有的投资性房地产公允价值资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真
实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象
及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，
并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中
载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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万 隆
上海五天实业有限公司以财务报告为目的（公允价值计量）涉及
其拥有的投资性房地产公允价值资产评估报告
上海五天实业有限公司拟以财务报告
为目的（公允价值计量）涉及其拥有的
投资性房地产公允价值
资产评估报告摘要
万隆（上海）资产评估有限公司接受委托，对上海五天实业有限公司拟以
财务报告为目的（公允价值计量）涉及其拥有的的投资性房地产进行了评估。
评 估 目 的：以公允价值模式进行后续计量
评 估 对 象和 范 围： 评 估对 象 为上 海 五天 实 业有 限 公司 拥 有的投 资性 房 地
产；评估范围为评估对象涉及的位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路 888 号的办
公 用 房、公寓用房及地下车位，评估范围具体如下：
实际 建筑面积 账面价值
权证号 坐落 类别
用途 （平方米） （元）
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
公寓 房地产 16,698.85 115,394,000.00
第 002424 号 888 号 3 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
办公 房地产 39,830.59 197,668,000.00
第 002424 号 888 号 1 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
办公 房地产 48,143.62 167,620,000.00
第 002424 号 888 号 2 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
办公 房地产 16,360.38 94,450,000.00
第 002424 号 888 号 7 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
车位 房地产 3,151.27 4,218,000.00
第 002424 号 888 号 7 幢地下车库
合 计 124,184.71 579,350,000.00
价 值 类 型：公允价值
评 估 基 准日：2022 年 12 月 31 日
评 估 方 法：收益法
评 估 结 论及其使用有效期：
评估结论：经收益法评估，上海五天实业有限公司委托评估的投资性房地
产 于本 次评估 基准 日的 评估值 为大 写人民 币陆 亿零 壹佰 柒拾 贰万 元整 （ RMB
601,720,000.00 元 ），具体如下：
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万 隆
上海五天实业有限公司以财务报告为目的（公允价值计量）涉及
其拥有的投资性房地产公允价值资产评估报告
实际 建筑面积 评估单价 评估值
产证号 建筑物名称 用途
用途 （平方米） （元 /平方米） （元）
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 公寓 16,698.85 7,299.07 121,886,000.00
002424 号 号 3幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 39,830.59 5,176.52 206,184,000.00
002424 号 号 1幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 48,143.62 3,569.55 171,851,000.00
002424 号 号 2幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 16,360.38 5,961.17 97,527,000.00
002424 号 号 7幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 车位 3,151.27 1,355.64 4,272,000.00
002424 号 号 7 幢地下车库
合 计 124,184.71 601,720,000.00
本 资产评估 报告仅为 资产评估 报告中描 述的经济 行为提供 价值参考 ，上述
评 估 结 论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告载明的假设、限定条件、
特 别 事 项说明及其对评估结论的影响。
对 评 估 结论产生影响的特别事项：
详 见 资 产评估报告正文第十一部分“特别事项说明”
特 别 提 示 ： 以 上 内 容 摘 自 【 万 隆 评 报 字 (20 23 )第 1 01 0 6 号 】 评 估 报
告 正 文 ， 欲 了 解 本 评 估项 目 的 全 部 情 况 和 合 理理 解 评 估 结 论， 应 认 真 阅
读 评 估 报 告全 文 。
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万 隆评报字（2023）第 10106 号
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为目的（公允价值计量）涉及其拥有的
投资性房地产公允价值
资产评估报告
上 海五天实业有限公司：
万隆（上海）资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、
行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
采用收益法，按照必要的评估程序，对上海五天实业有限公司拟以
财务报告为目的（公允价值计量）涉及其拥有的投资性房地产，在
2022 年 12 月 31 日的公允价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
下：
一、 委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产
评估报告使用人
（一）委托人
1、 委托人（即产权持有单位）概况
名 称：上海五天实业有限公司
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统 一社会信用代码：91310118739789134P
类 型：有限责任公司（自然人投资或控股）
住 所：青浦区徐泾镇华徐公路 888 号
法 定代表人：龚新文
注 册资本：人民币 18400.0000 万元整
成 立日期：2002 年 6 月 7 日
营 业期限：2002 年 6 月 7 日至 2042 年 6 月 6 日
经营范围：实业投资,绿化工程,商务咨询,计算机软硬件研究开
发,自有房屋租赁,仓储服务(除危险化学品),投资管理,货物运输代理,
生产加工日用及工艺美术陶瓷制品、竹木制品、玻璃制品、藤、棕、
草工艺制品、纸制品、塑料制品、不锈钢制品、包装材料、办公用
品、办公设备、家具、电子产品、电子计算机、塑料搪瓷制品、工
艺礼品(象牙及其制品除外)、超市货架,销售化工原料及产品(除危险
化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学品)、
金属材料、矿产品、木材、燃料油、电线、电缆、电缆附件、高低
压电气及成套设备、广告器材、电子元件、液压和气压动力机械及
元件、纺织品、服装、鞋帽、五金交电、日用百货、机械电子设备、
工艺美术品(象牙及其制品除外)、建筑材料、纸、纸制品、汽车、汽
车配件、船舶及器材、手表、化妆品、橡胶原料及制品,从事货物及
技术的进出口业务,停车场管理服务。【依法须经批准的项目,经相关
部 门批准后方可开展经营活动】
（二）委托人以外的其他评估报告使用者
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1、 资产评估委托合同中未约定明确的其他评估报告使用者；
2、法律、法规规定的与本评估目的相关的政府职能部门及相关
当 事人。
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估
报 告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
（三）委托人与产权持有单位的关系
委 托人即产权持有单位。
二、 评估目的
本次评估目的是为了满足委托方拟对投资性房地产采用公允价
值模式进行后续计量的需要，提供上海五天实业有限公司拥有的投
资 性房地产公允价值的专业意见。
三、 评估对象和评估范围
（一） 评估对象与评估范围
评 估对象为上海五天实业有限公司拥有的投资性房地产。
评估范围为评估对象涉及的位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路
888 号 的 办公用房和公寓用房及地下车位。评估范围如下：
实际 建筑面积 账面价值
权证号 坐落 类别
用途 （平方米） （元）
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
公寓 房地产 16,698.85 115,394,000.00
第 002424 号 888 号 3 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
办公 房地产 39,830.59 197,668,000.00
第 002424 号 888 号 1 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
办公 房地产 48,143.62 167,620,000.00
第 002424 号 888 号 2 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路 办公 房地产 16,360.38 94,450,000.00
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第 002424 号 888 号 7 幢
沪房地青字（2013） 青浦区徐泾镇华徐公路
车位 房地产 3,151.27 4,218,000.00
第 002424 号 888 号 7 幢地下车库
合 计 124,184.71 579,350,000.00
本次纳入评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和评估范
围 一致。
（二）评估对象概况
1、 建筑物概况
评估 对象位于上海 市青浦区华徐 公路 888号， 园区名为中国 梦
谷，四至为：东至汇龙路，西临华徐公路，南倚徐祥路，北靠泗沙
路。
评估对象 3 幢的房地产建筑面积为 16,698.85 平方米，以出租为
持有目的的建筑面积为 16,698.85 平方米，相对应的土地使用权面积
8,425.90 平方米，在会计核算上作为投资性房地产；1 幢建筑面积
39,830.59 平方米，以出租为持有目的的建筑面积为 39,830.59 平方
米，相对应的土地使用权面积 20,097.70 平方米，在会计核算上作为
投资性房地产； 2 幢建筑面积 48,143.62 平方米，以出租为持有目的
的建筑面积为 48,143.62 平方米，相对应的土地使用权面积 24,292.29
平方米，在会计核算上作为投资性房地产；7 幢建筑面积为 19,511.65
平方米，以出租为持有目的地上部分建筑面积为 16,360.38 平方米、
地下部 分建筑面积为 3,151.27 平方米， 相对应的土地使用 权面积
9,845.18 平 方米，在会计核算上作为投资性房地产。
委估房地产目前已出租给上海申虹经济发展有限公司，维护保
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养 较好。
2、 权属状况
根据产权持有单位提供的《上海市房地产权证》和《上海市不
动 产登记薄》显示如下：
⑴权利人为上海五天实业有限公司，权属性质为国有建设用地
使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，宗地号为
青浦区徐泾镇3街坊17/5丘，使用年限为50年，宗地（丘）面积为62959
平方米，使用权面积为62958.5平方米，使用期限为 2003年 9月8日至
2053年 9月 7日止。房地产权利状况如下：
建筑面积
房地产权证 幢号 房屋类型 用途 总层数 竣工日期
（平方米）
沪房地青字（2013）第 002424 号 888 号 3 幢 其他 公寓 16,698.85 7 2009 年
沪房地青字（2013）第 002424 号 888 号 1 幢 工厂 办公 39,830.59 7 2008 年
沪房地青字（2013）第 002424 号 888 号 2 幢 工厂 办公 48,143.62 5 2008 年
沪房地青字（2013）第 002424 号 888 号 7 幢 工厂 办公 19,511.65 11 2012 年
备注：其中888号7幢建筑面积中含地下建筑面积3151.27平方米，用途为车位。
⑵ 他项权利状况：
序 抵押 抵押期 限制方
坐落 限制人 限制原因 限制期限
号 权人 限 式
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2018/10/16-2024/9/6
田区人民法院 封 民初 38090 号
广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
2018/10/16-2024/9/6
信达 田区人民法院 封 民初 38091 号
华徐
金融 2015/11
公路 广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
1 租赁 /25-202 2018/10/16-2024/9/6
888 号 田区人民法院 封 民初 38092 号
有限 0/12/30
1幢
公司 北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
2019/3/15-2025/3/14
人民法院 封 初 4号
上海市浦东新区 轮候查 (2021)沪 0115 执 2022/1/12-自转为正
人民法院 封 32174 号 式之日起三年
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广东省深圳市福 正式查 （2018）粤 0304
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广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
2020/3/16-2023/3/15
信达 田区人民法院 封 民初 38091 号
华徐
金融 2014/9/
公路 广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
2 租赁 25-2019 2020/3/16-2023/3/15
888 号 田区人民法院 封 民初 38092 号
有限 /10/25
2幢
公司 北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
2020/3/16-2023/3/15
人民法院 封 初 4号
上海市浦东新区 轮候查 (2021)沪 0115 执 2022/1/12-自转为正
人民法院 封 32174 号 式之日起三年
广东省深圳市福 正式查 （2018）粤 0304
2018/10/16-2025/6/8
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2018/10/16-2024/9/6
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华徐
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3 租赁 /24-202 2018/10/16-2024/9/6
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有限 0/12/31
3幢
公司 北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
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人民法院 封 32174 号 式之日起三年
北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
2019/3/15-2025/3/14
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4 租赁 /25-202 2020/3/16-2023/3/15
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有限 0/12/30
5幢
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5 租赁 /25-202
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6幢 田区人民法院 封 民初 38091 号
公司
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2019/3/15-2025/3/14
人民法院 封 初 4号
广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
2018/10/16-2024/9/6
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6 租赁 25-2019 2018/10/16-2024/9/6
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有限 /10/25
7幢
公司 广东省深圳市福 轮候查 （2018）粤 0304
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2020/3/16-2023/3/15
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7 租赁 25-2019 2020/3/16-2023/3/15
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（三）引用其他机构评估结论的资产概况
本 次资产评估未引用其他机构评估结论。
四、 价值类型
根 据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为公允价值。
执行以财务报告为目的的评估业务，根据会计准则或者相关会
计核算与披露的具体要求、评估对象等相关条件明确价值类型。会
计 准则规定的计量属性可以理解为相对应的评估价值类型。
根据《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》，公允价值是
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指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或 者转移一项负债所需支付的价格。
五、 评估基准日
评估基准日 2022 年 12 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
根据评估目的由委托人确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽
可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资
产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
（一） 法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年中华人民共和国主席
令第 46 号）；
2、 《中华人民共和国公司法》（根据 2018 年 10 月 26 日第十三届
全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改<中华人民共和国
公司法>的决定》第四次修正）；
3、 《资产评估行业财政监督管理办法》（2017 年 4 月 21 日中华
人民共和国财政部令第 86 号; 2019 年 1 月 2 日财政部令第 97 号修改）；
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4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日第八
届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过；根据 2019 年 8 月 26
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中
华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的
决定》修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；
5、 《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]；
6、 财政部《企业会计准则》体系；
7、 其他有关的法律、法规和规章制度。
（二） 准则依据
1、 资产评估基本准则（财资[2017]43 号）；
2、 资产评估职业道德准则（中评协[2017]30 号）；
3、 资产评估执业准则——资产评估程序（中评协〔2018〕36 号）；
4、 资产评估执业准则——资产评估委托合同（中评协[2017]33
号）；
5、 资产评估执业准则——资产评估报告（中评协〔2018〕35 号）；
6、 资产评估执业准则——资产评估档案（中评协〔2018〕37 号）；
7、 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35 号）；
8、 资产评估执业准则——不动产（中评协[2017]38 号）；
9、 以财务报告为目的的评估指南（中评协[2017]45 号）；
10、 资产评估机构业务质量控制指南（中评协[2017]46 号）；
11、 资产评估价值类型指导意见（中评协[2017]47 号）；
12、 资产评估对象法律权属指导意见（中评协[2017]48 号）；
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13、 投资性房地产评估指导意见（中评协[2017]53 号）；
14、 《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》。
（三） 权属依据
1、 《 上海市房地产权证》；
2、 《 上海市不动产登记薄》；
3、 其 他权属证明资料。
（四） 取价依据
1、 《 资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社；
2、 国 家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
3、 评 估基准日市场有关价格信息资料；
4、 委 托评估的资产评估明细表；
5、 与产权持有单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计
凭 证、账册及其他会计资料;
6、 中 国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
7、 委 托人提供的其他与评估有关的资料；
8、 经 实地盘点核实后填写的委估资产清单；
9、 评 估人员收集的各类与评估相关的佐证资料；
10、由委托人即产权持有单位撰写的《企业关于进行资产评估
有 关事项的说明》。
七、 评估方法
（ 一）评估方法的选择
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根据《以财务报告目的的评估指南》，资产评估师执行以财务
报告目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情
况和数据来源等相关条件，参照会计准则有关计量方法的规定，分
析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法
的 适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。
根据《投资性房地产评估指导意见》，本次评估的目的系为了
反映投资房地产于评估基准日的公允价值，为委托方以公允价值计
量投资性房地产提供参考意见，公允价值的评估一般采取市场法和
收 益法。
市场法适用于同类房地产交易案例比较多的估价，本次评估对
象为工业用地上建造的办公楼和公寓以及地下车位。据《上海市不
动产登记簿》记载：2013-10-24 根据青房管[3013]85 号文，上海五
天实业有限公司位于青浦区徐泾镇华徐公路 888 号，该项目认定为
单位租赁房（公共租赁房），该项目只租不售，只发大产证，不得
分割办理小产证。除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转
让 ，因此无法采用市场法进行评估。
收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估，本次评估对
象是委托人以获取租金收益为目的而持有的，且评估对象处于对外
租赁状态，有稳定的租金收入，可以收集到相关的出租数据，其未
来收益是可以预期的，并且附近有活跃的同类资产租赁市场，故本
次 评估房地产可采用收益法进行评估。
（ 二）评估方法的介绍
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收益法，是运用适当的资本化率，将预期的评估对象未来各期
的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出委估房地产
价 值的一种方法。
公 式如下：
其 中：P－房地产公允价值
Ri－ 租约内房地产净收益
R－ 租约外房地产净收益
I-租约外未来第 i 年以后每年净收益的增长率
r1－ 租约内的折现率
r2-租约外的折现率 `
m－ 评估基准日后资产尚可使用年限
n— 租约期限
V1－ 房屋建筑物残值的现值
当土地剩余年限小于建筑物剩余使用年限时，需考虑土地使用
权 到期后房屋建筑物残值。
八、 评估程序实施过程和情况
（一）前期准备、接受委托
本公司首先了解项目的委托人、产权持有人和委托人以外的其他资
产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估
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基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估
服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资
产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确业务基
本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委
托人签订资产评估委托合同。在听取产权持有人对委估资产历史和现状
的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，组建资产评
估项目组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估项目组于2023年1月4日至2023年1月5日进驻现场，对评估
对象涉及的资产进行了必要的清查核实。
1、指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准
备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
资料等。
2、初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细
状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错
填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资
产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对“资产评估明
细表”进行完善。
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3、现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权
持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资
产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查
方法。通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等方式进行
核查验证。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
5、查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，关
注评估对象及其所涉及资产的法律权属，对权属资料不完善、权属不清
晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
（三）整理资料、评定估算
资产评估组根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集
相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，
形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对
象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资
产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组根据所采用
的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算
结果。
（四）形成结论、提交报告
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资产评估师对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评
定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行
政法规、资产评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资
产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提
下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的有关
内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。
九、 评估假设
（一）公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
（二）外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重
大变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；
有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（三）继续使用假设：评估范围内的资产按现有用途不变并继续使
用。
（四）假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。
（五）委托人（即产权持有单位）及相关责任方提供的有关本次评
估资料是真实的、完整、合法、有效的。
（六）没有考虑当前及将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
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（七） 假定产权持有单位对有关资产实行了有效的管理。评估对象
在使用过程中没有任何违反国家法律、法规的行为。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在本次评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
（一）评估结论如下：
经收益法评估，上海五天实业有限公司委托评估的投资性房地产于
本次评估基 准日的评估值为大写人 民币陆 亿 零 壹 佰 柒 拾 贰 万 元 整
（ RMB 601,720,000.00 元），具体如下：
实际 建筑面积 评估单价 评估值
产证号 建筑物名称 用途
用途 （平方米） （元 /平方米） （元）
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 公寓 16,698.85 7,299.07 121,886,000.00
002424 号 号 3幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 39,830.59 5,176.52 206,184,000.00
002424 号 号 1幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 48,143.62 3,569.55 171,851,000.00
002424 号 号 2幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 办公 16,360.38 5,961.17 97,527,000.00
002424 号 号 7幢
沪房地青字（ 2013）第 青浦区徐泾镇华徐公路 888
工业 车位 3,151.27 1,355.64 4,272,000.00
002424 号 号 7 幢地下车库
合 计 124,184.71 601,720,000.00
（二）主要增减值情况分析：
增减值原因分析：委估投资性房地产账面价值579,350,000.00元，
评估值601,720,000.00元，评估增值22,370,000.00元，增值率为3.72%，
增值的主要原因为利率下降、市场租金小幅上涨造成投资性房地产增
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值。
十一、 特别事项说明
（一）本 次评估结论中的评估值为不含税价值。
（二）评估人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，
但 不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
（三）本 次评估 以委托 人提供 的房地产 相关权 属资料 所载的 相
关数据、信息为依据。评估人员取得的房地产相关权属资料是委托
人通过复印的方式提交给评估人员，委托人未提供正本给评估人员
进行核对。本次评估假设评估对象相关权属资料中记载的内容与评
估 基 准日 房地 产登 记部 门相 应房 地产 登记 册中 记载 的内 容完 全一
致，且真实、准确地反映了评估对象于评估基准日的权利状况。如
有 不符，则本评估报告自动失效。
（四）对 评估对 象可能 存在的 影响资产 评估结 论的有 关瑕疵 事
项，在委托人未做特殊说明，而评估人员根据执业经验一般不能获
悉 的情况下，评估机构和评估人员不承担相应责任。
（五）本 次评估 对与资 产的评 估增减值 相关联 的税赋 及其他 涉
税事项未作考虑。本评估公司认为，税赋问题应以国家财税机关认
定 的数额为准。
（六）评估基准日至本资产评估报告日之间，委托人未作特殊说
明，且评估人员根据一般经验也未发现存在影响评估结论的期后重
大 事项。
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（七）截 止评估 基准 日（房 地产权 证为沪 房地 青字（ 2013） 第
002424 号）青浦区华徐公路 888 号 1 幢、2 幢、3 幢、5 幢、6 幢、7
幢 和 8 幢存在以下影响评估工作的重大事项：
1、房 地产抵押状况和房地产权利限制状况：
序 抵押 抵押期 限制方
坐落 限制人 限制原因 限制期限
号 权人 限 式
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2018/10/16-2024/9/6
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1 租赁 /25-202 2018/10/16-2024/9/6
888 号 田区人民法院 封 民初 38092 号
有限 0/12/30
1幢
公司 北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
2019/3/15-2025/3/14
人民法院 封 初 4号
上海市浦东新区 轮候查 (2021)沪 0115 执 2022/1/12-自转为正
人民法院 封 32174 号 式之日起三年
广东省深圳市福 正式查 （2018）粤 0304
2018/10/16-2024/9/6
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2 租赁 25-2019 2020/3/16-2023/3/15
888 号 田区人民法院 封 民初 38092 号
有限 /10/25
2幢
公司 北京市第二中级 轮候查 （2019）京 02 民
2020/3/16-2023/3/15
人民法院 封 初 4号
上海市浦东新区 轮候查 (2021)沪 0115 执 2022/1/12-自转为正
人民法院 封 32174 号 式之日起三年
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3 租赁 /24-202
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有限 0/12/31 2018/10/16-2024/9/6
3幢 田区人民法院 封 民初 38092 号
公司
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6幢
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7幢
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2、影 响评估结果的重要合同：
根据委托人提供的《园区租赁合同》及《补充协议》显示，青浦区
华徐公路888号的中国梦谷西虹桥产业园由上海铁联企业咨询管理有限
公司承租并自行运营，产业园建筑面积为124,774.16平方米（建筑面积
中包含辅助性用房建筑面积589.45㎡）；租金为245.5万/月（含税），
合同约定租金按每三年递增一次，增长率为5%；租赁期限为2019年3
月1日至2024年2月29日止，合同约定在合同期满后，目标产业园的土地
使用性质和用途未发生变化的情况下，双方的租期自动顺延至2029年2
月28日。
本次评估未考虑房地产抵押状况和房地产权利限制状况对评估结
论产生的影响。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影
响。
十二、 资产评估报告使用限制
（一）本 资产评估报告使用范围:
1、本资产 评估报告只能由 资产评估报告载 明的委托人或 其他
资 产评估报告使用人使用。
2、本资产 评估报告只能用 于资产评估报告 载明的评估目 的和
用 途。
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3、本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披
露于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或
与 相关当事方另有约定的除外。
4、本 资 产 评 估 报 告 评 估 结 论 的 使 用 有 效 期 自 评 估 基 准 日 至
2023 年 12 月 30 日止。本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产
评估报告中描述的经济行为有效。通常，只有当评估基准日与经济
行 为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法
规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产
评 估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任
何 机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估
结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评
估 对象可实现价格的保证。
十三、 资产评估报告日
本 评估报告日：2023 年 4 月 5 日。
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（ 以下无正文）
万 隆（上海）资产评估有限公司 资 产评估师：
资 产评估师：
地 址：中国上海迎勋路 168 号 16 楼
邮 编：200011
传 真：021-63767768
电 话：021-63788398 二 〇二三年四月五日
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附件：
除特别注明的外，其余均为复印件
1、 委 托人营业执照；
2、 上 海市房地产权证；
3、 委 托人承诺函；
4、 签 字资产评估师承诺函；
5、 评估机构资格证书（上 海市财政局备案公告【沪财企备 案
[2017]7 号 】）；
6、 从 事证券业务资产评估机构备案清单；
7、 资 产评估机构营业执照；
8、 资 产评估师职业资格证书登记卡。
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万 隆
