广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
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证券代码：002133 证券简称：广宇集团 公告编号：（2009）016
广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要
摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在
异议。
1.3 所有董事均已出席审议本次年报的董事会会议。
1.4 立信会计师事务所为本公司2008 年度财务报告出具了无保留意见的审计报告。
1.5 公司负责人王鹤鸣、主管会计工作负责人陈连勇及会计机构负责人（会计主管人员）叶丽君声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 广宇集团
股票代码 002133
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 杭州市平海路8 号
注册地址的邮政编码 310006
办公地址 杭州市平海路8 号
办公地址的邮政编码 310006
公司国际互联网网址 www.cosmosgroup.com.cn
电子信箱 gyjtdb@163.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 华欣 郑乐云
联系地址 杭州市平海路8 号 杭州市平海路8 号
电话 0571-87925786 0571-87925786
传真 0571-87925813 0571-87925813
电子信箱 gyjtdb@163.com gyjtdb@163.com广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：（人民币）元
2008 年 2007 年 本年比上年增减（％） 2006 年
营业收入 947,230,824.06 1,306,695,685.18 -27.51% 464,837,616.78
利润总额 171,135,313.32 335,502,828.63 -48.99% 143,169,654.61
归属于上市公司股东
的净利润
117,806,318.74 152,210,729.65 -22.60% 90,771,367.77
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
108,967,807.40 139,890,398.71 -22.10% 88,913,316.38
经营活动产生的现金
流量净额
-2,124,124,333.98 -28,097,164.68 -7,459.92% -5,548,041.97
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末增减
（％） 2006 年末
总资产 5,398,549,712.52 4,430,544,053.03 21.85% 2,360,763,401.03
所有者权益（或股东
权益）
1,109,413,387.21 1,127,643,938.01 -1.62% 371,824,849.77
股本 498,600,000.00 249,300,000.00 100.00% 186,300,000.00
2006、2007 年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润已按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
号-非经常性损益》（证监会公告2008 年43 号）规定的计算口径进行调整。
3.2 主要财务指标
单位：（人民币）元
2008 年 2007 年 本年比上年增减（％） 2006 年
基本每股收益（元/股） 0.24 0.33 -27.27% 0.24
稀释每股收益（元/股） 0.24 0.33 -27.27% 0.24
扣除非经常性损益后的基本
每股收益（元/股）
0.22 0.31 -29.03% 0.24
全面摊薄净资产收益率（%） 10.62% 13.50% -2.88% 24.41%
加权平均净资产收益率（%） 10.92% 17.79% -6.87% 27.16%
扣除非经常性损益后全面摊
薄净资产收益率（%）
9.82% 12.41% -2.59% 23.91%
扣除非经常性损益后的加权
平均净资产收益率（%）
10.10% 16.35% -6.25% 26.61%
每股经营活动产生的现金流
量净额（元/股）
-4.26 -0.11 -3,772.73% -0.03
2008 年末 2007 年末
本年末比上年末增减
（％） 2006 年末
归属于上市公司股东的每股
净资产（元/股）
2.23 4.52 -50.66% 2.00
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
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非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 2,405,977.42
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
9,000,000.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 231,559.80
委托他人投资或管理资产的损益 75,236.55
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
-1,589,180.71
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,285,081.72
合计 8,838,511.34 -
报告期内，非经常性损益占归属于母公司股东的净利润的7.50%，其中公司在2008 年2 月获得政府奖励1200 万元（税
后900 万元），该奖励对报告期内归属于母公司股东的净利润的影响额为7.64%，该事项已在《证券时报》和巨潮资讯网进
行了披露。以上各项金额都已扣除少数股东损益和所得税的影响。
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金转
股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 186,300,00
0 74.73% 32,105,053 96,315,158 -61,643,29
2 66,776,919 253,076,91
9 50.76%
1、国家持股
2、国有法人持股 6,106,500 2.45% -6,106,500 -6,106,500
3、其他内资持股 101,719,80
0 40.80% 14,037,188 42,111,562 -39,309,30
3 16,839,447 118,559,24
7 23.78%
其中：境内非国有
法人持股
56,148,750 22.52% 14,037,188 42,111,562 56,148,750 112,297,50
0 22.52%
境内自然人持
股
45,571,050 18.28% -39,309,30
3
-39,309,30
3 6,261,747 1.26%
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份 78,473,700 31.48% 18,067,865 54,203,596 -16,227,48
9 56,043,972 134,517,67
2 26.98%
二、无限售条件股份 63,000,000 25.27% 30,219,947 90,659,842 61,643,292 182,523,08
1
245,523,08
1 49.24%广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
4
1、人民币普通股 63,000,000 25.27% 30,219,947 90,659,842 61,643,292 182,523,08
1
245,523,08
1 49.24%
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 249,300,00
0 100.00% 62,325,000 186,975,00
0
249,300,00
0
498,600,00
0 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限售股
数
本年增加限售股
数 年末限售股数限售原因 解除限售日期
杭州平海投资有
限公司
56,148,750 0 56,148,750 112,297,500 发起人股东 2010年4 月27 日
王鹤鸣 53,664,750 0 53,664,750 107,329,500 发起人股东 2010年4 月27 日
程大涛 7,741,800 7,741,800 6,261,747 6,261,747 发起人股东/离任
高管股份锁定
2009 年12 月16
日
阮志毅 7,741,800 7,741,800 0 0 高管股份锁定 2008 年4 月27 日
王伟强 7,477,875 7,477,875 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
胡巍华 6,158,250 6,158,250 9,237,374 9,237,374 高管股份锁定
可减持上年末所
持股份的25％
江利雄 6,158,250 6,158,250 9,237,374 9,237,374 高管股份锁定
可减持上年末所
持股份的25％
杭州上城区资产
经营有限公司
6,106,500 6,106,500 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
应锡林 4,838,625 4,838,625 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
裘红梅 4,838,625 4,838,625 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
张金土 4,750,650 4,750,650 7,185,974 7,185,974 高管股份锁定
可减持上年末所
持股份的25％
袁红珊 4,706,663 4,706,663 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
朱普遍 4,310,775 4,310,775 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
吴强 3,958,875 3,958,875 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
柳峻峰 3,914,887 3,914,887 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
周卓娅 3,782,925 3,782,925 0 0 发起人股东 2008年4 月27 日
王轶磊 0 0 1,527,450 1,527,450 高管股份锁定
可减持上年末所
持股份的25％
合计 186,300,000 76,486,500 143,263,419 253,076,919 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 34,717
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件股份
数量
质押或冻结的股份数
量
杭州平海投资有限公司 境内非国有法22.52% 112,297,500 112,297,500 0广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
5
人
王鹤鸣 境内自然人 21.53% 107,329,500 107,329,500 26,832,375
杭州上城区资产经营有限公
司 国有法人 2.45% 12,213,000 0 0
程大涛 境内自然人 2.09% 10,427,993 6,261,747 0
胡巍华 境内自然人 1.85% 9,237,374 9,237,374 0
江利雄 境内自然人 1.85% 9,237,374 9,237,374 0
张金土 境内自然人 1.78% 8,855,674 7,185,974 0
王孝勤 境内自然人 1.50% 7,500,000 0 0
单康康 境内自然人 1.06% 5,280,000 0 0
朱普遍 境内自然人 0.81% 4,058,526 0 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
杭州上城区资产经营有限公司 12,213,000 人民币普通股
程大涛 10,427,993 人民币普通股
胡巍华 9,237,374 人民币普通股
江利雄 9,237,374 人民币普通股
张金土 8,855,674 人民币普通股
王孝勤 7,500,000 人民币普通股
单康康 5,280,000 人民币普通股
朱普遍 4,058,526 人民币普通股
宁波大榭开发区虹雪贸易有限公司 2,320,000 人民币普通股
中国建设银行－中小企业板交易型开放式指
数基金
2,237,700 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
动的说明
公司实际控制人王鹤鸣与流通股股东单康康为关联人关系。
除上述股东间关系外，公司未知其它股东之间是否存在关联关系。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
（1）法人控股股东情况
控股股东名称：杭州平海投资有限公司
法定代表人：胡巍华
注册资本：14,100,000 元
成立日期：2001 年8 月22 日
主要经营业务或管理活动：实业投资，其下属控股企业包括广宇集团股份有限公司、浙江怡景园林有限公司、杭州金地
车库管理服务有限公司。
（2）公司实际控制人情况
公司实际控制人为王鹤鸣，中国国籍，无其他国家或地区居留权，1989 年起任杭州市上城区房屋建设开发公司（广宇集
团股份有限公司前身）经理；杭州市上城区房屋建设开发公司组建为杭州广宇房地产集团有限公司（广宇集团股份有限公司广宇集团
股份有限公司2008 年年度报告摘要
6
前身）后，任公司董事长兼总裁。现任公司董事长。
（3）控股股东及实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期任期终止日期
年初持股
数
年末持股
数 变动原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
王鹤鸣 董事长 男 59 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
53,664,750 107,329,50
0 注1 64.00 否
张金土
副董事长、
总裁 男 58 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
4,750,650 8,855,674 注1、注2 68.00 否
胡巍华 董事 女 37 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
6,158,250 9,237,374 注1、注2 3.00 是，注3
王轶磊
董事、常务
副总裁 男 26 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 2,036,600 注2 55.00 否
邵少敏
董事、副总
裁 男 44 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 34.00是，注4
华欣
董事、董事
会秘书 注5 女 31 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0 21.00否
贾生华 独立董事 男 46 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 5.00否广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
7
荆林波 独立董事 男 42 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 5.00否
周亚力 独立董事 男 47 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 5.00否
马可一 监事会主席 女 37 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 27.00否
黄季敏 监事 男 43 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 3.00否
黎洁
职工代表监
事 女 31 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 22.00否
江利雄 副总裁 男 41 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
6,158,250 9,237,374 注1、注2 54.00 否
胡建超 副总裁 男 43 2008 年12 月
29 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 29.00否
陈连勇 总会计师 男 33 2007 年10 月
11 日
2010 年10 月
10 日
0 0- 17.00否
程大涛
董事、副总
裁 男 44 2007 年10 月
11 日
2008 年06 月
13 日
7,741,800 10,427,993 注1、注2 43.00 否
合计 - - - - - 78,473,700 147,124,51
5 - 455.00 -
注1：股本转增；
注2：符合有关法律法规要求的二级市场买卖；
注3：董事胡巍华女士在股东单位任职并领取报酬，在公司领取董事津贴。
注4：董事邵少敏先生于2008年1至4月16日在股东单位任职并领取报酬并在公司领取董事津贴。2008年4月24日起任公
司副总裁，在公司领取报酬。
注5：华欣女士于2007年10月11日起任董事会秘书，于2008年7月4日增选为公司董事，任期均至2010年10月10日。
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数
现场出席次
数
以通讯方式
参加会议次
数
委托出席次
数 缺席次数
是否连续两次
未亲自出席会
议
王鹤鸣 董事长 22 22 0 0 0 否
张金土 董事、总裁 22 22 0 0 0 否
王轶磊 董事、常务副总裁 22 22 0 0 0 否
胡巍华 董事 22 22 0 0 0 否
邵少敏 董事、副总裁 22 22 0 0 0 否
华 欣 董事、董事会秘书 11 10 1 0 0 否
程大涛 董事、副总裁 10 10 0 0 0 否
贾生华 独立董事 22 7 15 0 0 否
荆林波 独立董事 22 6 16 0 0 否
周亚力 独立董事 22 7 15 0 0 否广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
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连续两次未亲自出席董事会会议的说明
报告期内没有董事连续两次未亲自出席董事会会议。
年内召开董事会会议次数 22
其中：现场会议次数 6
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 16
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、市场环境变化与管理层看法
报告期内国家宏观经济面临严峻考验。一方面全球金融危机突然爆发，外部经济环境迅速恶化；另一方面国内股市暴跌、
灾害频发，内需启动尚未见成效。内外双重不利因素使全年经济增长低于预期水平，宏观经济进一步下行趋势逐步形成。
中国政府2008 年上半年仍然延续了宏观调控的“双防”政策，即防止经济增长由偏快转为过热，防止物价结构性上涨转
变为明显的通货膨胀。因此，财政政策采取适度稳健的原则，控制固定资产投资增速；货币政策适度从紧，不断上调利率及
存款准备金率，严控信贷规模过快增长，使得企业融资较为困难。2008 年7 月25 日，中央政治局召开会议，将保持经济平稳
快速发展，抑制物价快速上涨的“一保一控”作为下半年经济发展的主要调控政策，采取了温和的财政政策以及适度调整了
有关房地产产业发展的信贷、货币、税收等各项政策。
2008 年对于国内房地产行业来说更是极不寻常的一年。经济大环境不景气降低了收入增长预期和投资者信心；房地产行
业自身周期性规律使得市场出现了阶段性供过于求的现象。消费者观望情绪浓厚，交易量明显下降。根据国家发改委、国家
统计局的数据显示，2008 年全国商品房销售面积6.2 亿平方米，同比下降19.7%。商品房销售额24071 亿元，同比下降19.5%。
其中，商品住宅销售面积下降20.3%，销售额下降20.1%。
房价经过2007 年较为亢奋的快速上涨之后，面临严峻的市场调整压力。2008 年底，全国70 个大中城市房屋销售价格同
比下降0.4%，环比下降0.5%。新建住宅销售价格同比下降0.8%，环比下降0.7%。全国房地产开发景气指数持续回落，相比
11 月份回落2.0 点，比去年同期回落9.99 点。
这在中国房地产行业近十多年来尚属首次，也是自1993 年房地产泡沫之后最严重的一次全行业调整。公司管理层认为决
定中国房地产行业长期向好的根本因素并未发生根本性转变，但是短期行业环境已经发生了巨大变化，市场短期内的变动可
能极其复杂。此次行业调整预计许多中小型及单一项目房地产企业将面临巨大的生存挑战和剧烈的行业整合，随行就市的商
业逻辑和准确及时的应对措施会决定企业的生存和壮大。
2、公司经营发展回顾
报告期内，公司始终发扬“求实、诚信、开拓、创新”的企业精神，坚持稳健经营，以市场需求为导向，面对行业调整
主动出击，经受住了市场的考验。
报告期内，公司受到行业整体深度调整的影响，各在售项目随着市场销售的萎靡而陆续出现了销量下滑的情况。公司管
理层及时做出了应对：第一、针对各项目的销售进度，适时调整了项目的开发进度和节奏；第二、加大各项目的销售力度，
采取积极的销售措施，最大化地消化存量房，加速资金回笼；第三、在从紧的信贷环境下，一方面抓紧办理储备项目的“四
证”抢占信贷资源，另一方面还从理念上深化，积极拓展多方位的融资渠道；第四、根据市场需求，及时调整产品类型，加
大市场青睐产品的供应力度；第五、鉴于市场的不确定性，公司从二季度起暂停了土地的新进储备。
2008 年公司完成营业收入94,723.08 万元，同比下降27.51％；实现营业利润16,045.33 万元，同比下降52.61％；归属
于母公司净利润11,780.63 万元，同比下降22.60％，上述几项指标出现下降的主要原因是报告期内公司结转销售面积较上年
同期有所减少，及公司计提了存货跌价准备和利息费用增加所致。
2008 年，受到宏观调控及多重因素的综合影响，公司项目所在的二三线城市均不同程度地出现了价跌量缩的形势。公司
肇庆项目受到珠三角地区市场深度调整的影响，全年销售呈现了大幅下滑态势；公司黄山项目上半年销售形势良好，公司顺
势而为加快了资金回笼，但下半年形势发生转变，购房者持币观望呈上升态势，导致了销售迅速下滑；公司杭州项目由于西
城年华项目住宅部分已基本售罄，出现了无房可售的局面，下半年受宏观调控和金融危机的影响，公司适当的调整了新项目
的开发节奏，调减了上东城的开工量，同时提前了西城美墅和上东城两个新项目的预售时间，上述两楼盘在11 月份进行预售，
开盘当月就都取得杭州新盘销售排行榜前十大成交热点楼盘的不俗成绩。截至报告期末，公司签订的商品房销售合同金额共
计6.9 亿元，完成了年度计划的36.3％。广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
9
鉴于房地产市场成交量的大幅萎缩，公司认为不应过于追求短期规模增长，应坚持开发节奏与销售节奏相匹配，并加速
存量房的销售。为此公司适时调整了公司各项目的开发计划。报告期内，公司完成新开工面积38.24 万平方米，完成了年度
计划的67.8％，完成竣工面积26.67 万平方米，完成了年度计划的87.1％。
报告期内，公司积极拓展多方位的融资渠道。全年共融入资金14.28 亿元，为公司的发展提供了有力的资金保证。公司
强化了本部及各子公司的现金流管理，把握资金周转“脉搏”，提高资金调度的准确性，保证公司正常运行和各项目发展，同
时不断努力降低财务成本。
由于土地市场的调整相对滞后于住宅市场的调整，且根据行业经验在调整期应遵循“现金为王”的策略，因此公司在房
产项目获取上采取了更加谨慎的态度，全年未在公开市场上获得土地，仅在一季度通过股权收购增加了已获土地储备的权益
份额。截至报告期末公司拥有的土地储备可建建筑面积141.06 万平方米，公司权益建筑面积124.63 万平方米。公司认为随
着市场调整和行业资源整合的继续深入必将会出现更多的投资机会，公司不排除在最有利的时机为公司未来发展补充新的项
目资源。
报告期内，公司进一步优化管理体制，提升公司职能部门的管理职能；积极推进项目区域管理建设，全面提升管理效率
和经营效益；全面推进标准建设，建立了技术和营销工作标准；增强了企业文化的凝聚力和向心力。
2008 年，公司继续推行“精品战略”，得到了行业及社会各界的认同，先后荣获“2008 中国房地产企业200 强金球奖”、
“2008 中国房地产企业纳税50 强”、“2008 中国房地产企业房屋建筑面积50 强”“中国诚信房地产企业”、“杭州市百强企
业”
和“浙江省工商企业AAA 级守合同重信用单位”等荣誉称号，杭州的广宇·西城年华项目还被评为“2008 詹天佑大奖住宅小
区金奖”。
公司除房地产主业外还加强了与主业有关的上下游产业链的建设与发展，控股子公司浙江广宇经贸有限公司对公司的采
购供应链进行了优化整合，强化了集团采购的模式；控股子公司杭州广宇物业管理有限公司开展了以品牌建设为重点的物业
管理服务工作，被评为“浙江省重质量、守承诺、创品牌”暨首批三满单位及浙江省诚信、守信暨行业服务质量领先单位，
进一步提升了公司楼盘的物业服务治理，提高了公司客户群的忠诚度和满意度。
3、公司经营优势及困难分析
（1）公司的主要优势
公司项目开发主要定位于二、三线城市，这些城市的房地产市场发展空间巨大，住房的刚性需求较强，受到宏观调控的
影响相对较小，在本次市场调整中的反应明显滞后并弱于一、二线城市。公司项目布局集中在浙江杭州、安徽黄山和广东肇
庆等地，均为环境优美、适宜人居的风景旅游胜地。特别是公司总部及项目所在地杭州连年被评为“中国最具幸福感居住城
市荣誉称号”和“福布斯中国大陆最佳商业城市”，同时也是国家著名旅游风景城市。其宜居性对周边人口有很强的“居住吸
附”能力，住宅刚性需求较强。
公司具有二十一年的房地产开发经验，经历过九十年代房地产市场调整，具有很强的市场风险应对能力。公司面对此次
行业调整已经主动缩减了开工面积，控制了投资规模，拓宽了融资渠道，加快了销售回笼资金。
公司主要以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品。由于调整期自住需求成为主流，公司开发的上述总价
低的中小户型始终受到市场的青睐，在本轮调整期，公司也主动加大了此类产品的供应量。
公司具有强大的品牌优势。作为杭州最早从事房地开发经营的企业之一，公司凭借着优良的管理能力，准确的市场定位，
专业的楼盘开发和策划，科学的项目风险控制，高品质的楼盘和配套规划，在同业中展现了强大的竞争优势，在社会上享有
良好的声誉和品牌形象。公司被连续评为浙江省知名商号，“广宇”被连续评为浙江省著名商标。
公司以改善人类居住环境为最高经营理念，推行“以人为本”、“开拓进取”的企业文化精神。同时公司以“学者型地产
实践者”为人力资源发展方针，长期以来注重中层和普通员工的培养，目前丰富的人才队伍为公司的快速发展提供了后备军。
（2）公司面临的困难及对策
报告期内，国内宏观经济增速放缓，房地产行业调整加剧。公司项目所在地的房地产市场观望气氛浓厚，销售十分萎靡。
前三季度适度从紧和控制信贷风险的政策导致商业银行对房地产业的信贷支持严重不足，企业开发贷款和个人购房按揭贷款
迟迟得不到落实。
同时公司随着业务规模扩张，组织架构调整、制度规范建设、资源配置利用、运营成本控制、财务杠杆平衡等方面都面
临一定的挑战。特别是报告期内，随着大量土地款的集中支付，公司财务杠杆比率有所升高，资金方面也面临一定的压力。
公司项目所在地优越的城市环境吸引了如万科、保利、中海、金地、新加坡凯德置地和香港嘉里等国内外大型房地产开
发商先后进入，行业竞争日趋激烈。
公司面对以上困难加大了营销力度，通过提升产品附加值、丰富营销手段、主动出击获取客户等措施加以应对，力求加
快销售速度，加速存货周转。同时公司将继续开拓融资渠道，确保资金安全。行业竞争中公司仍将坚持一贯的策略，通过提
高产品综合品质，打造精品，进一步加强自身的综合竞争力，逐步提高市场份额。
4、公司对所处行业的发展趋势判断和风险控制对策
报告期内经济环境遭受了多重不利因素的影响，经济增长下滑态势已经有所显现。房地产行业在经历了2007 年的非理性
繁荣之后陷入了深度调整，面临着严峻的挑战。
展望未来，公司认为虽然现实大环境有诸多不利因素，但国家和政府及时采取了积极的应对措施。中央政府的宏观经济
政策在2008 年底发生了方向性的变化，转变为“保增长、扩内需、调结构”。国家新近出台的4 万亿投资计划以及各地陆续广宇集
团股份有限公司2008 年年度报告摘要
10
出台的“保增长”政策，将会陆续通过财政投资进入实体经济。央行第四季度内5 次下调基准利率，4 次下调存款准备金率，
货币政策逐渐放松，企业信贷融资将获得更多支持。公司相信随着经济刺激计划的陆续推行，流动性和消费者信心会逐渐恢
复，经济基本面会逐渐转好。
房地产行业已经出现整体供过于求的情况，且消费者观望情绪较为浓厚，行业短期调整成为定局。但从决定房地产行业
基本面的深层次因素来看，城市化进程的继续演进、居民收入增长、人口结构和居住模式变迁等并未发生根本性的逆转，行
业持续发展的根本趋势不会改变。同时房地产行业因其产业链长、影响面广和产业关联度高，还将继续成为目前中国经济成
长阶段的支柱产业。2008 年四季度财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》、国务院办公
厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，宣布了契税、印花税、营业税等房产交易税种的减免征收政策及适用范
围，说明政府希望通过减少交易环节税收、提振消费者信心等措施，鼓励消费者进行合理的房产消费。
综上所述，2009 年房地产业在多重因素交织下变数颇多，但在调整趋势已经形成的情况下，希望行业在很短的时间内重
新走向繁荣是不现实的。公司判断房地产行业将会经历一段时期的消化和调整，才能在未来相当长时期内保持稳定增长的态
势。
2009 年，公司将以“提升品质、促进销售、减少存货、降低负债”作为风险控制对策，积极应对市场调整。一方面公司
将继续合理调整项目开发节奏，通过提高产品品质和产品性价比促进销售；另一方面公司将进一步扩展融资渠道、调整负债
结构，提高公司直接和间接的再融资能力，合理使用财务杠杆为公司的稳定发展提供融资支持。
（公司主要业务、经营情况及其他分析详见2008 年年度报告全文）
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：（人民币）万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 营业利润率(%)
营业收入比上
年增减（%）
营业成本比上
年增减（%）
营业利润率比上
年增减（%）
房地产 91,684.43 59,839.37 34.73% -28.63% -26.76% -1.67%
其他 3,038.65 1,044.31 65.63% 37.71% 12.73% 7.62%
合计 94,723.08 60,883.68 35.72% -27.51% -26.31% -1.05%
主营业务分产品情况
房地产 91,684.43 59,839.37 34.73% -28.63% -26.76% -1.67%
物业管理 492.97 457.15 7.27% 278.54% 81.70% 100.46%
物业出租 2,409.14 460.64 80.88% 20.32% -13.07% 7.34%
其他 136.54 126.52 7.34% 84.36% -12.71% 103.06%
6.3 主营业务分地区情况
单位：（人民币）万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
浙江地区 56,335.41 -44.27%
广东地区 14,701.54 65.34%
安徽地区 23,686.14 14.48%
6.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
项目 期初金额
本期公允价值变
动损益
计入权益的累计
公允价值变动 本期计提的减值 期末金额广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
11
金融资产：
其中：1.以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资
产
7,338,606.73 -3,264,406.73 0.00 0.00 0.00
其中：衍生金融资产
2.可供出售金融资产 500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
金融资产小计 7,838,606.73 -3,264,406.73 0.00 0.00 0.00
金融负债
投资性房地产
生产性生物资产
其他
合计 7,838,606.73 -3,264,406.73 0.00 0.00 0.00
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
募集资金总额 64,893.46 本年度投入募集资金总额 22,288.38
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 60,212.18
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资
金承诺
投资总
额
调整后
投资总
额
截至期
末承诺
投入金
额(1)
本年度
投入金
额
截至期
末累计
投入金
额(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
差额(3)
＝(2)-(1)
截至期
末投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到预
定可使用状
态日期
本年度实
现的效益
（利润总
额）
是否
达到
预计
效益
项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
杭州·西城年华 否 20,000.
00
20,000.
00
20,000.
00
1,865.6
8
20,060.
65 60.65 100.30
%
2009 年06 月
30 日
12,521.23 是 否
黄山·江南新城 否 17,000.
00
17,000.
00
17,000.
00
17,103.
77
17,103.
77 103.77 100.61
%
2012 年12 月
31 日
5,259.49 是 否
肇庆·星湖名郡 否 23,000.
00
23,000.
00
23,000.
00
3,318.9
3
23,047.
76 47.76 100.21
%
2012 年12 月
31 日
596.31 否 否
合计 - 60,000.
00
60,000.
00
60,000.
00
22,288.
38
60,212.
18 212.18 - - 18,377.03 - -
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因
（分具体项目）
根据房地产市场形势，公司适当的放缓了黄山·江南新城和肇庆·星湖名郡项目的开发进度，预
计该两项目募投资金部分将在2012 年竣工；肇庆·星湖名郡项目截止2008 年12 月31 日，已累计结
转销售面积7.2 万方，累计实现盈利1024.57 万元，低于计划利润实现进度，主要是由于广东地区房地
产市场受行业深度调整和金融危机影响较大，加上该项目政府相关配套工程没有按时到位，及该项目
前期费用承担较多、前期销售以低价促销为主。公司的经营策略是等该项目形成规模、配套成熟及房
地产市场起稳后不断提高销售价格来实现预定利润目标，目前该项目销售价格比06 年开盘时价格有一
定提升。
项目可行性发生重大
变化的情况说明 无
募集资金投资项目实
施地点变更情况 无
募集资金投资项目实
施方式调整情况 无广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
12
募集资金投资项目先
期投入及置换情况
黄山·江南新城项目预计总投资 133,667.03 万元，截至2007 年12 月31 日，公司以自筹资金累
计投入 61,637.73 万元，其中2007 年1 月1 日至2007 年12 月31 日公司以自筹资金投入 14,057.82 万
元。以上预先投入募集资金投资项目的自筹资金业经立信会计师事务所有限公司于2008 年1 月7 日出
具的信会师报字（2008）第10013 号《关于广宇集团股份有限公司以自筹资金预先投入募集资金投资
项目情况的专项审核报告》审核。公司已于2008 年1 月8 日置换出了先期投入的垫付资金14,057.82
万元的90%部分，计12,652.04 万元。本次置换已经本公司第二届董事会第七次会议审议通过。
用闲置募集资金暂时
补充流动资金情况 无
项目实施出现募集资
金结余的金额及原因 无
尚未使用的募集资金
用途及去向 目前三个募集资金专项账户中余额共为0.25 万元（均为募集资金专户的利息收入）。
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他
情况
无
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
上东名筑 43,442.15 前期 尚未产生收益
上东领地 42,613.03 在建 尚未产生收益
上东臻品 53,907.48 前期 尚未产生收益
西城美墅 61,973.60 在建 尚未产生收益
天城房产 105,267.42 前期 尚未产生收益
合计 307,203.68 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
2008 年度公司经审计的合并报表净利润为117,806,318.74 元，母公司报表净利润86,237,371.43 元，其中可分派利润情
况详见下表：
项目 合并报表 母公司
税后可分配利润 233,920,981.64 151,693,551.98
其中：2008 年度净利润 117,806,318.74 86,237,371.43
减提取盈余公积等 8,625,849.48 8,623,737.14广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
13
结转年初可分配利润 236,925,512.38 186,264,917.69
减分配2007 年度股利 112,185,000.00 112,185,000.00
分配方案：
根据2009 年4 月16 日召开的第二届董事会第三十一次会议通过的《2008 年度利润分配预案》，公司将以2008 年年末总
股本49,860 万股为基数，每10 股派0.8 元(含税)，派发现金股利3,988.80 万元。
以上利润分配方案尚需股东大会审议批准。
公司前三年现金分红情况
单位：（人民币）元
现金分红金额（含税）
合并报表中归属于母公司所有
者的净利润
占合并报表中归属于母公司所有者
的净利润的比率
2007 年 49,860,000.00 152,210,729.65 32.76%
2006 年 37,260,000.00 90,771,367.77 41.05%
2005 年 18,630,000.00 85,285,683.07 21.84%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
交易对方或
最终控制方 被收购资产 购买日 收购价格
自购买日起
至本年末为
公司贡献的
净利润
本年初至本年
末为公司贡献
的净利润（适
用于同一控制
下的企业合
并）
是否为
关联交
易（如
是，说明
定价原
则）
定价原
则说明
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
关联关
系
华立地产集
团有限公司
杭州南泉房
地产开发有
限公司51%
股权
2008 年02 月
26 日 2,550.00 -81.08 0.00 否 协议 是 是 无
7.2 出售资产
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
交易对方 被出售资产 出售日 出售价格
本年初起至
出售日该出
售资产为公
司贡献的净
利润
出售产
生的损
益
是否为关
联交易
（如是，
说明定价
原则）
定价原则
说明
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
关联关系
杭州浩宇投
资有限公司
杭州广宇紫
丁香房地产
开发有限公
司10%股权
2008 年06 月17
日
3,000.00 0.00 -5.13 否 协议 是 是 无广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
14
杭州欧商投
资管理有限
公司
杭州新龙坞
旅游开发有
限公司35%
股权
2008 年06 月13
日
2,378.00 -0.78 212.90 否 协议 是 是 无
黄山市上达
置业投资有
限公司
黄山市江滨
大厦度假有
限公司90%
股权及相关
资产
2008 年04 月15
日
772.20 0.00 403.66 否 协议 是 是 无
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
上述资产的收购和出售事项对公司业务的连续性、管理层稳定性没有影响。
7.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称
发生日期（协议签署
日） 担保金额担保类型 担保期
是否履行完
毕
是否为关联方担保（是或
否）
报告期内担保发生额合计 0.00
报告期末担保余额合计 0.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 16,540.00
报告期末对子公司担保余额合计 17,040.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 17,040.00
担保总额占公司净资产的比例 15.36%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额
0.00
直接或间接为资产负债率超过70％的被担
保对象提供的债务担保金额
0.00
担保总额超过净资产50％部分的金额 0.00
上述三项担保金额合计 0.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
公司对外担保均为对子公司进行担保，目前子公司生产经营及财务状况良好，
承担连带清偿责任的可能性非常小。
另按照房地产公司经营惯例，公司在2007 年度股东大会审议通过了《关于为
本公司客户提供购房按揭贷款担保的议案》，同意继续为本公司购房客户提供购房
按揭贷款担保。截止2008 年12 月31 日累计滚存按揭担保余额51,626.55 万元。公
司历来没有出现为此担保而承担连带责任情况，因此该担保对公司财务状况无重大
影响。
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
15
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额的比
例 交易金额
占同类交易金额的比
例
浙江怡景园林有限公司 0.00 0.00% 1,395.57 37.60%
合计 0.00 0.00% 1,395.57 37.60%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00 万元。
公司第二届董事会第十八次会议审议同意公司与关联方浙江怡景园林有限公司（系公司控股股东的控股子公司）在2008
年度内签订金额不超过1,500 万元的景观工程施工合同。上述事项已在2008 年7 月9 日《证券时报》上进行公告。公司遵
循公开、公平、公正、择优和诚信的原则，经招投标后选择浙江怡景园林有限公司为景观工程的合作方。2008 年，公司与
浙江怡景园林有限公司签订的景观工程施工合同金额总计为1,254.75 万元，交易价格以市场定价为基础，以现金方式进行
结算。该关联交易不会对公司的独立性构成影响。截止2008 年12 月31 日，公司已实际结算698.57 万元，根据工程量暂估
工程费为697 万元，该交易占同类景观工程费用总额的37.60%。
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）万元
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
黄山新杭州人家大酒店 0.00 420.00 0.00 0.00
杭州平海投资有限公司 0.00 0.00 27,000.00 27,000.00
合计 0.00 420.00 27,000.00 27,000.00
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00 万元，余额0.00 万元。
公司2008 年第三次临时股东大会审议同意公司通过杭州市商业银行股份有限公司江城支行获得控股股东杭州平海投资
有限公司不超过2 亿元人民币一年期委托贷款。上述事项已于2008 年6 月19 日在《证券时报》上进行公告。公司2008 年
第五次临时股东大会审议同意公司通过杭州市商业银行股份有限公司江城支行获得控股股东杭州平海投资有限公司7000 万
元人民币一年期委托贷款。上述事项已于2008 年12 月16 日在《证券时报》上公告。上述委托贷款系控股股东对公司的支
持，资金已用于公司的生产经营中，该关联交易不会对公司的独立性构成影响。
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
一、公司或持股5%以上股东所持股份自愿锁定承诺
公司控股股东杭州平海投资有限公司承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公
司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其每年转让的股份不超过其所持有的公司股份总数的百分之二十五。
公司股东、实际控制人王鹤鸣先生承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其持有的公司
股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其所持有公司股份总数的
百分之二十五，且离职后半年内，不转让其所持有的公司股份。
二、公司或持股5%以上股东避免同业竞争的承诺
为避免将来可能与公司发生的同业竞争，控股股东杭州平海投资有限公司出具了有法律约束力的《关于不从事同业竞争
的承诺函》，做出如下承诺：
① 本公司将不在中国境内直接或间接从事或参与任何在商业上对股份有限公司构成竞争的业务及活动或拥有与股份公司存广宇集团
股份有限公司2008 年年度报告摘要
16
在竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益；或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权。
② 本公司或本公司控制的企业如出售与股份公司生产、经营相关的任何资产、业务或权益，股份公司均享有优先购买权；且
本公司保证在出售或转让有关资产或业务时给予股份公司的条件与本公司或本公司控制的企业向任何独立第三人提供的条件
相当。
③ 本公司签署本承诺书的行为已取得本公司权力机关的同意，亦已取得本公司控制的企业的权力机关的同意，因而本公司签
署本承诺书的行为代表本公司和本公司控制的企业的真实意思。
④ 本承诺书所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为无效或终止将不影响其他各项承诺的有效性；
本公司愿意承担因违反上述承诺而给股份公司造成的全部经济损失。本公司在不再持有股份公司5%及以上股份前，本承诺为
有效之承诺。
为避免将来可能与公司发生的同业竞争，公司实际控制人王鹤鸣先生出具了有法律约束力的《关于不从事同业竞争的承
诺函》，做出如下承诺：
本人将不在中国境内直接或间接从事或参与任何在商业上对股份有限公司构成竞争的业务及活动或拥有与股份公司存在
竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益；或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权；或在该
经济实体、机构、经济组织中担任高级管理人员或核心技术人员。在作为股份公司关联方期间，本承诺为有效之承诺。本人
愿意承担因违反上述承诺而给股份公司造成的全部经济损失。
报告期内杭州平海投资有限公司和王鹤鸣先生均履行了上述承诺。
公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺 无 无
重大资产重组时所作承诺 无 无
发行时所作承诺
公司控股股东杭州平海投资有限公司、公司实际控制
人王鹤鸣先生承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，
不转让或者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司
收购该部分股份。上述承诺期满后，其每年转让的股份不
超过其所持有的公司股份总数的百分之二十五。
报告期内未发生违反相关
承诺的事项。
其他对公司中小股东所作承诺 无 无
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
序号 证券品种 证券代码 证券简称
初始投资金
额（元）
持有数量期末账面值
占期末证券
总投资比例
（%）
报告期损益
期末持有的其他证券投资 0.00 - 0.00 0.00% 0.00
报告期已出售证券投资损益 - - - - -2,264,567.60
合计 0.00 - 0.00 100% -2,264,567.60广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
17
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
股份名称 期初股份数量
报告期买入股份
数量
报告期卖出股份
数量 期末股份数量使用的资金数量 产生的投资收益
中国石油 226,000 0 226,000 0 - 139,993.33
海亮股份 0 13,500 13,500 0 296,032,925 229,597.32
华锐铸钢 0 3,000 3,000 0 54,999,560 63,574.80
国统股份 0 1,500 1,500 0 52,541,925 37,419.39
海利得 0 1,500 1,500 0 41,807,740 17,720.33
准油股份 0 3,000 3,000 0 93,791,800 49,954.80
南洋股份 0 2,500 2,500 0 80,771,040 33,648.04
中煤能源 0 49,000 49,000 0 107,358,570 294,326.83
三全食品 0 1,000 1,000 0 38,354,635 33,000.76
拓日能源 0 1,000 1,000 0 41,881,385 39,229.12
合计 226,000 76,000 302,000 0 - 938,464.72
为了提高公司暂时闲置资金的利用效率，公司充分评估新股申购的风险后，由控股子公司浙江广宇经贸有限公司、浙江
广宇丁桥房地产开发有限公司和杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司以自有资金进行新股申购，中签新股上市后及时出售；
2008 年3 月27 日，公司将2007 年新股申购中签的中石油226,000 股全部出售，2008 年上述新股申购取得投资收益合计为
938,464.72 元。公司控股子公司在报告期内出售了持有的东方之珠基金（初始投资金额30 万）和恒裕理财T 计划产品（初
始投资金额50 万），获得投资收益61,374.41 元。因在2007 年年末，公司已按当时市值确认中石油公允价值变动收益
3,264,406.73 元，2008 年需全部冲回。综上所述，公司2008 年与证券相关的投资收益为-2,264,567.60 元。
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
（一）监事会的工作情况
1、公司第二届监事会第五次会议于2008 年1 月10 日召开，会议审议通过了《关于审核公司首期股票期权激励计划（草
案）激励对象名单的议案》。决议公告（2008-007 号）刊登在2008 年1 月11 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券
报》
和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。
2、公司第二届监事会第六次会议于2008 年2 月21 日召开，会议审议通过了《2007 年度监事会工作报告》、《2007 年度
财务报告》、《2007 年度利润分配预案》、《2007 年度报告》和《2007 年度报告摘要》。决议公告（2008-018 号）刊登在2008
年2 月23 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。
3、公司第二届监事会第七次会议于2008 年8 月8 日召开，会议审议通过了《广宇集团股份有限公司2008 年半年度报告》
和《广宇集团股份有限公司2008 年半年度报告摘要》。决议公告（2008-064 号）刊登在2008 年8 月12 日的《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。
4、公司第二届监事会第八次会议于2008 年10 月24 日召开，会议审议通过了《广宇集团股份有限公司2008 年第三季度
季度报告全文和正文》。广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
18
（二）监事会对公司有关事项的独立意见
1、公司依法运作情况
报告期内，监事会对公司依法经营情况、重大决策程序和董事、高级管理人员的履职情况进行了监督。监事会认为，公
司能够按照国家法律法规和《公司章程》的要求规范经营；在日常管理和重大决策方面，公司已建立起较为完善的内部控制
制度；公司的董事和高级管理人员工作勤勉、诚信尽职，无损害股东利益和违法违规行为。
2、财务情况
通过对公司及控股子公司财务制度和财务情况的检查，监事会认为，公司财务管理体制完善、运作规范，立信会计师事
务所出具的无保留意见的审计报告客观公正反映了公司的财务状况和经营成果。
3、募集资金使用情况
通过对公司募集资金的使用情况进行的持续监督，监事会认为，公司募集资金的投入与使用情况与募集说明中披露的情
况一致。
4、收购、出售资产情况
报告期内，公司收购了华立地产集团有限公司对杭州南泉房地产开发有限公司的51％的股权；向黄山市上达置业投资有
限公司转让了公司持有的黄山市江滨大厦度假有限公司90％股权；向杭州浩宇投资有限公司转让了公司持有的杭州广宇紫丁
香房地产开发有限公司10％的股权；向杭州欧商投资管理有限公司转让了公司持有的杭州新龙坞旅游开发有限公司35％的股
权。监事会认为，公司上述资产收购和转让的决策符合公司发展战略，操作程序符合《公司法》、《公司章程》、《深圳证券交
易所上市规则》等法律法规及规范性文件规定；资产定价原则合理、公允，未发现内幕交易或损害公司股东利益的行为。
5、关联交易情况
报告期内，公司与控股股东杭州平海投资有限公司的控股子公司杭州怡景园林有限公司签订了共计12,547,487 元人民币
的施工合同；分两笔获得控股股东杭州平海投资有限公司合计2.7 亿元人民币的一年期委托贷款。监事会认为，上述关联交
易的决策程序符合《公司章程》、《公司法》、《深圳证券交易所上市规则》等法律法规及规范性文件规定；关联交易事项经股
东大会审议通过后实施，定价原则合理、公允，未发有内幕交易、损害股东权益或造成资产流失的情况。
6、证券投资情况
报告期内，公司及控股子公司证券投资的决策、执行与控制程序符合《中华人民共和国证券法》、深圳证券交易所《中小
企业板信息披露业务备忘录第14号：证券投资》和《广宇集团股份有限公司证券投资管理制度》的规定，未发现违规行为。
公司及控股子公司在股东大会批准的范围内，运用自有资金，使用独立的自营帐户进行证券投资，提高了闲置资金的使用效
率，未影响主营业务的发展，未损害广大股东的利益。
§9 财务报告
9.1 审计意见
审计报告 标准无保留审计意见
审计报告正文
审 计 报 告
信会师报字（2009）第11117 号
广宇集团股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的广宇集团股份有限公司（以下简称“广宇股份”）财务报表，包括2008 年末的资产负债表和合并资产
负债表，2008 年度的利润表和合并利润表，2008 年度的现金流量表和合并现金流量表，2008 年度的所有者权益变动表和合并
所有者权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照新《企业会计准则》的规定编制财务报表是公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表
编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出
合理的会计估计。
二、注册会计师的责任广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
19
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计
工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合
理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，
包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，
以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作
出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，广宇股份财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了广宇股份2008 年12 月31
日财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
立信会计师事务所有限公司
中国注册会计师：沈利刚
中国注册会计师：黄继佳
中国*上海 二OO 九年四月十六日
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：广宇集团股份有限公司 2008 年12 月31 日 单位：（人民币）元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 135,043,083.52 17,076,768.46 1,297,547,792.80 368,597,485.90
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 7,338,606.73
应收票据
应收账款 1,267,647.74 582,740.11 19,071,121.66 4,767,519.75
预付款项 53,588,299.12 40,922,980.32 47,428,244.18 47,243,308.10
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利 7,856,451.34
其他应收款 18,177,628.61 551,110,713.12 25,724,032.76 607,703,989.17
买入返售金融资产广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
20
存货 4,841,901,229.44 737,380,899.33 2,711,884,877.41 1,158,370,105.26
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 5,049,977,888.43 1,347,074,101.34 4,108,994,675.54 2,194,538,859.52
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 500,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 37,238,476.78 2,352,758,565.99 44,994,001.93 1,068,085,413.30
投资性房地产 153,169,712.25 17,213,960.36 121,801,909.88 17,686,356.32
固定资产 24,902,730.40 20,832,043.73 27,048,870.21 20,933,651.61
在建工程 13,915,540.79
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 49,431,343.57 10,207,170.29 45,434,541.03 10,162,352.66
开发支出
商誉
长期待摊费用 331,313.00 331,313.00 5,740,656.56 810,101.00
递延所得税资产 69,582,707.30 57,894,556.21 76,029,397.88 73,156,316.67
其他非流动资产
非流动资产合计 348,571,824.09 2,459,237,609.58 321,549,377.49 1,190,834,191.56
资产总计 5,398,549,712.52 3,806,311,710.92 4,430,544,053.03 3,385,373,051.08
流动负债：
短期借款 650,000,000.00 650,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 182,680,244.82 43,493,023.65 264,044,389.80 54,522,758.46
预收款项 860,203,885.46 674,525,770.53 1,179,953,896.47 986,108,431.34
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 2,168,887.47 1,348,104.95 1,558,474.28 910,102.48
应交税费 58,643,009.22 24,574,626.30 85,921,316.08 69,053,046.13
应付利息 6,585,328.31 4,728,195.81 2,592,462.50 2,032,425.00
应付股利 1,250,000.00 1,250,000.00
其他应付款 261,073,714.23 322,504,917.59 71,106,632.72 22,238,091.69
应付分保账款广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
21
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 315,000,000.00 240,000,000.00 130,000,000.00 80,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 2,337,605,069.51 1,961,174,638.83 1,736,427,171.85 1,214,864,855.10
非流动负债：
长期借款 1,508,000,000.00 730,000,000.00 1,295,000,000.00 1,090,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 10,359,756.12 9,561,865.88 12,488,920.20 11,310,361.20
其他非流动负债
非流动负债合计 1,518,359,756.12 739,561,865.88 1,307,488,920.20 1,101,310,361.20
负债合计 3,855,964,825.63 2,700,736,504.71 3,043,916,092.05 2,316,175,216.30
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 498,600,000.00 498,600,000.00 249,300,000.00 249,300,000.00
资本公积 319,921,622.25 415,661,281.63 593,071,379.45 602,636,281.63
减：库存股
盈余公积 56,970,783.32 39,620,372.60 48,347,046.18 30,996,635.46
一般风险准备
未分配利润 233,920,981.64 151,693,551.98 236,925,512.38 186,264,917.69
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计1,109,413,387.21 1,105,575,206.21 1,127,643,938.01 1,069,197,834.78
少数股东权益 433,171,499.68 258,984,022.97
所有者权益合计 1,542,584,886.89 1,105,575,206.21 1,386,627,960.98 1,069,197,834.78
负债和所有者权益总计 5,398,549,712.52 3,806,311,710.92 4,430,544,053.03 3,385,373,051.08
9.2.2 利润表
编制单位：广宇集团股份有限公司 2008 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 947,230,824.06 520,080,850.70 1,306,695,685.18 693,528,011.07
其中：营业收入 947,230,824.06 520,080,850.70 1,306,695,685.18 693,528,011.07
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 800,805,515.40 435,107,628.03 981,383,732.18 539,495,662.25
其中：营业成本 608,836,771.59 326,366,877.43 826,244,082.17 433,989,247.01
利息支出
手续费及佣金支出广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
22
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 73,292,525.29 34,631,853.56 102,492,755.93 55,724,935.67
销售费用 17,206,364.47 8,545,718.04 15,644,641.55 7,585,752.23
管理费用 58,569,018.64 30,902,062.23 43,439,997.49 21,049,196.45
财务费用 25,290,768.67 27,181,475.31 -7,680,490.52 -6,099,996.02
资产减值损失 17,610,066.74 7,479,641.46 1,242,745.56 27,246,526.91
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
-3,264,406.73 3,264,406.73
投资收益（损失以“-”号
填列）
17,292,388.51 16,292,352.69 10,003,595.13 48,864,591.27
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益
12,992,129.34 12,992,129.34 208,139.94 208,139.94
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
列）
160,453,290.44 101,265,575.36 338,579,954.86 202,896,940.09
加：营业外收入 12,688,196.52 12,610,000.00 184,986.06 14,625.00
减：营业外支出 2,006,173.64 1,388,267.11 3,262,112.29 1,418,228.81
其中：非流动资产处置损失91,403.03 1,956.19
四、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
171,135,313.32 112,487,308.25 335,502,828.63 201,493,336.28
减：所得税费用 41,645,476.69 26,249,936.82 135,645,095.96 73,188,912.06
五、净利润（净亏损以“-”号填
列）
129,489,836.63 86,237,371.43 199,857,732.67 128,304,424.22
归属于母公司所有者的净
利润
117,806,318.74 152,210,729.65 128,304,424.22
少数股东损益 11,683,517.89 47,647,003.02
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.24 0.17 0.33 0.28
（二）稀释每股收益 0.24 0.17 0.33 0.28
9.2.3 现金流量表
编制单位：广宇集团股份有限公司 2008 年1-12 月 单位：（人民币）元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
653,218,758.07 212,905,500.00 1,651,690,636.53 1,090,494,702.80
客户存款和同业存放款项
净增加额广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
23
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
的现金
220,651,600.98 2,229,557,225.72 85,103,778.32 74,366,848.90
经营活动现金流入小计873,870,359.05 2,442,462,725.72 1,736,794,414.85 1,164,861,551.70
购买商品、接受劳务支付的
现金
2,719,219,349.35 120,696,570.36 1,390,089,148.09 484,267,029.39
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
34,661,419.49 17,513,155.04 27,976,451.43 16,223,158.94
支付的各项税费 180,507,401.10 104,399,986.85 233,798,130.58 129,076,251.42
支付其他与经营活动有关
的现金
63,606,523.09 1,624,778,581.42 113,027,849.43 478,830,146.26
经营活动现金流出小计2,997,994,693.03 1,867,388,293.67 1,764,891,579.53 1,108,396,586.01
经营活动产生的现金
流量净额
-2,124,124,333.98 575,074,432.05 -28,097,164.68 56,464,965.69
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 59,628,511.81 63,980,000.00 21,118,515.19
取得投资收益收到的现金860,632.32 7,856,451.34 7,676,999.99 48,476,999.99
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
37,750.00 16,000.00
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
2,177,373.16 2,340,000.00
收到其他与投资活动有关
的现金
6,431,269.76 80,781.52 23,007,080.00 23,007,080.00
投资活动现金流入小计69,135,537.05 74,273,232.86 51,802,595.18 71,484,079.99
购建固定资产、无形资产和2,417,786.20 2,075,550.50 10,176,906.78 2,324,785.50广宇集团股份有限公司2008 年年度报告
摘要
24
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 156,595,905.00 1,328,160,800.00 76,979,560.00 935,682,300.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
13,219,920.04 80,781.52
投资活动现金流出小计159,013,691.20 1,330,236,350.50 100,376,386.82 938,087,867.02
投资活动产生的现金
流量净额
-89,878,154.15 -1,255,963,117.64 -48,573,791.64 -866,603,787.03
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 219,000,000.00 817,634,572.00 648,934,572.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
219,000,000.00 168,700,000.00
取得借款收到的现金 1,428,000,000.00 650,000,000.00 1,962,000,000.00 1,902,000,000.00
发行债券收到的现金 0.00
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计1,647,000,000.00 650,000,000.00 2,779,634,572.00 2,550,934,572.00
偿还债务支付的现金 380,000,000.00 200,000,000.00 1,437,000,000.00 1,322,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
209,070,944.78 120,551,250.33 162,789,116.63 78,520,603.38
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
47,367,963.06
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计589,070,944.78 320,551,250.33 1,599,789,116.63 1,400,520,603.38
筹资活动产生的现金
流量净额
1,057,929,055.22 329,448,749.67 1,179,845,455.37 1,150,413,968.62
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额-1,156,073,432.91 -351,439,935.92 1,103,174,499.05 340,275,147.28
加：期初现金及现金等价物
余额
1,284,327,872.76 368,516,704.38 181,153,373.71 28,241,557.10
六、期末现金及现金等价物余额128,254,439.85 17,076,768.46 1,284,327,872.76 368,516,704.38广宇集团股份有限公司
2008 年年度报告摘要
25
9.2.4 所有者权益变动表
编制单位：广宇集团股份有限公司 2008 年度 单位：（人民币）元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或股
本）
资本公
积
减：库存
股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或股
本）
资本公
积
减：库存
股
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
249,300,
000.00
593,071,
379.45
48,347,0
46.18
236,925,
512.38
258,984,
022.97
1,386,62
7,960.98
186,300,
000.00
15,201,3
99.32
30,080,5
93.73
140,242,
856.72
98,682,6
91.15
470,507,
540.92
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
249,300,
000.00
593,071,
379.45
48,347,0
46.18
236,925,
512.38
258,984,
022.97
1,386,62
7,960.98
186,300,
000.00
15,201,3
99.32
30,080,5
93.73
140,242,
856.72
98,682,6
91.15
470,507,
540.92
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
249,300,
000.00
-273,14
9,914.56
8,623,73
7.14
-3,004,5
30.74
174,187,
476.71
155,956,
768.55
63,000,0
00.00
577,869,
980.13
18,266,4
52.45
96,682,6
55.66
160,301,
331.82
916,120,
420.06
（一）净利润
117,806,
318.74
11,683,5
17.89
129,489,
836.63
152,210,
729.65
47,647,0
03.02
199,857,
732.67
（二）直接计入所有者权
益的利得和损失
1．可供出售金融资产公
允价值变动净额广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
26
2．权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的影响
3．与计入所有者权益项
目相关的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计
117,806,
318.74
11,683,5
17.89
129,489,
836.63
152,210,
729.65
47,647,0
03.02
199,857,
732.67
（三）所有者投入和减少
资本
-86,174,
914.56
162,503,
958.82
76,329,0
44.26
63,000,0
00.00
577,869,
980.13
160,022,
291.86
800,892,
271.99
1．所有者投入资本
162,503,
958.82
162,503,
958.82
63,000,0
00.00
585,934,
572.00
164,700,
000.00
813,634,
572.00
2．股份支付计入所有者
权益的金额
3．其他
-86,174,
914.56
-86,174,
914.56
-8,064,5
91.87
-4,677,7
08.14
-12,742,
300.01
（四）利润分配
62,325,0
00.00
8,623,73
7.14
-120,81
0,849.48
-49,862,
112.34
18,266,4
52.45
-55,528,
073.99
-47,367,
963.06
-84,629,
584.60
1．提取盈余公积
8,623,73
7.14
-8,623,7
37.14
18,266,4
52.45
-18,266,
452.45
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
62,325,0
00.00
-112,18
5,000.00
-49,860,
000.00
-37,260,
000.00
-47,367,
963.06
-84,627,
963.06
4．其他
-2,112.3
4
-2,112.3
4
-1,621.5
4
-1,621.5
4广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
27
（五）所有者权益内部结
转
186,975,
000.00
-186,97
5,000.00
1．资本公积转增资本
（或股本）
186,975,
000.00
-186,97
5,000.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本期期末余额
498,600,
000.00
319,921,
464.89
56,970,7
83.32
233,920,
981.64
433,171,
499.68
1,542,58
4,729.53
249,300,
000.00
593,071,
379.45
48,347,0
46.18
236,925,
512.38
258,984,
022.97
1,386,62
7,960.98广宇集团股份有限公司2008 年年度报告摘要
28
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
本期无新增合并单位；
本期减少合并单位3 家：
1、报告期内已转让了子公司黄山江滨大厦全部股权，本期不再纳入合并报表范围；
2、报告期内钱江铭楼房地产已完成了工商注销手续，本期不再纳入合并报表范围；
3、黄山新杭州人家大酒店有限公司因承包经营，故不再纳入本公司合并财务报表范围。
董事长：王鹤鸣
广宇集团股份有限公司
2009 年4 月16 日
