顺络电子：深圳顺络电子股份有限公司拟处置资产涉及的不动产市场价值追溯性资产评估报告2022-12-31
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
深圳顺络电子股份有限公司拟处置资产
涉及的不动产市场价值
追溯性资产评估报告
深尊量行资评字第【2022】11006 号
（共一册，第一册）
深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司
2022 年 11 月 23 日
资产评估报告
目录
声明 ..................................................... 1
资产评估报告摘要 ......................................... 2
资产评估报告正文 ......................................... 3
一、 委托人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
......................................................... 3
二、 评估目的......................................... 4
三、 评估对象和评估范围 ............................... 4
四、 价值类型......................................... 6
五、 评估基准日 ....................................... 6
六、 评估依据......................................... 6
七、 评估方法......................................... 8
八、 评估程序实施过程和情况 ........................... 9
九、 评估假设........................................ 10
十、 评估技术说明 .................................... 11
十一、 评估结论 ...................................... 20
十二、 特别事项说明 .................................. 20
十三、 评估报告使用限制说明 .......................... 22
十四、 评估报告日 .................................... 23
十五、签名盖章页 .................................... 24
资产评估报告附件 ........................................ 25
资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有单位申报并经其采
用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提
供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
深圳顺络电子股份有限公司拟处置资产
涉及的不动产市场价值
追溯性资产评估报告摘要
深尊量行资评字第【2022】11006 号
深圳顺络电子股份有限公司：
我司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持
独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，对深圳顺络电子股份有限
公司委托的物业在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如
下：
评估目的：为委托人处置资产提供价值参考。
评估对象：御景东方花园 6 号楼 5C 室住宅物业市场价值。
评估范围：为评估对象房地产的房屋所有权和应分摊的土地使用权，不包括室内
可移动且移动不会受损坏的装修、装饰品如桌椅、电器等动产价值，
也不存在其它附属于评估对象之外的权益如特许经营权、债权债务等
权利。
评估基准日：2017 年 12 月 01 日
价值类型：市场价值
评估方法：市场法
评估结论：评估对象于评估基准日的评估价值为人民币 10,815,222 元，大写：
人民币壹仟零捌拾壹万伍仟贰佰贰拾贰元整；评估结果详见下表《资产评估结果
明细表》。
资产评估结果明细表
序 房屋 建筑面积 评估单价 评估价值
评估对象名称 权利人 房地产证号
号 用途 （㎡） （元/㎡） （元）
御景东方花园 深圳顺络电子股份 深房地字第
1 住宅 148.97 72,600 10,815,222
6 号楼 5C 有限公司[100%] 4000585811 号
合计 148.97 —— 10,815,222
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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资产评估报告
深圳顺络电子股份有限公司拟处置资产
涉及的不动产市场价值
追溯性资产评估报告正文
深尊量行资评字第【2022】11006 号
深圳顺络电子股份有限公司：
我司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持
独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用市场法对贵公司处置
资产所涉及的物业在 2017 年 12 月 01 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下：
一、 委托人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为深圳顺络电子股份有限公司。
（一）委托人概况
1.注册登记情况
名称：深圳顺络电子股份有限公司（简称“顺络电子”）
统一社会信用代码：914403007230315567
类型：股份有限公司（台港澳与境内合资，上市）
企业地址：深圳市龙华区观澜街道大富苑工业区顺络观澜工业园
法定代表人：袁金钰
注册资本：人民币 80,631.8354 万元
成立日期：2000-09-08
营业期限：自 2000-09-08 起至 2055-09-21 止
经营范围：研发、设计、生产、销售新型电子元器件；提供技术方案设计和
技术转让、咨询服务，销售自产产品。
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同约定其他资产评估报告使用人。
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资产评估报告
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使
用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
我司接受顺络电子的委托，对顺络电子处置资产所涉及的位于深圳市南山区
深圳湾二路与白石路交汇处御景东方花园 6 号楼 5C 室住宅物业市场价值进行评
估，为该经济行为提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为御景东方花园 6 号楼 5C 室住宅物业市场价值。
（二）评估范围
1、评估范围
评估范围为位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处御景东方花园 6 号
楼 5C 室住宅物业，具体资产情况见下表：
序 房屋 建筑面积
评估对象名称 位置 权利人 2
号 用途 （m ）
御景东方花园 6 深圳市南山区深圳湾 深圳顺络电子股份有
1 住宅 148.97
号楼 5C 二路与白石路交汇处 限公司[100%]
合计 148.97
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，上述
数据出自企业提供的《房地产证》（深房地字第 4000585811 号）。
（三）评估对象概况
1、建筑物概况
评估对象实物状况
评估对象名称 御景东方花园 6 号楼 5C
总楼层 共 18 层 评估楼层 位于第 5 层
外墙 条形砖 内墙 乳胶漆、瓷片墙面
乳胶漆、石膏吊角线、
装饰 地面 地砖、实木地板 天花
夹板造型吊顶
装修
门 防盗门、实木门 窗 铝合金窗
情况
厨房 地砖地面、瓷片墙面、夹板造型吊顶天花、组合橱柜
卫生间 地砖地面、瓷片墙面、铝扣板天花、卫生三洁具
设施 水电 正常接入，暗敷 电梯 2 部客梯、1 部消防梯
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资产评估报告
设备 其他设施 消防栓、网络接线、自动喷淋、烟感报警
建成时间 2007 年 03 月 27 日 完损状况 约八五成新
使用
建筑结构 框剪结构 景观/朝向 小区绿地/西北
与
空间布局 错层、呈住宅格局 使用状况 自用
维护
维护状况 维护及保养状况较好
其他特殊情况说明 评估对象户型呈四房两厅一厨两卫一阳台一储物间格局。
2、权属状况
根据委托人提供的《房地产证》（深房地字第 4000585811 号）记载内容显示：
权利人为深圳顺络电子股份有限公司[100%]，土地用途为居住用地，宗地号为
T207-0036，宗地面积为 50,084.5 平方米，土地使用年限为 70 年，从 2004 年 05
月 20 日至 2074 年 05 月 19 日止；权属状况为市场商品房，竣工日期为 2007 年 03
月 27 日，登记时间为 2014 年 03 月 05 日，登记价为 4,008,187 元。
3、评估对象区位状况描述及分析
深圳，广东省辖地级市，简称“深”，别称鹏城，是广东省副省级市，国家
计划单列市，超大城市，国务院批复确定的中国经济特区、全国性经济中心城市
和国际化城市。全市下辖 9 个区，总面积 1997.47 平方千米，建成区面积 927.96
平方千米。根据第七次人口普查数据，截至 2020 年 11 月 1 日零时，深圳市常住
人口为 17,560,061 人。
深圳地处中国华南地区、广东南部、珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾，西
濒珠江口和伶仃洋，南隔深圳河与香港相连，是粤港澳大湾区四大中心城市之一、
国家物流枢纽、国际性综合交通枢纽、国际科技产业创新中心、中国三大全国性
金融中心之一，并全力建设中国特色社会主义先行示范区、综合性国家科学中心、
全球海洋中心城市。深圳水陆空铁口岸俱全，是中国拥有口岸数量最多、出入境
人员最多、车流量最大的口岸城市。
南山区。南山区位于深圳市的中西部，东临深圳湾，与福田区接壤；西濒珠
江口，与珠海市隔海相望；北靠羊台山，与宝安毗邻；南至大铲岛和内伶仃岛，
与香港元郎一水相隔。全区行政面积 150.79 平方公里，其中二线内 119.4 平方公
里，二线外 31.39 平方公里。截至 2020 年 11 月 1 日零时，南山区常住人口 1,795,826
人(第七次人口普查)。
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资产评估报告
评估对象位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处，周围道路通达性好，
距公交站台步行数分钟，附近有“百纳广场”、“石洲中路”等公交车站，并有
M312 路、M486 路、M487 路、530 路、M561 路等多路公交车途经此站，公交车车次
间隔一般在 10 分钟左右，同时附近有地铁 2 号线“红树湾”站，交通便捷。区域
内有京基百纳广场、益田假日广场、招商银行、中国银行、平安银行、深圳市南
山区御景东方伊顿幼儿园、深圳市南山中英文学校、华侨城中学、深圳沙河医院
等配套设施。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
无。
四、 价值类型
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师
与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，
最终确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目评估基准日是 2017 年 12 月 01 日。该评估基准日是根据委托人的要求
确定的。
六、 评估依据
（一）经济行为依据
委托人与我司签订的《房地产估价委托合同》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日，中华人民共和国主席令
第 46 号,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议
通过)；
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资产评估报告
2.《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日，中华人民共和国主席令第
8 号，第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正)；
3.《资产评估行业财政监督管理办法》（2017 年 4 月 21 日,中华人民共和国
财政部令第 86 号,财政部部务会议审议通过）；
4.《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日,中华人民共和国主
席令第 63 号，第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；
5.关于修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和
国营业税暂行条例实施细则》的决定(2011 年 10 月 28 日，中华人民共和国财政部
令第 65 号，财政部、国家税务总局审议通过)；
6.《中华人民共和国房地产管理法》（中华人民共和国主席令第二十九号，
根据 2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关
于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉
的决定》第三次修正，2020 年 01 月 01 日起实施）；
7.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第三十二号，根
据 2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于
修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的
决定》第三次修正，2020 年 01 月 01 日起实施）；
8.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2006 年 12 月 31 日,中华人
民共和国国务院令第 483 号，国务院第 163 次常务会议通过修订）；
9.《企业会计准则—基本准则》(2014 年 7 月 23 日，根据中华人民共和国财
政部令第 76 号《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》修订)；
10.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）;
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资产评估报告
7.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕39 号）；
8. 《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）。
（四）权属依据
（1）《房地产证》（复印件）；
（2）其他相关权属证明资料。
（五）取价依据
企业提供的产权证等资料，国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策
文件，以及评估机构收集的有关询价资料、参数资料等。
（六）其他参考依据
1.委托人（产权持有单位）提供的资产清单和资产评估申报表；
2.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
3.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
七、 评估方法
1、评估方法实用性分析
根据《资产评估准则》，资产评估师执行评估业务，应当根据评估对象、价
值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估
基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
1）市场法适用性分析
资产评估中的市场法，是指将评估对象与在市场上已有交易案例的资产进行
比较以确定评估对象价值的评估思路。基本公式如下：
评估价值=参照物市场价值×交易因素调整系数×时间因素调整系数×区域
因素调整系数×个别因素调整系数。
2）收益法适用性分析
资产评估中的收益法，是指通过将被评估对象预期收益资本化或折现以确定
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资产评估报告
评估对象价值的评估思路。
利用收益法评估资产是通过预测被评估资产的获利能力，对未来资产的净利
润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。适用这种方法
的前提条件是要能够确定被评估资产的获利能力、净利润或净现金流以及确定合
理的折现率。
3）成本法适用性分析
资产评估中的重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的
被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬
值、经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值，也可估算被评估资产与
其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到
的乘积作为评估值。
2、评估方法选择
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估资产
的特点和收集资料情况，主要采用市场法对委估物业在评估基准日的价值进行评
估。
比较法定义：比较法也称市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量的
可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进
行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
比较法计算公式：
交易情况 市场状况 房地产状况
修正 调整 调整
可比实例 100 （ ） 100
比较价格 V1= × × ×
成交价格 （ ） 100 （ ）
最终比较价格 V=(V1+V2+……Vn)/n
八、 评估程序实施过程和情况
本次评估包括评估前期准备工作，现场勘察和评定估算工作，汇总分析撰写
报告说明工作，整个评估过程从 2022 年 11 月 22 日到 2022 年 11 月 23 日。
(一)接受委托阶段
我司接受顺络电子的委托，对顺络电子委托的物业进行评估。
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资产评估报告
(二)评估前期准备工作阶段
评估工作人员向顺络电子索要权属资料，根据工作量设定好工作计划，确定
工作人员，确定工作日期进行现场调查、评估。
(三)评估估算工作阶段
根据资产评估的有关原则和规定，评估人员进入现场工作，对委托评估的资
产履行了下列现场程序：
对房地产权属进行核查，了解委估物业的实物状况、周边环境及市场现状；
根据现场情况，评估人员采用市场法和收益法进行评估。
(四)评估汇总、提交评估报告阶段
根据初步评估结果，评估人员履行了下列评估程序：
1.进行评估结论分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
2.撰写评估说明及评估报告书；
3.进行三级复核，补充、修改评估报告书、评估说明；
4.将评估报告书初稿提交委托人等有关人员进行讨论，对评估报告书再行补
充、修改，在此基础上出具资产评估报告书交给委托人。
九、 评估假设
1.交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行评估。
2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4.不相一致假设：评估对象的查勘日期为 2022 年 11 月 22 日，根据委托人要
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资产评估报告
求，本次评估基准日为 2017 年 12 月 01 日，并结合本次评估目的，设定评估对象
评估基准日的实物状况与查勘日期时的实物状况无重大变化。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当
未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不
同评估结果的责任。
本评估结论是以上述评估假设为前提得出的，在上述评估假设变化时，本评估
结论无效。
十、 评估技术说明
比较法测算过程
（1）可比案例选择：
经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段及所处供需
圈相似的原则，仔细筛选，确定以下三个交易实例作为本次估价的可比案例，具体情况见
下表：
可比案例概况表
评估对象 御景东方花园 6 号楼 5C
可比实例一 可比实例二 可比实例三
比较案例名称
御景东方花园 御景东方花园 御景东方花园
所在位置 深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处
档次定位 中高档 中高档 中高档
案例来源 中介地产公司 中介地产公司 中介地产公司
建筑结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构
楼层 7 3 6
建筑面积（㎡） 148.92 164.87 150.78
交易单价（元/平方米） 79,500 75,800 76,200
交易目的 投资 自用 自用
交易时间 2017 年 11 月 2017 年 11 月 2017 年 4 月
交易双方 无利害关系 无利害关系 无利害关系
财产范围 现房房地产 现房房地产 现房房地产
付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
价格
税负负担 正常税费负担 正常税费负担 正常税费负担
内函
货币单位：人民币 货币单位：人民币 货币单位：人民币
计价单位
建筑面积下的均价 建筑面积下的均价 建筑面积下的均价
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资产评估报告
外观照片
（2）建立比较基准
① 统一财产范围
统一财产范围应对可比实例与评估对象的财产范围进行对比，并应消除财产
范围不相同造成的价格差异。
可比实例与评估对象评财产范围一致，均为现房房地产，因此本次估价无需
对财产范围进行处理。
② 统一付款方式
统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成
交日期一次性付清的价格。
可比实例均为一次性付款，因此本次估价无需对付款方式进行调整。
③ 统一税费负担
统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定，
买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费的价格。
可比实例的成交价格均为正常税费负担的价格，因此本次估价无需对税费负
担进行调整。
④ 统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵
和计量单位。
可比实例的成交价格均为建筑面积下的单价，币种均为人民币、货币单位为
元，计量单位均为元/平方米，因此本次估价无需对计价单位进行换算。
（3）交易情况修正
可比实例的成交价格是实际发生的，它们可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的评估对象价值或价格是合理的，所以可比实例的成交价格如果是
不正常的，则应把它修正为正常的。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例
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资产评估报告
实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。
本次估价中所选取的可比实例的成交价格均为现房成交价格，交易双方均为
无利害关系，交易情况正常，因此本次可比实例的交易情况修正系数均为 100%。
（4）市场状况调整
将可比实例在其成交日期的价格调整到评估基准日的价格，称为市场状况调
整，也称为交易日期的调整。
由于价值时点与可比实例交易时间相距较近，且当前房地产市场价格较为平
稳，房价波动较小，因此本次可比实例的市场状况调整系数均为 100%。
（5）房地产状况修正
参与比较的因素条件应是对评估对象与可比实例之间的价格差异产生作用的
因素，而影响房地产价格的房地产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素，
本次评估对象为住宅物业，通过对评估对象与三个可比实例各自特点的分析，针
对性的选取了符合住宅物业特点的房地产状况的比较因素，建立比较因素条件说
明表如下表所示。
比较因素条件说明表
评估对象与可比实例
评估对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
内
容 御景东方花园 6
御景东方花园 御景东方花园 御景东方花园
比较因素 号楼 5C
区域功能定位 居住为主 居住为主 居住为主 居住为主
距深圳西站 约 9.3 公里 约 9.3 公里 约 9.3 公里 约 9.3 公里
朝向 西北 西北 南 南
楼层 5 7 3 6
区位 进出方便程度 较方便 较方便 较方便 较方便
房
状况 自然环境 较好 较好 较好 较好
地
人文环境 较好 较好 较好 较好
产
景观 小区绿地 小区绿地、游泳池 小区绿地 小区绿地、游泳池
状
基础设施 较好 较好 较好 较好
况
公共服务设施 较好 较好 较好 较好
面积 148.97 148.92 164.87 150.78
户型 四房两厅（错层） 四房两厅（错层） 四房两厅（错层） 四房两厅（错层）
实物
外观 较好 较好 较好 较好
状况
建筑结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构 框剪结构
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资产评估报告
设施设备 较齐全 较齐全 较齐全 较齐全
通风 较好 较好 较好 较好
采光 一般 较好 一般 较好
日照 较好 较好 较好 较好
使用率 约 80% 约 80% 约 80% 约 80%
层高 标准层高 标准层高 标准层高 标准层高
维修保养情况 较好 较好 较好 较好
工程质量 合格 合格 合格 合格
物业管理 较好 较好 较好 较好
噪声音污染 轻度 轻度 轻度 轻度
装饰装修 普通装修 精装修 普通装修 普通装修
综合成新率 约八五成新 约八五成新 约八五成新 约八五成新
租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制 无租约限制
权益 特殊规划限制 无特殊规划限制 无特殊规划限制 无特殊规划限制 无特殊规划限制
状况 他项权利限制 无抵押限制 有抵押限制 有抵押限制 无抵押限制
建筑限高 120 米内 120 米内 120 米内 120 米内
房地产状况比较因素条件指数说明：
① 区位状况
区域功能定位：区域规划功能定位以居住为主要发展方向定为四个级别，以
评估对象所在区域规划发展方向指数为 100，各比较实例与之比较，每上升或下降
一个级别，比较因素条件指数上升或下降 3；因此，根据《比较因素条件说明表》
中的内容，确定可比实例一、二、三的区域功能定位条件指数分别为 100、100、
100。
距深圳西站距离：分为近、较近、一般、较远、远五个级别，以评估对象距
深圳西站的距离指数设为 100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，比
较因素条件指数上升或下降 3；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确
定可比实例一、二、三的距深圳西站距离条件指数分别为 100、100、100。
朝向：以评估对象朝向（朝西北）为基准，其他评估对象的朝向与之相比较，
各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，比较因素条件指数上升或下降 1；
因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的朝向
条件指数分别为 100、104、104。
楼层：将评估对象所在楼层指数设为 100，各比较实例与之比较，每上升或下
降 2 个楼层，比较因素条件指数上升或下降 1；因此，根据《比较因素条件说明表》
14
资产评估报告
中的内容，确定可比实例一、二、三的楼层条件指数分别为 101、99、101。
自然环境：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，自然环境评价指标主
要为自然景观等情况，以评估对象所在区域自然环境指数设为 100，各比较案例与
之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 3；因此，根据《比较因素
条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的自然环境条件指数分别为 100、
100、100。
人文环境：分为好、较好、一般、较差、差五个级别，以评估对象的人文环
境指数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或
下降 2；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三
的人文环境条件指数分别为 100、100、100。
景观：分为可观海（湖）景、山景、公园、游泳池、绿地和无景观六个等级，
以评估对象景观资源指数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，
因素指数上升或下降 2；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比
实例一、二、三的景观条件指数分别为 102、100、102。
基础设施完善度：分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以评估对象基
础设施完善度指数设为 100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，比较
因素条件指数上升或下降 1；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定
可比实例一、二、三的基础设施完善度条件指数分别为 100、100、100。
公共设施完善度：分为高、较高、一般、较低、低五个级别，以评估对象公
共设施完善度设为 100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，比较因素
条件指数上升或下降 2；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比
实例一、二、三的公共设施完善度条件指数分别为 100、100、100。
② 实物状况
建筑面积：分为大、较大、适中、较小、小五个级别，以评估对象建筑面积
情况指数设为 100，各比较实例与之比较，每下降或上升一个级别，比较因素条件
指数上升或下降 2；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例
一、二、三的建筑面积条件指数分别为 100、98、100。
户型：分为好、较好、一般、差四个级别，深圳市住宅户型跟房价呈正相关
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资产评估报告
关系，以评估对象户型情况指数设为 100，各比较案例与之比较，每下降或上升一
个级别，因素指数上升或下降 2；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，
确定可比实例一、二、三的户型条件指数分别为 100、100、100。
外观：分为好、较好、一般、较差四个级别，以评估对象外观设计指数设为
100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 2；因
此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的外观条
件指数分别为 100、100、100。
建筑结构：分为砖木、砖混、钢混、钢结构四个级别，以评估对象建筑结构
指数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下
降 2；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的建筑结
构条件指数分别为 100、100、100。
设施设备：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象设施设备指数设
为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 2；
根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的设施设备条
件指数分别为 100、100、100。
通风：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象通风指数设为 100，
各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 1；根据《比
较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的通风条件指数分别为
100、100、100。
采光：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象采光指数设为 100，
各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 2；根据《比
较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的采光条件指数分别为
102、100、102。
日照：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象日照指数设为 100，
各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 2；根据《比
较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的日照条件指数分别为
100、100、100。
使用率：分为高、较高、一般、较差、差五个级别，以评估对象使用率指数
16
资产评估报告
设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 5；
根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的使用率条件
指数分别为 100、100、100。
层高：以评估对象层高指数设为 100，各比较实例与之比较，各比较案例与
之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 1；根据《比较因素条件说
明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的层高条件指数分别为 100、100、100。
维修保养情况：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象维修保养指
数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降
1；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的维修保养
情况条件指数分别为 100、100、100。
工程质量：分为好、较好、一般、差四个级别，以评估对象工程质量指数设
为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降 1；
根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的工程质量条
件指数分别为 100、100、100。
物业管理：分为高、较高、一般、差四个级别，以评估对象物业管理水平指
数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降一个级别，因素指数上升或下降
2；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的物业管理
条件指数分别为 100、100、100。
噪声污染：分为无污染、轻度污染、污染较大、污染大、污染特大五个级别，
以评估对象所在区域噪声污染指数设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降
一个级别，因素指数上升或下降 2；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定
可比实例一、二、三的噪声污染条件指数分别为 100、100、100。
装饰装修状况：分为豪华装修、精装修、普通装修、简单装修、毛坯五个级
别，以评估对象装修等级指数设为 100，各比较实例与之比较，每上升或下降一个
级别，因素指数上升或下降 6；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比
实例一、二、三的装饰装修状况条件指数分别为 106、100、100。
综合成新率：根据评估对象及比较案例的竣工时间及维护状况确定综合成新
率，以评估对象成新率设为 100，各比较案例与之比较，每上升或下降 2，因素指
17
资产评估报告
数上升或下降 1；根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、
三的综合成新率条件指数分别为 100、100、100。
③权益状况
租约限制：根据估价委托人提供的资料以及评估人员调查确定评估对象及可
比实例是否受租约限制，受租约限制的物业较不受租约限制的物业在市场上的流
通性稍差，视租约限制的具体情况及租约水平与市场水平间的差异做相应修正；
因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、二、三的租约
限制条件指数分别为 100、100、100。
特殊规划限制：城市规划、法定图则对评估对象及可比实例所在地有明确规
划限制的应考虑规划限制对房地产价值的影响，分为有特殊规定、无特殊规定两
种，以评估对象所在地有无城市规划限制为 100，若比较实例规划限制情况与之不
同，则上修（无特殊规定）或下修（有特殊规定），修正幅度视规划限制的程度
而定，一般为 1-4 之间；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可
比实例一、二、三的特殊规划限制条件指数分别为 100、100、100。
他项权利限制：根据估价委托人提供的房地产证或不动产权证资料以及评估
人员调查确定评估对象是否处于抵押、查封等状态，已抵押或查封的物业涉及到
法定优先受偿款的问题，视抵押或查封物业变现时将被扣掉的法定优先受偿款的
具体值确定修正幅度；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比
实例一、二、三的他项权利限制条件指数分别为 99、99、100。
建筑限高：将评估对象所属项目限高指数设为 100，各比较实例与之比较，若
比较实例建筑限高情况与之不同，则上修或下修，修正幅度视限高程度而定，一
般为 1-4 之间；因此，根据《比较因素条件说明表》中的内容，确定可比实例一、
二、三的建筑限高条件指数分别为 100、100、100。
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资产评估报告
比较因素条件指数及修正系数表
评估对象与可比实例
评估对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
内
御景东方花园 6
容 御景东方花园 御景东方花园 御景东方花园
号楼 5C
比较因素
交易 条件指数 100 100 100 100
情况 修正系数 —— 1.0000 1.0000 1.0000
市场 条件指数 100 100 100 100
状况 修正系数 —— 1.0000 1.0000 1.0000
区域功能定位 100 100 100 100
距深圳西站 100 100 100 100
朝向 100 100 104 104
区 楼层 100 101 99 101
位 进出方便程度 100 100 100 100
自然环境 100 100 100 100
状
人文环境 100 100 100 100
况
景观 100 102 100 102
基础设施 100 100 100 100
公共服务设施 100 100 100 100
修正系数 —— 0.9707 0.9713 0.9334
面积 100 100 98 100
户型 100 100 100 100
外观 100 100 100 100
房 建筑结构 100 100 100 100
地 设施设备 100 100 100 100
产 通风 100 100 100 100
状 实 采光 100 102 100 102
况 物 日照 100 100 100 100
使用率 100 100 100 100
状
层高 100 100 100 100
况
维修保养情况 100 100 100 100
工程质量 100 100 100 100
物业管理 100 100 100 100
噪声音污染 100 100 100 100
装饰装修 100 106 100 100
综合成新率 100 100 100 100
修正系数 —— 0.9249 1.0204 0.9804
权 租约限制 100 100 100 100
益 特殊规划限制 100 100 100 100
他项权利限制 100 99 99 100
状
建筑限高 100 100 100 100
况
修正系数 —— 1.0101 1.0101 1.0000
19
资产评估报告
（6）确定评估对象评估结果
根据委估物业与可比实例的比较分析，我们认为三者的重要程度基本接近，
我们取三个比较价格的权重分别 1/3、1/3、1/3，则评估对象的评估结果如下表：
评估对象估价结果确定表
比较案例 1 比较案例 2 比较案例 3
项目名称
御景东方花园 御景东方花园 御景东方花园
坐落 深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处
交易方式 转让 转让 转让
交易日期 2017 年 11 月 2017 年 11 月 2017 年 4 月
房屋用途 住宅 住宅 住宅
建筑面积（㎡） 148.92 164.87 150.78
成交单价（元/㎡） 79,500 75,800 76,200
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
市场状况修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况修正 0.9707 0.9713 0.9334
实物状况修正 0.9249 1.0204 0.9804
权益状况修正 1.0101 1.0101 1.0000
比较价格（元/㎡） 72,096 75,885 69,731
权重 1/3 1/3 1/3
评估单价（元/㎡） 估价对象评估单价=∑（比较价格×权重）
（取整至佰位） 72,600
评估对象建筑面积（㎡） 148.97
评估对象评估价值=评估对象评估单价×建筑面积
评估价值（元）
10,815,222
十一、评估结论
根据以上评估工作，得出如下评估结论：
深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处御景东方花园 6 号楼 5C 室住宅物业
评估价值为人民币 10,815,222 元，大写：人民币壹仟零捌拾壹万伍仟贰佰贰拾贰
元整；评估结果详见下表《资产评估结果明细表》。
资产评估结果明细表
序 房屋 建筑面积 评估单价 评估价值
评估对象名称 权利人 房地产证号
号 用途 （㎡） （元/㎡） （元）
御景东方花园 深圳顺络电子股份 深房地字第
1 住宅 148.97 72,600 10,815,222
6 号楼 5C 有限公司[100%] 4000585811 号
合计 148.97 —— 10,815,222
20
资产评估报告
十二、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力
所能评定估算的有关事项：
（一）关于引用其他机构出具报告结论的情况特别说明
无。
（二）关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明
根据《资产评估对象法律权属指导意见》的规定，资产评估机构及资产评估
专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，
对评估对象的法律权属确认或发表意见超出资产评估专业人员的执业范围，资产
评估专业人员不对评估对象的法律权属提供保证。
（三）关于评估程序受到限制的情形特别说明
无。
（四）关于评估资料不完整的情形特别说明
无。
（五）关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明
本项目不存在法律、经济等未决事项。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对
象的关系
纳入本次评估范围的御景东方花园 6 号楼 5C 室住宅房地产暂无法确定有无担
保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额与评估对象的关系。
（七）关于评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事
项特别说明
无。
（八）关于本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响
的瑕疵情形特别说明。
无。
（九）本评估报告未考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或
者折价对评估对象价值的影响，亦未考虑流动性对评估对象价值的影响。
21
资产评估报告
（十）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持
续使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
（十一）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市
场的原则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承
担的相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不
应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（十二）本次评估属于追溯性评估，对于追溯性评估，评估基准日的评估结
论出具时，其经济行为即已发生。追溯性评估的价值结论不存在现实市场条件对
其影响的问题，因此，追溯性评估报告不存在有效期限的限制。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
委托人和相关当事人未及时向评估人员说明对本评估结论可能产生影响的瑕
疵事项，而评估人员履行了必要的评估程序无法正常获悉的情况下，评估机构及
评估人员不承担相关责任。
资产评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产
生的影响，并提示资产评估报告使用人关注其对经济行为的影响。
十三、评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：顺络电子和国家法律、法规规定的资产评估报
告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者
其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报
告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评
估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披
露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
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资产评估报告
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和
资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告，在资产评
估机构盖章及资产评估师签名,并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案（核
准）后方可正式使用。
十四、评估报告日
本资产评估报告日为 2022 年 11 月 23 日。
23
资产评估报告
十五、签名盖章页
（此页为签字盖章页）
资产评估师：
资产评估师：
深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司
二〇二二年十一月二十三日
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资产评估报告
资产评估报告附件
附件一、资产评估结果明细表
附件二、评估对象照片
附件三、评估对象地理位置图
附件四、评估对象《房地产证》
附件五、资产评估机构《营业执照》副本复印件
附件六、《深圳市财政局关于深圳市尊量行土地房地产估价资产评估有限公司登记
备案公告》复印件
附件七、资产评估师《资格证书》复印件
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