江苏宏达新材料股份有限公司拟收购
北京城市之光园林工程有限责任公司30%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔2014〕165号
共二册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一四年六月十日
宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司30%股权项目 目录
目 录
第一册（声明、摘要、正文及附件）
声 明 ....................................................................................................................... 1
摘 要 ....................................................................................................................... 2
正 文
一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者概况 ...................................... 4
二、 评估目的 .................................................................................................. 7
三、 评估对象和范围 ...................................................................................... 8
四、 价值类型及其定义 ................................................................................ 10
五、 评估基准日 ............................................................................................ 11
六、 评估依据 ................................................................................................ 11
七、 评估方法 ................................................................................................ 12
八、 评估程序实施过程和情况 .................................................................... 15
九、 评估假设 ................................................................................................ 16
十、 评估结论 ................................................................................................ 17
十一、特别事项说明 ...................................................................................... 18
十二、评估报告使用限制说明 ...................................................................... 19
十三、评估报告日 .......................................................................................... 19
附 件 ..................................................................................................................... 20
第二册（评估说明）
宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报
告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确
认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和
相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了
如实披露。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
江苏宏达新材料股份有限公司拟收购北京城市之光园林工程有限责任公
司 30%的股权，涉及对北京城市之光园林工程有限责任公司全部股权进行评
估。
该经济行为已获江苏宏达新材料股份有限公司 2014 年 4 月 28 日第四届
第十三次董事会决议批准。
二、评估目的
因江苏宏达新材料股份有限公司拟收购北京城市之光园林工程有限责任
公司30%的股权，特委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的北京城
市之光园林工程有限责任公司的全部资产和负债进行评估，以提供价值参考
依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为江苏宏达新材料股份有限公司拟收购的北京城市之光园林工
程有限责任公司 30%的股东权益价值。
评估范围包括由北京城市之光园林工程有限责任公司申报的评估基准日
各项资产及负债，该评估范围中资产及负债对应的会计报表经天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，评估前总资产为129,318.64万元，负债账面
价值为75,000.61万元，净资产账面价值为54,318.03万元；企业无申报的表外
资产。评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产(固定资产、无形资产
及递延所得税资产等)以及相关负债。
四、价值类型
市场价值
五、评估基准日
2013 年 12 月 31 日
六、评估方法
本次评估采用收益法和市场法进行评估，最终采用收益法评估结果作为
评估结论。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 摘要
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日 2013 年 12 月 31 日，江苏宏达新材料股份有限公司拟收购
的北京城市之光园林工程有限责任公司 30%的股东权益价值为 32,297.84 万
元。
本评估报告评估结果于 2013 年 12 月 31 日至 2014 年 12 月 30 日之间使
用有效。
八、对评估结论产生影响的特别事项
截至评估基准日城市之光尚有一个未决诉讼。详情如下：
2009 年 9 月，北京城市之光园林工程有限责任公司因北京银信兴业房地
产开发有限公司拖欠工程款一事，向北京市第二中级人民法院提起诉讼，2013
年 4 月 19 日北京市第二中级人民法院下达（2009）二中民初字第 17905 号民
事判决书，判令被告北京银信兴业房地产开发有限公司支付给北京城市之光
园林工程有限责任公司 35,635,673.90 元工程款及相应的利息。被告不服向北
京市高级人民法院提起上诉，2014 年 1 月 27 日，北京市高级人民法院下达
（2013）高民终字第 3262 号民事裁定书，撤销北京市第二中级人民法院下达
（2009）二中民初字第 17905 号民事判决书，发回北京市第二中级人民法院
重审。（该未决诉讼对应应收账款 2900 万元，计提的坏账准备 1472 万元）
本次评估未考虑进一步诉讼对评估值的影响。
九、评估基准日期后事项
因天誉国宝项目 261.63 万元工程材料款纠纷，公司被供应商北京光明英
良石材有限公司（以下简称光明英良）告上法庭。2014 年 4 月，北京市怀柔
区人民法院受理此案。截止报告日，公司与光明英良正处于调解中。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告正文。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
江苏宏达新材料股份有限公司拟收购
北京城市之光园林工程有限责任公司30%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔2014〕165号
江苏宏达新材料股份有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资
产评估准则、资产评估原则，采用收益法、市场法，按照必要的评估程序，
对江苏宏达新材料股份有限公司拟收购的北京城市之光园林工程有限责任公
司30%的股东权益在2013年12月31日所表现的市场价值进行了评估工作。现将
资产评估情况报告如下。
一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者概况
(一)委托方概况
名称：江苏宏达新材料股份有限公司（股票代码:002211，以下简称“宏
达新材”）
住所：扬中市明珠广场
法定代表人：朱德洪
注册资本：43247.5779万元人民币
实收资本：43247.5779万元人民币
公司类型：股份有限公司（上市，自然人控股）
经营范围：
许可经营项目：危险化学品生产和销售（仅限分支机构生产销售、经营
项目按生产许可证核准范围）。
一般经营项目：有机硅单体及副产品的生产加工，生产销售硅油、硅橡
胶及其制品、高分子材料和石油化工配件，自营和代理各类商品及技术的进
出口业务。
(二)被评估单位概况
名称：北京城市之光园林工程有限责任公司（以下简称“城市之光”）
类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
住所：北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街18号3幢3层
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
法定代表人：徐香骥
注册资本：2502.1817万元
成立日期：1998年12月16日
营业期限：1998年12月16日至2032年7月30日
经营范围：城市园林绿化；建设工程项目管理；工程勘察设计；规划管
理；技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术推广；专业承包；种
植花卉；销售花卉。（未取得行政许可的项目除外）
城市之光原名“北京城市之光园林设计有限责任公司”，成立于1998年12
月，由自然人袁友伦和北京园林房地产经营开发公司共同投资设立，注册资
本和实收资本均为50万元。
经过历次股权变更和增资，截至评估基准日城市之光具体股东出资情况
如下：
股东出资情况明细表
金额单位：万元
股东名称 实收资本 比例
袁友伦 639.8088 25.57%
徐香骥 340.2286 13.60%
宋小青 340.2286 13.60%
袁泉 104.5308 4.18%
端木岐 87.4926 3.50%
赵新路 80.5585 3.22%
林鸥 70.5585 2.82%
王智 28.2234 1.13%
李毅 25.401 1.02%
张平 25.0875 1.00%
许佳雨 24.0141 0.96%
周情 25.0875 1.00%
毕崇刚 8.3625 0.33%
吴龙勇 27.1782 1.09%
朱新明 20.9063 0.84%
袁洋 12.5438 0.50%
霍东 12.5438 0.50%
冯学东 12.5438 0.50%
朱擎 11.7075 0.47%
李新宏 5.0175 0.20%
张蕴奇 4.1813 0.17%
黄胜 4.1813 0.17%
黄南 3.7632 0.15%
张立真 3.345 0.13%
张萌 3.345 0.13%
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
股东名称 实收资本 比例
孙华 1.0492 0.04%
殷雷 1.1102 0.04%
程文双 0.9968 0.04%
徐铁军 0.6295 0.03%
华丽 0.5246 0.02%
李海斐 0.5246 0.02%
张杰 0.4197 0.02%
尹群 20.9063 0.84%
邬江 60 2.40%
天津盛世权金股权投资合伙企业（有限合伙） 23.8303 0.95%
天津盛世东金股权投资合伙企业（有限合伙） 190.6425 7.62%
天津盛世朗润股权投资合伙企业（有限合伙） 23.8303 0.95%
国科瑞华创业投资企业 169.8981 6.79%
天津雷石天润股权投资合伙企业（有限合伙） 59.5757 2.38%
浙江润禾创业投资合伙企业（有限合伙） 27.4048 1.10%
合计 2502.1817 100%
截至评估基准日城市之光拥有2家子公司，9家分公司。详情见下表：
序号 公司名称 拥有股权比例 备注
1 北京山水心源景观设计院有限公司 100% 子公司
2 鞍山城市之光园林工程有限责任公司 100% 子公司
3 北京城市之光园林工程有限责任公司青岛分公司 分公司
4 北京城市之光园林工程有限责任公司昌图分公司 分公司
5 北京城市之光园林工程有限责任公司海口分公司 分公司
6 北京城市之光园林工程有限责任公司通州分公司 分公司
7 北京城市之光园林工程有限责任公司海宁分公司 分公司
8 北京城市之光园林工程有限责任公司西安分公司 分公司
9 北京城市之光园林工程有限责任公司兰州分公司 分公司
10 北京城市之光园林工程有限责任公司银川分公司 分公司
11 北京城市之光园林工程有限责任公司沈阳分公司 分公司
城市之光近年来的主要财务数据，已经天职国际会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，并出具了无保留意见审计报告。近年主要财务数据见下表：
近年北京城市之光园林工程有限责任公司基本财务数据表（合并口径）
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年
资产总额 57,294.18 87,345.02 138,849.91
固定资产 225.20 740.01 667.57
无形资产 6.72 106.80 110.01
商誉 352.53 352.53 352.53
递延所得税资产 577.55 1,147.31 2,124.91
负债总额 40,409.72 37,513.00 77,121.88
净资产 16,884.46 49,832.02 61,728.04
营业收入 47,714.00 71,692.48 94,724.35
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
项目 2011 年 2012 年 2013 年
利润总额 11,982.56 16,219.53 15,890.71
净利润 8,751.78 12,168.06 11,896.02
近年北京城市之光园林工程有限责任公司基本财务数据表（单户口径）
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 2012 年 2013 年
资产总额 54,465.43 81,324.13 129,318.64
长期股权投资 790.43 800.43 800.43
固定资产 150.04 638.43 465.18
无形资产 6.72 8.23 13.53
递延所得税资产 543.32 1,049.22 1,950.71
负债总额 39,352.94 35,717.90 75,000.61
净资产 15,112.49 45,606.23 54,318.03
营业收入 43,214.42 64,900.21 85,599.10
利润总额 9,617.44 12,944.96 11,638.08
净利润 6,979.82 9,714.23 8,711.80
城市之光申报的评估基准日各项资产及负债（单户口径），天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值
流动资产 1,260,887,894.63
非流动资产 32,298,527.05
其中：长期股权投资 8,004,300.00
固定资产 4,651,801.79
无形资产 135,316.84
递延所得税资产 19,507,108.42
资产总计 1,293,186,421.68
流动负债 750,006,147.93
非流动负债 0.00
负债总计 750,006,147.93
净资产(所有者权益) 543,180,273.75
(三)其他评估报告使用者概况
除委托方、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定
其他评估报告使用者。
(四)委托方与被评估单位的关系
委托方江苏宏达新材料股份有限公司拟收购被评估企业的股权。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
二、 评估目的
因江苏宏达新材料股份有限公司拟收购北京城市之光园林工程有限责任
公司 30%的股权，特委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的北京
城市之光园林工程有限责任公司的全部资产和负债进行评估，以提供价值参
考依据。
该经济行为已获江苏宏达新材料股份有限公司 2014 年 4 月 28 日第四届
第十三次董事会决议批准。
三、 评估对象和范围
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为江苏宏达新材料股份有限公司拟收购的北京城市之光园林工
程有限责任公司 30%的股东权益价值。
评估范围包括由城市之光申报的评估基准日各项资产及负债（单户口
径），该评估范围中资产及负债对应的会计报表经天职国际会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值
一 流动资产 1,260,887,894.63
1 货币资金 48,034,474.59
2 应收账款 660,642,396.65
3 预付账款 6,056,221.74
4 其他应收款 55,711,129.75
5 存货 486,310,702.16
6 其他流动资产 4,132,969.74
二 非流动资产 32,298,527.05
1 长期股权投资 8,004,300.00
2 固定资产 4,651,801.79
3 无形资产 135,316.84
4 递延所得税资产 19,507,108.42
三 资产总计 1,293,186,421.68
四 流动负债 750,006,147.93
1 短期借款 109,625,000.00
2 应付账款 518,872,292.42
3 预收账款 16,048,210.85
4 应付职工薪酬 1,849,010.32
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
序号 科目名称 账面价值
5 应交税费 82,847,588.14
6 应付利息 6,393,117.39
7 其他应付款 14,370,928.81
五 非流动负债 0.00
六 负债总计 750,006,147.93
七 净资产（所有者权益） 543,180,273.75
企业无未申报的表外资产。
评估资产类型主要包括：流动资产、非流动资产(固定资产、无形资产及
递延所得税资产等)以及相关负债。评估前总资产为 129,318.64 万元，负债账
面价值为 75,000.61 万元，净资产账面价值为 54,318.03 万元。相关资产情况
如下：
(一)长期股权投资情况
城市之光长期股权投资账面价值8,004,300.00元，详情见下表：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本 账面价值
1 北京山水心源景观设计院有限公司 2011 年 3 月 100.00% 7,904,300.00 7,904,300.00
2 鞍山城市之光园林工程有限责任公司 2012 年 12 月 100.00% 100,000.00 100,000.00
合计 8,004,300.00 8,004,300.00
减：长期股权投资减值准备
合计 8,004,300.00 8,004,300.00
(二)委估资产的权属状况
评估范围内的资产及负债为城市之光所有。城市之光已提供车辆行驶证、
重要设备购置发票、重要合同及其他相关替代资料等权属证明文件，资产权
属基本清晰。
(三)实物资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产为固定资产，账面原值为7,325,539.18元，
账面净值为4,651,801.79元，减值准备为零。委估资产大多位于北京市朝阳区
安翔里23号楼城市之光办公场所内。包括机器设备、车辆及电子设备。其中：
(1)机器设备12项（14台），账面原值53,200.00元，账面净值24,391.28元，
主要包括全站仪、剪草机等。
(2)车辆1项（1辆），账面原值489,547.00元，账面净值295,754.20元。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
(3)电子设备117项（176台/ 套），账面原值 6,782,792.18元，账面净 值
4,331,656.31元，主要包括电脑、复印机、空调等。
上述设备日常维护保养及时，在用状况正常。
(四)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业账面记录的无形资产为11个软件。具体情况见下表：
法定/预计使
序号 名称和内容 取得日期 原始入账价值 账面价值
用年限(月)
1 金蝶财务软件 2011-7-1 60 31,960.00 15,979.90
2 广联达预算软件 GBQV4.0-网络版 2011-8-5 60 21,800.00 11,263.43
3 广联达预算软件 GBQV4.0-哈尔滨 2011-9-27 60 16,910.00 9,300.59
4 广联达河北房修装饰软件 2011-12-28 60 2,400.00 1,400.00
5 广联达预算软件-天津版 2012-2-24 60 15,840.00 9,768.00
6 广联达预算软件-辽宁网络版 2012-4-13 60 19,760.00 12,844.07
7 计价预算软件（河北、江苏网络版） 2013-1-8 60 26,420.52 21,136.44
广联达预算软件 GBQV4.0-网络版升
8 2013-1-22 60 24,700.85 19,760.69
级
9 广联达预算软件-辽宁单机版 2013-3-26 60 6,800.00 5,666.70
10 广联达预算软件-吉林版 2013-4-22 60 4,750.00 4,037.47
11 广联达预算软件-甘肃网络版 2013-6-4 60 27,350.43 24,159.55
合计 198,691.80 135,316.84
企业无申报的账面未记录的无形资产。
(五)企业申报的表外资产
企业无申报的表外资产。
(六)引用其他机构出具的报告结论的情况
本次评估未引用其他机构出具的报告的结论。
四、 价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外
的价值类型一般包括（但不限于）投资价值、在用价值、清算价值、残余价
值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值
作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
五、 评估基准日
本次评估基准日是 2013 年 12 月 31 日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时
间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。
六、 评估依据
(一)经济行为依据
江苏宏达新材料股份有限公司 2014 年 4 月 28 日第四届第十三次董事会
决议。
(二) 评估准则依据
1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》
（财企〔2004〕20号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协〔2003〕18
号)；
3．《资产评估准则——企业价值》（中评协〔2011〕227号）；
4．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则（中评协〔2007〕
189号）；
5．《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2008〕218号)；
6．《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协
〔2011〕230号)；
8．《资产评估准则——无形资产》(中评协〔2008〕217号)；
(三)权属依据
1．车辆行驶证；
2．大型设备购置合同。
(四)取价依据
1．国家和行业有关部门发布的相关法规、标准等；
2．《最新资产评估常用数据与参数手册》2012版；
3．有关协议、合同、发票等资料；
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宏达新材拟收购北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权项目 正文
4．国内大型专业网站提供的计算机及办公自动化设备、全国汽车市场价
格资料；
6．评估人员的现场勘察记录；
6．被评估企业提供的评估申报明细表及有关资料；
7．被评估企业提供的未来六年期盈利预测（2014年至2019年）。
(五)其他参考依据
1．天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）2014年6月9日出具的天职业
字[2014]9886号《审计报告》；
2．被评估企业提供的重大合同、协议；
3．被评估企业提供的生产经营统计资料。
七、 评估方法
(一)评估方法的选择
根据《资产评估准则——企业价值》（中评协〔2011〕227号），注册资产
评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、
资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估
基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
评估人员经过调查了解，城市之光是一家从事园林设计和园林绿化施工
公司，经营主要依托公司的客户资源、业务网络、服务能力、管理与技术团
队、专有技术及品牌优势等，其盈利水平主要取决于市场情况、行业状况、
经营发展战略等方面，该部分价值在资产基础法中难以体现，故结合此次评
估目的和评估对象特点，对纳入评估范围的资产分别采用了收益法和市场法
进行评估。在最终分析两种评估方法合理性的基础上，选取最为合理的评估
方法确定评估结论。
(二)收益法
1．收益法的定义和原理
收益法是指通过估算被评估企业未来的预期收益并折算成现值(评估基准
日的现在价值量)，借以确定被评估企业价值的一种方法。用收益法进行企业
整体资产评估时，主要涉及到三个基本要素，即被评估资产的预期收益、折
现率或资本化率以及被评估资产取得预期收益的持续时间。
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收益法的基本理论公式可表述为：
资产的评估价值＝该资产预期各年收益折成现值之和。
2．收益法的应用前提
本次评估是将城市之光置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，
对其股东权益价值的评估。评估基础是对企业未来收益的预测和折现率的取
值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：
(1)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体
资产；
(2)资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和产权所
有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量；
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
3．收益法计算公式
本次评估以企业审计后的单户报表为基础，采用现金流折现的方法计算
企业价值。首先运用企业折现现金流量模型计算企业整体收益折现值，加上
非经营性资产的价值，减去有息负债和非经营性债务，得出被评估企业股东
权益价值。
具体计算公式为：
P = P'+ A' D' D
n
Ri R 1
P' = ∑ + n×
i =1 (1 + r ) i r (1 + r ) n
式中： P —被评估企业股东全部权益评估值
P' —企业整体收益折现值
D —被评估企业有息负债
A' —非经营性资产及溢余资产
D' —非经营性负债
Ri —未来第 i 个收益期的预期收益额(企业自由现金流)
i：收益年期，i=1，2， 3，……，n
r ：折现率
4．收益年限的确定
评估时根据被评估企业的具体经营情况及特点，假设收益年限为无限期。
并将预测期分二个阶段，第一阶段为 2014 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日；
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第二阶段为 2020 年 1 月 1 日直至永续。其中，假设 2020 年及以后的预期收
益额按照 2019 年的收益水平保持稳定不变。
(三) 市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交
易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法
是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类似行
业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，
在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
交易案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的公司
的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计算适当
的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象
价值的方法。
由于可比交易案例难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，
因此不宜选择交易案例比较法。对于可比上市公司的经营和财务数据的公开
性比较强且比较客观，使得该方法具有较好的操作性。结合本次资产评估的
对象、评估目的和评估师所收集的资料，本次选择上市公司比较法进行评估。
市场法中的上市公司比较法是通过比较与被评估企业处于同一行业的上
市公司的公允市场价值来确定委估企业的公允市场价。这种方式一般是首先
选择与被评估企业处于同一行业的并且股票交易活跃的上市公司作为可比公
司，然后通过交易股价计算可比公司的市场价值。另一方面，再选择可比公
司的一个或几个收益性、资产类或特殊类参数，如EBIT、EBITDA等作为“分
析参数”，最后计算可比公司市场价值与所选择分析参数之间的比例关系——
称之为价值比率(Multiples)，将上述价值比率应用到被评估企业相应的分析参
数中从而得到委估对象的市场价值。
计算可比公司的市场价值和分析参数，我们可以得到其收益类、资产类
等价值比率。通过价值比率系数修正方式对每个可比对象的相关价值比率进
行修正，然后综合选择一种恰当的方式估算被评估企业的价值比率，最后再
在被评估企业各个价值比率中选择一个或多个价值比率并将其应用到被评估
企业中，计算得到被评估企业的价值，即：
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被评估企业市场价值＝确定的被评估企业价值比率×被评估企业相应指
标
股权价值最终评估结果＝（全投资价值比率×被评估企业相应参数－付息
负债）×（1－缺少流动性折扣）×（1＋控制权溢价率）＋非经营性、溢余资
产净值
或：
股权价值最终评估结果=（股权投资价值比率×被评估企业相应参数）×（1
－缺少流动性折扣）×（1＋控制权溢价率）＋非经营性、溢余资产净值
采用上市公司比较法进行整体评估基本步骤如下：
1．搜集上市证券公司信息，选取可比公司；
2．收集并分析、调整可比公司相关财务报告数据；
3．选择并计算各可比公司的价值比率；
4．调整、修正各可比公司的价值比率；
5．从各个可比公司价值比率中协调出一个价值比率作为被评估企业的价
值比率；
6．估算被评估企业相关参数，计算各价值比率下对应的评估结果，并选
择一个最为合理的评估结果作为初步评估结论；
7．考虑是否需要应用折价/溢价调整；
8．加回非经营性资产、溢余资产净值，得到最终评估结论。
八、 评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对
象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力
和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，
确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制
条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内
的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资
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料进行审阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估
方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取
价依据，进行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写
评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行
必要沟通后，出具正式评估报告。
九、 评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评
估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交
易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情
决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖
者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的
交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
(二)具体假设
1．被评估企业经营所遵循的国家及地方现行的有关法律法规及政策、国
家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环
境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3．假设被评估企业现有的和未来的经营管理者是尽职的，且公司管理层
有能力担当其职务。能保持被评估企业正常经营态势，发展规划及生产经营
计划能如期基本实现。
4．假设被评估企业完全遵守国家所有相关的法律法规，不会出现影响公
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司发展和收益实现的重大违规事项。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策
在重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与
目前方向保持一致。
7．假设根据国家规定，目前已执行或已确定将要执行的有关利率、汇率、
税赋基准和税率以及政策性收费规定等不发生重大变化。
8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来
经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结
论的责任。
十、 评估结论
(一) 收益法评估结果
城市之光股东全部权益的评估价值为 107,659.48 万元，较股东全部权益
账面值 54,318.03 万元（单户口径）增值 53,341.45 万元，增值率 98.20%。
(二) 市场法评估结果
城市之光股东全部权益的评估价值为 107,136.79 万元，较股东全部权益
账面值 54,318.03 万元（单户口径）增值 52,818.76 万元，增值率 97.24%。
(三) 两种评估结果的差异及其原因
股东全部权益价值的两种评估结果的差异如下表所示：
金额单位：人民币万元
股东全部权益 股东全部权益
评估方法 增值额 增值率
账面值 评估值
收益法 107,659.48 53,341.45 98.20%
54,318.03
市场法 107,136.79 52,818.76 97.24%
差异额 -522.69
(四)评估结论选取
城市之光主要从事城市园林绿化规划设计、园林工程施工和绿化养护三
大块业务，与城市之光本次市场法评估过程中选取的 4 家可比上市公司相比，
相互之间在业务领域上仍存在着一定的差异，因此在对城市之光与可比公司
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进行业务差异调整过程中往往存在一定的主观性，从而会对市场法评估结果
带来一定的影响。另外可比公司的基本计算乘数指标经常会受到所在行业内
并购、监管以及交易不活跃等外部因素的作用，最终会影响到市场法的评估
值。
城市之光经营所依赖的主要资源除了固定资产、营运资金等有形资源之
外，还包括销售团队、管理团队、客户资源等重要的无形资源。收益法是立
足于判断资产获利能力的角度，将被评估企业预期收益资本化或折现，来评
估企业价值。是按“将本求利”的逆向思维来“以利索本”，能全面反映企业
品牌、商誉等非账面资产的价值。
综上所述，评估人员在分析了城市之光业务种类、经营范围以及收益稳
定性等关键因素的基础上，认为收益法评估值较市场法评估值更能真实合理
的反映城市之光的股东权益价值。故最终采用收益法评估结果作为最终评估
结论。
评估结论为：城市之光在评估基准日的股东全部权益价值评估值为
107,659.48 万元，江苏宏达新材料股份有限公司拟收购的城市之光 30%的股东
权益价值为 32,297.84 万元。
十一、特别事项说明
截至评估基准日城市之光尚有一个未决诉讼。详情如下：
2009 年 9 月,北京城市之光园林工程有限责任公司因北京银信兴业房地产
开发有限公司拖欠工程款一事，向北京市第二中级人民法院提起诉讼，2013
年 4 月 19 日北京市第二中级人民法院下达（2009）二中民初字第 17905 号民
事判决书，判令被告北京银信兴业房地产开发有限公司支付给北京城市之光
园林工程有限责任公司 35,635,673.90 元工程款及相应的利息。被告不服向北
京市高级人民法院提起上诉，2014 年 1 月 27 日，北京市高级人民法院下达
（2013）高民终字第 3262 号民事裁定书，撤销北京市第二中级人民法院下达
（2009）二中民初字第 17905 号民事判决书，发回北京市第二中级人民法院
重审。（该未决诉讼对应应收账款 2900 万元，计提的坏账准备 1472 万元）
本次评估未考虑进一步诉讼对评估值的影响。
(四) 评估基准日期后事项
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因天誉国宝项目 261.63 万元工程材料款纠纷，公司被供应商北京光明英
良石材有限公司（以下简称光明英良）告上法庭。2014 年 4 月，北京市怀柔
区人民法院受理此案。截止报告日，公司与光明英良正处于调解中。
十二、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
(三)报告评估的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需
评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(四)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2013年
12月31日起，至2014年12月30日止。
十三、评估报告日
评估报告日为2014年6月10日。
评估机构法定代表人（或授权代表）：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二○一四年六月十日
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附 件
一、与评估目的相对应的经济行为文件；
二、评估基准日审计报告；
三、委托方、被评估单位法人营业执照；
四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
五、委托方和被评估单位的承诺函；
六、签字注册资产评估师的承诺函；
七、评估机构资格证书；
八、评估机构法人营业执照副本；
九、签字注册资产评估师资格证书；
十、业务约定书；
十一、授权委托书。
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