江苏宏达新材料股份有限公司资产置换
所涉及的公司资产净值资产评估报告书
信资评报字[2015]第 134 号
上海立信资产评估有限公司
二零一五年四月
目 录
签字注册资产评估师声明 ......................................................................................... 1
江苏宏达新材料股份有限公司资产置换所涉及的公司资产净值资产评估报告书摘要 3
江苏宏达新材料股份有限公司资产置换所涉及的公司资产净值资产评估报告书 ....... 5
一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者 ......................... 5
二、评估目的 ........................................................................................................ 8
三、评估对象、范围及其基本情况 ........................................................................ 9
四、价值类型及其定义 ........................................................................................ 14
五、评估基准日 .................................................................................................. 14
六、评估依据 ...................................................................................................... 15
七、评估方法 ...................................................................................................... 17
八、评估程序实施情况和过程 ............................................................................. 26
九、评估中的假设和限制条件 ............................................................................. 26
十、评估结论 ...................................................................................................... 27
十一、特别事项说明 ........................................................................................... 29
十二、评估报告使用限制说明 ............................................................................. 32
十三、评估报告提出日期 .................................................................................... 33
备查文件
一、江苏宏达新材料股份有限公司及长投公司营业执照
二、江苏宏达新材料股份有限公司三年期审计报告
三、房地产权证
四、车辆行驶证
五、委托方及资产占有方承诺函（原件
六、资产评估机构及资产评估师承诺函（原件）
七、上海立信资产评估有限公司营业执照
八、上海立信资产评估有限公司资产评估资格证书
九、上海立信资产评估有限公司证券业评估资格证书
十、参加本评估项目的人员资格证书
SHANGHAI LIXIN 江苏宏达新材料股份有限公司资产置换所涉及的公司资产净值资产评估报告
上海立信资产评估有限公司
签字注册资产评估师声明
本声明系信资评报字[2015]第 134 号资产评估报告书不可分割的部分。
我们接受委托，遵循国家有关资产评估的法律法规，恪守资产评估准则，按照
公认的资产评估方法，对江苏宏达新材料股份有限公司资产置换所涉及的资产和负债
进行了评估。我们谨就本项评估声明如下：
1、 我们在本评估报告中陈述的事实是真实、客观的。本评估报告中的分析和结
论是我们在恪守独立、客观、公正的原则基础上形成的，我们没有受到他人的影响和
制约。我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
2、 根据资产评估准则，―遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在
评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的
责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估
报告是委托方和相关当事方的责任。‖
3、 我们按委托方指定的评估对象和范围进行了评估，委估资产的详细清单由委
托方和被评估单位提供，并经其签章确认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给
予了应有的关注，我们提请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的
一致性。
4、我们与被评估资产在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与有关当事方
及相关人员没有任何利益关系和偏见。
5、我们执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行分析估
算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者
注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成立，并且不应该被认为是委估
资产在市场上可实现价格的保证。
6、 我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对有关权属资料进行了
例行查验，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出
任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
7、我们对房屋建筑物和机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量
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和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们
的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托方提供的资料为基础，如果这些
评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
8、 我们对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约
束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我
们提请评估报告使用者密切关注本报告的―评估中的假设和限制条件‖、―特别事项说明‖
和―评估报告使用限制说明‖。
9、 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务，本评估报告的使用权归
委托方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本评
估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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所涉及的公司资产净值资产评估报告书
摘 要
信资评报字[2015]第 134 号
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资
产评估报告书全文。
本公司－上海立信资产评估有限公司接受江苏宏达新材料股份有限公司（以下简
称：宏达新材）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科
学的原则，按照公认的资产评估方法－资产基础法，对宏达新材因资产置换而涉及的
该公司的资产净值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资
产实施了实地查勘、市场调查和询证，对委估资产截至 2014 年 12 月 31 日所表现的
市场价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估对象和范围：本项评估的对象为截至 2014 年 12 月 31 日宏达新材的资产净
值。评估范围为宏达新材拥有的全部资产和负债，账面资产净值为人民币 81,289.20
万元。
评估基准日：2014 年 12 月 31 日。
评估目的：委托方拟开展重大资产重组，将其截至评估基准日的全部资产和负债
与分众多媒体技术（上海）有限公司 100%股权的等值部分进行置换，本次评估即为
上述置出资产提供价值参考依据。
价值类型：市场价值。
评估方法：资产基础法。
经评估，评估基准日江苏宏达新材料股份有限公司的资产净值为人民币
87,958.32 万元。
评估结果汇总如下：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C＝B-A D＝C/A
流动资产 56,855.23 57,280.71 425.48 0.75
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账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C＝B-A D＝C/A
非流动资产 56,294.05 61,687.70 5,393.65 9.58
其中：可供出售金融资产净额 32,298.00 33,493.51 1,195.51 3.7
长期股权投资净额 6,904.90 8,042.22 1,137.32 16.47
固定资产净额 11,033.43 13,076.79 2,043.36 18.52
在建工程净额 2,437.38 2,483.99 46.61 1.91
工程物质净额 61.16 61.16 — —
无形资产净额 3,510.72 4,481.57 970.85 27.65
其他非流动资产 48.46 48.46 — —
资产总计 113,149.28 118,968.40 5,819.12 5.14
流动负债 31,010.08 31,010.08 — —
非流动负债 850.00 0.00 -850.00 -100.00
负债总计 31,860.08 31,010.08 -850.00 -2.67
资产净值 81,289.20 87,958.32 6,669.12 8.20
本报告提出日期为 2015 年 5 月 17 日，评估结果的有效使用日期至 2015 年 12
月 30 日止。
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务，本评估报告的使用权归委托
方所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经许可，报
告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
为了正确使用评估结论，请报告使用者密切关注本报告中的―注册资产评估师声
明‖、―评估中的假设和限制条件‖及―特别事项说明‖。
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所涉及的公司资产净值资产评估报告书
信资评报字[2015]第 134 号
江苏宏达新材料股份有限公司:
本公司——上海立信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家
有关资产评估的法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，本着客观、
独立、公正、科学的态度，履行了必要的评估程序，采用了公认的资产评
估方法——资产基础法，对江苏宏达新材料股份有限公司（以下简称：宏
达新材）的资产净值进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市
场调查，对委估资产截至 2014 年 12 月 31 日所表现的市场价值作出了反
映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、被评估单位、产权持有单位和其他评估报告使用者
（一）委托方即被评估单位：江苏宏达新材料股份有限公司
类 型：股份有限公司（上市）
住 所：扬中市明珠广场
法定代表人：朱德洪
注册资本：43,247.5779 万元
成立日期：2002 年 4 月 24 日
营业期限：2002 年 4 月 24 日至******
经营范围：危险化学品生产和销售（仅限分支机构生产销售、经营项
目按生产许可证核准范围）；有机硅单体及副产品的生产加工，生产销售
硅油、硅橡胶及其制品、高分子材料和石油化工配件，自营和代理各类商
品及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
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开展经营活动）
1、企业概况
宏达新材于 2004 年 1 月 7 日经江苏省人民政府苏政复[2004]5 号文
批复同意，由镇江宏达化工有限公司整体变更设立股份有限公司，2004
年 2 月 13 日经江苏省工商行政管理局核准登记成立。注册资本为
8,380.6868 万元。该公司整体变更设立时名称为―江苏宏达化工新材料股
份有限公司‖，2006 年 4 月 18 日经江苏省工商行政管理局核准名称变更
为―江苏宏达新材料股份有限公司‖。2007 年 5 月 22 日，该公司注册资本
增加到 18,087.7186 万元。
经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]71 号文核准，宏达新材
于 2008 年 1 月 23 日首次向社会公开发行人民币普通股（A 股）6,100
万股，每股面值人民币 1.00 元，发行价格为每股人民币 10.49 元。A 股
发行完成后，该公司根据 2008 年第一次临时股东大会决议办理了有关注
册资本的工商变更登记，公司的注册资本由 18,087.7186 万元变更为
24,187.7186 万元。
截止评估基准日，经历年增发及公积金转增股本后，宏达新材总股本
增至 432,475,779 股。目前宏达新材的最大股东为江苏伟伦投资管理有限
公司(持有该公司 38.21%股权)，实际控制人为朱德洪(持有江苏伟伦投资
管理有限公司 51.58%股权) 。
2、长期投资情况
截止评估基准日该公司拥有 10 家长期股权投资单位，其中 1 家在可
供出售金融资产科目，剩余 9 家在长期股权投资核算。详情如下：
序 持股
被投资单位名称 投资成本 账面价值 备注
号 比例%
1 北京城市之光园林工程有限责任公司 30.00 322,980,000.00 322,980,000.00 可供出售金融资产
2 东莞新东方化工有限公司 75.00 36,900,000.00 36,900,000.00 长期股权投资
3 东莞市宏达新材料股份有限公司 100.00 500,000.00 500,000.00 长期股权投资
4 东莞市信和高分子材料有限公司 100.00 3,000,000.00 3,000,000.00 长期股权投资
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序 持股
被投资单位名称 投资成本 账面价值 备注
号 比例%
5 涟水新宝纺织助剂科技有限公司 100.00 500,000.00 500,000.00 长期股权投资
6 江苏明珠硅橡胶材料有限公司 100.00 10,000,000.00 10,000,000.00 长期股权投资
7 江苏利洪硅材料有限公司 100.00 609,579,205.14 609,579,205.14 长期股权投资
8 展志电子科技（南通）有限公司 29.81 19,088,881.67 15,890,023.63 长期股权投资
9 广东宝利美汽车新材料有限公司 20.00 1,000,000.00 742,887.69 长期股权投资
10 广东神胶硅业科技有限公司 20.00 2,000,000.00 1,516,136.67 长期股权投资
3、该公司近三年财务状况及经营成果如下表列示：
金额单位：万元
项 目 2012/12/31 2013/12/31 2014/12/31
总资产 246,341.04 144,242.40 113,149.28
负 债 85,808.08 65,948.93 31,860.08
净资产 160,532.96 78,293.47 81,289.20
金额单位：万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年
营业收入 52,866.18 38,523.93 38,895.55
减：营业成本 45,794.44 36,607.07 34,400.56
营业税金及附加 59.47 54.22 46.25
销售费用 1,339.22 1,305.36 1,144.55
管理费用 7,609.48 3,353.25 3,205.53
财务费用 1,944.23 150.69 772.90
资产减值损失 93.61 78,944.28 772.00
加：投资收益 559.88 -453.83 38.17
营业利润 -3,414.39 -82,344.76 -1,408.07
加：营业外收入 3,514.92 877.56 4,438.01
减：营业外支出 82.77 34.20
利润总额 17.76 -81,467.20 2,995.74
减：所得税 -304.87 772.30 —
净利润 322.63 -82,239.49 2,995.74
上述有关数据均摘自于该公司的审计报告，审计单位为江苏公证天业会计师事务所。
4、会计政策及税收情况
该公司执行《企业会计制度》，财政税务关系分别隶属于扬中市国税
局和扬中市地税局新坝分局，具体适用税率如下：
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 17%
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税种 计税依据 税率
营业税 应税收入 5%
企业所得税 应纳税所得额 15%
依据科技部、财政部及国家税务总局颁布《高新技术企业认定管理办
法》(国科发火[2008]172 号)、《高新技术企业认定管理工作指引》(国科
发火[2008]362 号), 本公司被认定为高新技术企业，享受按 15%的所得税
税率缴纳企业所得税的优惠政策。
（二）产权持有单位
控股股东为江苏伟伦投资管理有限公司，持有宏达新材 42.84%股权。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方即本次被评估单位。
（四）业务约定书约定的其他评估报告使用者
本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务，本评估报告的使
用权归委托方所有。
本评估报告的使用者限制为：
委托方；
其他国家法律法规规定的评估报告使用对象。
二、评估目的
本次评估的目的是资产置换。
宏达新材拟开展重大资产重组，将其截至评估基准日的全部资产和负
债与分众多媒体技术（上海）有限公司 100%股权的等值部分进行置换，
本次评估即为上述置出资产提供价值参考依据。
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三、评估对象、范围及其基本情况
1、评估范围和对象：
本次评估对象为江苏宏达新材料股份有限公司的股东全部权益。
本次评估范围系截至 2014 年 12 月 31 日江苏宏达新材料股份有限公
司的全部资产和负债。包括流动资产—货币资金、应收票据、应收账款、
预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产；非流动资产—可供出售金
融资产、长期股权投资、房屋建筑物、机器设备、在建工程、无形资产和
其他非流动资产；流动负债—短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、
应付职工薪酬、应交税费、应付利息和其他应付款；非流动负债—递延收
益。
评 估 前 总 资 产 账 面 值 1,131,492,807.91 元 ， 其 中 流 动 资 产
568,552,348.34 元，非流动资产 562,940,459.57 元；
总负债 318,600,775.63 元，其中流动负债 310,100,775.63 元，非流
动负债 8,500,000.00 元；
资产净值 812,892,032.28 元。
具体对象如下：
截止日期：2014 年 12 月 31 日 单位：人民币元
科目 金额
一、流动资产合计 568,552,348.34
货币资金 10,480,448.50
应收票据净额 13,785,271.21
应收账款净额 120,959,645.77
预付账款净额 2,642,765.38
其他应收款净额 373,421,729.81
存货净额 43,944,274.49
其他流动资产 3,318,213.18
二、非流动资产合计 562,940,459.57
可供出售金融资产净额 322,980,000.00
长期股权投资净额 69,049,047.99
固定资产净额 110,334,263.92
在建工程净额 24,373,753.58
工程物资净额 611,629.65
无形资产净额 35,107,206.91
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科目 金额
其他非流动资产 484,557.52
三、资产总计 1,131,492,807.91
四、流动负债合计 310,100,775.63
短期借款 128,100,000.00
应付票据 30,000,000.00
应付账款 46,019,067.18
预收账款 5,976,682.71
应付职工薪酬 2,866,369.67
应交税费 754,231.29
应付利息 5,898,209.20
其他应付款 90,486,215.58
五、非流动负债合计 8,500,000.00
递延收益 8,500,000.00
六、负债总计 318,600,775.63
七、资产净值 812,892,032.28
纳入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的资产和负债范围一
致，且经江苏公证天业会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具审― 苏
公W[2015]A792号 ‖审计报告。
委托评估的资产均为正常使用中的资产。
委估资产的具体明细见清查评估明细表。
2、委估资产基本情况
委估公司流动资产账面值 568,552,348.34 元，系货币资金、应收票
据、应收账款、其他应收款、预付账款、存货和其他流动资产等组成。
货币资金账面值 10,480,448.50 元，包括现金、银行存款和其他货币
资金。其中主要是其他货币资金，账面金额 6,000,070.67 元。
应收票据账面值为 13,785,271.21 元，系银行承兑汇票。
应收账款账面净值 120,959,645.77 元，明细共 355 笔，均为应收客
户的货款。
预付账款账面净值为 2,642,765.38 元，明细共计 44 笔，主要系预付
供应商的原辅材料款。
其他应收款账面净值 373,421,729.81 元，主要是与子公司的往来及
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各类押金、职工个人借款等。
存货账面净值 43,944,274.49 元，其中，其中原材料为 23,187,283.03
元、在库周转材料 558,425.07 元、产成品 10,513,555.61 元、在产品
9,685,010.78 元。原材料主要系企业外购的用于硅橡胶生产的 DMC、D4、
含氢硅油、羟基硅油等化工原料；产成品系宏达新材生产的各类硅橡胶制
品璃；在产品为未完工的橡胶半成品。
其他流动资产账面值为 3,318,213.18 元，系以预交的企业所得税、
增值税和个调税。
非流动资产账面值 562,940,459.57 元，包括可供出售金融资产、长
期股权投资、固定资产—设备类和房屋建筑物、无形资产、其他非流动资
产。
可供出售金融资产为其他投资，账面值为 322,980,000.00 元，系企
业购买北京城市之光园林工程有限责任公司 30%股权的投资款。2015 年
4 月 8 日，宏达新材公告，经第四届董事会第二十四次会议、第四届监事
会第十三次会议通过了《关于转让公司所持城市之光 30%股权的议案》，
将城市之光股权转让给宏达新材控股股东江苏伟伦投资管理有限公司，股
权交易价格为 334,935,100.00 元。
长期股权投资账面净值为 69,049,047.99 元，详情如下：
金额单位：元
序 持股
被投资单位名称 投资成本 账面价值
号 比例%
1 东莞新东方化工有限公司 75.00 36,900,000.00 36,900,000.00
2 东莞市宏达新材料股份有限公司 100.00 500,000.00 500,000.00
3 东莞市信和高分子材料有限公司 100.00 3,000,000.00 3,000,000.00
4 涟水新宝纺织助剂科技有限公司 100.00 500,000.00 500,000.00
5 江苏明珠硅橡胶材料有限公司 100.00 10,000,000.00 10,000,000.00
6 江苏利洪硅材料有限公司 100.00 609,579,205.14 609,579,205.14
7 展志电子科技（南通）有限公司 29.81 19,088,881.67 15,890,023.63
8 广东宝利美汽车新材料有限公司 20.00 1,000,000.00 742,887.69
9 广东神胶硅业科技有限公司 20.00 2,000,000.00 1,516,136.67
长期股权投资减值准备（利洪） 609,579,205.14
长期股权投资净额 69,049,047.99
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其中东莞市信和高分子材料有限公司、广东宝利美汽车新材料有限公
司、广东神胶硅业科技有限公司至报告日已全部公告转让。
固定资产-房屋建筑物及构筑物账面原值 63,895,820.24 元，账面净
值 38,299,136.77 元。房屋建筑物分布于镇江、南京及扬中三个城市，镇
江及南京为 54 套商品住宅（含自行车库），扬中为自建自营的工业厂房
（含田园新村住宅）。
固定资产—设备类的账面原值为 169,237,133.29 元，账面净值为
72,035,127.15 元 ， 共 915 项 。 设 备 类 中 机 器 设 备 的 账 面 原 值
161,089,424.44 元，账面净值 70,688,279.67 元，计 549 台/套；车辆的
账面原值 4,455,881.41 元,账面净值 753,125.10 元，计 12 辆；电子设备
的账面原值 3,691,827.44 元，账面净值 593,722.38 元，计 354 项。
在建工程-土建共 5 项，账面值 24,373,753.58 元，明细如下：
序号 项目名称 账面价值
1 三期 7700 吨乙基氯硅烷 8,842,909.23
2 其他工程-大港商住项目 4,418,464.10
3 硅橡胶项目 6,154,777.81
4 二车间改造工程 37,606.84
5 新胜新增土地 4,919,995.60
小计 24,373,753.58
工程物资账面值为 611,629.65 元，主要系为在建工程项目配套外购
的设备及各类配件。
土地使用权账面值 35,091,537.37 元，共 3 宗，分别位于镇江新区大
港片区以及扬中宜禾路，土地面积合计 80,845.00 平方米，委估地块均已
办理《国有土地使用证》。详情如下：
1、镇江大港土地
权证编号 镇国用（2011）第 10493 号
土地使用权人 江苏宏达新材料股份有限公司长江分公司
座落 镇江新区大港通港路东侧
地类（用途） 城镇住宅用地
使用权类型 出让
使用权面积 19,922 平方米
终止日期 2081 年 2 月 21 日
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权证编号 镇国用（2011）第 10493 号
他项权证编号 镇他项（2012）第 5 号
土地他项权人 中国农业银行股份有限公司扬中支行
存续期限 2012 年 1 月 5 日至 2017 年 1 月 4 日
2、扬中宜禾路土地（共 2 块）
权证编号 扬国用（2006）第 00000834 号
土地使用权人 江苏宏达新材料股份有限公司
座落 扬中市开发区宜禾路
地号 598059
地类（用途） 工业
使用权类型 出让
使用权面积 52,501.80 平方米
终止日期 2053 年 4 月 27 日
权证编号 扬国用（2006）第 00001115 号
土地使用权人 江苏宏达新材料股份有限公司
座落 扬中市开发区宜禾路
地号 598067
地类（用途） 工业
使用权类型 出让
使用权面积 8,421.20 平方米
终止日期 2056 年 5 月 10 日
其他其他无形资产账面值为 15,669.54 元，系企业外购的财务软件，
共 1 项。
其他非流动资产账面值为 484,557.52 元。其他非流动资产是指除资
产负债表上所列非流动资产项目以外的其他周转期超过 1 年的长期资产。
宏达新材账面列示的其他非流动资产系预付长期资产款项，主要用途系预
付工程款和采购设备。
负债账面值为 318,600,775.63 元，包括短期借款、应付票据、应付
账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款和递
延收益。其中：
短期借款账面值 128,100,000.00 元，系宏达新材向农业银行及太仓
农村商业银行借入的流动资金借款，共计 6 笔，借款利率从 6%到 7.80%
不等。
应付票据账面值 30,000,000.00 元。共有明细 6 笔，系宏达新材出具
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的用于支付材料款的银行承兑汇票。
应付账款账面值为 46,019,067.18 元，共有明细 159 笔，主要系应付
的材料款、工程款、设备款等。
预收账款账面值为 5,976,682.71 元，共有明细 460 笔，主要系预收
客户货款。
应付职工薪酬账面值为 2,866,369.67 元，系应付职工的工资及计提
的工会会费。
应交税费账面金额 754,231.29 元，系应交的增值税、城市维护建设
税、教育费附加、企业所得税、印花税等。
应付利息账面值 5,898,209.20 元，系企业计提的应付短期借款的利
息。
其他应付款账面值 90,486,215.58 元，明细共 54 笔，主要系向控股
股东及个人的借款、关联企业的往来款和职工个人待报销款等。
递延收益账面值为 8,500,000.00 元，系由科技部下拨的―航空航天用
特种耐超低温乙基聚硅氧烷新材料‖项目专项经费。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。
所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。
确定评估基准日的理由为：
月末会计报表完整准确，便于资产清查；
尽可能接近评估目的的实现日期。
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六、评估依据
（一）法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
2、《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；
4、《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过)；
5、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务
总局令第 50 号)；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《房地产估价规范》；
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
9、其他有关法规和规定。
（二）评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18
号)；
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5、《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
6、《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号)；
7、《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
8、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
9、《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217 号)；
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10、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
11、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
12、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号)；
13、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
14、《业务人员职业道德指引—独立性》。
（三）行为依据
1、江苏宏达新材料股份有限公司公告；
2、资产评估业务约定书。
（四）产权依据
1、江苏宏达新材料股份有限公司营业执照；
2、房地产权证；
3、车辆行驶证；
4、江苏宏达新材料股份有限公司验资报告等。
（五）取价依据
1、全国资产评估价格信息；
2、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料；
3、评估人员现场勘察记录；
4、中国人民银行公布的存贷款利率；
5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料；
6、委托单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
7、委托单位提供的资产评估明细表；
8、上海立信资产评估有限公司技术统计资料；
9、向行业管理部门了解的资料；
10、有关市场价格资料。
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七、评估方法
（一）评估方法的介绍
企业整体资产的评估通常根据评估对象、价值类型、资料收集情况等
相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适
用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比
较或类比分析以估测资产价值的一种评估方法。能够采用市场法评估的基
本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法。
参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或类
似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析，计算适当的价值比率或经
济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业的
公司的买卖、收购及合并案例，获取并分析这些交易案例的数据资料，计
算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出
评估对象价值的方法。
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价
值的一种评估方法。收益法的基本原理是任何一个理智的购买者在购买一
项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的
回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收
益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。
资产基础法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后扣减因各种因
素所造成的贬值而得到被评估资产价值的一种评估方法。资产基础法的思
路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过
购建该项资产的现行成本。
三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说
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明不同的方法之间存在着差异。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取
决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。本
次评估目的为资产置换，评估对象实为宏达新材的资产净值（全部资产-
负债），并不是通常意义上所说股东全部权益，且该资产净值的盈利能力
较差，根据审计报告显示宏达新材 2013、2014 年度的营业利润分别为
-82,344.76 万元和-1,408.07 万元，结合以上情况，评估人员认为本次评
估不适合采用收益法和市场法进行评估，采用资产基础法对该资产净值进
行评估。
（二）资产基础法评估方法介绍
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情况选用
适当的具体评估方法得出。
1、流动资产的评估
流动资产是指企业在生产经营活动中，在一年或超过一年的一个营业
周期内变现或耗用的资产。本次委估的流动资产为货币资金、应收账款和
其他应收款。
（1）货币资金的评估
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，货币资金一般按核实
调整后的账面价值作为该项资产评估现值。对现金进行盘点，倒推出评估
基准日的实际库存数作为评估值。对银行存款和其他货币资金查阅银行存
款对账单、银行存款余额调节表，人民币账户按核实调整后的账面值作为
评估值。
（2）应收票据的评估
由企业会计人员出示应收票据或已兑现的凭证，核对票面金额、出票
日期、出票单位及利息率等，以此确定评估基准日应收票据的存在性及会
计记录的准确性。
（3）应收款项（应收账款、其他应收款和预付账款）的评估
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借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账，发询证函或
执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项可收回的数额确定评估值。
在核实无误的基础上，根据每笔款项收回的可能性确定评估值。评估人员
借助于历史资料和目前调查情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收
情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回
的，按核实后的账面值评估；符合有关管理制度规定应予核销的、包括应计入
损益的费用支出，或有明显迹象表明无法收回的，按零值评估。将各种情况计
算结果汇总即得出全部应收款项的评估现值。
（4）存货
存货的评估原则上分为两大类，一类是为产品生产或管理所需的物
资，例如原材料、低值易耗品等；一类是处于生产流程中的半成品和产成
品，本次委估的存货仅为原材料。依据资产占有方提供的存货清单，我们
核实了有关的购置发票和会计凭证，对原材料进行了盘点，现场勘察了存
货的仓储情况，了解了仓库的保管、内部控制制度。
对于原材料的评估以现行市场售价为基础。按清查核实后的数量乘以
现行市场购买价，再考虑合理的运杂费、损耗、验收整理入库费等合理费
用后得出评估值。对于存在有毁损、锈蚀、超储呆滞情况的原材料，我们
在充分考虑其经济性贬值和功能性贬值后确定其评估值。
（5）其他流动资产
委估的其他流动资产为委托贷款，评估人员核实了相关的委托贷款合
同、付款凭证等原始资料后确定其评估值。
2、非流动资产的评估
本次委估的非流动资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程、工
程物资、无形资产和其他非流动资产。
（1）可供出售金融资产的评估
委估的可供出售的金融资产－其他投资系对北京城市之光园林工程
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有限责任公司的股权投资，企业根据 CAS2(2014)的相关规定，将其归入
本科目核算。至报告日该笔投资已公告转让，故按公告的转让价格确定评
估值。
（2）长期股权投资的评估
长期股权投资的评估值为投资单位在被投资单位中按股权比例所占
有的净资产额：对非控股的长期投资，被投资单位净资产额直接引用被投
资单位评估基准日的财务报表数；对控股的长期投资，净资产额为对被投
资单位进行整体评估后的净资产评估值；对至报告日已经公告转让的长期
投资，按公告的转让价格确定评估值。
（3）房屋建筑物的评估
根据房地产估价规范，评估房地产市场价值的主要方法有比较法、收
益法和成本法等，估价时应根据委估对象的具体情况确定合适的评估方
法。估价人员深入细致地分析了估价对象的实际情况、特点和委托方提供
的有关资料，并进行了实地勘察及大量的市场调查，具体分析如下：
① 比较法。在交易活跃的房地产市场中，通过对大量类似物业的交
易价格进行分析调整，可以很好地反映委估对象的市场价值，故在有条件
的情况下应当首选比较法进行评估。委估对象的部分房屋类型为商品住
宅，周边有较多可比交易案例，符合比较法运用的条件。
② 收益法。收益法一般适用于各类有持续租赁收入的经营性物业的
评估。委估对象包括商品住宅及工业厂房，由于住宅市场―租售倒挂‖现象
严重，工业厂房周边缺乏类似物业的租赁案例，因此对于委估对象而言，
未来收益具有重大的不确定性会造成收益法的估价结果不能真实反应委
估对象的市场价值，故不符合收益法运用的条件。
③ 成本法。成本法一般适用于非标准工业厂房或会所、酒店等整体
性较强的物业的评估。委估对象部分房屋类型为工业厂房，周边类似房地
产的市场交易不活跃，但其建安、税费等成本构成较为明晰，故符合成本
法运用的条件。
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综上所述，确定本次评估商品住宅所采用的方法为房地合一比较法，
工业厂房以房地分估形式采用成本法，土地在无形资产科目评估。
A、比较法是根据替代原理，在一定市场条件下，选择同一供需圈内
功能相似，近期已经发生交易的若干房地产交易实例，就交易情况、交易
日期、区域因素、个别因素等条件与委估房地产进行比较，并对交易实例
价格加以修正，从而确定委估房地产价格的方法。
比较法公式：评估价值＝可比实例价格×交易情况修正系数
×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
B、重置成本法：通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣
减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估价值。
计算公式：评估价值＝重置价值 × 成新率
a、重置价值的确定
重置价值一般包含工程造价、前期费用、期间费用、资金成本等。其
计算公式为：
重置价值＝工程造价 + 前期费用 + 期间费用 + 资金成本
工程造价
工程造价可分别采用概预算编制法、预决算调整法、市价法等方法加
以确定。
本项目委估建（构）筑物为一般建筑（构）筑物，参照当地的建筑安
装工程造价指标估算其工程造价，通过对比分析待估建(构)筑物与造价指
标在结构形式、构件、层数、层高、装修、设备等方面的异同，据以调整
基准单位造价，从而得出待估建(构)筑物的现时造价。
前期费用及期间费用，根据本市现行有关规定并结合评估对象实际情
况，按工程造价的一定比例确定。一般情况下，前期费用包括规划、设计
费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编
制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程监理费、建设单位管理费
等工程建设期间发生的各项费用。
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利息按照现行的贷款利率标准计算，工期根据建筑物面积、规模等因
素确定。
本次被评房屋建（构）筑物类资产属于工业项目，厂房与各配套设施
之间联系紧密、整体性强，单个建（构）筑物无法发挥其生产能力，因此
以整个建设项目为单位来确定建（构）筑物的建造工期，并且，遵循此类
项目通常以整个项目进行可研、审批、设计、施工的惯例，前期费用、管
理费用及资金成本均以整个建设项目为单位以统一费率计算。
b、建筑面积的确定
房屋建筑物的面积以法定权证记载的数字为准；没有权证的，以资产
占有方提供的规划许可证、建筑说明、图纸、资产清单等相关资料上记载
的数字为准；既无权证又无相关资料的，以现场查勘估算的面积为准。
c、成新率的确定
本次评估成新率的测定采用年限法、完好分值率法。
年限法计算公式：
年限成新率＝1 –已使用年限/建筑物耐用年限，或
年限成新率＝尚可使用年限 / (已使用年限 + 尚可使用年限)
已使用年限＝评估基准日 – 建筑物竣工日期
规定耐用年限：按《资产评估常用数据与参数手册》中规定的各类建
筑物耐用年限标准，并对建筑物进行现场质量鉴定后，确定规定耐用年限。
完好分值率法
依据建设部有关房屋新旧程度的参考依据，评分标准，根据现场勘查
技术鉴定，采用打分法确定成新率。计算公式：
完好分值率＝（结构打分×评分系数 + 装修打分×评分系数 + 设备
打分×评分修正系数）×100％
综合成新率根据以上两种方法测算结果分析判断后确定。
计算公式：综合成新率＝年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6
（4）设备的评估
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该企业的机器设备的评估方法采用重置成本法。
计算公式： 评估值＝重置全价×成新率
① 重置全价的确定：
重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其
它合理费用组成，机器设备的重置全价均为更新重置价，即：
重置全价＝重置现价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用
＝重置现价×（1＋运杂安装费费率）＋其它合理费用
根据国务院的决定，自 2009 年 1 月 1 日起，在全国实施增值税转型
改革，一般纳税人购买的机器设备可以抵扣增值税。即：
重置全价=设备现价×（1+运杂、安装费费率）＋其它合理费用－增
值税额
A、国产设备重置全价的确定：
重置现价的确定一般采用直接法取得：
国产关键设备通过向生产制造厂询价；
国产一般设备，通过查阅《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格
信息》、《中国机电设备评估价格信息》以及参考近期设备合同等取得；
对无法询价及查阅到价格的设备，参照类似设备的现行市价经调整估
算确定。
B、非标设备重置全价的确定：
根据委估设备的技术参数、图纸资料，按现行钢结构制作及材料市场
价格计算材料费、制作费，再加计设备设计费、安装费、调试费、工程管
理费、资金成本等，确定非标设备的重置全价。
C、车辆重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋车辆购置税＋其他费用
重置现价的确定通过查阅《中国汽车网》和市场价格信息取得。
② 成新率
A、重点、关键设备成新率的确定：
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重点、关键设备成新率按年限法（工作量法）和技术鉴定法综合判定。
计算公式：
综合成新率 K=年限法成新率 K1×权重 A+技术鉴定成新率 K2×(1-权
重 A)
技术鉴定时，一般设备采用现场勘察法，凭经验作鉴定。
B、一般设备成新率的确定：
一般设备成新率直接采用年限法（工作量法）确定
计算公式：
年限法成新率 K1=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）
×100％
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始
制造质量、故障频率、环境条件诸因素确定。
C、运输车辆成新率的确定：
对车辆成新率的确定，参照商务部 2013 年公布的《机动车强制报废
标准规定》，以经济使用年限，确定年限法成新率。
综合成新率＝（观察成新率×60%＋年限法成新率×40%）
（5）在建工程的评估
一般说来，在建工程的账面价值基本反映了企业对该项资产享有的真
正权利。因为在企业支付工程款大于工程形象进度的情况下，部分属于预
付性质，待工程完工决算后可少支付；支付的款项等于形象进度的情况下，
账面价值反映了工程的实际价值；如果支付的款项小于工程的形象进度，
说明企业存在欠款，待完工决算后必需多支付。评估中根据工程建设至评
估基准日企业实际支付的款项，进行材料价格等因素的调整后，加计资金
成本后得出评估值。
（6）无形资产的评估
委估的无形资产为土地使用权，评估人员深入细致地分析了估价对象
的实际情况、特点和委托方提供的有关资料，并进行了实地勘察及大量的
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周边市场调查。由于目前经营性用地均采用招拍挂形式出让，因此市场上
有较多类似土地的成交案例，故可以运用比较法进行估算；镇江已于 2014
年颁布《镇江市市区土地基准地价》，故镇江大港住宅用地除比较法以外，
并采用基准地价法进行评估。
比较法是指根据替代原理，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类
似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易
日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实
例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。基本计算公式为：
评估对象比准地价＝交易实例地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域
因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成
果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行
修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。其基本公式
为：
P=P0×Ry×Ri×(1+Ra)×(1+Re)×Rp
式中：P0: 基准地价
Ry: 年期修正系数
Ri: 期日修正系数
Ra,Re: 区域因素及个别因素修正系数
Rp: 容积率修正系数（5）其他非流动资产的评估
委估的其他非流动资产实为预付的设备及工程款，评估方法等同于应
收款项。
3、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经
济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债
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项目及金额确认。
八、评估程序实施情况和过程
根据规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下：
1、接受委托，签订评估业务委托协议书
2015 年 3 月，本公司评估人员开始与委托方接洽，在了解了评估目
的及委估资产范围后与委托方正式签订了评估业务委托协议书。协议书的
编号为信资评约字（2015）第 134 号。
2、收集资料，由委托方提供委估资产明细表及相关财务数据
评估工作开展以后，由委托方提出了拟评估资产的全部清单和有关的
会计凭证。
3、对委估资产进行清查核实
2015 年 4 月本公司评估人员随同委托方相关人员至宏达新材及东莞
子公司所在地对委估资产进行了实地勘察和清查核实，现场工作时间 10
天。
4、评定估算
根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所收集到的
有关资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调研、询价工作。
按所确定的方法对委估资产的现行价值进行评定估算。
5、对评估结果进行分析验证
评估人员将初步评估结果反馈给委托方，听取了委托方的意见后，按
规定程序，由本评估机构审核人员进行三级审核最终完成评估报告。
九、评估中的假设和限制条件
1、持续经营假设
即假定宏达新材在评估目的实现后，仍将按照原来的经营目的、经
营方式，持续地经营下去，继续保持原有的经营模式。
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2、宏观经济环境相对稳定假设
任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估
时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对稳定，从
而保证评估结果有一个合理的使用期。
3、不考虑通货膨胀对评估结果的影响。
4、利率、汇率保持为目前的水平，无重大变化。
十、评估结论
经资产基础法评估，宏达新材评估基准日总资产账面值为 113,149.28
万元，评估值为 118,968.40 万元，增值 5,819.12 万元，增值率 5.14%；
总负债账面值为 31,860.08 万元，评估值为 31,010.08 万元，减值 850.00
万元，减值率 2.67%；资产净值账面值为 81,289.20 万元，评估值为
87,958.32 万元，增值 6,669.12 万元，增值率 8.20%。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面净值 评估值 增减额 增减率%
项 目
A B C＝B-A D＝C/A
流动资产 56,855.23 57,280.71 425.48 0.75
非流动资产 56,294.05 61,687.70 5,393.65 9.58
其中：可供出售金融资产净额 32,298.00 33,493.51 1,195.51 3.7
长期股权投资净额 6,904.90 8,042.22 1,137.32 16.47
固定资产净额 11,033.43 13,076.79 2,043.36 18.52
在建工程净额 2,437.38 2,483.99 46.61 1.91
工程物质净额 61.16 61.16 — —
无形资产净额 3,510.72 4,481.57 970.85 27.65
其他非流动资产 48.46 48.46 — —
资产总计 113,149.28 118,968.40 5,819.12 5.14
流动负债 31,010.08 31,010.08 — —
非流动负债 850.00 0.00 -850.00 -100.00
负债总计 31,860.08 31,010.08 -850.00 -2.67
资产净值 81,289.20 87,958.32 6,669.12 8.20
本次评估增值 6,669.12 万元，评估增减值原因分析如下：
1、流动资产
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流动资产账面值为 56,855.23 万元，评估值为 57,280.71 万元，评估
增值 425.48 万元，增值率 0.75%。
流动资产增值的原因主要是其他应收款和存货评估增值所致。
2、可供出售金融资产
可供出售金融资产账面值为 32,298.00 万元，评估值为 33,493.51 万
元，评估增值 1,195.51 万元，增值率 3.70%。
增值的主要原因是考虑了被投资企业 2014 年下半年的盈利所致。
3、长期股权投资
长期股权投资账面值为 6,904.90 万元，评估值为 8,042.22 万元，评
估增值 1,137.32 万元，增值率 16.47％。
长期股权投资增值的主要原因是委估企业对控股子公司按成本法记
账，未体现公司的经营情况，而本次评估按各家控股子公司评估后的净值
结合投资比例确定评估值后，总的盈利金额大于亏损额，故最终导致增值。
4、固定资产
固定资产账面值为 11,033.43 万元，评估值为 13,076.79 万元，评估
增值 2,043.36 万元，增值率 18.52 %。
增值原因如下：
（1）房屋建筑物评估增值 1,958.58 万元，评估增值原因：①工业厂
房是 2006 年前后建造，至基准日造价水平已有较大增长；②企业折旧年
限较短，评估按实际经济耐用年限 20-50 年测算，因成新率高于账面成新
导致净值增值；③商品房因近年来房地产市场的上涨多有升值造成。
（2）设备类评估增值 84.78 万元，评估增值的主要原因为设备的会
计折旧快于其实际损耗。
5、在建工程
在建工程账面值为 2,437.38 万元，评估值为 2,483.99 万元，增值
46.61 万元，增值率 1.91％。
在建工程增值的主要原因是考虑了项目的资金成本所致。
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6、工程物资
工程物资账面值为 61.16 万元，评估值为 61.16 万元，无增减。
7、无形资产
无形资产账面值为 3,510.72 万元，评估值为 4,481.57 万元，评估增
值 970.85 万元，为土地使用权评估增值。
增值的主要原因是委估土地取得时期较早，至基准日升值所致。
8、其他非流动资产
其他非流动资产账面值为 48.46 万元，评估值为 48.46 万元，无增减。
9、负债
负债账面值为 31,860.08 万元，评估值为 31,010.08 万元，评估减值
850.00 万元，减值的原因系对递延收益评估为零所致。
10、资产净值
资产净值账面值为 81,289.20 万元，评估值为 87,958.32 万元，评估
增值 6,669.12 万元，增值率 8.20%。
评估结论详细情况见评估结果汇总表和评估明细表。
十一、特别事项说明
1、评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。由于所选定
的评估基准日邻近期间，国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料
和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因
而，资产的交割日与评估基准日相差不大时，交易价格不会受到实质性的
影响。当基准日后委估资产状况、经营成果或市场价格水平发生较大变动
时，有关方面应当充分考虑这些变动对评估结论的影响，谨慎使用本评估
报告，我们建议此时应对评估结论作适当调整或重新评估。
2、本报告所称―评估价值‖，是指所评估的资产在现有用途不变并继
续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定
的委估资产价值，没有考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，
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以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本
报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不
可抗力对资产价值的影响。
3、当上述条件以及评估中遵循的持续使用原则等其他情况发生变化
时，评估结果将会失效。
4、本报告仅为江苏宏达新材料股份有限公司资产置换项目服务。一
般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资
产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担
责任。
5、企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作
特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评
估人员不承担相关责任。
6、本评估公司未对资产占有方提供的有关经济行为批文、营业执照、
权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不对上述资
料的真实性负责。
7、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，
我公司无意要求资产占有单位必须按本报告的结果和表达方式进行相关
的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上
级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
8、在评估设备等固定资产时，我们未考虑该等资产所欠负的抵押、
担保(如果有的话)以及如果该等资产出售尚应承担的费用和税项等可能
影响其价值的任何限制，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳
税准备。
9、在评估基准日后，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托方
应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
11、至报告日，委估企业分别公告，已将所属的 4 家股权投资进行
转让，详情如下：
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序 持股
被投资单位名称 账面价值（元） 转让价格（元）
号 比例%
1 东莞市信和高分子材料有限公司 100.00 3,000,000.00 1,580,000.00
2 广东宝利美汽车新材料有限公司 20.00 742,887.69 750,000.00
3 广东神胶硅业科技有限公司 20.00 1,516,136.67 1,600,000.00
4 北京城市之光园林工程有限责任公司 30.00 322,980,000.00 334,935,100.00
本次对上述 4 家股权投资直接按企业公告的转让价格评估。
12、镇江大港商住项目土地使用权根据 2011 年 9 月《出让合同补充
协议》，竣工期限延期至 2013 年 9 月 14 日，如超过本次约定的开竣工期
限仍未完成项目竣工，乙方（江苏宏达）同意甲方（镇江市国土资源局）
征收该用地闲置费和增值费。清查时，该项目仍未能达到合同约定的工程
进度。根据合同约定，该土地使用权存在被征收用地闲置费和增值费的可
能性。本次评估未考虑该事项对评估结论的影响，若发生此情况，会对委
估土地价值产生较大影响，提请报告使用人注意。
13、在建工程序号 5 为扬中新胜新增土地发生的征用成本，宏达新
材于 2010 年 2 月 26 日与江苏省扬中市国土资源局签订《国有建设用地
使用权出让合同》（合同编号：3211822010CR0018），项下的宗地编号
为扬土（2010）工-09 号，出让宗地面积为 9679 平方米。据企业提供的
情况说明，该地因扬中市市政规划的调整，新扬路朝北延伸至新胜路，此
段地域列为规控区，因此一直未能办理《国有土地使用证》。截至本报告
书签署之日，宏达新材仍未取得上述土地的《国有土地使用证》。
企业已在该宗地上建造生胶仓库等建筑物，因土地一直未能办理《国
有土地使用证》，因此地块上的建筑物也未办理相关许可登记。由于公司
提供了相关建设成本资料，这些房产根据企业提供的数据及现场核实的情
况仍列入评估范围，提请报告使用人注意，本报告不能作为相关产权证明
所使用。
14、企业账上有二套田园新村商品住宅，其中一套有产证的田园新
村 20 幢 303 室所有权人登记为自然人，但此人声明住宅为企业资产，本
次评估仍作为公司资产进行评估；另一套企业未取得产证的田园新村商品
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住宅，本次评估按市场价格确定其价值纳入评估结论，因企业未拿出产证，
产权归属无法确定，提请报告使用者注意。
15、截至评估基准日，宏达新材分别将以下资产做抵押，向农业银
行扬中支行长沙分行办理贷款及其他融资业务，抵押资产情况如下：
序号 抵押物 产权证 面积㎡ 抵押到期日
1 土地使用权 镇国用（2011）第 10493 号 19,922 2017-1-4
2 商品房 恒美山庄 17 幢共 24 套 2,451.31 2016-8-1
3 厂房 扬房字第 80102308 号 9,771.20 2016-8-7
4 厂房 扬房字第 80102309 号 27,119.07 2016-8-7
5 厂房 扬房字第 80102310 号 2,506.61 2016-8-7
6 土地使用权 扬国用（2006）第 00000834 号 52,501.80 2016-8-7
7 土地使用权 扬国用（2006）第 00001115 号 8,421.20 2016-8-7
十二、评估报告使用限制说明
1、本报告仅供委托方和本报告载明的使用者为本报告所列明的评估
目的服务，本评估报告的使用权归委托方所有。除按规定报送有关政府管
理部门或依据法律需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估公司
和委托方均不得将本评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、资产评估报告的使用范围限制为委托方和其他国家法律法规规定
的评估报告使用对象。
3、本报告评估结论仅反映委估资产于评估基准日的市场价值。由于
所选定的评估基准日邻近期间，国内市场未发生重大波动，各类商品、生
产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之
内，因而，评估报告日与评估基准日相差不大时，评估结果不会受到实质
性的影响。当基准日后委估资产状况、经营成果或市场价格水平发生较大
变动时，有关方面应当充分考虑这些变动对评估结论的影响，谨慎使用本
评估报告，我们建议此时应对评估结论作适当调整或重新评估。
4、本报告评估结论有效期为一年，自评估基准日算起至 2015 年 12
月 30 日止。
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十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为 2015 年 5 月 17 日。
上海立信资产评估有限公司
法定代表人： 张美灵
首席评估师： 舒 英
注册资产评估师：万健华
注册资产评估师：高 军
2015 年 5 月 17 日
联系地址：上海市陆家嘴丰和路 1 号（港务大厦）7 楼
邮政编码：200120
公司电子邮箱：lixin@lixin.cn
电话：总机 86-21-68877288
传真：86-21-68877020
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