杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
证券代码：002244 证券简称：滨江集团 公告编号：2015-022
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 滨江集团 股票代码 002244
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李渊 李耿瑾
电话 0571-86987771 0571-86987771
传真 0571-86987779 0571-86987779
电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 11,758,569,573.81 10,381,916,409.04 13.26% 6,411,123,129.91
归属于上市公司股东的净利润（元） 829,044,722.00 1,410,124,475.18 -41.21% 1,265,970,943.23
归属于上市公司股东的扣除非经常性
819,312,324.79 1,212,602,083.15 -32.43% 1,264,954,554.33
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,317,042,447.78 405,373,880.04 -424.90% 4,512,862,725.08
基本每股收益（元/股） 0.61 1.04 -41.35% 0.94
稀释每股收益（元/股） 0.61 1.04 -41.35% 0.94
加权平均净资产收益率 10.91% 21.30% -10.39% 23.05%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 38,245,772,847.60 39,564,823,125.51 -3.33% 38,363,420,208.99
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,960,758,788.60 7,280,434,066.60 9.34% 6,000,995,364.07
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 27,515 24,394
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
1
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
杭州滨江投资 境内非国有法
53.31% 720,720,000 0 质押 329,500,000
控股有限公司 人
戚金兴 境内自然人 12.73% 172,099,200 129,074,400
朱慧明 境内自然人 3.71% 50,130,400 37,597,800
莫建华 境内自然人 3.71% 50,130,400 37,597,800
洪泽君 境内自然人 1.70% 23,000,000 0
北方国际信托
股份有限公司-
其他 1.24% 16,700,000 0
天津国投 08-1
单一资金信托
戚加奇 境内自然人 1.15% 15,520,000 0
全国社保基金
其他 0.68% 9,199,875 0
一零七组合
姜彬 境内自然人 0.51% 6,904,625 0
中国银行股份
有限公司－招
商行业领先股 其他 0.51% 6,900,011 0
票型证券投资
基金
上述股东关联关系或一致行动 戚金兴先生与杭州滨江投资控股有限公司、戚加奇先生之间存在关联关系。未知其他股东
的说明 之间是否存在关联关系或属于一致行动人。
公司股东杭州滨江投资控股有限公司除通过普通证券账户持有 517970000 股外，还通
过广发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 202750000 股，实际合计持有
720720000 股，占公司股份总数的 53.31％。
参与融资融券业务股东情况说 公司股东洪泽君通过中国银河证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
明（如有） 23000000 股，实际合计持有 23000000 股，占公司股份总数的 1.70％。
公司股东姜彬除通过普通证券账户持有 49000 股外，还通过山西证券股份有限公司客
户信用交易担保证券账户持有 6855625 股，实际合计持有 6904625 股，占公司股份总数的
0.51％。
（3）前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
2
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
（4）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（一）政策与市场分析
2014年我国房地产市场步入调整期，在房地产调控方面，对于中央来说，在当前复杂的市场环境下，
保持宏观政策层面的连续性、稳定性显得尤为重要，支持合理自住需求、抑制投资投机需求的导向仍继续
坚持。在“市场调节与行政保障”双轨运行的主基调下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度
设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府灵活调整，
限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，稳
定住房消费。总的说来，政策面上“多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长”已
见成效。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落。据统计，2014
年商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%；商品房销售额7.63万亿元，同比下降6.3%；房地产开发
投资额为9.50万亿元，同比增长10.5%。
（二）2014年公司经营业绩和管理情况回顾
2014年在对经济形势、区域行情 “整体平稳，谨慎看好”的判断下，2014年滨江集团在战略上提出“一
个巩固，三个提升”（巩固市场地位，继续提升“一开源、三节流”的含金量，继续提升管理水平，继续提升
营销能力），在战术上具体表现为“两稳健，两完善，两突破”。两个稳健一是坚持企业经营稳健，二是财
务运行安全稳健。两个完善一是完善生活园区服务体系，建立一站式生活服务体系，满足业主日常生活配
套需求。另一个完善则是完善产品体系，丰富现有产品系列并进一步完善精装修体系。两大突破则是时间
突破和营销突破，开发速度上要对区域楼盘进行超越，营销突破上做到面上完善提高，点上有所突破。报
告期内，公司实现营业收入1,175,856.96万元，比上年同期上涨13.26%；实现利润总额116,127.90万元，比
上年同期下降41.07%，实现归属于母公司所有者的净利润82,904.47万元，比上年下降41.21%；每股收益0.61
元。
2014年全年实现销售157亿元（含协议金额）其中代建业务销售金额为32.4亿元，实现了房地产业务的
3
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
稳健增长。
滨江集团以立足杭州市场、深耕长三角核心区域为布局策略，凭借“产品+服务”的核心竞争能力，经
营业绩稳健发展。在做好房地产主业的基础上，公司积极发展代建业务，输出品牌和管理，扩大市场规模，
确保盈利空间和资金效率。自2011年公司成立杭州滨江房产建设管理有限公司以来，代建总规模达到160
多亿，累计签约代建管理费9亿元（不包括合作项目收取管理费）。2014年公司代建业务收入11,998.82万元。
公司充分发挥专业开发商的开发、运营、管理能力和品牌优势，逐步由自主开发转向品牌输出，从重资产
向轻资产经营模式转变，以顺应行业的发展趋势。代建业务是公司目前重点发展的业务之一，未来将占公
司地产业务30%以上。项目利润空间多来自运营、品牌溢价和资金管理，抢占市场份额的同时可进一步降
低房地产行业运营风险。此外，滨江集团在未来定位要做强服务商，将增加代建政府项目，服务于政府，
服务于行业、服务于同行、服务于社会业主，让更多的民众享受到“滨江品质”。
公司扩大商业物业的持有量，大力发展“生活房产”，公司旗下杭州滨江房屋资产管理有限公司目前已
经成为杭州市最大的“生活房产”商业物业运营商。公司目前持有26万方商业物业，其中杭州市区的商铺、
写字楼约18万方，杭州友好饭店和千岛湖希尔顿酒店约8万方，为公司带来约1.6亿元的年租金收入（含酒
店收入）。公司逐步形成“开发+持有”模式，不仅可以获取稳定的租金收益，布局长远获取超额收益，而
且可以通过物业抵押、收益证券化等模式有效改善融资结构，降低融资成本。公司通过对商业物业的研究，
提出在杭州加大商业物业的持有，除优质的写字楼、商场以外，围绕住宅小区配套商业的功能性要求，2012
年进一步明确提出加大“生活房产”（即住宅小区配套商业）的持有，并且从业主日常生活角度出发，战略
性引进便利店、早餐、医药、餐饮、洗衣等品牌商家，满足业主日常生活需求。公司目标做到50万平米的
“生活房产”，保证每年4-5亿元的租赁收入。此外，公司还积极落子布局海外市场，从美国市场起步，优化
资产配置。
（三）2015年展望
2015年滨江将实行战略上更加稳健、经营上更为安全、财务上更为保守的策略。经营上安全，是指去
库存，今年会继续消化现有存量；财务上，将降低贷款，保持销售额，降低负债。2015年，地产业务的布
局，将坚持“三分之一合作，三分之一代建，三分之一自有。”的战术。做强服务商，大力推行轻资产运营
的代建管理业务，合作方式灵活多样，既有与战略财务投资者的小股操盘合作，又有与专业地产公司的代
建合作。相应的拿地战略，同样改变债务杠杆为股权杠杆，减少自有投入，以无股操盘的代建业务和合作
方式为主。借着资本市场再融资开闸的东风，用好资本市场金融工具，改变融资渠道单一的现状，降低企
业风险。同时，公司将“做长生活房产”，保障企业“安全”，公司董事会定下“两保持、两下降”的指标——
即销售规模保持在150亿元左右，保持公司正常的现金流；下降库存（目前权限部分库存300亿元），下降
银行贷款。
在坚持稳健发展房地产开发业务的基础上，2015年滨江集团积极拓展海外项目、小镇建设，做强服务
商，并尝试对房地产行业以外的新兴产业互联网行业进行投资，力争打造多元滨江。
海外布局落地
2015年2月签订海外投资意向协议，意向投资美国纽约和西雅图的地产项目，向布局海外市场迈出第
4
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
一步。公司以安全为准绳，将以一个战略投资的角色与当地龙头开发商合作，进行国际化资产配置，以获
得稳定现金流。
建设文化小镇
小镇建设作为滨江在产业延伸的新尝试，将在2015年正式启动。公司准备在临安西天目建设860亩的
文化小镇，产权将全部自持。小镇的风格上会有唐代、明清、民国、现代的元素。剩余的560亩土地，要
建设成蔬菜园、果树园、垂钓园、养殖园、健身园，集旅游、休闲、文化于一体。
试水互联网+
滨江集团计划以不超过年度净利润的额度对新兴产业进行投资，目前初探互联网投资。2015年3月公
司以自有资金人民币1亿元通过增资扩股方式投资杭州沃安供应链管理有限公司。该公司主要业务为互联
网电子产品生产、销售。依托着23年建立的房产平台和渠道，身处世界互联网大会中心杭州，公司将在充
分发挥自身优势的基础上进行+互联网投资运作，积极培育新兴产业。
积极打开未来融资空间
房地产市场再融资放开，为进一步拓宽公司融资渠道、满足公司资金需求、降低公司融资成本，2015
年初公司启动了中期票据融资方案，拟于境内银行间市场注册发行中期票据，总额累计不超过人民币30亿
元。公司借着资本市场再融资开闸的东风，用好资本市场金融工具，改变融资渠道单一的现状，降低企业
风险。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
(1) 会计政策变更的内容和原因
本公司自2014年7月1日或2014年度起执行财政部于2014年制定的《企业会计准则第39号——公允价值
计量》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第41号——在其他主体中权益的披露》，
和经修订的《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第9号——职工薪酬》、《企业会
计准则第30号——财务报表列报》、《企业会计准则第33号——合并财务报表》，同时在本财务报表中采
用财政部于2014年修订的《企业会计准则第37号——金融工具列报》。
本次会计政策变更业经公司第三届三十次董事会审议通过。
(2) 受重要影响的报表项目和金额
受重要影响的报表项目 影响金额 备 注
2013年12月31日资产负债表项目
长期股权投资 -10,000,000.00
可供出售金融资产 10,000,000.00
其他非流动负债 -20,000,000.00
递延收益 20,000,000.00
5
杭州滨江房产集团股份有限公司 2014 年年度报告摘要
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、与年初相比本年新增合并单位1家，具体情况如下：
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
平湖公司 新设 2014-01-28 35,100,000.00 35.10%
2、本年未减少合并单位。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
杭州滨江房产集团股份有限公司
董事长： 戚金兴
二零一五年四月二十八日
6
