深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2021 年半年度报告
2021 年 08 月
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主
管人员)曾鹏声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告中阐述了未来可能发生
的有关风险因素及应对对策，请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的
风险和应对措施”相关章节。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ....................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 ............................................................................................................... 9
第四节 公司治理.............................................................................................................................. 28
第五节 环境和社会责任 ................................................................................................................. 29
第六节 重要事项.............................................................................................................................. 30
第七节 股份变动及股东情况 ......................................................................................................... 39
第八节 优先股相关情况 ................................................................................................................. 43
第九节 债券相关情况 ..................................................................................................................... 44
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 47
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备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
三、载有董事长签名的2021年半年度报告文本原件。
四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、南山控股 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司
中国南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司
赤湾房地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司
元 指 人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 南山控股 股票代码 002314
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如
Nanshan Holdings
有）
公司的法定代表人 田俊彦
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋俊雅 刘逊
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六
联系地址
路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 路 8 号赤湾总部大厦 26 楼
电话 0755-26853551 0755-26853551
传真 0755-26694227 0755-26694227
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，
具体可参见 2020 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 4,100,121,000.40 1,515,256,591.65 1,516,703,152.86 170.33%
归属于上市公司股东的净利润（元） 402,848,344.08 -229,180,247.45 -228,578,886.65 276.24%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
232,746,373.23 -256,358,848.13 -255,757,487.33 191.00%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 4,949,973,279.85 -3,210,982,306.31 -3,212,468,660.33 254.09%
基本每股收益（元/股） 0.1488 -0.0846 -0.0844 276.30%
稀释每股收益（元/股） 0.1488 -0.0846 -0.0844 276.30%
加权平均净资产收益率 4.28% -2.75% -2.74% 增加 7.02 个百分点
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 61,801,903,092.54 52,297,952,003.05 52,297,952,003.05 18.17%
归属于上市公司股东的净资产（元） 9,587,436,450.28 9,485,985,396.69 9,485,985,396.69 1.07%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 49,124,934.80 主要系母公司资源退出收益。
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统 主要系仓储物流业务专项基金
11,436,571.72
一标准定额或定量享受的政府补助除外） 及补贴等。
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投 系合并胜宝旺投资收益及资产
114,921,221.67
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 溢价的折旧摊销。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金 -170,447.60
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
主要系房地产业务收到补偿
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 35,787,126.89
款。
减：所得税影响额 40,945,972.73
少数股东权益影响额（税后） 51,463.90
合计 170,101,970.85 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 1,888,021.78 正常经营业务产生
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合
性企业集团。
1、仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设
和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，
致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化
创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，逐步建立“募投管退”的资产管理能力，
打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极推进引入投资者工作，为公司长
远发展积蓄力量。截至2021年6月底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有并管理69个智慧物流园
区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积共760万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。据戴德梁行
发布信息显示，作为国内物流地产行业知名开发商及运营商，宝湾物流市场占有率位居行业前列。
2、房地产开发
公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展策略，实施“区域深耕、布局重点城市”，在房地产行业存量时
代，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展模式；同时，依托开发业务基础能力，在风
险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等多元化业务形态，推
动业务转型和高质量增长。
报告期内，南山地产以招拍挂、收并购、合作开发等多种形式拿地，在长三角、粤港澳大湾区、华中及成渝地区的核
心城市获取优质项目，目前主要开发区域位于上海、苏州、南通、无锡、武汉、成都、长沙、深圳、东莞等重点城市；同
时，继续坚持“以现金流为龙头、以运营为核心”的理念，深化运营管控一体化及业务流程标准化，持续提升项目开发效率
与生产能力。
3、产城综合开发
公司产城综合开发业务以打造“独具特色的产城综合开发运营平台”为目标，以“产业+城市的综合开发和运营”为主营业
务，通过提供区域产业发展规划、城市配套建设、产业资源整合及智慧化运营等服务，打造具有全国影响力的产城生态园区，
实现区域产业及人口的导入，提升区域价值，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供
多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
报告期内，公司积极开拓产城综合开发业务，在南京都市圈、成渝经济圈、贵阳等重点区域及城市积极布局，稳步推进
合肥、上海、重庆、成都、南京等重点项目，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，品牌影响力也进一步扩大；且进
一步优化智慧园区管理系统，通过科技手段赋能园区运营。
4、其他
公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油
后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
（二）行业情况分析
1、仓储物流业务
2021年上半年， 物流 运行 总 体呈现 稳中 加固 、稳中 向好 的发展 态势 ， 全国社会物流总额150.9万亿元，同比增长
15.7%，两年平均增长7.3%。随着互联网零售的 发展，电商零售、快递业务量保持高速增长趋势。2021年上半年，全
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国网上零售额达6.11万亿元，同比增长23.2%，两年平均增长15.0%；其中，实物商品网上零售额5.03万亿元，同比增长18.7%，
两年平均增长16.5%。快递业务量和收入完成493.9亿件和4,842.1亿元，同比分别增长45.8%和26.6%，增速均为上年同期的2
倍以上。互联网零售市场规模的持续壮大激发高标仓储需求持续增长，仓储物流行业增长潜力较大。在 居民消费水
平提高和消费结构升级大背景下，叠加新冠疫情因素，生鲜电商、医药物流、社区团购等新业态新模式将逐渐推广普及，仓
储物流在冷链物流设施等细分市场上将迎来新的增长点。
从供给端看，虽然地方政府近年来对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量均呈下降趋势 ，但根据戴德梁行出
具的《房地产市场调研报告》显示，截至2019年全国营业性通用仓库总量达10.9亿平方米，人均仓储面积约为0.76
平方米，为美国的1/7；中高标准物流设施方面，2020年我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约 7500
万平米，人均面积约0.05平米，而美国中高标准物流设施总存量约为 3.7亿平米，人均面积约1.13平米，相比之下，
美国通用仓储和高标仓总量远远超过中国通用仓储和高标仓总量，且高标仓占比较 高。国内仓储市场，尤其是中
高标仓储设施供给量不足，还有很大的市场拓展空间。
此外，2021年4月沪深交易所正式接受首批基础设施公募 REITs项目申报，首批9只基础设施公募 REITs产品在
2021年6月21日上市，募集资金314.03亿元，其中，中金普洛斯仓储物流REIT和红土创新盐田港物流REIT底层资产
为仓储物流类的基础设施 。公募REITs实质性落地使得投资者及开发商对仓储物流行业的兴趣进一步提升。
2、房地产开发业务
2021年上半年，国家房地产政策调控持续加码，陆续出台了重点房地产企业资金监控和融资管理、房地产贷款集中管理、
土拍“两集中”等政策，同时随着热点城市供需两端调控政策持续完善细化，房地产企业投资和扩张动能承压。
从土地获取情况来看，融资严管与土拍“两集中”政策叠加，房地产企业购地规模保持低位。根据国家统计局2021年7月
15日发布的《2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》来看，2021年上半年，房地产开发企业土地购置面积7,021万
平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同比下降5.7%。由于房地产企业拿地聚焦核心城市，22个核心城市第一
轮集中供地土地成交价款和溢价率显著上升。
从商品房销售情况来看，全国商品房销售规模创新高。2021年上半年，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长
27.7%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%；分区域来看，东部地区占比42%，为全国商品房销售规模主要支撑，中
西部和东北地区市场则表现疲软。
从房地产开发投资情况来看，新开工、施工等持续恢复活力，房地产开发投资同比增速低位回升。2021年上半年，全国
房地产开发投资72,179亿元，同比上涨15%，比2019年上半年增长17.2%，两年平均增长8.2%；房地产开发企业房屋施工面积
87.32亿平方米，同比增长10.2%；房屋新开工面积10.13亿平方米，同比增长3.8%。
3、产城综合开发业务
近几年来国家继续推动实体经济发展，产业聚集及产业创新成为了驱动产业相关配套设施建设的重要因素，随着产城综
合开发商业模式逐渐清晰，除了原有传统产城运营商外，近70%传统头部房地产企业也陆续进入到产城开发赛道当中，竞争
也越发激烈。如何打造适合产业发展的园区，提供贴合产业发展的园区服务，是新形势下运营商在竞争中取胜的关键因素。
政策环境方面，2021年，中央和地方层面出台了一系列有关新一代信息技术、智能制造、生物医药等产业的支持政策；
同时发改委、证监会、交易所等部门发布的公募REITs系列政策及规则，使得产业园区退出路径实现突破，产业园区“投融管
退”模式得以打通。
需求端方面，国内整体工业发展及区域产业结构调整，推动产业园区总需求增长。2015-2020年，我国工业增加值自23.5
万亿元增加至31.3万亿元，对应年均新增的厂房需求量约为3.0亿平方米。近年来制造业产业链的细分程度也不断提高，高端
制造业对厂房载体的品质要求不断升级，高标产业园区备受高端制造企业青睐；同时随着核心城市土地资源稀缺性加强，
“工业上楼”等新形态在核心城市备受推崇，高容积率工业园区或科技园受到了科技、医疗等新型产业的欢迎。
（三）报告期内经营情况
2021年上半年，疫情在全球范围内尚未完全结束，供求缺口与经贸摩擦仍然存在，全球经济复苏很不平衡；我国GDP同
比增长12.7%，但居民收入和消费尚未恢复到疫情前的正常水平，仍处于缓慢恢复期。在此背景下，公司紧紧围绕年初制定
的经营计划，持续深耕主营业务，加强业务间的协同效应，不断提升管理能力，取得了较好的成绩。具体情况如下：
1、仓储物流业务
2021年上半年，宝湾物流业务实现营业收入68,323万元，同比增长26%；经营净现金流46,409万元，同比增长38%，主要
是新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
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（1）主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为93.1%。主要园区情况如下：
园区 2021 年上半年仓库使用率（%） 2020 年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%）
1 嘉兴嘉善宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
2 嘉兴宝湾 91.50% 100.00% -8.50%
3 嘉兴三期宝湾 94.00% - -
4 杭州北宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
5 上海宝山宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
6 上海松江宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
7 无锡惠山宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
8 宁波镇海宝湾 63.60% - -
9 绍兴上虞宝湾 100.00% 85.50% 14.50%
10 杭州大江东宝湾 100.00% - -
11 宁波镇海宝湾代管 100.00% - -
12 无锡空港宝湾 86.50% - -
13 北京空港宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
14 廊坊经开宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
15 青岛胶州宝湾 94.50% 97.00% -2.50%
16 天津津南宝湾 98.90% 94.40% 4.50%
17 天津塘沽宝湾 98.60% 90.90% 7.70%
18 天津滨港宝湾 46.60% 100.00% -53.40%
19 广州黄埔宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
20 广州时代宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
21 佛山南海宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
22 佛山三水宝湾 100.00% 78.8% 21.20%
23 广州番鸿 100.00% 100.00% 0.00%
24 长沙望城宝湾 98.10% - -
25 长沙雨花宝湾 62.40% - -
26 昆山花桥宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
27 南京空港宝湾 100.00% 96.10% 3.90%
28 南通港闸宝湾 98.30% 97.10% 1.20%
29 南通锡通宝湾 98.70% 77.10% 21.60%
30 镇江新区宝湾 71.60% 67.90% 3.70%
31 无锡江阴宝湾 81.20% 81.80% -0.60%
32 淮安经开宝湾 67.10% - -
33 合肥肥东宝湾 100.00% 99.10% 0.90%
34 鄂州葛店宝湾 98.40% 92.00% 6.40%
35 武汉汉南宝湾 73.30% 87.90% -14.60%
36 郑州经开宝湾 89.90% - -
37 合肥新站宝湾 69.60% - -
38 西安空港宝湾 99.90% 97.60% 2.30%
39 西安临潼宝湾 99.90% 69.00% 30.90%
40 成都新都宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
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园区 2021 年上半年仓库使用率（%） 2020 年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%）
41 成都龙泉宝湾 99.30% 100.0% -0.70%
42 重庆西彭宝湾 99.60% 83.8% 15.80%
43 贵阳空港宝湾 95.90% 95.50% 0.40%
44 青白江东宝湾 93.30% 37.90% 55.40%
45 昆明空港宝湾 94.10% - -
注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于2020年发行类REITs出表，宝湾物流作
为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾、宁波镇海宝湾代管和广州番鸿为管理输出项目；4、武汉汉南出租
率下降主要是当地市场投放量较大，短期商务形势承压；天津滨港出租率下降主要为二期仓储设施新投入运营所致。
（2）项目开发情况
宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2021年上半年不断创新土地获取方
式，加强投拓能力建设。
（3）融资情况
2021年1月，宝湾物流成功发行中期票据，发行额度5亿元，发行利率4.13%。2021年7月，宝湾物流成功发行永续中票，
发行额度7亿元，发行利率5.3%。中票及永续中票的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来
发展的信心。此外，为进一步优化资本结构，拓宽融资渠道，宝湾物流将通过产权交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资
者。
（4）项目工程进展情况
2021 年上半年，宝湾物流通过对工程施工现场进度节点加强管理与考核，按计划交付武汉青山宝湾、宁波镇海宝湾和
西安临潼 5 号库，新增竣工面积 32 万平方米，其他项目工程建设有序推进。
2、房地产开发业务
2021年上半年，面对经营环境变化，南山地产整体应对策略主要以经营提效、防范风险、适应市场变化为主，同时加强
回款，提升投资质量，确保经营现金流。根据国家融资管理要求，上半年公司主动降负债，有效管控“三道红线”指标。2021
年上半年南山地产完成全口径销售金额67.3亿元，同比增长258%；权益销售金额55.8亿元，同比增长197%。
（1）项目拓展情况
南山地产通过招拍挂方式，获得苏州、武汉、东莞、成都等地共6宗地块，合计新增土地储备面积26.3万平方米，同比增
加92%。
（2）项目运营情况
南山地产武汉光谷自贸港出租率达89%；南山维乐城作为社区商业项目探索，年内出租率达96%，招商率100%，开业率
96%；文旅项目合肥三食六巷出租率72%；长租公寓项目南通寓颜家平均出租率为64%。
（3）融资情况
南山地产积极与合作金融机构开展多种形式融资业务，实现融资渠道拓宽。
报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下：
新增土地储备项目
宗地或项目名 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价
所在位置 权益比例
称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） （万元）
东莞麻涌镇
2021WR001 住宅；商业 42,974 128,923 招拍挂 100% 118,716 118,716
南洲村
苏地 2020-WG- 苏州吴中区
住宅 35,356 70,712 招拍挂 100% 120,681 120,681
79 号地块 越溪
2021WR004 东莞寮步 住宅 10,556 26,391 招拍挂 100% 50,768 50,768
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宗地或项目名 土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价
所在位置 权益比例
称 途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） （万元）
DJY2020-15 都江堰大观
住宅 65,141 97,711 招拍挂 70% 31,268 21,888
（0701/05） 镇
P（2021）027 武汉蔡甸 住宅；商业 87,463 197,200 招拍挂 100% 55,055 55,055
武汉东湖高
P（2021）036 住宅；商业 21,761 45,697 招拍挂 100% 73,050 73,050
新
累计土地储备情况
剩余可开发建筑面积（万
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡）
㎡）
华东区域 50.02 97.27 11.90
华中区域 60.53 110.53 38.64
成都 13.96 36.33 22.11
东莞 5.35 15.53 15.53
总计 129.86 259.65 88.18
主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
城市 土地面 本期竣 累计竣
所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 容建筑 投资金 资总金
/区 项目名称 积 工面积 工面积
置 态 例 间 度 度 面积 额（万 额（万
域 （㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
吴中区
苏州 南山维拉 住宅 100% 2015.03 竣工 100% 173,640 486,965 0 486,965 433,102 413,390
甪直镇
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 2017.06 竣工 100% 95,072 190,124 0 190,124 436,214 442,813
观枫四季
苏州 高新区 住宅 100% 2018.09 在建 91% 55,105 109,938 62,223 100,189 431,762 385,895
花园
苏州 云熹花园 高新区 住宅 55% 2020.10 在建 0% 41,743 91,793 0 0 233,739 175,469
吴中经
溪上四季
苏州 济开发 住宅 100% - 拟建 0% 35,356 70,712 0 0 195,692 125,642
花园
区
南通 南山美锦 通州区 住宅 100% 2020.07 在建 0% 73,208 109,812 0 0 157,086 94,774
住宅；
南山国际
南通 港闸区 商业； 100% 2013.03 在建 89% 90,793 270,299 0 240,397 201,233 192,802
社区
办公
南山柠檬
合肥 新站区 住宅 100% 2018.03 竣工 100% 38,300 76,574 0 76,574 109,700 107,996
郡
南山三食 庐江县
合肥 商业 100% 2016.03 在建 49% 63,200 38,500 0 18,724 32,000 28,573
六巷 汤池镇
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
规划计 预计总 累计投
城市 土地面 本期竣 累计竣
所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 容建筑 投资金 资总金
/区 项目名称 积 工面积 工面积
置 态 例 间 度 度 面积 额（万 额（万
域 （㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
住宅；
无锡车联
无锡 锡山区 商业； 100% 2019.12 在建 0% 100,473 192,890 0 0 280,000 175,480
网小镇
办公
嘉定区 住宅；
上海 虹桥领峯 100% 2021.03 在建 0% 40,331 88,728 0 0 423,115 314,149
江桥镇 商业
南山十里
住宅；
长沙 天池(二 岳麓区 100% 2018.07 竣工 100% 43,000 72,038 0 72,038 37,486 37,486
小学
期）
南山十里
住宅；
长沙 天池(三 岳麓区 100% 2019.07 在建 53% 74,600 156,388 0 82,512 119,607 88,818
商业
期）
南山十里
长沙 天池(北地 岳麓区 住宅 100% - 在建 0% 211,777 110,003 0 0 193,230 25,173
块）
南山梅溪 住宅；
长沙 岳麓区 100% 2019.01 在建 54% 47,545 242,482 0 131,139 310,000 255,812
一方 商业
武汉 十里星空 黄陂区 住宅 100% 2017.05 竣工 100% 25,416 53,374 0 53,374 67,799 66,037
东湖高 住宅；
武汉 南山府 100% 2020.05 在建 0% 39,550 98,855 0 0 210,000 164,300
新 商业
东湖高 住宅；
武汉 南山天樾 100% 2020.09 在建 0% 28,529 71,200 0 0 170,000 120,300
新 商业
福州 瀛洲府 台江区 住宅 51% 2020.07 在建 0% 36,711 80,612 0 0 219,800 181,656
成都 南山凌峯 武侯区 住宅 51% 2020.09 在建 0% 96,448 0 0
成都 南山御峰 武侯区 住宅 51% 2021.05 在建 0% 61,841 0 0
74,425 463,700 239,000
红牌楼项 商业；
成都 武侯区 51% - 拟建 0% 107,260 0 0
目南地块 办公
都江 都江堰项
大观镇 住宅 70% - 拟建 0% 65,141 97,711 0 0 115,620 19,078
堰 目
住宅；
东莞 南山府 麻涌镇 100% - 拟建 0% 42,974 128,923 0 0 204,954 123,553
商业
东莞 南山悦府 寮步 住宅 100% - 拟建 0% 10,556 26,391 0 0 66,710 52,392
注：1、上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2、上表中包含了公司
控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、苏州南山楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预
缴土增税未退回导致，累计投资额较 2020 年末有所减少，主要是存在部分人防费用和零星电费的退还。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
本期结
计容建 可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 算金额
筑面积 积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积
域 称 置 态 例 （万
（㎡） （㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡）
元）
（㎡） （㎡） 元）
南山维 吴中区
苏州 住宅 100% 486,965 463,136 463,012 1,416 2,971 461,827 231 368
拉 甪直镇
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 190,124 192,906 187,504 7,480 17,396 182,494 8,218 16,285
观枫四
苏州 高新区 住宅 100% 109,938 99,226 98,307 34,645 124,730 86,763 52,724 174,821
季花园
云熹花
苏州 高新区 住宅 55% 91,793 90,544 38,402 27,704 75,424 0 0 0
园
南山美
南通 通州区 住宅 100% 109,812 111,194 109,856 33,789 54,418 0 0 0
锦
南山柠 住宅；
合肥 新站区 100% 76,574 78,922 78,922 481 728 78,655 1,289 1,610
檬郡 商业
南山十
住宅、
长沙 里天池 岳麓区 100% 156,388 153,463 137,671 241 200 78,492 1,435 1,211
商业
(三期）
南山梅 住宅、
长沙 岳麓区 100% 242,482 245,700 188,132 3,001 4,206 130,717 62,427 77,956
溪一方 商业
十里星
武汉 黄陂区 住宅 100% 53,374 52,777 48,625 980 1,304 47,992 1,143 1,284
空
东湖高
武汉 南山府 住宅 100% 98,855 98,172 78,208 28,834 68,076 0 0 0
新
南山天 东湖高 住宅、
武汉 100% 71,200 69,938 59,953 49,453 120,478 0 0 0
樾 新 商业
无锡车 住宅；
无锡 联网小 锡山区 商业； 100% 192,890 155,582 113,487 22,296 37,891 0 0 0
镇 办公
福州 瀛洲府 台江区 住宅 51% 80,612 46,693 34,738 21,931 77,576 0 0 0
南山凌
成都 武侯区 住宅 51% 96,448 96,190 28,984 28,984 87,641 0 0 0
峯
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） （㎡）
赤湾物业 深圳南山区 综合楼、幼儿园 100% 4,206 3,427 81%
维乐邻里生活广场 苏州吴中区 集中商业 100% 26,919 25,769 96%
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可出租面积 累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 平均出租率
（㎡） （㎡）
南通寓颜家 南通港闸区 长租公寓 100% 9,130 5,816 64%
南山国际社区 南通港闸区 街铺 100% 4,192 1,443 34%
合肥庐江县汤
南山三食六巷 商业 100% 17,882 12,890 72%
池镇
南山光谷自贸港 武汉东湖开发
办公、公寓 69.23% 37,823 33,475 89%
（一、二期） 区
土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
累计一 本期一
预计总 累计投 规划平 累计平 本期平 累计结 本期结 款项回
累计销 本期销 级土地 级土地
项目名 所在位 权益比 投资金 资金额 整土地 整土地 整土地 算土地 算土地 收情况
售面积 售面积 开发收 开发收
称 置 例 额（万 （万 面积 面积 面积 面积 面积 （万
（㎡） （㎡） 入（万 入（万
元） 元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 元）
元） 元）
成都武
新马路 侯区新
100% 113,290 113,290 114,667 114,667 0 0 0 0 0 41,058 - 111,823
1号 马路 1
号
融资途径
单位：万元
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 697,543.00 3.85%-5.34% 199,610.00 497,933.00
票据 50,000.00 3.75% 50,000.00
其他 47,300.00 4.65%-4.75% 47,300.00
合计 794,843.00 3.75%-5.34% 50,000.00 199,610.00 545,233.00
发展战略和未来一年经营计划
未来，房地产开发业务将坚守“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，继续深耕已布局区域，持续提升运营管理能力，
加强产品创新，打造精品化项目。积极探索多元化业务转型创新，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等
多元化业务形态。未来一年，将以经营提效、防范风险、适应市场变化为主，加强销售促回款，提升投资质量，确保经营现
金流。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所
购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至 2021 年 6 月 30 日，公司为客户购房按揭贷
款提供的阶段性担保余额为 354,382.60 万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3、产城综合开发业务
2021年上半年，产城综合开发业务各项工作稳步推进，同时不断加快项目拓展脚步。岗集综合交通物流港启动区一期已
竣工，计划三季度开园运营；重庆汽车公园启动区已开放，并启动一期建设；南京浦口智芯科技港上半年实现土地落位，获
得首批48.8亩土地，开工前已实现40%招商去化；上海长三角影视中心工程建设有序进行；新都产业园2020年上半年实现满
租后，目前进入稳定运营期，2021年上半年成功申报成都市小企业创业基地项目；德阳科技园按计划完成阶段性建设目标，
4月正式开园，同时二期厂房开建；西安智造园完成建设改造，并实现满租。
报告期内，主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备
城市 项目名称 土地规划用途 土地面积 计容建筑面积 权益比例 土地取得方式
（万m2） （万m2）
南京 南京浦口智芯科技港 工业 3.3 6.5 90% 招拍挂
重庆 重庆汽车公园 工业 6.9 10.3 100% 招拍挂
（2）期末累计土地情况
总占地面积 总拟建计容面积 剩余可开发计容建筑面积
项目名称
（万㎡） （万㎡） （万㎡）
德阳科技园 31.4 28.3 11.2
岗集综合交通物流港 36.8 43.0 30.2
上海长三角国际影视中心 5.1 10.2 0
重庆汽车公园 52.6 75.9 65.3
南京浦口智芯科技港 3.3 6.5 6.5
总计 129.2 163.9 113.2
（3）主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 容建筑 投资金 资总金
项目名称 积 工面积 工面积
区域 置 态 例 间 度 度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
合肥 岗集综合 长丰县 公路港 60% 2019.11 在建 30% 368,000 430,000 72,000 72,000 110,000 22,000
交通物流
港
上海 上海长三 松江区 科技园 50% 2020.09 在建 0% 51,000 102,000 0 0 80,000 14,000
角国际影 区
视中心
重庆 重庆汽车 高新区 综合开 100% 2021.05 在建 0% 526,000 759,000 0 0 610,000 160,000
公园 发类
成都 新都产业 新都区 工业厂 100% 2016.08 竣工 100% 196,001 115,392 0 115,400 20,334 20,775
园 房
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
规划计 预计总 累计投
土地面 本期竣 累计竣
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 容建筑 投资金 资总金
项目名称 积 工面积 工面积
区域 置 态 例 间 度 度 面积 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） 元） 元）
德 阳 科 技 广汉市 工业厂 100% 2019.10 竣工 100% 93,334 67,257 67,257 67,257 15,730 11,783
园（一期） 房
德阳 德阳科技 广汉市 工业厂 100% 2021.04 在建 0% 149,000 103,128 0 0 22,350 3,700
园（二 房
期）
西安 西安智造 西安市 工业厂 100% 2020.09 竣工 100% 56,402 42,800 20,496 42,800 5,352 6,101
园 房
注：西安智造园由于改造方案变更及原材料价格上涨，导致实际改造成本较预期增加。
（4）项目销售情况
累计预 本期预 本期预
本期结
可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 计容建 算金额
积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积
域 称 置 态 例 筑面积 （万
（㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡）
元）
（㎡） （㎡） 元）
上海 上海长 松江区 科技园 50% 102,086 51,598 16,105 7,064 11,302 0 0 0
三角国 区
际影视
中心
南京 南京浦 浦口区 工业厂 90% 65,000 41,000 15,390 15,390 7,541 0 0 0
口智芯 房
科技港
德阳 德阳科 广汉市 工业厂 100% 170,385 112,000 68,779 30,579 11,453 0 0 0
技园 房
（一、
二期）
（5）项目出租情况
计容建筑面积 可出租厂房面积 累计已出租厂房 平均出租率
城市 项目名称 出租类型 权益比例
（㎡） （㎡） 面积（㎡） （%）
合肥 岗集综合交通 公路港 60% 430,000 72,000 14,540 20%
物流港
成都 新都产业园 工业厂房 100% 115,392 108,038 108,038 100%
西安 西安智造园 工业厂房 100% 42,800 30,426 30,426 100%
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二、核心竞争力分析
1、仓储物流
（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；
同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策等资产证券化发展趋势下，随着资
本闭环模式的落地，未来发展潜力和增长空间较大。
（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力
处于行业领先水平。同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，持续开展对外管理输出业务。创新“仓库+”延伸业务模式，
持续增强业务竞争力。2021年，宝湾物流获得“全国仓储地产企业二十强”、“最佳仓储管理企业奖”，在业内的品牌影响力不
断增强。
2、房地产开发
（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质
南山地产坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力
的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，
同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
（2）较强的项目运营管控能力
南山地产坚持“以现金流为龙头，以运营为核心”的理念，持续深化提高运营效率，搭建了一套完整的大运营管控体系，
涵盖工程、设计、成本、运营、业务等方面的标准化管理，可实现项目快速滚动开发，具有较高的运营周转效率与较强的生
产能力。
3、产城综合开发
（1）具备较强的资源整合能力
产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、
高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目能力持续增强，并探索丰富多元的融资及合作开发路径，构
筑多产业、多业态的产业布局，实现资源有效协同并取得良好成效。
（2）专业化的项目运营管理能力
产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异
化定位和比较优势的发展模式，初步形成了产业园区、特色小镇、产业新城等多业态梯队式发展格局，积累了一定的开发和
运营经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期房地产开发
营业收入 4,100,121,000.40 1,516,703,152.86 170.33%
项目结算面积增加所致
主要系本期房地产开发
营业成本 3,318,007,748.64 951,951,744.01 248.55%
项目结算面积增加所致
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本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期房地产开发
销售费用 125,857,053.60 86,915,932.80 44.80%
项目销售增加所致
管理费用 383,031,548.86 323,701,814.23 18.33%
财务费用 291,377,047.51 263,070,094.76 10.76%
主要系本期房地产开发
所得税费用 99,997,798.10 30,147,505.88 231.70% 项目结算面积及递延所
得税费用增加所致
研发投入 11,562,398.38 11,903,285.45 -2.86%
经营活动产生的现金流 主要系本期房地产业务
4,949,973,279.85 -3,212,468,660.33 254.09%
量净额 回款增加所致
投资活动产生的现金流 主要系本期对联营公司
-3,495,238,514.70 -1,482,449,286.04 -135.77%
量净额 投资及借款增加所致
筹资活动产生的现金流 主要系本期新增借款减
2,224,332,343.75 4,260,528,318.12 -47.79%
量净额 少所致
现金及现金等价物净增 主要系本期房地产业务
3,678,298,336.69 -431,943,100.34 951.57%
加额 回款增加所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
√ 适用 □ 不适用
本期公司持有的深圳市赤湾房地产开发有限公司不再纳入公司合并报表范围，但仍按原持股比例50.98%享有收益权，本次
控制权转移，公司确认投资收益3.7亿元。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 4,100,121,000.40 100% 1,516,703,152.86 100% 170.33%
分行业
房地产业务 2,814,005,563.04 68.63% 380,675,912.68 25.10% 639.21%
仓储物流业务 702,325,736.43 17.13% 554,103,581.01 36.53% 26.75%
制造业业务 453,351,928.60 11.06% 490,260,001.97 32.32% -7.53%
产城综合开发业务 18,728,858.26 0.46% 10,969,604.82 0.72% 70.73%
其他业务 111,708,914.07 2.72% 80,694,052.38 5.32% 38.44%
分产品
房地产业务 2,814,005,563.04 68.63% 380,675,912.68 25.10% 639.21%
仓储物流业务 702,325,736.43 17.13% 554,103,581.01 36.53% 26.75%
制造业业务 453,351,928.60 11.06% 490,260,001.97 32.32% -7.53%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
产城综合开发业务 18,728,858.26 0.46% 10,969,604.82 0.72% 70.73%
其他业务 111,708,914.07 2.72% 80,694,052.38 5.32% 38.44%
分地区
中国大陆 3,941,236,865.83 96.12% 1,317,330,918.05 86.90% 199.18%
其他国家或地区 158,884,134.57 3.88% 199,372,234.81 13.10% -20.31%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产业务 2,814,005,563.04 2,544,754,987.42 9.57% 639.21% 839.01% -19.24%
仓储物流业务 702,325,736.43 324,840,662.96 53.75% 26.75% 38.38% -3.88%
制造业业务 453,351,928.60 398,611,165.88 12.07% -7.53% -2.21% -4.79%
产城综合开发业
18,728,858.26 9,223,204.44 50.75% 70.73% 57.86% 4.01%
务
其他业务 111,708,914.07 40,577,727.94 63.68% 38.44% 23.99% 4.24%
分产品
房地产业务 2,814,005,563.04 2,544,754,987.42 9.57% 639.21% 839.01% -19.24%
仓储物流业务 702,325,736.43 324,840,662.96 53.75% 26.75% 38.38% -3.88%
制造业业务 453,351,928.60 398,611,165.88 12.07% -7.53% -2.21% -4.79%
产城综合开发业
18,728,858.26 9,223,204.44 50.75% 70.73% 57.86% 4.01%
务
其他业务 111,708,914.07 40,577,727.94 63.68% 38.44% 23.99% 4.24%
分地区
中国大陆 3,941,236,865.83 3,191,192,322.44 19.03% 199.18% 291.20% -7.24%
其他国家或地区 158,884,134.57 126,815,426.20 20.18% -20.31% -6.90% -3.55%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1）房地产业务本期结算面积增加，营业收入、营业成本同比增加；
2）仓储物流业务本期部分园区投入运营，营业成本同比增加；
3）工业园区开发业务本期出租率、租金上升，营业收入、营业成本同比增加；
4）其他业务中保理业务本期业务增加，营业收入同比增加。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
四、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
1、本期公司持有的深圳市赤湾
房地产开发有限公司不再纳入
公司合并报表范围，但仍按原
持股比例 50.98%享有收益权，
投资收益 513,031,760.48 108.21% 1、是；2、否
本次控制权转移，公司确认投
资收益 3.7 亿元；2、因本期胜
宝旺纳入合并范围，确认投资
收益 1.31 亿元。
公允价值变动损益 -170,447.60 -0.04%
资产减值 0.00 0.00%
营业外收入 39,429,999.97 8.32%
营业外支出 1,295,302.58 0.27%
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
占总资产比 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 比例
货币资金 11,867,880,225.53 19.20% 8,350,601,939.41 15.97% 3.23% 主要系本期预收房款增加所致
应收账款 1,277,533,901.62 2.07% 1,254,403,293.66 2.40% -0.33%
存货 21,286,136,736.97 34.44% 20,927,718,149.11 40.02% -5.58% 主要系房地产业务结转增加所致
投资性房地产 5,471,341,555.28 8.85% 4,799,168,817.92 9.18% -0.33%
主要系对联营公司投资增加以及
长期股权投资 1,987,545,566.00 3.22% 1,143,585,520.93 2.19% 1.03%
赤湾房地产出表所致
主要系本期在建工程转固以及胜
固定资产 3,846,251,635.13 6.22% 2,602,602,904.73 4.98% 1.24%
宝旺并表所致
在建工程 3,052,920,033.49 4.94% 3,397,637,357.29 6.50% -1.56% 主要系本期在建工程转固所致
使用权资产 325,003,880.44 0.53% 0.00 0.00% 0.53% 主要系本期适用新租赁准则所致
短期借款 2,889,480,326.81 4.68% 3,233,933,026.41 6.18% -1.50% 主要系偿还短期借款所致
合同负债 11,776,688,577.45 19.06% 6,040,373,226.82 11.55% 7.51% 主要系本期预收房款增加所致
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本报告期末 上年末
占总资产比 占总资产 比重增减 重大变动说明
金额 金额
例 比例
主要系项目开发资金需求导致外
长期借款 17,014,153,271.63 27.53% 11,569,843,894.39 22.12% 5.41%
部融资增加所致
租赁负债 316,160,761.25 0.51% 0.00% 0.51%
其他流动资产 1,663,288,610.80 2.69% 1,439,353,494.87 2.75% -0.06%
无形资产 5,428,280,038.21 8.78% 5,263,446,501.89 10.06% -1.28% 主要系新增土地使用权减少所致
其他非流动资产 717,487,120.00 1.16% 737,018,817.58 1.41% -0.25%
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益的
本期公允价 本期计提的 本期购买金 本期出售金
项目 期初数 累计公允价 其他变动 期末数
值变动损益 减值 额 额
值变动
金融资产
1.交易性金融资
产（不含衍生金 2,088,912.09 -274,584.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,814,327.50
融资产）
2.其他权益工具
14,150,739.73 104,136.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14,254,876.72
投资
金融资产小计 16,239,651.82 -170,447.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 16,069,204.22
上述合计 16,239,651.82 -170,447.60 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 16,069,204.22
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动的内容
无
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021年1-6月 2020年末
货币资金（注1） 204,026,611.73 366,897,452.79
投资性房地产（注2） 977,613,111.89 1,001,931,774.49
固定资产（注2） 570,089,526.96 420,094,010.09
无形资产（注2） 837,437,172.96 1,059,211,703.59
存货（注3） 6,793,378,056.72 5,399,915,650.57
合计 9,382,544,480.26 8,248,050,591.53
注1：于2021年06月30日，受限制的货币资金主要包括工程保证金、履约保证金以及内保外贷质押存款保证金等共计
人民币204,026,611.73元。
注2：于2021年06月30日，宝湾物流下属若干子公司将账面价值为人民币977,613,111.89元的投资性房地产、账面价值
为人民币570,089,526.96元的固定资产以及账面价值为人民币837,437,172.96元的无形资产用于抵押借款；
注3：于2021年06月30日，上海南茂房地产有限公司、南通旭南房地产开发有限公司、成都南横置业有限公司、深南
（无锡）车联网有限公司将账面价值为人民币6,793,378,056.72元的房地产开发项目用于抵押借款。
六、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
3,152,728,522.50 254,629,125.03 1138%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
八、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司类
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
型
宝湾物流控股
子公司 服务业务 2,500,000,000 16,771,784,821.10 4,496,304,741.52 683,227,560.60 55,728,310.85 25,582,575.56
有限公司
深圳市南山房
地产开发有限 子公司 房地产业务 3,759,018,522.5 36,650,266,972.18 7,563,524,616.70 2,816,836,702.49 352,631,189.92 356,960,202.23
公司
深圳市海鹏锦
投资发展有限 子公司 房地产业务 102,000,000 739,873,764.36 295,934,656.09 1,632.76 9,869,986.58 5,854,372.37
公司
宝湾产城发展 产城综合开
子公司 200,000,000 2,498,710,387.72 366,720,465.92 339,224.46 -52,113,999.00 -50,185,410.14
(深圳)有限公司 发
深圳赤湾石油
基地后勤服务 子公司 服务业务 30,000,000 133,230,245.36 54,584,072.93 85,486,517.64 18,602,899.09 13,961,276.37
有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
深圳市新南创实业发展有限公司 新设 无重大影响
四川南弘信置业有限公司 新设 无重大影响
浙江宝杭产业发展有限公司 新设 无重大影响
宝埔物流科技（深圳）有限公司 新设 无重大影响
宝湾供应链管理（杭州）有限公司 新设 无重大影响
宝松物流科技（深圳）有限公司 新设 无重大影响
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
重庆南博汽车服务有限公司 新设 无重大影响
苏州浒程房地产开发有限公司 新设 无重大影响
苏州茂越置业有限公司 新设 无重大影响
武汉山行房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥崇鸿房地产开发有限公司 新设 无重大影响
合肥崇茂房地产开发有限公司 新设 无重大影响
东莞市维盛实业投资有限公司 新设 无重大影响
东莞市维兴实业有限公司 新设 无重大影响
深圳市赤湾房地产开发有限公司 丧失控制权 投资收益 370,245,950.27 元
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 非同一控制下企业合并 投资收益 131,722,569.86 元
苏州南山新展房地产开发有限公司 注销 无重大影响
四川南弘信置业有限公司 注销 无重大影响
深圳市新南山控股（集团）股份有限公
注销 无重大影响
司东莞分公司
宝湾产城科技发展（杭州）有限公司 注销 无重大影响
九、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、仓储物流业务
市场风险：近年来大量企业和资本涌入仓储物流行业，盲目开发导致部分区域供需严重失衡，云服务、大数据带来的
技术变革将可能改变客户消费习惯，缩短全社会的库存周转期限。
应对措施：公司将加强对整体形势及区域市场的研判，针对部分城市拟定针对性的商务策略，完善运营服务体系，优
化客户结构，尽早锁定客源；密切关注仓储行业未来发展方向和技术趋势，积极探索“仓储+”业务，持续提高资本回报水
平。
2、房地产开发业务
政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2021年上半年房地产行业坚持“房住不炒”主基调，贯彻“三稳”
预期，土拍“两集中”、房贷规模“两道红线”等政策相继出台，各地政府落实城市主体责任，调控政策频频加码。
应对措施：公司将继续加强政策跟踪与分析研究，提高区域市场研判能力，依据政策导向谨慎调整业务模式结构、优
化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
市场风险：当前地产行业资金全面收紧，热点城市盈利空间继续收窄，居民购房门槛有所提高，公司布局城市土地拓
展、商品房销售去化可能面临较大压力，存在影响公司规模发展及现金流表现的可能。
应对措施：公司将不断优化融资结构，增强对市场变化的把握和应对能力，提高周转效率，持续优化货值管理和土地
储备。
3、产城综合开发业务
财务风险：产城综合开发业务具有资金需求量大、资金循环周期长、涉及行业类型广、业态种类多等特点，受宏观经济
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
影响，部分物业去化速度放缓，业务回款节奏延后。
应对措施：公司将积极创新投融资模式，探索“合作开发+合作运营”的开发运营模式，通过多种渠道积极补充优质的资
金来源，降低自有资金投入。同时通过合理的资金规划及税务筹划，降低资金成本，提升资金周转效率。
市场风险：上半年，工程成本因大宗商品价格上涨有所增加；部分客户因原材料价格上升，业务量下降，资金流动性趋
紧。
应对措施：公司将加强与工程总包方的沟通，统筹协调项目开发计划，持续提升项目全周期管理能力，确保工程成本可
控；公司将加强对整体形势的研判，拟订针对性的商务策略，优化客户结构。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
巨潮资讯网
2020 年度股东大会 年度股东大会 74.69% 2021 年 05 月 14 日 2021 年 05 月 15 日 （http://www.cninfo
.com.cn/）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无新增股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
无。
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无。
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，亦不存在需要披露的其他环境信息。
二、社会责任情况
报告期内，公司在不断为股东创造价值的同时，也积极履行对社会、股东、员工等其他利益相关方应尽的责任和义务。
（1）切实保障股东权益
公司建立了较为完善的公司治理结构，在机制上保证了所有股东公开、公平、公正的享有各项权益。公司严格遵循《公
司法》、《证券法》、《公司章程》等有关规定，规范股东大会的召集、召开以及表决程序，确保股东对公司重大事项的知
情权、参与权、提案权和表决权；公司严格按照相关法律法规、规章制度的要求，认真履行信息披露义务，确保信息披露的
真实、准确、完整、公平；公司注重投资者关系管理工作，通过网上业绩说明会、投资者电话、电子邮箱、投资者关系互动
平台、接待投资者现场调研等多种方式与投资者进行沟通交流，保障投资者知情权，维护社会公众股东的合法权益。
（2）加强员工权益保护
公司严格遵守国家《劳动法》、《劳动合同法》等法律法规，建立了完善的人力资源管理制度和流程，规范用工，切实
保障员工权益；公司进一步健全员工激励机制，完善多层次、创新型人才培训体系，加强人才梯队建设，实现员工与企业的
共同成长。此外，公司建立了良好的员工关怀体系，为员工提供体检、团建、慰问等多元化福利，积极构建和谐、快乐的企
业文化氛围。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超
期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
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□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司及其控股股东中国南山集团不存在未履行法院生效判决，所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的重大关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√适用□不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应付关联方债务：
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
赤晓企业有 控股股东控
借款 2,449.92 0 233.92 7% 77.99 2,216
限公司 制的企业
31
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期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
湖北省鄂州
南山临港新 控股股东控
借款 800 0 800 4.24% 0 0
城发展有限 制的企业
公司
南山开发
控股股东控
（香港）有 借款 29,705.34 0 331.92 4.4%-5.4% 211.85 29,373.42
制的企业
限公司
深圳市前海
宝湾供应链 控股股东控
借款 0 6,000 0 4.35% 104.4 6,000
管理有限公 制的企业
司
中国南山开
发（集团） 控股股东/实
借款 660,239.7 0 235,473.89 3.6%-5.5% 11,470.99 424,765.81
股份有限公 际控制人
司
关联债务对公司经营成果
及财务状况的影响
5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来
√ 适用 □ 不适用
存款业务
每日最高存款限 期初余额（万 期末余额（万
关联方 关联关系 存款利率范围 发生额（万元）
额（万元） 元） 元）
中开财务有限公司 控股股东控制的企业 500,000.00 0.5%-4.125% 236,319.97 18,246.83 254,566.80
贷款业务
贷款额度（万 期初余额（万 期末余额（万
关联方 关联关系 贷款利率范围 发生额（万元）
元） 元） 元）
中开财务有限公司 控股股东控制的企业 600,000.00 4.1%-5.5% 277,404.17 35,500.00 312,904.17
授信或其他金融业务
关联方 关联关系 业务类型 总额（万元） 实际发生额（万元）
中开财务有限公司 控股股东控制的企业 授信 600,000.00 312,904.17
6、其他重大关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 反担保
担保额度相
实际担保 物 情况 是否履 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
金额 （如 （如 行完毕 联方担保
日期
有） 有）
苏州宏景置业房 2018 年 09
24,000 2018 年 12 月 26 日 23,000 连带责任担保 5年 否 否
地产有限公司 月 12 日
武汉崇鸿裕业房
2019 年 04
地产开发有限公 20,000 2019 年 07 月 29 日 20,000 连带责任担保 5年 否 否
月 27 日
司
深圳市赤湾房地 2020 年 04
48,737.26 2021 年 04 月 15 日 48,737.26 连带责任担保 8年 否 否
产开发有限公司 月 30 日
深圳市赤湾房地 2020 年 04
20,392.16 2021 年 04 月 15 日 20,392.16 连带责任担保 8年 否 否
产开发有限公司 月 30 日
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际
0 69,129.42
合计（A1） 发生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保
112,129.42 112,129.42
度合计（A3） 余额合计（A4）
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
公司对子公司的担保情况
担保 反担保
担保额度相
实际担保 物 情况 是否履 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
金额 （如 （如 行完毕 联方担保
日期
有） 有）
华南建材（深 2018 年 03
10,000 2019 年 04 月 24 日 10,000 连带责任担保 3年 否 否
圳）有限公司 月 31 日
宝湾物流控股有 2019 年 04
220,000 2019 年 08 月 20 日 50,000 连带责任担保 3年 否 否
限公司 月 27 日
宝湾物流控股有 2019 年 04
220,000 2019 年 11 月 06 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
限公司 月 27 日
宝湾物流控股有 2019 年 04
220,000 2019 年 11 月 15 日 10,000 连带责任担保 4年 否 否
限公司 月 27 日
宝湾物流控股有 2019 年 04
220,000 2020 年 01 月 22 日 20,000 连带责任担保 4年 否 否
限公司 月 27 日
华南建材（深 2020 年 04
8,000 2020 年 07 月 02 日 8,000 连带责任担保 3年 否 否
圳）有限公司 月 30 日
安徽赤湾东方智
2020 年 04
慧物流港开发有 15,000 2020 年 09 月 30 日 15,000 连带责任担保 11 年 否 否
月 30 日
限公司
重庆南山汽车运 2020 年 04
8,100 2020 年 12 月 21 日 8,100 连带责任担保 12 年 否 否
动文化有限公司 月 30 日
宝湾商业保理有 2021 年 04
10,000 2021 年 06 月 23 日 10,000 连带责任担保 3年 否 否
限公司 月 09 日
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
337,100 10,000
度合计（B1） 实际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
538,200 211,100
保额度合计（B3） 担保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保 反担保
担保额度相
实际担保 物 情况 是否履 是否为关
担保对象名称 关公告披露 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保期
金额 （如 （如 行完毕 联方担保
日期
有） 有）
苏州南山新吴房
2016 年 04
地产开发有限公 86,800 2016 年 09 月 17 日 46,000 连带责任担保 5年 否 否
月 26 日
司
武汉盘龙南山房 2017 年 10
30,000 2018 年 05 月 03 日 30,000 连带责任担保 5年 否 否
地产有限公司 月 26 日
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
合肥南山新展房 2017 年 10
34,000 2018 年 04 月 20 日 34,000 连带责任担保 5年 否 否
地产有限公司 月 26 日
合肥南山美食公 2018 年 03
10,000 2018 年 08 月 31 日 10,000 连带责任担保 7年 否 否
园投资有限公司 月 31 日
青岛胶州宝湾国
9,000 2018 年 08 月 31 日 9,000 连带责任担保 10 年 否 否
际物流有限公司
南通锡通宝湾物
4,000 2018 年 07 月 03 日 4,000 连带责任担保 4年 否 否
流有限公司
四川广汉宝湾国 2019 年 04
32,000 2019 年 11 月 27 日 31,200 连带责任担保 17 年 否 否
际物流有限公司 月 27 日
2019 年 4
苏州南山新阳房
月 27 日；
地产开发有限公 100,000 2019 年 08 月 14 日 100,000 连带责任担保 7年 否 否
2019 年 12
司
月7日
长沙麓泽房地产 2018 年 09
120,000 2019 年 06 月 19 日 120,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司 月 12 日
苏州南山新程房
2018 年 09
地产开发有限公 140,000 2019 年 06 月 20 日 134,000 连带责任担保 7年 否 否
月 12 日
司
深南（无锡）车 2019 年 12
150,000 2020 年 01 月 15 日 144,000 连带责任担保 7年 否 否
联网有限公司 月 07 日
云南滇中宝湾物 2019 年 12
11,000 2020 年 06 月 03 日 10,700 连带责任担保 13 年 否 否
流有限公司 月 07 日
西安宝湾国际物 2019 年 12
18,000 2020 年 06 月 04 日 18,000 连带责任担保 13 年 否 否
流有限公司 月 07 日
长沙望城宝湾物 2019 年 12
12,000 2020 年 06 月 16 日 12,000 连带责任担保 12 年 否 否
流有限公司 月 07 日
武汉青山宝湾国 2019 年 12
30,000 2020 年 06 月 19 日 30,000 连带责任担保 13 年 否 否
际物流有限公司 月 07 日
南通旭南房地产 2020 年 04
47,250 2020 年 08 月 21 日 47,250 连带责任担保 5年 否 否
开发有限公司 月 30 日
长沙雨花宝湾物 2020 年 04
18,000 2020 年 09 月 08 日 18,000 连带责任担保 13 年 否 否
流有限公司 月 30 日
福建南山纵横投 2020 年 04
70,000 2020 年 09 月 03 日 70,000 连带责任担保 6年 否 否
资发展有限公司 月 30 日
昆山宝湾国际物 2020 年 04
7,200 2020 年 09 月 10 日 7,200 连带责任担保 6年 否 否
流有限公司 月 30 日
35
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
武汉南控房地产 2020 年 04
70,000 2020 年 09 月 07 日 70,000 连带责任担保 5年 否 否
开发有限公司 月 30 日
淮安宝湾国际物 2020 年 04
11,000 2020 年 09 月 25 日 11,000 连带责任担保 15 年 否 否
流有限公司 月 30 日
武汉南控房地产 2020 年 04
20,000 2020 年 12 月 18 日 20,000 连带责任担保 5年 否 否
开发有限公司 月 30 日
武汉南控房地产 2020 年 04
45,000 2021 年 01 月 04 日 45,000 连带责任担保 6年 否 否
开发有限公司 月 30 日
武汉南控房地产 2020 年 04
30,000 2021 年 01 月 19 日 30,000 连带责任担保 6年 否 否
开发有限公司 月 30 日
宁波宝湾国际物 2020 年 04
40,000 2021 年 02 月 22 日 40,000 连带责任担保 10 年 否 否
流有限公司 月 30 日
武汉南控房地产 2020 年 04
60,000 2021 年 03 月 30 日 60,000 连带责任担保 6年 否 否
开发有限公司 月 30 日
苏州浒茂置业有 2020 年 04
74,175.75 2021 年 05 月 07 日 74,175.75 连带责任担保 5年 否 否
限公司 月 30 日
漳州宝湾国际物 2020 年 04
30,000 2021 年 03 月 03 日 30,000 连带责任担保 13 年 否 否
流有限公司 月 30 日
成都南横置业有 2020 年 04
81,000 2021 年 05 月 14 日 81,000 连带责任担保 6年 否 否
限公司 月 30 日
苏州茂越置业有 2021 年 04
80,000 2021 年 05 月 25 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
限公司 月 09 日
四川广汉宝湾国 2021 年 04
30,000 2021 年 05 月 28 日 30,000 连带责任担保 18 年 否 否
际物流有限公司 月 09 日
佛山三水宝湾物 2021 年 04
25,000 2021 年 05 月 28 日 25,000 连带责任担保 11 年 否 否
流有限公司 月 09 日
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保
521,700 495,175.75
度合计（C1） 实际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际
1,858,225.75 1,471,525.75
保额度合计（C3） 担保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生
858,800 574,305.17
（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额
2,508,555.17 1,794,755.17
（A3+B3+C3） 合计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 187.20%
其中：
36
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务
1,436,955.17
担保余额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 1,436,955.17
3、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、日常经营重大合同
□ 适用 √ 不适用
5、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
√ 适用 □ 不适用
1、关于控股子公司申请发行中期票据和永续中票事项
为进一步拓宽公司融资渠道、优化融资结构、满足资金需求，经公司第六届董事会第二次会议及2020年第一次临时股东
大会审议，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和
总额不超过人民币 10 亿元的永续中票。2020 年 10 月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》
（中市协注[2020]MTN1145号、中市协注[2020]MTN1146 号），同意接受宝湾物流中期票据和永续中票注册。2021年1月，
宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司2021年度第一期中期票据，发行额度为5亿元。具体内容详见2020年8月4日、2020
年8月20日、2020年11月10日、2021年2月6日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
2、关于合并报表范围变更的事项
为将西牛埔项目交由片区优势开发商主导开发，利用对方品牌影响力实现项目收益最大化，经公司第六届董事会第八次
会议审议，公司同意控股子公司赤湾房地产对其《公司章程》相关条款进行修订，修订完成后赤湾房地产不再纳入公司合并
报表范围。公司仍按原持股比例50.98%享有收益权，本次控制权转移，公司确认投资收益 3.7 亿元。具体内容详见2021年4
月23日、2021年7月15日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
3、关于控股子公司公开挂牌增资扩股引入投资者的事项
为进一步优化资本结构，拓宽融资渠道，经公司第六届董事会第九次会议审议，公司同意控股子公司宝湾物流通过产权
交易所以公开挂牌方式增资扩股引入投资者，对宝湾物流进行现金增资，公司与宝湾物流另一方股东中国南山集团放弃本次
37
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
增资事项的优先认缴出资权。本次增资完成后，宝湾物流仍为公司控股子公司，其股权结构变化不会影响公司对其控制权。
具体内容详见2021年6月29日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
发行
数量 比例 送股 金转 其他 小计 数量 比例
新股
股
一、有限售条件股份 1,570,112,361 57.9852% -200,479,137 -200,479,137 1,369,633,224 50.5814%
1、国家持股
2、国有法人持股 1,569,714,786 57.9705% -200,479,137 -200,479,137 1,369,235,649 50.5667%
3、其他内资持股 397,575 0.0147% 397,575 0.0147%
其中：境内法人持
股
境内自然人持股 397,575 0.0147% 397,575 0.0147%
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 1,137,670,152 42.0148% 200,479,137 200,479,137 1,338,149,289 49.4186%
1、人民币普通股 1,137,670,152 42.0148% 200,479,137 200,479,137 1,338,149,289 49.4186%
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 2,707,782,513 100% 2,707,782,513 100%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内国有法人持有限售股份减少主要是由于上海南山房地产开发有限公司因重大资产重组涉及股份限售期届满办理解
除限售所致。
股份变动的批准情况
√ 适用 □ 不适用
前述解除限售导致股份变动事项已经登记结算公司及深圳证券交易所审核通过。
股份变动的过户情况
√ 适用 □ 不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
已完成过户。
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售股 本期增加限售股
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
数 数
上海南山房地产 重大资产重组相
200,479,137 200,479,137 0 0 2021 年 1 月 29 日
开发有限公司 关股份锁定承诺
合计 200,479,137 200,479,137 0 0 -- --
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总数
报告期末普通股股东总数 43,717 0
（如有）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 持有有限售 持有无限售 质押、标记或冻结
报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 有的普通股 条件的普通 条件的普通 情况
减变动情况
数量 股数量 股数量 股份状态 数量
中国南山开发
暂未分类的国有
（集团）股份 54.58% 1,477,971,601 108,311,200 1,369,235,649 108,735,952
法人
有限公司
赤晓企业有限
境内非国有法人 10.45% 282,880,000 282,880,000
公司
40
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
China Logistics
Holding(12) 境外法人 6.10% 165,222,356 165,222,356
PTE.LTD.
上海南山房地
暂未分类的国有
产开发有限公 3.40% 92,167,937 -108,311,200 92,167,937
法人
司
招商证券香港
国有法人 0.43% 11,637,238 11,637,238
有限公司
俞志翔 境内自然人 0.24% 6,618,715 6,618,715
俞嵘 境内自然人 0.20% 5,539,475 4,844,875 5,539,475
缪翚 境内自然人 0.18% 4,758,900 4,581,100 4,758,900
曹娜 境内自然人 0.16% 4,440,000 110,000 4,440,000
香港中央结算
境外法人 0.16% 4,384,490 -776 4,384,490
有限公司
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名普通股股东的情况 无
（如有）
中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深圳
上述股东关联关系或一致行动的 市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此之
说明 外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致
行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、
不适用
放弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特
无
别说明（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
赤晓企业有限公司 282,880,000 人民币普通股 282,880,000
China Logistics Holding(12)
165,222,356 人民币普通股 165,222,356
PTE.LTD.
中国南山开发（集团）股份有限
108,735,952 人民币普通股 108,735,952
公司
上海南山房地产开发有限公司 92,167,937 人民币普通股 92,167,937
招商证券香港有限公司 11,637,238 人民币普通股 11,637,238
俞志翔 6,618,715 人民币普通股 6,618,715
俞嵘 5,539,475 人民币普通股 5,539,475
缪翚 4,758,900 人民币普通股 4,758,900
41
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
曹娜 4,440,000 人民币普通股 4,440,000
香港中央结算有限公司 4,384,490 人民币普通股 4,384,490
前 10 名无限售条件普通股股东之 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深圳
间，以及前 10 名无限售条件普通 市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此之
股股东和前 10 名普通股股东之间 外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致
关联关系或一致行动的说明 行动人。
前 10 名普通股股东参与融资融券 股东俞志翔通过信用账户持有公司 6,618,715 股股份；股东缪翚通过信用账户持有公司
业务股东情况说明（如有） 3,625,500 股股份。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
√ 适用 □ 不适用
一、企业债券
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在公司债券。
三、非金融企业债务融资工具
√ 适用 □ 不适用
1、非金融企业债务融资工具基本信息
交易场
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额（元） 利率 还本付息方式
所
宝湾物流控
股有限公司
21 宝湾物 102100210. 2021 年 01 2021 年 01 2024 年 01 每 12 个月付息 银行间
2021 年度 500,000,000.00 4.13%
流 MTN001 IB 月 27 日 月 29 日 月 29 日 一次，到期还本 市场
第一期中期
票据
宝湾物流控
股有限公司 20 宝湾物
2020 年度 流（疫情防
082000169. 2020 年 04 2020 年 04 2038 年 04 每 6 个月付息一 银行间
第一期资产 控债） 1,325,000,000.00 3.17%
IB 月 13 日 月 15 日 月 15 日 次，到期还本 市场
支持票据 ABN001 优
(疫情防控 先
债)优先级
宝湾物流控
股有限公司
20 宝湾物
2020 年度
流（疫情防 082000170. 2020 年 04 2020 年 04 2038 年 04 不适 到期一次还本付 银行间
第一期资产 70,000,000.00
控债） IB 月 13 日 月 15 日 月 15 日 用 息 市场
支持票据
ABN001 次
(疫情防控
债)次级
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交易场
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额（元） 利率 还本付息方式
所
长江楚越-
宝湾物流第
每 6 个月付息一 深圳证
1 期资产支 2019 年 01 2019 年 01 2037 年 01
宝湾 01 优 139439.SZ 1,690,000,000.00 4.82% 次，每 6 个月固 券交易
持专项计划 月 10 日 月 18 日 月 13 日
定还本 所
优先级资产
支持证券
长江楚越-
宝湾物流第
深圳证
1 期资产支 2019 年 01 2019 年 01 2037 年 01 不适 到期一次还本付
宝湾 01 次 139440.SZ 90,000,000.00 券交易
持专项计划 月 10 日 月 18 日 月 13 日 用 息
所
次级资产支
持证券
逾期未偿还债券
□ 适用 √ 不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内信用评级结果调整情况
□ 适用 √ 不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响
□ 适用 √ 不适用
四、可转换公司债券
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□ 适用 √ 不适用
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六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 159.51% 156.63% 增加 2.88 个百分点
资产负债率 80.27% 77.26% 增加 3.01 个百分点
速动比率 75.58% 59.81% 增加 15.77 个百分点
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 23,274.64 -25,575.75 191.00%
EBITDA 全部债务比 4.30% 1.57% 增加 2.73 个百分点
利息保障倍数 1.31 0.23 469.57%
现金利息保障倍数 9.18 -4.83 290.06%
EBITDA 利息保障倍数 1.96 0.58 237.93%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00
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第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2021 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 11,867,880,225.53 8,350,601,939.41
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 33,545,155.79 52,384,523.98
应收账款 1,277,533,901.62 1,254,403,293.66
应收款项融资 10,598,856.39 20,900,105.60
预付款项 114,298,829.13 67,130,510.95
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
其他应收款 4,197,387,701.72 1,740,427,046.29
其中：应收利息 1,898,659.29 0.00
应收股利 20,000,000.00 0.00
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 21,286,136,736.97 20,927,718,149.11
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项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 527,642.36 497,062.98
其他流动资产 1,663,288,610.80 1,439,353,494.87
流动资产合计 40,451,197,660.31 33,853,416,126.85
非流动资产：
发放贷款和垫款 0.00 0.00
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 328,245.56 599,939.73
长期股权投资 1,987,545,566.00 1,143,585,520.93
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 16,069,204.22 16,239,651.82
投资性房地产 5,471,341,555.28 4,799,168,817.92
固定资产 3,846,251,635.13 2,602,602,904.73
在建工程 3,052,920,033.49 3,397,637,357.29
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 325,003,880.44 0.00
无形资产 5,428,280,038.20 5,263,446,501.89
开发支出 0.00 0.00
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55
长期待摊费用 71,695,819.97 77,636,033.87
递延所得税资产 422,649,215.39 395,467,211.89
其他非流动资产 717,487,120.00 737,018,817.58
非流动资产合计 21,350,705,432.23 18,444,535,876.20
资产总计 61,801,903,092.54 52,297,952,003.05
流动负债：
短期借款 2,889,480,326.81 3,233,933,026.41
向中央银行借款 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
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项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
应付票据 89,110,622.21 135,688,454.03
应付账款 2,561,935,265.95 1,823,447,692.81
预收款项 6,338,993.55 6,478,064.14
合同负债 11,776,688,577.45 6,040,373,226.82
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
应付职工薪酬 126,733,096.83 163,484,938.92
应交税费 1,147,275,886.65 1,298,386,646.03
其他应付款 3,513,678,044.69 3,610,660,818.72
其中：应付利息 92,333,652.66 0.00
应付股利 382,509,405.75 111,731,154.44
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付分保账款 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 349,977,542.01 1,503,266,090.09
其他流动负债 2,897,683,412.70 3,797,245,093.46
流动负债合计 25,358,901,768.85 21,612,964,051.43
非流动负债：
保险合同准备金 0.00 0.00
长期借款 17,014,153,271.63 11,569,843,894.39
应付债券 3,488,331,769.04 3,000,797,913.65
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 316,160,761.25
长期应付款 3,162,963.90 3,162,963.90
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 350,184,833.24 350,135,610.69
递延所得税负债 499,306,571.75 327,436,287.45
其他非流动负债 2,580,541,044.06 3,541,377,644.84
非流动负债合计 24,251,841,214.87 18,792,754,314.92
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项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
负债合计 49,610,742,983.72 40,405,718,366.35
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 2,536,950,393.25 2,567,899,285.13
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 717,744.15 717,129.67
专项储备 5,026,905.11 4,697,666.90
盈余公积 328,992,672.72 328,992,672.72
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 4,007,966,222.05 3,875,896,129.27
归属于母公司所有者权益合计 9,587,436,450.28 9,485,985,396.69
少数股东权益 2,603,723,658.54 2,406,248,240.01
所有者权益合计 12,191,160,108.82 11,892,233,636.70
负债和所有者权益总计 61,801,903,092.54 52,297,952,003.05
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：曾鹏
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 685,689,834.04 296,452,567.70
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 500,208,950.00
应收账款 29,155,872.19 39,672,692.40
应收款项融资 0.00 723,305.01
预付款项 973,308.02 0.00
其他应收款 1,096,770,413.13 9,135,812,811.83
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 440,583,127.45 1,357,893,009.42
50
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
存货 33,285,209.92 33,638,147.41
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 3,747,398,964.89 4,924,830.63
流动资产合计 6,093,482,552.19 9,511,224,354.98
非流动资产：
债权投资 1,831,680,234.11 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 10,053,374,656.00 7,954,641,501.29
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 87,249,262.83 90,674,396.46
固定资产 19,993,505.72 22,894,727.55
在建工程 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 220,168,150.11 0.00
无形资产 133,740,206.27 190,664,456.23
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 0.00 4,103,193.90
递延所得税资产 0.00 0.00
其他非流动资产 17,458,100.07 10,596,908.58
非流动资产合计 12,363,664,115.11 8,273,575,184.01
资产总计 18,457,146,667.30 17,784,799,538.99
流动负债：
短期借款 1,900,181,981.65 2,051,333,429.47
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 498,849.93 623,566.38
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
预收款项 0.00 0.00
合同负债 1,573,115.77 1,609,240.79
应付职工薪酬 18,194,325.43 28,059,769.39
应交税费 4,010,111.21 9,410,285.27
其他应付款 702,611,563.21 938,691,900.22
其中：应付利息 53,313,647.14 0.00
应付股利 270,778,251.30 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 47,231,051.16 67,482,224.24
其他流动负债 2,406,204,505.05 2,168,557,950.52
流动负债合计 5,080,505,503.41 5,265,768,366.28
非流动负债：
长期借款 4,459,828,854.33 3,490,702,089.73
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 222,428,786.86 0.00
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 383,302.98 907,477.45
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 1,495,007,242.85 1,494,185,196.61
非流动负债合计 6,177,648,187.02 4,985,794,763.79
负债合计 11,258,153,690.43 10,251,563,130.07
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 4,318,209,041.60 4,312,270,349.09
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
52
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 202,169,116.25 202,169,116.25
未分配利润 -29,167,693.98 311,014,430.58
所有者权益合计 7,198,992,976.87 7,533,236,408.92
负债和所有者权益总计 18,457,146,667.30 17,784,799,538.99
3、合并利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 4,100,121,000.40 1,516,703,152.86
其中：营业收入 4,100,121,000.40 1,516,703,152.86
利息收入 0.00 0.00
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 0.00 0.00
二、营业总成本 4,213,689,891.31 1,714,426,992.11
其中：营业成本 3,318,007,748.64 951,951,744.01
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险责任准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
税金及附加 83,854,094.32 76,884,120.86
销售费用 125,857,053.60 86,915,932.80
管理费用 383,031,548.86 323,701,814.23
研发费用 11,562,398.38 11,903,285.45
财务费用 291,377,047.51 263,070,094.76
其中：利息费用 342,017,000.29 302,783,348.94
利息收入 68,722,171.66 41,670,407.51
加：其他收益 13,324,593.50 11,539,658.24
投资收益（损失以“－”号填列） 513,031,760.48 26,603,577.72
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 3,772,870.12 -9,642,597.06
53
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 0.00 0.00
汇兑收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -170,447.60 -685,123.29
信用减值损失（损失以“-”号填列） -23,405,870.04 -19,637,575.38
资产减值损失（损失以“-”号填列） -9,387,411.24
资产处置收益（损失以“-”号填列） 46,771,191.06 -212,757.46
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 435,982,336.49 -189,503,470.66
加：营业外收入 39,429,999.97 31,067,374.45
减：营业外支出 1,295,302.58 3,893,616.64
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 474,117,033.88 -162,329,712.85
减：所得税费用 99,997,798.10 30,147,505.88
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 374,119,235.78 -192,477,218.73
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 374,119,235.78 -193,078,579.53
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 0.00 0.00
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 402,848,344.08 -228,578,886.65
2.少数股东损益 -28,729,108.30 36,101,667.92
六、其他综合收益的税后净额 614.47 -138,917.11
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 614.47 -138,917.11
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.重新计量设定受益计划变动额 0.00 0.00
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 0.00 0.00
3.其他权益工具投资公允价值变动 0.00 0.00
4.企业自身信用风险公允价值变动 0.00 0.00
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综合收益 614.47 -138,917.11
1.权益法下可转损益的其他综合收益 0.00 0.00
2.其他债权投资公允价值变动 0.00 0.00
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 0.00 0.00
4.其他债权投资信用减值准备 614.47 -138,917.11
5.现金流量套期储备 0.00 0.00
54
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
6.外币财务报表折算差额 0.00 0.00
7.其他 0.00 0.00
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
七、综合收益总额 374,119,850.25 -192,616,135.84
归属于母公司所有者的综合收益总额 402,848,958.55 -228,717,803.76
归属于少数股东的综合收益总额 -28,729,108.30 36,101,667.92
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1488 -0.0844
（二）稀释每股收益 0.1488 -0.0844
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：曾鹏
4、母公司利润表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 34,164,571.92 43,808,671.54
减：营业成本 21,665,945.89 30,217,993.79
税金及附加 1,664,261.91 1,379,323.06
销售费用 28,059.18 97,347.57
管理费用 34,557,384.16 39,982,308.45
研发费用 0.00 0.00
财务费用 93,163,849.29 85,741,198.70
其中：利息费用 212,564,237.06 199,027,742.10
利息收入 126,456,379.06 113,809,538.21
加：其他收益 689,644.47 153,001.62
投资收益（损失以“－”号填列） 2,733,759.04 25,366,848.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 14,910,896.31 25,366,848.00
以摊余成本计量的金融资产终止确认
0.00 0.00
收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,423,246.23 -2,052,746.96
资产减值损失（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
55
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
资产处置收益（损失以“-”号填列） 44,227,685.76 365,812.62
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -70,687,085.47 -89,776,584.75
加：营业外收入 1,379,089.85 85,317.77
减：营业外支出 95,877.64 400.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -69,403,873.26 -89,691,666.98
减：所得税费用 0.00 0.00
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -69,403,873.26 -89,691,666.98
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填
-69,403,873.26 -89,691,666.98
列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填
0.00 0.00
列）
五、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.重新计量设定受益计划变动额 0.00 0.00
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 0.00 0.00
3.其他权益工具投资公允价值变动 0.00 0.00
4.企业自身信用风险公允价值变动 0.00 0.00
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益 0.00 0.00
2.其他债权投资公允价值变动 0.00 0.00
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
0.00 0.00
金额
4.其他债权投资信用减值准备 0.00 0.00
5.现金流量套期储备 0.00 0.00
6.外币财务报表折算差额 0.00 0.00
7.其他 0.00 0.00
六、综合收益总额 -69,403,873.26 -89,691,666.98
七、每股收益：
（一）基本每股收益 - -
（二）稀释每股收益 - -
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5、合并现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 11,233,102,213.65 4,434,473,306.27
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00
收到再保业务现金净额 0.00 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
拆入资金净增加额 0.00 0.00
回购业务资金净增加额 0.00 0.00
代理买卖证券收到的现金净额 0.00 0.00
收到的税费返还 69,631,331.80 50,393,919.01
收到其他与经营活动有关的现金 1,292,066,038.29 228,027,629.79
经营活动现金流入小计 12,594,799,583.74 4,712,894,855.07
购买商品、接受劳务支付的现金 5,355,965,676.94 5,923,185,179.30
客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00
拆出资金净增加额 0.00 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
支付保单红利的现金 0.00 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 455,261,148.49 419,756,820.37
支付的各项税费 974,875,595.45 565,152,715.93
支付其他与经营活动有关的现金 858,723,883.01 1,017,268,799.80
经营活动现金流出小计 7,644,826,303.89 7,925,363,515.40
经营活动产生的现金流量净额 4,949,973,279.85 -3,212,468,660.33
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 0.00 98,952.32
57
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项目 2021 年半年度 2020 年半年度
处置固定资产、无形资产和其他长
102,908,646.98 810,802.85
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 10,000,000.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,769,566,655.37 36,963,015.84
投资活动现金流入小计 1,872,475,302.35 47,872,771.01
购建固定资产、无形资产和其他长
1,760,079,722.43 1,411,402,057.05
期资产支付的现金
投资支付的现金 441,940,000.00 20,000,000.00
质押贷款净增加额 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
12,162,346.67 78,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 3,153,531,747.95 20,920,000.00
投资活动现金流出小计 5,367,713,817.05 1,530,322,057.05
投资活动产生的现金流量净额 -3,495,238,514.70 -1,482,449,286.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 56,104,274.48 112,125,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
56,104,274.48 112,125,000.00
到的现金
取得借款收到的现金 21,042,414,448.31 9,382,062,039.98
收到其他与筹资活动有关的现金 2,208,471,293.25 1,030,158,949.98
筹资活动现金流入小计 23,306,990,016.04 10,524,345,989.96
偿还债务支付的现金 18,129,570,243.33 5,313,578,628.07
分配股利、利润或偿付利息支付的
646,561,930.75 544,196,081.86
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
0.00 33,041,666.67
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 2,306,525,498.21 406,042,961.91
筹资活动现金流出小计 21,082,657,672.29 6,263,817,671.84
筹资活动产生的现金流量净额 2,224,332,343.75 4,260,528,318.12
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-768,772.21 2,446,527.91
响
五、现金及现金等价物净增加额 3,678,298,336.69 -431,943,100.34
加：期初现金及现金等价物余额 7,978,163,132.26 6,577,203,783.93
六、期末现金及现金等价物余额 11,656,461,468.95 6,145,260,683.59
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 45,775,399.03 100,784,800.72
收到的税费返还 0.00 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 86,935,941.85 1,011,872.46
经营活动现金流入小计 132,711,340.88 101,796,673.18
购买商品、接受劳务支付的现金 31,333.57 27,265,521.02
支付给职工以及为职工支付的现金 33,818,576.17 28,740,055.98
支付的各项税费 6,117,962.92 2,729,270.10
支付其他与经营活动有关的现金 18,086,323.81 20,935,871.90
经营活动现金流出小计 58,054,196.47 79,670,719.00
经营活动产生的现金流量净额 74,657,144.41 22,125,954.18
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 21,338,151.43 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长
97,619,767.14 0.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 4,204,768,885.59 414,304,943.55
投资活动现金流入小计 4,323,726,804.16 414,304,943.55
购建固定资产、无形资产和其他长
4,149,092.85 6,139,500.46
期资产支付的现金
投资支付的现金 0.00 54,382,179.26
取得子公司及其他营业单位支付的
0.00 0.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,254,046,791.96 2,260,008,132.01
投资活动现金流出小计 4,258,195,884.81 2,320,529,811.73
投资活动产生的现金流量净额 65,530,919.35 -1,906,224,868.18
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 2,623,819,872.35 3,856,297,519.16
收到其他与筹资活动有关的现金 500,000,000.00 500,000,000.00
59
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2021 年半年度 2020 年半年度
筹资活动现金流入小计 3,123,819,872.35 4,356,297,519.16
偿还债务支付的现金 2,661,585,095.95 2,141,882,612.30
分配股利、利润或偿付利息支付的
194,367,374.10 138,039,649.21
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 18,818,199.72 7,513,000.00
筹资活动现金流出小计 2,874,770,669.77 2,287,435,261.51
筹资活动产生的现金流量净额 249,049,202.58 2,068,862,257.65
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
0.00 204.31
响
五、现金及现金等价物净增加额 389,237,266.34 184,763,547.96
加：期初现金及现金等价物余额 296,452,567.70 142,920,587.55
六、期末现金及现金等价物余额 685,689,834.04 327,684,135.51
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减：
其他综合收 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
其他 益 险准备
股 债 股
一、上年期
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,567,899,285.13 0.00 717,129.67 4,697,666.90 328,992,672.72 0.00 3,875,896,129.27 0.00 9,485,985,396.69 2,406,248,240.01 11,892,233,636.70
末余额
加：会
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
计政策变更
前期差错更
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
正
同一控制下
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
企业合并
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,567,899,285.13 0.00 717,129.67 4,697,666.90 328,992,672.72 0.00 3,875,896,129.27 0.00 9,485,985,396.69 2,406,248,240.01 11,892,233,636.70
初余额
三、本期增
减变动金额
0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 0.00 614.48 329,238.21 0.00 0.00 132,070,092.78 0.00 101,451,053.59 197,475,418.53 298,926,472.12
（减少以“－”
号填列）
（一）综合
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 614.48 0.00 0.00 0.00 402,848,344.08 0.00 402,848,958.56 -28,729,108.30 374,119,850.26
收益总额
（二）所有
者投入和减 0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 226,197,435.92 195,248,544.04
少资本
1．所有者投
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,150,000.00 2,150,000.00
入的普通股
61
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2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减：
其他综合收 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
其他 益 险准备
股 债 股
2．其他权益
工具持有者 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投入资本
3．股份支付
计入所有者 0.00 0.00 0.00 0.00 5,763,018.77 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,763,018.77 175,673.74 5,938,692.51
权益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 -36,711,910.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -36,711,910.65 223,871,762.18 187,159,851.53
（三）利润
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
分配
1．提取盈余
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公积
2．提取一般
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
风险准备
3．对所有者
（或股东） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
的分配
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有
者权益内部 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转
1．资本公积
转增资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（或股本）
2．盈余公积
转增资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（或股本）
3．盈余公积
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
弥补亏损
62
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2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减：
其他综合收 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
其他 益 险准备
股 债 股
4．设定受益
计划变动额
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
存收益
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 329,238.21 0.00 0.00 0.00 0.00 329,238.21 7,090.91 336,329.12
储备
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 803,229.10 0.00 0.00 0.00 0.00 803,229.10 36,789.81 840,018.91
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -473,990.89 0.00 0.00 0.00 0.00 -473,990.89 -29,698.90 -503,689.79
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,536,950,393.25 0.00 717,744.15 5,026,905.11 328,992,672.72 0.00 4,007,966,222.05 0.00 9,587,436,450.28 2,603,723,658.54 12,191,160,108.82
末余额
63
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上期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
其他综合收 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 益
股 债 股 准备
一、上年
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,669,736,985.81 0.00 821,037.04 4,439,824.24 299,401,667.94 0.00 2,729,319,019.25 0.00 8,411,501,047.28 3,022,397,773.06 11,433,898,820.34
期末余额
加：
会计政策 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 25,075,090.91 0.00 25,075,090.91 0.00 25,075,090.91
变更
前期差错 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
更正
同一控制
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
下企业合
并
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他
二、本年
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,669,736,985.81 0.00 821,037.04 4,439,824.24 299,401,667.94 0.00 2,754,394,110.16 0.00 8,436,576,138.19 3,022,397,773.06 11,458,973,911.25
期初余额
三、本期
增减变动
金额（减 0.00 0.00 0.00 0.00 50,747.78 0.00 -138,917.11 323,243.52 0.00 0.00 -386,231,633.20 0.00 -385,996,559.01 100,963,438.33 -285,033,120.68
少以“－”
号填列）
（一）综
合收益总 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -138,917.11 0.00 0.00 0.00 -229,180,247.45 0.00 -229,319,164.56 36,101,667.92 -193,217,496.64
额
（二）所
有者投入
0.00 0.00 0.00 0.00 50,747.78 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50,747.78 97,894,933.85 97,945,681.63
和减少资
本
64
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2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
其他综合收 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 益
股 债 股 准备
1．所有
者投入的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112,125,000.00 112,125,000.00
普通股
2．其他
权益工具
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
持有者投
入资本
3．股份
支付计入
0.00 0.00 0.00 0.00 5,726,097.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,726,097.40 205,384.22 5,931,481.62
所有者权
益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 -5,675,349.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -5,675,349.62 -14,435,450.37 -20,110,799.99
（三）利
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -157,051,385.75 0.00 -157,051,385.75 -33,041,666.67 -190,093,052.42
润分配
1．提取
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
盈余公积
2．提取
一般风险 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
准备
3．对所
有者（或
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -157,051,385.75 0.00 -157,051,385.75 -33,041,666.67 -190,093,052.42
股东）的
分配
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所
有者权益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
内部结转
65
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2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
其他综合收 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 益
股 债 股 准备
1．资本
公积转增
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资本（或
股本）
2．盈余
公积转增
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资本（或
股本）
3．盈余
公积弥补 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
亏损
4．设定
受益计划
变动额结 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转留存收
益
5．其他
综合收益
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转留存
收益
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 323,243.52 0.00 0.00 0.00 0.00 323,243.52 8,503.23 331,746.75
项储备
1．本期
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 718,396.65 0.00 0.00 0.00 0.00 718,396.65 31,875.39 750,272.04
提取
2．本期
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -395,153.13 0.00 0.00 0.00 0.00 -395,153.13 -23,372.16 -418,525.29
使用
（六）其
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
他
66
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减： 一般
其他综合收 少数股东权益 所有者权益合计
股本 优先 永续 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计
其他 益
股 债 股 准备
四、本期
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,669,787,733.59 0.00 682,119.93 4,763,067.76 299,401,667.94 0.00 2,368,162,476.96 0.00 8,050,579,579.18 3,123,361,211.39 11,173,940,790.57
期末余额
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2021 年半年度
项目 其他权益工具 减：库存 其他综
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 合收益
一、上年期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,312,270,349.09 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 311,014,430.58 0.00 7,533,236,408.92
加：会计政策变更 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
前期差错更正 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期初余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,312,270,349.09 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 311,014,430.58 0.00 7,533,236,408.92
三、本期增减变动金额（减少
0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 -340,182,124.56 0.00 -334,243,432.05
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -69,403,873.26 0.00 -69,403,873.26
（二）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51
1．所有者投入的普通股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．其他权益工具持有者投入资
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
本
3．股份支付计入所有者权益的
0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51
金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
67
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2021 年半年度
项目 其他权益工具 减：库存 其他综
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 股 合收益
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．对所有者（或股东）的分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
3．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
本）
2．盈余公积转增资本（或股
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
本）
3．盈余公积弥补亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4．设定受益计划变动额结转留
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
存收益
5．其他综合收益结转留存收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,318,209,041.60 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 -29,167,693.98 0.00 7,198,992,976.87
上期金额
单位：元
2020 年半年度
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,300,480,614.06 0.00 2,500.00 0.00 172,578,111.47 201,746,773.28 0.00 7,382,590,511.81
加：会计政策变更 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
前期差错更正 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2020 年半年度
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
二、本年期初余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,300,480,614.06 0.00 2,500.00 0.00 172,578,111.47 201,746,773.28 0.00 7,382,590,511.81
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
0.00 0.00 0.00 0.00 5,931,481.62 0.00 0.00 0.00 0.00 -246,743,052.73 0.00 -240,811,571.11
填列）
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -89,691,666.98 0.00 -89,691,666.98
（二）所有者投入和减少资本 0.00 0.00 0.00 0.00 5,931,481.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,931,481.62
1．所有者投入的普通股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．其他权益工具持有者投入资本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3．股份支付计入所有者权益的金额 0.00 0.00 0.00 0.00 5,931,481.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,931,481.62
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -157,051,385.75 0.00 -157,051,385.75
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．对所有者（或股东）的分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -157,051,385.75 0.00 -157,051,385.75
3．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或股本） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．盈余公积转增资本（或股本） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3．盈余公积弥补亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4．设定受益计划变动额结转留存收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
5．其他综合收益结转留存收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,306,412,095.68 0.00 2,500.00 0.00 172,578,111.47 -44,996,279.45 0.00 7,141,778,940.70
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
三、公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有
限公司，于2001年3月1日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市
南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501。
本公司及其附属子公司（以下简称“本集团"）主要经营活动为：物业租赁，物业管理；供应链管理，物流信息咨询；
投资咨询；房地产开发业务；企业管理咨询，财务咨询；经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业
务，代理海上石油后勤服务；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（由分支机构经营）、销售、租赁及相关服
务（涉及资质证的凭资质证经营）；与船舶舱室配套产品的售后服务；以受让应收账款的方式提供贸易融资（以上经营范
围涉及国家专项、专营规定的，按相关规定办理）。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“中国南山集团”）。
本财务报表业经本公司董事会于2021年8月30日决议批准。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本期变化情况参见附注八和附注九。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以
及其他相关规定（统称“企业会计准则”)编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及本集团2021年半年度财务报表所载财务信息根据下列依照企业会计准则所制定的重要会计政策和会计估计编
制。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2021年6月30日的财务状况以及
2021年半年度的经营成果和现金流量。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为2021年1月1
日起至2021年6月30日止6个月期间（以下统称“2021年半年度”）。
3、营业周期
本集团营业周期为12个月。
4、记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。同
一控制下企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并
日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终
控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或
发行股份面值总额的差额），调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。非同一控制下企业合
并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方
实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和
大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。
支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以
及支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量
进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的
公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的长期股权投资，按照该长期股权
投资在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；购买日之前持有的被购买方的长期
股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损
益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的权益
工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主
体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资
产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东
权益。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公
允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期年初纳入合并财务报表。编
制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时
一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。通过多次交易分步处置对
子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每一项交易区分是否丧失控制权进行相应的会计处理。不丧失
控制权的，少数股东权益发生变化作为权益性交易处理。丧失控制权的，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期损益；存在对该子公司的商誉的，在计算确定处置子公司损益
时，扣除该项商誉的金额；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子公司直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确
认的股东权益，在丧失控制权时转为当期损益。
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7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份
额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易
于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币
货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资
产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允
价值确定日的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收
入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处
置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节
项目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负
债表内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；
并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几
乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负
债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团企业管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成
分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关
交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流
量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支
付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融资
产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收
入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计
入当期损益。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其
初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允
价值进行后续计量，所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变
动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错
配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款进行减值处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增
加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损
失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收
入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准
备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以账龄组合为基础评
估以摊余成本计量的金融工具的预期信用损失。
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义、预期信用损失计量的假设等披露参见附注
十、3。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权
利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产
控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收票据
参见附注五、10、金融工具。
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12、应收账款
参见附注五、10、金融工具。
13、应收款项融资
参见附注五、10、金融工具。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
参见附注五、10、金融工具。
15、存货
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础
配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材
料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物采一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核
算。集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损
益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价
准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
16、合同资产
详见第十节财务报告 第五重要会计政策及会计估计中“37 收入”的会计政策。
17、合同成本
与合同成本有关的资产
本集团与合同成本有关的资产包括合同取得成本。根据其流动性，分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产，除非该资产摊销期限不超过
一年。
本集团为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，且同时满足下列条件
的，作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客
户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本集团对与合同成本有关的资产采用与该资产相关的收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损
失：
（1） 企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
（2） 为转让该相关商品估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得（1）减（2）的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值
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准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、持有待售资产
参见附注五、10、金融工具。
19、债权投资
参见附注五、10、金融工具。
20、其他债权投资
参见附注五、10、金融工具。
21、长期应收款
参见附注五、10、金融工具。
22、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价
值之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资
单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东
权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转
换为金融工具的则全额结转。
通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制下
企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并成本
包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其
中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融
工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入留存收益。除企业合并形成的长期股权投资以外
方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权
投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作
为初始投资成本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始投资成本；
通过债务重组取得的，按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被
投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某
项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期
股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其
差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别
确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生
的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投
资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算
应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以
及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位
除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因处置终
止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍
采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并
按比例转入当期损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相
应的比例转入当期损益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之
间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。不属于一揽子交易
的，对每一项交易分别进行会计处理。丧失控制权的，在个别财务报表中，对于剩余股权，处置后的剩余股权能够对原有
子公司实施共同控制或重大影响的，确认为长期股权投资，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理；否则，确
认为金融工具，在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
23、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且
其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产
的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-50年 5.00% 1.90-4.75%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本集团将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改
变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本集团将固定资产、存货转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。
在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投
资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
24、固定资产
（1）确认条件
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后
续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发
生的可直接归属于该项资产的其他支出。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 5-50 年 5.00% 1.90-19.00%
经营租赁集成房屋构件 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
机器设备 年限平均法 3-20 年 5.00-10.00% 4.50-31.67%
运输设备 年限平均法 3-14 年 5.00-10.00% 6.43-31.67%
电子及其他设备 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
港务设备 年限平均法 50 年 5.00% 1.90%
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（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得
租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与
租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。 本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和
折旧方法进行复核，必要时进行调整。
25、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本
化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产或投资性房地产。
26、借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因
外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资
本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性
房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用
计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利
率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中
断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。
27、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
本公司使用权资产类别主要包括房屋及建筑物和机器设备等。
在租赁期开始日，本公司将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，包括：租赁负债的初始计量金
额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直
接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成
本。
本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使用权资产账面
价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租
赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
（3）使用权资产的减值测试方法
使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见本附注五、29。
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28、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计
量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值
计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿
命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 40-50年
软件及其他 3-10年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作
为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部
作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资
产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
（2）内部研究开发支出会计政策
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出，于发生时计入当期损
益。开发阶段的支出，只有在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产
生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源
和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可
靠地计量。不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
29、长期资产减值
本集团对除存货、与合同成本有关的资产、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行
减值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态
的无形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团
以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产
组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损
益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；
难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，
首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资
产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵
减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价
值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
30、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计
期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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31、合同负债
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。
本集团将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如企业在转让承诺的商品之前已收取的
款项。
32、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年金，相应支出在发生时计入相关资产成本
或当期损益。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
33、租赁负债
（1）租赁负债的确认条件
在租赁期开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁付
款额包括：
①固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
②取决于指数或比率的可变租赁付款额；
③根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项；
④购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；
⑤行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；
（2）租赁负债的的会计处理方法
公司采用租赁内含利率作为折现率；如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入财务费用。该周期性利率是指公司所采
用的折现率或修订后的折现率。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
34、预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集
团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性
和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最
佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
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35、股份支付
股份支付，分为以权益结算的股份支付。以权益结算的股份支付，是指本集团为获取服务以股份或其他权益工具作为
对价进行结算的交易。
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日
按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期
内每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关
成本或费用，相应增加资本公积。权益工具的公允价值采用二叉树期权定价模型确定，参见附注十三。
对由于未满足非市场条件和/或服务期限条件而最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用。股份支付协议中规定了
市场条件或非可行权条件的，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有其他业绩条件和/或服务期限条
件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具
公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选
择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在
新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同
的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
36、优先股、永续债等其他金融工具
其他权益工具
本集团发行的永续债到期后本集团有权不限次数展期，对于永续债票面利息，本集团有权递延支付，本集团并无合同
义务支付现金或其他金融资产，分类为权益工具。
子公司发行的该等权益工具列报为少数股东权益。
37、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
与客户之间的合同产生的收入
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，
是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
销售商品合同
本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务。本集团通常在综合考虑了下列因素的基础上，以转
让商品控制权为时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转
移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。
提供服务合同
本集团与客户之间的提供服务合同通常包含物业服务、仓储堆存服务等履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并
消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能
合理确定的除外。本集团按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
重大融资成分
对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使
用将合同对价的名义金额折现为商品现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间
内采用实际利率法摊销。
对于预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。
38、政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助
必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外
的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失
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的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
39、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的
计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递
延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始
确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差
异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1)可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资
产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用
以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资
产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期
所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或
者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意
图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
40、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当
期损益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，
同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租
赁期内各个期间采用实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本集团与交易对手方就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满
足下列条件的，本集团房屋经营租赁采用简化方法：
（1）减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；
（2） 减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额；
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（3） 综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
作为出租人
对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本集团将减免的
租金作为或有租金，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本集团在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并
在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
作为承租人
对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本集团
将减免的租金作为或有租金，在减免期间计入损益；延期支付租金的，本集团在原支付期间将应支付的租金确认为应付款项，
在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
41、其他重要的会计政策和会计估计
重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及
其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债
的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这些房地产所有权上的全部
重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复
核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
业务模式
金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和
向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式
等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析
判断。
合同现金流量特征
金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿
付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异、
对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债
账面金额重大调整。
金融工具减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑
所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经
济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可
能并不等于未来实际的减值损失金额。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非
流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允
价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，
参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未
来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现
值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税
资产的金额。
存货跌价准备
如附注五、15所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估
计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的
估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
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如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计
期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
土地增值税
本集团缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土
地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的
清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及
相关拨备金额。
42、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财政部于 2018 年 12 月 7 日颁布了
《关于修订印发<企业会计准则第 21 号-
-租赁>的通知》（财会〔2018〕35 号）
（以下简称“新租赁准则”），要求在境内
外同时上市的企业以及在境外上市并采 经过第六届董事会第七次会议及第六届
公告编号：2021-023（巨潮资讯网）
用国际财务报告准则或企业会计准则编 监事会第五次会议通过
制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1
日起施行新租赁准则；其他执行企业会
计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施
行新租赁准则。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 8,350,601,939.41 8,350,601,939.41
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00
衍生金融资产 0.00
应收票据 52,384,523.98 52,384,523.98
应收账款 1,254,403,293.66 1,254,403,293.66
应收款项融资 20,900,105.60 20,900,105.60
预付款项 67,130,510.95 67,130,510.95
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
应收分保合同准备金 0.00 0.00
其他应收款 1,740,427,046.29 1,740,427,046.29
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 20,927,718,149.11 20,927,718,149.11
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动
497,062.98 497,062.98
资产
其他流动资产 1,439,353,494.87 1,439,353,494.87
流动资产合计 33,853,416,126.85 33,853,416,126.85
非流动资产：
发放贷款和垫款 0.00 0.00
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 599,939.73 599,939.73
长期股权投资 1,143,585,520.93 1,143,585,520.93
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 16,239,651.82 16,239,651.82
投资性房地产 4,799,168,817.92 4,799,168,817.92
固定资产 2,602,602,904.73 2,602,602,904.73
在建工程 3,397,637,357.29 3,397,637,357.29
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 0.00 346,171,178.82 346,171,178.82
无形资产 5,263,446,501.89 5,263,446,501.89
开发支出 0.00 0.00
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55
长期待摊费用 77,636,033.87 77,636,033.87
递延所得税资产 395,467,211.89 395,467,211.89
其他非流动资产 737,018,817.58 737,018,817.58
非流动资产合计 18,444,535,876.20 18,790,707,055.02 346,171,178.82
资产总计 52,297,952,003.05 52,644,123,181.87 346,171,178.82
流动负债：
短期借款 3,233,933,026.41 3,233,933,026.41
向中央银行借款 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 135,688,454.03 135,688,454.03
应付账款 1,823,447,692.81 1,823,447,692.81
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
预收款项 6,478,064.14 6,478,064.14
合同负债 6,040,373,226.82 6,040,373,226.82
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
应付职工薪酬 163,484,938.92 163,484,938.92
应交税费 1,298,386,646.03 1,298,386,646.03
其他应付款 3,610,660,818.72 3,610,660,818.72
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 111,731,154.44 111,731,154.44
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付分保账款 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动
1,503,266,090.09 1,503,266,090.09
负债
其他流动负债 3,797,245,093.46 3,797,245,093.46
流动负债合计 21,612,964,051.43 21,612,964,051.43
非流动负债：
保险合同准备金 0.00 0.00
长期借款 11,569,843,894.39 11,569,843,894.39
应付债券 3,000,797,913.65 3,000,797,913.65
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 346,171,178.82 346,171,178.82
长期应付款 3,162,963.90 3,162,963.90
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 350,135,610.69 350,135,610.69
递延所得税负债 327,436,287.45 327,436,287.45
其他非流动负债 3,541,377,644.84 3,541,377,644.84
非流动负债合计 18,792,754,314.92 19,138,925,493.74 346,171,178.82
负债合计 40,405,718,366.35 40,751,889,545.17 346,171,178.82
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 2,567,899,285.13 2,567,899,285.13
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 717,129.67 717,129.67
专项储备 4,697,666.90 4,697,666.90
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
盈余公积 328,992,672.72 328,992,672.72
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 3,875,896,129.27 3,875,896,129.27
归属于母公司所有者权益
9,485,985,396.69 9,485,985,396.69
合计
少数股东权益 2,406,248,240.01 2,406,248,240.01
所有者权益合计 11,892,233,636.70 11,892,233,636.70
负债和所有者权益总计 52,297,952,003.05 52,644,123,181.87 346,171,178.82
母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 296,452,567.70 296,452,567.70
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00
应收账款 39,672,692.40 39,672,692.40
应收款项融资 723,305.01 723,305.01
预付款项 0.00 0.00
其他应收款 9,135,812,811.83 9,135,812,811.83
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 1,357,893,009.42 1,357,893,009.42
存货 33,638,147.41 33,638,147.41
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 4,924,830.63 4,924,830.63
流动资产合计 9,511,224,354.98 9,511,224,354.98
非流动资产：
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 7,954,641,501.29 7,954,641,501.29
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 90,674,396.46 90,674,396.46
固定资产 22,894,727.55 22,894,727.55
在建工程 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 0.00 227,296,942.49 227,296,942.49
无形资产 190,664,456.23 190,664,456.23
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 4,103,193.90 4,103,193.90
递延所得税资产 0.00 0.00
其他非流动资产 10,596,908.58 10,596,908.58
非流动资产合计 8,273,575,184.01 8,500,872,126.50 227,296,942.49
资产总计 17,784,799,538.99 18,012,096,481.48 227,296,942.49
流动负债：
短期借款 2,051,333,429.47 2,051,333,429.47
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 623,566.38 623,566.38
预收款项 0.00 0.00
合同负债 1,609,240.79 1,609,240.79
应付职工薪酬 28,059,769.39 28,059,769.39
应交税费 9,410,285.27 9,410,285.27
其他应付款 938,691,900.22 938,691,900.22
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 67,482,224.24 67,482,224.24
其他流动负债 2,168,557,950.52 2,168,557,950.52
流动负债合计 5,265,768,366.28 5,265,768,366.28
非流动负债：
长期借款 3,490,702,089.73 3,490,702,089.73
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 0.00 227,296,942.49 227,296,942.49
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 907,477.45 907,477.45
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 1,494,185,196.61 1,494,185,196.61
非流动负债合计 4,985,794,763.79 5,213,091,706.28 227,296,942.49
负债合计 10,251,563,130.07 10,478,860,072.56 227,296,942.49
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 01 月 01 日 调整数
永续债 0.00 0.00
资本公积 4,312,270,349.09 4,312,270,349.09
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 202,169,116.25 202,169,116.25
未分配利润 311,014,430.58 311,014,430.58
所有者权益合计 7,533,236,408.92 7,533,236,408.92
负债和所有者权益总计 17,784,799,538.99 18,012,096,481.48 227,296,942.49
（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
43、其他
利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
安全生产费
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分别
进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固
定资产，同时冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量应收款项融资和衍生金融工具权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在
计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负
债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相
关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与
者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够
用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在
可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确
定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输
入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入
值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允
价值计量层次之间发生转换。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
2019 年 4 月 1 日之前，应税收入原按 16%和 10%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的
进项税额后的差额计缴增值税的，于 2019 年 4 月 1 日之后，调整按 13%和 9%的税率计算销项
税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
16%、10%、13%、
增值税 根据财政部及国税总局相关政策要求，自 2016 年 5 月 1 日起，原适用营业税的收入全部改为计 9%、6%、5%、3%
征增值税，具体情况如下：房地产销售：2016 年 4 月 30 日前开工的项目，适用简易征收方式，
税率 5%；2016 年 4 月 30 日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收
方式，税率 9%。不动产租赁：2016 年 4 月 30 日前取得的房产，适用简易征收方式，税率 5%；
88
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
税种 计税依据 税率
2016 年 4 月 30 日后取得的房产，适用一般征收方式，税率 9%。
物流辅助业务堆存(仓储)、装卸、港务管理服务，适用增值税税率 6%。
增值税小规模纳税人提供应税服务，适用征收率 3%。
城市维护建 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 1%、5%、7%的比例计缴城市
1%、5%、7%
设税 维护建设税。
5%、15%、16.5%、
企业所得税 按应纳税所得额的 5%、15%、16.5%、20%、25%计算企业所得税。
20%、25%
教育费附加 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 3%的比例计缴教育费附加。 3%
地方教育费 根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 2%的比例计缴地方教育费附
2%
附加 加。
从价计征的，按房产原值一次减除 10%-30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的
房产税 1.2%、12%
12%计缴。
土地增值税 以房地产销售收入扣除项目金额为计税依据，按照超率累进税率 30%-60%计缴。 30%-60%
个人所得税 根据国家有关税务法规，本集团支付予职工的所得额由本集团按超额累进税率代为扣缴所得税。
契税 土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%计缴。 3%-5%
2、税收优惠
(1) 增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税〔2015〕73号)，华南建材(深圳）有限公司佛
山分公司、华南建材(深圳)有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优
惠。
本集团下属宝湾物流控股有限公司及其子公司、深圳市赤湾物业管理有限公司及其子公司根据财政部、税务总局和海
关总署公告[2019]年第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》的规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，按照当期
可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。
(2) 企业所得税税收优惠
本集团下属华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税务局联合
颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201844202116)，该高新技术企业资格有效期为2018年至2021年。按《中华人民共和
国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有关规定享受企业所得税优
惠政策，本年适用税率为15%。
本集团下属常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局联合颁发
的高新技术企业证书（证书编号：GR201932002882），该高新技术企业资格有效期为2019年至2022年。按《中华人民共和
国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。
本集团下属宝湾产城（深圳）有限公司，根据财政部和国家税务总局《关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通
知》（财税〔2017〕43号）年应纳税所得额不超过50万元的规定，享受小微企业的税收优惠。本年企业所得税税率为5%。
本集团下属宝湾库迈（上海）信息技术有限公司，根据财税[2019]13号文件，对于小型微利企业年应纳税所得额不超过
100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万
元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
本集团下属成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司，
根据财政部、海关总署、国家税务总局发布的财税[2011]58号文《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》
第二条的相关规定和财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的财税[2020]23号文《关于延续西部大开发企业所得税政
策的公告》，分别经成都市龙泉驿区国家税务局龙国税通[2018]4586号文件、成都市新都新都区国家国家税务局新都国税通
[2018]5169号文件、贵州省发展和改革委员会黔发改西开[2020]448号文件批准，成都龙泉宝湾国际物流有限公司和成都新都
宝湾国际物流有限公司于2014年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司
于2019年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按15%的税率缴纳企业所得税
本集团下属雅致国际(香港)有限公司、宝湾物流(香港)有限公司、中国汇通(香港)有限公司适用香港地区16.5%所得税税
率。
除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率25%。
3、其他
本集团及子公司自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，根据财政部和国家税务总局财税[2020]16号《关于继
续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，减按
89
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
所属土地等级适用税额标准的50%计缴城镇土地使用税。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 85,016.97 135,962.44
银行存款 11,664,842,053.55 7,979,198,524.05
其他货币资金 202,953,155.01 371,267,452.92
合计 11,867,880,225.53 8,350,601,939.41
其中：存放在境外的款项总额 90,782,368.08 95,760,506.99
因抵押、质押或冻结等对使用
204,026,611.73 366,897,452.79
有限制的款项总额
其他说明
于2021年6月30日，本集团存放于境外的货币资金为人民币90,782,368.08元(2020年12月31日：人民95,760,506.99元)。
于2021年6月30日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币2,545,667,986.34 元(2020年12
月31日：人民币2,363,199,693.44元)。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需
求而定，并按照相应的银行存款利率取得利息收入。
其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、内保外贷质押存款保证金、票据保证金及共管户资金等。
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 300,000.00 4,719,625.95
商业承兑票据 33,412,216.88 47,884,319.63
减：应收票据坏账准备 -167,061.09 -219,421.60
合计 33,545,155.79 52,384,523.98
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
按单项计提
坏账准备的 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00
应收票据
其中：
按组合计提
坏账准备的 33,712,216.88 100.00% 167,061.09 0.50% 33,545,155.79 52,603,945.58 100.00% 219,421.60 0.42% 52,384,523.98
应收票据
其中：
90
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
按信用风险
特征组合计 33,712,216.88 100.00% 167,061.09 0.50% 33,545,155.79 52,603,945.58 100.00% 219,421.60 0.42% 52,384,523.98
提坏账准备
合计 33,712,216.88 100.00% 167,061.09 0.50% 33,545,155.79 52,603,945.58 100.00% 219,421.60 0.42% 52,384,523.98
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合计提坏
33,712,216.88 167,061.09 0.50%
账准备
合计 33,712,216.88 167,061.09 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按信用风险特征组
219,421.60 0.00 52,360.51 0.00 0.00 167,061.09
合计提坏账准备
合计 219,421.60 0.00 52,360.51 0.00 0.00 167,061.09
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□ 适用 √ 不适用
（3）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 0.00 12,623,877.09
商业承兑票据 0.00 4,661,020.26
合计 0.00 17,284,897.35
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额
例
按单项计提坏账准
0.00 0% 0.00 0% 0.00 0.00 0% 0.00 0% 0.00
备的应收账款
其中：
91
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 计提比例 金额 比例 金额
例
按组合计提坏账准
1,486,396,554.69 100% 208,862,653.07 14.05% 1,277,533,901.62 1,437,765,438.75 100% 183,362,145.09 12.75% 1,254,403,293.66
备的应收账款
其中：
按信用风险特征组
1,486,396,554.69 100% 208,862,653.07 14.05% 1,277,533,901.62 1,437,765,438.75 100% 183,362,145.09 12.75% 1,254,403,293.66
合计提坏账准备
合计 1,486,396,554.69 100% 208,862,653.07 14.05% 1,277,533,901.62 1,437,765,438.75 100% 183,362,145.09 12.75% 1,254,403,293.66
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合计提坏
1,486,396,554.69 208,862,653.07 14.05%
账准备
合计 1,486,396,554.69 208,862,653.07 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 835,086,176.95
1至2年 197,642,014.90
2至3年 321,157,590.12
3 年以上 132,510,772.72
3至4年 132,510,772.72
4至5年 0.00
5 年以上 0.00
合计 1,486,396,554.69
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 183,362,145.09 23,639,746.77 1,860,761.21 208,862,653.07
合计 183,362,145.09 23,639,746.77 1,860,761.21 208,862,653.07
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
第一名 410,575,003.09 27.62% 410,575.00
92
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占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
第二名 97,777,872.41 6.58% 1,485,934.66
第三名 68,034,585.15 4.58% 17,008,646.29
第四名 58,325,096.34 3.92% 880,549.30
第五名 50,982,809.94 3.43% 780,743.84
合计 685,695,366.93 46.13%
4、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收票据融资 10,598,856.39 20,900,105.60
合计 10,598,856.39 20,900,105.60
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□ 适用 √ 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
5、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 109,281,964.42 95.61% 60,571,723.98 90.23%
1至2年 2,109,732.53 1.85% 3,456,501.88 5.15%
2至3年 2,009,492.95 1.76% 2,209,075.95 3.29%
3 年以上 897,639.23 0.79% 893,209.14 1.33%
合计 114,298,829.13 -- 67,130,510.95 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于2021年6月30日，本集团无账龄超过1年且金额重要的预付款项（2020年12月31日：无）。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
于2021年6月30日，本集团预付账款前五名合计数为人民币37,769,834.40元（2020年12月31日：人民币54,903,016.00元），
占预付账款年末数合计数的比例为33.04%（2020年12月31日：81.79%）。
93
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6、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,898,659.29 0.00
应收股利 20,000,000.00 0.00
其他应收款 4,175,489,042.43 1,740,427,046.29
合计 4,197,387,701.72 1,740,427,046.29
（1）应收利息
1）应收利息分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
定期存款 0.00 0.00
委托贷款 0.00 0.00
债券投资 0.00 0.00
关联方往来款 1,898,659.29 0.00
合计 1,898,659.29 0.00
2）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
中开财务有限公司 20,000,000.00 0.00
合计 20,000,000.00 0.00
2）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 817,514,685.24 939,449,249.93
94
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 321,200,211.56 195,306,439.52
往来款 2,926,180,385.46 235,788,346.45
应收暂付款 11,268,848.60 367,320,387.25
备用金 8,721,343.24 3,130,618.75
其他 93,353,115.50 2,166,290.07
合计 4,178,238,589.60 1,743,161,331.97
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 1,824,285.68 0.00 910,000.00 2,734,285.68
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转回 182,130.69 0.00 0.00 182,130.69
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 197,392.18 0.00 0.00 197,392.18
2021 年 6 月 30 日余额 1,839,547.17 0.00 910,000.00 2,749,547.17
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 3,148,051,470.17
1至2年 602,791,518.80
2至3年 242,148,451.53
3 年以上 185,247,149.10
3至4年 185,247,149.10
4至5年 0.00
5 年以上 0.00
合计 4,178,238,589.60
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
95
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 2,734,285.68 0.00 182,130.69 0.00 197,392.18 2,749,547.17
合计 2,734,285.68 0.00 182,130.69 0.00 197,392.18 2,749,547.17
4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
1 年以内（含 1
第一名 往来款 892,893,736.21 21.37% 0.00
年）
1 年以内（含 1
第二名 往来款 587,580,000.00 14.06% 0.00
年）
第三名 往来款 515,018,510.00 1 至 3 年 12.33% 0.00
1 年以内（含 1
第四名 往来款 445,757,556.04 10.67% 0.00
年）
第五名 往来款 331,500,000.00 1 至 2 年 7.93% 0.00
合计 -- 2,772,749,802.25 -- 66.36% 0.00
7、存货
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备 存货跌价准备或
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
本减值准备 值准备
库存设备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发成本 19,764,130,227.14 0.00 19,764,130,227.14 18,863,582,449.26 0.00 18,863,582,449.26
开发产品 1,192,399,273.83 0.00 1,192,399,273.83 1,743,380,051.48 0.00 1,743,380,051.48
分期收款开发
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
产品
出租开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
周转房 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合同履约成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
原材料 138,380,384.62 14,717,538.13 123,662,846.49 144,466,970.40 11,048,030.93 133,418,939.47
在产品 45,723,743.66 0.00 45,723,743.66 25,552,011.64 0.00 25,552,011.64
产成品 165,091,768.42 8,898,162.08 156,193,606.34 169,748,036.00 9,226,568.47 160,521,467.53
周转材料 4,076,401.59 49,362.08 4,027,039.51 1,381,183.44 117,953.71 1,263,229.73
合计 21,309,801,799.26 23,665,062.29 21,286,136,736.97 20,948,110,702.22 20,392,553.11 20,927,718,149.11
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按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
预计竣工时 本期转入开发产 本期其他减少金 本期（开发成 利息资本化累 其中：本期利
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 资金来源
间 品 额 本）增加 计金额 息资本化金额
2019 年
南山白鹤 2021 年 09 银行贷款;
05 月 01 3,550,200,000.00 321,606,675.58 0.00 0.00 188,248,651.47 509,855,327.05 33,347,917.99 8,388,200.17
天池 月 01 日 其他
日
2021 年 1,265,430,851.57
2022 年 12 银行贷款;
南山茂越 04 月 10 1,956,920,000.00 0.00 0.00 0.00 1,265,430,851.57 0.00 8,412,597.24
月 29 日 其他
日
2016 年
南山三食 银行贷款;
01 月 01 320,000,000.00 45,861,310.56 0.00 414,999.89 0.00 45,446,310.67 0.00 0.00
六巷 其他
日
2016 年
南山国际社 2018 年 12 银行贷款;
06 月 01 1,100,400,000.00 90,066,817.00 0.00 0.00 506,252.61 90,573,069.61 62,942.75 62,942.75
区二期 月 10 日 其他
日
2020 年
2021 年 12 银行贷款;
南山旭南 04 月 01 1,679,370,000.00 817,760,424.44 0.00 0.00 170,384,968.37 988,145,392.81 46,248,694.94 19,906,875.57
月 01 日 其他
日
2019 年
2023 年 01 银行贷款;
西牛埔 11 月 01 3,445,384,000.00 1,935,775,386.17 0.00 1,935,775,386.17 0.00 0.00 63,619,864.51 0.00
月 01 日 其他
日
2017 年
武汉光谷自 2022 年 12 银行贷款;
11 月 01 325,000,000.00 24,400,592.63 0.00 0.00 221,198.63 24,621,791.26 3,090,000.00 0.00
贸港 月 01 日 其他
日
2018 年
南山梅溪 2021 年 12 银行贷款;
12 月 01 3,100,000,000.00 860,236,272.23 146,308,155.16 0.00 259,342,475.53 973,270,592.60 58,279,307.75 13,542,375.05
一方 月 01 日 其他
日
2018 年 19,119,960.70 14,464,119.47
2021 年 04 银行贷款;
南山枫桥 10 月 01 3,660,000,000.00 1,896,110,409.05 1,900,766,250.28 0.00 0.00 0.00
月 01 日 其他
日
2020 年
2021 年 12 银行贷款;
南山浒茂 02 月 01 2,391,658,800.00 1,570,408,271.65 0.00 0.00 91,159,764.16 1,661,568,035.81 54,480,404.16 23,939,849.99
月 01 日 其他
日
97
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
预计竣工时 本期转入开发产 本期其他减少金 本期（开发成 利息资本化累 其中：本期利
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 资金来源
间 品 额 本）增加 计金额 息资本化金额
2020 年
南山瀛洲 2021 年 12 银行贷款;
04 月 01 2,170,000,000.00 1,374,060,832.47 0.00 18,823,512.86 0.00 1,355,237,319.61 15,453,352.78 8,309,337.50
府 月 01 日 其他
日
2019 年
南山光谷 2022 年 12 银行贷款;
10 月 01 2,100,000,000.00 1,397,211,418.71 0.00 0.00 138,940,347.55 1,536,151,766.26 88,557,031.36 24,905,989.65
府 月 01 日 其他
日
2020 年
2022 年 12 银行贷款;
南山天樾 08 月 01 1,700,000,000.00 1,049,601,019.32 0.00 0.00 126,320,860.84 1,175,921,880.16 72,900,588.58 41,222,074.80
月 01 日 其他
日
2020 年
2021 年 11 银行贷款;
车联网小镇 01 月 20 2,800,000,000.00 1,312,050,061.19 0.00 0.00 282,378,333.54 1,594,428,394.73 95,051,826.49 38,747,277.84
月 20 日 其他
日
2020 年
2022 年 05 银行贷款;
南山凌峯 07 月 01 4,637,000,000.00 1,843,590,655.64 0.00 0.00 154,592,661.11 1,998,183,316.75 5,885,007.76 5,885,007.76
月 01 日 其他
日
2020 年 161,236,691.70 2,994,083,536.64
南山虹桥 2022 年 08 银行贷款;
12 月 01 4,231,147,800.00 2,832,846,844.94 0.00 0.00 76,957,541.36 51,583,452.47
领峯 月 01 日 其他
日
2021 年
2023 年 03 银行贷款;
东莞南山 03 月 01 3,575,380,000.00 168,667,831.92 0.00 0.00 4,755,373.58 173,423,205.50 0.00
月 01 日 其他
日
2021 年
2023 年 05 银行贷款;
南山府 04 月 21 2,049,540,000.00 0.00 0.00 0.00 1,254,167,316.22 1,254,167,316.22 13,437,400.00 13,437,400.00
月 03 日 其他
日
2021 年
2023 年 04 银行贷款;
南山悦府 05 月 17 667,100,000.00 0.00 0.00 0.00 527,671,979.64 527,671,979.64 1,314,583.34 1,314,583.34
月 27 日 其他
日
2021 年
2023 年 03 银行贷款;
四川都江堰 08 月 10 1,100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 231,290,352.70 231,290,352.70 0.00 0.00
月 18 日 其他
日
智芯科技港
2021 年
一期（原浦 2022 年 12 银行贷款;
07 月 31 210,000,000.00 1,431,189.63 0.00 0.00 11,361,586.29 12,792,775.92 0.00 0.00
口智造园一 月 01 日 其他
日
期）
98
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
预计竣工时 本期转入开发产 本期其他减少金 本期（开发成 利息资本化累 其中：本期利
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 期末余额 资金来源
间 品 额 本）增加 计金额 息资本化金额
智芯科技港
2022 年
二期（原浦 2023 年 12 银行贷款;
06 月 01 190,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
口智造园一 月 01 日 其他
日
期）
2020 年
长三角国际 2022 年 06 银行贷款;
09 月 01 705,000,000.00 43,270,145.26 0.00 0.00 9,472,681.74 52,742,827.00 0.00 0.00
影视中心 月 01 日 其他
日
2020 年
重庆汽车公 2023 年 11 银行贷款;
11 月 01 6,069,810,000.00 1,213,770,229.94 0.00 0.00 60,123,074.71 1,273,893,304.65 0.00 0.00
园 月 30 日 其他
日
2020 年
2021 年 11 银行贷款;
碧泉园 09 月 01 110,000,000.00 8,672,140.27 0.00 8,672,140.27 0.00 0.00 0.00 0.00
月 01 日 其他
日
2021 年
2023 年 03 银行贷款;
云泉居 05 月 01 390,000,000.00 45,417,160.15 0.00 45,417,160.15 0.00 0.00 0.00 0.00
月 01 日 其他
日
2020 年
2022 年 05 银行贷款;
德阳科技岛 10 月 01 223,500,000.00 10,766,760.51 0.00 0.00 0.00 10,766,760.51 0.00 0.00
月 01 日 其他
日
合计 -- -- 54,457,410,600.00 18,863,582,449.26 2,047,074,405.44 2,009,103,199.34 628,686,463.77 259,657,964.13 --
4,956,725,382.66 19,764,130,227.14
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
南山白鹤天池 2020 年 11 月 01 日 46,318,523.61 0.00 7,247,722.07 39,070,801.54 41,349.01 -179,818.86
南山维拉 2020 年 11 月 01 日 24,115,666.14 0.00 11,840,051.58 12,275,614.56 198,475.04 -110,050.09
山语海 2018 年 02 月 01 日 1,716,175.06 0.00 1,716,175.06 0.00 0.00 0.00
南山新程 2020 年 12 月 01 日 398,122,894.76 0.00 171,963,654.03 226,159,240.73 7,415,621.66 -20,727,305.29
南山空港新城 2019 年 09 月 01 日 93,228,202.42 0.00 11,733,541.19 81,494,661.23 3,512,024.58 -765,838.31
南山合肥新展 2020 年 08 月 01 日 34,059,427.87 20,099.01 24,126,342.30 9,953,184.58 0.00 0.00
南山梅溪一方 2020 年 12 月 01 日 751,471,303.59 146,308,155.16 712,726,173.52 185,053,285.23 4,017,279.55 -31,457,244.30
99
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
金额 资本化金额
南山枫桥 2020 年 08 月 01 日 187,477,268.67 1,900,766,250.28 1,658,410,758.36 429,832,760.59 30,829,821.90 21,293,930.19
南山雨果 2015 年 12 月 01 日 21,809,859.47 0.00 0.00 21,809,859.47 0.00 0.00
海祥阁 2020 年 08 月 01 日 32,327,101.30 1,689,136.01 0.00 34,016,237.31 3,166,725.49
德阳科技岛一期 2020 年 10 月 01 日 152,733,628.59 0.00 0.00 152,733,628.59 0.00 0.00
合计 -- 1,743,380,051.48 2,048,783,640.46 2,599,764,418.11 1,192,399,273.83 49,181,297.23 -31,946,326.66
100
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
库存设备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
分期收款开发
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
产品
出租开发产品 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
周转房 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合同履约成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
原材料 11,048,030.93 0.00 3,843,388.33 173,881.13 0.00 14,717,538.13
在产品 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
库存商品 9,226,568.47 0.00 0.00 328,406.39 0.00 8,898,162.08
周转材料 117,953.71 0.00 0.00 68,591.63 0.00 49,362.08
合计 20,392,553.11 0.00 3,843,388.33 570,879.15 0.00 23,665,062.29 --
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
于 2021 年 6 月 30 日 ， 本 集 团 存 货 中 含 有 的 借 款 费 用 资 本 化 金 额 为 人 民 币 677,867,761.00 元 (2020 年12 月 31 日 ： 人 民 币
449,408,558.87元)，系开发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款。
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位：元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
于 2021 年 06 月 30 日，上海南茂房地产有限公司、南通旭南房地产开
发有限公司、成都南横置业有限公司、深南（无锡）车联网有限公司
存货 5,399,915,650.57 6,793,378,056.72
将账面价值为人民币 6,793,378,056.72 元（2020 年 12 月 31 日：人民币
5,399,915,650.57 元）的房地产开发项目用于抵押借款。
合计 5,399,915,650.57 6,793,378,056.72 --
8、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资 0.00 0.00
一年内到期的其他债权投资 0.00 0.00
一年内到期的长期应收款 527,642.36 497,062.98
合计 527,642.36 497,062.98
101
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9、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 19,509,704.58 20,227,800.89
应收退货成本 0.00 0.00
代垫拆迁补偿款 18,622,585.36 214,664,774.10
待抵扣进项税额 1,181,890,991.83 615,000,074.56
预缴税费 408,265,329.03 398,350,761.18
一年内到期的债权投资 35,000,000.00 191,324,749.98
减：坏账准备 0.00 -214,665.84
合计 1,663,288,610.80 1,439,353,494.87
10、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
融资租赁款 862,586.81 6,698.89 855,887.92 1,119,390.52 22,387.81 1,097,002.71
其中：未实现融
89,059.55 0.00 89,059.55 150,143.41 0.00 150,143.41
资收益
分期收款销售商
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
品
分期收款提供劳
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
务
减：一年内到期
-527,642.36 0.00 -527,642.36 -507,207.12 -10,144.14 -497,062.98
的融资租赁款
合计 334,944.45 6,698.89 328,245.56 612,183.40 12,243.67 599,939.73 --
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 12,243.67 0.00 0.00 12,243.67
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转回 5,544.78 0.00 0.00 5,544.78
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
102
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00 0.00
2021 年 6 月 30 日余额 6,698.89 0.00 0.00 6,698.89
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
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11、长期股权投资
单位：元
本期增减变动
权益法下确 其他综 减值准备期
被投资单位 期初余额(账面价值) 减少 其他权益变 宣告发放现金 计提减 期末余额(账面价值)
追加投资 认的投资损 合收益 其他 末余额
投资 动 股利或利润 值准备
益 调整
一、合营企业
武汉南山华中投资
120,914,003.96 0.00 0.00 -2,223,705.84 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 118,690,298.12 0.00
发展有限公司
武汉光合运力体育
842,643.11 0.00 0.00 -292,142.86 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 550,500.25 0.00
发展有限责任公司
华南艾摩珂海洋工
程（上海）有限公 0.00 5,000,000.00 0.00 -410,340.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4,589,659.99 0.00
司
小计 121,756,647.07 5,000,000.00 0.00 -2,926,188.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 123,830,458.36 0.00
二、联营企业
中开财务有限公司 353,657,389.55 0.00 0.00 16,901,965.08 0.00 0.00 -20,000,000.00 0.00 0.00 350,559,354.63 0.00
深圳赤湾胜宝旺工
324,219,373.59 0.00 0.00 -1,991,068.75 0.00 0.00 0.00 0.00 -322,228,304.84 0.00 0.00
程有限公司
苏州招商南山地产
119,574,564.97 0.00 0.00 11,960.79 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 119,586,525.76 0.00
有限公司
苏州联鑫置业有限
8,648,140.84 0.00 0.00 873,661.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9,521,802.33 0.00
公司
武汉崇鸿裕业房地
11,470,327.81 0.00 0.00 -1,387,523.09 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 10,082,804.72 0.00
产开发有限公司
苏州宏景置业有限
8,129,648.99 0.00 0.00 -8,129,648.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公司
四川文轩宝湾供应
40,861,768.64 0.00 0.00 1,050,748.66 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 41,912,517.30 0.00
链有限公司
中丹宝冷链物流
5,267,659.47 0.00 0.00 478,330.04 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,745,989.51 0.00
（上海）有限公司
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本期增减变动
权益法下确 其他综 减值准备期
被投资单位 期初余额(账面价值) 减少 其他权益变 宣告发放现金 计提减 期末余额(账面价值)
追加投资 认的投资损 合收益 其他 末余额
投资 动 股利或利润 值准备
益 调整
资产支持专项计划
150,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 150,000,000.00 0.00
权益级
苏州卓飞商务咨询
0.00 97,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 97,000,000.00 0.00
有限公司
苏州相茂置业有限
0.00 2,250,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,250,000.00 0.00
公司
苏州美赛房地产有
0.00 8,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 8,000,000.00 0.00
限公司
深圳市赤湾房地产
0.00 0.00 0.00 -424,558.28 0.00 0.00 0.00 0.00 1,053,635,205.02 1,053,210,646.74 0.00
开发有限公司
大别山毕昇康养
（英山）有限责任 0.00 0.00 0.00 -1,190,543.35 182,106.89 0.00 0.00 16,853,903.11 15,845,466.65 0.00
公司
小计 1,021,828,873.86 107,250,000.00 0.00 6,193,323.60 0.00 182,106.89 -20,000,000.00 0.00 748,260,803.29 1,863,715,107.64 0.00
合计 1,143,585,520.93 112,250,000.00 0.00 3,267,134.89 0.00 182,106.89 -20,000,000.00 0.00 748,260,803.29 1,987,545,566.00 0.00
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12、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
权益工具投资 1,918,464.49 2,088,912.09
信托保障基金(注) 14,150,739.73 14,150,739.73
合计 16,069,204.22 16,239,651.82
其他说明：
注：系宝湾控股认购的抵押贷款支持证券（CMBN）资金信托保障金。
13、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,587,343,844.07 0.00 0.00 5,587,343,844.07
2.本期增加金额 771,626,385.33 0.00 0.00 771,626,385.33
（1）外购 0.00 0.00 0.00
（2）存货\固定资产\在
771,626,385.30 0.00 0.00 771,626,385.30
建工程转入
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 11,091,709.58 0.00 0.00 11,091,709.58
（1）处置 11,091,709.58 0.00 0.00 11,091,709.58
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 6,347,878,519.82 0.00 0.00 6,347,878,519.82
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 788,175,026.15 0.00 0.00 788,175,026.15
2.本期增加金额 98,322,924.27 0.00 0.00 98,322,924.27
（1）计提或摊销 98,322,924.27 0.00 0.00 98,322,924.27
3.本期减少金额 9,960,985.88 0.00 0.00 9,960,985.88
（1）处置 9,960,985.88 0.00 0.00 9,960,985.88
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 876,536,964.54 0.00 0.00 876,536,964.54
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3、本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
106
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项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
四、账面价值
1.期末账面价值 5,471,341,555.28 0.00 0.00 5,471,341,555.28
2.期初账面价值 4,799,168,817.92 0.00 0.00 4,799,168,817.92
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
□ 是 √ 否
公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
□ 是 √ 否
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 774,977,429.28 正在办理中。
房屋及建筑物 87,249,262.83 房屋建筑物附着的土地无产权证书。
14、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,846,251,635.13 2,602,602,904.73
固定资产清理 0.00 0.00
合计 3,846,251,635.13 2,602,602,904.73
（1）固定资产情况
单位：元
经营租赁集成
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 港务设施 合计
房屋构件
一、账面原值：
46,157,573.5
1.期初余额 2,919,099,038.84 21,086,748.49 429,064,536.95 36,027,165.30 250,906,183.03 3,702,341,246.16
5
2.本期增加金额
66,286,027.4
（1）购置 613,575,427.34 18,185.82 410,762,819.83 6,560,450.14 15,153,606.51 1,112,356,517.11
7
（2）在建工
549,362,665.66 0.00 55,955,956.98 0.00 0.00 0.00 605,318,622.64
程转入
（3）企业合
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
并增加
（4）从存货转入 0.00 484,931.55 0.00 0.00 0.00 0.00 484,931.55
3.本期减少金额
（1）处置或
39,013,477.54 3,372,342.74 13,298,943.02 2,036,809.12 6,694,826.59 171,845.66 64,588,244.67
报废
107
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经营租赁集成
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及其他设备 港务设施 合计
房屋构件
112,271,755.
4.期末余额 4,043,023,654.30 18,217,523.12 882,484,370.74 40,550,806.32 259,364,962.95 5,355,913,072.79
36
二、累计折旧
39,182,590.6
1.期初余额 604,342,636.46 8,070,240.98 229,215,719.35 28,082,295.98 146,559,157.00 1,055,452,640.46
9
2.本期增加金额
38,904,338.3
（1）计提 133,377,141.54 430,787.45 278,040,503.09 5,076,491.99 13,641,944.25 469,471,206.62
0
3.本期减少金额
（1）处置或
9,332,644.96 526,008.30 11,400,158.14 1,567,932.16 6,062,661.67 171,845.65 29,061,250.88
报废
（2）转出至投资
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
性房地产
77,915,083.3
4.期末余额 728,387,133.04 7,975,020.13 495,856,064.30 31,590,855.81 154,138,439.58 1,495,862,596.20
4
三、减值准备
1.期初余额 29,565,302.55 5,320,075.90 9,309,645.45 0.00 90,677.07 0.00 44,285,700.97
2.本期增加金额
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额
（1）处置或
29,565,302.55 124,713.70 722,735.68 0.00 74,107.58 0.00 30,486,859.51
报废
4.期末余额 0.00 5,195,362.20 8,586,909.77 0.00 16,569.49 0.00 13,798,841.46
四、账面价值
34,356,672.0
1.期末账面价值 3,314,636,521.26 5,047,140.79 378,041,396.67 8,959,950.51 105,209,953.88 3,846,251,635.13
2
2.期初账面价值 2,285,191,099.83 7,696,431.61 190,539,172.15 7,944,869.32 104,256,348.96 6,974,982.86 2,602,602,904.73
（2）通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
经营租赁集成房屋构件 5,047,140.79
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 3,453,929.32 房屋建筑物附着的土地无产权证书
房屋及建筑物 148,680,460.41 正在办理中
15、在建工程
单位：元
108
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项目 期末余额 期初余额
在建工程 3,052,920,033.49 3,397,637,357.29
工程物资 0.00 0.00
合计 3,052,920,033.49 3,397,637,357.29
（1）在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
备
江苏宝湾物流园工程 432,998,884.09 0.00 432,998,884.09 436,109,804.44 0.00 436,109,804.44
青山宝湾物流园工程 336,597,543.94 0.00 336,597,543.94 374,365,189.64 0.00 374,365,189.64
无锡供应链物流园工程 269,588.54 0.00 269,588.54 354,330,032.72 0.00 354,330,032.72
宁波宝湾物流园工程 334,350,191.43 0.00 334,350,191.43 287,034,231.97 0.00 287,034,231.97
郑州宝海物流园工程 344,617.15 0.00 344,617.15 265,292,304.43 0.00 265,292,304.43
镇海宝湾物流园工程 242,313,738.26 0.00 242,313,738.26 225,498,862.76 0.00 225,498,862.76
杭州宝湾（中力玻璃厂）
6,680.76 0.00 6,680.76 220,571,211.25 0.00 220,571,211.25
改造项目
长沙雨花物流园工程 550,173.64 0.00 550,173.64 203,527,265.08 0.00 203,527,265.08
成都青白江宝湾智慧供应
193,772,312.74 0.00 193,772,312.74 191,832,689.00 0.00 191,832,689.00
链物流园
滨港宝湾物流园工程二期 112,605,253.91 0.00 112,605,253.91 112,054,136.92 0.00 112,054,136.92
漳州宝湾物流园工程 207,653,200.38 0.00 207,653,200.38 105,816,134.60 0.00 105,816,134.60
新站宝湾物流园工程 30,705,245.27 0.00 30,705,245.27 100,288,394.12 0.00 100,288,394.12
中国南山合肥岗集综合
162,537,568.31 0.00 162,537,568.31 96,893,521.04 0.00 96,893,521.04
交通物流港项目
余姚宝湾物流园工程 260,765,456.37 0.00 260,765,456.37 90,934,922.32 0.00 90,934,922.32
重庆宝湾智能制造供应链
142,678,565.52 0.00 142,678,565.52 68,954,818.33 0.00 68,954,818.33
中心项目
宝湾蓉欧国际物流供应链
61,669,806.61 0.00 61,669,806.61 36,365,523.16 0.00 36,365,523.16
中心项目
西安宝湾物流园工程 11,338,734.35 0.00 11,338,734.35 21,584,954.56 0.00 21,584,954.56
三水宝湾物流园工程 18,550,966.30 0.00 18,550,966.30 18,108,685.89 0.00 18,108,685.89
西彭宝湾物流园工程 1,211,022.33 0.00 1,211,022.33 1,211,022.33 0.00 1,211,022.33
滇中宝湾国际智慧物流港
1,310,769.03 0.00 1,310,769.03 706,041.28 0.00 706,041.28
项目
淮安宝湾物流园工程 1,401,090.80 0.00 1,401,090.80 694,477.58 0.00 694,477.58
望城宝湾物流园工程 990,587.08 0.00 990,587.08 372,696.40 0.00 372,696.40
嘉兴供应链物流园工程 64,583.67 0.00 64,583.67 17,413.86 0.00 17,413.86
珞璜宝湾物流园工程 565,645.57 0.00 565,645.57 11,388.81 0.00 11,388.81
广汉宝湾物流园工程 6,264,531.64 0.00 6,264,531.64 0.00 0.00 0.00
新都科技园 1,840,177.35 0.00 1,840,177.35 0.00 0.00 0.00
德阳科技岛 26,778,091.03 0.00 26,778,091.03 0.00 0.00 0.00
西安智造园 36,509,402.68 0.00 36,509,402.68 0.00 0.00 0.00
109
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
武汉沁园园区工程 72,570,863.51 0.00 72,570,863.51 0.00 0.00 0.00
苏州优优物流园工程 26,612,597.65 0.00 26,612,597.65 0.00 0.00 0.00
义乌宝湾园区工程 95,101,231.76 0.00 95,101,231.76 0.00 0.00 0.00
其他零星工程 231,990,911.82 0.00 231,990,911.82 186,978,446.80 1,916,812.00 185,061,634.80
合计 3,052,920,033.49 0.00 3,052,920,033.49 3,399,554,169.29 1,916,812.00 3,397,637,357.29
110
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
本期转入固定资 本期其他减 工程累计投入 工程进 利息资本化 其中：本期利 本期利息 资金
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 期末余额
产金额 少金额 占预算比例 度 累计金额 息资本化金额 资本化率 来源
江苏宝湾物流园工程 560,429,000.00 436,109,804.44 19,128,360.99 22,239,281.34 0.00 432,998,884.09 81.23% 100.00% 4,106,295.79 4,106,295.79 4.57% 其他
青山宝湾物流园工程 517,600,000.00 374,365,189.64 9,653,221.88 47,420,867.58 0.00 336,597,543.94 74.19% 80.00% 9,516,332.31 6,899,583.08 4.62% 其他
无锡供应链物流园工
611,300,000.00 354,330,032.72 435,392.26 354,495,836.44 0.00 269,588.54 85.31% 100.00% 10,436,709.92 0.00 4.9% 其他
程
宁波宝湾物流园工程 611,710,000.00 287,034,231.97 50,869,365.34 0.00 0.00 337,903,597.31 55.24% 60.00% 5,344,006.30 2,468,208.13 3.35% 其他
郑州宝海物流园工程 523,780,000.00 265,292,304.43 2,821,270.85 267,768,958.13 0.00 344,617.15 73.78% 85.00% 4,472,271.17 2,433,748.53 5.32% 其他
镇海宝湾物流园工程 384,900,000.00 225,498,862.76 90,163,873.92 0.00 0.00 315,662,736.68 82.01% 90.00% 5,840,180.38 2,799,205.96 3.35% 其他
杭州宝湾（中力玻璃
227,693,589.17 220,571,211.25 3,446,951.28 224,011,481.77 0.00 6,680.76 98.39% 100.00% 115,694.42 39,711.01 3.35% 其他
厂）改造项目
长沙雨花物流园工程 285,206,000.00 203,527,265.08 33,120,767.36 236,097,858.80 0.00 550,173.64 82.97% 100.00% 6,598,229.04 2,258,609.65 5.23% 其他
成都青白江宝湾智慧
269,870,000.00 191,832,689.00 1,939,623.74 0.00 0.00 193,772,312.74 78.18% 95.00% 3,791,845.62 1,450,861.10 4.75% 其他
供应链物流园
滨港宝湾物流园工程
197,302,254.37 112,054,136.92 12,375,312.68 0.00 362,294.50 124,067,155.10 88.88% 100.00% 4,899,524.93 1,589,835.57 4.13% 其他
二期
漳州宝湾物流园工程 530,640,000.00 105,816,134.60 101,837,065.78 0.00 0.00 207,653,200.38 39.13% 68.00% 2,486,077.92 2,193,413.78 4.13% 其他
新站宝湾物流园工程 114,390,000.00 100,288,394.12 1,538,645.25 71,121,794.09 0.00 30,705,245.28 99.28% 85.00% 629,925.33 456,626.19 3.35% 其他
中国南山合肥岗集
230,000,000.00 96,893,521.04 65,644,047.27 0.00 0.00 162,537,568.31 74.29% 95.00% 1,660,750.01 1,539,416.67 4.20% 其他
综合交通物流港项目
余姚宝湾物流园工程 542,270,000.00 90,934,922.32 169,830,534.05 0.00 0.00 260,765,456.37 48.09% 60.00% 6,099,670.98 1,410,831.30 3.35% 其他
重庆宝湾智能制造供
286,550,000.00 68,954,818.33 73,723,747.19 0.00 0.00 142,678,565.52 51.90% 63.00% 837,254.69 837,254.69 4.80%
应链中心项目
宝湾蓉欧国际物流供
283,800,000.00 36,365,523.16 25,304,283.45 0.00 0.00 61,669,806.61 22.63% 21.00% 287,991.63 287,991.63 3.35% 其他
应链中心项目
西安宝湾物流园工程 291,683,450.00 21,584,954.56 31,031,667.41 41,275,873.62 2,014.00 11,338,734.35 59.66% 70.00% 3,748,999.86 1,544,134.23 4.76% 其他
三水宝湾物流园工程 328,264,007.50 18,108,685.89 442,280.41 0.00 0.00 18,550,966.30 95.09% 100.00% 7,466,472.08 0.00 5.16% 其他
西彭宝湾物流园工程 247,120,000.00 1,211,022.33 0.00 0.00 0.00 1,211,022.33 93.03% 100.00% 3,589,477.89 0.00 5.23% 其他
111
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本期转入固定资 本期其他减 工程累计投入 工程进 利息资本化 其中：本期利 本期利息 资金
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 期末余额
产金额 少金额 占预算比例 度 累计金额 息资本化金额 资本化率 来源
滇中宝湾国际智慧物
202,380,000.00 706,041.28 604,727.75 0.00 0.00 1,310,769.03 91.26% 100.00% 450,803.93 0.00 3.35% 其他
流港项目
淮安宝湾物流园工程 146,850,000.00 694,477.58 706,613.22 0.00 0.00 1,401,090.80 79.68% 100.00% 173,464.51 0.00 3.35% 其他
望城宝湾物流园工程 157,239,000.00 372,696.40 617,890.68 0.00 0.00 990,587.08 84.82% 100.00% 1,211,612.96 0.00 4.26% 其他
嘉兴供应链物流园工
240,390,000.00 17,413.86 0.00 0.00 0.00 17,413.86 90.55% 100.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
程
珞璜宝湾物流园工程 222,150,000.00 11,388.81 554,256.76 0.00 0.00 565,645.57 99.82% 100.00% 11,501,320.61 0.00 4.33% 其他
广汉宝湾物流园工程 372,090,000.00 0.00 6,264,531.64 0.00 0.00 6,264,531.64 91.33% 100.00% 3,717,831.42 0.00 5.23% 其他
武汉沁园园区工程 163,640,000.00 0.00 72,570,863.51 0.00 0.00 72,570,863.51 44.35% 28.00% 362,207.89 362,207.89 4.57% 其他
苏州优优物流园工程 256,273,466.59 0.00 26,612,597.65 0.00 0.00 26,612,597.65 10.38% 5.00% 89,086.69 89,086.69 4.57% 其他
义乌宝湾物流园工程 595,140,000.00 0.00 95,101,231.76 0.00 0.00 95,101,231.76 15.98% 20.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
新都科技园 197,085,201.42 0.00 2,518,082.86 677,905.51 0.00 1,840,177.35 97.59% 100.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
德阳科技岛 366,402,000.00 0.00 26,778,091.03 0.00 0.00 26,778,091.03 56.01% 56.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
西安智造园 53,170,000.00 0.00 36,509,402.68 0.00 0.00 36,509,402.68 68.67% 95.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
其他零星工程 0.00 186,978,446.80 94,878,165.63 55,879,193.71 82,303,642.59 143,673,776.13 0.00% 0 0.00 0.00 0.00%
合计 10,017,317,969.05 3,399,554,169.29 1,057,022,866.28 1,320,989,050.99 82,667,951.09 3,052,920,033.49 -- -- 99,434,038.28 32,767,021.89 --
16、生产性生物资产
（1）采用成本计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
（2）采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□ 适用 √ 不适用
17、油气资产
□ 适用 √ 不适用
112
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18、使用权资产
单位：元
项目 经营租赁资产 合计
1.期初余额 346,171,178.82 346,171,178.82
2.本期增加金额 11,003,361.49 11,003,361.49
3.本期减少金额 0.00 0.00
4.期末余额 357,174,540.31 357,174,540.31
1.期初余额 0.00 0.00
2.本期增加金额 32,170,659.87 32,170,659.87
（1）计提 32,170,659.87 32,170,659.87
3.本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4.期末余额 32,170,659.87 32,170,659.87
1.期初余额 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00
1.期末账面价值 325,003,880.44 325,003,880.44
2.期初账面价值 346,171,178.82 346,171,178.82
19、无形资产
（1）无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件及其他 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,037,609,652.18 0.00 0.00 81,815,823.36 6,119,425,475.54
2.本期增加金额
（1）购置 281,595,918.78 0.00 0.00 3,368,064.24 284,963,983.02
（2）内部研
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
发
（3）企业合
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
并增加
其他 4,030,189.00 0.00 0.00 0.00 4,030,189.00
3.本期减少金额
（1）处置 98,415,933.81 0.00 0.00 17,680.00 98,433,613.81
4.期末余额 6,224,819,826.15 0.00 0.00 85,166,207.60 6,309,986,033.75
二、累计摊销
1.期初余额 811,195,080.12 0.00 0.00 44,783,893.53 855,978,973.65
113
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件及其他 合计
2.本期增加金额
（1）计提 68,721,539.03 0.00 0.00 3,780,223.92 72,501,762.95
3.本期减少金额
（1）处置 46,757,061.05 0.00 0.00 17,680.00 46,774,741.05
4.期末余额 833,159,558.10 0.00 0.00 48,546,437.45 881,705,995.55
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 5,391,660,268.05 0.00 0.00 36,619,770.15 5,428,280,038.20
2.期初账面价值 5,226,414,572.06 0.00 0.00 37,031,929.83 5,263,446,501.89
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.15%。
（2）未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
土地使用权 5,975,379.34 正在办理中
土地使用权 121,657,259.41 注 1
其他说明：
注1：尚未办理产权证的土地使用权由两部分组成。其一为本公司自母公司中国南山集团租入的土地及码头使用权。1984年，
中国南山集团以该地块25年的土地及码头使用权作为出资投入本公司，使用期限于2009年7月15日届满。2006年7月18日，本
公司与中国南山集团签订《场地使用协议书》，本公司自上述土地及码头使用权使用期限届满之日起以经营租赁的方式延续
租赁该土地及码头，租赁期为25年，自2009年7月15日至2034年7月14日止，并一次性支付了全部租金。截至2021年6月30日，
中国南山集团尚未取得上述土地及码头的使用权证。其二为本公司于1997年通过经营租赁方式从母公司中国南山集团租入
的东边场地土地使用权，租赁期为25年，自1997年8月1日至2022年7月31日止，并一次性支付了全部租金。因中国南山集团
尚未取得该土地的土地使用权证，除向本公司保证其合法拥有上述土地使用权外，中国南山集团另于1997年7月18日与本公
司签订《免责承诺契约》，保证本公司不会因租用上述土地而产生任何损失、费用以及与之有关的其他负债。截至2021年6
月30日，中国南山集团尚未取得上述土地的土地使用权证。
20、商誉
（1）商誉账面原值
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
企业合并形成的 处置
成都雅致集成房屋有限公司 1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
天津市津南区宝湾国际物流有限公司 11,133,118.55 0.00 0.00 11,133,118.55
合计 12,463,456.00 0.00 0.00 12,463,456.00
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（2）商誉减值准备
单位：元
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 期末余额
计提 处置
成都雅致集成房屋有限公司 1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
合计 1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团于2016年10月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉人民币11,133,118.55元。企业合并取得的商誉
已经分配至物流园资产组组合以进行减值测试。
物流园资产组组合主要由投资性房地产、固定资产及无形资产组成，与购买日所确定的资产组组合一致。物流园资产组
组合账面价值为人民币178,421,330.18元。可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值，根据管理层批准的5年期财务
预算基础上的现金流量预测来确定。该资产组内收入增长率分别是5%、5%、5%、5%、5%。现金流量预测所用的税后折现
率为9%，5年以后的现金流量增长率为3%。本集团认为，基于公司的业务，这个折现率及永续增长率是合理的。
以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时作出的关键假设：
预算毛利率 — 确定基础是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上，根据预计效率的提高适当提高该平均毛利率。
折现率 — 采用的折现率是反映相关资产组特定风险的税前折现率。
分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。
21、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入固定资产
53,437,894.99 2,344,997.76 5,287,504.60 0.00 50,495,388.15
改良支出
资质认证费 3,548,235.66 216,812.46 669,049.04 0.00 3,095,999.08
租赁费及其他 10,079,965.72 2,315,457.51 6,489,392.78 0.00 5,906,030.45
服务费 10,569,937.50 2,836,352.42 1,207,887.63 0.00 12,198,402.29
合计 77,636,033.87 7,713,620.15 13,653,834.05 0.00 71,695,819.97
22、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 46,386,604.28 11,596,651.07 71,404,290.71 11,520,968.94
内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
可抵扣亏损 730,386,956.92 182,596,739.23 769,772,816.32 184,319,027.65
预提土地增值税 769,823,838.12 192,455,959.53 773,684,908.00 193,421,227.00
公允价值变动 0.00 0.00 0.00 0.00
递延收益 119,800,896.12 29,950,224.03 120,697,493.90 30,174,373.48
未实现保理收益 22,627,828.76 5,656,957.19 22,623,351.20 5,655,837.80
其他 1,570,737.36 392,684.34 1,441,671.88 360,417.97
合计 1,690,596,861.56 422,649,215.39 1,759,624,532.01 425,451,852.84
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（2）未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资
736,587,811.10 184,146,952.78 74,869,859.08 18,717,464.77
产评估增值
其他债权投资公允价值
0.00 0.00 0.00
变动
其他权益工具投资公允
0.00 0.00 0.00
价值变动
合同取得成本 24,530,390.72 6,132,597.68 20,185,696.72 5,046,424.18
折旧与摊销差异 1,857,218.12 464,304.53 1,857,218.12 464,304.54
股权处置收益 1,234,250,867.04 308,562,716.76 1,332,770,939.64 333,192,734.91
合计 1,997,226,286.98 499,306,571.75 1,429,683,713.56 357,420,928.40
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产 递延所得税资产和负债 抵销后递延所得税资产
项目
期末互抵金额 或负债期末余额 期初互抵金额 或负债期初余额
递延所得税资产 0.00 422,649,215.39 -29,984,640.95 395,467,211.89
递延所得税负债 0.00 499,306,571.75 -29,984,640.95 327,436,287.45
（4）未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 180,419,832.39 182,849,208.86
可抵扣亏损 2,190,684,047.37 2,268,380,390.11
合计 2,371,103,879.76 2,451,229,598.97
（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
无期限 386,514,832.89 312,901,121.85
2020 年 0.00 344,590,674.93
2021 年 154,610,339.00 154,610,339.00
2022 年 167,701,070.85 167,701,070.85
2023 年 296,081,285.76 296,081,285.76
2024 年 509,948,007.94 509,948,007.94
2025 年 380,245,546.71 380,245,546.71
2026-2029 年 295,582,964.22 102,302,343.07
合计 2,190,684,047.37 2,268,380,390.11 --
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23、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 24,891,161.58 0.00 24,891,161.58 1,844,795.92 0.00 1,844,795.92
合同履约成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
应收退货成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资产购置款(注 1) 28,000,774.03 0.00 28,000,774.03 348,664,907.92 0.00 348,664,907.92
预付土地款 79,440,000.00 0.00 79,440,000.00 108,704,408.48 0.00 108,704,408.48
预付股权款 95,000,000.00 0.00 95,000,000.00 95,000,000.00 0.00 95,000,000.00
履约保证金 152,626,000.00 0.00 152,626,000.00 166,986,563.20 144,000.00 166,842,563.20
其他 337,529,184.39 0.00 337,529,184.39 15,962,142.06 0.00 15,962,142.06
合计 717,487,120.00 0.00 717,487,120.00 737,162,817.58 144,000.00 737,018,817.58
其他说明：
注1：余额系本集团预付的资产购置款。
24、短期借款
（1）短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 0.00 0.00
抵押借款 0.00 0.00
保证借款 359,000,000.00 481,021,034.72
信用借款 2,530,480,326.81 2,752,911,991.69
合计 2,889,480,326.81 3,233,933,026.41
短期借款分类的说明：
2021年1-6月短期借款利率为3.70%-4.7850%。
25、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 56,785,496.31 110,642,716.47
银行承兑汇票 32,325,125.90 25,045,737.56
合计 89,110,622.21 135,688,454.03
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
26、应付账款
（1）应付账款列示
单位：元
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项目 期末余额 期初余额
应付材料及工程款 2,561,935,265.95 1,823,447,692.81
合计 2,561,935,265.95 1,823,447,692.81
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商 1 5,902,554.23 未结算
供应商 2 3,580,337.47 未结算
供应商 3 2,248,876.95 未结算
供应商 4 1,750,968.75 未结算
供应商 5 1,695,954.70 未结算
合计 15,178,692.10 --
27、预收款项
（1）预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 6,338,993.55 6,478,064.14
合计 6,338,993.55 6,478,064.14
28、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房地产销售合同 11,632,178,421.12 5,891,353,785.24
货物销售合同 81,237,275.03 95,941,921.34
服务合同 63,272,881.30 53,077,520.24
合计 11,776,688,577.45 6,040,373,226.82
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
南山维拉 869,457.67 未达到结算条件
南山新程 -12,385,539.46 已交付结算
南山白鹤天池 486,833.00 未达到结算条件
南山空港新城 -1,095,694.48 已交付结算
南山合肥新展 -4,623,449.67 已交付结算
南山梅溪一方 -667,522,144.99 已交付结算
海祥阁 40,137,756.89 未达到结算条件
车联网小镇 525,279,381.65 未达到结算条件
南山浒茂 471,322,045.10 未达到结算条件
118
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项目 变动金额 变动原因
南山瀛洲府 793,427,140.75 未达到结算条件
南山枫桥 -565,513,206.04 已交付结算
南山旭南 799,526,249.28 未达到结算条件
南山光谷府 645,492,509.83 未达到结算条件
南山天樾 837,572,725.51 未达到结算条件
南山凌峯 495,189,865.41 未达到结算条件
南山南茂 2,309,710,433.15 未达到结算条件
德阳科技岛一期 56,243,272.28 未达到结算条件
长三角国际影视中心 16,707,000.00 未达到结算条件
合计 5,740,824,635.88 ——
29、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 152,378,080.04 388,325,105.56 425,176,093.18 115,527,092.42
二、离职后福利-设定
449,056.09 29,524,390.54 29,428,437.22 545,009.41
提存计划
三、辞退福利 10,657,802.79 10,861,637.40 10,858,445.19 10,660,995.00
四、一年内到期的其他
0.00 0.00 0.00 0.00
福利
合计 163,484,938.92 428,711,133.50 465,462,975.59 126,733,096.83
（2）短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
129,682,129.14 332,028,236.06 363,764,655.97 97,945,709.23
和补贴
2、职工福利费 5,585,486.99 19,617,654.45 24,159,326.07 1,043,815.37
3、社会保险费 121,305.22 10,456,139.20 10,469,356.11 108,088.31
其中：医疗保险费 89,968.47 9,007,285.52 9,034,770.98 62,483.01
工伤保险费 12,628.12 609,023.17 593,234.32 28,416.97
生育保险费 18,708.63 839,830.51 841,350.81 17,188.33
4、住房公积金 464,818.34 18,982,068.44 19,170,409.14 276,477.64
5、工会经费和职工教
16,021,534.71 6,438,210.17 6,793,212.41 15,666,532.47
育经费
6、短期带薪缺勤 0.00 0.00 0.00
8、其他短期薪酬 502,805.64 802,797.24 819,133.48 486,469.40
合计 152,378,080.04 388,325,105.56 425,176,093.18 115,527,092.42
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（3）设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 127,462.32 24,259,694.83 24,012,251.89 374,905.26
2、失业保险费 2,986.50 447,558.41 437,102.28 13,442.63
3、企业年金缴费 318,607.27 4,817,137.30 4,979,083.05 156,661.52
合计 449,056.09 29,524,390.54 29,428,437.22 545,009.41
30、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 190,332,755.22 82,467,757.78
消费税 0.00 0.00
企业所得税 136,483,562.04 381,310,294.45
个人所得税 0.00 0.00
城市维护建设税 4,082,366.69 5,318,922.89
教育费附加 1,868,609.50 2,415,024.55
土地增值税 778,989,791.45 778,119,384.48
地方教育费附加 1,066,666.61 1,403,254.29
房产税 17,941,332.97 18,096,567.16
土地使用税 10,361,650.97 14,501,634.69
印花税 1,709,604.97 3,083,467.53
代扣代缴税费 3,737,272.59 7,697,849.59
其他 702,273.64 3,972,488.62
合计 1,147,275,886.65 1,298,386,646.03
31、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付利息 92,333,652.66 0.00
应付股利 382,509,405.75 111,731,154.44
其他应付款 3,038,834,986.28 3,498,929,664.28
合计 3,513,678,044.69 3,610,660,818.72
（1）应付利息
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付中国南山集团内借款利息 92,333,652.66 0.00
合计 92,333,652.66 0.00
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（2）应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东股利 382,509,405.75 111,731,154.44
合计 382,509,405.75 111,731,154.44
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金质保金 291,719,760.19 272,673,795.45
关联方往来款 15,412,883.92 472,109,972.81
合作方往来款 773,279,269.11 620,005,784.26
工程设备款 1,104,734,380.40 1,686,942,128.09
股权收购款 0.00 209,735,058.13
其他暂收待付款项 853,688,692.66 237,462,925.54
合计 3,038,834,986.28 3,498,929,664.28
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商 1 119,622,405.03 待清算
供应商 2 108,360,784.26 股东借款
供应商 3 10,753,682.24 暂估工程款
供应商 4 9,299,000.00 保证金
供应商 5 6,986,379.95 借款利息
合计 255,022,251.48 --
32、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 305,162,995.83 858,405,271.35
一年内到期的应付债券 20,900,000.00 400,755,619.17
一年内到期的其他非流动负债 23,914,546.18 244,105,199.57
合计 349,977,542.01 1,503,266,090.09
121
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33、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 2,158,160,000.00 3,301,015,207.28
待转销项税（注） 739,523,412.70 496,229,886.18
合计 2,897,683,412.70 3,797,245,093.46
其他说明：
注：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
34、长期借款
（1）长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 0.00 230,781,512.50
抵押借款 5,807,930,900.00 4,043,421,007.04
保证借款 2,375,416,792.66 3,392,200,904.81
信用借款 9,135,968,574.80 4,761,845,741.39
减：一年内到期的长期借款 -305,162,995.83 -858,405,271.35
合计 17,014,153,271.63 11,569,843,894.39
长期借款分类的说明：
2021年1-6月长期借款利率为3.85%-5.50%。
35、应付债券
（1）应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资产支持票据（CMBN） 1,322,530,486.26 1,325,709,517.46
商业抵押贷款支持证券（CMBS） 1,686,701,282.78 1,690,844,015.36
中期票据 500,000,000.00 0.00
资产支持票据（ABN） 0.00 385,000,000.00
减：一年内到期的应付债券 -20,900,000.00 -400,755,619.17
合计 3,488,331,769.04 3,000,797,913.65
122
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（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值计提 重分类至一年
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
利息 内到期
资产支持票
据 1,330,000,000.00 2020/4/15 18 年 1,327,340,000.00 1,325,453,898.29 23,198,979.44 76,587.97 -3,000,000.00 -9,000,000.00 1,313,530,486.26
（CMBN）
商业抵押贷
款支持证券 1,699,000,000.00 2019/1/18 18 年 1,699,000,000.00 1,690,844,015.36 44,249,913.01 107,267.42 -4,250,000.00 -11,900,000.00 1,674,801,282.78
(CMBS)
中期票据 500,000,000.00 2021/1/27 3年 500,000,000.00 0.00 500,000,000.00 500,000,000.00
资产支持票
385,000,000.00 2018/12/27 3 年 385,000,000.00 0.00 0.00
据（ABN）
合计 -- -- -- 3,911,340,000.00 3,016,297,913.65 500,000,000.00 67,448,892.45 183,855.39 -7,250,000.00 -20,900,000.00 3,488,331,769.04
123
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36、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
经营租赁 316,160,761.25 346,171,178.82
合计 316,160,761.25 346,171,178.82
37、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 3,162,963.90 3,162,963.90
合计 3,162,963.90 3,162,963.90
（1）专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
搬迁补偿款 3,162,963.90 3,162,963.90 天后宫拆迁补偿款
合计 3,162,963.90 3,162,963.90 --
38、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
收到与资产相关的
政府补助 350,135,610.69 4,881,444.79 4,832,222.24 350,184,833.24
政府补助
合计 350,135,610.69 4,881,444.79 4,832,222.24 350,184,833.24 --
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期计入
本期新增补 本期计入其他 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 营业外收 其他变动 期末余额
助金额 收益金额 本费用金额 与收益相关
入金额
滨港宝湾物流园
67,722,666.56 0.00 0.00 1,209,332.82 0.00 0.00 66,513,333.74 与资产相关
工程(注 1)
武汉宝湾物流园
41,940,792.85 0.00 0.00 788,535.78 0.00 0.00 41,152,257.07 与资产相关
工程(注 2)
中央车购税补助
23,263,887.40 0.00 0.00 416,666.64 0.00 0.00 22,847,220.76 与资产相关
资金(注 3)
绍兴宝湾物流园
9,770,833.25 0.00 0.00 175,000.02 0.00 0.00 9,595,833.23 与资产相关
工程(注 4)
政策性搬迁之资
产购置补助 3,690,675.54 0.00 0.00 699,859.99 0.00 0.00 2,990,815.55 与资产相关
(注 5)
贵阳双龙宝湾华
业园区工程 (注 37,796,896.02 0.00 0.00 668,971.56 0.00 0.00 37,127,924.46 与资产相关
6)
124
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本期计入
本期新增补 本期计入其他 本期冲减成 与资产相关/
负债项目 期初余额 营业外收 其他变动 期末余额
助金额 收益金额 本费用金额 与收益相关
入金额
环保设备补贴款 729,616.01 0.00 0.00 59,413.62 0.00 0.00 670,202.39 与资产相关
武汉鄂州物流园
29,472,392.82 0.00 0.00 527,607.18 0.00 0.00 28,944,785.64 与资产相关
工程(注 7)
西彭宝湾物流园
6,770,756.34 0.00 0.00 115,083.66 0.00 0.00 6,655,672.68 与资产相关
工程(注 8)
博世智能创新中
5,697,493.90 0.00 0.00 143,634.30 0.00 0.00 5,553,859.60 与资产相关
心补助金(注 9)
车联网小镇建设
111,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 111,000,000.00 与资产相关
资金(注 10)
专项产业发展资
12,279,600.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,279,600.00 与资产相关
金(注 11)
超大型海洋钻井
平台导管架产业
0.00 3,194,444.79 0.00 0.00 0.00 0.00 3,194,444.79 与资产相关
化项目资产购置
补助（注 12）
长沙望城工程奖
0.00 1,687,000.00 0.00 28,116.67 0.00 0.00 1,658,883.33 与资产相关
补贴
合计 350,135,610.69 4,881,444.79 0.00 4,832,222.24 0.00 0.00 350,184,833.24
其他说明：
注1：系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据滨海新区财政局《关于申报第四批现代服务业综合试点项目的
通知》收到的现代服务业综合试点项目专项资金；
注2： 系本集团之子公司宝湾物流（武汉）有限公司根据《交通运输部关于安排武汉宝湾国际中心项目建设资金的函》(交规
划函[2014]1080号)取得的专项补助，主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设；
注3：系本集团之子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司根据《青岛市交通运输委员会关于拨付宝湾国际物流中心项目中央
车购税补助资金的批复》(青交物流[2018]13号）收到的物流园区项目专项资金；
注4：系本集团之子公司绍兴宝湾物流有限公司根据绍兴滨海新城管委会《关于落实2016年度省海洋经济发展专项资金项目
补助计划的通知》收到的专项资金，主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建设；
注5：系本公司因赤湾天后宫环境提升及修缮工程土地整备收到深圳市南山区招商街道办事处给予的搬迁补偿，用于相关资
产搬迁重建；
注6：系本集团之子公司贵阳双龙宝湾国际物流有限公司根据贵州双龙航空港经济区管理委员会《贵阳华业联合物流有限公
司项目投资协议补充协议》收到的补助资金，用于物流园工程建设；
注7：系本集团之子公司武汉宝湾物流鄂州有限公司根据《交通运输部关于安排鄂州葛店宝湾物流中心项目建设资金的函》
（交规划函[2020]190号）收到的建设资金, 用于物流园区建设 ；
注8：系本集团之子公司重庆西彭宝湾国际物流有限公司根据《九龙坡区政府专题会议纪要[2017-39]号》收到的产业扶持资
金,主要用于物流园区建设；
注9：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于博世智能网联创新中心补助的申请》收到的创新中心建设
费；
注10：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于深南（无锡）车联网有限公司XDG-2019-9号地块开发项目
核准的批复》（锡商许可[2019]73号）收到的车联网小镇建设费；
注11：系本集团之子公司重庆南山国际汽车港发展有限公司根据《重庆南山国际汽车港项目投资补充协议》收到的专项产业
发展资金，用于重庆汽车小镇的建设。
注12：系本集团之子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司根据深发改[2014]1764号文件，深圳市发展改革委同意公司关于超大
型海洋钻井平台导管架产业化项目资金申请报告，给予公司500.00万元补助，用于购置相关仪器设备。
39、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 2,458,098,790.89 3,630,934,396.10
逾期补偿款 111,866,418.40 142,375,441.60
125
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项目 期末余额 期初余额
预收租金 76,478.62 10,970,153.70
其他 10,499,356.15 1,202,853.01
减：一年到期其他非流动负债 0.00 -244,105,199.57
合计 2,580,541,044.06 3,541,377,644.84
40、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
41、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,328,417,781.59 2,328,417,781.59
其他资本公积 -10,144,244.61 36,711,910.65 -46,856,155.26
同一控制下企业合并 519,690,943.04 519,690,943.04
资本公积转增股本 -290,000,000.00 -290,000,000.00
股份支付 19,934,805.11 5,763,018.77 25,697,823.88
合计 2,567,899,285.13 5,763,018.77 36,711,910.65 2,536,950,393.25
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：2021年5月31日，本集团之子公司宝湾物流收购少数股东拥有的本集团之子公司仲恺宝湾物流（深圳）有限公司的10%
股权，该交易取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算享有的净资产份额之间的差额，减少合并层面资本公积人民币
36,711,910.65元。
42、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期
减：前期计
项目 期初余额 本期所得 计入其他 税后归属 期末余额
入其他综合 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股
收益当期转 税费用 于母公司
额 当期转入 东
入损益
留存收益
一、不能重分类进损益的其他
65,050.53 614.48 614.48 65,665.01
综合收益
应收款项融资信用
65,050.53 614.48 614.48 65,665.01
减值准备
二、将重分类进损益的其他综
652,079.14 652,079.14
合收益
外币财务报表折算差额 652,079.14 652,079.14
其他综合收益合计 717,129.67 614.48 614.48 717,744.15
126
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43、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 4,697,666.90 803,229.10 473,990.89 5,026,905.11
合计 4,697,666.90 803,229.10 473,990.89 5,026,905.11
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本集团根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》(财企[2012]16号)提取安全生产费。
44、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 328,992,672.72 328,992,672.72
合计 328,992,672.72 328,992,672.72
45、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 3,875,896,129.27 2,729,319,019.25
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 0.00 32,524,856.58
调整后期初未分配利润 3,875,896,129.27 2,761,843,875.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 402,848,344.08 1,300,694,643.97
减：提取法定盈余公积 0.00 29,591,004.78
对所有者（或股东）的分配 270,778,251.30 157,051,385.75
期末未分配利润 4,007,966,222.05 3,875,896,129.27
调整期初未分配利润明细：
1) 由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2) 由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3) 由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4) 由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5) 其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
46、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,075,133,023.60 3,297,181,704.47 1,492,826,387.55 939,615,746.19
其他业务 24,987,976.80 20,826,044.17 23,876,765.31 12,335,997.82
合计 4,100,121,000.40 3,318,007,748.64 1,516,703,152.86 951,951,744.01
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 营业收入 合计
商品类型 4,100,121,000.40 4,100,121,000.40
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合同分类 分部 1 分部 2 营业收入 合计
其中：
房地产业务 2,814,005,563.04 2,814,005,563.04
仓储物流业务 702,325,736.43 702,325,736.43
制造业业务 453,351,928.60 453,351,928.60
产城综合开发业务 18,728,858.26 18,728,858.26
其他业务 111,708,914.07 111,708,914.07
其中：
中国大陆 3,941,236,865.83 3,941,236,865.83
其他国家或地区 158,884,134.57 158,884,134.57
与履约义务相关的信息：
无
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 11,776,688,577.45 元，其中，
5,675,617,156.05 元预计将于 2021 年度确认收入，3,619,948,305.52 元预计将于 2022 年度确认收入，2,481,123,115.88 元预计
将于 2023 年度确认收入。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 观枫四季 1,772,172,618.13
2 梅溪一方 715,308,059.78
3 南山楠 177,907,542.34
4 南山维拉 16,157,455.94
5 合肥柠檬郡 16,104,661.60
47、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 0.00 0.00
城市维护建设税 6,627,655.32 1,797,227.02
教育费附加 3,387,466.33 1,004,032.35
资源税 7,007.20
房产税 41,463,627.86 30,864,186.24
土地使用税 22,473,629.48 19,604,123.03
车船使用税 36,478.99 31,722.48
印花税 5,632,769.29 5,829,713.26
土地增值税 1,255,905.23 16,206,649.80
地方教育费附加 1,717,895.02 570,605.77
其他 1,251,659.60 975,860.91
合计 83,854,094.32 76,884,120.86
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48、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,623,224.07 24,674,649.00
广告宣传费 26,334,220.91 16,403,170.57
代理中介费 20,188,621.03 22,883,354.44
咨询顾问费 3,466,079.75 2,913,382.87
市场开拓费 3,335,465.39 2,087,344.47
房租水电费 2,336,720.44 2,808,209.76
差旅费 1,211,816.66 914,100.31
折旧 8,364,450.26 319,572.37
汽车使用费 413,612.17 441,069.76
办公费 732,827.60 672,127.20
邮电通讯费 340,008.67 522,207.62
运输装卸费 7,606,211.03 0.00
其他销售费用 20,903,795.62 12,276,744.43
合计 125,857,053.60 86,915,932.80
49、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 248,840,521.22 210,852,790.14
折旧 47,553,168.67 44,530,565.74
办公费 3,415,637.69 2,490,820.74
房租水电费 15,592,396.29 16,840,881.40
汽车费用 3,922,102.07 3,870,347.89
业务招待费 18,301,770.02 11,692,567.72
差旅费 9,045,752.52 5,074,234.19
邮电通讯费 1,700,428.52 1,173,080.50
顾问咨询费 21,727,893.70 11,407,343.28
宣传费 1,947,483.41 322,605.06
其他管理费用 10,984,394.75 15,446,577.57
合计 383,031,548.86 323,701,814.23
50、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 8,016,548.81 9,114,884.29
折旧 792,701.65 192,077.96
材料费 220,421.46 301,423.94
试验检验费 1,061,524.15 361,101.60
129
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项目 本期发生额 上期发生额
其他 1,471,202.31 1,933,797.66
合计 11,562,398.38 11,903,285.45
51、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 621,255,897.59 506,964,710.31
减：利息收入 68,722,171.66 41,670,407.51
减：利息资本化金额 279,238,897.30 204,181,361.37
汇兑损益 1,786,808.24 -1,771,191.29
手续费及其他 16,295,410.64 3,728,344.62
合计 291,377,047.51 263,070,094.76
52、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
财政扶持奖励 4,647,804.30 4,489,827.00
增值税加计抵减税收优惠 2,906,699.34 1,720,994.43
新型墙体材料销售增值税即征即退 503,598.97 482,544.19
物流园专项建设奖励 3,512,647.69 2,741,424.66
环保设备补贴款 59,413.62 59,413.62
中央车购税补助资金补助 416,666.64 416,666.64
政策性搬迁之资产购置补助 699,859.99 191,156.22
防疫补贴 100,500.00 718,364.03
其他 477,402.95 719,267.45
合计 13,324,593.50 11,539,658.24
53、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 3,267,134.89 -9,642,597.06
处置长期股权投资产生的投资收益 6,696,834.84 0.00
交易性金融资产在持有期间的投资收益 0.00 0.00
处置交易性金融资产取得的投资收益 0.00 0.00
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
0.00 0.00
收入
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
370,245,950.27 0.00
计量产生的利得
债权投资在持有期间取得的利息收入 1,099,270.62 36,246,174.78
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 0.00 0.00
130
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项目 本期发生额 上期发生额
处置其他债权投资取得的投资收益 0.00 0.00
债务重组收益 0.00 0.00
取得控制权，剩余股权按公允价值重新计
131,722,569.86
量产生的利得
合计 513,031,760.48 26,603,577.72
54、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 0.00 0.00
其中：衍生金融工具产生的公允价
0.00 0.00
值变动收益
交易性金融负债 0.00 0.00
按公允价值计量的投资性房地产 0.00 0.00
其他非流动金融资产 -170,447.60 -685,123.29
合计 -170,447.60 -685,123.29
55、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 182,130.69 -3,690,019.64
债权投资减值损失 0.00 0.00
其他债权投资减值损失 0.00 0.00
长期应收款坏账损失 0.00 -9,872.28
合同资产减值损失 0.00 0.00
应收票据坏账损失 52,360.51 59,846.86
应收账款坏账损失 -23,639,746.77 -16,130,627.22
应收款项融资坏账损失 -614.47 138,917.11
一年内到期的非流动资产减值损失 0.00 -5,820.21
其他非流动资产减值损失 0.00 0.00
合计 -23,405,870.04 -19,637,575.38
56、资产减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 0.00 0.00
二、存货跌价损失及合同履约成本减值
0.00 -1,139,015.92
损失
三、长期股权投资减值损失 0.00 0.00
四、投资性房地产减值损失 0.00 0.00
五、固定资产减值损失 0.00 0.00
131
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目 本期发生额 上期发生额
六、工程物资减值损失 0.00 0.00
七、在建工程减值损失 0.00 -6,331,583.32
八、生产性生物资产减值损失 0.00 0.00
九、油气资产减值损失 0.00 -1,916,812.00
十、无形资产减值损失 0.00 0.00
十一、商誉减值损失 0.00 0.00
十二、合同资产减值损失 0.00 0.00
十三、其他 0.00 0.00
合计 -9,387,411.24
57、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置损益 46,771,191.06 -212,757.46
非流动资产处置收益 0.00 0.00
合计 46,771,191.06 -212,757.46
58、营业外收入
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换利得 0.00 0.00 0.00
接受捐赠 0.00 0.00 0.00
政府补助 0.00 0.00 0.00
逾期补偿款 30,940,523.20 22,881,767.40 30,940,523.20
违约金收入 935,547.60 3,953,884.07 935,547.60
罚款收入 504,809.91 146,646.43 504,809.91
赔偿费收入 405,822.68 283,109.47 405,822.68
其他收入 6,643,296.58 3,801,967.08 6,643,296.58
合计 39,429,999.97 31,067,374.45 39,429,999.97
59、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非货币性资产交换损失 0.00 0.00 0.00
对外捐赠 0.00 0.00 0.00
公益性捐赠支出 12,574.00 36,931.55 12,574.00
赔偿费支出 104,930.38 1,966,020.74 104,930.38
罚款支出 299,000.53 1,467,862.24 299,000.53
132
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计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
违约金支出 79,806.55 2,475.24 79,806.55
其他 798,991.12 420,326.87 798,991.12
合计 1,295,302.58 3,893,616.64 1,295,302.58
60、所得税费用
（1）所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 105,122,254.18 62,253,334.66
递延所得税费用 -5,124,456.08 -32,105,828.78
合计 99,997,798.10 30,147,505.88
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 474,117,033.88
按法定/适用税率计算的所得税费用 118,529,258.47
子公司适用不同税率的影响 -1,359,665.17
调整以前期间所得税的影响 1,548,117.58
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,851,467.51
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏
68,933,324.82
损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -943,217.54
无须纳税的收益 -92,561,487.57
所得税费用 99,997,798.10
61、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 107,592,361.56 41,456,818.93
政府补助 8,492,371.26 22,140,002.67
收到各项往来款项及其他 1,175,981,305.47 164,430,808.19
合计 1,292,066,038.29 228,027,629.79
133
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（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 102,349,531.86 61,825,092.59
管理费用 205,957,304.44 64,228,095.94
支付各项往来款及其他 550,417,046.71 891,215,611.27
合计 858,723,883.01 1,017,268,799.80
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 798,282,651.54 33,906,000.00
施工保证金 3,057,015.84
退还的代垫拆迁补偿款 200,000,000.00 0.00
非同一控制企业合并 771,284,003.83
合计 1,769,566,655.37 36,963,015.84
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 3,053,531,747.95 0.00
支付的土地保证金 20,920,000.00
其他 100,000,000.00 0.00
合计 3,153,531,747.95 20,920,000.00
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
取得少数股东借款 1,514,791,293.25 236,523,000.00
商业承兑汇票贴现 500,000,000.00 793,635,949.98
往来款 193,680,000.00 0.00
合计 2,208,471,293.25 1,030,158,949.98
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
取得少数股东股权支付的现金 108,556,087.42 5,000,000.00
支付公司债券相关费用 1,000,000.00 11,342,961.91
融资租赁租金 32,708,425.52 0.00
往来款 2,164,260,985.27 389,700,000.00
134
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合计 2,306,525,498.21 406,042,961.91
62、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 374,119,235.78 -192,477,218.73
加：资产减值准备 23,405,870.04 29,024,986.62
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物
280,628,592.48 156,231,065.35
资产折旧
使用权资产折旧 32,170,659.87 0.00
无形资产摊销 71,118,499.20 60,479,411.08
长期待摊费用摊销 16,850,075.91 6,871,377.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-46,771,191.06 212,757.46
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 94,131.43
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 170,447.60 685,123.29
财务费用（收益以“－”号填列） 273,294,828.63 304,721,911.42
投资损失（收益以“－”号填列） -513,031,760.48 -26,603,577.72
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -27,182,003.50 -25,856,963.85
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 171,870,284.30 -6,248,864.93
存货的减少（增加以“－”号填列） -358,418,587.86 -4,694,418,884.23
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,102,937,956.26 -1,076,086,581.56
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 6,754,686,285.20 2,250,902,666.18
其他 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 4,949,973,279.85 -3,212,468,660.33
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 11,656,461,468.95 6,145,260,683.59
减：现金的期初余额 7,978,163,132.26 6,577,203,783.93
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 3,678,298,336.69 -431,943,100.34
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
单位：元
135
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金额
其中： --
其中： --
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 12,162,346.67
其中： --
取得子公司支付的现金净额 12,162,346.67
（3）现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 11,656,461,468.95 7,978,163,132.26
其中：库存现金 85,016.97 135,962.44
可随时用于支付的银行存款 11,656,376,451.98 7,978,027,169.82
二、现金等价物 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 11,656,461,468.95 7,978,163,132.26
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
204,026,611.73 366,897,452.79
的现金和现金等价物
63、所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
无
64、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 204,026,611.73 注 1
应收票据 0.00
存货 6,793,378,056.72 注 3
固定资产 570,089,526.96 注 2
无形资产 837,437,172.96 注 2
投资性房地产 977,613,111.89 注 2
合计 9,382,544,480.26 --
其他说明：
注1：于2021年06月30日，受限制的货币资金主要包括工程保证金、履约保证金以及内保外贷质押存款保证金等共计人民币
204,026,611.73元（2020年12月31日：人民币366,897,452.79元）。
注2：于2021年06月30日，宝湾物流下属若干子公司将账面价值为人民币977,613,111.89元（2020年12月31日：人民币
1,001,931,774.49元）的投资性房地产、账面价值为人民币570,089,526.96元的固定资产（2020年12月31日：人民币420,094,010.09
元）以及账面价值为人民币837,437,172.96元（2020年12月31日：人民币1,059,211,703.59元）的无形资产用于抵押借款。
注3：于2021年06月30日，上海南茂房地产有限公司、南通旭南房地产开发有限公司、成都南横置业有限公司、深南（无锡）
车联网有限公司将账面价值为人民币6,793,378,056.72元（2020年12月31日：人民币5,399,915,650.57元）的房地产开发项目用
于抵押借款。
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65、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 58,625,723.32 7.0795 415,040,808.24
欧元 294,111.36 7.961 2,341,420.54
港币 777,090.04 0.91344 709,825.13
日元 10,359,011.00 0.065808 681,705.80
应收账款 -- --
其中：美元 1,546,492.75 7.0795 10,948,395.42
欧元 703,209.31 7.961 5,598,249.32
港币 0.00 0.91344 0.00
日元 59,630,777.00 0.065808 3,924,182.17
长期借款 -- --
其中：美元 0.00 7.0795 0.00
欧元 0.00 7.961 0.00
港币 0.00 0.91344 0.00
应付账款
其中：美元 132,054.18 7.0795 934,877.57
其他应付款
其中：美元 424,190.06 7.0795 3,003,053.53
港币 214,114.72 0.91344 195,580.95
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
66、套期
按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：
不适用。
67、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
滨港宝湾物流园工程 66,513,333.74 递延收益 1,209,332.82
武汉宝湾物流园工程 41,152,257.07 递延收益 788,535.78
中央车购税补助资金 22,847,220.76 递延收益 416,666.64
137
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种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
绍兴宝湾物流园工程 9,595,833.23 递延收益 175,000.02
政策性搬迁之资产购置补助 2,990,815.55 递延收益 699,859.99
贵阳双龙宝湾华业园区工程 37,127,924.46 递延收益 668,971.56
环保设备补贴款 670,202.39 递延收益 59,413.62
武汉鄂州物流园工程 28,944,785.64 递延收益 527,607.18
西彭宝湾物流园工程 6,655,672.68 递延收益 115,083.66
博世智能创新中心补助金 5,553,859.60 递延收益 143,634.30
车联网小镇建设资金 111,000,000.00 递延收益 0.00
专项产业发展资金 12,279,600.00 递延收益 0.00
超大型海洋钻井平台导管架
3,194,444.79 递延收益 0.00
产业化项目资产购置补助
长沙望城工程奖补贴 1,658,883.33 递延收益 28,116.67
财政扶持奖励 5,585,671.92 其他收益 5,585,671.92
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
八、合并范围的变更
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位：元
购买日至期 购买日至期
被购买方名 股权取得 股权取得方 购买日的确定
股权取得时点 股权取得成本 购买日 末被购买方 末被购买方
称 比例 式 依据
的收入 的净利润
深圳赤湾胜 一致行动人协
签订一致行 2021 年 04 月 10
宝旺工程有 2021 年 04 月 10 日 453,950,874.70 0.00% 议、章程、董 40,456,342.70 2,196,166.73
动人协议 日
限公司 事会决议等
（2）合并成本及商誉
单位：元
合并成本 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值 453,950,874.70
--其他 0.00
合并成本合计 453,950,874.70
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 453,950,874.70
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 0.00
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位：元
138
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 1,655,252,454.73 1,106,408,413.62
货币资金 771,284,003.83 771,284,003.83
应收款项 126,403,787.37 126,403,787.37
存货 8,233,718.92 8,233,718.92
固定资产 746,826,237.23 197,982,196.12
无形资产 1,116,232.74 1,116,232.74
长期待摊费用 1,388,474.64 1,388,474.64
负债： 236,655,971.29 99,444,961.01
借款 0.00 0.00
应付款项 99,444,961.01 99,444,961.01
递延所得税负债 137,211,010.28 0.00
净资产 1,418,596,483.44 1,006,963,452.61
减：少数股东权益 964,645,608.74 684,735,147.77
取得的净资产 453,950,874.70 322,228,304.84
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√ 是 □ 否
单位：元
购买日之前原持有 购买日之前原持有 购买日之前与原持
购买日之前原持有 购买日之前原持有
股权按照公允价值 股权在购买日的公 有股权相关的其他
被购买方名称 股权在购买日的账 股权在购买日的公
重新计量产生的利 允价值的确定方法 综合收益转入投资
面价值 允价值
得或损失 及主要假设 收益的金额
深圳赤湾胜宝旺工 评估报告、股权转
322,228,304.84 453,950,874.70 131,722,569.86 0.00
程有限公司 让合同
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√ 是 □ 否
单位：元
处置价款与处 与原子公司
丧失控 置投资对应的 丧失控制权之日 股权投资相
丧失控 丧失控制权 丧失控制权之日 丧失控制权之日 按照公允价值重新
股权处 股权处 制权时 合并财务报表 剩余股权公允价 关的其他综
子公司名称 股权处置价款 制权的 之日剩余股 剩余股权的账面 剩余股权的公允 计量剩余股权产生
置比例 置方式 点的确 层面享有该子 值的确定方法及 合收益转入
时点 权的比例 价值 价值 的利得或损失
定依据 公司净资产份 主要假设 投资损益的
额的差额 金额
股权转
深圳市赤湾 让协
2021 年
房地产开发 丧失控 议、章
03 月 31 50.98% 679,799,254.75 1,050,045,205.02 370,245,950.27
有限公司 制权 程、董
日
（注 1） 事会决
议等
股权转
大别山毕昇
让协
康养（英 2021 年
议、章
山）有限责 7,571,560.00 20.00% 出售 01 月 01 2,973,434.57 45.00% 10,937,629.60 17,036,010.00 6,098,380.40 不适用 0.00
程、董
任公司（注 日
事会决
2）
议等
其他说明：
注1：2021年3月，中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“中国南山集团”）与深圳招商房地产有限公司签订股权转让协议，以人民币100,966.65万元出售深圳市赤湾房地
产开发有限公司（以下简称“赤湾房地产”）49.02%股权，同时深圳招商房地产有限公司取得赤湾房地产控制权。本集团下属子公司深圳市南山房地产开发有限公司持有赤湾房地
产50.98%股权，丧失控制权，采用权益法核算。
注2：2021年1月，本集团之子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司与益美康养投资（深圳）有限公司签订股权转让协议，以757.16万元出售大别山毕昇康养（英山）有限责任公
司20%股权，出售后，宝湾产城发展（深圳）有限公司仍持有大别山毕昇康养（英山）有限责任公司45%股权，采用权益法核算。
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
140
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
3、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
注销子公司
本期，因项目公司停止营业多年，经其董事会批准，本集团注销苏州南山新展房地产开发有限公司、深圳市新南山控股（集
团）股份有限公司东莞分公司、宝湾产城科技发展（杭州）有限公司、四川南弘信置业有限公司。截至2021年6月30日，该
等公司已完成全部注销手续。
本期新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
深圳市新南创实业发展有限公司 新设
四川南弘信置业有限公司 新设
浙江宝杭产业发展有限公司 新设
东莞市维盛实业投资有限公司 新设
合肥崇茂房地产开发有限公司 新设
合肥崇鸿房地产开发有限公司 新设
宝埔物流科技（深圳）有限公司 新设
宝湾供应链管理（杭州）有限公司 新设
苏州茂越置业有限公司 新设
重庆南博汽车服务有限公司 新设
宝松物流科技（深圳）有限公司 新设
东莞市维兴实业有限公司 新设
苏州浒程房地产开发有限公司 新设
武汉山行房地产开发有限公司 新设
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
深圳雅致集成房屋有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
雅致集成房屋（廊坊）有限公司 廊坊 廊坊 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
雅致集成房屋（苏州）有限公司 苏州 苏州 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
武汉雅致集成房屋有限公司 武汉 武汉 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
西安雅致集成建筑有限公司 西安 西安 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
雅致国际（香港）有限公司 香港 香港 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
常熟雅致模块化建筑有限公司 常熟 常熟 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深圳市雅致国际发展有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
东莞雅致集成房屋有限公司 东莞 东莞 制造业 100.00%
取得的子公司
141
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
合肥南山美食公园投资有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
惠州市南山物业管理有限公司 惠州 惠州 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
增城新康物业管理有限公司 增城 增城 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
长沙南山物业管理有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都恒璟源投资咨询有限公司 成都 成都 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深圳市绿建实业发展有限公司 深圳 深圳 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州南山新程房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
合肥南山新展房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
广东雅致模块化建筑有限公司 佛山 佛山 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
德阳南控科技产业发展有限公司 德阳 德阳 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产城发展(深圳)有限公司 深圳 深圳 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产城发展(安徽)有限公司 合肥 合肥 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产城发展(无锡)有限公司 无锡 无锡 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州南山新阳房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州维科商业管理有限公司 苏州 苏州 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
长沙麓泽房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产融控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 金融业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
淮安宝湾国际物流有限公司 淮安 淮安 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾资本管理有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾物流控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州浒茂置业有限公司 苏州 苏州 房地产业 55.00%
取得的子公司
142
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
福建南山纵横投资发展有限公司 福州 福州 房地产业 51.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
武汉南控房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
四川西部南山实业有限公司 成都 成都 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深南（无锡）车联网有限公司 无锡 无锡 综合服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都青白江宝湾供应链管理有限公司 成都 成都 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
践远投资（成都）有限公司 成都 成都 投资 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
江苏宝湾智慧供应链管理有限公司 南京 南京 仓储物流业 70.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
以新投资（成都）有限公司 成都 成都 投资 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宁波镇海宝湾国际物流有限公司 宁波 宁波 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆两江宝湾物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 95.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产城科技发展（南京）有限公司 南京 南京 服务业 90.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
湖州宝湾供应链管理有限公司 湖州 湖州 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾库迈（上海）信息技术有限公司 上海 上海 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
浙江义乌宝湾国际物流有限公司 义乌 义乌 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都宝湾物流资产管理有限公司 成都 成都 仓储物流业 70.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南山文化旅游有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南山汽车物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南山汽车运动文化有限公司 重庆 重庆 批发零售业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司 安徽 安徽 房地产业 60.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
上海策湾文化发展有限责任公司（注 1） 上海 上海 批发零售业 50.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州优优品授网络科技有限公司 苏州 苏州 仓储物流业 49.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
龙海市宝博智谷物流有限公司 龙海 龙海 仓储物流业 75.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
南山控股（香港）有限公司 香港 香港 投资业 100.00%
取得的子公司
143
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
天津宝湾冷链物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
资本市场服 通过设立或投资等方式
广东宝湾股权投资基金管理有限公司 佛山 佛山 100.00%
务业 取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都市南控智汇科技产业发展有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆香云置业有限公司 重庆 重庆 商务服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
云泉居置业英山有限公司 黄冈 黄冈 商务服务业 65.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
碧泉园置业英山有限公司 黄冈 黄冈 商务服务业 65.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
南通旭南房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都南瑜置业有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都香云山旅游文化发展有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
取得的子公司
专业技术服 通过设立或投资等方式
深圳市前海景湾设计咨询有限公司 深圳 深圳 100.00%
务业 取得的子公司
通过设立或投资等方式
成都南横置业有限公司 成都 成都 房地产业 51.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
上海南茂实业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深南（无锡）车联网商业管理有限公司 无锡 无锡 房地产业 100.00%
取得的子公司
资本市场服 通过设立或投资等方式
深圳市中晖久鼎实业有限公司 深圳 深圳 100.00%
务 取得的子公司
通过设立或投资等方式
长沙光合商用商业管理有限公司 长沙 长沙 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深圳市中晖京和实业有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南鑫汽车服务有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南昇汽车服务有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆香车文化创意有限公司 重庆 重庆 文体娱乐业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
上海宝湾库迈企业管理有限公司 上海 上海 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝松物流科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 零售业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝埔物流科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 零售业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
松湾产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
144
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
埔湾产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝灏物流园管理（成都）有限公司 成都 成都 仓储物流业 99.29%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
仲恺宝湾物流（深圳）有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 40.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
天津北辰陆路港宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 95.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝冷供应链（天津）有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
北辰宝湾国际物流（深圳）有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾供应链管理（杭州）有限公司 杭州 杭州 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
安徽赤湾东方供应链有限公司 长丰 长丰 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
安徽赤湾智慧物流科技有限公司 长丰 长丰 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
贵阳观山湖宝湾物流有限公司 贵阳 贵阳 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
中旺精密机械（吴江）有限公司 苏州 苏州 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
江门市宝鹤物流有限公司 鹤山 鹤山 仓储物流业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
武汉市沁园饮料有限公司 武汉 武汉 制造业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
宝湾产城发展（贵阳）有限公司 贵阳 贵阳 服务业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
惠州宝湾物流有限公司 惠州 惠州 仓储物流业 40.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
深圳市新南创实业发展有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
浙江宝杭产业发展有限公司 浙江 浙江 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
东莞市维盛实业投资有限公司 东莞 东莞 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
合肥崇茂房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
合肥崇鸿房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
苏州茂越置业有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
重庆南博汽车服务有限公司 重庆 重庆 综合开发 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
东莞市维兴实业有限公司 东莞 东莞 房地产业 100.00%
取得的子公司
145
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
通过设立或投资等方式
苏州浒程房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
取得的子公司
通过设立或投资等方式
武汉山行房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
取得的子公司
非同一控制下企业合并
成都雅致集成房屋有限公司 成都 成都 制造业 100.00%
取得的子公司
非同一控制下企业合并
北京雅致模块化建筑有限公司 北京 北京 制造业 100.00%
取得的子公司
非同一控制下企业合并
武汉光谷微电子股份有限公司 武汉 武汉 房地产业 69.23%
取得的子公司
非同一控制下企业合并
成都青白江宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 66.00%
取得的子公司
非同一控制下企业合并
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 深圳 深圳 制造业 32.00%
取得的子公司
同一控制下企业合并取
华南建材（深圳）有限公司 深圳 深圳 制造业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
深圳市南山房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
南通南山房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
上海新南山房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 80.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
苏州南山房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 惠州 惠州 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
长沙南山房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
长沙南山新城房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
广州新康房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 65.32%
得的子公司
同一控制下企业合并取
深圳市赤湾物业管理有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
长沙南山天池房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
合肥维科商业管理有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
苏州南山新吴房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
武汉盘龙南山房地产有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流控股有限公司 深圳 深圳 服务业 77.36%
得的子公司
同一控制下企业合并取
上海宝湾国际物流有限公司 上海 上海 仓储物流业 100.00%
得的子公司
146
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
同一控制下企业合并取
昆山宝湾国际物流有限公司 昆山 昆山 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
天津宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
天津市津南区宝湾国际物流有限公司 天津 天津 服务业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
廊坊宝湾国际物流有限公司 廊坊 廊坊 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
成都新都宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流肥东有限公司 合肥 合肥 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
西安宝湾国际物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
咸阳宝湾国际物流有限公司 咸阳 咸阳 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
青岛胶州宝湾国际物流有限公司 胶州 胶州 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
无锡宝湾仓储设施有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流（香港）有限公司 香港 香港 投资业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
中国汇通（香港）有限公司 香港 香港 投资业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
镇江深基地仓储有限公司 镇江 镇江 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
江阴宝湾国际物流有限公司 江阴 江阴 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
江苏宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
南通锡通宝湾物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾供应链管理（无锡）有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
嘉兴宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
绍兴宝湾物流有限公司 绍兴 绍兴 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
郑州宝海国际物流有限公司 郑州 郑州 仓储物流业 80.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
三原宝湾国际物流有限公司 三原 三原 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
重庆西彭宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
得的子公司
147
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
同一控制下企业合并取
嘉善宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
北京空港宝湾国际物流有限公司 北京 北京 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
浙江余姚宝湾国际物流有限公司 余姚 余姚 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
佛山三水宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
佛山南海宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
长沙雨花宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
重庆珞璜宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
德清宝湾国际物流有限公司 湖州 湖州 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 90.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宁波宝湾国际物流有限公司 宁波 宁波 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
长沙望城宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
成都新津宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
云南滇中宝湾物流有限公司 云南 云南 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
华中宝湾物流投资有限公司 武汉 武汉 金融业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
武汉青山宝湾国际物流有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
漳州宝湾国际物流有限公司 漳州 漳州 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司 贵阳 贵阳 仓储物流业 90.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
福州宝湾物流有限公司 福州 福州 仓储物流业 51.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
武汉宝湾物流鄂州有限公司 鄂州 鄂州 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
杭州宝湾智能科技有限公司 杭州 杭州 科技服务业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
四川广汉宝湾国际物流有限公司 广汉 广汉 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
成都赤湾国际油气基地有限公司 成都 成都 综合开发 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
深圳宝湾国际物流有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 100.00%
得的子公司
148
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
主要经营 持股比例
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
地 直接 间接
同一控制下企业合并取
宝湾商业保理有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾租赁（天津）有限公司 天津 天津 服务业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾融资租赁有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
南京宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
天津滨港宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
南通宝湾国际物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流（武汉）有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
天津青武宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流（武汉）阳逻有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
深圳市海鹏锦投资发展有限公司 深圳 深圳 房地产业 50.98%
得的子公司
同一控制下企业合并取
重庆南山国际汽车港发展有限公司 重庆 重庆 文体娱乐业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
宝湾物流合肥新站有限公司 合肥 合肥 仓储物流业 100.00%
得的子公司
同一控制下企业合并取
东莞南山轻型建材有限公司 东莞 东莞 制造业 100.00%
得的子公司
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
注1：本集团之子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司持有上海策湾文化发展有限责任公司（以下简称”上海策湾”）50%股
权，根据上海策湾公司章程约定，本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。
（2）重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
宝湾物流控股有限公司 22.64% 5,943,608.98 0.00 1,055,628,328.83
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
期末余额 期初余额
子公司名
称 流动资 非流动资 流动负 非流动 流动资 非流动资 流动负 非流动负
资产合计 负债合计 资产合计 负债合计
产 产 债 负债 产 产 债 债
宝湾物流
2,055,24 14,716,53 16,771,78 2,376,57 9,898,90 12,275,480 1,866,83 13,865,51 15,732,34 3,481,16 7,626,360, 11,107,52
控股有限
6,578.08 8,243.02 4,821.10 6,814.28 3,265.31 ,079.58 6,116.11 3,559.21 9,675.32 1,726.40 889.66 2,616.06
公司
149
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现金 综合收益总 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 流量 额 流量
宝湾物流控
683,227,560.60 25,582,575.56 25,582,575.56 464,087,993.25 542,417,648.30 40,304,426.53 40,681,562.44 340,427,174.29
股有限公司
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接 计处理方法
武汉南山华中投资发展有限公司 武汉 武汉 服务业 51.00% 权益法
武汉光合运力体育发展有限责任公司 武汉 武汉 体育业 60.00% 权益法
中开财务有限公司 深圳 深圳 金融 40.00% 权益法
苏州联鑫置业有限公司 苏州 苏州 房地产 19.99% 权益法
四川文轩宝湾供应链有限公司 成都 成都 商务服务 40.00% 权益法
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产 20.00% 权益法
苏州宏景置业有限公司 苏州 苏州 房地产 20.00% 权益法
宁波和崇房地产信息咨询有限公司 宁波 宁波 房地产 49.00% 权益法
中丹宝冷链物流（上海）有限公司 上海 上海 运输代理业 30.00% 权益法
资产支持专项计划权益级（注 1） 深圳 深圳 金融 20.00% 权益法
苏州卓飞商务咨询有限公司（注 2） 苏州 苏州 商务服务业 30.00% 权益法
华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司 开采专业及
上海 上海 50.00% 权益法
（注 3） 辅助性活动
大别山毕昇康养（英山）有限责任公司 英山 英山 房地产 45.00% 权益法
苏州相茂置业有限公司 苏州 苏州 房地产 18.00% 权益法
苏州美赛房地产有限公司 苏州 苏州 房地产 40.00% 权益法
深圳市赤湾房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产 50.98% 权益法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
注1：2020年，宝湾物流以全资子公司广州宝湾物流有限公司和明江（上海）国际物流有限公司股权为标的资产，通过华泰
证券(上海)资产管理有限公司发起设立的资产支持专项计划( 以下简称“专项计划”) 发行资产支持证券。宝湾物流以人民币
150,000,000.00元认购权益级，占比20%，本集团管理层认为对专项计划的权益级的财务和经营决策可以施加重大影响，作
为联营企业核算。
注2：本期，本集团下属子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司新增对苏州卓飞商务咨询有限公司(以下简称“苏州卓
飞”）投资人民币97,000,000元，持股比例为30%。根据章程约定，股东按出资比例行使表决权，本集团管理层认为对苏州
卓飞的财务和经营决策可以施加重大影响，作为联营企业核算。
注3：本期，本集团下属子公司华南建材与AlmacoGroupOy合资成立华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司（以下简称“华
南艾摩珂”），双方各出资人民币5,000,000.00元，持股比例各占50%。根据章程约定，双方对生产经营、财务决策等事项一
致表决通过，本集团管理层认为对华南艾摩珂可以共同控制，作为合营企业核算。
（2）重要合营企业的主要财务信息
单位：元
150
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
武汉南山华中投资发展有限公司 武汉南山华中投资发展有限公司
流动资产 5,396,697,873.52 4,706,346,736.64
其中：现金和现金等价物 488,231,217.43 51,764,516.99
非流动资产 16,118,303.21 4,662,655.27
资产合计 5,412,816,176.73 4,711,009,391.91
流动负债 4,257,214,780.88 4,420,299,780.41
非流动负债 900,000,000.00 0.00
负债合计 5,157,214,780.88 4,420,299,780.41
少数股东权益 0.00 0.00
归属于母公司股东权益 255,601,395.85 290,709,611.50
按持股比例计算的净资产份额 130,356,711.88 148,261,901.87
调整事项 0.00
--商誉 0.00
--内部交易未实现利润 -11,666,413.76 -27,348,127.41
--其他 0.00
对合营企业权益投资的账面价值 118,690,298.12 120,914,003.96
存在公开报价的合营企业权益投资的公
0.00 0.00
允价值
营业收入 0.00 0.00
财务费用 -1,768,940.07 -53,374.35
所得税费用 -936,038.55 -534,267.78
净利润 -2,808,115.65 -1,602,803.32
终止经营的净利润 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -2,808,115.65 -1,602,803.32
本年度收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00
（3）重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳市赤湾房地产开发有限
中开财务有限公司 中开财务有限公司
公司
流动资产 8,158,832,871.49 7,000,961,417.60 5,794,120,522.17
非流动资产 25,374,437.94 2,329,533.56 24,944,153.39
资产合计 8,184,207,309.43 7,003,290,951.16 5,819,064,675.56
流动负债 7,303,319,554.30 4,721,501,822.32 4,934,921,201.67
非流动负债 4,489,368.54 950,000,000.00
负债合计 7,307,808,922.84 5,671,501,822.32 4,934,921,201.67
少数股东权益 0.00 0.00
归属于母公司股东权益 876,398,386.59 1,331,789,128.84 884,143,473.89
按持股比例计算的净资产份
350,559,354.64 678,946,097.88 353,657,389.55
额
151
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
深圳市赤湾房地产开发有限
中开财务有限公司 中开财务有限公司
公司
调整事项 0.00 0.00 0.00
--商誉 0.00 0.00 0.00
--内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00
--其他 0.00 374,264,548.86 0.00
对联营企业权益投资的账面
350,559,354.64 1,053,210,646.74 353,657,389.55
价值
存在公开报价的联营企业权
0.00 0.00 0.00
益投资的公允价值
营业收入 103,619,297.72 0.00 107,490,623.10
净利润 42,254,912.70 -1,444,313.49 62,966,322.63
终止经营的净利润 0.00 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 42,254,912.70 -1,444,313.49 62,966,322.63
本年度收到的来自联营企业
20,000,000.00 0.00 12,000,000.00
的股利
（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 5,140,160.24 842,643.11
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 -2,148,722.11 -444,989.24
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 -2,148,722.11 -444,989.24
联营企业： -- --
投资账面价值合计 459,945,106.28 343,952,110.72
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 12,042,619.45 -162,736,589.69
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 12,042,619.45 -162,736,589.69
十、与金融工具相关的风险
1、金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产 2021年6月30日
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其变 以摊余成本计量的金融 合计
动计入当期损益的金融 动计入其他综合收益的 资产
资产 金融资产
货币资金 0 0 11,867,880,225.53 11,867,880,225.53
应收票据 0 0 33,545,155.79 33,545,155.79
152
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其变 以摊余成本计量的金融 合计
动计入当期损益的金融 动计入其他综合收益的 资产
资产 金融资产
应收账款 0 0 1,277,533,901.62 1,277,533,901.62
应收款项融资 0 10,598,856.39 0 10,598,856.39
其他应收款 0 0 4,197,387,701.72 4,197,387,701.72
一年内到期的非流动资产 0 0 527,642.36 527,642.36
长期应收款 0 0 328,245.56 328,245.56
其他流动资产 0 0 1,663,288,610.80 1,663,288,610.80
债权投资 0 0 0.00 -0.00
其他非流动资产 0 0 717,487,120.00 717,487,120.00
其他非流动金融资产 16,069,204.22 0 0 16,069,204.22
合计 16,069,204.22 10,598,856.39 19,757,978,603.38 19,784,646,663.99
金融负债 2021年6月30日
以摊余成本计量的金融负债
短期借款 2,889,480,326.81
应付票据 89,110,622.21
应付账款 2,561,935,265.95
其他应付款 3,513,678,044.69
一年内到期的非流动负债 349,977,542.01
其他流动负债 2,987,241,542.98
长期借款 17,014,153,271.63
应付债券 3,488,331,769.04
其他非流动负债 2,490,982,913.78
合计 35,384,891,299.10
金融资产 2020年12月31日
以公允价值计量且其变 以公允价值计量且其变 以摊余成本计量的 合计
动计入当期损益的金融 动计入其他综合收益的
资产 金融资产
金融资产
货币资金 0 0 8,350,601,939.41 8,350,601,939.41
应收票据 0 0 52,384,523.98 52,384,523.98
应收账款 0 0 1,254,403,293.66 1,254,403,293.66
应收款项融资 0 20,900,105.60 0 20,900,105.60
其他应收款 0 0 1,737,296,427.54 1,737,296,427.54
一年内到期的非流动资产 0 0 497,062.98 497,062.98
长期应收款 0 0 599,939.73 599,939.73
其他流动资产 0 0 405,774,858.24 405,774,858.24
其他非流动资产 0 0 166,842,563.20 166,842,563.20
其他非流动金融资产 16,239,651.82 0 0 16,239,651.82
合计 16,239,651.82 20,900,105.60 11,968,400,608.74 12,005,540,366.16
金融负债 2020年12月31日
以摊余成本计量的金融负债
短期借款 3,233,933,026.41
应付票据 135,688,454.03
应付账款 1,823,447,692.81
其他应付款 3,583,095,346.78
一年内到期的非流动负债 1,501,916,738.93
其他流动负债 3,301,015,207.28
长期借款 11,569,843,894.39
应付债券 3,000,797,913.65
其他非流动负债 3,386,829,196.53
153
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
以摊余成本计量的金融负债
合计 31,536,567,470.81
2、金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
于2021年6月30日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币 17,284,897.35 元
（2020年12月31日：人民币16,418,701.05元）。本集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违
约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出售、
转让或质押给其他第三方的权利。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于2021年6月30日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币10,598,856.39 元
（2020年12月31日：人民币22,620,212.82元）。于2021年6月30日，其到期日为1至12个月，根据《票据法》相关规定，若
承兑银行拒绝付款的，其持有人有权向本集团追索（“继续涉入”）。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和
报酬，因此，终止确认其及与之相关的已结算应付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其
账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重大。
2021年6月30日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的
收益或费用。背书在本期大致均衡发生。
3、金融工具风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险（包括汇率风险、利率风
险和商品价格风险）。本集团的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收票据及应收账款、应付票
据及应付账款等。与这些金融工具相关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理策略如下所述。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于任何单一行
业、特定地区或特定交易对手的风险。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位
的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
由于货币资金、应收银行承兑汇票和衍生金融工具的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具信
用风险较低。
本集团其他金融资产包括货币资金、债权投资、应收票据、代垫拆迁补偿款、开发建设履约保证金、长期应收款及其他
应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。货币资金、债权投资、代
垫拆迁补偿款、履约保证金、长期应收款均为第一阶段，按照12个月预期信用损失计提坏账准备，坏账准备金额不显著。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区
域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内不存在重大信用风险
集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
信用风险显著增加判断标准
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，本集团考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本集团历史数
据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组
合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期
内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准或上限指标时，本集团认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
（1）定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
（2）定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等；
（3）上限指标为债务人合同付款（包括本金和利息）逾期超过30天。
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致，同时考
虑定量、定性指标。本集团评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
（1）发行方或债务人发生重大财务困难；
（2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
（4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
（6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
154
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信
用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计数据
（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约
风险敞口模型。
相关定义如下：
（1）违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本集团的违约概率以迁徙率
模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；
（2）违约损失率是指本集团对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以及
担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为
基准进行计算；
（3）违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本集团应被偿付的金额。
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行历史数据分析，识别出影响各业务
类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计
现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。除应付
债券、长期借款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2021年6月30日
1年以内 1至3年 3年以上 合计
短期借款 3,056,464,717.89 0 0 3,056,464,717.89
应付票据 89,110,622.21 0 0 89,110,622.21
应付账款 2,561,935,265.95 0 0 2,561,935,265.95
其他应付款 3,513,678,044.69 0 0 3,513,678,044.69
一年内到期的非流动 349,977,542.01 0 0 349,977,542.01
负债
其他流动负债 2,987,241,542.98 0 0 2,987,241,542.98
长期借款 437,459,900.00 13,015,216,401.51 4,603,063,114.54 18,055,739,416.06
应付债券 156,536,341.15 3,310,793,427.28 1,830,895,111.72 5,298,224,880.14
其他非流动负债 417,891,553.62 1,783,281,904.74 508,150,000.00 2,709,323,458.36
合计 13,570,295,530.50 18,109,291,733.53 6,942,108,226.26 38,621,695,490.29
2020年
1年以内 1至3年 3年以上 合计
短期借款 3,308,349,223.56 0 0 3,308,349,223.56
应付票据 135,688,454.03 0 0 135,688,454.03
应付账款 1,823,447,692.81 0 0 1,823,447,692.81
其他应付款 3,583,095,346.78 0 0 3,583,095,346.78
一年内到期的非流动负债 1,602,676,796.40 0 0 1,602,676,796.40
其他流动负债 3,331,890,367.01 0 0 3,331,890,367.01
长期借款 513,044,132.21 9,165,424,134.19 3,406,489,443.63 13,084,957,710.03
应付债券 139,027,137.12 329,859,922.07 4,325,647,587.51 4,794,534,646.70
其他非流动负债 52,778,000.00 803,614,153.62 2,552,005,083.16 3,408,397,236.78
合计 14,489,997,149.92 10,298,898,209.88 10,284,142,114.30 35,073,037,474.10
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损益
（通过对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2021年6月
利率增加/(减少) 净损益增加/(减少) 其他综合收益的税后 股东权益合计增加/(减少)
净额增加/(减少)
人民币 1.00% -113,292,152.25 0 -113,292,152.25
人民币 -1.00% 113,292,152.25 0 113,292,152.25
2020年
利率增加/(减少) 净损益增加/(减少) 其他综合收益的税后 股东权益合计增加/(减少)
净额增加/(减少)
人民币 1.00% -81,127,816.71 0 -81,127,816.71
人民币 -1.00% 81,127,816.71 0 81,127,816.71
汇率风险
本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的货币进行的销售所致。收入是以美元及人
民币计价，其中以美元计价主要是深圳赤湾胜宝旺工程有限公司、华南建材（深圳）有限公司、常熟雅致模块化建筑有限公
司以及雅致国际（香港）有限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同时，倾向于通过回避外币汇率风险或调整
账期。本集团对其外币收入及支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮动对商业交易的影响。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，美元汇率发生合理、可能的变动时，将对净损
益和其他综合收益的税后净额产生的影响。
2021年6月30日
美元汇率增加/(减少) 净损益增加/(减少) 其他综合收益的税后 股东权益合计增加/(减少)
净额增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 0
2,916,899.52 2,916,899.52
- -
人民币对美元升值 -1.00% 0
2,916,899.52 2,916,899.52
2020年
美元汇率增加/(减少) 净损益增加/(减少) 其他综合收益的税后净 股东权益合计增加/(减少)
额增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 473,995.55 - 473,995.55
人民币对美元升值 -1.00% -473,995.55 - -473,995.55
4.资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大
化。
本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可
以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2021年度和2020年度，资本
管理目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用资产负债率来管理资本，资产负债率是总负债和总资产的比率，本集团于资产负债表日的资产负债率如下：
2021年6月30日 2020年
资产总额 61,801,903,092.54 52,297,952,003.05
负债总额 49,610,742,983.72 40,405,718,366.35
资产负债率 80.27% 77.26%
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目 第一层次公允价值
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
计量
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产 0.00 14,254,876.72 1,814,327.50 16,069,204.22
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末公允价值
项目 第一层次公允价值
第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
计量
1.以公允价值计量且其变动
0.00 14,254,876.72 1,814,327.50 16,069,204.22
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 14,254,876.72 0.00 14,254,876.72
（2）权益工具投资 1,814,327.50 1,814,327.50
（三）其他权益工具投资 10,598,856.39 10,598,856.39
持续以公允价值计量的资产
24,853,733.11 1,814,327.50 26,668,060.61
总额
二、非持续的公允价值计量 -- -- -- --
2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
金融工具公允价值
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、应付票
据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。
本集团的财务部门由财务总监领导，负责制定金融工具公允价值计量的政策和程序。财务经理直接向财务总监报告。
每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。估值须经财务经理审核批准。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确
定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余
期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2020年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等
自身不履约风险评估为不重大。对于长期应收款、长期借款和应付债券，公允价值与账面价值差异不重大。
3、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
如下为第三层次公允价值计量的重要不可观察输入值概述：
2021年6月30日公允价值 估值技术 不可观察输入值 范围区间
权益工具投资 1,814,327.50 现金流量折现法 加权平均资本成本 16%
长期税前营业利润率 16.63%-25.34%
2020年12月31日公允价 估值技术 不可观察输入值 范围区间
值
权益工具投资 2,088,912.09 现金流量折现法 加权平均资本成本 16%
长期税前营业利润率 16.63%-25.34%
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
港航运输、海洋石
中国南山开发（集
深圳 油服务、房地产开 人民币 18 亿元 68.43% 68.43%
团）股份有限公司
发和新型建材
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。
157
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、2、在合营安排或联营企业中的权益。。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
蚌埠赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
北京赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
上海赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
湖北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
河北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的企业
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的企业
赤晓企业有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的企业
南山开发（香港）有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾商业发展有限公司 母公司控制的企业
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 母公司控制的企业
深圳赤晓工程建设有限公司 母公司控制的企业
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 母公司控制的企业
深圳卡车易购互联网科技有限公司 母公司控制的企业
成都南山置业有限公司 母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司 母公司控制的企业
赤湾科技（深圳）有限公司 母公司控制的企业
深圳市海城锦实业发展有限公司 母公司控制的企业
湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司 母公司控制的企业
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司 母公司控制的企业
莱州龙海货运有限公司 母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司 母公司控制的企业
深圳市海悦锦实业发展有限公司 母公司控制的企业
东方驿站物流科技（江西）有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司 母公司控制的企业
明江（上海）国际物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
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其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
广州宝湾物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
获批的交易 是否超过
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
额度 交易额度
中国南山开发（集团）股份有限公司 水电费、代建费等 343,344.57 1,314,977.08
江西赤湾东方物流有限公司 物流运输服务等 1,187,270.52 1,255,372.84
深圳市赤湾东方物流有限公司 物流运输服务等 1,430,853.34 572,752.29
蚌埠赤湾东方物流有限公司 物流运输服务等 1,726,563.51 5,500,873.61
湖北赤湾东方物流有限公司 物流运输服务等 0.00 1,640.43
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司 物流运输服务等 575,634.41 0.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中国南山开发（集团）股份有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 4,025,714.12 4,199,232.35
深圳市赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 55,734.02 39,629.26
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 461,970.23 228,000.00
中开财务有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 225,402.17 260,927.65
赤晓企业有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 223,052.90 259,482.23
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 216,318.85 263,745.58
江西赤湾东方物流有限公司 仓储服务等 355,195.24 249,733.40
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 0.00 260,437.11
重庆市赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 0.00 40.46
上海赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 53,711.55 64,453.86
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限
清洁和管理费、水费、电费等 64,680.48 25,451.60
公司
蚌埠赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 309,053.05 114,179.91
河北赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 1,078.80 151,189.61
莱州龙海货运有限公司 ETC 业务服务费 6,315.17 0.00
湖北赤湾东方物流有限公司 金融服务费 72,136.76 0.00
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限
服务费 9,000.00 0.00
公司
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限
清洁和管理费、水费、电费等 145,705.33 0.00
公司
深圳市赤湾商业发展有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 787,332.64 0.00
深圳市海悦锦实业发展有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 185,192.84 0.00
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（2）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
中国南山开发（集团）股份有限公司 办公楼 45,196.97 80,166.72
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 办公楼 0.00 228,000.00
深圳卡车易购互联网科技有限公司 仓库 70,878.56 125,229.36
本公司作为承租方：
单位：元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
东莞南山轻型建材有限公司 办公、生产厂房 0.00 4,819,677.67
中国南山开发（集团）股份有限公司
办公、生产厂房、场地 44,143,922.33 20,580,715.12
（注）
成都南山置业有限公司 办公、生产厂房 54,239.91 0.00
关联租赁情况说明
注：系本公司之子公司深圳宝湾、后勤服务和胜宝旺从中国南山集团租入的位于赤湾2号和6号路交叉东南角场地，以及本
公司从中国南山集团租入的经营场地。其中：赤湾一路以东场地的租赁期限自2006年9月1日起至2026年8月31日止，赤湾东
岸线一期租赁期限自2012年1月1 日起至2034年7月14日止。
（3）关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
苏州宏景置业房地产有限公司 230,000,000.00 2018 年 12 月 26 日 2023 年 12 月 26 日 否
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 200,000,000.00 2019 年 07 月 29 日 2024 年 07 月 29 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
中国南山开发（集团）股份有限公司（注 1） 1,325,000,000.00 2020 年 04 月 01 日 2038 年 04 月 02 日 否
中国南山开发（集团）股份有限公司（注 2） 59,410,900.00 2014 年 05 月 29 日 2029 年 05 月 29 日 否
中国南山开发（集团）股份有限公司（注 3） 126,118,350.00 2018 年 12 月 31 日 2033 年 12 月 31 日 否
中国南山开发（集团）股份有限公司（注 4） 1,690,415,000.00 2019 年 01 月 18 日 2037 年 01 月 18 日 否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注 5） 123,614,400.00 2020 年 07 月 03 日 2023 年 08 月 05 日 否
中国南山开发（集团）股份有限公司（注 6） 800,000,000.00 2021 年 01 月 31 日 2028 年 01 月 31 日 否
赤晓企业有限公司（注 7） 496,000,000.00 2019 年 07 月 11 日 2022 年 07 月 10 日 否
关联担保情况说明
注1：中国南山集团为宝湾物流2020年发行的资产支持票据（CMBN）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差额
支付 启动事件，则中国南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币1,400,000,000.00元，其中次级人民币
70,000,000.00 元 由 宝湾 物 流认 购 ， 实 际募 得 资 金人 民 币 1,330,000,000.00元 ， 截至 2021年 6月 30日借 款 余 额为 人 民币
1,325,000,000.00元；
注2：根据长期借款合同，南京宝湾国际物流有限公司可在担保金额和担保期限范围内借款，并由中国南山集团按100%的比
例向南京宝湾国际物流有限公司提供担保。2021年6月30日长期借款余额计人民币59,410,900.00元，按100%的比例计算中国
南山集团实际担保的借款余额计人民币59,410,900.00元；
注3：根据本公司与国家开发银行深圳市分行订立的嘉善项长期借款合同，提款期限已到期，本公司不能再使用剩余的借款
160
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
授信额度。中国南山集团仅对年末余额在担保期限内担保。2021年6月30日借款余额为人民币126,118,350.00元，中国南山集
团实际担保金额为人民币126,118,350.00元；
注4：中国南山集团为宝湾物流发行的商业抵押贷款支持证券（CMBS）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差额
支付启动事件，则中国南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币1,789,000,000.00元，其中次级人民币
90,000,000.00元由宝湾物流认购，实际募得资金人民币1,699,000,000.00元，截至2021年6月30日借款余额为1,690,415,000.00
人民币元；
注5：根据借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，由本公司按100%的比例向宝湾物流提供担保，并由中
国南山集团按100%的比例向本公司提供反担保。截至2021年6月30日长期借款余额为人民币123,614,400.00元，按100%比例
计算中国南山集团实际担保的借款余额为人民币123,614,400.00元；
注6：根据宝湾物流控股有限公司执行的8亿长江养老保债计划，由集团100%担保，截至2021年6月30日，担保的借款余额为
人民币8亿元；
注7：赤晓企业有限公司按100%为本公司之银行借款在担保期限范围内提供担保。截至2021年6月30日长期借款余额计人民
币 496,000,000.00元，按100%的比例计算赤晓企业实际担保的借款余额计人民币496,000,000.00元。
（4）关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 2020 年 07 月 16 日 2021 年 07 月 16 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 66,000,000.00 2020 年 10 月 09 日 2021 年 10 月 09 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 120,000,000.00 2020 年 10 月 30 日 2021 年 10 月 30 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 120,000,000.00 2020 年 12 月 03 日 2021 年 12 月 03 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 2020 年 12 月 06 日 2021 年 12 月 06 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 500,000,000.00 2020 年 12 月 24 日 2021 年 12 月 24 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 2021 年 03 月 05 日 2022 年 03 月 05 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 200,000,000.00 2021 年 03 月 23 日 2022 年 03 月 23 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 200,000,000.00 2021 年 04 月 14 日 2022 年 04 月 14 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 2021 年 05 月 27 日 2022 年 05 月 27 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 40,000,000.00 2017 年 06 月 27 日 2022 年 06 月 27 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 160,000,000.00 2017 年 07 月 12 日 2022 年 07 月 12 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 40,000,000.00 2017 年 08 月 07 日 2022 年 08 月 07 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 200,000,000.00 2017 年 08 月 14 日 2022 年 08 月 14 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 2020 年 05 月 08 日 2023 年 05 月 08 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 400,000,000.00 2019 年 03 月 18 日 2024 年 03 月 18 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 2019 年 04 月 02 日 2024 年 04 月 02 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 500,000,000.00 2019 年 12 月 09 日 2024 年 12 月 09 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 500,000,000.00 2021 年 06 月 30 日 2021 年 07 月 01 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 53,000,000.00 2019 年 11 月 08 日 2022 年 08 月 29 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 77,000,000.00 2019 年 08 月 29 日 2022 年 08 月 29 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 500,000,000.00 2020 年 12 月 10 日 2023 年 12 月 10 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 8,500,000.00 2021 年 06 月 18 日 2024 年 06 月 17 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 50,000,000.00 2021 年 01 月 22 日 2024 年 01 月 22 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 40,000,000.00 2020 年 08 月 25 日 2021 年 08 月 25 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 30,000,000.00 2021 年 04 月 15 日 2022 年 04 月 15 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 100,000,000.00 2018 年 11 月 28 日 2021 年 11 月 28 日
中国南山开发（集团）股份有限公司 203,930,750.00 2019 年 05 月 20 日 2022 年 05 月 10 日
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
中开财务有限公司 100,000,000.00 2020 年 08 月 31 日 2021 年 08 月 31 日
中开财务有限公司 250,000,000.00 2020 年 09 月 08 日 2021 年 09 月 08 日
中开财务有限公司 117,000,000.00 2019 年 12 月 03 日 2022 年 12 月 03 日
中开财务有限公司 199,000,000.00 2020 年 12 月 03 日 2023 年 11 月 30 日
中开财务有限公司 99,000,000.00 2020 年 12 月 03 日 2023 年 12 月 03 日
中开财务有限公司 149,500,000.00 2021 年 03 月 11 日 2024 年 02 月 03 日
中开财务有限公司 99,500,000.00 2021 年 02 月 08 日 2024 年 02 月 04 日
中开财务有限公司 198,000,000.00 2020 年 11 月 27 日 2023 年 11 月 27 日
中开财务有限公司 275,000,000.00 2019 年 12 月 23 日 2022 年 12 月 22 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2021 年 05 月 27 日 2028 年 04 月 30 日
中开财务有限公司 100,000,000.00 2021 年 04 月 30 日 2028 年 04 月 30 日
中开财务有限公司 74,000,000.00 2020 年 02 月 11 日 2025 年 02 月 11 日
中开财务有限公司 58,000,000.00 2019 年 10 月 14 日 2023 年 10 月 15 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2019 年 11 月 04 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2019 年 11 月 12 日 2023 年 10 月 23 日
中开财务有限公司 289,900,000.00 2019 年 11 月 28 日 2026 年 05 月 27 日
中开财务有限公司 11,670,000.00 2020 年 01 月 19 日 2024 年 09 月 16 日
中开财务有限公司 26,000,000.00 2019 年 10 月 15 日 2024 年 09 月 06 日
中开财务有限公司 108,000,000.00 2019 年 08 月 09 日 2023 年 10 月 22 日
中开财务有限公司 60,500,000.00 2016 年 08 月 04 日 2026 年 08 月 04 日
中开财务有限公司 44,500,000.00 2016 年 10 月 18 日 2026 年 10 月 18 日
中开财务有限公司 88,000,000.00 2018 年 12 月 20 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 17,500,000.00 2018 年 12 月 27 日 2023 年 10 月 15 日
中开财务有限公司 26,000,000.00 2018 年 12 月 28 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2018 年 12 月 29 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 19,300,000.00 2019 年 01 月 22 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 3,170,000.00 2019 年 01 月 29 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2020 年 08 月 10 日 2023 年 10 月 15 日
中开财务有限公司 92,000,000.00 2020 年 10 月 28 日 2025 年 10 月 23 日
中开财务有限公司 68,000,000.00 2020 年 08 月 07 日 2025 年 06 月 21 日
中开财务有限公司 60,000,000.00 2020 年 11 月 20 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 20,000,000.00 2021 年 01 月 13 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2020 年 12 月 02 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 99,500,000.00 2020 年 11 月 03 日 2023 年 11 月 02 日
中开财务有限公司 8,000,000.00 2020 年 09 月 24 日 2030 年 09 月 07 日
中开财务有限公司 9,000,000.00 2020 年 09 月 29 日 2030 年 09 月 07 日
中开财务有限公司 16,000,000.00 2021 年 02 月 02 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 23,000,000.00 2021 年 03 月 15 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2021 年 06 月 23 日 2022 年 06 月 23 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2021 年 05 月 17 日 2026 年 04 月 15 日
南山开发（香港）有限公司 203,930,750.00 2019 年 05 月 20 日 2022 年 05 月 10 日
拆出
162
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
（5）关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 8,490,566.62 16,252,800.00
（6）其他关联交易
利息收入
2021年1-6月 2020年1-6月
中开财务有限公司 10,067,564.91 14,593,101.62
利息支出
2021年1-6月 2020年1-6月
中国南山开发（集团）股份有限公司 114,709,868.97 145,629,740.76
赤晓企业有限公司 779,908.91 0
中开财务有限公司 48,031,458.81 73,715,899.91
南山开发（香港）有限公司 2,118,533.63 2,125,734.89
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 1,044,000.00 0
合计 166,683,770.32 75,841,634.80
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 中国南山开发（集团）股份有限公司 0.00 0.00 84,000.00 1,260.00
应收账款 深圳市赤湾东方物流有限公司 486,969.09 0.00 5,486,009.45 82,290.14
应收账款 赤湾科技（深圳）有限公司 0.00 0.00 9,365,864.00 140,487.96
应收账款 蚌埠赤湾东方物流有限公司 0.00 0.00 4,534,267.09 68,014.01
应收账款 江西赤湾东方物流有限公司 0.00 0.00 2,559,332.13 38,389.98
应收账款 合肥宝湾国际物流中心有限公司 7,001,360.19 45,459.31 3,030,620.98 45,459.31
应收账款 河北赤湾东方物流有限公司 0.00 0.00 6,155,905.93 92,338.59
应收账款 深圳市海城锦实业发展有限公司 102,060.01 0.00 510,388.13 7,655.82
湖北绿色印刷包装物流园开发有限公
应收账款 142,268.20 2,247.03 149,801.76 2,247.03
司
应收账款 赤晓企业有限公司 140,000.00 2,100.00 140,000.00 2,100.00
应收账款 合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 0.00 0.00 165,000.00 2,475.00
应收账款 湖北赤湾东方物流有限公司 9,924,056.95 0.00 1,285.00 19.28
应收账款 中开财务有限公司 15,000.00 225.00 15,000.00 225.00
应收账款 深圳卡车易购互联网科技有限公司 23,887.50 0.00 22,750.00 0.00
应收账款 明江（上海）国际物流有限公司 741,412.61 0.00 0.00 0.00
应收账款 广州宝湾物流有限公司 723,167.18 0.00 0.00 0.00
应收账款 深圳市赤湾房地产开发有限公司 22,111.67 0.00 0.00 0.00
应收账款 深圳市赤湾商业发展有限公司 7,605.00 0.00 0.00 0.00
163
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 武汉光合运力体育发展有限责任公司 6,475.80 0.00 0.00 0.00
应收账款 武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 254,000.00 0.00 0.00 0.00
预付账款 安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司 612,558.51 0.00 0.00 0.00
应收利息 中开财务有限公司 1,602,721.85 0.00 0.00 0.00
应收股利 中开财务有限公司 20,000,000.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款 中开财务有限公司 525,000.00 0.00 1,575,000.00 0.00
其他应收款 苏州宏景置业有限公司 63,100,013.12 0.00 59,550,006.56 59,550.01
其他应收款 武汉南山华中投资发展有限公司 331,500,000.00 331,500.00 331,500,000.00 331,500.00
其他应收款 中国南山开发（集团）股份有限公司 4,462,050.00 0.00 7,141,611.26 0.00
其他应收款 宁波和崇房地产信息咨询有限公司 546,868,510.00 0.00 539,371,510.00 532,168.51
其他应收款 合肥宝湾国际物流中心有限公司 186,284.56 0.00 0.00 0.00
其他应收款 成都南山置业有限公司 26,240.00 0.00 26,240.00 0.00
其他应收款 上海南山房地产开发有限公司 253,100.00 0.00 253,100.00 0.00
其他应收款 蚌埠赤湾东方物流有限公司 171,911.04 0.00 21,782.11 0.00
其他应收款 赤晓企业有限公司 10,000.00 0.00 10,000.00 0.00
其他应收款 明江（上海）国际物流有限公司 170,065.70 0.00 0.00 0.00
其他应收款 广州宝湾物流有限公司 705.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款 深圳市赤湾房地产开发有限公司 5,680.00 0.00 0.00 0.00
其他应收款 东方驿站物流科技（江西）有限公司 500,000.00 0.00 0.00 0.00
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公
其他应收款 176.00 0.00 0.00 0.00
司
其他流动资产 武汉南山华中投资发展有限公司 187,309,701.88 0.00 188,233,206.00 0.00
（2）应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 1,254,294.12 101,760.00
应付账款 中国南山开发（集团）股份有限公司 2,391,930.24 135,839,567.61
应付账款 蚌埠赤湾东方物流有限公司 1,997,616.20 588,422.00
应付账款 成都南山置业有限公司 21,976.60 0.00
应付利息 中国南山开发（集团）股份有限公司 79,861,185.13 0.00
应付利息 赤晓企业有限公司 3,119,149.07 0.00
应付利息 中开财务有限公司 3,906,977.65 0.00
应付利息 南山开发(香港)有限公司 5,361,225.39 0.00
应付利息 深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 72,500.00 0.00
应付股利 中国南山开发（集团）股份有限公司 259,528,314.55 111,731,154.44
应付股利 赤晓企业有限公司 28,288,000.00 0.00
应付股利 上海南山房地产开发有限公司 9,216,793.70 0.00
其他应付款 赤晓企业有限公司 932,275.27 326,941,042.73
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 119,622,405.03 119,622,405.03
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 中国南山开发（集团）股份有限公司 164,764,462.51 8,991,395.54
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 5,997,000.00 5,997,000.00
其他应付款 广州宝湾物流有限公司 4,214,367.58 5,190,406.55
其他应付款 湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 0.00 2,028,850.87
其他应付款 四川文轩宝湾供应链有限公司 0.00 1,380,000.00
其他应付款 合肥宝湾国际物流中心有限公司 1,843,334.23 1,078,302.32
其他应付款 宁波和崇房地产信息咨询有限公司 490,000.00 490,000.00
其他应付款 深圳市赤湾东方物流有限公司 116,229.84 144,782.10
其他应付款 成都南山置业有限公司 154,546.52 136,060.25
其他应付款 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 0.00 51,000.00
其他应付款 南山开发(香港)有限公司 32,651.42 32,651.42
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 600.00 20,600.00
其他应付款 上海赤湾东方物流有限公司 5,000.00 5,000.00
其他应付款 重庆市赤湾东方物流有限公司 476.00 476.00
其他应付款 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 60,662.56 0.00
其他应付款 深圳市赤湾房地产开发有限公司 332,694,928.35 0.00
其他应付款 深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 5,800,157.94 0.00
其他应付款 赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司 4,403.00 0.00
其他应付款 苏州宏景置业有限公司 10,199,993.44 0.00
短期借款 中开财务有限公司 400,000,000.00 500,000,000.00
其他流动负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 2,076,000,000.00 3,268,515,967.12
其他流动负债 赤晓企业有限公司 22,160,000.00 24,499,240.16
其他流动负债 湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 0.00 8,000,000.00
其他流动负债 深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 60,000,000.00
一年内到期的其他非流动负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 5,596,962.31 229,316,619.15
一年内到期的其他非流动负债 南山开发（香港）有限公司 10,196,537.50 13,439,229.26
一年内到期的其他非流动负债 中开财务有限公司 54,021,300.00 64,137,826.80
一年内到期的其他非流动负债 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 0.00 785,836.56
长期借款 中开财务有限公司 2,675,020,362.00 2,210,041,662.00
其他非流动负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 2,166,061,115.89 3,104,564,394.07
其他非流动负债 南山开发（香港）有限公司 283,537,675.00 283,614,153.62
其他非流动负债 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 0.00 735,852.78
7、关联方承诺
于2021年6月30日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的
与关联方有关的承诺事项。
8、其他
存放关联方的货币资金
2021年1-6月 2020年
中开财务有限公司 2,545,667,986.34 2,363,199,693.44
2021年1-6月，上述存款年利率调整为0.500%至3.100%（2020年度：上述存款年利率为0.500%至3.100%）。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 0.00
公司本期失效的各项权益工具总额 0.00
股份期权数量 7,665,000 股，行权价格 3.85 元，行权有效期 2022 年 4 月 18 日至
公司期末发行在外的股票期权行权价格 2023 年 4 月 17 日；股份期权数量 7,665,000 股，行权价格 3.85 元，行权有效期
的范围和合同剩余期限 2023 年 4 月 18 日至 2024 年 4 月 17 日；股份期权数量 10,220,000 股，行权价格
3.85 元，行权有效期 2024 年 4 月 18 日至 2025 年 4 月 17 日。
公司期末发行在外的其他权益工具行权
无
价格的范围和合同剩余期限
2、以权益结算的股份支付情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
授予日权益工具公允价值的确定方法 采用二叉树模型，结合授予股票期权的条款和条件，作出估计。
根据 2019 年第一次临时股东大会的授权，本公司于 2019 年 4 月 18 日
召开第五届董事会第二十二次会议审议通过了《关于向首次股票期权
激励计划激励对象授予股票期权的议案》，确定股票期权的授予日为
2019 年 4 月 18 日，向 61 个激励对象授予 2,610 万份股票期权。股票
可行权权益工具数量的确定依据
期权激励计划的激励对象为本公司的董事、高级管理人员、公司部门
领导、子公司高级管理人员及业务骨干。不包括公司监事、独立董
事、单独或合计持有公司 5%以上股份的股东或实际控制人及其配偶、
父母、子女。
本期估计与上期估计有重大差异的原因 不适用
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 25,873,497.62
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 5,938,692.51
其他说明
授予的股票期权有效期为6年。本激励计划下授予的股票期权，自授权日起36个月内不得行权。行权限制期满后，在满
足股票期权相关生效条件的前提下，股票期权将分3批生效：自授权日起，满三周年（36个月）后，本激励计划授予股票期
权总数的30%生效，行权期为1年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数
量不得超过个人首次获授总量的30%；自授权日起，满四周年（48个月）后，本激励计划授予股票期权总数的30%生效，
行权期为1年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首次
获授总量的30%；自授权日起，满五周年（60个月）后，本激励计划授予股票期权总数的40%生效，行权期为1年。授予对
象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首次获授总量的40%。行
权价格为3.91元人民币/股，各行权期内未能行权的部分，在以后时间不得行权。本激励计划有效期满后，未行权的股票期
权全部作废，由公司收回并统一注销。
2020年8月27日，公司召开第六届董事会第三次会议和第六届监事会第二次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票
期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。鉴于公司已完成2019年度权益分派工作，因此，根据公司首
次股票期权激励计划的相关规定，应对行权价格进行相应调整，行权价格由3.91元/股调整至3.85元/股。
授予的股票期权各行权期可行权的条件：
行权期 行权比例 行权时间 行权条件
第一个行权期（“第一期”） 30% 2022.4.18-2023.4.17 2021年ROE不低于7%，较2018年营业总收入复
合增长率不低于18%，主营业务收入占营业总收
入比例不低于 95%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
行权期 行权比例 行权时间 行权条件
第二个行权期（“第二期”） 30% 2023.4.18-2024.4.17 2022年ROE不低于8%，较2018年营业总收入复
合增长率不低于19%，主营业务收入占营业总收
入比例不低于 95%
第三个行权期（“第三期”） 40% 2024.4.18-2025.4.17 2023年ROE不低于9%，较2018年营业总收入复
合增长率不低于20%，主营业务收入占营业总收
入比例不低于 95%
2020年授予的股份期权的公允价值为人民币48,368,095.61元（人民币3.85元/股）（2019年：人民币47,888,082.90元，人
民币3.91元/股）。其中，本公司于2021年1-6月确认股票期权费用为人民币5,938,692.51元（2020年：人民币11,789,735.03元）。
授予的以权益结算的股票期权于授予日的公允价值，采用二叉树模型，结合授予股票期权的条款和条件，作出估计。下
表列示了所用模型的输入变量：
行权期 第一期 第二期 第三期
分红率（%） - - -
波动率（%） 56.40 54.07 51.31
无风险利率（%） 3.1759 3.2631 3.3332
离职率（%） 1.70 1.70 1.70
预计波动率是基于历史波动率能反映出未来趋势的假设，但并不一定是实际的结果。
3、以现金结算的股份支付情况
□ 适用 √ 不适用
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
2021年1-6月 2020年
已签订的正在或准备履行的建安合同 46,825,806,243.30 7,452,160,817.84
构建长期资产承诺 1,188,181,250.00 237,636,250.00
合计 48,013,987,493.30 7,689,797,067.84
2、或有事项
（1）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十五、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）分别于2020年8月3日和8月19日召开第六届董事会第二次
会议和2020年第一次临时股东大会，审议通过了《关于控股子公司申请发行中期票据和永续中票的议案》。
为进一步拓宽公司融资渠道、优化融资结构、满足资金需求，公司之控股子公司宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝
湾物流”）拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币5亿元的中期票据和总额不超过人民币10亿元的
永续中票。
2020年10月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）下发的《接受注册通知书》（中市
协注[2020]MTN1145号、中市协注[2020]MTN1146号），同意接受宝湾物流中期票据和永续中票注册。
2021年7月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司2021年度第二期中期票据（次级永续中票），发行额度为7亿
元，发行利率5.3%，期限2+N年，首次行权日2023年7月22日，具体内容详见2021年7月28日公司在《证券时报》和巨潮资
讯网（www.cninfo.com.cn）上披露的相关公告。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
十六、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的
组成部分：
1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3）能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他业
务。
（2）报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 仓储物流业务 产城综合开发业务 制造业业务 其他业务 分部间抵销 合计
对外交易收入 2,816,838,335.25 705,307,702.00 7,780,780.86 457,273,876.22 145,996,035.20 -33,075,729.13 4,100,121,000.40
营业利润 362,500,528.75 60,682,065.33 -54,685,094.03 -11,620,127.77 -54,797,264.20 133,902,228.41 435,982,336.49
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
信用减值损失 -191,581.65 1,913,597.46 -1,943.19 6,077,637.52 15,582,811.07 25,348.83 23,405,870.04
折旧费和摊销费 9,711,008.71 27,314,182.87 4,772,633.69 2,738,204.88 1,669,397.36 2,068,245.96 48,273,673.47
利润总额 394,088,974.48 64,110,575.25 -54,653,672.77 -9,911,022.54 -53,427,340.52 133,909,519.98 474,117,033.88
所得税费用 31,275,047.63 34,812,484.72 -2,563,269.50 41,009.43 7,025,738.05 29,406,787.77 99,997,798.10
资产总额 37,793,173,228.11 16,856,686,062.94 3,154,014,751.10 3,398,111,667.21 18,546,885,692.97 -17,946,968,309.79 61,801,903,092.54
负债总额 29,530,681,463.74 12,599,867,984.72 2,607,922,526.15 1,899,705,045.87 11,220,028,437.42 -8,247,462,474.18 49,610,742,983.72
其他披露：
对联营和合营企
-11,066,221.49 1,529,078.69 -13,090,315.34 -4,777,317.62 14,910,896.31 16,266,749.57 3,772,870.12
业的投资收益
联营企业和合营
企业的长期股权 1,418,892,577.96 197,658,506.81 143,039,666.81 203,030,050.86 350,559,354.62 -325,634,591.07 1,987,545,566.00
投资
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 比例
按单项计提坏账准
8,780,680.01 12.45% 0.00 0.00% 8,780,680.01 6,663,375.00 8.37% 0.00 0.00% 6,663,375.00
备的应收账款
其中：
单项计提坏账准备 8,780,680.01 12.45% 0.00 0.00% 8,780,680.01 6,663,375.00 8.37% 0.00 0.00% 6,663,375.00
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
按组合计提坏账准
61,767,032.87 87.55% 41,391,840.69 67.01% 20,375,192.18 72,975,076.28 91.63% 39,965,758.88 54.77% 33,009,317.40
备的应收账款
其中：
按信用风险特征组
合评估预期信用损 61,767,032.87 87.55% 41,391,840.69 67.01% 20,375,192.18 72,975,076.28 91.63% 39,965,758.88 54.77% 33,009,317.40
失计提坏账准备
合计 70,547,712.88 100.00% 41,391,840.69 67.01% 29,155,872.19 79,638,451.28 100.00% 39,965,758.88 54.77% 39,672,692.40
按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
单项计提坏账准备 8,780,680.01 0.00 0.00% 关联方款项不计提
合计 8,780,680.01 0.00 -- --
按组合计提坏账准备：按信用风险特征组合评估预期信用损失计提坏账准备
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合评估预
61,767,032.87 41,391,840.69 67.01%
期信用损失计提坏账准备
合计 61,767,032.87 41,391,840.69 --
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 10,192,634.86
一年以内 10,192,634.86
1至2年 4,314,053.61
2至3年 10,195,580.11
3 年以上 45,845,444.30
3至4年 45,845,444.30
合计 70,547,712.88
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按信用风险特征组合评估预期
39,965,758.88 1,426,081.81 0.00 0.00 0.00 41,391,840.69
信用损失计提坏账准备
合计 39,965,758.88 1,426,081.81 0.00 0.00 0.00 41,391,840.69
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
169
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占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
第一名 9,141,567.74 12.96% 5,308,164.17
第二名 3,219,815.61 4.56% 1,241,302.93
第三名 3,124,831.38 4.43% 2,358,098.55
第四名 1,545,157.70 2.19% 525,847.62
第五名 1,482,508.56 2.10% 650,554.45
合计 18,513,880.99 26.24%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 440,583,127.45 1,357,893,009.42
其他应收款 656,187,285.68 7,777,919,802.41
合计 1,096,770,413.13 9,135,812,811.83
（1）应收股利
1）应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
深圳市南山房地产开发有限公司 300,000,000.00 1,215,971,730.54
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 0.00 21,338,151.43
中开财务有限公司 20,000,000.00 0.00
深圳市海鹏锦投资发展有限公司 116,198,577.19 116,198,577.19
深圳宝湾国际物流有限公司 4,384,550.26 4,384,550.26
合计 440,583,127.45 1,357,893,009.42
2）坏账准备计提情况
□ 适用 √ 不适用
（2）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 221,729,952.67 7,764,917,366.92
保证金及押金 12,918,087.00 11,928,087.00
往来款 421,453,210.35 1,022,472.95
备用金 66,582.14 36,307.60
170
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其他 20,000.00 20,000.00
合计 656,187,832.16 7,777,924,234.47
2）坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 4,432.06 0.00 0.00 4,432.06
2021 年 1 月 1 日余额在
—— —— —— ——
本期
本期转回 3,885.58 0.00 0.00 3,885.58
2021 年 6 月 30 日余额 546.48 0.00 0.00 546.48
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 147,221,877.80
一年以内 147,221,877.80
1至2年 396,048,040.34
2至3年 69,841,445.67
3 年以上 43,076,468.35
3至4年 43,076,468.35
合计 656,187,832.16
3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 4,432.06 0.00 3,885.58 0.00 0.00 546.48
合计 4,432.06 0.00 3,885.58 0.00 0.00 546.48
4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
第一名 关联方往来款 270,294,915.77 0-2 年 41.19% 0.00
第二名 关联方往来款 225,441,946.90 0-3 年以上 34.36% 0.00
第三名 关联方往来款 52,235,552.47 0-3 年 7.96% 0.00
第四名 关联方往来款 37,781,420.85 0-3 年以上 5.76% 0.00
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
第五名 关联方往来款 27,139,419.83 0-2 年 4.14% 0.00
合计 -- 612,893,255.82 -- 93.40% 0.00
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 9,849,324,684.35 146,509,382.97 9,702,815,301.38 7,423,274,121.12 146,509,382.97 7,276,764,738.15
对联营、合营
350,559,354.62 0.00 350,559,354.62 677,876,763.14 0.00 677,876,763.14
企业投资
合计 10,199,884,038.97 146,509,382.97 10,053,374,656.00 8,101,150,884.26 146,509,382.97 7,954,641,501.29
（1）对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额(账面价 计提 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 减值 其他 价值) 余额
准备
深圳市绿建实业发
1,181,417,980.10 1,181,417,980.10 0.00
展有限公司
深圳市南山房地产
开发有限公司（注 2,487,068,541.52 2,209,018,522.50 1,452,713.46 4,697,539,777.48 0.00
2）
上海新南山房地产
328,420,853.00 328,420,853.00 146,509,382.97
开发有限公司
宝湾产城发展（深
201,930,911.21 428,115.70 202,359,026.91 0.00
圳）有限公司
成都赤湾国际油气
基地有限公司（注 196,212,377.90 196,235,502.59 23,124.69 0.00 0.00
1)
宝湾物流控股有限
2,535,032,317.39 0.00 0.00 0.00 755,411.04 2,535,787,728.43 0.00
公司
深圳宝湾国际物流
41,273,772.13 0.00 0.00 0.00 0.00 41,273,772.13 0.00
有限公司
雅致国际（香港）
1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.00 0.00
有限公司
德阳南控科技产业
发展有限公司（注 100,000,000.00 0.00 100,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1)
宝湾资本管理有限
31,214,045.91 0.00 0.00 0.00 348,651.21 31,562,697.12 0.00
公司
深圳市海鹏锦投资
131,843,937.99 0.00 0.00 0.00 0.00 131,843,937.99 0.00
发展有限公司
深圳赤湾石油基地
30,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 30,000,000.00 0.00
后勤服务有限公司
成都市南控智汇科
12,350,000.00 185,955,400.00 0.00 0.00 2,075,822.38 200,381,222.38 0.00
技产业发展有限公
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2021 年半年度报告全文
本期增减变动
期初余额(账面价 计提 期末余额(账面 减值准备期末
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 减值 其他 价值) 余额
准备
司(注 1)
深圳赤湾胜宝旺工
0.00 322,228,304.84 0.00 0.00 0.00 322,228,304.84 0.00
程有限公司
合计 7,276,764,738.15 2,717,202,227.34 296,235,502.59 0.00 5,083,838.48 9,702,815,301.38 146,509,382.97
（2）对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动 减值准
期初余额(账面 期末余额(账面
投资单位 追加 权益法下确认 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减 备期末
价值) 减少投资 其他 价值)
投资 的投资损益 收益调整 变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
二、联营企业
中开财务有
353,657,389.55 0.00 0.00 16,901,965.07 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 350,559,354.62 0.00
限公司
深圳赤湾胜
宝旺工程有 324,219,373.59 0.00 318,004,932.38 -6,214,441.21 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
小计 677,876,763.14 0.00 318,004,932.38 10,687,523.86 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 350,559,354.62 0.00
合计 677,876,763.14 0.00 318,004,932.38 10,687,523.86 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 350,559,354.62 0.00
（3）其他说明
注1：本期，本公司以持有的成都赤湾国际油气基地有限公司100%股权、德阳南控科技产业发展有限公司100%股权对成都
市南控智汇科技产业发展有限公司增资；
注2：本期，本公司将与南山地产及下属子公司之间的往来借款2,209,018,522.50元，债权转为对南山地产的股权。
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 34,077,968.15 21,665,945.89 41,705,288.70 29,764,078.57
其他业务 86,603.77 0.00 2,103,382.84 453,915.22
合计 34,164,571.92 21,665,945.89 43,808,671.54 30,217,993.79
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 1,573,115.77 元，其中，1,573,115.77 元
预计将于 2022 年度确认收入，0.00 元预计将于 2023 年度确认收入，0.00 元预计将于 2024 年度确认收入。
5、投资收益
单位：元
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项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 2,733,759.04 25,366,848.00
合计 2,733,759.04 25,366,848.00
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 49,124,934.80 主要系母公司资源退出收益。
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准 主要系仓储物流业务专项基金及
11,436,571.72
定额或定量享受的政府补助除外） 补贴等。
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应 系合并胜宝旺投资收益及资产溢
114,921,221.67
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 价的折旧摊销。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
-170,447.60
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 35,787,126.89 主要系房地产业务收到补偿款。
减：所得税影响额 40,945,972.73
少数股东权益影响额 51,463.90
合计 170,101,970.85 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把
《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 1,888,021.78 正常经营业务产生
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 4.28% 0.1488 0.1488
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
2.47% 0.0860 0.0860
股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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