深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2022 年半年度报告
2022 年 8 月
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人王世云、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计
主管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 .......................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .................................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析 ................................................................................................................................9
第四节 公司治理 .................................................................................................................................................. 28
第五节 环境和社会责任 .................................................................................................................................... 30
第六节 重要事项 .................................................................................................................................................. 31
第七节 股份变动及股东情况 ........................................................................................................................... 43
第八节 优先股相关情况 .................................................................................................................................... 47
第九节 债券相关情况 ......................................................................................................................................... 48
第十节 财务报告 .................................................................................................................................................. 51
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备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
三、载有董事长签名的 2022 年半年度报告文本原件。
四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
本公司、公司、南山控股 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司
中国南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司
海城锦 指 深圳市海城锦实业发展有限公司
赤湾房地产 指 深圳市赤湾房地产开发有限公司
雅致集成 指 深圳雅致集成房屋有限公司
胜宝旺 指 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司
华南建材 指 华南建材（深圳）有限公司
元 指 人民币元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 南山控股 股票代码 002314
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） Nanshan Holdings
公司的法定代表人 王世云
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋俊雅 刘逊
深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾
联系地址
六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼
电话 0755-26853551 0755-26853551
传真 0755-26694227 0755-26694227
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□适用 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2021 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□适用 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，
具体可参见 2021 年年报。
3、其他有关资料
其他有关资料在报告期是否变更情况
□适用 不适用
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
是 □否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
本报告期比上年同期
上年同期
本报告期 增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 2,169,635,520.14 4,100,121,000.40 4,100,121,000.40 -47.08%
归属于上市公司股东的
-130,943,812.51 402,848,344.08 393,330,929.52 -133.29%
净利润（元）
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 -177,950,724.33 232,746,373.23 223,228,958.67 -179.72%
利润（元）
经营活动产生的现金流
-1,186,435,610.19 4,949,973,279.85 2,716,286,533.39 -143.68%
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.0484 0.1488 0.1453 -133.31%
稀释每股收益（元/股） -0.0484 0.1488 0.1453 -133.31%
加权平均净资产收益率 -1.38% 4.28% 4.05% 减少 5.43 个百分点
本报告期末比上年度
上年度末
本报告期末 末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 73,545,547,595.46 71,246,208,902.79 71,246,208,902.79 3.23%
归属于上市公司股东的
9,418,286,022.81 9,563,433,068.02 9,563,433,068.02 -1.52%
净资产（元）
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□适用 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备
470,602.81
的冲销部分）
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项目 金额 说明
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 72,509.06
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定 25,034,440.68
额或定量持续享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 175,043.52
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资
收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 32,593,365.59 主要系房地产业务收到逾期补偿款。
减：所得税影响额 6,272,730.63
少数股东权益影响额（税后） 5,066,319.21
合计 47,006,911.82
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 411,917.27 正常经营业务产生
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合
性企业集团。
1、仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设
和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，
致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化
创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类REITs等资产证券化工作，逐步建立“募投建管退”的资产管理能力，
打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏
等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至2022年6月30日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥
有并管理75个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达900万平方米，物流网络不断完善，规模效
应日益提升。
2、房地产开发
公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行
业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托
开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理
输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。
报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群战略布局，持续推动开发业务质效提升，
开拓促进转型业务协同发展。截至 2022 年 6 月 30 日，公司房地产开发业务已先后进入 14 个城市，累计开发项目（含待
建、含表外合作项目）65 个，在售项目 34 个；累计可运营项目（含筹备）19 个，其中在运营（含代管）项目 6 个；同时，
依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 2 个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。
3、产城综合开发
公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展
方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务
解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。
报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、
成都、武汉等重点项目。报告期内，新获取土地299亩，落地重庆巴南、滁州2个项目，产城综合开发业务已由点到面初步形
成规模，品牌影响力进一步扩大；重点围绕运营管理、投资拓展、产业招商、标准产品建造等方面，搭建产业园区投资及运
营能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平；与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙
头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
4、其他
公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油
后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
（二）行业情况分析
1、仓储物流业务
2022年上半年，面对复杂严峻的宏观环境、多点散发的疫情，物流行业的运行受到一定影响，但物流需求的恢复呈现出
较好的韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约160万亿元，按可比价格计算，同比
增长3.1%，高于同期GDP增速。社会消费品零售总额210,432亿元，同比下降0.7%。全国网上零售额6.30万亿元，同比增长
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3.1%，其中，实物商品网上零售额54,493亿元，同比增长5.6%。实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比重同比上升2.2
个百分点，网上消费持续发展，推动物流需求增长。快递业务量和收入分别完成512.2亿件和4,982.2亿元，同比分别增长3.7%
和2.9%。
在高标仓供需方面，根据世邦魏理仕统计，2022年一季度，我国23个主要市场总计新交付高标仓面积达166万平方米，
其中70%位于华东地区。高标仓净吸纳量为76万平方米，同比下跌41%，整体空置率环比上升1.1个百分点至15.4%。多地暴
发的新冠疫情使得短期动能减弱，但也大幅提升生鲜食品类电商用户数量，带来强劲的冷链仓储需求。据测算，高标冷库需
求在2021-2025年间将维持13.5%的复合年均增长。同时，尽管存在宏观经济和疫情反复的不确定性，但电商高速发展、三方
物流兴起和传统零售变革等背景下催生的旺盛的租赁与基础设施改善的需求，仍使得物流地产越来越多的受到投资者的青睐，
2022年上半年我国物流地产占大宗物业投资的比重稳定在21%左右，2019年该指标值为5%。据公开资料显示，2022年上半
年，平安、领展、摩根士丹利、新创建和深国际等均有收并购项目落地。同时，二级市场上两只以仓储物流园区为底层资产
的公募REITs受疫情影响较小，运营稳健，二季度均实现盈利，市场价格较公开发行以来也有明显提升。
在政策方面，2022年上半年，国家层面出台了《关于加快建设全国统一大市场的意见》、《关于加快推进冷链物流运输
高质量发展的实施意见》等一系列支持政策，为仓储物流的发展奠定了坚实的基础。此外，疫情下物流保障国民经济平稳运
行的重要性也进一步凸显，4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，指出将在
各大中城市科学规划建设一批集仓储、分拣、加工、包装等功能于一体的城郊大仓基地，确保应急状况下及时就近调运生活
物资，切实保障消费品流通不断不乱，行业将迎来更多发展机会。
2、房地产开发业务
报告期内，受多地疫情反复等超预期因素影响，房地产行业承压明显，中央和各部委频繁释放积极信号，房企融资、
预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”，出台全国性商品房预售资金
监督管理办法，增强商品房预售资金使用的灵活性。各地全面落实因城施策，据中指研究院统计，上半年超 180 个城市优
化调整了房地产政策，政策出台频次近 500 次，创历史同期新高，覆盖范围从三四线城市逐步扩展至一线及重点二线城市，
松绑内容也逐渐在放松限购的基础上逐步扩展至放松限贷、限价及首付比例等。行业政策环境进入宽松周期，托举并用力
促房地产市场的良性循环和健康发展。
2022 年上半年，商品房销售规模大幅下降，5 月随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，市场底部回升。
据国家统计局数据显示，1-6 月，全国商品房销售面积 68,923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66,072 亿元，同
比下降 28.9%。从单月看，5、6 月商品房销售面积环比分别上涨 25.8%、65.8%，同比分别下降 31.8%、18.3%。分梯队来
看，上半年一线城市、二线代表城市和三四线代表城市商品住宅成交面积同比下降幅度分别为 32.9%、42%和 43.8%，6
月一线城市同比下降 8.1%，降幅明显收窄，三四线城市同比降幅仍超三成，市场修复面有待扩大。
在土地成交方面，主要城市供求缩量，市场维持低温，房企整体拿地偏谨慎，央国企及政府平台入市托底明显。根据
中指研究院统计，2022 年上半年全国 300 城住宅用地推出面积和成交面积同比分别下降 44.3%和 55.6%，其中成交面积处
于 2009 年以来同期最低水平；宅地成交楼面均价 6,133 元/平方米，同比上涨 1.4%，平均溢价率为 4.3%，保持在低位。
全国住宅用地流拍撤牌率仍居高位，上半年流拍撤牌率达 23.4%，较去年同期提升 5.1 个百分点，较去年下半年下降 3.1
个百分点，房企拓储投资力度偏弱。从拿地企业结构来看，2022 年首批集中供地中，央国企及地方政府平台拿地金额占
比达 72%，央国企及地方政府平台仍是拿地主力。
在房地产开发投资方面，受疫情管控、市场成交恢复不及预期等因素影响，房地产开发投资同比下降。根据国家统计
局数据显示，1-6 月，全国房地产开发投资 68,314 万亿元，同比下降 5.4%，房屋新开工面积 66,423 万平方米，同比下降
34.4%。此外，在 2022 年上半年房企到位资金 76,847 亿元，同比下降 25.3%，其中，国内贷款 9,806 亿元，下降 27.2%；
定金及预收款 24,601 亿元，下降 37.9%；个人按揭贷款 12,158 亿元，下降 25.7%，房企资金压力不减，部分城市的部分
项目出现“停贷”等现象，对市场预期带来不利影响，拖累市场恢复节奏。
3、产城综合开发业务
2022 年上半年，受复杂国际形势以及国内疫情的影响，较多企业面临订单减少、资金困难等问题，大宗商品价格和
物流成本高企压缩企业利润空间，利润增长不足以支撑企业进一步投资，产业地产需求端受到较大冲击，但随着疫情基本
得到控制以及刺激政策的出台和落地，企业生产活动持续恢复，市场将有一定回暖。据国家统计局数据显示，2022 年上
半年全国规模以上工业增加值同比增长 3.4%，利润总额同比增长 1.0%，增速均呈下降趋势。分月度来看，4 月份全国规
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模以上工业增加值下滑至负 2.9%，5 月由负转为正增长 0.7%，6 月加快回升至 3.9%，制造业保持发展韧性。
在土地供应方面，为促进土地资源节约集约和高效利用，各地工业用地“标准地”改革不断加速，产业监管指标体系持
续完善，部分城市对投资强度和税收贡献度要求进一步提高，对园区开发运营企业的要求全面提升，政府倾向于通过严控
工业用地出让，倒逼实现区域产业整体升级。土地成交方面，全国工业用地成交量微降。据克尔瑞统计，2022 年上半年
全国工业用地成交面积约 6.15 亿平方米，同比下降 7%。同时，拿地企业结构发生明显变化，园区开发运营企业中政府平
台公司拿地比例显著提升。
此外，疫情扰动园区运营的情况下，二级市场上的 4 只产业园公募 REITs 底层资产仍受追捧，估值均有所提升。《关
于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》、《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规
则适用指引（试行）》的通知》等公募 REITs 利好政策相继出台，从源头上减轻了原始权益人或企业纳税负担，进一步
促进投融资良性循环，提高资金循环使用效率，助力行业建立“募投建管退”的业务闭环。
自 2021 年党中央、国务院将“碳达峰、碳中和”做为国家的重要战略以来，各部委大力推动工业领域加快绿色低碳转
型和高质量发展，鼓励建设绿色工厂和绿色工业园区。2022 年 8 月，工信部、国家发改委、生态环境部联合印发《工业
领域碳达峰实施方案》，要求加快推进工业绿色低碳转型。物流园、产业园区天然适合建设分布式光伏发电站，公司积极
响应国家政策，尝试利用园区屋顶资源开展光伏业务，助力园区绿色低碳循环发展。
（三）报告期内经营情况
2022上半年，受俄乌冲突、新冠疫情持续扰动等因素影响，全球经济滞胀风险有所抬升，多数主要经济体货币和财政政
策趋向收紧，外部形势更加严峻复杂；我国新冠疫情局部超预期暴发，对供需两端造成较大冲击，经济发展面临的“三重压
力”增大，上半年GDP同比增长2.5%，增速较上年同期下降10.2个百分点。分月度来看，疫情扰动下4月份主要经济指标下滑
明显；5月份国内疫情防控形势总体向好，稳增长政策措施效果逐步显现，生产需求逐步改善；6月份主要经济指标企稳回升，
经济总体呈现稳定恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营管理计划，顶住经济下行压力，持续深耕主营业务，积极
推动降本控费，落实安全生产，不断提升管理效率，上半年经营情况整体较为稳定。具体情况如下：
1、仓储物流业务
2022年上半年，宝湾物流实现营业收入80,278万元，同比增长17.5%，经营净现金流77,077万元，同比增长66.1%，主要
是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升，同时，受益于税费支持政策的落地，上半年
收到政府增值税留抵退税款大幅增加。
（1）主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为87.1%。主要园区情况如下：
序号 园区 2022 年上半年仓库使用率（%） 2021 年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%）
1 嘉兴嘉善宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
2 嘉兴宝湾 92.60% 91.50% 1.10%
3 嘉兴三期宝湾 84.10% 94.00% -9.90%
4 杭州北宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
5 上海宝山宝湾 92.90% 100.00% -7.10%
6 上海松江宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
7 无锡惠山宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
8 宁波镇海宝湾 55.60% 63.60% -8.00%
9 绍兴上虞宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
10 杭州大江东宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
11 无锡空港宝湾 100.00% 86.50% 13.50%
12 宁波余姚宝湾 62.20% 17.50% 44.70%
13 杭州速能项目 74.30% - -
14 宁波空港宝湾 28.40% - -
15 北京空港宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
16 廊坊经开宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
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序号 园区 2022 年上半年仓库使用率（%） 2021 年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%）
17 青岛胶州宝湾 97.70% 94.50% 3.20%
18 天津津南宝湾 96.60% 98.90% -2.30%
19 天津塘沽宝湾 100.00% 98.60% 1.40%
20 天津滨港宝湾 82.60% 46.60% 36.00%
21 天津宝冷 100.00% - -
22 广州黄埔宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
23 广州时代宝湾（代管） 100.00% 100.00% 0.00%
24 佛山南海宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
25 佛山三水宝湾 97.80% 100.00% -2.20%
26 佛山三水宝湾（厂房） 100.00% 100.00% 0.00%
27 广州番鸿宝湾（代管） 100.00% 100.00% 0.00%
28 长沙望城宝湾 27.00% 98.10% -71.10%
29 长沙雨花宝湾 98.40% 62.40% 36.00%
30 漳州角美宝湾 11.00% - 0.00%
31 苏州吴江宝湾 100.00% - 0.00%
32 昆山花桥宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
33 南京空港宝湾 89.40% 100.00% -10.60%
34 南通港闸宝湾 100.00% 98.30% 1.70%
35 南通锡通宝湾 92.00% 98.70% -6.70%
36 镇江新区宝湾 60.80% 71.60% -10.80%
37 无锡江阴宝湾 83.90% 81.20% 2.70%
38 淮安经开宝湾 100.00% 67.10% 32.90%
39 南京高新宝湾 7.60% 1.80% 5.80%
40 合肥肥东宝湾 95.70% 100.00% -4.30%
41 鄂州葛店宝湾 81.60% 98.40% -16.80%
42 武汉汉南宝湾 68.90% 73.30% -4.40%
43 武汉青山宝湾 21.30% 26.70% -5.40%
44 郑州经开宝湾 100.00% 89.90% 10.10%
45 合肥新站宝湾 87.80% 69.60% 18.20%
46 武汉东西湖宝湾 37.90% - -
47 西安空港宝湾 94.40% 99.90% -5.50%
48 西安临潼宝湾 100.00% 99.90% 0.10%
49 西安高陵宝湾-世冠 82.50% - -
50 西安高陵宝湾-乾龙 62.70% - -
51 成都新都宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
52 成都龙泉宝湾 95.10% 99.30% -4.20%
53 成都青白江宝湾 88.70% 72.20% 16.50%
54 重庆西彭宝湾 99.90% 99.60% 0.30%
55 重庆珞璜宝湾 74.30% 43.20% 31.10%
56 贵阳空港宝湾 98.10% 95.90% 2.20%
57 青白江东宝湾 100.00% 93.30% 6.70%
58 昆明空港宝湾 96.00% 94.10% 1.90%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
序号 园区 2022 年上半年仓库使用率（%） 2021 年上半年仓库使用率（%） 增减变动（%）
59 重庆空港宝湾 12.40% - -
注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于2020年发行类REITs出表，宝湾物流作
为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾和广州番鸿为管理输出项目。
（2）项目拓展情况
宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2022年上半年，通过投资拿地与项目
收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，新增获取土地面积共85.6亩，同时积极关注优质资产包投资机会，
进一步提升行业影响力。
（3）融资情况
2022年3月，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.4%，较同期主体评级AA+国央企三年期
债券的评级价格下浮45个BP，进一步降低融资成本，中期票据的成功发行进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高
度认可和未来发展的信心。
（4）项目工程进展情况
2022 年上半年，宝湾物流通过精细化管理，严格控制在建项目进度，但受疫情管控影响，材料供应和施工受阻，部
分项目进度滞后，年内暂未有新项目竣工。目前在建项目共计 10 个，项目的竣工集中在下半年，预计全年将有 6 个项目
竣工，新增竣工面积约 60 万平方米。
2、房地产开发业务
2022年上半年，面对外部复杂形势，房地产开发业务终坚持“稳健安全”的经营理念。
（1）项目拓展情况
房地产开发业务始终保持战略定力，提高市场研判能力，审慎选择投资机会。2022年上半年，通过招拍挂方式在深耕的
上海、成都获取两宗地块，合计占地110亩，总规划计容建筑面积13.5万平米。
（2）项目销售情况
2022年上半年，房地产开发业务积极应对市场变化，梳理外部机会点，促进项目去化，累计实现全口径销售金额53.3亿
元，权益销售金额26.5亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.7亿元。
（3）项目运营情况
房地产开发业务通过强化过程管控，降低疫情的影响，提升资产运营效率。报告期内，多个自持运营项目虽受疫情影响
出租率略有下降，但通过节支增收、提质增效等措施，实现资产盘活提升收益。同时，公司综合体商业长沙南山里已于5月
20日顺利开业，招商率突破90%。
（4）融资情况
2022 年上半年，房地产开发业务坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标均处于绿档。
同时，不断提高资金使用效率，积极调整债务结构降低综合融资成本。
报告期内，南山地产主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备项目
宗地或项 土地规划 土地面积 计容建筑 土地取得 土地总价 权益对价
所在位置 权益比例
目名称 用途 （㎡） 面积（㎡） 方式 款（万元） （万元）
成都市
JN03(251) 成都市金
住宅 27,281 49,105 招拍挂 100% 73,658 73,658
：2022-008 牛区
号
菊园新区
JDC1-0501
上海市嘉
单元 住宅；商业 46,121 86,085 招拍挂 100% 135,835 135,835
定区
73-03、
73-07 地块
13
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2）累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
华东区域 38.21 76.88 21.16
华中区域 49.40 86.86 27.19
成都 25.89 67.65 41.21
粤港澳大湾区 7.40 23.70 8.17
总计 120.90 255.10 97.74
（3）主要项目开发情况
预计总 累计投
规划计容 本期竣 累计竣
城市/区 所在位 项目业 权益比 开发 完工进 土地面 投资金 资总金
项目名称 开工时间 建筑面积 工面积 工面积
域 置 态 例 进度 度 积（㎡） 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
元） 元）
吴中区
苏州 南山维拉 住宅 100% 2015.03 竣工 100% 173,640 486,965 0 486,965 489,582 481,460
甪直镇
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 2017.06 竣工 100% 95,072 190,124 0 190,124 436,214 446,856
观枫四季
苏州 高新区 住宅 100% 2018.09 竣工 100% 55,105 109,938 0 109,938 431,762 394,896
花园
苏州 云熹花园 高新区 住宅 55% 2020.10 在建 0% 41,743 91,793 0 0 233,739 204,708
溪上四季
苏州 吴中区 住宅 100% 2021.08 在建 0% 35,356 70,712 0 0 195,692 151,871
花园
南通 南山美锦 通州区 住宅 100% 2020.07 竣工 100% 73,208 109,812 0 109,812 157,086 148,207
南山湾玺
南通 通州区 住宅 100% 2022.02 在建 0% 64,578 122,684 0 0 122,481 52,338
壹号
住宅；
南山国际
南通 港闸区 商业； 100% 2013.03 在建 89% 90,793 270,299 0 240,397 201,233 192,845
社区
办公
南山柠檬
合肥 新站区 住宅 100% 2018.03 竣工 100% 38,300 76,574 0 76,574 109,700 108,828
郡
南山三食 庐江县
合肥 商业 100% 2016.03 在建 49% 63,200 38,500 0 18,724 32,000 28,925
六巷 汤池镇
嘉定菊园
上海 嘉定区 住宅 100% - 拟建 0% 46,121 86,085 0 0 245,211 135,835
项目
南山虹桥 住宅；
上海 嘉定区 100% 2021.03 在建 0% 40,331 88,728 0 0 423,115 365,993
领峯 商业
南山十里
住宅；
长沙 天池(二 岳麓区 100% 2018.07 竣工 100% 43,000 72,038 0 72,038 37,486 37,486
小学
期）
南山十里
住宅；
长沙 天池(三 岳麓区 100% 2019.07 竣工 100% 74,600 156,388 0 156,388 119,607 90,819
商业
期）
南山天岳
长沙 岳麓区 住宅 100% 2021.07 在建 0% 211,777 110,003 0 0 193,230 75,144
（天池北）
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
预计总 累计投
规划计容 本期竣 累计竣
城市/区 所在位 项目业 权益比 开发 完工进 土地面 投资金 资总金
项目名称 开工时间 建筑面积 工面积 工面积
域 置 态 例 进度 度 积（㎡） 额（万 额（万
（㎡） （㎡） （㎡）
元） 元）
南山梅溪 住宅；
长沙 岳麓区 100% 2019.01 在建 75% 47,545 242,482 0 181,368 310,000 295,254
一方 商业
武汉 十里星空 黄陂区 住宅 100% 2017.05 竣工 100% 25,416 53,374 0 53,374 67,799 66,613
东湖高 住宅；
武汉 南山府 100% 2020.05 在建 0% 39,550 98,855 0 0 210,000 199,800
新 商业
东湖高 住宅；
武汉 南山天樾 100% 2020.09 在建 0% 28,529 71,200 0 0 170,000 153,300
新 商业
东湖高 住宅；
武汉 南山樾府 100% 2021.11 在建 0% 21,761 45,698 0 0 115,290 81,889
新 商业
南山悦拾 住宅；
武汉 蔡甸区 100% 2022.4 在建 0% 87,463 197,200 0 0 189,044 60,837
光 商业
成都 两河峯景 金牛区 住宅 100% - 拟建 0% 27,281 49,105 0 0 144,588 38,350
成都 南山凌峯 武侯区 住宅 51% 2020.09 在建 0% 96,448 0 0
成都 南山御峰 武侯区 住宅 51% 2021.05 在建 0% 61,841 0 0
74,425 463,700 289,504
红牌楼项 商业；
成都 武侯区 51% - 拟建 0% 107,260 0 0
目南地块 办公
华阳四河 天府新 住宅；
成都 90% - 拟建 0% 30,242 90,609 0 0 142,331 58,193
项目 区 商业
都江堰
成都 观山樾 住宅 70% 2021.12 在建 0% 65,141 97,711 0 0 115,620 42,628
大观镇
都江堰
成都 南山府 住宅 100% 2022.05 在建 0% 69,431 173,576 0 0 180,000 75,782
壹街区
住宅；
东莞 南山府 麻涌镇 100% 2021.08 在建 0% 42,974 128,923 0 0 204,954 144,661
商业
东莞 南山悦府 寮步镇 住宅 100% 2021.09 在建 0% 10,556 26,391 0 0 66,710 58,425
南山悦时
深圳 龙岗区 住宅 100% - 拟建 0% 20,432 81,724 0 0 184,416 128,989
光
住宅；
深圳 海城锦 南山区 51.02% 2019 在建 0 34,170 219,383 0 0 700,000 337,354
商业
注：1、上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2、上表中包含了公司控股
的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、上述表格开工进度以项目最早主体开工时间为准；4、苏州南山
楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预缴土增税未退回导致；5、苏州南山维拉预计总投资额、累计总投资额
较 2021 年末数据大幅增加，主要系项目清算补缴土增税。
（4）主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
计容建 累计结 本期结 本期结
城市/区 所在位 权益比 可售面 售（销 售（销 售（销
项目名称 项目业态 筑面积 算面积 算面积 算金额
域 置 例 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 190,124 192,906 192,698 2,610 4,545 191,926 3,460 6,093
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
累计预 本期预 本期预
计容建 累计结 本期结 本期结
城市/区 所在位 权益比 可售面 售（销 售（销 售（销
项目名称 项目业态 筑面积 算面积 算面积 算金额
域 置 例 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
苏州 云熹花园 高新区 住宅 55% 91,793 90,544 66,423 11,934 30,831 0 0 0
溪上四季花
苏州 吴中区 住宅 100% 70,712 69,010 3,974 3,568 9,356 0 0 0
园
虹桥南山
上海 嘉定区 住宅；商业 100% 88,728 72,763 68,771 140 822 0 0 0
领峯
南通 湾玺壹号 通州区 住宅 100% 122,684 121776 3242 3242 2905 0 0 0
长沙 南山天岳 岳麓区 住宅；商业 100% 110,003 104841 3,755 3755 10,387 0 0 0
南山梅溪
长沙 岳麓区 住宅；商业 100% 242,482 245,700 187,948 117 154 182,397 763 1,150
一方
武汉 十里星空 黄陂区 住宅 100% 53,374 52,797 48,858 0 0 48,506 0 24
东湖高
武汉 南山府 住宅；商业 100% 98,855 98,172 82,531 1,906 6,221 0 0 0
新
东湖高
武汉 南山天樾 住宅；商业 100% 71,200 69,938 60,837 426 1,110 0 0 0
新
东湖高
武汉 南山樾府 住宅；商业 100% 45,698 42149 177 177 407 0 0 0
新
成都 南山凌峯 武侯区 住宅 51% 96,448 96,190 89,276 31,853 99,656 0 0 0
成都 南山御峯 武侯区 住宅 51% 61,841 30,365 25,891 11,562 30,516 0 0 0
（5）主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
瀚城 深圳 幼儿园 100% 2,481 2,481 100%
新康花园 广州 公寓 100% 1,725 946 55%
维乐邻里生活广场 苏州 集中商业 100% 26,919 24,882 92%
南通寓颜家 南通 公寓+办公 100% 9,130 6,002 66%
南山国际社区 南通 商铺+会所 100% 4,192 1,329 32%
南山三食六巷 合肥 商业 100% 17,882 11,030 62%
南山光谷自贸港
武汉 办公、公寓 69.23% 32,866 29,388 89%
（一、二期）
南山里 长沙 集中商业 100% 5,930 5,366 90%
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（6）土地一级开发情况
□ 适用 □ 不适用
本期 累计 本期 累计一 本期一
规划平 累计平 累计 本期
预计总投 累计投 平整 结算 结算 级土地 级土地 款项回收
项目名 所在位 权益比 整土地 整土地 销售 销售
资金额 资金额 土地 土地 土地 开发收 开发收 情况（万
称 置 例 面积 面积 面积 面积
（万元） （万元） 面积 面积 面积 入（万 入（万 元）
（㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
（㎡） （㎡） （㎡） 元） 元）
成都武
新马路
侯区新 100% 113,290 113,290 114,667 114,667 0 0 0 0 0 41,058 0 128,500
1号
马路 1 号
（7）融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 624,478.00 3.85%-4.9875% 241,785.00 382,693.00
其他 400,900.00 3.60%-9.00% 243,500.00 157,400.00
合计 1,025,378.00 3.60%-9.00% 243,500.00 241,785.00 540,093.00
（8）发展战略和未来一年经营计划
当前外部经营环境仍然复杂，公司将始终贯彻经营风险防范意识，坚持稳健安全经营，保持财务健康表现。未来一年，
坚持聚焦开发主业，推动转型创新，提升经营质效；强化现金流管理，确保流动性安全；提高投资精度，提升投资质量；
加强营销能力建设，促进资源转化；坚持标准化管理，提升产品与服务质量。
（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所
购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至 2022 年 6 月 30 日，公司为客户购房按揭贷
款提供的阶段性担保余额为 348,534.65 万元。
（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
3、产城综合开发业务
2022年上半年，产城综合开发业务克服疫情不利影响，各项工作稳步推进。
（1）项目运营情况
产城综合开发业务持续提升园区运营质效，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目的同时做好存量物业招销安
排。无锡车联网小镇项目成功招引博世、天安智联、东软等车联网头部企业，已成为无锡市车联网产业重要的展示窗口；南
京浦口智芯科技港项目已完成60%的招商去化；德阳科技园项目超计划完成阶段性租售任务。
（2）产业资源储备情况
产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，有效拓展合作
圈层及网络，梳理与各类专业服务机构、行业协会和实体企业的业务合作基础，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的
合作机会。
（3）项目工程进展情况
目前除上海长三角国际影视中心项目受疫情影响进度滞后外，其他项目工程建设有序进行，德阳科技园二期实现竣工交
付。
（4）项目拓展情况
产城综合开发业务持续优化项目投拓筛选和评审标准，提高投资决策水平，报告期内，新获取土地299亩，落地顶汊一
体化科技园、重庆巴南智造园2个项目。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
报告期内，主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备
土地面积 计容建筑面积
城市 项目名称 土地规划用途 权益比例 土地取得方式
2
（万m ） （万m2）
重庆 重庆巴南智造园 工业 9.8 12.54 100% 招拍挂
滁州 顶汊一体化科技园 工业 10.1 13.6 85% 招拍挂
（2）期末累计土地情况
总占地面积 总拟建计容面积 剩余可开发计容建筑面积
项目名称
（万㎡） （万㎡） （万㎡）
重庆汽车公园 52.6 75.9 65.3
顶汊一体化科技园 10.1 13.6 13.6
贵阳科技产业新城 10.2 15.9 15.9
岗集综合交通物流港 37 39.3 27.0
武汉临空港宝湾科技园 4.8 7.3 3.1
重庆巴南智造园 9.8 12.54 12.54
德阳科技园 31.4 40.0 12.4
总计 155.9 204.5 149.8
注：武汉临空港宝湾科技园由原雅致武汉工厂改造。
（3）主要项目开发情况
规划计 预计总 累计投
累计竣
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面 容建筑 总建筑面 本期竣工 投资金 资总金
项目名称 工面积
区域 置 态 例 间 度 度 积（㎡） 面积 积（㎡） 面积（㎡） 额（万 额（万
（㎡）
（㎡） 元） 元）
重庆汽车 综合开
重庆 高新区 100% 2020.11 在建 0.8% 526,000 759,000 1,000,000 0 8,219 595,498 206,059
公园 发类
上海长三
科技园
上海 角国际影 松江区 50% 2020.9 在建 0% 51,000 102,000 105,000 0 0 83,100 36,500
区
视中心
南京浦口
工业园
南京 智芯科技 浦口区 90% 2021.9 在建 0% 32,565 65,088 57,059 0 0 21,511 8,600
区
港
浦和智造 工业园
马鞍山 和县 60% 2021.11 在建 0% 67,961 80,868 43,665 0 0 10,892 4,441
园 区
岗集综合
合肥 交通物流 长丰县 公路港 60% 2019.11 在建 24.8% 368,000 393,000 290,600 0 72,000 110,000 26,700
港
新都产业 工业园
成都 新都区 100% 2016.08 竣工 100% 196,001 199,000 115,400 0 115,400 20,334 24,747
园 区
德阳科技 工业园
广汉市 100% 2019.10 竣工 100% 93,334 104,706 67,257 0 67,257 15,730 15611.4
园（一期） 区
德阳
德阳科技 工业园
广汉市 100% 2021.04 竣工 100% 149,000 170,799 102,498 34,029.44 102,498 22,350 20,436
园（二期） 区
18
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
规划计 预计总 累计投
累计竣
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面 容建筑 总建筑面 本期竣工 投资金 资总金
项目名称 工面积
区域 置 态 例 间 度 度 积（㎡） 面积 积（㎡） 面积（㎡） 额（万 额（万
（㎡）
（㎡） 元） 元）
西安智造 工业园
西安 西安市 100% 2020.09 竣工 100% 56,402 71,000 42,800 0 42,800 5,352 6,544
园 区
无锡车联 住宅；商
无锡 锡山区 100% 2019.12 竣工 100% 100,473 192,890 256,126 0 256,126 280,000 226,732
网小镇 业；办公
注：西安智造园由于改造方案变更及原材料价格上涨，导致实际改造成本较预期增加。
（4）项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益比 计容建 可售面 售（销 售（销 售（销
算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 例 筑面积 积（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
重庆汽 综合开
重庆 高新区 100% 759,000 333,384 41,117 23,408 30,400 0 0 0
车公园 发类
上海长
三角国 科技
上海 松江区 50% 102,086 51,598 16,794 0 0 0 0 0
际影视 园区
中心
南京浦
工业
南京 口智芯 浦口区 90% 65,088 43,295 26,397 3,429 1,875 0 0 0
园区
科技港
浦和智 工业
马鞍山 和县 60% 80,868 42,656 5,669 5,669 1,774 0 0 0
造园 园区
重庆巴
工业园
重庆 南智造 巴南区 100% 125,400 60,200 7,103 7,103 3,125 0 0 0
区
园
德阳科
技园（一 工业园
德阳 广汉市 100% 275,505 105,624 100,096 15,713 5,963 9,033 0 0
期+二 区
期））
无锡车
住宅；商
无锡 联网小 锡山区 100% 192,890 155,582 121,604 4,588 4,895 121,500 9,726 15,868
业；办公
镇
（5）项目出租情况
可出租厂房面积 累计已出租厂房 平均出租率
城市 项目名称 出租类型 权益比例 计容建筑面积（㎡）
（㎡） 面积（㎡） （%）
岗集综合交通
合肥 公路港 60% 393,000 72,000 70,000 97%
物流港
武汉临空港宝
武汉 工业园区 100% 72,687 24,271 24,271 100%
湾科技园
19
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
可出租厂房面积 累计已出租厂房 平均出租率
城市 项目名称 出租类型 权益比例 计容建筑面积（㎡）
（㎡） 面积（㎡） （%）
德阳科技园
德阳 工业园区 100% 275,505 63,042 25,709 40%
（一期+二期）
成都 新都产业园 工业园区 100% 199,000 108,038 108,038 100%
西安 西安智造园 工业园区 100% 56,402 30,426 30,426 100%
无锡车联网小
无锡 办公 100% 67,105 42,383 13,506 32%
镇
二、核心竞争力分析
1、仓储物流
（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；
同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策进一步推进等资产证券化发展趋势
下，未来发展潜力和增长空间较大。
（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力
处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升。宝湾持续创新“仓库+”延伸业
务模式，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，不断增强业务竞争力；践行ESG以追求高质量、可持续发展，
持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。2022年6月1日，合肥肥东宝湾获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色
仓库”(最高级)评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
2、房地产开发
（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质
房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发
展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值
凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
（2）稳健经营铸就高质量发展
房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“规模、利润、质量”均衡发展。在长期实践过程中，
保持战略定力，通过强化财务风控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量
增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
3、产城综合开发
（1）具备较强的资源整合能力
产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企
业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并探索丰富多元的融资及合作开发
路径，构筑多产业、多业态的产业布局，实现资源有效协同并取得良好成效。
（2）专业化的项目运营管理能力
产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差
异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区并积累了一定
的开发和运营经验，正逐步向专业化、规模化方向迈进。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
三、主营业务分析
概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
主要系本期房地产开发项目结算
营业收入 2,169,635,520.14 4,100,121,000.40 -47.08%
面积减少所致。
主要系本期房地产开发项目结算
营业成本 1,556,298,720.15 3,318,007,748.64 -53.10%
面积减少所致。
销售费用 116,804,626.42 150,547,282.02 -22.41%
管理费用 438,707,589.16 383,068,618.78 14.52%
财务费用 280,763,407.58 291,056,242.08 -3.54%
主要系本期房地产开发项目结算
所得税费用 43,444,545.98 93,779,752.92 -53.67%
面积减少所致。
主要系胜宝旺上年 4 月并表，研
研发投入 21,948,265.79 11,562,398.38 89.82%
发投入增加所致。
经营活动产生的现金 主要系本期房地产业务回款同比
-1,186,435,610.19 2,716,286,533.39 -143.68%
流量净额 减少所致。
主要系本期收回联营公司借款增
投资活动产生的现金
-1,258,603,829.72 -3,495,421,514.70 63.99% 加以及对联营公司投资及借款减
流量净额
少所致。
筹资活动产生的现金
604,744,654.52 4,447,933,677.09 -86.40% 主要系本期新增借款减少所致。
流量净额
现金及现金等价物净
-1,841,040,840.22 3,668,029,923.57 -150.19%
增加额
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,169,635,520.14 100% 4,100,121,000.40 100% -47.08%
分行业
房地产业务 209,874,169.20 9.67% 2,814,005,563.04 68.63% -92.54%
仓储物流业务 798,838,339.93 36.82% 702,325,736.43 17.13% 13.74%
制造业业务 908,187,178.43 41.86% 453,351,928.60 11.06% 100.33%
产城综合开发业务 181,889,686.34 8.38% 18,728,858.26 0.46% 871.17%
其他业务 70,846,146.24 3.27% 111,708,914.07 2.72% -36.58%
分产品
房地产业务 209,874,169.20 9.67% 2,814,005,563.04 68.63% -92.54%
仓储物流业务 798,838,339.93 36.82% 702,325,736.43 17.13% 13.74%
制造业业务 908,187,178.43 41.86% 453,351,928.60 11.06% 100.33%
产城综合开发业务 181,889,686.34 8.38% 18,728,858.26 0.46% 871.17%
其他业务 70,846,146.24 3.27% 111,708,914.07 2.72% -36.58%
分地区
中国大陆 2,046,544,024.46 94.33% 3,941,236,865.83 96.12% -48.07%
其他国家或地区 123,091,495.68 5.67% 158,884,134.57 3.88% -22.53%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
适用 □不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年同期
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 增减
分行业
房地产业务 209,874,169.20 188,776,707.62 10.05% -92.54% -92.58% 增加 0.48 个百分点
仓储物流业务 798,838,339.93 417,384,259.18 47.75% 13.74% 28.49% 减少 6.00 个百分点
制造业业务 908,187,178.43 808,622,717.19 10.96% 100.33% 102.86% 减少 1.11 个百分点
产城综合开发业务 181,889,686.34 101,434,084.97 44.23% 871.17% 999.77% 减少 6.52 个百分点
其他业务 70,846,146.24 40,080,951.19 43.43% -36.58% -1.22% 减少 20.25 个百分点
分产品
房地产业务 209,874,169.20 188,776,707.62 10.05% -92.54% -92.58% 增加 0.48 个百分点
仓储物流业务 798,838,339.93 417,384,259.18 47.75% 13.74% 28.49% 减少 6.00 个百分点
制造业业务 908,187,178.43 808,622,717.19 10.96% 100.33% 102.86% 减少 1.11 个百分点
产城综合开发业务 181,889,686.34 101,434,084.97 44.23% 871.17% 999.77% 减少 6.52 个百分点
其他业务 70,846,146.24 40,080,951.19 43.43% -36.58% -1.22% 减少 20.25 个百分点
分地区
中国大陆 2,046,544,024.46 1,441,276,318.75 29.58% -48.07% -54.84% 10.55%
其他国家或地区 123,091,495.68 115,022,401.40 6.56% -22.53% -9.30% -13.62%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□适用 不适用
四、非主营业务分析
适用 □不适用
单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
主要系对联营公司债
投资收益 125,706,184.10 146.07% 是
权投资收益。
公允价值变动损益 104,136.99 0.12% 否
资产减值 0.00 0.00%
主要系房地产业务逾
营业外收入 36,182,580.83 42.05% 否
期补偿款。
营业外支出 3,631,823.67 -4.22% 否
信用减值 -2,970,090.08 3.45% 是
主要系资产性政府补
其他收益 25,446,357.95 29.57% 否
助摊销。
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
主要系生产经营活动
货币资金 8,079,425,337.02 10.99% 9,919,926,721.72 13.92% -2.93%
投入增加所致。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本报告期末 上年末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
主要系受疫情影响应
应收账款 947,592,678.31 1.29% 804,919,952.09 1.13% 0.16%
收账款增加。
主要系本期房地产业
存货 26,632,966,437.77 36.21% 22,470,311,776.31 31.54% 4.67%
务存货增加。
主要系本期物流园区、
投资性房地产 8,334,663,336.33 11.33% 7,317,703,858.81 10.27% 1.06% 产业园区投入运营所
致。
主要系本期新增联营
长期股权投资 3,842,427,012.39 5.22% 3,468,348,003.54 4.87% 0.35%
公司所致。
主要系本期物流园区、
固定资产 4,807,591,571.71 6.54% 4,357,994,459.05 6.12% 0.42%
产业园区转固所致。
主要系本期物流园区、
在建工程 4,549,742,377.56 6.19% 4,947,949,935.26 6.94% -0.75%
产业园区转固所致。
使用权资产 201,574,259.07 0.27% 232,023,324.03 0.33% -0.06%
主要系新增短期借款
短期借款 1,628,509,356.12 2.21% 1,060,375,231.81 1.49% 0.72%
所致。
主要系本期预收房款
合同负债 12,545,519,199.50 17.06% 10,214,779,271.89 14.34% 2.72%
增加所致。
主要系新增银行长期
长期借款 16,570,215,927.42 22.53% 14,342,581,968.38 20.13% 2.40%
借款所致。
租赁负债 194,932,073.15 0.27% 189,154,770.17 0.27% 0.00%
主要系本期债权投资
其他流动资产 5,386,711,099.60 7.32% 2,864,935,588.10 4.02% 3.30%
增加所致。
主要系本期收购物流
无形资产 6,377,801,406.99 8.67% 5,921,568,372.77 8.31% 0.36% 园区项目土地使用权
增加所致。
主要系本期核销上年
其他非流动资产 962,251,065.19 1.31% 1,700,572,287.60 2.39% -1.08%
预付股权收购款所致。
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
单位：元
计入权益
本期公允 本期计
的累计公 本期购
项目 期初数 价值变动 提的减 本期出售金额 其他变动 期末数
允价值变 买金额
损益 值
动
金融资产
1.交易性金融
资产（不含衍 256,641,939.73 104,136.99 0.00 0.00 0.00 242,281,200.00 0.00 14,464,876.72
生金融资产）
金融资产小计 256,641,939.73 104,136.99 0.00 0.00 0.00 242,281,200.00 0.00 14,464,876.72
应收款项融资 10,815,043.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -2,088,696.02 8,726,347.60
上述合计 267,456,983.35 104,136.99 0.00 0.00 0.00 242,281,200.00 -2,088,696.02 23,191,224.32
金融负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
注：应收款项融资中其他系银行票据到期收回。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□是 否
4、截至报告期末的资产权利受限情况
详见“第十节附注七、62”相关章节。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,397,696,364.41 3,152,728,522.50 -55.67%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
适用 不适用
单位：元
截至
资产
被投 投 资 投 产 预 是 披露
合 负债
资公 资 持股比 金 资 品 计 本期投资盈 否 日期 披露索引（如
主要业务 投资金额 作 表日
司名 方 例 来 期 类 收 亏 涉 （如 有）
方 的进
称 式 源 限 型 益 诉 有）
展情
况
太阳能、风电、
巨潮资讯网-
储能电站等新
中国 《 关于参与
能源电站投资、 已完
核能 2022 中国核能科技
建设、运营；光 成认
科技 增 自 年 05 定向增发事项
伏电站的设计 388,644,120.91 29.10% - - - 购股 - 2,025,407.39 否
集团 资 筹 月 11 完成股份认购
及咨询服务，工 份的
有限 日 的公告》（公
程、采购及建设 交割
公司 告编号：
业务；融资业
2022-042）
务。
-
合计 -- -- 388,644,120.91 -- -- -- -- -- -- - 2,025,407.39 -- --
-
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
24
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳南山房地产开
子公司 房地产业务 3,759,018,522.50 37,527,553,616.61 7,870,038,835.36 206,630,691.77 5,665,495.74 23,801,764.21
发有限公司
宝湾物流控股有限
子公司 仓储物流业 3,644,000,000.00 19,995,260,136.25 8,757,310,092.66 802,783,367.92 45,715,494.42 19,342,342.51
公司
中开财务有限公司 参股公司 金融业 500,000,000.00 7,177,101,493.84 928,490,365.46 128,706,253.14 58,225,718.57 45,227,671.41
报告期内取得和处置子公司的情况
适用 □不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
上海南樾实业发展有限公司 新设 无重大影响
深圳赤湾悦时光物业服务有限公司 新设 无重大影响
宝湾产城运营管理（南京）有限公司 新设 无重大影响
都江堰赤湾物业管理有限公司 新设 无重大影响
坊桦供应链管理（廊坊）有限公司 新设 无重大影响
武汉赤湾物业服务有限公司 新设 无重大影响
廊桦（廊坊）国际物流有限公司 新设 无重大影响
天津市宝津国际物流有限公司 新设 无重大影响
苏州宝鹿供应链管理有限公司 新设 无重大影响
宝禾物流（嘉兴）有限公司 新设 无重大影响
南京宁华供应链管理有限公司 新设 无重大影响
禾湾供应链管理（嘉兴）有限公司 新设 无重大影响
禾南供应链管理（嘉兴）有限公司 新设 无重大影响
南京宝昆国际物流有限公司 新设 无重大影响
津华产业园管理（天津）有限公司 新设 无重大影响
南京宝南物流科技有限公司 新设 无重大影响
上海瑞熙恒业商业管理有限公司 新设 无重大影响
南京宝深物流科技有限公司 新设 无重大影响
宝聚能企业管理（深圳）有限公司 新设 无重大影响
长沙市麓泽苑物业服务有限公司 新设 无重大影响
宝湾产城科技发展（滁州）有限公司 新设 无重大影响
北京歌华美文置业有限公司 资产收购 无重大影响
杭州速能实业有限公司 资产收购 无重大影响
天津青武宝湾国际物流有限公司 注销 无重大影响
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
1、仓储物流业务
市场风险：2022 年上半年，主要客户受宏观经济低迷、疫情冲击的影响，业务量下降，资金流动性趋紧，经营不稳
定性增加，对公司商务管理和运营服务能力提出更高要求；电商、三方物流等行业“新势力”控制的仓储规模增加，行业竞
争格局更为复杂。
应对措施：公司将加强对整体形势及区域市场的研判，针对部分城市拟定针对性的商务策略，完善运营服务体系，优
化客户结构，尽早锁定客源；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益
和资本回报水平。
2、房地产开发业务
市场风险：2022 年以来中央及地方房地产供求两端政策持续宽松，但在全国新冠疫情“多点散发”、起伏反复的情况
下，房地产市场仍未实质性回暖，具体表现为住宅销售去化率、客户到访和转化走低、工程施工停滞影响供货进度等，企
业经营难度提升。
应对措施：公司在坚决落实疫情防控责任的同时，迅速构建市场监测体系，定期梳理跟进各项目情况，动态调整营销
策略，促进销售回款，将风险排查工作前置，保障项目交付进度与品质；持续关注属地政府惠企政策，紧跟政策变动，降
低疫情对经营影响；同时将持续强化核心能力建设，加强投资研判，提高投资精度，提升产品与服务质量，把握周期变化，
坚持稳健经营。
3、产城综合开发业务
财务风险：产城综合开发业务具有资金需求量大、资金循环周期长、涉及行业类型广等特点，受疫情扰乱和宏观经济
下行影响，2022 年上半年部分物业去化速度放缓，业务回款节奏延后。
应对措施：公司将加强对整体形势的研判，统筹协调项目开发计划，拟定针对性的商务与运营策略，加快存量去化，
确保现金回流；积极创新投融资模式，通过多种渠道积极补充优质的资金来源，降低自有资金投入，同时通过合理的资金
规划及税务筹划，降低资金成本，提升资金周转效率。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第四节 公司治理
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
巨潮资讯网-《2022 年第
2022 年第一次临时 一次临时股东大会决议
临时股东大会 74.93% 2022 年 01 月 21 日 2022 年 01 月 22 日
股东大会 公告》（公告编号：
2022-008）
巨潮资讯网-《2021 年度
2021 年度股东大会 年度股东大会 72.17% 2022 年 06 月 08 日 2022 年 06 月 09 日 股东大会决议公告》（公
告编号：2022-050）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
适用 □不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
王世云 董事长 被选举 2022 年 01 月 05 日 工作需要
舒谦 董事、副总经理 任免 2022 年 01 月 05 日 工作需要
舒谦 副董事长、总经理 被选举、任免 2022 年 01 月 05 日 工作需要
沈启盟 董事 被选举 2022 年 01 月 21 日 工作需要
三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
适用 不适用
1、股权激励
2022年4月28日，公司召开第六届董事会第十五次会议和第六届监事会第九次会议审议通过《关于公司首次股票期权激
励计划第一个行权期未达行权条件并注销部分股票期权的议案》。公司同意因2名激励对象离职注销股票期权210万份，因第
一个行权期未达行权条件注销697.5万份股票期权，共计注销股票期权907.5万份。本次注销后，公司首次股票期权激励对象
总人数由57名调整为55名，公司已授予但未行权的股票期权总数由2,535万份调整为1,627.5万份。2022年5月，公司完成前述
股票期权相关注销工作。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、员工持股计划的实施情况
□ 适用 √ 不适用
3、其他员工激励措施
□ 适用 √ 不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□是 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
无。
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 不适用
未披露其他环境信息的原因
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，亦不存在需要披露的其他环境信息。
二、社会责任情况
1、全力以赴抗疫保供
国内疫情规模反弹、多点散发，各地区加大防控措施。作为身处防控一线的企业，公司在深圳、上海、合肥、宁波等
地物流园区、产业园区，配合当地政府、主管部门防疫安排，以专业服务和实际行动保障项目安全运行，守护城市平安，
在特殊关键时刻，不计得失，迎难而上，担当责任。宝湾上海大区、江苏大区坚守疫情防控第一线，建立全面、高效、合
理的疫情防控应急响应三级指引及应急处置方案，积极协调物资，保障园区安全运营，守护健康生命线。
2、积极践行绿色经营
报告期内，公司履行推动绿色发展的社会责任，推广低碳理念，丰富绿色实践。布局新能源业务，完成中国核能科技
定向增发认购股份交割，推动绿色低碳园区建设。推动制造业转型升级，自发减碳发展的同时，介入新能源相关装备的研
发与制造。推行绿色低碳理念，实施低碳办公和无纸化办公，节约办公能源资源，提升员工的节能意识，让绿色办公成为
新常态。积极倡导员工绿色生活，提升全体员工节约、环保意识，开展培训、“健康行活动”等特色活动，丰富绿色实践。
3、构建和谐劳动关系
高度重视劳动者与企业之间和谐关系的建立工作，为员工提供优秀的组织环境、富有竞争力的薪酬福利以及广阔的发
展空间，着力为员工塑造实现人生价值的发展平台。积极推进学习型组织建设，丰富和完善“南山大学”，打造高层次、高
水平的学习平台。充分发挥工会的桥梁纽带作用，组织开展丰富多彩的员工活动，增强“开拓、创新、诚信、共享”企业精
神的认同感和归属感。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第六节 重要事项
一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕
及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□适用 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
超期未履行完毕的承诺事项。
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□适用 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□适用 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□是 否
公司半年度报告未经审计。
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□适用 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□适用 不适用
七、破产重整相关事项
□适用 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□适用 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□适用 不适用
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九、处罚及整改情况
□适用 不适用
十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□适用 不适用
十一、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
适用 □不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
关联交易 占同类交 获批的交 可获得的
关联交易 关联交易 关联交易 关联交 是否超过 关联交易
关联关系 关联交易内容 金额（万 易金额的 易额度 同类交易 披露日期 披露索引
方 类型 定价原则 易价格 获批额度 结算方式
元） 比例 （万元） 市价
融资租赁利息、
深圳市赤
控股股东中国 房屋租赁、仓储
湾东方物 出售商品/
南山集团控制 服务、清洁和管 市场价格 118 118 14.36% 489 否 按月结算 118
流有限公 提供劳务
的企业 理费、水电费、
司
共享服务费等
中国南山 管理费、清洁和
开发（集 控股股东/实 出售商品/ 管理费、水电
市场价格 361 361 43.92% 962 否 按月结算 361
团）股份有 际控制人 提供劳务 费、共享服务
限公司 费、托管费等
控股股东中国 清洁和管理费、
中开财务 出售商品/
南山集团控制 水电费、共享服 市场价格 22 22 2.68% 63 否 按月结算 22
有限公司 提供劳务
的企业 务费等
管理费、清洁和
控股股东中国
赤晓企业 出售商品/ 管理费、水电
南山集团控制 市场价格 49 49 5.96% 60 否 按月结算 49 巨潮资讯网
有限公司 提供劳务 费、共享服务
的企业 -《关于预计
费、托管费等
公司 2022 年
深圳市赤
控股股东中国 清洁和管理费、 2022 年 04 度日常关联
湾商业发 出售商品/
南山集团控制 水电费、共享服 市场价格 171 171 20.80% 205 否 按月结算 171 月 30 日 交易的公
展有限公 提供劳务
的企业 务费等 告》（公告
司
编号：
深圳市赤
控股股东中国 清洁和管理费、 2022-033）
湾东方供 出售商品/
南山集团控制 水电费、共享服 市场价格 16 16 1.95% 35 否 按月结算 16
应链管理 提供劳务
的企业 务费等
有限公司
合肥宝湾
控股股东中国 清洁和管理费、
国际物流 出售商品/
南山集团控制 水电费、共享服 市场价格 85 85 10.34% 202 否 按月结算 85
中心有限 提供劳务
的企业 务费等
公司
深圳市赤
控股股东中国
湾东方物 采购商品/
南山集团控制 物流配送费 市场价格 281 281 7.46% 516 否 按月结算 281
流有限公 接受劳务
的企业
司
中国南山
控股股东中国 办公室租赁、场
开发（集 采购商品/
南山集团控制 地租赁、水电费 市场价格 2,931 2,931 77.83% 7,558 否 按月结算 2931
团）股份有 接受劳务
的企业 等
限公司
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
工程款（外墙石
深圳赤晓 控股股东中国
采购商品/ 材、围墙板、铝
工程建设 南山集团控制 市场价格 294 294 7.81% 6,737 否 按月结算 294
接受劳务 板及保温一体
有限公司 的企业
板）、房租水电
深圳市赤
控股股东中国
湾商业发 采购商品/ 场地租赁、房屋
南山集团控制 市场价格 260 260 6.90% 0 是 按月结算 260
展有限公 接受劳务 租赁、管理费
的企业
司
合计 -- -- 4,588 -- 16,827 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 无
2022 年 4 月 28 日，公司召开第六届董事会第十五次会议通过《关于预计公司 2022 年度日常关联交易的议案》，同意公司及
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在 下属子公司与关联方进行办公室租赁、提供或接收劳务等日常经营交易，2022 年度预计公司与关联方发生日常关联交易总额
报告期内的实际履行情况（如有） 为人民币 16,827 万元。截至 2022 年 6 月 30 日，公司与关联方发生日常关联交易总额为人民币 4,588 万元。本报告期内，公
司实际发生情况与预计情况未发生重大差异。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用） 不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□适用 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
适用 □不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
是 □否
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
南山开发
控股股东控
（香港）有 借款 19,373.42 16,673.42 4.40% 211.85 2,700
制的企业
限公司
深圳市前
海宝湾供 控股股东控
借款 6,000 7,000 6,000 4.35% 148.5 7,000
应链管理 制的企业
有限公司
宝新控股 控股股东控
借款 10,551.55 33,283.5 850 2%-3% 272.59 42,985.05
有限公司 制的企业
中国南山
开发（集 控股股东控
借款 593,600 263,500 288,500 3.40%-9% 10,796.76 568,600
团）股份有 制的企业
限公司
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
适用 □不适用
存款业务
本期发生额
每日最高存
存款利率范 期初余额 本期合计存 本期合计取 期末余额
关联方 关联关系 款限额（万
围 （万元） 入金额（万 出金额（万 （万元）
元）
元） 元）
中开财务有 控股股东控
600,000 0.5%-3.1% 567,042.94 5,820,988.53 6,197,255.88 190,775.6
限公司 制的企业
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
贷款业务
本期发生额
贷款额度 贷款利率范 期初余额 本期合计贷 本期合计还 期末余额
关联方 关联关系
（万元） 围 （万元） 款金额（万 款金额（万 （万元）
元） 元）
中开财务有 控股股东控
750,000 3%-5.45% 336,005.24 74,371.95 40,822.94 369,554.26
限公司 制的企业
授信或其他金融业务
关联方 关联关系 业务类型 总额（万元） 实际发生额（万元）
中开财务有限公司 控股股东控制的企业 授信 750,000 369,554.26
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□适用 不适用
公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
7、其他重大关联交易
□适用 不适用
公司报告期无其他重大关联交易。
十二、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1） 托管情况
□适用 不适用
公司报告期不存在重大托管情况。
（2） 承包情况
□适用 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3） 租赁情况
□适用 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
适用 □不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否
是否
担保额度相关公告 实际担保 担保类型 为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保期 履行
披露日期 金额 联方
完毕
担保
苏州宏景置业
2018 年 09 月 12 日 24,000 2018 年 12 月 26 日 23,000 连带责任担保 5年 否 否
有限公司
武汉崇鸿裕业
房地产开发有 2019 年 04 月 27 日 20,000 2019 年 07 月 29 日 20,000 连带责任担保 5年 否 否
限公司
福建南山纵横
投资发展有限 2020 年 04 月 30 日 70,000 2020 年 09 月 03 日 70,000 连带责任担保 6年 否 否
公司
深圳市赤湾房
地产开发有限 2020 年 04 月 30 日 48,737.26 2021 年 04 月 15 日 48,737.26 连带责任担保 8年 否 否
公司
深圳市赤湾房
地产开发有限 2020 年 04 月 30 日 20,392.16 2021 年 04 月 15 日 20,392.16 连带责任担保 9年 否 否
公司
苏州卓煌置业
2021 年 07 月 15 日 16,500 2021 年 09 月 23 日 9,840 连带责任担保 3年 否 否
有限公司
苏州悦贵房地
产开发有限公 2021 年 07 月 15 日 50,000 2022 年 01 月 18 日 28,000 连带责任担保 6年 否 否
司
苏州美赛房地
2021 年 07 月 15 日 32,000 2021 年 09 月 16 日 16,000 连带责任担保 6年 否 否
产有限公司
武汉南山华中
投资发展有限 2021 年 07 月 15 日 120,000 2021 年 09 月 09 日 120,000 连带责任担保 6年 否 否
公司
武汉合跃建设
2021 年 10 月 30 日 115,000 2022 年 03 月 21 日 63,750 连带责任担保 6年 否 否
发展有限公司
无锡三奚置业
2022 年 01 月 06 日 5,100 2022 年 05 月 18 日 5,100 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
上海深渝实业
2022 年 01 月 06 日 50,000
发展有限公司
上海招南实业
2022 年 01 月 06 日 105,000
发展有限公司
武汉崇鸿裕业
房地产开发有 2022 年 04 月 28 日 12,000
限公司
武汉南山华中
投资发展有限 2022 年 04 月 28 日 51,000
公司
武汉合跃建设
2022 年 04 月 28 日 65,000
发展有限公司
南通世茂翊信
房地产开发有 2022 年 04 月 28 日 20,000
限公司
福建光洋投资
2022 年 04 月 28 日 76,500
发展有限公司
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发
384,600 96,850
（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合计 报告期末实际对外担保余
804,319.42 424,819.42
（A3） 额合计（A4）
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
公司对子公司的担保情况
是否
是否
担保额度相关公告 实际担保 担保类型 为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保期 履行
披露日期 金额 联方
完毕
担保
华南建材（深
2018 年 03 月 31 日 10,000 2019 年 04 月 24 日 0 连带责任担保 3年 是 否
圳）有限公司
宝湾物流控股
2019 年 04 月 27 日 220,000 2019 年 08 月 20 日 50,000 连带责任担保 3年 否 否
有限公司
宝湾物流控股
2019 年 04 月 27 日 220,000 2019 年 11 月 06 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
宝湾物流控股
2019 年 04 月 27 日 220,000 2019 年 11 月 15 日 10,000 连带责任担保 4年 否 否
有限公司
宝湾物流控股
2019 年 04 月 27 日 220,000 2020 年 01 月 22 日 20,000 连带责任担保 4年 否 否
有限公司
华南建材（深
2020 年 04 月 30 日 8,000 2020 年 07 月 02 日 8,000 连带责任担保 3年 否 否
圳）有限公司
安徽赤湾东方
智慧物流港开 2020 年 04 月 30 日 15,000 2020 年 09 月 30 日 15,000 连带责任担保 11 年 否 否
发有限公司
重庆南山汽车
运动文化有限 2020 年 04 月 30 日 8,100 2020 年 12 月 21 日 8,100 连带责任担保 12 年 否 否
公司
宝湾商业保理
2021 年 04 月 09 日 10,000 2021 年 06 月 23 日 10,000 连带责任担保 3年 否 否
有限公司
重庆香云置业
2021 年 04 月 09 日 80,000 2021 年 08 月 17 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
宝湾商业保理
2021 年 04 月 09 日 5,500 2021 年 11 月 10 日 5,500 连带责任担保 3年 否 否
有限公司
宝湾产城科技
发展（南京）有 2021 年 04 月 09 日 21,000 2021 年 10 月 15 日 21,000 连带责任担保 8年 否 否
限公司
深圳市雅致国
际发展有限公 2021 年 04 月 09 日 1,221.58 2021 年 11 月 24 日 0 一般担保 6 个月 是 否
司
深圳市雅致国
际发展有限公 2021 年 04 月 09 日 3,734.62 2021 年 11 月 26 日 0 一般担保 6 个月 是 否
司
成都赤湾国际
油气基地有限 2021 年 04 月 09 日 12,000 2021 年 12 月 28 日 12,000 连带责任担保 18 年 否 否
公司
深圳市雅致国
际发展有限公 2021 年 04 月 09 日 1,562.23 2022 年 01 月 16 日 0 一般担保 4 个月 是 否
司
宝湾产城科技
发展（马鞍山） 2021 年 04 月 09 日 5,700 2022 年 04 月 28 日 5,700 连带责任担保 10 年 否 否
有限公司
深圳市雅致国
际发展有限公 2022 年 01 月 06 日 675.34 2022 年 03 月 09 日 0 一般担保 2 个月 是 否
司
深圳市雅致国
际发展有限公 2022 年 01 月 06 日 1,221.58 2022 年 05 月 24 日 1,221.58 一般担保 6 个月 否 否
司
华南建材（深
2022 年 01 月 06 日 5,000 2022 年 05 月 31 日 5,000 连带责任担保 3年 否 否
圳）有限公司
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保实 14,159.15
300,000
（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额度 报告期末对子公司实际担
619,600 331,521.58
合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
是否
是否
担保额度相关公告 实际担保 担保类型 为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保期 履行
披露日期 金额 联方
完毕
担保
武汉盘龙南山
房地产有限公 2017 年 10 月 26 日 30,000 2018 年 05 月 03 日 30,000 连带责任担保 5年 否 否
司
合肥南山新展
房地产有限公 2017 年 10 月 26 日 34,000 2018 年 04 月 20 日 34,000 连带责任担保 5年 否 否
司
合肥南山美食
公园投资有限 2018 年 03 月 31 日 10,000 2018 年 08 月 31 日 10,000 连带责任担保 7年 否 否
公司
青岛胶州宝湾
国际物流有限 9,000 2018 年 08 月 31 日 9,000 连带责任担保 10 年 否 否
公司
南通锡通宝湾
4,000 2018 年 07 月 03 日 4,000 连带责任担保 4年 否 否
物流有限公司
四川广汉宝湾
国际物流有限 2019 年 04 月 27 日 32,000 2019 年 11 月 27 日 31,200 连带责任担保 17 年 否 否
公司
苏州南山新阳
房地产开发有 2019 年 04 月 27 日 100,000 2019 年 08 月 14 日 100,000 连带责任担保 7年 否 否
限公司
长沙麓泽房地
2018 年 09 月 12 日 120,000 2019 年 06 月 19 日 120,000 连带责任担保 6年 否 否
产有限公司
苏州南山新程
房地产开发有 2018 年 09 月 12 日 140,000 2019 年 06 月 20 日 134,000 连带责任担保 7年 否 否
限公司
深南（无锡）车
2019 年 12 月 07 日 150,000 2020 年 01 月 15 日 144,000 连带责任担保 7年 否 否
联网有限公司
云南滇中宝湾
2019 年 12 月 07 日 11,000 2020 年 06 月 03 日 10,700 连带责任担保 13 年 否 否
物流有限公司
西安宝湾国际
2019 年 12 月 07 日 18,000 2020 年 06 月 04 日 18,000 连带责任担保 13 年 否 否
物流有限公司
长沙望城宝湾
2019 年 12 月 07 日 12,000 2020 年 06 月 16 日 12,000 连带责任担保 12 年 否 否
物流有限公司
武汉青山宝湾
国际物流有限 2019 年 12 月 07 日 30,000 2020 年 06 月 19 日 30,000 连带责任担保 13 年 否 否
公司
南通旭南房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 47,250 2020 年 08 月 21 日 47,250 连带责任担保 5年 否 否
司
长沙雨花宝湾
2020 年 04 月 30 日 18,000 2020 年 09 月 08 日 18,000 连带责任担保 13 年 否 否
物流有限公司
昆山宝湾国际
2020 年 04 月 30 日 7,200 2020 年 09 月 10 日 7,200 连带责任担保 6年 否 否
物流有限公司
武汉南控房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 70,000 2020 年 09 月 07 日 70,000 连带责任担保 5年 否 否
司
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
淮安宝湾国际
2020 年 04 月 30 日 11,000 2020 年 09 月 25 日 11,000 连带责任担保 15 年 否 否
物流有限公司
武汉南控房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 20,000 2020 年 12 月 18 日 20,000 连带责任担保 5年 否 否
司
武汉南控房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 45,000 2021 年 01 月 04 日 45,000 连带责任担保 6年 否 否
司
武汉南控房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 30,000 2021 年 01 月 19 日 30,000 连带责任担保 6年 否 否
司
宁波宝湾国际
2020 年 04 月 30 日 40,000 2021 年 02 月 22 日 40,000 连带责任担保 10 年 否 否
物流有限公司
武汉南控房地
产开发有限公 2020 年 04 月 30 日 60,000 2021 年 03 月 30 日 60,000 连带责任担保 6年 否 否
司
苏州浒茂置业
2020 年 04 月 30 日 74,175.75 2021 年 05 月 07 日 74,175.75 连带责任担保 5年 否 否
有限公司
漳州宝湾国际
2020 年 04 月 30 日 30,000 2021 年 03 月 03 日 30,000 连带责任担保 13 年 否 否
物流有限公司
成都南横置业
2020 年 04 月 30 日 81,000 2021 年 05 月 14 日 81,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
苏州茂越置业
2021 年 04 月 09 日 80,000 2021 年 05 月 25 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
四川广汉宝湾
国际物流有限 2021 年 04 月 09 日 30,000 2021 年 05 月 28 日 30,000 连带责任担保 18 年 否 否
公司
佛山三水宝湾
2021 年 04 月 09 日 25,000 2021 年 05 月 28 日 25,000 连带责任担保 11 年 否 否
物流有限公司
宝湾物流合肥
2021 年 04 月 09 日 9,500 2021 年 07 月 27 日 9,500 连带责任担保 11 年 否 否
新站有限公司
浙江余姚宝湾
国际物流有限 2021 年 04 月 09 日 46,000 2021 年 09 月 01 日 46,000 连带责任担保 12 年 否 否
公司
天津滨港宝湾
国际物流有限 2021 年 04 月 09 日 22,300 2021 年 09 月 22 日 22,300 连带责任担保 13 年 否 否
公司
东莞市维兴实
2021 年 04 月 09 日 100,000 2021 年 09 月 02 日 100,000 连带责任担保 6年 否 否
业有限公司
成都南横置业
2021 年 04 月 09 日 50,000 2021 年 12 月 16 日 50,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
南通南展房地
产开发有限公 2021 年 04 月 09 日 108,000 2022 年 01 月 01 日 108,000 连带责任担保 6年 否 否
司
武汉山屹建设
2022 年 01 月 06 日 25,000 2022 年 01 月 25 日 25,000 连带责任担保 6年 否 否
发展有限公司
东莞市维盛实
业投资有限公 2022 年 01 月 06 日 25,000 2022 年 02 月 11 日 25,000 连带责任担保 6年 否 否
司
武汉山屹建设
2022 年 01 月 06 日 5,000 2022 年 05 月 07 日 5,000 连带责任担保 6年 否 否
发展有限公司
武汉山峻建设
2022 年 01 月 06 日 80,000 2022 年 06 月 06 日 80,000 连带责任担保 6年 否 否
发展有限公司
中晖维宏实业
2022 年 01 月 06 日 90,000 2022 年 06 月 06 日 90,000 连带责任担保 6年 否 否
有限公司
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
成都青白江宝
湾供应链管理 2022 年 04 月 28 日 30,000 2022 年 06 月 09 日 30,000 连带责任担保 18 年 否 否
有限公司
宝湾物流肥东
2022 年 04 月 28 日 11,000 2022 年 06 月 09 日 11,000 连带责任担保 11 年 否 否
有限公司
宝湾物流控股
2022 年 04 月 28 日 50,000 2022 年 06 月 08 日 50,000 连带责任担保 3年 否 否
有限公司
江门市宝鹤物
2022 年 04 月 28 日 2,000 2022 年 06 月 20 日 2,000 一般担保 9 个月 否 否
流有限公司
报告期内审批对子公司担保额度合计 报告期内对子公司担保实
500,000 426,000
（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额度 报告期末对子公司实际担
2,083,325.75 2,009,325.75
合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
1,184,600 537,009.15
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
3,507,245.17 2,765,666.75
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 293.65%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额
2,187,476.75
（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 2,187,476.75
3、委托理财
□适用 不适用
公司报告期不存在委托理财。
4、其他重大合同
□适用 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十三、其他重大事项的说明
□适用 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十四、公司子公司重大事项
适用 □不适用
1、关于控股子公司申请发行中期票据和永续中票事项
经公司第六届董事会第八次会议及 2020 年度股东大会审议，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银行间市场交易商
协会申请注册发行总额不超过人民币 15 亿元的中期票据。2021 年 10 月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会下发
的《接受注册通知书》（中市协注[2021]MTN856 号），同意接受宝湾物流中期票据注册。2022 年 3 月，宝湾物流成功发
41
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
行了宝湾物流控股有限公司 2022 年度第一期中期票据，发行额度为 5 亿元。2022 年 8 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流
控股有限公司 2022 年度第二期中期票据，发行额度为 5 亿元。具体内容详见 2021 年 4 月 23 日、2021 年 5 月 15 日、2021
年 10 月 22 日、2022 年 3 月 14 日及 2022 年 8 月 17 日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
2、关于全资子公司参与香港联交所上市公司中国核能科技定向增发的事项
经公司第六届董事会第十三次会议审议，公司同意全资子公司雅致国际（香港）有限公司通过参与香港联交所上市公
司中国核能科技集团有限公司（证券代码：00611.hk，简称“中国核能科技”）定向增发，以每股 0.882 港元认购 538,942,750
股股份获得其发行后 29.1%的股权。2022 年 4 月，中国核能科技非公开发行股份事项获得国务院国有资产监督管理委员
会批复。2022 年 5 月，雅致国际（香港）有限公司参与中国核能科技定向增发事项已完成认购股份的交割。具体内容详
见 2021 年 11 月 15 日、2022 年 1 月 1 日、2022 年 2 月 26 日、2022 年 4 月 11 日及 2022 年 5 月 11 日公司在《证券时报》
和巨潮资讯网上披露的相关公告。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新股 转股
一、有限售条件
1,369,633,224 50.58% 1,369,633,224 50.58%
股份
1、国有法人
1,369,235,649 50.57% 1,369,235,649 50.57%
持股
2、其他内资
397,575 0.01% 397,575 0.01%
持股
其中：境内自然
397,575 0.01% 397,575 0.01%
人持股
二、无限售条件
1,338,149,289 49.42% 1,338,149,289 49.42%
股份
人民币普通股 1,338,149,289 49.42% 1,338,149,289 49.42%
三、股份总数 2,707,782,513 100.00% 2,707,782,513 100.00%
股份变动的原因
□适用 不适用
股份变动的批准情况
□适用 不适用
股份变动的过户情况
□适用 不适用
股份回购的实施进展情况
□适用 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□适用 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□适用 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 不适用
2、限售股份变动情况
□适用 不适用
43
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
二、证券发行与上市情况
□适用 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末普通股股东总数 68,028 报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有） 0
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售 质押、标记或冻结情况
持股比 报告期末持有的普通 报告期内增减变动 持有无限售条件的
股东名称 股东性质 条件的普通
例 股数量 情况 普通股数量 股份状态 数量
股数量
中国南山开发（集团）股 暂未分类的国
57.99% 1,570,139,538 0 1,369,235,649 200,903,889
份有限公司 有法人
境内非国有法
赤晓企业有限公司 10.45% 282,880,000 0 0 282,880,000
人
China Logistics
境外法人 3.10% 83,989,756 -81,232,600 0 83,989,756
Holding(12) PTE.LTD.
香港中央结算有限公司 境外法人 0.56% 15,265,513 5,135,963 0 15,265,513
中国工商银行股份有限
公司－南方中证全指房
其他 0.42% 11,240,300 8,825,600 0 11,240,300
地产交易型开放式指数
证券投资基金
俞志翔 境内自然人 0.24% 6,618,715 0 0 6,618,715
交通银行股份有限公司
－湘财周期轮动一年持
其他 0.19% 5,141,400 5,141,400 0 5,141,400
有期混合型证券投资基
金
国泰君安证券股份有限
公司－湘财长顺混合型 其他 0.19% 5,022,700 5,022,700 0 5,022,700
发起式证券投资基金
光大永明资管－建设银
行－光大永明资产优势 其他 0.18% 4,911,303 4,911,303 0 4,911,303
精选集合资产管理产品
缪翚 境内自然人 0.18% 4,892,800 -317,200 0 4,892,800
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
战略投资者或一般法人因配售新股成为前
不适用
10 名普通股股东的情况（如有）
中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关
上述股东关联关系或一致行动的说明
系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决
不适用
权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明
不适用
（如有）
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量
股份种类 数量
赤晓企业有限公司 282,880,000 人民币普通股 282,880,000
中国南山开发（集团）股份有限公司 200,903,889 人民币普通股 200,903,889
China Logistics Holding(12) PTE.LTD. 83,989,756 人民币普通股 83,989,756
香港中央结算有限公司 15,265,513 人民币普通股 15,265,513
中国工商银行股份有限公司－南方中证全
11,240,300 人民币普通股 11,240,300
指房地产交易型开放式指数证券投资基金
俞志翔 6,618,715 人民币普通股 6,618,715
交通银行股份有限公司－湘财周期轮动一
5,141,400 人民币普通股 5,141,400
年持有期混合型证券投资基金
国泰君安证券股份有限公司－湘财长顺混
5,022,700 人民币普通股 5,022,700
合型发起式证券投资基金
光大永明资管－建设银行－光大永明资产
4,911,303 人民币普通股 4,911,303
优势精选集合资产管理产品
缪翚 4,892,800 人民币普通股 4,892,800
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及
前 10 名无限售条件普通股股东和前 10 名 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关
普通股股东之间关联关系或一致行动的说 系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。
明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情
股东俞志翔通过信用账户持有公司 6,618,715 股股份；股东缪翚通过信用账户持有公司 2,900,000 股股份。
况说明（如有）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□是 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
四、董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2021 年年报。公司董事李鸿卫之子李天于
2022 年 6 月 23 日至 8 月 24 日期间买卖公司股票 2,300 股，获利 148 元。李天上述交易行为违反了《证券法》、《深圳证
券交易所股票上市规则》等相关规定，构成短线交易行为。上述情况发生后，李天已深刻认识到了此次事项的严重性，承
诺将进一步学习和严格遵守关于禁止短线交易的相关规定，保证此类情况不再发生并将所获收益全部上缴公司。
五、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□适用 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□适用 不适用
报告期公司不存在优先股。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第九节 债券相关情况
适用 □不适用
一、企业债券
□适用 不适用
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在公司债券。
三、非金融企业债务融资工具
适用 □不适用
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
宝湾物流控股有限公司 2022 年度第二 2022 年 08 2022 年 08 2025 年 08 每 12 个月付息一
22 宝湾物流 MTN002 102281765.IB 500,000,000.00 3.02% 银行间市场
期中期票据 月 10 日 月 12 日 月 12 日 次，到期还本
宝湾物流控股有限公司 2022 年度第一 2022 年 03 2022 年 03 2025 年 03 每 12 个月付息一
22 宝湾物流 MTN001 102280496.IB 500,000,000.00 3.40% 银行间市场
期中期票据 月 09 日 月 11 日 月 11 日 次，到期还本
宝湾物流控股有限公司 2021 年度第一 2021 年 01 2021 年 01 2024 年 01 每 12 个月付息一
21 宝湾物流 MTN001 102100210.IB 500,000,000.00 4.13% 银行间市场
期中期票据 月 27 日 月 29 日 月 29 日 次，到期还本
宝湾物流控股有限公司 2020 年度第一 20 宝湾物流（疫情防 2020 年 04 2020 年 04 2038 年 04 每 6 个月付息一
082000169.IB 1,316,000,000.00 3.17% 银行间市场
期资产支持票据（疫情防控债）优先级 控债）ABN001 优先 月 13 日 月 15 日 月 15 日 次，到期还本
宝湾物流控股有限公司 2020 年度第一 20 宝湾物流（疫情防 2020 年 04 2020 年 04 2038 年 04 到期一次还本付
082000170.IB 70,000,000.00 - 银行间市场
期资产支持票据（疫情防控债）次级 控债）ABN001 次 月 13 日 月 15 日 月 15 日 息
逾期未偿还债券
□适用 不适用
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 不适用
3、报告期内信用评级结果调整情况
□适用 不适用
4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响
□适用 不适用
四、可转换公司债券
□适用 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 不适用
六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.2940 1.2355 4.73%
资产负债率 76.36% 75.30% 增加 1.06 个百分点
速动比率 0.5018 0.5722 -12.30%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -17,795.07 22,322.9 -179.72%
EBITDA 全部债务比 2.88% 5.00% 减少 2.12 个百分点
利息保障倍数 0.32 1.16 -72.41%
现金利息保障倍数 -1.14 4.50 -125.33%
EBITDA 利息保障倍数 0.95 1.75 -45.71%
贷款偿还率 100.00% 100.00% 0.00%
利息偿付率 100.00% 100.00% 0.00%
50
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□是 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2022 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 8,079,425,337.02 9,919,926,721.72
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 242,281,200.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 27,339,913.31 27,996,477.35
应收账款 947,592,678.31 804,919,952.09
应收款项融资 8,726,347.60 10,815,043.62
预付款项 317,989,575.71 482,102,204.85
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
其他应收款 2,614,234,093.88 5,924,094,812.49
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 107,651,664.06 87,651,664.06
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 26,632,966,437.77 22,470,311,776.31
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 5,750,948.54 7,606,857.60
其他流动资产 5,386,711,099.60 2,864,935,588.10
流动资产合计 44,020,736,431.74 42,754,990,634.13
非流动资产：
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
发放贷款和垫款 0.00 0.00
债权投资 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 9,842,705.42 15,661,274.09
长期股权投资 3,842,427,012.39 3,468,348,003.54
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 14,464,876.71 14,360,739.73
投资性房地产 8,334,663,336.33 7,317,703,858.81
固定资产 4,807,591,571.71 4,357,994,459.05
在建工程 4,549,742,377.56 4,947,949,935.26
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 201,574,259.07 232,023,324.03
无形资产 6,377,801,406.99 5,921,568,372.77
开发支出 0.00 0.00
商誉 11,133,118.55 11,133,118.55
长期待摊费用 84,913,770.48 76,461,460.69
递延所得税资产 328,405,663.32 427,441,434.54
其他非流动资产 962,251,065.19 1,700,572,287.60
非流动资产合计 29,524,811,163.72 28,491,218,268.66
资产总计 73,545,547,595.46 71,246,208,902.79
流动负债：
短期借款 1,628,509,356.12 1,060,375,231.81
向中央银行借款 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 70,427,737.09 148,072,417.30
应付账款 3,764,882,875.98 4,016,282,968.45
预收款项 4,127,918.66 7,888,043.60
合同负债 12,545,519,199.50 10,214,779,271.89
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
应付职工薪酬 152,904,498.03 168,488,311.33
应交税费 386,751,122.81 1,244,873,443.57
其他应付款 6,442,487,277.74 6,664,014,545.97
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 3,320,191.79 2,965,699.14
应付手续费及佣金 0.00 0.00
52
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
应付分保账款 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 3,885,971,808.38 6,206,307,157.51
其他流动负债 5,137,461,265.25 4,874,472,998.41
流动负债合计 34,019,043,059.56 34,605,554,389.84
非流动负债：
保险合同准备金 0.00 0.00
长期借款 16,570,215,927.42 14,342,581,968.38
应付债券 2,303,687,862.57 1,808,609,351.53
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 194,932,073.15 189,154,770.17
长期应付款 3,162,963.90 3,162,963.90
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 875,683.19 875,683.19
递延收益 352,692,929.74 364,010,999.09
递延所得税负债 425,364,351.23 431,499,093.26
其他非流动负债 2,292,540,420.92 1,904,598,228.39
非流动负债合计 22,143,472,212.12 19,044,493,057.91
负债合计 56,162,515,271.68 53,650,047,447.75
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 1,943,129,507.86 1,949,417,765.66
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 -7,017,124.07 728,467.20
专项储备 3,812,678.46 3,982,062.09
盈余公积 334,023,724.87 334,023,724.87
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 4,436,554,722.69 4,567,498,535.20
归属于母公司所有者权益合计 9,418,286,022.81 9,563,433,068.02
少数股东权益 7,964,746,300.97 8,032,728,387.02
所有者权益合计 17,383,032,323.78 17,596,161,455.04
负债和所有者权益总计 73,545,547,595.46 71,246,208,902.79
法定代表人：王世云 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：胡永涛
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2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 2,867,580,910.15 3,105,732,243.58
交易性金融资产 0.00 0.00
衍生金融资产 0.00 0.00
应收票据 500,000,000.00 0.00
应收账款 11,923,152.25 16,794,254.06
应收款项融资 0.00 0.00
预付款项 748,521.11 1,160,947.32
其他应收款 1,267,075,918.93 3,906,227,349.26
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 338,155,077.73 354,547,123.81
存货 31,390,921.98 31,390,921.98
合同资产 0.00 0.00
持有待售资产 0.00 0.00
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 2,645,770,493.10 3,058,895.83
流动资产合计 7,324,489,917.52 7,064,364,612.03
非流动资产：
债权投资 279,000,000.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 12,043,210,049.66 12,039,125,431.19
其他权益工具投资 0.00 0.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00
投资性房地产 12,976,242.10 13,307,176.57
固定资产 13,943,963.77 14,829,241.13
在建工程 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
使用权资产 140,792,521.48 149,354,010.69
无形资产 95,444,773.84 97,151,031.01
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 2,433,436.20 3,048,915.30
递延所得税资产 0.00 0.00
其他非流动资产 14,822,793.57 13,833,896.51
非流动资产合计 12,602,623,780.62 12,330,649,702.40
资产总计 19,927,113,698.14 19,395,014,314.43
流动负债：
54
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项目 2022 年 6 月 30 日 2022 年 1 月 1 日
短期借款 1,250,802,083.33 750,996,875.01
交易性金融负债 0.00 0.00
衍生金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 498,849.93 1,915,988.93
预收款项 0.00 0.00
合同负债 1,174,466.30 1,191,712.05
应付职工薪酬 19,537,580.85 24,856,156.09
应交税费 8,851,223.24 8,883,839.11
其他应付款 3,899,761,821.93 3,534,962,390.14
其中：应付利息 0.00 0.00
应付股利 0.00 0.00
持有待售负债 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 2,671,788,276.74 2,227,763,094.60
其他流动负债 1,456,152,680.62 1,925,389,928.13
流动负债合计 9,308,566,982.94 8,475,959,984.06
非流动负债：
长期借款 3,048,350,733.78 3,634,064,973.22
应付债券 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
租赁负债 144,161,482.22 136,790,317.36
长期应付款 0.00 0.00
长期应付职工薪酬 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延收益 370,312.26 376,807.62
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 1,447,077,054.17 1,047,575,359.31
非流动负债合计 4,639,959,582.43 4,818,807,457.51
负债合计 13,948,526,565.37 13,294,767,441.57
所有者权益：
股本 2,707,782,513.00 2,707,782,513.00
其他权益工具 0.00 0.00
其中：优先股 0.00 0.00
永续债 0.00 0.00
资本公积 3,093,001,467.18 3,099,748,542.79
减：库存股 0.00 0.00
其他综合收益 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 207,200,168.40 207,200,168.40
未分配利润 -29,397,015.81 85,515,648.67
所有者权益合计 5,978,587,132.77 6,100,246,872.86
负债和所有者权益总计 19,927,113,698.14 19,395,014,314.43
55
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业总收入 2,169,635,520.14 4,100,121,000.40
其中：营业收入 2,169,635,520.14 4,100,121,000.40
利息收入 0.00 0.00
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 0.00 0.00
二、营业总成本 2,443,054,982.21 4,238,562,072.02
其中：营业成本 1,556,298,720.15 3,318,007,748.64
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险责任准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
税金及附加 28,532,373.11 84,319,782.12
销售费用 116,804,626.42 150,547,282.02
管理费用 438,707,589.16 383,068,618.78
研发费用 21,948,265.79 11,562,398.38
财务费用 280,763,407.58 291,056,242.08
其中：利息费用 320,610,697.10 342,017,000.29
利息收入 65,394,392.07 69,049,475.37
加：其他收益 25,446,357.95 13,324,593.50
投资收益（损失以“－”号填列） 125,706,184.10 513,031,760.48
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -39,417,928.31 3,772,870.12
以摊余成本计量的金融资产终止确
0.00 0.00
认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 104,136.99 -170,447.60
信用减值损失（损失以“-”号填列） 2,970,090.08 -23,405,870.04
资产减值损失（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
资产处置收益（损失以“-”号填列） 585,720.30 46,771,191.06
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -118,606,972.65 411,110,155.78
加：营业外收入 36,182,580.83 39,429,999.97
减：营业外支出 3,631,823.67 1,295,302.58
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -86,056,215.49 449,244,853.17
减：所得税费用 43,444,545.98 93,779,752.92
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -129,500,761.47 355,465,100.25
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -129,500,761.47 355,465,100.25
56
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 0.00 0.00
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 -130,943,812.51 393,330,929.52
2.少数股东损益 1,443,051.04 -37,865,829.27
六、其他综合收益的税后净额 -7,745,591.27 614.47
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -7,745,591.27 614.47
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.重新计量设定受益计划变动额 0.00 0.00
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 0.00 0.00
3.其他权益工具投资公允价值变动 0.00 0.00
4.企业自身信用风险公允价值变动 0.00 0.00
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -7,745,591.27 614.47
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -7,750,263.27 0.00
2.其他债权投资公允价值变动 0.00 0.00
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 0.00 0.00
4.其他债权投资信用减值准备 0.00 0.00
5.现金流量套期储备 0.00 0.00
6.外币财务报表折算差额 0.00 0.00
7.其他 4,672.00 614.47
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
七、综合收益总额 -137,246,352.74 355,465,714.72
归属于母公司所有者的综合收益总额 -138,689,403.78 393,331,543.99
归属于少数股东的综合收益总额 1,443,051.04 -37,865,829.27
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0484 0.1453
（二）稀释每股收益 -0.0484 0.1453
法定代表人：王世云 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：胡永涛
4、母公司利润表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、营业收入 19,098,828.45 34,164,571.92
减：营业成本 10,739,983.16 21,665,945.89
税金及附加 527,105.77 1,664,261.91
销售费用 24,141.24 28,059.18
管理费用 40,721,325.87 34,557,384.16
研发费用 0.00 0.00
财务费用 100,444,862.26 93,163,849.29
其中：利息费用 213,755,337.69 212,564,237.06
利息收入 121,531,004.45 126,456,379.06
加：其他收益 1,369,497.68 689,644.47
投资收益（损失以“－”号填列） 18,091,068.56 2,733,759.04
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 18,091,068.56 14,910,896.31
以摊余成本计量的金融资产终止确
0.00 0.00
认收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
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项目 2022 年半年度 2021 年半年度
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1,014,770.58 -1,423,246.23
资产减值损失（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
资产处置收益（损失以“-”号填列） 535.65 44,227,685.76
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -114,912,258.53 -70,687,085.47
加：营业外收入 0.00 1,379,089.85
减：营业外支出 405.95 95,877.64
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -114,912,664.48 -69,403,873.26
减：所得税费用 0.00 0.00
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -114,912,664.48 -69,403,873.26
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -114,912,664.48 -69,403,873.26
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） 0.00 0.00
五、其他综合收益的税后净额 0.00 0.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.重新计量设定受益计划变动额 0.00 0.00
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 0.00 0.00
3.其他权益工具投资公允价值变动 0.00 0.00
4.企业自身信用风险公允价值变动 0.00 0.00
5.其他 0.00 0.00
（二）将重分类进损益的其他综合收益 0.00 0.00
1.权益法下可转损益的其他综合收益 0.00 0.00
2.其他债权投资公允价值变动 0.00 0.00
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 0.00 0.00
4.其他债权投资信用减值准备 0.00 0.00
5.现金流量套期储备 0.00 0.00
6.外币财务报表折算差额 0.00 0.00
7.其他 0.00 0.00
六、综合收益总额 -114,912,664.48 -69,403,873.26
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,725,361,068.41 11,233,102,213.65
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00
收到再保业务现金净额 0.00 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
拆入资金净增加额 0.00 0.00
回购业务资金净增加额 0.00 0.00
代理买卖证券收到的现金净额 0.00 0.00
收到的税费返还 575,915,883.33 69,631,331.80
58
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项目 2022 年半年度 2021 年半年度
收到其他与经营活动有关的现金 719,596,778.44 1,292,602,462.00
经营活动现金流入小计 6,020,873,730.18 12,595,336,007.45
购买商品、接受劳务支付的现金 4,881,321,593.45 7,589,202,689.95
客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00
拆出资金净增加额 0.00 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
支付保单红利的现金 0.00 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 533,738,817.50 455,261,148.49
支付的各项税费 1,331,985,142.11 975,341,283.25
支付其他与经营活动有关的现金 460,263,787.31 859,244,352.37
经营活动现金流出小计 7,207,309,340.37 9,879,049,474.06
经营活动产生的现金流量净额 -1,186,435,610.19 2,716,286,533.39
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 4,907.66 0.00
取得投资收益收到的现金 32,152,956.85 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
290,588.00 102,908,646.98
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,429,571,303.93 1,769,566,655.37
投资活动现金流入小计 2,462,019,756.44 1,872,475,302.35
购建固定资产、无形资产和其他长期
1,694,260,457.59 1,760,262,722.43
资产支付的现金
投资支付的现金 461,091,290.91 441,940,000.00
质押贷款净增加额 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的
202,420,228.60 12,162,346.67
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,362,851,609.06 3,153,531,747.95
投资活动现金流出小计 3,720,623,586.16 5,367,896,817.05
投资活动产生的现金流量净额 -1,258,603,829.72 -3,495,421,514.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,582,500.00 56,104,274.48
其中：子公司吸收少数股东投资收到
3,582,500.00 56,104,274.48
的现金
取得借款收到的现金 9,171,853,117.84 23,597,414,448.31
收到其他与筹资活动有关的现金 653,752,999.16 2,208,471,293.25
筹资活动现金流入小计 9,829,188,617.00 25,861,990,016.04
偿还债务支付的现金 8,048,359,839.09 18,429,570,243.33
分配股利、利润或偿付利息支付的现
845,281,712.35 677,960,597.41
金
其中：子公司支付给少数股东的股
0.00 0.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 330,802,411.04 2,306,525,498.21
筹资活动现金流出小计 9,224,443,962.48 21,414,056,338.95
筹资活动产生的现金流量净额 604,744,654.52 4,447,933,677.09
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
-746,054.83 -768,772.21
响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,841,040,840.22 3,668,029,923.57
加：期初现金及现金等价物余额 9,883,056,041.01 8,043,905,196.24
六、期末现金及现金等价物余额 8,042,015,200.79 11,711,935,119.81
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6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2022 年半年度 2021 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 23,881,069.90 45,775,399.03
收到的税费返还 285,063.58 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 183,708,255.07 86,935,941.85
经营活动现金流入小计 207,874,388.55 132,711,340.88
购买商品、接受劳务支付的现金 1,847,079.36 31,333.57
支付给职工以及为职工支付的现金 31,102,566.09 33,818,576.17
支付的各项税费 3,411,030.91 6,117,962.92
支付其他与经营活动有关的现金 25,252,976.91 18,086,323.81
经营活动现金流出小计 61,613,653.27 58,054,196.47
经营活动产生的现金流量净额 146,260,735.28 74,657,144.41
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 36,392,046.08 21,338,151.43
处置固定资产、无形资产和其他长期
605.28 97,619,767.14
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,588,291,992.58 4,204,768,885.59
投资活动现金流入小计 3,624,684,643.94 4,323,726,804.16
购建固定资产、无形资产和其他长期
5,500,214.86 4,149,092.85
资产支付的现金
投资支付的现金 10,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
0.00 0.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 4,550,500,000.00 4,254,046,791.96
投资活动现金流出小计 4,566,000,214.86 4,258,195,884.81
投资活动产生的现金流量净额 -941,315,570.92 65,530,919.35
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 1,874,482,936.53 2,623,819,872.35
收到其他与筹资活动有关的现金 500,000,000.00 500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,374,482,936.53 3,123,819,872.35
偿还债务支付的现金 1,576,888,282.79 2,661,585,095.95
分配股利、利润或偿付利息支付的现
228,610,313.69 194,367,374.10
金
支付其他与筹资活动有关的现金 12,080,837.84 18,818,199.72
筹资活动现金流出小计 1,817,579,434.32 2,874,770,669.77
筹资活动产生的现金流量净额 556,903,502.21 249,049,202.58
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
0.00
响
五、现金及现金等价物净增加额 -238,151,333.43 389,237,266.34
加：期初现金及现金等价物余额 3,105,732,243.58 296,452,567.70
六、期末现金及现金等价物余额 2,867,580,910.15 685,689,834.04
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7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具
减： 一般 所有者权益合
其他综合收 少数股东权益
股本 优 永 资本公积 库存 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计 计
其 益
先 续 股 准备
他
股 债
一、上年期末
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 1,949,417,765.66 0.00 728,467.20 3,982,062.09 334,023,724.87 0.00 4,567,498,535.20 0.00 9,563,433,068.02 8,032,728,387.02 17,596,161,455.04
余额
加：会计
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
政策变更
前期差错更
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
正
同一控制下
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
企业合并
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期初
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 1,949,417,765.66 0.00 728,467.20 3,982,062.09 334,023,724.87 0.00 4,567,498,535.20 0.00 9,563,433,068.02 8,032,728,387.02 17,596,161,455.04
余额
三、本期增减
变动金额（减
0.00 0.00 0.00 0.00 -6,288,257.80 0.00 -7,745,591.27 -169,383.63 0.00 0.00 -130,943,812.51 0.00 -145,147,045.21 -67,982,086.05 -213,129,131.26
少以“－”号
填列）
（一）综合收
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -130,943,812.51 0.00 -130,943,812.51 1,443,051.04 -129,500,761.47
益总额
（二）所有者
投入和减少 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,288,257.80 0.00 -7,745,591.27 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -14,033,849.07 3,107,217.63 -10,926,631.44
资本
1．所有者投
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,582,500.00 3,582,500.00
入的普通股
2．其他权益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
61
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,288,257.80 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,288,257.80 -475,282.37 -6,763,540.17
权益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -7,745,591.27 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -7,745,591.27 0.00 -7,745,591.27
（三）利润分
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -72,457,255.48 -72,457,255.48
配
1．提取盈余
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公积
2．提取一般
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
风险准备
3．对所有者
（或股东）的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -72,457,255.48 -72,457,255.48
分配
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者
权益内部结 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转
1．资本公积
转增资本（或 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
2．盈余公积
转增资本（或 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
3．盈余公积
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
存收益
62
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6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -169,383.63 0.00 0.00 0.00 0.00 -169,383.63 -75,099.24 -244,482.87
备
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 571,999.39 0.00 0.00 0.00 0.00 571,999.39 0.00 571,999.39
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -741,383.02 0.00 0.00 0.00 0.00 -741,383.02 -75,099.24 -816,482.26
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 1,943,129,507.86 0.00 -7,017,124.07 3,812,678.46 334,023,724.87 0.00 4,436,554,722.69 0.00 9,418,286,022.81 7,964,746,300.97 17,383,032,323.78
余额
上年金额
单位：元
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减：
一般 所有者权益合
永 库 其他综合 少数股东权益
股本 优先 资本公积 专项储备 盈余公积 风险 未分配利润 其他 小计 计
续 其他 存 收益
股 准备
债 股
一、上年期末
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,567,899,285.13 0.00 717,129.67 4,697,666.90 328,992,672.72 0.00 3,875,896,129.27 0.00 9,485,985,396.69 2,406,248,240.01 11,892,233,636.70
余额
加：会计
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
政策变更
前期差错更
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
正
同一控制下
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
企业合并
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期初
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,567,899,285.13 0.00 717,129.67 4,697,666.90 328,992,672.72 0.00 3,875,896,129.27 0.00 9,485,985,396.69 2,406,248,240.01 11,892,233,636.70
余额
三、本期增减
变动金额（减
0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 0.00 614.48 329,238.21 0.00 0.00 132,070,092.78 0.00 101,451,053.59 197,475,418.53 298,926,472.12
少以“－”号
填列）
63
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（一）综合收
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 614.48 0.00 0.00 0.00 402,848,344.08 0.00 402,848,958.56 -28,729,108.30 374,119,850.26
益总额
（二）所有者
投入和减少 0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -30,948,891.88 226,197,435.92 195,248,544.04
资本
1．所有者投
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,150,000.00 2,150,000.00
入的普通股
2．其他权益
工具持有者 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投入资本
3．股份支付
计入所有者 0.00 0.00 0.00 0.00 5,763,018.77 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,763,018.77 175,673.74 5,938,692.51
权益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 -36,711,910.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -36,711,910.65 223,871,762.18 187,159,851.53
（三）利润分
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
配
1．提取盈余
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公积
2．提取一般
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
风险准备
3．对所有者
（或股东）的 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
分配
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者
权益内部结 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转
1．资本公积
转增资本（或 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
2．盈余公积
转增资本（或 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
64
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3．盈余公积
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
存收益
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 329,238.21 0.00 0.00 0.00 0.00 329,238.21 7,090.91 336,329.12
备
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 803,229.10 0.00 0.00 0.00 0.00 803,229.10 36,789.81 840,018.91
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -473,990.89 0.00 0.00 0.00 0.00 -473,990.89 -29,698.90 -503,689.79
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末
2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 2,536,950,393.25 0.00 717,744.15 5,026,905.11 328,992,672.72 0.00 4,007,966,222.05 0.00 9,587,436,450.28 2,603,723,658.54 12,191,160,108.82
余额
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2022 年半年度
项目 其他权益工具 减：库 其他综 专项
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 合收益 储备
一、上年期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 3,099,748,542.79 0.00 0.00 0.00 207,200,168.40 85,515,648.67 0.00 6,100,246,872.86
加：会计政策变更 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
前期差错更正 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期初余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 3,099,748,542.79 0.00 0.00 0.00 207,200,168.40 85,515,648.67 0.00 6,100,246,872.86
-114,912,664.4
三、本期增减变动金额（减 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,747,075.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -121,659,740.09
8
65
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
少以“－”号填列）
-114,912,664.4
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -114,912,664.48
8
（二）所有者投入和减少资
0.00 0.00 0.00 0.00 -6,747,075.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,747,075.61
本
1．所有者投入的普通股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．其他权益工具持有者投
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
入资本
3．股份支付计入所有者权
0.00 0.00 0.00 0.00 -6,747,075.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -6,747,075.61
益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．对所有者（或股东）的
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
分配
3．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者权益内部结转 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．资本公积转增资本（或
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
2．盈余公积转增资本（或
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
股本）
3．盈余公积弥补亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4．设定受益计划变动额结
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
收益
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 3,093,001,467.18 0.00 0.00 0.00 207,200,168.40 -29,397,015.81 0.00 5,978,587,132.77
66
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上年金额
2021 年半年度
项目 其他权益工具 减：库 其他综 专项储
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 合收益 备
一、上年期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,312,270,349.09 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 311,014,430.58 0.00 7,533,236,408.92
加：会计政策变更 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
前期差错更正 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、本年期初余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,312,270,349.09 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 311,014,430.58 0.00 7,533,236,408.92
三、本期增减变动金额
0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 -340,182,124.56 0.00 -334,243,432.05
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -69,403,873.26 0.00 -69,403,873.26
（二）所有者投入和减
0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51
少资本
1．所有者投入的普通股 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．其他权益工具持有者
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,938,692.51
权益的金额
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（三）利润分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．对所有者（或股东）
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -270,778,251.30 0.00 -270,778,251.30
的分配
3．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（四）所有者权益内部
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转
1．资本公积转增资本
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（或股本）
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2．盈余公积转增资本
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4．设定受益计划变动额
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
存收益
6．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）专项储备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
1．本期提取 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2．本期使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（六）其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
四、本期期末余额 2,707,782,513.00 0.00 0.00 0.00 4,318,209,041.60 0.00 0.00 0.00 202,169,116.25 -29,167,693.98 0.00 7,198,992,976.87
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
三、公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有
限公司，于 2001 年 3 月 1 日成立。本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深
圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501。
本公司及其附属子公司（以下简称“ 本集团 ”）主要经营活动为：物业租赁，物业管理；供应链管理，物流信息咨询；
投资咨询；房地产开发业务；企业管理咨询，财务咨询；经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业务，
代理海上石油后勤服务；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（由分支机构经营）、销售、租赁及相关服务（涉
及资质证的凭资质证经营）；与船舶舱室配套产品的售后服务；以受让应收账款的方式提供贸易融资；生产经营海洋工程
用、陆地工业和民用工程用钢结构制品及自产产品的售后服务（以上经营范围涉及国家专项、专营规定的，按相关规定办
理）。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“中国南山集团”）。
本财务报表业经本公司董事会于 2022 年 8 月 29 日决议批准。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本报告期变化情况参见第十节附注八和第十节附注九。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以
及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及本集团 2022 半年度财务报表所载财务信息根据下列依照企业会计准则所制定的重要会计政策和会计估计编
制。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于 2022 年 6 月 30 日的财务状况以
及 2022 年半年度的经营成果和现金流量。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为 2022
年 1 月 1 日起至 2022 年 6 月 30 日止 6 个月期间（以下统称“2022 年半年度”）。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
3、营业周期
本集团营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。同
一控制下企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终
控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或
发行股份面值总额的差额），调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。非同一控制下企业合并，
在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际
取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和
大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。
支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以
及支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量
进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的
公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的长期股权投资，按照该长期股权
投资在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；购买日之前持有的被购买方的长期
股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损
益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的权益
工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主
体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资
产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东
权益。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公
允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期年初纳入合并财务报表。编
制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时
一直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差
额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。通过多次交易分步处置对
子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每一项交易区分是否丧失控制权进行相应的会计处理。不丧失
控制权的，少数股东权益发生变化作为权益性交易处理。丧失控制权的，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价
值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始
持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期损益；存在对该子公司的商誉的，在计算确定处置子公司损益
时，扣除该项商誉的金额；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子公司直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确
认的股东权益，在丧失控制权时转为当期损益。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份
额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易
于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币
货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资
产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币
性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允
价值确定日的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资
产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收
入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处
置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节
项目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负
债表内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；
并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几
乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负
债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，
在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时根据本集团企业管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成
分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关
交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以摊余成本计量的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流
量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融资
产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的
现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、
减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综
合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计
入当期损益。
金融负债分类和计量
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其
初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允
价值进行后续计量，所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，
按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变
动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，
本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融资产减值
本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款进行减值处理并确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增
加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量
损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收
入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，
并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以账龄组合为基础评
估以摊余成本计量的金融工具的预期信用损失。
关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义、预期信用损失计量的假设等披露参见第十节
附注十、3。
当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权
利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产
控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的
程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，
确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收票据
参见第十节附注五、10、金融工具。
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12、应收账款
参见第十节附注五、10、金融工具。
13、应收款项融资
参见第十节附注五、10、金融工具。
14、其他应收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
参见第十节附注五、10、金融工具。
15、存货
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础
配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材
料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物采一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。
集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损
益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价
准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
16、合同资产
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合
同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
合同资产是指已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。
参见第十节附注五、36、收入。
17、合同成本
本集团与合同成本有关的资产包括合同取得成本。根据其流动性，分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产，除非该资产摊销期限不超过
一年。
本集团为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，且同时满足下列条件的，
作为合同履约成本确认为一项资产：
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（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由
客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
（3）该成本预期能够收回。
本集团对与合同成本有关的资产采用与该资产相关的收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
（1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得（1）减（2）的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值
准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
18、债权投资
参见第十节附注五、10、金融工具。
19、其他债权投资
参见第十节附注五、10、金融工具。
20、长期应收款
参见第十节附注五、10、金融工具。
21、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价
值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股
东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后
转换为金融工具的则全额结转。
通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制
下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本），合并
成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核
算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被
投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；
其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金
融工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入留存收益。除企业合并形成的长期股权投资以
外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股
权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定初始投资成
本；通过债务重组取得的，按照《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被
投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
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采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某
项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投
资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期
股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其
差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别
确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时
被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生
的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被
投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计
算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值
以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，因处置终
止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，
因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采用
权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比
例转入当期损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的
比例转入当期损益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧
失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之
间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。不属于一揽子交易
的，对每一项交易分别进行会计处理。丧失控制权的，在个别财务报表中，对于剩余股权，处置后的剩余股权能够对原有
子公司实施共同控制或重大影响的，确认为长期股权投资，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理；否则，确
认为金融工具，在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
22、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且
其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产
的使用寿命、预计净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-50 年 5.00% 1.90-4.75%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本集团将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改
变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本集团将固定资产、存货转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账
面价值作为转换后的入账价值。
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在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投
资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
23、固定资产
（1） 确认条件
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后
续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前
所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
（2） 折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 5-50 年 5.00% 1.90-19.00%
经营租赁集成房屋构件 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
机器设备 年限平均法 3-20 年 5.00-10.00% 4.50-31.67%
运输设备 年限平均法 3-14 年 5.00-10.00% 6.43-31.67%
电子及其他设备 年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
港务设施 年限平均法 50 年 5.00% 1.90%
（3） 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得
租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与
租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。
24、在建工程
25、借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因
外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资
本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性
房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（1）资产支出已经发生；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用
计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
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（1）专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；
（2）占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均
利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、
且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
26、使用权资产
本集团使用权资产类别主要包括房屋及建筑物、土地使用权。
在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，包括：租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费
用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本
集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产
剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用
寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使用权资产账面
价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
27、无形资产
（1） 计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计
量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值
计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿
命不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 40-50 年
软件及其他 3-10 年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作
为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部
作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资
产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
（2） 内部研究开发支出会计政策
本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，只有在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具
有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产
的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其
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他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地
计量。不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。
28、长期资产减值
本集团对除存货、与合同成本有关的资产、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行
减值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态
的无形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团
以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产
组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损
益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；
难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，
首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资
产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵
减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价
值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
29、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间
受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
30、合同负债
本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合
同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
本集团将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如企业在转让承诺的商品之前已收取的
款项。
31、职工薪酬
（1） 短期薪酬的会计处理方法
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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（2） 离职后福利的会计处理方法
本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年金，相应支出在发生时计入相关资产成本
或当期损益。
（3） 辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4） 其他长期职工福利的会计处理方法
32、租赁负债
在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算
租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折
现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关
资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除
外。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比
率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付
款额的现值重新计量租赁负债。
33、预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集
团将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本集团承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
34、股份支付
股份支付，分为以权益结算的股份支付。以权益结算的股份支付，是指本集团为获取服务以股份或其他权益工具作为
对价进行结算的交易。
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日
按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期
内每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关
成本或费用，相应增加资本公积。权益工具的公允价值采用二叉树期权定价模型确定，参见第十节附注十三。
对由于未满足非市场条件和/或服务期限条件而最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用。股份支付协议中规定
了市场条件或非可行权条件的，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有其他业绩条件和/或服务期限
条件，即视为可行权。
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如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具
公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选
择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在
新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同
的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
35、优先股、永续债等其他金融工具
本集团发行的永续债到期后本集团有权不限次数展期，对于永续债票面利息，本集团有权递延支付，本集团并无合同
义务支付现金或其他金融资产，分类为权益工具。
子公司发行的该等权益工具列报为少数股东权益。
36、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
37、政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计
量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补
助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此
之外的作为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义
金额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相
关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
38、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关
的计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递
延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差
异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1)可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额
用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得
税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所
得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者
对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意
图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
39、租赁
（1） 经营租赁的会计处理方法
作为承租人
本集团作为承租人的一般会计处理见第十节附注五、26、使用权资产和第十节附注五、32、租赁负债。
作为出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生
时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额视为新租赁的收款额。
新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本集团与交易对手方就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时
满足下列条件的，本集团房屋经营租赁采用简化方法：
（1）减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；
（2）减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
（3）综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
作为出租人
本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变
租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本集团在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实
际收到时冲减前期确认的应收款项。
（2） 融资租赁的会计处理方法
作为承租人
本集团作为承租人的一般会计处理见第十节附注五、26、使用权资产和第十节附注五、32、租赁负债。
作为出租人
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在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行
初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租
赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可
变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
40、其他重要的会计政策和会计估计
利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
安全生产费
按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分
别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确
认固定资产，同时冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。
公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量应收款项融资和衍生金融工具权益工具投资。公允价值，是指市场参与者
在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产
或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交
易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用
市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能
够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有
在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，
确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层
次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观
察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公
允价值计量层次之间发生转换。
重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额
及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或
负债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这些房地产所有权上的全
部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
折旧和摊销
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本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期
复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预
期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
业务模式
金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价
和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方
式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行
分析判断。
合同现金流量特征
金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿
付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异、
对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债
账面金额重大调整。
金融工具减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑
所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经
济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可
能并不等于未来实际的减值损失金额。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非
流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允
价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，
参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未
来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现
值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得
税资产的金额。
存货跌价准备
如第十节附注五、15 所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存
货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的
估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采
用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会
计期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
土地增值税
本集团缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际
土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税
的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支
出及相关拨备金额。
承租人增量借款利率
对于无法确定租赁内含利率的租赁，本集团采用承租人增量借款利率作为折现率计算租赁付款额的现值。确定增量借
款利率时，本集团根据所处经济环境，以可观察的利率作为确定增量借款利率的参考基础，在此基础上，根据自身情况、
标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等租赁业务具体情况对参考利率进行调整以得出适用的增量借款利率。
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
2019 年 4 月 1 日之前，应税收入原按 16%和 10%的税率计算销项税，并
按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税的，于 2019 年 4 月
1 日之后，调整按 13%和 9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣
的进项税额后的差额计缴增值税。
根据财政部及国税总局相关政策要求，自 2016 年 5 月 1 日起，原适用营
业税的收入全部改为计征增值税，具体情况如下：房地产销售：2016 年 4
16%、10%、13%、9%、
增值税 月 30 日前开工的项目，适用简易征收方式，税率 5%；2016 年 4 月 30 日
6%、5%、3%
后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，
税率 9%。不动产租赁：2016 年 4 月 30 日前取得的房产，适用简易征收
方式，税率 5%；2016 年 4 月 30 日后取得的房产，适用一般征收方式，
税率 9%。
物流辅助业务堆存(仓储)、装卸、港务管理服务，适用增值税税率 6%。
增值税小规模纳税人提供应税服务，适用征收率 3%。
根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 1%、5%、
城市维护建设税 1%、5%、7%
7%的比例计缴城市维护建设税。
15%、16.5%、20%、
企业所得税 按应纳税所得额的 15%、16.5%、20%、25%计算企业所得税。
25%
根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 3%的比
教育费附加 3%
例计缴教育费附加。
根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的 2%的比
地方教育费附加 2%
例计缴地方教育费附加。
从价计征的，按房产原值一次减除 10%-30%后余值的 1.2%计缴；从租计
房产税 1.2%、12%
征的，按租金收入的 12%计缴。
以房地产销售收入扣除项目金额为计税依据，按照超率累进税率 30%-60%
土地增值税 30%-60%
计缴。
根据国家有关税务法规，本集团支付予职工的所得额由本集团按超额累进
个人所得税
税率代为扣缴所得税。
契税 土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%计缴。 3%-5%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
华南建材（深圳）有限公司 15%
常熟雅致模块化建筑有限公司 15%
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 15%
惠州市南山物业管理有限公司 20%
宝湾融资租赁有限公司 20%
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 15%
成都新都宝湾国际物流有限公司 15%
贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司 15%
雅致国际（香港）有限公司 16.5%
宝湾物流（香港）有限公司 16.5%
中国汇通（香港）有限公司 16.5%
2、税收优惠
（1）增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税〔2015〕73 号)，雅致集成房屋(廊坊)有限
公司和华南建材(深圳)有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退 50%的税收优
惠。
本集团下属宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）及其子公司、深圳市赤湾物业管理有限公司及其子公司根
据财政部、税务总局和海关总署公告[2019]年第 39 号《关于深化增值税改革有关政策的公告》的规定，自 2019 年 4 月 1
日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额。
（2）企业所得税税收优惠
本集团下属华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税务局联
合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201844202116)，该高新技术企业资格有效期为 2018 年至 2021 年。按《中华
人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208 号)的有关规定享受
企业所得税优惠政策，本报告期适用税率为 15%。
本集团下属常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局联合颁
发的高新技术企业证书（证书编号：GR201932002882），该高新技术企业资格有效期为 2019 年至 2022 年。按《中华人
民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本报告期适用税率为 15%。
本集团下属深圳赤湾胜宝旺工程有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局联
合颁发的高新技术企业证书（证书编号：GR202044201259），该高新技术企业资格有效期为 2020 年至 2023 年。按《中
华人民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本报告期适用税率为 15%。
本集团下属惠州市南山物业管理有限公司、宝湾融资租赁有限公司和宝湾库迈（上海）信息技术有限公司，根据财税
[2019]13 号文件，对于小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税
率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税。
本集团下属成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司，
根据财政部、海关总署、国家税务总局发布的财税[2011]58 号文《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》
第二条的相关规定和财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的财税[2020]23 号文《关于延续西部大开发企业所得税
政策的公告》，分别经成都市龙泉驿区国家税务局龙国税通[2018]4586 号文件、成都市新都新都区国家国家税务局新都国
税通[2018]5169 号文件、贵州省发展和改革委员会黔发改西开[2020]448 号文件批准，成都龙泉宝湾国际物流有限公司和
成都新都宝湾国际物流有限公司于 2014 年至 2030 年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策、贵阳双龙宝湾华业国际物
流有限公司于 2019 年至 2030 年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按 15%的税率缴纳企业所得税。
本集团下属雅致国际(香港)有限公司、宝湾物流(香港)有限公司、中国汇通(香港)有限公司适用香港地区 16.5%所得税
税率。
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除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率 25%。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位：元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 47,877.24 75,737.93
银行存款 7,811,464,777.74 9,646,604,334.25
其他货币资金 267,912,682.04 273,246,649.54
合计 8,079,425,337.02 9,919,926,721.72
其中：存放在境外的款项总额 149,277,245.62 115,568,051.98
因抵押、质押或冻结等对使
267,912,682.04 265,023,871.52
用有限制的款项总额
其他说明
（1）于2022年6月30日，本集团存放于境外的货币资金为人民币149,277,245.62元（2021年12月31日：人民币115,568,051.98
元）。
（2）于2022年6月30日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币1,907,755,974.33元 （2021年
12月31 日：人民币5,670,429,449.91元）。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。
（3）银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需
求而定，并按照相应的银行存款利率取得利息收入。
（4）其他货币资金使用受限制的工程保证金、履约保证金、内保外贷质押存款保证金、票据保证金等。
2、交易性金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
0.00 242,281,200.00
益的金融资产
其中：
结构性存款（注） 0.00 242,281,200.00
指定以公允价值计量且其变动计入当
0.00 0.00
期损益的金融资产
合计 0.00 242,281,200.00
其他说明
注：本集团投资的与特定标的（利率、汇率、指数等的波动或者某实体的信用情况）挂钩的嵌入金融衍生产品的存款，无固
定收益率，于2022年上半年已到期赎回。
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3、应收票据
（1） 应收票据分类列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 0.00 2,613,034.45
商业承兑票据 27,400,883.54 29,305,884.16
减：应收票据坏账准备 -60,970.23 -3,922,441.26
合计 27,339,913.31 27,996,477.35
如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
（2） 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位：元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 0.00 0.00
商业承兑票据 0.00 11,108,995.30
合计 0.00 11,108,995.30
（3） 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
单位：元
项目 期末转应收账款金额
商业承兑票据 6,731,278.00
合计 6,731,278.00
4、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提 账面价值 计提 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
比例 比例
按单项计
提坏账准
0.00 0% 0.00 0% 0.00 0.00 0% 0.00 0% 0.00
备的应收
账款
按组合计
提坏账准
1,236,598,659.06 100% 289,005,980.75 23.37% 947,592,678.31 1,090,698,727.18 100% 285,778,775.09 26.20% 804,919,952.09
备的应收
账款
其中：
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按信用风
险特征组
1,236,598,659.06 100% 289,005,980.75 23.37% 947,592,678.31 1,090,698,727.18 100% 285,778,775.09 26.20% 804,919,952.09
合计提坏
账准备
合计 1,236,598,659.06 100% 289,005,980.75 23.37% 947,592,678.31 1,090,698,727.18 100% 285,778,775.09 26.20% 804,919,952.09
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合计提坏
1,236,598,659.06 289,005,980.75 23.37%
账准备
合计 1,236,598,659.06 289,005,980.75
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 845,024,217.38
1至2年 79,717,986.90
2至3年 162,482,458.05
3 年以上 149,373,996.73
3至4年 149,373,996.73
4至5年 0.00
5 年以上 0.00
合计 1,236,598,659.06
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 285,778,775.09 0.00 -1,084,401.45 0.00 4,311,607.11 289,005,980.75
合计 285,778,775.09 0.00 -1,084,401.45 0.00 4,311,607.11 289,005,980.75
（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
第一名 258,471,084.51 20.90% 49,507,823.40
第二名 155,228,574.15 12.55% 0.00
第三名 64,323,811.22 5.20% 32,161,905.61
第四名 36,585,066.39 2.96% 548,776.00
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占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
第五名 36,354,550.74 2.94% 0.00
合计 550,963,087.01 44.55%
5、应收款项融资
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收票据融资 8,726,347.60 10,815,043.62
合计 8,726,347.60 10,815,043.62
应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况
□适用 不适用
如是按照预期信用损失一般模型计提应收款项融资减值准备，请参照其他应收款的披露方式披露减值准备的相关信息：
□适用 不适用
其他说明：
已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期的应收票据如下：
2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
已终止确认 已终止确认
应收票据融资 25,462,500.01 15,520,204.37
6、预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
单位：元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 289,136,954.66 90.93% 476,036,386.04 98.74%
1至2年 26,786,290.64 8.42% 2,671,886.21 0.55%
2至3年 640,022.67 0.20% 1,229,597.96 0.26%
3 年以上 1,426,307.74 0.45% 2,164,334.64 0.45%
合计 317,989,575.71 482,102,204.85
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2022 年 6 月 30 日，本集团无账龄超过 1 年且金额重要的预付款项（2020 年 12 月 31 日：无）。
（2） 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
于 2022 年 6 月 30 日，本集团预付账款前五名合计数为人民币 196,004,888.04 元（2021 年 12 月 31 日：人民币 421,523,856.94
元），占预付账款期末数合计数的比例为 61.64%（2021 年 12 月 31 日：87.43%）。
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7、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 107,651,664.06 87,651,664.06
其他应收款 2,506,582,429.82 5,836,443,148.43
合计 2,614,234,093.88 5,924,094,812.49
（1） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
福建南山纵横投资发展有限公司 87,651,664.06 87,651,664.06
中开财务有限公司 20,000,000.00
合计 107,651,664.06 87,651,664.06
2） 坏账准备计提情况
□适用 不适用
（2） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 1,545,105,176.54 4,600,331,402.43
押金及保证金 177,120,299.88 209,111,156.45
往来款 742,826,623.51 162,465,018.69
应收暂付款 21,433,338.53 860,167,218.62
备用金 6,692,554.65 2,869,910.59
其他 16,626,768.90 4,918,524.01
合计 2,509,804,762.01 5,839,863,230.79
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 2,510,082.36 0.00 910,000.00 3,420,082.36
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
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--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转回 -197,750.17 0.00 0.00 -197,750.17
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 0.00 0.00 0.00
2022 年 6 月 30 日余额 2,312,332.19 0.00 910,000.00 3,222,332.19
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 1,732,032,394.74
1至2年 330,969,331.38
2至3年 351,302,554.63
3 年以上 92,278,149.07
3至4年 92,278,149.07
合计 2,506,582,429.82
3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 3,420,082.36 0.00 -197,750.17 0.00 0.00 3,222,332.19
合计 3,420,082.36 0.00 -197,750.17 0.00 0.00 3,222,332.19
4） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
第一名 保理款 544,740,792.08 1-2 年，2 至 3 年 21.70%
第二名 保证金及押金 20,000,000.00 1至2年 0.80% 2,000.00
第三名 保证金及押金 15,333,000.00 3 年以上 0.61% 0.00
第四名 保证金及押金 8,601,396.75 1 年内 0.34% 0.00
第五名 保证金及押金 5,845,500.00 1至2年 0.23% 584.55
合计 594,520,688.83 23.69% 2,584.55
92
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8、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1） 存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求
按性质分类：
单位：元
期末余额 期初余额
存货跌价准
项目 存货跌价准备
备或合同履
账面余额 或合同履约成 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值
本减值准备
准备
库存设备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发成本 25,031,697,725.79 0.00 25,031,697,725.79 21,165,763,245.87 0.00 21,165,763,245.87
开发产品 1,074,702,410.34 0.00 1,074,702,410.34 1,011,332,889.12 0.00 1,011,332,889.12
分期收款
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
开发产品
出租开发
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
产品
周转房 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合同履约
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
成本
原材料 149,637,292.39 1,217,184.47 148,420,107.92 112,886,700.01 1,217,184.47 111,669,515.54
在产品 201,040,206.05 0.00 201,040,206.05 63,927,454.18 0.00 63,927,454.18
产成品 179,634,827.10 6,248,036.51 173,386,790.59 119,580,790.04 6,248,036.51 113,332,753.53
周转材料 3,737,393.14 18,196.06 3,719,197.08 4,304,114.13 18,196.06 4,285,918.07
合计 26,640,449,854.81 7,483,417.04 26,632,966,437.77 22,477,795,193.35 7,483,417.04 22,470,311,776.31
93
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按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位：元
本期转
预计竣工 本期其他减少 本期（开发成 利息资本化累计 其中：本期利 资金
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 入开发 期末余额
时间 金额 本）增加 金额 息资本化金额 来源
产品
2021 年 07 2023 年 09
南山白鹤天池 3,520,000,000.00 500,294,449.41 0.00 0.00 173,382,984.55 673,677,433.96 60,209,401.53 26,172,651.92 其他
月 01 日 月 01 日
2018 年 12 2022 年 12
南山梅溪一方 3,100,000,000.00 63,433,507.55 0.00 0.00 58,976,285.77 122,409,793.32 0.00 0.00 其他
月 01 日 月 01 日
2020 年 02
车联网小镇 2,400,000,000.00 0.00 0.00 0.00 2,436,865.26 2,436,865.26 0.00 0.00 其他
月 01 日
2016 年 01
南山三食六巷 320,000,000.00 49,382,615.03 0.00 10,552,767.05 0.00 38,829,847.98 0.00 0.00 其他
月 01 日
南山国际社区 2016 年 06
1,100,400,000.00 90,564,466.13 0.00 0.00 9,788.66 90,574,254.79 0.00 0.00 其他
二期 月 01 日
武汉光谷自贸 2017 年 11 2022 年 12
325,000,000.00 45,560,807.74 0.00 0.00 39,940,879.72 85,501,687.46 0.00 0.00 其他
港 月 01 日 月 01 日
2020 年 02 2022 年 11
南山浒茂 2,391,658,800.00 1,782,003,813.21 0.00 136,961.82 71,986,011.44 1,853,852,862.83 91,702,689.57 14,511,131.25 其他
月 01 日 月 01 日
2020 年 08 2022 年 12
南山天樾 1,700,000,000.00 1,242,928,240.82 0.00 0.00 112,741,789.70 1,355,670,030.52 98,829,044.13 13,007,413.87 其他
月 01 日 月 01 日
2019 年 10 2022 年 12
南山光谷府 2,100,000,000.00 1,653,949,874.24 0.00 0.00 140,588,594.06 1,794,538,468.30 121,120,076.14 17,124,959.70 其他
月 01 日 月 01 日
2020 年 07 2022 年 05
南山凌峯 4,637,000,000.00 2,114,888,837.06 0.00 0.00 240,175,248.90 2,355,064,085.96 61,198,298.78 31,516,491.04 其他
月 01 日 月 01 日
2020 年 12 2022 年 08
虹桥领峯 4,231,147,800.00 3,123,818,929.24 0.00 0.00 16,930,623.69 3,140,749,552.93 106,314,315.24 0.00 其他
月 01 日 月 01 日
2021 年 03 2023 年 03
东莞南山 3,575,380,000.00 175,613,686.94 0.00 0.00 413,029.42 176,026,716.36 0.00 0.00 其他
月 01 日 月 01 日
浦口智造园一 2021 年 07 2023 年 04
400,000,000.00 23,881,810.82 0.00 0.00 46,042,690.50 69,924,501.32 876,375.00 876,375.00 其他
期 月 01 日 月 30 日
长三角国际影 2020 年 09 2022 年 06
705,000,000.00 120,447,803.50 0.00 0.00 26,280,043.92 146,727,847.42 7,482,618.65 4,446,782.84 其他
视中心 月 01 日 月 01 日
2020 年 11 2023 年 11
重庆汽车公园 6,069,810,000.00 1,456,464,964.60 0.00 0.00 110,548,476.69 1,567,013,441.29 81,630,099.13 33,795,904.17 其他
月 01 日 月 01 日
2015 年 04 2024 年 12
海城锦 7,000,000,000.00 1,553,903,750.02 0.00 0.00 169,182,522.65 1,723,086,272.67 246,096,805.32 97,385,416.67 其他
月 01 日 月 01 日
94
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期转
预计竣工 本期其他减少 本期（开发成 利息资本化累计 其中：本期利 资金
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 入开发 期末余额
时间 金额 本）增加 金额 息资本化金额 来源
产品
2018 年 10
南山枫桥 3,660,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他
月 01 日
2020 年 04
南山旭南 1,679,370,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 其他
月 01 日
2021 年 08 2023 年 01
越溪项目 1,956,920,000.00 1,376,357,022.61 0.00 0.00 95,196,362.76 1,471,553,385.37 32,513,111.13 0.00 其他
月 01 日 月 01 日
2022 年 09 2024 年 07
悦时光 1,844,160,000.00 1,065,115,904.00 0.00 0.00 88,671,409.92 1,153,787,313.92 24,314,694.43 20,341,247.22 其他
月 01 日 月 01 日
2022 年 02 2024 年 03
湾玺壹号 1,224,810,000.00 402,263,393.94 0.00 0.00 97,361,534.54 499,624,928.48 28,570,386.13 24,173,716.68 其他
月 01 日 月 01 日
2022 年 03 2024 年 04
蔡甸项目 1,890,440,000.00 4,761,368.37 0.00 0.00 610,201,715.43 614,963,083.80 10,147,125.00 5,979,000.00 其他
月 01 日 月 01 日
2021 年 11 2024 年 03
南山樾府 1,152,904,000.00 783,635,250.84 0.00 0.00 57,909,562.49 841,544,813.33 10,787,283.33 5,563,547.22 其他
月 01 日 月 01 日
2021 年 12 2023 年 11
观山樾府 1,156,200,000.00 349,878,694.73 0.00 0.00 71,777,825.33 421,656,520.06 18,824,912.16 15,999,117.08 其他
月 01 日 月 01 日
2022 年 03 2023 年 10
南山府 1,800,000,000.00 684,325,769.71 0.00 0.00 37,024,084.87 721,349,854.58 13,028,281.25 9,096,591.67 其他
月 01 日 月 01 日
2021 年 12 2022 年 12
浦和智造园 121,410,000.00 29,808,777.61 0.00 0.00 12,226,946.58 42,035,724.19 53,462.50 53,462.50 其他
月 01 日 月 01 日
2023 年 01 2025 年 09
华阳四河项目 1,700,000,000.00 521,192,617.10 0.00 0.00 122,222.22 521,314,839.32 0.00 0.00 其他
月 01 日 月 30 日
2021 年 10 2022 年 12
南山悦府 667,100,000.00 560,600,042.64 0.00 0.00 34,287,454.80 594,887,497.44 19,202,140.29 11,343,911.11 其他
月 01 日 月 01 日
2021 年 08 2023 年 04
东莞南山府 2,049,540,000.00 1,380,268,358.83 0.00 0.00 115,504,400.31 1,495,772,759.14 87,329,279.39 45,048,546.09 其他
月 01 日 月 01 日
德阳科技岛一 2020 年 10 2022 年 05
223,500,000.00 10,418,489.18 0.00 10,418,489.18 0.00 0.00 0.00 0.00 其他
期、二期 月 01 日 月 01 日
贵阳产业科技 2022 年 12 2024 年 12
1,000,000,000.00 0.00 0.00 0.00 11,087,496.40 11,087,496.40 0.00 0.00 其他
新城 月 31 日 月 31 日
顶汊一体化科 2022 年 10
208,694,000.00 0.00 0.00 0.00 15,744,525.73 15,744,525.73 0.00 0.00 其他
技园 月 01 日
2022 年 07
两河峯景 1,445,880,000.00 0.00 0.00 0.00 751,116,321.66 751,116,321.66 0.00 0.00 其他
月 05 日
95
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
本期转
预计竣工 本期其他减少 本期（开发成 利息资本化累计 其中：本期利 资金
项目名称 开工时间 预计总投资 期初余额 入开发 期末余额
时间 金额 本）增加 金额 息资本化金额 来源
产品
2022 年 09
南樾 2,452,107,758.80 0.00 0.00 0.00 679,175,000.00 679,175,000.00 0.00 0.00 其他
月 20 日
3,887,042,697.9
合计 69,808,432,358.80 21,165,763,245.87 0.00 21,108,218.05 25,031,697,725.79 1,120,230,399.10 376,436,266.03
7
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位：元
利息资本化累计金 其中：本期利息资本
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
额 化金额
南山白鹤天池 2021 年 09 月 01 日 73,213,424.27 0.00 822,262.54 72,391,161.73 0.00 0.00
南山维拉 2020 年 11 月 01 日 4,813,865.65 10,344,953.40 2,760,069.81 12,398,749.24 0.00 0.00
南山新程 2020 年 12 月 01 日 103,551,782.18 1,497,394.84 70,989,801.91 34,059,375.11 6,880,564.91 0.00
南山空港新城 2019 年 09 月 01 日 73,575,537.45 675,575.16 903,545.52 73,347,567.09 0.00 0.00
南山合肥新展 2020 年 08 月 01 日 14,445,000.00 12,553,766.61 906,106.20 26,092,660.41 0.00 0.00
南山梅溪一方 2021 年 12 月 01 日 176,493,962.88 0.00 11,418,217.73 165,075,745.15 27,647,170.26 421,076.26
南山枫桥 2021 年 04 月 01 日 48,377,454.76 0.00 14,878,028.43 33,499,426.33 3,696,437.55 0.00
南山旭南 2021 年 12 月 01 日 25,596,330.28 0.00 10,045,873.10 15,550,457.18 0.00 0.00
南山雨果 2015 年 12 月 01 日 21,809,859.47 0.00 21,809,859.47 0.00 0.00 0.00
车联网小镇 2021 年 11 月 01 日 313,466,269.04 0.00 70,925,070.19 242,541,198.85 14,811,052.44 0.00
山语海 2018 年 02 月 01 日 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
海祥阁 2020 年 08 月 01 日 33,222,148.86 0.00 3,542,147.45 29,680,001.41 2,740,708.01 -426,017.48
德阳科技岛一期 2020 年 10 月 01 日 122,767,254.28 2,018.11 0.00 122,769,272.39 0.00 0.00
虹桥领峯 2022 年 08 月 01 日 0.00 87,087,900.00 0.00 87,087,900.00 0.00 0.00
重庆大江产业园 2022 年 12 月 31 日 0.00 51,673,986.00 0.00 51,673,986.00 0.00 0.00
德阳科技岛二期 2022 年 05 月 01 日 0.00 108,534,909.45 0.00 108,534,909.45 0.00 0.00
合计 1,011,332,889.12 272,370,503.57 209,000,982.35 1,074,702,410.34 55,775,933.17 -4,941.22
96
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位：元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
原材料 1,217,184.47 0.00 0.00 0.00 0.00 1,217,184.47
产成品 6,248,036.50 0.00 0.00 0.00 0.00 6,248,036.50
周转材料 18,196.07 0.00 0.00 0.00 0.00 18,196.07
合计 7,483,417.04 0.00 0.00 0.00 0.00 7,483,417.04
（3） 存货期末余额中利息资本化率的情况
于 2022 年 6 月 30 日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币 1,176,006,332.27 元（2021 年 12 月 31 日：人民
币 805,823,728.55 元），系开发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为 3.40%
至 9.00%（2021 年：3.70%至 9.00%）。
9、一年内到期的非流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 5,750,948.54 7,606,857.60
合计 5,750,948.54 7,606,857.60
10、其他流动资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 45,506,820.06 39,846,015.32
待抵扣进项税额 442,149,700.58 901,022,719.29
预缴税费 1,572,121,627.93 943,444,387.42
债权投资 3,326,932,951.03 980,622,466.07
合计 5,386,711,099.60 2,864,935,588.10
其他说明：
2022 年与合同取得成本有关的变动如下：
2022 年 6 月 30 日 上年年末及本年年初余额 本期增加 本期摊销 计提减值 期末余额
合同取得成本 39,846,015.32 5,660,804.74 0.00 - 45,506,820.06
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11、长期应收款
（1） 长期应收款情况
单位：元
期末余额 期初余额 折现率区
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 间
融资租赁款 15,872,376.53 278,722.57 15,593,653.96 23,590,348.92 322,217.23 23,268,131.69
其中：
未实现融资 1,530,338.20 0.00 1,530,338.20 2,096,241.15 0.00 2,096,241.15
收益
分期收款销
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
售商品
分期收款提
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
供劳务
减：一年内
到期的融资 -5,750,948.54 0.00 -5,750,948.54 -7,717,082.49 -110,224.89 -7,606,857.60
租赁款
合计 10,121,427.99 278,722.57 9,842,705.42 15,873,266.43 211,992.34 15,661,274.09
坏账准备减值情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
未来 12 个月预期信用
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
损失
值) 值)
2022 年 1 月 1 日余额 211,992.34 0.00 0.00 211,992.34
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转入第三阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第二阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
--转回第一阶段 0.00 0.00 0.00 0.00
本期计提 0.00 0.00 0.00 0.00
本期转回 -61.67 0.00 0.00 -61.67
本期转销 0.00 0.00 0.00 0.00
本期核销 0.00 0.00 0.00 0.00
其他变动 66,791.90 0.00 0.00 66,791.90
2022 年 6 月 30 日余额 278,722.57 0.00 0.00 278,722.57
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
于 2022 年 6 月 30 日，上述融资租赁应收款中未实现融资收益为人民币 1,530,338.2 元（2021 年 12 月 31 日：人民币
2,096,241.15 元）。
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12、长期股权投资
单位：元
本期增减变动 减值
期初余额（账面 期末余额（账面价 准备
被投资单位 减少 权益法下确认 其他综合收 其他权益 宣告发放现金 计提减
价值） 追加投资 其他 值） 期末
投资 的投资损益 益调整 变动 股利或利润 值准备 余额
一、合营企业
武汉南山华中
投资发展有限 116,064,474.14 0.00 0.00 -2,690,721.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113,373,752.50 0.00
公司
武汉光合运力
体育发展有限 3,313,784.69 0.00 0.00 -218,175.70 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,095,608.99 0.00
责任公司
福建南山纵横
投资发展有限 131,706,656.88 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 131,706,656.88 0.00
公司
深圳市中晖锦
城实业有限公 2,550,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,550,000.00 0.00
司
苏州造维餐饮
文化发展有限 292,490.25 0.00 0.00 -292,490.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公司
无锡三奚置业
305,640,203.14 0.00 0.00 -5,376,440.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 300,263,762.89 0.00
有限公司
华南艾摩珂海
洋工程（上海） 4,224,329.24 0.00 0.00 -313,278.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3,911,050.28 0.00
有限公司
小计 563,791,938.34 0.00 0.00 -8,891,106.80 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 554,900,831.54 0.00
二、联营企业
中开财务有限
373,305,077.62 0.00 0.00 -1,908,931.47 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 371,396,146.15 0.00
公司
苏州联鑫置业
9,468,736.34 0.00 0.00 -71,102.87 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 9,397,633.47 0.00
有限公司
武汉崇鸿裕业
房地产开发有 12,973,856.24 0.00 0.00 -621,341.56 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,352,514.68 0.00
限公司
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苏州宏景置业
55,126,262.46 0.00 0.00 -98,456.84 0.00 0.00 26,000,000.00 0.00 0.00 29,027,805.62 0.00
有限公司
四川文轩宝湾
供应链有限公 41,839,445.03 0.00 0.00 402,739.50 0.00 0.00 800,000.00 0.00 0.00 41,442,184.53 0.00
司
中丹宝冷链物
流（上海）有 5,900,460.22 0.00 0.00 -27,323.70 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5,873,136.52 0.00
限公司
资产支持专项
150,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 150,000,000.00 0.00
计划权益级
武汉山恒建设
16,669,397.61 0.00 0.00 -16,669,397.61 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
发展有限公司
苏州美赛房地
90,143,365.91 0.00 0.00 -489,340.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 89,654,025.42 0.00
产有限公司
深圳市赤湾房
地产开发有限 1,037,189,232.22 0.00 0.00 -1,433,390.69 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,035,755,841.53 0.00
公司
勇敢的心文旅
发展（苏州） 2,013,736.75 0.00 0.00 -212,831.77 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,800,904.98 0.00
有限公司
上海招南实业
662,815,650.00 0.00 0.00 -61,517.37 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 662,754,132.63 0.00
发展有限公司
苏州卓飞商务
96,143,847.83 0.00 0.00 -1,317,211.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 94,826,636.47 0.00
咨询有限公司
苏州相茂置业
45,174,481.91 0.00 0.00 -5,071,745.82 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 40,102,736.09 0.00
有限公司
苏州悦贵房地
产开发有限公 14,904,714.05 0.00 0.00 -1,967,466.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 12,937,247.82 0.00
司
上海深渝实业
49,889,770.19 0.00 0.00 -1,215,569.72 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 48,674,200.47 0.00
发展有限公司
大别山毕昇康
养（英山）有 47,225,346.75 16,875,000.00 0.00 -643,224.56 0.00 -74,090.48 0.00 0.00 0.00 63,383,031.71 0.00
限责任公司
上海茸映科技
经营有限责任 390,261.84 0.00 0.00 -324,800.24 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 65,461.60 0.00
公司
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宁波和崇房地
产信息咨询有 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
限公司
深圳赤湾海洋
石油工程有限 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公司
南通世茂翊信
房地产开发有 193,382,422.23 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 193,382,422.23 0.00
限公司
扬州中南锦荣
运营管理有限 0.00 3,602,170.00 0.00 -821,316.10 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,780,853.90 0.00
公司
无锡南山宏佶
佳汇创业投资
0.00 37,500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37,500,000.00 0.00
合伙企业（有
限合伙）
南联壹号股权
投资（丽水）
0.00 1,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1,000,000.00 0.00
合伙企业（有
限合伙）
南控中联产业
服务（丽水）
0.00 500,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 500,000.00 0.00
合伙企业（有
限合伙）
中国核能科技
0.00 388,644,120.91 2,025,407.39 -7,750,263.27 0.00 0.00 0.00 0.00 382,919,265.03 0.00
集团有限公司
小计 2,904,556,065.20 448,121,290.91 0.00 -30,526,821.51 -7,750,263.27 -74,090.48 26,800,000.00 0.00 0.00 3,287,526,180.85 0.00
合计 3,468,348,003.54 448,121,290.91 0.00 -39,417,928.31 -7,750,263.27 -74,090.48 26,800,000.00 0.00 0.00 3,842,427,012.39 0.00
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13、其他非流动金融资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
信托保障基金(注) 14,464,876.71 14,360,739.73
合计 14,464,876.71 14,360,739.73
其他说明：
注：系宝湾控股认购的抵押贷款支持证券（CMBN）资金信托保障金。
14、投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
适用 □不适用
单位：元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,181,422,368.14 0.00 0.00 8,181,422,368.14
2.本期增加金额 1,253,649,900.31 0.00 0.00 1,253,649,900.31
（1）外购 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）存货\固定资产\
1,042,881,005.66 0.00 0.00 1,042,881,005.66
在建工程转入
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）本期收购子公司 210,768,894.65 0.00 0.00 210,768,894.65
3.本期减少金额 1,285,459.52 0.00 0.00 1,285,459.52
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 1,285,459.52 0.00 0.00 1,285,459.52
4.期末余额 9,433,786,808.93 0.00 0.00 9,433,786,808.93
二、累计折旧和累计摊
0.00
销
1.期初余额 863,718,509.33 0.00 0.00 863,718,509.33
2.本期增加金额 235,404,963.27 0.00 0.00 235,404,963.27
（1）计提或摊销 235,404,963.27 235,404,963.27
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 1,099,123,472.60 0.00 0.00 1,099,123,472.60
三、减值准备 0.00
1.期初余额 0.00 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00
（2）其他转出 0.00 0.00 0.00 0.00
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
4.期末余额 0.00 0.00 0.00 0.00
四、账面价值 0.00
1.期末账面价值 8,334,663,336.33 0.00 0.00 8,334,663,336.33
2.期初账面价值 7,317,703,858.81 0.00 0.00 7,317,703,858.81
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
本期因收购子公司增加的投资性房地产中，属于资产收购增加的投资性房地产为人民币 210,768,894.65 元（2021 年：人民
币 148,380,089.67 元）。
15、固定资产
单位：元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 4,807,591,571.71 4,357,994,459.05
合计 4,807,591,571.71 4,357,994,459.05
（1） 固定资产情况
单位：元
经营租赁
电子及其他
项目 房屋及建筑物 集成房屋 机器设备 运输设备 港务设施 合计
设备
构件
一、账面原值：
1.期初余额 4,569,502,107.25 20,791,205.28 664,473,674.71 34,744,103.66 260,472,954.63 74,152,275.30 5,624,136,320.83
2.本期增加金
600,020,984.41 0.00 66,212,526.21 1,483,101.09 6,692,889.04 0.00 674,409,500.75
额
（1）购置 3,544,139.65 0.00 19,172,787.65 1,483,101.09 6,692,889.04 0.00 30,892,917.43
（2）在建工程
596,476,844.76 0.00 46,449,523.06 0.00 0.00 0.00 642,926,367.82
转入
（3）企业合并
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
增加
（4）本期收购
0.00 0.00 590,215.50 0.00 0.00 0.00 590,215.50
子公司
3.本期减少金
67,320,018.75 18,461.82 2,636,118.42 461,664.25 3,494,228.03 0.00 73,930,491.27
额
（1）处置或报
37,677.57 18,461.82 2,636,118.42 461,664.25 3,494,228.03 0.00 6,648,150.09
废
（2）转出至投
67,282,341.18 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 67,282,341.18
资性房地产
4.期末余额 5,102,203,072.91 20,772,743.46 728,050,082.50 35,765,540.50 263,671,615.64 74,152,275.30 6,224,615,330.31
二、累计折旧
1.期初余额 771,449,522.45 7,108,684.82 247,421,368.64 25,184,613.40 156,511,437.85 41,110,049.79 1,248,785,676.95
2.本期增加金
96,631,400.16 290,946.30 69,634,560.66 1,110,762.96 9,162,517.02 1,268,399.67 178,098,586.77
额
（1）计提 96,631,400.16 290,946.30 69,634,560.66 1,110,762.96 9,162,517.02 1,268,399.67 178,098,586.77
103
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
经营租赁
电子及其他
项目 房屋及建筑物 集成房屋 机器设备 运输设备 港务设施 合计
设备
构件
3.本期减少金
18,095,747.65 4,569.21 2,784,097.86 429,623.25 2,279,353.71 0.00 23,593,391.68
额
（1）处置或报
35,793.69 4,569.21 2,784,097.86 429,623.25 2,279,353.71 0.00 5,533,437.72
废
（2）转出至投
18,059,953.96 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 18,059,953.96
资性房地产
4.期末余额 849,985,174.96 7,395,061.91 314,271,831.44 25,865,753.11 163,394,601.16 42,378,449.46 1,403,290,872.04
三、减值准备
1.期初余额 0.00 9,889,219.18 7,450,396.16 0.00 16,569.49 0.00 17,356,184.83
2.本期增加金
0.00 0.00 104,271.34 0.00 0.00 0.00 104,271.34
额
（1）计提 0.00 0.00 104,271.34 0.00 0.00 0.00 104,271.34
3.本期减少金
0.00 743,746.72 2,983,822.89 0.00 0.00 0.00 3,727,569.61
额
（1）处置或报
0.00 743,746.72 2,983,822.89 0.00 0.00 0.00 3,727,569.61
废
4.期末余额 0.00 9,145,472.46 4,570,844.61 0.00 16,569.49 0.00 13,732,886.56
四、账面价值
1.期末账面价
4,252,217,897.95 4,232,209.09 409,207,406.45 9,899,787.39 100,260,444.99 31,773,825.84 4,807,591,571.71
值
2.期初账面价
3,798,052,584.80 3,793,301.28 409,601,909.91 9,559,490.26 103,944,947.29 33,042,225.51 4,357,994,459.05
值
（2） 通过经营租赁租出的固定资产
单位：元
项目 期末账面价值
经营租赁集成房屋构件 3,286,394.24
（3） 未办妥产权证书的固定资产情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 127,205,519.60 正在办理中
其他说明
本期因收购子公司增加的固定资产中，属于资产收购增加的固定资产为人民币 590,215.5 元（2021 年：人民币 77,768,490.28
元）；属于非同一控制下合并增加的固定资产为人民币 0 元（2021 年：人民币 746,826,237.23 元）。
16、在建工程
单位：元
项目 期末余额 期初余额
在建工程 4,549,742,377.56 4,947,949,935.26
合计 4,549,742,377.56 4,947,949,935.26
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（1） 在建工程情况
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
海城锦地铁综
1,699,365,107.02 0.00 1,699,365,107.02 1,643,499,645.91 0.00 1,643,499,645.91
合体项目
宁波宝湾物流
0.00 0.00 0.00 420,846,095.95 0.00 420,846,095.95
园工程
余姚宝湾物流
1,811,881.05 0.00 1,811,881.05 398,342,597.11 0.00 398,342,597.11
园工程
江苏宝湾物流
364,670,747.21 0.00 364,670,747.21 398,278,700.70 0.00 398,278,700.70
园工程
义乌宝湾项目 475,446,114.17 0.00 475,446,114.17 360,768,876.16 0.00 360,768,876.16
漳州宝湾物流
652,738.64 0.00 652,738.64 331,019,762.87 0.00 331,019,762.87
园工程
重庆宝湾智能
制造供应链中 197,097,064.66 0.00 197,097,064.66 195,527,704.94 0.00 195,527,704.94
心项目
宝湾蓉欧国际
物流供应链中 236,531,495.14 0.00 236,531,495.14 174,386,899.28 0.00 174,386,899.28
心项目
苏州优优物流
217,661,743.81 0.00 217,661,743.81 164,361,560.91 0.00 164,361,560.91
园项目
武汉东西湖物
0.00 0.00 0.00 152,648,537.67 0.00 152,648,537.67
流园工程
南海宝湾物流
206,306,813.83 0.00 206,306,813.83 144,614,201.60 0.00 144,614,201.60
园工程
惠州宝湾物流
237,608,739.54 0.00 237,608,739.54 113,367,485.33 0.00 113,367,485.33
园工程
快仓（宝山）
全球智能机器 134,158,455.46 0.00 134,158,455.46 97,382,445.52 0.00 97,382,445.52
人产业化基地
上海策湾长三
角国际影视中 123,200,601.64 0.00 123,200,601.64 96,468,848.93 0.00 96,468,848.93
心
德阳科技岛二
0.00 0.00 0.00 95,353,954.48 0.00 95,353,954.48
期
滨港宝湾物流
18,641,150.54 0.00 18,641,150.54 10,815,605.10 0.00 10,815,605.10
园二期
西安宝湾物流
8,515,876.99 0.00 8,515,876.99 8,357,936.53 0.00 8,357,936.53
园工程
重庆南山赛车
运动物流服务 27,774,447.57 0.00 27,774,447.57 5,385,305.40 0.00 5,385,305.40
基地
中国南山合肥
岗集综合交通 16,034,574.62 0.00 16,034,574.62 2,061,366.33 0.00 2,061,366.33
物流港项目
无锡供应链物
1,863,484.85 0.00 1,863,484.85 1,336,508.82 0.00 1,336,508.82
流园工程
北京歌华美文
324,887,419.84 0.00 324,887,419.84 0.00 0.00 0.00
项目
德阳科技岛三
252,960.99 0.00 252,960.99 0.00 0.00 0.00
期
其他零星工程 257,260,959.99 0.00 257,260,959.99 133,125,895.72 0.00 133,125,895.72
合计 4,549,742,377.56 0.00 4,549,742,377.56 4,947,949,935.26 0.00 4,947,949,935.26
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（2） 重要在建工程项目本期变动情况
单位：元
工程累计投
本期转入固定 本期其他减少金 工程进 利息资本化累 其中：本期利息 本期利息 资金
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 期末余额 入占预算比
资产金额 额 度 计金额 资本化金额 资本化率 来源
例
海城锦地铁综
3,919,930,000.00 1,643,499,645.91 55,865,461.11 0.00 0.00 1,699,365,107.02 43.35% 50.00% 32,303,500.23 14,277,186.15 25.56% 其他
合体项目
宁波宝湾物流
611,710,000.00 420,846,095.95 36,689,871.57 228,339,971.22 229,195,996.30 0.00 0.00% 84.43% 13,418,877.84 2,550,057.03 6.95% 其他
园工程
余姚宝湾物流
542,270,000.00 398,342,597.11 37,514,580.67 181,912,633.58 252,132,663.15 1,811,881.05 0.36% 88.87% 16,354,308.44 3,294,371.74 8.78% 其他
园工程
江苏宝湾物流
502,489,797.15 398,278,700.70 5,454,169.84 0.00 39,062,123.33 364,670,747.21 79.10% 100.00% 3,035,551.65 0.00 0.00% 其他
园工程
义乌宝湾项目 636,279,400.00 360,768,876.16 120,134,735.53 0.00 5,457,497.52 475,446,114.17 81.45% 67.88% 0.00 0.00 0.00% 其他
漳州宝湾物流
530,640,000.00 331,019,762.87 71,819,035.64 164,451,375.68 237,734,684.19 652,738.64 75.92% 100.00% 13,020,302.48 5,737,460.34 7.99% 其他
园工程
重庆宝湾智能
制造供应链中 286,550,000.00 195,527,704.94 24,510,615.35 0.00 22,941,255.63 197,097,064.66 74.97% 88.00% 3,430,540.57 1,550,809.45 6.33% 其他
心项目
宝湾蓉欧国际
物流供应链中 283,800,000.00 174,386,899.28 62,144,595.86 0.00 0.00 236,531,495.14 90.85% 89.00% 3,605,308.88 2,444,352.84 3.93% 其他
心项目
苏州优优物流
264,150,000.00 164,361,560.91 53,300,182.90 0.00 0.00 217,661,743.81 89.82% 85.00% 1,078,854.97 434,201.48 0.81% 其他
园项目
武汉东西湖物
163,640,000.00 152,648,537.67 375,417.49 67,617,036.81 85,406,918.35 0.00 93.51% 100.00% 1,319,185.42 324,643.90 86.48% 其他
流园工程
南海宝湾物流
1,010,650,000.00 144,614,201.60 89,707,415.58 0.00 28,014,803.35 206,306,813.83 23.19% 23.00% 613,104.68 203,384.73 0.23% 其他
园工程
惠州宝湾物流
575,930,000.00 113,367,485.33 124,241,254.21 0.00 0.00 237,608,739.54 41.26% 41.26% 3,295,777.81 2,535,176.62 2.04% 其他
园工程
快仓（宝山）全
球智能机器人 326,600,000.00 97,382,445.52 36,776,009.94 0.00 0.00 134,158,455.46 44.77% 36.91% 1,603,868.11 1,558,951.44 4.24% 其他
产业化基地
上海策湾长三
角国际影视中 385,000,000.00 96,468,848.93 26,731,752.71 0.00 0.00 123,200,601.64 32.00% 50.00% 7,482,618.66 2,042,282.85 7.64% 其他
心
106
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
工程累计投
本期转入固定 本期其他减少金 工程进 利息资本化累 其中：本期利息 本期利息 资金
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 期末余额 入占预算比
资产金额 额 度 计金额 资本化金额 资本化率 来源
例
德阳科技岛二
247,310,000.00 95,353,954.48 0.00 95,353,954.48 0.00 100.00% 100.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
期
滨港宝湾物流
192,763,024.70 10,815,605.10 7,825,545.44 0.00 0.00 18,641,150.54 86.97% 100.00% 12,777,574.30 0.00 0.00% 其他
园二期
西安宝湾物流
263,090,000.00 8,357,936.53 157,940.46 0.00 0.00 8,515,876.99 75.51% 76.00% 3,605,110.72 0.00 0.00% 其他
园工程
重庆南山赛车
运动物流服务 120,000,000.00 5,385,305.40 22,389,142.17 0.00 0.00 27,774,447.57 78.00% 90.00% 1,627,473.17 301,126.77 1.34% 其他
基地
中国南山合肥
岗集综合交通 250,000,000.00 2,061,366.33 13,973,208.29 0.00 0.00 16,034,574.62 6.41% 6.41% 1,695,335.54 1,695,335.54 12.13% 其他
物流港项目
无锡供应链物
611,300,000.00 1,336,508.82 526,976.03 0.00 0.00 1,863,484.85 58.47% 90.41% 0.00 0.00 0.00% 其他
流园工程
北京歌华美文
1,467,250,000.00 0.00 374,046,887.23 49,159,467.39 324,887,419.84 22.14% 22.14% 0.00 0.00 0.00% 其他
项目
德阳科技岛三
280,240,000.00 0.00 252,960.99 0.00 0.00 252,960.99 0.09% 0.09% 0.00 0.00 0.00% 其他
期
其他零星工程 0.00 133,125,895.72 246,773,932.47 605,350.53 122,033,517.67 257,260,959.99 0.00% 0.00% 0.00 0.00 0.00% 其他
合计 13,471,592,221.85 4,947,949,935.26 1,411,211,691.48 642,926,367.82 1,166,492,881.36 4,549,742,377.56 120,267,293.47 38,949,340.88 0.00%
107
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
17、使用权资产
单位：元
项目 房屋及建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 96,730,933.30 182,531,380.83 279,262,314.13
2.本期增加金额 10,301,324.02 0.00 10,301,324.02
(1) 购置 10,301,324.02 0.00 10,301,324.02
3.本期减少金额 27,008,315.90 1,259,853.13 28,268,169.03
(1) 处置 27,008,315.90 1,259,853.13 28,268,169.03
4.期末余额 80,023,941.42 181,271,527.70 261,295,469.12
二、累计折旧
1.期初余额 28,353,332.58 18,885,657.52 47,238,990.10
2.本期增加金额 12,462,357.92 9,160,861.40 21,623,219.32
（1）计提 12,462,357.92 9,160,861.40 21,623,219.32
3.本期减少金额 8,861,032.01 279,967.36 9,140,999.37
（1）处置 8,861,032.01 279,967.36 9,140,999.37
4.期末余额 31,954,658.49 27,766,551.56 59,721,210.05
三、减值准备
1.期初余额 0.00 0.00 0.00
2.本期增加金额 0.00 0.00 0.00
（1）计提 0.00 0.00 0.00
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 0.00 0.00 0.00
四、账面价值
1.期末账面价值 48,069,282.93 153,504,976.14 201,574,259.07
2.期初账面价值 68,377,600.72 163,645,723.31 232,023,324.03
18、无形资产
（1） 无形资产情况
单位：元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件及其他 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,724,695,743.94 0.00 0.00 96,474,204.66 6,821,169,948.60
2.本期增加金额 538,776,143.49 0.00 128,318.58 5,135,135.95 544,039,598.02
（1）购置 491,068,038.72 0.00 128,318.58 1,446,729.24 492,643,086.54
（2）内部研发 0.00 0.00 0.00 3,688,406.71 3,688,406.71
（3）企业合并增加 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（4）资产收购（注 1） 47,708,104.77 0.00 0.00 0.00 47,708,104.77
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
108
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件及其他 合计
4.期末余额 7,263,471,887.43 0.00 128,318.58 101,609,340.61 7,365,209,546.62
二、累计摊销
1.期初余额 847,409,644.63 0.00 0.00 52,191,931.20 899,601,575.83
2.本期增加金额 81,869,639.53 0.00 8,174.34 5,928,749.93 87,806,563.80
（1）计提 81,869,639.53 0.00 8,174.34 5,928,749.93 87,806,563.80
3.本期减少金额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（1）处置 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
4.期末余额 929,279,284.16 0.00 8,174.34 58,120,681.13 987,408,139.63
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 6,334,192,603.27 0.00 120,144.24 43,488,659.48 6,377,801,406.99
2.期初账面价值 5,877,286,099.31 0.00 0.00 44,282,273.46 5,921,568,372.77
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.06%。
（2） 未办妥产权证书的土地使用权情况
单位：元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
土地使用权 86,743,386.29 注2
土地使用权 4,427,926.73 正在办理中
其他说明
注 1：本期因收购子公司增加的无形资产中，属于资产收购增加的无形资产为人民币 47,708,104.77 元（2021 年：人民币
418,476,034.25 元）；属于非同一控制下合并增加的无形资产为人民币 0 元（2021 年：人民币 1,116,232.74 元）。
注 2：尚未办理产权证的土地使用权为本公司自母公司南山集团租入的土地及码头使用权。1984 年，南山集团以该地块
25 年的土地及码头使用权作为出资投入本公司，使用期限于 2009 年 7 月 15 日届满。2006 年 7 月 18 日，本公司与南山集
团签订《场地使用协议书》，本公司自上述土地及码头使用权使用期限届满之日起以经营租赁的方式延续租赁该土地及码
头，租赁期为 25 年，自 2009 年 7 月 15 日至 2034 年 7 月 14 日止，并一次性支付了全部租金。截至 2022 年 6 月 30 日，
南山集团尚未取得上述土地的土地使用权证。
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19、商誉
（1） 商誉账面原值
单位：元
被投资单位名称或 本期增加 本期减少 期末余额
期初余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
成都雅致集成房屋
1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
有限公司
天津市津南区宝湾
11,133,118.55 0.00 0.00 11,133,118.55
国际物流有限公司
合计 12,463,456.00 0.00 0.00 12,463,456.00
（2） 商誉减值准备
单位：元
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
成都雅致集成房屋
1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
有限公司
合计 1,330,337.45 0.00 0.00 1,330,337.45
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本集团于 2016 年 10 月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉人民币 11,133,118.55 元。企业合并取得
的商誉已经分配至物流园资产组组合以进行减值测试。
物流园资产组组合主要由投资性房地产、固定资产及无形资产组成，与购买日所确定的资产组组合一致。物流园资产
组组合账面价值为人民币 185,712,607.47 元。可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值，根据管理层批准的 5 年
期财务预算基础上的现金流量预测来确定。该资产组内收入增长率分别是 5%、5%、5%、5%、5%。现金流量预测所用的
税后折现率为 9%，5 年以后的现金流量增长率为 3%。本集团认为，基于公司的业务，这个折现率及永续增长率是合理的。
以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时作出的关键假设：
1）预算毛利率 — 确定基础是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上，根据预计效率的提高适当提高该平均毛
利率。
2）折现率 — 采用的折现率是反映相关资产组特定风险的税前折现率。
3）分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。
20、长期待摊费用
单位：元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 60,358,492.26 6,482,002.88 3,948,620.04 0.00 62,891,875.10
资质认证费 3,149,263.34 293,778.00 640,085.87 0.00 2,802,955.47
服务费 5,055,187.50 4,411,800.00 3,676,500.00 0.00 5,790,487.50
租赁费及其他 7,898,517.59 16,074,306.19 10,544,371.37 0.00 13,428,452.41
合计 76,461,460.69 27,261,887.07 18,809,577.28 0.00 84,913,770.48
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21、递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 70,514,955.85 13,184,107.22 70,026,998.68 13,092,874.38
内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
可抵扣亏损 1,163,043,005.91 275,779,439.35 975,037,946.88 231,199,892.84
预提土地增值税 198,473,560.68 49,618,390.17 821,093,570.88 205,273,392.72
递延收益 117,507,713.76 29,376,928.44 117,486,808.68 29,371,702.17
未实现保理收益 4,068,398.28 1,017,099.57 4,068,398.29 1,017,099.57
其他 6,204,299.21 1,551,074.80 6,378,073.76 1,594,518.44
合计 1,559,811,933.69 370,527,039.55 1,994,091,797.17 481,549,480.12
（2） 未经抵销的递延所得税负债
单位：元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并
533,565,227.26 133,391,306.82 569,215,234.80 142,303,808.70
资产评估增值
其他债权投资公允价
0.00 0.00 0.00 0.00
值变动
其他权益工具投资公
0.00 0.00 0.00 0.00
允价值变动
合同取得成本 1,491,159.64 372,789.91 38,187,522.93 9,546,880.73
折旧与摊销差异 2,115,583.28 528,895.82 2,254,858.00 563,714.50
股权处置收益 1,332,770,939.64 333,192,734.91 1,332,770,939.64 333,192,734.91
合计 1,869,942,909.82 467,485,727.46 1,942,428,555.37 485,607,138.84
（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 -42,121,376.23 328,405,663.32 -54,108,045.58 427,441,434.54
递延所得税负债 -42,121,376.23 425,364,351.23 -54,108,045.58 431,499,093.26
（4） 未确认递延所得税资产明细
单位：元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 0.00 0.00
可抵扣亏损 2,477,991,314.66 2,292,849,325.38
资产减值准备 249,775,849.26 252,745,939.34
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合计 2,727,767,163.92 2,545,595,264.72
（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：元
年份 期末金额 期初金额 备注
系本集团之香港注册子公司
雅致国际（香港）有限公司、
无期限 351,871,453.76 317,886,526.65 中国汇通（香港）有限公司
和宝湾物流（香港）有限公
司的累计可抵扣亏损。
2022 年 147,963,712.55 147,963,712.55
2023 年 271,219,353.32 271,219,353.32
2024 年 489,715,571.84 489,715,571.84
2025 年 380,095,411.58 380,095,411.58
2026 年 441,036,720.72 441,036,720.72
2027-2031 年 396,089,090.89 244,932,028.72
合计 2,477,991,314.66 2,292,849,325.38
22、其他非流动资产
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 43,164,019.74 43,164,019.74 4,459,657.91 0.00 4,459,657.91
合同履约成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
应收退货成本 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
合同资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
履约保证金 225,181,526.40 225,181,526.40 243,615,563.20 220,629.00 243,394,934.20
资产购置款(注 1) 331,090,370.38 331,090,370.38 346,920,673.35 0.00 346,920,673.35
预付土地款 65,220,907.50 65,220,907.50 76,000,907.50 0.00 76,000,907.50
预付股权款 157,064,712.60 157,064,712.60 891,000,000.00 0.00 891,000,000.00
其他（注 2） 140,529,528.57 140,529,528.57 138,796,114.64 0.00 138,796,114.64
1,700,792,916. 1,700,572,287.
合计 962,251,065.19 962,251,065.19 220,629.00
60 60
其他说明：
注 1：余额系本集团预付的资产购置款。
注 2：其他包括本集团之子公司苏州南山新吴房地产有限公司应收联营企业南通世茂翊信房地产开发有限公司（以下简称
“南通世茂”）款项人民币 98,928,302.33 元，预计南通世茂开发的房地产项目清算后结清。
23、短期借款
（1） 短期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 0.00 0.00
抵押借款 0.00 49,258,506.94
保证借款 0.00 100,123,750.00
112
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项目 期末余额 期初余额
信用借款 1,628,509,356.12 910,992,974.87
合计 1,628,509,356.12 1,060,375,231.81
短期借款分类的说明：
于 2022 年 6 月 30 日，上述借款的年利率为 3%至 4.35% (2021 年 12 月 31 日：4.05%至 4.70% ）。
于 2022 年 1 月 1 日及 2022 年 6 月 30 日，本集团均无逾期的短期借款。
24、应付票据
单位：元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 41,759,529.23 77,344,797.49
银行承兑汇票 28,668,207.86 70,727,619.81
合计 70,427,737.09 148,072,417.30
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
25、应付账款
（1） 应付账款列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付材料及工程款 3,764,882,875.98 4,016,282,968.45
合计 3,764,882,875.98 4,016,282,968.45
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
供应商 1 336,463,951.51 工程尾款（质保金）
供应商 2 85,341,518.76 工程尾款（质保金）
供应商 3 30,855,886.00 工程尾款（质保金）
合计 452,661,356.27
26、预收款项
（1） 预收款项列示
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租金 4,127,918.66 7,888,043.60
合计 4,127,918.66 7,888,043.60
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27、合同负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
房地产销售合同 12,341,642,429.38 9,985,354,886.38
货物销售合同 146,417,153.34 158,091,483.46
服务合同 57,459,616.78 71,332,902.05
合计 12,545,519,199.50 10,214,779,271.89
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位：元
项目 变动金额 变动原因
车联网小镇 -78,314,613.77 已交付结算
南山枫桥 -7,592,644.04 已交付结算
南山维拉 3,060.00 达到预售条件
南山新程 -5,613,680.36 已交付结算
南山浒茂 305,127,620.14 达到预售条件
南山旭南 -26,492,201.34 已交付结算
虹桥领峯 369,138,074.32 达到预售条件
溪上四季花园 57,887,643.12 达到预售条件
南山府/天樾 70,671,964.27 达到预售条件
南山空港新城 -719,601.83 已交付结算
浦口智芯科技港项目 6,827,840.49 达到预售条件
南山梅溪一方 -5,888,909.31 已交付结算
南山凌峰 1,162,304,392.27 达到预售条件
海祥阁 -6,999,456.88 已交付结算
南山白鹤天池 132,627,113.15 达到预售条件
光谷微电子产业园 11,198,747.60 达到预售条件
德阳科技岛一期、二期 102,367,252.29 达到预售条件
长三角国际影视中心 22,993,033.02 达到预售条件
首玺 205,974,149.00 达到预售条件
浦和科技制造园项目 3,336,266.05 达到预售条件
南山樾府 2,787,433.94 达到预售条件
无锡车联网商管 3,268,725.66 达到预售条件
天池 22#商业 368,386.67 达到预售条件
南山悦时光 36,697.28 达到预售条件
湾玺壹号 28,439,849.45 达到预售条件
南山悦府 510,937.62 达到预售条件
南山府 1,042,268.79 达到预售条件
观山樾府项目 997,195.40 达到预售条件
合计 2,356,287,543.00 ——
预售金额前五的项目收款信息：
单位：元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 虹桥领峯 3,259,075,833.94 3,628,213,908.26 2022 年 08 月 01 日 100.00%
2 南山府/天樾 2,938,794,521.15 3,009,466,485.42 2022 年 08 月 01 日 85.00%
3 南山凌峰 1,841,714,338.26 3,004,018,730.53 2022 年 11 月 01 日 77.40%
4 首玺 1,244,363,435.28 349,841,160.03 2022 年 11 月 01 日 87.05%
德阳科技岛一
5 149,759,339.53 252,126,591.82 2022 年 05 月 01 日 61.00%
期、二期
114
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28、应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 161,768,410.50 501,340,853.95 511,397,322.96 151,711,941.49
二、离职后福利-设定
1,180,452.83 48,911,733.76 49,161,649.05 930,537.54
提存计划
三、辞退福利 5,539,448.00 0.00 5,277,429.00 262,019.00
合计 168,488,311.33 550,252,587.71 565,836,401.01 152,904,498.03
（2） 短期薪酬列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
137,037,014.22 431,149,704.48 441,424,222.31 126,762,496.39
和补贴
2、职工福利费 1,552,585.34 20,504,070.57 20,661,083.65 1,395,572.26
3、社会保险费 357,459.52 18,331,550.42 18,360,665.01 328,344.93
其中：医疗保险费 306,751.93 16,339,383.73 16,357,900.30 288,235.36
工伤保险费 16,536.06 1,039,502.76 1,043,657.88 12,380.94
生育保险费 34,171.53 952,663.93 959,106.83 27,728.63
4、住房公积金 654,153.21 23,562,585.46 23,693,021.16 523,717.51
5、工会经费和职工教
22,159,515.73 7,536,146.51 7,093,890.34 22,601,771.90
育经费
其他短期薪酬 7,682.48 256,796.51 164,440.49 100,038.50
合计 161,768,410.50 501,340,853.95 511,397,322.96 151,711,941.49
（3） 设定提存计划列示
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 858,911.79 37,282,979.73 37,464,734.79 677,156.73
2、失业保险费 20,673.32 782,725.32 787,654.03 15,744.61
3、企业年金缴费 300,867.72 10,846,028.71 10,909,260.23 237,636.20
合计 1,180,452.83 48,911,733.76 49,161,649.05 930,537.54
29、应交税费
单位：元
项目 期末余额 期初余额
增值税 98,030,709.77 71,566,336.47
企业所得税 127,106,576.47 266,919,365.18
城市维护建设税 3,630,526.38 7,258,029.25
教育费及附加 1,779,962.07 3,333,888.95
115
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项目 期末余额 期初余额
土地增值税 117,345,774.32 844,166,203.32
地方教育费附加 837,724.08 1,864,819.93
房产税 20,765,386.79 22,850,507.21
土地使用税 10,610,009.46 15,212,666.83
印花税 814,787.48 872,394.69
代扣代缴税费 5,162,927.79 6,048,178.06
其他 666,738.20 4,781,053.68
合计 386,751,122.81 1,244,873,443.57
30、其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付股利 3,320,191.79 2,965,699.14
其他应付款 6,439,167,085.95 6,661,048,846.83
合计 6,442,487,277.74 6,664,014,545.97
（1） 应付股利
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东股利 3,320,191.79 2,965,699.14
合计 3,320,191.79 2,965,699.14
（2） 其他应付款
1） 按款项性质列示其他应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
押金质保金 317,423,055.12 321,691,802.84
关联方往来款 3,803,665,148.96 3,893,663,181.21
往来款 482,944,062.88 231,855,467.31
工程设备款 1,805,062,177.15 1,928,332,632.37
股权收购款 20,296,202.17 53,382,916.75
其他暂收待付款项 9,776,439.67 232,122,846.35
合计 6,439,167,085.95 6,661,048,846.83
2） 账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位：元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
往来单位 1 51,091,791.05 未达到支付条件
往来单位 2 10,657,582.33 未达到支付条件
往来单位 3 10,199,993.44 未达到支付条件
往来单位 4 10,048,243.22 未达到支付条件
往来单位 5 6,996,500.00 未达到支付条件
合计 88,994,110.04
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31、一年内到期的非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 3,848,199,546.58 3,765,944,300.39
一年内到期的应付债券 24,028,433.68 1,715,416,565.56
一年内到期的长期应付款 0.00 0.00
一年内到期的租赁负债 13,513,620.21 47,784,098.37
一年内到期的其他非流动负债 230,207.91 677,162,193.19
合计 3,885,971,808.38 6,206,307,157.51
32、其他流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 4,091,969,872.01 3,971,962,138.90
待转销项税 1,045,491,393.24 902,510,859.51
合计 5,137,461,265.25 4,874,472,998.41
其他说明：
待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。
33、长期借款
（1） 长期借款分类
单位：元
项目 期末余额 期初余额
质押借款 100,000,000.00 221,877,921.12
抵押借款 4,676,357,266.95 3,919,668,770.94
保证借款 5,847,515,427.27 6,395,395,390.15
信用借款 9,794,542,779.78 7,571,584,186.56
减：一年内到期的长期借款 -3,848,199,546.58 -3,765,944,300.39
合计 16,570,215,927.42 14,342,581,968.38
长期借款分类的说明：
注 1：质押借款以本集团之子公司宝湾物流境内存单质押情况详见第十节附注七、64。
注 2：抵押借款的抵押情况详见第十节附注七、64。
注 3：保证借款由本公司、本集团之子公司宝湾物流、南山地产及宝湾产城银行保证金借款。
其他说明，包括利率区间：
于 2022 年 6 月 30 日，上述借款的年利率为 3.4%至 5.45% （2021 年 12 月 31 日：3.85%至 5.50%）。
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34、应付债券
（1） 应付债券
单位：元
项目 期末余额 期初余额
资产支持票据（CMBN） 1,313,797,255.15 1,318,849,164.66
商业抵押贷款支持证券（CMBS） 0.00 1,686,110,862.01
资产支持票据（ABN） 0.00 0.00
三年期中期票据 1,013,919,041.10 519,065,890.42
减：一年内到期的应付债券 -24,028,433.68 -1,715,416,565.56
合计 2,303,687,862.57 1,808,609,351.53
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位：元
按面值计提 溢折价摊 应付利息-应 重分类(一年
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 期初余额 本期发行 本期偿还 期末余额
利息 销 付债券 内到期）
资产支持
票据 1,330,000,000.00 2020/4/15 18 年 1,327,340,000.00 1,318,609,351.53 23,062,776.71 78,511.04 5,000,000.00 109,392.58 10,109,392.58 1,303,687,862.57
（CMBN）
三年期中
500,000,000.00 2021/1/27 3年 500,000,000.00 519,065,890.40 10,240,136.99 20,650,000.00 10,240,136.99 8,656,027.41 500,000,000.00
期票据
三年期中
500,000,000.00 2022/3/9 3年 500,000,000.00 0.00 500,000,000.00 5,263,013.69 5,263,013.69 5,263,013.69 500,000,000.00
期票据
商业抵押
贷款支持
1,699,000,000.00 2019/1/18 18 年 1,699,000,000.00 1,686,110,862.00 1,686,110,862.00 0.00
证券
（CMBS）
合计 —— 4,026,340,000.00 3,523,786,103.96 500,000,000.00 38,565,927.39 78,511.04 1,711,760,862.01 15,612,543.26 24,028,433.68 2,303,687,862.57
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35、租赁负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 208,445,693.36 236,938,868.54
减：一年内到期的租赁负债 -13,513,620.21 -47,784,098.37
合计 194,932,073.15 189,154,770.17
36、长期应付款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
专项应付款 3,162,963.90 3,162,963.90
合计 3,162,963.90 3,162,963.90
（1） 专项应付款
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
天后宫拆迁补偿
搬迁补偿款 3,162,963.90 3,162,963.90
款
合计 3,162,963.90 3,162,963.90
37、预计负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 875,683.19 875,683.19
合计 875,683.19 875,683.19
38、递延收益
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
收到与资产相关
政府补助 364,010,999.09 11,318,069.35 352,692,929.74
的政府补助
合计 364,010,999.09 11,318,069.35 352,692,929.74
涉及政府补助的项目：
单位：元
本期新 本期计入 本期冲减
本期计入其 其他 与资产相关/
负债项目 期初余额 增补助 营业外收 成本费用 期末余额
他收益金额 变动 与收益相关
金额 入金额 金额
滨港宝湾物流
65,303,999.84 1,209,332.46 64,094,667.38 与资产相关
园工程（注 1）
武汉宝湾物流
40,363,721.29 788,535.78 39,575,185.51 与资产相关
园工程（注 2）
119
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本期新 本期计入 本期冲减
本期计入其 其他 与资产相关/
负债项目 期初余额 增补助 营业外收 成本费用 期末余额
他收益金额 变动 与收益相关
金额 入金额 金额
中央车购税补
22,430,554.12 416,666.64 22,013,887.48 与资产相关
助资金（注 3）
绍兴宝湾物流
9,420,833.21 175,000.02 9,245,833.19 与资产相关
园工程（注 4）
政策性搬迁之
资产购置补助 2,808,634.67 182,180.88 2,626,453.79 与资产相关
（注 5）
贵阳双龙宝湾
华业园区工程 36,458,952.90 668,971.56 35,789,981.34 与资产相关
（注 6）
环保设备补贴
610,788.77 59,413.62 551,375.15 与资产相关
款
武汉鄂州物流
28,417,178.46 527,607.18 27,889,571.28 与资产相关
园工程（注 7）
西彭宝湾物流
6,540,589.02 115,083.66 6,425,505.36 与资产相关
园工程（注 8）
博世智能创新
中心补助金 5,410,225.30 143,634.32 5,266,590.98 与资产相关
（注 9a）
车联网小镇建
111,000,000.00 7,000,000.00 104,000,000.00 与资产相关
设资金（注 9b）
专项产业发展
12,279,600.00 12,279,600.00 与资产相关
资金（注 10）
长沙望城宝湾
物流园工程 1,630,610.05 1,602,415.09 与资产相关
（注 11）
胜宝旺扶持基
2,861,111.46 2,861,111.46 与资产相关
金（注 12）
节能设备补助
200,000.00 196,551.73 与资产相关
资助（注 13）
义乌宝湾物流
18,274,200.00 18,274,200.00 与资产相关
园工程（注 14）
其他说明：
注 1：系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据滨海新区财政局《关于申报第四批现代服务业综合试点项目
的通知》收到的现代服务业综合试点项目专项资金；
注 2： 主要系本集团之子公司宝湾物流（武汉）有限公司根据《交通运输部关于安排武汉宝湾国际中心项目建设资金的
函》(交规划函[2014]1080 号)取得的专项补助，主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设；
注 3：系本集团之子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司根据《青岛市交通运输委员会关于拨付宝湾国际物流中心项目中
央车购税补助资金的批复》(青交物流[2018]13 号）收到的物流园区项目专项资金；
注 4：系本集团之子公司绍兴宝湾物流有限公司根据绍兴滨海新城管委会《关于落实 2016 年度省海洋经济发展专项资金
项目补助计划的通知》收到的专项资金，主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建设；
注 5：系本公司因赤湾天后宫环境提升及修缮工程土地整备收到深圳市南山区招商街道办事处给予的搬迁补偿，用于相关
资产搬迁重建；
注 6：系本集团之子公司贵阳双龙宝湾国际物流有限公司根据贵州双龙航空港经济区管理委员会《贵阳华业联合物流有限
公司项目投资协议补充协议》收到的补助资金，用于物流园工程建设；
注 7：系本集团之子公司武汉宝湾物流鄂州有限公司根据《交通运输部关于安排鄂州葛店宝湾物流中心项目建设资金的函》
（交规划函[2020]190 号）收到的建设资金，用于物流园区建设；
注 8：系本集团之子公司重庆西彭宝湾国际物流有限公司根据《九龙坡区政府专题会议纪要[2017-39]号》收到的产业扶持
资金，主要用于物流园区建设；
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
注 9a：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于博世智能网联创新中心补助的申请》收到的创新中心
建设费；
注 9b：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于深南（无锡）车联网有限公司 XDG-2019-9 号地块开
发项目核准的批复》（锡商许可[2019]73 号）收到的车联网小镇建设费；
注 10：系本集团之子公司重庆南山国际汽车港发展有限公司根据《重庆南山国际汽车港项目投资补充协议》收到的专项
产业发展资金，用于重庆汽车小镇的建设；
注 11：系本集团之子公司长沙望城宝湾物流有限公司根据《关于下达部分 2020 年第二批“135”工程升级版奖补资金的通
知》取得 135 标准厂房的奖励补助；
注 12：系本集团之子公司胜宝旺根据深《发改[2014]1764 号文件》取得海洋钻井平台导管架产业化项目补助金；
注 13：系本集团之子公司天津宝湾物流有限公司根据《市发展改革委市财政局关于组织申报 2020 年天津市节能专项资金
补助备选项目的通知》取得节能设备的补贴款；
注 14：系本集团之子公司浙江义乌宝湾国际物流有限公司收到义乌商贸服务业集聚区管理委员会根据《义乌宝湾电商物
流园浙江总部基地项目投资协议书》的开工投资奖励，主要用于物流园区建设。
39、其他非流动负债
单位：元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 2,238,404,191.93 2,400,253,052.50
逾期补偿款 54,366,436.90 81,357,395.20
其他 0.00 100,149,973.88
减：一年内到期的其他非流动负债 -230,207.91 -677,162,193.19
合计 2,292,540,420.92 1,904,598,228.39
40、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,707,782,513 2,707,782,513
41、资本公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,939,591,336.09 2,939,591,336.09
其他资本公积 -46,856,155.41 -46,856,155.41
同一控制下企业合并 -681,665,728.84 -681,665,728.84
资本公积转增股本 -290,000,000.00 -290,000,000.00
股份支付 28,348,313.82 6,288,257.80 22,060,056.02
合计 1,949,417,765.66 6,288,257.80 1,943,129,507.86
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42、其他综合收益
单位：元
本期发生额
减：前期计 减：前期计
项目 期初余额 入其他综 入其他综 减：所 税后归 期末余额
本期所得税 税后归属于
合收益当 合收益当 得税费 属于少
前发生额 母公司
期转入损 期转入留 用 数股东
益 存收益
二、将重分
类进损益
728,467.20 -7,745,591.27 -7,745,591.27 0.00 -7,017,124.07
的其他综
合收益
其中：权益
法下可转
损益的其 -7,750,263.27 -7,750,263.27 -7,750,263.27
他综合收
益
外币
财务报表 652,079.14 652,079.14
折算差额
应收款项
融资信用 76,388.06 4,672.00 4,672.00 81,060.06
减值准备
其他综合
728,467.20 -7,745,591.27 -7,745,591.27 -7,017,124.07
收益合计
43、专项储备
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 3,982,062.09 571,999.39 741,383.02 3,812,678.46
合计 3,982,062.09 571,999.39 741,383.02 3,812,678.46
44、盈余公积
单位：元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 334,023,724.87 0.00 0.00 334,023,724.87
合计 334,023,724.87 0.00 0.00 334,023,724.87
45、未分配利润
单位：元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,567,498,535.20 3,875,896,129.27
调整期初未分配利润合计数（调增+，
0.00 -8,555,448.67
调减-）
调整后期初未分配利润 4,567,498,535.20 3,867,340,680.60
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项目 本期 上期
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -130,943,812.51 975,967,158.05
减：提取法定盈余公积 5,031,052.15
分配股利 270,778,251.30
期末未分配利润 4,436,554,722.69 4,567,498,535.20
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
46、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,123,795,150.68 1,522,921,962.77 4,075,133,023.60 3,297,181,704.47
其他业务 45,840,369.46 33,376,757.38 24,987,976.80 20,826,044.17
合计 2,169,635,520.14 1,556,298,720.15 4,100,121,000.40 3,318,007,748.64
收入相关信息：
单位：元
产城综合开发
合同分类 房地产业务 仓储物流业务 制造业业务 其他业务 合计
业务
商品类型 201,986,904.97 357,119,635.71 180,650,369.06 557,660,867.97 421,372,456.70 1,718,790,234.41
其中：
销售商品 108,732,336.02 277,925,944.86 172,349,617.93 544,877,668.49 395,443,053.47 1,499,328,620.77
提供劳务 75,563,803.26 77,656,409.12 0.00 0.00 20,401,031.80 173,621,244.18
其他业务 17,690,765.69 1,537,281.73 8,300,751.13 12,783,199.48 5,528,371.43 45,840,369.46
按经营地区分类 201,986,904.97 357,119,635.71 180,650,369.06 557,660,867.97 421,372,456.70 1,718,790,234.41
其中：
中国大陆 201,986,904.97 357,119,635.71 180,650,369.06 434,569,372.29 421,372,456.70 1,595,698,738.73
其他国家或地区 0.00 0.00 0.00 123,091,495.68 0.00 123,091,495.68
按商品转让的时间分
201,986,904.97 357,119,635.71 180,650,369.06 557,660,867.97 421,372,456.70 1,718,790,234.41
类
其中：
在某一时点确认收入 126,423,101.71 279,463,226.59 180,650,369.06 557,660,867.97 400,971,424.90 1,545,168,990.23
在某一时段确认收入 75,563,803.26 77,656,409.12 0.00 0.00 20,401,031.80 173,621,244.18
与履约义务相关的信息：
房地产商品销售
本集团销售房地产的履约义务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权
时点予以确认。本集团房地产商品销售通常采用预售的销售模式，因此购房人通常需要预付房款。
其他商品销售
本集团销售其他商品的履约义务在取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权
的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品时予以确认。客户通常需要按照合同约定比例预付商品价款，剩余合同价
款通常在交付货物后结算。
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提供劳务服务
本集团提供服务，由于属于在某一时段内履行的履约义务，因此，按照履约进度予以确认，合同价款结算以合同约定为准。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 12,341,642,429.38 元，其中，
6,860,495,133.68 元预计将于 2022 年度确认收入，4,054,703,050.98 元预计将于 2023 年度确认收入，1,426,444,244.72 元预
计将于 2024 年度确认收入。
其他说明
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位：元
序号 项目名称 收入金额
1 苏州南山新程房地产开发有限公司 69,271,989.69
2 南通旭南房地产开发有限公司 26,490,825.86
3 长沙麓泽房地产有限公司 11,592,726.15
4 深圳市赤湾物业管理有限公司 10,032,582.50
5 苏州南山新阳房地产开发有限公司 5,338,347.09
47、税金及附加
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 0.00 0.00
城市维护建设税 1,339,971.61 6,627,655.32
教育费附加 611,113.45 3,387,466.33
资源税 8,147.20 7,007.20
房产税 60,165,777.28 41,463,627.86
土地使用税 25,580,075.98 22,473,629.48
车船使用税 38,244.96 36,478.99
印花税 6,312,186.01 6,098,457.09
土地增值税 -67,106,314.10 1,255,905.23
地方教育费附加 427,256.32 1,717,895.02
其他 1,155,914.40 1,251,659.60
合计 28,532,373.11 84,319,782.12
其他说明：
土地增值税为负数主要是房地产业务本期完成土地增值税清算，冲回以前多计提的土地增值税费用所致。
48、销售费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 33,446,008.54 30,623,224.07
广告宣传费 30,285,039.13 26,719,052.89
代理中介费 15,198,441.50 21,577,300.28
咨询顾问费 2,821,995.48 4,139,838.93
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项目 本期发生额 上期发生额
市场开拓费 2,499,751.04 3,335,465.39
房租水电费 2,181,449.75 2,363,905.79
差旅费 702,764.60 1,211,816.66
折旧及摊销 13,882,623.40 8,364,450.26
物料消耗费 1,271,642.10 1,907,282.06
汽车使用费 209,640.99 413,612.17
办公费 1,040,433.92 732,827.60
邮电通讯费 419,692.23 340,008.67
运输装卸费 0.00 7,606,211.03
其他销售费用 12,845,143.74 41,212,286.22
合计 116,804,626.42 150,547,282.02
49、管理费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 295,104,814.69 248,841,680.22
折旧及摊销 66,467,997.17 47,569,645.63
办公费 3,162,942.09 3,415,637.69
房租水电费 8,074,447.76 15,592,396.29
汽车费用 4,182,397.69 3,922,102.07
业务招待费 11,869,291.83 18,301,770.02
差旅费 6,410,560.12 9,045,752.52
邮电通讯费 2,202,923.91 1,700,428.52
顾问咨询费 26,824,222.71 21,747,327.66
宣传费 627,439.94 1,947,483.41
其他管理费用 13,780,551.25 10,984,394.75
合计 438,707,589.16 383,068,618.78
50、研发费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
人工费用 11,948,708.70 8,016,548.81
直接投入 7,733,470.48 1,281,945.61
折旧及摊销 1,146,631.55 792,701.65
其他相关费用 1,119,455.06 1,471,202.31
合计 21,948,265.79 11,562,398.38
51、财务费用
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 737,358,504.14 681,028,425.53
利息收入 65,394,392.07 69,049,475.37
利息资本化金额 416,747,807.04 339,011,425.24
汇兑损失 1,352,955.51 1,786,808.24
手续费及其他 17,557,235.91 16,301,908.92
未确认融资费用摊销 6,636,911.13 0.00
合计 280,763,407.58 291,056,242.08
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52、其他收益
单位：元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与日常经营活动相关的政府补助 19,337,310.01 10,417,894.16
增值税加计抵减税收优惠 6,109,047.94 2,906,699.34
53、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -39,417,928.31 3,267,134.89
处置长期股权投资产生的投资收益 6,696,834.84
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重
370,245,950.27
新计量产生的利得
债权投资在持有期间取得的利息收入 165,053,205.88 1,099,270.62
享有控制权后原有股权按公允价值重
131,722,569.86
新计量的利得
处置金融资产产生的投资收益 70,906.53
合计 125,706,184.10 513,031,760.48
54、公允价值变动收益
单位：元
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产 104,136.99 -170,447.60
合计 104,136.99 -170,447.60
55、信用减值损失
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 197,754.17 182,130.69
债权投资减值损失 0.00 0.00
其他债权投资减值损失 0.00 0.00
长期应收款坏账损失 -61.67 0.00
应收票据坏账损失 3,861,471.03 52,360.51
应收账款坏账损失 -1,084,401.45 -23,639,746.77
应收款项融资坏账损失 -4,672.00 -614.47
合计 2,970,090.08 -23,405,870.04
56、资产处置收益
单位：元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 0.00 46,771,191.06
使用权资产处置收益 585,720.30 0.00
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57、营业外收入
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
逾期补偿收入 30,878,310.57 30,940,523.20 30,878,310.57
违约金收入 1,884,103.57 935,547.60 1,884,103.57
罚款收入 661,249.26 504,809.91 661,249.26
赔偿费收入 252,767.47 405,822.68 252,767.47
其他收入 2,506,149.96 6,643,296.58 2,506,149.96
合计 36,182,580.83 39,429,999.97 36,182,580.83
58、营业外支出
单位：元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产毁损报废损失 155,341.95 155,341.95
公益性捐赠支出 81,215.26 12,574.00 81,215.26
赔偿费支出 1,165,397.28 104,930.38 1,165,397.28
罚款支出 1,888,488.10 299,000.53 1,888,488.10
违约金支出 500.59 79,806.55 500.59
其他 340,880.49 798,991.12 340,880.49
合计 3,631,823.67 1,295,302.58 3,631,823.67
59、所得税费用
（1） 所得税费用表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 -53,457,829.05 105,122,254.18
递延所得税费用 96,902,375.03 -11,342,501.26
合计 43,444,545.98 93,779,752.92
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
单位：元
项目 本期发生额
利润总额 -86,056,215.49
按法定/适用税率计算的所得税费用 -21,514,053.87
子公司适用不同税率的影响 5,970,507.37
调整以前期间所得税的影响 28,275,240.10
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,929,455.27
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -5,868,321.69
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
38,531,788.06
亏损的影响
归属于合营企业和联营企业的损益 -3,880,069.26
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所得税费用 43,444,545.98
其他说明：
本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营所
在国家/所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。
60、现金流量表项目
（1） 收到的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 174,335,878.59 107,801,481.56
政府补助 14,012,947.57 8,492,371.26
其他 531,247,952.28 1,176,308,609.18
合计 719,596,778.44 1,292,602,462.00
（2） 支付的其他与经营活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 119,562,864.02 102,349,531.86
管理费用 204,344,192.02 206,477,773.80
其他 136,356,731.27 550,417,046.71
合计 460,263,787.31 859,244,352.37
（3） 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方往来款 2,095,010,844.05 798,282,651.54
收回代垫拆迁款 0.00 200,000,000.00
取得子公司增加的现金 0.00 771,284,003.83
理财产品收回 240,000,000.00 0.00
其他 94,560,459.88 0.00
合计 2,429,571,303.93 1,769,566,655.37
单位：元
（4） 支付的其他与投资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关联方及合作方往来款 1,357,828,821.46 3,053,531,747.95
其他 5,022,787.60 100,000,000.00
合计 1,362,851,609.06 3,153,531,747.95
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（5） 收到的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关联方及合作方往来款 153,752,999.16 1,708,471,293.25
商业承兑汇票贴现 500,000,000.00 500,000,000.00
合计 653,752,999.16 2,208,471,293.25
（6） 支付的其他与筹资活动有关的现金
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
偿还商业承兑汇票贴现款 150,000.00 0.00
取得少数股东股权支付的现金 0.00 108,556,087.42
支付公司债券相关费用 7,212,000.00 1,000,000.00
归还关联方及合作方借款 291,952,007.33 2,164,260,985.27
支付租赁负债款 31,488,403.71 32,708,425.52
合计 330,802,411.04 2,306,525,498.21
61、现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
单位：元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -129,500,761.47 355,465,100.25
加：资产减值准备 -2,970,090.08 23,405,870.04
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
178,098,586.77 280,630,132.32
产折旧
使用权资产折旧 21,623,219.32 32,170,659.87
无形资产摊销 87,806,563.80 71,133,436.32
长期待摊费用摊销 18,809,577.28 16,850,075.91
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-585,720.30 -46,771,191.06
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 155,341.95 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -104,136.99 170,447.60
财务费用（收益以“－”号填列） 336,181,074.32 273,294,828.63
投资损失（收益以“－”号填列） -39,417,928.31 -513,031,760.48
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 99,035,771.22 -33,400,048.68
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -6,134,742.04 171,870,284.30
存货的减少（增加以“－”号填列） -3,997,069,753.24 -960,260,884.94
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 3,455,779,579.48 -2,103,099,956.26
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,208,156,941.69 5,147,859,539.57
其他 14,749.79 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -1,186,435,610.19 2,716,286,533.39
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
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补充资料 本期金额 上期金额
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 8,042,015,200.79 11,711,935,119.81
减：现金的期初余额 9,883,056,041.01 8,043,905,196.24
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,841,040,840.22 3,668,029,923.57
（2） 现金和现金等价物的构成
单位：元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 8,042,015,200.79 9,883,056,041.01
其中：库存现金 47,877.24 75,737.93
可随时用于支付的银行存款 7,811,464,777.74 9,642,980,303.08
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 240,000,000.00
三个月到期的结构性存款 0.00 240,000,000.00
三、期末现金及现金等价物余额 8,042,015,200.79 9,883,056,041.01
62、所有权或使用权受到限制的资产
单位：元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 267,912,682.04 注1
存货 2,895,066,611.34 注3
固定资产 1,319,087,764.26 注2
无形资产 1,311,995,345.18 注2
投资性房地产 2,095,291,555.74 注2
在建工程 123,200,601.64 注4
合计 8,012,554,560.20
其他说明：
注 1：于 2022 年 6 月 30 日，受限制的货币资金主要包括工程保证金、履约保证金以及内保外贷质押存款保证金等共计人
民币 267,912,682.04 元（2021 年 12 月 31 日：人民币 265,023,871.52 元）。
注 2：于 2022 年 6 月 30 日，宝湾物流下属若干子公司将账面价值为人民币 1,908,516,875.37 元（2021 年 12 月 31 日：人
民币 1,439,980,789.78 元）的投资性房地产、账面价值为人民币 1,319,087,764.26 元（2021 年 12 月 31 日：人民币 908,664,726.97
元）的固定资产以及账面价值为人民币 1,185,982,805.94 元（2021 年 12 月 31 日：人民币 1,246,750,331.08 元）的无形资
产，用于抵押借款；苏州南山新吴房地产开发有限公司将账面价值为人民币 186,774,680.37 元的投资性房地产用于抵押借
款；常熟雅致模块化建筑有限公司将账面价值为人民币 43,727,918.27 元的无形资产用于抵押借款；上海策湾文化发展有
限责任公司将账面价值为人民币 43,665,177.08 元的无形资产用于抵押借款；重庆南山汽车运动文化将账面价值为人民币
18,829,957.43 元的无形资产用于抵押借款；安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司将账面价值为人民币 18,043,743.32 元
的无形资产用于抵押借款。宝湾产城科技发展（南京）有限公司将账面价值为人民币 1,745,743.14 元的无形资产用于抵押
借款。
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注 3：于 2022 年 6 月 30 日，南通南展房地产开发有限公司、成都南横置业有限公司、上海策湾文化发展有限责任公司、
宝湾产城科技发展（南京）有限公司、宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公司以及重庆香云置业有限公司将账面价值为人
民币 2,895,066,611.34 元（2021 年 12 月 31 日：人民币 3,703,413,997.51 元）的房地产开发项目用于抵押借款。
注 4：于 2022 年 6 月 30 日，上海策湾文化发展有限责任公司将账面价值为人民币 123,200,601.64 元（2021 年 12 月 31 日：
人民币 96,468,848.93 元）的在建工程用于抵押借款。
63、外币货币性项目
（1） 外币货币性项目
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 161,342,822.00
其中：美元 18,488,875.75 6.71 124,086,240.71
欧元 2,317,604.42 7.01 16,242,698.82
港币 3,395,954.31 0.86 2,904,186.17
日元 368,409,015.00 0.05 18,102,145.36
澳元 15.63 4.61 72.12
英镑 919.17 8.14 7,478.83
应收账款 46,426,359.78
其中：美元 5,709,335.96 6.71 38,317,637.36
欧元 305,532.90 7.01 2,141,296.78
港币
日元 121,447,118.99 0.05 5,967,425.64
长期借款
其中：美元
欧元
港币
其他应收款 639,014.70
美元 65,001.97 6.71 436,254.22
港元 87,205.00 0.86 74,576.84
欧元 18,290.00 7.01 128,183.64
应付账款 3,214,539.86
美元 478,967.11 6.71 3,214,539.86
其他应付款 103,374,557.15
美元 15,402,830.58 6.71 103,374,557.15
（2） 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
64、政府补助
（1） 政府补助基本情况
单位：元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
滨港宝湾物流园工程 64,094,667.38 递延收益 1,209,332.46
武汉宝湾物流园工程 39,575,185.51 递延收益 788,535.78
中央车购税补助资金 22,013,887.48 递延收益 416,666.64
绍兴宝湾物流园工程 9,245,833.19 递延收益 175,000.02
政策性搬迁之资产购置补助 2,626,453.79 递延收益 182,180.88
贵阳双龙宝湾华业园区工程 35,789,981.34 递延收益 668,971.56
环保设备补贴款 551,375.15 递延收益 59,413.62
武汉鄂州物流园工程 27,889,571.28 递延收益 527,607.18
西彭宝湾物流园工程 6,425,505.36 递延收益 115,083.66
博世智能创新中心补助金 5,266,590.98 递延收益 143,634.32
车联网小镇建设资金 104,000,000.00 递延收益 7,000,000.00
专项产业发展资金 12,279,600.00 递延收益 0.00
长沙望城宝湾物流园工程 1,602,415.09 递延收益 0.00
胜宝旺扶持基金 2,861,111.46 递延收益 0.00
节能设备补助资助 196,551.73 递延收益 0.00
义乌宝湾物流园工程 18,274,200.00 递延收益 0.00
（2） 政府补助退回情况
□适用 不适用
其他说明：
注释说明详见第十节 38、递延收益 。
八、合并范围的变更
1、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
资产收购
本集团之子公司宝湾物流控股有限公司于 2022 年 1 月 1 日以人民币 735,000,000.00 元向第三方企业北京文投国际控
股有限公司收购北京歌华美文置业有限公司 100%的股权。
本集团之子公司宝聚能企业管理（深圳）有限公司于 2022 年 1 月 27 日以人民币 194,918,730.78 元向第三方深圳市龙
晟达投资有限公司收购杭州速能实业有限公司 100%的股权。
以上被收购单位不具备投入、加工处理过程和产出所需要的各种资源，并不构成业务，因此以上收购属于资产收购，
不形成企业合并。
注销子公司
本报告期，因项目公司停止营业多年，经其董事会批准，本集团注销天津青武宝湾国际物流有限公司。截至 2022 年
6 月 30 日，该等公司已完成全部注销手续。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、其他
本期新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
上海南樾实业发展有限公司 新设
深圳赤湾悦时光物业服务有限公司 新设
宝湾产城运营管理（南京）有限公司 新设
都江堰赤湾物业管理有限公司 新设
坊桦供应链管理（廊坊）有限公司 新设
武汉赤湾物业服务有限公司 新设
廊桦（廊坊）国际物流有限公司 新设
天津市宝津国际物流有限公司 新设
苏州宝鹿供应链管理有限公司 新设
宝禾物流（嘉兴）有限公司 新设
南京宁华供应链管理有限公司 新设
禾湾供应链管理（嘉兴）有限公司 新设
禾南供应链管理（嘉兴）有限公司 新设
南京宝昆国际物流有限公司 新设
津华产业园管理（天津）有限公司 新设
南京宝南物流科技有限公司 新设
上海瑞熙恒业商业管理有限公司 新设
南京宝深物流科技有限公司 新设
宝聚能企业管理（深圳）有限公司 新设
长沙市麓泽苑物业服务有限公司 新设
宝湾产城科技发展（滁州）有限公司 新设
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
通过设立或投资等
深圳雅致集成房屋有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
雅致集成房屋（廊坊）有限公司 廊坊 廊坊 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
雅致集成房屋（苏州）有限公司 苏州 苏州 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉雅致集成房屋有限公司 武汉 武汉 制造业 100.00%
方式取得的子公司
133
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
通过设立或投资等
西安雅致集成建筑有限公司 西安 西安 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
雅致国际（香港）有限公司 香港 香港 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
常熟雅致模块化建筑有限公司 常熟 常熟 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市雅致国际发展有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
东莞雅致集成房屋有限公司 东莞 东莞 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
合肥南山美食公园投资有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都恒璟源投资咨询有限公司 成都 成都 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市绿建实业发展有限公司 深圳 深圳 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州南山新程房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
合肥南山新展房地产开发有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
广东雅致模块化建筑有限公司 佛山 佛山 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
德阳南控科技产业发展有限公司 德阳 德阳 综合开发 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城发展(深圳)有限公司 深圳 深圳 综合开发 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城发展(安徽)有限公司 合肥 合肥 综合开发 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城发展(无锡)有限公司 无锡 无锡 综合开发 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州南山新阳房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州维科商业管理有限公司 苏州 苏州 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
长沙麓泽房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产融控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 金融业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
淮安宝湾国际物流有限公司 淮安 淮安 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾资本管理有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾物流控股（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州浒茂置业有限公司 苏州 苏州 房地产业 55.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉南控房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
四川西部南山实业有限公司 成都 成都 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深南（无锡）车联网有限公司 无锡 无锡 文体娱乐业 100.00%
方式取得的子公司
134
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
通过设立或投资等
成都青白江宝湾供应链管理有限公司 成都 成都 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
践远投资（成都）有限公司 成都 成都 投资 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
江苏宝湾智慧供应链管理有限公司 南京 南京 仓储物流业 70.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
以新投资（成都）有限公司 成都 成都 投资 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宁波镇海宝湾国际物流有限公司 宁波 宁波 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆两江宝湾物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 95.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城科技发展（南京）有限公司 南京 南京 服务业 90.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
湖州宝湾供应链管理有限公司 湖州 湖州 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾库迈（上海）信息技术有限公司 上海 上海 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
浙江义乌宝湾国际物流有限公司 义乌 义乌 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都宝湾物流资产管理有限公司 成都 成都 仓储物流业 70.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南山文化旅游有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南山汽车物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南山汽车运动文化有限公司 重庆 重庆 体育业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司 安徽 安徽 房地产业 60.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海策湾文化发展有限责任公司（注 1） 上海 上海 商务服务业 50.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州优优品授网络科技有限公司 苏州 苏州 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
龙海市宝博智谷物流有限公司 龙海 龙海 仓储物流业 75.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南山控股（香港）有限公司 香港 香港 投资 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津宝湾冷链物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
资本市场服务 通过设立或投资等
广东宝湾股权投资基金管理有限公司 佛山 佛山 100.00%
业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆香云置业有限公司 重庆 重庆 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
惠州市南山物业管理有限公司 惠州 惠州 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
长沙南山物业管理有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
增城新康物业管理有限公司 广州 广州 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都市南控智汇科技产业发展有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南通旭南房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都南瑜置业有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
135
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
通过设立或投资等
成都香云山旅游文化发展有限公司 成都 成都 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
专业技术服务 通过设立或投资等
深圳市前海景湾设计咨询有限公司 深圳 深圳 100.00%
业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都南横置业有限公司 成都 成都 房地产业 51.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海南茂实业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深南（无锡）车联网商业管理有限公司 无锡 无锡 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市中晖久鼎实业有限公司 深圳 深圳 资本市场服务 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
长沙光合商用商业管理有限公司 长沙 长沙 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市中晖京和实业有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南鑫汽车服务有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南昇汽车服务有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆香车文化创意有限公司 重庆 重庆 文体娱乐业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海宝湾库迈企业管理有限公司 上海 上海 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝松物流科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝埔物流科技（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
松湾产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
埔湾产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝灏物流园管理（成都）有限公司 成都 成都 仓储物流业 99.29%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
仲恺宝湾物流（深圳）有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 98.99%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津北辰陆路港宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 95.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝冷供应链（天津）有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
北辰宝湾国际物流（深圳）有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
安徽赤湾东方供应链有限公司 长丰 长丰 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
安徽赤湾智慧物流科技有限公司 长丰 长丰 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
贵阳观山湖宝湾物流有限公司 贵阳 贵阳 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
中旺精密机械（吴江）有限公司 苏州 苏州 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
江门市宝鹤物流有限公司 鹤山 鹤山 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉市沁园饮料有限公司 武汉 武汉 制造业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城发展（贵阳）有限公司 贵阳 贵阳 服务业 100.00%
方式取得的子公司
136
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
通过设立或投资等
惠州宝湾物流有限公司 惠州 惠州 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝淳企业管理（成都）有限公司 成都 成都 仓储物流业 98.18%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝峘企业管理有限公司 上海 上海 仓储物流业 95.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝渊企业管理（成都）有限公司 成都 成都 仓储物流业 95.10%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉山峻建设发展有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州茂越置业有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南通南展房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市南横发展合伙企业（有限合伙） 深圳 深圳 商务服务业 99.98%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
东莞市维盛实业投资有限公司 东莞 东莞 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉山屹建设发展有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
东莞市维兴实业有限公司 东莞 东莞 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
四川南兴恒置业有限公司 成都 成都 房地产业 70.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市中晖维宏实业有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
多式联运和运 通过设立或投资等
合肥宝湾产城物流港发展有限公司 合肥 合肥 100.00%
输代理业 方式取得的子公司
机动车、电子
通过设立或投资等
重庆南博汽车服务有限公司 重庆 重庆 产品和日用产 100.00%
方式取得的子公司
品修理业
通过设立或投资等
宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公司 马鞍山 马鞍山 服务业 60.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
成都弘润辉置业有限公司 成都 成都 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
四川省华阳银生房地产开发有限责任公 通过设立或投资等
成都 成都 房地产业 90.00%
司 方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝澄企业管理（成都）有限公司 成都 成都 商务服务业 99.44%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
温州宝湾物流有限公司 温州 温州 仓储物流业 90.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾供应链管理（温州）有限公司 温州 温州 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司 上海 上海 商务服务业 99.80%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾科技园区发展（深圳）有限公司 深圳 深圳 资本市场服务 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 商务服务业 99.75%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市南控智汇产业服务有限公司 深圳 深圳 居民服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆南控智汇科技发展有限公司 重庆 重庆 服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城（合肥）智慧物流港有限公司 合肥 合肥 仓储业 51.00%
方式取得的子公司
137
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
通过设立或投资等
上海快仓供应链科技有限公司 上海 上海 服务业 60.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
陕西世立物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
陕西世冠物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
西安乾龙物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳蓝胖子人工智能有限公司 深圳 深圳 服务业 90.00%
方式取得的子公司
专用设备制造 通过设立或投资等
广东顺德蓝胖子机器人有限公司 佛山 佛山 65.00%
业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳市新南创实业发展有限公司 深圳 深圳 居民服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南松产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 居民服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝溪企业管理（成都）有限公司 成都 成都 商务服务业 98.33%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
爍晴有限公司 深圳 香港 其他金融业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
黄冈赤湾物业服务有限公司 黄冈 黄冈 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公司 成都 成都 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
东莞赤湾悦府物业服务有限公司 东莞 东莞 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
苏州南山溪上四季花园物业服务有限公 通过设立或投资等
苏州 苏州 房地产业 100.00%
司 方式取得的子公司
通过设立或投资等
重庆赤湾首玺物业服务有限公司 重庆 重庆 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南埔产业园管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 居民服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
台州市黄岩宝旅物流有限公司 台州 台州 仓储物流业 51.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城运营管理（南京）有限公司 南京 南京 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
都江堰赤湾物业管理有限公司 四川 四川 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
坊桦供应链管理（廊坊）有限公司 河北 河北 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
武汉赤湾物业服务有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
装卸搬运和仓 通过设立或投资等
廊桦（廊坊）国际物流有限公司 廊坊 廊坊 100.00%
储业 方式取得的子公司
装卸搬运和仓 通过设立或投资等
天津市宝津国际物流有限公司 天津 天津 100.00%
储业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
苏州宝鹿供应链管理有限公司 苏州 苏州 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝禾物流（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 道路运输业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南京宁华供应链管理有限公司 南京 南京 商业服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
禾湾供应链管理（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 商业服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
禾南供应链管理（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 商业服务业 100.00%
方式取得的子公司
138
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
多式联运和运 通过设立或投资等
南京宝昆国际物流有限公司 南京 南京 100.00%
输代理业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
津华产业园管理（天津）有限公司 天津 天津 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
科技推广和应 通过设立或投资等
南京宝南物流科技有限公司 南京 南京 100.00%
用服务业 方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海瑞熙恒业商业管理有限公司 上海 上海 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
南京宝深物流科技有限公司 南京 南京 商务服务业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝聚能企业管理（深圳）有限公司 深圳 深圳 商务服务业 99.27%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
长沙市麓泽苑物业服务有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
宝湾产城科技发展（滁州）有限公司 安徽 安徽 综合开发 85.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海南樾实业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
深圳赤湾悦时光物业服务有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
方式取得的子公司
非同一控制下企业
成都雅致集成房屋有限公司 成都 成都 制造业 100.00%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
北京雅致模块化建筑有限公司 北京 北京 制造业 100.00%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
武汉光谷微电子股份有限公司 武汉 武汉 房地产业 69.23%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
成都青白江宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 66.00%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（注 2） 深圳 深圳 金属制品业 32.00%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
赤湾胜宝旺（洋浦）工程有限公司 洋浦 洋浦 建筑安装业 100.00%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
赤湾胜宝旺（钦州）工程有限公司 钦州 钦州 制造业 100.00%
合并取得的子公司
同一控制下企业合
华南建材（深圳）有限公司 深圳 深圳 制造业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
深圳市南山房地产开发有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
南通南山房地产开发有限公司 南通 南通 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
上海新南山房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 80.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
苏州南山房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司 惠州 惠州 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
长沙南山房地产开发有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
长沙南山新城房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
广州新康房地产开发有限公司 广州 广州 房地产业 65.32%
并取得的子公司
同一控制下企业合
深圳市赤湾物业管理有限公司 深圳 深圳 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
长沙南山天池房地产有限公司 长沙 长沙 房地产业 100.00%
并取得的子公司
139
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
同一控制下企业合
合肥维科商业管理有限公司 合肥 合肥 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
苏州南山新吴房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
武汉盘龙南山房地产有限公司 武汉 武汉 房地产业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾物流控股有限公司（注 3） 深圳 深圳 服务业 53.07%
并取得的子公司
同一控制下企业合
上海宝湾国际物流有限公司 上海 上海 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
昆山宝湾国际物流有限公司 昆山 昆山 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
天津宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
天津市津南区宝湾国际物流有限公司 天津 天津 服务业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
廊坊宝湾国际物流有限公司 廊坊 廊坊 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
成都龙泉宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
成都新都宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾物流肥东有限公司 合肥 合肥 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
西安宝湾国际物流有限公司 西安 西安 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
咸阳宝湾国际物流有限公司 咸阳 咸阳 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
青岛胶州宝湾国际物流有限公司 胶州 胶州 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
无锡宝湾仓储设施有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾物流（香港）有限公司 香港 香港 投资 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
中国汇通（香港）有限公司 香港 香港 投资 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
镇江深基地仓储有限公司 镇江 镇江 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
江阴宝湾国际物流有限公司 江阴 江阴 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
江苏宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
南通锡通宝湾物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾供应链管理（无锡）有限公司 无锡 无锡 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
嘉兴宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
绍兴宝湾物流有限公司 绍兴 绍兴 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
郑州宝海国际物流有限公司 郑州 郑州 仓储物流业 91.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
重庆西彭宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
嘉善宝湾物流有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
140
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
同一控制下企业合
北京空港宝湾国际物流有限公司 北京 北京 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
浙江余姚宝湾国际物流有限公司 余姚 余姚 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
佛山三水宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
佛山南海宝湾物流有限公司 佛山 佛山 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
长沙雨花宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
重庆珞璜宝湾国际物流有限公司 重庆 重庆 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
德清宝湾国际物流有限公司 湖州 湖州 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司 嘉兴 嘉兴 仓储物流业 90.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宁波宝湾国际物流有限公司 宁波 宁波 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
长沙望城宝湾物流有限公司 长沙 长沙 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
成都新津宝湾国际物流有限公司 成都 成都 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
云南滇中宝湾物流有限公司 云南 云南 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
华中宝湾物流投资有限公司 武汉 武汉 金融业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
武汉青山宝湾国际物流有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
漳州宝湾国际物流有限公司 漳州 漳州 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司 贵阳 贵阳 仓储物流业 90.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
福州宝湾物流有限公司 福州 福州 仓储物流业 51.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
武汉宝湾物流鄂州有限公司 鄂州 鄂州 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
杭州宝湾智能科技有限公司 杭州 杭州 科技服务业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
四川广汉宝湾国际物流有限公司 广汉 广汉 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
成都赤湾国际油气基地有限公司 成都 成都 综合开发 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
深圳宝湾国际物流有限公司 深圳 深圳 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾商业保理有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾租赁（天津）有限公司 天津 天津 服务业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾融资租赁有限公司 天津 天津 金融业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
南京宝湾国际物流有限公司 南京 南京 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
天津滨港宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
南通宝湾国际物流有限公司 南通 南通 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
141
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
同一控制下企业合
宝湾物流（武汉）有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
天津青武宝湾国际物流有限公司 天津 天津 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾物流（武汉）阳逻有限公司 武汉 武汉 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
深圳市海鹏锦投资发展有限公司 深圳 深圳 房地产业 50.98%
并取得的子公司
同一控制下企业合
重庆南山国际汽车港发展有限公司 重庆 重庆 文体娱乐业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
宝湾物流合肥新站有限公司 合肥 合肥 仓储物流业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
东莞南山轻型建材有限公司 东莞 东莞 制造业 100.00%
并取得的子公司
同一控制下企业合
深圳市海城锦实业发展有限公司 深圳 深圳 房地产业 51.02%
并取得的子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1：本集团之子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司持有上海策湾文化发展有限责任公司（以下简称”上海策湾”）50%股
权，根据上海策湾公司章程约定，本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
注 2： 2021 年度，赤晓企业与绿建实业签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，绿建实业有权就 32%的股权
行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、
解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此本集团合计持有胜宝旺 64%的表决权，故将其纳入合并财务报
表范围。
其他说明：
注 3： 2021 年度，平安基金对本集团之子公司宝湾物流增资人民币 3,500,000,000.00 元，增资后，本公司对宝湾物流的持
股比例由 77.36%减少至 53.07%。
（2） 重要的非全资子公司
单位：元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
的损益 分派的股利
深圳赤湾胜宝旺工程有
68.00% 7,729,652.97 0.00 975,256,685.66
限公司
深圳市海城锦实业发展
48.98% -950,783.59 0.00 1,780,141,752.85
有限公司
宝湾物流控股有限公司 46.93% 9,077,361.34 0.00 4,580,356,325.36
142
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（3） 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：元
子公司名 期末余额 期初余额
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
深圳赤湾
胜宝旺工
1,247,281,483.94 209,539,976.37 1,456,821,460.31 368,387,315.61 2,861,111.46 371,248,427.07 1,118,807,077.05 187,089,725.00 1,305,896,802.05 254,031,816.37 2,861,111.46 256,892,927.83
程有限公
司
深圳市海
城锦实业
4,807,857,824.00 1,713,850,021.81 6,521,707,845.81 2,317,282,053.96 570,000,000.00 2,887,282,053.96 4,907,130,596.12 1,657,356,264.40 6,564,486,860.52 2,358,119,901.69 570,000,000.00 2,928,119,901.69
发展有限
公司
宝湾物流
控股有限 1,636,774,846.97 18,358,485,289.28 19,995,260,136.25 2,579,149,426.11 8,658,800,617.48 11,237,950,043.58 3,042,222,427.75 17,589,288,742.68 20,631,511,170.43 4,606,167,901.04 7,214,288,580.93 11,820,456,481.97
公司
单位：元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
量
深圳赤湾胜宝旺
520,664,599.53 11,367,136.72 11,367,136.72 -14,965,589.84 40,456,342.70 -10,404,844.42 -10,404,844.42 34,085,761.16
工程有限公司
深圳市海城锦实
0.00 -1,941,166.98 -1,941,166.98 -57,076,973.87 0.00 -18,654,135.53 -18,654,135.53 -2,234,014,050.17
业发展有限公司
宝湾物流控股有
802,783,367.92 19,342,342.51 19,342,342.51 770,787,927.58 683,227,560.60 25,582,575.56 25,582,575.56 464,087,993.25
限公司
143
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营企
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
武汉南山华中投资
武汉 武汉 服务业 51.00% 权益法
发展有限公司
武汉光合运力体育
武汉 武汉 体育业 60.00% 权益法
发展有限责任公司
福建南山纵横投资
福州 福州 商务服务业 51.00% 权益法
发展有限公司（注 1）
深圳市中晖锦城实
深圳 深圳 房地产业 51.00% 权益法
业有限公司
苏州造维餐饮文化
苏州 苏州 文化艺术业 49.00% 权益法
发展有限公司
无锡三奚置业有限
无锡 无锡 房地产业 51.00% 权益法
公司（注 2）
华南艾摩珂海洋工 开采专业及辅
上海 上海 50.00% 权益法
程（上海）有限公司 助性活动
苏州美赛房地产有
苏州 苏州 房地产 40.00% 权益法
限公司
深圳市新山禾实业
深圳 深圳 居民服务业 50.00% 权益法
发展有限责任公司
中开财务有限公司 深圳 深圳 金融业 40.00% 权益法
苏州联鑫置业有限
苏州 苏州 房地产 19.99% 权益法
公司
四川文轩宝湾供应
成都 成都 商务服务 40.00% 权益法
链有限公司
武汉崇鸿裕业房地
武汉 武汉 房地产 20.00% 权益法
产开发有限公司
苏州宏景置业有限
苏州 苏州 房地产 20.00% 权益法
公司
深圳赤湾海洋石油
深圳 深圳 制造业 20.00% 权益法
工程有限公司
宁波和崇房地产信
宁波 宁波 房地产 49.00% 权益法
息咨询有限公司
中丹宝冷链物流（上
上海 上海 运输代理业 27.15% 权益法
海）有限公司
资产支持专项计划
深圳 深圳 金融业 20.00% 权益法
权益级
武汉山恒建设发展
武汉 武汉 房屋建筑业 37.50% 权益法
有限公司
深圳市赤湾房地产
深圳 深圳 房地产 50.98% 权益法
开发有限公司（注 3）
勇敢的心文旅发展
苏州 苏州 娱乐业 35.00% 权益法
（苏州）有限公司
上海招南实业发展
上海 上海 批发业 95.00% 权益法
有限公司（注 4）
苏州卓飞商务咨询
苏州 苏州 商务服务 30.00% 权益法
有限公司
苏州相茂置业有限
苏州 苏州 房地产 18.00% 权益法
公司（注 5）
苏州悦贵房地产开
苏州 苏州 房地产 20.00% 权益法
发有限公司
144
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
上海深渝实业发展
上海 上海 批发业 49.90% 权益法
有限公司
南通世茂翊信房地
南通 南通 房地产 49.00% 权益法
产开发有限公司
大别山毕昇康养（英
湖北 湖北 服务业 45.00% 权益法
山）有限责任公司
广播、电视、
上海茸映科技经营
上海 上海 电影和录音制 49.00% 权益法
有限责任公司
作业
上海瓴势企业发展
上海 上海 商务服务业 41.00% 权益法
有限公司
无锡南山宏佶佳汇
创业投资合伙企业 江苏 江苏 资本市场服务 25.00% 权益法
（有限合伙）
扬州中南锦荣运营
江苏 江苏 房地产 20.00% 权益法
管理有限公司
上海宝湾高科企业
上海 上海 商务服务业 40.00% 权益法
管理服务有限公司
中国核能科技集团
香港 百慕大 新能源业务 29.10% 权益法
有限公司（注 6）
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
注 1： 本集团之子公司武汉盘龙与福建旭熠于 2021 年 11 月 30 日签订福建纵横尾盘销售托底协议约定，自 2021 年 12 月
1 日起，福建纵横尾盘销售由福建旭熠自行决策，若 2023 年 11 月 30 日前福建纵横尾盘尚未销售完毕，福建旭熠同意按
照托底价格将剩余房源通过股权转让或资产转让方式全部回购；同时，福建纵横于 2021 年 11 月修订的最新章程约定，公
司所有表决事项需全部股东同意方可通过，本集团对福建纵横不再拥有控制权，并将其作为合营企业核算。
注 2：本报告期，本集团之子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司对无锡三奚置业有限公司（以下简称“无锡三奚”）新
增投资人民币 306,000,000.00 元，持股比例 51%。根据章程约定，股东按最终持股比例行使表决权，股东会决议经全体股
东表决一致通过后生效，本集团管理层认为对无锡三奚的财务和经营决策实施共同控制，作为合营企业核算。
注 3：根据 2021 年 4 月 23 日赤湾房地产修订的最新章程约定，公司董事会由 3 人组成，其中深圳招商提名两名董事，南
山地产提名 1 名董事。董事会决议需经全体董事的二分之一以上董事表决通过方为有效，本集团对赤湾房地产不再拥有控
制权。故自 2021 年 4 月 23 日起，本集团不再将赤湾房地产纳入合并范围，本集团对赤湾房地产具有重大影响，并将其作
为联营企业核算。
注 4：2021 年 12 月，本集团之子公司苏州南山新程房地产开发有限公司（以下简称“苏州新程”）与烟台招商局置业有限
公司（以下简称“烟台招商”）共同成立上海招南实业发展有限公司（以下简称“上海招南”）并签订合作协议约定，初始股
权比例为苏州新程持股 95%和烟台招商持股 5%，苏州新程将其持有的上海招南 46%的股权质押给烟台招商，苏州新程和
烟台招商分别按照 49%和 51%的比例同步对等投入、享有所有权利和承担项目公司股东应履行的义务，而不受股权转让
工商变更登记手续是否完成的影响。南山控股将上海招南作为联营公司核算。
注 5：2021 年度，本集团下属子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司与招商局地产（苏州）有限公司、南京颐居建设有
限公司、广州兴茂房地产开发有限公司和苏州兴立商务咨询有限公司共同出资设立苏州相茂置业有相公司（以下简称“苏
州相茂”）。本集团持有苏州相茂 18%的股权，并派驻董事参与生产经营，对苏州相茂具有重大影响，并作为联营企业核
算。
注 6：2022 年 5 月，本集团下属子公司雅致国际（香港）有限公司通过参与香港联交所上市公司中国核能科技集团有限公
司（证券代码：00611.hk，简称“中国核能科技”）定向增发，以每股 0.882 港元认购 538,942,750 股股份获得其发行后 29.1%
的股权。
145
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 重要合营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
无锡三奚置业有限公司 无锡三奚置业有限公司
流动资产 1,374,993,307.49 1,260,617,089.02
其中：现金和现金等价物 29,136,409.83 10,643,448.57
非流动资产 338,027.55 235,161.34
资产合计 1,375,331,335.04 1,260,852,250.36
流动负债 47,578,858.77 451,557,734.39
非流动负债 739,000,000.00 210,000,000.00
负债合计 786,578,858.77 661,557,734.39
少数股东权益 0.00 0.00
归属于母公司股东权益 588,752,476.27 599,294,515.97
按持股比例计算的净资产份额 300,263,762.89 305,640,203.14
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 300,263,762.89 305,640,203.14
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入 0.00 0.00
财务费用 -442,323.97 0.00
所得税费用 0.00 0.00
净利润 -10,542,039.70 0.00
终止经营的净利润
其他综合收益 0.00 0.00
综合收益总额 -10,542,039.70 0.00
本年度收到的来自合营企业的股利 0.00 0.00
（3） 重要联营企业的主要财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
项目 深圳市赤湾房地产 上海招南实业发展 深圳市赤湾房地产 上海招南实业发展
中开财务有限公司 中开财务有限公司
开发有限公司 有限公司 开发有限公司 有限公司
流动资产 10,520,379,648.94 7,157,564,373.00 2,516,386,867.08 10,319,283,655.81 12,548,009,680.35 1,352,835,000.00
非流动资产 4,412,876.19 19,537,120.84 431,232,194.10 4,442,791.06 22,837,165.32 0.00
资产合计 10,524,792,525.13 7,177,101,493.84 2,947,619,061.21 10,323,726,446.87 12,570,846,845.67 1,352,835,000.00
流动负债 9,214,800,560.32 6,245,733,072.82 1,595,059,606.86 9,010,922,809.46 11,635,651,570.18 150,000.00
非流动负债 0.00 2,878,055.56 0.00 0.00 1,932,581.44 0.00
负债合计 9,214,800,560.32 6,248,611,128.38 1,595,059,606.86 9,010,922,809.46 11,637,584,151.62 150,000.00
少数股东权益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
146
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
项目 深圳市赤湾房地产 上海招南实业发展 深圳市赤湾房地产 上海招南实业发展
中开财务有限公司 中开财务有限公司
开发有限公司 有限公司 开发有限公司 有限公司
归属于母公司股
1,309,991,964.81 928,490,365.46 1,352,559,454.35 1,312,803,637.41 933,262,694.05 1,352,685,000.00
东权益
按持股比例计算
667,833,903.66 371,396,146.18 662,754,132.63 669,267,294.35 373,305,077.62 662,815,650.00
的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实
-2,324,012.40 0.00 0.00
现利润
--其他 370,245,950.27 0.00 0.00
对联营企业权益
667,833,903.66 371,396,146.18 662,754,132.63 1,037,189,232.22 373,305,077.62 662,815,650.00
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 24,307,917.53 128,706,253.14 0.00 0.00 103,619,297.72 0.00
净利润 -1,964,693.65 45,227,671.41 -202,178.04 -1,444,313.49 42,254,912.70 0.00
终止经营的净利
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
润
其他综合收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
综合收益总额 -1,964,693.65 45,227,671.41 -202,178.04 -1,444,313.49 42,254,912.70 0.00
本年度收到的来
自联营企业的股 0.00 20,000,000.00 0.00 0.00 20,000,000.00 0.00
利
（4） 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位：元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 254,637,068.65 348,295,101.11
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -3,514,666.55 -2,148,722.11
--其他综合收益 0.00 0.00
--综合收益总额 -3,514,666.55 -2,148,722.11
联营企业：
投资账面价值合计 1,585,541,998.38 741,102,739.45
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -27,122,981.98 12,042,619.45
--其他综合收益 -7,750,263.27 0.00
--综合收益总额 -34,873,245.25 12,042,619.45
147
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（5） 合营企业或联营企业发生的超额亏损
单位：元
本期未确认的损失（或本期
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
分享的净利润）
宁波和崇房地产信息咨询有
-15,823,036.42 1,239,708.31 -14,583,328.11
限公司
深圳赤湾海洋石油工程有限
-1,134,042.22 0.00 -1,134,042.22
公司
其他说明
由于对宁波和崇房地产信息咨询有限公司（以下简称“宁波和崇”）不负有承担额外损失义务，因此在确认宁波和崇发
生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对宁波和崇净投资的长期权益减记至零为限，本集团本期
及累计未确认的投资损失金额分别为人民币-1,239,708.31 元和人民币 14,583,328.11 元（2021 年：人民币 6,163,911.23 元
和人民币 15,823,036.42 元）。
由于对深圳赤湾海洋石油工程有限公司（以下简称“赤湾海洋”）不负有承担额外损失义务，因此在确认赤湾海洋发生
的净亏损时，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对赤湾海洋净投资的长期权益减记至零为限，赤湾海洋已进
入破产阶段，无法提供报表，本集团本期及累计未确认的投资损失金额分别为人民币 0 元和人民币 1,134,042.22 元（2021
年：人民币 0 元和人民币 1,134,042.22 元）。
十、与金融工具相关的风险
1.金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
2022 年 6 月 30 日
金融资产
以公允价值计
以公允价值计量且其
量且其变动计
变动计入其他综合收 以摊余成本计量
入当期损益的 合计
益的金融资产准则要 的金融资产
金融资产准则
求
要求
货币资金 - - 8,079,425,337.02 8,079,425,337.02
交易性金融资产 0.00 - - 0.00
应收票据 - - 27,339,913.31 27,339,913.31
应收账款 - - 947,592,678.31 947,592,678.31
应收款项融资 - 8,726,347.60 - 8,726,347.60
其他应收款 - - 2,614,234,093.88 2,614,234,093.88
一年内到期的非流动资产 - - 5,750,948.54 5,750,948.54
长期应收款 - - 9,842,705.42 9,842,705.42
其他流动资产 - - 5,386,711,099.60 5,386,711,099.60
其他非流动资产 - - 962,251,065.19 962,251,065.19
其他非流动金融资产 14,464,876.71 - - 14,464,876.71
合计 14,464,876.71 8,726,347.60 18,033,147,841.27 18,056,339,065.58
148
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
金融负债
以摊余成本计量的金融负债
短期借款 1,628,509,356.12
应付票据 70,427,737.09
应付账款 3,764,882,875.98
其他应付款 6,442,487,277.74
一年内到期的非流动负债 3,885,971,808.38
其他流动负债 5,137,461,265.25
长期借款 16,570,215,927.42
应付债券 2,303,687,862.57
租赁负债 194,932,073.15
其他非流动负债 2,292,540,420.92
合计 42,291,116,604.62
2021 年 12 月 31 日
金融资产
以公允价值计
量且其变动计 以公允价值计量且其变
以摊余成本计量
入当期损益的 动计入其他综合收益的 合计
的金融资产
金融资产准则 金融资产准则要求
要求
货币资金 - - 9,919,926,721.72 9,919,926,721.72
交易性金融资产 242,281,200.00 - - 242,281,200.00
应收票据 - - 27,996,477.35 27,996,477.35
应收账款 - - 804,919,952.09 804,919,952.09
应收款项融资 - 10,815,043.62 - 10,815,043.62
其他应收款 - - 5,921,224,901.90 5,921,224,901.90
一年内到期的非流动资产 - - 7,606,857.60 7,606,857.60
长期应收款 - - 15,661,274.09 15,661,274.09
其他流动资产 - - 980,622,466.07 980,622,466.07
其他非流动资产 - - 342,323,236.53 342,323,236.53
其他非流动金融资产 14,360,739.73 - - 14,360,739.73
256,641,939.73 10,815,043.62 18,020,281,887.35 18,287,738,870.70
金融负债
以摊余成本计量的金融负债
短期借款 1,060,375,231.81
应付票据 148,072,417.30
应付账款 4,016,282,968.45
149
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
以摊余成本计量的金融负债
其他应付款 6,649,553,879.96
一年内到期的非流动负债 6,206,307,157.51
其他流动负债 3,971,962,138.90
长期借款 14,342,581,968.38
应付债券 1,808,609,351.53
租赁负债 189,154,770.17
其他非流动负债 1,723,090,859.31
合计 40,115,990,743.32
2.金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
于 2022 年 6 月 30 日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币 11,108,995.30 元
（2021 年 12 月 31 日：人民币 10,089,600.15 元）。本集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关
的违约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出
售、转让或质押给其他第三方的权利。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于 2022 年 6 月 30 日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币 25,462,500.01
元（2021 年 12 月 31 日：人民币 15,520,204.37 元）。根据《票据法》相关规定，若承兑银行拒绝付款的，其持有人有权
向本集团追索（“继续涉入”）。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬，故终止确认其及与之相关的已
结算应付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价
值并不重大。
2022 年 6 月 30 日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确
认的收益或费用。背书在本年度大致均衡发生。
3.金融工具风险
本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险（包括汇率风险、利率风
险）。本集团的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收票据及应收账款、应付票据及应付账款等。
与这些金融工具相关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理策略如下所述。
本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于任何单一
行业、特定地区或特定交易对手的风险。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户
进行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营
单位的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
由于货币资金、应收银行承兑汇票和衍生金融工具的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具
信用风险较低。
本集团其他金融资产包括货币资金、债权投资、应收票据、代垫拆迁补偿款、开发建设履约保证金、长期应收款及其
他应收款等，这些 金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。货币资金、债权投
资、代垫拆迁补偿款、履约保证金、长期应收款均为第一阶段，按照 12 个月预期信用损失计提坏账准备，坏账准备金额
不显著。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理
区域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内不存在重大信用
风险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
150
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
信用风险显著增加判断标准
本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，本集团考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本集团历史
数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工
具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计
存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准或上限指标时，本集团认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
（1） 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
（2） 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清单等；
（3） 上限指标为债务人合同付款（包括本金和利息）逾期超过 30 天。
已发生信用减值资产的定义
为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致，同时
考虑定量、定性指标。本集团评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
（1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；
（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团对不同的资产分别以 12 个月或整个存续期的预期
信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计
数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率
及违约风险敞口模型。
相关定义如下：
（1） 违约概率是指债务人在未来 12 个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本集团的违约概率
以迁徙率模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；
（2） 违约损失率是指本集团对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，
以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来 12 个月内或整个
存续期为基准进行计算；
（3） 违约风险敞口是指，在未来 12 个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本集团应被偿付的金额。
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行历史数据分析，识别出影响各业
务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预
计现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。除应
付债券、长期借款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2022 年 6 月 30 日
1 年以内 1至3年 3 年以上 合计
短期借款 1,664,639,413.06 - - 1,664,639,413.06
151
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
1 年以内 1至3年 3 年以上 合计
应付票据 70,427,737.09 - - 70,427,737.09
应付账款 3,764,882,875.98 - - 3,764,882,875.98
其他应付款 6,442,487,277.74 - - 6,442,487,277.74
一年内到期的非流动负债 3,971,336,208.73 3,971,336,208.73
其他流动负债 4,243,646,725.94 4,243,646,725.94
长期借款 2,788,100,615.91 8,344,316,812.29 7,574,131,745.24 18,706,549,173.43
应付债券 67,255,886.06 669,912,872.04 1,721,831,644.85 2,459,000,402.95
租赁负债 0.00 71,526,224.78 130,007,563.81 201,533,788.59
其他非流动负债 693,781,337.98 1,729,065,645.02 2,422,846,983.00
合计 23,706,558,078.49 10,814,821,554.13 9,425,970,953.90 43,947,350,586.52
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：（续）
2021 年 12 月 31 日
1 年以内 1至3年 3 年以上 合计
短期借款 1,082,138,582.50 - - 1,082,138,582.50
应付票据 148,072,417.30 - - 148,072,417.30
应付账款 4,016,282,968.45 - - 4,016,282,968.45
其他应付款 6,649,553,879.96 - - 6,649,553,879.96
一年内到期的非流动负债 6,349,410,876.95 - - 6,349,410,876.95
其他流动负债 4,075,895,741.68 - - 4,075,895,741.68
长期借款 664,858,343.19 11,712,175,953.70 4,116,601,555.45 16,493,635,852.34
应付债券 50,019,774.95 134,066,639.54 1,750,430,005.49 1,934,516,419.98
租赁负债 - 86,091,821.21 142,339,606.67 228,431,427.88
其他非流动负债 67,103,600.34 1,824,390,196.92 97,311,637.76 1,988,805,435.02
合计 23,103,336,185.32 13,756,724,611.37 6,106,682,805.37 42,966,743,602.06
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损
益（通过对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。
2022 年 6 月 30 日
其他综合收益的税后净 股东权益合计
利率增加/(减少) 净损益增加/(减少)
额增加/(减少) 增加/(减少）
人民币 1.00% -105,271,163.25 - -105,271,163.25
人民币 -1.00% 105,271,163.25 - 105,271,163.25
2021 年 12 月 31 日
其他综合收益的税后净
利率增加/(减少) 净损益增加/(减少) 股东权益合计增加/(减少)
额增加/(减少)
人民币 1.00% -114,264,317.01 - -114,264,317.01
人民币 -1.00% 114,264,317.01 - 114,264,317.01
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汇率风险
本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的货币进行的销售所致。收入是以美元及
人民币计价，其中以美元计价主要是华南建材（深圳）有限公司、常熟雅致模块化建筑有限公司以及雅致国际（香港）有
限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同时，倾向于通过回避外币汇率风险或调整账期。本集团对其外币收
入及支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮动对商业交易的影响。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，美元汇率发生合理、可能的变动时，将对
净损益和其他综合收益的税后净额产生的影响。
2022 年 6 月 30 日
其他综合收益
美元汇率增加
净损益增加/(减少) 的税后净额增 股东权益合计增加/(减少)
/(减少)
加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 303,235.96 - 303,235.96
人民币对美元升值 -1.00% -303,235.96 - -303,235.96
2021 年 12 月 31 日
其他综合收益
美元汇率增加
净损益增加/(减少) 的税后净额增 股东权益合计增加/(减少)
/(减少)
加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 1,840,886.61 - 1,840,886.61
人民币对美元升值 -1.00% -1,840,886.61 - -1,840,886.61
4.资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最
大化。
本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团
可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2021 年度和 2020 年度，
资本管理目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用资产负债率来管理资本，资产负债率是总负债和总资产的比率，本集团于资产负债表日的资产负债率如下：
2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
资产总额 73,545,547,595.45 71,246,208,902.79
负债总额 56,162,515,271.68 53,650,047,447.75
资产负债率 76.36% 75.30%
十一、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
单位：元
期末公允价值
项目
第一层次公允价值计量 第二层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
一、持续的公允价值计量 -- -- -- --
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 14,464,876.71 14,464,876.71
153
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（二）其他权益工具投资 8,726,347.60 8,726,347.60
持续以公允价值计量的资产
23,191,224.31 23,191,224.31
总额
2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
金融工具公允价值
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其他流动资产、应付票
据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。
本集团的财务部门由财务总监领导，负责制定金融工具公允价值计量的政策和程序。财务经理直接向财务总监报告。
每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。估值须经财务经理审核批准。
金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额确定，
而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。
长期应收款、长期借款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余
期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2022 年 6 月 30 日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券
等自身不履约风险评估为不重大。对于长期应收款、长期借款和应付债券，公允价值与账面价值差异不重大。
十二、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
港航运输、海洋石油
中国南山开发（集
深圳 服务、房地产开发和 人民币 18 亿元 68.43% 68.43%
团）股份有限公司
新型建材
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1、在子公司中的权益。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、3、在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
武汉南山华中投资发展有限公司 合营企业
武汉合跃建设发展有限公司 联营企业
宁波和崇房地产信息咨询有限公司 联营企业
无锡三奚置业有限公司 合营企业
南通世茂翊信房地产开发有限公司 联营企业
苏州美赛房地产有限公司 联营企业
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 联营企业
苏州卓飞商务咨询有限公司 联营企业
深圳市赤湾房地产开发有限公司 联营企业
上海深渝实业发展有限公司 联营企业
154
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合营或联营企业名称 与本企业关系
上海招南实业发展有限公司 联营企业
苏州悦贵房地产开发有限公司 联营企业
苏州相茂置业有限公司 联营企业
武汉山恒建设发展有限公司 联营企业
苏州宏景置业有限公司 联营企业
苏州联鑫置业有限公司 联营企业
福建南山纵横投资发展有限公司 联营企业
四川文轩宝湾供应链有限公司 联营企业
广州宝湾物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
明江（上海）国际物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司 母公司控制的企业
蚌埠赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾商业发展有限公司 母公司控制的企业
深圳赤晓工程建设有限公司 母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司 母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司 母公司控制的企业
赤晓企业有限公司 母公司控制的企业
东方驿站物流科技（江西）有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 母公司控制的企业
河北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
湖北赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 母公司控制的企业
上海赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的企业
深圳市赤湾海科产业运营有限公司 母公司控制的企业
武汉赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
深圳市海悦锦实业发展有限公司 母公司控制的企业
莱州龙海货运有限公司 母公司控制的企业
深圳卡车易购互联网科技有限公司 母公司控制的企业
上海东方物流有限公司 母公司控制的企业
成都南山置业有限公司 母公司控制的企业
南山开发（香港）有限公司 母公司控制的企业
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 母公司控制的企业
宝新控股有限公司 母公司控制的企业
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的企业
湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司 母公司控制的企业
成都南山汽车运动文化发展有限公司 母公司控制的企业
深圳市海曜锦实业发展有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流有限公司 母公司控制的企业
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的企业
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司 母公司控制的企业
南山开发(香港)有限公司 母公司控制的企业
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司 母公司控制的企业
赤湾科技（深圳）有限公司 母公司控制的企业
广州宝湾物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
明江（上海）国际物流有限公司 联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
苏州美赛房地产有限公司 联营公司
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其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
苏州卓飞商务咨询有限公司 联营公司
中开财务有限公司 联营公司
武汉合跃建设发展有限公司 联营公司之子公司
宁波万莫置业有限公司 联营公司之子公司
苏州卓煌置业有限公司 联营公司之子公司
5、关联交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
中国南山开发（集
水电费等 1,968.27 343,344.57
团）股份有限公司
安徽赤湾东方智
慧物联科技有限 物流运输服务等 980,771.12 575,634.41
公司
蚌埠赤湾东方物
物流运输服务等 0.00 1,726,563.51
流有限公司
江西赤湾东方物
物流运输服务等 960,760.00 1,187,270.52
流有限公司
深圳市赤湾东方
物流运输服务等 873,440.00 1,430,853.34
物流有限公司
深圳市赤湾商业
山海逸居物管费 461.80 0.00
发展有限公司
深圳赤晓工程建
外墙保温工程款 2,935,704.45 0.00
设有限公司
出售商品/提供劳务情况表
单位：元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
蚌埠赤湾东方物流有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 183,273.87 309,053.05
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限
清洁和管理费、水费、电费等 439,485.42 154,705.33
公司
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限
清洁和管理费、水费、电费等 61,656.00 64,680.48
公司
清洁和管理费、水费、电费、共
赤晓企业有限公司 244,183.35 223,052.90
享中心服务收费等
东方驿站物流科技（江西）有限公司 融资租赁利息 250,700.95 0.00
广州宝湾物流有限公司 运营管理费 2,553,654.30 0.00
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司 物业管理费 849,535.93 0.00
河北赤湾东方物流有限公司 融资租赁利息 24,870.48 1,078.80
湖北赤湾东方物流有限公司 融资租赁利息 28,858.36 72,136.76
清洁和管理费、水费、电费、融
江西赤湾东方物流有限公司 293,871.08 355,195.24
资租赁利息等
江西赤湾东方智慧公路港有限公司 融资租赁利息 18,425.56 0.00
明江（上海）国际物流有限公司 运营管理费 1,806,782.56 0.00
上海赤湾东方物流有限公司 融资租赁利息 4,238.30 53,711.55
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 163,946.30 216,318.85
清洁和管理费、水费、电费、融
深圳市赤湾东方物流有限公司 64,333.29 55,734.02
资租赁利息等
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关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市赤湾海科产业运营有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 62,124.69 0.00
清洁和管理费、水费、电费、共
深圳市赤湾商业发展有限公司 975,914.61 787,332.64
享中心服务收费等
苏州美赛房地产有限公司 运营管理费 75,959.51 0.00
苏州卓飞商务咨询有限公司 运营管理费 1,579,818.32 0.00
武汉赤湾东方物流有限公司 融资租赁利息 417.40 0.00
清洁和管理费、水费、电费、共
中国南山开发（集团）股份有限公司 3,607,429.45 4,025,714.12
享中心服务收费等
中开财务有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 224,660.90 225,402.17
深圳市海悦锦实业发展有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 0.00 185,192.84
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 清洁和管理费、水费、电费等 0.00 461,970.23
莱州龙海货运有限公司 ETC 业务服务费 0.00 6,315.17
（2） 关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位：元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
中国南山开发（集团）股份
办公楼 0.00 45,196.97
有限公司
深圳卡车易购互联网科技有
仓库 0.00 70,878.56
限公司
江西赤湾东方物流有限公司 房屋租赁及停车费 22,801.73 0.00
上海东方物流有限公司 租用场地及电费 42,270.00 0.00
深圳市赤湾海科产业运营有
固定资产租赁 673,414.00 0.00
限公司
本公司作为承租方：
单位：元
简化处理的短期
租赁和低价值资 承担的租赁负债
支付的租金 增加的使用权资产
租赁资 产租赁的租金费 利息支出
出租方名称 用（如适用）
产种类
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发 上期发
本期发生额 上期发生额
生额 生额 生额 生额 生额 生额
中国南山开 办公、生
发（集团）股 产厂房、 29,277,908.90 44,143,922.33
份有限公司 场地
成都南山置
办公 26,817.80 54,239.91
业有限公司
深圳市赤湾
办公、场
海科产业运 2,595,239.07 0.00
地
营有限公司
（3） 关联担保情况
本公司作为担保方
单位：元
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 133,800,000.00 2019 年 07 月 29 日 2024 年 07 月 29 日 否
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担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
深圳市赤湾房地产开发有限公司 485,372,624.00 2019 年 12 月 13 日 2024 年 12 月 12 日 否
苏州卓煌置业有限公司 23,700,000.00 2021 年 09 月 24 日 2024 年 09 月 24 日 否
苏州悦贵房地产开发有限公司 260,000,000.00 2022 年 01 月 18 日 2025 年 01 月 18 日 否
苏州美赛房地产有限公司 160,000,000.00 2021 年 09 月 29 日 2027 年 09 月 29 日 否
武汉南山华中投资发展有限公司 1,000,000,000.00 2021 年 01 月 22 日 2027 年 01 月 31 日 否
武汉合跃建设发展有限公司 506,250,000.00 2022 年 03 月 24 日 2025 年 03 月 24 日 否
无锡三奚置业有限公司 51,000,000.00 2022 年 05 月 18 日 2025 年 05 月 18 日 否
本公司作为被担保方
单位：元
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
中国南山开发（集团）股份有
1,316,000,000.00 2020 年 04 月 30 日 2038 年 04 月 29 日 否
限公司（注 1）
中国南山开发（集团）股份有
300,000,000.00 2021 年 01 月 31 日 2028 年 01 月 31 日 否
限公司（注 2）
中国南山开发（集团）股份有
200,000,000.00 2021 年 04 月 02 日 2028 年 03 月 26 日 否
限公司（注 2）
中国南山开发（集团）股份有
300,000,000.00 2021 年 03 月 26 日 2028 年 03 月 26 日 否
限公司（注 2）
中国南山开发（集团）股份有
495,000,000.00 2019 年 07 月 11 日 2022 年 07 月 10 日 否
限公司（注 3）
中国南山开发（集团）股份有
550,000,000.00 2022 年 06 月 17 日 2023 年 06 月 16 日 否
限公司（注 4）
中国南山开发（集团）股份有
500,000,000.00 2022 年 03 月 14 日 2023 年 03 月 14 日 否
限公司（注 5）
中国南山开发（集团）股份有
485,000,000.00 2021 年 09 月 06 日 2022 年 09 月 02 日 否
限公司（注 6）
关联担保情况说明
注 1：中国南山集团为宝湾物流 2020 年发行的资产支持票据（CMBN）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果
发生差额支付 启动事件，则中国南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币 1,400,000,000.00 元，其中次级
人民币 70,000,000.00 元 由宝湾物流认购，实际募得资金人民币 1,330,000,000.00 元，截至 2022 年 6 月 30 日借款余额为
人民币 1,316,000,000.00 元；
注 2：南山集团为宝湾物流 2021 年发行的长江养老-宝湾物流基础设施债权投资计划提供无条件的不可撤销的连带
责任保证担保。总发行金额为人民币 1,000,000,000.00 元，实际募集资金为人民币 800,000,000.00 元，本年末借款余额为
人民币 800,000,000.00 元；
注 3：赤晓企业按 100%为本公司之银行借款在担保期限范围内提供担保。截至 2022 年 6 月 30 日长期借款余额为人
民币 495,000,000.00 元，按 100%的比例计算赤晓企业实际担保的借款余额为人民币 495,000,000.00 元；
注 4：南山集团为南山地产 2022 年发行的资产支持票据（ABN）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差
额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币 550,100,000.00 元，其中次级人民币
100,000.00 元由南山地产认购，实际募得资金人民币 550,000,000.00 元，截至 2022 年 6 月 30 日借款余额为人民币
550,000,000.00 元；
注 5：南山集团为南山地产 2022 年发行的资产支持票据（ABN）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差
额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币 500,100,000.00 元，其中次级人民币
100,000.00 元由南山地产认购，实际募得资金人民币 500,000,000.00 元，截至 2022 年 6 月 30 日借款余额为人民币
500,000,000.00 元；
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
注 6：南山集团为南山地产 2021 年发行的资产支持票据（ABN）的差额支付承诺人，在信托存续期间，如果发生差
额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币 485,100,000.00 元，其中次级人民币
100,000.00 元由南山地产认购，实际募得资金人民币 485,000,000.00 元，截至 2022 年 6 月 30 日借款余额为人民币
485,000,000.00 元。
（4） 关联方资金拆借
单位：元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中开财务有限公司 115,000,000.00 2019 年 12 月 03 日 2022 年 11 月 27 日
中开财务有限公司 197,000,000.00 2020 年 12 月 03 日 2023 年 11 月 30 日
中开财务有限公司 97,000,000.00 2020 年 12 月 03 日 2023 年 12 月 03 日
中开财务有限公司 148,500,000.00 2021 年 03 月 11 日 2024 年 02 月 03 日
中开财务有限公司 98,500,000.00 2021 年 02 月 08 日 2024 年 02 月 03 日
中开财务有限公司 91,000,000.00 2021 年 10 月 28 日 2024 年 10 月 28 日
中开财务有限公司 173,000,000.00 2021 年 11 月 24 日 2024 年 08 月 09 日
中开财务有限公司 124,000,000.00 2021 年 11 月 23 日 2024 年 11 月 23 日
中开财务有限公司 300,000,000.00 2022 年 04 月 07 日 2025 年 04 月 07 日
中开财务有限公司 89,000,000.00 2022 年 05 月 20 日 2025 年 05 月 20 日
中开财务有限公司 100,000,000.00 2022 年 06 月 29 日 2025 年 06 月 29 日
中开财务有限公司 194,000,000.00 2020 年 11 月 27 日 2023 年 11 月 27 日
中开财务有限公司 265,000,000.00 2019 年 12 月 23 日 2022 年 12 月 22 日
中开财务有限公司 295,000,000.00 2021 年 07 月 30 日 2024 年 07 月 30 日
中开财务有限公司 200,000,000.00 2021 年 09 月 30 日 2024 年 09 月 30 日
中开财务有限公司 100,000,000.00 2022 年 04 月 12 日 2023 年 04 月 12 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2021 年 05 月 27 日 2028 年 04 月 30 日
中开财务有限公司 68,000,000.00 2020 年 02 月 11 日 2025 年 02 月 11 日
中开财务有限公司 48,000,000.00 2019 年 11 月 04 日 2023 年 11 月 19 日
中开财务有限公司 286,900,000.00 2019 年 11 月 28 日 2026 年 05 月 27 日
中开财务有限公司 40,500,000.00 2016 年 10 月 18 日 2026 年 10 月 18 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2020 年 08 月 10 日 2023 年 10 月 15 日
中开财务有限公司 90,000,000.00 2020 年 10 月 28 日 2025 年 10 月 23 日
中开财务有限公司 64,000,000.00 2020 年 08 月 07 日 2025 年 06 月 21 日
中开财务有限公司 57,000,000.00 2020 年 11 月 20 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 20,000,000.00 2021 年 01 月 13 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 30,000,000.00 2020 年 12 月 02 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 98,000,000.00 2021 年 04 月 30 日 2028 年 04 月 30 日
中开财务有限公司 8,000,000.00 2020 年 09 月 24 日 2030 年 09 月 07 日
中开财务有限公司 8,978,700.00 2020 年 09 月 29 日 2030 年 09 月 07 日
中开财务有限公司 16,000,000.00 2021 年 02 月 02 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 24,000,000.00 2021 年 03 月 15 日 2025 年 09 月 28 日
中开财务有限公司 100,000,000.00 2022 年 06 月 29 日 2023 年 06 月 28 日
中开财务有限公司 50,000,000.00 2022 年 05 月 31 日 2023 年 05 月 30 日
中开财务有限公司 4,000,000.00 2021 年 05 月 28 日 2026 年 04 月 16 日
中开财务有限公司 5,000,000.00 2021 年 06 月 23 日 2026 年 04 月 16 日
中开财务有限公司 790,000.00 2021 年 06 月 28 日 2026 年 04 月 16 日
中开财务有限公司 4,210,000.00 2021 年 06 月 30 日 2026 年 04 月 16 日
中国南山开发（集团）
50,000,000.00 2021 年 07 月 16 日 2022 年 07 月 16 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
66,000,000.00 2021 年 10 月 09 日 2022 年 10 月 09 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
120,000,000.00 2021 年 10 月 30 日 2022 年 10 月 30 日
股份有限公司
159
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
中国南山开发（集团）
120,000,000.00 2021 年 12 月 03 日 2022 年 12 月 03 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
500,000,000.00 2021 年 12 月 24 日 2022 年 12 月 24 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2022 年 03 月 05 日 2023 年 03 月 05 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
200,000,000.00 2022 年 03 月 23 日 2023 年 03 月 23 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
160,000,000.00 2017 年 07 月 12 日 2022 年 07 月 12 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
40,000,000.00 2017 年 08 月 07 日 2022 年 08 月 07 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
200,000,000.00 2017 年 08 月 14 日 2022 年 08 月 14 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
50,000,000.00 2020 年 05 月 08 日 2023 年 05 月 08 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
400,000,000.00 2019 年 03 月 18 日 2024 年 03 月 18 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2019 年 04 月 02 日 2024 年 04 月 02 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
500,000,000.00 2019 年 12 月 09 日 2024 年 12 月 09 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
25,000,000.00 2021 年 12 月 15 日 2022 年 06 月 15 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2022 年 02 月 05 日 2023 年 02 月 05 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
30,000,000.00 2022 年 04 月 15 日 2023 年 04 月 15 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
370,000,000.00 2021 年 05 月 25 日 2024 年 05 月 25 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2021 年 07 月 19 日 2024 年 07 月 18 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
920,000,000.00 2022 年 04 月 15 日 2023 年 04 月 15 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
635,000,000.00 2022 年 05 月 25 日 2023 年 05 月 25 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
150,000,000.00 2021 年 09 月 29 日 2022 年 09 月 29 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
500,000,000.00 2022 年 01 月 04 日 2023 年 01 月 03 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2021 年 12 月 27 日 2024 年 12 月 27 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
100,000,000.00 2022 年 03 月 14 日 2023 年 03 月 14 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
50,000,000.00 2022 年 06 月 24 日 2025 年 06 月 24 日
股份有限公司
宝新控股有限公司 97,015,500.00 2021 年 08 月 30 日 2024 年 08 月 29 日
宝新控股有限公司 332,834,960.00 2022 年 04 月 28 日 2023 年 04 月 28 日
南山开发（香港）有限
27,000,000.00 2022 年 05 月 10 日 2023 年 05 月 09 日
公司
深圳市前海宝湾供应
70,000,000.00 2022 年 01 月 27 日 2025 年 01 月 27 日
链管理有限公司
拆出
160
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（5） 关键管理人员报酬
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 6,361,569.07 8,490,566.62
（6） 其他关联交易
利息收入
关联方 本期发生额 上期发生额
中开财务有限公司 17,473,419.15 10,067,564.91
武汉合跃建设发展有限公司 1,512,409.45 0.00
宁波万莫置业有限公司 34,449,079.16 0.00
合计 53,434,907.76 10,067,564.91
利息支出
关联方 本期发生额 上期发生额
中国南山开发（集团）股份有限公司 197,170,222.89 114,709,868.97
中开财务有限公司 62,880,618.26 48,031,458.81
南山开发（香港）有限公司 1,072,702.39 2,118,533.63
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 1,485,041.67 1,044,000.00
赤晓企业有限公司 0.00 779,908.91
宝新控股有限公司 2,725,925.39 0.00
合计 265,334,510.60 166,683,770.32
6、关联方应收应付款项
（1） 应收项目
单位：元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
合肥宝湾国际物
应收账款 11,280,040.29 172,409.19 11,493,946.08 172,409.19
流有限公司
深圳市海曜锦实
应收账款 24,131,457.01 163,214.07 10,880,938.33 163,214.07
业发展有限公司
安徽赤湾东方智
应收账款 慧物联科技有限 0.00 0.00 4,616,649.02 69,249.74
公司
蚌埠赤湾东方物
应收账款 0.00 0.00 1,641,410.35 24,621.16
流有限公司
江西赤湾东方物
应收账款 258,509.12 9,577.22 638,481.29 9,577.22
流有限公司
161
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市赤湾东方
应收账款 355,266.94 5,874.00 391,600.08 5,874.00
物流有限公司
合肥宝湾国际商
应收账款 业运营管理有限 193,615.00 5,082.87 338,857.90 5,082.87
公司
湖北赤湾东方物
应收账款 0.00 0.00 233,242.38 3,498.64
流有限公司
河北赤湾东方物
应收账款 0.00 0.00 90,396.63 1,355.95
流有限公司
湖北绿色印刷包
应收账款 装物流园开发有 0.00 0.00 147,273.00 2,209.10
限公司
中国南山开发（集
应收账款 99,120.16 718.25 47,883.26 718.25
团）股份有限公司
赤湾东方智慧物
应收账款 联科技（深圳）有 5,220.00 258.30 17,220.00 258.30
限公司
上海赤湾东方物
应收账款 0.00 0.00 7,045.00 105.68
流有限公司
成都南山汽车运
应收账款 动文化发展有限 0.00 0.00 3,759.30 56.37
公司
广州宝湾物流有
应收账款 454,781.97 0.00 421,283.62 0.00
限公司
明江（上海）国际
应收账款 321,906.26 0.00 325,239.93 0.00
物流有限公司
碧泉园置业英山
应收账款 2,975,138.97 0.00 0.00 0.00
有限公司
武汉崇鸿裕业房
应收账款 地产开发有限公 254,000.00 27,609.80 0.00 0.00
司
宁波万莫置业有
应收账款 2,782,200.00 0.00 0.00 0.00
限公司
中国南山开发（集
预付账款 0.00 0.00 4,000.00 0.00
团）股份有限公司
安徽赤湾东方智
预付账款 慧物联科技有限 0.00 0.00 373,382.57 0.00
公司
中国南山开发（集
其他应收款 3,649,228.00 0.00 5,979,350.00 0.00
团）股份有限公司
上海南山房地产
其他应收款 253,100.00 0.00 262,310.10 0.00
开发有限公司
合肥宝湾国际物
其他应收款 0.00 0.00 184,121.35 0.00
流有限公司
蚌埠赤湾东方物
其他应收款 0.00 0.00 30,441.97 0.00
流有限公司
成都南山汽车运
其他应收款 动文化发展有限 0.00 0.00 26,240.00 0.00
公司
赤晓企业有限公
其他应收款 0.00 0.00 17,500.00 0.00
司
合肥宝湾国际智
其他应收款 慧供应链管理有 0.00 0.00 7,137.52 0.00
限公司
162
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
深圳市赤湾商业
其他应收款 0.00 0.00 9,540.00 0.00
发展有限公司
广州宝湾物流有
其他应收款 0.00 0.00 61,101.55 0.00
限公司
明江（上海）国际
其他应收款 20,094.21 0.00 565,569.22 0.00
物流有限公司
深圳市赤湾东方
其他应收款 14,300.00 0.00 0.00 0.00
物流有限公司
深圳市赤湾海科
其他应收款 产业运营有限公 297,019.52 0.00 0.00 0.00
司
赤湾东方智慧物
其他应收款 联科技（深圳）有 6,915.48 0.00 0.00 0.00
限公司
中开财务有限公
其他应收款 4,121,535.58 0.00 0.00 0.00
司
上海招南实业发
其他应收款 502,347,404.45 0.00 0.00 0.00
展有限公司
武汉合跃建设发
其他应收款 19,604,652.02 0.00 2,706,366,444.66 0.00
展有限公司
上海深渝实业发
其他应收款 649,772,850.00 651,269.85 651,269,850.00 0.00
展有限公司
宁波和崇房地产
其他应收款 信息咨询有限公 0.00 0.00 539,371,510.00 539,371.51
司
武汉南山华中投
其他应收款 331,500,000.00 331,500.00 331,500,000.00 331,500.00
资发展有限公司
无锡三奚置业有
其他应收款 10,129,045.73 229,429.05 229,429,045.73 229,429.05
限公司
南通世茂翊信房
其他应收款 地产开发有限公 0.00 15,301.53 15,301,530.49 15,301.53
司
苏州美赛房地产
其他应收款 6,070,397.08 13,189.88 13,189,880.00 13,189.88
有限公司
武汉崇鸿裕业房
其他应收款 地产开发有限公 21,084,000.00 12,562.00 12,562,000.00 12,562.00
司
苏州卓飞商务咨
其他应收款 0.00 0.00 91,787,235.92 91,787.24
询有限公司
深圳市赤湾房地
其他应收款 3,168,172.76 2,392.76 2,410,593.92 2,410.59
产开发有限公司
宁波万莫置业有
其他流动资产 344,746,014.87 0.00 0.00 0.00
限公司
苏州悦贵房地产
其他流动资产 155,963,019.83 0.00 204,971,148.80 0.00
开发有限公司
苏州相茂置业有
其他流动资产 353,846,906.45 0.00 775,610,654.07 0.00
限公司
南通世茂翊信房
其他非流动资产 地产开发有限公 0.00 0.00 98,928,302.33 0.00
司
163
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
（2） 应付项目
单位：元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付票据 江西赤湾东方物流有限公司 0.00 72,900.00
应付账款 中国南山开发（集团）股份有限公司 1,547,694.85 4,503,506.92
应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 1,190,148.12 603,148.12
应付账款 蚌埠赤湾东方物流有限公司 914,150.00 156,380.00
租赁负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 186,116,811.05 173,952,513.90
其他应付款 中国南山开发（集团）股份有限公司 60,446,457.50 23,301,470.55
其他应付款 广州宝湾物流有限公司 4,235,694.33 4,050,681.98
其他应付款 合肥宝湾国际物流中心有限公司 0.00 2,693,450.67
其他应付款 赤晓企业有限公司 738,946.68 1,017,555.28
其他应付款 成都南山汽车运动文化发展有限公司 0.00 232,198.70
其他应付款 深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 407,453.67 60,662.00
其他应付款 合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司 0.00 35,622.67
其他应付款 南山开发(香港)有限公司 203,318.79 31,718.79
其他应付款 深圳市赤湾商业发展有限公司 8,000.00 19,881.00
其他应付款 深圳市赤湾东方物流有限公司 166,267.92 19,135.78
其他应付款 上海赤湾东方物流有限公司 5,000.00 5,000.00
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 1,960.00 1,960.00
其他应付款 重庆市赤湾东方物流有限公司 476.00 476.00
其他应付款 中开财务有限公司 4,287,090.50 0.00
其他应付款 合肥宝湾国际物流有限公司 5,779,672.12 0.00
其他应付款 深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 60,662.56 0.00
其他应付款 宝新控股有限公司 2,725,925.39 0.00
其他应付款 深圳市赤湾海科产业运营有限公司 818,387.04 0.00
其他应付款 深圳市赤湾房地产开发有限公司 3,626,172,682.75 3,567,585,134.84
其他应付款 武汉南山华中投资发展有限公司 0.00 200,000,000.00
其他应付款 苏州卓飞商务咨询有限公司 51,091,791.05 59,152,438.65
其他应付款 武汉山恒建设发展有限公司 2,030,000.00 15,000,000.00
其他应付款 苏州宏景置业有限公司 10,199,993.44 10,199,993.44
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 6,996,500.00 6,996,500.00
其他应付款 福建南山纵横投资发展有限公司 4,845,000.00 4,845,000.00
其他应付款 四川文轩宝湾供应链有限公司 0.00 1,380,000.00
短期借款 中开财务有限公司 250,000,000.00 0.00
其他流动负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 3,666,000,000.00 3,911,882,388.90
其他流动负债 深圳市前海宝湾供应链管理有限公司 70,000,000.00 60,079,750.00
其他流动负债 宝新控股有限公司 332,834,960.00 0.00
一年内到期的非流动
中国南山开发（集团）股份有限公司 7,068,940.62 513,099,547.89
负债
一年内到期的非流动
中开财务有限公司 432,201,900.00 450,633,547.70
负债
一年内到期的非流动
南山开发（香港）有限公司 0.00 198,191,933.31
负债
一年内到期的非流动
宝新控股有限公司 0.00 698,411.92
负债
长期借款 中开财务有限公司 3,007,238,272.61 2,902,768,631.51
其他非流动负债 中国南山开发（集团）股份有限公司 2,017,077,054.17 1,617,575,359.31
其他非流动负债 宝新控股有限公司 97,015,500.00 105,515,500.00
其他非流动负债 南山开发（香港）有限公司 27,000,000.00 0.00
164
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年半年度报告全文
7、关联方承诺
于 2022 年 6 月 30 日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列
示的与关联方有关的承诺事项。
8、其他
存放关联方的货币资金
2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
中开财务有限公司 1,907,755,974.33 5,670,429,449.91
本年，上述存款年利率调整为 0.500%至 3.1%（2021 年度，上述存款年利率为 0.500%至 4.125%）。
十三、股份支付
1、股份支付总体情况
适用 □不适用
单位：元
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 0.00
公司本期失效的各项权益工具总额 9,075,000.00
股份期权数量 6,975,000 股，行权价格 3.75 元，行权有效期
公司期末发行在外的股票期权行权价格的范围和合同剩余 2023 年 4 月 18 日至 2024 年 4 月 17 日；股 份期权数量
期限 9,300,000 股，行权价格 3.75 元，行权有效期 2024 年 4 月
18 日至 2025 年 4 月 17 日。
公司期末发行在外的其他权益工具行权价格的范围和合同
无
剩余期限
2、以权益结算的股份支付情况
适用 □不适用
单位：元
授予的以权益结算的股票期权于授予日的公允价值，采用二
授予日权益工具公允价值的确定方法
叉树模型，结合授予股票期权的条款和条件，作出估计。
根据 2019 年第一次临时股东大会的授权，本公司于 2019
年 4 月 18 日召开第五届董事会第二十二次会议审议通过了
《关于向首次股票期权激励计划激励对象授予股票期权的
议案》，确定股票期权的授予日为 2019 年 4 月 18 日，向
可行权权益工具数量的确定依据 61 个激励对象授予 2,610 万份股票期权。股票期权激励计划
的激励对象为本公司的董事、高级管理人员、公司部门领导、
子公司高级管理人员及业务骨干。不包括公司监事、独立董
事、单独或合计持有公司 5%以上股份的股东或实际控制人
及其配偶、父母、子女。
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 22,060,056.03
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 -6,288,257.80
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其他说明
授予的股票期权有效期为 6 年。本激励计划下授予的股票期权，自授权日起 36 个月内不得行权。行权限制期满后，
在满足股票期权相关生效条件的前提下，股票期权将分 3 批生效：自授权日起，满三周年（36 个月）后，本激励计划授
予股票期权总数的 30%生效，行权期为 1 年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，
但实际生效数量不得超过个人首次获授总量的 30%；自授权日起，满四周年（48 个月）后，本激励计划授予股票期权总
数的 30%生效，行权期为 1 年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数
量不得超过个人首次获授总量的 30%；自授权日起，满五周年（60 个月）后，本激励计划授予股票期权总数的 40%生效，
行权期为 1 年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首
次获授总量的 40%。行权价格为 3.91 元人民币/股，各行权期内未能行权的部分，在以后时间不得行权。本激励计划有效
期满后，未行权的股票期权全部作废，由公司收回并统一注销。
2020 年 8 月 27 日，公司召开第六届董事会第三次会议和第六届监事会第二次会议，审议通过了《关于调整公司首次
股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。鉴于公司已完成 2019 年度权益分派工作，因此，根据
公司首次股票期权激励计划的相关规定，应对行权价格进行相应调整，行权价格由 3.91 元/股调整至 3.85 元/股。
2021 年 8 月 30 日，公司召开第六届董事会第十一次会议和第六届监事会第七次会议，审议通过了《关于调整公司首
次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。鉴于公司已完成 2020 年度权益分派工作，因此，根
据公司首次股票期权激励计划的相关规定，应对行权价格进行相应调整，行权价格由 3.85 元/股调整至 3.75 元/股。
2022 年 4 月 28 日，公司召开第六届董事会第十五次会议和第六届监事会第九次会议，审议通过了《关于公司首次股
票期权激励计划第一个行权期未达行权条件并注销部分股票期权的议案》。2022 年 5 月 12 日公司首次股票期权激励计划
部分股票期权注销完成，并在巨潮网进行公告，公告编号：2022-043，公告名：关于公司首次股票期权激励计划部分股票
期权注销完成的公告。
股票期权生效的业绩指标包括：
（1） 南山控股的扣除非经常性损益的净资产收益率（ROE）
（2） 南山控股的营业总收入复合增长率
（3） 南山控股的主营业务收入占营业总收入比例
股票期权行权的具体条件：
授予的股票期权各行权期可行权的条件：
行权期 行权比例 行权时间 行权条件
第一个行权期（“第一期”） 30% 2022.4.18-2023.4.17 2021 年 ROE 不低于 7%，较 2018 年营业总收入复合增长率不
低于 18%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%
第二个行权期（“第二期”） 30% 2023.4.18-2024.4.17 2022 年 ROE 不低于 8%，较 2018 年营业总收入复合增长率不
低于 19%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%
第三个行权期（“第三期”） 40% 2024.4.18-2025.4.17 2023 年 ROE 不低于 9%，较 2018 年营业总收入复合增长率不
低于 20%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%
2022 年 6 月 30 日授予的股份期权的公允价值为人民币 31,521,187.5 元（人民币 3.75 元/股）（2021 年 12 月 31 日：
人民币 43,910,118.35 元，人民币 3.75 元/股）。其中，本公司于 2022 年 6 月累计确认股票期权费用为人民币-6,288,257.79
元（2021 年累计：人民币 9,152,174.81 元）。
授予的以权益结算的股票期权于授予日的公允价值，采用二叉树模型，结合授予股票期权的条款和条件，作出估计。
下表列示了所用模型的输入变量：
行权期 第二期 第三期
分红率（%） - -
波动率（%） 54.07 51.31
无风险利率（%） 3.2631 3.3332
离职率（%） 1.7 1.7
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预计波动率是基于历史波动率能反映出未来趋势的假设，但并不一定是实际的结果。
十四、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
已签订的正在或准备履行的建安合同 8,667,514,247.71 10,090,197,005.88
已签订的正在或准备履行的土地合同 444,209,535.95 496,214,070.95
构建长期资产承诺 168,135,287.40 169,200,000.00
合计 9,279,859,071.06 10,755,611,076.83
2、或有事项
（1） 资产负债表日存在的重要或有事项
截至 2022 年 6 月 30 日，本集团并无须作披露的或有事项。
（2） 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
十五、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
2021 年 7 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司 2021 年度第二期中期票据（次级永续中票），发行额度为 7
亿元，发行利率 5.3%，期限 2+N 年，首次行权日 2023 年 7 月 22 日，2022 年 7 月支付永续债分红 3,710 万元。
2022 年 8 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司 2022 年度第二期中期票据，发行额度为 5 亿元，发行利率 3.02%，
期限 3 年，每 12 个月付息一次，到期还本。
十六、其他重要事项
1、分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
经营分部
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件
的组成部分：
该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他
业务。
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（2） 报告分部的财务信息
单位：元
项目 房地产业务 仓储物流业务 产城综合开发业务 制造业业务 其他业务 分部间抵销 合计
对外交易收入 213,630,148.65 805,227,238.84 182,463,762.21 912,768,542.61 92,644,586.58 -37,098,758.75 2,169,635,520.14
营业利润 8,427,986.00 40,253,860.88 -37,754,939.86 -16,324,399.22 -98,257,813.63 -14,951,666.82 -118,606,972.65
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
信用减值损失 -320,065.71 -178,747.19 -27,652.07 -2,387,740.45 -55,884.66 0.00 -2,970,090.08
折旧费和摊销费 9,437,328.12 36,056,223.82 6,134,804.71 5,442,495.00 3,704,636.77 2,757,661.28 63,533,149.70
利润总额 38,973,110.84 41,513,808.06 -36,448,203.77 -16,832,086.28 -98,311,177.52 -14,951,666.82 -86,056,215.49
所得税费用 13,096,800.38 27,625,355.21 2,701,493.02 1,240,095.41 4,381,251.36 -5,600,449.40 43,444,545.98
资产总额 45,248,100,148.80 20,012,374,871.10 6,459,158,677.75 6,310,766,249.45 19,756,077,717.33 -24,240,930,068.97 73,545,547,595.45
负债总额 33,045,521,337.81 11,509,710,293.08 6,034,291,285.90 3,193,447,539.20 13,623,838,831.19 -11,244,294,015.50 56,162,515,271.68
其他披露：
对联营和合营企业
-26,971,604.34 5,728,372.58 -1,789,340.90 -20,091,917.38 18,091,068.57 9,513,144.41 -15,520,277.05
的投资收益
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2、其他
比较数据
财务报表中若干项目的会计处理和列报以及财务报表中的金额已经过修改，已符合新的要求。相应地，若
干以前年度数据已经调整，若干比较数据已经过重分类并重述，以符合本年度的列报和会计处理要求。
其他权益工具
本集团发行在外的永续债具体情况如下：
发行在外的金融工具 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
永续债 700,000,000.00 700,000,000.00
2021 年 7 月，本公司之子公司宝湾物流发行 2021 年度第二期中期票据（次级永续中票）（简称“21 宝湾物
流 MTN002”），发行额度为人民币 700,000,000.00 元。
永续债初始贷款期限为两年，本集团有权选择递延支付利息，且不受任何递延支付利息次数的限制；该永
续债于本集团依照发行条款的约定赎回前长期存续，并在本集团依据发行条款的约定赎回时到期。本公司
之子公司发行的永续债分类为归属于少数股东的其他权益工具。
永续债归属于其他权益持有者的具体信息如下：
项目 2022 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
归属于少数股东的权益
归属于少数股东其他权益工具持有者的权益 700,000,000.00 -
本年发行 700,000,000.00
其中：净利润及综合收益总额 - -
本年已付利息 - -
十七、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1） 应收账款分类披露
单位：元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 计提比 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
按单项计提
坏账准备的 3,560,766.00 6.75% 3,560,766.00 3,560,766.00 6.29% 3,560,766.00
应收账款
其中：
单项计提坏
3,560,766.00 6.75% 3,560,766.00 3,560,766.00 6.29% 3,560,766.00
账准备
按组合计提
坏账准备的 49,158,995.92 93.25% 40,796,609.67 82.99% 8,362,386.25 53,015,327.15 93.71% 39,781,839.09 75.04% 13,233,488.06
应收账款
其中：
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按信用风险
特征组合评
估预期信用 49,158,995.92 93.25% 40,796,609.67 82.99% 8,362,386.25 53,015,327.15 93.71% 39,781,839.09 75.04% 13,233,488.06
损失计提坏
账准备
合计 52,719,761.92 100.00% 40,796,609.67 77.38% 11,923,152.25 56,576,093.15 100.00% 39,781,839.09 70.32% 16,794,254.06
按组合计提坏账准备：
单位：元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
按信用风险特征组合评估预
49,158,995.92 40,796,609.67 82.99%
期信用损失计提坏账准备
合计 49,158,995.92 40,796,609.67
确定该组合依据的说明：
本公司采用账龄分析法计提坏账准备。
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相
关信息：
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 4,738,700.21
1至2年 2,840,881.13
2至3年 5,122,160.83
3 年以上 40,018,019.75
3至4年 40,018,019.75
4至5年
5 年以上
合计 52,719,761.92
（2） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位：元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按信用风险特
征组合评估预
39,781,839.09 2,237,340.81 1,222,570.23 40,796,609.67
期信用损失计
提坏账准备
合计 39,781,839.09 2,237,340.81 1,222,570.23 40,796,609.67
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（3） 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位：元
占应收账款期末余额合计数
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
的比例
第一名 4,881,645.88 9.26% 3,823,835.15
第二名 2,724,831.38 5.17% 2,490,303.57
第三名 2,679,882.73 5.08% 1,643,556.63
第四名 1,303,029.55 2.47% 472,085.61
第五名 1,250,629.44 2.37% 1,204,814.45
合计 12,840,018.98 24.35%
2、其他应收款
单位：元
项目 期末余额 期初余额
应收利息 0.00 0.00
应收股利 338,155,077.73 354,547,123.81
其他应收款 928,920,841.20 3,551,680,225.45
合计 1,267,075,918.93 3,906,227,349.26
（1） 应收股利
1） 应收股利分类
单位：元
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
深圳市南山房地产开发有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司 15,070,799.03 15,070,799.03
深圳市海鹏锦投资发展有限公司 3,084,278.70 3,084,278.70
深圳宝湾国际物流有限公司 36,392,046.08
中开财务有限公司 20,000,000.00
合计 338,155,077.73 354,547,123.81
2） 重要的账龄超过 1 年的应收股利
单位：元
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
深圳市南山房地产开
300,000,000.00 1至2年 否，被投资单位为子公司
发有限公司
合计 300,000,000.00
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（2） 其他应收款
1） 其他应收款按款项性质分类情况
单位：元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
关联方往来款 915,779,974.38 3,540,548,599.40
保证金及押金 11,993,662.44 10,327,979.50
往来款 1,077,269.43 773,149.83
备用金 50,438.23 11,000.00
其他 20,000.00 20,000.00
合计 928,921,344.48 3,551,680,728.73
2） 坏账准备计提情况
单位：元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2022 年 1 月 1 日余额 503.28
2022 年 1 月 1 日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022 年 6 月 30 日余额 503.28
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□适用 不适用
按账龄披露
单位：元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 415,520,476.13
1至2年 31,563,911.48
2至3年 388,855,358.05
3 年以上 92,981,598.82
3至4年 92,981,598.82
4至5年
5 年以上
合计 928,921,344.48
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3） 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
坏账准备 503.28 503.28
合计 503.28 503.28
单位：元
4） 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位：元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
第一名 关联方往来款 465,985,680.30 1至3年 50.16%
第二名 关联方往来款 225,441,946.90 2至4年 24.27%
第三名 关联方往来款 45,953,821.67 1至4年 4.95%
第四名 关联方往来款 37,776,320.85 2 至 5 年以上 4.07%
第五名 关联方往来款 23,446,826.27 1至2年 2.52%
合计 798,604,595.99 85.97%
3、长期股权投资
单位：元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 11,818,323,286.45 146,509,382.97 11,671,813,903.48 11,812,329,736.54 146,509,382.97 11,665,820,353.57
对联营、合营
371,396,146.18 0.00 371,396,146.18 373,305,077.62 0.00 373,305,077.62
企业投资
合计 12,189,719,432.63 146,509,382.97 12,043,210,049.66 12,185,634,814.16 146,509,382.97 12,039,125,431.19
（1） 对子公司投资
单位：元
本期增减变动
期初余额（账面价 期末余额（账面价 减值准备期末
被投资单位 减少 计提减值
值） 追加投资 其他 值） 余额
投资 准备
深圳市绿建
实业发展有 1,181,417,980.10 0.00 0.00 0.00 322,228,304.83 1,503,646,284.93
限公司
深圳市南山
房地产开发 4,698,999,911.74 0.00 0.00 0.00 -1,775,920.80 4,697,223,990.94
有限公司
上海新南山
房地产开发 328,420,853.00 0.00 0.00 0.00 0.00 328,420,853.00 146,509,382.97
有限公司
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宝湾产城发
展（深圳） 202,837,950.87 0.00 0.00 0.00 -688,310.33 202,149,640.54
有限公司
宝湾物流控
2,536,361,288.26 0.00 0.00 0.00 -1,052,159.00 2,535,309,129.26
股有限公司
深圳宝湾国
际物流有限 41,273,772.13 0.00 0.00 0.00 0.00 41,273,772.13
公司
雅致国际
（香港）有 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.00
限公司
宝湾资本管
65,913,129.28 0.00 0.00 0.00 -432,405.80 65,480,723.48
理有限公司
深圳市海鹏
锦投资发展 131,843,937.99 0.00 0.00 0.00 0.00 131,843,937.99
有限公司
深圳赤湾石
油基地后勤
30,000,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 30,000,000.00
服务有限公
司
成都市南控
智汇科技产
270,427,946.66 0.00 0.00 0.00 -57,654.16 270,370,292.50
业发展有限
公司
深圳市海城
锦实业发展 1,856,095,277.71 0.00 0.00 0.00 0.00 1,856,095,277.71
有限公司
深圳赤湾胜
宝旺工程有 322,228,304.83 0.00 0.00 0.00 -322,228,304.83 0.00
限公司(注 1)
深圳市南控
智汇产业服 0.00 10,000,000.00 0.00 0.00 0.00 10,000,000.00
务有限公司
合计 11,665,820,353.57 10,000,000.00 0.00 0.00 -4,006,450.09 11,671,813,903.48 146,509,382.97
（2） 对联营、合营企业投资
单位：元
本期增减变动
其 计 减值
投资单 期初余额（账 追 减 他 提 期末余额（账 准备
权益法下确 其他综
位 面价值） 加 少 权 宣告发放现金 减 其 面价值） 期末
认的投资损 合收益
投 投 益 股利或利润 值 他 余额
益 调整
资 资 变 准
动 备
一、合营企业
二、联营企业
中开财
务有限 373,305,077.62 18,091,068.56 -20,000,000.00 371,396,146.18
公司
小计 373,305,077.62 18,091,068.56 -20,000,000.00 371,396,146.18
合计 373,305,077.62 18,091,068.56 -20,000,000.00 371,396,146.18 0.00
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（3） 其他说明
注 1：本报告期，本公司以持有的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）32%股权为对价，对
深圳市绿建实业发展有限公司（以下简称“绿建实业”）增资并办理股权变更登记，增资后，本公司仍持有
绿建实业 100%的股权，绿建实业持有胜宝旺 32%的股权。
4、营业收入和营业成本
单位：元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 18,861,577.95 10,739,983.16 34,077,968.15 21,665,945.89
其他业务 237,250.50 86,603.77
合计 19,098,828.45 10,739,983.16 34,164,571.92 21,665,945.89
收入相关信息：
单位：元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
商品类型 19,098,828.45 19,098,828.45
其中：
装卸劳务收入 -147,192.97 -147,192.97
租赁收入 19,008,770.92 19,008,770.92
其他业务 237,250.50 237,250.50
合计 19,098,828.45 19,098,828.45
5、投资收益
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 18,091,068.56 14,910,896.31
处置子公司产生的投资收益 -12,177,137.27
合计 18,091,068.56 2,733,759.04
十八、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
适用 □不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 470,602.81
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 72,509.06
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 25,034,440.68
准定额或定量持续享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
175,043.52
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
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项目 金额 说明
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性
金融资产交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
主要系房地产业务收到逾期补偿
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 32,593,365.59
款。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00
减：所得税影响额 6,272,730.63
少数股东权益影响额 5,066,319.21
合计 47,006,911.82 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定
为经常性损益项目的情况说明
适用 □不适用
项目 涉及金额（元） 原因
其他收益 411,917.27 正常经营业务产生
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净
-1.38% -0.0484 -0.0484
利润
扣除非经常性损益后归属于
-1.87% -0.0657 -0.0657
公司普通股股东的净利润
3、境内外会计准则下会计数据差异
（1） 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况
□适用 不适用
（2） 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
况
□适用 不适用
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