深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2023-017
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2022 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
适用 □不适用
是否以公积金转增股本
□是 否
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,707,782,513 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.37 元（含税），
送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 南山控股 股票代码 002314
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋俊雅 刘逊
深圳市南山区招商街道赤 深圳市南山区招商街道赤
办公地址 湾社区赤湾六路 8 号赤湾 湾社区赤湾六路 8 号赤湾
总部大厦 26 楼 总部大厦 26 楼
传真 0755-26694227 0755-26694227
电话 0755-26853551 0755-26853551
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
2、报告期主要业务或产品简介
（1）主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合
性企业集团。
1
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1）仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设
和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，
致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化
创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募或类 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，
打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，公募 REITs
发行取得了阶段性进展；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量。截至 2022
年 12 月 31 日，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理 81 个智慧物流园区，运营、管理和规
划在建（含待建项目）仓储面积逾 940 万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
2）房地产开发
公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业
竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发
业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的债权、股权及管理输出等
多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。
报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，加强改善型产品设
计，完善现有住宅产品线，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至 2022 年 12 月 31 日，公司房地产开
发业务已先后进入 14 个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68 个，在售项目 39 个；累计可运营项目（含筹
备）19 个，其中在运营（含代管）项目 6 个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 2 个，实现持续、稳定、
有质量的健康增长。
3）产城综合开发
公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方
向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决
地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。
报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、
成都、武汉等重点项目，积极推动“轻重并举”的业务模式落地。在开发业务方面，新获取土地 299 亩，落地重庆巴南、滁州
2 个项目，产业园区项目数量和品牌影响力进一步扩大；在并购业务方面，参与投资设立了工业园区 Pre-REITs 并购基金，
完成首个工业园区项目——上海富煊项目的交割并实现平稳运营，在打造“募投建管退”资本闭环和可持续发展的征程上迈出
了坚实一步。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能
园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关
系，资源整合导入能力持续提升。
4）其他
公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油
后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
（2）报告期内经营情况
2022 年，受俄乌冲突持续演变、需求萎缩、国内高温干旱自然灾害频发等多重因素的冲击，经济运行和企业发展面临
极大的挑战。从海外看，主要经济体通胀高企，货币政策快速收紧，经济增速放缓；从国内看，我国经济发展“三重压力”
仍在，稳增长压力明显提升；但随着稳经济一揽子政策和接续措施的及时出台，全年 GDP 顶住压力实现 3%的增长，在全
球主要经济体中增速领先，总体延续恢复态势。在此背景下，公司紧紧围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，优化业务发
展路径，积极推动提质增效，不断夯实管理根基，总体业绩呈现出较强的韧性，具体情况如下：
1）仓储物流业务
2022 年，宝湾物流实现营业收入 163,615 万元，同比增长 11.2%，经营净现金流 132,487 万元，同比增长 22.0%，主要
是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；同时，受益于税费支持政策的落地，全年收
到政府增值税留抵退税款大幅增加。
①主要园区运营情况园区
2022 年宝湾物流仓库平均使用率为 87.2%，主要是受经济下行、新投运园区尚处在培育期和园区客户结构优化调整等
因素的影响同比有所下降，但整体空置率低于市场平均水平。主要园区情况如下：
序号 园区 2022 年仓库使用率（%） 2021 年仓库使用率（%） 增减变动（%）
1 上海松江宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
2 上海宝山宝湾 97.80% 100.00% -2.20%
3 南京空港宝湾 90.95% 100.00% -9.05%
4 南京高新宝湾 27.68% 7.16% 20.52%
5 苏州吴江宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
2
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序号 园区 2022 年仓库使用率（%） 2021 年仓库使用率（%） 增减变动（%）
6 苏州太仓宝湾 11.84% - -
7 无锡惠山宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
8 无锡空港宝湾 100.00% 93.40% 6.60%
9 无锡江阴宝湾 89.23% 92.50% -3.27%
10 南通港闸宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
11 南通锡通宝湾 97.79% 100.00% -2.21%
12 镇江新区宝湾 76.39% 77.10% -0.71%
13 淮安经开宝湾 100.00% 85.30% 14.70%
14 昆山花桥宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
15 杭州北宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
16 杭州大江东宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
17 杭州速能项目 73.17% - -
18 宁波镇海宝湾 64.77% 36.50% 28.27%
19 宁波余姚宝湾 64.25% 17.50% 46.75%
20 宁波空港宝湾 44.36% 6.62% 37.74%
21 绍兴上虞宝湾 98.71% 100.00% -1.29%
22 嘉兴嘉善宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
23 嘉兴宝湾 94.85% 98.00% -3.15%
24 嘉兴三期宝湾 93.23% 98.20% -4.97%
25 合肥肥东宝湾 95.60% 97.70% -2.10%
26 合肥新站宝湾 93.50% 95.90% -2.40%
27 北京空港宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
28 天津塘沽宝湾 100.00% 99.70% 0.30%
29 天津宝冷 100.00% - -
30 天津津南宝湾 96.94% 98.90% -1.96%
31 天津滨港宝湾 89.92% 59.50% 30.42%
32 廊坊经开宝湾 99.34% 100.00% -0.66%
33 广州时代宝湾（代管） 100.00% 100.00% 0.00%
34 广州番鸿宝湾（代管） 100.00% 100.00% 0.00%
35 广州黄埔宝湾 99.37% 100.00% -0.63%
36 佛山南海宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
37 佛山三水宝湾（厂房） 100.00% 100.00% 0.00%
38 佛山三水宝湾 98.99% 100.00% -1.01%
39 漳州角美宝湾 21.84% - -
40 武汉汉南宝湾 65.96% 76.90% -10.94%
41 武汉东西湖宝湾 50.65% 2.44% 48.21%
42 武汉青山宝湾 19.54% 26.70% -7.16%
43 鄂州葛店宝湾 71.69% 100.00% -28.31%
44 长沙雨花宝湾 100.00% 88.50% 11.50%
45 长沙望城宝湾 32.71% 89.40% -56.69%
46 郑州经开宝湾 96.30% 99.70% -3.40%
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序号 园区 2022 年仓库使用率（%） 2021 年仓库使用率（%） 增减变动（%）
47 青岛胶州宝湾 94.79% 94.80% -0.01%
48 重庆西彭宝湾 98.86% 99.50% -0.64%
49 重庆珞璜宝湾 73.07% 43.20% 29.87%
50 重庆空港宝湾 34.41% - -
51 成都新都宝湾 98.81% 100.00% -1.19%
52 成都蓉欧宝湾 97.53% - -
53 成都龙泉宝湾 97.24% 100.00% -2.76%
54 成都青白江宝湾 86.97% 72.20% 14.77%
55 青白江东宝湾 100.00% 96.70% 3.30%
56 西安临潼宝湾 100.00% 100.00% 0.00%
57 西安空港宝湾 89.85% 100.00% -10.15%
58 西安高陵宝湾-世冠 83.49% - -
59 西安高陵宝湾-乾龙 72.49% - -
60 昆明空港宝湾 95.39% 96.80% -1.41%
61 贵阳空港宝湾 96.91% 95.90% 1.01%
注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、上海松江宝湾、广州黄埔宝湾于 2020 年发行类 REITs 出表，宝湾物流
作为资产管理人继续提供运营管理服务；3、广州时代宝湾和广州番鸿宝湾为管理输出项目；
②项目拓展情况
宝湾物流根据发展战略规划积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。2022 年，公司通过多元化
的拿地方式，落实杭州速能、南京高新、廊坊安次驾校、南京滨江等 9 个项目，年内新增获取土地面积共 963 亩。其中，南
京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个项目是公司参与投资设立的合伙企业首次以资产包并购的方式获取的优质物流资产，宝湾
物流作为资产管理人提供运营管理服务，公司仓储物流基础设施网络布局进一步完善。
③融资情况
2022 年 3 月及 8 月，宝湾物流成功发行两期三年期中期票据，合计 10 亿元，票面利率分别为 3.4%、3.02%，较同期主
体评级 AA+国央企三年期债券的评级价格分别下浮 45BP、64BP，融资成本进一步降低，中期票据的成功发行进一步凸显了
资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。
④项目工程进展情况
2022 年，宝湾物流针对影响在建项目施工进度的重点环节，通过精细化管理，积极调配资源，年内履约交付了 6 个项
目（含改造项目），新增竣工面积约为 43.7 万平米。
2）房地产开发业务
2022 年，面对外部复杂形势，房地产开发业务始终坚持“稳健安全”的经营理念，强化底线思维，始终维持稳健的财务
表现。
①项目拓展情况
房地产开发业务深化市场研判，坚守投资定力，深度聚焦核心城市。2022 年，通过招拍挂方式在深耕的上海、成都获
取三宗优质地块，合计占地 144 亩，总规划计容建筑面积 18.1 万平米，为未来业绩提供了保障。
②项目销售情况
房地产开发业务积极应对市场变化，及时调整销售策略，多渠道多手段加速项目去化及回款。2022 年，累计实现全口
径销售金额 150 亿元，权益销售金额 75.5 亿元，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额 39.9 亿元。
③项目运营情况
房地产转型业务通过强化过程管控，降低需求收缩对持有型物业经营的冲击影响，提升资产运营效益。报告期内，多个
自持运营项目虽然出租率略有下降，但通过针对性的增收节支、提质增效举措，实现资产收益的提升。公司综合体商业长沙
南山里已于 5 月 20 日顺利开业，平均出租率为 94%。
④融资情况
2022 年，房地产开发业务坚守财务安全底线，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标均处于绿档。同时，
不断提高资金使用效率，积极调整债务结构降低综合融资成本。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
①新增土地储备项目
所在位 土地规 土地面积 计容建筑 土地取得 土地总价 权益对价
宗地或项目名称 权益比例
置 划用途 （㎡） 面积（㎡） 方式 款（万元） （万元）
成都市
成都市
JN03(251)： 住宅 27,281 49,105 招拍挂 100% 73,658 73,658
金牛区
2022-008 号
菊园新区
JDC1-0501 单元 上海市 住宅；商
46,121 86,085 招拍挂 100% 135,835 135,835
73-03、73-07 地 嘉定区 业
块
上海闵行华漕 03 上海市
住宅 22,754 45,509 招拍挂 100% 173,550 173,550
单元 53-01 地块 闵行区
②累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
华东区域 32.28 63.38 21.95
华中区域 37.84 45.61 20.94
成都 25.89 67.65 34.77
粤港澳大湾区 7.40 23.70 0.00
总计 103.41 200.34 77.66
③主要项目开发情况
本期竣 预计总投 累计投资
城市/区 所在位 项目业 权益比 开发 完工进 土地面 规划计容建 累计竣工
项目名称 开工时间 工面积 资金额 总金额
域 置 态 例 进度 度 积（㎡）筑面积（㎡） 面积（㎡）
（㎡） （万元） （万元）
南山虹桥 住宅；
上海 嘉定区 100% 2021.03 竣工 100% 40,331 88,728 88,728 88,728 423,115 377,904
领峯 商业
南山嘉荟
上海 嘉定区 住宅 100% 2022.11 在建 0% 46,121 86,085 0 0 245,211 150,382
领峯
闵行华漕
上海 闵行区 住宅 100% - 拟建 0% 22,754 45,509 0 0 262,553 174,557
项目
苏州 云熹花园 高新区 住宅 55% 2020.10 竣工 100% 41,743 91,793 91,793 91,793 233,739 213,657
吴中区
苏州 南山维拉 住宅 100% 2015.03 竣工 100% 173,640 486,965 0 486,965 489,582 484,779
甪直镇
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 2017.06 竣工 100% 95,072 190,124 0 190,124 436,214 447,800
观枫四季
苏州 高新区 住宅 100% 2018.09 竣工 100% 55,105 109,938 0 109,938 431,762 397,898
花园
溪上四季
苏州 吴中区 住宅 100% 2021.08 在建 0% 35,356 70,712 0 0 195,692 165,437
花园
南通 南山美锦 通州区 住宅 100% 2020.07 竣工 100% 73,208 109,812 0 109,812 157,086 148,360
住宅；
南山国际
南通 港闸区 商业； 100% 2013.03 在建 89% 90,793 270,299 0 240,397 201,233 192,845
社区
办公
南山湾玺
南通 通州区 住宅 100% 2022.02 在建 0% 64,578 122,684 0 0 122,481 61,923
壹号
南山柠檬
合肥 新站区 住宅 100% 2018.03 竣工 100% 38,300 76,574 0 76,574 109,700 108,939
郡
南山三食 庐江县
合肥 商业 100% 2016.03 在建 49% 63,200 38,500 0 18,724 32,000 29,783
六巷 汤池镇
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
本期竣 预计总投 累计投资
城市/区 所在位 项目业 权益比 开发 完工进 土地面 规划计容建 累计竣工
项目名称 开工时间 工面积 资金额 总金额
域 置 态 例 进度 度 积（㎡）筑面积（㎡） 面积（㎡）
（㎡） （万元） （万元）
华东区域合计 840,201 1,787,723 180,521 1,413,055 3,340,368 2,954,264
东湖高 住宅；
武汉 南山府 100% 2020.05 竣工 100% 39,550 98,855 98,855 98,855 210,000 208,312
新 商业
东湖高 住宅；
武汉 南山天樾 100% 2020.09 竣工 100% 28,529 71,200 71,200 71,200 170,000 158,442
新 商业
武汉 十里星空 黄陂区 住宅 100% 2017.05 竣工 100% 25,416 53,374 0 53,374 67,799 67,799
东湖高 住宅；
武汉 南山樾府 100% 2021.11 在建 0% 21,761 45,698 0 0 115,290 86,304
新 商业
南山悦拾 住宅；
武汉 蔡甸区 100% 2022.4 在建 0% 87,463 197,200 0 0 189,044 66,643
光 商业
南山梅溪 住宅；
长沙 岳麓区 100% 2019.01 竣工 100% 47,545 242,482 60,610 242,482 310,000 297,769
一方 商业
南山十里
住宅；
长沙 天池(二 岳麓区 100% 2018.07 竣工 100% 43,000 72,038 0 72,038 37,486 37,486
小学
期）
南山十里
住宅；
长沙 天池(三 岳麓区 100% 2019.07 竣工 100% 74,600 156,388 0 156,388 119,607 95,974
商业
期）
南山天岳
长沙 岳麓区 住宅 100% 2021.07 在建 0% 211,777 109,843 0 0 193,230 82,665
（天池北）
华中区域合计 579,641 1,047,078 230,665 694,337 1,412,456 1,101,394
成都 南山御峰 武侯区 住宅 51% 2021.05 竣工 100% 61,841 61,841 61,841
成都 南山凌峯 武侯区 住宅 51% 2020.09 在建 0% 96,448 0 0
74,425 463,700 330,135
红牌楼项 商业；
成都 武侯区 51% - 拟建 0% 107,260 0 0
目南地块 办公
成都 两河峯景 金牛区 住宅 100% 2022.08 在建 0% 27,281 49,105 0 0 144,588 83,889
都江堰
成都 观山樾 住宅 70% 2021.12 在建 0% 65,141 97,711 0 0 115,620 51,973
大观镇
都江堰
成都 南山府 住宅 100% 2022.05 在建 0% 69,431 173,576 0 0 180,000 81,564
壹街区
华阳四河 天府新 住宅；
成都 90% - 拟建 0% 30,242 90,609 0 0 142,331 58,858
项目 区 商业
成都合计 266,520 676,550 61,841 61,841 1,046,239 606,419
南山悦时
深圳 龙岗区 住宅 100% 2022.09 在建 0% 20,432 81,724 0 0 184,416 144,057
光
住宅；
深圳 海城锦 南山区 51.02% 2019.01 在建 0% 34,170 252,460 0 0 700,000 337,354
商业
住宅；
东莞 南山府 麻涌镇 100% 2021.08 在建 0% 42,974 128,923 0 0 204,954 163,510
商业
东莞 南山悦府 寮步镇 住宅 100% 2021.09 在建 0% 10,556 26,391 0 0 66,710 64,663
粤港澳大湾区合计 108,132 489,498 0 0 1,156,080 709,584
总计 1,794,494 4,000,849 473,027 2,169,233 6,955,143 5,371,661
注：1）上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2）上表中包含了公司控
股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3）上述表格开工进度以项目最早主体开工时间为准；4）苏州南山
楠累计投资总金额超出预计总投资金额，主要系预缴土增税未退回导致。
6
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
④主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
累计结 本期结 本期结
城市/区 项目名 所在位 项目业 权益 计容建筑 可售面积 售（销 售（销 售（销
算面积 算面积 算金额
域 称 置 态 比例 面积 （㎡） 售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
南山嘉
上海 嘉定区 住宅 100% 86,085 82,074 10,154 10,154 41,894 0 0 0
荟领峯
南山虹 住宅；商
上海 嘉定区 100% 88,728 72,763 68,771 140 822 41,847 41,847 220,196
桥领峯 业
云熹花
苏州 高新区 住宅 55% 91,793 85,796 76,454 21,965 58,300 73,340 73,340 179,663
园
溪上四
苏州 吴中区 住宅 100% 70,712 69,010 9,835 9,429 24,382 0 0 0
季花园
苏州 南山楠 高新区 住宅 100% 190,124 192,911 192,911 2,822 5,569 192,911 4,446 8,176
南山湾
南通 通州区 住宅 100% 122,684 121,776 11,992 11,992 10,569 0 0 0
玺壹号
华东区域合计 650,126 624,330 370,117 56,502 141,536 308,098 119,633 408,035
东湖高 住宅；商
武汉 南山府 100% 98,855 97,942 86,312 5,687 17,433 84,437 84,437 188,988
新 业
南山天 东湖高 住宅；商
武汉 100% 71,200 70,202 63,143 2,732 6,768 62,034 62,034 148,702
樾 新 业
南山樾 东湖高 住宅；商
武汉 100% 45,698 42,149 2,217 2,217 4,442 0 0 0
府 新 业
十里星
武汉 黄陂区 住宅 100% 53,374 52,797 51,542 2,684 1,834 50,616 2,109 1,611
空
南山悦 住宅；商
武汉 蔡甸区 100% 197,200 181,907 1,487 1,487 1,122 0 0 0
拾光 业
南山天
住宅；商
长沙 岳（天池 岳麓区 100% 109,843 109,062 12,325 12,325 30,356 0 0 0
业
北）
南山梅 住宅；商
长沙 岳麓区 100% 242,482 198,274 188,470 639 1,513 187,989 6,303 5,870
溪一方 业
华中区域合计 818,652 752,333 405,496 27,771 63,468 385,076 154,883 345,171
南山凌
成都 武侯区 住宅 51% 96,448 96,190 95,588 38,165 115,855 0 0 0
峯
南山御
成都 武侯区 住宅 51% 61,841 30,062 28,708 14,380 36,110 0 0 0
峯
都江堰
成都 南山府 住宅 100% 173,576 171,170 2,610 2,610 1,886 0 0 0
壹街区
都江堰
成都 观山樾 住宅 70% 92,753 89,779 1,002 1,002 1,050 0 0 0
大观镇
成都合计 424,618 387,201 127,908 56,157 154,901 0 0 0
南山悦
深圳 龙岗区 住宅 100% 81,724 61,746 8,407 8,407 28,664 0 0 0
时光
南山悦
东莞 寮步镇 住宅 100% 26,391 21,037 1,384 1,384 3,677 0 0 0
府
住宅；商
东莞 南山府 麻涌镇 100% 128,923 106,919 2,012 2,012 3,295 0 0 0
业
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
粤港澳大湾区合计 237,038 189,702 11,803 11,803 35,636 0 0 0
总计 2,130,434 1,953,566 915,324 152,233 395,541 693,174 274,516 753,206
⑤主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
维乐邻里生活广场 苏州 集中商业 100% 26,919 23,780 88%
金城 1958 苏州 会所 100% 852 852 100%
南通寓颜家 南通 公寓+办公 100% 9,130 7,013 77%
南山国际社区 南通 商铺+会所 100% 4,192 3,251 78%
南山三食六巷 合肥 商业 100% 17,882 12,119 68%
南山光谷自贸港（一、
武汉 办公、公寓 69.23% 32,866 28,734 87%
二期）
南山里 长沙 集中商业 100% 5,930 5,589 94%
瀚城 深圳 幼儿园 100% 2,481 2,481 100%
新康花园 广州 公寓 100% 1,725 946 55%
⑥土地一级开发情况
√ 适用 □ 不适用
累计一 本期一
预计总 累计投 规划平 累计平 本期平 累计结 本期结
累计销 本期销 级土地 级土地 款项回
项目名 所在位 权益比 投资金 资金额 整土地 整土地 整土地 算土地 算土地
售面积 售面积 开发收 开发收 收情况
称 置 例 额（万 （万 面积 面积 面积 面积 面积
（㎡） （㎡） 入（万 入（万 （万元）
元） 元） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡） （㎡）
元） 元）
成都武
新马路 侯区新
100% 113,290 113,290 114,667 114,667 0 0 0 0 0 41,058 0 128,500
1 号 马路 1
号
⑦融资途径
单位：万元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 583,171.72 3.20%-4.9875% 0.00 0.00 287,346.72 295,825.00
其他 369,500.00 3.60-9% 0.00 258,500.00 0.00 111,000.00
合计 952,671.72 3.20%-9% 0.00 258,500.00 287,346.72 406,825.00
⑧发展战略和未来一年经营计划
2023 年，房地产开发业务将贯彻稳中求进的工作总基调，在持续夯实抗风险能力、可持续发展能力的中长期目标下，
做好“稳增长、促回款、防风险、保安全”工作，按照“二八原则”，对项目分类施策，加强运营管理，提升经营质效；深化成
本管控，挖潜利润空间；抓住政策机遇，加强宏观和市场研判；坚持“以销定投”的策略，实现稳健发展。
⑨向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购
住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至 2022 年 12 月 31 日，公司为客户购房按揭贷款
提供的阶段性担保余额为 396,406.88 万元。
⑩董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
3）产城综合开发业务
2022 年，产城综合开发业务克服经济下行的不利因素影响，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
①项目运营情况
8
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
产城综合开发业务持续提升园区运营管理能力，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，同时做好存量物业招
销安排。重庆汽车公园项目产业一期实现 100%预招商；无锡车联网小镇项目年度注册落地企业 56 家，并获得多个省、市
级荣誉奖项；德阳科技园项目超计划完成阶段性销售及回款任务。
②产业资源储备情况
产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，聚焦长三角、
大湾区各大行业商协会、研发机构等资源体，结合项目发展需要，重点关注新兴战略产业发展方向，挖掘在存量项目招商、
新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
③项目工程进展情况
2022 年，除上海长三角国际影视中心项目进度有所滞后外，其他项目工程建设有序进行，重庆汽车公园产业一期、德
阳科技园三期和重庆巴南智造园均按计划实现开工，浦和智造园及德阳科技园二期实现竣工交付。
④项目拓展情况
报告期内，产城综合开发业务进一步完善优化项目投资标准，提高项目研判的决策效率和投拓质量。2022 年，新获取
土地 299 亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园 2 个项目。
报告期内，主要经营指标完成情况如下：
①新增土地储备
城市 项目名称 土地规划用途 土地面积 计容建筑面积 权益比例 土地取得方式
（万m2） （万m2）
重庆 重庆巴南智造园 工业 9.8 12.54 100% 招拍挂
滁州 顶汊一体化科技园 工业 10.1 13.6 85% 招拍挂
②期末累计土地情况
总占地面积 总拟建计容面积 剩余可开发计容建筑面积
项目名称
（万㎡） （万㎡） （万㎡）
顶汊一体化科技园 10.1 13.6 13.6
岗集综合交通物流港 37 39.3 27
华东区域合计 47.1 52.9 40.6
重庆汽车公园 52.6 70.1 51.9
重庆巴南智造园 9.8 12.5 12.5
德阳科技园 31.4 40.0 12.4
贵阳科技产业新城 10.2 15.9 15.9
西南区域合计 104 138.5 92.7
武汉临空港宝湾科技园 4.8 7.3 3.1
总计 155.9 198.7 136.4
③主要项目开发情况
累计投
规划计容 本期竣 累计竣 预计总投
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面积 总建筑面 资总金
项目名称 建筑面积 工面积 工面积 资金额（万
区域 置 态 例 间 度 度 （㎡） 积（㎡） 额（万
（㎡） （㎡） （㎡） 元）
元）
上海长三角
科技园
上海 国际影视中 松江区 50% 2020.9 在建 0% 51,000 102,000 105,000 0 0 93,860 39,800
区
心
南京浦口智 工业园
南京 浦口区 90% 2021.9 在建 0% 32,565 65,088 57,059 0 0 21,511 15,245
芯科技港 区
无锡车联网 住宅；商
无锡 锡山区 100% 2019.12 竣工 100% 100,473 192,890 256,126 0 256,126 280,000 231,266
小镇 业；办公
岗集综合交
合肥 长丰县 公路港 60% 2019.11 在建 24.8% 368,000 393,000 290,600 0 72,000 110,000 28,314
通物流港
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
累计投
规划计容 本期竣 累计竣 预计总投
城市/ 所在位 项目业 权益比 开工时 开发进 完工进 土地面积 总建筑面 资总金
项目名称 建筑面积 工面积 工面积 资金额（万
区域 置 态 例 间 度 度 （㎡） 积（㎡） 额（万
（㎡） （㎡） （㎡） 元）
元）
工业园
马鞍山 浦和智造园 和县 60% 2021.11 竣工 100% 67,961 80,868 43,665 43,665 43,665 10,892 7,734
区
华东区域合计 619,999 833,846 752,450 43,665 371,791 516,263 322,359
重庆汽车公 综合开
重庆 高新区 100% 2020.11 在建 8.2% 526,230 759,000 1,000,000 73,663 81,883 595,498 230,925
园 发类
重庆巴南智 工业园
重庆 巴南区 100% 2022.09 在建 20% 98,000 125,400 86,000 0 0 20,315 4,000
造园 区
工业园
成都 新都产业园 新都区 100% 2016.08 竣工 100% 196,001 199,000 115,400 0 115,400 20,334 24,747
区
德阳科技园 工业园
广汉市 100% 2019.10 竣工 100% 93,334 104,706 67,257 0 67,257 15,730 15,724
（一期） 区
德阳科技园 工业园
德阳 广汉市 100% 2021.04 竣工 100% 149,000 170,799 102,498 34,029 102,498 22,350 20,540
（二期） 区
德阳科技园 工业园
广汉市 100% 2022.12 在建 3% 76,000 125,509 93,574 0 0 22,720 750
（三期） 区
工业园
西安 西安智造园 经开区 100% 2020.09 竣工 100% 56,402 71,000 42,800 0 42,800 5,352 6,544
区
西部区域合计 1,194,967 1,555,414 1,507,529 107,692 409,838 702,299 303,230
合计 1,814,966 2,389,260 2,259,979 151,357 781,629 1,218,562 625,589
注：西安智造园由原雅致西安工厂改造开发。
④项目销售情况
本期预 本期预售
累计预售 本期结算
城市/区 所在位 权益比 计容建筑面 可售面积 售（销 （销售） 累计结算 本期结算
项目名称 项目业态 （销售） 金额（万
域 置 例 积 （㎡） 售）面积 金额（万 面积（㎡）面积（㎡）
面积（㎡） 元）
（㎡） 元）
上海长三角国 科技
上海 松江区 50% 102,086 51,598 12,806 0 0 0 0 0
际影视中心 园区
南京浦口智芯 工业
南京 浦口区 90% 65,088 43,295 27,049 4,059 2,078 0 0 0
科技港 园区
无锡车联网小 住宅；商
无锡 锡山区 100% 192,890 155,582 123,836 6,820 7,960 123,830 12,056 19,077
镇 业；办公
马鞍 工业
浦和智造园 和县 60% 80,868 42,043 13,303 13,303 4,159 1,174 1,174 388
山 园区
华东区域合计 440,932 292,518 176,994 24,182 14,197 125,004 13,230 19,465
重庆汽车公 高新 综合开
重庆 100% 759,000 333,384 53,807 36,182 68,510 40,719 40,719 41,398
园 区 发类
重庆巴南智 巴南 工业园
重庆 100% 125,400 60,200 11,353 11,353 4,714 0 0 0
造园 区 区
德阳科技园
广汉 工业园
德阳 （一期+二 100% 275,505 115,913 110,549 26,165 9,835 55,383 46,349 15,820
市 区
期）
西南区域合计 1,159,905 509,497 175,709 73,700 83,059 96,102 87,068 57,218
总计 1,600,837 802,015 352,703 97,882 97,256 221,106 100,298 76,683
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
⑤项目出租情况
计容建筑面积 可出租厂房面积 累计已出租厂 平均出租率
城市 项目名称 出租类型 权益比例
（㎡） （㎡） 房面积（㎡） （%）
无锡车联网
无锡 办公 100% 67,105 42,383 18,816 44%
小镇
岗集综合交
合肥 公路港 60% 393,000 72,000 65,000 90%
通物流港
成都 新都产业园 工业园区 100% 199,000 108,038 108,038 100%
德阳科技园
德阳 （一期+二 工业园区 100% 275,505 63,042 32,991 52%
期）
西安 西安智造园 工业园区 100% 56,402 30,426 30,426 100%
武汉临空港
武汉 工业园区 100% 72,687 20,031 11,329 57%
宝湾科技园
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 否
单位：元
2022 年末 2021 年末 本年末比上年末增减 2020 年末
总资产 69,339,367,367.13 71,246,208,902.79 -2.68% 53,188,865,647.70
归属于上市公司股东的
10,225,348,442.64 9,563,433,068.02 6.92% 9,783,552,348.02
净资产
2022 年 2021 年 本年比上年增减 2020 年
营业收入 12,150,412,791.52 11,180,201,472.16 8.68% 11,232,385,825.42
归属于上市公司股东的
680,466,401.67 975,967,158.05 -30.28% 1,293,307,716.75
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 576,971,211.77 532,969,544.85 8.26% 1,178,800,290.51
利润
经营活动产生的现金流
-2,256,885,585.84 3,012,097,750.97 -174.93% -1,907,208,868.22
量净额
基本每股收益（元/股） 0.25 0.36 -30.56% 0.48
稀释每股收益（元/股） 0.25 0.36 -30.56% 0.48
加权平均净资产收益率 6.87% 9.52% 减少 2.65 个百分点 13.65%
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 1,041,831,048.50 1,127,804,471.64 2,751,399,563.18 7,229,377,708.20
归属于上市公司股东的净利润 -125,861,791.69 -5,082,020.82 -139,659,252.97 951,069,467.15
11
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
归属于上市公司股东的扣除非
-151,752,904.37 -26,197,819.96 -152,012,093.65 906,934,029.75
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,541,903,675.32 355,468,065.13 -2,165,989,900.18 1,095,539,924.53
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披 报告期末表
报告期末普 年度报告披露日前一个
露日前一个 决权恢复的
通股股东总 54,489 58,714 0 月末表决权恢复的优先 0
月末普通股 优先股股东
数 股股东总数
股东总数 总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的股 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
份数量 股份状态 数量
中国南山开
暂 未 分 类的
发（集团）股 57.99% 1,570,139,538 1,369,235,649
国有法人
份有限公司
赤晓企业有 境 内 非 国有
10.45% 282,880,000
限公司 法人
香港中央结
境外法人 1.52% 41,136,389
算有限公司
中信证券股
国有法人 0.31% 8,328,248
份有限公司
俞志翔 境内自然人 0.24% 6,618,715
中国工商银
行股份有限
公司－南方
中证全指房
其他 0.21% 5,766,700
地产交易型
开放式指数
证券投资基
金
华泰证券股
国有法人 0.19% 5,071,812
份有限公司
缪翚 境内自然人 0.19% 5,041,600
众安在线财
产保险股份
其他 0.17% 4,548,000
有限公司－
自有资金
国泰君安证
券股份有限 国有法人 0.17% 4,513,769
公司
上述股东关联关系或一致行 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份。除此之外，本
动的说明 公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
参与融资融券业务股东情况 股东俞志翔通过信用账户持有公司 6,618,715 股股份；股东缪翚通过信用账户持有公司
说明（如有） 3,000,000 股股份。
（2） 公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□适用 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
适用 □不适用
（1） 债券基本信息
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 债券余额（万元） 利率
宝 湾物 流控 股有
23 宝 湾 物 流
限公司 2023 年度 102380457.IB 2023 年 03 月 08 日 2026 年 03 月 10 日 50,000 3.63%
MTN001
第一期中期票据
宝 湾物 流控 股有
22 宝 湾 物 流
限公司 2022 年度 102281765.IB 2022 年 08 月 10 日 2025 年 08 月 12 日 50,000 3.02%
MTN002
第二期中期票据
宝 湾物 流控 股有
22 宝 湾 物 流
限公司 2022 年度 102280496.IB 2022 年 03 月 09 日 2025 年 03 月 11 日 50,000 3.40%
MTN001
第一期中期票据
宝 湾物 流控 股有
21 宝 湾 物 流
限公司 2021 年度 102100210.IB 2021 年 01 月 27 日 2024 年 01 月 29 日 50,000 4.13%
MTN001
第一期中期票据
长江楚越-宝湾物流第 1 期资产支持专项计划资产支持证券（CMBS）优先级已于 2022 年 1
报告期内公司债券的付息兑付情况
月提前赎回，其他债券均按时付息。
（2） 公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2022 年年度报告摘要
（3） 截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 本年比上年增减
资产负债率 73.72% 75.30% 减少 1.58 个百分点
扣除非经常性损益后净利润 57,697.12 53,296.95 8.26%
EBITDA 全部债务比 10.96% 10.86% 增加 0.1 个百分点
利息保障倍数 1.22 1.28 -4.69%
三、重要事项
1、关于控股子公司申请发行中期票据事项
经公司第六届董事会第八次会议及 2020 年度股东大会审议通过，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银行间市场交易
商协会申请注册发行总额不超过人民币 15 亿元的中期票据。2021 年 10 月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会下发
的《接受注册通知书》（中市协注[2021]MTN856 号），同意接受宝湾物流中期票据注册。2022 年 3 月，宝湾物流成功发行
了宝湾物流控股有限公司 2022 年度第一期中期票据，发行额度为 5 亿元。2022 年 8 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股
有限公司 2022 年度第二期中期票据，发行额度为 5 亿元。2023 年 3 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司 2023
年度第一期中期票据，发行额度为 5 亿元。具体内容详见 2021 年 4 月 23 日、2021 年 5 月 15 日、2021 年 10 月 22 日、2022
年 3 月 14 日、2022 年 8 月 17 日及 2023 年 3 月 16 日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
经公司第六届董事会第二十一次会议及 2022 年第四次临时股东大会审议通过，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银
行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币 20 亿元的中期票据。具体内容详见 2022 年 11 月 30 日及 2022 年 12
月 16 日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。
2、关于全资子公司参与香港联交所上市公司中国核能科技定向增发的事项
经公司第六届董事会第十三次会议审议通过，公司同意全资子公司雅致国际（香港）有限公司通过参与香港联交所上市
公司中国核能科技集团有限公司（证券代码：00611.hk，简称“中国核能科技”）定向增发，以每股 0.882 港元认购 538,942,750
股股份获得其发行后 29.1%的股权。2022 年 4 月，中国核能科技非公开发行股份事项获得国务院国有资产监督管理委员会
批复。2022 年 5 月，雅致国际（香港）有限公司参与中国核能科技定向增发事项已完成认购股份的交割。具体内容详见 2021
年 11 月 15 日、2022 年 1 月 1 日、2022 年 2 月 26 日、2022 年 4 月 11 日及 2022 年 5 月 11 日公司在《证券时报》和巨潮资
讯网上披露的相关公告。
3、关于控股子公司开展基础设施公募 REITs 运作的事项
为了进一步拓宽融资渠道，盘活物流园不动产，优化宝湾物流商业模式，完善“募投建管退”的全流程资产管理能力，经
公司第六届董事会第十七次会议及 2022 年第二次临时股东大会审议通过，公司同意控股子公司宝湾物流控股有限公司以天
津宝湾国际物流有限公司持有的天津宝湾物流园、廊坊宝湾国际物流有限公司持有的廊坊宝湾物流园、南京宝湾国际物流有
限公司持有的南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流有限公司持有的嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行公开募集基
础设施领域不动产投资信托基金。具体内容详见公司于 2022 年 8 月 13 日及 2022 年 8 月 30 日在《证券时报》和巨潮资讯网
上披露的相关公告。
4、关于全资子公司申请发行公司债券的事项
为进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，优化融资结构，经公司第六届董事会第十九次会议及 2022 年第三次临时股东
大会审议通过，公司同意全资子公司南山地产面向专业投资者公开发行总额不超过人民币 20 亿元的公司债券。2023 年 4 月，
南山地产收到中国证监会下发的批复文件（证监许可[2023]687 号），同意南山地产向专业投资者公开发行面额不超过 20 亿
元公司债券的注册申请，具体内容详见公司于 2022 年 10 月 11 日、2022 年 10 月 27 日及 2023 年 4 月 8 日在《证券时报》
和巨潮资讯网上披露的相关公告。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会
2023 年 4 月 29 日
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