日发精机：拟购买资产涉及的新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值评估项目资产评估报告2013-06-25
浙江日发精密机械股份有限公司拟购买资产涉及的
新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产
价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2013〕167 号
坤元资产评估有限公司
二〇一三年六月三日
目 录
注册资产评估师声明 ............................................................................................. 1
资产评估报告摘要 ............................................................................................. 2
资产评估报告正文 ............................................................................................. 4
一、 委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 .............................. 4
二、 评估目的 .............................................................. 5
三、 评估对象和评估范围 .................................................... 5
四、 价值类型及其定义 ...................................................... 6
五、 评估基准日 ............................................................ 6
六、 评估假设 .............................................................. 6
七、 评估依据 .............................................................. 6
八、 评估方法 .............................................................. 8
九、 评估过程 ............................................................. 10
十、 评估结论 ............................................................. 11
十一、 特别事项说明 ....................................................... 11
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................... 12
资产评估报告附件
一、附件目录 .............................................................. 14
二、委托评估资产清单 ...................................................... 15
三、委托方和产权持有单位法人营业执照 ...................................... 19
四、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 21
五、委托方和产权持有单位的承诺函 .......................................... 37
六、签字注册评估师承诺函 .................................................. 39
七、评估机构资格证书 ...................................................... 40
八、评估机构法人营业执照 .................................................. 42
九、签字注册评估师资格证书 ................................................ 43
评估结果及明细表 ............................................................................................... 45
浙江日发精密机械股份有限公司拟购买资产涉及的
新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值评估项目 资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则，根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提
供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了
必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题
进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和
保证。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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浙江日发精密机械股份有限公司拟购买资产涉及的
新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值评估项目 资产评估报告
浙江日发精密机械股份有限公司拟购买资产涉及的
新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产
价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2013〕167 号
摘 要
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告正文。
一、委托方和产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江日发精密机械股份有限公司(以下简称“日发精机
股份公司”)，本次资产评估的产权持有单位为新昌省级高新技术产业园区管理委员
会 (以下简称“高新技术园区管委会”)。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
日发精机股份公司拟购买高新技术园区管委会拥有的部分资产，根据评估业务
约定书的约定，需要对委估的高新技术园区管委会的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估的高新技术园区管委会的部分资产价值
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的高新技术园区管委会的部分资产，
包括建筑物类固定资产及无形资产—土地使用权。高新技术园区管委会未提供委估
资产的账面价值。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
2 坤元资产评估有限公司
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市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为 2013 年 5 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次对建筑物类固定资
产采用成本法进行评估，对无形资产—土地使用权采用市场法进行评估。
七、评估结论
在本报告披露的评估假设基础上，委估的高新技术园区管委会的部分资产的评
估价值为 65,618,890.00 元（大写为人民币陆仟伍佰陆拾壹万捌仟捌佰玖拾元整）。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2013 年 5 月 31 日起至 2014
年 5 月 30 日止。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
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价值评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2013〕167 号
浙江日发精密机械股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准
则、资产评估原则，对建筑物类固定资产采用成本法，对无形资产—土地使用权采
用市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟购买资产涉及的新昌省级高新技术产
业园区管理委员会的部分资产在 2013 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资
产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为浙江日发精密机械股份有限公司，产权持有单位为新
昌省级高新技术产业园区管理委员会。
(一) 委托方概况
1.名称：浙江日发精密机械股份有限公司(以下简称“日发精机股份公司”)
2.住所：浙江省新昌县七星街道日发数码科技园
3.法定代表人：王本善
4.注册资本：贰亿壹仟陆佰万元
5.公司类型：股份有限公司（上市）
6.企业法人营业执照注册号：330000000005010
7.发照机关：浙江省工商行政管理局
8.经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：数控机床、机械产品的研制、
生产、销售；经营进出口业务（范围详见《中华人民共和国进出口企业资格证书》）。
上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
(二) 产权持有单位概况
1.名称：新昌省级高新技术产业园区管理委员会 (以下简称“高新技术园区管
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委会”)
2.住所：浙江省新昌县高新技术园区新涛路17号
3.机关法人：徐东林
(三) 委托方与产权持有单位的关系
委托方拟购买产权持有单位拥有的部分资产。
(四) 其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定
的评估报告使用者。
二、评估目的
日发精机股份公司拟购买高新技术园区管委会拥有的部分资产，根据评估业务
约定书的约定，需要对委估的高新技术园区管委会的部分资产价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供委估的高新技术园区管委会的部分资产价值
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的高新技术园区管委会的部分资产，
包括建筑物类固定资产及无形资产—土地使用权。高新技术园区管委会未提供委估
资产的账面价值。
建筑物类固定资产系生产车间，建筑面积 13,828.78 平方米，建成于 2012 年 4
月，为钢/钢混结构，该车间由单层钢结构车间和钢混办公用房组成，其中：单层钢
结构车间建筑面积 8,891.30 平方米，钢混办公用房建筑面积 4,937.48 平方米，房
屋设计及施工质量良好，日常使用维护情况良好。
无形资产-土地使用权系 1 宗工业出让用地，面积 39,458.00 平方米，土地形状
规则，呈矩形，地质、水文条件一般，地势较平坦，截至评估基准日，土地开发程
度为红线外五通，场地内平整。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
(一) 价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托
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方充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选
定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
(二) 市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未
受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2013 年 5 月 31 日。
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2013 年 5 月
31 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1．本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变；
2．本次评估以公开市场交易为假设前提；
3. 本次评估以委估资产维持现状原地续用为假设前提；
4. 本次评估以产权持有单位提供的有关法律性文件、其他资料真实、完整、合
法、可靠为前提。
七、评估依据
(一) 法律法规依据
1．国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令《国有资产评估管理办法》；
2．财政部[2001]第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
3．国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
4．国务院国有资产监督管理委员会 2005 年第 12 号令《企业国有资产评估管
理暂行办法》；
5．国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国
有资产评估管理工作有关问题的通知》；
6．2008 年 10 月 28 日第 5 号主席令公布的《中华人民共和国企业国有资产法》；
7．《公司法》、《证券法》等；
8．其他与资产评估有关的法律、法规等。
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(二) 评估准则依据
1．《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》（财
政部财企[2004]20 号）；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
3．《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4．《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
6．《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
7．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
8．《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）；
9．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
10．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
11．《房地产估价规范》GB/T 50291-1999；
12．《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
(三) 权属依据
1. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议及其他会计资料；
2. 国有土地使用证、房屋所有权证等权属证明；
3. 其他产权证明文件。
（五）取价依据
1．产权持有单位提供的评估申报表；
2． 浙江省建设工程计价规则(2010 版)》、 浙江省建设工程施工取费定额(2010
版)》、《浙江省建筑工程预算定额(2010 版)》、《浙江省工程建设其他费用定额(2010
版)》；《工程勘察设计收费标准》(2008 年修订本)；
3．绍兴市建设工程价格信息；
4．《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法 》（浙财综字
(2008)1 号）；
5． 浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理暂行办法》 浙财综(2010)59 号）；
6．《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》（浙江省政府令第 201 号(2005)）；
7．《房屋完损等级及评定标准》（城乡建设环境保护部）；
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8．有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询价记
录等；
9．资产所在地的房地产市场价格的调查资料；
10．中国城市地价动态监察系统（国土资源部）；
11．《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《中华人
民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规；
12．浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规
文件；
13．中国人民银行公布的评估基准日贷款利率；
14．评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
15．其他资料。
八、评估方法
本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 对建筑物类固
定资产采用成本法进行评估，对无形资产—土地使用权采用市场法进行评估。各类
资产的评估方法如下：
1．建筑物类固定资产
列入本次评估范围的建筑物系工业厂房，由于资产所在地类似建筑物市场交易
不活跃以及工业类厂房租金水平和出租率等存在较大的不确定性，不宜选用市场法
和收益法，故本次采用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使
用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
公式为：
评估价值＝重置价值×成新率
(1) 重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和
开发利润组成。
(2) 成新率
成新率分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合
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成新率。
采用年限法计算成新率的计算公式为：
成新率(K1) ＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
采用完损等级打分法的计算公式为：
完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×
装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数
将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：
K ＝ A1×K1＋A2×K2
其中 A1、A2 分别为加权系数。
2. 无形资产--土地使用权
(1)土地使用权的价值内涵
本次对委估宗地的土地使用权评估价值定义为：土地用途设定为工业用地、土
地开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）、红线
内一平（场地平整）条件下，于评估基准日为 2013 年 5 月 31 日，土地剩余使用年
限的土地使用权价值。
(2)评估方法的选择
根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》，通行的评估方法有成
本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等。因新昌县工业用地
市场发育程度良好且出让成交案例较多，故本次采用市场法对上述宗地进行评估。
(3)选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正
得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为：
V=VB×A×B×C×D×E×F
式中：V—待估宗地使用权价值；
VB—比较案例价格；
A—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
9 坤元资产评估有限公司
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C—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
F—待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
九、评估过程
本项资产评估工作于2013年5月26日开始，2013年6月3日出具评估报告。整个评
估工作分三个阶段进行：
(一)评估准备阶段
2013年5月26日，委托方就本次评估工作与坤元资产评估有限公司进行了初步沟
通，明确了本次评估的评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等问题，并制
定出资产评估工作计划。
(二)现场核实与评估阶段
项目现场评估阶段的时间为 2013 年 5 月 31 日至 2013 年 6 月 2 日，主要工作如
下：
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据产权
持有单位提供的评估申报明细表，进行账表核对，主要核对：房屋建筑物的名称、
位置、建筑结构、建筑面积、建造年代、建筑质量和使用年限等；土地的面积、地
上建筑物的情况、性质、用途、四至等。通过搜集房产证、土地使用证等确认产权。
其次，实地勘察。对房屋建筑物的外型、结构形式、层数、高度、跨度、构建
材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电管线安装使用情况进行了较详细的勘
察。对房屋建筑物是否有不均沉降、地基是否有足够承载力、墙体是否结构变形损
坏、配套设备是否满足生产的需要、房屋建筑物的设计是否满足生产工艺的要求等
进行了解。走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员，了解房屋建筑物的建
设、施工、使用、维修等情况；对于委估宗地，评估人员了解了宗地的交通条件、
基础设施条件、环境条件、宗地条件、土地利用状况、规划限制条件等区域因素；
评估人员按现场调查记录表做详细记录，形成现场勘察表。
再次，搜集价格资料。搜集当地房地产市场交易价格等资料，搜集有关管理部
门对房屋建筑物建设的相关政策规定。
最后，依据所搜集的资料，对评估对象进行因素分析、评定估算，得出评估对
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象于评估基准日的初步结果。
(三)出具报告阶段
2013 年 6 月 2 日至 2013 年 6 月 3 日，最终形成评估报告。按评估机构内部审
核程序对评估报告进行必要的调整、修改和完善，最后出具资产评估报告。
十、评估结论
在本报告披露的评估假设基础上，委估的高新技术园区管委会的部分资产的评
估价值为 65,618,890.00 元（大写为人民币陆仟伍佰陆拾壹万捌仟捌佰玖拾元整）。
资产评估结果汇总如下：
项 目 评估价值（元）
建筑物类固定资产 28,646,790.00
无形资产——土地使用权 36,972,100.00
资产总计 65,618,890.00
评估结论根据以上工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1．在本次评估中，本公司对委估资产的法律权属资料及其来源进行了必要的
查验，我们未发现委估资产存在权属资料瑕疵事项。提供有关资产真实、合法、完
整的法律权属资料是高新技术园区管委会的责任，评估人员的责任是对高新技术园
区管委会提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法
律权属的确认和保证。若产权持有单位不拥有委估资产的所有权（或使用权），或对
委估资产的所有权（或使用权）存在部分限制，则委估资产的评估结果会受到影响。
2. 高新技术园区管委会承诺，截至评估基准日，不存在与委估资产有关的资产
抵押、未决诉讼等或有事项。
3. 本次评估中，评估师未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的
部分）做技术检测，评估师在假定产权持有单位提供的有关工程资料是真实有效的
前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
4.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资
产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
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产价格的影响。
5.本次评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的
假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当
未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变
而推导出不同资产评估结果的责任。
6.本次评估对产权持有单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体，需本评估
公司审阅相关内容，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
3. 本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2013 年 5 月 31 日起至
2014 年 5 月 30 日止。
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法 定 代 表 人：
（或被授权人）：
注册资产评估师：
报告日期：二○一三年六月三日
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新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值评估项目 资产评估报告
附件目录
一、委托评估资产清单 ........................................................................................................ 15
二、委托方和产权持有单位法人营业执照 ........................................................................ 19
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ............................................................................ 21
四、委托方和产权持有单位的承诺函 ................................................................................ 37
五、签字注册评估师承诺函 ................................................................................................ 39
六、评估机构资格证书 ........................................................................................................ 40
七、评估机构法人营业执照 ................................................................................................ 42
八、签字注册评估师资格证书 ............................................................................................ 43
13
委托方承诺函
坤元资产评估有限公司：
因我公司拟购买新昌省级高新技术产业园区管理委员会拥有的部分资产，为此
委托贵公司对新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值进行评估。为
确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责
任：
1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定；
2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；
3. 所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；
4. 不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正执业；
5. 接受评估行政主管部门的监督检查。
委托方：浙江日发精密机械股份有限公司
企业负责人：
二〇一三年六月一日
14
产权持有单位承诺函
坤元资产评估有限公司：
因浙江日发精密机械股份有限公司拟购买我单位拥有的部分资产，为此委托贵
公司对我单位的部分资产价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进行
资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：
1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定；
2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗
漏；
3. 所提供的资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；
4. 纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；
5. 截至评估基准日，我单位不存在与委估资产有关的资产抵押、未决诉讼等
或有事项；
6. 我单位不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及委估资产的期后
事项；
7. 不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正执业；
8. 接受评估行政主管部门的监督检查。
产权持有单位：新昌省级高新技术产业园
区管理委员会
企业负责人：
二〇一三年六月一日
15
浙江日发精密机械股份有限公司拟购买资产涉及的
新昌省级高新技术产业园区管理委员会的部分资产价值评估项目 资产评估报告
注册资产评估师承诺函
浙江日发精密机械股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拟购买新昌省级高新技术产业园区管理委员会拥
有的部分资产，以 2013 年 5 月 31 日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。
在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1. 具备相应的执业资格。
2. 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。
3. 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4. 根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。
5. 充分考虑了影响评估价值的主要因素。
6. 评估结论合理。
7. 评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师：
二〇一三年六月三日
16
