证券代码：002678 证券简称：珠江钢琴 公告编号：2020-044
广州珠江钢琴集团股份有限公司
关于对广州文化产业创新创业孵化园项目2栋2至7层物业
调整并重新评估出租的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。
根据广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称“公司”）战略发展方向，
公司第二届董事会第五十七次会议、2016年第二次临时股东大会审议通过《关于
公司非公开发行A股股票募集资金运用可行性报告（第二次修订稿）的议案》，
具体内容详见2016年8月29日登载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《非公
开发行A股股票募集资金运用可行性报告（第二次修订稿）》。广州文化产业创
新创业孵化园项目（以下简称“孵化园项目”）为本次非公开发行股票募集资金
投资项目之一。根据孵化园项目建设进展情况，公司第三届董事会第十九次会议
审议通过《关于广州文化产业创新创业孵化园项目2栋2至7层物业出租的议案》，
同意将孵化园项目2栋2至7层物业通过广州产权交易所公开招租。具体内容详见
2020年6月30日登载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）、《证券时报》、《中国
证券报》及《证券日报》的《关于物业出租的公告》（公告编号：2020-030）。
现根据工作开展实际需要，公司于2020年11月25日召开第三届董事会第二十
三次会议，审议通过《关于对广州文化产业创新创业孵化园项目2栋2至7层物业
调整并重新评估出租的议案》，对物业出租方案进行修改，将原计划出租的2栋2
至7层调整为3至7层对外出租，并相应调整出租价格。具体情况如下：
一、项目基本概况
（一）基本情况：孵化园项目是将公司渔尾西路厂区改造建设为文化创新创
业孵化园区，采用自用自主经营与出租相结合的运营方式，围绕传统钢琴主业以
及文化教育产业，在孵化园区自主开展珠江钢琴品牌推广项目、艺术教育项目、
创意文化项目等，引入音乐产业、影视产业、设计产业、艺术教育培训、动漫游
戏、广告传媒、时尚创意等大文化行业的新兴企业。孵化园项目已于2018年7月
23日收到荔湾区城市更新局《关于广州文化产业创新创业孵化园项目微改造实施
方案的批复》（荔更新函〔2018〕291号），孵化园项目改造方式为微改造。
公司拟将孵化园项目2栋2至7层物业通过广州产权交易所公开招租。根据资
产评估价及市场询价情况，公司初步确定2栋2至7层起始年招租底价为27元/㎡
月（含税，下同），标的物业租赁期限为12年，租金价格从第四年起，每年递增
3%。除去免租期，2栋2至7层合同总价为60,350,166.44元，占公司最近一期经审
计净资产1.76%。
修改为：
公司拟将孵化园项目2栋3至7层物业通过广州产权交易所公开招租。根据资
产评估价及市场询价情况，公司初步确定2栋3至7层起始年招租底价为23/㎡月
（含税，下同），标的物业租赁期限为12年，租金价格从第四年起，每年递增3%。
除去免租期，合同总价为43,485,201.60元，占公司最近一期经审计净资产1.27%。
（二）审批权限：根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等
相关规定，本次对外出租物业合同预计金额在董事会审批权限范围内，不涉及重
大资产重组，无需提交股东大会审议。因最终租金金额将根据挂牌结果予以确定，
如最终合同金额达到股东大会权限，公司将提请股东大会审议。
（三）其他：公司通过广州产权交易所公开挂牌交易，若在交易推进过程中
构成关联交易，公司将按照《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司关联交易
决策管理制度》的相关规定及时履行审批程序。
二、出租标的情况概述
（一）出租物业标的基本情况
出租物业标的为孵化园项目2栋的2至7层，出租标的总面积为14,944.46平方
米（其中包括套内面积14,070平方米，公摊面积874.46平方米），本次出租标的
面积占孵化园项目建筑面积10.5%。
修改为：
出租物业标的为孵化园项目2栋的3至7层，出租标的总面积为12,640.90平方
米（其中包括套内面积11,497.40平方米，公摊面积1143.50平方米），本次出租
标的面积占孵化园项目建筑面积9.5%。
修改理由：本次调整是在满足园区公寓配套需求的前提下进行，将孵化园
项目2栋2层相应出租区域由原公寓用途调整为商业用途，将有利于园区功能布
局合理性及园区整体租金水平进一步提高。
公司统一对该物业进行一次消防、外立面及房屋结构进行改造，并按照建筑
物现有的质量及房产证载用途交付承租方。承租方自行负责物业内部的装修装饰
工程与二次消防改造，承租方装修改造方案须经出租方同意后方可实施。
出租物业标的房产证登记权属人为公司，权属状况清晰、明确。不存在抵押、
质押或者其他第三人权力，不存在重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻
结等司法措施等。
（二）规划用途
出租标的物业房产证登载规划用途为综合楼、厂房， 公司根据荔更新函
〔2018〕291号文将其规划为公寓。
（三）评估情况
公司委托广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司以2019年7月31
日为评估基准日对公司拟出租物业标的市场月租金进行评估并出具《资产评估报
告》（羊资评字【2019】第FYGPZ0130号）。具体资产评估结果详见下表：
序 拟出租面积 含税评估单价 含税评估总 拟出租 物业出租
物业地址
号 （㎡） （元/㎡月） 价（元月） 用途 状态
荔湾区花地大道南路
按物业现
1 渔尾西路 8 号 2 栋的 2 14,944.46 27.00 403,500.42 公寓
状出租
层至 7 层
修改为：
公司委托广州嘉泰资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称“资产评
估公司”）以2020年7月31日为评估基准日对公司拟出租标的市场月租金进行评
估并出具《资产评估报告》（穗嘉泰评报资字[2020]第ZB063号），具体资产评
估结果详见下表：
序 拟出租面积 含税评估单价 含税评估总 拟出租 物业出租
物业地址
号 （㎡） （元/㎡月） 价（元月） 用途 状态
荔湾区花地大道南路
按物业现
1 渔尾西路 8 号 2 栋 3 层 12,640.90 23.00 290,740.70 公寓
状出租
至 7层
说明：1、租金为含税净租金，租赁双方税费各付，租金不包含管理费、水电费等其他
相关费用；2、此表评估基准日为2020年7月31日，有效期与年度资产评估报告相同，需每年
重新评估。物业出租底价按照下述“（五）交易价格”之“1、租金价格”，遵循孰高原则定价。
修改理由：根据《企业国有资产评估管理暂行办法》，经核准或备案的资
产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年，原《资产评估报告》（羊资评字
【2019】第FYGPZ0130号）有效期自2019年7月31日至2020年7月30日止，已超
过有效期；以新《资产评估报告》（穗嘉泰评报资字[2020]第ZB063号）为准。
（四）出租方式
公司将通过广州产权交易所公开挂牌招租确定最终承租单位。
（五）交易价格
1、租金价格
由于本出租物业标的租赁用途为公寓，单位面积装修成本高，升级改造投入
较大，承租方自行负责物业内部的装修装饰工程与二次消防改造，公司以资产评
估公司出具的租金评估价为定价基础，在高于评估价的前提下，以周边相同地段、
功能和用途类似的物业的市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，
结合园区的市场询价及供求情况，遵循孰高原则。目前初步确定挂牌出租物业标
的起始年招租底价为27元/㎡月，年租金价格为4,842,005.04元；租赁期限为12
年，租金价格从第四年起，每年递增3%，最终租金金额将根据挂牌结果予以确
定。
年度 第一年~第三年 第四年 第五年 第六年 第七年
租金递增（元/㎡月） 27 27.81 28.64 29.50 30.39
年度租金（元） 4,842,005.04 4,987,265.19 5,136,883.15 5,290,989.64 5,449,719.33
年度 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年
租金递增（元/㎡月） 31.30 32.24 33.21 34.20 35.23
年度租金（元） 5,613,210.91 5,781,607.24 5,955,055.45 6,133,707.12 6,317,718.33
修改为：
由于本出租物业标的租赁用途为公寓，单位面积装修成本高，升级改造投入
较大，承租方自行负责物业内部的装修装饰工程与二次消防改造，公司以资产评
估公司出具的租金评估价为定价基础，在高于评估价的前提下，以周边相同地段、
功能和用途类似的物业的市场出租价格及广州市房屋租金参考价作为参考依据，
结合园区的市场询价及供求情况，遵循孰高原则。目前初步确定本次挂牌出租标
的起始年招租底价为23元/㎡月，年租金价格为3,488,888.40元；租赁期限为12
年。租金价格从第四年起，每年递增3%，最终租金金额将根据挂牌结果予以确
定。
年度 第一年~第三年 第四年 第五年 第六年 第七年
租金递增（元/㎡月） 23 23.69 24.4 25.13 25.89
年度租金（元） 3,488,888.40 3,593,555.04 3,701,255.52 3,811,989.84 3,927,274.80
年度 第八年 第九年 第十年 第十一年 第十二年
租金递增（元/㎡月） 26.66 27.46 28.29 29.14 30.01
年度租金（元） 4,044,076.68 4,165,429.32 4,291,332.72 4,420,269.96 4,552,240.92
修改理由：根据出租物业面积调整及《资产评估报告》对租金价格进行相
应调整。
2、免租期
因园区整体仍处于改造施工状态，承租方装修改造工作量大、周期长，且租
赁中期存在二次装修改造的共性。经市场调查，市场普遍反映需要12个月的免租
期。鉴于市场实际情况及标的物业现状，公司拟予以承租方12个月的免租期。
3、若公开招租成功后，以上租赁条件作为基础，最终以实际签订的合同为
准。
三、承租方资质要求
（一）意向承租方必须为自然人，合法存续的企业法人（须提供营业执照原
件及复印件）；
（二）意向承租方承诺，承租后在出租方标的地址内注册公司运营本项目；
（三）意向承租方承诺，如被确认为承租方，需按出租方提供的租赁合同版
本签署；承租方须在租赁合同签订之日向出租方支付履约保证金（2个月租金）
和首月租金。
四、物业出租的其他安排
若挂牌期间无意向方摘牌，公司可按不低于原招租底价的95％（可等于原招
租底价的95％）价格重新公开招租，具体价格由公司总经理办公会根据市场情况
决定；若仍无意向方摘牌，公司将根据市场情况重新公开招租。
五、本次对外出租物业方案调整对公司产生的影响
本次调整是在满足园区公寓配套需求的前提下进行，将部分区域调整为商业
用途将有利于园区功能布局合理性及园区整体租金水平进一步提高，提高园区招
商吸引力，不会对公司造成不利影响。
六、独立董事意见
公司于2020年6月29日召开第三届董事会第十九次会议审议通过《关于广州
文化产业创新创业孵化园项目2栋2至7层物业出租的议案》，同意将孵化园项目2
栋2至7层物业通过广州产权交易所公开招租。现根据工作开展实际情况，对物业
出租方案进行修改，将原计划出租的2栋2至7层调整为3至7层进行出租，并根据
资产评估报告相应调整出租价格。
本次对物业出租方案进行修改，其合同预计金额仍在董事会审批权限范围
内，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，无需提交
股东大会审议。因最终租金金额将根据挂牌结果予以确定，如最终合同金额达到
股东大会权限，公司将提请股东大会审议。本次对物业出租方案进行修改不存在
损害公司及全体股东特别是中小股东利益的情形，符合公司及全体股东的利益。
综上所述，独立董事一致同意《关于对广州文化产业创新创业孵化园项目2
栋2至7层物业调整并重新评估出租的议案》。
七、风险提示
孵化园项目2栋2至7层已于2020年7月2日至2020年7月15日通过广州产权交
易所公开挂牌招租，未有意向方承租。本次董事会审议通过《关于对广州文化产
业创新创业孵化园项目2栋2至7层物业调整并重新评估出租的议案》，公司将通
过广州产权交易所公开挂牌招租，公开征集承租方，能否最终完成以及最终完成
的时间均存在不确定性。
公司将按照《深圳证券交易所股票上市规则》、《上市公司信息披露管理办
法》等有关法律、法规、规范性文件的规定及时披露本次物业出租的进展情况，
敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
八、备查文件
（一）第三届董事会第二十三次会议决议；
（二）独立董事意见；
（三）《资产评估报告》（穗嘉泰评报资字[2020]第ZB063号）。
特此公告。
广州珠江钢琴集团股份有限公司
董事会
二〇二〇年十一月二十五日
