证券代码：002781 证券简称：*ST 奇信 公告编号：2022-160
江西奇信集团股份有限公司
关于投资性房地产会计政策变更的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别风险提示：
1、江西奇信集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟对投资性房地产的后
续计量模式自 2022 年 9 月 1 日起进行会计政策变更。本次会计政策变更后，公
司对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，相关资产公允价值可
能受宏观经济环境影响导致其变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
此外，本次会计政策变更将导致公司所有者权益及净利润等会计指标发生变化，
不会产生实际现金流，不会对公司实际盈利能力产生重大影响。本次会计政策变
更事项尚需提交公司股东大会审议。
2、公司根据《企业会计准则》对 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、
2022 年 8 月 31 日的合并资产负债表及 2021 年 1-12 月、2022 年 1-8 月的合并
利润表进行追溯调整。经公司初步测算，本次会计政策变更预计将增加 2022 年
9 月 30 日公司合并所有者权益 18,711.13 万元，但经追溯调整后截至 2022 年 9
月 30 日净资产仍为负数（-21,393.74 万元），本次会计政策变更不会导致公司
净资产转正，公司仍存在年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险，公司提
请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。
3、因涉及疑似非经营性资金占用、子公司审计受限、无法对部分应收账款
及合同资产作出判断及被中国证监会立案调查等事项，公司 2021 年度财务报表
被年度审计机构出具了关于带与持续经营相关的重大不确定性段落的保留意见
审计报告。其中疑似非经营性资金占用（目前由新余经侦立案侦查）及被中国证
监会立案调查事项均尚未有调查结论。截至目前，前述 4 项非标审计意见事项的
影响能否消除存在重大不确定性，根据《股票上市规则（2022 年修订）》的相关
规定，若公司 2022 年审计报告仍为非标准审计意见，公司股票将面临被终止上
市的风险。公司提请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。
4、公司于 2022 年 3 月 31 日收到中国证券监督管理委员会的《立案告知书》
（编号：证监立案字 00720224 号），因涉嫌信息披露违法违规，中国证券监督
管理委员会决定对公司立案。截止本公告披露日，公司尚未收到证监会就上述立
案调查事项的结论性意见或决定。如公司因上述立案调查事项受到中国证监会
行政处罚，且违法行为构成《深圳证券交易所股票上市规则（2022 年修订）》规
定的重大违法强制退市情形的，公司股票可能存在被强制退市的风险。敬请广大
投资者谨慎决策，注意投资风险。
公司于 2022 年 12 月 12 日召开第四届董事会第三十二次会议及第四届监事
会第二十二次会议，审议通过了《关于投资性房地产会计政策变更的议案》，董
事会同意公司对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，由成本计量模
式变更为公允价值计量模式，本次会计政策变更尚需提交公司股东大会审议，具
体情况如下：
一、会计政策变更概述
1、变更原因
公司持有的投资性房地产主要位于深圳、惠州、西安等房地产市场比较成熟
的国内一、二线城市，大部分房地产已建成并投入使用多年，如深圳的江南名苑、
西安的禾盛京广中心等。目前公司对投资性房地产的计量方法为成本计量模式，
随着公司发展，公司所持投资性房地产价值不断提升，公允价值计量模式比成本
计量模式更能动态反映投资性房地产的公允价值。为了更加客观的反映公司持有
的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，便于投资者了解公司
客观的资产状况，公司拟对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，由
成本计量模式变更为公允价值计量模式。
2、相关房产具有公允价值后续计量的条件
公司目前持有的 14 处投资性房地产所在地均有活跃的房地产租赁和交易市
场，公司对于不同投资性房地产的公允价值分别采用市场法和收益法进行评估确
定，根据房产的实际收益水平、用途、状态以及投资性房地产所在地同类房地产
市场状况、资料收集情况等选择合适的评估方法对其公允价值进行估算。部分投
资性房地产的公允价值能够较易从当地房地产交易中介或网站上持续可靠地取
得，适合采用市场法的优先选择市场法；另一部分房地产所处区域虽然交易案例
少，但是房地产处于租赁状态，有稳定的租金收益，且未来的租金收益均可持续、
可预见，房产所在区域均有活跃的房地产租赁市场，投资性房地产的公允价值能
够持续可靠地取得，对此类不具备市场法测算条件但房产本身在出租有现实租金
收益的，采用收益法确认公允价值。
会计政策的变更符合《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》《企业会计准
则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，投资性房地产
会计政策变更后，公司将参照评估机构出具的相关投资性房地产评估结果，谨慎
的对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
3、变更日期
本次会计政策变更于 2022 年 9 月 1 日起开始执行。
4、变更前采用的会计政策
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用
权和已出租的建筑物。
本次会计政策变更前，投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式
进行后续计量，并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值与可回收金
额的差额计提相应的减值准备。本公司投资性房地产的预计使用寿命、净残值率
及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20 5.00 4.75
房屋建筑物装修 5 - 20.00
土地 50 - 2.00
5、变更后采用的会计政策
本次会计政策变更后，公司对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续
计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值
为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模
式。采用公允价值模式计量的投资性房地产的用途改变为自用时，自转换之日起，
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的
差额计入当期损益。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自转换之
日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，以转换当日的公允价值作为
投资性房地产的账面价值，转换当日的公允价值小于固定资产和无形资产原账面
价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于固定资产和无形资产原
账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或者发生
毁损，将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。若存在原
转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转计入当期损益。
6、本次变更投资性房地产情况
为了更加客观地反映投资性房地产的公允价值，本公司聘请了具有证券业务
从业资格的北京中同华资产评估有限公司（以下简称：“北京中同华”）对公司现
有 14 处投资性房地产进行了评估，另行聘请广东省大周行房地产土地资产评估
有限公司（以下简称：“广东大周行”）进行了追溯评估。
北京中同华于基准日 2022 年 8 月 31 日的公允价值进行评估，并出具了《江
西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地使用权市场
价值项目资产评估报告》（中同华评报字 2022 第 241983 号），公司本次变更会计
政策涉及的 14 处房地产及相应的土地使用权在评估基准日的市场价值为
39,204.71 万元，评估增值率为 134.94%，公司基于该评估报告对 2022 年 8 月 31
日的财务报表进行追溯调整。公司本次纳入投资性房地产会计政策变更的 14 处
房产具体如下：
序 建筑面积 账面原值 账面净值 累计折旧 评估值 评估增值率
建筑物名称 位置
号 （㎡） (万元) (万元) (万元) (万元) （%）
江南名苑一层 深圳市
1 1,769.34
房屋 福田区
7,895.82 2,188.72 5,707.10 13,528.84 518.12%
江南名苑二层 深圳市
2 2,020.25
房屋 福田区
深圳市
3 布吉厂房 6,039.60
龙岗区
509.29 227.06 282.23 5,621.07 2,375.59%
深圳市
4 布吉宿舍 2,608.20
龙岗区
河北天元商务 石家庄市
5 1,151.08 1,244.60 910.69 333.90 1,254.68 37.77%
大厦 2201 室 长安区
惠州产学研基 惠州市
6 12,335.36
地(综合楼) 惠阳区
惠州产学研基 惠州市
7 12,004.22 14,366.43 11,723.33 2,643.11 16,760.08 42.96%
地(宿舍楼) 惠阳区
惠州产学研基 惠州市
8 26,486.36
地(厂房) 惠阳区
序 建筑面积 账面原值 账面净值 累计折旧 评估值 评估增值率
建筑物名称 位置
号 （㎡） (万元) (万元) (万元) (万元) （%）
安徽铜陵市北
铜陵市
9 斗星城 91 栋 41.07
铜官区
103
184.46 164.01 20.44 315.97 92.65%
安徽铜陵市北
铜陵市
10 斗星城 88 栋 119.57
铜官区
108
禾盛京广中心 1
西安市
11 幢 5 单元 14 层 294.96
雁塔区
51401
禾盛京广中心 1
西安市
12 幢 5 单元 14 层 291.46
雁塔区
51402
1,952.47 1,473.33 479.14 1,724.07 17.02%
禾盛京广中心 1
西安市
13 幢 5 单元 14 层 291.46
雁塔区
51403
禾盛京广中心 1
西安市
14 幢 5 单元 14 层 294.96
雁塔区
51404
合计 62,807.89 26,153.08 16,687.14 9,465.93 39,204.71 134.94%
因本次会计政策变更需对以前年度财务数据进行追溯调整，公司另行聘请了
广东大周行对公司现有投资性房地产于基准日 2021 年 12 月 31 日、2020 年 12
月 31 日的公允价值进行评估，并出具了《江西奇信集团股份有限公司因会计政
策变更所涉及的江西奇信集团股份有限公司及其下属子公司惠州市奇信高新材
料有限公司投资性房地产公允价值追溯性评估项目资产评估报告》（大周行评报
字【2022】第 SZ1165 号、大周行评报字【2022】第 SZ1166 号），公司基于该评
估报告对 2021 年度及 2020 年 12 年 31 日的财务报表进行追溯调整。
上述评估具体情况请参阅公司同日披露的相关评估报告。
二、会计政策变更对公司的影响
（一）对 2022 年及以前年度的影响
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》《企业会计准则第 28 号—会计
政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，投资性房地产的计量模式由成本
模式转为公允价值模式的，属于会计政策变更。公司依据评估机构已出具的评估
结果，确认了现有投资性房地产的公允价值。本次会计政策变更将会导致公司营
业成本、所有者权益及净利润等会计指标发生变化，不会产生实际现金流，不会
对公司实际盈利能力产生重大影响。
经公司初步测算，追溯调整后截至 2022 年 8 月 31 日净资产为-22,391.14
万元，追溯调整后截至 2022 年 9 月 30 日净资产为-21,393.74 万元，仍为负数，
因此，公司仍存在年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险。后续公司将根
据相关规定，对 2022 年度定期报告进行追溯调整，预计本次追溯调整不会导致
已披露 2022 年定期报告数据产生重大变化，不会导致已披露 2022 年已披露的
定期报告净资产转正、不会导致 2022 年度净利润出现盈亏性质改变。因此，公
司仍然存在 2022 年年末净资产持续为负而被实施终止上市的风险，公司提请广
大投资者谨慎决策，注意投资风险。
经初步测算本次会计政策变更追溯调整对公司合并财务报表的具体影响如
下，具体对公司财务状况及经营成果的影响将以年度审计机构确认的结果为准。
1.本次会计政策变更对合并资产负债表项目的影响：
单位：人民币元
2022 年 8 月 31 日
合并报表项目 影响数
调整追溯前 调整追溯后
(增加+/减少-)
投资性房地产 166,871,439.36 392,047,146.00 225,175,706.64
递延所得税负债 - 38,813,109.78 38,813,109.78
未分配利润 -1,465,468,958.27 -1,279,106,361.41 186,362,596.86
归属于母公司股东权益合
-410,273,958.53 -223,911,361.67 186,362,596.86
计
单位：人民币元
2021 年 12 月 31 日
合并报表项目 影响数
调整追溯前 调整追溯后
(增加+/减少-)
投资性房地产 148,820,931.86 343,175,956.00 194,355,024.14
递延所得税负债 - 33,275,962.95 33,275,962.95
- -
未分配利润 161,079,061.19
1,287,535,074.07 1,126,456,012.88
归属于母公司股东权益合
-232,299,778.60 -71,220,717.41 161,079,061.19
计
单位：人民币元
2020 年 12 月 31 日
合并报表项目 影响数
调整追溯前 调整追溯后
(增加+/减少-)
投资性房地产 28,015,696.67 177,474,022.00 149,458,325.33
2020 年 12 月 31 日
合并报表项目 影响数
调整追溯前 调整追溯后
(增加+/减少-)
递延所得税负债 366,372.91 22,785,121.71 22,418,748.80
未分配利润 460,329,026.93 587,368,603.46 127,039,576.53
归属于母公司股东权益合
1,515,019,149.87 1,642,058,726.40 127,039,576.53
计
2、本次会计政策变更对合并利润表项目的影响：
单位：人民币元
2022 年 1-8 月
合并报表项目
调整追溯前 调整追溯后 影响数(增加+/减少-)
营业成本 883,968,615.95 877,524,387.11 -6,444,228.84
公允价值变动收益 219,184.84 12,675,918.84 12,456,734.00
-
利润总额 -159,810,745.83 18,900,962.84
178,711,708.67
所得税费用 2,622,190.70 6,371,379.59 3,749,188.89
-
净利润 -166,182,125.42 15,151,773.95
181,333,899.37
归 属母公 司股东的 净利 -
-162,782,110.25 15,151,773.95
润 177,933,884.20
单位：人民币元
2021 年度
合并报表项目
调整追溯前 调整追溯后 影响数(增加+/减少-)
营业成本 1,314,315,244.18 1,308,017,865.83 -6,297,378.35
公允价值变动收益 - 5,003,858.00 5,003,858.00
- -
利润总额 11,301,236.35
1,758,214,593.22 1,746,913,356.87
所得税费用 951,719.52 3,506,551.30 2,554,831.78
- -
净利润 8,746,404.57
1,759,166,312.74 1,750,419,908.17
归属母公司股东的净利 - -
8,746,404.57
润 1,747,864,101.00 1,739,117,696.43
（二）对未来年度的影响
本次会计政策变更后，公司将持续采用公允价值对投资性房地产进行后续计
量，但考虑到投资性房地产的公允价值可能受宏观经济环境影响产生波动，因此
本次会计政策变更可能增加公司未来年度的业绩波动风险。
三、董事会意见
公司于 2022 年 12 月 12 日召开第四届董事会第三十二次会议，会议以 7 票
同意、0 票反对、0 票弃权的表决结果，审议通过《关于投资性房地产会计政策
变更的议案》。同时，公司董事会针对本次会计政策出具专项说明。
董事会认为公司本次会计政策变更符合《企业会计准则第 3 号—投资性房地
产》、《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规
定。采用公允价值模式对公司投资性房地产进行后续计量具备合理性、可操作性，
能够客观反映公司投资性房地产的真实价值。变更后的会计政策能够提供更可靠
的会计信息，有利于更加客观、公允反映公司财务状况和经营成果。本次会计政
策变更合理且符合公司实际情况，不存在损害公司及股东利益的情形，同意本次
会计政策变更事项并提交至公司股东大会审议。
四、独立董事意见
经审慎核查，我们认为：本次会计政策变更是公司根据《企业会计准则第 3
号—投资性房地产》《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更
正》的相关规定做出的变更，变更后的会计政策能够更准确反映公司的实际情况。
本次会计变更已履行的表决、审议决策程序符合相关法律、法规和《公司章程》
的规定，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形。
综上所述，我们对公司本次会计政策变更事项发表同意的独立意见。
五、监事会意见
经审议，监事会认为：公司本次会计政策变更是根据《企业会计准则第 3 号
—投资性房地产》 企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》
的相关规定做出的变更，符合相关规定和公司的实际情况。变更会计政策后，能
够更加客观、公允地反映公司财务状况、经营成果。相关决策程序符合有关法律
法规和《公司章程》等的相关规定，不存在损害公司及中小股东利益的情形。
六、会计师事务所意见
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）对公司本次投资性房地产会计政策
变更事项出具“天职业字[2022]45841 号”《关于江西奇信集团股份有限公司会计
政策变更专项说明的审核报告》，认为公司相关会计处理符合《企业会计准则第
28 号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》以及《深圳证券交易所股票上市
规则（2022 年修订）》的规定。
七、备查文件
1、《第四届董事会第三十二次会议决议》；
2、《独立董事关于第四届董事会第三十二次会议相关事项的独立意见》；
3、《第四届监事会第二十二次会议决议》；
4、 关于江西奇信集团股份有限公司会计政策变更专项说明的审核报告》 天
职业字[2022]45841 号）；
5、《江西奇信集团股份有限公司拟变更会计政策涉及的房地产及相应土地
使用权市场价值项目资产评估报告》（中同华评报字 2022 第 241983 号）；
6、《江西奇信集团股份有限公司因会计政策变更所涉及的江西奇信集团股
份有限公司及其下属子公司惠州市奇信高新材料有限公司投资性房地产公允价
值追溯性评估项目资产评估报告》（大周行评报字【2022】第 SZ1165 号、大周
行评报字【2022】第 SZ1166 号）。
特此公告。
江西奇信集团股份有限公司董事会
2022 年 12 月 13 日
