众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
A S S E T S ＆ A P P R A IS A L C O . , LT D
本资产评估说明依据中国资产评估准则编制
广东新宏泽包装股份有限公司拟支付现金
购买资产所涉及的江苏联通纪元印务股份有限公司
股东全部权益价值评估项目
评估说明
众联评报字[2018]第 1260 号
（共 1 册，第 1 册）
湖北众联资产评估有限公司
2018 年 11 月 20 日
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明.................................................................................. 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................................................ 3
第三部分 评估说明 ........................................................................................................................ 4
一、评估对象与评估范围的说明 ............................................................................................. 5
二、资产核实情况总体说明...................................................................................................... 7
三、评估技术说明..................................................................................................................... 10
Ⅰ、资产基础法评估技术说明 ............................................................................................... 10
Ⅱ、收益法评估技术说明 ........................................................................................................ 60
四、评估结论及其分析 ............................................................................................................ 96
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湖北众联资产评估有限公司 1
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
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湖北众联资产评估有限公司 1
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
关于本资产评估说明使用范围的声明
本评估说明供委托人使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分
内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
湖北众联资产评估有限公司
2018 年 11 月 20 日
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湖北众联资产评估有限公司 2
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
湖北众联资产评估有限公司 3
企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况
（一）委托人概况
名称：广东新宏泽包装股份有限公司
股票简称：新宏泽
股票代码：002836
统一社会信用代码：91445100784885395B
住所：广东省潮州市潮州大道北片工业区北站二路宏泽工业园
法定代表人：肖海兰
注册资本：人民币壹亿陆仟万元整
实收资本：人民币壹亿陆仟万元整
公司类型：股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）
经营范围：包装装潢印刷品印刷，自有房屋租赁。（以上项目不涉及外商投资
准入特别管理措施）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
广东新宏泽包装股份有限公司前身为广东新宏泽包装有限公司（原名潮州新宏
泽包装有限公司)。经广东省新闻出版局《关于同意设立潮州新宏泽包装有限公司的
批复》（粤新出印复[2006]13 号文）和广东省对外经济贸易合作厅《关于设立合作企
业潮州新宏泽包装有限公司的批复》（粤外经贸资字[2006]81 号文）批准，由广东香
溢股份有限公司、潮州宏泽印务有限公司（2013 年 2 月 27 日更名为潮州宏泽信息科
技咨询有限公司）和亿泽控股有限公司共同投资组建新宏泽包装公司，于 2006 年 3
月 1 日取得《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》（商外资粤潮合作证字
〔2006〕0004 号），于 2006 年 3 月 22 日在潮州市工商行政管理局登记注册，取得注
册号为企作粤潮总副字第 190296 号的企业法人营业执照，成立时注册资本为 399 万
美元。
广东新宏泽包装股份有限公司以 2011 年 3 月 31 日为基准日，整体变更为股份有
限公司，于 2011 年 8 月 25 日在广东省潮州市工商行政管理局登记注册，总部位于广
东省潮州市。公司已于 2016 年 12 月 29 日在深圳证券交易所上市。公司注册资本 16,000
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
万元，股份总数 16,000 万股（每股面值 1 元）。
（二）被评估单位概况
1、概况
企业名称：江苏联通纪元印务股份有限公司
注册地址：江阴市锡澄路 283 号
法定代表人：莫源
注册资本：10000 万元
实收资本：10000 万元
成立日期：2003 年 01 月 13 日
经营范围：出版物印刷、包装装潢印刷品印刷；其他印刷品印刷；纸制品的制
造、加工、销售；自营和代理各类商品及技术的进出品业务（国家限定企业经营或
禁止进出品的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
2、历史沿革
江苏联通纪元印务股份有限公司（以下简称“联通纪元”）历史沿革如下：
(1)公司设立
江苏联通纪元公司系由江阴联通实业有限公司和 SAMPOERNA PACKAGING ASIA
PTE. LTD 共同出资组建，于 2003 年 1 月 13 日在无锡市工商行政管理局登记注册，成
立时注册资本 1,200.00 万美元。
公司设立时的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万美元） 出资比例（%）
1 联通实业 840 70
2 SAMPOERNA PACKAGING ASIA PTE. LTD 360 30
合计 1200 100
2003 年 3 月 6 日，江阴暨阳会计师事务所有限公司出具暨会验字[2003]034 号《验
资报告》，对公司截至 2003 年 3 月 6 日申请设立注册资本的实收情况进行审验。经
审验，截至 2003 年 3 月 6 日，公司已收到股东缴纳的注册资本 1200 万美元，以货币
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
出资 605.97 万美元、实物出资 452.57 万美元、土地使用权出资 141.46 万美元。
(2)第一次股权转让
2007 年 7 月 25 日，公司董事会作出决议，同意股东新加坡三宝麟将其所占公司
30%的股权以 360 万美元转让给纪元公司，股东联通实业放弃优先购买权。本次股权
转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万美元） 出资比例（%）
1 联通实业 840 70
2 JI YUAN INVESTMENT HOLDINGS LTD. 360 30
合计 1200 100
(3)第二次股权转让
2010 年 3 月 28 日，公司董事会作出决议，同意股东 JI YUAN INVESTMENT HOLDINGS
LTD.将其所占公司 5%的股权以 60 万美元转让给海南华信源贸易有限公司。本次股权
转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万美元） 出资比例（%）
1 联通实业 840 70
2 JI YUAN INVESTMENT HOLDINGS LTD. 300 25
3 海南华信源 60 5
合计 1200 100
(4)第三次股权转让
2010 年 11 月 29 日，公司董事会作出决议，同意股东联通实业将其所占公司 2%
的股权以 220 万元转让给江阴源顺投资企业（有限合伙）；同意股东海南华信源将其
所占公司 5%的股权以 410 万元转让给源顺投资企业。本次股权转让后，公司的股东
及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万美元） 出资比例（%）
1 联通实业 816 68
2 JI YUAN INVESTMENT HOLDINGS LTD. 300 25
3 源顺投资 84 7
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
合计 1200 100
(5)第四次股权转让
2013 年 3 月 18 日，公司董事会作出决议，同意股东纪元公司将其所占公司 25%
的股权合计 300 万美元转让给联通实业；同意将公司类型变更为有限公司（自然人控
股），同日，纪元公司与联通实业签订《股权转让协议》，约定纪元公司以 2,575 万
元转让其持有联通纪元 25%股权，并对相关股权转让事宜进行约定。
2013 年 4 月 2 日，江阴市商务局下发编号为澄商资管字[2013]48 号《关于同意江
苏联通纪元印务有限公司股权转让及变更为内资企业的批复》，同意联通纪元企业
类型变更。
2013 年 4 月 15 日，公司股东会作出决议，同意将公司注册资本变更为折合人民
币 9932.76 万元。本次注册资本变更后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 联通实业 9237.47 93
2 源顺投资 695.29 7
合计 9932.76 100
2013 年 4 月 15 日，江阴诚信会计师事务所出具诚信验（2013）062 号《验资报
告》，对公司截至 2013 年 4 月 10 日止的股权变更情况进行审验。经审验，截至 2013
年 4 月 10 日止，公司股权变更后的累计注册资本为人民币 9932.76 万元，实收资本
9932.76 万元。
(6)第一次增资、第五次股权转让
2013 年 6 月 9 日，公司股东会作出决议，同意将公司注册资本变更为 10000 万元，
其中联通实业以货币出资 62.5332 万元；江阴源顺以货币出资 4.7068 万元；同意股东
联通实业将其所持公司 11%的股权以 1100 万元转让给江阴源和投资企业（有限合伙）。
2013 年 6 月 9 日，江阴诚信会计师事务所出具诚信验（2013）073 号《验资报告》，
对公司截至 2013 年 6 月 8 日止新增注册资本及实收资本情况进行审验。经审验，截
至 2013 年 6 月 8 日止，公司已收到股东缴纳的新增注册资本 67.24 万元，均为货币出
资。
2013 年 6 月 27 日，无锡市江阴工商行政管理局准予联通纪元的变更登记。本次
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
增资及股权转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 联通实业 8200 82
2 源和投资 1100 11
3 源顺投资 700 7
合计 10000 100
(7)第六次股权转让
2015 年 4 月 15 日，公司股东作出决定，同意股东联通实业将其所持公司 5%的股
权以 500 万元转让给六颖康；同意股东联通实业将其所持公司 5%的股权以 500 万元
转让给周慧玲；同意股东联通实业将其所持公司 2%的股权以 200 万元转让给刘汉秋；
同意股东联通实业将其所持公司 1%的股权以 100 万元转让给周莉。
2015 年 4 月 28 日，无锡市江阴工商行政管理局准予联通纪元的变更登记。本次
股权转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 联通实业 6900 69
2 源顺投资 700 7
3 源和投资 1100 11
4 六颖康 500 5
5 周慧玲 500 5
6 刘汉秋 200 2
7 周莉 100 1
合计 10000 100
(8)公司整体变更为股份有限公司、第一次经营期限变更
2015 年 6 月 25 日，联通纪元召开股东会并作出决议，全体股东一致同意联通纪
元整体变更设立股份有限公司，以截至 2015 年 5 月 31 日经审计的净资产 112,643,890.12
元中的 10,000 万元折合为股份公司股本 10,000 万股，余额 12,643,890.12 元计入股份
公司的资本公积。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
股份总数为 10,000 万股，每股面值 1 元，注册资本 10,000 万元。
2015 年 6 月 26 日，兴华会计师对公司的注册资本进行了审验，并出具了［2015］
京会兴验字第 60000032 号《验资报告》，确认各发起人的出资均按照《发起人协议
书》的约定全额到位。
2018 年 6 月 30 日，无锡市工商行政管理局下发名称变更[2015]第 06240012 号《名
称变更核准通知书》，同意变更公司名称为“江苏联通纪元印务股份有限公司”。
2015 年 8 月 18 日，联通纪元整体变更为股份有限公司经无锡工商局核准， 公
司取得无锡工商局核发的注册号为 320281400001141 的《营业执照》。公司的股东及
股权结构变更如下。
序号 股东名称 股数（万股） 出资比例（%）
1 联通实业 6900 69
2 源顺投资 700 7
3 源和投资 1100 11
4 六颖康 500 5
5 周慧玲 500 5
6 刘汉秋 200 2
7 周莉 100 1
合计 10000 100
(9)2015 年 12 月，在全国中小企业股份转让系统挂牌
2015 年 12 月 9 日在全国中小企业股份转让系统挂牌公开转让，股票代码为
834725，转让方式为协议转让。
(10)第七次股权转让
2017 年 4 月 5 日，公司股东大会作出决议，同意股东联通实业将其所占公司 23%
的股权共计 2,300 万股转让给江阴颖鸿投资企业（有限合伙）；
2017 年 4 月 26 日，无锡市工商行政管理局准予联通纪元的变更登记。本次股
权转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
1 联通实业 4600 46
2 颖鸿投资 2300 23
3 源和投资 1100 11
4 源顺投资 700 7
5 六颖康 500 5
6 周慧玲 500 5
7 刘汉秋 200 2
8 周莉 100 1
合计 10000 100
(11)第八次股权转让
2017 年 5 月 6 日，公司股东大会作出决议，同意股东联通实业将其所占公司 23%
的股权合计 2,300 万股转让给江阴颖鸿投资企业（有限合伙）。
2017 年 11 月 15 日，无锡市工商行政管理局准予联通纪元的变更登记。本次股权
转让后，公司的股东及股权结构情况如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 颖鸿投资 4600 46
2 联通实业 2300 23
3 源和投资 1100 11
4 源顺投资 700 7
5 六颖康 500 5
6 周慧玲 500 5
7 刘汉秋 200 2
8 周莉 100 1
合计 10000 100
颖鸿投资于 2017 年 3 月 28 日、3 月 29 日、3 月 30 日通过中小企业股份转
让系统，以协议转让的方式共计受让股票 4,600 万股，占联通纪元已发行股票比例为
46%。本次转让完成后，颖鸿投资直接持有联通纪元 4,600 万股股份，占公司总股本
的 46%。本次股权变动完成后，江阴颖鸿投资企业（有限合伙）持有公司 46%的股份，
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
成为联通纪元第一大股东，联通纪元控股股东变更为江阴颖鸿投资企业（有限合伙）。
3、近年企业资产、负债、权益、盈利等资产财务状况
联通纪元母公司 2016 年、2017 年、2018 年 1-6 月财务状况及经营成果见下表：
金额单位：元
项 目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 6 月 01 日
总资产 248,311,198.49 241,813,770.97 246,002,616.35
负债 111,801,589.69 84,932,560.64 81,262,295.26
净资产 136,509,608.80 156,881,210.33 164,740,321.09
项 目 2016 年 1-12 月 2017 年 1-12 月 2018 年 1-6 月
营业收入 207,495,050.85 210,076,541.58 102,890,440.57
营业成本 133,565,173.95 144,340,954.12 72,276,129.96
净利润 29,780,350.35 20,371,601.53 7,859,110.76
联通纪元合并口径 2016 年、2017 年、2018 年 1-6 月财务状况及经营成果见下表：
金额单位：元
项 目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 6 月 01 日
总资产 240,544,803.33 227,369,561.06 231,451,169.04
负债合计 98,341,225.53 70,871,363.19 67,111,613.74
净资产 142,203,577.80 156,498,197.87 164,339,555.30
项 目 2016 年 1-12 月 2017 年 1-12 月 2018 年 1-6 月
营业收入 207,402,978.77 209,986,451.50 102,845,190.78
营业成本 131,381,528.27 142,969,032.81 71,858,781.23
净利润 30,492,046.00 19,601,812.87 7,841,357.43
上述 2016 年、2017 年及评估基准日 2018 年 6 月 30 日会计报表业经天健会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并出具天健审〔2018〕8001 号《审计报告》，报告
意见类型为无保留意见报告。
4、企业主要资产概况
企业资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税资
产、流动负债。
流动资产账面值 161,630,231.33 元，包括货币资金、应收票据、应收账款、预付
款项、其他应收款、存货等科目。
长期股权投资账面值 22,138,158.50 元，其中对江阴联通宝丰新材料包装有限公司
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
投资 19,836,643.75 元，占股比例 100%；对杭州绿司包装有限公司投资 2,301,514.75 元，
占股比例 29%。
固定资产账面原值 178,388,974.49 元，账面净值 52,904,615.56 元，为房屋建（构）
筑、机器设备、运输车辆和电子设备。
无形资产账面值 8,315,710.19 元，为土地使用权。
递延所得税资产账面值 1,013,900.77 元，系公司因计提坏账准备产生的可抵扣暂
时性差异。
流动负债账面值 81,262,295.26 元，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账
款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息及其他应付款。
5、企业的主要会计政策
该公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照中国财政部于 2006
年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和其他各项会计准则、其后颁布
的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定、以及中国证券监督
管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规
定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。该公司会计期间为公历 1 月 1 日至 12
月 31 日。公司记账本位币为人民币。
6、企业的税收政策
企业的主要税种包括：
（1）增值税：公司为增值税一般纳税人，增值税应纳税额为当期销项税额抵减
可抵扣的进项税额后的余额，增值税的销项税率为 16%。
（2）城市维护建设税：按实际缴纳的增值税的 7%计缴。
（3）教育费附加：按实际缴纳的增值税的 3%计缴。
（4）地方教育费：按实际缴纳的增值税的 2%计缴。
（5）企业所得税：按利润总额的 25%计缴所得税。
二、关于经济行为的说明
广东新宏泽包装股份有限公司拟以现金购买资产事宜涉及的江苏联通纪元印务
股份有限公司股东全部权益在 2018 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估，为该经济行
为提供价值参考。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
三、关于评估对象与评估范围的说明
根据本次评估目的，评估对象是江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益。
纳入本次评估范围的资产为联通纪元经审计后的资产负债表所列资产及相关负
债。具体为联通纪元申报的经审计后 2018 年 6 月 30 日资产负债表所列示的资产及相
关负债，包括：资产总计 245,965,267.66 元，其中流动资产 161,592,882.64 元、非流动
资产 84,372,385.02 元；负债总计 81,252,958.09 元，净资产 164,712,309.57 元。
以上纳入评估范围的具体资产及负债，经天健会计师事务所（特殊普通合伙）
审计，并出具无保留意见审计报告，报告文号为天健审〔2018〕8001 号，具体评估
范围以委托人和被评估单位提供的审计后“各类资产及负债评估申报明细表”为准。
本次纳入评估范围的各项资产与委托评估（资产评估委托合同）中确定的范围
一致。
四、关于评估基准日的说明
本项目选定的资产评估基准日是 2018 年 6 月 30 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托人、被评估单位确定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
联通纪元无影响评估工作的重大事项。
六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产、负债清查情况说明
联通纪元组织财务、设备、房管等部门有关人员共同组成资产清查小组，对联
通纪元纳入评估范围的相关资产和相关负债进行了全面清理与盘点，包括流动资产、
长期股权投资、固定资产、无形资产、递延所得税资产及相关负债，并由天健会计
师事务所（特殊普通合伙）在对联通纪元资产负债进行全面审计的基础上进行了审
计调整。在此基础上由联通纪元按财政部的有关要求填制了《各类资产评估申报明
细表》，提交给资产评估机构。
列入本次清查范围的资产及负债是联通纪元经审计后的纳入评估范围的相关资
产及负债，具体范围见联通纪元提供给评估机构的 2018 年 6 月 30 日资产、负债评估
申报表。
（二）未来经营和收益状况预测的说明
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
1、行业情况分析
（1）烟标生产行业发展情况
绿色印刷行业标准出台，带来印刷业新的经济增长点
国家邮政局、国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、环境保护部、住房
与城乡建设部、商务部、国家质量监督检验检疫总局、国家认证认可监督管理委员
会、国家标准化管理委员会日前联合发布《关于协同推进快递业绿色包装工作的指
导意见》（以下简称《指导意见》），将按照“政府引导、社会参与，创新驱动、
源头治理，分类指导、因地制宜”的原则，进一步优化顶层设计，推进源头治理，
增加绿色快递服务产品供给，提高快递业包装领域资源利用效率，降低包装耗用量，
减少环境污染。
随着绿色印刷行业标准的出台，行业内大力实施绿色印刷，推动印刷业加快“绿
色化、数字化、智能化、融合化”发展，促进产业结构优化升级，提高规模化集约
化专业化水平成为行业发展的首要目标。在此行业发展的大背景之下，印刷行业也
迎来新的发展机遇，印刷企业不断改进工艺、运用新材料，推广新的印刷包装产品，
带来印刷业新的发展机遇。。
下游行业复苏，推动烟标生产机遇升级
根据《2015 中国成人烟草调查报告》，我国作为全球最大的卷烟生产及消费国，
卷烟销量占世界总销量的比例保持 40%以上，烟民数量达到 3.6 亿，居世界首位。2010
年以来，我国卷烟市场稳步增长，全国卷烟销量从 2010 年的 4,705.4 万箱增长到 2014
年 5,099 万箱的历史高位，实现 2000 年以来连续增长，2015 年略有下降，但仍保持
在较高水平；全国卷烟产量从 2010 年的 4,708.3 万箱增长到 2014 年的 5,170 万箱，
2015 年略微下降至 5,124.3 万箱，仍保持在较高水平。2016 年全国卷烟产销量下降
幅度扩大，2016 年，全国共销售卷烟 4,699.20 万箱，同比下降 5.62%；共生产卷烟
4,710.80 万箱，同比下降 8.1%。在经历 2015、2016 年连续两年下降后，2017 年销量
恢复增长，2017 年全国共销售卷烟 4,738 万箱，同比增加 39 万箱。全国卷烟产销量
的收缩主要源于：1）作为国民经济的一个重要组成部分，卷烟行业与我国宏观经济
走势具有密切的关系。进入“十三五”以来，我国经济下行压力增大，卷烟行业市
场规模发展受到一定影响；2）我国控烟法规政策趋严，2015 年 6 月 1 日《北京市控
制吸烟条例》、2015 年 9 月 1 日新修订《广告法》以及 2017 年 3 月 1 日《上海市公
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共场所控制吸烟条例》修订版的正式实施，使得卷烟行业营销方式和消费环境有所
改变。在经济新常态和国内控烟压力加大的情况下，国内卷烟消费需求受到影响；3）
面对全国经济下行趋势，国家于 2015 年末提出全行业供给侧改革政策，2016 年烟草
行业积极推进供给侧改革，主动调减卷烟产销计划，超额完成库存压减目标。虽然
全国卷烟市场产销量近两年出现增速放缓及负增长的情形，但全国卷烟产销量仍然
处于较高水平，卷烟市场具有庞大的市场规模基础。
进入 2017 年以来，卷烟销量恢复增长，2017 年全国共销售卷烟 4,738 万箱，同
比增加 39 万箱。从近 5 年的走势看，2013、2014 年卷烟销量保持稳定增长并在 2014
年达到峰值 5,099 万箱，收到烟草控制规划等政策影响，在经历 2015、2016 年连续
两年下降后，2017 年销量恢复增长；2018 年 1-6 月，烟草行业完成卷烟产量 2350.7
万箱，同比增长 4.52%。商业销量 2513.06 万箱，同比增长 1.54%。商业销售额 8267.09
亿元，同比增长 6.99%。烟草行业工业总产值同比增长 11.68%。
随着下游卷烟生产行业的复苏，卷烟市场不断细分，卷烟品牌逐步由计划调配
转向市场驱动，借助市场需求撬动存量重新分配，倒逼品牌升级换代；从消费市场
上看，大众消费小众化、消费观越来越趋于个性多元。为满足多样化、多元化的客
户需求，烟标生产企业加大新产品的研发设计、原产品的包装升级，卷烟生产企业
在推广重点产品的同时，也逐步加大新产品开发力度，烟盒包装推陈出新，烟标生
产也逐步升温。
得益于卷烟单箱结构增长趋势的保持，2017 年卷烟市场销售收入有所上升，单
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箱结构持续增长。2017 年，全国卷烟单箱结构达到 30,288 元，同比增加 1,122 元。
2017 年，全国卷烟实现销售收入 14,350 亿元。从近 5 年的走势看，销售收入在经历
2016 年回落后于 2017 年企稳回升。收入增幅在经历连续两年回落及 2016 年负增长
后于 2017 年止跌回升，比 2016 年高 8.30%。
烟标附加值提升，生产企业加速整合
在市场竞争加剧、消费者对品牌重视程度加强的背景下，卷烟生产企业十分重
视烟标的品牌、形象展示功能。在市场动因驱动下，烟标的设计、烟标的材质都得
到不断提升，烟标的附加值也逐步提升；同时，烟标对防伪技术和环保要求、烟盒
的设计与品牌传达力也有更高的要求，对烟标生产企业的经验与资质、研发创新能
力、设计能力提出，
将新包装作为设计标的发往多家烟标印刷企业进行烟标设计，由各烟标印刷企
业根据卷烟生产企业的设计意向、需要传递的品牌信息进行设计，将设计结果提交
给卷烟生产企业，经过卷烟生产企业多轮评选、改进后，确定最终设计方案并确定
最终中标的烟标印刷企业，由中标的印刷企业开展烟标的印刷工作。烟标印刷企业
所提供服务从简单生产向设计开发、协助品牌建设与推广、生产加工等综合性服务
转变，其服务内容的深度和广度都进一步延伸。
（2）行业特点
①行业竞争格局、市场化程度、利润水平
烟标生产行业集中度低，竞争较为充分。随着我国烟标产品逐步向高环保性、
高防伪性、高精度化过渡，产业结构逐步向集中化、高端化和规模化发展，具有更
高溢价能力的烟标产品将为烟标印刷企业的盈利能力提升创造契机，未来烟标印刷
行业的利润水平有望得到进一步提升。
②行业市场供求状况及变动原因
烟标作为卷烟的配套材料，其市场供求变化紧随着卷烟市场的变化而变化。受
益于卷烟销量的不断增长以及 2010 年“卷烟上水平战略”和 2016 年“卷烟再上新水平
战略”的实施，我国卷烟市场规模逐年扩大，虽然受经济下行与控烟政策趋严的影响，
2016 年全国卷烟产销量同比出现一定程度的下滑。在经济发展新常态下，我国经济
长期向好的基本面没有改变，到 2020 年全面建成小康社会和“两个翻番”计划，国民
经济将保持中高速增长，城乡居民收入将稳步增加。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
2018 年全国烟草工作会议指出：我国烟草行业总体上处于从成长走向成熟的发
展阶段，规模扩张的空间越来越小，持续优化结构、稳步提升结构，是推动烟草行
业高质量发展的必由之路。继续坚持“总量控制、产销协调、稍紧平衡”调控方针，
努力为结构提升创造有利的政策条件和市场环境；积极顺应个性化、多样化、中高
端的消费潮流，准确把握不断升级的需求变化趋势，更加注重从供给端发力，加强
技术创新、产品创新、营销创新，精心呵护一二类卷烟、高端高价位卷烟稳步发展
势头，规范和支持细支烟、爆珠烟、短支烟、中支烟持续健康发展，引导各类创新
产品聚焦高端市场，带动行业整体结构持续上移，不断为行业发展增强新动能。整
体来看卷烟行业市场规模仍有较大发展空间。
（3）影响行业发展的有利和不利因素、行业壁垒
1）有利因素
①烟草行业的持续稳定发展为卷烟耗材行业提供了广阔的发展前景
包装印刷行业是典型的下游驱动型行业，在产业链条中属于配套下游行业发展
的行业。有别于其他普通印刷品，包装印刷品按规格要求、质量要求、图案设计要
求等大多只针对特定客户。烟标、烟用接装纸等卷烟包装材料是特殊的包装印刷品，
只能销售给特定卷烟企业的特定品牌。因此以烟标、烟用接装纸为代表的包装印刷
企业作为卷烟产业链条中的配套服务行业，与卷烟行业关联度较高。
根据《2015 中国成人烟草调查报告》，我国作为全球最大的卷烟生产及消费国，
卷烟销量占世界总销量的比例保持 40%以上，烟民数量达到 3.6 亿，居世界首位。我
国作为世界人口大国，人口基数决定了卷烟消费量，而卷烟是一种替代性较弱的消
费品，在人们日常生活和人际交往中有着难以取代的地位，这保证了卷烟产品拥有
庞大而稳定的消费群体。此外，随着国民物质生活的不断丰富和消费能力的显著提
高，消费升级也将增加对卷烟产品，特别是高端卷烟的需求。下游烟草行业的稳定
增长将带动卷烟包装材料行业的发展。
2016 年全国烟草工作会议指出，“十三五”期间主要预期指标是：全国烟叶生产
稳定在 4300 万担左右，现代烟草农业建设水平全面提升；卷烟销量按照“前两年抓
恢复、后三年抓增长”的要求，力争到 2020 年细支卷烟比重超过 8%；中式卷烟品牌
发展再上新台阶，到 2020 年全国单箱卷烟批发均价达到 3.8 万元，单箱税利（工商
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合计）超过 3 万元，培育形成 5 个工商税利达到 400 亿元、3 个工商税利达到 600 亿
元、6 个工商税利达到 1000 亿元乃至超过 2000 亿元的知名品牌，争创 2 个工商税利
超过 2000 亿元、4 个工商税利超过 1000 亿元的“两烟”大省；中式雪茄烟和雪茄型卷
烟加快发展，贡献度大幅提升；“走出去”发展步伐加快；成本控制、资源节约、金
融合作取得显著成效。从实际运行来看，2017 年，2017 年全国共销售卷烟 4,738 万
箱，同比增加 39 万箱；销售收入企稳回升；2017 年，全国卷烟实现销售收入 14,350
亿元。
根据《中国烟草》的统计数据：2017 年，45 个卷烟品牌合计发布 148 个新品上
市。其中一、二类新品数量 128 个，占新品总数的 86.5%；共有 29 个重点品牌推出
125 个新品，占新品总数的 84.5%；卷烟新品中上市细支烟 31 款，短支烟 9 款，其
中一类烟 38 款，二类烟 2 款。
综上可以看出，卷烟行业客户规模庞大且稳定，卷烟行业多年来稳定发展，这
给卷烟上游的烟用耗材行业提供了广阔的发展前景。
②居民消费水平增长的推动为优势卷烟耗材企业带来更多的发展机会
同其他消费品一样，香烟的消费也与收入密切相关，得益于我国新中产阶级带
来的消费升级红利，卷烟行业向高端化迈进的趋势也愈发明显。根据国家统计局的
数据显示，2017 年，全年全国居民人均可支配收入 25,974 元，比上年增长 9.0%，扣
除价格因素，实际增长 7.3%。全国居民人均可支配收入中位数 22,408 元，增长 7.3%。
按全国居民五等份收入分组，低收入组人均可支配收入 5,958 元，中等偏下收入组人
均可支配收入 13,843 元，中等收入组人均可支配收入 22,495 元，中等偏上收入组人
均可支配收入 34,547 元，高收入组人均可支配收入 64,934 元。全国农民工人均月收
入 3,485 元，比上年增长 6.4%。居民消费水平、人均可支配收入增长，极大地带动
了香烟消费。
烟标作为卷烟产品重要的防伪功能性包装产品，随下游产业结构性升级而发展
转型，中高档烟标需求增长将同步增长，以中高档卷烟包装材料为主导的优势企业
将面临更多的发展机会。
③烟草行业品牌整合政策推动卷烟耗材企业做大做强
2003 年烟草行业工商分开后，烟草工业企业随即进行大范围的兼并重组；2004
年，国家烟草专卖局制定了《卷烟产品百牌号目录》，即用 2～3 年的时间，将全行
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
业卷烟产品生产和销售牌号（四、五类除外）压缩到 100 个左右；2008 年，国家烟
草专卖局印发《全国性卷烟重点骨干品牌评价体系的通知》，支持品牌的发展，增
强品牌核心竞争力，并确定了 20 个全国性卷烟重点骨干品牌和 10 个视同全国性卷
烟重点骨干品牌；2010 年，国家烟草专卖局陆续提出《烟草行业“卷烟上水平”总体
规划》、卷烟品牌的“532”发展规划和销售收入“461”目标等，进一步明确了“十二五”
时期加强整合、培育少数品牌做大做强的发展思路。2017 年，全国高端卷烟合计销
售 290 万箱，同比增加 23 万箱；实现销售收入 3137 亿元，同比增加 222 亿元。“中
华”“利群”“黄鹤楼”“芙蓉王”等 4 个品牌销量超过 10 万箱，其中“中华”的
销量为 134 万箱，位居第一，占高端卷烟销售总量的 46.2%，高端和高价位卷烟销量
同时恢复增长。2017 年，全国高价位卷烟合计销售 26 万箱，同比增加 4 万箱；实现
销售收入 494 亿元，同比增加 76 亿元。“白沙（和天下）”销量为 5.3 万箱，位居
第一。“黄鹤楼”“黄金叶”“云烟”“南京”“利群”等 5 个品牌高价位卷烟销
量均超过万箱。
下游行业的整合为卷烟耗材行业中优势企业的快速发展提供了契机。卷烟行业
的进一步规范、品牌集中度的不断提高，提升了设计服务能力强、印刷工艺水平高、
防伪性强、符合节能环保理念的卷烟耗材企业的竞争优势。同时，此背景下，卷烟
耗材企业为市场集中整合进程中保持竞争优势，将更多采用行业重组整合的方式迅
速提升自身综合实力，卷烟耗材市场将向优势企业集中。
④烟草行业创新驱动战略有利于卷烟耗材行业的优势企业
创新是烟草行业“十三五”期间提振优化产品结构的重要驱动力。2018 年全国
烟草工作会议指出，促进配套产业和各关键环节协调发展是推动烟草行业高质量发
展的重要保障。要抓好烟机产品创新，加快推出“日产三班两百箱”“日产三班三
百箱”国产卷接包机组，加快研制开发细支烟专用制丝工艺设备、超高速细支烟卷
接设备，不断提高烟机智能化服务水平。总结推广纸滑托盘联运，进一步扩大塑料
烟箱、高强度烟箱应用，进一步加快常规烟和异型烟共线分拣，积极推动物流信息
化建设，不断促进行业物流降本增效。着力推进多元化产业整合优化，不断提高多
元化企业盈利能力
在烟草行业鼓励创新的背景下，对于卷烟包装材料供应商而言，在新材料、新
技术、新工艺、新产品、新装备等方面有所创新，开发出在创意设计、防伪、环保
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
性能等若干方面具有创新元素的产品，将有助于在市场竞争中取得竞争优势，实现
做大做强。优势企业在创新方面具有比较优势，将面临更好的发展机会。
2）不利因素
①烟草控制工作的深入开展
2012 年《中国烟草控制规划（2012-2015）》正式发布。随着我国烟草控制工作
的深入开展以及人们健康意识的提升，未来卷烟消费需求的增长可能受到抑制，卷
烟及其上下游企业将面临一定程度的冲击。“十三五”时期，烟草行业面临控烟履约
的艰巨任务和“片面化、绝对化、扩大化”的过激倾向，作为烟草行业的上游企业将
受到一定程度的影响。
②公共场所禁烟及限制政府部门招待费用
2012 年 3 月 26 日，国务院召开第五次廉政工作会议，要求严格控制“三公”经费，
禁止用公款购买香烟、高档酒和礼品。2013 年 12 月，中共中央办公厅、国务院办公
厅印发了《关于领导干部带头在公共场所禁烟有关事项的通知》，该“禁烟令”要求
党员领导干部身体力行带头率先禁烟，在公共场所和有“禁止吸烟”标志的地方均不
得吸烟。2015 年 6 月 1 日，《北京市控制吸烟条例》正式施行，北京市包括写字楼、
餐厅在内的所有室内公共场所、工作场所和公共交通工具内禁止吸烟；2015 年 9 月
1 日新修订《广告法》正式实施，禁止在大众传播媒介或公共场所、公共交通工具、
户外发布烟草广告，同时明确禁止利用其它商业广告变相发布烟草广告；2017 年 3
月 1 日《上海市公共场所控制吸烟条例》修订版的正式实施，规定上海的室内公共
场所、室内工作场所、公共交通工具内禁止吸烟。
公共场所禁烟及限制政府部门招待费用，未来可能对卷烟消费产生一定的抑制
作用，对烟用接装纸企业产生一定负面影响。
2、企业近几年财务状况及经营成果
联通纪元合并口径 2016 年、2017 年、2018 年 1-6 月财务状况及经营成果见下表：
金额单位：元
项 目 2016 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日 2018 年 6 月 01 日
总资产 240,544,803.33 227,369,561.06 231,451,169.04
负债合计 98,341,225.53 70,871,363.19 67,111,613.74
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
净资产 142,203,577.80 156,498,197.87 164,339,555.30
项 目 2016 年 1-12 月 2017 年 1-12 月 2018 年 1-6 月
营业收入 207,402,978.77 209,986,451.50 102,845,190.78
营业成本 131,381,528.27 142,969,032.81 71,858,781.23
净利润 30,492,046.00 19,601,812.87 7,841,357.43
上述数据摘自天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天健审〔2018〕8001
号《审计报告》，报告意见类型为无保留意见报告。
3、未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果
对联通纪元未来营业收入、成本、费用等财务数据的预测，是以联通纪元 2016
年至 2018 年 1-6 月的经营业绩为基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家
宏观政策、国家及地区的宏观经济状况、国家及地区行业状况，公司的发展规划和
经营计划、优势、劣势、机遇、风险等，尤其是公司所面临的市场环境和未来的发
展前景及潜力，并依据公司的财务预测，经过综合分析编制的。其预测结果如下：
江苏联通纪元印务股份有限公司净利润预测表
金额单位：万元
2018 年
报表项目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
7-12 月
一、营业收入 12,649.08 23,853.90 24,760.96 25,544.01 26,114.63 26,589.33 26,589.33
减：营业成本 8,510.57 16,181.30 16,802.73 17,389.33 17,861.09 18,034.61 17,766.93
营业税金及附加 154.90 293.59 300.06 305.23 308.52 310.88 310.88
销售费用 606.09 1,081.90 1,058.37 1,043.05 1,054.61 1,063.29 1,063.29
管理费用 742.45 1,475.92 1,475.23 1,443.74 1,407.63 1,408.96 1,433.21
研发费用 282.52 763.33 755.21 766.32 783.44 797.68 797.68
财务费用 16.96 33.93 33.93 33.93 33.93 33.93 33.93
资产减值损失
加：公允价值变动收益
加：投资收益
二、营业利润 2,335.58 4,023.95 4,335.44 4,562.41 4,665.41 4,939.97 5,183.40
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 2,335.58 4,023.95 4,335.44 4,562.41 4,665.41 4,939.97 5,183.40
减：所得税费用 643.14 1,133.67 1,195.91 1,239.92 1,260.96 1,327.26 1,388.11
四、净利润 1,692.45 2,890.28 3,139.53 3,322.49 3,404.45 3,612.71 3,795.29
七、资料清单
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
本次资产评估，联通纪元已向评估机构提供了以下评估相关的资料复印件：
1、联通纪元企业法人营业执照复印件；
2、联通纪元《章程》；
3、天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的天健审〔2018〕8001 号《审计报
告》；
4、资产评估清查申报表；
5、相关经济行为文件；
6、产权证明文件；
7、重大合同协议；
8、相关的收益预测表；
9、生产、经营、成本统计资料；
10、历史收入、成本、费用明细资料；
11、其他与收益预测的相关资料。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
（此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页）
委托人：广东新宏泽包装股份有限公司
法定代表人签字：
二○一八年九月六日
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
（此页无正文，为关于进行资产评估有关事项的说明签字页）
被评估单位：江苏联通纪元印务股份有限公司
法定代表人签字：
二○一八年九月六日
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江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
第三部分 评估说明
湖北众联资产评估有限公司 4
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
一、评估对象与评估范围的说明
（一）评估对象与评估范围说明
本次评估对象为江苏联通纪元印务股份有限公司的股东全部权益价值，评估范围为
江苏联通纪元印务股份有限公司评估基准日经审计后纳入评估的全部资产及相关负债，
具体资产类型及金额为：
金额单位：元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 161,630,231.33 四、流动负债合计 81,262,295.26
货币资金 92,224,914.83 短期借款 5,000,000.00
应收票据 1,600,000.00 应付票据 17,450,000.00
应收账款 43,778,566.64 应付账款 32,409,171.65
预付资料 554,226.49 预收款项 100,000.00
其他应收款 2,327,892.00 应付职工薪酬 2,659,293.49
存货 21,144,631.37 应交税费 8,092,999.06
二、非流动资产合计 84,372,385.02 应付利息 6,645.85
长期股权投资 22,138,158.50 其他应付款 15,544,185.21
固定资产 52,904,615.56 五、非流动负债合计 -
无形资产 8,315,710.19
递延所得税资产 1,013,900.77 六、负债总计 81,262,295.26
三、资产总计 246,002,616.35 七、净资产（所有者权益） 164,740,321.09
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产主要为存货、房屋建(构)筑物和设备类资产，各实物资
产的分布情况及特点如下：
1、存货
存货包括原材料、发出商品、在产品及产成品。原材料主要为各种规格型号的油墨、
紫外线灯管、喷粉类皮管、牙片、胶印机线路板、板动胶座、油管、压纸轮、电磁阀、
螺丝、压纸片、压片、轴承、调节阀等，其种类繁多、数量较大，流转较快。发出商品
主要为企业向客户发出的包装盒等产品。在产品反映的是未完工产品的材料成本、产成
品主要为企业库存的包装盒等产品。
2、房屋建(构)筑物
湖北众联资产评估有限公司 5
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
申报评估的房屋建(构)筑物类资产位于江阴市锡澄路 283 号厂区。房屋建(构)筑物大
部分建成于 2003 年。主要有办公楼、厂房、宿舍楼 A、B、C、D 栋、成品仓库、门卫、
食堂、配电、变压、冷机房、浴室、道路、围墙、绿化、车棚等。除食堂为轻钢和钢混
结构外，其他有证房屋均为混合结构。
3、设备类资产
设备类资产包括机器设备、车辆和电子设备。
机器设备有印刷设备、烫金机、模切机、切纸机、打包机、品检机、空调设备、供
配电设备、废气处理设备等。
车辆包括小型轿车和商务车。
电子设备主要为空调和实验检测设备，包括空调挂机、柜机、气相色谱质谱联用仪、
白度仪、分光光度仪、磨擦试验机等。
（三）单位申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
1、企业申报的账面记录的无形资产
联通纪元申报的账面记录的无形资产为土地使用权。
委估宗地共一宗，位于江阴市锡澄路 283 号，土地使用证号为澄土国用（2008）第
11583 号，使用性质为国有出让用地，证载用地面积为 64,675 平方米，用途均为工业用
地，宗地终止日期为 2052 年 11 月 3 日，至估价期日 2018 年 6 月 30 日止，待估宗地剩
余使用年限为 34.35 年。
委估宗地已抵押中国农业银行股份有限公司江阴分行，抵押日期自 2015 年 7 月 6
日至 2018 年 7 月 5 日，评估基准日尚未解除抵押，评估人员现场勘查时已解除抵押。
2、企业申报的账面未记录的无形资产情况
无此申报。
（四）单位申报的表外资产的类型、数量。
联通纪元未申报表外资产项目，评估机构亦未发现存在表外资产项目。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）。
评估价值中未引用其他评估机构的结果。
湖北众联资产评估有限公司 6
江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
二、资产核实情况总体说明
（一）清查的过程与方法
1、组织清查工作
本机构评估人员的资产清查是在联通纪元提供的资产清查明细表的基础上进行的。
具体操作由项目负责人牵头，组成包括机器设备、房地产、财务、综合等专业评估人员
的资产评估专业小组，依据评估工作计划，按照资产类别分项核实，在企业相关人员的
配合下分别对各类资产进行了清查。
清查时间为 2018 年 9 月 1 日至 2018 年 9 月 18 日。
2、清查主要步骤
（1）指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集准备应向评估机构提供的资料。
先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评
估机构提供的“资产评估明细表”、“盈利预测表”及其填写要求、资料清单，细致准确的
登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
资料进行收集。
（2）初步审查被评估企业提供的资产评估明细表
评估人员通过核实有关资料及图纸，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。
然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，
检查资产评估明细表有无漏报、错报项等。
（3）现场实地勘察
评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点勘察，了解资产特点及分布状
况，考虑资产分布特点，分专业组别进行了实物资产的全面核查。
（4）补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。
（5）核实产权证明文件
对评估范围的资产的产权进行调查，以核实委估资产的产权状况。
3、清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方
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法。具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证函
等方式确定真实性。
对货币性项目的债权和债务，评估人员主要通过审查财务账目等会计资料，同时通
过单位进行发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货，主要通过实物盘点方式证实其真实性。
对房屋建(构)筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐
项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、
大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。
对设备类资产，评估人员根据被评估单位提供的设备评估明细表，查明有无实物，
并作相应记录，对固定资产账簿进行核对，并对原值的组成进行调查，复印了部分重要
设备的购置发票、付款凭证及合同等有关资料，搜集复印车辆行驶证的检验资料。对于
规格型号、生产厂家等填写不符或未填写的项目，凡能发现的均按实物资产予以改正或
补填；同时对设备的一般技术状态、运行情况、新旧成色做出初步判断。设备类资产产
权权属的确认完全以企业申报的评估明细表确定的明细项目和会计数据为准。对设备的
技术状况、大修理及改造情况进行详细调查了解，请企业的技术人员介绍设备的技术特
征、工艺特点、负荷大小、维护保养情况。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利状
况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、行
政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地理位置、区
域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未发现其他可能影响资产核实的事项。
（三）核实结论
1、资产核实结论
被评估单位具有完整的财产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员
基本上能遵守管理制度，对各项财产的收、发、领、退能做到手续齐全，计量准确、核
算及时。
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固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更新基本能遵守管理制度，企
业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准，购入、更新固定资产需由计划部门下达
计划，出售固定资产须经主管负责人审核，报废固定资产需履行相应手续。对固定资产
每年均组织进行清查盘点。
被评估单位对资产的核算能够严格执行相关财务制度，核算手续完备，账证、账表
基本相符。
2、资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度
本次评估清查，其清查结果与账面记录一致，未发现差异。
3、权属资料不完善等权属不清晰的资产
本次评估清查，无权属资料不完善等权属不清晰的资产。
4、被评估单位申报的账外资产的核实结论
本次评估被评估单位未申报账外资产，评估机构亦未发现账外资产。
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三、评估技术说明
Ⅰ、资产基础法评估技术说明
（一）流动资产评估说明
江苏联通纪元印务股份有限公司纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收
票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货等科目。上述资产在评估基准日账面
值为：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
货币资金 92,224,914.83
应收票据 1,600,000.00
应收账款 43,778,566.64
预付款项 554,226.49
其他应收款 2,327,892.00
存货 21,144,631.37
流动资产合计 161,630,231.33
各资产具体评估过程及方法如下：
1、货币资金
本次申报评估的货币资金包括现金、银行存款，评估基准日账面余额为
92,224,914.83 元。
（1）现金
联通纪元纳入评估范围的现金余额为 5,558.86 元，现金为人民币，存放于公司财
务室。公司财务部门负责人、出纳共同清点了现金，评估人员参与监盘，实地盘点后
倒推出评估基准日的现金库存数。按核实无误后的数额确认现金评估值，现金评估值
为 5,558.86 元。
（2）银行存款
联通纪元纳入评估范围的银行存款账户共 9 户，为 8 个人民币账户和 1 个美元账
户。申报评估账面值为人民币 80,619,355.97 元。评估人员收集了上述账户的对账单、
调节表和银行询证函，根据银行询证函回函结果和企业的账务资料，同时对美元账户
按中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的评估基准日银行间外汇市场人民币汇
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率的中间价折算为人民币，以核实后的价值作为评估值， 银行存款评估值为
80,619,355.97 元。
（3）其他货币资金
联通纪元纳入评估范围的货币资金主要为票据保证金。申报评估账面值为人民币
11,600,000.00 元。评估人员收集了上述账户的对账单和企业的账务资料，以核实后的价
值作为评估值，银行存款评估值为 11,600,000.00 元。
2、应收票据
委估应收票据账面余额为 1,600,000.00 元，为无息银行承兑汇票。评估人员对票据
进行了监盘，复核了票号，查询了票据贴现及背书转让情况。因银行承兑汇票信用高，
其变现风险极小，故以各项应收票据的账面值作为评估值。应收票据评估值为
1,600,000.00 元。
3、应收账款
委估应收账款账面余额为 46,082,701.73 元，坏账准备为 2,304,135.09 元，账面净值
为 43,778,566.64 元，共 66 户，为应收客户单位的货款，其账面余额反映的是被评估单
位在评估基准日所拥有的债权，评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状况、经营现
状以及回收的可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析，确定其能否收
回。
对应收账款收回的可能性进行了适当的分析和判断，在考虑合理的坏账损失基础
上确定评估值。对于有充分理由相信全部能收回的，应按全部应收款额计算评估值；
对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，按财务上计算坏账
准备的方法，估计出这部分可能收不回的款项，再从这部分应收款总额中扣除得到评
估值；对于符合有关管理制度的规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的，按零
值计算。
对应收账款的评估，参照企业计提坏账的方法预计各项应收款项的坏账损失率，
其中：1 年以内，按 5%预计其坏账率，1-2 年，按 10%预计其坏账率；2-3 年，按 15%
预计其坏账率；3-4 年，按 20%预计其坏账率；4-5 年，按 50%预计其坏账率；5 年以上，
按 100%预计其坏账率，关联方单位不考虑坏账损失率。据上述评估方法，确定应收账
款的评估值为 43,778,566.64 元。
账面计提的坏账准备 2,304,135.09 元，属备抵科目，依资产评估相关准则的要求，
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对其按零值处理。
4、预付款项
委估预付款项账面值为 554,226.49 元。评估人员对预付单位的欠款原因、资信状
况、经营现状以及收回的可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析汇总，
确定其能否收回。
预付款项的评估方法为：预付款项的评估根据所能收回的相应货物形成的资产或
权利的价值确定评估值，对于能够收回相应货物的，按核实后的账面值为评估值，对
于那些有确凿证据表明收不回相应货物，也不能形成相应的资产或权益的预付账款，
其评估值为零。
本次委估的预付款项共 12 项，主要为预付的配件款、汽油款、电费等。经核实，
其他预付款项均签订合同并在执行过程中，暂时未发现减值迹象。故以核实后的账面
值作为评估值，确定预付款项的评估值为 554,226.49 元。
5、其他应收款
委估其他应收款账面余额为 4,079,360.00 元，坏账准备 1,751,468.00 元，账面净值
为 2,327,892.00 元，评估人员对欠款单位的欠款原因、资信状况、经营现状以及回收的
可能性进行了询查、了解，并对其账龄情况进行了分析汇总，确定其能否收回。
其他应收款共计 11 户，主要为投标保证金、员工借款、房租等。本次评估采用个
别认定法和账龄分析相结合的方法，对保证金、在职员工借款、关联方企业的房租等，
因收回的可能性较大，按核实后的账面值作为评估值。对往来款，参照企业计提坏账
的方法，即 1 年以内，5%；1-2 年，10%；2-3 年，15%；3-4 年 20%；4-5 年 50%；5 年
以上 100%的计提比例计提可能的坏账损失。经计算，其他应收款评估值为 2,694,392.00
元。
账面计提的坏账准备 1,751,468.00 元，属备抵科目，依资产评估准则的相关规定，
对其按零值处理。
6、存货
存货申报账面值为 21,144,631.37 元，包括原材料、在产品、发出商品、产成品。
清查时，对原材料、在产品、产成品进行监盘；查阅账簿、存货台账等有关资料，
并向有关存货管理人员了解存货的概况、收发情况、使用频率、保管方式等情况，向
财务人员了解存货成本核算和结转等财务处理情况，核实账面值构成内容的合理性，
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核对明细账与总账、报表余额、委估明细表相符。通过清查，确认账面成本的真实性
和完整性，核对各账表相符。
本次对存货分别采用市场法和成本法进行评估，在评估过程中，评估人员首先对
被评估单位的入库、保管、领用、盘点等内部情况进行了了解，在此基础上，依据被
评估单位提供的存货清查评估明细表，评估人员进行了现场监盘，以核实后的存货结
存情况进行评估，确定其评估价值为 24,911,767.78 元。
各类存货的具体评估方法如下：
①原材料
原材料账面值 9,232,672.97 元，主要为各种规格型号的油墨、紫外线灯管、喷粉类
皮管、牙片、胶印机线路板、板动胶座、油管、压纸轮、电磁阀、螺丝、压纸片、压
片、轴承、调节阀等。主要结存在原材料仓库。
由于原材料的采购比较频繁，周转快，其账面价值可视同为市场价值，故评估人
员以其账面价值确定为评估值，评估值为 9,232,672.97 元。
②在产品
在产品账面值 1,772,019.70 元，主要为未完工的包装盒等材料成本，由于该公司成
本核算比较及时，其账面价值可以反映现行市场价值，故评估人员以核实后的账面价
值作为评估值，确定为 1,772,019.70 元。
③发出商品
发出商品账面值为 1,895,060.36 元，主要为企业向客户发出的包装盒等产品，评估
人员通过查阅销售合同、采购订单、出库记录、购买方签收单等资料，经核实确认账
实相符。本次发出商品的评估单价以其订单价为准，评估人员以清查核实后的数量乘
以不含税订单价，再扣除销售费用、全部税费来确定其评估值。
计算公式如下：
评估价值=实际数量×不含税销售单价×[1-营业税金及附加费率-营业费率-营业利
润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税税率）×r]
r 为一定的折扣率，对畅销商品，r 取值为 0。
营业税金及附加费率=营业税金及附加费÷营业收入
营业费率=营业费用÷营业收入
营业利润率=营业利润÷营业收入
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其中：营业成本、营业税金及附加、销售费用、营业利润取自经审计后的利润表
中数据。
案例：南京（精品）小盒（存货—发出商品明细表 序号：5）
该产品发出数量 200 万张，账面价值 273,074.29 元，购货方为江苏中烟工业有限责
任公司，评估人员收集了销售合同、采购订单、出库记录、购买方签收单等相关资料，
经核实，该产品订单含税单价为 2,379.00 元，不含税单价 2,050.86 元。通过对被评估单
位 2018 年 6 月份的利润表进行分析，营业税金及附加比率为 1.21%、销售费用率为
5.12%、营业利润率为 11.81%。
评估值=2,050.86×200×[1-1.21%-5.12%-11.81%×25%-11.81%×(1-25%)×0]
=372,108.00 元
最终确定发出商品的评估值 2,795,640.02 元。
④产成品
产成品账面值为 8,244,878.34 元，主要为企业对外销售的包装盒等产品。
产成品一般以其完全成本为基础，根据该产品市场销售情况好坏觉定是否加上适
当的利润，或是要低于成本。对于十分畅销的产品，根据其出厂销售价格减去销售费
用、全部税金确定评估值；对于正常销售的产品，根据其出厂销售价格减去销售费用、
全部税费和适当数额的税后净利润确定评估值；对于勉强能销售的产品，根据其出厂
销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值；对于滞销、积压、降价
销售产品，应根据其可收回净收益确定评估值。
经评估人员了解，被评估企业的产品为订单式销售的产品，因此，评估值以其订
单销售价格减去销售费用、全部税费来确定。评估价值为 11,983,319.73 元。计算公式
如下：
评估价值=实际数量×不含税销售单价×[1-营业税金及附加费率-营业费率-营业利
润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税税率）×r]
r 为一定的折扣率，对畅销商品，r 取值为 0。
营业税金及附加费率=营业税金及附加费÷营业收入
营业费率=营业费用÷营业收入
营业利润率=营业利润÷营业收入
其中：营业成本、营业税金及附加、销售费用、营业利润取自经审计后的利润表
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中数据。
案例：银庐山条盒（存货—产成品明细表 序号：5）
该产品库存 105.70 万张，账面价值 330,886.35 元，经了解，该产品销售含税单价
为 4,758.97 元，不含税单价 4,102.56 元。通过对被评估单位 2018 年 6 月份的利润表进
行分析，营业税金及附加比率为 1.21%、销售费用率为 5.12%、营业利润率为 11.81%。
评估值=4,102.56×105.70×[1-1.21%-5.12%-11.81%×25%-11.81%×(1-25%)×0]
= 393,398.49 元
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（二）长期股权投资评估说明
江苏联通纪元印务股份有限公司纳入本次评估范围的长期股权投资账面价值为
22,035,931.79 元，共 2 项，基本情况如下表所示:
序号 被投资单位名称 投资比例（%） 账面价值
1 江阴联通宝丰新材料包装有限公司 100.00% 19,836,643.75
2 杭州绿司包装有限公司 29.00% 2,301,514.75
合 计 22,138,158.50
减：长期股权投资减值准备
长期股权投资净值合计 22,138,158.50
1、江阴联通宝丰新材料包装有限公司
（1）公司概况
名称：江阴联通宝丰新材料包装有限公司
类型：有限责任公司（法人独资）
住所：江阴市南闸街道锡澄路 283 号
法定代表人：六以万
注册资本：1988.1 万元整
成立日期：2006 年 05 月 08 日
营业期限：2006 年 05 月 08 日至*******
经营范围：塑料磁卡的制造、加工、销售；包装装潢印刷品印刷；其他印刷品印
刷；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定企业经营或禁止进出口的
商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（2）股本结构
江阴联通宝丰新材料包装有限公司实收资本为 1988.1 万元人民币，股东名称、出
资额和出资比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 实际出资额(元) 出资比例
1 江苏联通纪元印务股份有限公司 1988.1 100%
合 计 1988.1 100%
（3）评估方法说明
评估人员查阅了江阴联通宝丰新材料包装有限公司章程、验资报告、企业法人营
业执照等公司设立的相关文件，本次评估采用资产基础法对江阴联通宝丰新材料包装
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江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
有限公司进行整体评估。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定被评估单位股
东权益价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值
求得企业股东权益价值的方法，计算公式如下：
评估值＝∑各单项资产评估值－∑各单项负债评估值
（4）评估基准日股东全部权益评估结果
在持续经营前提下，江阴联通宝丰新材料包装有限公司于评估基准日的股东全部
权益账面价值 19,435,877.96 元，评估价值为 20,896,660.38 元，增值额 1,460,782.42 元，增
值率 7.52%。
（5）该笔长期股权投资——江阴联通宝丰新材料包装有限公司评估值
长期投资的评估价值=江阴联通宝丰新材料包装有限公司成本法评估值×联通纪元
的持股比例
=20,896,660.38× 100%
=20,896,660.38（元）
2、杭州绿恒包装有限公司
（1）公司概况
名称：杭州绿恒包装有限公司
类型：私营有限责任公司（自然人控股或私营性质企业控股）
住所：浙江省杭州市富阳区场口镇浙江富阳创业基地 19 号
法定代表人：叶继华
注册资本：壹仟万元整
成立日期：2017 年 05 月 23 日
营业期限：2017 年 05 月 23 日至 2037 年 05 月 22 日
经营范围：包装装潢印刷品和其他印刷品经营；包装材料、纸质品、纸张销售；
货物进出口（法律、行政法规禁止经营的项目除外，法律、行政法规限制经营的项目
取得许可证后方可经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动）
（2）股权结构
杭州绿恒包装有限公司注册资本为 1000.00 万元人民币，股东名称、出资额和出资
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比例如下：
股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 认缴出资额(万元) 出资比例
1 江苏联通纪元印务股份有限公司 290.00 29%
2 施继飞 10.00 1%
3 臧忠富 40 4%
4 孙文产 50 5%
5 姜燕萍 100 10%
6 章校华 110 11%
7 叶继华 200 20%
8 姜勇 200 20%
合 计 1000.00 100%
（3）评估方法说明
本次评估，以评估基准日杭州绿恒包装有限公司经审定后的股东全部权益乘以联
通纪元持股比例作为评估结果。
（4）该笔长期股权投资——杭州绿恒包装有限公司评估值
长期投资的评估价值=杭州绿恒包装有限公司评估基准日经审定的股东全部权益×
联通纪元的持股比例
=7,936,257.78× 29%
= 2,301,514.75（元）
综上所述，长期股权投资评估值为 23,198,175.13 元。
本次评估未考虑评估增减值可能产生的所得税对股权价值的影响。
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（三）房屋建筑物评估说明
1、评估范围
此次评估的内容为江苏联通纪元印务有限公司位于江阴市锡澄路 283 号的房屋建
筑物类资产。房屋建筑物共 14 项，构筑物及其他辅助设施共 10 项，建筑面积合计
35,124.08 平方米。依据被评估单位提供的房屋建筑物类资产清查评估明细表，该部分资
产于评估基准日的账面价值如下所示：
原值：41,111,761.67 元；净值：12,038,497.23 元。
2、资产概况
申报评估的房屋建筑物类资产位于江阴市锡澄路 283 号。此次申报评估的房屋建筑
物类资产主要特点如下：
办公楼、厂房、宿舍楼 A、B、C、D 栋、成品仓库、门卫、食堂、配电、变压、冷
机房、浴室等房屋房产证号为房权证澄字第 fnz0002645 号，建筑面积合计 33,980.25 平方
米，房屋建成时间在 2003 年。
柴油仓库、环保处理车间、改造设备储物间等房屋建筑面积合计 1,143.83 平方米，
房屋截止至评估基准日尚未办理房屋所有权证。
房屋主要特点如下：
①办公楼为混合结构，建筑面积为 3,828.42 平方米，共 3 层，房屋呈一字型，该房
屋入户大厅为镂空设计，1—3 层相通，层高约 11 米。房屋外墙刷涂料，部分为玻璃幕
墙，内墙刷白色乳胶漆，大厅墙面铺高档石材装饰，地面铺防滑地砖，房屋内铺复合
地板，简单石膏板吊顶，玻璃入户大门，室内木门，塑钢窗，楼梯铺人造大理石，钢
制栏杆加木扶手。
②厂房的基础及墙体部分为混合结构，屋顶为轻钢结构，建筑面积为 14,977.06 平
方米，共一层，部分两层，该房屋与办公楼相连，呈一字型，房屋长约 160 米，宽约
90.25 米，檐高约 8 米，外墙为防水涂料，内墙刷白色涂料，卫生间墙面及地面均贴瓷
砖，顶棚铝塑板吊顶，地面刷绿色防滑地漆，部分水磨石地面，钢门、塑钢金窗。楼
梯铺人造大理石，扶手为不锈钢。
③宿舍楼 A、B、C、D 栋房屋为混合结构，建筑面积为 8,777.74 平方米，A、B、C、
D 栋相连，房屋由南向北整体呈凹字形，每栋楼均为六层，房屋檐高约 18 米，层高约
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3 米，房屋外墙刷防水涂料，内墙和天棚刷白色涂料，A、B、C、D 栋宿舍楼均为公共
卫生间，卫生间墙面及地面均贴瓷砖，房屋公共区域及室内地面均铺防滑地砖，木门、
塑钢窗，楼梯为不锈钢扶手。
④成品仓库为混合结构，建筑面积为 4,344.00 平方米，共两层，一层高均约 4.5 米，
二层层高约 3.5 米，房屋外墙刷防水涂料，一层内墙及天棚刷白色涂料，二层内墙刷白
色涂料，天棚简单吊顶，一层为水泥砂浆地面，二层地面铺防滑地砖，塑钢窗，房屋
共有两部货运电梯，楼梯铺防滑地砖，不锈钢扶手。
⑤门卫为混合结构，共有两个，分别位于厂区西面临锡澄路和厂区北面临支路，
建筑面积共计为 88.74 平方米，一层，层高约 3 米，外墙刷防水涂料，内墙刷白色涂料，
地面铺防滑地砖，玻璃门、塑钢窗。
⑥食堂部分为轻钢结构，部分为钢混结构，建筑面积为 705.26 平方米，该房屋原为锅炉
房，后经改造为食堂，该房屋共一层，层高约 6 米，部分层高约 4.5 米，房屋外墙刷防
水涂料，内墙为白色涂料，简单吊顶，地面铺地砖，不锈钢大门、塑钢窗。
⑦配电、变压、冷机房房屋为混合结构，房屋为一层，呈一字型，层高约 4.5 米，
房屋外墙刷防水涂料，内墙和天棚为白色涂料，水泥砂浆地面，不锈钢大门、塑钢窗。
⑧浴室为混合结构，一层，层高约 3.5 米，房屋内外墙刷防水涂料，水泥地面，塑
钢窗。
⑨改造设备储物间为简易结构，环保处理车间、柴油仓库为一层混合结构，外墙
刷防水涂料，内墙和天棚为白色涂料。
○企业能对房屋建筑物进行一般的维护保养，房屋的外观成色一般，使用情况正
常。
11 根据委托人提供的资料，办公楼、厂房、宿舍楼 A、B、C、D 栋、成品仓库、
门卫、食堂、配电、变压、冷机房、浴室（房权证澄字第 fnz0002645 号）及无形资产-
土地使用权（澄土国用（2008）第 11583 号）已抵押给中国农业银行股份有限公司江阴
分行，抵押日期自 2015 年 7 月 6 日至 2018 年 7 月 5 日。 2018 年 7 月 30 日已解除抵押。
3、资产清查核实情况说明
(1)资产清查核实人员组织、实施时间和过程
成立房屋评估小组，在被评估单位资产清查的基础上，评估人员会同企业有关人
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员于 2018 年 9 月 1 日～2018 年 9 月 18 日根据企业提供的房屋建筑物评估申报明细表资
料对房屋建筑物资产进行了清查核实，具体方法是：
①核实明细表申报数与实际数是否一致，对发现的差异分清情况分别进行调整。
②查清房屋类资产分布状况。根据企业提供的房屋类资产的评估申报明细表、房
屋所有权证，核实企业对申报评估房屋建筑物的权属状况；通过企业有关人员了解房
屋具体坐落、分布状况、使用状况。
③对面积较大、账面价值较高具有代表性的主要房屋建筑物查阅资料，全面核实
其基础、结构、层次、面积、檐高、门窗、内外装修、水电安装、施工用材、使用情
况及完好程度等特征，逐项与评估申报表核实，作重点勘察记录。
(2)影响资产清查核实的事项
无影响资产清查核实事项。
(3)核实结论
在有关人员陪同下，评估人员对评估申报明细表所列示的房屋建筑物类资产进行
了全面的清查核实，明细表所列示的房屋建筑物项目、名称、建筑面积与实际情况一
致，无清查调整。
4、评估过程
对企业申报的房屋建筑物类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：
首先，收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产清
查评估明细表和财务报表，收集公司有关房屋建筑物的有关资料及相关合同。
其次，实地勘察阶段。根据清查评估明细表进行现场实物盘点。对每一评估对象，
评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建筑物的所处地段、周边环境、交通及配套
设施、可作用途及收益状况、外型、结构型式、层次、高度、跨度、构件材质、内外
装修、使用维修、施工质量、水电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，
并走访有关房屋建筑物的管理维护人员及使用人员。
再次，是评估作价阶段。根据江阴市房屋重置价格标准、中国人民银行公布的金
融机构贷款利息率等各种依据，分别计算出各项建筑物的重置全价，乘以依据各项建
筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以 2018 年 6 月 30 日为基准日的评估
结果。
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5、评估方法
根据评估目的及评估对象的状况，对房屋构筑物类资产评估采用重置成本法。
重置成本法是基于房屋构筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出构
筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得
出构筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：
房屋构筑物评估值 = 重置全价× 成新率
(1)重置全价的确定
重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：
重置全价＝建安工程造价+前期及其它费用+资金成本+开发者利润-可抵扣增值税
①建安工程造价
主要内容包括直接工程费、措施费、规费、企业管理费、利润、税金等。建安工
程造价通过以下方法取得：
对于工程技术资料完整的项目，采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结）
算资料的工程量，套用相关工程费用定额的工料机消耗量，再采用建设地点的人工、
材料、机械的市场单价，计算出建安工程造价，或根据工程预（结）算资料的工程量，
套用单位估算表并结合市场单价确定调整得出建安工程造价，或根据工程预（结）算
资料，进行工程造价指数调整，计算出建安工程造价。
对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法或预（结）算编
制法进行测算。类似工程参照法是通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、
构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物
的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价；预（结）算编制法是
根据工程图纸计算出工程量，套用最新定额，并进行价差调整，计算出直接费，再根
据费率分别计算出规费、管理费、利润，最终确定建安工程造价。
②前期费用及其它费用
根据江阴市的有关建设工程取费规定，采用其现行标准计算。详见下表：
江阴市前期费用及其它费用
取费%
序号 名称 计算依据 文件标准
% 元/m2
1 工程勘察设计费 工程造价 2.85% 国家计委、建设部(计价格[2002]10 号)
2 招投标费 工程造价 0.18% 国家计委计价格[2002]1980 号文件
3 工程监理费 工程造价 1.99% 发改价格[2007]670 号
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4 工程造价咨询费 工程造价 0.19% 省住建厅、物价局(苏价服[2014]383 号)
5 建设单位管理费 工程造价 1.38% 财建[2002]394 号
6 环境影响评价费 工程造价 0.08% 计价格[2002]125 号
小计 *** 6.67% ***
③资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金(包括前期费用、综合造价、其他费用)
的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建设贷
款利率计算。
④开发者利润
资产开发和制造商的合理收益(即开发者利润)的确定，应以现行行业或社会平均资
产收益水平为依据。
⑤扣减可抵扣增值税
根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税
〔2016〕36号），房屋建安工程造价中的增值税及前期及其他费用中的增值税，企业均
可以作为进项税进行抵扣，所以房屋重置全价中需扣减可抵扣增值税。
(2)成新率的确定
本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：
首先，根据房屋构筑物耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，
评估人员在现场对构筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养
状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限
法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该构筑物的综合成新率。
房屋构筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率× 40%+现场鉴定成新率× 60%
理论成新率=[(经济耐用年限—已使用年数)÷ 经济耐用年限]× 100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
6、案例分析
案例：宿舍楼 A、B、C、D 栋（固定资产—房屋建筑物评估明细表 序号 3）
(1)建筑物基本情况
檐口 结构 整体 竣工
工程名称 工程地点 层数 建筑面积 层高
标高 类型 工期 时间
宿舍楼 A、B、 江阴市锡澄路
6层 18m 8,777.74 ㎡ 3m 混合 175 天 2003.1
C、D 栋 283 号
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地基处理 天然地基
基础 条形基础
土建 墙体 砖墙
部分 柱 现浇构造柱
梁 现浇圈梁
板 预制板
楼地 垫层 C10 砼垫层
面 面层 C10 砼垫层, 水泥砂浆地面、地砖楼面
装饰
墙面、顶棚 涂料外墙、涂料内墙、涂料顶棚
部分
屋面 瓦屋面
门窗 木门、塑钢窗
安装 水、卫工程 给水铝塑管、排水 pvc 管
部分 电气照明工程 220V 照明
(2)重置全价的确定
重置全价＝建安工程造价+前期及其它费用+资金成本+开发者利润-可抵扣增值税
① 建安工程造价
该评估标的物建于 2003 年，经济技术资料难于收集，因此采用类比法进行评估。
根据江阴市房屋重置价格及工程造价信息网公布的典型工程案例，经过调查，有一典
型工程资料，该工程与评估标的基本构造基本相符，故以之作为参照物与评估标的物
进行类比分析。
该工程的建安工程单方造价为 1,515 元/㎡，经调查，公布信息时日至评估基准日之
间，定额人工费、材料费、机械费变化幅度不大，不需进行调整，参照物于评估基准
日的单方造价按 1,515 元/㎡取值。
根据现场勘察资料分析，该典型工程与委估对象结构类型相同、构造基本相符，
将委估对象与类似典型工程进行比较、分析、确定其主要差异，并加以修正，以求得
工程重置建造成本。差异系数调整比例（%）表如下：
房屋差异系数调整比例表
内容 差异系数调整比例
重置标准房屋 评估标的物
项目 (%)
基础部分 混泥土带型基础 天然地基，条型基础 -2
多孔砖墙体材料，现浇构造
结构部分 现浇柱、梁、板，空心砖内墙 柱、矩形柱、梁、平板、预应 -2
力钢筋混凝土空心板
地面部分 水泥砂浆地面 地砖 1
门窗部分 铝合金窗 塑钢窗 1
内墙乳胶漆、涂料，外墙涂料、
装饰部分 天棚及内粉刷白，外墙涂料 -1
局部花岗岩
ZL 胶粉聚苯颗粒保温层、聚合
屋面部分 瓦屋面 -1
物抗裂
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其它部分 给水：镀锌钢管丝接，排水： 铝塑供水管、排水 PVC，220V
(含水卫电) 钢塑复合管罗纹连接，有限电 普通线路，暗敷、穿铜芯绝缘 -1
视、可视电话、网络系统 导线。
层数 地上 6 层，地下 1 层 地上 6 层 -15
合计 - - -20
不含税建安工程造价＝单方造价×(1+差异系数)×期日修正系数×建筑面积
＝1,515× （1-20%）× 8,777.74=10,638,620.88 元
根据《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号），房屋建安工程造价的
增值税率为 10%，则：
增值税＝10,638,620.88× 10%＝1,063,862.09 元
则，含税建安工程造价＝不含税建安工程造价+增值税
＝10,638,620.88+1,063,862.09
＝11,702,482.97 元
② 主要前期费用及其它费用标准
前期及其它费用为＝建安工程造价×6.67%
＝11,702,482.97×6.67%
＝780,555.61 元
前期费用中的工程勘察设计费、招投标费、工程监理费、工程造价咨询费和环境
影响评价费等，根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通
知》（财税〔2016〕36 号），现代服务业的增值税率为 6%，经测算可计税前期及其它
费用的增值税额为 35,041.21 元。
③资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金(包括建安造价、前期费用、其他费用)
的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日同期国内基本建
设贷款利率计算。
资金成本的确定，依据《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000 版），整个工
程工期约为 175 天；建设期投资贷款利息按评估基准日适用的 1 年期固定资产投资贷款
利息率 4.35%计算。
则资金成本＝(含税建安工程造价+前期及其它费用)× 利率× 工期/360× 1/2
＝(11,702,482.97+ 780,555.61)× 4.35%× 175/360× 1/2
＝131,982.13 元
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④利润
重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额应
包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中的收益（即开
发者利润）部分的确定，以现行行业或社会平均资产收益水平为依据，此次评估中的
利润按 5%计。
则开发者利润＝(含税建安工程造价+前期及其它费用)× 5%
＝(11,702,482.97+ 780,555.61)× 5%
＝624,151.93 元
⑤扣减可抵扣增值税
根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税
〔2016〕36 号），房屋建安工程造价中的增值税及前期及其他费用中的增值税（6%）
企业均可以作为进项税进行抵扣，所以房屋重置全价中需扣减可抵扣增值税。
可抵扣增值税＝建安工程造价增值税+前期及其他费用增值税
＝1,063,862.09+ 35,041.21
＝1,098,903.30 元
⑥重置全价
重置全价＝建安工程造价+前期及其它费用+资金成本+开发者利润-可抵扣增值税
＝11,702,482.97+780,555.61+131,982.13+624,151.93-1,098,903.30
＝12,140,269 元
(3)综合成新率的确定
成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算
①理论成新率：［（经济耐用年限－已使用年限）÷ 经济耐用年限］× 100%
②鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定
③综合成新率＝理论成新率× 40%+鉴定成新率× 60%
房屋建筑物勘察成新率计算表
建筑物名称 宿舍楼 A、B、C、D 栋 建筑结构 混合
房权证澄字第
房产证号 建筑面积 8,777.74m2
fnz0002645 号
耐用年限 50 年 已使用年限 15.71 年 层数 6层
项 目 标准分数 评定分数
结构部分 1．地基基础 25 19
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(G ) 2．承重结构 25 19
3．非承重墙 15 10
4．屋 盖 20 13
5．楼地面 15 8
小计：（1+2+3+4+5）×权重[0.55]=37.95
6．门 窗 25 16
7．外粉刷 20 13
8．内粉刷 20 12
装饰部分
9．顶 棚 20 13
(S )
10．细木装修 15 9
小计：（6+7+8+9+10）×权重[0.15]=9.45
11．给排水 50 37
设备部分
12．电气照明 50 37
(B )
小计：（11+12）×权重[0.30]=22.20
鉴定评定分数：G+S+B=69.60%
年限法评定：（总使用年限—已使用年限）/总使用年限=68.58%
综合成新率：鉴定评定分数×60%+年限法评定分数×40%=69.19%，取整 69%
根据相关规定并结合房屋的实际情况，房屋经济耐用年限为 50 年，理论成新率为
68.58%，根据现场考察情况，房屋保养情况一般，鉴定成新率为 69.60%，按加权平均法
计算为 69.19%，取定房屋综合成新率 69%。
(4)评估值的计算
评估值＝重置全价× 成新率＝12,140,269× 69%＝8,376,786 元
7、评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，江苏联通纪元印务有限公司在 2018 年 6 月
30 日为评估基准日的房屋建筑物类资产评估情况如下表：（金额单位：人民币元）
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物 34,903,436.87 10,728,951.18 45,492,309.00 30,642,279.00 10,588,872.13 19,913,327.82 30.34 185.60
构筑物及其他辅助设施 6,208,324.80 1,309,546.05 3,582,124.00 2,119,580.00 -2,626,200.80 810,033.95 -42.30 61.86
合计 41,111,761.67 12,038,497.23 49,074,433.00 32,761,859.00 7,962,671.33 20,723,361.77 -11.96 247.46
详细评估结果详见资产评估明细表。
本次房屋建筑物类资产评估值增值 20,723,361.77 元，增值率为 247.46%，主要原因如下：
①账面原值中，前期费用及其他费用和资金成本财务处理与评估确定的价值考虑
的因素不同，账面净值中，房屋建筑物的财务折旧年限与资产评估中的房屋建筑物经
济使用年限不同，且资产评估中还须根据现场考察情况进行调整。
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②由于部分建（构）筑物建成时间至评估时点有一定年限，原材料价格、人工工
资、机械费比当年有不同程度的上涨，因而导致增值。
8、评估有关事项说明
(1)全部房屋建筑物资产评估价值中均不包含所占土地的使用权价值；
(2)本次评估未考虑房屋建筑物类资产相关负债及其他事项对其评估价值的影响；
(3)本次评估单项房屋评估值未考虑房屋办理产权证时交纳的相关税金；
(4)本次评估的房屋建筑物部分房屋办理了房屋所有权证，对于已办证的房屋建筑
物面积以房屋所有权证的面积为准，对未办理房地产权证的房屋，房屋建筑物的面积
以企业测量申报面积为准。其产权真实性、完整性由江苏联通纪元印务有限公司负责，
本评估公司对此不发表意见，也不承担相关法律责任；
(5) 企业申报的房屋建筑物中，宿舍楼建筑面积 8,777.74 平方米，该房屋均已出租；
(6)房屋建筑物中因建筑结构不同其造价不同，相同结构建筑物因层高、装饰等多
方面情况不同其造价也不同；
(7)根据委托人提供的资料显示，办公楼、厂房、宿舍楼 A、B、C、D 栋、成品仓库、
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分行，抵押日期自 2015 年 7 月 6 日至 2018 年 7 月 5 日， 2018 年 7 月 30 日已解除抵押。
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（四）机器设备评估技术说明
1、评估对象和评估范围
(1)评估对象
设备类资产评估对象为江苏联通纪元印务股份有限公司委估的设备类资产。
(2)评估范围
本次申报的设备类资产包括机器设备、车辆和办公及其他设备，评估基准日账面
原值 137,277,212.82 元，账面净值 40,866,118.33 元。
2、设备概况
江苏联通纪元印务股份有限公司位于江苏省无锡市江阴市锡澄路 283 号，该公司
是一家从事是纸制品印刷、包装为主业的企业集团。委估的设备类资产分布比较集中,
存放在该公司厂区内；设备类资产分为机器设备、车辆和办公及其他设备，各类资产
具体情况为：
(1) 机器设备：有 110 项 134 台套
机器设备主要有博斯特九色凹印机、松德 9 色凹印机、ATN 复卷八色凹印机、ATN6
色+2 色凹印机、德国海德堡 6+1 胶印机、对开六色胶印机、对开 5+1 色胶印机、全自
动模切烫金机、博斯特自动模切机、全自动模切机、激光图案压印转移生产线、UV
上光机、自动丝网机、激光照排机、单张纸检品机、单色柔版印刷机、AOI-视觉在线
监测系统、程控切纸机、显影液及冲版水处理系统、减压式溶剂回收机、平板式晒版
烘版一体机、光化学废气处理设备、中央空调（冷水机组）工程、电力设施工程、货
梯、空气压缩系统等，清查核实时，有少数设备已无实物，少量设备因使用年限较久，
处于待报废状态。其他申报评估的设备可正常使用，因产能过剩，部分设备处于闲置
状态。
(2) 车辆：4 项 共4辆
该公司的车辆主要为工作用车，申报评估的车辆均在正常行驶使用。
(3) 办公及其他设备：有 54 项，共 265 台（套）
办公设备主要有各类空调、电脑、复印机、文件柜、书柜、家具、大堂服务台等；
其他设备主要是检测设备，主要有安捷伦气相色谱质谱联用仪、白度仪、分光光度仪、
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磨擦试验机等，至评估基准日止，少量办公设备已无实物，少量设备因使用年限较久，
处于闲置待报废状态。其他设备均可正常使用。
3、评估程序
(1)评估准备工作阶段
①听取该单位有关人员关于评估范围、评估目的及与设备类资产相关的情况介绍，
作好相应的记录；
②根据委估资产的构成特点，按照规定格式指导该单位填写资产清查评估明细表；
③根据评估目的，确定设备的评估标准、评估方法；
④认真查阅资产评估申报明细表，拟定现场考察和调研计划，确定评估重点。
(2)现场考察阶段
①深入现场观察，以被评估单位提供的资产清查评估明细表为基础，逐台核实资
产，查看设备外观，完好情况及运行情况。通过询问该单位设备管理人员，了解设备
管理、使用、维护、检修状况、现实性能、使用率、完好率、技术改造状况等情况，
现场观察中补充完善清查评估明细表的内容，作好相关、必要的记录。
②进行固定资产账簿与明细表的核对工作，了解账面值的构成。
(3)评估计算阶段
①利用询价资料和有关的报价手册、掌握的价格变化趋势资料，根据资产类别的
不同，确定适用的计算参数，进行分析测算，计算确定重置成本；
②根据现场考查记录和鉴定记录及有关的参数手册，考虑技术性和经济性贬值因
素，分析对比，计算确定成新率；
③根据重置成本和成新率，计算各设备的评估值；
④分析、复核、修正、审定评估值，汇总并确定资产评估结果；
⑤撰写设备清查核实说明和评估技术说明；
4、评估方法
本次评估以持续使用和公开市场为前提，根据本次评估目的，委估资产将在原地
按现行用途继续使用，因此采用重置成本法进行评估。
重置成本法：也称成本法，对资产而言，即是用现时条件下重新购置或建造一个
全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、
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功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产
评估方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成
新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
公式：评估值＝重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
设备重置全价＝设备购置费＋运杂费＋安装调试费
上述价格均为不含税价。
A、设备购置价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场价格的设备，
以市场价确定其购置价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅 2018 年机电产品价格信息等资料及网上询
价来确定其购置价。
B、运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设备购置价为基
础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同运杂费率计取。如供货条件
约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
C、安装工程费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、重量、安装难
易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
对于处于闲置待报废状态下的机器设备，估计其重量，按废钢价格计算其残值。
车辆重置全价：根据现行市场成交价格，加上购置附加税和牌照等费用以及基准
日时的车牌价格计算得出；车辆主要是向生产厂家和经销单位进行的同类车辆的询价
和网上查价。
办公设备重置全价主要根据网上询价，同时根据办公设备的市场动态、下浮情况
分析和计算得来。对于已停产、市场上无相同新商品出售的设备，采用二手市场价评
估。
(2)确定成新率
①机器设备和办公及其他设备成新率的确定
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机器设备和办公及其他设备成新率的确定采用综合成新率。
A：年限法成新率：
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术资料、现场考察，从设
备的实际技术状况、利用率、维护保养等方面综合考虑其损耗。
使用年限法的成新率=[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
B：现场观查法成新率
评估人员通过现场观查，与设备管理人员和使用人员交谈，查阅设备运行、维修
的有关资料，现场了解设备的实际状况，通过打分，得到现场观查成新率。
C：综合成新率
将年限成新率和观查成新率按相应的权重测算出综合成新率
综合成新率＝使用年限法成新率×40%＋现场观察成新率×60%
②车辆成新率的确定
采用行驶年限法、行驶里程法和现场观察评分法综合确定。
依据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》规定的寿命年限和车辆行驶里程分别测算出年限成新率和里
程（工作量）成新率为理论成新率，按孰低原则取值。然后再与现场观察评分法计算
的成新率按相应的权重测算出综合成新率。
理论成新率＝（规定使用年限—已使用年限）÷规定使用年限×100%
或＝（规定行驶里程—已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
综合成新率＝理论成新率×40%＋现场观察成新率×60%
(3)确定评估值
评估值=重置全价×综合成新率
5、设备核实情况说明
(1)资产核实、人员组织、实施时间和过程
设备类资产的核实工作是在该单位财务和有关管理人员的陪同下完成，核实的时
间为 2018 年 9 月 1 日 9 月 18 日。首先由有关人员介绍设备的基本情况，然后审查并完
善各类设备明细表，对账面原值的组成进行分析，了解设备的分布情况，最后在被评
估单位有关人员陪同下，进行现场核实，逐台核实实物。具体做法如下：
①指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集准备应向评估机构提供的资料。
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先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在企业资产自查的基础上，
按照评估机构提供的“资产清查评估明细表”及其填写要求、资料清单，细致准确的
登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文
件资料进行收集。
②初步审查被评估企业提供的资产清查评估明细表
评估人员通过核实有关资料，了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。然后
仔细阅读资产清查评估明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等。
③现场实地观察
评估小组在了解委估资产特点及分布状况，考虑资产分布特点的基础上，进行了
实物资产的全面核查。
④补充、修改和完善资产清查评估明细表
根据现场实地观察结果，进一步完善资产清查评估明细表，以做到“表”“实”
相符。
⑤核实产权证明文件
对评估范围的设备的产权进行核实，关注委估资产的产权状况。
(2)影响资产核实的事项及处理方法
①此次清查盘点，该公司申报评估的资产中共有 11 项资产盘亏，账面原值 468,725.84
元，账面净值 45,107.64 元。我们已在评估明细表备注栏中注明，评估时评估为零。
②通过现场清查核实，企业申报的设备类资产中有 10 项资产处于闲置待报废状态，
账面原值 1,231,663.61 元，账面净值 123,166.36 元。我们已在评估明细表备注栏中注明，
评估时将按残值价值予以评估。
通过实施对江苏联通纪元印务股份有限公司委估设备资产清查核实的程序后，我
们对委估设备类资产的质量和数量有了较全面的了解。上述清查核实情况已和江苏联
通纪元印务股份有限公司达成一致，具体明细详见设备类资产清查评估明细表以及盘
亏和闲置待报废设备明细表。
(3)核实结论
被委估的设备类资产共 403 台套，评估基准日账面原值 137,277,212.82 元，账面净
值 40,866,118.33 元。各类设备核实结果如下表：
序号 类别 数量 单位 账面原值（元） 账面净值（元）
1 机器设备 134 台套 131,858,055.96 38,311,810.82
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2 车辆 4 台套 1,732,831.85 1,156,526.40
3 办公设备 265 台套 3,686,325.01 1,397,781.11
合 计 403 台套 137,277,212.82 40,866,118.33
6、评估结果
本次委托评估的江苏联通纪元印务股份有限公司设备类资产在评估基准日（2018
年 6 月 30 日）的评估结论如下表：（金额单位：人民币元）
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
机器设备 131,858,055.96 38,311,810.82 132,132,320 47,695,549 274,264.04 9,383,738.18 0.21 24.49
运输车辆 1,732,831.85 1,156,526.40 1,969,300 1,420,006 236,468.15 263,479.60 13.65 22.78
电子设备 3,686,325.01 1,397,781.11 3,291,320 1,733,100 -395,005.01 335,318.89 -10.72 23.99
合 计 137,277,212.82 40,866,118.33 137,392,940 50,848,655 115,727.18 9,982,536.67 0.08 24.43
评估结论详见机器设备、车辆和办公及其他设备评估明细表。
7、评估结果分析
经评定估算，委估设备类资产评估净值 50,848,655 元，评估增值 9,982,536.67 元，增
值率 24.43%。
评估增值是由下面各项原因的共同作用下造成的。具体情况及原因为：
(1)机器设备中评估增值 9,383,738.18 元，增值的主要原因是评估人员采用的经济使用
寿命年限为 10-16 年，高于企业会计的折旧年限 10 年，从而导致评估增值；
(2)车辆评估增值 263,479.60 元，增值的主要原因是评估人员采用的经济使用寿命年
限为 15 年，高于企业会计的折旧年限 5 年，从而导致评估增值；
(3)办公及其他设备增值 335,318.89 元，增值的主要原因是评估人员采用的经济使用
寿命年限为 5-10 年，高于企业会计的折旧年限 3-5 年，从而导致评估增值；
以上分析说明本次评估方法的选用、评估取价合理，评估结论正常。
8、评估案例
案例一：机器设备---松德 9 色凹印机（机器设备申报序号 73＃）
(1)设备概况
设备名称：松德 9 色凹印机
规格型号：SAY820C9
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设备数量：1 套
启用日期：2013 年 10 月
设备制造单位：松德机械股份有限公司
中山松德机械股份有限公司生产制造的 SAY820C9 凹印机主要特点有：
传动方式：办公轴传动。
套准方式：纵横向自动套准（纵向套准无补偿棍）。
压印机构：垂直导轨式气动压印。
刮墨组件：双气缸双行程五自由度结构。
预套准方式：高精度预套准和误差自由快速修正。
上墨方式：小车式封闭墨槽（浸墨，递墨或喷淋方式，如图 2 所示）。
电器控制方式：CC-LINK 总线控制，整机通讯网络化，可远程故障诊断。
润滑方式：集中润滑系统。
安全保护：拉线式紧急停车装置。
其主要技术参数如下：
适用印刷基材： 纸张 80-350g/m；
zui 大基材宽度： 820mm；
印刷幅宽： 500-800mm；
印刷版辊周长： 400 mm-900mm；
zui 大放卷直径： Φ1600mm；
适用油墨类型： 水性和溶剂性油墨。
经现场观察，该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常。
(2)重置全价的确定
重置全价＝设备购置价+运杂费+安装调试费
经市场调查，向设备经销商和企业查询该设备的有关价格资料，该设备现行市场
价格约为 13,400,000 元。该价格包含设备包装、运输、设备安装调试、操作人员培训费
用。
故不含税购置价为 11,551,724 元。
该设备安装时，企业需提供设备安装场地的平整、设备基础、设备落地、安装过
程中的起吊、供电及其他安装过程中的配合服务工作。
该安装费用约占设备购置价的 2%，
安装费=13,400,000 元×2%
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=268,000 元
不含税安装费为 243,636 元。
重置全价=11,551,724+243,636=11,795,360 元
十位取整 11,795,360 元。
(3)成新率的确定
成新率采用综合成新率确定
①年限成新率：经现场观查，该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常；该套
设备为印刷专用设备，经济使用年限为 16 年，该设备 2013 年 10 月启用，至评估基准
日已使用 4.67 年，确定尚可使用（16-4.67）年，故：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
=[（16-4.67）/16]× 100%=71%
②现场观察成新率：68%（详见现场观察评分表）
通过现场观察、并向设备管理及使用人员了解，得知企业对该设备坚持正常的维
修保养制度，使委估设备保持较好的工作状态，各项性能基本正常，评分如下：
观查成新率评分表
序号 设备完好状况 标准分值 分值
综 1 性能满足各项工艺要求 30 22
2 控制系统运转正常 27 20
合 3 操作系统可靠灵活 15 10
4 系统完整 5 3
评 5 电气系统齐全、灵敏、可靠 10 7
6 附件齐全、完好、可靠 5 3
分 7 外观情况良好 8 3
成新率：68%
综合成新率=年限成新率×40%+观察成新率×60%
=71%×40%+68%×60%
=69%
(4)评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
＝11,795,360×69%
＝8,138,798（元）
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案例二：车辆——奥迪 WAUYGGB4H 小型轿车(A8)（车辆申报序号 3#）
(1)车辆概况
车辆名称：奥迪小型轿车
规格型号：奥迪 WAUYGGB4H 小型轿车
车牌号码：苏 B6BT66
启用年月：2016 年 9 月
生产厂家：奥迪内卡苏姆工厂
奥迪股份内卡苏姆工厂生产的奥迪 WAUYGGB4H 小型轿车发动机发动机型号为 CZS
汽油发动机，进气形式为涡轮增压，发动机排量为 2995ml，发动机功率为 213 千瓦，最
大马力 340PS，最高车速 250Km/h，整车长宽高为 5268× 1949× 1471mm mm。车辆主要配置
如下：
厂商 奥迪(进口)
级别 大型车
发动机 3.0T V6
进气形式 涡轮增压
最大马力 340PS
最大扭矩 500Nm
变速箱 8 挡手自一体
车身类型 4 门 5 座三厢车
长宽高 5268×1949×1471mm
最高车速 250Km/h
轴距 3122mm
车门数 4个
座位数 5个
发动机型号 CZS
排量 2995mi
最大功率 213kw
最大功率转速 5000-6400
最大扭矩转速 1370-4500
气缸排列形式 V型
气缸数 6个
燃料形式 汽油
供油方式 直喷
至评估基准日时该车装置齐全，车辆状态较好，各操作系统性能良好，行驶情况
正常。
(2)重置全价的确定
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车辆的重置全价由车辆购置价、车辆购置附加税和新车上户牌照手续费和车辆装
修费等合理费用构成。
重置全价＝购置价+车辆购置附加税+新车上户牌照手续费
①购置价：经网上询价和向汽车经销商咨询该型号的车辆的基准日市场销售价格
为 786,000 元；不含税价 677,586 元
②车辆购置税：取新车计税价格的 10%；
车辆购置税＝786,000/（1+16%）× 10%
＝67,759 元
③牌照手续费及其它合理费用为 500 元；
重置全价＝购置价（不含税）+车辆购置附加税+新车上户牌照手续费
＝677,586＋67,759+500
＝745,845 元 十位取整 745,850 元
(3)成新率的确定
①依据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》规定的寿命年限和车辆行驶里程分别测算出年限成新率和里
程（工作量）成新率，
该类车报废标准为 15 年或行使 60 万公里。该车 2016 年 9 月购置并投入使用，已
使用 1.75 年，行驶里程约 55000 公里。
按年限计算理论成新率为：（15-1.75）/15×100%=88%
按工作量计算理论成新率为：（60-5.5）/60×100%=91%
按孰低原则，取该车的理论成新率=88%
②该车运行期间行驶状况正常，无行驶事故， 观察成新率通过现场观察打分取得。
观察成新率为 85%，详见下表：
评
观察部位 观察情况 权重
分
1、汽缸压力正常，发动机无杂音；2、机油压力正常，润滑
发动机总成 系统没有漏油现象；3、冷却系统工作正常，无漏油漏水现象； 30 26
4、燃油系统无漏油现象，工作正常；5、驱动力正常；
1、离合器接合平稳；2、手动变速器操作轻便，无漏油现象；
3、制动系统工作正常，无漏油现象，ABS 执行器较灵敏；4、
底盘部分 30 25
转向系统灵活，没有跑偏和漏油现象；5、前桥和前悬挂无变
形，前后减振器无漏油现象；6、前后轮胎稍有磨损；
1、发电机无异响，发电正常；2、启动机无异常响声，工作
电器设备 15 13
正常；3、蓄电池正常；车载设备较正常
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1、车身无变形、无损伤；2、各焊接口无裂缝；3、各连接部
位无松动；4、表面涂层轻微锈蚀，轻划痕；5、车门开启较
车身部分 15 13
灵活，车窗升降有效，全车玻璃完好；6、全车密封性好，行
驶时整车无杂音；
1、座椅完整；2、安全带齐全有效；3、照明、信号、电控仪
其他 10 8
表装置齐全有效；
合计 100 85
③按照 0.4、0.6 的权重将理论成新率、观察成新率两项加权平均，
综合成新率=理论成新率× 40%+观察成新率× 60%，
=88%×40%＋85%× 60%
=86%（取整）
(4)评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
＝745,850×86%
＝641,431（元）
案例三：办公及其他设备---气相色谱质谱联用仪（办公及其他设备申报序号 37＃）
(1)设备概况
设备名称：气相色谱质谱联用仪
规格型号：GCMS5977A+7890B
设备数量：1 套
启用日期：2015 年 10 月
设备制造单位：安捷伦公司
设备安装存放地点：检测室
安捷伦 GCMS5977A+7890B 气质联用仪，将行业中最好的气相色谱和质谱系统技术
融合在一起。主要特点：
A、安捷伦新型 7890B 气相色谱专为 MS 分析而设计，优化系统性能，是目前为
止较可靠的气相色谱系统。
B、配置了新的 Extractor EI 离子源，再加上唯一可在高达 200 °C 下运行的四极
杆，Agilent 5977A 系列 具有灵敏的 MSD 可以始终如一地提供稳定的性能。
C 、多样化的工作流程工具，优化 GC 和 MS 方法，使全面分析更全面。
D、集成智能化：智能技术可保护 MSD 不受损坏、节省时间、优化分析效率，从
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而提高投资回报率。
E、 具有完整的惰性流路：从载气进入到进样口再流经检测器，系统的惰性流路
可避免分析物丢失和分解。
F、完整的工作流程解决方案：安捷伦专门的分析仪和应用套装可使您在安装完成
后即刻开始分析，并迅速获得高质量的数据。
G、减少对氦气的依赖：集成的计算器可帮助您将氦气方法转换成更方便更经济的
载气方法（如氢气方法）。
其主要性能参数如下：
（一）质谱部分：
1、质谱性能 全自动调谐
质量数范围：1.6-1050amu，以 0.1amu 递增
分辨率：单质量数分辨
质量轴稳定性: 不劣于 0.10amu/48 小时
全扫描灵敏度（办公轰击源）：1pg 八氟萘，信/噪比>400︰1
选择离子检测（办公轰击源）：20fg 八氟萘，信/噪比>10︰1
最大扫描速率：12500u/s 1 ms SIM 驻留时间
选择离子检测模式：可取 100 组离子，60 个离子/组
2、离子源 完全惰性材料制做，（非涂层，非不锈钢材料）
EI 源备有两根长效灯丝，可由软件自动切换
离子化能量：5-241.5eV
离子源温度：独立温控，150-350C 可调
3、质量分析器 整体石英镀金双曲面四极杆
特殊设计的 Turner-Kruge 透镜，可提高灵敏度，保护四极杆，
可独立控温，最高温度可≧200C
5、真空系统 高性能分子涡轮泵
（二）色谱部分：
1、色谱性能： 保留时间重现性：<0.008% 或<0.0008 min
峰面积重现性：<1%RSD
2、办公压力控制(EPC)： 自动海拔高度压力及室温补偿;
控制精度：0.001psi
压力/流量程序:3 级
具有恒流，恒压，程序增加流速
3、加热区域： 除柱箱外，可加热控温的区域应不少于 6 个，
最高温度可达 400C
4、柱温箱： 温度范围：室温以上 4C~450C
温度设定：1C；程序设定升温速率 0.1C
最大升温速度：120C/分钟
温度稳定性：当环境温度变化 1C 时，优于 0.01C
程序升温：20 阶 21 平台
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最大运行时间：999.99 分钟
降温速率：从 400C 降至 50C<240 秒
5、自动进样器： 进样位数：16 位（不含洗针位）
进样量范围：0.1～50μL
进样量线性：≥99%
进样重复性：RSD<0.3%
6、自动进样盘： 进样位数：150 位
7、火焰离子化检测器(FID)： 带办公气路控制，控制精度：0.001Psi
经现场观察，该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常。
(2)重置全价的确定
重置全价＝设备购置价+运杂费+安装调试费
经市场调查，网上查询该设备的有关价格资料，该设备现行市场价格为 910,000 元，
通常厂家包运输及安装调试，运输费及安装调试费为 0，重置全价为 910,000 元。
不含税价为 784,483 元。十位取整 784,480 元。
(3)成新率的确定
成新率采用综合成新率确定
①年限成新率：经现场观查，该设备配置齐全，主体结构完整，运行正常；该套
设备经济使用年限为 8 年，至评估基准日已使用 2.67 年，确定尚可使用（8-2.67）年，
故：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%
=[（8-2.67）/8]× 100%=67%
②现场观察成新率：65%（详见现场观察评分表）
通过现场观察、并向设备管理及使用人员了解，得知企业对该设备坚持正常的维
修保养制度，使委估设备保持较好的工作状态，各项性能基本正常，评分如下：
观查成新率评分表
序号 设备完好状况 标准分值 分值
综 1 性能满足各项工艺要求 30 21
2 控制系统运转正常 27 19
合 3 操作系统可靠灵活 15 9
4 系统完整 5 3
评 5 电气系统齐全、灵敏、可靠 10 7
6 附件齐全、完好、可靠 5 3
分 7 外观情况良好 8 3
成新率：65%
综合成新率=年限成新率×40%+观察成新率×60%
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江苏联通纪元印务股份有限公司股东全部权益价值评估项目●资产评估说明
=67%×40%+65%×60%
=66%
(4)评估值的确定
评估值＝重置全价×综合成新率
＝784,480×66%
＝517,757（元）
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（五）无形资产土地使用权评估说明
1、估价对象描述
(1)土地位置状况
本次评估范围为江苏联通纪元印务有限公司位于江阴市锡澄路 283 号的一宗土地
使用权，证载土地使用者为江苏联通纪元印务有限公司。宗地的编号、位置、土地用
途、面积、四至、土地登记证号等土地登记状况详见下表：
估价对象土地登记状况表
宗地 土地 土地 发证面积 四至
宗地位置 地号 土地登记证号
编号 用途 性质 (m2) 东 南 西 北
江阴 新光 锡澄 澄土国用（2008）
1 江阴市锡澄路 283 号 工业 出让 024990070173 64,675 支路
运河 镭射 路 第 11583 号
(2)土地权利状况
委估宗地所有权属于国家，使用权人均为江苏联通纪元印务有限公司，土地使用
证号为澄土国用（2008）第 11583 号，使用性质为国有出让用地，证载用地面积为 64,675
平方米，用途均为工业用地，宗地终止日期为 2052 年 11 月 3 日，至估价期日 2018 年 6
月 30 日止，待估宗地剩余使用年限为 34.35 年。
委估宗地已抵押中国农业银行股份有限公司江阴分行，抵押日期自 2015 年 7 月 6
日至 2018 年 7 月 5 日，评估基准日尚未解除抵押，评估人员现场勘查时已解除抵押。
(3)地上房屋建筑物状况
根据委托人提供的资料和估价人员实地调查得知：委估宗地范围内有办公楼、厂
房、宿舍楼 A、B、C、D 栋、成品仓库、门卫、食堂、配电、变压、冷机房、浴室等。
至评估基准日，该宗地上约有 15 亩土地尚未开发，处于闲置状态。
2、地价影响因素分析
(1)一般因素
①地理位置
江阴市位于北纬 31°40′34″至 31°57′36″、东经 119°59′至 120°34′30″，
江苏省东南部，北靠长江，南接太湖，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是长江下
游新兴的滨江港口城市。
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②自然环境
江阴市气候总特点：气温偏高，降水偏少，日照正常。降水时空分布不均，1 月、
3—4 月、7 月、11—12 月明显偏少，2 月和 10 月异常偏多。梅雨期 15 天（6 月 23 日至
7 月 7 日），梅雨量 106.1 毫米。
③城市性质
江阴古称暨阳，位于长江三角洲，有 7000 年人类生息史、5000 年文明史、2500 年
文字记载史。西晋太康二年（281 年）置暨阳县，属毗陵郡，治所在今江阴市东南。南
梁绍泰元年（555 年）废县置郡，建治君山之麓，因地处长江之南，遂称江阴郡，下辖
江阴、利城、梁丰 3 县，为“江阴”名称之开始。此后江阴分别为郡、国、军、路、州
治，建置几经变化。元至正二十七年（1367 年），恢复县建置。1949 年 4 月 23 日江阴
解放后，属苏南行署常州专区。1953 年改属苏州地区。1983 年 3 月实行市管县体制，
改属无锡市。1987 年 4 月经国务院批准撤县建市。
④行政区划
江阴市辖澄江街道、南闸街道、云亭街道 3 个街道，1 个国家高新区（城东街道），
1 个临港开发区：夏港街道、申港街道、利港街道；璜土镇、月城镇、青阳镇、徐霞客
镇、华士镇、周庄镇、新桥镇、长泾镇、顾山镇、祝塘镇 10 个镇。1 个合作开发区：
江阴-靖江园区。
⑤社会经济状况
2017 年，江阴市实现地区生产总值 3488.3 亿元，按可比价格计算，增长 7.2%。按
常住人口计算，人均地区生产总值达 21.1 万元。
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全年实现第一产业增加值 41.6 亿元，下降 7.0%；第二产业增加值 1897.8 亿元，增
长 6.7%；第三产业增加值 1548.8 亿元，增长 8.2%。三次产业比例调整为 1.2:54.4:44.4，
三产增加值占 GDP 比重较上年提高 0.7 个百分点。
全年提供就业岗位 5.7 万个，本地劳动力实现就业 4.7 万人，城镇新增就业 2.5 万人，
城镇困难人员再就业 1850 人，城镇登记失业率为 2.26%。扶持自主创业 2788 人，带动
就业 1.45 万人，发放各类创业补贴 455.9 万元，发放创业担保贷款 7400 万元。
年末拥有各类市场主体总数 155164 户，增长 17.3%。企业总数 54470 户，增长 15.1%，
其中，国有及集体控股企业 3172 户，外商投资企业 1143 户，私营企业 50155 户，当年
新增各类企业 9339 户。个体工商户总数 100694 户，增长 18.5%，当年新增 21381 户。
江阴市规模以上工业企业实现产值 5822.7 亿元，增长 15.1%。规模以上工业中，轻
工业实现产值 1805.3 亿元，增长 10.5%；重工业实现产值 4017.4 亿元，增长 17.3%。在
江阴市跟踪统计的 15 种重点产品中，有 11 种产品的产量实现正增长。全年工业用电量
228.2 亿千瓦时，增长 6.4%。
江阴市规模以上工业实现主营业务收入 5846.1 亿元，增长 13.1%；产品销售率 98.6%，
比上年提升 0.1 个百分点；利润总额 359.5 亿元，增长 8.9%；规模以上工业企业亏损面
14.5%，比上年减少 1.6 个百分点，亏损额 28.2 亿元，比上年增加 12.7 亿元。
海澜集团开票销售超 1000 亿元，成为江阴市首家开票销售超千亿的企业集团，兴
澄特钢、澄星集团、三房巷集团等 3 家企业集团开票销售超 500 亿元，华西集团开票销
售超 300 亿元，江阴市工业百强企业全年实现产品销售收入 3921.0 亿元，实现利润 278.9
亿元，分别占江阴市规模以上工业企业的 67.1%和 77.6%。
(2)区域因素
影响工业用地地价的区域因素包括区域概况、交通条件、自然环境与资源等。
①区域概况
南闸镇位于江阴市南部，面积 45 平方千米，其中水面面积 13.46 平方千米，户籍人
口 4.87 万人，镇人民政府驻地在紫金路 13 号，在市政府驻地向南 3 千米处。东接云亭
镇，南邻月城镇，西至常州市武进区焦溪镇，北靠澄江镇。辖花果、谢南、施元、曙
光、涂镇、南新、泾西、南运、龙游、蔡泾、观山、灯塔、泗河、观西 14 个村和南闸
1 个社居委。
②交通条件
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南闸镇地处美丽富饶的太湖平原、经济繁荣的苏锡常之腹，镇区距国家一类开放
口岸 江阴港和张家港仅 6 公里和 11 公里，距锡澄高速、新长铁路道口仅 3 公里，繁华
的锡澄公路穿镇而过，交通十分便捷。
③基础设施条件
经济的发展为小城镇建设提供了有力的物质保证，镇区由过去的 0.8 平方公里，扩
大到现在的 2.5 平方公里，教育、文化等社会事业发展加快，民办培尔学完落户南闸镇
区，村村通上长江自来水，拥有 11 万伏变电所 1 座，2 万吨级的污水处理厂正在建设
之中。几年来，南闸镇先后被评为：全国首批小城镇综合改革试点镇、江苏省卫生镇、
江苏省实施教育现代化工程先进镇、江苏省环境与经济协调发展示范镇。
④环境条件
南闸是一个生态宜居的花园。这里，规划有序，精致典雅。南闸呼应江阴现代化
滨江花园城市建设，按照“一纵、一横、一区、一环”的总体区域发展策略，进一步
放大特色优势，彰显独特魅力，把“滨河亲水、生态宜居”建成个性品牌，在江阴“现
代化滨江花园城市”建设中确立应有的地位。
⑤产业集聚状况
南闸镇地处江南鱼米之乡，现有耕地面积 23000 亩，林地 8800 亩，山地资源十分
丰富。南闸镇加快产业结构调整，充分发挥本地资源优势，积极推进适度规模经营，
促进农业产业化发展，南闸镇粮经比例达到 6：4，涌现各类产业 235 户，涵盖苗木、
蔬菜、水产、林果、茶叶、野生动物猪、鸭、奶牛等种养行业，形成了设施蔬菜、无
公害茶叶、无公害水稻、林果苗木等种养殖基地。南闸依托招商引资、骨干培育等途
径，不断优化行业结构，壮大全镇经济实力。目前，全镇已形成了涵盖纺织、轻工、
建材、化工等 10 余个类别百余种产品的工业体系。以蝶美集团为代表的纺织企业，一
直保持稳中有升的态势，主要产品有：精纺呢绒、粗纺呢绒、羊毛衫等，其中生产的
鲁加诺、华伦天奴羊毛衫被消费者看好。以联通实业、斯玛菲、特锐达、远东彩印等
企业为代表的彩印、纸制品行业已居全镇工业产品的主导地位。机械行业形势喜人，
市场较好，其中以谢南村的为代表的一批印染机械行业一直保持良好的发展势头。
第三产业一直是南闸经济发展中的支柱产业，销售总量占全着镇经济部量一半以
上。十几年来一直坚持“以市兴镇”的战略，全面树立大市场大流通观念，实现集镇
与城市相融合，市场发展与集镇将社相交汇，培育大市场、发展大商贸。南闸镇相继
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培育了以建筑材料为主体的以金三角市场为龙头的金三角建材市场、金三角灯具市场、
金三角建材木材市场、金三角有色金属交易市场、金三角兴隆油漆市场、废旧金属交
易市场等六大群体市场，多年来这六大市场的建设与发展为南闸的国民经济和人民生
活起到了决定性作用，为南闸服务业的发展奠定了坚实的物质基础，连续十几年在全
市服务也综合考核位列前三名，创造了南闸三产业的辉煌历史。
(3)个别因素
委估宗地位于江阴市锡澄路 283 号，其东临江阴运河，南临江阴新光镭射包装材料
有限公司，西临锡澄路，北临支路。
宗地形状规则，地势平坦，地基基础良好。宗地实际开发程度为红线外“六通”
（通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气）及红线内场地平整。
基础设施状况：
通路：西临锡澄路，北临支路；
通电：与市政电网相连，供电保证率 99%；
通水：与市政供水网相连，输水管网随区内主干道铺设，供水能满足生产要求；
排水：污水经处理后经暗管排出。排水通畅，排水服务面达 99%；
通讯：与市政通讯相连，通讯保障率 99%；
场地平整：宗地平整，基本无高差。
3、地价定义
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），并结合本项目的实际情况和具体
要求，本次评估的国有土地使用权，其价格是指估价对象在评估基准日 2018 年 6 月 30
日，土地现状用途为工业用地，评估设定用途为工业；土地实际开发程度为红线外“六
通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气）和红线内“场地平整”，评估设定
土地开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通燃气）及红线
内“场地平整”，宗地剩余土地使用权年限为 34.35 年的国有出让土地使用权价格。
4、估价原则
本次估价中，遵循的主要原则有：
(1)供需原则
土地的价格受市场供需状况的影响，在进行土地估价时要充分考虑市场供需的特
殊性，同时也要考虑土地市场的地域性，充分分析土地所在地域的市场供求状况，以
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便对土地的价格作出较准确的市场预测。
(2)替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似
时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或
服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某
块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类具有替代可能的地块价格所
牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价
格相互牵制而趋于一致。
(3)贡献原则
按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的
贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益和土地及建筑物等构
成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，由于地价是在生
产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。
(4)变动原则
地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，这些因素经常处于变动之中，
土地价格正是在这些影响因素相互作用及变化过程中形成的。因此在进行估价时，应
综合分析各种因素的因果关系及其变化规律，把握对地价影响较大的主导因素，从而
准确合理地估算土地价格。
5、估价方法
(1)土地估价方法的选择
本次评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，根据当地地产
市场的发育情况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件适当选择的。
经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对委估宗地
采用市场法和成本逼近法两种方法分别测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确
定估价对象的评估价格。方法选择的主要依据如下：
①由于委估宗地位于江阴市基准地价覆盖范围内，故可用基准地价法进行评估；
②由于从土地市场可获得与委估宗地具有可比性的交易案例，故可选用市场法；
③由于委估宗地当地的征地成本统计资料公布时间较早，其结果不能真实反映地
价水平，故不适宜选用成本逼近法进行评估；
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④由于委估宗地土地收益难以准确剥离确定，故不适于选用收益还原法和剩余法。
(2)估价的技术路线
①市场法
市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在评估基准日的近期发生过交
易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象价
值的方法。
首先选取三个与评估标的物同区域、同类型土地的近期交易案例 A、B、C，与评估
标的物在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系
数，分别得到修正后的单价。
修正后的单价（A、B、C）=比较实例的价格（A、B、C）× 交易情况修正系数× 交易
日期修正系数× 区域因素修正系数× 个别因素修正系数
然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价。
评估标的物评估单价=[修正后单价（A）+修正后单价（B）+修正后单价（C）]/3
评估标的物评估值=评估单价× 土地面积
②基准地价修正法
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗委估宗地价格时，根据当地基准地
价水平，参照与委估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因
素说明表，根据两者在工业区位条件、外联道路通达度以及类型、宗地基础设施状况、
产业集聚状况、规划限制、宗地面积、宗地形状、地基条件、其他因素等，确定修正
系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：
Pi ＝P×(1+K)×ЛS
其中：Pi—委估宗地价格
P—委估宗地对应的基准地价
K—委估宗地全部地价区位、个别影响因素总修正值
ЛS—委估宗地其他因素修正系数的乘积
ki—第 i 个委估宗地区位因素的修正系数
6、土地估价过程
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(1)运用市场法测算
①选取可比实例
选择实例与估价对象处于同一土地供需圈，区域及个别条件相似，交易时间接近。
对待选实例进行剔除后，评估人员选择了以下三个交易案例作为比较实例，见下表：
比较实例基本情况表
可比实例 A B C
江阴市南泉高分子制品 江阴澄茂机械制造有限公 江南水务市政工程江阴
土地受让方
有限公司 司 有限公司
临港街道三联村、景贤
地 块 位 置 江阴市南闸街道南闸村 南闸街道涂镇村
村、夏南村
用 途 工业 工业 工业
交 易 情 况 正常 正常 正常
交 易 时 间 2017 年 11 月 28 日 2017 年 11 月 23 日 2016 年 6 月 2 日
土地成交单价(元/㎡) 556 570 562
土地开发程度 六通一平 六通一平 六通一平
交 易 类 型 出让 出让 出让
土地交易面积(M2) 9,411.00 13,333.00 32,459.00
②进行交易情况修正
根据所掌握资料，可比实例 A、B、C 均为正常交易，故无需进行修正。
③进行交易日期修正
委估宗地的评估基准日为 2018 年 6 月 30 日，可比实例 A、B、C 的交易日期分别为
2017 年 11 月、2017 年 11 月、2016 年 6 月，估价人员查询中国城市地价动态监测系统数
据及当地土地市场交易资料，这期间工业用地价值有所变化，需进行交易日期修正，
故修正为 100、100、99.59。
④土地使用年期修正
当可比实例与委估宗地的土地使用年期不一致时，需要进行年期修正，年期修正
公式如下：
1 1 / (1 + r )
m
K=
1 1 / (1 + r )
n
式中：K---剩余使用年期系数
r---土地还原率(6%)
m---土地剩余使用年期
n---法定最高出让年限(50 年)
可比案例 A、B、C：KA=1.0000，KB=1.0000， KC=1.0000。
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委估宗地剩余使用年期 34.35 年，则 K=0.9415。
⑤进行区域因素修正
估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区域因素
进行修正。
区域因素包括产业集聚状况、交通便捷程度、道路等级类型、环境状况、供电状
况、供水状况、排水状况、规划土地用途，以委估宗地的区域情况确定指数为 100，其
他三宗可比案例与之比较，若可比实例的状况优于此标准，则可比实例的指数高于 100，
若可比实例的状况劣于此标准，则可比实例的指数低于 100。
⑥进行个别因素修正
估价人员根据实地查看和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的个别因素
进行修正。
个别因素包括土地使用年期、宗地面积、宗地形状、地形坡度，以委估宗地的区
域情况确定指数为 100，其他三宗可比案例与之比较，若可比实例的状况优于此标准，
则可比实例的指数高于 100，若可比实例的状况劣于此标准，则可比实例的指数低于 100。
⑦确定委估宗地最终比准价格
计算可比实例的比准价格，并确定委估宗地的最终比准价格，测算过程见下表：
比较因素条件说明表
地块
A B C 委估宗地
修正项目
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2017 年 11 月 28 日 2017 年 11 月 23 日 2016 年 6 月 2 日 2018 年 6 月 30 日
产业集聚状况 较好 较好 较好 较好
交通便捷程度 较好 较好 较好 较好
区 道路等级类型 交通型次干道 交通型次干道 交通型次干道 交通型次干道
域 环境状况 较好 较好 较好 较好
因 供电状况 较好 较好 较好 较好
素 供水状况 较好 较好 较好 较好
排水状况 较好 较好 较好 较好
规划土地用途 个别条件限制 个别条件限制 个别条件限制 个别条件限制
个 土地使用年期 50 50 50 34.35
别 宗地面积(㎡) 9,411.00 13,333.00 32,459.00 64,675.00
因 宗地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
素 地形坡度 地势基本无坡度 地势基本无坡度 地势基本无坡度 地势基本无坡度
比较因素条件指数表
地块 A B C 委估宗地
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修正项目
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 99.59 100
产业集聚状况 100 100 100 100
交通便捷程度 100 100 100 100
道路等级类型 100 100 100 100
环境状况 100 100 100 100
区域因素 供电状况 100 100 100 100
供水状况 100 100 100 100
排水状况 100 100 100 100
规划土地用途 100 100 100 100
区域因素修正小计 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年期 109.35 109.35 109.35 100
宗地面积(㎡) 96 96 98 100
个别因素 宗地形状 100 100 100 100
地形坡度 100 100 100 100
个别因素修正小计 0.9526 0.9526 0.9332 1.0000
比较因素修正系数表
地块
A B C
修正项目
实例土地单价(元/㎡) 556 570 562
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期 1.0000 1.0000 1.0041
区域因素 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素 0.9526 0.9526 0.9332
比准价格(元/㎡) 530 543 527
权重 1/3 1/3 1/3
委估宗地土地单价(元/㎡) 533
故采用简单算术平均法确定委估宗地的土地单价为 533 元/㎡。
(2)运用基准地价系数修正法测算
①基准地价的成果介绍及内涵
根据江阴市国土资源局公布的《2017 年度江阴市城镇基准地价更新成果》，江阴
基准地价定义为：在估价基准日为 2018 年 1 月 1 日。
②确定委估宗地所处区域土地级别和基准地价
委估宗地位于江阴市锡澄路 283 号，规划用途为工业用地，江阴市基准地价估价基
准日为 2018 年 1 月 1 日，工业用地基准地价内涵是指土地开发程度为“六通一平”（通
路、供水、排水、通电、通讯、通燃气和宗地内场地平整），土地使用年限为 50 年期
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的区域内宗地土地使用权的平均价格，参照江阴市工业用地基准地价图，委估宗地位
于工业用地 024020G 区段，基准地价为 520 元/平方米。
③编制委估宗地区位条件说明表和修正系数表
按照《规程》，结合江阴市的实际情况，通过分析有关工业用地资料确定了对宗
地地价有较大影响因素有：工业区位条件、外联道路通达度以及类型、宗地基础设施
状况、产业集聚状况、规划限制、宗地面积、宗地形状、地基条件、其他因素等。在
此基础上编制工业用地修正因素说明表和修正系数表。在估价过程中，按照基准地价
标准，委估宗地地价修正因素说明表和修正系数表，详见下表：
工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素 优 较优 一般 较劣 劣
工业区位条件 区域位置优 区域位置较优 区域位置一般 区域位置较劣 区域位置劣
主干道或次干道
外联道路通达 主干道交叉口，交 次干道交叉口，混 次干道，混合型与生
交叉口，交通型与 支路，生活型为主
度以及类型 通型为主 合型为主 活型并重
混合型并重
供电、供水保证率 供电、供水保证率 供电、供水保证率
供电、供水保证率 供电、供水保证率达
宗地基础设施 达 100—98%，排 达 95—98%，排水 达＜90%，无排水
达 100%，排水设 90—95%，排水经常
状况 水设施完善，排水 设施完善，排水状 设施或排水不通
施完善，排水通畅 不通畅
较通畅 况一般 畅
区域内以一般产
区域内以一般产业
以一般产业为主，以一般产业为主，业为主，周围有较
为主，周围有较少工 周围零星分布工
产业集聚状况 区域企业间联系 企业间有一定的 少工业企业分布，
业企业分布，且企业 业企业
紧密 联系 企业之间联系松
之间无联系
散
未来土地利用以 未来土地利用以
未来土地利用以 未来土地利用以住 未来土地利用以
规划限制 工业、市政设施用 市政设施、住宅用
工业用地为主 宅、商业用地为主 其它用地为主
地为主 地为主
面积过大或过小， 面积多大或过小，
面积适中，对土地 面积较适中，对土 面积过大或过小，对
宗地面积 对土地利用略有 对土地利用影响
利用有利 地利用较有利 土地利用影响较大
影响 大
较不规则，对土地
不规则，对土地利用 很不规则，对土地
宗地形状 矩形 较规则四边形 开发利用无不利
存在一定影响 利用影响较大
影响
地基好，承载力 地基较好，承载力 地基一般，承载力 地基较差，承载力较 地基差，承载力
大，进行工业厂房 较大，进行工业厂 一般，进行工业厂 小，进行工业厂房建 小，进行工业厂房
地基条件
建设时只需要简 房建设时需作较 房建设需作一般 设时需作较复杂的 建设时需作桩基
单的基础处理 简单的基础处理 的基础处理 基础处理 础处理
其他因素 有利 较有利 无影响 有一定影响 较大影响
工业用地宗地地价区域因素修正系数表
影响因素 修正系数
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优 较优 一般 较劣 劣
工业区位条件 0.0096 0.0048 0 -0.0032 -0.0064
外联道路通达度以及类型 0.0120 0.0060 0 -0.0040 -0.0080
宗地基础设施状况 0.0072 0.0036 0 -0.0024 -0.0048
产业集聚状况 0.0084 0.0042 0 -0.0028 -0.0056
规划限制 0.0060 0.0030 0 -0.0020 -0.0040
宗地面积 0.0072 0.0036 0 -0.0024 -0.0048
宗地形状 0.0036 0.0018 0 -0.0012 -0.0024
地基条件 0.0036 0.0018 0 -0.0012 -0.0024
其他因素 0.0024 0.0012 0 -0.0008 -0.0016
④委估宗地区位因素修正
根据区位条件说明表和修正系数表结合估价对象具体情况对宗地区位因素进行修
正，具体修正情况见下表：
因素 调查情况 优劣程度 修正幅度
工业区位条件 区域位置较优 较优 0.0048
外联道路通达度以及类型 主干道或次干道交叉口，交通型与混合型并重 较优 0.0060
供电、供水保证率达 100—98%，排水设施完善，
宗地基础设施状况 较优 0.0036
排水较通畅
产业集聚状况 以一般产业为主，区域企业间联系紧密 优 0.0084
规划限制 未来土地利用以工业用地为主 优 0.0060
宗地面积 面积较适中，对土地利用较有利 较优 0.0036
宗地形状 较不规则，对土地开发利用无不利影响 一般 0.0000
地基较好，承载力较大，进行工业厂房建设时
地基条件 较优 0.0018
需作较简单的基础处理
其他因素 无影响 一般 0.0000
合计 0.0342
⑤委估宗地个别因素修正
根据 2017 年度江阴市城镇基准地价更新成果，工业用地宗地地价个别因素修正体
系对估价对象的个别因素进行修正。
a、使用年期修正
1 N 1 M
Y = 1 / 1
1+ R 1+ R
式中：R —— 土地还原利率
M —— 土地使用权法定最高出让年限(此处为 50 年)
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N —— 剩余使用年限(此处为 34.35 年)
Y —— 使用年期修正系数
委估宗地的年期修正系数为 0.9338。
b、交易日期修正
由于江阴市城区基准地价估价基准日为 2018 年 1 月 1 日。估价基准日至评估基准
日 2018 年 6 月 30 日间，该地区工业用地的土地使用权价格有一定变化，根据前几年地
价上涨幅度的分析和查询中国城市地价监测资料，估价基准日至评估基准日大约上涨
了 0.14%，本次估价取估价期日修正系数为 1.0014。
c、宗地面积状况修正
根据江阴市城镇基准地价更新成果,对估价对象的不同面积状况需要对其做出修
正。委估宗地面积对土地利用较为有利，根据基准地价更新成果中宗地面积修正系数
表知，委估宗地的面积修正系数为 1.03。
d、宗地形状修正
根据江阴市城镇基准地价更新成果，对估价对象的不同形状需要对其做出修正。
委估宗地土地利用较为合理，根据基准地价更新成果中宗地形状修正系数表知，委估
宗地的形状修正系数为 1.035。
e、估价对象价格的确定
Pi =P×(1+K)×ЛS
=520×(1+ 0.0342)×1.0014×0.9338×1.03×1.035=536 元/平方米
（3）土地估价结果
根据土地评估技术规程及估价对象的具体情况，经过现场勘查和资料分析论证，
本次评估分别采取市场法和基准地价系数修正法对估价对象土地价格进行测算，采用
市场法测算的土地使用权价值为 533 元/平方米，采用基准地价系数修正法测算的土地
使用权价值为 536 元/平方米，上述两种土地估价方法均能客观的反应估价对象的客观
价值，因此经综合分析确定以两种估价方法测算的结果简单算术平均数作为待估宗地
价值。则：
土地单价：（533+536）÷2=535（元/平方米）(取整)
土地总价：535×64,675= 34,601,125(元)
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7、估价结果
江苏联通纪元印务有限公司纳入评估范围的国有土地使用权于评估基准日 2018 年
6 月 30 日，在评估设定条件下的国有土地使用权价格为：
土地使用 土地 宗地 宗地面积 评估单价 土地总价
权人 证号 位置 （平方米） （元/平方米） （元）
江苏联通
澄土国用（2008）第
纪元印务 江阴市锡澄路 283 号 64,675 535 34,601,125
11583 号
有限公司
8、需要特别说明的事项
(1)估价假设条件
①估价对象作为工业用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益；
②估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行，保证企
业的持续发展；
③在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
④任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；
⑤委托人提供资料属实。
(2)土地使用权价值的限制条件
①委估宗地土地使用权性质为出让，宗地剩余使用年限 34.35 年，开发程度为“六
通一平”；
②土地面积是以被评估单位提供的土地使用证上载明的面积为计算标准；
③本次土地价值评估未考虑交纳土地转让契税、办理土地转让所需的其他费用对
资产价值的影响。
(3)其他事项
根据委托人提供的资料显示，委估宗地（澄土国用（2008）第 11583 号）已抵押给
中国农业银行股份有限公司江阴分行，抵押日期自 2015 年 7 月 6 日至 2018 年 7 月 5 日，
2018 年 7 月 30 日已解除抵押。
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（六）递延所得税资产评估说明
递延所得税资产账面值为 1,013,900.77 元。经核实，系联通纪元因计提坏账准备产
生的可抵扣暂时性差异，根据《企业会计准则第 18 号——所得税》确认的递延所得税
资产。本次评估因其他应收款评估增值，故调减对递延所得税影响 91,625.00 元，递延
所得税评估值为 922,275.77 元。
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（七）负债评估说明
联通纪元纳入评估范围内的负债为流动负债，具体为：短期借款、应付票据、应
付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款科目。上述负
债在评估基准日申报评估账面值为：
金额单位：人民币元
序号 负债 账面值
一 流动负债合计 81,262,295.26
1 短期借款 5,000,000.00
2 应付票据 17,450,000.00
3 应付账款 32,409,171.65
4 预收款项 100,000.00
5 应付职工薪酬 2,659,293.49
6 应交税费 8,092,999.06
7 应付利息 6,645.85
8 其他应付款 15,544,185.21
二 非流动负债合计 -
三 负债总计 81,262,295.26
具体评估方法分述如下：
1、短期借款
短期借款申报评估账面值为 5,000,000.00 元，主要为被评估单位为购买原材料向中
国农业银行江阴澄江支行筹借的流动资金，并与银行签订了编号为 32100210170138054
号《保证合同》和 32100620150006775 号《最高额抵押合同》，以六颖康为保证人、澄
土国用（2008）第 11583 号土地 64675 平米、房权证澄字第 fnz0002645 号房地产为抵押
物为该借款提供保证、抵押，抵押日期自 2015 年 7 月 6 日至 2018 年 7 月 5 日。 2018
年 7 月 30 日已解除抵押。评估人员根据企业提供的申报明细表，核实了借款合同和有
关凭证，并向贷款银行进行函证，根据贷款银行的回函确定其真实性和完整性。本次
评估以核实后的账面值 5,000,000.00 元作为评估值。
2、应付票据
应付票据申报评估账面值 17,450,000.00 元，均为 32 张银行承兑汇票。评估人员根
据企业提供的申报明细表，核实了相关票据登记薄和凭证。本次评估以核实后的账面
值作为评估值。应付票据评估值为 17,450,000.00 元。
3、应付账款
应付账款申报评估账面值为 32,409,171.65 元，共计 65 项，主要为应付加工费、纸
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张款、油墨款等。评估人员在会计师审计结论的基础上，根据企业提供的申报明细表，
检查了明细账和有关凭证。本次评估以核实后的账面值 32,409,171.65 元作为评估值。
4、预收款项
预收款项申报评估账面值为 100,000.00 元，主要为预收的货款。评估人员查阅了有
关凭证、账簿，未发现有确凿证据表明无法支付的负债。对预收款项主要核实合同、
业务内容、结算方式、期限和金额等内容的真实性，以核实后的账面值作为评估值。
则预收款项评估值为 100,000.00 元。
5、应付职工薪酬
委估应付职工薪酬账面值为 2,659,293.49 元，为公司计提的工资、工会经费、社会
保险和住房公积金。评估人员在会计师审计结论的基础上，核实了应付职工薪酬的提
取依据、账簿记录等会计资料。确定应付职工薪酬的评估值为 2,659,293.49 元。
6、应交税费
委估应交税费账面值为 8,092,999.06 元，分别为企业截止评估基准日应交的增值税、
企业所得税、个人所得税、城市建设维护税和印花税等。评估人员审核了相关的纳税
申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿，并索取了该公司纳税的证明资料。
确定应交税费的评估值为 8,092,999.06 元。
应交税费科目，应以税务部门核查结果为准，如果核查结果存在差异，则评估结
果应根据核查结论作出相应调整。
7、应付利息
应付利息申报评估账面值为 6,645.85 元，主要为被评估单位向中国农业银行江阴澄
江支行筹借流动资金的利息款，评估人员根据企业提供的申报明细表，核实了借款合
同、利息计提方式和有关凭证。本次评估以核实后的账面值 6,645.85 元作为评估值。
8、其他应付款
其他应付款账面值为 15,544,185.21 元，共计 4 项，主要为应付的加工费、打样费用、
运费、个税手续费。评估人员在会计师审计结论的基础上，根据企业提供的申报明细
表，检查了明细账和有关凭证，复核了相关负债的形成依据，本次评估以核实后的账
面值评估。其他应付款评估值为 15,544,185.21 元。
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Ⅱ、收益法评估技术说明
（一）收益法方法简介
1、收益法评估的思路
本次对联通纪元的股东全部权益价值采用企业自由现金流模型进行评估，纳入本
次评估范围的资产包括联通纪元及其下属的全资子公司江阴联通宝丰新材料包装有限
公司。本次评估对联通纪元的净利润按合并口径预测，计算合并口径下企业自由现金
流，以未来若干年度内的企业自由现金流作为依据，采用适当折现率折现后加总，再
加上溢余资产价值、其它资产，减去非经营性负债，最后再减去有息债务得出股东全
部权益价值。
2、评估模型
（1）评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流模型。
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=企业自由现金流折现值+溢余资产价值+其他资产+非经营性资产-非
经营性负债
付息债务：指基准日账面上需要付息的债务。
企业自由现金流折现值按以下公式确定：
明确的预测期期间的企业自由现金流折现值+明确的预测期之后的企业自由现金流
折现值
（2）预测期及收益期的确定
本次评估根据企业的经营目标采用永续年期作为收益期。对未来收益期的预测分
段预测，其中，第一阶段为评估基准日至企业有明确经营目标的年期，即 2023 年 12 月
31 日，在此阶段根据企业的经营情况，收益状况处于变化中；第二阶段为 2024 年 1 月
1 日至永续经营，在此阶段按企业保持稳定的收益水平考虑。
（3）企业自由现金流量
企业整体价值对应的现金流量为企业自由现金流量，企业自由现金流量计算公式
如下：
(预测期内每年)净现金流量=税后净利润+折旧及摊销+利息费用×(1－所得税率)-资
本性支出-营运资金追加额
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=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其它业务利润-期间费用 +营
业外收支净额-所得税+折旧及摊销利息费用×(1－所得税率)-资本性支出-营运资金追加
额
（5）折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，
则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke× E/(D+E)+ Kd× D/(D+E)× (1－t)
式中：
E 为权益的市场价值；
D 为债务的市场价值；
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
t 为被评估企业的所得税率
D/E：目标资本结构；
其中：Ke =Rf1+Beta× ERP+Rc
式中：
Ke 为权益资本成本；
Rf1 为目前的无风险利率；
Beta 为权益的系统风险系数；
ERP 为市场风险溢价；
Rc 为企业的特定的风险调整系数。
（6）溢余资产价值
溢余资产指的是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需多余的资产。
（7）非经营性资产及负债价值
非经营性资产及负债是指与公司收益无直接关系的，不产生效益的资产及负债，
此类资产及负债不影响利润，会影响公司经营规模。此类资产及负债按账面审核结果
进行评估。
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（二）评估依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第二十一次会议通过，自 2016 年 12 月 1 日起施行）；
2、《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过，自 2008 年 1 月 1 日起施行）及全国人民代表大会常务委员会关于修
改《中华人民共和国企业所得税法》的决定（2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第二十六次会议通过）；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会
议修订）；
4、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011 年 10 月 28 日经财政部、
国家税务总局审议通过修订，自 2011 年 11 月 1 日起施行）；
5、财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税
〔2016〕36 号，自 2016 年 5 月 1 日起执行）；
6、国务院关于废止《中华人民共和国营业税暂行条例》和修改《中华人民共和国
增值税暂行条例》的决定（国令第 691 号）；
7、财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32 号）；
8、《资产评估准则基本准则》（财资[2017]43 号）；
9、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
10、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2017]36 号）；
11、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 76 号修订，2014 年 7 月 15 日）；
12、被评估单位提供的江苏联通纪元印务股份有限公司经营资料；
13、被评估单位评估基准日会计报表、资产清查评估申报明细表；
14、被评估单位近二年一期财务报表；
15、相关的收益预测表；
16、生产、经营、成本统计资料；
17、历史收入、成本、费用明细资料；
18、其他与收益预测的相关资料。
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（三）评估假设前提
1、一般假设
（1）假设评估基准日后被评估单位持续经营；
（2）假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无
重大变化；
（3）假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变
化；
（4）假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用
等评估基准日后不发生重大变化；
（5）假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当
其职务；
（6）假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
（7）假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
2、特殊假设
（1）假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用
的会计政策在重要方面保持一致；
（2）假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营
范围、方式与目前保持一致；
（3）假设评估基准日后被评估单位未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会
出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
（4）假设评估基准日后被评估单位的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，
不会发生重大的核心专业人员流失问题；
（5）假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流
出，现金流在每个预测期间的中期产生；
（6）联通纪元各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层能稳步推进
公司的发展计划，保持良好的经营态势；
（7）在未来的经营期内，评估对象的营业和管理等各项期间费用不会在现有基础
上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同
步变动。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，
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评估时不考虑活期存款产生的利息收入。
（8）假设现有的规模不扩张的情况下，以联通纪元现有的生产场地及生产线，在
现有规模及现有产品的基础上正常经营进行预测(未考虑公司可能在未来筹建的其他生
产基地带来的扩张效益及新产品的收益)。
（9）假设国家未来实施的调控政策对联通纪元的生产经营冲击不会太大，且市场
格局维持在目前状况水平。
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（五）行业情况分析
1、所属行业分类
联通纪元主要从事烟标及相关包装材料的研发、设计、生产与销售。根据证监会
制定的《上市公司行业分类指引》（2012 年修订版），其所属的行业为 “C23 印刷
和记录媒介复制业”；根据国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T4754‐2011），
联通纪元所属的行业为“C2319 包装装潢及其他印刷”。
2、行业主要法律法规
《印刷业管理条例》（国务院令第315号）是规范印刷行业的一部重要法律规范。
《印刷业管理条例》对印刷企业的设立、出版物的印刷、包装装潢印刷品的印刷、其
他印刷品的印刷应遵循的义务进行了详细规定，出版物、包装装潢印刷品和其他印刷
品的印刷经营活动都必须遵守《印刷业管理条例》。行业主要法律法规如下表所示：
序
产业政策 颁布单位 版本时间 主要内容
号
印刷业经营者资格的审批，
《印刷业经营者资格 除应符合本规定外，还应当符合
1 条件暂行规定（2017修 新闻出版总署 2017年 国家有关印刷业总量、结构、布
正版）》 局规划和法律、法规规定的其他
条件。
适用于出版物、包装装潢印
刷品和其他印刷品的印刷经营活
动。
印刷业经营者应当建立、健
《印刷业管理条例
2 国务院 2017年 全承印验证制度、承印登记制度、
（2017修正版）》
印刷品保管制度、印刷品交付制
度、印刷活动残次品销毁制度等。
具体办法由国务院出版行政部门
制定。
适用于在我国境内生产的所
《中华人民共和国境 国家烟草专卖局、
有非出口卷烟和国外进口卷烟以
3 内卷烟包装标识的规 国家质量监督检 2017年
及境内免税商店销售的卷烟条、
定》 验检疫总局
盒包装和标识。
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卷烟包装体上应使用中华人
民共和国的规范汉字印刷警语。
对印刷复制企业分类实施综
合评估，规范国家印刷复制示范
《国家印刷复制示范 国家新闻出版总 企业的建立和管理，充分发挥国
4 2011年
企业管理办法》 署 家印刷复制示范企业在转变发展
方式、调整产业结构、提升行业
素质等方面的引导和辐射作用。
烟用物资采购要遵循公开透
《烟用物资采购管理 国家烟草专卖局、
5 2010年 明原则、公平竞争原则、公正原
规定》 中国烟草总公司
则和诚实信用原则。
产品和包装物的设计，应当
考虑其在生命周期中对人类健康
和环境的影响，优先选择无毒、
无害、易于降解或者便于回收利
《中华人民共和国清
65 全国人大常委会 2008年 用的方案。企业对产品的包装应
洁生产促进法》
当合理，包装的材质、结构和成
本应当与内装产品的质量、规格
和成本相适应，减少包装性废物
的产生，不得过度包装。
印刷业经营者从事印刷经营
活动，应当建立、健全承印验证
制度、承印登记制度、印刷品保
管制度、印刷品交付支付、印刷
活动残次品销毁制度等管理制
《印刷品承印管理规 国家新闻出版总 度。
7 2003年
定》 署 印刷业济宁在执行承印验
证、承印登记、印刷品保管、印
刷品交付、印刷活动残次品销毁
等各项管理制度，应当制定专人
负责，严格把关，建档立卷，以
备查验。
3、产业政策
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（1）《印刷业“十三五”时期发展规划》
2017年4月，国家新闻出版总署发布《印刷业“十三五”时期发展规划》，明确提
出了“动力逐步转换”的发展目标：“十三五”期间，印刷业绿色化、数字化、智能
化、融合化水平显著提高，并成为新的增长点。到“十三五”期末，绿色印刷产值占
印刷总产值的比重超过25%，数字印刷的年复合增长率超过30%，智能印刷逐步推广，
培育建设一批国家级创新研发中心。《印刷业“十三五”时期发展规划》布局了8项重
点任务，包括加快实现创新驱动，打造发展新引擎；坚持绿色发展道路，增强绿色印
刷实效；推动数字网络化发展，提升智能化水平；引导扩大产业生态圈，延伸跨界融
合领域；提升示范特色影响力，促进辐射引领发展；提升产业国际竞争力，加快走出
去步伐；加强产业标准化建设，完善质量管理机制；完善监管服务机制，维护有序竞
争环境。
（2）《新闻出版业“十二五”时期发展规划》 2011年4月，新闻出版总署发布《新
闻出版业“十二五”时期发展规划》，指出“要大力推动绿色印刷发展，以数字印刷、
数字化工作流程、CTP和数字化管理系统为重点，在全行业推广数字化技术，推动我国
从印刷大国向印刷强国的转变取得重大进展，争取在新闻出版业中提前实现强国目标。
到“十二五”期末，争取成为全球第二印刷大国，培育一批具有国际竞争力的优势印
刷企业，力争绿色印刷企业数量占到我国印刷企业总数的30%，数字印刷产值占我国印
刷总产值的比重超过20%。”
（3）《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》
2010年5月，国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励
民间资本从事广告、印刷、演艺、娱乐、文化创意、文化会展、影视制作、网络文化、
动漫游戏、出版物发行、文化产品数字制作与相关服务等活动，建设博物馆、图书馆、
文化馆、电影院等文化设施。
（4）《文化产业振兴规划》
2009年9月，国务院发布《文化产业振兴规划》，提出“要发展重点文化产业。
以文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内
容和动漫等产业为重点，加大扶持力度，完善产业政策体系，实现跨越式发展。其中
印刷复制业要发展高新技术印刷、特色印刷，建成若干各具特色、技术先进的印刷复
制基地。”
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（5）《产业结构调整指导目录（2011年本）》
2011年，国家发改委发布产业结构调整指导目录（2011年本），其中第“十九、
轻工”之“12、高新、数字印刷术及高清晰度制版系统开发与应用”、“14、真空镀
铝、喷镀氧化硅、聚乙烯醇（PVA）涂布型薄膜、功能性聚酯（PET）薄膜、定向聚苯
乙烯（OPS）薄膜及纸塑基多层共挤或复合等新型包装材料”属于鼓励类项目。
（6）《关于烟草行业加强节能减排工作的实施意见》
2007年，国家烟草专卖局发布《关于烟草行业加强节能减排工作的实施意见》，
其中就要求“推广使用无毒无害，易降解材料。”
（7）烟草行业“卷烟上水平”总体规划及“卷烟再上新水平”
2010年，国家烟草专卖局发布《烟草行业“卷烟上水平”总体规划及五个实施意
见》，内容包括打造一批以“文化内涵丰富、满足消费者需要”为主要特征的中式卷
烟知名品牌；加强产品质量安全监督检查，提高烟用材料保障能力和质量水平，引导
工业企业将资源进一步向知名品牌、重点骨干品牌聚集，主动精减规模小、结构低、
市场竞争力不强的品牌。 2016年全国烟草工作会议指出，“十三五”期间主要预期指
标是：全国烟叶生产稳定在4,300万担左右，现代烟草农业建设水平全面提升；卷烟销
量按照“前两年抓恢复、后三年抓增长”的要求，力争到2020年细支卷烟比重超过8%；
中式卷烟品牌发展再上新台阶，到2020年全国单箱卷烟批发均价达到3.8万元，单箱税
利（工商合计）超过3万元，培育形成5个工商税利达到400亿元、3个工商税利达到600
亿元、6个工商税利达到1,000亿元乃至超过2,000亿元的知名品牌，争创2个工商税利超
过2,000亿元、4个工商税利超过1,000亿元的“两烟”大省；中式雪茄烟和雪茄型卷烟
加快发展，贡献度大幅提升；“走出去”发展步伐加快；成本控制、资源节约、金融
合作取得显著成效。
4、烟标生产行业发展情况
（1）绿色印刷行业标准出台，带来印刷业新的经济增长点
国家邮政局、国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、环境保护部、住房与
城乡建设部、商务部、国家质量监督检验检疫总局、国家认证认可监督管理委员会、
国家标准化管理委员会日前联合发布《关于协同推进快递业绿色包装工作的指导意见》
（以下简称《指导意见》），将按照“政府引导、社会参与，创新驱动、源头治理，
分类指导、因地制宜”的原则，进一步优化顶层设计，推进源头治理，增加绿色快递
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服务产品供给，提高快递业包装领域资源利用效率，降低包装耗用量，减少环境污染。
随着绿色印刷行业标准的出台，行业内大力实施绿色印刷，推动印刷业加快“绿
色化、数字化、智能化、融合化”发展，促进产业结构优化升级，提高规模化集约化
专业化水平成为行业发展的首要目标。在此行业发展的大背景之下，印刷行业也迎来
新的发展机遇，印刷企业不断改进工艺、运用新材料，推广新的印刷包装产品，带来
印刷业新的发展机遇。
（2）下游行业复苏，推动烟标生产机遇升级
根据《2015中国成人烟草调查报告》，我国作为全球最大的卷烟生产及消费国，
卷烟销量占世界总销量的比例保持40%以上，烟民数量达到3.6亿，居世界首位。2010
年以来，我国卷烟市场稳步增长，全国卷烟销量从2010年的4,705.4万箱增长到2014年
5,099万箱的历史高位，实现2000年以来连续增长，2015年略有下降，但仍保持在较高
水平；全国卷烟产量从2010年的4,708.3万箱增长到2014年的5,170万箱，2015年略微下
降至5,124.3万箱，仍保持在较高水平。2016年全国卷烟产销量下降幅度扩大，2016年，
全国共销售卷烟4,699.20万箱，同比下降5.62%；共生产卷烟4,710.80万箱，同比下降
8.1%。在经历2015、2016年连续两年下降后，2017年销量恢复增长，2017年全国共销
售卷烟4,738万箱，同比增加39万箱。全国卷烟产销量的收缩主要源于：1）作为国民经
济的一个重要组成部分，卷烟行业与我国宏观经济走势具有密切的关系。进入“十三
五”以来，我国经济下行压力增大，卷烟行业市场规模发展受到一定影响；2）我国控
烟法规政策趋严，2015年6月1日《北京市控制吸烟条例》、2015年9月1日新修订《广
告法》以及2017年3月1日《上海市公共场所控制吸烟条例》修订版的正式实施，使得
卷烟行业营销方式和消费环境有所改变。在经济新常态和国内控烟压力加大的情况下，
国内卷烟消费需求受到影响；3）面对全国经济下行趋势，国家于2015年末提出全行业
供给侧改革政策，2016年烟草行业积极推进供给侧改革，主动调减卷烟产销计划，超
额完成库存压减目标。虽然全国卷烟市场产销量近两年出现增速放缓及负增长的情形，
但全国卷烟产销量仍然处于较高水平，卷烟市场具有庞大的市场规模基础。
进入2017年以来，卷烟销量恢复增长，2017年全国共销售卷烟4,738万箱，同比增
加39万箱。从近5年的走势看，2013、2014年卷烟销量保持稳定增长并在2014年达到峰
值5,099万箱，受到烟草控制规划等政策影响，在经历2015、2016年连续两年下降后，
2017年销量恢复增长；2018年1-6月，烟草行业完成卷烟产量2350.7万箱，同比增长
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4.52%。商业销量2513.06万箱，同比增长1.54%。商业销售额8267.09亿元，同比增长
6.99%。烟草行业工业总产值同比增长11.68%。
随着下游卷烟生产行业的复苏，卷烟市场不断细分，卷烟品牌逐步由计划调配转
向市场驱动，借助市场需求撬动存量重新分配，倒逼品牌升级换代；从消费市场上看，
大众消费小众化、消费观越来越趋于个性多元。为满足多样化、多元化的客户需求，
烟标生产企业加大新产品的研发设计、原产品的包装升级，卷烟生产企业在推广重点
产品的同时，也逐步加大新产品开发力度，烟盒包装推陈出新，烟标生产也逐步升温。
得益于卷烟单箱结构增长趋势的保持，2017 年卷烟市场销售收入有所上升，单箱
结构持续增长。2017 年，全国卷烟单箱结构达到 30,288 元，同比增加 1,122 元。2017
年，全国卷烟实现销售收入 14,350 亿元。从近 5 年的走势看，销售收入在经历 2016 年
回落后于 2017 年企稳回升。收入增幅在经历连续两年回落及 2016 年负增长后于 2017
年止跌回升，比 2016 年高 8.30%。
（3）烟标附加值提升，生产企业加速整合
在市场竞争加剧、消费者对品牌重视程度加强的背景下，卷烟生产企业十分重视
烟标的品牌、形象展示功能。在市场动因驱动下，烟标的设计、烟标的材质都得到不
断提升，烟标的附加值也逐步提升；同时，烟标对防伪技术和环保要求、烟盒的设计
与品牌传达力也有更高的要求，对烟标生产企业的经验与资质、研发创新能力、设计
能力提出，将新包装作为设计标的发往多家烟标印刷企业进行烟标设计，由各烟标印
刷企业根据卷烟生产企业的设计意向、需要传递的品牌信息进行设计，将设计结果提
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交给卷烟生产企业，经过卷烟生产企业多轮评选、改进后，确定最终设计方案并确定
最终中标的烟标印刷企业，由中标的印刷企业开展烟标的印刷工作。烟标印刷企业所
提供服务从简单生产向设计开发、协助品牌建设与推广、生产加工等综合性服务转变，
其服务内容的深度和广度都进一步延伸。
5、行业内主要企业
（1）深圳劲嘉彩印集团股份有限公司（002191）
劲嘉股份成立于 1997 年，2007 年 12 月于深圳证券交易所挂牌上市，主要业务包
括烟标印刷、镭射包装材料销售。
（2）澳科控股有限公司（02300HK）
澳科控股为全球第三大包装企业安姆科集团（Amcor Fibre Packaging-Asia Pte
Limited）所控制的一家香港上市公司，其主要业务包括烟标印刷和卷烟包装原材料的
生产和销售。
（3）汕头东风印刷股份有限公司（601515）
东风股份成立于 2000 年 1 月，2012 年 2 月在上海交易所挂牌上市。东风股份主要
业务包括主要从事以中高档烟标产品为代表的高端包装印刷产品的设计、生产和销售。
（4）陕西金叶科教集团股份有限公司（000812）
陕西金叶成立于 1993 年 5 月，1998 年 6 月在深圳交易所挂牌上市。陕西金叶主营
业务包括烟标、酒标等高档包装装潢产品的印刷、教育产业、丝束及化纤制品。
（5）贵联控股国际有限公司（01008HK）
贵联控股成立于 1990 年 12 月 22 日，2009 年 3 月 30 日在香港联合交易所主板上
市，主营高档印刷、包装品的研发与生产。
6、行业的发展特点
（1）行业竞争格局、市场化程度、利润水平
烟标生产行业集中度低，竞争较为充分。随着我国烟标产品逐步向高环保性、高
防伪性、高精度化过渡，产业结构逐步向集中化、高端化和规模化发展，具有更高溢
价能力的烟标产品将为烟标印刷企业的盈利能力提升创造契机，未来烟标印刷行业的
利润水平有望得到进一步提升。
（2）行业市场供求状况及变动原因
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烟标作为卷烟的配套材料，其市场供求变化紧随着卷烟市场的变化而变化。受益
于卷烟销量的不断增长以及 2010 年“卷烟上水平战略”和 2016 年“卷烟再上新水平战略”
的实施，我国卷烟市场规模逐年扩大，虽然受经济下行与控烟政策趋严的影响，2016
年全国卷烟产销量同比出现一定程度的下滑。在经济发展新常态下，我国经济长期向
好的基本面没有改变，到 2020 年全面建成小康社会和“两个翻番”计划，国民经济将保
持中高速增长，城乡居民收入将稳步增加。
2018 年全国烟草工作会议指出：我国烟草行业总体上处于从成长走向成熟的发展
阶段，规模扩张的空间越来越小，持续优化结构、稳步提升结构，是推动烟草行业高
质量发展的必由之路。继续坚持“总量控制、产销协调、稍紧平衡”调控方针，努力
为结构提升创造有利的政策条件和市场环境；积极顺应个性化、多样化、中高端的消
费潮流，准确把握不断升级的需求变化趋势，更加注重从供给端发力，加强技术创新、
产品创新、营销创新，精心呵护一二类卷烟、高端高价位卷烟稳步发展势头，规范和
支持细支烟、爆珠烟、短支烟、中支烟持续健康发展，引导各类创新产品聚焦高端市
场，带动行业整体结构持续上移，不断为行业发展增强新动能。整体来看卷烟行业市
场规模仍有较大发展空间。
7、影响行业发展的有利和不利因素、行业壁垒
（1）有利因素
①烟草行业的持续稳定发展为卷烟耗材行业提供了广阔的发展前景
包装印刷行业是典型的下游驱动型行业，在产业链条中属于配套下游行业发展的
行业。有别于其他普通印刷品，包装印刷品按规格要求、质量要求、图案设计要求等
大多只针对特定客户。烟标、烟用接装纸等卷烟包装材料是特殊的包装印刷品，只能
销售给特定卷烟企业的特定品牌。因此以烟标、烟用接装纸为代表的包装印刷企业作
为卷烟产业链条中的配套服务行业，与卷烟行业关联度较高。
根据《2015中国成人烟草调查报告》，我国作为全球最大的卷烟生产及消费国，
卷烟销量占世界总销量的比例保持40%以上，烟民数量达到3.6亿，居世界首位。我国
作为世界人口大国，人口基数决定了卷烟消费量，而卷烟是一种替代性较弱的消费品，
在人们日常生活和人际交往中有着难以取代的地位，这保证了卷烟产品拥有庞大而稳
定的消费群体。此外，随着国民物质生活的不断丰富和消费能力的显著提高，消费升
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级也将增加对卷烟产品，特别是高端卷烟的需求。下游烟草行业的稳定增长将带动卷
烟包装材料行业的发展。
2016年全国烟草工作会议指出，“十三五”期间主要预期指标是：全国烟叶生产稳定
在4300万担左右，现代烟草农业建设水平全面提升；卷烟销量按照“前两年抓恢复、后
三年抓增长”的要求，力争到2020年细支卷烟比重超过8%；中式卷烟品牌发展再上新台
阶，到2020年全国单箱卷烟批发均价达到3.8万元，单箱税利（工商合计）超过3万元，
培育形成5个工商税利达到400亿元、3个工商税利达到600亿元、6个工商税利达到1000
亿元乃至超过2000亿元的知名品牌，争创2个工商税利超过2000亿元、4个工商税利超
过1000亿元的“两烟”大省；中式雪茄烟和雪茄型卷烟加快发展，贡献度大幅提升；“走
出去”发展步伐加快；成本控制、资源节约、金融合作取得显著成效。从实际运行来看，
2017年，2017年全国共销售卷烟4,738万箱，同比增加39万箱；销售收入企稳回升；2017
年，全国卷烟实现销售收入14,350亿元。
根据《中国烟草》的统计数据：2017年，45个卷烟品牌合计发布148个新品上市。
其中一、二类新品数量128个，占新品总数的86.5%；共有29个重点品牌推出125个新品，
占新品总数的84.5%；卷烟新品中上市细支烟31款，短支烟9款，其中一类烟38款，二
类烟2款。
综上可以看出，卷烟行业客户规模庞大且稳定，卷烟行业多年来稳定发展，这给
卷烟上游的烟用耗材行业提供了广阔的发展前景。
②居民消费水平增长的推动为优势卷烟耗材企业带来更多的发展机会
同其他消费品一样，香烟的消费也与收入密切相关，得益于我国新中产阶级带来
的消费升级红利，卷烟行业向高端化迈进的趋势也愈发明显。根据国家统计局的数据
显示，2017年，全年全国居民人均可支配收入25,974元，比上年增长9.0%，扣除价格因
素，实际增长7.3%。全国居民人均可支配收入中位数22,408元，增长7.3%。按全国居民
五等份收入分组，低收入组人均可支配收入5,958元，中等偏下收入组人均可支配收入
13,843元，中等收入组人均可支配收入22,495元，中等偏上收入组人均可支配收入34,547
元，高收入组人均可支配收入64,934元。全国农民工人均月收入3,485元，比上年增长
6.4%。居民消费水平、人均可支配收入增长，极大地带动了香烟消费。
烟标作为卷烟产品重要的防伪功能性包装产品，随下游产业结构性升级而发展转
型，中高档烟标需求增长将同步增长，以中高档卷烟包装材料为主导的优势企业将面
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临更多的发展机会。
③烟草行业品牌整合政策推动卷烟耗材企业做大做强
2003年烟草行业工商分开后，烟草工业企业随即进行大范围的兼并重组；2004年，
国家烟草专卖局制定了《卷烟产品百牌号目录》，即用2～3年的时间，将全行业卷烟
产品生产和销售牌号（四、五类除外）压缩到100个左右；2008年，国家烟草专卖局印
发《全国性卷烟重点骨干品牌评价体系的通知》，支持品牌的发展，增强品牌核心竞
争力，并确定了20个全国性卷烟重点骨干品牌和10个视同全国性卷烟重点骨干品牌；
2010年，国家烟草专卖局陆续提出《烟草行业“卷烟上水平”总体规划》、卷烟品牌的“532”
发展规划和销售收入“461”目标等，进一步明确了“十二五”时期加强整合、培育少数品
牌做大做强的发展思路。2017年，全国高端卷烟合计销售290万箱，同比增加23万箱；
实现销售收入3137亿元，同比增加222亿元。“中华”“利群”“黄鹤楼”“芙蓉王”
等4个品牌销量超过10万箱，其中“中华”的销量为134万箱，位居第一，占高端卷烟
销售总量的46.2%，高端和高价位卷烟销量同时恢复增长。2017年，全国高价位卷烟合
计销售26万箱，同比增加4万箱；实现销售收入494亿元，同比增加76亿元。“白沙（和
天下）”销量为5.3万箱，位居第一。“黄鹤楼”“黄金叶”“云烟”“南京”“利群”
等5个品牌高价位卷烟销量均超过万箱。
下游行业的整合为卷烟耗材行业中优势企业的快速发展提供了契机。卷烟行业的
进一步规范、品牌集中度的不断提高，提升了设计服务能力强、印刷工艺水平高、防
伪性强、符合节能环保理念的卷烟耗材企业的竞争优势。同时，此背景下，卷烟耗材
企业为市场集中整合进程中保持竞争优势，将更多采用行业重组整合的方式迅速提升
自身综合实力，卷烟耗材市场将向优势企业集中。
④烟草行业创新驱动战略有利于卷烟耗材行业的优势企业
创新是烟草行业“十三五”期间提振优化产品结构的重要驱动力。2018年全国烟
草工作会议指出，促进配套产业和各关键环节协调发展是推动烟草行业高质量发展的
重要保障。要抓好烟机产品创新，加快推出“日产三班两百箱”“日产三班三百箱”
国产卷接包机组，加快研制开发细支烟专用制丝工艺设备、超高速细支烟卷接设备，
不断提高烟机智能化服务水平。总结推广纸滑托盘联运，进一步扩大塑料烟箱、高强
度烟箱应用，进一步加快常规烟和异型烟共线分拣，积极推动物流信息化建设，不断
促进行业物流降本增效。着力推进多元化产业整合优化，不断提高多元化企业盈利能
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力
在烟草行业鼓励创新的背景下，对于卷烟包装材料供应商而言，在新材料、新技
术、新工艺、新产品、新装备等方面有所创新，开发出在创意设计、防伪、环保性能
等若干方面具有创新元素的产品，将有助于在市场竞争中取得竞争优势，实现做大做
强。优势企业在创新方面具有比较优势，将面临更好的发展机会。
（2）不利因素
①烟草控制工作的深入开展
2012 年《中国烟草控制规划（2012-2015）》正式发布。随着我国烟草控制工作的
深入开展以及人们健康意识的提升，未来卷烟消费需求的增长可能受到抑制，卷烟及
其上下游企业将面临一定程度的冲击。“十三五”时期，烟草行业面临控烟履约的艰巨任
务和“片面化、绝对化、扩大化”的过激倾向，作为烟草行业的上游企业将受到一定程度
的影响。
②公共场所禁烟及限制政府部门招待费用
2012 年 3 月 26 日，国务院召开第五次廉政工作会议，要求严格控制“三公”经费，
禁止用公款购买香烟、高档酒和礼品。2013 年 12 月，中共中央办公厅、国务院办公厅
印发了《关于领导干部带头在公共场所禁烟有关事项的通知》，该“禁烟令”要求党员领
导干部身体力行带头率先禁烟，在公共场所和有“禁止吸烟”标志的地方均不得吸烟。
2015 年 6 月 1 日，《北京市控制吸烟条例》正式施行，北京市包括写字楼、餐厅在内
的所有室内公共场所、工作场所和公共交通工具内禁止吸烟；2015 年 9 月 1 日新修订
《广告法》正式实施，禁止在大众传播媒介或公共场所、公共交通工具、户外发布烟
草广告，同时明确禁止利用其它商业广告变相发布烟草广告；2017 年 3 月 1 日《上海
市公共场所控制吸烟条例》修订版的正式实施，规定上海的室内公共场所、室内工作
场所、公共交通工具内禁止吸烟。
公共场所禁烟及限制政府部门招待费用，未来可能对卷烟消费产生一定的抑制作
用，对烟用接装纸企业产生一定负面影响。
（3）行业壁垒
①市场壁垒
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烟标是卷烟的重要组成部分，是卷烟品质的重要体现，烟标印刷行业有着较高的
市场壁垒，主要体现在两个方面。第一，卷烟企业对烟标供应商实行严格的资质认证
制度，根据《国家烟草专卖局中国烟草总公司关于印发烟用物资采购管理规定的通知》
（国烟运[2010]389号）等文件的相关规定，国内各卷烟公司已对大部分原辅材料采用
公开招标的方式进行采购，烟标企业须获得相应的供应商资质认证才能参与投标，认
证周期通常1-2年，周期较长，经营时间较短、行业经验较浅的烟标印刷企业获得新的
供应商资质的难度较高；第二，为保持烟标质量稳定性，卷烟企业对供应商的选择考
核标准较为严格，需要考察其设备生产能力、技术先进水平、资金实力和供货能力等，
选定的合格供应商一般不会更换，避免因产品质量不稳定、供货不及时等情况影响其
自身生产。新进入的烟标印刷企业很难在短期内快速争取市场份额。
②资金壁垒
由于烟标印刷工艺复杂，对设备的要求相对较高，购置的资金成本较高。同时，
烟标印刷企业为了在行业中具有一定的市场竞争力，需要大量的人力和物力投入到卷
烟厂新产品的研发设计中，开发周期较长，研发费用需求加大。随着卷烟行业的集中
度提高，对下游烟标行业的规模有了更高的要求，扩大生产规模成为烟标印刷企业又
一新的目标。因此，对于新进入烟标印刷行业的企业来说，初始投资金额较大，资金
成为进入该行业的又一壁垒。因此，烟标行业属于资金密集型行业，具有较高的资金
壁垒。
③技术与行业经验壁垒
烟标印刷较其他包装印刷工艺复杂程度高，需要更高标准的技术和丰富的经验。
烟标印刷企业需要长期的技术积累才能满足下游客户的生产工艺。在防伪要求上，目
前烟标防伪已由单一防伪技术向集设计、材料、印刷、技术于一体的综合防伪方向转
变，多种防伪技术综合运用，大幅增加了烟标印刷的复杂性及技术难度。在确保烟标
产品的稳定性上，烟标印刷对承印材料的印刷适应性、油墨的特性、网纹辊的特性、
印刷设备的速度、印刷压力和张力的控制、操作人员的水平以及生产环境的温湿度都
有较高的要求。在提高卷烟产品环保要求上，烟标印刷企业通过对烟标主要原材料的
选择及分析，结合烟标印刷的特点进行研发创新，使烟标VOCs 指标符合或优于国家
标准。因各卷烟企业的生产设备、卷烟材料、包装工艺等各不相同，对烟标适用性要
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求极高，烟标印刷企业需进行长期的技术积累和反复实践，不断改进印刷工艺，才能
满足下游客户的生产工艺要求、防伪技术要求与产品稳定性要求。
同时，烟标印刷行业是一个综合性较高的行业，涉及印前设计、环保技术、防伪
技术、多工艺组合印刷技术等多项技术的服务，需要具备规模化、长期化的生产经营
能力。由于各卷烟企业对烟标生产过程中采用的生产设备、原材料、生产工艺的要求
各不相同，烟标印刷企业需经过多年的磨合才能与卷烟客户形成稳定的合作关系及良
好的默契，故卷烟企业不管是既有烟标订单，还是新增卷烟品牌烟标的设计、生产，
都会更加倾向于选择原有的烟标供应商。一般情况下，烟草客户不会轻易地更换烟标
印刷服务供应商。因此，行业新进者难以在短期内对现有厂商构成实质性竞争。因此
烟标印刷行业存在较高的技术与行业经验壁垒。
8、行业技术水平、经营模式、周期性、区域性及季节性特征
（1）行业技术水平
我国烟标印刷行业技术水平代表了包装印刷业的最高水平。卷烟企业对烟标从外
观到功能性的各个方面均提出了高要求，即要求烟标外观设计做到精美度、文化传播、
产品推广、品牌内涵等的统一，又要求烟标具有防伪、环保等功能。这使得烟标印刷
企业除了本身需要引进先进印刷设备提升印刷质量以达到环保、质量等高要求外，还
通过运用多种工艺已达到提升烟标精美度和防伪目的。
（2）行业的经营模式
为了保障生产、稳定质量，根据《国家烟草专卖局中国烟草总公司关于印发烟用
物资采购管理规定的通知》（国烟运[2010]389 号）等文件的相关规定，国内各卷烟公
司已逐步对大部分原辅材料采用公开招标的方式进行采购，其对烟标采购进行招标的
主要程序为：首先对供应商进行考察、评定资质，对符合条件的企业纳入合格供应商
名录，并确定相应的资质级别；其次制定未来 1-2 年的烟标采购计划，涵盖不同的品牌、
系列与数量；然后通过对合格供应商范围内的投标人的研发设计、样品质量、挥发性
有机物控制、防伪、价格、交货速度、售后服务、经营状况、资信情况等方面予以综
合评判；最后确定中标人及其中标的品牌系列与数量，向其发出中标通知书，签订正
式采购框架合同。完成招标工作后，烟标供应商根据卷烟公司的具体订单安排生产与
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配送。
烟标印刷行业的特殊性决定了其特有的经营模式：
在生产上，烟标印刷企业主要实行“以销定产”原则制定生产作业计划，进行生产调
度、管理和控制，及时处理订单在执行过程中的相关问题，确保烟标产品供应的及时
性。
在质量控制上，烟标印刷企业不仅要确保产品的高品质及高稳定性，而且还要保
证烟标产品化学物质含量符合日益提升的行业标准，烟标业必须建立一套覆盖原材料
采购、印刷过程监控、产成品检测的控制体系，确保烟标产品的高品质、高稳定性。
在销售上，烟标印刷企业一般采用直销模式。烟标印刷企业针对各卷烟企业的需
求，积极参与各卷烟企业的烟用物资招投标工作，同时通过包装设计、材料选择、工
艺研发、工艺验证、打样等一系列活动与卷烟企业建立互动，逐渐争取其产品份额。
（3）行业的周期性、区域性、季节性
①周期性
烟标印刷行业的整体周期性特征并不突出。烟标印刷行业的发展与我国卷烟市场
息息相关，由于卷烟是一种替代性较弱的消费品，属于非周期行业，所以烟标印刷行
业也表现出弱周期性的特征。
②区域性
卷烟行业供应商稳定性较高，一旦选择了烟标供应商，一般不会轻易更换。由于
全国的省级中烟公司销售份额差距较大，主要集中在云南、上海、湖南、广东等几大
片区，烟标印刷企业相应主要集中在珠三角、长三角、云南等几大片区，故烟标印刷
行业呈现出一定的区域性。
随着卷烟品牌的集中化，卷烟品牌的覆盖区域越来越广泛，烟标印刷行业将向以
卷烟品牌为核心，覆盖全国的业务体系转变，区域性经营的特点将减弱。
③季节性
受季节变化和卷烟消费节日效应的影响，烟标印刷行业表现出一定的季节性特征。
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烟标需求与卷烟消费需求具有明显的联动性，又要提前于卷烟消费的高峰期。因此，
每年春节、国庆、中秋等传统节假日的平均前 1-2 个月是烟标需求的高峰期。由于于全
国性雨季给烟草的生产和仓储、运输造成影响，卷烟生产的淡季为每年的 7、8 月份，
因此，烟标的生产淡季为每年的 5、6 月。
9、与上下游行业之间的关联性及对烟标印刷行业的影响
（1）与上游行业的关联性及其影响
烟标印刷行业采购内容主要为包含了烟卡、油墨、电化铝、印刷专用设备等行业，
其中烟卡主要包括涂布白卡纸及镭射纸，通过原纸、镭射膜等进行纸品深加工而来。
近年来烟标印刷行业充分市场化，已经形成了较为透明的价格体系，上游原材料供应
充足。
（2）与下游行业的关联性及其影响
烟标印刷行业下游为卷烟行业，其市场规模直接决定了烟标印刷行业的市场规模，
对于烟标印刷行业的发展有着举足轻重的影响。
从近年来我国卷烟市场发展良好，从而带动烟标印刷市场稳定发展，随着卷烟品
牌战略的深入推进，作为卷烟的重要组成部分，烟标越来越得到卷烟企业的重视，稳
定的市场需求以及卷烟企业对烟标的重视将有力的支撑本行业的发展。
10、联通纪元行业地位及核心竞争力
（1）联通纪元的行业地位
目前国内烟标印刷企业数量较多，行业集中度较低。同行业上市公司有东风股份、
劲嘉股份、陕西金叶、永吉股份、新宏泽等，从业务规模上看，联通纪元因资本实力
较弱，导致在生产规模及设备先进性方面与上述上市公司存在一定的差距。
（2）联通纪元的核心竞争力
①市场先入优势
公司已有从事纸制品印刷、包装 10 余年的历史，拥有世界一流的海德堡胶印机群、
博斯特凹印机组。公司先后被中国烟草物资公司、中国包装技术协会、中烟安徽工业
公司、中烟江苏工业公司评为包装定点生产企业及优秀供应方。公司拥有稳定的客户
群，积累了多年印刷包装行业经验，在成本管理、市场营销方面具有自身优势。公司
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生产的“中华”、“南京”、“迎客松”烟盒被评定为中国包装行业优质产品。
②公司具有一定的技术优势
为了适应节能环保的新形势，公司在工艺技术上重点研发了“冷烫印技术”，并取得
了较好的成效，得到了客户的广泛应用。冷烫印技术是采用印刷胶黏剂的方法转移金
属箔，且冷烫印技术成本低、节省能源，同时生产效率高，是符合未来烟标包装市场
需求的新技术。
冷烫印技术有以下几个方面的突出优点：无须专门的烫印设备；无须制作金属烫
印版，可以使用普通的柔性版；制作快，周期短，还可降低烫印版的制作成本；烫印
速度快，无须加热装置，并能节省能源，采用一块感光树脂版即可同时完成网目调图
像和实地色块的烫印。冷烫印技术已成为热烫印技术和替代传统基材的强大竞争对手。
③管理团队精干
公司中高层管理团队长期保持稳定，成员之间沟通顺畅、配合默契，具有丰富的
烟标产品生产、管理、技术和服务经验，对行业发展认识深刻，能根据公司实际情况，
顺应市场变化，及时做出决策。
④综合服务优势
通常包装印刷企业要成为卷烟客户的入围供应商,需经过严格的考查，较长时间的
产品验证，并需要具备面向客户特定需求的持续不断的技术创新能力，以满足客户产
品外观设计变化、防伪性能提升或产品升级换代的需求。公司能够为卷烟企业提供从
前期设计、打样、小试、中试到大批量稳定生产等全套服务，为卷烟企业提供烟标印
刷综合方案。按照行业惯例，卷烟企业在推出新产品或者对已有产品包装进行更新时，
往往会向烟标生产企业征求新烟标的设计方案，然后对选中的设计方案进行打样并不
断改进，后进行小范围销售，若市场反应积极，则逐渐扩大市场供应，进行大批量生
产。一般情况下，最终被选中的设计方在招投标中往往能成为优势供货方。
公司具有多年的烟标设计及印刷经验，能够准确把握烟标印刷行业的发展方向，
在烟标美观、防伪、环保及一致性等方面满足卷烟企业的要求，持续为客户提供从设
计到印刷各阶段的综合服务，有效巩固了公司的市场地位，并为开拓新的市场奠定了
基础。
湖北众联资产评估有限公司 80
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（六）逻辑推理计算过程
1、企业自由现金流量的预测
对联通纪元的未来财务数据预测是以联通纪元 2016 年-2018 年 1-6 月的经营业绩为
基础，遵循我国现行的有关法律、法规，根据国家宏观政策、国家及地区的宏观经济
状况、国家及地区行业状况，公司的发展规划和经营计划、优势、劣势、机遇、风险
等，尤其是公司所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力，并依据公司的财务预测，
经过综合分析编制的。预测依据包括以下五个方面：
①利用联通纪元历史数据及各项财务、经济、技术指标进行预测；
②利用国家有关法律法规及国家有关税收和财会政策进行预测；
③利用市场、行业、公司实际状况合理预测；
④利用公司现有的经营规模及现有的产品进行预测；
⑤固定资产投资计划及经营计划进行预测。
其中主要数据预测说明如下：
(1)营业收入的预测
联通纪元的主营业务为烟标及相关包装材料的研发、设计、生产与销售。主要产
品类型包括应用于烟草行业的烟标、方便面包装盒等，其中，企业在烟标产品的研发
设计、印刷包装方面具有较强的竞争力。企业历史年度生产的烟标产品有南京（精品）、
红双喜硬盒（晶喜、荷派、铂派）、中华硬盒、黄山嘉宾迎客松、黄山贵宾迎客松 1
号、黄山硬一品、黄山新一品、黄山金纯和 1 号硬盒、黄山新制皖烟 1 号、庐山（银）、
庐山（新）、七匹狼（古田）小盒、好猫（吉祥）、天下秀、黄果树（蓝佳品）、黄
果树（长征）等，目前公司主要客户包括安徽中烟工业有限责任公司、上海中烟工业
有限责任公司、江苏中烟工业有限责任公司、江西中烟工业有限责任公司、贵州中烟
工业有限责任公司等五大中烟公司，此外还为部分品牌提供委托加工服务。
①历史年度主营业务收入
历史年度联通纪元主要产品的销售量情况如下表：
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单位：万张
品名 2016 年 2017 年 2018 年 1-6 月
中华硬盒 17,765.44 15,677.40 8,377.60
南京（精品）小盒 11,806.10 12,792.35 9,432.00
南京（精品）条盒 1,189.60 1,277.78 955.80
红双喜硬盒小盒(阜阳） 25,917.00 21,598.00 12,980.00
红双喜硬盒条盒(阜阳） 2,600.00 2,172.00 1,298.00
庐山（银）小盒 21,149.30 17,187.00 4,554.00
庐山（银）条盒 2,114.90 1,718.70 456.40
庐山（新）小盒 3,801.80 3,550.00 1,750.00
庐山（新）条盒 374.00 355.00 175.00
黄山嘉宾迎客松硬盒（小盒） 3,466.40 9,064.21 2,489.82
黄山嘉宾迎客松硬盒（条盒） 350.10 910.50 248.98
黄果树（蓝佳品）小盒 4,963.60 6,705.00 1,110.00
黄果树（蓝佳品）条盒 498.50 671.50 111.00
方便面 8,062.82 18,259.54 11,580.80
历史年度联通纪元主要产品的销售收入如下表：
单位：万元
品名 2016 年 2017 年 2018 年 1-6 月
中华硬盒 4,300.75 3,903.73 2,190.99
南京（精品）小盒 2,724.48 2,624.24 1,934.63
南京（精品）条盒 976.08 950.19 710.73
红双喜硬盒小盒(阜阳） 2,835.36 2,362.86 1,420.03
红双喜硬盒条盒(阜阳） 1,044.44 872.51 521.42
庐山（银）小盒 2,216.72 1,754.49 486.54
庐山（银）条盒 1,034.14 814.08 187.24
庐山（新）小盒 404.48 361.07 177.99
庐山（新）条盒 188.41 169.49 80.77
黄山嘉宾迎客松硬盒（小盒） 622.17 1,626.91 446.89
黄山嘉宾迎客松硬盒（条盒） 179.54 466.92 127.68
黄果树（蓝佳品）小盒 721.09 978.94 159.38
黄果树（蓝佳品）条盒 320.01 424.71 70.21
方便面 274.42 736.67 537.38
联通纪元历史年度主营业务收入如下
单位：万元
项 目 2016 年 2017 年 2018 年 1-6 月
主营业务收入 20,684.15 20,940.43 10,274.11
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依上表数据，联通纪元 2017 年收入比 2016 年增长 1.24%，与 2015 年度收入 26,716.61
万元相比，差异较大。
根据中商产业研究院监测数据显示，从 2013 年起，中国烟草行业收入整体下滑，
2016 年降至低谷，至 2017 年，行业开始出现复苏迹象，联通纪元经营情况与行业趋势
一致。由于国家经济增速放缓，控烟措施的实施和人们健康生活意识的提高，烟草产
量未来或将延续下降态势，但随着提质和烟草市场结构转型升级，未来烟草行业盈利
情况有望得到改善。
依据联通纪元各年中期报告，2016 年至 2017 年中期收入分别为 8,504.46 万元，
9,942.01 万元，占全年收入的比重分别为 41%、47.35%，该行业存在周期性， 2018 年上
半年主营业务收入为 10,274.11 万元，依据已签合同订单， 2018 年全年收入会有一定幅
度的上涨。
②未来年度营业收入预测
目前，在经济发展新常态下，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，
虽然处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期，但建设现代化经济
体系的战略计划没有改变，2020 年全面建成小康社会的奋斗目标没有改变，我国经济
长期向好的基本面没有改变；另一方面， 国家实行烟草专卖制度以来，烟草税利一直
是国家财政收入的重要来源，自 2003 年工商分离后，烟草工商税利占全国财政收入比
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例保持在 7-8%，居制造业首位。因此，全社会烟草消费支出还有持续扩大的潜力、卷
烟消费结构还有持续提升的潜力，全国烟草行业未来五年、十年甚至更长时间仍将处
于可以有所作为的稳中向好的发展期。
A、2018 年上半年烟草行业情况
根据国家烟草专卖局网站数据，2018 年 1-6 月，烟草行业完成卷烟产量 2,350.7 万
箱，同比增长 4.52%，商业销量 2,513.06 万箱，同比增长 1.54%，商业销售额 8,267.09 亿
元，同比增长 6.99%，烟草行业工业总产值同比增长 11.68%。烟草行业经历 2016-2017
年库存清理后，目前 5 月工商库存为 474.87 万箱，比上年同期减少 3.8%，目前库存处
于历史合理水平。2018 年卷烟行业有望受益于品类扩增和消费回暖持续复苏。受益于
烟草行业持续复苏回暖，烟标生产企业收入也将稳健增长。
联通纪元生产烟标多年，为企业未来稳定发展奠定了良好的基础。烟标品种中南
京（精品）小盒及条盒、中华硬盒、红双喜硬盒 (阜阳) 小盒及条盒、黄山嘉宾迎客松
硬盒小盒及条盒、庐山（银）、庐山（新）小盒及条盒、黄果树（蓝佳品）小盒及条
盒等产品均为公司生产多年的主要产品，公司已成为各中烟公司上述产品的主要供应
商，随着下游烟草行业复苏，卷烟产量进入增长通道，公司未来收入也将呈持续增长
趋势。
B、未来年度主营业务收入预测
2018 年 7-12 月销售量依据联通纪元与各中烟公司签订的年度框架供货合及实际订
单确定，销售单价执行 2018 年 6 月各中烟公司制订的销售单价。
2019 年及以后销售收入的预测，依据企业历史数据、产品结构变化趋势、公司已
签订的合同和有关供货框架协议，并结合行业前景及企业原有业务市场开发情况以及
对新开发业务的未来目标市场的调查进行测算。
2018 年 6 月 27 日，安徽中烟工业有限责任公司调整了烟标产品采购价格，经测算，
价格调整后致公司收入下降 0.74%，该价格调整至使产品成品中直接材料占收入的比重
增加 1%。考虑到预测期销售单价会呈下降趋势，本次测算，预测年度各产品销售单价
采用 2018 年 6 月执行的最新价格，销售单价下降的影响体现在主营业务成本产品直接
材料占收入的比重中。
具体预测情况如下：
湖北众联资产评估有限公司 84
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金额单位：万元
未来预测数
项 目
2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
主营业务收入 12,649.08 23,853.90 24,760.96 25,544.01 26,114.63 26,589.33
(2)主营业务成本的预测
主营业务成本包括产品的材料、人工及社保、制造费用（不含折旧）和折旧成本。
公司最近二年一期产品毛利率情况如下表：
项目 2016 年 2017 年 2018 年 1-6 月
毛利率 36.73% 31.92% 30.09%
2017 年，受烟标产品销售单价下跌影响，产品毛利率下降。2018 年上半年产品毛
利率低于 2017 年，主要原因为：①烟标产品具有季节性，当期产量较低，而产品成本
中人工及社保与人员数量、薪酬标准相关，折旧费用按公司固定资产折旧政策计提，
当期主营业务成本中分配的人工费和折旧费占比较重；②产品毛利率受产品结构影响
较大。总体上，随着 2018 年产量上升，2018 年全年毛利率预计为 31.54%。
主营业务成本中各成本费用测算情况如下：
生产烟标产品的主要原材料包括纸张、电化铝、油墨等，直接材料的预测，参照
各类产品的历史年度材料单耗情况，按照直接材料占收入的比重进行预测。近几年外
购原材料价格变动趋势总体平稳，本次预测年度原材料价格将保持 2018 年 6 月正在执
行的各类原材料价格，考虑了销售单价下降至材料占收入比重上升的影响。
直接人工和社保的预测，结合评估基准日工资标准和人员配备情况，结合公司整
体调薪计划、公司产品产量所需配备的员工数量进行预计，对于社会保险预测，按照
当地规定的社保缴费比例和计费基数进行预测。经与同行业公司人员配备比较，联通
纪元因历史原因，职工人数较多，平均年龄偏大，考虑到社会责任感，公司制定了人
员控制计划，公司到期退休人员非特殊原因不再返聘；公司人员数量控制目标为不超
过 350 人。预测期考虑了因退休减员对人工及社保的影响。
对于制造费用中除人工费、折旧费以外的其他费用，按照与收入规模的匹配程度
等因素，进行分析预测。
折旧费的预测，按照固定资产帐面金额和不同类别资产的折旧年限计算折旧费。
综上，联通纪元未来年度主营业务成本预测情况如下表：
金额单位：万元
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未来预测数
项 目
2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
主营业务成本 8,510.57 16,181.30 16,802.73 17,389.33 17,861.09 18,034.61
(3)税金及附加预测
联通纪元税金及附加涉及城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地
使用税和印花税等六个税种。其中城建税为当年应缴流转税的 7%，教育费附加为当年
应缴流转税的 3%，地方教育费附加为当年应缴流转税的 2%，房产税按房产原值的 70%
的 1.20%预测，土地使用税按实际占用的土地面积（平方米）×每平方米 6 元预测，印
花税按各年度合同收入乘以一定比例预测。公司为增值税一般纳税人，其应缴增值税
率按 16%计征，进项税按规定抵扣。根据营业收入和营业成本的预测，结合企业生产成
本构成分析，税金及附加预测如下表：
金额单位：万元
序号 项目名称 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
1 税金及附加 154.90 293.59 300.06 305.23 308.52 310.88
(4)销售费用预测
联通纪元销售费用核算的内容主要是人员工资、运费、差旅费、业务招待费、办
公费及其他等。
对于人员工资根据历史的销售人员工资水平，结合公司的人事发展策略通过预测
未来年度的销售业务人员人数和人均月工资确定预测期的人员工资。
由于运费与产品销量和主营业务收入直接相关，因此未来运费的预测以历史年度
运费占主营业务收入的平均占比并结合主营业务收入的规模确定。
其他销售费用，评估人员根据各项费用在历史年度中的支付水平，以企业发展规
模和收入增长情况为基础，参考企业历史年度的费用发生额确定合理的增长比率预测
未来年度中的相应费用。
企业未来年度销售费用预测结果如下表：
金额单位：万元
序号 项 目 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
1 运费 191.00 360.19 373.89 385.71 394.33 401.50
2 工资 43.47 92.50 95.28 98.14 101.08 102.60
湖北众联资产评估有限公司 86
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3 差旅费 33.21 70.00 70.00 70.00 70.00 70.00
4 业务招待费 332.91 550.00 510.00 480.00 480.00 480.00
5 办公费 1.50 3.20 3.20 3.20 3.20 3.20
6 其他 4.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00
合 计 606.09 1,081.90 1,058.37 1,043.05 1,054.61 1,063.29
(5)管理费用的预测
联通纪元管理费用核算内容主要是管理人员职工薪酬、差旅费、修理费、新产品设
计费、折旧费、办公费、业务招待费、无形资产摊销、排污费及其他等。
管理费用是企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，主要分为固定部分
和可变部分两方面，固定部分主要为列入管理费用的折旧和摊销，可变部分包括工资、
福利、社保费用、办公、差旅、业务招待等。企业对各项费用均按预算进行严格的管理
和控制，对于固定费用根据企业未来的经营计划及费用发生的合理性进行分析后进行预
测，对于变动费用，根据该类费用发生与业务量的依存关系进行预测。
企业未来年度管理费用预测结果如下表：
金额单位：万元
序号 项 目 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
1 职工薪酬 358.04 598.61 612.26 626.37 640.97 646.93 646.93
2 折旧与摊销费用 70.90 141.80 141.80 103.60 60.90 60.90 85.15
办公费、差旅费、
3 116.85 225.97 224.31 227.83 231.52 231.52 231.52
水电及租赁费等
4 中介费用 - 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00
5 新产品试制费 1.51 63.00 66.15 70.00 72.00 72.00 72.00
6 业务招待费 117.30 230.00 212.00 195.00 179.00 172.00 172.00
7 排污费 - 72.24 74.41 76.64 78.94 81.31 81.31
8 其他 77.85 134.30 134.30 134.30 134.30 134.30 134.30
合 计 742.45 1,475.92 1,475.23 1,443.74 1,407.63 1,408.96 1,433.21
鉴于公司历史年度业务招待费和差旅费增长过快，2018 年 4 月，公司总经理办公
会决议，在不影响业务开展的前提下，合理控制业务招待费和差旅费的支出，本次销
售费用和管理费用预测中，业务招待费和差旅费的预测参考了联通纪元总经理办公会
对上述费用的控制标准。
(6)研发费用的预测
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联通纪元研发费用核算的内容为材料费、工资社保、折旧费和其他费用。2018 年
研发费用的预测，依据企业 2018 年研发项目测算，2019 年及以后年度研发费用的预测，
参考 2018 年研发费用占收入的比重，按略有下降趋势最后稳定至 3%的比例测算。预测
如下表：
金额单位：万元
项目名称 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
研发费用 282.52 763.33 755.21 766.32 783.44 797.68
(7)财务费用的预测
财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集经营或建设性资金而发生的融资成本
费用，并将借款视同为维持正常经营的一种经常性的融资需求，这种经营性资金需求
将以借新还旧的方式在未来的经营期内保持不变。鉴于企业的货币资金或其银行存款
等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，但总额较小，评估时不考虑存款产生的利
息收入。依据其借款规模和利率水平，预测未来 5 年财务费用如下表：
金额单位：万元
项目名称 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
财务费用 16.96 33.93 33.93 33.93 33.93 33.93
(8)营业外收支预测
经查询企业财务资料，并询问企业财务人员，联通纪元评估基准日后不会发生其
他金额较大的营业外收支，故在整个预测期中不考虑营业外收支。
(9)所得税预测
联通纪元执行 25%的所得税率。本次测算考虑研发费用加计扣除和业务招待费对各
年所得税费用的影响因素。预测年度研发费用加计扣除金额的确定，参考了联通纪元
2016、2017 年度研发费用加计扣除审核报告中加计扣除金额占研发费用的比重。
各年的所得税预测结果如下表：
金额单位：万元
项目名称 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
所得税 643.14 1,133.67 1,195.91 1,239.92 1,260.96 1,327.26
(10)折旧及摊销预测
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折旧及摊销的预测，主要根据企业固定资产折旧和无形摊销的会计政策，结合历
史年度的折旧（摊销）情况及固定资产的增加等因素计算确定。永续期内固定资产折
旧、无形资产的摊销等以年金化金额确定。公司固定资产折旧及摊销政策及预测结果
详见下表：
固定资产折旧及摊销政策表
序号 资产类别 折旧方法 净残值率 使用年限
一 固定资产
1 其中：房屋建筑物 直线法 10% 20 年
2 机器设备 直线法 10% 10 年
3 运输设备 直线法 5%-10% 5年
4 电子设备 直线法 5%-10% 5年
二 无形资产摊销
1 其中：土地使用权摊销 直线法 49 年 10 个月
固定资产折旧及摊销预测表
金额单位：万元
项目 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
一、固定资产折旧合 541.10 1,082.20 1,082.20 1,043.99 1,001.29 788.82 543.22
其中：房屋建筑物 102.78 205.56 205.56 205.56 205.56 205.56 14.30
计
机器设备 397.27 794.54 794.54 794.54 794.54 582.07 472.70
运输设备 17.33 34.66 34.66 29.01 0.00 0.00 8.89
电子设备 23.72 47.44 47.44 14.88 1.19 1.19 47.33
二、无形资产摊销 12.10 24.20 24.20 24.20 24.20 24.20 26.37
三、折旧及摊销合计 553.20 1,106.40 1,106.40 1,068.19 1,025.49 813.02 569.59
(11)资本性支出预测
资本性支出主要为维持现有生产规模对固定资产的更新支出。
联通纪元预测期内营业收入增长幅度不大，公司管理层认为公司目前拥有的土地、
房产、设备能够保证未来产能，不需要额外增加投入，只需要对现有资产进行维护和
替换更新。预测中根据企业的资产更新计划，考虑各类固定资产的折旧年限及经济使
用年限，对各年度的资产更新进行了预测以确定相应的资本性支出。永续期资本性支
出是考虑为了保证企业能够持续经营，各类资产经济年限到期后需要更新支出，该项
支出是按经济年限间隔支出的，永续期更新支出以年金化金额确定。未来年度资本性
支出预测具体如下表：
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金额单位：万元
项目 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
资本性支出 329.13 881.69
(12)净营运资金变动的预测
营运资金增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为维持正常经营而需新
增投入的营运性资金，即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需
保持的现金、产品存货购置、代客户垫付购货款（应收款项）等所需的基本资金以及
应付的款项等。通常其他应收款和其他应付款核算内容绝大多数为关联方的或非经营
性的往来；应交税金和应付工资等多为经营中发生，且周转相对较快，拖欠时间相对
较短、金额相对较小，估算时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的
增加原则上只需考虑正常经营所需保持的现金、存货、应收款项和应付款项等主要因
素。
营运资金增加额=当期营运资金-上期营运资金
其中：营运资金=经营性现金+存货+应收款项-应付款项
经营性现金是指企业经营活动周转所必需的现金。
应收款项主要包括应收票据、应收账款及经营性预付账款，应付款项主要包括应
付票据、应付账款和经营性预收账款。
关于营运资金的确定，根据历史年度各科目占营业收入或营业成本比例确定各科
目平均比率，再以各科目平均比率为基础计算出各期营运资金。具体预测结果如下：
（单位：元）：
项 目 2018 年 7-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
营运资金增加额 -79.83 1,441.10 179.24 154.73 113.44 131.03 0.00
(13)企业自由现金流量的预测
(预测期内每年)企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影
响后)-资本性支出-净营运资金变动
根据以上各单项的预测及上式计算最后得出未来各年度的企业自由由现金流量。
预测结果见下表：
金额单位：万元
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2018 年
报表项目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
7-12 月
一、营业收入 12,649.08 23,853.90 24,760.96 25,544.01 26,114.63 26,589.33 26,589.33
减：营业成本 8,510.57 16,181.30 16,802.73 17,389.33 17,861.09 18,034.61 17,766.93
营业税金及附加 154.90 293.59 300.06 305.23 308.52 310.88 310.88
销售费用 606.09 1,081.90 1,058.37 1,043.05 1,054.61 1,063.29 1,063.29
管理费用 742.45 1,475.92 1,475.23 1,443.74 1,407.63 1,408.96 1,433.21
研发费用 282.52 763.33 755.21 766.32 783.44 797.68 797.68
财务费用 16.96 33.93 33.93 33.93 33.93 33.93 33.93
资产减值损失
加：公允价值变动收益
加：投资收益
二、营业利润 2,335.58 4,023.95 4,335.44 4,562.41 4,665.41 4,939.97 5,183.40
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 2,335.58 4,023.95 4,335.44 4,562.41 4,665.41 4,939.97 5,183.40
减：所得税费用 643.14 1,133.67 1,195.91 1,239.92 1,260.96 1,327.26 1,388.11
四、净利润 1,692.45 2,890.28 3,139.53 3,322.49 3,404.45 3,612.71 3,795.29
加：折旧与摊销 553.20 1,106.40 1,106.40 1,068.19 1,025.49 813.02 569.59
利息费用(扣除税务影响) 8.97 17.94 17.94 17.94 17.94 17.94 17.94
减：资本性支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 329.13 881.69
净营运资金变动 -79.83 1,441.10 179.24 154.73 113.44 131.03 0.00
加/减：其他
五、企业自由现金流量 2,334.45 2,573.52 4,084.64 4,253.90 4,334.45 3,983.52 3,501.13
(14)现金流折现时间
现金流预测期内按年（期）中折现考虑。
2、折现率的确定
为与本次预测的企业自由现金流量口径保持一致，本次评估折现率采用国际上通
常使用 WACC 模型进行计算。加权平均资金成本指的是将企业股东的预期回报率和付息
债权人的预期回报率按照企业资本结构中所有者权益和付息债务所占的比例加权平均
计算的预期回报率，其具体的计算公式：
WACC=Ke× E/(D+E)+ Kd× D/(D+E)× (1－t)
式中：E 为权益的市场价值；
D 为债务的市场价值；
Ke 为权益资本成本；
Kd 为债务资本成本；
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t 为被评估企业的所得税率；
（1）权益资本成本 Ke 的确定
本次评估采用资本资产定价模型计算权益资本成本，具体公式如下：
Ke =Rf1+Beta× ERP+Rc
式中：Ke 为权益资本成本；
Rf1 为目前的无风险利率；
Beta 为权益的系统风险系数；
ERP 为市场风险溢价；
Rc 为企业的特定的风险调整系数。
①无风险报酬率 Rf 的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，
可以忽略不计。参照国家当前已发行的中长期国库券利率的平均水平，确定无风险收
益率 Rf1 的近似值。本次评估采用的数据为评估基准日距到期日十年以上的长期国债的
年到期收益率的平均值，经过汇总计算取值为 4.11%（数据来源：同花顺 iFinD 资讯）。
②Beta 系数的确定过程
经查询同花顺，取同类上市公司的数据，以 2013 年 6 月至 2018 年 6 月的市场价格
测算估计，得到行业相关公司股票的历史市场平均风险系数βLi；根据可比公司的债务
和权益比重测算出各可比公司无财务杠杆贝塔系数，其平均值为βUi 为 0.7702。计算
过程如下表：
参考公司
序号 βLi βUi
证券代码 证券简称
1 601515 东风股份 0.8258 0.7722
2 002191 劲嘉股份 0.6192 0.6137
3 000812 陕西金叶 0.9779 0.9248
平均值 0.8076 0.7702
注：各参考公司βLi 和βUi 的数据来源同花顺。
最后根据目标公司的资本结构再将上述无财务杠杆贝塔系数转换为有财务杠杆贝
塔系数 βL。
我们收集可比公司 2016 至 2018 年一季度财务数据，计算出目标资本结构 D/E=6.82%，
所得税率采用企业执行的 25%的税率计算 βL：
βL=βU× [1+(1-t)D/E]
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=0.7702× [1+(1-25%)× 6.82%]
= 0.8096
③计算 ERP 市场风险溢价
市场风险超额回报率（ERP）是市场投资组合或具有市场平均风险的股票投资组合
所期望的收益率超过无风险资产收益率的部分。我们在测算中国市场 ERP 时选用了沪
深 300 指数从 2005 年底到 2017 年底各年的成份股，通过同花顺查询了各年成份股
的后复权收盘价，并计算了几何平均收益率 Rm。Rf2 取每年年末距国债到期日剩余年
限超过 10 年的国债到期收益率的算术平均值。最终计算 ERP 为 6.82%。
④特定风险调整系数
特别风险指的是企业相对于同行业企业的特定风险，主要有：企业规模、企业所
处经营阶段、历史经营状况、企业经营业务、产品和地区的分布、公司内部管理及控
制机制、管理人员的经验和资历、对主要客户及供应商的依赖以及财务风险等。
出于上述考虑，将本次评估中的特别风险报酬率确定为 2%。
⑤权益资本成本 Ke 计算结果
根据以上，评估基准日的无风险利率为 4.11%，具有目标资本结构财务杠杆的 Beta
系数为 0.8096，市场风险溢价为 6.82%，企业特定的风险调整系数取值为 2%，经计算，
则权益资本成本为 11.63%。
（2）债务资本成本 Kd 的确定
联通纪元截至评估基准日长期借款余额为 500.00 万元，实际借款利率为 4.785%，
则其债务资本成本 Kd 为 4.785%。
（3）加权资本成本 WACC 的确定
本次资本结构采用目标资本结构，则可计算出 E/(D+E)=93.62%，D/(D+E)=6.38% ，根
据公式 WACC=E/(D+E)× Ke + D/(D+E)× (1－t) × Kd 计算得到 WACC 为 11.12%。
3、折现期的确定
折现期分两段，第一段为评估基准日至生产经营及收益稳定期 2023 年，第二段为
2024 年及以后。
4、企业自由现金流折现值的确定
企业自由现金流各年折现值按以下公式确定合计数值：
+ Rr
n
P = Rt (1 + r ) (1 + r )
t n n
t =1
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经计算得出合计数为 34,778.23 万元。计算结果详见下表
金额单位：万元
项目 2018 年 6-12 月 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 永续年
企业自由现金流量 2,334.45 2,573.52 4,084.64 4,253.90 4,334.45 3,983.52 3,501.13
折现率 11.12% 11.12% 11.12% 11.12% 11.12% 11.12% 11.12%
折现系数 0.9740 0.8999 0.8099 0.7288 0.6559 0.5903 5.3085
折现值 2,273.75 2,315.91 3,308.15 3,100.24 2,842.96 2,351.47 18,585.73
企业自由现金流量
34,778.23
折现值
5、溢余资产价值的确定
溢余资产指的是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需多余的资产。
经与企业相关人员沟通并分析测算，评估基准日企业存在溢余货币资金 7,308.23 万
元。
6、其他资产
联通纪元对杭州绿司包装有限公司 29%的股权投资评估值 2,301,514.75 元。
7、非经营性资产及负债的确定
截至评估基准日，公司非经营性资产及负债项目如下：
（1）非经营性资产 18,501,989.36 元，具体明细如下：
预付账款中空调保养费和家俱费 83,500.00 元；
其他流动资产 129,322.81 元；
递延所得税资产评估值 928,193.55 元；
其他应收款中员工借款和房租评估值 170,000.00 元；
房屋建筑物宿舍楼评估值 8,376,786.00 元，；
企业 9659 平方米的林地和宿舍楼占用土地 4817 平方米，评估值为 7,744,660.00 元；
闲置设备评估值 1,069,527.00 元。
（2）非经营性负债 35,845.85 元，具体明细如下：
应付账款中应付设备款评估值 29,200.00 元；
应付利息 6,645.85 元；
则上述非经营性资产及负债差额 18,466,143.51 元，作为股东全部权益价值的加项列
示。
8、债务资本市场价值
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由于债务账面值与市值一般比较接近，故本次取被评估企业的债务资本的账面价
值作为债务资本的市场价值为 500 万元。
9、股东全部权益评估价值
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
=企业自由现金流量折现值合计+溢余资产价值+其他资产+非经营性资产-非经营性负债-
付息债务价值
=34,778.23+ 7,316.73 + 230.15+1,846.61 -500.00
=43,671.72 (万元)
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四、评估结论及其分析
（一）评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，分别采用资产基础法和收益法对
江苏联通纪元印务股份有限公司的股东全部权益价值进行了评估，得出江苏联通纪元
印务股份有限公司股东全部权益价值在评估基准日 2018 年 6 月 30 日的评估结论。
1、资产基础法（成本法）评估结论
在实施了上述资产评估程序和采用资产基础法方法评估后，对江苏联通纪元印务
股份有限公司经审计后纳入评估范围的资产及相关负债在 2018 年 6 月 30 日这一基准日
所表现的市场价值反映如下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100%
流动资产 1 16,163.02 16,576.39 413.36 2.56
非流动资产 2 8,437.24 14,233.21 5,795.97 68.70
其中：长期股权投资 3 2,213.82 2,319.82 106.00 4.79
固定资产 4 5,290.46 8,361.05 3,070.59 58.04
无形资产 5 831.57 3,460.11 2,628.54 316.09
递延所得税资产 6 101.39 92.23 -9.16 -9.03
资产总计 7 24,600.26 30,809.60 6,209.33 25.24
流动负债 8 8,126.23 8,126.23 - -
非流动负债 9 - - -
负债总计 10 8,126.23 8,126.23 - -
净 资 产 11 16,474.03 22,683.37 6,209.33 37.69
由上表表明，被评估单位纳入评估范围的资产及相关负债在 2018 年 6 月 30 日的评
估结果为：总资产评估值 30,809.60 万元，评估增值 6,209.33 万元，增值率 25.24%；总负
债评估值 8,126.23 万元，无评估增减值；净资产评估值 22,683.37 万元，评估增值 6,209.33
万元，增值率 37.69%。
评估结论详细情况见评估明细表。
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2、收益法评估结论
江苏联通纪元印务股份有限公司评估基准日账面总资产为 24,600.26 万元，总负债
为 8,126.23 万元，净资产为 16,474.03 万元，采用收益法评估后股东全部权益价值 43,671.72
万元，增值 27,197.69 万元，增值率 165.09%。
3、评估结果的分析选择
本次采用收益法得出的股东全部权益价值为 43,671.72 万元，比资产基础法测算得
出的股东全部权益价值高 20,988.35 元，高 92.53%。
两种评估方法差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标
准，反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国
民经济的变化而变化；而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产
的产出能力(获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产
的有效使用等多种条件的影响。在如此两种不同价值标准前提下产生一定的差异应属
正常。
收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方法，不仅考虑了各分
项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献等
因素对企业股东全部权益价值的影响，也考虑了企业经营资质、行业竞争力、公司的
管理水平、人力资源等因素对股东全部权益价值的影响。鉴于本次评估的目的，交易
双方更看重的是被评估企业未来的经营状况和获利能力，并且交易对方根据收益法评
估中的盈利预测做了利润承诺，收益法更适用于本次评估目的，因此选用收益法评估
结果，即：
江苏联通纪元印务股份有限公司评估基准日账面总资产为 24,596.53 万元，总负债
为 8,125.30 万元，净资产为 16,471.23 万元，采用收益法评估后股东全部权益价值 43,671.72
万元，增值 27,197.69 万元，增值率 165.09%。
本次评估未考虑控股权产生的溢价以及流动性对股权价值的影响。
（二）资产基础法评估结果与账面价值比较变动情况及原因分析
资产基础法净资产评估值 22,683.37 万元，评估增值 6,209.33 万元，增值率 37.69%。
其主要是由下述各项资产增值的共同作用下形成的。具体情况及原因为：
1、其他应收款评估增值 366,500.00 元，增值原因为本次评估任务应收的关联方往
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来款、在职职工借款、保证金的这些具体收回前提条件，未考虑坏账准备，故导致评
估增值。
2、存货估评估增值 3,767,136.41 元，主要是存货-----发出商品和产成品评估增值，
增值原因是公司存货以销定产，其价格总体上高于成本，销售后可以形成一定的利润。
3、长期股权投资评估增值 1,060,016.63 元，增值原因为被投资单位江阴联通宝丰新
材料包装有限公司设备评估增值，至长期股权投资评估增值。
4、固定资产评估增值 30,705,898.44 元，具体为：
(1) 房屋建(构)筑物类资产评估值增值 20,723,361.77 元，增值率为 247.46 %，主要原
因是：
①账面原值中，前期费用及其他费用和资金成本财务处理与评估确定的价值考虑
的因素不同，账面净值中，房屋建筑物的财务折旧年限与资产评估中的房屋建筑物经
济使用年限不同，且资产评估中还须根据现场考察情况进行调整。
②由于部分建（构）筑物建成时间至评估时点有一定年限，原材料价格、人工工
资、机械费比当年有不同程度的上涨，因而导致增值。
(2)设备类资产评估增值 9,982,536.67 元，增值率 24.43%。增值原因为：评估采用的
经济使用年限与企业采用的会计折旧年限不一致。
3、无形资产评估增值 26,285,414.81 元，主要原因是江阴市经济持续快速发展，供
给相对减少，需求却不断增加，供不应求，导致地价上涨；再加上宗地所在区域经济
发展不断加快，产业聚集度不断加强，周围交通更加便利，这些都导致了宗地的增值。
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市武昌区东湖路 169 号 1 栋 4 层
法定代表人：胡家望
联 系 人：张曙明
联系电话：(027)85856921 85834816
邮政编码：430077
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