证券代码：002989 证券简称：中天精装
深圳中天精装股份有限公司
公开发行 A 股可转换公司债券申请文件
反馈意见
之
回复报告
保荐机构（主承销商）
广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）
二〇二一年九月
中国证券监督管理委员会：
贵会于 2021 年 9 月 6 日签发的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通
知书》（212210 号）已收悉（以下简称“《反馈意见》”），深圳中天精装股份有
限公司（以下简称“公司”“发行人”“申请人”“上市公司”或“中天精装”）会
同中信证券股份有限公司（以下简称“保荐机构”“中信证券”）、安永华明会计师
事务所（特殊普通合伙）（以下简称“会计师”“安永”）、广东信达律师事务所（以
下简称“律师”“信达”）等中介机构，就贵会所提问题进行认真核查、逐项落实，
现对贵会反馈问题回复如下，请贵会予以审核。公司保证所回复内容的真实性、准确
性和完整性。
除另有说明外，本反馈意见回复中各项词语和简称与《中信证券股份有限公司关
于深圳中天精装股份有限公司公开发行 A 股可转换公司债券之保荐机构尽职调查报
告》中各项词语和简称的含义相同。
本反馈意见回复中的字体代表以下含义：
黑体 反馈意见所列问题
宋体 对反馈意见所列问题的回复
7-1-1
目 录
问题 1.....................................................................................................................................3
问题 2...................................................................................................................................35
问题 3...................................................................................................................................57
问题 4...................................................................................................................................63
问题 5...................................................................................................................................63
问题 6...................................................................................................................................71
7-1-2
问题1
申请人本次拟募集资金 6.07 亿元用于建筑装饰工程项目和补充流动资金。
其中建筑装饰工程项目为保利集团等 10 个地产公司精装修工程项目。请申请人
补充说明：（1）募投项目投资数额安排明细、测算依据及过程，各项投资是否
为资本性支出，是否以募集资金投入，补流比例是否符合规定；（2）募投项目
当前建设进展、募集资金使用进度安排，本次募集资金是否会用于置换董事会
决议日前已投资金额；（3）与各地产公司的精装修项目结算与回款约定情况，
是否与现有项目约定存在较大差异，申请人是否存在有效措施保障项目回款；
（4）结合公司现有相同或类似项目效益情况说明本次募投项目效益测算是否谨
慎合理。
请保荐机构和会计师发表核查意见。
【回复】
一、募投项目投资数额安排明细、测算依据及过程，各项投资是否为资本
性支出，是否以募集资金投入，补流比例是否符合规定
（一）募投项目情况概览
本次公开发行可转换公司债券的募集资金总额不超过 60,700.00 万元（含
60,700.00 万元），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：
单位：万元，%
序号 项目名称 项目投资总额 拟使用募集资金 占比
1 建筑装饰工程项目 58,015.43 45,900.00 75.62
1.1 保利集团精装修工程项目 8,654.75 6,900.00 11.37
1.2 中海集团精装修工程项目 1,633.30 1,200.00 1.98
1.3 新希望地产集团精装修工程项目 1,719.52 1,400.00 2.31
1.4 华润集团精装修工程项目 10,137.93 6,800.00 11.20
1.5 美的置业集团精装修工程项目 10,742.60 8,700.00 14.33
1.6 星河集团精装修工程项目 4,364.43 3,600.00 5.93
1.7 龙湖地产精装修工程项目 4,367.37 3,600.00 5.93
1.8 万科集团精装修工程项目 10,699.66 8,800.00 14.50
7-1-3
序号 项目名称 项目投资总额 拟使用募集资金 占比
1.9 旭辉集团精装修工程项目 3,006.78 2,600.00 4.28
1.10 金科集团精装修工程项目 2,689.09 2,300.00 3.79
2 补充流动资金 14,800.00 14,800.00 24.38
合计 72,815.43 60,700.00 100.00
如本次发行实际募集资金（扣除发行费用后）少于拟投入募集资金总额，
公司董事会将根据募集资金用途的重要性和紧迫性安排募集资金的具体使用，
不足部分将通过自筹方式解决。在本次发行可转换公司债券募集资金到位之前，
如公司以自有资金先行投入上述项目建设，公司将在募集资金到位后按照相关
法律、法规规定的程序予以置换。在最终确定的本次募集资金投资项目（以有
关主管部门备案文件为准）范围内，公司董事会或董事会授权人士可根据项目
的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。
（二）本次募投项目投资数额安排明细、测算依据及过程，以及募集资金
投入情况
本次募投项目主要包括“建筑装饰工程项目”和“补充流动资金”两个部
分，以下分别介绍具体情况：
1、建筑装饰工程项目
建筑装饰工程项目均系装饰装修工程建设业务，发行人会逐个项目编制详
尽的项目总成本预算表。具体来说，发行人通常会结合投标文件要求、业主合
同清单、工程设计图纸、现场勘查及与业主方沟通情况，制定施工方案并开展
项目预算总成本测算工作。
发行人通常将整个工程细分为多个分项工程（如泥水工程、木工工程、油
漆工程等），针对施工清单逐一详细测算所需材料耗用量、预计材料价格、预计
人工使用量、人工费用等，并据此测算出每个分项工程所涉及的全部材料费用、
劳务费用、其他直接费用及间接费用等，最后按分项汇总编制成合同预计总成
本。
按照项目成本投入类型划分，发行人建筑装饰工程项目预算总成本主要可
分类为：工程施工成本-人工成本、工程施工成本-材料成本、项目管理及其他费
7-1-4
用等类型。
对于本次募集资金拟投入的部分，发行人董事会经审慎分析及研究，决定
以建筑装饰项目截至董事会决议公告日剩余待投入项目成本中，符合资本性定
义的相关人工成本和材料成本拟使用本次募集资金作为投入。
本次募投项目中各个建筑装饰工程项目具体情况、成本构成情况及募集资
金投入情况详细说明如下：
（1）保利集团精装修工程项目
本项目系为保利集团下属商品房室内及公共区域精装修工程，涉及的工程
子项目如下表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
成都保利时代 6 期 2-5
成都市 金牛区西北 桥 四 川府 河华 益 深圳中天精装
1 号楼室内批量精装修与
北街保利时代 置业有限公司 股份有限公司
公区精装修工程
武汉保利时光印象一期
武汉江 夏区大桥新 区 武 汉保 平金 丰 深圳中天精装
2 一标段户内及公共区域
办事处龚家铺、豹山村 置业有限公司 股份有限公司
精装修工程
伦教荔村南苑东路 以
北、教育路以东地块保 佛山市 顺德区伦教 荔
佛 山市 保坤 置 深圳中天精装
3 利项目 3、4、5、8、9 村南苑东路以北、教育
业有限公司 股份有限公司
号楼、物业管理用房公 路以东
共部分及室内装修工程
广州市广钢 225A 地块 广州市 荔湾区芳村 大
富 利建 设集 团 深圳中天精装
4 项目 1、4 号楼精装修工 道南以西，鹤洞路
有限公司 股份有限公司
程 以南
1）成都保利时代 6 期 2-5 号楼室内批量精装修与公区精装修工程
本项目预计成本总额 1,870.41 万元，其中工程施工成本为 1,624.20 万元（其
中材料成本 619.11 万元、人工成本 1,005.09 万元）、项目管理及其他费用 246.20
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,624.20 86.84
人工成本 1,005.09 53.74 1,500.00
材料成本 619.11 33.10
7-1-5
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
项目管理及其他费用 246.20 13.16
管理费用 200.60 10.73 -
其他费用 45.60 2.44
合计 1,870.41 100.00 1,500.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）武汉市保利时光印象一期一标段户内及公共区域精装修工程
本项目预计成本总额 2,533.45 万元，其中工程施工成本为 2,125.33 万元（其
中材料成本 764.50 万元、人工成本 1,360.83 万元）、项目管理及其他费用 408.11
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,125.33 83.89
人工成本 1,360.83 53.71 2,100.00
材料成本 764.50 30.18
项目管理及其他费用 408.11 16.11
管理费用 225.88 8.92 -
其他费用 182.23 7.19
合计 2,533.45 100.00 2,100.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
3）伦教荔村南苑东路以北、教育路以东地块保利项目 3、4、5、8、9 号楼、
物业管理用房公共部分及室内装修工程
本项目预计成本总额 2,203.10 万元，其中工程施工成本为 1,955.82 万元（其
7-1-6
中材料成本 712.36 万元、人工成本 1,243.46 万元）、项目管理及其他费用 247.28
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,955.82 88.78
人工成本 1,243.46 56.44 1,900.00
材料成本 712.36 32.33
项目管理及其他费用 247.28 11.22
管理费用 183.16 8.31 -
其他费用 64.12 2.91
合计 2,203.10 100.00 1,900.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
4）广州市广钢 225A 地块项目 1、4 号楼精装修工程
本项目预计成本总额 2,047.80 万元，其中工程施工成本为 1,784.63 万元（其
中材料成本 847.19 万元、人工成本 937.44 万元）、项目管理及其他费用 263.17
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,784.63 87.15
人工成本 937.44 45.78 1,400.00
材料成本 847.19 41.37
项目管理及其他费用 263.17 12.85
管理费用 195.18 9.53 -
其他费用 67.99 3.32
合计 2,047.80 100.00 1,400.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
7-1-7
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（2）中海集团精装修工程项目
本项目系为中海集团下属商品房室内及公共区域精装修工程，涉及的工程
子项目如下表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
中海九樾（玖悦花园）
安徽省 合肥市包河 区 合 肥中 海宏 洋
项 目 二标 段 公共 部位 深圳中天精装
1 成都路 与贵州路交 叉 海 晟房 地产 开
及 户 内精 装 修分 包工 股份有限公司
路口南侧 发有限公司
程
1）中海九樾（玖悦花园）项目二标段公共部位及户内精装修分包工程
本项目预计成本总额 1,633.30 万元，其中工程施工成本为 1,372.59 万元（其
中材料成本 490.25 万元、人工成本 882.34 万元）、项目管理及其他费用 260.71
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,372.59 84.04
人工成本 882.34 54.02 1,200.00
材料成本 490.25 30.02
项目管理及其他费用 260.71 15.96
管理费用 138.09 8.45 -
其他费用 122.62 7.51
合计 1,633.30 100.00 1,200.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（3）新希望地产集团精装修工程项目
本项目系为新希望地产集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项
目如下表所示：
7-1-8
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
苏州市 工业园区东 兴
苏州市锦麟芳华项目批 苏 州锦 致置 业 深圳中天精装
1 路与常 台高速交叉 口
量精装修工程二标段 有限公司 股份有限公司
西南侧
1）苏州市锦麟芳华项目批量精装修工程二标段
本项目预计成本总额 1,719.52 万元，其中工程施工成本为 1,478.49 万元（其
中材料成本 635.89 万元、人工成本 842.60 万元）、项目管理及其他费用 241.02
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,478.49 85.98
人工成本 842.60 49.00 1,400.00
材料成本 635.89 36.98
项目管理及其他费用 241.02 14.02
管理费用 171.57 9.98 -
其他费用 69.45 4.04
合计 1,719.52 100.00 1,400.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（4）华润集团精装修工程项目
本项目系为华润集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
广东省 珠海市横琴 新
区天沐河片区，北侧至
横琴万象世界项目二 横 琴万 象世 界 深圳中天精装
1 天沐河，南侧紧邻开新
期精装修工程 I 标段 发展有限公司 股份有限公司
三道，东侧紧邻开新二
道
华润广州增城荔城街 广州增 城荔城街三 联 广 州增 城区 润
深圳中天精装
2 三联村 082 地块项目 村 082 地块项目公区及 昱 置业 有限 公
股份有限公司
公区及户内精装修工 户内精装修工程（二标 司
7-1-9
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
程（二标段） 段）
中华人民共和国浙江
省 杭 州市 余政 储出
杭州市 余杭区良渚 新 杭 州润 珹房 地
【2018】40 号地块城 深圳中天精装
3 城，杭行路以西，良运 产 开发 有限 公
北副中心一期精装修 股份有限公司
路以南，好运街以北 司
专业分包工程（一标
段）
1）横琴万象世界项目二期精装修工程 I 标段
本项目预计成本总额 2,664.53 万元，其中工程施工成本为 2,080.95 万元（其
中材料成本 1,149.15 万元、人工成本 931.80 万元）、项目管理及其他费用 583.57
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,080.95 78.10
人工成本 931.80 34.97 2,000.00
材料成本 1,149.15 43.13
项目管理及其他费用 583.57 21.90
管理费用 553.80 20.78 -
其他费用 29.77 1.12
合计 2,664.53 100.00 2,000.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）华润广州增城荔城街三联村 082 地块项目公区及户内精装修工程（二标
段）
本项目预计成本总额 3,869.78 万元，其中工程施工成本为 3,243.93 万元（其
中材料成本 1,493.36 万元、人工成本 1,750.57 万元）、项目管理及其他费用 625.86
万元，项目预计成本明细情况如下：
7-1-10
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 3,243.93 83.83
人工成本 1,750.57 45.24 2,600.00
材料成本 1,493.36 38.59
项目管理及其他费用 625.86 16.17
管理费用 313.62 8.10 -
其他费用 312.24 8.07
合计 3,869.78 100.00 2,600.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
3）中华人民共和国浙江省杭州市余政储出【2018】40 号地块城北副中心一
期精装修专业分包工程（一标段）
本项目预计成本总额 3,603.62 万元，其中工程施工成本为 3,049.64 万元（其
中材料成本 1,342.08 万元、人工成本 1,707.56 万元）、项目管理及其他费用 553.98
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 3,049.64 84.63
人工成本 1,707.56 47.38 2,200.00
材料成本 1,342.08 37.24
项目管理及其他费用 553.98 15.37
管理费用 255.31 7.08 -
其他费用 298.66 8.29
合计 3,603.62 100.00 2,200.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
7-1-11
细安排及测算过程合理。
（5）美的置业集团精装修工程项目
本项目系为美的置业下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
美 的置业集 团中部 区
邯郸经 济技术开发 区
域 邯郸美的 新城项 目 邯 郸市 华美 世
新区纬五路以北、荀子 深圳中天精装
1 二 期二标室 内批量 装 纪 房地 产开 发
大街以 东、磁山路 以 股份有限公司
修 工程及公 共区域 装 有限公司
南、新区经一街以西
修工程
美 的置业集 团中部 区
开 封市 美豫 房
域开封国宾府项目 河南省 开封市龙亭 区 深圳中天精装
2 地 产开 发有 限
1-3#、5-15#楼室内装修 金耀路美的国宾府 股份有限公司
公司
及公区精装修工程
中 部区域邯 郸翰林 府
海棠苑 11-17#楼公区
邯郸市 丛台区毛遂 大 邯 郸市 天志 城
装 修工程及 华北区 域 深圳中天精装
3 街翰林 府海棠苑项 目 房 地产 开发 有
邯郸翰林府海棠苑 股份有限公司
内 限公司
11-17# 楼 批 量 精 装 工
程
1）美的置业集团中部区域邯郸美的新城项目二期二标室内批量装修工程及
公共区域装修工程
本项目预计成本总额 3,257.15 万元，其中工程施工成本为 2,815.73 万元（其
中材料成本 1,130.67 万元、人工成本 1,685.06 万元）、项目管理及其他费用 441.42
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,815.73 86.45
人工成本 1,685.06 51.73 2,300.00
材料成本 1,130.67 34.71
项目管理及其他费用 441.42 13.55
管理费用 286.56 8.80 -
其他费用 154.85 4.75
合计 3,257.15 100.00 2,300.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
7-1-12
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）美的置业集团中部区域开封国宾府项目 1-3#、5-15#楼室内装修及公区
精装修工程
本项目预计成本总额 4,501.38 万元，其中工程施工成本为 3,987.15 万元（其
中材料成本 1,550.63 万元、人工成本 2,436.52 万元）、项目管理及其他费用 514.23
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 3,987.15 88.58
人工成本 2,436.52 54.13 3,900.00
材料成本 1,550.63 34.45
项目管理及其他费用 514.23 11.42
管理费用 412.69 9.17 -
其他费用 101.54 2.26
合计 4,501.38 100.00 3,900.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
3）中部区域邯郸翰林府海棠苑 11-17#楼公区装修工程及华北区域邯郸翰林
府海棠苑 11-17#楼批量精装工程
本项目预计成本总额 2,984.07 万元，其中工程施工成本为 2,602.00 万元（其
中材料成本 1,064.70 万元、人工成本 1,537.30 万元）、项目管理及其他费用 382.07
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,602.00 87.20 2,500.00
7-1-13
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
人工成本 1,537.30 51.52
材料成本 1,064.70 35.68
项目管理及其他费用 382.07 12.80
管理费用 303.32 10.16 -
其他费用 78.75 2.64
合计 2,984.07 100.00 2,500.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（6）星河集团精装修工程项目
本项目系为星河集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
苏州星河平江新著项目 苏州星河博源
苏州市姑苏区日益路 深圳中天精装
1 公区及户内精装修工程 房地产开发有
以北，永方路以东 股份有限公司
二标段 限公司
惠州市惠东县巽寮滨
惠东山海半岛二期一标
海旅游度假区巽寮村 惠州市南乾实 深圳中天精装
2 段四组团批量精装修工
委大寨村小组鹅公督 业有限公司 股份有限公司
程
地段
1）苏州星河平江新著公区及户内精装修工程二标段
本项目预计成本总额 2,348.06 万元，其中工程施工成本为 1,974.71 万元（其
中材料成本 966.32 万元、人工成本 1,008.39 万元）、项目管理及其他费用 373.35
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,974.71 84.10
人工成本 1,008.39 42.95 1,900.00
材料成本 966.32 41.15
项目管理及其他费用 373.35 15.90 -
7-1-14
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
管理费用 238.08 10.14
其他费用 135.27 5.76
合计 2,348.06 100.00 1,900.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）惠东山海半岛二期一标段四组团批量精装修工程
本项目预计成本总额 2,016.37 万元，其中工程施工成本为 1,707.86 万元（其
中材料成本 714.78 万元、人工成本 993.08 万元）、项目管理及其他费用 308.51
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,707.86 84.70
人工成本 993.08 49.25 1,700.00
材料成本 714.78 35.45
项目管理及其他费用 308.51 15.30
管理费用 239.58 11.88 -
其他费用 68.93 3.42
合计 2,016.37 100.00 1,700.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（7）龙湖地产精装修工程项目
本项目系为龙湖地产下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
7-1-15
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
山西省 太原市万柏 林
太原龙湖北京龙湖太原 太 原新 城悦 拓
区大井 峪街大井峪 城 深圳中天精装
1 大井峪天钜项目室内精 房 地产 开发 有
中村改造 A 区/B 区地 股份有限公司
装修三标段 限公司
块
河北省 石家庄市鹿 泉
北京龙湖石家庄九里晴 区上庄镇新庄村，东至 河 北龙 湖高 远
深圳中天精装
2 川项目室内及公区精装 G5 高速辅路，南至古 房 地产 开发 有
股份有限公司
修工程合同 井北路 ，西至山前 大 限公司
道，北至村路
1）太原龙湖北京龙湖太原大井峪天钜项目室内精装修三标段
本项目预计成本总额 2,047.30 万元，其中工程施工成本为 1,823.67 万元（其
中材料成本 659.60 万元、人工成本 1,164.07 万元）、项目管理及其他费用 223.62
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,823.67 89.08
人工成本 1,164.07 56.86 1,700.00
材料成本 659.60 32.22
项目管理及其他费用 223.62 10.92
管理费用 207.76 10.15 -
其他费用 15.87 0.77
合计 2,047.30 100.00 1,700.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）北京龙湖石家庄九里晴川项目室内及公区精装修工程合同
本项目预计成本总额 2,320.07 万元，其中工程施工成本为 1,981.43 万元（其
中材料成本 961.33 万元、人工成本 1,020.10 万元）、项目管理及其他费用 338.64
万元，项目预计成本明细情况如下：
7-1-16
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 1,981.43 85.40
人工成本 1,020.10 43.97 1,900.00
材料成本 961.33 41.44
项目管理及其他费用 338.64 14.60
管理费用 221.89 9.56 -
其他费用 116.75 5.03
合计 2,320.07 100.00 1,900.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（8）万科集团精装修工程项目
本项目系为万科集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
宁夏回族自治区银川市
宁 夏亘 元房 地
银川万科翡翠林溪花 金凤区宝湖路以南，亲 深圳中天精装
1 产 开发 有限 公
园二标段 30#-50#楼 水街以东，纬十路以北， 股份有限公司
司
烟墩巷以西
陕西省西安市雁塔区丈
西安万科翡翠国宾东 陕 西宝 天房 地
八北路与科技七路交界 深圳中天精装
2 区 1.2 标段（3-4#楼） 产 开发 有限 公
翡翠国宾项目东区一标 股份有限公司
精装修工程 司
段
1）银川万科翡翠林溪花园二标段 30#-50#楼
本项目预计成本总额 6,075.39 万元，其中工程施工成本为 5,138.59 万元（其
中材料成本 1,637.59 万元、人工成本 3,500.99 万元）、项目管理及其他费用 936.81
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 5,138.59 84.58 4,800.00
7-1-17
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
人工成本 3,500.99 57.63
材料成本 1,637.59 26.95
项目管理及其他费用 936.81 15.42
管理费用 521.30 8.58 -
其他费用 415.51 6.84
合计 6,075.39 100.00 4,800.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2）西安万科翡翠国宾东区 1.2 标段（3-4#楼）精装修工程
本项目预计成本总额 4,624.27 万元，其中工程施工成本为 4,112.50 万元（其
中材料成本 2,562.81 万元、人工成本 1,549.69 万元）、项目管理及其他费用 511.77
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 4,112.50 88.93
人工成本 1,549.69 33.51 4,000.00
材料成本 2,562.81 55.42
项目管理及其他费用 511.77 11.07
管理费用 300.98 6.51 -
其他费用 210.79 4.56
合计 4,624.27 100.00 4,000.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（9）旭辉集团精装修工程项目
7-1-18
本项目系为旭辉集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
旭辉长安府（推广名： 石家庄 市长安区新 城 河 北和 坚房 地
深圳中天精装
1 旭辉公元）3#地块批量 大道与 北二环交口 东 产 开发 有限 公
股份有限公司
精装修工程 北角 司
1）旭辉长安府（推广名：旭辉公元）3#地块批量精装修工程
本项目预计成本总额 3,006.78 万元，其中工程施工成本为 2,674.83 万元（其
中材料成本 1,232.15 万元、人工成本 1,442.67 万元）、项目管理及其他费用 331.95
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,674.83 88.96
人工成本 1,442.67 47.98 2,600.00
材料成本 1,232.15 40.98
项目管理及其他费用 331.95 11.04
管理费用 245.90 8.18 -
其他费用 86.05 2.86
合计 3,006.78 100.00 2,600.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
（10）金科集团精装修工程项目
本项目系为金科集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 项目实施地址 发包人 实施主体
重 庆美 宸房 地
辰光项目批量精装修及 重庆市 两江新区水 土 深圳中天精装
1 产 开发 有限 公
公区精装修工程 组团 C 分区 C39-1 地块 股份有限公司
司
7-1-19
本项目预计成本总额 2,689.09 万元，其中工程施工成本为 2,365.18 万元（其
中材料成本 905.71 万元、人工成本 1,459.48 万元）、项目管理及其他费用 323.91
万元，项目预计成本明细情况如下：
单位：万元
类别 项目投资金额 占比 募集资金拟投入金额
工程施工成本 2,365.18 87.95
人工成本 1,459.48 54.27 2,300.00
材料成本 905.71 33.68
项目管理及其他费用 323.91 12.05
管理费用 253.72 9.44 -
其他费用 70.19 2.61
合计 2,689.09 100.00 2,300.00
上述项目投资金额系根据项目设计、施工方案以及实际项目需求进行测算；
工程建设价格参照相关供应商报价信息或市场价格估算。测算同时综合考虑项
目的建设规模、建设方案及实施进度等基础上估算项目投资总额，具体数额明
细安排及测算过程合理。
2、补充流动资金
公司根据报告期营业收入增长情况，经营性应收（应收账款、应收票据、
应收款项融资及预付款项）、应付（应付账款、应付票据及预收款项）及存货科
目对流动资金的占用情况，对公司未来流动资金需求进行了测算。具体测算过
程如下：
2018-2020 年，公司营业收入分别为 136,297.30 万元、233,962.96 万元和
256,493.22 万元，假设公司收入维持 10%增长率，则初步测算未来收入情况如下：
单位：万元
项目 2020 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E
营业收入 256,493.22 282,142.55 310,356.80 341,392.48 375,531.73 413,084.90
扣 除 货 币 资金 、 可供 出 售 金融 资 产、 短 期借 款 等 非经 营 性科 目 影 响 ，
2018-2020 年公司主要经营性资产和经营性负债平均值占营业收入的比例情况如
下：
7-1-20
单位：万元
2018-2020 年平均值
项目 2020 年 2019 年 2018 年
占 2020 年收入的比例
应收票据及应收账款 139,538.26 105,152.95 62,672.27 39.94%
预付款项 319.75 421.58 473.93 0.16%
其他应收款 9,119.71 7,333.27 5,575.06 2.86%
合同资产及存货 30,788.61 38,041.77 30,572.87 12.92%
经营性流动资产 179,766.34 150,949.57 99,294.13 55.88%
应付账款及应付票据 84,904.19 83,707.21 50,682.19 28.50%
合同负债/预收款项 7,715.03 13,329.75 6,727.70 3.61%
其他应付款 1,796.32 1,284.21 1,445.25 0.59%
经营性流动负债 94,415.54 98,321.17 58,855.14 32.70%
注：2019 年和 2020 年“应收票据及应收账款”金额为“应收款项融资”中“应收票据”和
“应收账款”账面价值
假设未来公司主要经营性流动资产和经营性流动负债占当期收入比重与上
表中平均值占比保持一致，2021 至 2025 年各年末公司营运资金占用情况如下：
单位：万元
项目 2021 年末 E 2022 年末 E 2023 年末 E 2024 年末 E 2025 年末 E
营业收入 282,142.55 310,356.80 341,392.48 375,531.73 413,084.90
应收票据及应收账款 112,699.94 123,969.94 136,366.93 150,003.62 165,003.99
预付款项 445.59 490.15 539.17 593.09 652.40
其他应收款 8,076.95 8,884.64 9,773.11 10,750.42 11,825.46
合同资产及存货 36,447.86 40,092.64 44,101.91 48,512.10 53,363.31
经营性流动资产 157,670.35 173,437.38 190,781.12 209,859.23 230,845.15
应付账款 80,407.65 88,448.41 97,293.25 107,022.58 117,724.84
合同负债/预收款项 10,183.24 11,201.57 12,321.73 13,553.90 14,909.29
其他应付款 1,659.45 1,825.40 2,007.94 2,208.73 2,429.61
经营性流动负债 92,250.35 101,475.38 111,622.92 122,785.21 135,063.73
营运资金占用 65,420.00 71,962.00 79,158.20 87,074.02 95,781.42
根据上述假设，2022-2025 年，公司新增的营运资金需求=2025 年末营运资
金占用金额-2022 年末营运资金占用金额=23,819.42 万元。
综上所述，营运资金需求的测算以公司营业收入增长率、经营性流动资产、
经营性流动负债等数据为依据，切实考虑了公司的实际资金需求，与发行人现
有资产、业务规模等相匹配，公司拟将本次募集资金中的 14,800.00 万元用于补
充流动资金不存在超过实际需要量的情况。
7-1-21
（三）本次募投项目各项投资均符合资本性支出定义
根据发行人行业特点及市场惯例，资本性支出通常是指企业单位在经营过
程中发生以及后续效益回收均跨越多个会计期间的支出，这类支出应予以资本
化。
建筑装饰工程项目均属于全装修工程承包施工，系公司受业主委托，按照
合同约定对全装修工程的整体（可能包括设计、采购、施工、检验、维修等部
分）实行全过程或若干阶段的承包工作，并对所承包工程的质量、安全和进度
等承担责任。本次募投项目整体规模较大、专业性强、技术含量高、工艺及结
构较为复杂、一次性投资较大，实施工期均在一年以上，为公司产生的经济效
益也跨越多个会计年度，符合上述资本性支出的相关定义。
建筑装饰工程项目实施成本主要由“材料成本”“人工成本”“项目管理费及其
他费用”等构成。其中：“材料成本”“人工成本”构成建造合同的直接费用，属于
项目的合同成本，符合上述资本性支出的相关定义。发行人出于谨慎考虑，将“项
目管理费及其他费用”认定为非资本性支出，该部分不会使用本次募集资金投入。
（四）本次发行补充流动资金比例符合《发行监管问答——关于引导规范
上市公司融资行为的监管要求》等相关规定
公司拟将本次发行募集的部分资金用于补充流动资金，金额为 14,800.00 万
元，占公司本次发行募集资金总额的 24.38%，未超过募集资金总额的 30%，符
合《发行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》关于募集
资金使用的相关规定。
二、募投项目当前建设进展、募集资金使用进度安排，本次募集资金是否
会用于置换董事会决议日前已投资金额
（一）募投项目当前建设进展、募集资金使用进度安排
本次募投项目中各个建筑装饰工程项目建设进展情况如下：
7-1-22
项目 项目预计 截至 630 截至 630
序号 项目名称
开工时间 完工时间 完工进度 项目建设进展
1 保利集团精装修工程项目
成都保利时代 6 期 2-5 号楼室内批量精装修与公区 已完成工作面移交，其他工序均将按与客户合同等文件约定以
1.1 2021/3/1 2022/6/30 18%
精装修工程 及项目施工计划综合确定有序推进
项目处于工作面移交、项目管理团队组建及前期策划阶段，其
武汉保利时光印象一期一标段户内及公共区域精装
1.2 2021/3/15 2022/12/20 0% 他工序均将按与客户合同等文件约定以及项目施工计划综合
修工程
确定有序推进
伦教荔村南苑东路以北、教育路以东地块保利项目
项目处于工作面移交及样板施工阶段，其他工序均将按与客户
1.3 3、4、5、8、9 号楼、物业管理用房公共部分及室 2021/6/8 2022/7/15 0%
合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
内装修工程
已完成工作面移交，其他工序均将按与客户合同等文件约定以
1.4 广州市广钢 225A 地块项目 1、4 号楼精装修工程 2020/10/1 2022/7/8 17%
及项目施工计划综合确定有序推进
2 中海集团精装修工程项目
中海九樾（玖悦花园）项目二标段公共部位及户内 已完成工作面移交，其他工序均将按与客户合同等文件约定以
2.1 2021/3/15 2022/6/30 22%
精装修分包工程 及项目施工计划综合确定有序推进
3 新希望地产集团精装修工程项目
项目处于工作面移交及样板施工阶段，其他工序均将按与客户
3.1 苏州市锦麟芳华项目批量精装修工程二标段 2021/4/30 2022/12/30 3%
合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
4 华润集团精装修工程项目
项目处于工作面移交及样板施工阶段，其他工序均将按与客户
4.1 横琴万象世界项目二期精装修工程 I 标段 2020/6/30 2023/6/30 3%
合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
华润广州增城荔城街三联村 082 地块项目公区及户 已完成工作面移交，分不同楼栋先后开展施工作业，不同楼栋
4.2 2020/10/21 2022/6/30 22%
内精装修工程（二标段） 进度不一，其他工序均将按与客户合同等文件约定以及项目施
7-1-23
项目 项目预计 截至 630 截至 630
序号 项目名称
开工时间 完工时间 完工进度 项目建设进展
工计划综合确定有序推进
中华人民共和国浙江省杭州市余政储出【2018】40
已完成工作面移交，其他工序均将按与客户合同等文件约定以
4.3 号地块城北副中心一期精装修专业分包工程（一标 2020/12/25 2022/6/30 33%
及项目施工计划综合确定有序推进
段）
5 美的置业集团精装修工程项目
项目处于工作面移交、水电整改及基层施工阶段，其他工序均
美的置业集团中部区域邯郸美的新城项目二期二标
5.1 2020/12/25 2022/6/30 19% 将按与客户合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序
室内批量装修工程及公共区域装修工程
推进
美的置业集团中部区域开封国宾府项目 1-3#、5-15# 项目处于工作面移交阶段，其他工序均将按与客户合同等文件
5.2 2021/4/30 2022/12/30 1%
楼室内装修及公区精装修工程 约定以及项目施工计划综合确定有序推进
中部区域邯郸翰林府海棠苑 11-17#楼公区装修工程
项目处于工作面移交阶段，其他工序均将按与客户合同等文件
5.3 及华北区域邯郸翰林府海棠苑 11-17#楼批量精装工 2021/4/13 2022/6/30 2%
约定以及项目施工计划综合确定有序推进
程
6 星河集团精装修工程项目
苏州星河平江新著项目公区及户内精装修工程二标 项目处于工作面移交及样板施工阶段，其他工序均将按与客户
6.1 2021/3/31 2022/6/30 3%
段 合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
已完成项目团队组建，其他工序均将按与客户合同等文件约定
6.2 惠东山海半岛二期一标段四组团批量精装修工程 2021/6/20 2022/8/30 0%
以及项目施工计划综合确定有序推进
7 龙湖地产精装修工程项目
太原龙湖北京龙湖太原大井峪天钜项目室内精装修 已完成样板施工，项目处于工作面移交阶段，其他工序均将按
7.1 2021/3/15 2022/10/30 3%
三标段 与客户合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
7.2 北京龙湖石家庄九里晴川项目室内及公区精装修工 2021/3/30 2022/6/30 3% 已完成样板施工，项目处于工作面移交阶段，其他工序均将按
7-1-24
项目 项目预计 截至 630 截至 630
序号 项目名称
开工时间 完工时间 完工进度 项目建设进展
程 与客户合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
8 万科集团精装修工程项目
已完成工作面移交，其他工序均将按与客户合同等文件约定以
8.1 银川万科翡翠林溪花园二标段 30#-50#楼 2021/6/25 2023/3/30 7%
及项目施工计划综合确定有序推进
西安万科翡翠国宾东区 1.2 标段（3-4#楼）精装修 项目处于工作面移交及样板施工阶段，其他工序均将按与客户
8.2 2021/5/30 2022/6/30 2%
工程 合同等文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
9 旭辉集团精装修工程项目
旭辉长安府（推广名：旭辉公元）3#地块批量精装 已完成工作面移交及水电整改，其他工序均将按与客户合同等
9.1 2021/5/15 2022/6/30 6%
修工程 文件约定以及项目施工计划综合确定有序推进
10 金科集团精装修工程项目
项目处于工作面移交阶段，其他工序均将按与客户合同等文件
10.1 辰光项目批量精装修及公区精装修工程 2021/3/15 2022/6/30 2%
约定以及项目施工计划综合确定有序推进
7-1-25
（二）本次募集资金不会用于置换董事会决议日前已投资金额
2021 年 6 月 18 日，公司召开的第三届董事会第十三次议审议通过了本次公
开发行 A 股可转换公司债券相关议案，董事会决议日前的本次募投项目已投入
资金以及扣除后剩余待投入金额情况如下：
单位：万元
资本性 董事会前 剩余待 拟使用
序号 项目名称
支出金额 已投入金额 投入金额 募集资金
1.1 保利集团精装修工程项目 7,489.98 381.65 7,108.34 6,900.00
1.2 中海集团精装修工程项目 1,372.59 166.89 1,205.70 1,200.00
1.3 新希望地产集团精装修工程项目 1,478.49 14.76 1,463.73 1,400.00
1.4 华润集团精装修工程项目 8,374.52 1,512.03 6,862.49 6,800.00
1.5 美的置业集团精装修工程项目 9,404.88 483.00 8,921.88 8,700.00
1.6 星河集团精装修工程项目 3,682.57 29.04 3,653.53 3,600.00
1.7 龙湖地产精装修工程项目 3,805.10 50.05 3,755.05 3,600.00
1.8 万科集团精装修工程项目 9,251.09 272.72 8,978.36 8,800.00
1.9 旭辉集团精装修工程项目 2,674.83 69.59 2,605.23 2,600.00
1.10 金科集团精装修工程项目 2,365.18 13.13 2,352.06 2,300.00
合计 49,899.24 2,992.86 46,906.37 45,900.00
发行人董事会经审慎分析及研究，决定以建筑装饰项目截至董事会决议公
告日剩余待投入项目成本中，符合上述资本性支出定义的人工成本及材料成本
部分作为本次发行的募集资金。根据本次发行的董事会决议，在本次发行可转
换公司债券募集资金到位之前，如公司以自有资金先行投入上述项目建设，公
司将在募集资金到位后按照相关法律、法规规定的程序予以置换董事会决议日
后投入的相关成本。
因此，本次募集资金不会用于置换董事会决议日前的已投资金额。
三、与各地产公司的精装修项目结算与回款约定情况，是否与现有项目约
定存在较大差异，申请人是否存在有效措施保障项目回款
（一）公司与各地产公司的精装修项目结算与回款约定情况与现有项目约
定不存在较大差异
公司本次募投项目均与各地产公司在项目合同等文件中约定了结算与回款
7-1-26
情况，基本均系按照工程进度支付一定比例的工程款项，并保留约 3%-5%的质
保金，不同项目的支付比例水平整体相当，与现有其他项目约定不存在重大差
异，各项目相关条款具体如下：
1、保利集团精装修工程项目
本项目系为保利集团下属商品房室内及公共区域精装修工程，涉及的工程
子项目如下表所示：
序号 项目名称 合同条款
本工程无预付款，甲方按下列节点支付进度款：进场施工放线完
毕且水电隐蔽安装材料到场后支付至 20%；水电安装隐蔽工程及
成都保利时代
天花基层施工完毕且墙柱面基层材料到现场时支付至 55%；墙面
6 期 2-5 号楼
施工至除墙纸或乳胶漆未完工，天花施工至乳胶漆已完，地面地
1 室内批量精装
砖已施工完成，地面大理石已铺装未做表面抛光时支付至 80%；
修与公区精装
竣工验收合格后支付至 85%；交楼率达 90%以上或竣工备案起三
修工程
个月后支付至 90%；结算完成后支付至 97%；甲方保留 3%作为质
保金。
武汉保利时光 本工程无预付款，甲方按下列节点支付进度款：进场施工后支付
印象一期一标 至 15%；完成 50%工程量时支付至 35%；完成 80%的工程量时支
2 段户内及公共 付至 65%；竣工验收合格后支付至 85%；交楼率达 90%以上或竣
区域精装修工 工备案起三个月后支付至 90%；结算完成后支付至 97%；甲方保
程 留 3%作为质保金。
伦教荔村南苑
东路以北、教
育路以东地块 收到开工指令且支付申请审批完成后支付 10%的预付款；每月支
保利项目 3、4、 付当月完工工程量产值的 80%；公区装修竣工验收备案后支付至
3
5、8、9 号楼、 已完成工程量的 90%；室内装修竣工验收后支付至已完成工程量
物业管理用房 的 90%；竣工验收后支付至 97%；保修期届满后返还 3%的质保金。
公共部分及室
内装修工程
本工程无预付款，甲方按下列节点支付进度款：完成材料订购时
广州市广钢
支付至 20%；完成 50%时支付至 40%；完成 80%时支付至 60%；
225A 地 块 项
4 竣工验收合格且备案后支付至 85%；交楼率达到 90%以上或竣工
目 1、4 号楼精
备案起三个月后支付至 90%；结算后支付至 97%；综合验收后返
装修工程
还 3%的质保金。
2、中海集团精装修工程项目
本项目系为中海集团下属商品房室内及公共区域精装修工程，涉及的工程
子项目如下表所示：
序号 项目名称 合同条款
中海九樾（玖 本工程无预付款，甲方按下列节点支付进度款：每月支付工程进
1
悦花园）项目 度款；完工后支付至已完合格工程合同价款的 85%；竣工验收备
7-1-27
序号 项目名称 合同条款
二标段公共部 案后支付至 90%；结算完成后支付至 95%；甲方保留 5%作为保修
位及户内精装 金。
修分包工程
3、新希望地产集团精装修工程项目
本项目系为新希望地产集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项
目如下表所示：
序号 项目名称 合同条款
苏州市锦麟芳
每月支付实际完成工程量所对应工程造价的 75%；竣工验收合格
华项目批量精
1 并备案后支付至 80%；整体竣工验收合格并集中交付，且完成全
装修工程二标
部结算工作后支付至 95%；质保期后退还 5%的保修金。
段
4、华润集团精装修工程项目
本项目系为华润集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 合同条款
横琴万象世界 形象进度款支付至累计已完成工作量 85%；竣工证书发出后支付
1 项目二期精装 三分之一保留金；提交结算文件后支付三分之一保留金；完成结
修工程 I 标段 算手续后支付三分之一保留金；保修期届满后支付 3%保修金。
华润广州增城
荔城街三联村 每月支付完成当月完成工作量所对应价款的 75%；竣工验收后支
082 地块项目 付至累计已完成工作量的 90%；模拟验收通过并移交物业公司后
2
公区及户内精 支付至累计已完成工作量的 92%；分包结算完成后支付至总价的
装修工程（二 97%；保留金保留期满后退还 3%保修金。
标段）
中华人民共和
国浙江省杭州
进度款开办费部分随实体工程款同期、同比例支付，结算完成前
市余政储出
支付至开办费总额的 90%；每月按完成工作量价值的 80%支付进
【2018】40 号
3 度款；竣工验收备案后支付至已完成工作量的 85%；模拟验收通
地块城北副中
过且移交物业公司后支付至累计已完成工作量的 90%；结算完成
心一期精装修
后支付至 97%；保修金保留期满后退还 3%保修金。
专业分包工程
（一标段）
5、美的置业集团精装修工程项目
本项目系为美的置业下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
7-1-28
序号 项目名称 合同条款
美的置业集团
本工程无预付款；每月支付不超过已完工程造价 70%的进度款；
中部区域邯郸
完工后支付至已完工程造价的 75%；通过初、复验并提交结算资
美的新城项目
料后支付至已完工程造价的 80%；完成结算书初审及综合备案后
1 二期二标室内
支付至已完工程造价的 85%；办理结算后支付至结算价的 95%；
批量装修工程
竣工验收合格满一年后支付结算款的 3%，满两年后支付结算款的
及公共区域装
2%。
修工程
美的置业集团 本工程无预付款；每月支付不超过已完工程造价 70%的进度款；
中部区域开封 完工后支付至已完工程造价的 75%；通过初、复验并提交结算资
国宾府项目 料后支付至已完工程造价的 80%；完成结算书初审及综合备案后
2
1-3#、5-15#楼 支付至已完工程造价的 85%；办理结算后支付至结算价的 95%；
室内装修及公 竣工验收合格满一年后支付结算款的 3%，满两年后支付结算款的
区精装修工程 2%。
中部区域邯郸
翰林府海棠苑 本工程无预付款；每月支付不超过已完工程造价 70%的进度款；
11-17#楼 公区 完工后支付至已完工程造价的 75%；通过初、复验并提交结算资
装修工程及华 料后支付至已完工程造价的 80%；完成结算书初审及综合备案后
3
北区域邯郸翰 支付至已完工程造价的 85%；办理结算后支付至结算价的 95%；
林府海棠苑 竣工验收合格满一年后支付结算款的 3%，满两年后支付结算款的
11-17#楼 批量 2%。
精装工程
6、星河集团精装修工程项目
本项目系为星河集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 合同条款
苏州星河平江
本工程无预付款；每月支付已完成工程产值的 70%；竣工验收合
新著项目公区
1 格后支付至完成工程产值的 80%；结算完成后支付至结算价的
及户内精装修
97%；质保期满两年后支付 3%的质保金。
工程二标段
惠东山海半岛
本工程无预付款；每月支付已完成工程产值的 70%；竣工验收合
二期一标段四
2 格后支付至完成工程产值的 80%；结算完成后支付至结算价的
组团批量精装
97%；质保期满两年后支付 3%的质保金。
修工程
7、龙湖地产精装修工程项目
本项目系为龙湖地产下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 合同条款
太原龙湖北京 本工程无预付款；每月支付审定完成工作量的 70%；完工验收合
1 龙湖太原大井 格后支付至 80%；交付后支付至 85%；如集中交房报事完结率达
峪天钜项目室 到 90%及以上支付至 80%，甲供材料领用结算核对完成后支付至
7-1-29
序号 项目名称 合同条款
内精装修三标 82%；如集中交房报事完结率达到 95%及以上支付至 83%，甲供
段 材料领用结算核对完成后支付至 85%；结算完成后支付至 97%；
质保期满后支付 3%的质保金。
本工程无预付款；每月支付审定完成工作量的 70%；完工验收合
北京龙湖石家
格后支付至 80%；交付后支付至 85%；如集中交房报事完结率达
庄九里晴川项
到 90%及以上支付至 80%，甲供材料领用结算核对完成后支付至
2 目室内及公区
82%；如集中交房报事完结率达到 95%及以上支付至 83%，甲供
精装修工程合
材料领用结算核对完成后支付至 85%；结算完成后支付至 97%；
同
质保期满后支付 3%的质保金。
8、万科集团精装修工程项目
本项目系为万科集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 合同条款
银川万科翡翠 本工程无预付款；每月支付已完成形象进度产值额的 80%；竣工
1 林溪花园二标 验收合格并备案后支付至 85%；结算完成后支付至 97%；结算金
段 30#-50#楼 额的 3%作为保修款。
西安万科翡翠
本工程无预付款；每月按工程进度支付工程款的 70%；完工验收
国 宾东 区 1.2
2 合格后支付至已完成工程总额的 80%；竣工验收交接完成后支付
标段（3-4#楼）
至 97%；本工程保修金为结算施工价的 3%。
精装修工程
银川万科翡翠林溪花园二标段 30#-50#楼项目合同正在签订流程中，公司与
项目总承包方中建三局集团有限公司已就合同核心条款如项目承包范围、合同
价款及结算付款条件达成一致，并由中建三局集团有限公司出具了相关说明。
9、旭辉集团精装修工程项目
本项目系为旭辉集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
表所示：
序号 项目名称 合同条款
旭辉长安府
（推广名：旭 本工程无预付款；进度款按不超过已完工程量 75%核定支付；竣
1 辉公元）3#地 工验收通过后支付至 80%；结算完毕后支付至 95%；本工程质量
块批量精装修 保修金为结算总价的 5%。
工程
10、金科集团精装修工程项目
本项目系为金科集团下属商品房批量精装修工程，涉及的工程子项目如下
7-1-30
表所示：
序号 项目名称 合同条款
本工程无预付款；每月支付已完工工程造价的 75%的进度款，验
辰光项目批量
收合格后支付至已完工工程造价的 85%；一审结算完成后支付至
1 精装修及公区
一审结算金额的 90%；二审结算完成后支付二审审定金额；本工
精装修工程
程质保金为竣工结算款的 3%。
（二）公司本次募投项目基本已签订合同，且相关客户整体具有较强的资
金实力，可确保本次募投项目顺利完成
除银川万科翡翠林溪花园二标段 30#-50#楼项目外，公司本次募投项目均已
签订工程合同，就具体工程内容、结算及收款方式等均进行了详细约定，且明
确设置了对双方均具有约束力的违约条款，因此，相关项目的执行、结算、回
款均具有明确依据且切实可行。银川万科翡翠林溪花园二标段 30#-50#楼项目合
同正在签订流程中，公司与项目总承包方中建三局集团有限公司已就合同核心
条款如项目承包范围、合同价款及结算付款条件达成一致，并由中建三局集团
有限公司出具了相关说明。
公司主要客户多为上市公司及国有控股企业等实力雄厚的房地产公司，具
有较高的知名度、较好的市场信誉和较强的资金实力，整体偿债能力及资金回
款能力较强。公司本次募投项目相关客户包括万科地产、保利地产、中海地产、
美的置业等大中型房地产开发商，该等客户均具有较大的资产规模、较强的资
金实力和较好的信用水平，可确保本次募投项目顺利完成。
四、结合公司现有相同或类似项目效益情况说明本次募投项目效益测算是
否谨慎合理
报告期内，公司主营业务毛利率情况如下：
2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目 变动 变动 变动
毛利率 毛利率 毛利率 毛利率
百分点 百分点 百分点
批量精装修业务 15.90% -0.13 16.03% -0.02 16.05% -0.28 16.33%
设计业务 32.85% -1.07 33.92% -0.09 34.01% 3.48 30.53%
主营业务 15.94% -0.12 16.06% -0.04 16.10% -0.28 16.38%
由上表可知，报告期内公司批量精装修业务毛利率分别为 16.33%、16.05%、
7-1-31
16.03% 和 15.90% ， 本 次 募 投 项 目 中 建 筑 装 饰 工 程 项 目 总 体 平 均 毛 利 率 为
14.92%，与公司同类业务效益水平基本相当，上述募投项目效益测算具备合理
性和谨慎性。本次募投项目中建筑装饰工程项目毛利率情况如下：
序号 项目名称 毛利率
1.1 保利集团精装修工程项目 15.15%
1.2 中海集团精装修工程项目 13.40%
1.3 新希望地产集团精装修工程项目 15.19%
1.4 华润集团精装修工程项目 16.22%
1.5 美的置业集团精装修工程项目 13.57%
1.6 星河集团精装修工程项目 13.63%
1.7 龙湖地产精装修工程项目 14.98%
1.8 万科地产精装修工程项目 14.95%
1.9 旭辉集团精装修工程项目 12.90%
1.10 金科集团精装修工程项目 18.99%
合计 14.92%
五、中介机构核查意见
（一）保荐机构核查意见
1、核查程序
保荐机构执行了以下核查程序：
（1）查阅并复核了发行人建筑装饰工程项目的中标文件、项目施工合同及
工程量清单、预算总成本明细表、工程施工台账等资料，就相关项目的预算情
况、建设进度、具体工序乃至后续投入计划进行了全面了解，检查了发行人关
于补充流动资金金额的测算过程、测算依据并进行重新计算复核，就建筑装饰
项目相关投资是否属于资本性支出对发行人管理人员、财务人员及项目人员进
行了访谈确认等；
（2）查阅并复核了发行人建筑装饰工程项目的实际成本明细表，并就董事
会前的实际成本投入进行了重点复核；向公司项目人员及财务人员了解募投项
目整体开展情况；
7-1-32
（3）查阅了本次募投项目相关合同，对工作内容、结算及回款等核心条款
进行了检查，并与公司其他重大合同相应条款进行了对比，并对相关客户的资
信情况及历史回款情况进行了核查；
（4）复核了本次募投项目的效益测算过程，并与公司同类业务项目效益情
况进行了对比分析。
2、核查意见
经核查，保荐机构认为：
（1）发行人募投项目中建筑装饰工程项目均系装饰装修工程建设类项目，
发行人已根据投标文件要求、业主合同工程量清单、工程设计图纸、现场勘查
及与业主方沟通情况等信息逐个项目编制了详尽的项目总投资成本预算表，各
项目成本预算的编制过程、依据及结果具有合理性。上述各项目投资成本中“材
料成本”“人工成本”等符合资本性支出的相关界定，本次募集资金均为拟投
资于该等符合资本性支出要求的支出；
（2）发行人募投项目中补充流动资金项目系以公司营业收入增长率、经营
性流动资产、经营性流动负债等数据为依据，切实考虑了公司的实际资金需求，
与发行人现有资产、业务规模等相匹配。发行人拟将本次募集资金中的 14,800.00
万元用于补充流动资金，不存在超过实际需要量的情况。本次补充流动资金金
额占本次发行募集资金总额的 24.38%，未超过募集资金总额的 30%，符合《发
行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》关于募集资金使
用的相关规定；
（3）本次募投项目当前均在有序开展中，本次募集资金不会用于置换董事
会决议日前已投资金额；
（4）本次募投项目与各地产公司的精装修项目结算与回款约定情况与发行
人现有其他项目合同条款不存在较大差异，本次募投项目均已签订合同并就项
目执行、结算、回款以及违约责任做出了明确约定，且相关客户均系为资金实
力较强的大中型房地产开发商，本次募投项目的回款不存在相关风险；
（5）本次建筑装饰工程项目平均毛利率为 14.92%，与公司同类业务效益
7-1-33
水平基本相当，募投项目效益测算具备合理性和谨慎性。
（二）会计师核查意见
1、核查程序
中天精装 2021 年 1-6 月的财务报表未经安永审计或审阅。安永执行的主要
核查程序包括：
（1）查阅了发行人本次募投项目中建筑装饰工程项目的中标文件、项目施
工合同及工程量清单、预算总成本明细表、工程施工台账等资料，了解了相关
项目的预算情况、建设进度、具体工序以及后续投入计划，检查了发行人关于
补充流动资金金额的测算过程、测算依据，就本次募投项目中建筑装饰项目相
关投资是否属于上述资本性支出对发行人管理人员、财务人员及项目人员进行
了访谈等；
（2）查阅了发行人建筑装饰工程项目截至 2021 年 6 月 30 日的实际成本明
细表；向公司项目人员及财务人员了解募投项目开展情况；
（3）查阅了本次募投项目相关合同，对工作内容、结算及回款等核心条款
进行了检查，并与公司其他重大合同相应条款进行了对比；
（4）查阅了本次募投项目的效益测算过程，并与公司同类业务项目效益情
况进行了对比分析。
2、核查意见
基于安永所执行的上述程序，安永认为，发行人上述回复内容中募投项目
投资数额安排明细、测算依据及过程与其所了解到的情况基本一致，本次募投
项目合同约定的结算与回款情况与公司现有精装修项目的合同约定情况不存在
较大差异。本次募投项目平均毛利率与公司同类业务 2018 年-2020 年已审计期
间的效益水平基本相当。
7-1-34
问题2
请报告期内申请人存在较大金额的应收款项融资，占期末总资产比重为
40%-60%。请申请人补充说明报告期内信用政策是否存在变化，结合主要客户
经营及财务情况、应收账款逾期情况、合同约定结算情况与实际回款的差异等
分析说明应收账款是否存在回收风险，相关坏账准备计提标准是否合理、金额
是否充分，是否与同行可比公司一致。
请保荐机构和会计师发表核查意见。
【回复】
一、补充说明报告期内信用政策是否存在变化，结合主要客户经营及财务
情况、应收账款逾期情况、合同约定结算情况与实际回款的差异等分析说明应
收账款是否存在回收风险
（一）报告期内信用政策不存在重大变化
发行人主营业务为装饰装修工程业务，结合行业惯例以及公司的实际经营
情况，公司按照履约进度/完工百分比法确认主营业务收入，并按工程结算情况
确认应收账款，通常情况下，公司与客户签订的项目合同中会明确约定工程结
算的具体节点、付款方式、付款比例以及一定的信用期情况。
1、发行人批量精装修业务结算及付款情况说明
公司工程项目相关工程款主要包括工程预付款、工程进度款、工程结算款
及质量保证金，其中：
（1）工程预付款是指甲方按照合同的约定在规定时间内预先支付给公司的
用以施工准备的款项，通常为项目合同总造价的 0-30%；
（2）工程进度款系建筑装饰工程的工程周期相对较长，耗用资金较多，通
常业主方 会定期 或按照 工程形象 进度节 点结算 并支付 已完工 合同金 额的
70%-85%（须扣除前期已支付金额）；
（3）竣工结算款系为竣工结算完成后，客户将扣除质量保修金和前期已付
7-1-35
款后的剩余工程款支付给公司，一般支付至合同总造价（结算价）的 95-97%；
（4）质量保修金是根据国家法律法规规定，公司对交付使用的工程在质量
保修期内承担保修责任的保证金，保修金金额一般为工程总造价的 3-5%，保修
期从工程实际竣工之日开始计算，一般为 2 年（防水工程为 5 年）。
综上所述，通常情况下装修工程项目在施工过程中形成的工程进度款、决
算过程中产生的决算款项、质保期内的质保金款项都会构成等均会形成应收账
款。随着发行人业务规模的不断增长，公司应收账款累计金额会随之增长，但
在正常经营情况下应收账款账龄结构不会发生较大变化。
2、发行人主要客户信用期政策未发生重大变化
发行人的客户主要为大中型房地产企业，发行人与其签订的合同多为客户
对装饰类供应商的模板性文件。经比照发行人各年重要合同的合同条款，对于
同一客户的信用政策基本保持一致，未发生重大变化。
报告期内发行人前五大客户主要包括万科集团、保利集团、美的置业等大
型房地产开发商，其信用政策未发生重大变化，其收入及应收账款贡献比例相
对稳定。具体来看，报告期各期发行人前五大客户收入金额合计分别为 84,226.09
万元、145,136.25 万元、151,905.29 万元和 52,499.44 万元，占当期营业收入的
比例分别为 61.80%、62.03%、59.22%和 51.69%，前述客户报告期各期末应收账
款 1账面价值合计分别为 38,293.57 万元、59,124.49 万元、66,107.66 万元和
69,244.13 万元，占当期末应收账款账面价值的比例分别为 62.41%、56.23%、
47.38%和 51.55%，其应收账款占比与营业收入占比整体相匹配，且报告期内未
发生重大变化。
报告期内发行人与上述主要客户签订的项目合同中部分明确约定了信用
期，具体如下：
1
如无特殊说明，以下报告期 2019 年、2020 年及 2021 年 6 月 30 日应收账款为“应收款项融资——应收
账款”
7-1-36
2021 年 1-6 月 2020 年 2019 年 2018 年
客户名称 进度款 竣工结算 进度款 竣工结算 进度款 竣工结算 进度款 竣工结算
信用期 款信用期 信用期 款信用期 信用期 款信用期 信用期 款信用期
万科 10-30 天 30 天内 15-30 天 30 天内 15-30 天 20-30 天 30 天内 30 天内
保利 - 30 天内 - 30 天内 - 30 天内 - 30 天内
美的 10-30 天 10-45 天 10-30 天 10-45 天 30 天内 30 天内 10-30 天 10-45 天
融创 - 30-45 天 - 30-45 天 - 30-45 天 - 30-45 天
星河 30-60 天 30-60 天 30-60 天 30-60 天 30-60 天 30-60 天 30 天内 30 天内
雅居乐 25-35 天 180-210 天 25-35 天 180-210 天 25-35 天 180-210 天 10-35 天 180 天内
注：“-”为无新签约项目、未在合同中明确约定信用期或合同中仅约定为于每月固定日期或
达某固定条件时付款
（二）主要客户经营及财务情况良好，相关项目应收款项整体不存在信用
风险及可回收风险
报告期内，公司前五大客户包括万科地产、保利地产、美的置业、融创控
股、星河集团、雅居乐、旭辉集团、华润置地等，上述主要客户经营及财务情
况整体良好，2021 年上半年收入均呈现同比上涨趋势，合约销售金额及面积亦
有所增长，具体情况分析如下：
1、万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司（万科 A：000002.SZ，万科企业：2202.HK）成立
于 1984 年 5 月，注册资本为 1,099,521.0218 万元人民币，第一大股东为深圳市
地铁集团有限公司，主营业务包括房地产开发和物业服务等。
2021 年 1-6 月，万科集团实现营业收入 1,671.1 亿元，同比增长 14.2%，房
地产合同销售面积 2,191.7 万平方米，同比增长 5.5%，实现合同销售金额 3,544.3
亿元，同比增长 10.6%。2021 年 6 月末，万科地产现金与短期债务比为 2.32，
净负债率为 20.2%，而同期 A 股上市房地产企业现金与短期债务比平均值约为
0.97，平均净负债率为 97%。万科地产偿债能力指标优于同行业上市公司，偿债
能力良好。
2、中国保利集团有限公司
中国保利集团有限公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央
7-1-37
企业，成立于 1992 年，注册资本为 200,000 万元人民币，其控股的上市房地产
开发企业包括保利发展控股集团股份有限公司（股票代码：600048.SH）和保利
置业集团有限公司（股票代码：00119.HK）。
2021 年 1-6 月，保利发展实现营业总收入 899.7 亿元，同比增长 22.1%，房
地产合同签约金额 2,851.9 亿元，同比增长 27%，房地产合同销售面积 1,671.3
万平方米，同比增长 12%。2021 年 6 月末，保利发展现金与短期债务比为 2.59，
净负债率为 59.0%。保利地产现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均
值，净负债率低于同行业上市公司平均值，偿债能力良好。
2021 年 1-6 月，保利置业实现营业收入 140.74 亿港元，同比增长 8.4%，股
东应占溢利 16.63 亿港元，同比增长 100.8%，完成合同销售金额约 313 亿元人
民币，同比增长 60%，合同销售面积约 179.2 万平方米，同比增长 72%。2021
年 6 月末，保利置业现金与短期债务比为 1.72，净负债率为 75.3%。保利置业现
金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，净负债率低于同行业上市公
司平均值，偿债能力良好。
3、美的置业控股有限公司
美的置业控股有限公司（美的置业：3990.HK），注册资本 2,000,000,000 港
元，控股股东为美的发展控股(BVI)有限公司，主营业务包括物业开发、物业管
理服务及商业物业投资及运营。美的置业成立于 2017 年，其境内主要经营主体
为美的置业集团有限公司，成立于 1995 年 1 月。
2021 年 1-6 月，美的置业收入 330 亿元，同比增长 57.8%，房地产合同签约
金额约 826 亿元，同比增长 71%，销售面积约 686.6 万平方米，同比增长 56.79%。
2021 年 6 月末，美的置业现金与短期债务比为 3.03，净负债率为 58.2%，美的
置业现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，净负债率低于同行业
上市公司平均值，偿债能力良好。
4、融创中国控股有限公司
融创中国控股有限公司（融创中国：1918.HK）成立于 2007 年 4 月，注册
资本为 100,000 万元港币，控股股东为融创国际投资控股有限公司，主营业务包
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括住宅及商业地产综合开发等。
2021 年 1-6 月，融创控股实现营业收入 958.2 亿元，同比增长 23.9%，房地
产合同销售金额约人民币 789.4 亿元，同比增长 45%，销售面积约 530.5 万平方
米，同比增长 39.1%。2021 年 6 月末，融创中国现金与短期债务比为 1.11，净
负债率为 86.6%，融创中国现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，
净负债率低于同行业上市公司平均值，偿债能力良好。
5、雅居乐集团控股有限公司
雅居乐集团控股有限公司（雅居乐集团：3383.HK）成立于 2005 年 7 月 14
日，注册资本为 100,000 万元港币，控股股东为 Top Coast Investment Limited ，
主营业务包括物业开发、投资及管理等。
2021 年 1-6 月，雅居乐实现营业收入 385.88 亿元，同比增长 15.1%，房地
产合同销售金额约人民币 753.3 亿元，销售面积 484.8 万平方米，同比增长 19.7%。
2021 年 6 月末，雅居乐现金与短期债务比为 1.45，净负债率为 45.3%，融创中
国现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，净负债率低于同行业上
市公司平均值，偿债能力良好。
6、旭辉集团股份有限公司
旭辉集团 2000 年成立于上海，其控股股东旭辉控股（集团）2012 年在香港
主板整体上市（00884.HK），注册资本 350,000 万元人民币，主营业务包括房地
产开发、经营，实业投资等。
2021 年 1-6 月，旭辉集团实现营业收入 363.7 亿元，同比增长 58%，房地产
合同销售金额约 1,362 亿元，合同销售面积约 797.33 万平方米，同比增长 62.9%。
2021 年 6 月末，旭辉集团现金与短期债务比为 2.68，净负债率为 60.4%，旭辉
集团现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，净负债率低于同行业
上市公司平均值，偿债能力良好。
7、华润置地有限公司
华润置地有限公司的前身是于 1938 年在香港成立的“联和行，1948 年联和
行改组更名为华润公司，属于全球 500 强企业第 69 位（2021 年）、国资委 A 级
7-1-39
央企——华润集团。1996 年在香港主板上市（01109.HK）。
2021 年 1-6 月，华润置地实现营业收入 737.4 亿元，同比增长 63.8%，房地
产合同签约额 1,648 亿元，同比增长 48.7%，合同签约面积 963 万平方米，同比
增长 52.4%。2021 年 6 月末，华润置地现金与短期债务比为 2.27，净负债率为
37.4%，华润置地现金与短期债务比高于同期同行业上市公司平均值，净负债率
低于同行业上市公司平均值，偿债能力良好。
综上所述，结合发行人主要客户的经营情况、信用信息、偿债能力及现金
流等指标，公司主要客户经营情况正常，资信情况良好，资金状况及偿债能力
总体保持稳定，符合行业特性，未出现资金链及信用情况严重恶化的情形，不
存在明显偿债风险，公司相关项目应收款项整体不存在信用风险及可回收风险。
（三）应收账款逾期情况及期后回款情况
1、公司逾期应收账款占比较低，整体回款情况较好
由于甲方履行支付工程款的内部审批程序需要一定的时间，因此公司根据
客户实际情况及行业惯例等因素在部分合同条款中设定了信用期，允许客户在
双方确认启动付款程序后的一段时间内支付工程款项。报告期内公司针对不同
情况应收账款的信用期在 7-60 天左右。
报告期内，公司项目及客户数量较多、进度结算较为频繁，且不同客户对
信用期的约定亦存在一定差异，在日常会计核算过程中公司通常将所有应收款
项按照自然账龄进行划分、不再扣除信用期影响，并结合公司坏账政策计提坏
账，相关核算方法谨慎、合理。
公司工程项目竣工验收后会与业主方积极办理相关工程结算事宜，而项目
竣工结算时间通常需要 6-18 个月，且受结算资料的齐备情况、业主方结算速度
及结算款支付进度等诸多因素影响，因此，该部分应收账款回收期限通常较长。
公司就该部分应收账款进行了超期统计及回款分析，2018-2020 年度，公司的超
期未收款应收账款分别为 8,844.55 万元、13,693.37 万元和 13,349.39 万元，占应
收账款原值比例为 12.55%、11.67%和 9.30%，具体情况如下：
7-1-40
单位：万元
项目 2021 年 6 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
一、应收账款原值 137,589.11 143,489.79 117,299.13 70,453.98
二、超期应收账款 11,094.86 13,349.39 13,693.37 8,844.55
占应收账款原值比例 8.06% 9.30% 11.67% 12.55%
其中：超期 1 年以内 5,920.16 9,060.39 8,475.18 5,474.12
超期 1-2 年 3,311.50 2,127.99 2,258.51 1,905.82
超期 2-3 年 667.07 813.49 1,173.28 567.85
超期 3 年以上 1,196.13 1,347.52 1,786.39 896.77
截至 2021 年 6 月 30 日已收回
不适用 6,948.38 9,826.29 7,448.42
超期款项
截至 2021 年 6 月 30 日超期应
不适用 52.05% 71.76% 84.21%
收账款收回比例
报告期内，公司超期应收款占应收账款的比重约 8%-12%，上述款项主要为
已完工项目已办理完结算但尚未收到的工程款。其中，超期 1 年以内占应收账
款的比重稳定在 6%-7%左右，仅约 3%-4%的应收款超出信用期 1 年以上。截至
2021 年 6 月 30 日，公司 2018 年末、2019 年末、2020 年末的超期应收工程款回
收比例分别为 84.21%、71.76%和 52.05%。公司超期应收账款大部分能够在 1-2
年内回收。
报告期内，项目超期收款时间大部分在一年以内，公司部分项目未及时回
款，其主要原因在公司日常经营活动中，因业务惯例、行业特点、客户内部付
款流程等原因，会导致部分应收款项出现超期付款的情形。公司客户主要为大
型房地产开发商，客户信誉良好，根据历史数据及客户经营情况，该些客户应
收款项大部分能够在期后收回，不存在大额坏账风险。
7-1-41
2、公司应收账款账龄结构整体较为稳健
报告期各期末公司应收账款账龄情况及期后回款情况如下：
单位：万元，%
应收账款 账龄及占比 期后 3 个月 期后 3 个月 期后 12 个月 期后 12 个月
各报告期末
余额及占比 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上 回款金额 回款比重 回款金额 回款比重
137,589.11 97,406.83 24,630.60 10,351.20 2,519.04 1,237.52 1,443.91
2021/6/30 不适用 不适用 不适用 不适用
100.00 70.80 17.90 7.52 1.83 0.90 1.05
143,489.79 102,073.46 28,167.86 8,162.47 2,050.55 1,617.56 1,417.89
2020/12/31 36,471.99 28.61 不适用 不适用
100.00 71.14 19.63 5.69 1.43 1.13 0.99
117,299.13 89,975.91 14,211.87 7,072.84 2,676.50 1,443.04 1,918.97
2019/12/31 32,819.08 31.79 65,324.25 63.28
100.00 76.71 12.12 6.03 2.28 1.23 1.64
70,453.98 43,501.52 15,605.67 5,836.01 3,354.02 1,104.12 1,052.63
2018/12/31 22,856.61 37.25 39,818.94 64.90
100.00 61.74 22.15 8.28 4.76 1.57 1.49
7-1-42
报告期内，发行人各账龄阶段的应收账款期末余额占比较为稳定，应收账
款账龄主要集中在 2 年以内，占比均高于 83%，长账龄应收账款占比较小。
2018-2020 年度发行人应收账款于各资产负债表后 3 个月内平均回款比例达
到应收账款净值的 32.55%，主要为公司收到在建项目的进度款回款以及已结算
未付款部分的应收账款，各期末期后 3 个月的回款比例较为稳定。发行人应收
账款于 2018 年末及 2019 年末后 12 个月回款比例平均为 64.09%，其中除了上述
已回款的在建项目进度款和已结算未付款部分款项外，还包括在此期间完成竣
工结算项目的结算款回款以及质保期结束后的部分应收质保金回款。
综上所述，公司主要客户经营及财务情况保持良好，相关信用期政策未发
生重大变化，公司应收账款逾期金额占比较低、超期时间较短且期后回款情况
较好，实际收回款项与合同约定结算情况不存在显著差异，公司应收账款可回
收风险整体较低。
二、相关坏账准备计提标准是否合理、金额是否充分，是否与同行可比公
司一致
（一）公司及可比公司的坏账计提政策与方法
1、公司坏账计提政策与方法
（1）公司 2018 年度应收款项坏账确认标准和计提方法如下：
A、单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
本公司将单个项目金额超过人民币 100 万元的应收账款和其他应收款确认
为单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。如有客观证据（例如：债务
人发生严重财务困难、倒闭、违反合同条款等），表明其已发生减值，根据其
未来现金流量现值低于其账面价值的差额确认减值损失，计入当期损益。
B、按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
对于单项金额不重大和单项测试未发生减值的应收款项，应包括在具有类
似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。本公司以应收款项期末余额
账龄作为信用风险特征确定应收款项组合，并采用账龄分析法对应收款项计提
7-1-43
坏账准备，计提比例如下：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内 5 5
1至2年 10 10
2至3年 30 30
3至4年 50 50
4至5年 80 80
5 年以上 100 100
C、单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
对其他单项金额不重大且无法按照信用风险特征的相似性和相关性进行组
合的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据（例如：债务人发生严重财务
困难、倒闭、违反合同条款等），表明本公司将无法按应收款项的原有条款收
回款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额确认减值损失，计入
当期损益。
（2）自 2019 年 1 月 1 日起，公司对应收款项坏账确认标准和计提方法如
下：
公司在日常资金管理中会对部分应收账款开展反向保理业务，管理上述应
收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，因此，公司
2019 年 1 月 1 日之后将该等应收账款重分类为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益金融资产，列报为应收款项融资。
公司采用预期信用损失模型对应收款项融资的减值进行评估，应用预期信
用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括
前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司根据历史还款数据结合经济政策、
宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计
可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值
损失金额。公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，考虑了不同客
户的信用风险特征，以账龄组合为基础评估应收款项的预期信用损失。
综上，公司应收款项坏账准备计提政策的制定，充分考虑了公司所处建筑
7-1-44
装饰行业特点、客户资信水平及实际坏账损失情况等因素，符合《企业会计准
则》的相关要求，符合行业及公司自身实际情况。报告期内，公司严格执行上
述坏账准备计提政策。
2、发行人与可比公司坏账计提政策与方法对比情况
（1）2018 年度应收款项坏账确认标准和计提方法对比
1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项政策比较
对于单项金额重大的应收款项，同行业可比上市公司均单独进行减值测试
并计提相关坏账准备。公司对“单项金额重大”的应收款项划分标准为 100 万元以
上的应收款项，整体低于同行业可比上市公司的划分线，公司对单项金额重大
的应收款项计提坏账准备较为谨慎。具体如下表所示：
公司简称 “单项金额重大”判断标准
全筑股份 1,000 万元（含）以上
应收账款：300 万元（含）以上；
金螳螂
其他应收款：50 万元（含）以上
亚厦股份 1,000 万元（含）以上
广田集团 1,000 万元以上
应收账款：2,000 万元（含）以上；
奇信股份
其他应收款：200 万元（含）以上
建艺集团 300 万元以上
中天精装 100 万元以上
2）按组合计提坏账准备的应收款项政策比较
同行业可比上市公司根据自身实际情况，对于按组合计提坏账准备应收款
项采取了不同的坏账准备计提方式。其中，公司与奇信股份、金螳螂会计政策
均对全部组合内应收账款统一按照账龄法计提坏账准备；但建艺集团、全筑股
份、亚厦股份等公司均按照信用风险不同对于组合内的应收账款采取了差异化
坏账计提政策，具体如下：
公司简称 组合 坏账准备计提方法
账龄组合 账龄分析法
建艺集团
合并范围内主体之间的应收款项划分为一个组合 不计提坏账准备
7-1-45
公司简称 组合 坏账准备计提方法
合同期内应收账款（包括结算前应收未收的工程
余额百分比法，5%
进度款及质保期内的质保金）
亚厦股份（建筑 信用期内应收工程结算款 余额百分比法，10%
装饰业务）、全
账龄组合（包括逾期工程结算款、质保期满应收
筑股份 账龄分析法
未收的质保金及其他应收款）
关联方组合 不计提坏账准备
信用期内应收账款 余额百分比法，5%
账龄组合（包括逾期工程结算款、质保期满应收
账龄分析法
广田集团（建筑 未收的质保金及其他应收款）
装饰业务） 关联方组合 不计提坏账准备
投标保证金和有还款保证的其他应收款 不计提坏账准备
履约及其他保证金等其他应收款 余额百分比法，5%
奇信股份、金螳
账龄组合 账龄分析法
螂、中天精装
其中，对于账龄组合，公司与同行业可比上市公司采用账龄分析法计提坏
账准备的比例如下表所示。公司按账龄组合划分的应收款项计提坏账准备的比
例与金螳螂建筑装饰业务、奇信股份、建艺集团一致。
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5年
公司简称
（含 1 年）（含 2 年）（含 3 年）（含 4 年）（含 5 年） 以上
金螳螂（建筑装饰业务）、
5% 10% 30% 50% 80% 100%
奇信股份、建艺集团
中天精装
5% 10% 30% 50% 80% 100%
（2018 年）
亚厦股份（建筑装饰业
20% 50% 80% 100%
务）、全筑股份
广田集团
30% 50% 80% 100%
（建筑装饰业务）
注：全筑股份、亚厦股份和广田集团的建筑装饰业务仅对包括逾期工程结算款、质保期满
应收未收的质保金及其他应收款按账龄分析法计提坏账准备
3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项政策比较
同行业可比上市公司对于单项金额不重大但如有客观证据表明将无法按应
收款项的原有条款收回款项、可收回性存在明显差异、已有客观证据表明其发
生了减值的，均单独计提坏账准备。
综上，公司按照会计准则制定的应收款项坏账准备计提政策较为谨慎，与
7-1-46
同行业可比公司不存在明显差异。
（2）自 2019 年 1 月 1 日起收款项坏账确认标准和计提方法对比
自 2019 年 1 月 1 日起，公司及可比公司均采用新金融工具准则，按照预期
信用损失模型对应收款项计提坏账，具体情况如下：
7-1-47
公司简称 坏账准备计提方法 组合
应收账款组合 1 公装板块合同期内应收账款
如果有客观证据表明某项应收账款已经发生信用减值，对该应收账款单项计提坏准备 应收账款组合 2 公装板块信用期内应收工程决算款
并确认预期信用损失； 应收账款组合 3 公装板块账龄组合
全筑股份 当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，依据信用风险特征将应 应收账款组合 4 设计板块账龄组合
收账款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况 应收账款组合 5 家装板块账龄组合
的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。 应收账款组合 6 家具及其他板块账龄组合
应收账款组合 7 合并范围内关联方组合
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款单独进行减值
测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备； 应收账款组合 1 关联方组合
对于不存在减值客观证据的应收账款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用
金螳螂
损失的信息时，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用 应收账款组合 2 非关联方组合
损失率，计算预期信用损失。
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款单独进行减值 应收账款组合 1 应收政府部门及事业单位客户
测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备； 应收账款组合 2 应收房地产开发企业客户
对于不存在减值客观证据的应收账款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用
亚厦股份 应收账款组合 3 应收中央企业及国有企业客户
损失的信息时，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用 应收账款组合 4 应收非房地产开发民营企业及个人客户
损失率，计算预期信用损失。 应收账款组合 5 应收关联方客户
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。 应收账款组合 1 建筑装饰业务组合
当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组 应收账款组合 2 智能化产品及业务组合
广田集团
合，并参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收 应收账款组合 3 工程金融及其他组合
账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。 应收账款组合 4 应收合并范围内关联方组合
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公司简称 坏账准备计提方法 组合
对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险；
当单项应收账款和合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，依据信用风 应收款组合 1 建筑行业/设计业务/销售业务应收款
奇信股份 险特征将应收账款和合同资产划分为若干组合，司参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款整个存续期预期信用损失率对照表， 应收款组合 2 合并范围内关联方组合/集团合并范围内
计算预期信用损失。 关联方组合
对于存在客观证据表明存在减值，以及其他适用于单项评估的应收账款单独进行减值
测试，确认预期信用损失，计提单项减值准备； 应收账款组合 1 合并范围内应收款项
对于不存在减值客观证据的应收账款或当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用
建艺集团
损失的信息时，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，参考历史信用损失经
验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期 应收账款组合 2 合并范围外应收款项
信用损失率对照表，计算预期信用损失。
基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。考虑不同客户的信用风险特征，以账
中天精装 账龄组合
龄组合为基础评估应收款项的预期信用损失。
7-1-49
2020 年度，公司及同行业上市可比公司按账龄结构计提坏账比例情况如下：
单位：%
区间 亚厦股份 全筑股份 广田集团 金螳螂 建艺集团 奇信股份 中天精装
合同期内 2.93 4.40 - - - - -
信用期内 17.50 12.50 3.15 - - - -
1 年以内 42.46 10.38 11.35 5.00 5.00 5.00 5.00
1至2年 64.86 24.15 20.70 10.00 10.00 10.00 10.00
2至3年 87.68 52.08 36.49 30.00 30.00 30.00 30.00
3至4年 100.00 95.20 54.60 50.00 50.00 50.00 48.00
4至5年 100.00 100.00 55.91 80.00 80.00 80.00 79.00
5 年以上 100.00 100.00 68.45 100.00 100.00 100.00 100.00
注 1：2021 年上半年该等计提指标与 2020 年水平基本相当
注 2：全筑股份、亚厦股份和广田集团的建筑装饰业务仅对包括逾期工程结算款、质保期满
应收未收的质保金及其他应收款按账龄分析法计提坏账准备
由前述表格统计情况可知，公司及可比公司均以单项及组合的形式，结合
自身业务板块、客户性质、账龄结构等因素计提坏账损失率，其中亚厦股份、
全筑股份及广田集团结合信用期界定账龄结构，与公司账龄区间不直接可比，
其余四家可比公司与发行人相同账龄区间计提坏账比例基本相当，因此，公司
与可比公司坏账计提政策与方法不存在重大差异。
7-1-50
（二）报告期内公司与同行业上市可比公司计提坏账准备情况的对比
报告期内，公司及同行业上市可比公司 90%以上的应收账款均按组合计提坏账准备，具体情况如下：
单位：万元，%
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
公司简称 分类 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提
余额 准备 比例 余额 准备 比例 余额 准备 比例 余额 准备 比例
组合计提 224,485.24 30,104.27 13.41 240,825.53 28,998.45 12.04 555,464.56 38,149.13 6.87 469,749.11 31,178.94 6.64
全筑股份 其他 16,953.81 4,419.75 26.07 17,648.87 4,956.00 28.08 1,938.39 1,718.39 88.65 - - -
小计 241,439.05 34,524.02 14.30 258,474.39 33,954.45 13.14 557,402.95 39,867.52 7.15 469,749.11 31,178.94 6.64
组合计提 1,585,420.97 183,102.98 11.55 1,520,766.75 172,040.96 11.31 2,406,967.39 209,741.37 8.71 2,065,553.99 205,275.97 9.94
金螳螂 其他 24,598.55 21,550.34 87.61 26,294.13 23,240.92 88.39 19,971.09 16,887.59 84.56 8,811.38 8,213.29 93.21
小计 1,610,019.52 204,653.32 12.71 1,547,060.88 195,281.88 12.62 2,426,938.48 226,628.96 9.34 2,074,365.37 213,489.26 10.29
组合计提 536,568.67 107,480.64 20.03 324,002.55 67,824.38 20.93 1,282,841.01 117,327.73 9.15 1,330,548.35 118,921.79 8.94
亚厦股份 其他 16,769.18 15,996.64 95.39 9,411.15 9,411.15 100.00 12,050.73 9,200.41 76.35 1,183.19 1,183.19 100.00
小计 553,337.85 123,477.28 22.31 333,413.70 77,235.53 23.17 1,294,891.73 126,528.14 9.77 1,331,731.54 120,104.98 9.02
组合计提 694,385.62 138,922.70 20.01 653,510.04 132,435.41 20.27 1,371,059.75 147,210.13 10.74 1,108,321.52 112,093.38 10.11
广田集团 其他 35,083.37 25,361.06 72.29 34,832.11 22,797.95 65.45 7,626.29 4,226.71 55.42 6,799.16 2,039.74 30.00
小计 729,468.99 164,283.76 22.52 688,342.15 155,233.36 22.55 1,378,686.04 151,436.83 10.98 1,115,120.68 114,133.12 10.24
组合计提 162,281.28 62,848.28 38.73 169,062.88 57,972.19 34.29 429,062.62 92,042.87 21.45 416,273.96 76,334.72 18.34
奇信股份 其他 17,107.88 13,471.68 78.75 17,047.37 13,734.80 80.57 3,005.01 2,260.46 75.22 2,366.85 2,366.84 100.00
小计 179,389.16 76,319.96 42.54 186,110.25 71,706.99 38.53 432,067.63 94,303.33 21.83 418,640.81 78,701.56 18.80
组合计提 250,082.83 33,079.09 13.23 233,753.26 31,663.15 13.55 243,599.95 28,857.74 11.85 175,212.95 21,893.64 12.50
建艺集团
其他 16,128.36 14,245.03 88.32 16,128.37 13,992.19 86.76 13,698.04 8,347.37 60.94 11,583.88 3,183.84 27.49
7-1-51
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
公司简称 分类 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提 应收账款 坏账 计提
余额 准备 比例 余额 准备 比例 余额 准备 比例 余额 准备 比例
小计 266,211.19 47,324.12 17.78 249,881.63 45,655.34 18.27 257,297.99 37,205.10 14.46 186,796.83 25,077.48 13.43
组合计提 575,537.44 92,589.66 16.09 523,653.50 81,822.42 15.63 1,048,165.88 105,554.83 10.07 927,609.98 94,283.07 10.16
行业均值 其他 21,106.86 15,840.75 75.05 20,227.00 14,688.83 72.62 9,714.92 7,106.82 73.15 5,124.08 2,831.15 55.25
小计 593,818.66 107,693.78 18.14 540,939.02 95,685.26 17.69 1,057,557.74 112,375.25 10.63 932,734.06 97,114.22 10.41
组合计提 136,801.36 13,481.82 9.86 142,702.03 13,530.87 9.48 116,494.35 11,927.11 10.24 70,034.04 8,679.46 12.39
中天精装 其他 787.75 787.75 100.00 787.75 787.75 100.00 804.79 804.79 100.00 419.94 419.94 100.00
小计 137,589.11 14,269.57 10.37 143,489.78 14,318.62 9.98 117,299.13 12,731.90 10.85 70,453.98 9,099.40 12.92
7-1-52
公司按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款 2018-2019 年度公司计
提的坏账准备占期末应收账款余额的比例分别为 12.39%和 10.24%，同行业可比
上市公司该比例的均值为 10.16%和 10.07%，公司该提坏账准备的比例与行业平
均水平相近。2020 年度及 2021 年 1-6 月，公司应收账款坏账计提比例低于同行
业可比上市公司算术平均值，主要系应收账款账龄结构存在一定差异，公司与
可比公司相同账龄计提比例水平整体相当，具体情况如下：
2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
公司简称
1 年以内 1-2 年 2 年以上 1 年以内 1-2 年 2 年以上
全筑股份 53.73% 16.80% 29.46% 54.57% 26.31% 19.12%
金螳螂 77.29% 10.57% 12.14% 76.58% 11.37% 12.04%
亚厦股份 85.33% 5.46% 9.22% 87.04% 3.70% 9.26%
广田集团 62.91% 7.95% 29.14% 65.39% 8.05% 26.56%
奇信股份 23.33% 13.64% 63.03% 25.74% 17.87% 56.39%
建艺集团 63.35% 15.21% 21.44% 56.53% 21.99% 21.48%
行业均值 60.99% 11.61% 27.41% 60.97% 14.88% 24.14%
中天精装 70.80% 17.90% 11.30% 71.14% 19.63% 9.23%
注：亚厦股份“一年以内”应收账款系为信用期内应收账款及信用期外一年以内应收账款
合计数，亚厦股份、全筑股份及广田集团均未直接按照自然账龄区间计提坏账，与其他可
比公司具有一定口径差异
由上表可知，2020 年末及 2021 年 6 月末公司应收账款账龄结构相对优于可
比公司平均水平，应收账款质量整体较高，且发行人与可比公司相同账龄区间
计提坏账比例基本相当，因此公司应收款项坏账计提比例相对低于同行业上市
可比公司平均水平。
综上所述，公司应收账款坏账准备计提标准合理，计提金额较为充分，与
同行业可比公司基本保持一致。
三、保荐机构及会计师的核查程序及核查意见
（一）保荐机构核查意见
1、核查程序
保荐机构执行了以下核查程序：
7-1-53
（1）核查发行人与客户签订的合同及信用期政策；
（2）分析应收账款坏账准备会计估计的合理性，包括确定应收账款组合的
依据、金额重大的判断、单独计提坏账准备的判断等；
（3）查阅同行业可比公司的账龄结构及坏账计提比例，核查发行人坏账计
提比例的合理性；
（4）通过公开信息查询应收账款主要客户经营情况，了解主要客户的回款
能力，分析应收账款的可回收性；
（5）取得公司客户报告期内及期后的回款清单，对发行人期末应收账款的
期后回款单据实施抽样检查，复核公司统计报告期各期末应收账款截止至目前
回款情况的准确性。
2、核查意见
经核查，保荐机构认为：
（1）发行人报告期内对主要客户信用期政策未发生重大变化；应收账款账
龄结构较为稳定；报告期内逾期应收账款逾期时间大部分在一年以内，主要系
因客户内部付款流程等原因所致；报告期各期末应收账款期后回款情况良好，
发行人主要客户经营及财务情况正常，不存在重大回收风险；
（2）发行人应收账款坏账准备计提比例处于同行业可比公司合理水平范围
内，公司的坏账准备计提政策较为谨慎，坏账准备计提充分。
（二）会计师核查意见
1、核查程序
中天精装 2021 年 1-6 月的财务报表未经安永审计或审阅。基于对中天精装 2018
年度、2019 年度和 2020 年度财务报表整体发表审计意见，安永按照中国注册会
计师审计准则的规定，执行的主要审计及核查程序包括：
（1）了解与应收账款相关的内部控制流程，并进行穿行测试；
（2）对应收账款执行函证程序，对于回函不符的，做回函调节，未收回
函证的，执行替代测试；
7-1-54
（3）对应收账款的确认进行抽样检查。对于已经结算的项目，核对其最
终的工程造价金额与累计结算金额以及甲方扣款等，并检查相应的账务处理；
对于尚未完工或已完工未结算的项目，则核对其进度款结算报告或开具的发
票与累计结算金额。结合合同的抽查，检查结算进度和收款进度，关注资产
负债表日前后的收付款和结算情况。同时，将应收账款本期借方发生额与工
程结算进行勾稽；
（4）对应收账款的收款情况进行检查，针对不同的收款方式，通过对公
司收款流程的内部控制测试及凭证的抽查，检查收款的银行回单，或取得报
告期内公司与全部商业保理机构签订的保理协议书并对其执行了函证程序
等。同时，对资产负债表日至审计报告日的期后收款进行检查；
（5）结合累计结算和收款的检查，对资产负债表日前后的收款和结算情
况进行截止性测试；
（6）对各期应收账款余额进行检查，检查企业的账龄划分情况，并与上
期间的账龄划分进行对比，检查有无异常账龄变动。在账龄测试的过程中，
关注账龄较长的应收账款，了解其未收回的原因；
（7）对公司的主要客户，通过在网络查询重大客户的工商信息，信用状
况，社会信誉等，查找客户披露的公开信息，查询其主要业务收入情况、现
金流规模，确认主要客户是否有良好的持续的还款能力。
对于还款能力不佳的客户，考虑公司是否对其单独计提坏账准备，坏账
政策是否合理，坏账计提是否充分；对于其他客户，检查公司账龄划分情况；
查询可比上市公司的坏账计提政策，与公司坏账政策进行比较，结合实际业
务情况，考虑公司的坏账政策是否合理。
根据单独计提坏账准备和按信用风险组合计提的坏账准备，对公司的坏
账准备进行测算，检查其计提金额准确性、充分性；
（8）对各期应收账款进行分析性复核，分析其长账龄情况及周转情况。
此外，除上述安永在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表审计过
程中执行的核查程序，安永还执行了以下核查程序：
7-1-55
（1）与发行人相关管理人员进行沟通，查看了报告期内主要客户合同中
关于信用期的约定，了解公司信用政策于 2020 年 12 月 31 日后是否发生重大
变化；
（2）查阅同行业可比公司各期末的账龄结构及坏账计提比例，分析是否
与发行人坏账计提比例存在重大差异；
（3）通过公开信息查询应收账款主要客户 2021 年 1-6 月的经营情况，
与管理层进行沟通，了解主要客户的回款能力以及 2018 年末和 2019 年末应
收账款期后 3 个月及期后 12 个月的回款情况以及 2020 年末应收账款期后 3
个月的回款情况。
2、核查意见
基于对中天精装 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表整体发表审
计意见，安永按照中国注册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核
查程序，安永认为，发行人在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度内的应收账
款坏账准备的计提在所有重大方面符合《企业会计准则》的规定。
基于安永所执行的上述在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表审
计过程以外的核查程序，安永认为，发行人报告期内信用政策未发生重大变
化；报告期内逾期应收账款逾期时间大部分在一年以内，主要系因客户内部
付款流程等原因所致；发行人主要客户经营及财务情况正常，与其所了解到
的情况基本一致。发行人应收账款坏账准备计提比例处于同行业可比公司合
理水平范围内。
7-1-56
问题3
申请人前次募投项目截至 2021 年 3 月实际投入进度与原计划投入进度差异
较大，项目无变更延期。请申请人详细说明前次募投项目实际投入进度远低于
原计划投入的原因及合理性，后续投入计划，在未延期的情况下前次募投项目
是否能按预期完成，造成进度缓慢的不利因素是否会对本次募投项目投入进度
产生不利影响。
请保荐机构发表核查意见。
【回复】
一、前次募投项目实际投入进度远低于原计划投入的原因及合理性
截至 2021 年 6 月 30 日，公司补充营运资金已全部投入，剩余项目资金具
体使用情况如下：
7-1-57
单位：万元
投资金额 募集资金 预计达到
序号 项目名称 截至 630 计划 截至 630 实际 剩余投 投资 剩余待 可使用状
总额 态时间 3
投入金额 1 已投入金额 入金额 总金额 2 投入金额
1 信息化建设项目 6,959.78 3,636.78 2,909.82 4,049.96
其中：数据中心建设 1,124.12 481.66 478.27 645.85 6,775.71 3,865.89 2022 年底
软件建设及研发 4,744.20 2,565.98 2,157.68 2,586.52
2 区域建设项目 33,292.01 19,841.84 9,021.97 24,270.04
其中：新增人员费用 18,345.05 8,075.18 7,666.32 10,678.73
32,411.49 23,389.52 2022 年底
购买办公场所及装修费用 8,261.63 8,261.63 - 8,261.63
新增管理性费用 5,503.52 2,422.56 913.94 4,589.58
3 总部建设项目 16,409.71 15,083.16 1,296.84 15,112.87
其中：固定资产投资 12,739.68 12,696.47 1.71 12,737.97 15,975.70 14,678.86 2024 年底
人工及管理费用 3,404.99 2,191.09 1,295.13 2,109.86
4 研究院建设项目 10,017.90 8,720.93 3,689.18 6,328.72
其中：固定资产投资 4,891.61 4,767.49 48.83 4,842.78 9,752.94 6,063.76 2024 年底
人工及管理费用 4,876.85 3,707.69 3,689.18 1,187.67
合计 66,679.40 47,282.70 16,917.81 49,761.59 64,915.84 47,998.03
注 1：截至 630 计划投入金额系为 2019 年计划投入金额、2020 年计划投入金额、2021 年计划投入金额*1/2 之和模拟测算
注 2：募集资金投资总金额系为各募投项目实际拟投入的募集资金总额
注 3：上表中预计达到可使用状态时间系为截至本反馈出具日相关项目的预计达到可使用状态时间
7-1-58
如上表所示，公司前次募集资金实际投入进度与原计划存在差异的原因主
要包括：
（一）首次公开发行募集资金到账时间较晚，前期公司可投入资金相对有
限
公司募投项目自 2019 年开始投入建设，但首发募集资金到账时间为 2020
年 6 月，此前公司可实际投入、尤其是资产建设相关投入的资金金额相对有限，
致使前期投入进度相对有所滞后。
（二）总部建设项目及研究院建设项目实施方式调整，项目建设完成时间
有所延后
公司总部建设项目自 2019 年起逐渐投入建设，随着公司业务规模和团队规
模的不断扩张，现有办公地点利用率已接近完全饱和，公司计划进一步扩大办
公场所面积、完善基础设施及办公设备状态，并为信息化建设项目及研究院建
设项目提供场地空间。
近年来深圳市政府不断加大对本土上市公司的发展支持力度，采取多种方
式满足上市公司总部办公用房需求，《深圳市人民政府关于引发总部项目遴选及
用地供应管理办法的通知》（深府规〔2018〕1 号）、《深圳市人民政府办公厅印
发深圳市关于进一步提高上市公司质量的实施意见的通知》（深府办〔2021〕4
号）等政策文件的陆续出台，因此，综合考虑公司的长期战略发展需求、实现
募集资金配置最优化和效益最大化等因素，公司将总部建设项目及研究院建设
项目由购置及租赁办公场所变更为购置土地自建办公楼，公司的使用面积会比
原始计划有一定幅度的增加但项目投资总额未发生变化。
由于公司总部建设项目及研究院建设项目办公场所建设方式由购置及租赁
办公楼变更为购置土地自建办公楼，项目建设期间预期将有所延长；公司结合
募投项目当前实际情况，为维护公司及全体股东的利益，经审慎考量，将上述
两个项目延期至 2024 年 12 月 31 日。截至目前，公司已登记报名参与办公场所
用地的采购流程，并在与相关部门积极开展沟通、大力推进相关事项落地，具
体计划实施情况会受到政府审批进程影响。
7-1-59
由于该部分固定投资金额较大，占研究院建设项目总投资金额的 48.83%、
占总部建设项目总投资金额的 77.64%，对项目建设进度影响较为重大，致使总
部建设项目及研究院建设项目募集资金使用进度与原使用计划投入进度存在一
定差异，并对信息化建设项目也造成了一定影响。
（三）区域中心项目购买办公场所流程耗时均相对较长，后续公司将进一
步加快该等投入进度，确保项目建设如期完成
区域中心建设项目自 2019 年起逐渐投入建设，计划以 15 个区域中心覆盖
当地中心城市并辐射周边城市进行业务扩张，截至目前，公司已进一步细分区
域，在全国各地有超过 20 个区域中心，人员规模亦相应大幅增加，初步形成了
覆盖全国的批量精装修业务能力，为公司业务持续稳定发展提供了坚实基础。
由于各区域中心购买办公场所选址、比价、交易等耗时均相对较长，且募
集资金到账时间相对较晚，致使前期固定资产投资相对有限，整体投入进度相
对原计划有所滞后。后续公司将进一步加快该等投入进度，确保区域中心建设
项目有序投入、如期完成建设工作。
二、前次募投项目的后续投入计划，在未延期的情况下前次募投项目是否
能按预期完成
截至本反馈回复出具日，公司已就前次募投项目中的总部建设项目及研究
院建设项目实施方式进行调整，并将项目建设期延长至 2024 年 12 月 31 日，后
续公司将加快前次募投项目的建设进度，确保相关项目如期完成建设工作。公
司前次募投项目的后续投入计划如下：
单位：万元
序 募集资金 截至 2021 年 6 月 预计投入金额
名称
号 投资总额 30 日投入金额 2021 年下半年 2022 年 2023 年 2024 年
1 信息化建设项目 6,775.71 2,909.82 933.30 2,932.59 - -
2 区域建设项目 32,411.49 9,021.97 6,455.50 16,934.02 - -
3 总部建设项目 15,975.70 1,296.84 4,094.39 4,666.20 5,068.31 849.96
4 研究院建设项目 9,752.94 3,689.18 2,240.00 1,631.98 1,436.50 755.29
合计 64,915.84 16,917.81 13,723.18 26,164.80 6,504.80 1,605.24
7-1-60
三、造成进度缓慢的不利因素是否会对本次募投项目投入进度产生不利影
响
公司前次募投项目进度未达预期系首次公开发行募集资金到账前资产建设
相关投入相对有限，以及公司总部建设项目办公场所购置流程尚在审批过程中
综合所致。
公司本次募投项目均系为装饰装修工程项目，前次募投项目均系为公司自身
建设投资类项目，两者的建设内容、服务对象以及预期实现的功能性完全不同、
关联度较低，本次募投项目所在地与前次募投项目办公场所亦不存在重合情况，
且本次募投项目均已前述项目合同并已陆续开工实施，目前均处于正常施工状
态。因此，前次募投项目的实施内容变更等情况不会对本次募投项目投入进度
产生不利影响。
四、中介机构核查意见
（一）核查程序
保荐机构执行了以下核查程序：
1、查阅了公司 IPO 募集资金专户银行对账单、支出凭单及相关合同发票单
据、发行人前募鉴证报告，并就前次募投项目的具体开展情况对公司高管及相
关工作人员进行了访谈；
2、获取了公司就 IPO 募集资金后续安排的测算表格及相关支撑单据，查阅
了公司就前次募投项目变更及延期相关的董事会决议及公告；
3、查阅了《深圳市人民政府关于引发总部项目遴选及用地供应管理办法的
通知》（深府规〔2018〕1 号）、《深圳市人民政府办公厅印发深圳市关于进一
步提高上市公司质量的实施意见的通知》（深府办〔2021〕4 号）等政策文件。
（二）核查意见
经核查，保荐机构认为：
1、前次募投项目实际投入进度远与原计划进度存在差异，一方面系募集资
金到账时间较晚、前期可实际投入、尤其是资产建设相关投入的金额相对有限
7-1-61
所致，另一方面系结合公司长期发展需要、优化募集资金效益、充分利用政策
利好等因素，将总部建设项目及研究院建设项目的办公场所购置变更为购置土
地自建办公楼，进而建设期有所延长所致，具有商业合理性；
2、截至本反馈回复出具日，公司已就前次募集资金制定合理的后续投入计
划，预计可在新的计划时间内完成相关项目的建设投资工作；
3、本次募投项目前次募投项目关联度较低，且募投建设地不存在重合情况，
因此，造成前次募投项目进度缓慢的相关因素不会对本次募投项目投入进度产
生不利影响。
7-1-62
问题4
报告期内申请人存在较大金额的存货或合同资产，其中大部分为已完工未
结算资产。请申请人结合相关资产对应的主要项目情况库龄结构、完工进度、
结算进度以及已完工未结算的原因等，补充说明已完工未结算资产是否存在因
业主方财务状况推迟结算或暂停履行合同的情况，结合前述情况说明相关资产
减值计提情况及充分合理性，相关计提标准和结果是否与同行可比公司存在显
著差异。
请保荐机构和会计师发表核查意见。
【回复】
一、结合相关资产对应的主要项目情况库龄结构、完工进度、结算进度以
及已完工未结算的原因等，补充说明已完工未结算资产是否存在因业主方财务
状况推迟结算或暂停履行合同的情况
（一）发行人存货及合同资产情况
公司存货包括原材料和建造合同形成的资产两部分，其中：原材料主要为
公司装修工程项目采购的各类建材；建造合同形成的资产是公司工程项目施工
过程中已完工但尚未办理结算的部分，2018 年及 2019 年该等部分在“存货-建
造合同形成的资产”科目核算，2020 年及 2021 年上半年在“合同资产-已完工
未结算资产”科目核算。
公司存货及合同资产合并来看，报告期各期末账面价值分别为 30,572.87 万
元、38,041.77 万元、30,788.61 万元和 46,088.69 万元，占资产总额的比例分别
为 22.34%、19.04%、10.07%和 15.13%，具体情况如下：
单位：万元，%
2021 年 6 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
项目
账面价值 占比 账面价值 占比 账面价值 占比 账面价值 占比
1、存货 2,930.85 0.96 1,252.38 0.41 38,041.77 19.04 30,572.87 22.34
原材料 2,930.85 0.96 1,252.38 0.41 2,403.91 1.20 2,321.18 1.70
建造合同形成的资产 - - - - 35,637.86 17.84 28,251.68 20.65
7-1-63
2021 年 6 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
项目
账面价值 占比 账面价值 占比 账面价值 占比 账面价值 占比
2、合同资产 43,157.84 14.17 29,536.23 9.67 - - - -
已完工未结算资产 38,781.64 12.73 26,008.86 8.51 - - - -
一年以内到期的应收
4,376.20 1.44 3,527.37 1.15 - - - -
质保金
存货及合同资产合计 46,088.69 15.13 30,788.61 10.07 38,041.77 19.04 30,572.87 22.34
注：上表中占比为相关指标占资产总额的比例
（二）建造合同资产/已完工未结算资产形成的主要原因
公司合同资产大部分为已完工未结算资产，其形成的主要原因为：
第一，连续性施工与阶段性定期工程结算会直接导致公司形成合同资产。
一方面，由于工程业务普遍存在较强的连续性特点，已完工未结算的工程量会
在“存货-建造合同形成的资产”或“合同资产-已完工未结算资产”科目进行核
算。另一方面，公司通常与业主签订工程施工合同中约定，于每月末或特定工
程进度节点对在建的工程项目根据业主批复的工程付款审核报告或进度款审算
单确认当月的工程结算金额，同时确认应收账款。此外业主结算审批流程通常
还需要一定时间，导致项目工程完工进度与结算进度会存在差异，进而形成已
完工未结算资产。
第二，公司与业务方签订的施工合同中关于工程进度款约定的结算比例通
常为 70%-85%左右，其剩余未结算的部分仍然会留存于“建造合同形成的资产”
或“已完工未结算资产”。但此部分会在项目完工时点整体转出至应收账款科
目核算，由于公司精装修项目工期整体在一年左右，因此“建造合同形成的资
产”或“已完工未结算资产”的库龄不会很长，均小于项目工期。
报告期 各期 末， 公司 建造 合同 资产/ 已完工 未结 算资 产账 面价 值分 别为
28,251.68 万元、35,637.86 万元、26,008.86 万元和 38,781.64 万元，占资产总额
的比例分别为 20.65%、17.84%、8.51%和 12.37%，2018 年末-2020 年末整体呈
现下降趋势。
7-1-64
（三）报告期内发行人合同资产主要项目情况
1、截至 2021 年 6 月末，公司合同资产前十大项目情况如下:
单位：万元
截至 2021 年 6 月末 2021 年 6 月末合同资产截至 2021 年 8 月末
项目 已结算金额
项目名称 库龄 预计 截至累 完工 累计 合同 合同资产占预 已结算 减值准
状态 占 630 合同 余额
总收入 计收入 进度 收款 资产 计总收入比例 金额 备
资产比例
茂名市.华侨城歌美海纯水岸项目.一期 3-5#楼 在建 1 年以内 2,691.56 1,543.77 57.36% - 1,543.77 57.36% 1,299.13 84.15% 244.64 9.79
青岛市.融创维多利亚湾.C-2-1(G)地块三标段
在建 1 年以内 6,036.97 5,422.76 89.83% 4,168.09 1,414.59 23.43% 615.16 43.49% 799.43 31.98
1#、2#楼
昆明市.俊发彩云城云林俊园.二标段 9-15#及
在建 1 年以内 4,856.65 1,310.79 26.99% - 1,310.79 26.99% 642.20 48.99% 668.59 26.74
18#楼
太原市.太原保利东郡项目.一标段 3#楼，4#楼 在建 1 年以内 2,262.30 1,954.08 86.38% 731.58 1,282.90 56.71% 1,006.76 78.48% 276.14 11.05
广州市.保利蕉门半岛.标段一（1#-3# 、5#-8#
在建 1 年以内 3,215.78 1,745.18 54.27% 689.26 1,112.83 34.61% 632.35 56.82% 480.48 19.22
楼）、标段二（4#、9#-16#、21#商铺）
广州市.星河山海湾四期.标段一 G20-G22 楼 在建 1 年以内 3,079.25 1,526.81 49.58% 562.40 980.80 31.85% 585.23 59.67% 395.57 15.82
昆明市.古滇春风里 1 号地块.六标段 13#15# 在建 1 年以内 1,299.00 1,028.66 79.19% 238.76 809.44 62.31% 223.76 27.64% 585.60 23.43
乌鲁木齐市.新疆万科天山府.二标段（E 地块
在建 1 年以内 2,844.04 1,807.98 63.57% 623.16 787.63 27.69% 787.63 100.00% - -
4#、5#、6#、8#、9#、12#楼）
广州市.番禺区汽车小镇.二期 10-13#楼 在建 1 年以内 2,091.19 1,187.99 56.81% 452.43 772.92 36.96% 207.49 26.84% 565.43 22.62
青岛市.蓝城玉兰公馆.C 区 2#、3#、5#、6#、
在建 1 年以内 2,097.78 1,801.50 85.88% 1,172.00 726.25 34.62% 315.60 43.46% 410.65 16.43
7#、9#、10#、12#
7-1-65
2、截至 2021 年 3 月末，公司合同资产前十大项目情况如下:
单位：万元
截至 2021 年 3 月末 2021 年 3 月末合同资产截至 2021 年 8 月末
项目 已结算金额
项目名称 库龄 预计 截至累 完工 累计 合同 合同资产占预 已结算
状态 占 331 合同 余额 减值准备
总收入 计收入 进度 收款 资产 计总收入比例 金额
资产比例
遵义市.美的云熙府.10-14＃楼精装修工程 在建 1 年以内 3,221.00 2,680.91 83.23% 1,404.43 1,154.36 35.84% 1,154.36 100.00% - -
广州市.保利广钢 218 地块.1、4、5 栋户内及
在建 1 年以内 4,800.50 3,693.20 76.93% 2,797.83 1,126.39 23.46% 1,126.39 100.00% - -
公区
青岛市.蓝城玉兰公馆.C 区 2#、3#、5#、
在建 1 年以内 3,003.58 1,074.88 35.79% 471.28 1,074.88 35.79% 1,074.88 100.00% - -
6#、7#、9#、10#、12#
青岛市.融创维多利亚湾.C-2-1(G)地块三标
在建 1 年以内 5,975.34 3,906.55 68.48% 2,914.54 907.63 15.19% 907.63 100.00% - -
段 1#、2#楼
厦门市.厦门金茂悦.1-3#5-8#楼 在建 1 年以内 1,680.18 1,517.67 90.33% 801.43 739.58 44.02% 739.58 100.00% - -
深圳市.花样年家天下花园项目.二期-5 栋
在建 1 年以内 1,349.08 1,205.76 89.38% 500.00 720.32 53.39% 720.32 100.00% - -
B（部分房号，共 31 户）、C 座（116 户）
咸阳市.万科大都会.五期 7-13#、15#-17#楼 在建 1 年以内 2,400.95 1,225.40 51.04% 458.98 623.86 25.98% 623.86 100.00% - -
太原市.太原万科小镇.三期 1-4#楼 在建 1 年以内 1,943.05 1,577.30 81.18% 716.65 569.12 29.29% 569.12 100.00% - -
万宁市.融创日月湾.5#楼室内及公共部分 在建 1 年以内 3,349.07 3,133.39 93.56% 2,651.92 564.68 16.86% 390.34 69.13% 52.54 -
邯郸市.美的新城项目二期一标.3#4#8#9#楼 在建 1 年以内 2,883.38 1,713.29 59.42% 695.03 564.41 19.57% 564.41 100.00% - -
7-1-66
由上表可知，公司主要已完工未结算资产库龄均集中在 1 年以内，对应项
目均在正常开展施工建设工作，不涉及暂停、终止等类型项目。该等项目资产
结算进度不存在明显异常情况，截至 2021 年 8 月末合同资产中主要项目期后累
计结算比例较高，已完工未结算资产不存在因业主方财务状况不良原因导致推
迟结算或暂停履行合同的情况。
综上所述，公司主要已完工未结算资产库龄整体较短，相关资产期后结算
情况良好，不存在因业主方财务状况推迟结算或暂停履行合同的情况。
二、结合前述情况说明相关资产减值计提情况及充分合理性，相关计提标
准和结果是否与同行可比公司存在显著差异
（一）合同资产计提减值的方法及依据
发行人采用预期信用损失模型对合同资产的减值进行评估，应用预期信用
损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前
瞻性信息。在做出该等判断和估计时，公司根据历史还款数据结合经济政策、
宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计
可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值
损失金额。
（二）合同资产减值准备计提情况
2021 年 6 月末合同资产减值准备计提情况：
单位：万元，%
账面余额 减值准备
类别 账面价值
金额 占比 金额 计提比例
已完工未结算资产 40,397.78 89.26 1,616.15 4.00 38,781.64
一年以内到期的应收质保金 4,862.44 10.74 486.24 10.00 4,376.20
合 计 45,260.23 100.00 2,102.39 4.65 43,157.84
2020 年末合同资产减值准备计提情况：
单位：万元，%
账面余额 减值准备
类别 账面价值
金额 占比 金额 计提比例
7-1-67
账面余额 减值准备
类别 账面价值
金额 占比 金额 计提比例
已完工未结算资产 27,092.57 87.36 1,083.70 4.00 26,008.86
一年以内到期的应收质保金 3,919.30 12.64 391.93 10.00 3,527.37
合 计 31,011.86 100.00 1,475.63 4.76 29,536.23
（三）同行业可比公司会计处理
2020 年末及 2021 年 6 月末，同行业可比上市公司合同资产及合同资产减值
损失计提情况具体如下：
单位：万元
2021 年 6 月末 2020 年末
公司名称
合同资产 减值准备 计提比例 合同资产 减值准备 计提比例
全筑股份 297,360.12 16,192.53 5.45% 292,443.17 14,772.22 5.05%
金螳螂 884,888.70 44,244.44 5.00% 924,612.04 46,921.72 5.07%
亚厦股份 787,607.92 22,984.48 2.92% 769,521.48 22,720.24 2.95%
广田集团 610,392.52 27,831.61 4.56% 695,974.00 32,462.62 4.66%
行业均值 645,062.31 27,813.26 4.48% 670,637.67 29,219.20 4.44%
中天精装 45,260.23 2,102.39 4.65% 31,011.86 1,475.63 4.76%
注：上述数据来源于各同行业可比上市公司公开披露的 2020 年年报及 2021 年半年报数据，
奇信股份及建艺集团合同资产中未包含已完工未结算资产，因此未在表中进行计算
报告期内，同行业可比上市公司中 2020 年末和 2021 年 6 月末合同资产减
值损失计提比例均值分别为 4.44%和 4.48%。发行人合同资产减值计提比例分别
为 4.76%和 4.65%，与行业平均水平整体相当，合同资产减值准备计提较充分。
三、保荐机构及会计师的核查程序及核查意见
（一）保荐机构核查意见
1、核查程序
保荐机构执行了以下核查程序：
（1）获取已完工未结算项目的明细表，核查主要已完工未结算事项的项目
的具体施工进展情况、成本发生情况、结算及收款情况等；
7-1-68
（2）复核发行人合同资产减值计提的方法及相关会计处理，分析合同资产
减值计提方法及会计处理是否符合新金融工具准则的规定，以及合同资产减值
损失计提是否充分；
（3）查阅了同行业可比上市公司公开披露信息，对发行人报告期合同资产
的坏账计提比例进行同行业对比分析；
（4）与公司管理层沟通主要合同资产项目进展情况。
2、核查意见
经核查，保荐机构认为：
（1）发行人的结算模式符合业务实际情况，发行人建造合同资产/已完工未
结算资产账面价值分别为 28,251.68 万元、35,637.86 万元、26,008.86 万元和
38,781.64 万元，占资产总额的比例分别为 20.65%、17.84%、8.51%和 12.37%，
2018 年末-2020 年末整体呈现下降趋势。发行人主要已完工未结算资产库龄整体
较短，所对应项目均不存在因业主方财务状况原因推迟结算或暂停履行合同的
情况；
（2）发行人合同资产减值计提情况是充分合理的，合同资产坏账计提政策
与同行业可比上市公司不存在重大差异。
（二）会计师核查意见
1、核查程序
中天精装 2021 年 1-6 月的财务报表未经安永审计或审阅。基于对中天精装 2018
年度、2019 年度和 2020 年度财务报表整体发表审计意见，安永按照中国注册会
计师审计准则的规定，执行的主要审计及核查程序包括：
（1）根据各项目计算出的完工进度及项目状态，对存货/合同资产进行账
龄测试，是否存在长账龄的存货；通过账龄分析，了解长账龄的存货/合同资
产项目长期未结算的原因，确认是否存在因无法结算或难以与业主完成结算
而需计提减值准备的情况；
（2）根据各期末工程项目的预计总收入、预计总成本金额，对存在亏损
迹象的合同是否充分计提合同预计损失进行核查，并结合对各业主的实际走
7-1-69
访及函证进一步确认是否有存在减值迹象的工程项目。
此外，除上述安永在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表审计过
程中执行的核查程序，安永还执行了以下核查程序：
（1）查阅截至 2021 年 3 月 31 日及 2021 年 6 月 30 日已完工未结算项目的
明细表，与公司相关管理人员了解主要已完工未结算项目的具体施工进展情况、
成本发生情况、结算及收款情况等；
（2）与公司相关管理人员进行沟通，了解发行人合同资产减值计提的方法
及相关会计处理于 2020 年 12 月 31 日后是否发生重大变化；
（3）查阅了同行业可比上市公司公开披露信息，分析发行人截至 2021 年 6
月 30 日合同资产的坏账计提比例是否与同行业存在重大差异；
（4）与公司管理层沟通主要合同资产项目进展情况。
2、核查意见
基于对中天精装 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表整体发表审
计意见，安永按照中国注册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核
查程序，安永认为，发行人在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度内的存货/
合同资产中的已完工未结算资产的减值计提在所有重大方面符合《企业会计
准则》的规定。
基于安永所执行的上述在 2018 年度、2019 年度和 2020 年度财务报表审
计过程以外的核查程序，安永认为，发行人建造合同资产/已完工未结算资产
2018 年-2020 年账面价值分别为 28,251.68 万元、35,637.86 万元和 26,008.86
万元，占资产总额的比例分别为 20.65%、17.84%和 8.51%，2018 年末-2020
年末整体呈现下降趋势。发行人主要已完工未结算资产库龄整体较短，与其
所了解到的情况基本一致。已完工未结算资产坏账计提政策与同行业可比上
市公司不存在重大差异。
7-1-70
问题5
请申请人补充说明董事会决议日前六个月至今实施或拟实施的财务性投资
具体情况，最近一期末是否持有金额较大的财务性投资；申请人是否存在类金
融业务，如是，相关业务开展是否符合监管规定。
请保荐机构和会计师发表核查意见。
【回复】
一、董事会决议日前六个月至今实施或拟实施的财务性投资具体情况，最
近一期末是否持有金额较大的财务性投资；申请人是否存在类金融业务
（一）有关财务性投资及类金融业务的认定标准
1、财务性投资认定标准
根据中国证监会《发行监管问答——关于引导规范上市公司融资行为的监
管要求（修订版）》要求，上市公司申请再融资时，除金融类企业外，原则上
最近一期末不得存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的
金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。
根据中国证监会 2016 年 3 月发布的《关于上市公司监管指引第 2 号——有
关财务性投资认定的问答》的相关规定，财务性投资除监管指引中已明确的持
有交易性金融资产和可供出售金融资产、借予他人、委托理财等情形外，对于
上市公司投资于产业基金以及其他类似基金或产品的，如同时属于以下情形的，
应认定为财务性投资：1、上市公司为有限合伙人或其投资身份类似于有限合伙
人，不具有该基金（产品）的实际管理权或控制权；2、上市公司以获取该基金
（产品）或其投资项目的投资收益为主要目的。
根据中国证监会发布的《再融资业务若干问题解答（2020 年 6 月修订）》
的相关规定，（1）财务性投资的类型包括不限于：类金融；投资产业基金、并
购基金；拆借资金；委托贷款；以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增
资；购买收益波动大且风险较高的金融产品；非金融企业投资金融业务等。（2）
围绕产业链上下游以获取技术、原料或渠道为目的的产业投资，以收购或整合
7-1-71
为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的委托贷款，如符合公司主营业
务及战略发展方向，不属于为财务性投资。（3）金额较大指的是，公司已持有
和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报表归属于母公司净资产的 30%（不
包括对类金融业务的投资金额）。期限较长指的是，投资期限或预计投资期限
超过一年，以及虽未超过一年但长期滚存。
2、类金融业务认定标准
根据中国证监会《再融资业务若干问题解答》（2020 年 6 月修订）的规定：
“除人民银行、银保监会、证监会批准从事金融业务的持牌机构为金融机构外，
其他从事金融活动的机构均为类金融机构。类金融业务包括但不限于：融资租
赁、商业保理和小贷业务等。”
（二）董事会决议日前六个月起至今，实施或拟实施的财务性投资的具体
情况
1、公司不存在开展类金融业务的相关情况
公司本次发行相关董事会决议日为 2021 年 6 月 18 日，自本次发行相关董
事会决议日前六个月起至本反馈意见回复签署日，公司不存在开展类金融业务、
投资产业基金或并购基金、拆借资金、委托贷款、以超过集团持股比例向集团
财务公司出资或增资、购买收益波动大且风险较高的金融产品、非金融企业投
资金融业务等情形，且未来不亦存在实施类金融业务的相关计划。
2、公司存在购买信托理财等少量财务性投资情况，并已在本次发行规模计
算过程中予以扣除
为进一步提升加强现金管理效率、合理提升资金使用收益，公司存在使用
闲置自有资金购买理财产品的情况。截至 2021 年 3 月末，公司交易性金融资产
账面余额为 29,824.63 万元，账面价值为 30,383.40 万元，占总资产比例为 18.38%，
相关占比情况未超过 30%，主要包括银行及信托类理财产品，具体情况如下：
单位：万元
序 产品 银行/资产管 累计投资 董事会前 6 个
起息日 到期日 账面余额
号 类型 理机构名称 金额 月投资金额
1 信托 中融国际信托 2020/7/6 2021/7/5 10,000.00 10,000.00 -
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序 产品 银行/资产管 累计投资 董事会前 6 个
起息日 到期日 账面余额
号 类型 理机构名称 金额 月投资金额
基金 有限公司
信托 广发证券股份
2 2020/7/10 2021/7/9 13,824.63 15,000.00 -
基金 有限公司
信托 中融国际信托
3 2021/2/9 2022/2/9 3,000.00 3,000.00 3,000.00
基金 有限公司
结构性 中国银行梅林
4 2021/3/2 2021/6/4 3,000.00 3,000.00 3,000.00
存款 支行
合计 29,824.63 108,900.00 6,000.00
公司购买的短期银行理财产品均为风险较低（合同注明风险等级中低风险
及以下的产品）、流动性好的短期（不超过一年）理财产品，不属于收益波动
大且风险较高的金融产品，不属于财务性投资；此外，为了在有效控制风险的
前提下获得稳健收益，从而合理配置资源，提高资金使用效率，公司存在购买
信托基金的情况，相关产品收益浮动、风险等级均为中等，属于财务性投资。
自 本 次 发 行相 关 董事 会 决 议日 前 六个 月 至今 ， 公 司购 买 信托 基 金 共 计
3,000.00 万元，整体规模较小。公司 2021 年 3 月末净资产为 165,335.35 万元，
2020 年度现金分红 6,056 万元，扣除现金分红后本次发行规模上限为 63,711.74
万元，考虑扣除本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前实施的财务性投
资金额 3,000 万元后，本次拟募集资金不超过 60,700 万元。因此，公司已在本
次发行规模计算过程中扣除财务性投资金额。
截至目前，上述产品资金回收情况如下：
单位：万元
序 产品 银行/资产管 累计投资金 截至目前已收 截至目前
起息日 到期日
号 类型 理机构名称 额 回金额 余额
信托 中融国际信
1 2020/7/6 2021/7/5 10,000.00 10,000.00 -
基金 托有限公司
信托 广发证券股
2 2020/7/10 2021/7/9 15,000.00 14,943.86 56.14
基金 份有限公司
信托 中融国际信
3 2021/2/9 2022/2/9 3,000.00 - 3,000.00
基金 托有限公司
结构性 中国银行梅
4 2021/3/2 2021/6/4 3,000.00 3,000.00 -
存款 林支行
合计 31,000.00 27,943.86 3,056.14
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截止 2021 年 6 月末，公司交易性金融资产账面价值为 3,181.32 万元，占总
资产比例为 1.04%，财务性投资规模较小，且未来也不存在开展重大财务性投资
的相关计划。
二、保荐机构及会计师的核查程序及核查意见
（一）保荐机构核查意见
1、核查程序
保荐机构执行了以下核查程序：
（1）查阅了《再融资若干问题解答》等规定中关于财务性投资及类金融
投资的相关规定；
（2）取得并查阅了发行人理财产品合同及理财产品明细表；
（3）获取并审阅了发行人信息披露公告文件、定期报告、审计报告等文
件，并向发行人相关管理人员了解具体情况，分析了自本次发行相关董事会
决议日前六个月起至今发行人是否存在实施或拟实施的财务性投资；
（4）与发行人财务负责人沟通，了解包括后续对外投资（包括财务性投
资、类金融业务）计划和资金使用计划。
2、核查意见
经核查，保荐机构认为：
（1）公司已如实披露自本次公开发行可转换债券董事会决议前六个月至
本回复签署日的财务性投资情况，并相应调减了本次募集资金总额；
（2）发行人自本次发行相关董事会决议日前六个月起至本反馈意见回复
签署日，公司不存在开展类金融业务的情形，且未来不亦存在实施类金融业
务的相关计划；
（3）最近一期末，发行人不存在持有金额较大、期限较长的交易性金融
资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形，
且未来也不存在开展重大财务性投资的相关计划。
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（二）会计师核查意见
1、核查程序
中天精装 2021 年 1-6 月的财务报表未经安永审计或审阅。基于对中天精装 2020
年度财务报表整体发表审计意见，安永按照中国注册会计师审计准则的规定，
执行的主要审计及核查程序包括：
（1）取得并查阅了发行人理财产品合同及理财产品明细表；
（2）对发行人管理层进行访谈，了解其理财产品的持有意图；
（3）对期末所有理财产品余额执行函证程序；
（4）对所有理财产品的购买和赎回执行细节测试，检查银行回单等支持
性文件并与记账凭证、理财产品合同以及明细表核对一致；
（5）聘请安永内部专家对理财产品的公允价值进行复核；
（6）执行分析性复核程序，比较各期末理财产品余额的变动情况，查看
是否异常并分析其合理性。
此外，除上述安永在 2020 年度财务报表审计过程中执行的核查程序，安
永还执行了以下核查程序：
（1）查阅了《再融资若干问题解答》等规定中关于财务性投资及类金融
投资的相关规定；
（2）取得并查阅了发行人截至 2021 年 3 月 31 日以及截至 2021 年 6 月
30 日的理财产品合同及理财产品明细表；
（3）获取并查阅了发行人信息披露公告文件、定期报告等文件，并与发行人相
关管理人员进行沟通，了解自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今发行
人是否存在实施或拟实施的财务性投资以及后续对外投资（包括财务性投资、
类金融业务）计划和资金使用计划。
2、核查意见
基于对中天精装 2020 年度财务报表整体发表审计意见，安永按照中国注
册会计师审计准则的规定，执行了必要的审计及核查程序，安永认为，发行
人在 2020 年度内的理财产品的会计处理在所有重大方面符合《企业会计准
7-1-75
则》的规定。
基于安永所执行的上述在 2020 年度财务报表审计过程以外的核查程序，
安永认为，发行人的上述回复内容中董事会决议日前六个月起至本回复签署
日实施的财务性投资的具体情况与其所了解到的情况基本一致。
7-1-76
问题6
请发行人补充说明并披露，发行人持股 5%以上的股东或董事、监事、高管
是都参与本次可转债发行认购；如是，在本次可转债认购前后六个月内是否存
在减持上市公司股份或已发行可转债的计划或安排，若无，请出具承诺并披露。
【回复】
发行人持股 5%以上股东及董事、监事、高管对于参与本次可转债发行认购
情况及减持计划已出具承诺函，将按照《证券法》《可转换公司债券管理办法》
等相关规定，于本次可转债发行时决定是否参与认购本次可转换公司债券并严
格履行相应信息披露义务。
发行人在募集说明书之“重大事项提示”中补充披露如下：
“六、关于持股 5%以上的股东、董事、监事及高级管理人员针对认购本次
可转债的说明及承诺
（一）公司董事、监事、高级管理人员的承诺
公司董事、监事、高级管理人员均向公司出具了《关于深圳中天精装股份
有限公司本次可转债认购计划的说明及承诺》，针对认购本次可转债的计划作
出说明及承诺如下：
‘1、如公司启动本次可转债发行，本人将按照《证券法》《可转换公司债
券管理办法》等相关规定，将根据本次可转债发行时的市场情况及资金安排决
定是否参与认购公司本次发行的可转债，并严格履行相应信息披露义务。若公
司启动本次可转债发行之日与本人及配偶、父母、子女最后一次减持公司股票
的日期间隔不满六个月（含）的，本人及配偶、父母、子女将不参与认购公司
本次发行的可转债。
2、若认购成功，本人承诺，本人及配偶、父母、子女将严格遵守相关法律
法规对短线交易的要求，即自认购本次可转债之日起至本次可转债发行完成后
六个月内不减持公司股票或本次发行的可转债。
7-1-77
3、本人自愿作出本承诺函，并接受本承诺函的约束。若本人及配偶、父母、
子女出现违反承诺的情况，由此所得收益全部归公司所有，并依法承担由此产
生的法律责任。’
（二）公司持股 5%以上股东及实际控制人控制的企业的承诺
除实际控制人兼董事长乔荣健、董事兼总经理张安外，公司持股 5%以上的
股东中天健、中天安及天人合一、乔荣健控制的企业顺其自然均向公司出具了
《关于深圳中天精装股份有限公司本次可转债认购计划的说明及承诺》，针对
认购本次可转债的计划作出说明及承诺如下：
‘1、如公司启动本次可转债发行，本企业将按照《证券法》《可转换公司
债券管理办法》等相关规定，将根据本次可转债发行时的市场情况及资金安排
决定是否参与认购公司本次发行的可转债，并严格履行相应信息披露义务。若
公司启动本次可转债发行之日与本企业最后一次减持公司股票的日期间隔不满
六个月（含）的，本企业将不参与认购公司本次发行的可转债。
2、若认购成功，本企业承诺，本企业将严格遵守相关法律法规对短线交易
的要求，即自认购本次可转债之日起至本次可转债发行完成后六个月内不减持
公司股票或本次发行的可转债。
3、本企业自愿作出本承诺函，并接受本承诺函的约束。若本企业出现违反
承诺的情况，由此所得收益全部归公司所有，并依法承担由此产生的法律责
任。’”
7-1-78
（本页无正文，为深圳中天精装股份有限公司关于《深圳中天精装股份有限公
司公开发行 A 股可转换公司债券申请文件反馈意见之回复报告》之盖章页）
深圳中天精装股份有限公司
年 月 日
7-1-79
（本页无正文，为中信证券股份有限公司关于《深圳中天精装股份有限公司公
开发行 A 股可转换公司债券申请文件反馈意见之回复报告》之签章页）
保荐代表人：
黄 慈 杨 斌
中信证券股份有限公司
年 月 日
7-1-80
保荐机构董事长声明
本人已认真阅读《深圳中天精装股份有限公司公开发行 A 股可转换公司债
券申请文件反馈意见之回复报告》的全部内容，了解报告涉及问题的核查过程、
本公司的内核和风险控制流程，确认本公司按照勤勉尽责原则履行核查程序，
反馈意见回复报告不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对上述文件
的真实性、准确性、完整性、及时性承担相应法律责任。
董事长：
张佑君
中信证券股份有限公司
年 月 日
7-1-81
