万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
2010 年度报告摘要
证券代码：000002、200002 证券简称：万科 A、万科 B
公告编号：〈万〉2011-008
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者
欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
乔世波 董事 公务原因 郁亮
王印 董事 公务原因 肖莉
蒋伟 董事 公务原因 郁亮
1.3 公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 万 科Ａ、万 科Ｂ
股票代码 000002、200002
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
注册地址的邮政编码 518083
办公地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
办公地址的邮政编码 518083
公司国际互联网网址 www.vanke.com
电子信箱 IR@vanke.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 谭华杰 梁洁
联系地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话 0755-25606666 0755-25606666
传真 0755-25531696 0755-25531696
电子信箱 IR@vanke.com IR@vanke.com
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
§3 致股东
关于中国住宅行业的过去与未来，机遇与梦想，乃至质疑与争议，在过去几年的报告中，我们已经反复讨论过。这个难
以平静的行业、这个难以平凡的时代，在 2010 年续写着纷繁多变的历程，但并不令人诧异，并未超出之前所能作出的预判。
然而，关心万科的人们，仍可能记住 2010 这个年份，因为一个数字——千亿。
是的，万科的销售额在 2010 年突破了千亿。作为一串仅由 1 和 0 构成的数字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。然
而，这仅仅因为人类选择了十进制而已。经过这样的祛魅之后，它作为数量级起点的里程碑意义其实并不值得特别去深究。
但对千亿数字的另一种解读值得关注。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有
企业抵达的最高海拔线。
这个难以平凡的时代还并未结束；这个难以平静的行业还将继续不平静下去。面对前所未有的高度，万科的目光或许应
该更多地回到对自身的审视，回到企业逻辑的起点。
存在的理由
天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往——这句话概括了许多人的处境与偏好，但并非全部。人生的意义究竟何在？
这依然是萦绕许多思考者毕生的问题。而对于企业来说，一个类似的问题是：企业存在的理由是什么？
人生的起点和际遇各不相同，有人因为继承而富有，有人因为幸运而成功。因此占有并非体现存在的唯一方式。对于企
业来说尤其如此，拥有一笔稀缺的自然资源、得到一项排他性制度安排的保护，都足以让一家企业长期存在并享受超额收益。
但从社会的角度来看，这样的企业存在与否，或者说，随便换成另一家企业，究竟有何不同呢？
从这个角度来看，企业的存在，需要对社会财富的增添有所助益。而社会财富的增添，体现为能让更多人的需求得到更
好的满足。因此，通过革命性的创新，使得人类以往无法满足的愿望得到满足，这是伟大的企业。通过生产、经营上的改善，
提升产出率，或者降低交易费用，使得消耗同样的社会资源，可以满足更多人的需求，这是成功的企业。
而企业之所以诞生，是出于股东的决定。股东将属于自己的财富交付给企业，是为了这笔财富能不断增值。股东投资于
一家企业，也就意味着放弃了通过其他投资渠道获得收益的机会。从这个角度来看，能让股东获得不低于社会平均水平的回
报，这是合格的企业。使股东获得明显高于社会平均水平的回报，这是优秀的企业。使股东回报超越社会平均，并实现永续
增长，这是卓越的企业。
此外，企业不是由一堆螺丝钉拧成的一台机器，而是由众多有思想、有感受的个人组成的团队。这个团队中的许多人，
将把一生中最宝贵的一段年华留在这里。这期间，他们与同事共处的时间甚至超过家人。他们付出的不仅是时间和技能，还
有青春和热情；他们希望得到的，不仅是一份工资，还有职业生涯的体验。他们的尊严需要得到保护，他们的理想需要得到
寄托，他们的才华需要得到施展。每个人的幸福汇集在一起，才是社会整体的幸福。企业作为社会的一个单元，为提升其成
员的幸福感作出贡献，自然也是企业存在理由的一个维度。
我们并不否认，即使不思考这些问题的企业，也可能获得生存的机会甚至实现一时的辉煌。但我们依然坚信，那些找到
了自身存在理由的企业，更有希望不依赖于外界的恩赐，为自己开辟出可以不断前行的道路。
增长的质量
追求规模的扩张，似乎是企业经营者的本能冲动。企业规模，与经营者的成就感、掌控资源数量乃至社会地位都息息相
关。
然而，正如同企业的存在需要理由一样，企业的增长，同样需要合理性的依据。
如果企业规模增长带来的是社会交易费用的上升、社会资源效率的下降，这样的增长对于社会来说其实是一种浪费。如
果规模增长导致的是股东收益率的下降，这样的增长对股东来说其实是一种损失。如果规模增长的代价是团队成员的健康或
幸福感的丧失，这样的增长其实是对人道的践踏。
正是基于这样的逻辑，万科从 2004 年就开始明确提出，公司追求的是有质量的增长，是经营效率的提升。而单纯的规
模数字，不应该是万科的目标，而只应是经营效率提升的自然结果。
有质量的增长，应该以股东回报为核心。为股东创造回报是职业经理的天职。对股东来说，脱离回报率的规模增长没有
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
任何意义。没有创造经济利润（超越社会平均水平的回报），就没有为股东创造价值。资产回报率是衡量经营成功与否的首
要财务指标，也是经济利润的决定因素。
有质量的增长，应该体现规模效应和经营效率，“规模不经济”是对社会资源的浪费。快速周转是万科一贯的基本经营
策略，也是确保经营安全和节约社会资源的必然选择。
产品质量是经营质量的底线，是企业赖以生存的生命线。在生产安全、居住安全、质量合格问题上，不能有半点含糊。
最后，增长需要体现可持续性。财务指标反映当前的经营质量，而可持续性决定未来的经营质量。一个基业长青的百年
老店，必须具备良好的内控与风险管理能力，必须为员工提供愉快的职业体验，必须成为受欢迎的合作对象，必须尊重社会
与自然、承担社会责任。
规模的增长，为发挥规模效应创造了有利的条件，但也必然带来管理复杂度的提高。一方面，这将使控制内部交易费用
变得更加艰难；另一方面，任何微小的错误，也都将被成倍地放大。所以，对于万科来说，千亿并非总结过去成功的核心指
标，而是全新挑战来临的重要标志。这全新的挑战，自然也不是两千亿、三千亿或任何数字本身，而是在行业前所未有的规
模基础上，如何能始终按照有质量增长标准的要求，实现永续的成长。
永恒的信念
从创立至今，万科还只有 26 周岁，万科的事业其实才刚刚起步。过去的 26 年中，万科积累的最重要财富，并不是两千
亿的总资产，而是 26 年来始终坚持的一些信念。而面对未来的漫长道路，这些信念同样是万科勇气和动力的源泉。
这些信念包括：
追求卓越，意味着持续领跑，敢为天下先。我们立志成为世界级优秀企业和行业标杆，以此作为永恒不倦的理想与追求，
勇于并乐于率先迎接未来、面对全新的挑战。我们顺应人居模式的变迁，与城市同步发展；前瞻行业趋势，持续创新探索，
率先提供解决方案，以引领行业进步为己任。我们尊重自然与环境，关注人类未来，成为卓越绿色企业是我们矢志不移的目
标。
客户导向，意味着从懂得客户生活开始。对我们所提供的产品和服务，唯有客户评判能决定其价值。为客户创造更多价
值是获得市场竞争力、增加股东回报、实现团队理想的必由之路。客户是最好的老师；不断加深对客户需求的理解，包括发
现尚未被满足的需求，才能为我们持续创新、完善产品和服务、发现商业机会指明方向。
报效股东，意味着创造优异回报。我们以股东回报作为衡量经营成果的最终尺度。作为一家由职业经理人驱动的公司，
我们将以加倍的自律与勤勉，致力于成为最受投资者欢迎与信任的企业，并实现股东利益与经理人事业、理想追求的共赢。
共同成长，意味着尊重员工与伙伴。万科的成功，来自员工的努力；万科的发展，是团队共同的事业。我们相信人性有
高贵的一面，相信理解与信任的力量，相信更简单的人际关系、更平等的组织文化有利于提升团队的活力，并吸引更多志同
道合的同仁加入我们的行列。我们以相互尊重作为基本的交往伦理，相信更开放的心态可以赢得更多的盟友。我们尤其珍惜
与万科理想、追求贴近的伙伴，谋求在合作中同步发展、共同进步，以提升各自的竞争能力作为双赢的标志。
效率优先，意味着珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报。我们珍惜人才、资金、土地、原材料等各类宝贵
的社会资源，希望最大限度地发挥其价值并减少浪费。我们坚持快速周转的基本经营策略，并竭尽全力提升投资的准确性，
谋求以尽可能少的土地、资金占用为股东创造更多回报。我们坚持不断变革，推动行业生产方式、经营管理的进步，促进知
识共享、标准化，发挥规模效应，提升组织与个人的工作效能。我们致力于依托专业能力提升产品性价比，谋求以尽可能少
的资源消耗实现更好的客户体验。
可持续发展，意味着稳健经营，与社会、自然和谐相处。在任何情况下，我们首先确保企业经营的安全性。产品质量、
守法诚信和财务安全是我们不可逾越的底线。我们认为，企业的风险管理能力和内控工作质量应该领先于规模的增长。我们
相信均好的能力优势和稳健的经营风格可以帮助企业面对更复杂的经营环境。我们相信，通过付出更多努力、承担更多责任，
企业可以获得社会的认同、实现与自然的和谐共处。
基于这些信念，万科将 2011 年的主题词定义为“境由心生，知止无界”。
境由心生，意味着：文化、价值观、理念决定了一个组织所能到达的高度。志存高远、尊重各类相关主体、有质量增长、
可持续发展，这是万科一贯的追求与理念，也永远不会改变。这是支撑万科取得今天成就的力量，也是万科未来继续前行的
根本。
知止无界，意味着：知其不可为、懂得放下和自律，个人或组织才能获得无限的发展空间。对企业边界的理解，也就是
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
对企业存在理由的定义。企业存在的理由是能为社会创造价值，企业的边界在于对社会需要的遵从。坚持客户导向、报效股
东、尊重社会等取舍和自律原则，万科才能获得可持续发展的空间，才能实现追求卓越的理想。
新的一年已经开始。这些理念是万科对未来的承诺，也是希望向股东陈述的肺腑之言。
§4 会计数据和业务数据摘要
4.1 主要会计数据
单位：元
本年比上年
2010 年 2009 年 2008 年
增减
营业收入 50,713,851,442.63 48,881,013,143.49 3.75% 40,991,779,214.96
利润总额 11,940,752,579.02 8,617,427,808.09 38.57% 6,322,285,626.03
归属于上市公司股东的净利润 7,283,127,039.15 5,329,737,727.00 36.65% 4,033,170,027.89
归属于上市公司股东的扣除非经
6,984,394,617.27 5,232,336,866.70 33.49% 4,060,585,300.93
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,237,255,451.45 9,253,351,319.55 -75.82% (34,151,830.40)
本年末比上
2010 年末 2009 年末 2008 年末
年末增减
总资产 215,637,551,741.83 137,608,554,829.39 56.70% 119,236,579,721.09
归属于上市公司股东的股东权益 44,232,676,791.11 37,375,888,061.14 18.35% 31,891,925,262.40
股本 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 - 10,995,210,218.00
4.2 主要财务指标
单位：元
2010 年 2009 年 本年比上年增减 2008 年
基本每股收益 0.66 0.48 37.50% 0.37
稀释每股收益 0.66 0.48 37.50% 0.37
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.64 0.48 33.33% 0.37
全面摊薄净资产收益率 16.47% 14.26% 增加 2.21 个百分点 12.65%
加权平均净资产收益率 17.79% 15.37% 增加 2.42 个百分点 13.24%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 15.79% 14.00% 增加 1.79 个百分点 12.73%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 17.06% 15.09% 增加 1.97 个百分点 13.33%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.203 0.842 -75.89% (0.003)
2010 年末 2009 年末 本年末比上年末增减 2008 年末
归属于上市公司股东的每股净资产 4.02 3.40 18.24% 2.90
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项 目 2010 年
非流动资产处置损益 (190,379.16)
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金
100,279,567.90
融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 217,298,713.13
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 46,057,649.94
所得税影响 (63,410,766.31)
少数股东损益影响 (1,302,363.62)
合计 298,732,421.88
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4.3 境内外会计准则差异
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2010 年 2009 年 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日
按境外会计准则 7,283,127,039.15 5,329,737,727.00 44,232,676,791.11 37,375,888,061.14
按境内会计准则 7,283,127,039.15 5,329,737,727.00 44,232,676,791.11 37,375,888,061.14
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
§5 股本变动及股东情况
5.1 股份变动情况表
单位：股
2009 年 12 月 31 日 增减变动（+，-） 2010 年 12 月 31 日
股份类别
数量 比例 其他（注 1） 数量 比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股
2.境内法人持股
3.境内自然人持股 24,159,840 0.22% -4,795,062 19,364,778 0.18%
4.外资持股
有限售条件股份合计 24,159,840 0.22% -4,795,062 19,364,778 0.18%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股 9,656,094,910 87.82% 4,795,062 9,660,889,972 87.86%
2.境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 0 1,314,955,468 11.96%
无限售条件股份合计 10,971,050,378 99.78% 4,795,062 10,975,845,440 99.82%
三、股份总数 10,995,210,218 100.00% 0 10,995,210,218 100.00%
注：公司股本变化详情如下：
报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，
公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少4,795,062股，公司无限售条件流通股份相应增加。
限售股份变动情况表
单位：股
本年解除限售 本年增加限售
股东名称 年初限售股数 年末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
王石 5,227,065 114,164 0 5,112,901 董事
郁亮 3,662,860 583,176 0 3,079,684 董事、高级管理人员
丁福源 1,548,918 35,112 0 1,513,806 监事
孙建一 519,177 0 0 519,177 董事 中国证券登记
张力 结算有限责任
1,036,204 1,036,204 0 0 监事
公司深圳分公
周清平 0 0 15,000 15,000 监事
司按规则增加
刘爱明 1,650,978 412,745 0 1,238,233 高级管理人员
或解除董事、
丁长峰 1,487,660 371,915 0 1,115,745 高级管理人员
监事和高管人
解冻 1,487,660 371,915 0 1,115,745 高级管理人员
员持有的部分
张纪文 1,548,950 387,238 0 1,161,712 高级管理人员
有限售条件股
莫军 1,548,950 387,238 0 1,161,712 高级管理人员 份
徐洪舸 1,650,978 412,745 0 1,238,233 高级管理人员
肖莉 1,446,849 361,712 0 1,085,137 董事、高级管理人员
王文金 1,343,591 335,898 0 1,007,693 高级管理人员
合计 24,159,840 4,810,062 15,000 19,364,778 － －
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
5.2 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 1,144,654 户（其中 A 股 1,117,665 户，B 股 26,989 户）
前 10 名股东持股情况
持股 有限售条件 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股总数
比例 股份数量 股份数量
华润股份有限公司 国有法人 14.73% 1,619,094,766 0 0
刘元生 其他 1.22% 133,791,208 0 0
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证
其他 1.02% 112,282,473 0 0
券投资基金
中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金 其他 0.97% 107,000,000 0 0
博时价值增长证券投资基金 其他 0.91% 100,000,000 0 0
中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金 其他 0.85% 93,309,734 0 0
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红
其他 0.83% 91,741,448 0 0
-005L-FH002 深
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
外资股东 0.81% 89,427,768 0 0
GROWTH FD
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
其他 0.72% 79,567,826 0 0
品-005L-CT001 深
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 0.71% 77,566,240 0 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
华润股份有限公司 1,619,094,766 人民币普通股（A 股）
刘元生 133,791,208 人民币普通股（A 股）
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证
112,282,473 人民币普通股（A 股）
券投资基金
中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金 107,000,000 人民币普通股（A 股）
博时价值增长证券投资基金 100,000,000 人民币普通股（A 股）
中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金 93,309,734 人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红
91,741,448 人民币普通股（A 股）
-005L-FH002 深
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA
89,427,768 境内上市外资股(B 股)
GROWTH FD
中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产
79,567,826 人民币普通股（A 股）
品-005L-CT001 深
TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 77,566,240 境内上市外资股(B 股)
“中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金”和“博时价值增长证券
投资基金”同为博时基金管理有限公司管理的基金；“中国人寿保险股份有限
公司－分红－个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿保险股份有限公司－
上述股东关联关系或一致行动的说明
传统－普通保险产品-005L-CT001 深”同为中国人寿保险股份有限公司管理
的产品。除此之外，上述股东之间未知是否存在其它关联关系或属于《上市
公司收购管理办法》规定的一致行动人。
5.3 控股股东及实际控制人情况介绍
公司不存在控股股东及实际控制人
5.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
5.3.2 公司第一大股东具体情况介绍
截止报告期末，华润股份有限公司持有公司 A 股股份 1,619,094,766 股，占公司股份总数的 14.73%，为公司第一大股东。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司，法定代表人为宋林先生，主要资产为香
港华润（集团）有限公司 100%的股权及其他内地资产，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及
公用事业。公司注册地点为北京市东城区建国门北大街 8 号华润大厦，注册资本约 164.67 亿元，中国华润总公司持有华润股
份有限公司 16,464,463,526 股国家股，占其股本总额的 99.984212%；其他四家发起人中粮集团有限公司、中国五矿集团公司、
中国中化集团公司和中国华能集团公司分别持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股，分别占其股本总额的 0.003947%。
中国华润总公司注册资本约 96.62 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监督管理委员会管理，
法定代表人亦为宋林先生。
5.3.3 公司与第一大股东之间的产权及控制关系的方框图
国务院国有资产监督
管理委员会
100%
中国华润总公司
99.984212%
华润股份有限公司
14.73%
本公司
§6 董事、监事和高级管理人员
6.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期内
是否在股东
从公司领
性 年 任期起止 年初持股 年末持股 变动原 单位或其他
姓名 职务 取的报酬
别 龄 日期 数 数 因 关联单位领
总额(万
取薪酬
元)
王石 董事会主席 男 60 2008.4~ 6,817,201 6,817,201 760 是
郁亮 董事、总裁 男 46 2008.4~ 4,106,245 4,106,245 680 否
丁福源 监事会主席 男 61 2007.4~ 2,018,408 2,018,408 420 否
董事会副主 是
乔世波 男 57 2010.8~ 0 0 6
席
孙建一 董事 男 58 2008.4~ 692,236 692,236 - 15 否
王印 董事 男 55 2008.4~ 0 0 15 是
蒋伟 董事 男 48 2008.4~ 0 0 15 是
李家晖 独立董事 男 56 2008.4~ 0 0 25 否
徐林倩丽 独立董事 女 56 2008.4~ 0 0 25 否
齐大庆 独立董事 男 47 2008.4~ 0 0 25 否
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
张利平 独立董事 男 53 2010.8~ 0 0 10 否
吴丁 监事 男 46 2010.3~ 0 0 12 是
周清平 监事 男 42 2010.3~ 20,000 20,000 140 否
刘爱明 执行副总裁 男 42 2002.12~ 1,650,978 1,650,978 370 否
丁长峰 执行副总裁 男 41 2001.2~ 1,487,660 1,487,660 420 否
解冻 执行副总裁 男 46 2004.3~ 1,487,660 1,487,660 330 否
张纪文 执行副总裁 男 44 2004.8~ 1,548,950 1,548,950 420 否
莫军 执行副总裁 男 44 2004.10~ 1,548,950 1,548,950 370 否
徐洪舸 执行副总裁 男 40 2005.7~ 1,650,978 1,650,978 420 否
董事、执行副 女 否
肖莉 47 2007.10~ 1,446,849 1,446,849 330
总裁
王文金 执行副总裁 男 45 2007.10~ 1,343,591 1,343,591 330 否
谭华杰 董事会秘书 男 38 2009.3~ 0 0 250 否
合计 - - - - 25,819,706 25,819,706 - 5388 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
6.2 董事出席董事会会议情况
应出席 现场出席 以通讯方式参 委托出席 是否连续两次未
董事姓名 具体职务 缺席次数
次数 次数 加会议次数 次数 亲自出席会议
王石 董事会主席 11 4 6 1 0 否
乔世波 董事会副主席 5 0 3 2 0 否
郁亮 董事 11 5 6 0 0 否
孙建一 董事 11 3 6 2 0 否
王印 董事 11 0 6 5 0 否
肖莉 董事 11 5 6 0 0 否
蒋伟 董事 11 0 6 5 0 否
李家晖 独立董事 11 5 6 0 0 否
徐林倩丽 独立董事 11 2 6 3 0 否
齐大庆 独立董事 11 4 6 1 0 否
张利平 独立董事 5 2 3 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
无
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 5
通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 0
§7 董事会报告
7.1 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品房销售面积增长 10.1%，销售金额增长 18.3%，增速相对 09 年明显回落。受政策环境和市场形势变化的
影响，全年商品房成交呈现出较大波动。年初，各地住房市场延续了 09 年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对
楼市展开调控，市场成交迅速放缓，进入 8、9 月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显
低于同期供应增长。受以上因素的影响，年内各季度商品房成交面积同比增幅依次为 35.8%，5.2%，-1.9%和 16.6%。
分区域看，东部地区受市场波动影响较大，全年成交面积增长 4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相
8
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
对较小，分别增长 19.9%和 13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度
更大。和 09 年相比，2010 年重点城市占全国市场的比重明显下降。
年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了 09 年以来的库存减少过程。6 月份之后，万科主要业
务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于 1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，
商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。
报告期内，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长 33.2%，房屋新开工面积
增长 40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在 2011 年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较
为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成
交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可
能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。
土地市场方面，2010 年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较 2009 年下半年更为
谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但也应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价
格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因
素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。
报告期内，针对楼市的调控措施密集出台。4 月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实
行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9 月底，中央又出台多项措施，
包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到 30％及以上；
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行
了限制。
政策出台后，对市场产生明显影响。报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。从万科自身的情况来看，2010 年 1-4
月客户购房资金中来自银行贷款的比例为 54%，5-9 月下降到 46%，10-12 月进一步下降到 41%，为近年来的历史低点。成交
结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
2011 年 1 月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住
房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于 60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈
问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。
上述政策的出台再次体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。从政策内容来看，抑制投资投机购房
是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的
普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。
报告期内，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010 年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工 590 万套，基本建成
370 万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障
性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭
居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，
从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。
期内，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向
稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。报告期内，监管部门要求
银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内
贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一
段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提
升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。万科一贯坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下
确保经营安全。同时，凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理，万科在争取合作资源方面积累
了较为丰富的经验，具备一定的优势，这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下，能够通过灵活的合作方式，借力各种
可能的社会资源，加快企业的发展。
经营业绩与分析
报告期内，面对复杂多变的外部环境，公司坚持聚焦主流、快速周转、拓展战略纵深的发展策略，积极应对市场变化，取得
良好成效。
公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积 897.7 万平方米，销售金额 1081.6 亿元，分别比 2009 年增长 35.3%和 70.5%。
9
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
公司销售额占全国商品房成交额的比例为 2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在
珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。期内，公司在北京、深圳的销售额首次突
破百亿，销售规模在 50 亿以上的城市也由 2009 年的 3 个增加到 8 个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。
公司实现营业收入 507.1 亿元，同比增长 3.8%，实现净利润 72.8 亿元，同比增长 36.7%。实现结算面积 452.1 万平方米，结
算收入 500.3 亿元，分别比 2009 年减少 25.3%和增长 3.6%。由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房
比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，报告期内公司的结算增速低于销售增速。
截至 2010 年末，公司尚有 761 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计 919 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积
680 万平方米，合同金额 820 亿元。上述待结算资源大部分将在 2011 年参与结算，为公司 2011 年实现良好的收益水平提供了
有力的支撑。
报告期内，公司在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144 平方米以下户型的
占比由 09 年的 86%进一步提高到 88%。
期内，公司根据最新的市场销售情况，在报告期末对所有项目的减值状况进行了测试，并对计提了跌价准备的项目进行了跟
踪评估。根据评估结果，将福州金域榕郡、南京金域蓝湾、成都海悦汇城和成都金域华府项目计提的存货跌价准备人民币
61,666.7 万元全部转回，有关变动影响本年度归属于上市公司股东的净利润人民币 46,250.0 万元。
本年度房地产业务结算毛利率 29.75%，较 09 年上升 7.76 个百分点，结算净利率 15.52%，较 09 年上升 3.27 个百分点。结算
利润率的上升一方面反映了 09 年以来市场回暖所带来的项目利润率恢复，另一方面，也体现了公司在强化成本管理和费用控
制能力方面的成效，以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。报告期内，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费
用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由 2009 年的 2.3%下降到 1.7%，营销费用相对于销售金额的比例由 2009 年的
2.4%下降到 1.9%。
报告期内，公司继续贯彻快速开发、快速销售的经营策略，并通过标准化产品推广、项目流程优化、表彰快速开发项目等一
系列措施，进一步了提高项目经营效率，缩短了项目从获取到开工的平均周期。由于项目开发节奏明显加快，2010 年公司新
增的项目资源中有相当比例在年内已经实现开工，使得公司全年的实际开工面积高于年初计划数。公司全年实现新开工面积
1248 万平方米，相比年初计划的 855 万平方米增长 46%。而受亚运会、世博会等偶然因素影响，部分项目工程进度减慢，全
年公司实现竣工面积 442 万平方米，相比年初计划的 504 万平方米减少 12%。
在快速销售的同时，公司也及时补充未来发展所需的项目资源。报告期内，公司新增加项目 87 个，万科权益内的占地面积约
941 万平方米（对应规划建筑面积约 2215 万平方米）。尽管新增项目数量较多，但公司谨慎拿地的原则没有任何变化，所获取
项目的地价也在合理范围内。截至 2010 年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为 3640 万平方米，基本可满足未
来二至三年的开发需要。
2010 年，公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等 12 个城市。截止
2010 年末，公司累计已进入了 46 个城市市场，布局更趋广泛。层次丰富的战略纵深，为公司的业务发展提供了更为广阔的空
间，同时也有助于公司规避部分市场过热的风险。
期末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）52.9 亿元，占比 4.0%；在建开发产品 786.3 亿元（其中包括已售出未结
算产品），占比 59.0%；拟开发产品（对应公司规划中项目）493.1 亿元，占比 37.0%。
公司继续保持了健康的财务状况。由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至 378.2 亿元，远高于
短期借款和一年内到期长期借款的总和 167.8 亿元，资金实力进一步增强。受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较
年初时有所上升，至 74.69%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一
因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为 40.2%，其中有息负债占总资产的比重更只有 22.0%。且有息
负债中短期负债的比例也仅为 35.4%。截止报告期末，公司的净负债率为 17.5%，较 09 年底的 19.7%下降 2.2 个百分点。
2010 年管理回顾
2010 年，公司围绕“均好中提效，有质量增长”的发展策略，以提升运营效率和价值创造能力为核心，对一批重点业务流程
进行了全面梳理和优化，继续推动公司向质量效益型增长模式转变。期内，公司的专业能力获得巩固和提升，管理工具和管
理平台获得丰富和完善，为未来的持续增长奠定了良好基础。
报告期内，为充分挖掘业务规模优势，促进公司的经营管理方式向精细化和集约化转变，公司深入推进产品标准化工作。在
09 年所制定的标准化三年规划的基础上，公司对包含“产品库、风格、精装修、景观、性能”的全方位标准化产品体系进行
10
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
完善，建立了以模块化为核心的建筑标准化体系，并尝试对产品系列进行整合，以提供适应集团发展规模、具有更高性价比
的产品。在产品标准化的基础上，公司发布了 2010 版标准工期，施工效率进一步提升，新项目平均开工周期和开盘周期明显
缩短。
作为标准化体系的重要组成部分，公司在推动装修房标准化方面取得了明显成效。期内，公司发布了 A、B、C、D 四级精装
修体系共 14 款产品，并建立了相应的研发、应用、升级流程，为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础。2010 年，公司
新开工产品中装修房的比例达到 93%，装修房得到全面普及，其中约 60%的装修房应用了标准化产品技术。
公司的集中采购范围和采购规模也进一步扩大。2010 年，公司采购集中度达到 47%，相比 2009 年提高 8%，集中采购产品的
种类增加到 30 项。继 09 年完成 C 级装修房部品的全国招标后，公司进行了 A、B 级装修房标准化的首次集中采购，进一步
拓展了标准化产品体系应用范围。通过全国范围内的统一招标，公司一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，
也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司在装修产品中获得更强的竞争优势。
报告期内，公司大力完善实测实量体系，改善观感质量，推行安全生产可视化管理，并开展了安全生产月等专项行动，探索
通过精细化管理提升施工效率的新思路，取得良好效果。房屋交付后业主遇到的质量问题大幅减少。根据独立第三方进行的
客户满意度调查，公司的房屋质量满意度和准业主质量满意度相比 09 年均有明显提升。
报告期内，公司重点关注维修、交付两大环节客户感受提升，积极开展了一系列客户关怀活动。经过不懈努力，公司 2010 年
客户忠诚度创造了历史最好水平。
期内，公司在产品质量方面获取 7 项全国性奖项，58 项省级奖项。其中深圳万科城（四期）、青岛魅力之城（一期、二期一区）、
北京假日风景（一、二、三期）获得中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖，广州云山花园获得中国土木工程詹天佑奖住
宅小区优秀环境奖，沈阳万科城（二期）获得中国土木工程詹天佑奖住宅小区优秀科技奖；深圳万科城（四期）、广州新里程
（一、二期）获得广厦奖。
为适应千亿规模后的发展需求，公司需要对现有的工程管理模式展开变革。期内，公司迈出了工程系统变革的第一步，和一
批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作。
报告期内，公司进一步完善了成本对标体系，开展了七项主要强制性经济指标对标，启动了装修房成本适配体系，并组织了
对优秀同行成本控制的学习和研究。期内，在对公司内项目进行广泛统计调研的基础上，公司制定了《集团设计费管理措施》。
通过公司优秀经验共享传承机制，成本意识日益深入人心。
报告期内，公司进行了总部组织架构优化，完善了内部晋升机制，加强了内控管理，以提升股东价值为导向，进一步补充和
完善了薪酬体系。为适应业务发展的需要，公司启动了千里马招聘计划，大力引进优秀人才。为促进优秀企业文化的传承，
防范职业道德风险，加强专业系统建设，公司尝试对现有的培训体系进行扩展。期内，公司的员工敬业度大幅上升，超过“中
国最佳雇主”平均线 9 个百分点，持续稳定在高绩效/最佳雇主地带。
为更好的吸纳和保有优秀人才，报告期内，公司公告了 2010 年 A 股股票期权激励计划草案，该方案以股东回报率和净利润增
长率为关键指标，突出内生增长要求，业绩考核标准相比 06-08 年的限制性股票计划更为严格。方案如能顺利实施，不仅将
有助于提高公司管理团队和业务骨干对实现公司持续、健康发展的责任感、使命感，确保公司发展目标的实现，而且也有助
于增强投资者对公司未来业绩成长的信心。该方案公布后，获得市场的广泛认可。
公司稳步推进工业化体系建设，全年实现 106 万平方米的工业化开工面积，超额完成预定目标。期内，部分城市出台了相关
的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构
设计易于标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务与工业化技术的结合。目前，公
司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业化技术。
公司在建筑研发领域的专业能力获得认可。报告期内，公司建立了博士后企业工作站，公司的住宅设备实验塔开始申报国家
级工程中心，并成立了水环境研究所和抗震技术研究所，开始开展对相关专业课题的研究。
期内，公司以客户需求为导向，实现了从绿色理念到绿色产品的落地。年内公司共落实了 75 万平方米的绿色三星住宅，占全
国总量的 54%，奠定了公司在绿色建筑领域的先发优势。2010 年，万科中心凭借在绿色建筑、节能减排方面的卓越表现，获
得美国绿色建筑委员会授予的“能源与环境设计先锋”（LEED-NC）（USGBC）正式证书，成为中国第一个获得 LEED-NC 铂
金认证的办公建筑。在由经济观察报社和经济观察研究院共同主办的“2010 中国最佳低碳企业”评选中，公司凭借能源资源
的合理配置、绿色科技的研发应用以及环保材料的布置使用，荣获“中国最佳低碳企业”称号。
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
2010 年，公司作为唯一独立建馆的房地产企业参加上海世博会，品牌形象得到全面提升。万科馆展出期间，共接待四方来宾
逾 121 万人。在低碳经济的背景下，万科馆传播的绿色理念备受关注，赢得社会各方的高度认可及广泛好评，极大的提升了
万科的品牌美誉度，成为提升万科品牌、树立绿色企业形象的前沿阵地。
公司的品牌形象获得广泛认同。在《2010 中国房地产品牌价值研究报告》中，万科以 155.77 亿元的价值成为“2010 中国房地
产行业领导公司品牌”。在《财富》（中文版）发布的“2010 最受赞赏的中国公司”名单中，万科荣登“2010 最受赞赏的中国
公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第 1 位。由国务院发展研究中心企业研究所等共同发起的“最佳企业公众形象
评价”活动中，万科荣获“最佳社会责任年度企业”称号。在独立第三方进行的客户调查中，万科品牌成为客户购买万科产
品的首要原因。
期内，在由“中国房地产 TOP10 研究组”（由国务院发展研究中心企业研究所等研究机构组成）主办的 2010 中国房地产品牌
价值研究成果发布会上，万科物业以 7.28 亿元的品牌价值，荣获“2010 中国物业服务优秀品牌企业”第一名。根据独立第三
方的客户调查结果，物业管理成为 75％客户再推荐万科产品的首选理由。
由著名财经杂志《Euromoney》发布的房地产开发、经纪、房地产金融服务等领域的“世界最佳”榜单中，公司继 2009 年之
后再次当选为全球“最佳住宅开发商”。《财富》（中文版）公布的“中国上市公司 500 强”排行榜中，万科位列第 45 位，在“房
地产行业”排行榜中，位列第 1 位。
报告期内，公司持续推动投资者关系建设，也获得更多的认可。年内公司再次获得由南京大学、中国上市公司投资者关系管
理研究中心等评选的投资者关系十佳公司奖。在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第 4 位，房
地产公司第一位；并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名。在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”
评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。公司还获
得由中国上市公司市值管理研究中心、中国证券报、上海证券报、证券时报等评选的中国证券市场 20 年最具持续成长能力上
市公司奖，最受投资者喜爱的上市公司奖，公司董秘获得中国最佳创富 IR 奖。
公司的治理水平也获得多方褒奖。在由《董事会》杂志社主办的“第六届中国上市公司董事会金圆桌奖”评选中，公司荣获 “中
国上市公司最佳董事会奖”。公司还获得《理财周报》主办的“第三届中国上市公司最佳董事会”评选活动“最佳治理董事会”，
以及由南开大学公司治理研究中心等评选的 2010 年度“中国最佳上市公司治理奖”和“最佳上市公司董事会奖”。
2011 年发展展望
2011 年是万科成为千亿级企业之后的第一年，站在新的高度上，公司将面临全新的挑战。为此，公司需要打造满足未来发展
要求的管理、组织平台，探索向绿色企业、研发型企业、服务型企业转型，培养面向未来的竞争优势。
为应对经营环境可能发生的变化，2011 年公司将紧密围绕客户和市场，继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，以“新
开盘当月认购率 60％以上”为销售指导原则，综合运用多种手段积极促销，加速回款，在确保经营安全的同时，推动业绩跑
赢大市。
在产品定位上，公司将坚持以自住需求为主、普通住宅为主、合理总价为主的主流产品定位，及时跟踪市场销售动态，合理
调整产品设计，确保产品供应与市场实际需求结构相匹配。
2011 年，公司的工程管理面积将达到 3000 万平方米。施工规模的迅速扩大对公司的产品质量和工程安全提出了重大挑战。在
产品质量方面，公司将继续落实“质量第一”的指导原则，严格执行质量安全“拉闸”制度，在实体质量已取得明显提升的
基础上，进一步改善观感质量。在工程管理方面，公司将对安全事故秉持“零容忍”的态度，建立安全生产问责制。公司将
加大规模型战略总包的合作力度，与大型施工企业展开战略合作，推进总承包管理模式，提升项目质量水平。
为突破规模发展的瓶颈，公司需要在现有基础上，继续完善标准化装修房体系，完善及升级模块化产品库，全面推广标准化
应用，实现规模经济。
公司将持续推进工业化体系的建设，完善工业化分级体系。2011 年，公司预计完成 200 万平方米工业化项目开工目标，并在
北京着手建立第二个建筑技术研究基地。公司将积极推动绿色节能技术的研发和应用，推动向绿色企业的转型。2011 年的新
开工项目中，预计参照绿色建筑标准的面积将达到 180 万平方米。
在项目发展方面，公司将继续坚持谨慎投资的策略，选择合理时机，获取未来发展所需的项目资源。公司将进一步加大合作
力度，扩大合作对象范围，并针对性地选择合适方式，与各类资源的持有者展开合作。在业务布局上，公司将在建设好中心
城市的基础上，择机进入新城市，拓展战略纵深。
12
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
在融资不断收紧的外部环境下，公司将在深耕现有银企合作的基础上，进一步拓展渠道，关注各类创新型金融产品，通过广
泛合作以实现资源整合和优势互补。同时，公司将加强投融资和项目运营工作的结合，优化资金计划管理，把握投资节奏，
提升资金利用效率。
根据提升组织效率的需要，公司将适时优化组织架构，并营造更包容的企业文化，提倡简单、实效、开放、合力的组织氛围。
同时，公司将以基于“业绩、能力、行动”和面向未来的标准选拔管理人员，不断引进优秀人才，并通过建立新的培训体系，
提高现有人员的综合素质。
为了顺应城市发展和市场的需求，公司将推动传统业务创新，提升社区商业的价值，不断提高对非住宅业务的认识，积极开
拓新盈利增长点。为此，公司需要积累综合类项目的招商、设计工作经验，为运营做准备。对于活跃长者、养老住宅等住宅
市场的新兴细分领域，公司将对客户需求展开充分研究，推动产品落地，形成竞争优势。
在物业服务方面公司将继续稳步提升基础管理工作，确保发挥万科物业服务的传统优势，为地产经营提供助力。同时，公司
将继续改善物业的经营能力，进一步拓展、丰富和创新物业服务的内容，提升商业综合体物业等新品类的承接能力，以及强
化社区长者服务等新业务的拓展能力。
7.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
注
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 5,046,153.91 3.73% 2,997,891.19 -12.85% 29.61% 增加 7.64 个百分点
其中：房地产 5,003,095.17 3.55% 2,962,956.26 -13.23% 29.75% 增加 7.76 个百分点
物业管理 43,058.74 30.96% 34,934.93 40.61% 13.44% 减少 5.53 个百分点
2.其他业务 25,231.23 6.92% 9,458.33 -19.46% 29.38% 减少 2.99 个百分点
合计 5,071,385.14 3.75% 3,007,349.52 -12.87% 29.61% 增加 7.59 个百分点
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
7.3 主营业务分地区情况
主营业务收 净利润 结算面积
比例 比例 比例
入（万元） （万元） （平方米）
以珠江三角洲为核
心的深圳区域 1,645,570.39 32.89% 291,594.72 37.55% 1,243,769.68 27.52%
以长江三角洲为核
心的上海区域 1,918,851.99 38.35% 287,038.01 36.96% 1,658,649.64 36.69%
以环渤海为核心的
北京区域 1,027,249.78 20.53% 132,283.79 17.03% 1,045,186.19 23.12%
以中西部中心城市
组成的成都区域 411,423.02 8.22% 65,657.61 8.45% 572,900.37 12.67%
合计 5,003,095.17 100.00% 776,574.13 100.00% 4,520,505.88 100.00%
7.4 采用公允价值计量的项目
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
本期公允价 计入权益的累计 本期计提
项目 期初金额 本期处置 期末金额
值变动损益 公允价值变动 的减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量
且其变动计入当期损益的 74.05 - - - -74.05 -
金融资产
13
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
其中：衍生金融资产 74.05 - - - -74.05 -
2.可供出售金融资产 16,362.95 - - - -15,886.59 476.36
金融资产小计 16,437.00 - - - -15,960.64 476.36
金融负债 - 1,505.45 - - - 1,505.45
投资性房地产 - - - - - -
生产性生物资产 - - - - - -
其他 - - - - - -
合计 - -1,505.45 - - -15,960.64 -
7.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金净额 993,660 本年度投入募集资金总额 9,211
变更用途的募集资金总额 0
已累计使用募集资金总额 960,699
变更用途的募集资金总额比例 0%
是否变 拟投入 本年投 累计投 本年实现 是否达到预计 可行性是否发
承诺项目 投资进度
更项目 金额 入金额 入金额 的效益 收益 生重大变化
广州新里程（原科学城 H3 项目） 否 60,000 60,000 100% 2,511 是 否
广州金域蓝湾（原金沙洲项目） 否 80,000 80,000 100% 14,416 是 否
佛山万科城（原南庄项目） 否 90,000 90,000 100% 6,946 是 否
珠海香洲区珠海宾馆项目 否 65,000 5,266 64,004 98% 17,075 是 否
杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 否 70,000 70,000 100% 679 是 否
杭州余杭区良渚项目 否 170,000 170,000 100% 22,938 是 否
宁波鄞州区金色水岸项目 否 163,660 163,660 100% 21,510 是 否
上海浦东五街坊项目 否 120,000 1,575 106,035 88% - 是 否
上海金色雅筑（原中林项目） 否 70,000 70,000 100% 600 是 否
南京白下区安品街项目 否 65,000 2,370 47,000 72% - 是 否
南京红郡（原黄家圩项目） 否 40,000 40,000 100% 31 否 否
合计 否 993,660 9,211 960,699 97% 86,706 - 否
(1)上海五街坊项目位于“世博会”区域，前期因政府道路规划调整，影响了项目如期开
工。项目实际于 2010 年下半年开工，整体开发计划根据进度相应调整；南京安品街项
目受政府老城保护的政策影响，进行规划指标调整，影响了项目如期开工；目前公司正
在进行规划报批工作，预计 2011 年上半年开工，项目整体开发计划将根据进度相应调
未达到计划进度和预计收益的
整。
说明（分具体项目）
(2)南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 9.95%，项目取得
了良好的品牌效益，盈利水平低于招股意向书预计水平。募集资金其他投向项目的收益
率均超过收益预计水平，本次募集资金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预
计水平。
变更原因及变更程序说明（分具
无变更
体项目）
截至 2010 年 12 月 31 日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 960,699 万元，
尚未使用的募集资金用途及去
占募集资金净额人民币 993,660 万元的 96.7%，余额人民币 32,961 万元将随着项目的后
向
续开发全部投入。
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
7.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
14
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
新设 74 家公司 457,827.13 新设已完成 良好
收购 24 家公司 221,830.06 收购已完成 良好
对 21 家公司增资 462,243.83 增资已完成 良好
合计 1,141,901.02 - -
7.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
7.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
7.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2010 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母公司可分配利润情况
如下：
单位：人民币元
公司合并 母公司
税后可分配利润 15,320,149,201.99 3,097,103,376.12
其中：2010 年度净利润 7,283,127,039.15 3,083,108,153.24
结转年初可分配利润 8,808,398,744.05 785,371,804.09
分配 2009 年度股利 -769,664,715.26 -769,664,715.26
注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核算，
子公司法人主体根据公司法计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交 2010 年度利润分配方案如下：
1. 按照母公司净利润的 10%计提法定公积金；
2. 按照母公司净利润的 50%计提任意公积金；
3. 按照母公司净利润的 40%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源。
2010 年度公司可分配利润分配情况如下：
单位：人民币元
占本年母公司净 占本年公司合并
母公司
利润比例 净利润比例
2010 年度净利润 3,083,108,153.24 100% 42.33%
计提法定公积金 308,310,815.32 10% 4.23%
计提任意盈余公积金 1,541,554,076.62 50% 21.17%
计提 2010 年度分红基金 1,233,243,261.30 40% 16.93%
年初可分配利润 15,707,088.83 - -
分配 2010 年度现金股利 1,099,521,021.80 - -
留转以后年度分配利润 149,429,328.33 - -
分红派息方案：每 10 股派送人民币 1.0 元（含税）现金股息。
以 2010 年 12 月 31 日总股本 10,995,210,218 股计算，2010 年度现金股利计人民币 1,099,521,021.80 元。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
15
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
现金分红金额 母公司 公司合并 占母公司净利 占公司合并净利 公司合并年度
年份
（含税） 净利润 净利润 润的比例 润的比例 可分配利润
2009 年 769,664,715.26 2,874,475,278.28 5,329,737,727.00 26.78% 14.44% 10,964,255,202.76
2008 年 549,760,510.90 1,582,019,762.35 4,033,170,027.89 34.75% 13.63% 7,370,792,808.42
2007 年 687,200,638.70 1,727,621,268.51 4,844,235,494.21 39.78% 14.19% 5,026,288,447.07
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例 42.37%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§8 重要事项
8.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
8.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
不适用
8.3 重大担保
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司及公司控股子公司新增担保（含反担保）27.72亿元，解除担保8.00亿元。截止报告期末，公司担保余额32.13
亿元，占公司净资产的比重为7.26%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额21.72亿元，公司及控股子公
司对联营公司及合营公司提供担保余额为10.41亿元。报告期末，公司及公司控股子公司不存在对外担保。
报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保，也未直接或间接向资产负债率超过70%的被担保对象提供债务
担保。
报告期内新增担保明细如下：
序号 担保人 担保对象 担保金额 担保说明 担保起止日期
(万科所占权益比例) (万科所占权益比例)
成都万科房地产有限 成都一航万科滨江房地 人民币 1950 万 为 13000 万元银行借款提供 2010 年 3 月 16 日至
1
公司（100%） 产开发有限公司(49%) 元 权益比例(15%)的担保 2012 年 12 月 21 日
浙江万科南都房地产 杭州万坤置业有限公司 人民币 1735.2 为 3402.3 万元保函提供公司 2010 年 6 月 30 日至
2
有限公司（100%） (51%) 万元 权益比例(51%)的担保 2011 年 12 月 30 日
成都万科房地产有限 成都一航万科滨江房地 人民币 1,350 万 为 9000 万银行借款提供权 从 2010 年 8 月 18 日
3
公司（100%） 产开发有限公司（49%） 元 益比例（15%）的担保 到 2012 年 12 月 21 日
2010 年 9 月 27 日至改
造项目中向政府移交
深圳市万科房地产有 深圳市广盛荣投资有限 人民币 869.255 为 869.255 万元履约保函提
4 的公共设施的房地产
限公司（100%） 公司(90%) 万元 供反担保
权完成初始登记之日
后三十日
北京万科企业有限公 长春万科京诚房地产开 人民币 99300 万 2010 年 11 月 10 日至
5 为 99300 万元借款提供担保
司（100%） 发有限公司（10%） 元 2012 年 5 月 9 日
深圳市万科房地产有 上海万科房地产有限公 人民币 80000 万 2010 年 11 月 16 日至
6 为 80000 万元借款提供担保
限公司（100%） 司（100%） 元 2012 年 11 月 5 日
万科企业股份有限公 深圳市万科房地产有限 人民币 12000 万 为 12000 万元履约保函提供 2010 年 11 月 25 日至
7
司 公司（100%） 元 反担保 2012 年 9 月 1 日
深圳市万科房地产有 上海万科房地产有限公 人民币 80000 万 2010 年 12 月 10 日至
8 为 80000 万元借款提供担保
限公司（100%） 司（100%） 元 2012 年 12 月 7 日
16
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
8.4 重大关联交易
8.4.1 与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
8.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
北京金隅万科房地产开发有限公司 -6,064.61 0.00 49,375.25 49,375.25
北京中粮万科房地产开发有限公司 -36,052.88 178,513.93 1.90 1.90
长春万科溪之谷房地产开发有限公司 31,796.51 31,796.51 0.00 0.00
长沙东方城房地产开发有限公司 -0.39 1,249.21 0.00 0.00
东莞市万科置地有限公司 11,788.30 12,262.96 0.00 0.00
佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 2,039.30 22,392.15 0.00 0.00
广州银业君瑞房地产开发有限公司 7,664.64 7,664.64 0.00 0.00
杭州东尚置业有限公司 45,621.62 45,621.62 0.00 0.00
杭州湘格投资管理有限公司 341.36 341.36 0.00 0.00
合肥一航万科地产有限公司 -12531.05 199.21 18.00 18.00
廊坊旷世基业房地产开发有限公司 1,004.37 1,004.37 0.00 0.00
上海加来房地产开发有限公司 -11,308.54 1,552.87 9,800.00 9,800.00
上海静园房地产开发有限公司 82,931.90 82,931.90 0.00 0.00
上海万科长宁置业有限公司 16,960.37 16,960.37 0.00 0.00
上海重万置业有限公司 14,915.66 14,915.66 0.00 0.00
深圳市海轩投资发展有限公司 12,437.49 12,437.49 0.00 0.00
深圳市名爵投资发展有限公司 17,010.00 70,772.21 0.00 0.00
沈阳中铁万科朗榆置地有限公司 28,152.64 28,152.64 0.00 0.00
苏州中航万科长风置业有限公司 -766.21 5,847.57 0.00 0.00
天津松科房地产有限公司 11,006.76 11,006.76 0.00 0.00
重庆万滨置业有限公司 7,602.54 7,602.54 0.00 0.00
珠海市海愉置业有限公司 47,210.14 47,210.14 0.00 0.00
厦门万特福房地产开发有限公司 28,700.00 28,700.00 0.00 0.00
上海中房滨江房产有限公司 -60,687.32 0.00 0.00 0.00
成都一航万科滨江房地产开发有限公司 -1,913.31 0.00 4,759.96 4,759.96
上海南都白马房地产开发有限公司 -4,188.32 0.00 -825.25 43.73
大连万科魅力之城开发有限公司 -23,917.30 0.00 0.00 0.00
长沙市领域房地产开发有限公司 -8,556.89 0.00 32,149.24 32,149.24
长沙市领域投资有限公司 -0.02 0.00 113.54 113.54
武汉万科青安居房地产有限公司 -210.49 0.00 3,539.18 3,539.18
中航万科有限公司 0.00 0.00 66,004.20 66,004.20
长春万科京诚房地产开发有限公司 0.00 0.00 48,233.19 48,233.19
武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司 0.00 0.00 4,333.57 5,869.23
北京万信投资发展有限公司 0.00 0.00 4,360.63 4,360.63
上海安宏房地产投资有限公司 0.00 0.00 324.12 324.12
上海尊怡物业服务有限公司 0.00 0.00 46.33 46.33
沈阳万科永达房地产开发有限公司 0.00 0.00 -52,742.39 0.00
杭州南都宋城置业有限公司 0.00 0.00 -37,258.59 0.00
合计 200,986.27 629,136.11 132,232.88 224,638.50
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0 万元，余额 0 万元。
17
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
8.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
8.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
8.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总
公司于 2001 年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既 中国华润总公司
其他承诺 中国华润总公司
往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资 始终遵守其承诺
项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。
8.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
8.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
8.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
8.8.2 持有其他上市公司股权情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
证券 证券简称 初始投资金 占该公司 期末账面值 报告期损益 报告期所有者权 会计核 股份来
代码 额 股权比例 益变动 算科目 源
000001 深发展Ａ - - - 43,480,910.81 (61,866,882.60)
可供出
600697 欧亚集团 - - - 44,208,569.16 (40,907,808.62)
售金融 法人股
600680 上海普天 - - - 28,385,052.13 (32,361,871.93)
资产
600751 SST 天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
合计 143,600.00 - 143,600.00 116,074,532.10 (135,136,563.15) - -
8.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
8.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
18
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
8.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 87,654,333.19
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 17,757,247.04
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 -106,833,546.10 6,939,556.67
小计 -106,833,546.10 62,957,529.48
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 0.00 0.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额 113,410,846.63 -586,681.25
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计 113,410,846.63 -586,681.25
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 6,577,300.53 62,370,848.23
§9 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2010年第六届监事会圆满完成使命，第七届监事会开始新的征程。
年度内，监事会一如既往遵照公司法、公司章程和公司有关规则的要求，认真履行职责，积极维护公司、股东和员工的利益。
监事会主要工作有：
1.监事会会议及决议
2010年公司监事会共召开五次会议，有关会议及决议情况如下：
（1）2010年2月26日召开的第6届监事会第13次会议，审议并通过了关于计提和核销2009年度资产减值准备情况的议案、2009
年度经审计财务报告、关于历次募集资金2009年度存放及使用情况的专项说明、关于前次募集资金使用情况的专项说明、2009
年度内部控制自我评价报告、2009年度利润分配及分红派息预案、2009年度监事会报告、2009年度报告、关于聘任2010年度
会计师事务所的议案、关于修改公司章程的议案和关于提名第七届监事候选人的议案，提名丁福源和吴丁作为股东代表监事
候选人提交股东大会审议，还通过了关于召开2009年度股东大会的议案。
（2）2010 年 3 月 23 日公司 2010 年度股东大会选举丁福源、吴丁为股东代表监事，与职工委员会民主选举的职工代表监事周
清平共同组成第 7 届监事会。同日第 7 届监事会召开第 1 次会议，选举丁福源为第 7 届监事会主席。
（3）2010 年 4 月 23 日召开的第 7 届监事会第 2 次会议，审议并通过了 2010 年第一季度报告和财务报表。
（4）2010 年 8 月 9 日召开的第 7 届监事会第 3 次会议，审议并通过了 2010 年半年度报告、财务报表及半年度报告摘要和关
于 2009 年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案。
（5）2010 年 10 月 21 日召开的第 7 届监事会第 4 次会议，审议并通过 2010 年第三季度报告和设立 2010 年 A 股股票期权激
励计划的议案。
2.监事会巡查和巡视
为了进一步加强内部风险的控制，监事会结合公司内部控制工作的进程，安排各项专项检查，并进一步深化对一线公司的巡
查工作。年内，监事会组织了公章、营销、财务等专项检查，巡查了多个城市公司，通过培训、现场查看、单独访谈、会议
讨论、总结通报等形式，就主要业务环节的风险控制、管理层自律、公司发展战略落实情况、员工权益保护等方面进行了检
查、督导。
监事会还组织部分董事巡视了成都、西安等公司，重点考察公司财务状况、主要项目发展情况，经营计划完成情况，维护员
工权益情况、公益事业实施情况等，深入了解公司在不同城市的经营和发展情况。
3.监事会对公司有关事项的独立意见
（1）公司依法运作情况：年内监事会成员列席了历次董事会会议，通过审阅报告、专项检查、现场检查等方式对公司运行情
19
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
况进行监督。监事会认为，公司决策规范，内部控制有效，治理结构持续改善。2010年公司董事及高级管理人员勤勉履职，
未发现违反法律、法规和公司章程及损害公司、股东和职员利益的行为。监事会审阅了公司2010年度内部控制自我评价报告，
认为报告反映了公司治理和内部控制的实际情况，对有关报告没有异议。
（2）检查公司财务的情况：报告期内，监事会认真履行检查公司财务状况的职责，对各定期报告出具了审核意见。监事会认
为公司财务报告真实、准确地反映了公司的财务状况和经营成果，毕马威华振会计师事务所对公司年度财务报告出具的审计
报告客观、公允。
（3）募集资金使用情况：通过检查财务报表、巡视投资项目等方式，监事会对公司2007年度公开增发A股股票募集资金的使
用情况进行了跟踪和检查，募集资金使用规范，实际投入和承诺投资项目一致。
（4）股权激励情况：监事会2010年监督了首期限制性股票激励计划的实施，并对公司2010年股票期权计划草案的制定程序、
内容和激励对象进行了审查，激励对象主体资格合法、有效。
（5）重大资产收购、出售及关联交易情况：公司年内无重大资产收购及出售，也没有关联交易事项发生。
（6）监事会注意到2010年公司总部实行简政强兵，一级部门从09年末的15个缩编为11个，人员数量从09年末的289人精简到
175人，简政成效明显，也为各一线城市公司输出许多优秀人才。
2011 年公司在千亿规模之后将迎来新的挑战，新的一届监事会也将继往开来，进一步拓宽工作思路，积极应对，更加充分发
挥自身的价值，切实维护股东利益。
§10 财务报告
10.1 审计意见
财务报告 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 KPMG-D (2011) AR No.0004
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 万科企业股份有限公司全体股东:
我们审计了后附的万科企业股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2010 年 12 月
引言段 31 日的合并资产负债表和资产负债表、2010 年度的合并利润表和利润表、合并股东权益变动表和
股东权益变动表、合并现金流量表和现金流量表以及财务报表附注。
按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这
管理层对财务报表的责任
种责任包括: (1) 设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞
段
弊或错误而导致的重大错报；(2) 选择和运用恰当的会计政策；(3) 作出合理的会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
注册会计师责任段
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合
理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，贵公司财务报表已经按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制，在
审计意见段 所有重大方面公允反映了贵公司 2010 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2010 年度的
合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
非标意见
审计机构名称 毕马威华振会计师事务所
审计机构地址 中国 北京
审计报告日期 2011 年 03 月 04 日
注册会计师姓名
李婉薇 李灼光
20
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
10.2 财务报表
10.2.1 资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 37,816,932,911.84 15,039,402,972.11 23,001,923,830.80 11,422,649,694.01
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 740,470.77
应收票据
应收账款 1,594,024,561.07 713,191,906.14
预付款项 17,838,003,464.71 33,950,994.36 8,736,319,500.73 5,286,298.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 14,938,313,217.77 56,492,740,965.82 7,785,809,435.41 40,497,384,816.03
买入返售金融资产
存货 133,333,458,045.93 90,085,294,305.52
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 205,520,732,201.32 71,566,094,932.29 130,323,279,449.37 51,925,320,808.04
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 404,763,600.00 163,629,472.66 85,416,642.26
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,493,751,631.16 12,846,703,093.04 3,565,383,001.51 9,433,024,366.72
投资性房地产 129,176,195.26 5,513,411.32 228,143,157.99 5,256,357.41
固定资产 1,219,581,927.47 49,672,041.37 1,355,977,020.48 55,104,783.09
在建工程 764,282,140.58 593,208,234.13
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 373,951,887.29 81,966,325.94
开发支出
商誉
长期待摊费用 32,161,415.85 31,318,689.65
递延所得税资产 1,643,158,028.39 1,265,649,477.66
其他非流动资产 1,055,992,714.51
非流动资产合计 10,116,819,540.51 12,901,888,545.73 7,285,275,380.02 9,578,802,149.48
资产总计 215,637,551,741.83 84,467,983,478.02 137,608,554,829.39 61,504,122,957.52
流动负债：
短期借款 1,478,000,000.00 1,300,000,000.00 1,188,256,111.11 1,038,256,111.11
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债 15,054,493.43
应付票据 30,000,000.00
应付账款 16,923,777,818.98 16,300,047,905.75
预收款项 74,405,197,318.78 31,734,801,163.76
21
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 1,415,758,826.87 523,788,214.05 806,504,472.20 200,552,999.10
应交税费 3,165,476,401.56 28,910,023.67 1,176,877,640.28 31,725,767.61
应付利息 127,806,502.79 118,577,777.78 122,643,721.10 118,577,777.78
应付股利
其他应付款 16,814,029,349.10 13,100,244,296.35 9,258,734,468.30 5,208,563,257.39
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 15,305,690,786.98 13,910,000,000.00 7,440,414,366.78 5,193,908,984.55
其他流动负债
流动负债合计 129,650,791,498.49 28,981,520,311.85 68,058,279,849.28 11,791,584,897.54
非流动负债：
长期借款 24,790,499,290.50 17,756,770,000.00 17,502,798,297.11 14,780,253,873.64
应付债券 5,821,144,507.03 5,821,144,507.03 5,793,735,805.14 5,793,735,805.14
长期应付款
专项应付款
预计负债 41,107,323.15 34,355,814.95
递延所得税负债 738,993,358.99 802,464,465.02 15,369,480.07
其他非流动负债 8,816,121.26 8,408,143.82
非流动负债合计 31,400,560,600.93 23,577,914,507.03 24,141,762,526.04 20,589,359,158.85
负债合计 161,051,352,099.42 52,559,434,818.88 92,200,042,375.32 32,380,944,056.39
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00
资本公积 8,789,344,008.84 9,078,393,628.17 8,557,716,583.44 8,604,755,442.19
减：库存股
专项储备
盈余公积 10,587,706,328.79 10,587,706,328.79 8,737,841,436.85 8,737,841,436.85
一般风险准备
未分配利润 13,470,284,310.05 1,247,238,484.18 8,808,398,744.05 785,371,804.09
外币报表折算差额 390,131,925.43 276,721,078.80
归属于母公司所有者权益合计 44,232,676,791.11 31,908,548,659.14 37,375,888,061.14 29,123,178,901.13
少数股东权益 10,353,522,851.30 8,032,624,392.93
所有者权益合计 54,586,199,642.41 31,908,548,659.14 45,408,512,454.07 29,123,178,901.13
负债和所有者权益总计 215,637,551,741.83 84,467,983,478.02 137,608,554,829.39 61,504,122,957.52
10.2.2 利润表
编制单位：万科企业股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 50,713,851,442.63 544,050,592.51 48,881,013,143.49 443,874,739.01
其中：营业收入 50,713,851,442.63 544,050,592.51 48,881,013,143.49 443,874,739.01
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 39,581,842,880.99 616,339,243.13 41,122,442,525.36 649,779,466.38
其中：营业成本 30,073,495,231.18 1,395,820.70 34,514,717,705.00 2,748,677.22
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
22
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 5,624,108,804.74 55,631,628.92 3,602,580,351.82 30,285,020.88
销售费用 2,079,092,848.94 1,513,716,869.35
管理费用 1,846,369,257.59 614,028,758.52 1,441,986,772.29 374,053,612.54
财务费用 504,227,742.57 78,280,813.84 573,680,423.04 237,232,417.12
资产减值损失 -545,451,004.03 -132,997,778.85 -524,239,596.14 5,459,738.62
加：公允价值变动收益（损失
-15,054,493.43 2,435,350.77
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
777,931,240.02 3,147,579,134.21 924,076,829.10 3,079,448,983.67
填列）
其中：对联营企业和合
291,703,045.44 82,032,440.11 541,860,864.68 59,596,950.08
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
11,894,885,308.23 3,075,290,483.59 8,685,082,798.00 2,873,544,256.30
列）
加：营业外收入 71,727,162.82 7,924,859.71 70,678,786.74 1,118,761.00
减：营业外支出 25,859,892.03 107,190.06 138,333,776.65 187,739.02
其中：非流动资产处置损失 1,211,776.17 38,400.06 1,577,638.38 15,049.02
四、利润总额（亏损总额以“-”
11,940,752,579.02 3,083,108,153.24 8,617,427,808.09 2,874,475,278.28
号填列）
减：所得税费用 3,101,142,073.98 2,187,420,269.40
五、净利润（净亏损以“-”号填
8,839,610,505.04 3,083,108,153.24 6,430,007,538.69 2,874,475,278.28
列）
归属于母公司所有者的净
7,283,127,039.15 5,329,737,727.00
利润
少数股东损益 1,556,483,465.89 1,100,269,811.69
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.66 0.48
（二）稀释每股收益 0.66 0.48
七、其他综合收益 6,577,300.53 -57,900,204.25 62,370,848.23 27,906,242.65
八、综合收益总额 8,846,187,805.57 3,025,207,948.99 6,492,378,386.92 2,902,381,520.93
归属于母公司所有者的综
7,289,704,339.68 5,392,108,575.23
合收益总额
归属于少数股东的综合收
1,556,483,465.89 1,100,269,811.69
益总额
10.2.3 现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
88,119,694,493.30 4,092,031.80 57,595,333,545.50 2,110,000.00
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
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万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
2,976,047,156.82 39,086,004,544.07 1,889,792,191.43 27,298,156,567.35
的现金
经营活动现金流入小计 91,095,741,650.12 39,090,096,575.87 59,485,125,736.93 27,300,266,567.35
购买商品、接受劳务支付的
66,645,895,259.85 34,560,212,561.89
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
1,848,827,752.37 243,631,826.74 1,197,521,164.61 178,367,518.65
付的现金
支付的各项税费 9,381,585,316.90 80,613,874.05 6,537,312,459.48 66,076,622.71
支付其他与经营活动有关
10,982,177,869.55 41,923,380,754.78 7,936,728,231.40 27,531,440,885.11
的现金
经营活动现金流出小计 88,858,486,198.67 42,247,626,455.57 50,231,774,417.38 27,775,885,026.47
经营活动产生的现金
2,237,255,451.45 -3,157,529,879.70 9,253,351,319.55 -475,618,459.12
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 282,454,288.12 84,740,582.26 210,421,893.79 3,674,861.33
取得投资收益收到的现金 367,769,277.76 968,566,841.27 392,060,350.54 2,684,402,488.19
处置固定资产、无形资产和
462,241.52 2,200.00 142,450,545.00 50.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
17,179,172.33 119,164,800.00
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
2,032,857,298.14 196,894,246.51 304,714,390.00 193,648,880.09
的现金
投资活动现金流入小计 2,700,722,277.87 1,250,203,870.04 1,168,811,979.33 2,881,726,279.61
购建固定资产、无形资产和
261,938,551.22 3,472,050.24 806,062,156.74 4,270,692.78
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 2,183,848,057.74 3,085,231,634.80 1,577,467,490.52 48,071,456.16
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
1,364,056,191.97 2,975,942,928.47
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
1,082,538,787.40
的现金
投资活动现金流出小计 4,892,381,588.33 3,088,703,685.04 5,359,472,575.73 52,342,148.94
投资活动产生的现金
-2,191,659,310.46 -1,838,499,815.00 -4,190,660,596.40 2,829,384,130.67
流量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 1,979,021,435.08 829,084,667.00
其中：子公司吸收少数股东
1,979,021,435.08 829,084,667.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 27,070,090,551.02 20,964,770,000.00 20,731,516,740.82 18,062,226,865.76
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计 29,049,111,986.10 20,964,770,000.00 21,560,601,407.82 18,062,226,865.76
24
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
偿还债务支付的现金 11,985,374,651.54 9,234,000,000.00 21,640,510,970.25 18,577,890,000.00
分配股利、利润或偿付利息
4,039,207,571.75 3,117,987,027.20 2,948,745,658.43 2,617,147,754.84
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
638,540,999.94 127,633,676.98
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 16,024,582,223.29 12,351,987,027.20 24,589,256,628.68 21,195,037,754.84
筹资活动产生的现金
13,024,529,762.81 8,612,782,972.80 -3,028,655,220.86 -3,132,810,889.08
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
24,034,574.57 -9,546,494.83 -80.22
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 13,094,160,478.37 3,616,753,278.10 2,024,489,007.46 -779,045,297.75
加：期初现金及现金等价物
22,002,774,937.38 11,422,649,694.01 19,978,285,929.92 12,201,694,991.76
余额
六、期末现金及现金等价物余额 35,096,935,415.75 15,039,402,972.11 22,002,774,937.38 11,422,649,694.01
25
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
10.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
所有者 所有者
项目 实收资 少数股 实收资 少数股
资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合 资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
本（或 其他 东权益 本（或 其他 东权益
积 存股 备 积 险准备 利润 计 积 存股 备 积 险准备 利润 计
股本） 股本）
10,995, 8,557,7 8,737,8 8,808,3 276,72 8,032,6 45,408, 10,995, 7,853,1 6,581,9 6,184,2 277,30 6,926,6 38,818,
一、上年年末余额 210,21 16,583. 41,436. 98,744. 1,078.8 24,392. 512,45 210,21 44,319. 84,978. 77,986. 7,760.0 24,218. 549,48
8.00 44 85 05 0 93 4.07 8.00 55 14 66 5 80 1.20
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
10,995, 8,557,7 8,737,8 8,808,3 276,72 8,032,6 45,408, 10,995, 7,853,1 6,581,9 6,184,2 277,30 6,926,6 38,818,
二、本年年初余额 210,21 16,583. 0.00 0.00 41,436. 0.00 98,744. 1,078.8 24,392. 512,45 210,21 44,319. 84,978. 77,986. 7,760.0 24,218. 549,48
8.00 44 85 05 0 93 4.07 8.00 55 14 66 5 80 1.20
231,62 1,849,8 4,661,8 113,41 2,320,8 9,177,6 704,57 2,155,8 2,624,1 1,106,0 6,589,9
三、本年增减变动金额（减 -586,68
7,425.4 64,891. 85,566. 0,846.6 98,458. 87,188. 2,263.8 56,458. 20,757. 00,174. 62,972.
少以“-”号填列） 1.25
0 94 00 3 37 34 9 71 39 13 87
7,283,1 1,556,4 8,839,6 5,329,7 1,100,2 6,430,0
（一）净利润 27,039. 83,465. 10,505. 37,727. 69,811. 07,538.
15 89 04 00 69 69
-106,83 113,41
6,577,3 62,957, -586,68 62,370,
（二）其他综合收益 3,546.1 0,846.6
00.53 529.48 1.25 848.23
0 3
上述（一）和（二）小计 -106,83 7,283,1 113,41 1,556,4 8,846,1 62,957, 5,329,7 -586,68 1,100,2 6,492,3
26
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
3,546.1 27,039. 0,846.6 83,465. 87,805. 529.48 37,727. 1.25 69,811. 78,386.
0 15 3 89 57 00 69 92
338,46 1,787,2 2,123,9 641,61 141,25 782,87
（三）所有者投入和减少 -1,711,
0,971.5 24,344. 73,449. 4,734.4 9,094.4 3,828.8
资本 865.95
0 00 55 1 2 3
2,411,1 2,411,1 894,74 894,74
1．所有者投入资本 95,169. 95,169. 4,408.6 4,408.6
33 33 0 0
468,72 467,01 620,65 620,65
2．股份支付计入所有 -1,711,
8,083.8 6,217.9 6,308.2 6,308.2
者权益的金额 865.95
9 4 0 0
-130,26 -623,97 -754,23 -753,48 -732,52
20,958,
3．其他 7,112.3 0,825.3 7,937.7 5,314.1 6,887.9
426.21
9 3 2 8 7
1,849,8 -2,619, -1,022, -1,792, 2,155,8 -2,705, -135,52 -685,28
（四）利润分配 64,891. 529,60 809,35 474,06 56,458. 616,96 8,731.9 9,242.8
94 7.20 1.52 6.78 71 9.61 8 8
1,849,8 -1,849, 2,155,8 -2,155,
1．提取盈余公积 64,891. 864,89 56,458. 856,45
94 1.94 71 8.71
-549,76 -135,52 -685,28
2．提取一般风险准备 0,510.9 8,731.9 9,242.8
0 8 8
-769,66 -1,022, -1,792,
3．对所有者（或股东）
4,715.2 809,35 474,06
的分配
6 1.52 6.78
4．其他
（五）所有者权益内部结
27
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
10,995, 8,789,3 10,587, 13,470, 390,13 10,353, 54,586, 10,995, 8,557,7 8,737,8 8,808,3 276,72 8,032,6 45,408,
四、本期期末余额 210,21 44,008. 706,32 284,31 1,925.4 522,85 199,64 210,21 16,583. 41,436. 98,744. 1,078.8 24,392. 512,45
8.00 84 8.79 0.05 3 1.30 2.41 8.00 44 85 05 0 93 4.07
10.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：万科企业股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
实收资本 实收资本
项目 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权
（或股 资本公积 专项储备 盈余公积 （或股 资本公积 专项储备 盈余公积
股 准备 润 益合计 股 准备 润 益合计
本） 本）
10,995,21 8,604,755 8,737,841 785,371,8 29,123,17 10,995,21 7,956,192 6,581,984 616,513,4 26,149,90
一、上年年末余额
0,218.00 ,442.19 ,436.85 04.09 8,901.13 0,218.00 ,891.34 ,978.14 95.42 1,582.90
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 10,995,21 8,604,755 8,737,841 785,371,8 29,123,17 10,995,21 7,956,192 6,581,984 616,513,4 26,149,90
28
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
0,218.00 ,442.19 ,436.85 04.09 8,901.13 0,218.00 ,891.34 ,978.14 95.42 1,582.90
三、本年增减变动金额（减 473,638,1 1,849,864 461,866,6 2,785,369 648,562,5 2,155,856 168,858,3 2,973,277
少以“-”号填列） 85.98 ,891.94 80.09 ,758.01 50.85 ,458.71 08.67 ,318.23
3,083,108 3,083,108 2,874,475 2,874,475
（一）净利润
,153.24 ,153.24 ,278.28 ,278.28
-57,900,2 -57,900,2 27,906,24 27,906,24
（二）其他综合收益
04.25 04.25 2.65 2.65
-57,900,2 3,083,108 3,025,207 27,906,24 2,874,475 2,902,381
上述（一）和（二）小计
04.25 ,153.24 ,948.99 2.65 ,278.28 ,520.93
（三）所有者投入和减少 531,538,3 -1,711,86 529,826,5 620,656,3 620,656,3
资本 90.23 5.95 24.28 08.20 08.20
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有 468,728,0 -1,711,86 467,016,2 620,656,3 620,656,3
者权益的金额 83.89 5.95 17.94 08.20 08.20
62,810,30 62,810,30
3．其他
6.34 6.34
1,849,864 -2,619,52 -769,664, 2,155,856 -2,705,61 -549,760,
（四）利润分配
,891.94 9,607.20 715.26 ,458.71 6,969.61 510.90
1,849,864 -1,849,86 2,155,856 -2,155,85
1．提取盈余公积
,891.94 4,891.94 ,458.71 6,458.71
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -769,664, -769,664, -549,760, -549,760,
的分配 715.26 715.26 510.90 510.90
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
29
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
10,995,21 9,078,393 10,587,70 1,247,238 31,908,54 10,995,21 8,604,755 8,737,841 785,371,8 29,123,17
四、本期期末余额
0,218.00 ,628.17 6,328.79 ,484.18 8,659.14 0,218.00 ,442.19 ,436.85 04.09 8,901.13
30
万科企业股份有限公司 2010 年度报告摘要
10.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，本集团根据财政部于 2010 年新颁布的《企业会计准则解释第 4 号》的要求，对下述的主要会计政策进行了变更
（1）非同一控制下的企业合并中，购买方为进行企业合并发生的企业合并交易费用的会计处理
2010 年 1 月 1 日之前，非同一控制下的企业合并中，本集团作为购买方，将为进行企业合并发生的企业合并交易费用（不包
括作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，下同）计入企业合并成本。自 2010 年 1 月 1 日起，本集团将该
等企业合并交易费用计入当期损益。
上述会计政策变更自 2010 年 1 月 1 日起施行，不进行追溯调整。
（2）分步收购实现非同一控制下企业合并的，购买日之前持有的被购买方的股权的会计处理
2010 年 1 月 1 日之前，在通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于在购买日之前本集团持有的采用权益法核算
的长期股权投资，本集团会在购买日对长期股权投资的账面余额进行调整，将有关长期股权投资的账面余额调整至最初取得
成本。
2010 年 1 月 1 日之后，本集团在个别财务报表中以所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为全部
投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，本集团会于投资处置时将与其相关的其他综
合收益转入当期投资收益。在合并财务报表中，本集团会对购买日之前持有的被购买方的股权按照其在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，本
集团将这部分其他综合收益转入购买日所属当期投资收益。
上述会计政策变更自 2010 年 1 月 1 日起施行，不进行追溯调整。
（3）丧失了对原有子公司控制权，对于处置后的剩余股权的会计处理
2010 年 1 月 1 日之前，在合并财务报表中，本集团按剩余股权的账面价值确认长期股权投资或其他相关金融资产。2010 年 1
月 1 日之后，对于剩余股权，本集团会按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公
允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权
当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
上述会计政策变更自 2010 年 1 月 1 日起施行，不进行追溯调整。
（4）合并财务报表中，子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
2010 年 1 月 1 日之前，合并财务报表中，当子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所
享有的份额的，除公司章程或协议规定少数股东有义务承担并且少数股东有能力予以弥补的部分外，其余部分冲减母公司股
东权益。2010 年 1 月 1 日之后，当子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额
的，其余额仍冲减少数股东权益。
本集团没有对子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额核算方法的改变进
行追溯调整。此项会计政策变更对本集团 2010 年财务报表的影响不重大。
10.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
10.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
本年新设 74 家子公司,收购 24 家子公司,注销 8 家公司,出售 7 家公司.
31