万科企业股份有限公司
2013年第一季度报告
公告编号：〈万〉2013-027
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对本报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或
存在异议。
1.3、乔世波副主席、魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权陈鹰董事代
为出席并行使表决权；郁亮董事因个人原因未能亲自出席本次董事会会议，授权肖莉董事代为
出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证
季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
2013.3.31 2012.12.31 增减变动（％）
资产总额 417,894,248,034.75 378,801,615,075.37 10.32%
归属于上市公司股东的股东权益 65,578,003,059.72 63,825,553,925.30 2.74%
股本（股） 11,006,757,559 10,995,553,118 0.10%
归属于上市公司股东的每股净资产 5.96 5.80 2.64%
2013 年 1-3 月 2012 年 1-3 月 增减变动（％）
营业收入 13,999,905,876.13 10,345,911,610.85 35.32%
归属于上市公司股东的净利润 1,613,904,228.33 1,395,936,766.18 15.61%
经营活动产生的现金流量净额 (2,383,260,770.37) 1,280,120,650.55 -286.17%
每股经营活动产生的现金流量净额 (0.22) 0.12 -285.99%
基本每股收益 0.15 0.13 15.50%
稀释每股收益 0.15 0.13 15.50%
加权平均净资产收益率 2.49% 2.60% 下降 0.11 个百分点
扣除非经常性损益后的净资产收益率 2.50% 2.53% 下降 0.03 个百分点
注：1.以上计算每股净资产、净资产收益率所用的净资产是指归属于上市公司股东的股东权益，计算每股收益
所用的净利润是指归属于上市公司股东的净利润。
2.以上扣除非经常性损益后的净资产收益率按照加权平均计算方法计算得出。
3. 本报告期内 A 股股票期权激励计划有 11,204,441 份股票期权行权，公司股本因此增加 11,204,441 股。
1
（单位：人民币元）
非经常性损益项目 2013 年 1-3 月金额
非流动资产处置收益 (5,504,654.89)
出售、处理部门或投资单位收益 13,308.09
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处
(1,329,804.64)
置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他收入 5,245,712.75
所得税影响额 1,835,956.79
少数股东权益影响额 (1,828,990.17)
合计 (1,568,472.07)
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截止 2013 年 3 月 31 日，公司股东总人数为 704,231 户（其中 A 股 687,129 户，B 股 17,102
户）。
报告期末股东总数 704,231
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股股份数 种类
华润股份有限公司 1,619,094,766 A股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深 135,174,078 A股
刘元生 133,791,208 A股
中国银行－易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基金 115,561,278 A股
博时价值增长证券投资基金 102,837,764 A股
HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD 100,764,267 B股
中国工商银行－融通深证 100 指数证券投资基金 93,647,784 A股
中国民生银行－银华深证 100 指数分级证券投资基金 90,339,964 A股
UBS AG 78,721,210 A股
万科企业股份有限公司工会委员会 67,168,517 A股
截止 2013 年 3 月 31 日，公司总股数 11,006,757,559 股，其中 A 股 9,691,802,091 股，B 股
1,314,955,468 股。
2.3 报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（1）前 10 名 08 万科 G1 债券持有人的名单和持有量
序号 持有人 持债张数
1 新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002 深 5,548,262
2 中油财务有限责任公司 4,157,662
3 中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312
4 中国人寿保险股份有限公司 3,085,862
5 中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 2,698,727
6 太平财产保险有限公司 1,003,216
7 中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 829,133
8 中国财产再保险股份有限公司 776,162
9 海通－中行－富通银行 722,532
10 中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 542,000
2
（2）前 10 名 08 万科 G2 债券持有人的名单和持有量
序号 持有人 持债张数
1 太平洋资产管理有限责任公司－太平洋稳健理财一号 2,410,130
2 中国农业银行股份有限公司 1,080,717
3 红塔证券股份有限公司 928,000
4 中国石油天然气集团公司企业年金计划－中国工商银行 788,960
5 中国银行－泰达宏利集利债券型证券投资基金 760,500
6 兴华证券投资基金 650,000
7 兴业银行股份有限公司－天弘永利债券型证券投资基金 606,730
8 中国建设银行－鹏华丰润债券型证券投资基金 599,993
9 中国工商银行－融通岁岁添利定期开放债券型证券投资基金 592,101
10 中国邮政储蓄银行股份有限公司－鹏华丰泽分级债券型证券投资基金 570,404
§3 管理层讨论与分析
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、
苏州等 14 个城市，去年 1、2 月份的成交面积为 07 年以来低谷。因去年同期基数低，今年 1
季度这些城市的成交面积同比大幅增长 64.4%。
期内，上述 14 个城市批准预售面积同比增加 29.5%，供应增长落后于成交恢复。3 月份，
14 城市的成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由年初的 1.10 上升至 1.44；新
房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）由年初的 1.16 亿平方米下降至 1.08 亿平方米，
但仍只是略低于历史高位水平。
自 12 年下半年后，主要城市加大了土地供应力度，相比往年，今年 1 季度的土地供应较为
充足。有公开数据可持续观察的 16 个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、
苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地供应和成交面积同比分别
上升 46.6%和 39.0%。由于成交形势良好，溢价成交的现象日益普遍，流拍率下降至 8%，为 2011
年以来的最低点。
期内，政府提出加强调控的六项措施，抑制投资投机购房、支持自住购房仍然是未来的调
控方向。公司将继续坚持“为普通人盖好房子”，“盖有人住的房子”的基本策略，积极顺应经
营环境及市场形势变化，深化对客户需求的研究，确保产品适销对路。
1 季度，公司累计实现销售面积 371.5 万平方米，销售金额 436.5 亿元，同比分别增长 23.5%
和 40.5%。所销售的商品住宅中，90 平方米以下的小户型的比例为 45%，144 平方米以下的产
品比例占 90%，产品结构仍以中小户型普通商品房为主。
其中，公司在广深区域实现销售面积 128.6 万平方米，销售金额 160.4 亿元；在上海区域实
现销售面积 79.1 万平方米，销售金额 112.2 亿元；在北京区域实现销售面积 96.2 万平方米，销
售金额 105.7 亿元；在成都区域实现销售面积 67.7 万平方米，销售金额 58.1 亿元。
期内，公司实现结算面积 123.4 万平方米，结算收入 133.2 亿元，同比分别上升 63.7%和
31.5%。实现营业收入 140.0 亿元，净利润 16.1 亿元，同比分别上升 35.3%和 15.6%。公司房地
产业务的结算毛利率为 26.7%，较去年同期的 30.8%下降 4.1 个百分点，但高于去年全年的
25.8%。
3
截至 1 季度末，公司合并报表范围内有 1576.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合
计约 1695.4 亿元，较年初分别增长 16.4%和 18.0%。
期末，公司净负债率为 29.6%，持有现金 522.6 亿元，高于短期借款和一年内到期长期借
款的总和 440.7 亿元，财务状况安全稳健。
1 季度公司实现开工面积 402.0 万平方米，竣工面积 103.1 万平方米，分别占全年计划的
24.3%和 8.0%。
期末公司已完工开发产品（现房）142.9 亿元，较年初下降 10.6%；在各类存货中占比 4.93%，
较年初下降 1.34 个百分点。
期内，公司新增加开发项目 21 个，按万科权益计算的占地面积约 180 万平方米（对应规划
建筑面积约 513 万平方米），平均楼面地价约 2776 元/平方米。未来公司将继续坚持稳健的项目
发展策略，关注土地市场可能的发展机会，合理补充未来发展所需的项目资源。
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
2013-3-31 2012-12-31
项目 变动幅度 说明
（人民币万元） （人民币万元）
其他应收款 2,388,469.28 2,005,792.18 19.08% 合作方往来增加
其他非流动资产 41,969.25 21,849.20 92.09% 合作项目长期投入增加
短期借款 1,310,805.44 993,240.02 31.97% 借款结构变动
应付债券 494,591.18 0.00 - 子公司新发行美元债券
2013 年 1-3 月 2012 年 1-3 月
项目 变动幅度 说明
（人民币万元） （人民币万元）
营业收入 1,399,990.59 1,034,591.16 35.32% 结算规模增长
营业成本 880,158.64 602,229.69 46.15% 结算成本增加
营业税金及附加 132,726.14 114,640.87 15.78% 营业收入增加
投资收益 3,533.45 12,532.34 -71.81% 本期联营、合营公司收益减少
归属上市公司股东的净利润 161,390.42 139,593.68 15.61% 利润总额增加
4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√ 适用 □ 不适用
1. A 股股票期权激励计划情况
2011 年 4 月 8 日，公司 2011 年第一次临时股东大会通过了公司 A 股股票期权激励计划（草案修订稿）等相关事项，公
司 A 股股票期权激励计划（“期权激励计划”）开始实施。2011 年 5 月 9 日期权激励计划的股票期权授予登记完成，公司向 810
名激励对象授予 10843.5 万份期权。期权简称万科 JLC1，期权代码为 037015。
期权的初始行权价格为 8.89 元，2011 年 5 月 27 日公司实施 2010 年度分红派息方案，向全体股东每 10 股派发现金 1.0
元（含税），遵照相关规则和股东大会决议，董事会对期权行权价格进行相应调整，期权的行权价格调整为 8.79 元。2012 年 7
月 5 日公司实施 2011 年度分红派息方案，向全体股东每 10 股派发现金 1.3 元（含税），公司再次根据规定对期权的行权价格
进行相应调整，调整后的行权价格为 8.66 元。
2012 年 7 月 12 日，履行相关审批程序后，期权激励计划进入第一个行权期。2012 年共有 342,900 份期权行权。本报告期
内，共有 150 名激励对象 11,204,441 份期权行权。截至报告期末，因期权行权和部分激励对象离职等原因，已授出但尚未行
权的股票期权减少到 81,182,159 份。
股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约
束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。
4
2. 公司境内上市外资股(“B 股”)转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司（“香港联交所”）主板上市情况
2013 年 1 月 19 日公司公布了万科企业股份有限公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联合交易所有限公司主
板上市及挂牌交易的方案，2 月 4 日公司 2013 年第一次临时股东大会通过了有关方案。针对有关事项，2 月 7 日公司取得了
中国证券监督管理委员会的行政许可申请受理通知书，2 月 15 日取得了香港联交所的受理函。2 月 28 日，公司公布 2012 年
度报告后，公司补充报送了包含 2012 年度报告等相关文件。目前有关事项在正常进展当中。
公司 B 股转换上市地在香港联交所上市有利于提升公司的国际知名度，有助于公司利用国际资源及市场加强核心竞争力。
4.2.1 非标意见情况
□ 适用 √ 不适用
4.2.2 日常经营重大合同的签署和履行情况
□ 适用 √ 不适用
4.2.3 其他
□ 适用 √ 不适用
4.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于
2001 年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地支持万科，
其他承诺 中国华润总公司 在其及其下属公司与万科发生同业竞争时，包括但不限于审议其下属公司或者万 始终遵守承诺
科可能涉及到同业竞争的投资项目、处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，
保持中立。
4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其他需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
占该公司 报告期所有者权益变
证券代码 证券简称 初始投资金额 期末账面值 报告期损益
股权比例 动
600751 SST 天海 143,600.00 0.04% 143,600.00 - -
合计 - 143,600.00 - 143,600.00 - -
注：SST 天海为公司历史持有的法人股，目前尚未股改。
4.5.3 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
谈论的内容及提供
类别 时间 地点 方式 接待对象
的资料
BNP 活动 2013.1 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 （一）谈论的主要
野村证券活动 2013.1 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 内容：
瑞信活动 2013.1 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
1） 公司日常经营
巴克莱活动 2013.1 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
5
国泰君安活动 2013.1 深圳 见面会 券商、基金等各类投资者 情况；
里昂证券活动 2013.1 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 2） 公 司 发 展 战
香港、深圳（上 略；
年度业绩推介会 2013.2 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
海、北京） 3） 公司对行业变
里昂证券活动 2013.2 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
化的看法。
瑞信证券活动 2013.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
（二）提供的主要
摩根大通活动 2013.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者 资料：
里昂证券活动 2013.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
公司定期报告等公
巴克莱活动 2013.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
开资料。
瑞信证券活动 2013.3 香港 见面会 券商、基金等各类投资者
申银万国活动 2013.3 深圳 见面会 券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
深圳、东莞、三 花旗、申银万国、国泰君安、中信证券、
亚、福州、厦门、 瑞穗证券、瑞银证券、摩根大通、德意志
银行、摩根斯坦利、内藤证券、中信建投
长沙、上海、嘉 证券、东兴证券、野村证券、中金、巴克
定、苏州、南京、 莱、高盛高华、国信证券、里昂证券、汇
报告 杭州、合肥、宁 小组或 丰银行、上海证券、银河证券、瑞信证券、
接待券商
期内 波、温州、北京、 一对一 广发证券、高盛、渣打银行、麦格理、中
沈阳、鞍山、青 银国际、光大证券、长江证券、BNP 、
Jefferies、DBS Vickers (HK) Ltd等
岛、太原、武汉、
成都、重庆、西
安、等地
平安资产、东方证券资管、博时基金、南
方基金、融通基金、上投摩根基金、广发
基金、易方达基金、汇添富资产管理（香
港）有限公司、万家基金、泰康资产、华
夏基金、嘉实基金、大成基金、工银瑞信
基金、中国人寿、景顺长城基金、银华基
金、海富通基金、华安基金、汇添富基金、
鹏华基金、华泰柏瑞基金、申万巴黎基金、
国投瑞银基金、Argyle Street Management、
Fidelity、Dodge & Cox、Matthews
International Capital Management、BEA
Union、Templeton、RCM Asia Pacific
深圳、东莞、三 Limited、Myriad Asset Management、Capital
亚、福州、厦门、 Research、Franklin Templeton Investments
长沙、上海、嘉 (Asia) Limited、Goldman Sachs Asset
Management International、Keywise Capital
接待基金、其他投 定、苏州、南京、 Management (HK) Limited、Lazard Asset
报告 杭州、合肥、宁 小组或 Management LLC、Morgan Stanley
资机构及个人投 Investment Management Inc、Pictet Asset
期内 波、温州、北京、 一对一
资者 Management SA、PLATINUM、Columbia
沈阳、鞍山、青 Management、STICHTING、T Rowe Price、
岛、太原、武汉、 Lion Global Investors、Baring Asset
成都、重庆、西 Management、Mirae Asset Global、SAC
Capital、Geosphere、Capital Land、Invesco、
安、等地 Aberdeen、Alliance Bersntein、ACQ、
Wellington Asset mgt、Libra Capital
Management (HK) Ltd、Zeal Asset、Standard
Pacific、Primero Investment Limited、Trivest
Advisors、UG Funds、Chinarock Capital
Management、Neuberger Berman、EFMI、
Prime Capital、Goldman Sachs Asset
Management、Value Partners、Seatown、
Henderson Global Investors、JP Morgan
Asset、Asuka Corporate Advisory、BT
Investment、CIMB-Principal Asset
Management Berhad、Ashmore Group等
4.5.4 其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；
6
（2）公司债券相关情况
报告期内，公司的资信状况良好。公司发行的公司债券“08 万科 G1”和“08 万科 G2”没有变动。
（3）股东大会授权继续与华润合作事项
2012 年 5 月 11 日公司 2011 年度股东大会决议，授权董事会决定在人民币 105.9 亿元以内，与华润集团有限公司及其关
联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托
资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。授权期限 1
年。报告期内，公司之全资子上海万科投资管理有限公司将持有的上海虹桥 11 号项目 39%的权益转让给深圳市华威欣城一号
投资合伙企业（有限合伙），双方共同开发上海虹桥 11 号项目。而汉威资本管理有限公司和华润深国投信托有限公司分别持
有 51%和 49%股权的深圳市华威永盛企业管理有限公司，是深圳市华威欣城一号投资合伙企业（有限合伙）的普通合伙人。
除此之外，公司未与华润发生股东大会授权范围内的相关交易。
2013 年 3 月 20 日公司 2012 年度股东大会决议，授权董事会决定与华润继续合作，授权期限调整为 2 年，授权额度调整
为每年累计总额不超过人民币 127 亿元（即不超过公司 2012 年度经审计净资产的 20%）。报告期内，还未有新的合作事项实
施。
（4）内部控制建设情况
2013 年公司继续坚持实质内控导向，开展内部控制建设，继续根据每月的内控工作主题，推动专业领域的内控工作，并
展开内控检查，推荐最佳内控实践。根据公司 B 股转换上市地到香港联交所上市的需要，公司结合香港联交所的规则要求，
进一步开展内部控制制度的梳理和完善。
4.6 衍生品投资情况
√ 适用 □ 不适用
为了锁定利率变动产生的风险，公司针对外币浮息借款签署了利
率互换合约（IRS），公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限
以向原借款方支付原借款方浮动利息，同时按照固定利率向合约
于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险
对手方支付利息。
等）
IRS 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期利率，控制
利率变动风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
IRS 价值变动对公司本报告期损益影响为人民币 146.13 万元，IRS
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关
价值根据 2013 年 3 月 31 日评估的公允价值确定。
假设与参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
无
报告期相比是否发生重大变化的说明
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制 公司独立董事认为通过 IRS 等金融工具避免了外币借款由于利率
情况的专项意见 浮动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
4.6.1 报告期末衍生品投资的持仓情况
√ 适用 □ 不适用
（单位：人民币万元）
期末合约占公司报告期
合约种类 期初合约金额 期末合约金额 报告期损益情况
末所有者权益比例
利率互换合约（IRS） 255,379.87 254,705.41 146.13 3.01%
合计 255,379.87 254,705.41 146.13 3.01%
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