本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
资产评估报告
（报告书）
共1册 第1册
项目名称： 网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦
淮科技有限公司股东全部权益价值评估报告
报告编号： 东洲评报字【2018】第 1225 号
上海东洲资产评估有限公司
2018 年 12 月 29 日
资产评估报告
【2018】第 1225 号
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提
请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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资产评估报告
【2018】第 1225 号
资产评估报告
（目录）
项目名称 网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦淮科
技有限公司股东全部权益价值评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第 1225 号
一、 委托人及其他报告使用者概况 ...........................................................................................4
I. 委托人 ........................................................................................................................................... 4
II. 其他报告使用者............................................................................................................................. 5
二、 被评估单位及其概况..........................................................................................................5
三、 评估目的 .........................................................................................................................13
四、 评估对象和评估范围........................................................................................................13
五、 价值类型及其定义 ...........................................................................................................15
六、 评估基准日 ......................................................................................................................16
七、 评估依据 .........................................................................................................................16
I. 经济行为依据 .............................................................................................................................. 16
II. 法规依据 ..................................................................................................................................... 16
III. 评估准则及规范........................................................................................................................... 16
IV. 取价依据 ..................................................................................................................................... 17
V. 权属依据 ..................................................................................................................................... 17
VI. 其它参考资料 .............................................................................................................................. 17
VII. 引用其他机构出具的评估结论 ..................................................................................................... 18
八、 评估方法 .........................................................................................................................18
I. 概述 ............................................................................................................................................ 18
II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................................................................ 18
III. 收益法介绍 .................................................................................................................................. 19
IV. 市场法介绍 .................................................................................................................................. 20
九、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................................22
十、 评估假设 .........................................................................................................................23
十一、 评估结论 .........................................................................................................................24
I. 概述 ............................................................................................................................................ 24
II. 结论及分析 .................................................................................................................................. 24
III. 其它 ............................................................................................................................................ 26
十二、 特别事项说明 ..................................................................................................................26
十三、 评估报告使用限制说明 ....................................................................................................30
I. 评估报告使用范围 ....................................................................................................................... 30
II. 评估结论有效期........................................................................................................................... 30
III. 评估报告 ..................................................................................................................................... 30
十四、 评估报告日 ......................................................................................................................30
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资产评估报告
【2018】第 1225 号
资产评估报告
（摘要）
特别提示：本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据。以下内容摘自评估报告
正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
项目名称 网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦淮科技有限公司
股东全部权益价值评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第 1225 号
委托人 网宿科技股份有限公司。
其 他 报 告 使 用 根据资产评估委托合同的约定，本次经济行为涉及的相关当事人，
者 及国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 厦门秦淮科技有限公司。
评估目的 拟股权转让。
评估基准日 2018 年 06 月 30 日。
评 估 对 象 及 评 本次评估对象为被评估单位的股东全部权益，评估范围系截至评估
估范围 基准日被评估单位的全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动
资产（包括固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延
所得税资产）及负债等。资产评估申报表列示的被评估单位（合并
口径）归属母公司的净资产账面值为 146,230,564.25 元。
价值类型 市场价值。
评估方法 主要采用合并口径的收益法和市场法，在综合评价不同评估方法和
初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，最终
选取收益法的评估结论。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 930,000,000.00 元。
大写：人民币玖亿叁仟万元整。
评 估 结 论 使 用 为评估基准日起壹年，即有效期截止 2019 年 06 月 29 日。
有效期
特别事项说明 被评估单位存在未决诉讼事项、产权瑕疵事项、期后事项等对评估
结论产生重大影响的特别事项，详见评估报告正文中特别事项。
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资产评估报告
【2018】第 1225 号
资产评估报告
（正文）
网宿科技股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定、坚持独立、客观和公正的原则，采用合并口径的收益法和市场法，
按照必要的评估程序，对网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦淮科技
有限公司股东全部权益在 2018 年 06 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评
估情况报告如下：
项目名称 网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦淮科技有限公司股东
全部权益价值评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第 1225 号
一、 委托人及其他报告使用者概况
I. 委托人 企业名称：网宿科技股份有限公司（股票代码：300017）
统一社会信用代码：91310000631658829P
企业类型：其他股份有限公司（上市）
注册地址：上海嘉定环城路 200 号
法定代表人：刘成彦
注册资本：人民币贰拾肆亿叁仟贰佰万零陆仟贰佰肆拾伍元整
成立日期：2000 年 1 月 26 日
营业期限：2000 年 1 月 26 日 至 不约定期限
经营范围：计算机软硬件的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，
信息采集，信息发布，信息系统集成，经济信息服务，第一类增值电信业
务中的因特网数据中心业务、第二类增值电信业务中的因特网接入服务业
务，计算机软硬件及配件、办公设备的销售，从事货物及技术的进出口业
务。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
委托人与被评估单位之间关系：
委托人网宿科技股份有限公司为被评估单位厦门秦淮科技有限公司的控
股股东。
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资产评估报告
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II. 其 他 报 告 资产评估委托合同约定的其它报告使用者、相关监管部门或机构，及根据
使用者 国家法律、法规规定的报告使用者，为本报告的合法使用者。除此之外，
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
二、 被评估单位及其概况
1. 企业注册登记信息：
企业名称：厦门秦淮科技有限公司
统一社会信用代码：91350200MA31DEEG2Y
企业类型：法人商事主体【有限责任公司(自然人投资或控股)】
注册地址：厦门火炬高新区火炬园火炬路 56-58 号火炬广场南楼 201-5
法定代表人：肖蒨
注册资本：人民币叁亿叁仟玖佰壹拾柒万元整
成立日期：2017 年 12 月 19 日
营业期限：2017 年 12 月 19 日至 2067 年 12 月 18 日
经营范围：互联网信息服务（不含药品信息服务和网吧）；其他互联网服
务（不含需经许可审批的项目）；软件开发；信息技术咨询服务；工程和
技术研究和试验发展；企业总部管理；对第一产业、第二产业、第三产业
的投资（法律、法规另有规定除外）。
2. 企业历史沿革
（1）2017 年 12 月 19 日，被评估单位成立
厦门秦淮科技有限公司成立于 2017 年 12 月 19 日，成立时注册资本为
28,000.00 万元，由北京网宿科技有限公司与自然人居静共同出资组建。
其中北京网宿科技有限公司认缴金额为人民币 16,800.00 万元，自然人股
东居静认缴金额为人民币 11,200.00 万元。成立时，股东出资情况及持股
比例如下：
单位：万元（下同）
股东名称 出资金额 出资比例（%）
北京网宿科技有限公司 16,800.00 60.00
居静 11,200.00 40.00
合计 28,000.00 100.00
（2）2017 年 12 月 20 日，第一次股权转让（*注 1）
根据被评估单位股东会决议及章程，股东北京网宿科技有限公司将其持有
的被评估单位 60.00%的股权转让给网宿科技股份有限公司。本次股权转
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资产评估报告
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让后，股东出资情况及持股比例如下：
股东名称 出资金额 出资比例（%）
网宿科技股份有限公司 16,800.00 60.00
居静 11,200.00 40.00
合计 28,000.00 100.00
（*注 1）本次股权转让行为未履行，北京网宿科技有限公司、居静及网宿科技股份有限公司于 2018
年 1 月签订《关于厦门秦淮科技有限公司股权转让之补充协议》，与该补充协议签署前的相关股
权转让协议与补充协议约定不一致的，以该补充协议约定为准。
（3）2018 年 1 月 31 日，股权转让及非货币性出资
根据《关于厦门秦淮科技有限公司股权转让之补充协议》：北京网宿科技
有限公司以其所持有的北京秦淮数据有限公司、河北秦淮数据有限公司、
深圳秦淮数据有限公司（三家股权以下简称“秦淮数据”）全部股权认缴出
资，出资金额为人民币 22,290.80 万元；自然人股东居静以其持有的秦淮
数据全部股权认缴出资，出资金额为人民币 5,709.20 万元；同时根据上
述补充协议之约定，对上述三项股权权益归属进行划分后，北京网宿科技
有限公司持有被评估单位股权比例为 79.61%，自然人股东居静持有股权
比例为 20.39%。
同时该补充协议约定：北京网宿科技有限公司在第一次股权转让的基础
上，将其持有的秦淮数据的股权及享有的权益全部转让给网宿科技股份有
限公司。本次股权转让后，股东出资情况及持股比例如下：
股东名称 出资金额 出资比例（%）
网宿科技股份有限公司 22,290.80 79.61
居静 5,709.20 20.39
合计 28,000.00 100.00
上述非货币性出资由上海东洲资产评估有限公司出具了《东洲评字（2017）第 1463 号、1471 号、
1472 号》资产评估报告
（4）2018 年 3 月 27 日，第一次增资
根据被评估单位股东会决议及章程，股东网宿科技股份有限公司将其持有
有关互联网数据中心（IDC）相关的资产及部分关联的债权债务和劳动力
向被评估单位出资，注册资本增加至人民币 33,917.00 万元。增资后，股
东出资情况及持股比例如下：
股东名称 出资金额 出资比例（%）
网宿科技股份有限公司 28,207.80 83.17
居静 5,709.20 16.83
合计 33,917.00 100.00
上述非货币性出资由上海东洲资产评估有限公司出具了《东洲评字（2017）第 1443 号》资产评
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资产评估报告
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估报告
（5）2018 年 6 月 26 日，第二次股权转让
根据被评估单位的股权转让协议及章程，自然人股东居静将其持有的被评
估单位股权 6.83%转让给股东网宿科技股份有限公司。本次股权转让后，
股东出资情况及持股比例如下：
股东名称 出资金额 出资比例（%）
网宿科技股份有限公司 30,525.30 90.00
居静 3,391.70 10.00
合计 33,917.00 100.00
上述出资情况由厦门泓正会计师事务所有限公司出具了《厦泓正所验 YZ 字（2018）第 0156 号》
验资报告，验明股东出资到位。
3. 组织架构和经营管理结构
4. 企业及其子公司结构
厦门秦淮科技有限公司下设 9 家子公司，具体情况如下：
持股比例 认缴资本 实缴资本 基准日是否
序号 公司名称
（%） （万元） （万元） 存在业务
1 河北秦淮数据有限公司 100.00 20,000.00 12,000.00 是
2 北京秦淮数据有限公司 100.00 6,000.00 6,000.00 是
3 深圳市秦淮数据有限公司 100.00 5,000.00 1,600.00 是
4 大同秦淮数据有限公司 100.00 5,000.00 0.00 否
5 江苏秦淮数据科技有限公司 100.00 3,000.00 3,000.00 否
6 江苏思达歌数据科技有限公司 100.00 3,000.00 3,000.00 否
7 怀来秦淮数据科技有限公司 100.00 2,000.00 0.00 否
8 怀来秦淮数据技术有限公司 100.00 2,000.00 0.00 否
9 秦淮（上海）数据科技有限公司 100.00 1,000.00 0.00 否
其中，序号 1#、2#、3#为被评估单位统一控制下企业合并新增的全资子
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资产评估报告
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公司；序号 4#、5#、6#、9#为被评估单位于基准日前（2018 年 1-3 月）
成立的全资子公司；序号 7#、8#于基准日后（2018 年 8 月 17 日）成立
的全资子公司，故未纳入本次评估范围。
5. 企业经营概况
2017 年底，被评估单位控股股东网宿科技股份有限公司对其国内 IDC（互
联网数据中心）业务进行整合并调整构架：以其控股的北京秦淮数据有限
公司、深圳秦淮数据有限公司及河北秦淮数据有限公司出资设立厦门秦淮
科技有限公司；同时撤销其一级部门 IDC 事业部，将其国内 IDC 业务以
增资形式调整至厦门秦淮科技有限公司的公司架构内运营并管理。至此形
成了以厦门秦淮科技有限公司为平台，以北京秦淮数据有限公司为主要管
理中心的 IDC 互联网数据中心，为客户在数据中心建设运营、IT 服务器
硬件定制运维、宽带接入增值业务、长途传输链路解决方案等业务的资源
开发、项目运营和维护方面提供全生态产业链的产品与服务。
厦门秦淮科技有限公司合并范围内现有 4 家公司开展了 IDC 业务，分别
为厦门秦淮科技有限公司、河北秦淮数据有限公司、深圳市秦淮数据有限
公司、北京秦淮数据有限公司。上述 4 家公司的经营业务及客户情况如下：
（1）厦门秦淮科技有限公司：提供给客户用于承载其网站或者其他应用
程序等的独立服务器，以及该服务器所需的机房空间，机房供电、消防、
安全、温湿度等基础环境条件，互联网带宽链路、技术支持响应、网络故
障检测修复等服务，以及与之相关的公司能提供的配套和增值服务；
（2）河北秦淮数据有限公司：建设的河北怀来新媒体大数据产业基地系
专门为特定客户建设，并按照客户的需求提供相应的基础设施配套及运维
服务，所建设的数据中心定向租用给客户使用；
（3）深圳市秦淮数据有限公司：属于传统 IDC 业务公司，主要以出租机
柜和出售带宽作为主要收入手段。深圳市秦淮数据有限公司在深圳宝安地
区租赁 9,225.00 平方米的机房，通过翻新改造建成现代化的 IDC 数据中
心正式完成总计 1230 个机柜的建设。深圳市秦淮数据有限公司拥有的机
柜规格均为 4kW 型，在 IDC 行业内属于“T3+”级别机柜组。深圳市秦淮
数据有限公司主要覆盖华南地区中小企业和地方政企的服务器托管需求，
目前已正式投入运营。
（4）北京秦淮数据有限公司：北京秦淮在北京朝阳区电子城西区太极计
算机股份有限公司云计算中心基地 1 号科研楼租赁了 12,356.60 平方区
域，通过自建机房、出租机柜、售卖带宽的方式，为客户提供服务器托管
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资产评估报告
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及带宽服务。
6. IDC 业务概况
（1）IDC 概述
互联网数据中心服务，即 IDC 服务，是指发行人通过自建或租用互联网
通信线路、带宽资源、标准化的电信专业级机房环境，以外包出租的方式
为用户的服务器等互联网或其他网络的相关设备提供放置、代理维护、系
统配置及管理服务，以及提供数据库系统或服务器等设备的出租及其存储
空间的出租、通信线路和出口带宽的代理租用和其它应用服务。
网宿科技股份有限公司为了积极适应市场需求的变化，设计了灵活的 IDC
解决方案，切合客户的需求，为客户提供定制化的服务：在基础 IDC 服
务的基础上，网宿科技利用自身的技术优势及运营经验，形成了一套包括
网络安全服务、网络系统服务和监控服务的完整增值业务体系，全面覆盖
客户各方面的需求；同时，在云计算技术快速发展的背景下，网宿科技顺
应市场发展的新趋势，积极吸收和研发相关技术，将先进的云计算体系纳
入现有 IDC 服务框架中，向客户提供更为便捷、高效的云计算服务，进
一步增强 IDC 业务的竞争能力和服务能力。
（2）IDC 服务内容
发行人 IDC 服务按照服务属性可以划分为基础 IDC 业务、IDC 安全服务、
IDC 系统网络服务、IDC 监控服务以及云计算增值服务五大类。以基础 IDC
业务为基础，发行人能够向客户提供全面的定制化增值服务，覆盖客户多
样化的需求。具体情况如下：
A、基础 IDC 业务
服务器托管：IDC 为客户提供电信级机房环境，客户将设备放置在 IDC
机房，并对自身设备进行管理维护的业务。可分为按机架出租和按机位出
租。
服务器租用：IDC 为客户提供电信级机房环境，客户可从网宿科技租用满
足需求配置的硬件设备，分为送产权和不送产权模式，同时对硬件提供相
应的售后服务，客户对租用的设备进行自主的管理维护的业务。
带宽出租：IDC 向客户提供不同形式的端口接入方式和不同带宽接入
Internet 链路的业务。可分为共享型、独享型两种。
IP 地址出租：指对托管和租用在 IDC 机房的客户提供公网地址接入互联
网。
VIP 区租赁：是指客户租用封闭或半封闭的空间用于放置自身的网络设备
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资产评估报告
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和服务器，提供空间区定制化装修、配电，以便客户对自身设备进行管理
维护。
专线接入：根据客户不同的需求所提供的与运营商互联的专有链路。
B、IDC 安全服务
防火墙：指 IDC 向客户提供独享（虚拟）硬件防火墙并配置于客户网络
前端，保护客户的网络安全服务。
入侵检测/防护（IDS/IPS）：指 IDC 向客户提供基于网络和基于主机的实
时监控及防护系统，主动发现网络隐患安全，实时检测和防护保护客户系
统被扫描、入侵等异常活动的服务。
漏洞扫描：指提供定期对客户工作站、服务器、数据库等各种系统以及网
络设备进行漏洞扫描，查找系统漏洞，并将扫描结果以检测报告形式提交
的服务。
流量清洗（防 DDos 攻击）：采用简单易操作的反拒绝攻击高端产品，对
各类拒绝服务攻击，特别是网络拒绝服务攻击进行有效的阻击拦截和流量
过滤。
病毒防范：指对客户托管设备进行自动检测并删除已知或未知病毒的服
务。
系统加固：指对客户托管设备的系统扫描/安全评估中发现的系统漏洞和
薄弱环节进行修补操作的服务。
安全管理服务：指对客户托管设备利用安全平台、规范的安全运维工程师
以及安全专家队伍提供整套的管理安全服务。
C、IDC 系统网络服务
数据存储备份：为客户提供存储空间租赁的服务，当发生故障时可以对客
户的数据进行恢复。
异地容灾：将客户数据存储在不同地域的数据中心内，当其中一地发生不
可预测的灾难时，可以快速恢复客户的数据和功能，提高客户系统的容灾
性和安全性。
负载均衡：对客户资源占用密集、CPU 消耗大的服务器群实施负载均衡
技术，使客户服务器群中所有服务器和应用之间的通信负载均衡，发挥服
务器群的最佳性能。
客户设备代维：根据客户需要，通过 IDC 专业的维护技术人员为客户提
供托管设备的日常维护服务。
系统代维和网络代维：根据客户需要，对客户托管设备的系统或者网络安
全设备提供日常维护服务。
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资产评估报告
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D、IDC 监控服务
客户流量监控：在确保自身网络安全运行的基础上为客户提供方便快捷的
网络流量信息查询服务，进一步体现人性化、合理化的 IDC 网络服务。
网络（主机）监测：为 IDC 客户提供互联网可达的网络、主机、应用运
行状况的监测服务，IDC 客户可以通过自助服务的方式配置和查看相关监
测数据，并生成相应报表。监控客户服务器的连通性。
网站行为分析：对 IDC 中企业网站的访客访问情况进行记录和追踪，为
企业提供网站流量及访客行为分析的报告。
无缝移机：以客户对外服务不发生中断，数据安全完整为基础，为客户提
供同城或异地搬迁的服务。
域名解析：为客户提供域名解析的服务。
E、云计算增值服务
弹性计算服务：是向客户提供的整合了计算、存储与网络资源、按需使用、
按需付费的一站式 IT 计算资源租用服务，从而帮助开发者和 IT 管理员在
不需要一次性投资的情况下，快速部署和管理大规模可扩展的 IT 基础设
施资源，并能够便捷的享受相关增值服务。
云备份服务：根据客户不同类型的数据备份需求向其提供在线备份所需的
管理接口，备份所需空间、文件传输加密、技术支持响应以及与之相关的
配套和增值服务，从而使客户能够安全稳定的将数据进行在线备份。
极速存储服务：是由发行人自主研发、建立的公有互联网存储服务。能够
向客户提供按需使用的一站式数据存储、上传、分发加速及数据处理服务，
并能够提供相关增值服务。
7. 企业历史财务数据以及财务核算体系
被评估单位近年（合并报表）资产及财务状况：
单位：万元
项目 2018 年 6 月 30 日
资产总额 96,970.61
负债总额 82,347.56
净资产 14,623.06
归属母公司的所有者权益 14,623.06
项目 2018 年 1-6 月
营业收入 17,162.56
利润总额 -2,256.60
净利润 -1,758.75
归属母公司所有者的净利润 -1,758.75
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资产评估报告
【2018】第 1225 号
被评估单位近年(母公司报表）资产及财务状况：
单位：万元
项目 2018 年 6 月 30 日
资产总额 27,988.26
负债总额 11,066.37
净资产 16,921.89
项目 2018 年 1-6 月
营业收入 8,234.60
利润总额 892.64
净利润 668.13
上述数据，摘自于德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的（《德师报(审)字(18)第
S00530 号》专项审计报告（2018 年 1-6 月），审计报告为无保留意见。
被评估单位执行企业会计准则。主要税种及税率如下：
税 种 计 税 依 据 税 率（%）
增值税 应税销售收入 6.00
城建税 应纳流转税额 7.00
教育费附加 应纳流转税额 5.00
企业所得税 应纳税所得额 25.00
8. 企业经营资质
根据相关法律规定，中国境内的企业开展 IDC 业务需要持有《中华人民
共和国增值电信业务经营许可证》。评估人员对被评估单位合并范围内公
司持有上述资质的情况进行了核实，具体如下：
基准日 是否有电
公司名称 是否存 信增值业 编号 有效期
在业务 务资质
厦门秦淮科技有限公司 是 是 B1-20182870 2018/8/21-2023/8/21
河北秦淮数据有限公司 是 是 B1-20180211 2018/1/22-2023/01/22
北京秦淮数据有限公司 是 是 B1-20172816 2017/11/28-2022/11/28
深圳市秦淮数据有限公司 是 是 B1-20180463 2018/2/7-2023/2/7
大同秦淮数据有限公司 否 否
江苏秦淮数据科技有限公司 否 否
江苏思达歌数据科技有限公司 否 否
怀来秦淮数据科技有限公司 否 否
怀来秦淮数据技术有限公司 否 否
秦淮（上海）数据科技有限公司 否 否
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资产评估报告
【2018】第 1225 号
三、 评估目的
本次评估目的是反映厦门秦淮科技有限公司股东全部权益于评估基准日
的市场价值，为网宿科技股份有限公司拟转让厦门秦淮科技有限公司股权
之经济行为提供价值参考依据。
已取得的经济行为文件如下：
1． 网宿科技股份有限公司关于同意出具资产评估报告的函。
四、 评估对象和评估范围
1. 本次评估对象为被评估单位的股东全部权益，评估范围系截至评估基准
日被评估单位的全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（包括
固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产）及负
债等。根据被评估单位基准日审定报表（合并口径），总资产账面价值
969,706,133.17 元，负债合计 823,475,568.92 元，归属母公司的净资产
146,230,564.25 元。
截止日期：2018 年 06 月 30 日
单位：元
科目名称 账面价值
流动资产合计 177,557,402.33
货币资金 7,902,400.80
应收账款净额 79,726,262.15
其他应收款净额 14,535,504.54
预付账款 2,067,195.60
存货净额
其他流动资产 73,326,039.24
非流动资产合计 792,148,730.84
固定资产净额 561,824,383.05
在建工程 106,305,291.98
无形资产 84,585,297.91
长期待摊费用 12,709,474.43
递延所得税资产 26,724,283.47
资产总计 969,706,133.17
流动负债合计 560,392,235.56
短期借款 344,000,000.00
应付账款 160,404,637.73
预收账款 19,849.50
应付职工薪酬 7,150,466.32
应交税费 3,107,445.79
一年内到期的非流动负债 2,350,000.00
其他应付款 43,359,836.22
非流动负债合计 263,083,333.36
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资产评估报告
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长期借款 220,000,000.00
递延收益 43,083,333.36
负债总计 823,475,568.92
净资产 146,230,564.25
归属母公司的净资产 146,230,564.25
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且
已经过德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计（《德师报(审)字(18)
第 S00530 号》专项审计报告（2018 年 1-6 月），审计报告为无保留意
见。
2. 根据评估申报资料，被评估单位合并口径内共有 3 项自有的房屋建筑
物，具体如下：
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（M2）
正在办理中 机房楼 钢结构 2017/10/31 16,393.75
正在办理中 共享中心 钢结构 2017/10/31 1,449.66
正在办理中 运维楼 钢混 2017/10/31 1,507.09
上述房屋建筑物位于河北省怀来县东花园镇大南辛堡村，权利人均为河北
秦淮数据有限公司，除房产证正在办理中外，建设用地规划许可证、建设
工程规划许可证、建设工程施工许可证等均齐全。
合并范围内各公司的办公经营场所如下：
公司名称 办公经营场所 物业
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3. 根据评估申报资料，被评估单位合并口径涉及的设备共计 795043 台
（辆），其中运输设备 3 辆，电子设备及其他设备 795040 台（套）。经
核实固定资产的设备购置发票和合同权利人为被评估单位及其全资子公
司。现场勘察，设备的维护保养较好，在用设备和仪器的性能可靠，质量
稳定，设备均处于正常使用状态。
4. 根据评估申报资料，被评估单位合并口径涉及的在建工程共计 8 项，
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主要为其各子公司的机房建设。经核实在建工程的权利人均为被评估单位
及其全资子公司，同时评估人员对在建工程现场进行了勘查，各项工程均
处于正常建设阶段，具体如下：
序号 在建工程项目名称 金额（元） 基准日权利归属
1 河北怀来大数据基地二期 72,832,918.46 河北秦淮数据有限公司
2 河北怀来大数据基地三期 15,802,009.24 河北秦淮数据有限公司
3 厦门数据中心 10,108,956.07 厦门秦淮科技有限公司
4 河北怀来存瑞项目工程 4,114,748.10 河北秦淮数据有限公司
5 河北怀来桑园项目工程 2,803,984.76 河北秦淮数据有限公司
6 上海市嘉定数据中心项目 578,100.00 秦淮（上海）数据科技有限公司
7 南通秦淮项目 2 47,069.61 江苏秦淮数据科技有限公司
8 南通秦淮项目 1 17,505.74 江苏思达歌数据科技有限公司
合计 106,305,291.98
5. 根据评估申报资料，被评估单位合并口径涉及的土地使用权共计 4 项，
具体如下：
准用
土地权属编号 取得日期 用地性质 开发程度 面积（M2）
年限
冀（2017）怀来县不动产权第 0000305 号 2017/7/28 38,074.11
冀（2017）怀来县不动产权第 0000134 号 2017/4/28 92,566.68
出让 50 五通一平
苏（2018）南通市不动产权第 0049720 号 2018/6/30 19,410.48
苏（2018）南通市不动产权第 0049712 号 2018/6/5 18,764.76
6. 根据评估申报资料，被评估单位合并口径涉及的账外无形资产共计 42
项，包括 1 项外观设计专利、4 项实用新型专利、21 项软件著作权、16
项域名。截止评估基准日，上述专利权属不存在产权纠纷或潜在纠纷；不
存在抵押、担保或其他权利受到限制的情况。
7. 除此之外，被评估单位不存在任何账面未反映的资产和负债，与被评
估单位相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
五、 价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方
在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正
常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般
基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假
设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价
值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报
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告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、 评估基准日
1. 本项目资产评估基准日为 2018 年 06 月 30 日。
2. 资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期、利率和汇率变化
等等因素后与委托人协商后确定。
3. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。
本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、 评估依据
I. 经济行为依
1. 网宿科技股份有限公司关于同意出具资产评估报告的函。
据
II. 法规依据 1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2. 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议通过）；
3. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人
民代表大会第五次会议通过，2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十六次会议修正）；
4. 其它法律法规。
III. 评估准则 1. 《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
及规范 2. 《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2017〕31 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2017〕32 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
6. 《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕
35 号）；
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2017〕36 号）；
8. 《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
9. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
10. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
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11. 《知识产权资产评估指南》（中评协〔2017〕44 号）；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）：
13. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
15. 《专利资产评估指导意见》（中评协〔2017〕49 号）；
16. 《著作权资产评估指导意见》（中评协〔2017〕50 号）；
17. 财政部令第 33 号《企业会计准则》；
18. 其它相关行业规范。
IV. 取价依据 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
2. 德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)出具的专项审计报告（《德师报
(审)字(18)第 S00530 号》）；
3. 长期投资单位评估基准日会计报表；
4. 被评估单位提供的部分合同、协议等；
5. 被评估单位提供的历史财务数据及未来收益预测资料；
6. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
7. 同花顺证券投资分析系统 A 股上市公司的有关资料；
8. 基准日近期国债收益率、贷款利率；
9. 其他。
V. 权属依据 1. 基准日股份持有证明；
2. 房地产权证；
3. 投资合同、协议；
4. 车辆行驶证；
5. 专利证书或申请通知书、著作权(版权)证；
6. 其它相关证明材料。
VI. 其 它 参 考 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
资料 2. 被评估单位提供的资产评估申报表；
3. 被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
4. 被评估单位管理层提供的未来年度经营计划、措施等；
5. 被评估单位与相关单位签订的订单合同；
6. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
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8. 其它有关价格资料。
VII. 引用其他 无。
机构出具的评
估结论
八、 评估方法
I. 概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场法。
1. 企业价值评估中的资产基础法，也称成本法，是指以被评估单位评估
基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价
值，以确定评估对象价值的评估方法。
2. 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，以确定
评估对象价值的评估方法。
3. 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比
交易案例进行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
II. 评 估 方 法 资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值
选取理由及说 类型、资料收集情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基
明
本方法的适用性。
对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，应当采用两种以上评估
方法进行评估。未采用两种以上评估方法进行评估，资产评估报告应当披
露其他基本评估方法不适用的原因或者所受的操作限制。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三
种评估基本方法的适用条件分析：
首先，资产基础法是从投入的角度估算企业价值的一种基本方法。被评估
单位属于电信增值服务行业，具有经营模式、服务平台、营销团队、经营
资质等无形资源难以在资产基础法中逐一计量和量化反映的特征，故资产
基础法不能全面反映企业的内在价值。
其次，被评估单位经营情况较为稳定，未来具有一定规模且整体获利能力
较强，未来收益预测中各项收入等主要营业指标均能参照历史资料做预
测，成本也能参照历史发生水平做相对计量；同时其获得预期收益所承担
的风险也可以量化，故适用收益法评估。
再次，被评估单位属于电信增值服务行业，类似上市公司及交易案例较多，
可比公司股价及经营和财务数据相关信息公开，具备资料的收集条件；同
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时该类行业股价与净利润相关的倍数能良好的反应企业价值，故也能够采
用市场法评估。
综合上述分析，本次评估采用收益法和市场法。
III. 收益法介 收益法的基本思路是通过估算资产在未来的预期收益，采用适宜的折现率
绍 折算成现时价值，以确定评估对象价值的评估方法。即以未来若干年度内
的股权自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营
性资产价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值（包括没有在预测
中考虑的长期股权投资）得出股东全部权益价值。
评估模型及公 本次收益法评估考虑企业经营模式选用股权自由现金流折现模型。
式 股东全部权益价值＝经营性资产价值＋溢余及非经营性资产价值
经营性资产价值＝明确的预测期期间的自由现金流量现值＋明确的预测
期之后的自由现金流量现值之和 P，即
n
Fi Fn 1 g
p
i 1 1 r i
r g 1 r n
式中：r—所选取的折现率。
资产评估专业人员，在综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率
等资本市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素确定
折现率。
Fi—未来第 i 个收益期的预期收益额。
n—明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的
时间。评估人员在对企业收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、
投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其
他影响企业进入稳定期的因素，确定预测期。由于被评估单位合并范围内
各子公司的机房建设及机柜上架速度不一致，考虑到本次为合并口径收益
法，评估人员选取各子公司业务均进入稳定期时作为收益法的预测期，故
将预测期延长至 2024 年。
根据被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、
资产特点和资源条件等，确定预测期后收益期确定为无限期。
g—未来收益每年增长率，根据企业进入稳定期的因素分析预测期后的收
益趋势，本次评估假定 n 年后 Fi 不变，G 取零。
收益预测过程 1. 对企业管理层提供的未来预测期期间的收益进行分析、复核。
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2. 分析企业历史的收入、成本、费用等财务数据，结合企业的资本结构、
经营状况、历史业绩、发展前景，对管理层提供的明确预测期的预测进
行合理的调整。
3. 在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
4. 根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，对预测
期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价
值。
5. 根据企业资产配置和固定资产使用状况预测营运资金、资本性支出。
折现率选取 折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估价值的重要参数。按照
收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为股东净现金流
量，则折现率选取加资本资产定价修正模型（CAPM）。
资本资产定价修正模型（CAPM），来确定公司资本成本，计算公式为：
Re＝Rf＋β×MRP＋ε
其中：Rf 为无风险报酬率
β 为公司风险系数
MRP 为市场风险溢价
ε 为公司特定风险调整系数
溢余及非经营 溢余资产是指与企业主营业务收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
性资产负债 余资产，主要包括溢余现金、闲置的资产。
非经营性资产、负债是指与企业经营业务收益无直接关系的，未纳入收益
预测范围的资产及相关负债。对该类资产，并根据相关信息获得情况以及
对评估结论的影响程度，确定是否单独评估后加回。
IV. 市 场 法 介 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易
绍 案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法
是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算恰
当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的
具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，
计算恰当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象
价值的具体方法。
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本次综合考虑被评估单位所处行业及经营特点，最后选取交易案例比较
法。
计算公式 股东全部权益价值＝经营性资产价值±其他调整项（包括基于盈利指标下
的资本性支出等）
经营性资产价值=委估企业相关指标×参考企业相应的价值比率×修正系
数
评估步骤 1. 选择可比企业
选择与被评估单位属于同一行业，从事相同或相似的业务、交易类型一致、
时间跨度接近、受相同经济因素影响的交易实例。同时关注可比企业业务
结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、
成长性、经营风险、财务风险等因素，恰当选择与被评估单位进行比较分
析的可比企业。
2. 分析调整财务报表
从公开渠道获得的所选择的可比企业的经营业务和财务各项信息，与被评
估单位的情况进行比较、分析，并做必要的调整。
3. 选择、调整、计算价值比率
在选择、计算、应用价值比率时，应当考虑：
1）选择的价值比率有利于合理确定评估对象的价值；
2）计算价值比率的数据口径及计算方式一致；
3）应用价值比率时尽可能对可比企业和被评估单位间的差异进行合理调
整。
价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率。如市
盈率（P/E 比率）、市净率（P/B 比率）、市销率（P/S 比率）等权益比
率，或企业价值比率（EV/EBITDA）等。通过比较分析各价值比率与市
场价值的相关性，选择恰当的价值比率。
本次综合考虑被评估单位的实际经营情况、选取的交易案例等因素，选取
了市盈率（P/E 比率）、市净率（P/B 比率）。
4. 运用价值比率
由于上述指标代表了从不同角度对企业的财务状况、经营成果进行考察，
且估值较为接近，因此，为了完整、全面的考虑企业的具体情况，综合各
种价值比率的优点，本次估值选取两个指标的算术平均值，作为被评估单
位经营性资产的估值；同时在经营性资产减去其他调整项（包括基于盈利
指标下的资本性支出等）得到被评估单位的股东全部权益价值。
5. 在切实可行的情况下，应当考虑评估对象与交易案例在控制权和流动性
方面的差异及其对评估对象价值的影响。
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九、 评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产和负债进
行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
具体步骤如下：
1. 与委托人接洽，听取被评估单位有关人员对该单位情况以及委估资产
历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确定评估基
准日，签订资产评估委托合同，编制评估计划。
2. 指导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估资料。
3. 评估人员对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。非
实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计凭证、函证和核实相关证明文
件的方式，核查被评估单位债权债务的形成过程和账面值的真实性。实物
资产清查，根据重要性原则采用逐项或者抽样的方式进行现场调查。主要
为现场实物盘点和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资
产的产权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。评
估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理情况。
4. 收集企业各项经营指标、财务指标，以及被评估单位未来年度的经营
计划、固定资产更新或投资计划等资料。经过与被评估单位有关财务记录
数据资料进行核查和验证。结合所采用评估方法对被评估单位财务报表和
相关资料，以及可比企业财务指标的合理性进行分析、判断。
5. 对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或服务业
务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状况及变化的主要
原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心技术，研发力量以及未来
发展规划和企业竞争优势、劣势。了解被评估单位的溢余资产和非经营性
资产的内容及其资产配置利用状况。
6. 对委托人和其他相关当事人依法提供并保证合理性、合法性、完整性
的未来收益预测资料，资产评估专业人员与委托人和其他相关当事人讨论
未来各种可能性，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经
营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展
前景，分析未来收益预测资料与评估目的及评估假设的适用性。
6. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等
相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，分析各项指标
变动原因,通过调整和计算，形成初步评估结论，并对各种评估方法形成
的初步结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性
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资产评估报告
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及所使用数据的质量和数量的基础上，确定最终评估结论。
7. 各评估人员与被评估单位和中介机构进行对接,在确认评估工作中没有
发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评估结论的分析，
撰写评估报告和评估说明。
8. 评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托人及被评估单位
进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和完善，向委托人提
交正式评估报告书。
十、 评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自
愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等
的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是
在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正
在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于
使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产所
面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可
预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下
去。
（二）一般假设:
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，
以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，
评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可
抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇
率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一
切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。
（三）收益法假设:
1. 评估对象目前及未来的经营管理班子尽职，不会出现影响公司发展和
收益实现的重大违规事项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
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资产评估报告
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2. 本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预
测，不考虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、
经济危机、恶性通货膨胀等。
3. 被评估单位为网宿科技股份有限公司整合后的 IDC 业务公司，部分 IDC
业务合同仍将由网宿科技股份有限公司签订并移交被评估单位执行，网宿
科技股份有限公司以合同形式从中收取服务费。考虑到本次经济行为实现
后网宿科技股份有限公司与被评估单位不再有产权关系，被评估单位管理
层认为网宿科技股份有限公司未来将会继续以抽取服务费的形式将 IDC
业务移交由其执行。本次评估考虑了经济行为实现后网宿科技股份有限公
司将继续以抽取服务费的形式将其 IDC 业务移交给被评估单位执行。本
次盈利预测中的收入均为剔除服务费后被评估单位享有的净收入。
4. 根据相关法律规定，中国境内的企业开展 IDC 业务需要持有《中华人
民共和国增值电信业务经营许可证》。本次假设被评估单位合并范围内有
业务的公司的经营资质证书到期后可以获得续展。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对
评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些
假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于
假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、 评估结论
I. 概述 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采
用收益法和市场法，对被评估单位在评估基准日的市场价值进行了评估，
根据以上评估工作得出如下评估结论：
1.收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值
为 93,000.00 万元，比审计后账面净资产增值 78,376.94 万元，增值率
535.98%。
2.市场法评估结论
按照市场法评估，被评估单位在上述假设条件下股东全部权益价值评估值
为 98,000.00 万元，比审计后账面净资产增值 83,376.94 万元，增值率
570.17%。
II. 结 论 及 分 综合收益法及市场法的评估结论，二种评估方法的评估结果差异 5,000.00
析 万元，差异率 5.38%。
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收益法和市场法评估结果出现差异的主要原因是：收益法是通过估算企业
未来的预期收益，即以未来若干年度内的自由现金流量作为依据，采用适
当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，然后再加上溢余资产、非
经营性资产价值得出股东全部权益价值，收益法反映了企业内在价值。
市场法是通过与被评估单位处于同一行业的交易案例作为对比公司，并选
择对比公司的一个或几个收益性和资产类参数，计算对比公司市场价值与
所选择分析参数之间的“价值比率”。经过比较分析被评估单位与参考企业
的异同，对差异进行量化调整，计算出适用于被评估单位的价值比率，从
而得到委估对象的市场价值。因为市场法与收益法评估途径不同，所以评
估结论会有所差异。
由于市场法评估结论受资本市场股票指数波动影响大，并且每个公司业务
结构、经营模式、企业规模和资产配置不尽相同，所以客观上对上述差异
的量化很难做到准确。考虑收益法所使用数据的质量和数量优于市场法，
故优选收益法结果。
经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 930,000,000.00 元。
大写：人民币玖亿叁仟万元整。
评估结果汇总如下表（合并口径）：
评估结果汇总表 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产 17,755.74
非流动资产 79,214.87
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额
长期股权投资净额
投资性房地产净额
固定资产净额 56,182.44
在建工程净额 10,630.53
工程物资净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额 8,458.53
开发支出
商誉净额
长期待摊费用 1,270.95
递延所得税资产 2,672.43
其他非流动资产
资产合计 96,970.61
流动负债 56,039.22
（金额单位：万元） 非流动负债 26,308.33
评估基准日： 负债合计 82,347.56
2018 年 06 月 30 日 净资产（所有者权益） 14,623.06 93,000.00 78,376.94 535.98
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增减值分析
净资产的账面价值是依照会计准则的要求反映的企业历史经营成
果，不能反映资产的未来获利能力、资产之间的协同效应以及根据
会计准则无法在报表上列示的资产；而基于收益法的评估值反映企
业的未来盈利能力，它将企业的各项资产、负债视同一个有机整体，
充分考虑资产的协同效应和整体获利能力，并且反映了管理经验、
市场渠道、客户、品牌等综合因素对盈利能力的贡献，因此形成一
定的增值。
III. 其它 鉴于公众信息平台的公开资料，国内大多数企业产权交易案例一般
难以获取其控制权溢价或少数股权折价的核算依据，且本次评估对
象为被评估单位股东全部权益，因此未考虑由于控股权或少数股权
等因素产生的溢价或折价，同时也未考虑资产流动性对评估结论的
影响。
十二、 特别事项说明
以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关
注：
1. 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成
影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单
及其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性
负责。
3. 截止评估报告提出日期，根据委托人及相关当事方的说明，我们了
解到存在以下特别事项，提请报告使用者关注其对经济行为的影响。
(一)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
1）根据评估申报资料显示，被评估单位全资子公司河北秦淮数据有限
公司 3 项房屋建筑物的房产证正在办理过程中，其他权利证书齐全，
具体如下：
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 建筑面积（M2）
正在办理中 机房楼 钢结构 2017/10/31 16,393.75
正在办理中 共享中心 钢结构 2017/10/31 1,449.66
正在办理中 运维楼 钢混 2017/10/31 1,507.09
本次未考虑权证正在办理过程中的影响，如若未来取得权证的证载面积
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与账面记载的建筑面积有差异，应以证载面积为准，提请报告使用者注
意。
2）根据评估申报资料显示，被评估单位全资子公司北京秦淮数据有限
公司拥有一辆车牌号为“京 Q6V9HI”的别克 GL8 汽车，系通过向联通物
产租赁有限公司北京分公司分期购买取得。截至评估基准日，车辆行驶
证上记载的所有人为联通租赁集团有限公司，主要原因系车辆车牌为联
通物产租赁公司北京分公司所有，车辆的实际产权为北京秦淮数据有限
公司。评估人员已取得北京秦淮数据有限公司出具的相关情况说明，本
次未考虑上述产权不符的影响，将车辆纳入本次评估范围，提请报告使
用者注意。
(二)评估程序受到限制的情形；
无。
(三)评估资料不完整的情形；
无。
(四)评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
无。
(五)担保及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的
关系；
1）截至评估基准日，被评估单位全资子公司河北秦淮数据有限公司向
上海银行漕河泾支行借款人民币 650,000,000.00 元，该笔借款按照分
次提款、提款后约定归还本息方式，借款期限为五年，年利率为 5.463%。
该借款以其怀来县东花园镇大南辛堡村土地及房地产和一批固定资产
（专用设备）抵押，以北京字节跳动网络技术有限公司应收账款质押，
控股股东网宿科技股份有限公司提供保证担保。截至评估基准日，已经
提款的本金为人民币 220,000,000.00 元，自 2019 年 8 月 21 日至
2023 年 5 月 21 日止 47 个月内按等额本息方式还款。提请报告使用
者注意。
2）根据网宿科技股份有限公司公告，被评估单位为其全资子公司河北
秦淮数据有限公司向银行申请贷款提供担保，担保方式为被评估单位以
其持有河北秦淮数据有限公司的 100%股权向银行提供股权质押，担保
额度不超过 7 亿元，质权存续期间为主债权存续期间。截至本次现场
清查日，上述担保的相关协议尚未签署，担保的具体期限和金额暂未确
定。本次未考虑上述事项对评估值的影响，提请报告使用者注意。
(六)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
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资产评估报告
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1）根据申报资料及专项审计报告显示：评估基准日后，被评估单位成
立了两家全资子公司（怀来秦淮数据科技有限公司、怀来秦淮数据技术
有限公司）。由于上述两家全资子公司成立于基准日后，本次未纳入评
估范围，提请报告使用者注意。
(七)本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的
瑕疵情形；
1）根据评估人员现场清查，被评估单位合并范围内存在部分公司注册
资本未缴足，具体如下：
单位：万元
公司名称 持股比例（%） 认缴资本 实缴资本
河北秦淮数据有限公司 100.00 20,000.00 12,000.00
深圳市秦淮数据有限公司 100.00 5,000.00 1,600.00
大同秦淮数据有限公司（*注 1） 100.00 5,000.00 0.00
怀来秦淮数据科技有限公司 100.00 2,000.00 0.00
怀来秦淮数据技术有限公司 100.00 2,000.00 0.00
秦淮（上海）数据科技有限公司（*注 2） 100.00 1,000.00 0.00
（*注 1）被评估单位全资子公司大同秦淮数据有限公司于评估基准日后报告出具日前收到资本金 5,000.00
万元；
（*注 2）被评估单位全资子公司秦淮（上海）数据科技有限公司于评估基准日后报告出具日前收到资本金
50.00 万元。
考虑到被评估单位合并范围内公司均为其全资子公司，不存在未缴足资
本对权益归属划分的影响，故未考虑上述事项对评估值产生的影响，提
请报告使用者关注。
2）截至评估基准日，被评估单位及其全资子公司北京秦淮数据有限公
司、深圳市秦淮数据有限公司、河北秦淮数据有限公司与网宿科技股份
有限公司签订五方借款合同，合同期限为三年。自 2016 年 11 月 23 日
起，网宿科技股份有限公司可分次累计向被评估单位出借现金共计人民
币 10 亿元，10 亿元为最高借款额，额度可循环使用（每一笔借款使
用一次额度，如该笔借款已还清，则额度立即恢复到该笔借款前）。被
评估单位应在每笔借款期满时归还本金，并在每笔借款期限每满一年时
支付上一年度利息。考虑到本次经济行为实现后网宿科技股份有限公司
与被评估单位不再有产权关系，本次评估考虑了经济行为实现后网宿科
技股份有限公司继续向被评估单位提供资金支持，提请报告使用者注
意。
3）截至评估基准日，厦门秦淮科技有限公司合并口径的流动负债合计
金额超过流动资产合计金额人民币 3.83 亿元。由于网宿科技股份有限
公司同意在可预见的将来、作为被评估单位的控股股东的情况下不催收
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资产评估报告
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被评估单位合并范围内公司所欠之款项，并就被评估单位在可预见将来
所欠的款项到期偿还时提供一切必须之财务支援，以维持其继续经营，
因此被评估单位管理层确信能够实现持续经营。本次评估报告及结论在
上述持续经营假设基础上进行编制。请报告使用者注意。
4）被评估单位为网宿科技股份有限公司整合后的 IDC 业务公司，部分
IDC 业务合同仍将由网宿科技股份有限公司签订并移交被评估单位执
行，网宿科技股份有限公司以合同形式从中收取服务费。考虑到本次经
济行为实现后网宿科技股份有限公司与被评估单位不再有产权关系，被
评估单位管理层认为网宿科技股份有限公司未来将会继续以抽取服务
费的形式将 IDC 业务移交由其执行。本次评估考虑了经济行为实现后
网宿科技股份有限公司将继续以抽取服务费的形式将其 IDC 业务移交
给被评估单位执行。本次盈利预测中的收入均为剔除服务费后被评估单
位享有的净收入。提请报告使用者注意。
5）截止评估报告出具日，被评估单位近三年内进行过资产评估事项，
具体如下：
被评估单位股东网宿科技股份有限公司以 2017 年 9 月 30 日为基准日
对其 IDC 事业部进行了整合，由我司分别对其 IDC 事业部（现厦门秦
淮科技有限公司）、北京秦淮数据有限公司、河北秦淮数据有限公司、
深圳市秦淮数据有限公司出具了《东洲评字（2017）第 1443 号、1463
号、1471 号、1472 号》评估报告。上述评估报告对应的经济行为均已
实现，网宿科技股份有限公司也对上述评估报告、经济行为等进行了公
告。提请报告使用者注意。
6）被评估单位管理层提供给评估机构的盈利预测是本评估报告收益法
的基础，评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析和判断，
经过与被评估单位管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，
评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。评估机构对被评估单
位未来盈利预测的利用，并不是对被评估单位未来盈利能力的保证。提
请报告使用者注意。
4. 除以上所述之外，评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非
评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使
用者应当不完全依赖本报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及
相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。
5. 若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在
委托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能
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资产评估报告
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获悉及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
6. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，
评估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、 评估报告使用限制说明
I. 评估报告使用 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的
范围 评估结论仅为本报告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送
有关政府管理部门审查。
2. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其
资产评估师不承担责任。
3. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人
不能成为资产评估报告的使用人。
4. 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的
保证。
5. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的全部或者部
分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，
法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
II. 评 估 结 论 有 本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行为有效，评
效期 估结论使用有效期为自评估基准日起一年。即自评估基准日 2018 年 06
月 30 日至 2019 年 06 月 29 日。
超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III. 评估报告
解释权 本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规
有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、 评估报告 评估报告日是评估结论形成的日期，本评估报告日为 2018 年 12 月 29
日 日。
（本页以下无正文）
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（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
签字资产评估师
Tel:021-52402166 武钢
Tel:021-52402166 陈俊杰
资产评估报告日 2018 年 12 月 29 日
公司地址 200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
联系电话 021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight GCPVBook
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资产评估报告
（报告附件）
项目名称 网宿科技股份有限公司拟股权转让所涉及的厦门秦淮科技有限公司
股东全部权益价值评估报告
报告编号 东洲评报字【2018】第 1225 号
序号 附件名称
1. 网宿科技股份有限公司关于同意出具资产评估报告的函
2. 网宿科技股份有限公司法人营业执照
3. 厦门秦淮科技有限公司及其全资子公司法人营业执照
4. 厦门秦淮科技有限公司专项审计报告
5. 房地产权证及其其他权利证明
6. 房屋租赁合同
7. 评估委托人和相关当事方承诺函
8. 资产评估委托合同
9. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
10. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
11. 2017 年财政局备案公告（沪财企备案【2017】7 号）
12. 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件
13. 资产评估机构及资产评估师承诺函
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