共三册
本册第一册
中广信评报字[2012]第 163 号
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广东安居宝数码科技股份有限公司拟参资入股
广东奥迪安监控技术有限公司股权事宜涉及
广东奥迪安监控技术有限公司
股东全部权益价值项目
评 估 报 告 书
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估单位：广东安居宝数码科技股份有限公司
被评估单位： 广东奥迪安监控技术有限公司
报告提交日期：二〇一三年一月十七日
广东安居宝数码科技股份有限公司拟参资入股广东奥迪安监控技术有限公司股权事宜
涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书
目 录
注册资产评估师声明 ........................................................................................... 1
评估报告书摘要 ................................................................................................... 3
资产评估报告书正文 ........................................................................................... 6
一、绪言 ................................................................................................................................ 6
二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者 ............................................................ 6
三、评估目的 ...................................................................................................................... 18
四、评估范围及对象 .......................................................................................................... 18
五、评估基准日 .................................................................................................................. 20
六、价值类型及定义 .......................................................................................................... 20
七、评估原则 ...................................................................................................................... 22
八、评估依据 ...................................................................................................................... 23
1、行为依据 ........................................................................................................................ 23
2、法规依据 ........................................................................................................................ 23
3、准则依据 ........................................................................................................................ 23
4、产权依据 ........................................................................................................................ 24
5、取价依据 ........................................................................................................................ 25
6、参考资料及其它 ............................................................................................................ 25
九、评估方法 ...................................................................................................................... 25
十、评估过程 ...................................................................................................................... 34
十一、评估假设 .................................................................................................................. 35
十二、评估结论 .................................................................................................................. 37
十三、特别事项说明 .......................................................................................................... 39
十四、评估报告使用限制说明 .......................................................................................... 41
十五、评估报告日 .............................................................................................................. 42
资产评估书备查文件目录 ................................................................................. 44
广东中广信资产评估有限公司
广东安居宝数码科技股份有限公司拟参资入股广东奥迪安监控技术有限公司股权事宜
涉及股东全部权益评估项目〃评估报告书
注册资产评估师声明
敬启者：
一、本项目签字注册资产评估师执业过程中恪守了独立、客观和公正
的原则，严格遵循了有关法律、法规和资产评估准则等的规定，并对本资
产评估报告依法承担相应的责任。
二、本资产评估报告中陈述的事实是基于本项目评估人员在执业过程
中依据资产评估有关法律、法规和资产评估准则等要求，在履行必要评估
程序后，形成的书面专业意见和结论。为评估人员提供必要的资料并保证
所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。
三、本资产评估报告中的分析、意见和结论受到报告中已说明的评估
假设和限制条件的限制。评估报告使用者应关注并充分了解评估报告特别
事项说明和评估报告的使用限制等对评估结论的影响
四、本资产评估报告仅供报告使用者在报告载明的特定评估目的下于
报告载明的合法使用期内使用有效。评估报告使用者应恰当使用评估报告。
五、本项目评估人员与本资产评估报告中的评估对象没有利害关系，
也与委托方或评估目的涉及经济行为的其他关联方没有个人利害关系或偏
见。
六、本项目签字注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所
需的职业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机
构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
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估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当
被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、注册资产评估师及评估人员已根据评估准则的要求进行了现场勘
查，并对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。本报告亦不能成为有
关资产的权属证明文件，也不为有关资产的权属状况承担任何责任，特提
请报告使用者注意。
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评估报告书摘要
重 要 提 示
以下内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应认真阅读评估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解。
广东中广信资产评估有限公司接受广东安居宝数码科技股份有限公司
的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必
要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对广东奥迪
安监控技术有限公司的股东全部权益进行了评估工作，于评估基准日所表现
的市场价值作出了公允反映。
委托方：广东安居宝数码科技股份有限公司
被评估单位：广东奥迪安监控技术有限公司（以下简称“奥迪安”）
主要产权持有者：自然人股东邓桂平、梁广洋共两人。
评估目的：本次评估目的即是为广东安居宝数码科技股份有限公司拟
参资入股广东奥迪安监控技术有限公司股权事宜而涉及的广东奥迪安监控
技术有限公司股东全部权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依
据。
评估范围与对象：本次评估对象为广东奥迪安监控技术有限公司股东全
部权益；本次评估的范围是委托方提供的涉及本次评估目的的 2012 年 9 月
30 日广东奥迪安监控技术有限公司资产负债表列示的资产（包括流动资产、
长期应收款、固定资产、递延所得税资产）及负债。
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和
自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日
进行正常公平交易的价值估计数额。
评估基准日：2012 年 9 月 30 日。
主要评估方法：资产基础法、收益法
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评估结论：广东奥迪安监控技术有限公司之股东全部权益在持续经营下
于 2012 年 9 月 30 日的市场价值评估结果如下：
1、资产基础法(成本法)评估结果
评估的资产账面值为 58,827,469.23 元，评估值 59,887,763.93 元，增幅
1.80 %；负债账面值为 45,543,124.49 元，评估值为 45,543,124.49 元, 无增减；
净资产账面值为 13,284,344.74 元，评估值为 14,344,639.44 元，增幅 7.98 %。
如下表所示：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 9 月 30 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
Ａ B C＝B-A D＝Ｃ/A×１00％
流动资产 1 2,956.75 2,956.75 0.00 0.00
非流动资产 2 2,925.99 3,032.02 106.03 3.62
资产总计 20 5,882.74 5,988.78 106.03 1.80
流动负债 21 4,192.85 4,192.85 0.00 0.00
非流动负债 22 361.46 361.46 0.00 0.00
负债合计 23 4,554.31 4,554.31 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 24 1,328.43 1,434.46 106.03 7.98
2、收益法评估结果
广东奥迪安监控技术有限公司公司账面净资产为人民币壹仟叁佰贰拾
捌万肆仟叁佰元（RMB1,328.43万元），采用收益法评估之股东全部权益价
值为人民币壹仟伍佰贰拾万元（RMB1,520万元），增幅14.42%。
3、评估结论
经分析，本次评估以资产基础法的评估结果作为本评估报告的评估结
论。
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特别提请报告使用者关注以下事项：
1、广东奥迪安监控技术有限公司申报的评估基准日资产负债范围财务
数据是根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）所出具的广东奥迪安监控
技术有限公司2012年9月30日专项审计报告提交，本次评估是以被评估单位
申报数据作为基础进行的，评估人员对提交数据履行了相关评估复核程序。
2、奥迪安公司安全技术防范系统设计、施工、维修需取得行政许可并
有时效限制，由于上述行政许可资质为企业生产经营的必备条件，根据相
关法规需定期进行审核，属原生性权利，并不能单独进行转让或许可使用，
因此本次评估不将上述资质纳入资产基础法内无形资产评估范围，并设定
企业在持续经营前提下可延续取得。
3、特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的其他特殊事
项以及期后重大事项。
本评估报告使用的有效期自评估基准日2012年9月30日起至2013年9月
29日一年内有效。
本报告评估结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师的责任是就
该项评估目的下的资产价值量发表专业意见，评估师和评估机构所出具的
评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的任何判断。
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资产评估报告书正文
一、绪言
广东中广信资产评估有限公司接受广东安居宝数码科技股份有限公司
的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照
必要的评估程序及公认的评估方法，并结合委估对象的实际情况，对广东
奥迪安监控技术有限公司的股东全部权益进行了评估工作，于评估基准日
所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如
下：
二、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者
（一）委托方
1、企业基本情况
名称：广东安居宝数码科技股份有限公司
住所：广州高新技术产业开发区科学城起云路 6 号自编一栋
法定代表人姓名：张波
注册资本：人民币壹亿捌仟万元
实收资本：人民币壹亿捌仟万元
公司类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
成立日期：二〇〇四年十二月二十九日
营业期限：二〇〇四年十二月二十九日至二〇三四年十二月二十九日
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经营范围：自动控制设备、通讯设备的开发、设计、研发、制造、销
售及技术咨询；电子产品、计算机软件的开发、研制；安全技术防范系统
设计、施工、维修。
（二）产权持有者
1、产权持有者概况
广东奥迪安监控技术有限公司的产权持有人包括邓桂平、梁广洋共俩
人。明细如下：
股东情况表 投资金额（万元） 占注册本比例（%）
梁广洋 5,530,000.00 50.27%
邓桂平 5,470,000.00 49.73%
合计 11,000,000.00 100%
2、主要产权持有者
（1）梁广洋（第一大股东）
姓 名 梁广洋 性 别 男 年 龄 53
学 历 本科 专 业 检测技术及自动化仪表
职 称 高级工程师 从事专业 自动化系统及安防系统研发
1982 年 7 月～ 1985 年 1 月：中国科学院广州地质新技术研究所/技术应用研究
工作经历 1985 年 2 月～ 2005 年 7 月：广东省科学院自动化工程研制中心/系统集成室主任
2005 年 8 月～今：广东奥迪安监控技术有限公司/总工程师
拥有 26 年自动化相关的技术研究经验，带领团队完成多项安防产品开发及大型视
技术专长 频监控系统建设，有多个科研课题及技术攻关项目的实施经验，精通计算机自动
控制技术，视频数字压缩及处理技术。
广州市流花地区视频监控系统工程
广州市荔湾区石围塘街道办事处监控系统工程
电信安保监控系统设备维护工程
电信国际分局视监系统工程
工作业绩
佛山本地网机房门禁监控系统工程
广州市公安局视频监控系统数字联网平台
佛山市电信机房环境监控及远程管理系统（城域网 500 个节点）
广州市电信机房环境监控及远程管理系统（城域网 2000 个节点）
与被评估单位关系：为奥迪安公司第一大股东，占股权为 50.27%。
（2）邓桂平（第二大股东）
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姓 名 邓桂平 性 别 男 年 龄 60
学 历 本科 专业 电子工程
职 称 工程师 从事专业 自动化系统及安防系统研发
1977 年 1 月～ 2003 年 4 月：广东省科学院自动化工程研制中心/工程师
工作经历
2003 年 4 月～今：广东奥迪安监控技术有限公司/董事长
拥有多年自动化相关的技术应用经验，完成多项安防产品开发及大型视频监控系
技术专长 统建设，有多个科研课题及技术攻关项目的实施经验，精通电子技术，视频监控
技术。
参与珠海市电信分公司动力监控系统工程建设管理工作；
参与广州市电信分公司安防监控系统工程建设管理工作；
工作业绩
参与广州市公安局火车站视频监控系统工程建设管理工作。参与广州市公安局越
秀区视频监控系统一、二工程建设管理工作。
与被评估单位关系：为奥迪安公司第二大股东，占股权为 49.73%。
（三）被评估单位：
1、企业基本情况
名称：广东奥迪安监控技术有限公司
住所：广州市萝岗区广州开发区科学城起云路 6 号自编一栋四层
404-406、408-415 房
法定代表人姓名：邓桂平
注册资本：人民币壹仟壹佰万元
实收资本：人民币壹仟壹佰万元
公司类型：有限责任公司
成立日期：二〇〇三年四月十五日
经营范围：安全技术防范系统设计、施工、维修（按本公司有效证书
经营）；销售：办公自动化设备，计算机及配件，通讯设备（不含卫星电视
广播地面接收设备、发射设施）；设备租赁；计算机软件开发；节能产品开
发。
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2、企业概况
（1）企业的历史沿革
广东奥迪安监控技术有限公司（简称“奥迪安”），历史沿革如下：
①、公司成立：
广东奥迪安监控技术有限公司由邓桂平、林善云共同出资组建，于 2003
年 4 月 15 日取得了广东省工商行政管理局核发的 440000000034799 号《企
业法人营业执照》，法人代表为林善云，注册资本为人民币 300 万元，公司
注册登记地址为广州市天河区燕岭路 25-27 号 2302、2303 房。公司成立时
各股东出资情况表（详见表 1－1）。
表 1－1 公司成立状况
序号 股东名称 出资金额 出资比例
1 林善云 1,530,000.00 51%
2 邓桂平 1,470,000.00 49%
合 计 3,000,000.00 100%
以上注册资本经广州华天会计师事务所有限公司 2003 年 4 月 9 日出具
的华天会验字【2003】第 0827 号验资报告验证。
②、公司首次变更经营范围
2004 年 4 月 29 日，根据公司股东会决议及公司章程修正案，广东奥迪
安监控技术有限公司办理变更经营范围工商登记，原登记内容：“计算机产
品的研究，开发，系统集成；销售：计算机及零配件”；修改后为“安全技
术防范系统设计、施工、维修（按本公司有效证书经营）；销售：办公自动
化设备、计算机及配件，通讯设备（不含广播电视发射设备、接收设施）。
以上变更内容已经工商部门核准变更登记。
③、公司首次变更法人和股权转让
2005 年 4 月 6 日,奥迪安公司通过了广东省工商行政管理局核准变更，
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法人由林善云变更为邓桂平，同时原股东林善云将原出资 153 万元全部转
让给新股东林丽婷，转让金额为：153 万元，占变更后注册资本的 51%；邓
桂平出资金额比例保持不变。变更后各股东出资情况表（详见表 1－2）。
表 1－2 变更后股东出资情况表
序号 股东名称 出资金额 出资比例
1 林丽婷 1,530,000.00 51%
2 邓桂平 1,470,000.00 49%
合 计 3,000,000.00 100%
④、公司首次增资和变更住所
2006 年 4 月 10 日，根据公司股东会决议，一致通过同意增加公司注册
资本 300 万元人民币，由原注册资本 300 万元人民币增加到 600 万元人民
币。其中：林丽婷以货币出资 303 万元，占出资比例 50.5%；邓桂平以货币
出资 297 万元，占出资比例 49.5%。本次增资事项已由广州灵智通会计师事
务所灵智通验字【2006】第 LZT080 号验资报告审验在案。公司首次增资后
股东情况见（表 1-3）
同时，公司住所（经营场所）由“广州市天河区燕岭路 25-27 号 2302-2303
房”变更为“广州市先烈中路 100 号大院 23-1 栋七楼 701-707 房”。以上
变更内容已由工商部门核准变更登记。
表 1－3 公司首次增资后股东情况表
序号 股东名称 出资金额 出资比例
1 林丽婷 3,030,000.00 50.5%
2 邓桂平 2,970,000.00 49.5%
合 计 6,000,000.00 100%
⑤、公司二次增资和二次股权转让
2008 年 3 月 24 日，根据公司股东会决议及修改后的章程规定，一致同
意公司申请股权转让、变更股东的同时增加注册资本 500 万元。新增股东
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梁广洋，原股东林丽婷将原出资 303 万元全部转让给新股东梁广洋，转让
金额为：303 万元。公司变更后注册资本（实收资本）为 1100 万元。其中：
邓桂平以货币出资 547 万元，占变更后的注册资本的 49.73%；梁广洋以货
币出资 553 万元，占变更后的注册资本的 50.27%。本次增资事项已由广州
中创会计师事务所中创验字【2008】ZY147 号验资报告审验在案。公司二次
增资及股权转让后股东情况见（表 1-4）
表 1－4 公司二次增资及股权转让后股东情况表
序号 股东名称 出资金额 出资比例
1 梁广洋 5,530,000.00 50.27%
2 邓桂平 5,470,000.00 49.73%
合 计 11,000,000.00 100%
⑥、公司二次变更经营范围
2009 年 2 月 3 日，根据公司股东会决议及公司章程修正案，广东奥迪
安监控技术有限公司办理变更经营范围工商登记，原登记内容：“安全技术
防范系统设计、施工、维修（按本公司有效证书经营）；销售：办公自动化
设备、计算机及配件，通讯设备（不含广播电视发射设备、接收设施）”；
修改后为“安全技术防范系统设计、施工、维修（按本公司有效证书经营）；
销售：办公自动化设备、计算机及配件，通讯设备（不含卫星电视广播地
面接收设备、发射设施）；设备租赁。以上变更内容已由工商部门核准变更
登记。
⑦公司二次变更公司住所
2012 年 8 月 22 日，根据公司股东会决议及公司章程修正案，股东一致
同意奥迪安公司住所由“广州市先烈中路 100 号大院 23-1 栋七楼 701-707
房”变更为： 广州开发区科学城起云路 6 号自编一栋四层 404-406、408-415
房”。2012 年 8 月 29 日广东省行政管理局核准了以上变更内容。
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⑧、经过上述工商变更，截止至评估基准日股东情况见（表 1-5）
表 1-5 评估基准日股东情况表
序号 股东名称 出资金额 出资比例
1 梁广洋 5,530,000.00 50.27%
2 邓桂平 5,470,000.00 49.73%
合 计 11,000,000.00 100%
（2）公司经营情况
①、企业概况
广东奥迪安监控技术有限公司成立于二○○三年四月，注册资金 1100
万元人民币，是以视频监控、门禁管理、安全防范、计算机控制应用等系
统开发、设备生产及系统集成服务为一体的综合性安防技术企业。
公司在集中监控系统和计算机网络应用系统的软硬件集成、研制及产
品开发工作，拥有自主品牌的智能门禁控制器，在远程集中监控系统、多
任务处理、人机交互和图象处理、系统集成等方面有较强的技术优势，在
大中型工程项目建设和新产品开发中积累了较丰富经验，为客户提供从产
品开发、工程咨询、系统设计、工程建设到系统维护保障的全线服务。此
外，公司在系统维护业务方面也有着强大的实力。公司组建有专业的维护
部门，在省内二级城市设有多个维护网点，全天候 24 小时为客户提供系统
维护服务。在业绩上，企业自 04 年起至今，已连续 8 年成为广州电信全市
安保系统唯一指定维护服务商，并于 2005 年起连续 6 年成为了广州市公安
局指定的大型活动技术保障服务提供商，长期为省市各种大型活动现场提
供监控技术保障服务。
截止 2012 年 9 月 30 日，奥迪安公司纳入评估资产范围的总资产
58,827,469.23 元，负债 45,543,124.49 元，净资产 13,284,344.74 元。
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②、企业股权架构及组织架构
Ⅰ、企业组织架构
Ⅱ、企业组织架构
③、转化的科技成果
i、广州市荔湾区社会治安视频监控系统（一期）
荔湾区治安视频监控指挥中心设计并承建，采用新颖的圆形结构设计。
荔湾区治安视频监控系统项目为租赁项目，由广州电信投资建设。奥迪安
公司作为广州电信的视频项目合作伙伴，承担该项目一期工程（彩虹街及
区监控中心）的建设任务。
ii、2010 年广州亚运会相关视频监控项目
亚运项目——太古仓及洲头嘴码头视频监控系统由奥迪安公司承建
亚运项目——奥体中心指挥部监控电视墙由奥迪安公司设计制作
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④、企业人员结构
奥迪安已成为高素质专业人才的沃土，汇集了一批计算机、自动控制、
工程实施等领域的精英，拥有一支系统设计、施工、管理及智能化产品开
发的专业团队，包括科技人员 36 人，大专以上的科技人员有 33 人，占职
工总数的 55%；其中研发人员有 10 人,占职工总数的 17%。具体人员组成如
下：
分类 人数
工作人员总数 60
科技人员（包含研发人
36
技术人员状况 员）
其它人员 24
高级 4
中级 9
职称情况
初级师 12
未定职称 35
硕士 5
本科 23
教育状况
大专 25
大专以下 7
⑤、已取得的经营资质及认证
⑤-1、截止至评估基准日，奥迪安公司取得的经营资质
序 等
资质名称 编号 内容（或产品名称及规格） 有效期 发证机关
号 级
设计、施工、维 安全技术防范系统设计、施工、维 壹 2012 年 12 广东省公安
1 粤 GO144 号
修资格证 修 级 月 22 日 厅
安全技术防范产
2014 年 5 广东省公安
2 品生产登记批准 粤 0400023 号 智能门禁控制器；DM-III
月 21 日 厅
书
中华人民共
计算机信息系统 叁 2014 年 5
3 Z3440020080129 计算机信息系统集成企业 和国工业和
集成企业 级 月 12 日
信息化部
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⑤-2、截止至评估基准日，奥迪安公司取得的认证
序号 证书名称 取得日期 发证单位 备注
质量管理体系认证 有效期至 2013 年 7 月 14 日，对
2010 年 7 月 兴原认证中心有限公
1 GB/T19001-2008-IS 应内容为：资质范围内的计算机
15 日 司
O9001：2008 标准 信息系统集成服务
⑥、企业内部管理制度
奥迪安公司从战略的高度实施自主品牌战略和知识产权战略，鼓励发
明创造，建立健全企业的技术标准体系、质量保证体系、品牌建设体系和
财务核算体系等多项内部管理制度。
⑦、核心竞争力
i、技术优势
企业创始人、股东及主要成员曾就职于广东省内主要科研机构，具有
深厚的科研技术背景，骨干成员均为行业内技术能力强、经验丰富的高素
质专业人才，科技人员占企业职工人数比例达 55%，具备开发自主产权软件
技术及门禁、视频类产品的能力，成为其工程及产品质量的重要保障。
ii、在地区内具有一定的响誉度
企业是广东省公共安全技术防范协会理事单位，一直秉承务实创新，
服务至上的宗旨，执行严格的标准建设工程，确保的产品及服务的可靠性、
优质性，在区域行业内具备了一定的响誉度，得到了客户的认可。为 2009
年至 2011 年广东省守合同重信用企业，并于 2010 年凭借在省政府“平安
城市项目”建设中的突出表现,获得 广东省“平安城市”建设突出贡献奖，
在公安行业，企业积极参与了（越秀区、荔湾区、海珠区、党政机关、建
委等）多个广州市社会治安视频监控工程项目。
iii、有稳定的市场基础
在市场建设方面，奥迪安公司亦与多个客户建立了良好的战略合作关
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系，一直是广州市电信系统集成业务的战略合作伙伴，广州电信安保系统
唯一指定维护服务商，此外，与中国联合网络通信有限公司广州市分公司、
中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司、广东公诚物业管理有限公司
守信分公司等企业亦保持着长期的业务往来，形成了一批稳定的客户网络，
销售额稳定上升，近年主要客户合作情况见下表：
⑧、执行会计政策
企业遵循财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则》要求进
行财务核算。
⑨、近两年财务状况
根据奥迪安公司的年度会计报表，企业近年来的资产状况及经营状况
见下表：
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表一：
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 9 月 30 日
资产总额（元） 45,022,067.11 58,827,469.23
负债总额（元） 31,780,418.82 45,543,124.49
股东权益（元） 13,241,648.29 13,284,344.74
表二：
项目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 1-9 月
营业收入(元) 38,039,487.56 8,822,946.25
营业成本(元) 27,301,657.87 6,055,342.46
营业税金及附加(元) 1,431,838.51 339,184.84
销售费用（元） - -
管理费用(元) 4,415,490.23 2,339,264.01
财务费用(元) 85,222.53 -8,400.07
资产减值损失（元） 814,343.12 -90,186.50
投资收益(元)
营业外收入(元) 4,885.20 15,388.90
营业外支出(元) 1,000.00 147,754.24
利润总额(元) 3,994,820.50 55,376.17
所得税(元) 631,054.85 12,679.72
税后利润(元) 3,363,765.65 42,696.45
净资产收益率(%) 25.40% 0.32%
注：由于企业于2011年开始根据《企业会计准则》采用新的会计政策进行财务核算，2011年以前
企业财务数据不具对比参照性，本次以企业2011年采用现行会计政策审计后财务数据进行披露。
（四）委托方与被评估企业关系
委托方拟参资入股被评估企业股权。
（五）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者包括国有资产管理部门、本次评估
目的所涉及的证券管理机构、工商行政管理部门等国家法律、法规规定的
评估报告使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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三、评估目的
本次评估目的即是为广东安居宝数码科技股份有限公司拟参资入股广
东奥迪安监控技术有限公司股权事宜而涉及的广东奥迪安监控技术有限公
司股东全部权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
四、评估范围及对象
（一）评估对象
本次评估的对象为奥迪安公司的股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估的范围是委托方提供的涉及本次评估目的的 2012 年 9 月 30
日广东奥迪安监控技术有限公司相关资产及负债。评估基准日各项资产账
面值详见下表：
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 29,567,548.15
货币资金 3,830,779.78
应收账款 10,949,767.97
预付账款 1,244,138.80
其它应收款 1,653,251.80
存货 11,889,609.80
二、非流动资产合计 29,259,921.08
长期应收款 23,777,294.62
固定资产 1,133,835.30
递延所得税资产 4,348,791.16
三、资产总计 58,827,469.23
四、流动负债合计 41,928,530.29
应付账款 23,875,885.56
预收账款 5,641,071.92
应付职工薪酬 450,407.07
应交税费 1,569,523.30
其它应付款 10,391,642.44
五、长期负债合计 3,614,594.20
预计负债 48,000.00
递延所得税负债 3,566,594.20
六、负债合计 45,543,124.49
七、净资产 13,284,344.74
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以上纳入评估范围的资产、负债经立信会计师事务所（特殊普通合伙）
专项审计。委托方承诺，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估
对象和评估范围一致。
1、对被评估单位产生重要影响的主要资产概况：
（1）存货
至评估基准日奥迪安公司的存货主要有库存商品、未完工未结算工程
等，账面值 11,889,609.80 元。其中企业承接安防系统的未完工结算工程
共 9 项，分布于广州市及佛山市南海区范围内；库存商品中除门禁控制器
是公司自产，其他都为外购商品，基本用于企业自身工程项目建设及工程
维护，大部分存放于广州市萝岗区广州开发区科学城广东奥迪安监控技术
有限公司仓库内，部分存放于各未完工工程工地内。
（2）设备类固定资产
固定资产账面原值 2,327,107.40 元，净值 1,133,835.30 元，包括宝
马小轿车、思域牌汽车等 9 项运输设备，电脑、演示系统、家具等办公设
备 18 项。设备主要分布奥迪安公司办公场地和仓库内，大部分均在正常使
用之中。
2、资产负债表列示资产、负债之外，被评估单位评估基准日尚存在的
资产负债
（1）企业评估基准日账面未记录有以下有效计算机软件著作权
序 获得 权利 首次发表日
证书号 授权项目名称 著作权人 类别 登记号 授权日期
号 方式 范围 期
软著登字第 奥迪安软数据机软件[简称： 2012SR
1 2011/3/25 2012/5/16
0407303号 SoftMachine]V1.5 039767
软著登字第 奥迪安智能门禁管理系统客户端 2012SR
2 2011/5/20 2012/5/15
0407545号 软件[简称：SwitchClient]V1.5 039509
软著登字第 奥迪安智能门禁管理系统应用服 2012SR
3 广东奥迪 2011/11/30 2012/5/15
0407340号 务器软件[简称：BizServer]V1.5 039304
安监控技 软件著 原始 全部
奥迪安智能门禁管理系统硬件通 术有限公 作权 取得 权利
软著登字第 2012SR
4 信服务器软件[简称： 司 2011/10/27 2012/5/16
0407614号 039578
HWCServer]V1.5
软著登字第 奥迪安智能视频监控服务器软件 2012SR
5 2011/8/19 2012/5/22
0409563号 [简称：SmartVideoServer]V3.0 041527
软著登字第 奥迪安智能视频监控客户端软件 2012SR
6 2011/9/30 2012/5/22
0409561号 [简称：SmartVideoClient]V3.0 041525
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（2）企业评估基准日取得下列经营资质
序 内容（或产品
资质名称 编号 等级 有效期 发证机关
号 名称及规格）
安全技术防范
设计、施工、 2012 年 12
1 粤 GO144 号 系统设计、施 壹级 广东省公安厅
维修资格证 月 22 日
工、维修
安全技术防范
智能门禁控制 2014 年 5 月
2 产品生产登记 粤 0400023 号 广东省公安厅
器；DM-III 21 日
批准书
计算机信息系 计算机信息系 2014 年 5 月 中华人民共和国
3 Z3440020080129 叁级
统集成企业 统集成企业 12 日 工业和信息化部
由于上述资质属行政许可范畴且资质的取得是企业开展业务的必备条
件，并不能单独进行转让或许可使用，因此本次评估不将上述资质纳入资
产基础法内无形资产评估范围，并设定企业在持续经营前提下可延续取得。
3、引用其他机构出具报告结论所涉及的资产
本次评估不需引用其他机构出具的涉及本次经济行为目的下的评估报
告。
五、评估基准日
评估基准日为 2012年9月30日。
委托双方为此项目拟订了时间表，考虑到评估基准日尽可能与本次评
估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，
确定评估基准日为2012年9月30日。
六、价值类型及定义
（一）价值类型的定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价
值类型需要与资产行为的发生相匹配。
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（二）本次评估的价值类型
根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估结果的价值
类型为市场价值。
市场价值是指有自愿交易意向的买卖双方，在各自理性行事且不受任
何外在压力、胁迫下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估
计数额。
1、自愿买方。指具有购买动机，但并没有被强迫进行购买的一方当事
人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买，
不会特别急于购买。也不会在任何价格条件下都决定购买，即不会付出比
市场价格更高的价格；
2、自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售，也不会
因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。
自愿卖方期望在进行必要的市场营销后，根据市场条件以公开市场所能达
到的最高价格出售资产；
3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值，仅反映了评
估基准日的真实市场情况和条件，而不是评估基准日以前或以后的市场情
况和条件；
4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中，以货币形式表
示的为资产所支付的价格，通常表示为当地货币；
5、公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设
在互无关系且独立行事的当事人之间的交易；
6、资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场
上予以展示，不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所
不同，但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意；
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7、当事人双方各自精明，谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知
道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况，
并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易
中为自己取得最好的价格。
七、评估原则
（一）本次资产评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则
本公司独立进行资产评估操作，未受被评资产各方当事人利益的影响，
参与本项目的有关评估人员与被评资产各方当事人没有任何利害关系；
本公司评估人员在掌握详实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准
和方法，得出合理、可信、公正的评估结论；
本公司评估人员在评估过程中，根据评估目的，制定科学的评估方案，
采用科学的评估程序和方法，对涉及相关经济行为的资产价值进行公允的
评价。
（二）本次资产评估遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原
则等操作性原则
本次资产评估是根据被评估资产可按目前的用途和使用的方式、规模、
频度、环境等情况继续使用条件进行的，并以此确定相应的评估方法、参
数和依据；
本次评估取价时，对于同一资产或同种资产在评估基准日存在多种价格
或价格标准，选用最合理的一种；
本次资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。
（三）本次资产评估遵循产权利益主体变动原则
本次资产评估以被评估资产的产权利益主体变动为前提，确定被评估资
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产在评估基准日时点上的市场公允价值。
八、评估依据
在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法
规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
1、行为依据
1、委托方与我公司共同签订的《评估业务约定书》。
2、 法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代
表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2、《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第 24 号)；
3、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；
4、《会计准则》及其应用指南；
5、《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》（2001 年 1 月 1 日实行）；
6、《中华人民共和国进出口关税条例》；
7、《中华人民共和国海关进出口税则》；
8、国务院《关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37 号文）；
9、《机械工业淘汰产品目录》；
10、其他有关法律、法规、通知文件等。
3、准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》（财政部财企［2004］20 号）；
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2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企［2004］20 号）；
3、《资产评估准则—评估报告》（中评协（2007）189 号）；
4、《资产评估准则—评估程序》（中评协（2007）189 号）；
5、《资产评估准则—不动产》（中评协（2007）189 号）；
6、《资产评估准则—机器设备》（中评协（2007）189 号）；
7、《资产评估准则—业务约定书》（中评协（2007）189 号）；
8、《资产评估准则—工作底稿》（中评协（2007）189 号）；
9、《资产评估准则—无形资产》（中评协（2008）217 号）；
10、《著作权资产评估指导意见》（中评协（2010）215 号）；
11、《企业国有资产评估报告指南》（中评协（2008）218 号）；
12、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
13、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18
号)；
14、《资产评估价值类型指导意见》（中评协（2007）189 号）。
4、产权依据
1、企业营业执照；
2、公司章程及验资报告；
3、计算机软件著作权登记证；
4、车辆行驶证；
5、重要资产购臵合同或发票；工程合同
6、被评估单位财务报表；
7、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证等其它资料。
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5、取价依据
1、奥迪安提供的审计报告、资产负债表、资产清查明细表等其他文件
资料
2、《中国人民银行贷款利率表》；
3、《中国机电产品报价大全》（2012）；
4、《2012 年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
5、《全国办公设备及家用电器报价》（2012）；
6、国务院国资委统计评价局制定的《2012 年企业绩效评价标准值》的
统计数据；
7、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
8、国家宏观经济状况、企业所在行业及市场状况分析资料；
9、其他相关的市场价格资料；
6、参考资料及其它
1、 资产评估常用数据与参数手册》 北京科学技术出版社 1998 年版）；
2、中华人民共和国商务部《机动车强制报废标准规定（征求意见稿）》；
3、重要技术档案，包括设备台帐、检验报告等资料
4、被评估企业提供的有关项目情况说明；
5、其他有关资料；
九、评估方法
（一）资产评估的基本方法
资产评估基本方法一般有市场法、资产基础法与收益法。
1、市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比
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较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
2、资产基础法
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评
估对象价值的一种方法。采用资产基础法的前提条件有：
（1）被评估企业各单项资产能被确认，取得的历史数据完整；
（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本
资料。
3、收益法
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益资本化或折现来判断资
产价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
（1）资产购买者的购买价格不会超过企业（或与该企业相当且具有同
等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值；
（2）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡
量；
（4）被评估资产预期获利年限可以预测；
（5）企业能通过不断地自我补偿和更新，使企业持续经营下去并保证
其获利能力。
企业价值评估中的市场法、收益法和成本法，以及由以上三种基本评
估方法衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系，且各种
评估方法之间存在着内在联系而又各有特点。三种评估基本方法是从不同
的角度去表现资产的价值。评估中，需要根据经济行为的目的，评估对象
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的具体状况等相关条件，判断选择适当的评估方法
（二）评估方法的选择
根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的
原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要
的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别
对资产基础法、市场法、收益法三种评估方法的适用性进行了分析判断（对
收益法、市场法、资产基础法的分析判断情况见下段论述），并采用资产
基础法、收益法评估永顺生物公司的股东权益价值。
1、市场法适用性分析
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比较法。由于目前
我国企业、股权等交易市场不发达，难以找到与被评估单位相同或相类似
的参照物，有关调整的指标、技术参数无法获取，因此较难从交易案例途
径进行评估；另一方面，鉴于我国目前的实际情况，证券市场处于发展阶
段，上市公司股票价格波动较大，往往与其获利能力有所背离，很难以公
司股票价格公正反映公司价值，因此难以采用上市公司市场法估算。因此，
在现在的市场法条件下，不宜采用市场法进行评估。
2、资产基础法适用性分析
由于假设待估企业在持续经营前提下经营，企业的各项资产、负债资
料齐备，同时可以从公开市场获取评估资产现行市场价值所需的相关信息，
满足采用成本途径评估的要求，在能满足评估目的前提下，可从成本取得
途径的角度采用资产基础法进行评估。
3、收益法适用性分析
从所有者角度进行被评估单位所有者全部权益价值的评估，是把由多
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个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对
象，据此来判断被评估单位所有者全部权益价值。本次从评估目的及收益
法评估前提满足程度两方面对采用收益法评估适用性进行分析。
（1）评估目的判断
本次评估目的是为广东安居宝数码科技股份有限公司拟参资入股广东
奥迪安监控技术有限公司股权事宜提供参考价值，要对被评估单位的市场
公允价值予以客观、真实的反映，不能仅局限于各单项资产价值简单加总
的单一途径对评估对象进行考量，还需增加多个角度，通过综合被评估单
位经营状况、未来获利能力等各方面因素把评估对象作为一个有机整体，
从收益途径判断其所有者权益价值，从而为更有利于配合本次评估经济行
为的实现服务。
（2）收益法评估前提满足程度判断
待估企业是以视频监控、门禁管理、安全防范、计算机控制应用等系
统开发、设备生产及系统集成服务为一体的综合性安防技术企业，处于业
务开拓和成长期，具有较好的持续发展前景，因此未来的收益可以作出相
应预测；同时安防行业经多年发展已具备相应的规模及相对成熟的经营模
式，而近年众多同类企业在中小板及创业板上市，其经营模式亦为市场提
供了较多的价值参照，预期收益所承担的风险可以预测；在现有的政策法
规下，以持续经营为前提，企业经营年限可以预测，因此，故本次在满足
采用收益途径评估的基本前提下对企业股东全部权益价值评估采用收益现
值法。
因此，通过对上述两方面分析，本次评估项目适于采用收益法。
经上述综合分析，本次对被评估单位所有者全部权益价值评估分别采
用资产基础法及收益法进行。
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（三）采用资产基础法评估企业账面列示各项资产负债之市场价值
资产基础法中各单项资产及负债的评估方法为：
1、本次评估对于货币资金以清查核实后的账面值作为评估值。
2、本次评估对于应收账款、其他应收款，采用以审查核实后的真实数
为基础，分析其可回收性确定评估值的做法进行。
3、对预付账款以清查核实后的账面值作为评估值。
4、对存货以成本法进行评估。
5、对长期应收款以清查核实后的账面值作为评估值。
6、对机器设备采用成本法进行评估。
（1）重臵全价的确定
机器设备重臵全价机器设备的重臵全价由设备购臵费、安装调试费、
工程建设其它费用(由管理费用及资金成本等部分构成)。
具体设备评估时，根据不同情况选取组成重臵全价项目计算重臵全价。
设备购臵费采用询价的方式确定。难于从市场获得设备价格时采用：在审
核该设备原始入账价值真实可靠的基础上，采用该行业价格指数对账面原
值进行调整，推算出被评估设备的重臵完全价值。
非标准设备的重臵全价根据：物价，工程造价，市场信息资料，设备
尺寸规格和设备安装承包合同格确定。
进口设备的重臵全价：通过市场查询获得或依据最近同类设备的 C.I.F
价，并考虑该设备的汇率、税率、安装费、其他有关费用以及相应同类进
口设备价格变化等因素，以确定其重臵全价。
在国内市场能购买到的同类进口设备，用计算国产设备的重臵全价办
法确定。
（2）设备综合成新率的确定
由评估人员在现场勘察后根据设备原始制造质量、生产运行状况、利
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用程度、改造的成果、维护状况、外观和完整性，确定设备成新率。公式
如下：
综合成新率=使用成新率×40%+勘查成新率×60%
设备使用成新率：采用年限法确定其使用成新率
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
或 成新率=（1-已使用年限/经济使用寿命年限）×100%
经济寿命年限参考值，查《资产评估常数据与参数手册》。
（3）评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
对于购臵时间较早，现市场上无相关型号但能使用的设备，参照二手设备市场价格确定其评估
值。
7、无形资产评估——企业账面未记录软件著作权评估
对企业账面未记录软件著作权采用成本法评估。
考虑该类无形资产的市场交易案例极少，相类资产的公平交易数据采
集较为困难，而且各无形资产之间的可比性较难量化，因此采用市场法评
估不具备操作性；而待估计算机软件著作权相类技术更新换代快，被替代
性强，功能相近的软件较多，企业以拥有自主产权技术为目标进行软件开
发及应用，技术独创先进性的指征不强，通过对该企业提供的财务数据进
行分析，待估计算机软件给该企业带来的超额收益较难体现，亦不适宜使
用收益法评估。根据《资产评估准则—无形资产》规定，并结合资产评估
的目的、对象和评估所能收集到的相关资料，对拟评估的计算机软件著作
权采用成本法评估。
成本法评估是依据计算机软件著作权无形资产形成过程中所需要投入
的各种费用成本，并加上一定的开发利润构成无形资产重臵价值，再减去
贬值额，以此为依据确认计算机软件著作权权价值的一种方法。其基本公
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式为：
P=V—D
式中：P——评估值
V——重臵价值
D——贬值额
8、对递延所得税资产按清查核实后的账面值作为评估值。
9、对于负债均以评估基准日清查核实后资产占有使用方所应承担的真
实负债数为负债评估值的做法进行。
（四）采用收益法评估企业股东全部权益价值
1、收益法采用的计算模型：
根据企业实际情况，假设企业可永续经营，采用企业自由现金流模型
对企业股东全部权益价值进行评估，公式如下：
（1）基本公式：
E=B－D
式中：E——股东全部权益价值
B——被评估单位整体价值
D——有息债务价值
（2）测算被评估单位整体价值公式：
B = P + ∑Ci
式中：B——被评估单位整体价值
P——被评估单位的经营性资产价值
∑Ci——被评估单位基准日存在的长期投资、其他
非经营性或溢余性资产的价值
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（3）测算被评估单位的经营性资产价值
n
Ri Rn1
P
i 1 (1 r ) i r (1 r ) n
式中：P——被评估单位的经营性资产价值
Ri——被评估单位未来第i 年的预期自由现金流量
r——折现率
n——预测收益年限
2、应用收益法时的主要参数选取
（1）待估企业整体价值的预期企业自由现金流量根据本评估项目评估
对象的具体情况，评估人员通过下式预测确定：
企业自由现金流量（Ri）=税后净利润＋折旧与摊销＋利息费用（扣除
税务影响后）－资本性支出－净营运资金变动
（2）待估企业整体价值的预期收益的持续时间
根据奥迪安公司目前的经营状况，在设定持续经营的前提下，本次评
估假设企业为永续经营。
（3）待估企业整体价值的预期收益的折现率
本次评估是企业拟被增资入股而进行的企业价值评估，对折现率采用
加权平均资本成本模型进行测算，计算公式为：
WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：WACC ——加权平均资本成本（折现率或资本化率）
Ke——权益资本成本
Kd——债务资本成本
E——权益资本价值
D——债务资本价值
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A、债务成本的求取
债务成本=有息债务成本×（1－所得税率）
B、权益资本成本的求取
采用资本资产定价模型进行测算，计算公式为：
Ke =Rf+β ×(Rm-Rf)＋Rc
式中：Rf——无风险报酬率；
Rm——市场预期收益率（投资者期望的报酬率）
β——安防行业上市公司股票在市场上的风险率
Rc——企业特殊性风险调整系数
（4）溢余资产价值的确定
溢余资产指企业持有目的为经营性需要、但于企业特定时期，与企业
收益无直接关系、超过企业经营所需的多余资产。
通过对被评估企业的资产配臵状况与企业收益状况进行分析，并进一
步对企业经营状况进行了解，判断被评估企业是否存在溢余资产，如果经
过了解与分析企业存在溢余资产，评估过程需要对溢余资产价值单独进行
评估并记入企业整体价值。
（5）非经营性资产价值的确定
非经营性资产指企业持有目的为非经营性所需、与企业生产经营活动
无直接关系的资产，如供股东自己居住的房产、供股东自用的汽车、短期
股票债券投资、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
如果被评估企业存在非经营性资产，需要单独对其价值进行评估并记
入企业整体价值。对非经营性资产价值进行评估，针对不同的资产类别与
资产状况选择合适的评估方法对其价值进行估算。
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十、评估过程
自接受评估项目委托起至提交评估报告止，经过了评估准备阶段、现
场评估阶段、评定估算汇总、提交报告等过程，分述如下：
（一）评估准备阶段
1、与委托方、被评估企业就本次评估的目的、评估基准日、评估范围
等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
2、配合产权持有者进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估
资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场主要工作如下：
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍企业总体情况和委估资产的
历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、资产技术状态等情况；
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业
有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、根据资产清查评估申报明细表，按评估规范的要求，对流动资产中
的存货类实物资产进行了核查；
4、查阅收集委估资产的产权证明文件；
5、对固定资产的设备、车辆等进行现场勘察；
6、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法；
7、对评估范围内的资产和负债，在清查核实的基础上做出初步评估测
算。
（三）评定估算汇总
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对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进
行必要的调整、修改和完善。项目负责人汇总评估结果，再依据评估工作
底稿，组织撰写资产评估报告书及评估说明，并进行复核；编制内部审核
工作底稿，提交上级审核人员进行分级审核，再根据审核意见进行修订。
（四）提交报告
在上述工作基础上，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关
意见后，经委托方正式通知，按评估机构内部审核、修订的结果，出具正
式资产评估报告书。
十一、评估假设
（一）一般性假设
1、评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，
买者与卖者的地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖
双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行；
2、企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经
济环境无重大变动；
3、企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政
策（如财税政策）无重大改变及若存在改变均能预期；
4、无自然力和其它不可抗力因素造成的重大不利影响。
（二）特殊性假设
1、企业经营假设
（1）企业在正常经营条件下持续经营；
（2）企业经营项目和服务基本保持不变，目前已取得的“安全技术防
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范系统设计、施工、维修”行政许可在正常经营状况下可得到持续，经营
管理状况和水平、经营效果可令企业得到持续发展；
（3）企业将保持现有的经营规模及资本结构或其变化可预见，不考虑
未来或存在不可预见追加投资情况而导致企业经营基本面改变的情况；
（4）企业未来采用的会计政策与评估基准日时采用的会计政策基本一
致；
（5）企业构成经营成本的资料、人力成本价格及服务产品价格在正常
范围内波动；
（6）企业的营业收入成本费用均衡发生，构成经营成本的原料价格与
服务产品销价变化基本同步；
（7）企业的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通讯的严重短缺
或成本剧烈变动的不利影响；
（8）企业现有经营场地为租赁，并已签订长期租赁合同，该租赁关系
在经营年限内能维持不变，或即使生产经营场地发生变化亦能因应变化及
时得到替代场地，不会因变化因素而影响经营;
（9）企业已签订的销售、工程、维护合同均能按合同规定期限内收取；
（10）被评估单位现金流取得方式为期末取得。
2、企业资产状况假设
（1）企业所拥有的资产按目前的或既定用途、目的和使用的方式、规
模、频率继续使用；
（2）企业所拥有的资产不存在抵押、诉讼查封等情况。；
（3）企业所拥有的资产产权清晰，为被评估企业所有，没有可能存在
的连带负债及估价范围以外的法律问题。
（三）评估限制条件
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1、本评估结论是依据本次评估目的、持续经营原则和公开市场原则确
定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响，也未考虑国家宏观经
济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
2、本评估结果建立在企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观
基础上；评估人员受条件、时间的限制，评估结论受机构评估人员职业判
断的影响。
3、本评估报告结论仅供委托方为上述评估目的使用，评估师在评估报
告中仅就该项评估目的及设定的价值类型下的资产价值发表专业意见，评
估师和评估机构所出具的评估报告不代表对评估目的所涉及的经济行为的
任何判断。
根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准日时成立，当未
来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评
估结论的责任。
十二、评估结论
（一）评估结果
广东奥迪安监控技术有限公司之股东全部权益在持续经营下于 2012 年
9 月 30 日的市场价值评估结果如下：
1、资产基础法(成本法)
评估的资产账面值为 58,827,469.23 元，评估值 59,887,763.93 元，增幅
1.80 %；负债账面值为 45,543,124.49 元，评估值为 45,543,124.49 元, 无增减；
净资产账面值为 13,284,344.74 元，评估值为 14,344,639.44 元，增幅 7.98 %。
如下表所示：
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 9 月 30 日
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
Ａ B C＝B-A D＝Ｃ/A×１00％
流动资产 1 2,956.75 2,956.75 0.00 0.00
非流动资产 2 2,925.99 3,032.02 106.03 3.62
资产总计 20 5,882.74 5,988.78 106.03 1.80
流动负债 21 4,192.85 4,192.85 0.00 0.00
非流动负债 22 361.46 361.46 0.00 0.00
负债合计 23 4,554.31 4,554.31 0.00 0.00
净资产（所有者权益） 24 1,328.43 1,434.46 106.03 7.98
2、收益法评估结果
广东奥迪安监控技术有限公司公司账面净资产为人民币壹仟叁佰贰拾
捌万肆仟叁佰元（RMB1,328.43 万元），采用收益法评估之股东全部权益
价值为人民币壹仟伍佰贰拾万元（RMB1,520 万元），增幅 14.42%。
本次评估以资产基础法的评估结果作为本评估报告的评估结论。
（二）评估结果的分析及运用
1、关于评估结果的分析
本次运用收益现值法对企业股东权益价值评估，评估结果为人民币壹
仟伍佰贰拾万元（RMB1,520 万元），运用资产基础法对被评估单位股东权
益价值评估，评估结果为人民币壹仟肆佰叁拾肆万肆仟陆佰元（RMB
1,434.46 万元），两者之间的差额为 85.54 万元，相差 5.96%，两种方法测
算的结果存在差额原因大致如下：
第一，表明企业有一定的资产运营效率及盈利能力，因而产生了资产
溢价；第二，企业在生产经营过程中可能存在某些无形资产，如：行业许
可进入经营优势、专才研发人员、营销网络等，而资产基础法（成本法）
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计算中未尽考虑；第三，由于企业业务处于市场开发拓展时期，经营情况
变化较大，受市场规模、同业竞争、客户需求变化以及资金投入充足率等
诸多因素影响较大，导致对企业收入、盈利预测具有较大不确定性，可能
会使基于以企业正常营运为假设前提的企业价值测算存在偏差。
2、关于评估结果的运用
本次分别采用资产基础法和收益法对广东奥迪安监控技术有限公司评
估基准日的所有者全部权益价值进行估算，基于以下原因，我们选择资产
基础法评估结果作为最终结论。
根据本次评估目的，是上市企业拟参资入股被评估单位，考虑该行为
将涉及到众多投资者所带来的影响，资产基础法更能反映企业可确指要素
资产的价值及质量情况；另一方面被评估单位业务处于市场开发拓展时期，
其经营模式，盈利前景等在未来发展存在一定程度的不确定性，而未来收
益变化及风险较难在预测中完全准确体现，再者目前我国与收益测算相关
联的各项经济指标等统计数据亦不全面，导致企业收益及风险比照的参照
体系数据确定存在偏差。因此通过上述分析，遵从谨慎性原则，资产基础
法更能切合经济行为的目的，亦有利于经济行为的实施，因此我们选择资
产基础法评估结果作为最终结论。
（三）最终评估结论
根据以上分析及评估所得，在前述评估假设及限定条件下，广东奥迪
安监控技术有限公司之所有者全部权益于 2012 年 9 月 30 日的市场价值为
人民币壹仟肆佰叁拾肆万肆仟陆佰元（RMB 1,434.46 万元）。
十三、特别事项说明
(一) 本次评估结果是依据本次评估目的，以持续使用和公开市场为前
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提，确定的现行市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的
影响。
（二）在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生
变化，应按如下原则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、资产价格标准发生变化并对资产评估价产生明显影响时，委托方应
及时聘请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在评估目的实
现时对资产实际作价应给予充分考虑，并进行相应调整。
（三）广东奥迪安监控技术有限公司申报的评估基准日资产负债范围
财务数据是根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）所出具的广东奥迪安
监控技术有限公司2012年9月30日专项审计报告提交，本次评估是以被评估
单位申报数据作为基础进行的，评估人员对提交数据履行了相关评估复核
程序。
（四）奥迪安公司安全技术防范系统设计、施工、维修需取得行政许
可并有时效限制，由于上述行政许可资质为企业生产经营的必备条件，根
据相关法规需定期进行审核，属原生性权利，并不能单独进行转让或许可
使用，因此本次评估不将上述资质纳入资产基础法内无形资产评估范围，
并设定企业在持续经营前提下可延续取得。
（五）本次收益法中预测的企业未来营业收入数据及由此所计算出的
企业盈利等数据是由被评估单位提供，被评估单位声明其预测数据是在分
析未来发展趋势及市场状况，结合其自身的经营情况及发展目标并考虑企
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业持续正常经营活动的基础上预测得出。我们是在被评估单位提供的相关
资料和预测数据基础上进行尽职调查，并按评估准则要求对被评估单位提
供数据的合理性复核分析并进行评估计算，被评估单位应对提供的所有资
料和数据的完整性、合法性、准确性和真实性负责并承担法律责任。若被
评估单位提供的上述资料发生重大变化，则将直接影响评估结果。特请报
告使用者注意。
（六）本评估结论以委托方提供的有关权属证明材料的复印件为依据。
根据中注协的文件要求，评估人员关注了本次评估所涉及的评估对象的法
律权属问题，评估人员不对其发表意见，本评估报告也不能作为判断评估
对象法律权属的依据。委托方应对其所提供的评估对象法律权属资料的真
实性、合法性和完整性承担法律责任。
（七）对被评估单位可能存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项，在
委托时未作特别说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评
估机构及评估人员不承担相关责任。
十四、评估报告使用限制说明
1、本评估结果仅在满足前述有关假设、前提及条件的情况下成立；
2、本评估结果依照法律法规的有关规定，仅针对本次评估目的，并在
评估对象所处现行生产经营条件不变的情况下有效；
3、本评估报告成立的假设条件是：我们的评估工作在很大程度上，依
赖于被评估企业提供的有关资料。因此，评估工作是以被评估企业提供的
有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文
件的真实合法为假设前提。
4、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价
值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应
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的经济行为做出任何判断。
5、按现行有关规定，本报告的评估结果自评估基准日起一年内有效，
即评估结果使用有效期为 2012 年 9 月 30 日起至 2013 年 9 月 29 日。当本
次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所
对应的经济行为实现时作价的参考依据。超过一年，其评估结果失去效用，
如继续实现原目的，需重新进行资产评估。
6、本评估结论仅供委托方、委托方的上级主管单位，以及送交财产评
估主管机关审查使用；评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许
可，全部或部分内容不得向其他单位和个人提供，也不得见诸于公开媒体。
十五、评估报告日
评估报告日为：2013 年 1 月 17 日
（本页以下无正文）
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（本页为签字盖章页）
法定代表人：汤锦东 注册资产评估师：
（签章）
注册资产评估师：
广东中广信资产评估有限公司
2013 年 1 月 17 日
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资产评估书备查文件目录
一、 委托方及被评估单位营业执照复印件
二、 被评估单位评估基准日审计报告
三、 重要产权证明文件复印件
四、 委托方及被评估单位承诺函
五、 注册资产评估师承诺函
六、 广东中广信资产评估有限公司营业执照复印件
七、 广东中广信资产评估有限公司资格证书复印件
八、 广东中广信资产评估有限公司证券期货相关业务评估资
格证书复印件
九、 注册评估师资格证书复印件
十、 委估物现场照片
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