安居宝：关于使用超募资金投资设立全资子公司暨建设移动互联网项目的可行性研究报告2014-11-25
广东安居宝数码科技股份有限公司 可行性研究报告
关于使用超募资金投资设立全资子公司暨
建设移动互联网项目的可行性研究报告
证券简称：安居宝 证券代码：300155
二〇一四年十一月
广东安居宝数码科技股份有限公司 可行性研究报告
目 录
第一章 项目概述............................................................................................................................. 1
一、 项目名称......................................................................................................................... 1
二、 方案................................................................................................................................. 1
三、 网络公司核心产品 ......................................................................................................... 1
（一）云可视对讲 ........................................................................................................... 1
（二）个人安防系列产品 ............................................................................................... 2
（三）云停车场 ............................................................................................................... 2
四、 资金来源......................................................................................................................... 3
第二章 项目实施必要性 ................................................................................................................. 3
一、社区移动互联网发展的需求 ........................................................................................... 3
二、公司发展战略需求 ........................................................................................................... 3
第三章 移动互联网产品可行性 ..................................................................................................... 3
一、移动互联网产品可行性 ................................................................................................... 3
（一）国内移动互联网市场情况 ................................................................................... 3
（二）以社区为入口的移动互联网应用 ....................................................................... 4
（三）主要竞争产品及对比分析 ................................................................................... 4
（四）国家政策扶持情况 ............................................................................................... 5
二、移动互联网项目的技术可行性 ....................................................................................... 5
三、项目的商业模式 ............................................................................................................... 5
第四章 投资预算............................................................................................................................. 6
一、基本建设........................................................................................................................... 6
二、运营投入........................................................................................................................... 6
三、流动资金........................................................................................................................... 6
第五章 环境影响评价 ..................................................................................................................... 6
一、环境和生态现状 ............................................................................................................... 6
二、项目营运期环境保护措施 ............................................................................................... 7
第六章 项目实施进度 ..................................................................................................................... 7
第七章 项目效益............................................................................................................................. 7
一、社会效益........................................................................................................................... 7
二、经济效益........................................................................................................................... 8
第八章 项目风险............................................................................................................................. 8
一、利润下降的风险 ............................................................................................................... 8
二、新模式的认知不足导致公司转型及市场拓展不及预期的风险 ................................... 8
三、盈利预测达不到预期的风险 ........................................................................................... 9
四、未知风险........................................................................................................................... 9
五、移动互联网经营相关资质不能如期获得风险 ............................................................... 9
六、传统行业受房地产景气度影响的风险 ........................................................................... 9
七、核心人才流失的风险 ....................................................................................................... 9
八、税收优惠政策变更的风险 ............................................................................................... 9
九、自然风险........................................................................................................................... 9
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十、技术风险......................................................................................................................... 10
十一、市场风险..................................................................................................................... 10
第九章 项目结论......................................................................................................................... 11
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第一章 项目概述
一、项目名称
项目名称：使用超募资金投资设立全资子公司建设移动互联网项目
二、方案
为实现公司发展战略，提升综合竞争力，广东安居宝数码科技股份有限公司
（以下简称“公司”或者“安居宝”）拟使用超募资金 20,000.00 万元在广州设
立一家全资子公司“安居宝网络科技有限公司”（暂命名，最终名称以工商部门
核准为准，以下简称“网络公司”），在全国建设移动互联网项目，以安居宝社
区用户为基础拓展至互联网及移动互联网方面的应用，从而开拓新的发展空间。
本项目总部用地拟选址位于广州科学城安居宝科技园区内，使用安居宝已有
办公楼面积 11000 ㎡，本项目全国各地设立的分支机构租用当地办公楼。本项
目除了原有安居宝办公楼及各地分支机构的装修工程外，没有新的土建工程。
三、网络公司核心产品
网络公司首批投放移动互联网产品包括：云可视对讲、个人安防系列、云停
车场。
（一）云可视对讲
“云可视对讲”是基于安居宝全国最具竞争力的可视对讲系列产品为基础上
开发的互联网应用产品，通过移动互联网技术把传统的客人来访可视对讲功能延
伸到住户移动终端上，小区用户通过手机可以直接跟来访客人进行视频通话、并
控制开锁等操作，同时设备对所有小区访客自动拍照并存储到云服务器，产品还
提供物业管理处与小区住户的网络互动，实现点对点、点对面的信息发布，该产
品使物管水平得以全面提升，而系统提供的全天候访客照片云储存功能，可为社
区安全防范、社会维稳提供最有效的利器。
截止至 2014 年 9 月，全国安装使用安居宝对讲产品的小区共有 13000 个，
覆盖用户约 1300 万户、3250 万人口，只要进行简单的产品升级，即可使上述小
区全部成为“云可视对讲”产品小区，小区内所有住户同步安装手机端 App。
另外，安居宝每年新增的 1500～2000 个小区也成为“云可视对讲”产品可
持续增长的用户群，折算为增长用户即 380 万至 500 万。安居宝将通过“云可视
对讲”产品作为移动互联网的入口，从而开展 O2O 业务和一系列增值服务。
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（二）个人安防系列产品
安居宝有强大的研发团队为后盾，首期将开发两款基于移动互联网应用的个
人安防产品：“紧急求助”与“个人保镖”。
“紧急求助”是以“云对讲”社区居民为应用对象，利用互联网技术打造的
一款个人意外救助产品。随着社会老龄化日趋严重，社区居住孤独老人的安全成
为其家人的负担，养老问题成为了社会问题。当用户发生意外需要求助，网络公
司值守中心会立即通过实时接收的现场音视频，在确定需要为求助者提供帮助
后，把住户的求助信息通知小区物管、派出所或社区医院等服务单位。
“个人保镖”的产品基础，是在网络公司接警中心建有全天候 24 小时的人
员值守中心。当用户在预感到有危险的场合，启动“个人保镖”产品，接警中心
工作人员可以远程实时监控用户的现场，跟现实中的“保镖”一样，在用户发生
危险时代身处险情的用户向 110、120 拨打带有精准位置信息、用户信息的求助
电话。同时，将为用户提供现场音视频的云存储服务。
（三）云停车场
通过 3G 网络、互联网、物联网将各车场相关信息汇聚，数据实现云存储。
实现车辆信息的云管理，一处注册发行，到处使用。财务数据云管理，明细报表
统一格式输出，随时查看统计。实现停车资源的统一分配，例如空闲车位的租赁、
各车场剩余车位信息的共享、错时停车等。
通过数据的双向传输、汇聚、BI 分析，实现进出车流数据变化实时监控、
收费记录变化实时监控、收费人员在线状态实时监控、设备状态实时监控。及时
向管理人员提供车场管理的决策性实时数据。
支持微信支付、银联卡支付、现金自助支付。实现无现金化进出车场，减少
收现金造成的各种作弊现象,并通过实现全方位的支付应用，提高车场进出场速
度，从而提高车场车位运转能力和收入。通过实现移动支付和各种自助式支付停
车费，进出口将开始慢慢步入无人化管理，以节省车场管理方在人力成本的投入。
将来，商业停车场可以通过平台实现商户优惠云发放，云交易功能。打造停
车商业服务体系，包括车辆预约、优惠券销售、私家车位资源共享、车位信息服
务、洗车店联盟服务、各酒家联盟服务等等，形成车辆生活生态链。
云停车场系统的运营模式采用类似租赁的方式，签约用户的停车场全套设备
由网络公司免费提供，用户只需按月向网络公司支付系统使用费。
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四、资金来源
网络公司注册资金为 20,000.00 万元，资金来源为公司超募资金。
第二章 项目实施必要性
一、社区移动互联网发展的需求
安居宝产品在全国已覆盖超过 13000 个小区，而且每年以超过 1500 个的速
度递增，社区成为了网络公司产品应用的优质资源。社区应用作为网络公司进入
移动互联网的切入点，具有良好的现实基础。目前，公司已完成社区安防、个人
安防、云停车场产品的前期调研、人员储备、原型开发等准备工作，云停车场已
投入试运行，相关资质申报工作也已启动，即将获取资质证书。为了快速转化公
司庞大的用户资源，抢先建立社区移动互联网门槛，增加公司竞争力并形成新的
高速发展态势，故应尽快启动本移动互联网项目建设。
二、公司发展战略需求
安居宝主营楼宇智能对讲系统、数字家居系统、报警系统、停车场系统、智
能监控系统等，传统行业同质竞争加剧，为了拓展公司业务范围，不断提升竞争
力和对抗风险能力，整合利用现有资源，往移动互联网方向转型，在自身跨上新
的发展台阶的同时为行业发展提供转型升级支撑，使公司尽快形成顺应时代发展
潮流、具有极强竞争力的行业发展平台和行业生态链的缔造者、领导者。因此，
本项目符合公司发展战略。
第三章 移动互联网产品可行性
一、移动互联网产品可行性
（一）国内移动互联网市场情况
根据有关统计报告，截至 2014 年 6 月，中国移动互联网网民达到 6.86 亿，
其中智能手机用户超过 5 亿，每天上网 8 小时以上的用户占 16.1%，而且 25 岁
至 40 岁之间具有较强消费能力的人群占据了 62%。与此同时，手机支付增长迅
速，用户规模达到 2.05 亿，半年度增长率为 63.4%，是整体网上支付市场用户
规模增长速度的 5.2 倍，网民手机支付的使用比例由 25.1%提升至 38.9%，2014
年用于购物的移动支付交易额将超过 1 万亿元。
随着手机用户的高速增长，移动互联网的业务投资热点也不断演进，由之前
的手机游戏为主，逐步变化成网上购物、生活服务、移动社交、手游为主，体育
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运动、健康医疗、企业服务紧追的状态。
（二）以社区为入口的移动互联网应用
有关资料表明，人均 GDP 超过 3000 美元，人们的生活方式将发生很大变化，
商业业态也将随之逐渐从商业中心转变为各种类型的社区商业。在欧美国家，社
区商业占据社会商业总支出的 60%以上，而在中国，目前整体水平不足 30%。随
着城镇化水平的持续提高, 城镇消费群体不断扩大,社区商业需求将越来越高。
国内社区应用还处于初级阶段，具有电商、物业管理、房地产、设备厂商、
技术开发商等都在跃跃欲试，如电商巨头阿里巴巴的天猫服务站（划归到菜鸟服
务），西安利安集团以社区电超市形式切入内地城市社区水、电、煤、通信代缴
费及门票销售等，陕西省年交易额超过 100 亿元；深圳彩生活（香港联交所股份
代号：1778）则以物业管理背景进入社区服务，管理小区 600 个；支付宝、腾讯
等则以扫码支付等手段在推进社区 O2O 市场；房地产商如万达、万科等也开始注
重社区服务，以整合其相关会员和商业；其他如大众点评、小区无忧、叮咚小区、
阿姨帮之类则是以技术开发服务商形式进入该市场。
目前尚未形成以社区为入口的具有市场影响力的互联网应用产品，但中国城
市化形成的人口集中度高，社区商业存在很大的发展空间，不久将来，必定会出
现一些有各自特色的有力竞争者。
（三）主要竞争产品及对比分析
社区 O2O 相关的主要代表产品如下：
代表产品 主要覆盖区域 主要服务
物业服务、房屋银行和打理服务、周边商家订购
深圳、珠三角等
彩生活 服务、机票酒店充值、生活用品电商团购、饮用
600 个小区
水营养早餐等本地连锁服务共六大类服务
小区无忧 56 个城市 生活宅配、上门服务、周边服务、微店等
天猫服务站(菜 全国 60 多个城 代收包裹、代发快递、优惠导购、淘宝代购、充
鸟) 市 1.3 万个站 值缴费、票券代理等
全国万科物业
万科“住这儿” 社区生活服务配套、物业管理、商户评价等
约 50 万户
利安社区电超 华中、华北内地
社区水电煤、通信代缴费及门票、机票销售等
市 省份
全国县级以上
安居宝 社区安全防范、个人安防产品，小区物管、停车
城 市 区 域 ，
网络公司 场业务、周边商业服务等
13000 多个小区
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安居宝将提供目前主要竞争对手没有的小区防范、个人安防产品和云停车场
应用端为切入点，同时配合小区周边的商铺开展增值服务，且覆盖的小区无论从
数量上和地域更有优势。因此，安居宝以小区作为入口，开展移动互联网业务有
一定的优势。
（四）国家政策扶持情况
《国务院关于促进信息消费扩大内需的若干意见》(国发[2013]32 号)及发
改委等八部委《关于促进智慧城市健康发展的指导意见》等明确提出:通过促进
公共信息资源共享和开发利用、提升民生领域信息服务水平、加快智慧城市建设
三方面来提升公共服务信息化水平；突出为人服务，深化重点领域智慧化应用，
提供更加便捷、高效、低成本的社会服务；推广智慧家庭，鼓励将医疗、教育、
安防、政务等社会公共服务设施和服务资源接入家庭，提升家庭信息化服务水平；
积极培育电子商务服务业，促进电子商务向旅游、餐饮、文化娱乐、家庭服务、
养老服务、社区服务以及工业设计、文化创意等领域发展。
二、移动互联网项目的技术可行性
移动互联网项目所依赖的移动端、服务器端技术包括：安卓和 IOS 系统移动
应用开发、远程音视频传输、互联网并发访问、大数据分析等均为成熟技术，也
不存在专利门槛，安居宝具有雄厚的研发能力，目前储备的人才团队均有对应领
域的专业经验。因此，本移动互联网项目具有技术可行性。
三、项目的商业模式
网络公司即将开展的项目，通过云可视对讲及其他小区所需的设备，采取赠
送设备和免费下载 APP 的方式，使产品能最大限度地推广到原使用安居宝对讲产
品的存量小区、新增小区及不使用安居宝对讲产品的小区。个人安防产品将以云
可视对讲为入口，并逐步开发出能适用于小区及非小区用户群的安防产品，绑定
在其 APP 中作推广，个人安防产品采取收费方式，其中紧急求助为 20 元/年，个
人保镖为 20 元/小时。云停车场系统则采取以租为主、销售为铺相结合的方式，
租金 7200 元/年～10000 元/年。
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第四章 投资预算
一、基本建设
1、总部及全国各分支机构场地租赁（一年）及装修费用
序号 项目 数量 单价（万元） 预算（万元）
1 总部大楼装修费用 700
2 地推分支机构租赁费用 108 处 3 330
3 分支机构装修费用 108 处 0.5 60
合计 1090
2、数据中心建设
序号 项目 数量 单价（万元） 预算（万元）
1 供电系统 300
2 服务器及网络设备 2000
3 数据中心应用（软件） 200
合计 2500
3、产品研发和前期筹备费用
序号 项目 预算（万元） 备注
1 研发费用 1600 人员 200 人，10 个月开发工资
2 筹备费用 200 其他准备工作
合计 1800
二、运营投入
序号 项目 数量 单价（万元） 预算（万元）
1 云可视对讲升级 13000 个 0.23 3000
2 个人安防产品 - -
3 云停车场成套设备 每年租出 5000 套 0.8 4000
合计 7000 万
三、流动资金
支付前期地推团队和设备生产销售及后期 APP 其它应用产品开发推广，按
7000 万元计算。合计需投入资金为 19,390 万元。
第五章 环境影响评价
一、环境和生态现状
本项目总部建设位于广州市科学城安居宝科技园区内，该区域环境状况良
好，环境空气质量、水环境质量满足要求，园区办公空间大，具备可持续发展的
条件，非常适宜项目正常运营。
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二、项目营运期环境保护措施
本项目除了原有办公楼内部装修外没有新的土建项目，员工生活用水、生活
垃圾按城市生活用水和生活垃圾处理要求处理，对周边环境无明显影响，项目为
现代信息服务业，属于国家大力支持的绿色低碳项目。
第六章 项目实施进度
本项目实施过程分为前期准备阶段、建设阶段和推广阶段。
前期准备阶段主要包括项目可研报告编制、初步设计、关键人员储备、资
金筹措；建设阶段主要包括建立数据中心、产品研发、系统试运行等；推广阶段
主要是全国各地 13000 个小区和 5000 个停车场的业务推广、系统功能完善、客
服水平提升、大数据分析应用等。
根据项目建设规模及特点，项目实施进度如下：
2014 年 2015 年 2016 年
序号 工作内容
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
1 前期准备阶段
2 数据中心
3 产品研发
4 系统试运行
5 全国推广
6 正常营运
第七章 项目效益
一、社会效益
1、项目对社会经济的影响
项目建成投产后每年可为国家和地方政府缴税金,对促进地方经济和国民经
济的发展具有积极的推动作用。项目的实施有利于移动互联网、智慧城市的推进
落实，利于广州市调整产业结构、形成总部经济效应，推动新型移动互联网产业
发展进程、促进地方经济升级转型，同时能有效带动餐饮、百货、旅游、教育培
训、体育等相关产业的发展。
2、项目对社会就业的影响
本项目建成后，可为社会提供超过 1000 人就业岗位，减轻当地社会就业压
力，对提高当地就业人员的知识水平和劳动技能、稳定社会秩序具有积极作用。
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二、经济效益
项目进入正常运营，未来几年的经营指标及经济效益预测如下：
项目 2015 年 2016 年 2017 年
云可视对讲小区数 1.6 万 3万 10 万
覆盖业主数 3200 万 6000 万 1.25 亿
紧急求助用户数 150 万 300 万 625 万
个人保镖用户数 150 万 300 万 625 万
云停车场出租数 2000 个 5000 个 7000 个
收入 2015 年 2016 年 2017 年
紧急求助收入 0.3 亿 0.6 亿 1.25 亿
个人保镖收入 0.6 亿 1.2 亿 2.5 亿
云停车场收入 1440 万 3600 万 5040 万
合计收入 1.044 亿 2.16 亿 4.254 亿
平均利润率 65%
净利润 0.6786 亿 1.4 亿 2.45 亿
投资回报率 33.93% 70% 122.50%
注：1、“紧急求助”20 元/年。
2、“个人保镖”在 20 元/小时起，年平均需求 2 小时。
3、云停车场按月收费，600 元/月，7200 元/年。
4、小区周边 O2O 业务暂未估算在内。
第八章 项目风险
一、利润下降的风险
公司建设移动互联网项目，随着资金的投入，公司整体经营业绩可能会受到
影响，利润存在下降的风险。
二、新模式的认知不足导致公司转型及市场拓展不及预期的风险
公司主要从事楼宇对讲系统、智能家居系统 、防盗报警系统、停车场系统、
监控系统等产品的研发、生产和销售，此次以公司传统业务为基础建设移动互联
网项目为公司创新的商业模式，但创新并非一定一帆风顺，市场可能存在对新的
商业模式认知不足，从而导致公司转型及市场开拓不及预期的风险。
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三、盈利预测达不到预期的风险
本项目可行性研究报告的盈利预测数据为公司管理层根据当前规划及对未
来市场状况预期情况所做的初步预测，不排除由于市场、行业风险及其他不可预
见风险对本项目经营造成不利影响的可能性，存在预测数据与实际经营数据有较
大差异的可能。
四、未知风险
公司面对的已有或者潜在的风险较多，有可能存在披露不充分或者现阶段无
法预知的风险，又或者目前觉得并不重要的风险，但在未来某个时点可能严重影
响公司的业务。
五、移动互联网经营相关资质不能如期获得风险
目前安居宝尚未有移动互联网经营所需的 ICP 等资质证书，该类证书获取门
槛较低，但周期较长，存在延期的风险。
规避措施：公司将与有相关经验的专业咨询公司合作，确保移动互联网经营
所需资质证书及时获取。
六、传统行业受房地产景气度影响的风险
若房地产行业不景气，导致房地产新开工面积、施工面积及竣工面积下降，
公司传统业务将受到影响，出货量会降低，从而影响公司移动互联网项目用户数
的增量市场。
七、核心人才流失的风险
如公司移动互联网运营团队发生大量核心人员流失的情况，将会对公司未来
业务产生负面的影响。为避免核心人员的流失，留住人才，稳定员工队伍，公司
将结合现有的薪酬体系及实际情况，不定期地对核心人员进行股权激励。
八、税收优惠政策变更的风险
网络公司成立后，计划根据国家相关的税收政策申请税收优惠，存在税收优
惠政策变更的风险。
九、自然风险
自然风险是指由于自然因素的不确定性对项目单位造成经济上的损失。自然
风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。本
项目主要存在火灾风险，主要为项目办公楼及数据中心机房等构建筑物。
规避措施：本项目针对可能出现的自然风险，建议采取严密的防范预警措施：
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建设防备设施，并聘请各方面专家，积极做好评估预测，加强预防，做好应用系
统及数据灾备工作，并向保险公司投保相应的风险险种，确保投资者的基本利益。
同时，加大对办公及机房的防火措施，做好火灾隐患安全宣传，消防设备配备齐
全。
十、技术风险
技术风险是指技术开发及应用方面的各种不确定因素，如技术难度、成果成
熟度、与商品化的差距，以及产品的生产设备和专业技术人才的能力，很难保证
将来不被超越。本项目的技术风险是：①移动端应用的功能和稳定性；②服务器
端应用的并发处理性能和可靠性；③技术人员的专业知识和操作能力；④停车场
成套设备运行的稳定性。
规避措施：项目利用 PMP、CMMI 等先进的 IT 项目管理理念，充分调研并优
化设计，采用先进且经过验证的系统开发技术、完善的质量保障体系，使产品达
到国内领先水平。要进一步加大技术开发的投入，积极研究吸收国际先进技术，
完善并固化项目管理制度，挖掘自身潜力，打造自己的核心竞争力。
十一、市场风险
由于国家经济形势如互联网、智慧城市等行业需求、产业结构调整变动导致
项目单位经济上的损失而造成的风险。市场风险主要有竞争风险和需求风险。目
前互联网、智慧城市都是国家重点扶持产业，伺机进入者众多，必须把握机会迅
速发展。
规避措施：仔细研究移动互联网、社区商业服务市场的特点，加强对宏观经
济的认识和关注度，加强产品开发的力量，充分利用现有各地分支机构和各种信
息渠道，加强对市场反馈信息的研究和整理。根据移动互联网市场变化趋势，及
时优化产品功能和结构，不断提升用户体验；时刻关注业内发展情况，充分发挥
技术创新的优势，增加用户体验好、粘度高的应用开发和推广。不断推出符合市
场需求的产品，占领市场，达到化解市场风险的目的。
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第九章 项目结论
使用超募资金投资设立全资子公司暨建设移动互联网项目，有利于提高公司
募集资金使用效率。项目主导产品符合国家产业政策的有关规定和地方政府规划
发展方向；本项目建设规模经济合理,技术先进,成熟可靠；本项目的主要产品社
区防范、个人安保、社会停车场的目标市场明确，投产后将具有很强的市场竞争
能力，市场前景广阔；项目人员储备充分，所需专用知识覆盖完整全面。消防、
节能、职业安全、卫生符合规范要求；项目实施后经济效益显著，抗风险能力强，
可促进地区经济的发展，有较好的社会效益。
综上所述，本项目符合产业政策和移动互联网发展规划，对企业和地方经济
的发展具有良好的推动作用，因此，本项目的建设是必要和可行的。
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