本报告依据中国资产评估准则编制
包头东宝生物技术股份有限公司拟受让
青岛益青生物科技股份有限公司股权所涉及的
青岛益青生物科技股份有限公司股东全部权益价值
资 产 评 估 报 告
青天评报字［2021］第 QDV126 号
（共一册，第一册）
青岛天和资产评估有限责任公司
二○二一年八月十八日
目 录
声明 ........................................................ 1
资产评估报告摘要 ............................................. 2
资产评估报告 ................................................ 6
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人 .................... 6
二、评估目的 ..................................................... 13
三、评估对象和评估范围 ........................................... 14
四、价值类型 ..................................................... 21
五、评估基准日 ................................................... 21
六、评估依据 ..................................................... 22
七、评估方法 ..................................................... 26
八、评估程序实施过程和情况 ....................................... 37
九、评估假设 ..................................................... 40
十、评估结论 ..................................................... 43
十一、特别事项说明 ............................................... 45
十二、资产评估报告使用限制说明 ................................... 48
十三、资产评估报告日 ............................................. 49
十四、资产评估师签字盖章和资产评估机构盖章 ....................... 49
附件 ......................................... 错误！未定义书签。
资产基础法评估明细表（见另册）
一、 资产评估结果汇总表
二、 资产评估结果分类汇总表
三、 流动资产评估汇总表
四、 货币资金评估汇总表
五、 货币资金——现金评估明细表
六、 货币资金——银行存款评估明细表
七、 货币资金——其他货币资金评估明细表
八、 应收票据评估明细表
九、 应收账款评估明细表
十、 其他应收款评估明细表
十一、 存货汇总表
十二、 存货——原材料评估明细表
十三、 存货——产成品评估明细表
十四、 存货——在产品评估明细表
十五、 其他流动资产评估明细表
十六、 非流动资产评估汇总表
十七、 投资性房地产评估明细表
十八、 固定资产评估汇总表
十九、 固定资产——房屋建筑物评估明细表
二十、 固定资产——机器设备评估明细表
二十一、 固定资产——车辆评估明细表
二十二、 固定资产——电子设备评估明细表
二十三、 在建工程评估汇总表
二十四、 在建工程——设备安装工程评估明细表
二十五、 无形资产评估汇总表
二十六、 无形资产-其他无形资产评估明细表
二十七、 递延所得税资产评估明细表
二十八、 其他非流动资产评估明细表
二十九、 流动负债评估汇总表
三十、 应付票据评估明细表
三十一、 应付账款评估明细表
三十二、 预收账款评估明细表
三十三、 应付职工薪酬评估明细表
三十四、 应交税费评估明细表
三十五、 其他应付款评估明细表
三十六、 非流动负债评估汇总表
三十七、 递延收益评估明细表
三十八、 递延所得税负债评估明细表
收益法评估明细表（见另册）
一、 企业价值评估汇总表
二、 现金流量测算表
三、 营业收入预测表
四、 营业成本预测表
五、 营业税金及附加预测表
六、 销售费用预测表
七、 管理费用预测表
八、 研发费用预测表
九、 财务费用预测表
十、 营运资金预测表
十一、 折旧摊销预测表
十二、 费用摊销预测表
十三、 资本性支出预测表
十四、 折现率计算表
十五、 溢余资产和非经营性资产分析表
评估说明（见另册）
第一部分 关于资产评估说明使用范围的声明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象与评估范围的说明
第二章 资产核实情况总体说明
第三章 评估方法的适用性分析
第四章 资产基础法评估技术说明
第五章 收益法评估技术说明
第六章 评估结论及其分析
声明
一、 本资产评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 本资产评估机构及其资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确
理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认
为是对评估对象可实现价格的保证。
五、 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性承担责任。
七、 本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有
现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事
人不存在偏见。
八、 资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，
并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
包头东宝生物技术股份有限公司拟受让
青岛益青生物科技股份有限公司股权所涉及的
青岛益青生物科技股份有限公司股东全部权益价值
资 产 评 估 报 告 摘 要
青天评报字[2021]第 QDV126 号
重要提示：以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细
情况和正确理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、 评估目的：为满足包头东宝生物技术股份有限公司拟受让青岛
益青生物科技股份有限公司股权的需要，对青岛益青生物科技股份有限公
司的股东全部权益价值进行评估，为本次股权转让经济行为提供价值参考。
二、 评估对象和评估范围：评估对象为青岛益青生物科技股份有限
公司的股东全部权益价值；评估范围为青岛益青生物科技股份有限公司申
报的全部资产及负债。
三、 价值类型：市场价值。
四、 评估基准日：2021 年 6 月 30 日。
五、 评估方法：在对三种评估方法进行适用性分析的基础上，本次
采用资产基础法和收益法进行了评估，在对两种评估方法进行分析的基础
上采用收益法的评估结果。
六、 评估结论：
青岛益 青生物科技股 份有限公司股 东全部权益在本 次评估基准 日
2021 年 6 月 30 日的市场价值为人民币 45,310.65 万元（大写：人民币肆
亿伍仟叁佰壹拾万零陆仟伍佰元整）。
本次评估结论未考虑具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价或者
折价，也未考虑股权流动性可能对评估对象价值的影响。
本评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2021 年 6 月 30 日至 2022
年 6 月 29 日。
七、 特别事项说明：
（一） 青岛益青生物科技股份有限公司的 2020 年及 2021 年 6 月 30
日的财务报表已由信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，
出具了无保留意见的专项《审计报告》。本次评估，青岛益青生物科技股份
有限公司申报的各项资产、负债的账面价值及审计上述期间的损益情况均
为审计后的价值。资产评估专业人员已根据所采用评估方法和财务报表的
使用要求对其进行分析和判断，但不对相关财务报表发表专业意见。
（二） 本次委估房屋建筑物中有 3 项房产尚未办理《房地产权证》，建
筑面积共计 1,305.00 ㎡。申报建筑物的情况如下表：
建筑面积 账面价值（元）
序号 建筑物名称 结构 建成时间
（平方米） 原值 净值
1 车库 混合 2006/1 175.00 182,052.73 48,730.58
2 仓库 混合 2006/1 761.00 690,744.88 190,895.79
3 大客车库 钢构 2019/1 369.00 180,000.00 73,843.30
小计 1305.00 1,052,797.61 313,469.67
尚未办理产权登记房屋建筑物建筑面积是在被评估单位申报的基础
上，并通过现场核实的建筑面积确定，若与将来办理产权登记时的面积不
一致，应以房产测绘部门测定的面积为准。
（三） 截至评估基准日，投资性房地产出租情况如下：
1、青岛市市北区长春路 1 号（国隆新村小区）1 号楼 3 户 B 等库房
及 4 号楼 1 号库房，现该两处房产均已租赁给 “青岛汉方药业有限公司”
使用，租赁合同到期日为 2023 年 12 月 31 日。
2、青岛市市北区营口路 81 号——办公大楼，房屋登记用途为工业，
土地登记用途为工业，土地使用权类型为出让。该房产已租赁给“青岛市
市北区服务业发展局”，租赁合同到期日为 2029 年 5 月 31 日。承租方将其
作为“世界旅舍”旅馆经营使用，该房产实际用途与登记用途不一致。
本次评估，未考虑土地用途不一致可能存在的政府土地收益权益对评
估价值的影响。
3、青岛市市北区营口路 81 号-1 土地使用权，该宗土地已租赁给“青
岛世纪阳光油气有限公司”经营加油站，签订的书面租赁合同到期日为 2019
年 6 月 30 日，截至评估基准日承租方仍在经营使用。
本次评估，未考虑已到期租赁合同租赁限制对评估价值的影响。
（四） 根据企业申报，本次评估将账外无形资产纳入评估范围，包括
5 件商标权、33 项专利权、1 项 ICP 已备案的域名等知识产权类资产。其
注册权利人均为青岛益青生物科技股份有限公司，具体资产明细及状态等
信息详见下表：
知识产权属性 案件状态 数量（项）
专利权维持 10
发明专利 等待实审提案 8
已受理 5
实用新型 专利权维持 10
商标权 已注册 5
域名 ICP 备案 1
（五） 根据企业的发展规划，拟进行新型空心胶囊智能产业化项目建
设。企业拟新建约 4 万平米的厂房，增配 48 条全自动胶囊生产线及配套设
备，可用于明胶空心胶囊、羟丙甲纤维素空心胶囊、普鲁兰多糖空心胶囊
和肠溶明胶空心胶囊的生产，在目前的产能基础上，将新增年产 350 亿粒
空心胶囊的产能。项目实施期约为 4.5 年，计划建设期为 2021 年 7 月—2025
年 12 月，分三期实施，项目总投资额约为 5 亿元。该项目议案已通过公司
股东会，并且投资项目的第一期已在青岛市行政审批服务局备案。截至评
估基准日，项目尚未开工建设。本次评估未考虑上述扩能计划的影响。
（六） 青岛益青生物科技股份有限公司就青岛市营口路 81 号房屋租
赁所欠租金及承租方转租事宜，同时对青岛市市北区发展和改革局（被告
一）、张业起（被告二）向青岛市市北区人民法院提起诉讼。该诉讼请求：
1、判令被告一和被告二立即腾空标的房屋并按目标房屋现状全部无偿移交
给 原 告 ； 2 、 判 令 被 告 一 支 付 租 金 （ 2020.6.1-2020.9.24 ） 及 违 约 金
（2020.5.1-2020.9.24）共计 220,154.11 元；3、判令被告一和被告二共
同承担自 2020 年 9 月 25 日起至实际腾房之日的目标房屋占有使用费（暂
计算至 2021 年 5 月 31 日止的目标房屋占有使用费为人民币 341,095.89
元）。截至评估基准日，该诉讼尚未开庭审理。本次评估，未考虑该诉讼事
项可能对评估价值的影响。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当关注以
上特别事项对经济行为的影响。
八、 资产评估报告日：二○二一年八月十八日。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告正文中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
包头东宝生物技术股份有限公司拟受让
青岛益青生物科技股份有限公司股权所涉及的
青岛益青生物科技股份有限公司股东全部权益价值
资 产 评 估 报 告
青天评报字[2021]第 QDV126 号
包头东宝生物技术股份有限公司：
青岛天和资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政
法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基
础法和收益法，按照必要的评估程序，对包头东宝生物技术股份有限公司
拟受让青岛益青生物科技股份有限公司股权所涉及的青岛益青生物科技股
份有限公司股东全部权益，在评估基准日 2021 年 6 月 30 日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人
（一） 委托人：包头东宝生物技术股份有限公司
名 称：包头东宝生物技术股份有限公司
统一社会信用代码：911500006032671859
住 所：内蒙古自治区包头市稀土开发区黄河大街 46 号(一照多址)
法定代表人：王军
注册资本：伍亿玖仟肆佰伍拾叁万捌仟玖佰捌拾叁（人民币）
成立日期：1997 年 03 月 12 日
公司类型：其他股份有限公司(上市)
经营范围：食品生产；食品添加剂生产；保健食品生产；保健食品销
售；饲料生产；货物进出口；技术进出口；食品进出口；食品经营（仅销
售预包装食品）；再生资源回收（除生产性废旧金属）；再生资源销售；食
品添加剂销售；第一类医疗器械销售；专用化学产品制造（不含危险化学
品）；专用化学产品销售（不含危险化学品）；饲料原料销售；化妆品批发；
化妆品零售；互联网销售（除销售需要许可的商品）；化工产品生产（不含
许可类化工产品）；化工产品销售（不含许可类化工产品）；再生资源加工。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（二） 被评估单位：青岛益青生物科技股份有限公司
企业名称：青岛益青生物科技股份有限公司
统一社会信用代码:91370200706401332F
住 所：青岛市城阳区康园路 17 号
法定代表人：王爱国
注册资本：贰仟万元整
实收资本：贰仟万元整
公司类型：其他股份有限公司（非上市）
经营范围：空心胶囊生产、销售。胶囊生产线备品备件的加工销售。
经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零部件、
原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及
技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
青岛益青生物科技股份有限公司前身为青岛益青药用胶囊有限公司，
成立于 1998 年 1 月 24 日，初始设立时注册资本为人民币 150.00 万元，系
由青岛益青国有资产控股公司和青岛益青食品饮料有限公司共同出资组
建。其中青岛益青国有资产控股公司出资 145.00 万元，出资比例为 96.67%，
青岛益青食品饮料有限公司出资 5.00 万元，出资比例为 3.33%。
1999 年 12 月 16 日，青岛市国有资产管理局出具青国资企（1999）119
号文，同意青岛益青国有资产控股公司对青岛益青生物科技股份有限公司
的投资额增加 732.00 万元，公司注册资本由 150.00 万元变更为 882.00 万
元。该次增资后股东出资情况为：青岛益青国有资产控股公司出资 877.00
万元，出资比例为 99.40%，青岛益青食品饮料有限公司出资 5.00 万元，
出资比例为 0.60%。
2001 年 5 月 25 日，经青岛市国有资产管理局青国资企（2001）44 号
文和青岛市经济委员会青经调（2001）241 号文批准，同意由公司内部职
工集体出资买断公司产权，同意将企业产权零资转让给企业内部职工；公
司国有产权出售后，公司股本总额为 200.00 万元，每股面值 1 元，计 200.00
万股，全部由公司内部职工认购并持有，该公司注册资本由 882.00 万元变
更为 200.00 万元。该次变更后公司工商登记的股东系张世德、许振英、杨
涌等 50 名自然人。其中：张世德出资 30.00 万元，出资比例 15.00%；许
振英出资 15.00 万元，出资比例 7.50%；杨涌出资 15.00 万元，出资比例
7.50%；其他自然人股东合计出资 140.00 万元，出资比例 70.00%。
2002 年 7 月 12 日，经股东会决议，公司将注册资本增加至 400.00 万
元，由部分股东出资 200.00 万元。此次增资后，该公司工商登记的股东系
张世德、许振英、杨涌等 50 名自然人，其中：张世德出资 60.00 万元，出
资比例 15.00%；许振英出资 35.00 万元，出资比例 8.75%；杨涌出资 35.00
万元，出资比例 8.75%；其他自然人股东合计出资 270.00 万元，出资比例
67.50%。
2004 年 6 月 30 日，经股东会决议，公司将注册资本增加至 800.00 万
元。此次增资后，公司工商登记的股东系张世德、许振英、杨涌等 50 名自
然人，其中：张世德出资 120.00 万元，出资比例 15.00%；许振英出资 75.00
万元，出资比例 9.375%；杨涌出资 75.00 万元，出资比例 9.375%；其他自
然人股东合计出资 530.00 万元，出资比例 66.25%。
2012 年 8 月 13 日，经股东会决议，公司将注册资本减少至 493.0092
万元，此次减资后，公司工商登记的股东系张世德、许振英、杨涌等 26 名
自然人，其中：张世德出资 120.00 万元，出资比例 24.34%；许振英出资
75.00 万元，出资比例 15.213%；杨涌出资 75.00 万元，出资比例 15.213%；
其他自然人股东合计出资 223.0092 万元，出资比例 45.234%。
2012 年 10 月 12 日，经股东会决议，公司将注册资本增加至 593.5217
万元，增资后公司注册资本由 493.0092 万元变更为 593.5217 万元，此次
增资后，该公司工商登记的股东系张世德、许振英、杨涌等 26 名自然人。
其中：张世德出资 193.7333 万元，出资比例 32.64%，许振英出资 75.00
万元，出资比例 12.64%，杨涌出资 75.00 万元，出资比例 12.64%，其他自
然人股东合计出资 249.79 万元，出资比例 42.08%。
上述过程中，2001 年 6 月，公司进行国有企业改制时，由公司 361 名
在职职工买断企业净资产，按照《公司法》的规定，有限责任公司股东不
能超过 50 名，因此，该公司就该次改制办理工商变更登记时，由张世德等
50 名股东作为名义出资人，实际出资人共 361 名；自改制以来，因退休、
离岗、解除劳动合同等原因陆续退股的出资人共 313 名，根据员工的工龄、
职位及贡献情况新引入的出资人共 51 名；公司根据出资人入股和退股情况
在工商管理部门履行了相应的增资和减资程序；至 2012 年 10 月本公司的
股权结构维持稳定，由 26 名名义出资人代为持有 99 名实际出资人的出资
额。
2016 年 4 月 8 日，青岛国恩科技股份有限公司（以下简称“国恩股份”）
与公司全体股东（张世德、许振英、杨涌等 98 名自然人，原 1 名自然人股
东去世）签订《青岛国恩科技股份有限公司与青岛益青药用胶囊有限公司
全体出资人关于青岛益青药用胶囊有限公司之附生效条件的股权转让协
议》；2016 年 7 月 19 日，国恩股份与公司全体股东签署了《<关于青岛益
青药用胶囊有限公司之附生效条件的股权转让协议>之补充协议》，国恩股
份以自有资金收购本公司全体股东 100.00%股权。2016 年 8 月 23 日，公司
将 100.00%股权过户登记至国恩股份名下的工商变更登记手续办理完毕，
取得青岛市工商行政管理局核发的新《营业执照》，该次过户完成后，法定
代表人由张世德变更为王爱国，公司成为国恩股份的全资子公司。
2016 年 12 月 26 日经股东决定，公司将注册资本增加至 741.9022 万
元，由新股东青岛博元管理咨询合伙企业（有限合伙）出资 89.0283 万元，
青岛德裕生物投资合伙企业（有限合伙）出资 59.3522 万元,该次增资后股
东出资情况为：国恩股份出资 593.5217 万元，出资比例为 80.00%，青岛
博元管理咨询合伙企业（有限合伙）出资 89.0283 万元，出资比例为 12.00%，
青岛德裕生物投资合伙企业（有限合伙）出资 59.3522 万元，出资比例为
8.00%。
2017 年 2 月 11 日，依据青岛益青药用胶囊有限公司股东会会议，同
意将公司类型由有限责任公司依法整体变更为股份有限公司，公司全体股
东作为发起人向有关部门申请将公司整体变更发起设立股份有限公司；名
称由“青岛益青药用胶囊有限公司”变更为“青岛益青生物科技股份有限
公司”；根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》
（XYZH/2017QDA20065），公司在审计基准日即 2016 年 12 月 31 日经审计的
账面净资产为人民币 229,535,417.24 元；同意根据《公司法》的有关规定，
将净资产中的 20,000,000.00 元（包括实收资本 7,419,022.00 元、资本公
积 12,580,978.00 元）折合公司股份总数 20,000,000 股，每股面值 1 元，
总股本 20,000,000.00 元，剩余净资产计入股份公司资本公积。
截至本次评估基准日，青岛益青生物科技股份有限公司注册资本 2000
万元，各股东持股数、持股比例及出资方式如下：
股东名称 认购股份（万股） 占总股本比例 出资方式
青岛国恩科技股份有限公司 1600.00 80% 净资产折股
青岛博元管理咨询合伙企业（有限合伙） 240.00 12% 净资产折股
青岛德裕生物投资合伙企业（有限合伙） 160.00 8% 净资产折股
合计 2,000.00 100%
公司的组织结构如下：
青岛益青生物科技股份有限公司是我国最早专业生产全自动机制空心
硬胶囊的骨干企业之一。公司在行业内率先引进具有国际先进水平的生产
设备和技术，结束了中国不能生产全自动机制空心硬胶囊的历史，成为中
国胶囊制造业的开拓企业。公司目前拥有以 TES 生产线为主体的生产装备，
可达到年产优质空心胶囊 260 亿粒的生产能力。
公司拥有专业化的全自动机制药用空心胶囊生产线，能够生产各种规
格、品种的药用空心胶囊，并能够为不同客户提供专业化的产品定制服务。
公司是行业里应用新材料、新技术的引领企业，产品系列有：明胶空心胶
囊、肠溶明胶空心胶囊、羟丙甲纤维素空心胶囊和普鲁兰多糖空心胶囊。
公司重视生产技术的研究开发，建立了完善的技术创新体系，还开发出新
型双锁导向胃溶胶囊、缓释胶囊、鱼明胶空心胶囊等新型胶囊产品。公司
自 2004 年起持续担任中国医药包装协会空心胶囊专业委员会主任委员单
位。公司产品除为国内众多知名制药企业配套以外，还销往美洲、欧洲、
大洋洲、非洲和东南亚等国家和地区。
青岛益青生物科技股份有限公司于 2020 年 12 月 1 日取得青岛市科学
技术局、青岛市财政局、国家税务局青岛市税务局联合批准的高新技术企
业证书，证书编号 GR202037100237，有效期三年。目前公司享受高新技术
企业的税收优惠，所得税税率为 15%。
青岛益青科技生物股份有限公司现执行《企业会计准则》，按现行税法
规定缴纳企业所得税、增值税、城建税、教育费附加、房产税、土地使用
税等各种税费。截至本次评估基准日，公司账面资产总额为 38,441.32 万
元，负债总额 5,002.40 万元，净资产 33,438.92 万元。青岛益青科技生物
股份有限公司近三年一期经审计后的资产、财务及经营情况如下表：
单位：人民币万元
一、资产、财务状况 2018/12/31 2019/12/31 2020/12/31 2021/6/30
总资产 30,373.86 31,419.35 38,017.36 38,441.32
总负债 2,740.07 2,164.38 6,514.55 5,002.40
净资产 27,633.79 29,254.97 31,502.81 33,438.92
二、经营状况 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
营业收入 20,439.93 19,981.84 21,833.90 14,948.51
净利润 2,465.71 1,650.77 2,247.84 1,936.11
注：青岛益青生物科技股份有限公司 2018-2019 年的财务数据为年度审计后数据，2020 年-2021 年 6 月为本次
专项审计后数据。
截至本次评估基准日，青岛益青科技生物股份有限公司无对外投资的
子公司。
（三） 委托人和被评估单位的关系
委托人包头东宝生物技术股份有限公司为被评估单位青岛益青生物科
技股份有限公司股权受让方。
（四） 其他资产评估报告使用人
本评估报告仅供委托人、相关政府部门及监管机构使用，未考虑其他
资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据《包头东宝生物技术股份有限公司 2021 年专项总经理办公会会议
纪要》，根据公司战略发展需要，为进一步优化公司资产及业务结构，完
善产业布局，有效推动各方优势资源加速整合，加强公司产业链一体化建
设，同意公司筹划与青岛益青生物科技股份有限公司合作事宜并开展资产
评估工作。
本次评估目的是为满足包头东宝生物技术股份有限公司拟受让青岛益
青生物科技股份有限公司股权的需要，对青岛益青生物科技股份有限公司
的股东全部权益价值进行评估，确定其在评估基准日 2021 年 6 月 30 日的
市场价值，为股权转让提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为青岛益青生物科技股份有限公司的股东全部权益的市
场价值；评估范围为青岛益青生物科技股份有限公司申报的全部资产及负
债。
青岛益青生物科技股份有限公司申报账面资产总额 38,441.32 万元，
其中：流动资产 21,469.49 万元，投资性房地产 2,264.27 万元，固定资产
13,459.22 万元，在建工程 227.50 万元，无形资产 576.48 万元，长期待
摊费用 4.63 万元，递延所得税资产 122.53 万元，其他非流动资产 317.20
万元；负债总额 5,002.40 万元，其中：流动负债 3,430.13 万元，非流动
负债 1,572.27 万元。
纳入本次评估范围的主要资产和负债情况简述如下：
(一)货币资金：申报账面价值 3,836.98 万元，为企业现金、银行存款
和其他货币资金。
(二)应收票据、应收账款和应收款项融资：申报账面价值 12,511.93
万元，为企业应收产品销售款。
(三)预付账款：申报账面价值 34.96 万元，主要为企业预付的备件及
辅料款。
(四)其他应收款：申报账面价值 18.29 万元，主要为押金、保证金及
代垫费用等。
(五)存货：申报账面价值 4,994.57 万元，包括企业在正常生产经营过
程中持有、将在生产过程中耗用的动物明胶、羟丙甲纤维素等主要原料及
辅助材料、包装物等原材料，已入库尚未销售的各种规格的药用胶囊产成
品以及尚未加工完的胶囊在产品。
(六)其他流动资产：申报账面价值 72.76 万元，为企业多缴纳的所得
税。
(七)投资性房地产：申报的账面价值 2,264.27 万元，为企业对外出租
的房地产，共 4 项，分别为青岛市市北区营口路 81 号——办公大楼及土地
使用权、青岛市市北区长春路 1 号（国隆新村小区）1 号楼 3 户 B 库房和 4
号楼 1 号住宅底商（库房）、 青岛市市北区营口路 81 号-1 土地使用权（加
油站），企业采用成本模式计量。其中：青岛市市北区长春路 1 号（国隆新
村小区）1 号楼 3 户 B 及 4 号楼 1 号库房，该两处房产登记建筑面积分别
为 663.67 平方米、738.29 平方米，建筑面积合计为 1401.96 平方米，已
办理了《不动产权证》，现该两处房产均已租赁给 “青岛汉方药业有限公
司”作为库房使用；青岛市市北区营口路 81 号——办公大楼，登记建筑面
积为 2537.48 平方米，已办理了《不动产权证》，房产建成于 1983 年，房
屋登记用途为工业，土地登记用途为工业，土地使用权类型为出让（土地
使用权终止日期为 2068 年 3 月 4 日），所占土地使用权面积为 956.7 平方
米，该房产已租赁给“青岛市市北区服务业发展局”，承租方将其作为“世
界旅舍”旅馆经营使用；青岛市市北区营口路 81 号-1 土地使用权，登记
土地面积 1894.50 平方米，土地性质为出让，土地使用权终止日期为 2058
年 3 月 4 日，该宗土地已租赁给“青岛世纪阳光油气有限公司”经营加油
站。上述房产能满足持续使用状态，在用状况良好。
(八) 固定资产——房屋建筑物类资产：申报账面净值为 3,050.90 万
元，房屋建筑物类资产共计 19 项，其中房屋建筑物 14 项，总建筑面积
41,745.73 平方米，主要为生产车间、综合办公楼、机修车间、职工宿舍
楼等。房屋结构主要是钢结构，钢混结构、混合结构等，钢结构房屋主要
为生产车间，钢混结构房屋主要为机修车间、综合办公楼；混合结构房屋
主要包括宿舍楼和传达室等。申报的房屋建筑物主要为 2006 年至 2021 年
期间建成并投入使用。部分房屋为满足企业生产经营需要在此期间进行改
扩建形成，主要房屋建筑物内部配套设施（如水、电、消防）等齐全。构
筑物共计 5 项，主要为厂区内配套建设的厂区道路、污水处理系统等。申
报评估的构筑物主要为 2006 年-2020 年期间建成并投入使用。
上述建筑物坐落于青岛市城阳区康园路 17 号青岛益青生物科技股份
有限公司厂区内，经现场勘察，主要房屋建筑物维护使用情况正常，能满
足持续使用要求，在用状况较好。至评估基准日，大部分房产已办理产权
证，另有车库、仓库、大客车库尚未办理产权证。
(九)固定资产——设备类资产：申报账面净值为 10,408.32 万元，本
次申报评估的设备类资产 1511 项，共计 1541 台套，其中机器设备 1131 项，
共计 1140 台套，资产购建时间为 1987 年 12 月～2021 年 6 月，主要为溶
胶设备、胶囊生产设备、分选检测设备、印字设备、生产配套设备和其他
设备等，现场勘查时，设备整体状态较好；车辆 13 项，共计 13 辆，形成
时间为 2012 年 3 月～2020 年 9 月，主要为办公和经营用轿车、小型客车、
轻型货车和厢式货车等，现车辆维护保养正常；电子设备 367 项，共计 388
台（套），资产形成时间 2002 年 8 月～2021 年 6 月，主要为计算机、打印
机、复印机和投影仪等办公设备，以及生产和检验试验用仪器等设备。现
场调查时，办公设备和仪器设备使用情况正常。上述设备主要位于青岛市
城阳区康园路 17 号青岛益青生物科技股份有限公司厂区内。
(十)在建工程：申报账面价值 227.50 万元，在建工程 7 项均为设备安
装工程，其中 6 项为企业对现有生产系统相关设备进行的更新、改造项目，
工程于 2020 年 2 月至 2021 年 6 月陆续开工建设，其账面价值为工程所发
生的设备购置费和安装费用等，预计工程项目 2021 年末完工；另 1 项为企
业根据发展规划所进行的扩建工程项目，工程于 2021 年 4 月开始项目的前
期准备工作，项目计划于 2025 年末完工，其账面价值为项目前期所发生的
设计费和城市基础实施配套费等。上述在建工程均位于青岛市城阳区康园
路 17 号青岛益青生物科技股份有限公司厂区内。
(十一) 无形资产：申报账面价值 576.48 万元，包括土地使用权及其他
无形资产，另外，企业对涉及的表外无形资产也进行了申报。具体情况如
下：
1、无形资产——土地使用权：申报账面价值 454.84 万元，共一宗，
为出让用地，土地用途为工业，土地登记面积 76,499.00 平方米（114.75
亩）。
土地权利状况、待估宗地的具体权益状况如下表：
序 土地使 用地 土地 面积
产权证号 宗地坐落 终止日期 四至
号 用权人 性质 用途 (m 2)
北至：北万社区土
青岛益青
鲁（2021）青岛市 地；南至：康园路；
生物科技 城阳区康园
1 城阳区不动产权 工业 出让 2055/12/16 76499 东至：荣海二路；西
股份有限 路 17 号
第 0014287 号 至：青岛泰泓轨道装
公司
备公司
2、无形资产——其他无形资产：申报账面价值 121.64 万元，为企
业外购的生产技术及办公软件评估基准日的摊余价值。另外，企业申报的
表外无形资产，包括 5 件商标权、33 项专利权、1 项 ICP 已备案的域名等
知识产权类资产。其注册权利人均为青岛益青生物科技股份有限公司，资
产的相关资产情况如下：
（1） 发明专利的具体情况如下：
序 专利证书 案件状
专利名称 申请号/专利号 申请日 授权日
号 号 态
第 672150 专利权
1 一种纤维素和植物多糖胶囊 ZL200810138256.3 2008.7.10 2010.9.8
号 维持
一种肠溶空心胶囊及其制备方 第 630217 专利权
2 ZL200810138255.9 2008.7.10 2010.6.2
法 号 维持
第 731913 专利权
3 胶囊三力测试方法 ZL200910260060.6 2009.12.24 2011.1.26
号 维持
第 736496 专利权
4 胶囊三力测试仪 ZL200910260059.3 2009.12.24 2011.2.2
号 维持
一种明胶珠光空心胶囊及其制 第 1529332 专利权
5 ZL201210241613.5 2012.7.12 2014.12.3
备方法 号 维持
第 1270162 专利权
6 一种鱼明胶空心胶囊 ZL201210258909.8 2012.7.25 2013.9.11
号 维持
一种适合中药充填用的空心胶 第 1624432 专利权
7 ZL201310151330.6 2013.4.27 2015.4.8
囊 号 维持
胶桶自动清洗机及自动清洗方 第 2935776 专利权
8 ZL201610963271.6 2016.11.04 2018.05.25
法 号 维持
第 2977086 专利权
9 胶囊模具超声波清洗机及清洗方法 ZL201610960437.9 2016.11.04 2018.06.26
号 维持
第 2880625 专利权
10 蘸胶盘自动清洗机及自动清洗方法 ZL201610960438.3 2016.11.04 2018.04.13
号 维持
等待实
11 自动分选机 CN201710260785.X 2017.04.20
审提案
等待实
12 胶囊模具在线清洗装置 CN201710269430.7 2017.04.24
审提案
等待实
13 胶囊生产线在线加滑度装置 CN201811069303.3 2018.09.13
审提案
等待实
14 一种配胶粘度自动调整设备 CN201910667867.5 2019.07.23
审提案
装有计数定量装置的胶囊印字 等待实
15 CN201910667868.X 2019.07.23
机 审提案
一种可连续检测空心胶囊脆碎 等待实
16 CN202010718627.6 2020.07.23
度的设备 审提案
一种具有抗交联作用的明胶空心胶囊 等待实
17 CN202010719254.4 2020.07.23
及其制备方法 审提案
一种速溶羟丙甲纤维素空心胶 等待实
18 CN202010710632.2 2020.07.22
囊及其制备方法 审提案
一种新配方肠溶明胶空心胶囊
19 202110524533.X 2021.5.13 已受理
及其制备方法
一种新配方明胶空心胶囊及其
20 202110524546.7 2021.5.13 已受理
制备方法
21 一种新配方普鲁兰多糖空心胶 202110523251.8 2021.5.13 已受理
序 专利证书 案件状
专利名称 申请号/专利号 申请日 授权日
号 号 态
囊及其制备方法
一种新配方羟丙甲纤维素空心
22 202110524524.0 2021.5.13 已受理
胶囊及其制备方法
一种新配方肠溶羟丙甲纤维素
23 202110524548.6 2021.5.13 已受理
空心胶囊及其制备方法
（2）实用新型专利概况如下表所示：
序
专利名称 申请号/专利号 申请日 授权日 专利证书号 案件状态
号
专利权维
1 胶桶自动清洗机 ZL201621187655.9 2016.11.04 2017.06.09 第 6211192 号
持
胶囊模具超声波清 专利权维
2 ZL201621185569.0 2016.11.04 2017.06.09 第 1973341 号
洗机 持
专利权维
3 蘸胶盘自动清洗机 ZL201621185036.2 2016.11.04 2017.06.09 第 6211909 号
持
专利权维
4 一种新型胶囊模针 ZL201720417758.4 2017.04.20 2018.06.19 第 7492653 号
持
专利权维
5 自动分选机 ZL201720418245.5 2017.04.20 2018.01.12 第 6852422 号
持
胶囊模具在线清洗 专利权维
6 ZL201720430477.2 2017.04.24 2018.01.12 第 6852787 号
装置 持
胶囊生产线在线加 专利权维
7 ZL201821498517.8 2018.9.13 2019.6.11 第 8946032 号
滑度装置 持
一种溶胶罐定量放 专利权维
8 ZL201921135066.6 2019.7.19 2020.3.24 第 10158053 号
胶系统 持
装有计数定量装置 专利权维
9 ZL201921162785.7 2019.7.23 2020.5.15 第 10516807 号
有胶囊印字机 持
一种配胶粘度自动 专利权维
10 ZL201921162793.1 2019.7.23 2020.4.7 第 10233574 号
调整设备 持
（3）表外已注册商标权
核准
序 使用 注册有效 日 核准使用 商
商标名称 商标号 申请 日期
号 商品 期 品
类别
2016 年 02 月 07
1 3710942 第5类 日至 2026 年 02 2003 年 9 月 10 日 药用胶囊；
图形
月 06 日
箭 2019 年 04 月 30
2 346695 第5类 日至 2029 年 04 1988 年 7 月 4 日 空心硬胶囊；
月 29 日
2019 年 2 月 28 医用营养品；医用
2840114
3 第5类 日至 2029 年 2 2017 年 12 月 28 日 营养食物；药制糖
8
月 27 日 果；兽用医药
图形
图形 医用药物；药用胶
2019 年 2 月 28 囊；医药制剂；原
2850016
4 第5类 日至 2029 年 2 2018 年 1 月 3 日 料药；中药成药；
0
月 27 日 药 制 糖果 ； 净 化
剂；兽用医药
医用药物；药用胶
囊；医药制剂；原
2018 年 12 月 7 料药；中药成药；
2849398
5 图形 第5类 日至 2028 年 12 2018 年 1 月 3 日 医用营养品；医用
7
月6日 营养食物；药制糖
果；净化剂；兽用
医药
（4）域名
序
域名 域名持有者 审核通过日 ICP 备案
号
1 Chinacapsule.com 青岛益青生物科技股份有限公司 2019-12-20 鲁 ICP 备 19064033 号-1
(十二) 长期待摊费用：申报账面价值 4.63 万元，为企业石材门牌评估
基准日的摊余价值。
(十三) 递延所得税资产：申报账面价值 122.53 万元，为企业资产减值
损失和对递延收益所得税计提的递延所得税资产。
(十四) 其他非流动资产：申报的账面价值 317.20 万元，为企业预付的
设备款。
(十五) 应付票据和应付账款：申报的账面价值 1,438.07 万元，为企业
应付的材料、备件、设备、工程等款项。
(十六) 合同负债：申报的账面价值 61.54 万元，为企业预收的货款。
(十七) 应付职工薪酬：申报的账面价值 462.85 万元，为企业职工工资、
五险一金及工会经费等。
(十八) 应交税费：申报的账面价值 151.24 万元，为企业计提尚未缴纳
的增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、城建税及教育费附加等税
费。
(十九) 其他应付款：申报的账面价值 988.95 万元，为企业应付的职工
安置费、押金等款项。
(二十) 其他流动负债：申报的账面价值 327.48 万元，为企业预收账款
中的尚未产生纳税义务的增值税款项以及票据贴现或者背书不终止确认的
负债。
(二十一) 递延收益：申报的账面价值 603.21 万元，为企业收到政府补
助评估基准日的结余价值。
(二十二) 递延所得税负债：申报账面价值 969.06 万元，为企业因固定
资产一次性税前扣除的影响计提的递延所得税负债。
本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一
致。被评估单位的一年一期财务报表已由信永中和会计师事务所（特殊普
通合伙），出具了无保留意见的专项《审计报告》；本次评估，各项资产及
负债的申报账面价值均为审计后的账面价值。
本次评估前不存在不良资产核销或资产剥离行为等事项。
四、价值类型
本次评估选择的价值类型为市场价值。由于本次所执行的资产评估业
务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此本次评估选
择的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2021 年 6 月 30 日，本次评估一切取价标准
均为评估基准日有效的价格标准。
选取 2021 年 6 月 30 日为评估基准日是委托人确定的，该评估基准日
为年度会计期末，企业财务资料比较齐全，评估资料便于收集，有利于该
项经济行为的操作，并与专项审计的基准日及评估人员现场工作时间较为
接近。
六、评估依据
（一） 行为依据
1、 《包头东宝生物技术股份有限公司 2021 年专项总经理办公会会议
纪要》。
（二） 法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年中华人民共和国主席令第
46 号）；
2、 《中华人民共和国公司法》 2018 年 10 月 26 日十三届全国人大
常委会第六次会议修订）；
3、 《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日中华人民共和国主
席令第 45 号）；
4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三
届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
5、 《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
6、 《中华人民共和国证券法》（2019 年中华人民共和国主席令第 37
号）；
7、 《中华人民共和国专利法》（2020 年中华人民共和国主席令第 55
号）；
8、 《中华人民共和国著作权法》 2020 年中华人民共和国主席令第 62
号）；
9、 《中华人民共和国商标法》（2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民
代表大会常务委员会第十次会议修正）；
10、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（1990 年中华人民共和国国务院令第 55 号）；
11、 《中华人民共和国进出口关税条例》；
12、 《中华人民共和国增值税暂行条例》(财政部、国家税务总局令第
50 号，经财政部、国家税务总局令第 65 号修订)；
13、 《中华人民共和国进出口贸易管理措施》；
14、 《房地产估价规范》；
15、 《城镇土地估价规程》；
16、 《企业会计准则》；
17、 其他与本次评估有关的法规。
（三） 评估准则依据
1、 《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43 号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3、 《资产评估执业准则――评估程序》（中评协[2018]36 号）；
4、 《资产评估执业准则――资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
5、 《资产评估执业准则――资产评估委托合同》（中评协[2017]33
号）；
6、 《资产评估执业准则――资产评估方法》（中评协[2019]35 号）；
7、 《资产评估执业准则――资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
8、 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）；
9、 《资产评估执业准则――无形资产》（中评协[2017]37 号）；
10、《资产评估执业准则――不动产》（中评协[2017]38 号）；
11、《资产评估执业准则――机器设备》（中评协[2017]39 号）；
12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42 号）；
13、《知识产权资产评估指南》（中评协[2017]44 号）；
14、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
15、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
16、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）；
17、《专利资产评估指导意见》（中评协[2017]49 号）；
18、《商标资产评估指导意见》（中评协[2017]51 号）；
19、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53 号）；
20、其他有关准则依据。
（四） 权属依据
1、 《不动产权证》；
2、 《机动车行驶证》；
3、 《实用新型专利证书》；
4、 《发明专利证书》；
5、 《商标注册证书》；
6、 《国际顶级域名证书》；
7、 资产入账凭证及购置合同、发票等；
8、 青岛益青生物科技股份有限公司提供的其他产权证明材料。
（五） 取价依据
1、 青岛益青生物科技股份有限公司历史年度《审计报告》；
2、 青岛益青生物科技股份有限公司历史年度财务及生产经营资料；
3、 青岛益青生物科技股份有限公司经营预测资料；
4、 青岛益青生物科技股份有限公司相关工程项目预、决算资料；
5、 《山东省建筑工程消耗量定额》及其综合解释；
6、 《山东省建筑工程费用项目构成及计算规则》；
7、 《山东省建筑工程价目表》；
8、 《山东省安装工程消耗量定额》；
9、 《山东省安装工程费用及计算规则》；
10、 《山东省安装工程量计算规则》；
11、 《山东省安装工程价目表》；
12、 《青岛市工程结算资料汇编》；
13、 青岛市地方材料价格；
14、 青岛市建设行政管理部门有关建设收费规定；
15、 《城镇土地估价规程》；
16、 青城政发〔2020〕28 号《关于公布实施城阳区土地级别调整和基
准地价更新成果的通知》；
17、 机械工业出版社近期《机电产品报价手册》；
18、 近期《全国国产及进口汽车报价》；
19、 近期《全国办公设备及家用电器报价》；
20、 互联网上获取的产品价格信息；
21、 企业与供货厂家签订的设备购置合同；
22、 相关资产的竣工图纸及其他技术资料；
23、 机械工业部《机械工业建设项目概算编制方法及各项概算指标》；
24、 《资产评估常用数据与参数手册》；
25、 《中华人民共和国海关进出口税则》；
26、 WIND 资讯软件平台信息；
27、 委托人及被评估单位提供的其他资料；
28、 本评估机构掌握的各项收费标准及其他价格信息。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。企业
价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价
值的评估方法，收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易
案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方
法是上市公司比较法和交易案例比较法；企业价值评估中的资产基础法，
是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及
可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，对于适合采用不同评估方法
进行企业价值评估的，应当采用两种以上评估方法进行评估。在对三种评
估方法进行适用性分析的基础上，本次采用收益法和资产基础法进行评估，
并对两种方法得出的评估结论进行对比分析，确定最终的评估结论。选用
理由如下：
（一）评估方法的适用性分析
1、收益法适用性分析
作为一个有生命力的持续经营的整体企业，其真实、内在的价值最终
取决于整体企业为所有者或产权主体所能创造的预期收益。收益法即是通
过估算被评估企业在未来的预期收益，并考虑实现预测的风险因素采用适
当的折现率折现成基准日的现值，求得被评估企业在评估基准日价值的评
估方法。
青岛益青生物科技股份有限公司拥有专业化的全自动机制药用空心胶
囊生产线，能够生产各种规格、品种的药用空心胶囊，拥有完整的产品系
列：明胶空心胶囊、肠溶明胶空心胶囊、羟丙甲纤维素空心胶囊和普鲁兰
多糖空心胶囊等。随着人们对健康意识的提高，保健品及膳食补充剂推向
市场，大健康产业及医药行业的出口贸易开始稳步增长。根据企业目前经
营状、经营环境、市场占有率、企业可优化的生产能力等因素，其未来的
预期收益可以合理预测，并能反映企业全部资产对企业价值的贡献程度，
风险可以合理量化，因此可以采用收益法进行评估。
2、市场法适用性分析：鉴于在产权交易市场上不易获足够数量的与被
评估单位可比的上市公司或者可比交易案例及其可比交易信息等详细资
料，因此本次评估不宜采用市场法。
3、资产基础法适用性分析：选用资产基础法，可在合理评估企业申报
的各项资产和负债价值的基础上，确定评估对象的价值，具有直观性，便
于资产评估报告使用人正确理解评估结论。因此本次评估可采用资产基础
法。
综上，本次评估采用收益法和资产基础法评估，并对两种测算结果进
行分析的基础上，最终采用收益法的评估结果作为本报告之评估结论。
（一）收益法评估模型及说明
收益法是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价
值的评估思路。具体方法为：在当前经营模式持续经营的前提下，通过预
测青岛益青生物科技股份有限公司在本次评估基准日后预计收益年限内的
年度净现金流量（分段预测），再选用适当的折现率逐年折现加和，加上该
公司目前的非经营性资产及溢余资产的价值、减去付息债务后乘以委估股
权比例，并考虑相关的修正系数后确定股权评估值。其基本计算公式为：
V ＝（V1＋V2－V3）×（1-§）×S×（1±K )
式中：V：企业股东权益价值
V1：企业营业价值
V2：非经营性资产（负债）及溢余资产价值
V3：长期付息债务的价值
§：流通性折扣系数
S：委估股权比例
K：控制权溢价（折价）调整系数
n
V1 Ri (1 r ) i R（1 g）（r - g）(1 r )- n
n
i 1
其中： V1 ——经营性资产反映的企业营业价值
Ri——企业未来第 i 年预期企业自由净现金流
r ——折现率, 由加权平均资本成本估价模型确定
i ——收益计算年期
n ——详细预测年期
g ——永续增长率
1、 收益期的确定
根据被评估单位的历史沿革、发展历程、行业现状及对该公司未来发
展潜力、前景的判断，本次评估收益期按永续经营确定。具体收益预测分
为两个部分：一为详细预测期，考虑到企业的主要产品所处的发展阶段及
企业的具体情况，企业经营达到相对稳定的时间约为 5 年，因此详细预测
期设定为 5 年 1 期；二为永续期，即 2027 年至永续经营，其盈利指标将维
持 2026 年的基础上按一定增长率保持固定增长。
2、 收益类型的确定
本次评估采用企业自由现金流，企业自由现金流的计算公式如下：
企业自由现金流＝净利润+折旧及摊销+扣除税务影响后的利息费用-
资本性支出-营运资金追加额
（1）净利润的确定：按预测的损益情况计算确定。
（2）折旧及摊销的确定：被评估企业申报各项固定资产使用基本正常，
现固定资产规模和资产配置可基本满足企业预测期间正常经营的需要，因
此固定资产折旧额为保有固定资产的折旧额（报废更新后继续计提折旧）；
对无形资产摊销额，评估时主要按取得时的账面原值、摊销年限测算年度
摊销额。其中对于永续年度折旧摊销额，为方便计算，评估时按各项资产
未来经济寿命年限内的折旧及摊销额逐年折现加总后再予以年金化的方式
确定。
（3）资本性支出的确定：本次评估所考虑的未来年度资本性支出为被
评估企业现有固定资产的更新支出，通过与企业相关人员的交流以及对企
业现有固定资产的生产能力、启用时间、经济寿命年限、尚可使用年限、
重置价值及残值率等的判断来确定企业未来各年度的更新性资本性支出数
额。其中，对老式单头全自动空心胶囊生产线，根据企业计划，更新时为
提高生产效率将全部换为新型双机头全自动空心胶囊生产线，并按双头生
产线考虑资本性支出。对永续年度资本性支出，为方便计算，评估时按各
项资产未来经济寿命年限内的资本性支出数据逐年折现加总后再予以年金
化的方式确定。
（4）营运资金增加额的确定
营运资金增加额=当期所需营运资金-上期所需营运资金
所需现金营运资金是通过对企业现金周转天数及付现成本等因素的分
析，确定企业在收益预测期内为保持次年的经营规模所需预留的合理现金
持有量；所需非现金营运资金需求主要根据公司历史数据计算的各主要非
现金流动资产及流动负债科目（扣除非经营性流动资产和流动负债）与营
业收入的关联程度，预测其在各年度期末余额计算取得。
3、 年中折现的考虑
考虑到现金流量全年都在发生，而不是只在年终发生，因此企业自由
现金流折现时间均按年中折现考虑。
4、 折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自
由现金流，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
公式：WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1－T)
式中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：所得税率；
E/(D+E)：股权占总资本比率；
D/(D+E)：债务占总资本比率；
其中：Ke＝Rf+β ×（Rm-Rf）+Rc
式中：Rf----无风险报酬率
Rm----完全分散的投资组合的期望收益率
β -----被评估企业的投资权益贝塔系数
Rc-----被评估企业特定风险调整系数。
5、 固定增长率
根据行业情况及对被评估企业发展预期的判断，在永续年度考虑一定
的固定增长率。
6、 溢余资产价值的确定
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业
自由现金流量预测不涉及的资产，采用成本法确定评估值。其中：对于投
资性房地产中的房屋建筑物按未来租金收益采用收益法确定评估值。
7、 非经营性资产（负债）价值的确定
非经营性资产（负债）是指与企业经营性收益无直接关系的，未纳入
收益预测范围的资产及相关负债，采用成本法确定评估值。
8、 流动性折扣的考虑
本次采用收益法评估，未考虑股权流动性对评估价值的影响。
9、 控股权溢价（或缺少控制权折价）的考虑
本次评估对象是青岛益青生物科技股份有限公司的股东全部权益，故
未考虑控股权溢价的影响。
（二）资产基础法评估模型及说明
基本公式：
股东全部权益价值=总资产评估值-总负债评估值
具体如下：
1、 流动资产
具体采用成本法。根据不同类别资产的特点，在核实其真实性、准确
性的基础上，逐项确定其评估值。其中，对产成品，按其不含税售价扣减
相应的销售费用、全部税金及适当的净利润计算确定评估值。
2、 投资性房地产
（1）房屋建筑物
t
Ai Vt
采用收益法，基本公式： v
i 1 (1 Yi ) i
(1 Yt ) t
式中：V——市场价值
Ai——年净收益
Yi——收益折现率
Yt——收益期末建筑物残值的折现率
Vt——收益期末建筑物残值
i ——收益期中的第 i 年
t ——总收益年限
（2）土地使用权
采用基准地价系数修正法计算公式
V＝｛[Vlb×（1±∑Ki）×Kj+T]×Kt +D｝×S
式中：V——土地价格；
Vlb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki——宗地地价修正系数；
Kj——估价期日、容积率等修正系数；
T——耕地开垦费等税费；
Kt——土地使用年期修正系数；
D——土地开发程度修正系数；
S――土地面积
3、 固定资产
具体采用成本法，基本公式：评估值＝重置价值×成新率
（1）房屋建筑物类资产
① 重置价值的确定：
房屋建筑物的重置价值考虑了综合造价、前期费用、其他费用及资金
成本等价值构成因素后综合确定。
② 成新率的确定：
分别不同情况，采用打分法、年限法综合确定。
（2）机器设备和电子设备
① 重置价值的确定：
I．进口设备重置价值的确定
本次委托评估的进口设备为上世纪八、九十年代引进的加拿大 TES 公
司制造的胶囊生产线，目前国内制造的胶囊生产线的性能以及设备制造水
平已达到或超过引进设备，完全可以替代引进设备，因此，本次评估对进
口设备按国产设备进行评估。
II．国产设备重置价值的确定
在市场上选取品质及功能相同或相似的设备的全新现行市场价格，以
确定设备的现行购置价格（或制造价格），再考虑运杂费、安装调试费以及
建设期间的资金成本确定其重置价值。
重置价值＝设备的现行价格+运杂费＋安装调试费+基础费+前期及其
他费用+资金成本-增值税可抵扣金额
② 成新率的确定：
根据设备的具体情况分别采用年限法、打分法或采用其中两种方法综
合确定；
（3）车辆
本次评估采用市场法。
市场法是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定评估对象价值
的评估方法。明确活跃的市场是运用市场法评估的前提条件。根据可比实
例车辆的交易情况、交易日期以及购置日期、使用年限和行驶里程等个别
因素进行分析比较和修正后，求取委估车辆的市场价格。评估计算公式：
n
评估值＝ （交易案例 i×交易情况修正系数 K1i×交易日期修正系
i 1
数 K2i×个别因素修正系数 K3i）/n。
4、在建工程
在对申报在建工程的工程概况、工程进度、付款情况、账面价值构成
等情况进行全面了解的基础上，以其经核实后的合理的工程成本费用作为
评估值。
5、无形资产
申报无形资产包括土地使用权、财务软件及表外知识产权等，具体如
下：
（1）对土地使用权采用两种方法，具体如下：
①基准地价系数修正法评估，即利用城镇基准地价和基准地价修正系
数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对
基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
②市场比较法是以替代原则为依据，将待估宗地与在较近时期内已经
发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该
土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在
评估时日地价的方法。
本次采用以上两种方法的算术平均值作为最终的土地评估单价。
（2）表内软件类无形资产，确认其在评估基准日后是否具有资产的递
延效应，按购置价值及合理的受益期限确定评估值。
（3）表内外知识产权类无形资产，其中：表内资产 1 项生产技术，表
外资产包括 5 件商标权、33 项专利权、1 项 ICP 已备案的域名等。其注册
权利人均为青岛益青生物科技股份有限公司。
采用收益法评估，具体采用节省许可费法。即无形资产的价值体现为
对其所服务的企业无形资产许可使用费的预期净节约额。
通过预测无形资产使用企业在收益年限内的产品年度销售收入，乘以
合理的提成率并扣除待抵扣的相关税费、所得税因素后计算其净收益，并
逐年折现确定其评估值，其计算公式为：
其中：P：无形资产评估值
Ii：许可使用产品第 i 年销售收入（随着商标等资产的使用，后续其
对收入的贡献会衰减）。
i ：第 i 年基于销售收入的使用费率
根据可比上市公司的相关数据得出综合使用费率，再通过 AHP 层次分
析法对其主要要素价格优势、销售增长、成本控制、竞争力等在超额收益
中所占比重，最终分别计算得出商标、生产技术和专利技术的使用费率（无
形资产提成率）。
Ci：第 i 年相关税费：包括税金及附加、印花税等
Ti：第 i 年所得税
r：折现率
i：第 i 个收益年度
n：收益期
K：税收摊销收益乘数
对域名，本次采用成本法评估。
6、递延所得税资产（负债）
采用成本法评估。以被评估企业递延所得税资产（负债）形成的依据
为基础，经对形成原因进行分析及对原影响事项进行核算后，再乘以适用
所得税率，以此确定递延所得税资产（负债）的评估值。
7、负债
在清查核实其真实性、准确性的基础上，区别不同的负债分类，确认
其是否为青岛益青生物科技股份有限公司截至本次评估基准日实际承担的
负债，逐项确定其评估值。
八、评估程序实施过程和情况
评估工作于 2021 年 7 月 15 日开始，至 2021 年 8 月 18 日结束。具体
分以下几个阶段：
（一） 明确评估业务基本事项
资产评估机构与委托人及其他相关当事人讨论、阅读基础材料，进行
必要的初步调查，与委托人及被评估单位等共同明确资产评估业务基本事
项，分析评估项目风险、专业胜任能力、评估机构及资产评估专业人员的
独立性。
（二）签订资产评估委托合同
在明确上述评估业务基本事项的基础上，评估机构与委托人签订《资
产评估委托合同》，约定评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、评
估报告使用范围、评估报告提交期限和方式、评估服务费总额和支付方式、
资产评估机构与委托人权利、义务、违约责任和争议解决等主要内容。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的具体情况及时间要求，考虑评估目的、评估对象状
况、评估业务风险、评估项目规模和复杂程度、涉及资产的结构、类别、
数量及分布状况、相关资料收集状况及评估人员的专业胜任能力、经验及
助理人员配备情况等，编制评估计划。
（四）进行评估现场调查
根据本次评估对象和评估范围的具体情况，我们将评估人员分成房产、
设备、财务综合三个评估小组，由项目负责人带领评估人员于 2021 年 7 月
15 日进入青岛益青生物科技股份有限公司进行现场调查。首先对企业的历
史沿革、所从事的业务情况进行深入了解，对企业所处行业进行调查，全
面清查各项资产和核实各项负债，并对青岛益青生物科技股份有限公司的
历史经营情况的相关资料进行了详细的核实。现场调查工作于 2021 年 7 月
22 日结束。
现场调查时，我们根据被评估企业的特点和资产类别不同，采用不同
的资产勘查或现场调查方式，全面、客观了解评估对象，核实被评估单位
提供资料的可靠性。主要调查方式如：
对管理层进行针对性访谈，具体访谈对象包括公司财务、人力资源、
采购部门、销售部、生产部、研发部、市场部及总经理等。
对被评估单位申报的资产和负债进行现场调查。如对实物资产进行现
场勘查，对房屋建筑物进行全面勘察；对机器设备类资产分类勘察，其中
对重要的机器设备进行逐项重点勘察，对一般生产设备进行逐项勘察，对
非重点设备进行抽样勘察；对存货进行抽查盘点；对银行存款核对银行对
账单；对往来款项进行账务核实及发函询证等评估程序，确认其真实性及
准确性等。
对商标权、专利权、域名等账外知识产权类无形资产，在收集相关产
权资料的基础上，网上查询各官方网站，确认申报资产的真实性、准确性、
时效性等信息。
同时，我们对被评估单位的历史经营情况，包括企业的产品种类、经
营能力、成本核算、内控制度及其执行情况等事项进行了深入了解。对营
业收入、营业成本及各项费用及税金的历史水平进行了核实及归集；对被
评估单位提供的收益预测资料进行了审核，通过分析宏观经济、行业现状、
该公司的经营优劣势以及公司规模、所经营业务的市场需求等资料分析其
预计营业收入和营业成本的合理性，通过分析以前年度各项费用水平来比
较确认其预计各项费用的合理性，最终确认其收益预测年限内的预计收益
水平的合理性。
（五）收集整理评估资料
通过与委托人及被评估单位进行沟通、指导其对评估对象进行清查等
方式，对评估对象或被评估单位资料进行了解；在具体资产清查过程当中，
注意从委托人、被评估单位及其他相关当事人索取与评估有关的资料，并
对现场调查及资料收集所获得资料进行核查和验证，并按照核查验证资料
的类别、来源、获取方式、对评估结论的影响程度等因素，选择适当的形
式或实质核查验证程序及方法。同时，在从政府部门、各类专业机构以及
市场等渠道获取的其他资料中筛选与本评估项目有关的资料加以使用。
（六）评定估算形成结论
评定估算是资产评估师根据资产评估理论和技术，对影响资产评估价
值的各种因素进行综合分析、推理和判断的过程，主要包括：分析资产评
估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形成初步评估结论、
综合分析确定评估结论，根据资产评估机构内部质量控制制度对资产评估
报告进行三级审核等具体工作步骤。
（七）编制出具资产评估报告
在不影响对评估结论进行独立判断的前提下与委托人或委托人同意的
其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行必要的沟通；按照《资产评
估执业准则——资产评估报告》等准则的要求，编制出具《资产评估报告》
等相关文件，并按资产评估委托合同约定的时间及方式向委托人提交资产
评估报告。
（八）整理归集评估档案
资产评估机构及资产评估师将在资产评估工作中形成的、与资产评估
业务相关的、有保存价值的各种文字、图表、图像等资料进行整理并装订
后，及时予以归档。
九、评估假设
本次评估结果是反映委估股权在本次特定评估目的下的市场价值，没
有考虑企业将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方或特殊交易
方式可能追加付出的价格等对其估价的影响。并且，本次评估结论是基于
以下假设得出的：
（一）一般假设
1、 持续经营假设。本次评估以持续经营为前提，持续经营在此是指被
评估单位的生产经营业务可以按其现状持续经营下去，不会因其资质等原
因对生产经营产生影响，并在可预见的未来不会发生重大改变。
2、 资产持续使用假设。指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使
用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数
和依据。
3、 交易假设。假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估
师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估
得以进行的一个最基本的前提假设。
4、 公开市场假设。假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资
产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市
场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1、 国内外宏观经济形势、影响企业经营的国家现行有关法律法规及企
业所属行业的基本政策无重大变化；
2、 本次交易各方所处地区的政治、经济、行业和社会环境无重大变化；
3、 本次评估以产权人拥有评估对象的合法产权为假设前提；
4、 评估基准日后，被评估企业按目前的经营模式及资本结构在评估预
测期间内持续经营；
5、 被评估单位经营所消耗的主要原材料、能源等的供应无重大变化；
6、 被评估企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务；
7、 被评估企业的主要技术骨干和研发团队、营销团队保持相对稳定；
8、 被评估企业未来保持现有的收入取得方式和信用政策不变，不会遇
到重大的款项回收问题；
9、 被评估单位保持现有规模，维持简单再生产的资本性投入，老式单
头全自动空心胶囊生产线更新时将全部换为新型双机头全自动空心胶囊生
产线；
10、纳入评估范围的商标、专利等知识产权，按企业计划的用途和使
用方式、规模、频度、环境等情况继续使用；
11、纳入评估范围的商标在未来收益年限内能够按期续展,且商标使
用企业根据相关法律法规适时进行续展；
12、企业所享有的高新技术企业及所享有的税收优惠政策在到期后能
够得以延展一期；
13、被评估企业在存续期内，不存在重大的资产减值损失，不存在因
对外担保等事项导致的大额或有负债；
14、被评估企业未来将采取的会计政策在重要方面与当前基本一致；
15、除非另有说明，公司完全遵守所有有关的法律法规，不会出现影
响公司发展和收益实现的重大违规事项；
16、由企业提供的与评估相关的产权证明文件、财务报表、会计凭证、
资产清单及其他有关资料真实、合法、完整、可信。被评估单位或评估对
象不存在应提供而未提供、评估人员已履行评估程序仍无法获知的其他可
能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项；
17、国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发
生重大变化；
18、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。根据资产评估
的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较
大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。如
果上述条件发生变化，评估结果一般会失效，委托人应及时聘请评估机构
重新确定评估结论。
十、评估结论
在本次评估基准日 2021 年 6 月 30 日，青岛益青生物科技股份有限公
司 申 报 评 估 的 资 产 账 面 价 值 为 384,413,204.77 元 ， 负 债 账 面 价 值
50,024,032.10 元，净资产账面价值 334,389,172.67 元。
（一）资产基础法评估结论
评估后，资产评估值 495,115,879.24 元，负债评估值 43,991,946.41
元，净资产评估值 451,123,932.83 元。
评估后净资产比账面净资产增加了 116,734,760.16 元，增值率为
34.91%。
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
1 流动资产 21,469.49 21,735.20 265.71 1.24
2 非流动资产 16,971.83 27,776.38 10,804.55 63.66
3 长期股权投资
4 投资性房地产 2,264.27 3,846.39 1,582.12 69.87
5 固定资产 13,459.22 17,689.44 4,230.22 31.43
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
6 在建工程 227.50 227.50 - -
7 无形资产 576.48 5,663.80 5,087.32 882.48
8 长期待摊费用 4.63 - -4.63 -100.00
9 递延所得税资产 122.53 32.05 -90.48 -73.84
10 其他非流动资产 317.20 317.20 - -
11 资产总计 38,441.32 49,511.58 11,070.26 28.80
12 流动负债 3,430.13 3,430.13 - -
13 非流动负债 1,572.27 969.06 -603.21 -38.37
14 负债合计 5,002.40 4,399.19 -603.21 -12.06
15 净资产（所有者权益） 33,438.92 45,112.39 11,673.47 34.91
因此，采用资产基础法评估后，青岛益青生物科技股份有限公司股东
全 部 权 益 在 本 次 评 估 基 准 日 2021 年 6 月 30 日 的 市 场 价 值 为
451,123,932.83 元。
资产基础法评估结果详见评估明细表。
（二）收益法评估结论
采用收益法评估后，青岛益青生物科技股份有限公司股东全部权益价
值在本次评估基准日 2021 年 6 月 30 日的市场价值为 453,106,500.00 元。
采用收益法评估的股东全部权益价值较账面净资产增加了
118,717,327.33 元，增值率为 35.50%。
（三）评估结论的最终确定
本次采用资产基础法得出的股东全部权益价值为 451,123,932.83 元，
收益法得出的股东全部权益价值为 453,106,500.00 元，相差 1,982,567.17
元，差异率为 0.44%。
两种方法评估结论差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，
资产基础法是从资产重置价值的角度出发，以被评估企业评估基准日的资
产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法，反映的是被评估企业现有资产的重置价值。
收益法是从被评估企业未来获利能力角度考虑的，反映的是企业各项资产
的综合获利能力，对企业预期收益产生贡献的不仅仅包括企业申报的各项
可确指资产的价值，还有无法量化或不可识别的资产（如人力资源、商誉
等无形资产），而资产基础法评估结论中不包括商誉等资产的价值。因此，
两种不同评估方法反映的价值存在一定的差异应属正常。
本次评估目的是委托方拟股权受让，受让股权的价格主要取决于未来
的投资回报情况，预期回报高则受让方愿意付出的价格也高，这正好与收
益法的思路是吻合的。因此，收益法评估结论更符合市场要求及国际惯例，
更能全面反映被评估企业股东权益的价值，有利于评估目的的实现，因此，
我们最终确定以收益法的评估结论为本次评估的最终评估结论，即：
青岛益 青生物科技股 份有限公司股 东全部权益在本 次评估基准 日
2021 年 6 月 30 日的市场价值为人民币 453,106,500.00 元（大写：人民币
肆亿伍仟叁佰壹拾万零陆仟伍佰元整）。
本次评估结论未考虑 具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价
或者折价，也未考虑股权流动性可能对评估对象价值的影响。
本评估结论使用有效期为一年，自评估基准日 2021 年 6 月 30 日至 2022
年 6 月 29 日。
十一、特别事项说明
(一) 青岛益青生物科技股份有限公司的 2020 年及 2021 年 6 月 30
日的财务报表已由信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计，
出具了无保留意见的专项《审计报告》。本次评估，青岛益青生物科技股份
有限公司申报的各项资产、负债的账面价值及审计上述期间的损益情况均
为审计后的价值。资产评估专业人员已根据所采用评估方法和财务报表的
使用要求对其进行分析和判断，但不对相关财务报表发表专业意见。
(二) 本次委估房屋建筑物中有 3 项房产尚未办理《房地产权证》，建
筑面积共计 1,305.00 ㎡。申报建筑物的情况如下表：
建筑面积 账面价值（元）
序号 建筑物名称 结构 建成时间
（平方米） 原值 净值
1 车库 混合 2006/1 175.00 182,052.73 48,730.58
2 仓库 混合 2006/1 761.00 690,744.88 190,895.79
3 大客车库 钢构 2019/1 369.00 180,000.00 73,843.30
小计 1305.00 1,052,797.61 313,469.67
尚未办理产权登记房屋建筑物建筑面积是在被评估单位申报的基础
上，并通过现场核实的建筑面积确定，若与将来办理产权登记时的面积不
一致，应以房产测绘部门测定的面积为准。
(三) 截至评估基准日，投资性房地产出租情况如下：
1、青岛市市北区长春路 1 号（国隆新村小区）1 号楼 3 户 B 等库房
及 4 号楼 1 号库房，现该两处房产均已租赁给 “青岛汉方药业有限公司”
使用，租赁合同到期日为 2023 年 12 月 31 日。
2、青岛市市北区营口路 81 号——办公大楼，房屋登记用途为工业，
土地登记用途为工业，土地使用权类型为出让。该房产已租赁给“青岛市
市北区服务业发展局”，租赁合同到期日为 2029 年 5 月 31 日。承租方将其
作为“世界旅舍”旅馆经营使用，该房产实际用途与登记用途不一致。
本次评估，未考虑土地用途不一致可能存在的政府土地收益权益对评
估价值的影响。
3、青岛市市北区营口路 81 号-1 土地使用权，该宗土地已租赁给“青
岛世纪阳光油气有限公司”经营加油站，签订的书面租赁合同到期日为 2019
年 6 月 30 日，截至评估基准日承租方仍在经营使用。
本次评估，未考虑已到期租赁合同租赁限制对评估价值的影响。
(四) 根据企业申报，本次评估将账外无形资产纳入评估范围，包括
5 件商标权、33 项专利权、1 项 ICP 已备案的域名等知识产权类资产。其
注册权利人均为青岛益青生物科技股份有限公司，具体资产明细及状态等
信息详见下表：
知识产权属性 案件状态 数量（项）
专利权维持 10
发明专利 等待实审提案 8
已受理 5
实用新型 专利权维持 10
商标权 已注册 5
域名 ICP 备案 1
(五) 根据企业的发展规划，拟进行新型空心胶囊智能产业化项目建
设。企业拟新建约 4 万平米的厂房，增配 48 条全自动胶囊生产线及配套设
备，可用于明胶空心胶囊、羟丙甲纤维素空心胶囊、普鲁兰多糖空心胶囊
和肠溶明胶空心胶囊的生产，在目前的产能基础上，将新增年产 350 亿粒
空心胶囊的产能。项目实施期约为 4.5 年，计划建设期为 2021 年 7 月—2025
年 12 月，分三期实施，项目总投资额约为 5 亿元。该项目议案已通过公司
股东会，并且投资项目的第一期已在青岛市行政审批服务局备案。截至评
估基准日，项目尚未开工建设。本次评估未考虑上述扩能计划的影响。
(六) 青岛益青生物科技股份有限公司就青岛市营口路 81 号房屋租
赁所欠租金及承租方转租事宜，同时对青岛市市北区发展和改革局（被告
一）、张业起（被告二）向青岛市市北区人民法院提起诉讼。该诉讼请求：
1、判令被告一和被告二立即腾空标的房屋并按目标房屋现状全部无偿移交
给 原 告 ； 2 、 判 令 被 告 一 支 付 租 金 （ 2020.6.1-2020.9.24 ） 及 违 约 金
（2020.5.1-2020.9.24）共计 220,154.11 元；3、判令被告一和被告二共
同承担自 2020 年 9 月 25 日起至实际腾房之日的目标房屋占有使用费（暂
计算至 2021 年 5 月 31 日止的目标房屋占有使用费为人民币 341,095.89
元）。截至评估基准日，该诉讼尚未开庭审理。本次评估，未考虑该诉讼事
项可能对评估价值的影响。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当关注以
上特别事项对经济行为的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一） 本资产评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，只能
由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及
其资产评估专业人员不承担责任。
（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。遵守相关
法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进
行分析、估算并发表专业意见是资产评估师的责任；依法提供并保证所提供
资料的真实性、完整性、合法性，恰当使用资产评估报告是委托人和其他相
关当事人的责任。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应
当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被
摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定
的除外。
（六） 在评估结论有效使用期内，评估目的实现时，应以评估结论作
为参考依据（还需结合重大期后事项进行调整）。超过有效使用期或评估假
设前提发生变化，需重新进行资产评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2021 年 8 月 18 日。
（本页以下无正文）
十四、资产评估师签字盖章和资产评估机构盖章
资产评估师： 资产评估师：
邵元清 马 宁
青岛天和资产评估有限责任公司
二○二一年八月十八日
地址：中国青岛市市南区香港中路 40 号旗舰大厦 6 层
邮编：266071
电话：86 0532 85724445
传真：86 0532 85722324
网址：www.qdtianhe.com
