正衡房地产资产评估有限公司
关于对吉艾科技集团股份公司
年报问询函的答复
创业板公司管理部：
2022 年 4 月 29 日，吉艾科技集团股份公司(以下简称“公司”)收到贵部发来
的《关于对吉艾科技集团股份公司的年报问询函》(创业板年报问询函【2022】
第 187 号)，正衡房地产资产评估有限公司现就有关问题答复如下:
1.关于存货减值计提。报告期末，公司存货账面余额 14.04 亿元，存货跌价准备或
合同履约成本减值准备余额 1,716.69 万元，计提比例为 1.22%。根据正衡房地产评估有
限公司出具的《新疆吉创资产管理有限公司拟存货减值测试事宜涉及的苏州中润丽丰置
业有限公司存货可变现净值资产评估报告》（以下简称《评估报告》），截至评估基准日
2021 年 12 月 31 日，你公司控股孙公司苏州中润丽丰置业有限公司（以下简称“中润丽
丰”）存货资产账面价值为 13.78 亿元、可变现净值为 14.15 亿元，本期未计提减值准
备。
（1）根据《评估报告》，截至评估基准日，中润丽丰共有 1423 套存货内房产处于
查封状态，有 155 套存货内房产处于查封抵押状态，共计 1578 套；中润丽丰持有的苏
新国用（2014）第 1203193 号《国有土地使用证》处于查封状态，土地查封面积为 27,817.80
平方米；本次评估未考虑已查封、抵押资产对评估结论的影响。请你公司列示上述被查
封、抵押资产的涉诉或纠纷情况，包括纠纷原因、案件进展，说明上述资产可供出售状
态是否具有不确定性，如是，请结合上述资产可变现净值的测试过程及参数选择是否已
充分考虑可供出售状态的不确定性，说明评估过程未考虑已查封、抵押资产对评估结论
影响的原因及合理性，是否符合资产评估基本准则的规定。
【回复】：
（一）中润丽丰被查封、抵押资产的涉诉或纠纷情况
涉案
案件
序 原 被 金额
案由 案号 判决情况/诉讼请求 判决结果 进展
号 告 告 (万
情况
元)
民间 范 中 (2021) 诉求：1、请求判令被告返还购房款本金（原为借 疫情
8520.
1 借贷 振 润 苏 款本金）53253775 元，并支付利息暂定 31952265 影响
6
纠纷 国 丽 0612 元（请求自 2016 年 7 月 1 起，以 53253775 元为基 尚未
1 / 21
丰 民初 数按年 12%标准，计算至实际偿付之日至）；2、 开庭
置 7451 由被告承担本案诉讼费用。
业 号
中 （2021 诉求：请求判令被告立即将丽丰时代商业广场 1 幢
商品
润 ）苏 20112 室等 165 套房屋交付原告所有、使用，并协
房销
褚 丽 0505 助原告将该 165 套房屋权属办理登记至原告名下。 525.8 一审
2 售合
珏 丰 民初 2、被告立即支付逾期交房违约金暂定 5258603.03 6 中
同纠
置 2624 元 3、被告向原告出具 165 套房屋的全额购房款发
纷
业 号 票。4、由被告承担本案诉讼费用。
中 （2021 诉求：1、被告立即将丽丰时代商业广场 1 幢 20047
商品
润 ）苏 室等 150 套房屋交付原告所有、使用，并协助原告
房销
沙 丽 0505 将该 150 套房屋权属办理登记至原告名下 2、被告 491.7 一审
3 售合
健 丰 民初 立即支付逾期交房违约金暂定 4917625.53 元。3、 6 中
同纠
置 2623 出具 150 套全额购房款发票。4、由被告承担本案
纷
业 号 诉讼费用。
被告中润丽丰置业于
本判决生效之日起十
日内协助原告任宏鹏
将丽丰时代商业广场 1
幢 10673 室、10675 室、
10676 室、10679 室、
诉求：1、请求判令被告 10680 室、10681 室、
立即将丽丰时代商业广 10682 室、10683 室、
场 1 幢 10673 室等 34 套 10685 室、10686 室、
房屋交付原告所有、使 10687 室、10690 室、
用，并协助原告将该 34 10691 室、10692 室、
套房屋权属登记至原告 10693 室、10695 室、
中
（2021 名下;（具体房号详见附 10696 室、10697 室、
房屋 润
任 ）苏 件，34 套房屋总价款为 10698 室、10699 室、 一审
买卖 丽
4 宏 0505 27031134 元）2、请求判 10700 室、10701 室、 18.2 已判
合同 丰
鹏 民初 令被告立即支付逾期交 10702 室、10703 室、 决
纠纷 置
2155 房违约金暂定 10705 室、10706 室、
业
号 20949128.85 元 3、请求判 10707 室、10708 室、
令被告向原告出具丽丰 10709 室、10710 室、
时代商业广场 1 幢 10673 10711 室、10712 室、
室等 34 套房屋的全额购 10713 室、10715 室共
房款发票;4、由被告承担 计 34 套房屋过户至原
本案诉讼费用。 告任宏鹏名下，过户产
生的相关税、费由双方
按照《苏州市商品房买
卖合同》的约定负担。
案件受理费 176956
元，保全费 5000 元，
共计 181956 元，由被
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告中润丽丰置业负担。
诉求：1、请求判令被告
继续履行双方于 2018 年 7
月 10 日签订的《协议》，
（2020 以及于 2019 年 10 月 28
）苏 日签订的《协议之补充协
0505 议》，将该二份协议约定
民初 的原告已选定的门牌号 一审判决结果：被告中
1940 为 20626 等共计 131 套房 润丽丰置业于本判决
号、 源全部网签至原告指定 生效之日起十日内支
通 （2021 人名下（该 131 套选定房 付原告通州建总集团
州 ）苏 05 源详见"2018-7-10 协议— 有限公司财务损失费
建 中 民终 中润补偿款建总选房确 用 32686575.68 元及逾
建设 二审
总 润 3604 认单"）;并判令被告支付 期利息（从 2020 年 4
工程 判决
集 丽 号、 迟延网签期间的违约金 月 22 日起，按照全国 3,289
5 施工 已生
团 丰 （2021 暂定 1242583.74 元（违约 银行间同业拆借中心 .18
合同 效，执
有 置 ）苏 金暂计算至 2020 年 4 月 公布的同期同档贷款
纠纷 行中
限 业 0505 15 日，请求以 55225944 市场报价利率的标准
公 执 元为基数，按每天万分之 计算至实际给付之日
司 2664 三标准计算至 131 套选定 止）。二审判决结果：
号、 房源全部完成网签之日 驳回上诉，维持原判，
（2021 或以现金方式支付完毕 案件受理费 205233 元
）苏 之日）。2、由被告承担 由被告负担
0505 本案案件受理费用。二审
执异 诉求：撤销一审判决第一
237 号 项，改判驳回通州公司的
全部一审诉讼请求 2、本
案一审、二审诉讼费用由
通州公司承担。
（2020 诉求：1、请求判令被告
一审判决支付工程进
）苏 支付工程进度款 2500 万
度款 2500 万元及逾期
通 0505 元，并支付延迟付款违约
利息，其中 1500 万元
州 民初 金暂定 45 万元（以 2500
自 2020 年 1 月 21 日
建 中 705 万元为基数，按万分之三
建设 起，1000 万元自 2020 二审
总 润 号、 每天的标准，自 2020 年 1
工程 年 3 月 21 日起按 LPR 已判
集 丽 （2021 月 21 日起算，请求计算 2,500
6 施工 利率的 1.95 倍支付利 决生
团 丰 ）苏 05 至实际支付之日）；2、 .00
合同 息，直至实际给付之日 效，执
有 置 民终字 请求判决确认原告有权
纠纷 止；2500 万元工程款 行中
限 业 5545 就上述 2500 万元工程价
享有工程价款优先受
公 号、 款，就其承建的“中润丽
偿权。驳回原告其余诉
司 （2021 丰置业商业中心（南区）”
讼请求二审驳回上诉，
）苏 工程折价或拍卖价款享
维持原判。
0505 有优先受偿权（优于抵押
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执 权和其他债权）；3、由
2937 被告承担本案案件受理
号 费用。
中
商 润 诉求：一、判令被告一协助原告将位于丽丰时代商
品 丽 业广场不动产权登记至原告名下（21 套）。二、
（2021
房 丰 判令被告一向原告支付逾期交房及逾期办证的违
）苏
销 马 置 约金，暂算至 2021 年 5 月 30 日为 934607 元（自
0505 93.4 一审
7 售 建 业 2021 年 5 月 31 日起，违约金以房款 14139289 元
民初 6 中
合 英 、 为基数，按照每日万分之一计算至涉案房屋不动产
3596
同 平 权登记至原告名下之日止）。三、判令被告二对被
号
纠 阳 告一的第二项债务承担连带清偿责任四、判令本案
纷 亚 被告承担全部诉讼费用。
润
西
（2020
安
）苏
宏
0505 一、被告中润丽丰置业于本判决生效之日起十日内
汇 中
建设 民初 支付原告西安宏汇建设工程有限公司工程款
建 润 一审
工程 3608 17751162.55 元及利息损失【计算方式∶以工程款
设 丽 1775. 已判
8 施工 号、 17751162.55 元为基数，按照一年期贷款市场报价
工 丰 12 决，执
合同 （2021 利率（LPR），自 2020 年 8 月 4 日起计算至被告
程 置 行中
纠纷 0苏 实际给付之日止】。二、驳回原告西安宏汇建设工
有 业
0505 程有限公司的其余诉讼请求。
限
民撤 2
公
号
司
1、原告刘光超与被告
（2021
中润丽丰置业于 2020
）苏
年 6 月 24 日签订之《苏
0505
州市商品房买卖合同》
诉前调
于 2021 年 3 月 19 日起
163 号
解除，被告中润丽丰置
刘 （2021
中 业于本判决生效之日
商品 光 ）苏
润 诉求：解除原、被告之间 起十日内一次性返还 一审
房销 超 0505
丽 签订的商品房买卖合同， 原告刘光超已支付的 已判
9 售合 、 民初 20.37
丰 并由被告返还原告已支 购房首付款 200000 决，执
同纠 钱 1653
置 付的购房款 200,000 元 元。2、驳回原告钱红 行中
纷 红 号、
业 艳的诉讼请求。案件受
艳 （2021
理费 7300 元，减半收
）苏
取 3650 元，由被告中
0505
润丽丰置业负担。被告
执
中润丽丰置业应负担
2852
的 3650 元直接支付给
号
原告刘光超。拒不交纳
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诉讼费用的，本院将依
法强制执行。
诉求：1、请求判令被告立即将丽丰时代商业广场
1 幢 20293 室等 17 套房屋交付原告所有、使用，
中 并协助原告将该 17 套房屋权属办理登记至原告名
（2021
房屋 润 下;2、请求判令被告立即支付逾期交房违约金暂定
）苏
1 买卖 范 丽 561340.31 元（自 2019 年 4 月 1 日起算，按已付房 一审
0505 56.13
0 合同 烨 丰 款日万分之一标准，暂算至 2021 年 3 月 31 日，请 中
民初
纠纷 置 求继续计算至实际交房之日）3、请求判令被告向
2158
业 原告出具丽丰时代商业广场 1 幢 20293 室等 17 套
号
房屋的全额购房款发票;4、由被告承担本案诉讼费
用。
中 （2021 诉求：1、被告立即将丽丰时代商业广场 1 幢 20357
房屋 润 ）苏 室等 14 套房屋交付原告所有、使用，并协助原告
1 买卖 范 丽 0505 将该 14 套房屋权属办理登记至原告名下 2、被告 一审
59.46
1 合同 娴 丰 民初 立即支付逾期交房违约金暂定 594635.17 元。3、 中
纠纷 置 2248 出具 14 套全额购房款发票。4、由被告承担本案诉
业 号 讼费用。
已执
行，工
1、被告中润丽丰置业
程进
诉求：庭审前，原告通州 应于本判决发生法律
度款
公司变更诉讼请求为∶1. 效方之日起十日内支
54715
请求判令被告支付工程 付原告通州建总集团
277.7
款 63834490.75 元，并偿 有限公司工程进度款
8 元已
付因被告延期支付工程 54715277.78 元以及财
结清，
款给原告造成的财务损 务损失费 8313424.32
通 原告
（2016 失计 14038950 元（注∶ 元。2、被告中润丽丰
州 就财
）苏 05 本次主张的财务损失仅 置业应于本判决发生
建 中 务损
建设 民初 计算至 2016 年 10 月 31 法律效力之且起十日
总 润 失费
工程 688 日）。2.请求判令被告支 内支付原告通州建总
1 集 丽 2211. 83134
施工 号、 付原告停窝工损失计 集团有限公司停窝工
2 团 丰 34 24.32
合同 （2020 13800000 元（注∶本次主 损失费 1380 万元。三、
有 置 元及
纠纷 ）苏 05 张的财务损失仅计算至 驳回原告通州建总集
限 业 停窝
执 624 2016 年 10 月 31 日）。3. 团有限公司的其他诉
公 工损
号 请求确认原告对其承建 讼请求。如未按本判决
司 失费
的"苏州中润丽丰商业中 指定的期间履行给付
1380
心（南区）"工程折价或拍 金钱义务，应当按照
万申
卖价款享有优先受偿权 《中华人民共和国民
请执
（优于抵押权和其它债 事诉讼法》第二百五十
行，后
权）。4.由被告承担本案 三条之规定，加倍支付
拍卖
所有诉讼费用。 迟延履行期间的债务
80 套
利息。
商铺
抵债
5 / 21
一、被告中润丽丰置业
于本判决生效之日起
十日内向原告通州建
中 总集团有限公司支付
润 工程款 83044010.56
丽 元，并支付逾期付款违
丰 约金（以 60140976.06
置 元为基数，按照一年期
业 贷款市场报价利率
、 （LPR）的 1.95 倍，自
平 2020 年 8 月 30 日起计
阳 算至实际给付之日止;
亚 以 11451517.25 元为基
润 数，按照一年期贷款市
诉求：1、请求判令被告 1
资 场报价利率（LPR）的
支付工程款人民币
产 1.95 倍，自 2020 年 10
86636012.54 元，并支付
管 月 15 日起计算至实际
（2020 迟延付款违约金 600000
通 理 给付之日止;以
）苏 05 元。2、请求判决确认原
州 合 11451517.25 元为基
民初 告有权就上述
建 伙 数，按照一年期贷款市
建设 1260 86636012.54 元工程价款，
总 企 场报价利率（LPR）的
工程 号、 对承建的“苏州中润丽丰 二审
1 集 业 1.95 倍，自 2021 年 10
施工 (2020) 商业中心（南区）”工程 8723 上诉
3 团 （ 月 1 日起计算至实际
合同 苏 05 折价或拍卖价款享有优 中
有 有 给付之日止）。二、被
纠纷 执保 先受偿权。3、请求判令
限 限 告平阳亚润资产管理
399 被告 2 对被告 1 的上述债
公 合 合伙企业（有限合伙）
务承担连带清偿责任。4、
司 伙 号、 对被告中润丽丰置业
请求判令被告 3 对被告 2
） 前述付款义务承担连
的债务承担无限连带责
、 带责任;被告秦巴秀润
任。5、由被告承担本案
秦 资产管理有限公司对
案件受理费用。
巴 被告平阳亚润资产管
秀 理合伙企业（有限合
润 伙）前述付款义务承担
资 连带责任。三、原告通
产 州建总集团有限公司
管 在工程款 83044010.56
理 元范围内，对被告中润
有 丽丰置业开发建设的
限 苏州中润丽丰商业中
公 心（南区）工程的折价
司 或者拍卖价款享有优
先受偿权; 四、驳回原
告通州建总集团有限
公司的其他诉讼请求。
6 / 21
如果未按本判决指定
的期间履行给付金钱
义务，应当依照《中华
人民共和国民事诉讼
法》第二百五十三条之
规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息。
案件受理费 460021
元，诉讼保全费 5000
元，合计 465021 元，
由原告通州建总集团
有限公司负担 1893
元，被告中润丽丰置
业、平阳亚润资产管理
合伙企业（有限合伙）、
秦巴秀润资产管理有
限公司负担 463128
元。（原告通州建总集
团有限公司多缴纳的
17959 元，由本院予以
退还）
上述资产的可供出售状态受查封抵押等因素的影响，具有一定不确定性。解
除查封抵押状态的途径包括但不限于各家谈判、企业预重整等，目前公司预计通
过预重整途径，引入重整投资方，由受理法院牵头统一解除查封抵押状态。
针对一期剩余房屋，本次评估采用的销售价格在企业近期销售台账平均价格
的基础上适当考虑了修正因素。其中：1）已售未确认收入的房源按合同价确定
价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价格；2）剩余房源 1 层销售均价为
17,513 元/平方米、2 层销售均价为 19,198 元/平方米、3 层销售均价为 11,690 元/
平方米。同时结合实际销售情况，将剩余房屋的销售排期做适当延后考虑（预计
2022 年销售回款 30%，2023 年销售回款 40%，2024 年销售回款 30%）。
针对二期土地，需解除查封后方可继续开发进而达到可预售条件，公司根据
预计案情进展状况，适当延长销售排期（预计 2022 年销售回款 20%，2023 年销
售回款 50%，2024 年销售回款 20%，2025 年销售回款 10%）。
综上所述，本次评估在上述资产可变现净值的测试过程及参数选择时，已考
7 / 21
虑了因查封和抵押情况造成的可供出售状态的不确定性影响。
中润丽丰存货涉及诉讼事项较多，评估人员难以合理预计案情具体进展以及
何时能够解除查封等情况，故本次评估未能考虑查封、抵押事项导致企业不能到
期偿还债务的后续处置对本次评估结论可实现性的影响。但评估人员在经与企业
管理层沟通的基础上，根据企业预计案情进展状况，在可变现净值的测试过程及
参数选择时已考虑了抵押担保资产权益状况的影响，故评估结果具备一定合理
性。
根据《资产评估基本准则》第十三条规定：执行资产评估业务，应当对评估
对象进行现场调查，获取资产评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评
估对象法律权属。第二十七条规定：资产评估报告的特别事项说明包括：1）权
属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形；2）未决事项、法律纠纷等不确定因
素；3）重要的利用专家工作情况；4）重大期后事项。
根据《资产评估执业准则——不动产》第三十五条规定：执行不动产评估业
务，在编制资产评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行
披露。
评估人员已对评估范围内存货、土地的权属状况进行了调查及必要的核实，
并对瑕疵事项进行了充分披露，因此符合资产评估基本准则及资产评估执业准则
的规定。
（2）根据《评估报告》，对于出售部分的存货，开发产品价值评估过程中基准日后
的现金流入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定，预计销售单价采用市场法
进行测算。请说明预计销售单价的计算过程，结合可比房地产买卖交易实例、企业历史
销售价格说明预计销售单价是否合理，并结合企业销售进度、回款进度等说明对基准日
后现金流的评估计算过程及参数选取依据的合理性。
【回复】：
（一）预计销售单价的计算过程
1、一期剩余商铺售价确定过程
本次评估将已签约但未确认收入的房源按合同价确定总价，已签订抵账协议
的房源按协议价确定总价，剩余房源参考企业 2021 年的销售情况，结合尚存在
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的查封等因素，进行适当的修正后确认 1 层销售均价为 17,513 元/平方米，2 层
销售均价为 19,198 元/平方米；3 层销售均价为 11,690 元/平方米。
2、二期公寓售价计算过程
依据评估准则的相关规定，可比实例须满足下列要求：房屋用途相同或相
似；处于同一供需圈层；成交日期与评估基准日应相近；成交价格为正常价格或
可修正为正常价格等条件。在搜集房地产交易实例的基础上，依据以上要求确定
以下交易实例作为可比实例：
项目 实例 A 实例 B 实例 C
名称 中梁香缇国际 中锐星悦湾名苑 天之运寓 199
位置 竹园路 滨河路 枫运路
房屋类型 公寓（复式） 公寓（复式） 公寓（复式）
配套设施 齐全 齐全 齐全
内部装修 简装 简装 简装
所在楼层/总层数 5/15 12/21 3/6
朝向 南 南 东
建筑面积（㎡） 50.1 42.82 41.54
平面布局（户型） 2室2厅1厨2卫 2室2厅1厨2卫 1室1厅1厨1卫
建成年代 2015 年 2018 年 2018 年
产权状况 合法产权 合法产权 合法产权
交易日期 2021 年 12 月 2021 年 12 月 2021 年 12 月
交易价格（元/㎡） 21,956 20,551 20,221
并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过
程，确定公寓售价为 21,000 元/平方米（取整）。
实例 A 实例 B 实例 C
比较实例交易价格（元/㎡）
21,956 20,551 20,221
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况修正 1.0000 0.9709 1.0628
实物状况修正 1.0208 0.9808 0.9808
权益状况修正 1.0000 1.0000 1.0000
比准价格（元/㎡） 22,413 19,570 21078
算术平均评估单价（元/㎡） 21,020
3、二期商业售价计算过程
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比较实例选择编制如下：
项目 实例 A 实例 B 实例 C
名称 汇金新地 新地中心 国涛商务大厦
位置 宝带西路 塔园路 干将西路
房屋类型 商业 商业 商业
配套设施 齐全 齐全 齐全
内部装修 简装 简装 简装
所在楼层 1层 1层 1层
建筑面积（㎡） 252 15 350
建成年代 2010 年 2005 2006
产权状况 合法产权 合法产权 合法产权
交易日期 2021 年 12 月 2021 年 12 月 2021 年 12 月
交易价格（元/㎡） 30,446 30,000 33,943
并同时编制和考虑比较因素条件、条件指数及比较因素修正系数等评估过
程，确定商业一层售价为 33,000 元/平方米（取整）。
实例 A 实例 B 实例 C
比较实例交易价格（元/㎡）
30,446 30,000 33,943
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况修正 1.0000 1.0000 1.0000
实物状况修正 1.0208 1.0743 1.0421
权益状况修正 1.0101 1.0101 1.0000
比准价格（元/㎡） 31,393 32,555 35,372
算术平均评估单价（元/㎡） 33,107
因负一层与地铁相连且设计有下沉广场，因此确定修正系数为一层的
110%，而超市作为大面积商铺具有引流的作用，因此确定修正系数为负一层的
30%，且考虑商业部分为整体销售，需赋予大宗物业交易折扣为 95%，最终确定
整体商业售价为 78,812.615 万元。
所在楼层 单价（元/㎡） 面积（㎡） 总价（万元）
一层 33,000 12,790 42,207.000
负一层 36,300 9,891 35,904.330
超市 10,890 4,453 4,849.317
合计 27,134 82,960.647
大宗交易折扣价格 78,812.615
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（3）请结合前述问题详细说明中润丽丰存货减值测试的计算过程，结合计算过程
及测试参数选取依据说明存货可变现净值评估结果的合理性。
请评估师核查上述事项并发表明确意见。
【回复】：
（一）中润丽丰存货减值测试的计算过程
1、评估测算过程-开发产品
（1）可售部分计算过程
1）开发产品的价值
本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交
易价格作为参考，同时参照企业历史期销售价格，并结合销售备案价进行测算，
最终确定建设完成后的房地产单价。
通过企业提供的近期销售台账，并考虑尚存在的查封等因素，本次评估确定
已售未确认收入的房源按合同价确定价格，签订抵账协议的房源按协议价确定价
格，剩余房源 1 层销售均价为 17,513 元/平方米，2 层销售均价为 19,198 元/平方
米；3 层销售均价为 11,690 元/平方米。
2）开发成本
支付成本现值=成本投入/(1+折现率)^折现期
①投资总额的确定
项目总投资额，包括土地成本、政府报建等规费、前期工程费、建筑安装工
程费、基础设施费、公共建设配套费、开发间接费等，地上销售部分分摊的成本
见下表：
序号 成本科目 投资（元）
1 土地征用及拆迁补偿费 373,482,788.59
2 前期工程费 11,162,073.55
3 建安工程费 191,228,959.90
4 基础设施费 53,306,903.00
5 配套设施费 2,125,903.99
6 开发间接费用 182,449,967.19
7 暂估 86,785,768.18
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8 通州建总窝工费 34,792,344.72
合计 项目总开发成本 935,334,709.12
3）其他税费
其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得
税等相关税费。
①管理费用
房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招
待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平
确定，本次按照含税成本的 3%进行预测。
②销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利
费、宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平
均水平确定，本次按照含税收入的 3%进行预测。
③销售税金及附加
根据财税[2016]36 号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值
税，本次预测增值税对于老项目选择为 5%的简易征收。销售税金包括城建税
7%、教育费附加 3%、地方教育费附加 2%、印花税 0.5%。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时
按照 3%的预征率预缴增值税。
④土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等相关规定，本次评
估采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产品销售完成后，公司按照相
关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项目为商业，属于其他类型房
地产，故本次预征率取 4%。
⑤企业所得税
企业所得税=应纳税所得额×适用税率
适用税率：按 25%测算
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本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项
目销售完成后，清缴企业所得税。
4）折现率及折现期间
房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬
率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房
地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存
款利率取 2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的
市场调查，最终投资风险补偿率取 3%，管理负担补偿率取 3%，缺乏流动性补
偿 率 取 3% ， 投 资 带 来 的 优 惠 率 取 0.5% 。 则 ： 房 地 产 折 现 率
=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。确定本
次评估已将存货-开发产品中的销售部分进行整体评估，评估值为 46,972.63 万元。
（2）自持出租部分计算过程
1）项目年收入的确定
自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，
最终确定地下商业月租金为 60 元/平月，车位租金为 4 元/小时，并考虑租金增
长率及空置率。
2）年运营费用的确定
①管理费
管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的
1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的 3%。
②年相关税金
各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应
由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的 12％；增值税按照 5%计算
（老项目），城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，印花
税 0.1%。
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③维修费
维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常
使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的 1%。
④保险费
保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司
投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的 0.1%-0.2%。
年保险费=建安工程费×保险费费率
本次评估保险费取建安工程费的 0.15%。
3）确定租金增长率
根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率商业
为 5%，车位为 2%。
4）确定收益年限
收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土
地使用权终止期日，确定不动产收益期限。
5）房地产折现率
房地产折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬
率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。折现率可采用累加法求取，即房
地产折现率＝无风险报酬率+风险报酬率，无风险报酬率按银行公布的三年期存
款利率取 2.75%作为安全利率；风险报酬率=投资风险补偿率+管理负担补偿率+
缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率，根据房地产的特点及通过对周边物业的
市场调查，最终投资风险补偿率取 3%，管理负担补偿率取 3%，缺乏流动性补
偿 率 取 3% ， 投 资 带 来 的 优 惠 率 取 0.5% 。 则 ： 房 地 产 折 现 率
=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
6）根据孰短原则下的房产残值
由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期
进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这
部分价值应体现在收益法价值中。
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7）保证金的利息收入
住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的
一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内
按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查价值时点一年期储蓄年
利率为 1.5%。
8）房屋建筑物未付工程款
该项目为整体建设，目前尚未装修，因此考虑在一年招商期内的装修及维护
为 1,000 元/平方米。
经上述评估过程测算，本次评估已将存货-开发产品中的自持出租部分进行
整体评估，评估值为 21,599.42 万元。
综上所述，本次评估已将存货-开发产品进行整体评估，存货-开发产品跌价
准备为零，存货-开发产品账面净值为 649,314,027.35 元，存货-开发产品评估值
为 685,720,500.00 元，评估增值 36,406,472.65 元，增值率 5.61%。
2、评估测算过程-开发成本
（1）可售部分计算过程
1）开发产品的价值
本次评估通过资料的搜集、分析和筛选，结合同一供求圈内类似的房地产交
易价格作为参考，最终确定建设完成后的房地产单价。根据《国有建设用地使用
权出让合同》约定，本次评估确定为商业和公寓销售，地下车位为自持。
开发产品的价值参考过程详见（2）问题的回复。采用比较法测算后，确定
公寓销售均价为 21,000 元/平方米，商业一层销售均价为 33,000 元/平方米。根据
《国有建设用地使用权出让合同》约定，本次评估确定商业部分整体销售，考虑
楼层修正及大宗商业修正，最终确定商业整体均价为 29,046 元/平方米。项目销
售收入现金流如下：
销售收入现金流估算表
业 销售期
名称 数量 合计
态 第1年 第2年 第3年 第4年
公 销售比例 20% 50% 20% 10% 1.00
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寓 面积（平方米） 37,466.00 7,493.20 18,733.00 7,493.20 3,746.60 37,466.00
单价（元/平方米） 21,000.00 22,050.00 22,050.00 23,152.50 24,310.13
销售收入（万元） 16,522.51 41,306.27 17,348.63 9,108.03 84,285.44
回款金额（万元） 14,870.26 38,827.89 19,744.39 10,842.89 84,285.43
销售比例 100% 1.00
商 面积（平方米） 12790.00 12,790.00 12,790.00
业 销售收入（万元） 78812.615 - - 86,890.91 86,890.91
回款金额（万元） - - 78,201.82 8,689.09 86,890.91
销售收入（万元，含税） 14,870.26 38,827.89 97,946.21 19,531.98 171,176.34
总
增值税（万元） 847.31 2,254.70 7,057.30 1,422.48 11,581.79
计
销售收入（万元，不含税） 13,642.44 35,621.92 89,858.91 17,919.25 157,042.52
备注：1、除最后一年外，其余年份均考虑 10%在下一年回款；
2、本次评估设定在物业销售期间每年增长 5%。
2）投资估算
根据项目拟开发建设方式并参考同类型建筑工程设计及《造价管理信息》和
其他估价人员掌握的造价资料结合目前市场的价格，确定本项目投资水平如下：
投资估算
不含税 进项税 增值
含税支出
序号 项目 单价 数量 支出（万 额（万 占比 税税
（万元）
元） 元） 率
0 土地费用 27,302.96 27302.96 42.5%
1 前期工程费 5.01% 元 33363.72 万元 1,671.52 1576.91 94.61 2.5% 6%
2 室外公共设施配套费 200 元 104119.00 ㎡ 2,082.38 1910.44 171.94 3.0% 9%
3 建安费 33,363.72 30608.92 2754.80 47.7% 9%
地上部分建安费 51356.00 ㎡ 16,817.62
商业 3,500 元 12790.00 ㎡ 4,476.50 369.62 9%
3.1
公寓 3,200 元 37466.00 ㎡ 11,989.12 989.93 9%
公建 3,200 元 1100.00 ㎡ 352.00 29.06 9%
地下部分 52763.00 ㎡ 16,546.10
地下商业 3,500 元 14344.00 ㎡ 5,020.40 414.53 9%
3.2
地下车库 3,000 元 29475.00 ㎡ 8,842.50 730.11 9%
地下配套 3,000 8944.00 2,683.20
4 开发间接费 3% 64420.58 万元 1,932.62 1841.98 90.64 2.9%
5 不可预见费 3.00% 35446.10 万元 1,063.38 975.58 87.80 1.5%
合计 67,416.58 64216.79 3,199.79 100%
3）其他税费
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其他税费包括：管理费用、销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得
税等相关税费。
①管理费用
房地产开发企业的管理费用主要包括工资、各项社保、职工福利费、业务招
待费、差旅费、办公费、折旧、摊销等各项费用，预测期管理费用结合行业水平
确定，本次按照含税成本的 3%进行预测。
②销售费用
房地产开发企业的销售费用主要包括销售部门工资、各项社保、职工福利费、
宣传推广费、销售代理费、折旧费等各项费用，预测期销售费用结合行业平均水
平确定，本次按照含税收入的 3%进行预测。
③销售税金及附加
根据财税[2016]36 号文，房地产企业以后年度不再征收营业税，改征增值税，
本次预测增值税对于新项目选择适用一般纳税人适用 9%的税率。销售税金包括
城建税 7%、教育费附加 3%、地方教育费附加 2%、印花税 0.5%。
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时
按照 3%的预征率预缴增值税。
④土地增值税
根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国
土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕
91 号)：土地增值税实行先预征后清算。文件中分别规定了的纳税人应进行土地
增值税的清算的情形和主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算情形。
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，同时假设当项目主要产
品销售完成后，公司按照相关文件规定分期进行清算，并清缴土地增值税。本项
目为商业，属于其他类型房地产，故本次预征率取 4%。
⑤企业所得税
企业所得税=应纳税所得额×适用税率
适用税率：按 25%测算
本次评估按照相关规定，采用先预征后清算的原则，回款时预缴所得税，项
目销售完成后，清缴企业所得税。
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4）折现率及折现期间（同前述折现率选取）
房地产折现率=2.75%+3%+3%+3% -0.5%=11.25%。
根据各现金流实际发生的日期距离评估基准日的时间确定折现期间。经测算，
本次评估已将存货-开发产品中的销售部分评估值为 67,608.59 万元。
（2）自持出租部分计算过程
1）项目年收入的确定
自持出租部分为地下车位。经评估人员对该地区相同物业出租情况的调查，
最终确定车位租金为 4 元/小时，并考虑租金增长率及空置率。
2）年运营费用的确定
①管理费
管理费主要指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，一般取毛收入的
1%-3%，鉴于该项目为商业综合体，故本次管理费取年租金收益的 3%。
②年相关税金
各种税费：根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应
由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的 12％；增值税按照 9%计算，
城市维护建设税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%，印花税 0.1%。
③维修费
维修费主要指对建筑物的修缮以保障建筑物的正常使用功能及承租方正常
使用发生相关费用，本项目维修费取有效毛收入的 1%。
④保险费
保险费：保险费主要指对防止评估对象发生意外造成财产损失而向保险公司
投保发生的财产保险费用，一般取建安成本的 0.1%-0.2%。
年保险费=建安工程费×保险费费率
本次评估保险费取建安工程费的 0.15%。
3）确定租金增长率
根据同类物业市场状况及对未来租金的预测，本次评估预测租金增长率车位
为 2%。
4）确定收益年限
收益期限：依据评估准则孰短原则，根据房屋建筑物剩余经济耐用年限和土
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地使用权终止期日，确定不动产收益期限。
5）房地产折现率（同上述房地产折现率的选取）
房地产折现率=2.75%+3%+3%+3%-0.5%=11.25%。
6）根据孰短原则下的房产残值
由于收益期以最先到期的土地使用权到期时间为本次收益法评估的收益期
进行测算，所以当收益期结束时，该房产还应有尚未到报废年期房屋的残值，这
部分价值应体现在收益法价值中。
7）保证金的利息收入
住房租赁保证金是指承租人在取得房屋使用权，办理租赁手续时，按房租的
一定比例或规定的标准，向出租人存入一次性保证金。本次评估保证金租赁期内
按租赁协议约定计，租赁期外按一个月市场租金计，经查估值时点一年期储蓄年
利率为 1.5%。
8）房屋建筑物未付工程款
该项目为整体建设，根据建筑面积分摊，地下车位成本为 10,716.53 万元。
经上述评估过程测算，本次存货-开发产品中的自持出租部分评估值为
-3,437.80 万元。
采用假设开发法测算出二期价值为 64,170.79 万元，其账面还包括部分建安
工程费及开发间接费共计 8,763.44 万元，最终二期项目价值合计 72,934.23 万元。
综上所述，本次评估已将存货-开发成本进行整体评估，存货-开发产品跌价
准备为零，存货-开发成本账面净值为 728,327,950.66 元，存货-开发成本的评估
值为 729,342,300.00 元，评估增值 1,014,349.34 元，增值率 0.14%。
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【评估师意见】：
本次评估既结合了企业实际销售情况，又参考了周边房地产交易实例，综合
确定了剩余物业的销售单价，因此本次评估售价预计合理。根据企业销售台账，
该项目于 2014 年 12 月 19 日取得预售证后开始销售，在参考中润丽丰 2014 年以
来的销售回款情况基础上，一般房地产销售周期为 2-3 年，该项目因涉案、查封
等因素导致销售周期较长，自开盘至评估基准日 7 年已确认收入房源占全部房源
总面积的 66%。本次评估综合考虑了以上因素，经与企业管理层沟通并结合企业
实际销售情况以及一般房地产开发项目市场销售情况后，将一期剩余房源回款进
度进行了三年排期、二期未开发项目销售进度进行了四年排期是较为客观合理
的。
结合上述测算过程和参数选取依据，以及资产评估准则规定，本次评估存货
可变现净值的评估结果合理。
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（此页仅为“关于对吉艾科技集团股份公司年报问询函的答复”（创业板年报
问询函【2022】第 187 号）的答复盖章页，无正文）
正衡房地产资产评估有限公司
二〇二二年五月十二日
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