金卡股份：关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告2013-03-26
金卡高科技股份有限公司 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告
金卡高科技股份有限公司
关于使用超募资金购置办公场所的
可行性研究报告
二○一三年三月二日
金卡高科技股份有限公司 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告
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关于使用超募资金购置办公场所的
可行性研究报告
一、项目概况
为适应金卡高科技股份有限公司（以下简称“公司”）未来业务发展需要，
推进公司整体战略顺利实施，提升公司整体运营环境和外部形象，吸引更多优秀
的人才，公司经慎重研究，拟认购位于乐清市总部经济园一期三层办公楼，承担
产品研发、营销管理中心、行政办公、产品展示、投资等核心职能，具体内容如
下：
1. 项目名称：购买乐清市总部经济园一期办公楼项目
2. 交易对方：乐清市中心区发展有限公司
基本情况如下:
名称:乐清市中心区发展有限公司
注册号码:330382000107551
住所:乐清市乐成镇旭阳路 100 号
法定代表人:倪海云
注册资本:贰仟万元人民币
实收资本:贰仟万元人民币
经营范围:房地产开发；土地开发投资；基础设施建设投资；金属材料；
建材经营。
成立日期:二〇〇一年五月十七日
营业期限:二〇〇一年五月十七日至二〇一五年十二月十一日止
3. 项目地址：乐清市中心区 B-c4 地块，位于乐清中心区东南端，北靠城市
中心绿轴，西临城市快速路霖霄路，南面为主要城市干道旭阳路，东面隔滨江路
为城市湿地公园与海面。
4. 项目规模：面积 3,698 平方米（注：面积最终按《房地产权证》为准）
5. 项目投资估算：预计总投资额为人民币 3,710.04 万元，包括购房款、相
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关税费及后期装修费用。
6. 目前状态： 项目已于 2012 年 1 月份动工建设，预计 2013 年下半年竣工；
用地性质：办公用地兼容商业金融业、文化娱乐业用地。
7、土地使用年限：40 年。
二、项目实施背景
（一）区越环境
乐清是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一，改革开放以
来，以敢于天下先而闻名四方，率先建立以股份制为主要组织形成的经济发展格
局，引起海内外新闻界、经济界、学术界的普遍关注，2005 年我市社会经济综
合发展指数居全国百强县（市）第 35 位，县域经济基本竞争力居全国 18 位，还
拥有“世界地质公园”美誉的雁荡山，已在国内外享有一定的知名度。
改革开放以来，乐清人扮演“弄潮儿”的角色，30 多万在海内外的乐清人，
经过长期打拼，已形成了一张覆盖全国、遍及全球的乐清人网络，在全国各地建
立 162 个温州商会，大部分以乐清人为主，利用这张网，乐清企业通过设立专卖
店、代理公司+营销店等模式，构筑了遍布全国的销售网络。加之及时、高效的
信息反馈，企业把总部设在乐清，可以借助这个销售网络，巩固和占领市场份额。
在交通运输方面目前乐清市已初步构筑了现代化的对外交通网络。拥有综合
性深水港区乐清湾港区（待建设）和七里港；有距乐清境内仅 20 公里的温州机
场和 30 公里的路桥机场；有与全国铁路网相连的金华至温州铁路终点站，和已
开工建设的甬台温铁路；北京至福州的 104 国道南北横穿乐清全境，在建的黑龙
江同江至三亚沿海高速公路乐清段现已全线通车，甬台温高速复线正在加紧规划
建设中。国内外的物流配送和信息交流，减少企业产品的运输周转次数，降低运
输成本，有利用商家及时获取和传递重要的商业信息。总部经济园地块位于乐清
中心区东南端，北靠城市中心绿轴，西临城市快速路霖霄路，南面为主要城市干
道旭阳路，东面隔滨江路为城市湿地公园与海面，交通便捷，环境优美。
大都市经济的发展实践显示，企业总部聚集能产生巨大的中心外围效应，即
实现人才、资本、信息技术的聚合，辐射周边产业，这就会产生源源不断的经济
价值量——总部经济。总部经济园就是依据总部经济理论，结合经济高速发展中
的需求而为企业总部提供一个具有总部聚集、信息交流、人才资源、投融资、品
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牌形象等综合功能的发展空间。总部经济园的规划理念强调的是智能化，低密度，
生态型和资源共享。
总部经济园作为乐清集聚商业、研发、销售、财务、中介、管理等功能的高
端商务区，是上市企业个性展示和品牌宣传的主战场，是在外乐清人企业总部的
宣传窗，是完善城市综合功能的重要配套设施，更是城市形象展示的主阵地。
（二）政府政策
为充分发挥总部经济园的集聚功能，促进乐清市总部经济发展，推动经济发
展方式转变和经济结构优化升级，提高经济增长的质量和效益，加快城市化进程，
根据国家有关法律法规，乐清市人民政府决定设立总部经济园，并颁布了《乐清
市总部经济园企业进驻规定（试行）》（乐政发〔2012〕46 号）文件。
乐清市招商局发布的乐清总部经济园（一期）招商公告规定：总部经济园一
期出让均价为 8,500 元/平方米。
1、进驻要求和税收要求：
1.1 进驻企业只能从事研发、营销、采购、展示、投资和结算等非生产制造
活动。
1.2 每家企业只能在总部经济园的一幢大楼进驻，申请面积至少半个楼层。
1.3 进驻企业不得改变房屋的约定使用功能及用途。
1.4 进驻企业承诺每年缴纳税收不低于 800 元/平方米，其中市内企业从市
外汇总到乐清市缴纳税收不低于 480 元/平方米，承诺期 5 年。
1.5 进驻企业自签订进驻协议六个月后开始缴纳履约保证金（500 元/平方
米），履约保证金按年度缴纳。
1.6 进驻企业取得产权证后，原则上五年内不得转让土地使用权和房产权。
2、企业进驻基本条件：申请进驻的乐清市内企业和异地回归（引进）企业
必须符合国家及地方产业政策导向，且必须符合下列条件之一。
工业企业注册资本不低于 2000 万元，近三年度纳税总额不低于 800 万元；
对于高新技术企业、乐清市上年度地税纳税百强企业、国税纳税百强企业和
上年度缴纳税款超过 300 万元的异地回归（引进）企业，可优先安排。
三、项目实施的必要性
1. 公司办公租赁改自营,场地面积增加，为后续发展预留足够空间，同时改
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善办公环境，提升企业形象。
公司以前办公场所均为租赁, 经常面临房租到期、场地面积不够、租金上涨
的现实矛盾。 考虑到公司业务发展和投资交流环境，继续以租赁方式进行办公，
已经不复核时宜，一方面物业成本成倍增加，另一方面也不利于企业长期发展。
因此本项目既能解决现有办公场地问题，又能规避房屋租金不断提升的风险，具
有较强的经济实用性。
在购买乐清市总部经济园一期办公楼后，公司自有营运场地面积增加数十
倍，为公司后续发展预留了足够的空间。同时，园区良好的区位、交通、物流、
产业配套及功能配套为公司未来长远发展提供支撑。
2. 有利于改善公司的资产结构。
公司设立之初采取了轻资产的运营模式,在公司成长初期发挥了积极的作用,
但从长远发展的角度出发,为了夯实企业发展的基础,增强抗风险击打能力,提高
客户、投资者及其他相关人员的信任度,丰富企业的融资渠道,公司必须形成良好
的资产结构。本项目实施后,公司将新增部分优质固定资产,能够促进公司资产结
构的改善,有利于提高公司的抗风险能力。
四、项目投资方案及进度安排
(一)投资估算
经过详细测算，项目总投资为 3,710.04 万元，具体单项测算如下表：
序号 费用名称 投资额（万元） 资金来源
1 购房价格 3,143.30 超募资金
2 契税 94.30 超募资金
3 印花税 0.94 超募资金
4 装修费用 471.50 超募资金
5 总投资 3,710.04 超募资金
(二)资金来源
2012 年 8 月,公司通过首次公开发行人民币普通股(A 股)实际募集资金净额
为人民币 43,339.72 万元,其中超募资金为 23,773.20 万元。截至 2012 年 12 月
31 日,公司剩余超募资金人民币 23,773.20 万元未列入使用计划,全部存放于公
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司开设的募集资金专用账户管理。在经董事会和股东大会审议批准后，公司计划
使用超募资金不高于人民币 3,710.04 万元，用于购买乐清市总部经济园一期办
公楼项目,如果实际使用金额超过计划使用的超募资金金额，需对新增部分重新
执行审议程序。如果计划使用的超募资金 3,710.04 万元实际使用后存在节余，
应将节余转入超募资金专户进行管理。上述项目投资不会给公司的流动资金造成
压力。
(三)项目进度安排
1. 本次交易经董事会审议批准后，公司将根据乐清市招商局的统一部署,
与乐清市中心区发展有限公司签订正式认购合同；
2．该房屋预计可于 2013 年年底交付给公司，预计 2014 年 5 月完成相关装
修事项；
3. 预计将于 2014 年 6 月正式投入使用。
五、项目效益分析
本项目经济效益评价方法：按市价计算的房屋租金与按购买总投资的年折旧
额进行对比分析。
1. 基础数据
① 购房预计年折旧额
根据会计准则及公司会计制度，净残值率为 5%，折旧年限为 40 年，预计本
项目完成后每年产生的折旧为 88.11 万元。
预计年折旧额=总投资额×（1-残值率）÷使用年限=3,710.04×（1-5%）÷40
年=88.11 万元
② 租房预计年租金
乐清市区内写字楼日平均租金价格为 1 元/㎡，若租用与本项目建筑面积相
同的办公场地，每年需要承担租金 134.98 万元。
乐清市区写字楼平均租金价格统计表：
面积 元/㎡/
名称 类型 链接
㎡ 天
万顺花园 写字楼 160 1.04 http://wenzhou.ganji.com/fang8/428246926x.htm
宁康西路 600 平方办公楼 写字楼 600 0.93 http://wenzhou.ganji.com/fang8/417942384x.htm
世贸国际公寓 写字楼 180 1 http://wenzhou.ganji.com/fang8/385051994x.htm
双雁路办公楼 写字楼 450 1 http://wenzhou.ganji.com/fang8/385045517x.htm
东南大厦 写字楼 3000 1 http://wenzhou.ganji.com/fang8/174182091x.htm
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双雁路办公楼 写字楼 400 1.04 http://wenzhou.ganji.com/fang8/158875202x.htm
预计年租金= 建筑面积×日租金价格×365=3698×1×365=134.98 万元
2. 项目利润预测
本项目按办公所需场地计算，节约的费用就是项目产生的利润。
预计项目利润=预计年租金-预计年折旧额=134.98–88.11=46.87 万元
3. 经济效益评价
本项目完成后每年可以为公司节约 46.87 万元费用。
项目落实后，公司还能充分享受项目所在地政策、税收的优惠，降低费用水
平和因土地资源减少而带来的租金成本升高的风险，同时提高研发和管理水平，
提升盈利能力。
六、项目风险分析及对策
公司认为本项目具有良好的经济效益和可行性，同时也关注到该项目存在的
如下风险：
1．新增折旧费用影响公司利润的风险
预计新办公楼每月产生的折旧费用为 88.11 万元，将会对公司净利润造成一
定影响。但新增的折旧费用占净利润比重较小，其造成的影响程度相应也较小。
2．由于近期国家对房地产市场的宏观调控，新购买的房产可能存在贬值的
风险。
公司将尽早使用所购买的办公楼投入使用，提高资产使用效率，加快获取投
资回报。
七、报告结论
1．本项目是基于公司未来经营和发展的需要作出的审慎决策，符合公司战
略规划，有利于提高公司管理能力、研发能力。同时，有效提升公司企业形象，
为传播企业文化建立了新平台，也为公司后续发展预留了足够的空间。
2. 本项目的实施能够增强公司的盈利能力，有利于公司全体股东的利益。
结论：该项目的实施具有可行性。
金卡高科技股份有限公司
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