石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增资
扩股进行混合所有制改制所涉及的
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中和评报字（2014）第 YCV1109 号
（共一册，第一册）
二○一四年十二月五日
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
资产评估报告书目录
注册资产评估师声明 ............................................ 1
摘 要 ....................................................... 2
资产评估报告 .................................................. 4
一、 委托方、被评估企业及其他评估报告使用者 ................................................... 4
二、 评估目的 ............................................................................................................... 7
三、 评估对象和评估范围 ........................................................................................... 7
四、 价值类型及其定义 ............................................................................................. 10
五、 评估基准日 ......................................................................................................... 11
六、 评估原则 ............................................................................................................. 11
七、 评估依据 ............................................................................................................. 11
八、 评估方法 ............................................................................................................. 15
九、 评估程序实施过程和情况 ................................................................................. 24
十、 评估假设 ............................................................................................................. 27
十一、 评估结论 ............................................................................................................. 28
十二、 特别事项说明 ..................................................................................................... 30
十三、 评估报告使用限制说明 ..................................................................................... 34
十四、 评估报告日 ......................................................................................................... 34
资产评估报告书附件 ........................................... 36
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 1
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
注册资产评估师声明
1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集到的资料，评
估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2.评估对象涉及的资产、负债清单及目标企业未来经营预测等资料由
委托方、被评估企业申报并经其盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、
完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进
行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报
告的要求。
5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限
定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 1
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增资
扩股进行混合所有制改制所涉及的
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中和评报字（2014）第 YCV1109 号
摘 要
石嘴山市星泽燃气有限公司:
中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法
及收益法，按照必要的评估程序，对石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增
资扩股进行混合所有制改制所涉及的股东全部权益在评估基准日 2014 年 9
月 30 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现
将资产评估结果揭示如下：
根据本项目的具体情况，本次评估选取资产基础法结果作为本次评估
结论。
在评估基准日 2014 年 9 月 30 日，持续经营前提下，经资产基础法评
估，石嘴山市星泽燃气有限公司总资产账面价值为 58,050.39 万元，评估
价值为 59,748.82 万元，增值额为 1,698.43 万元，增值率为 2.93%；总负
债账面价值为 40,504.86 万元，评估价值为 40,504.86 万元，增值额为 0.00
万元，增值率为 0.00%；股东全部权益账面价值为 17,545.53 万元，股东权
益评估价值为 19,243.96 万元，增值额为 1,698.43 万元，增值率为 9.68%。
评估结果详见下列评估结果汇总表：
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 2
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 9 月 30 日
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 18,230.46 18,245.93 15.47 0.08
2 非流动资产 39,819.93 41,502.89 1,682.96 4.23
3 其中：可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00
4 持有至到期投资 0.00 0.00 0.00
5 长期应收款 0.00 0.00 0.00
6 长期股权投资 3,157.29 3,149.84 -7.45 -0.24
7 投资性房地产 0.00 0.00 0.00
8 固定资产 32,474.76 34,708.39 2,233.63 6.88
9 在建工程 328.80 0.00 -328.80 -100.00
10 工程物资 0.00 0.00 0.00
11 固定资产清理 0.00 0.00 0.00
12 生产性生物资产 0.00 0.00 0.00
13 油气资产 0.00 0.00 0.00
14 无形资产 3,816.20 3,601.79 -214.41 -5.62
15 开发支出 0.00 0.00 0.00
16 商誉 0.00 0.00 0.00
17 长期待摊费用 18.14 18.14 0.00 0.00
18 递延所得税资产 24.74 24.74 0.00 0.00
19 其他非流动资产 42.88 0.00 -42.88 -100.00
20 资产总计 58,050.39 59,748.82 1,698.43 2.93
21 流动负债 40,504.86 40,504.86 0.00 0.00
22 非流动负债 0.00 0.00 0.00
23 负债合计 40,504.86 40,504.86 0.00 0.00
24 股东全部权益（净资产） 17,545.53 19,243.96 1,698.43 9.68
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 3
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增资
扩股进行混合所有制改制所涉及的
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中和评报字（2014）第 YCV1109 号
石嘴山市星泽燃气有限公司:
中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司的委托，根
据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法
及收益法，按照必要的评估程序，对石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增
资扩股进行混合所有制改制所涉及的股东全部权益在评估基准日 2014 年 9
月 30 日所表现的市场价值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现
将资产评估结果揭示如下：
一、委托方、被评估企业及其他评估报告使用者
（一）委托方暨被评估企业：石嘴山市星泽燃气有限公司(以下简称“星
泽燃气”)。
注册地：大武口区银水南路 35 号
经营住所：石嘴山大武口区世纪大道南 706 号
法定代表人：罗红军
注册资本：1,000.00 万元
公司类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：燃气的采购、生产、销售供应；燃气撬装供气；燃气灶具、
厨房设备及配件的销售、维修；厨房设计、安装。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 4
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
1、公司概况
石嘴山市星泽燃气有限公司是石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公
司全资子公司之一,注册资金 1000 万元，资产总额 5.7 亿元，现有员工 400
余人。公司内设办公室、财务审计科、经营管理科、安全生产科（运行调
度中心）、总工办等五个职能科室，下辖大武口分公司、惠农分公司、平罗
分公司，参股石嘴山市翰达实业有限公司。主要担负石嘴山市两区一县天
然气、液化石油气的输配、生产、储存供应任务。近年来，公司以集团公
司市政基础产业建设为依托，以“天然气大发展”为经营战略，以天然气
为主导，积极致力于清洁能源天然气的推广使用，为石嘴山市创建山水园
林新型工业化城市作出了积极贡献。
石嘴山市天然气工程经自治区发改委批复，确定设计规模，工程分为
两期实施，项目概算总投资 1.97 亿元，输气能力 2 亿 m3/年。工程于 2003
年 8 月 8 日正式开工建设。大武口地区于 2004 年 11 月份正常通气点火，
平罗地区于 2006 年 11 月投产运行，2008 年惠农区天然气工程开工建设，
当年 11 月份投产运行，现石嘴山市两区一县已基本实现了天然气管线及设
施的覆盖，发展居民、工商业用户 20 余万户。
公司目前已建成银川天然气储配站、大武口天然气储配站、锦林天然
气储配站、星海镇天然气储配站、平罗天然气储配站、沙湖天然气储配站、
惠农天然气储配站、惠农末站、红果子天然气储配站等 9 座天然气储备站，
敷设天然气高压管线 195KM、城市中压管线 115KM，小区中、低压埋地管线
510KM，天然气年输气能力 1.95 亿 m3；公司拥有液化气储备站 1 座，建有
100m3 卧式储罐 6 座，10m3 残液罐 1 座及一套半自动的灌装生产线，储存
能力 243T，年供气能力 3500T，每日最大灌装量达 800 瓶。
2、历史沿革
1996 年市政府决定整合石嘴山市煤气公司、石嘴山市液化石油气公司、
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 5
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
石嘴山市热力公司，成立石嘴山市燃气热力总公司，下辖液化石油气分公
司和煤气公司；2004 年组建石嘴山市星瀚市政产业集团，同时在原石嘴山
市燃气热力总公司下辖的液化石油气分公司和煤气公司的基础上成立了所
属全资子公司石嘴山市星泽燃气有限公司。
液化气公司始建于 1989 年，后经 1992 年二期扩建，形成一座集储存、
输配为一体的现代化储配站。现有大型液化气储备站 1 座，100 立方卧式储
罐 6 座，10 立方残液罐 1 座，储存能力 243 吨，年供气能力 3500 吨，每日
最大灌装量达 800 瓶，可满足市区居民及各餐饮业的用气。现主要供应大
武口、石炭井、沟口、惠农、红果子等部分地区。
煤气公司于 1988 年开始筹建，1989 年 9 月实现首批居民用户通气点火，
分别建有 3 万 m3、 万 m3 低压湿式螺旋储气柜各 1 座，日供气能力 5 万 m3，
敷设中低压煤气管线 175 公里。服务区域包括惠农城区、河滨区、三矿地
区。由于煤气气源供应受市场和国家环保政策的制约，难以保证煤气的稳
定供应，为此，公司积极筹措资金，先后投资 1000 万元新建了惠农区补充
气源工程、投资 600 万元铺设了新区中压主干管线及新建 3 座调压站，2007
年又投资 150 万元新建了惠农区煤气和压缩天然气掺混项目，保障了用户
的稳定用气。随着煤气管网的老化，各项生产成本、维修成本不断增加，
安全隐患增多，公司于 2008 年正式开工建设惠农区天然气工程，以进一步
改善惠农区居民生活水平及投资环境和城市环境，项目于 2008 年 12 月 10
日正式建成通气运行。2009 年，经过多方考察论证，报经市政府批准，公
司组织实施了惠农区城网改造工程，截至目前，惠农区 3.6 万户使用煤气
用户已臵换改造为天然气。
3、近年公司资产、负债、权益及收益状况
单位：万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 9 月 30 日
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 6
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
总资产 53,616.02 56,923.55 58,050.39
总负债 35,935.44 41,011.38 40,504.86
净资产 17,680.58 15,912.17 17,545.53
营业收人 26,468,07 31,230.50 23,600.27
净利润 416.44 273.02 175.90
审计单位 宁夏正中信会计所 大华会计事务所 大华会计事务所
（二）其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。
二、评估目的
因石嘴山市星泽燃气有限公司拟通过增资扩股进行混合所有制改制事
宜，中和资产评估有限公司接受石嘴山市星泽燃气有限公司的委托，对涉
及的石嘴山市星泽燃气有限公司股东全部权益进行评估，以确定股东全部
权益在评估基准日的市场价值，为本次经济行为提供价值参考依据。
本次改制行为经石嘴山市人民政府国有资产监督管理委员会（石国资
发[2014]94 号）批复同意。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的，评估对象是石嘴山市星泽燃气有限公司的股东全
部权益。评估范围是石嘴山市星泽燃气有限公司的全部资产及相关负债。
本次评估的资产总额为 58,050.39 万元，其中：流动资产 18,230.46
万元，长期投资 3,157.29 万元，固定资产 32,474.76 万元，在建工程 328.80
万元，无形资产 3,816.20 万元，长期待摊费用 18.14 万元，递延所得税资
产 24.74 万元；负债总额为 40,504.86 万元，其中：流动负债 40,504.86
万元，长期负债 0.00 万元，股东权益为 17,545.53 万元。详细见下表：
2014 年 9 月 30 日资产负债表 金额单位：人民币元
资 产 金额 负债及股东权益 金额
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 7
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
资 产 金额 负债及股东权益 金额
流动资产： 流动负债：
货币资金 2,972,927.74 短期借款
交易性金融资产 交易性金融负债
应收票据 1,607,670.00 应付票据
应收账款 18,767,928.12 应付账款 71,791,162.58
预付款项 3,171,530.21 预收款项 93,647,443.10
应收利息 应付职工薪酬 5,569,440.25
应收股利 298,070.62 应交税费 618,940.56
其他应收款 129,955,490.37 应付利息
存货 24,945,725.13 应付股利
一年内到期的非流动资产 其他应付款 233,421,580.83
其他流动资产 585,267.21 一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动资产合计 182,304,609.40 流动负债合计 405,048,567.32
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 长期借款
持有至到期投资 应付债券
长期应收款 长期应付款
长期股权投资 31,572,877.59 专项应付款
投资性房地产 预计负债
固定资产 324,747,565.77 递延所得税负债
在建工程 3,287,999.27 其他非流动负债
工程物资 递延税款贷项
固定资产清理 非流动负债合计
生产性生物资产 负债合计 405,048,567.32
油气资产 股东权益：
无形资产 38,162,033.62 股本 10,000,000.00
开发支出 资本公积 173,963,324.09
商誉 减：库存股
长期待摊费用 181,449.04 专项储备 5,720,187.39
递延所得税资产 247,387.31 盈余公积 2,701,642.26
其他非流动资产 一般风险准备
未分配利润 -14,228,156.80
非流动资产合计 398,199,321.60 股东权益合计 175,455,354.68
资 产 总 计 580,503,922.00 负债及股东权益合计 580,503,922.00
以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围
一致，其账面金额已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具了“大
华审字[2014]第 006497 号”审计报告。
（一）本次申报评估的实物资产主要包括存货、房屋建筑物、管道沟
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 8
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
槽、设备及在建工程。
1、存货包括库存材料和在用低值易耗品，主要是与天然气工程相关的
原材料、配件、工器具及办公家具等，存放在星泽燃气及各分公司（大武
口、惠农和平罗）的库房及生产经营场所内。
2、房屋建筑物主要包括 9 座天然气储配站内的房屋及构筑物，分别为
银川储配站、大武口储配站、锦林储配站、星海镇储配站、平罗储配站、
沙湖储配站、惠农储配站、惠农末站、红果子储配站。
（1）房屋共计 80 项，房屋总面积为 18,386.15 平方米，账面原值为
38,719,044.57 元，账面净值为 30,846,937.79 元。主要包括各天然气储配
站办公房、控制室、门房，库房，锅炉房、加压配电室站、调压站等等。
其中有 51 项房屋建筑物、建筑面积 10,436.06 平方米尚未办理房所有
权证。
（2）构筑物共计 31 项，账面原值为 7,326,648.61 元，账面净值为
6,200,258.99 元。主要包括各储配站围墙、地坪、道路及彩钢棚等等。
（3）管道沟槽共计 60 项，账面原值为 308,473,186.26 元，账面净值为
252,615,890.31 元。主要包括银川至大武口区的高压管线、大武口区至惠农
区的高压管线、大武口区至平罗县的高压管线；大武口区、惠农区、平罗
县的中压城市管网；大武口区的低压庭院管网等等。
3、设备共计 750 台，账面原值为 46,321,978.60 元，账面净值为
35,084,478.68 元。包括机器设备、车辆和电子设备，其中：
机器设备共计 212 台，主要为天然气储配站和液化石油气储备站的控
制计量设备。购臵于 1990 年至 2014 年间，设备运行状况及维护保养较好。
电子设备共计 487 台，主要为办公用服务器、交换机、电脑、打印机、
复印机等，购臵于 2005 年至 2014 年间，均在正常使用。
运输车辆共 51 辆，主要为办公及生产用车，购臵于 1999 年至 2013 年
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 9
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
间，车辆均正常使用。
4、在建工程共计 2 项，账面值为 3,287,999.27 元，包括银石高压输气
管道改线工程和惠农静安一、四、五区技改工程，均为管道技改工程。
（二）本次申报评估的无形资产包括 18 宗土地使用权和 4 个外购应用
软件。土地面积 152209.73 平方米（228.31 亩），原为国有划拨土地，根据
本次评估目的需要，变更为出让性质，由委托方另行委托宁夏正联土地房
地产评估事务所实施评估，本次资产评估直接引用了宁夏正联土地房地产
评估事务所出具的《土地估价报告》（宁正联评估土字【2014】第 2240 号、
第 2241 号、2242 号）的评估结论。该《土地估价报告》已通过石嘴山市国
土资源局备案确认，备案号分别为 6400714BA0210、6400714BA0211、
6400714BA0212，并经石嘴山市人民政府（石政批复【2014】24 号）批复
确认。土地出让金尚未缴纳，土地变更出让办证手续正在办理中。
（三）星泽燃气公司拥 1 家参股子公司，为石嘴山市翰达实业有限公
司，持股比例 30%。该公司成立时间 2012 年 8 月 16 日，注册资金 10000
万元，注册地址：石嘴山市大武口区世纪大道南 706 号。
（四）星泽燃气公司本部及大武口分公司的办公经营场所为租赁使用
石嘴山市星瀚集团大楼 10-11 层。
（五）本次评估范围内，星泽燃气公司不存在未在账面反映的无形资
产和表外资产。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和委估资产的特点，确定本次评估结论的价值类型为市
场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 10
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
五、评估基准日
本报告的评估基准日是 2014 年 9 月 30 日。评估基准日是根据经济行
为发生时间、经济行为的实现等因素确定。企业申报资料均基于评估基准
日，评估中所采用的价格也均是评估基准日的标准。
本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
六、评估原则
（一） 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则；
（二） 遵循专业性原则；
（三） 遵循产权利益主体变动原则；
（四） 遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。
七、评估依据
经济行为依据：
石嘴山市人民政府国有资产监督管理委员会关于《石嘴山市星泽燃气
有限公司改制方案》的批复（石国资发[2014]94 号）。
法律法规依据：
（一） 中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届
全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
（二） 中华人民共和国公司法（2012 年 12 月 28 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第六次会议修订通过）；
（三） 中华人民共和国证券法（2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第十次会议修订通过）；
（四） 中华人民共和国物权法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代
表大会第五次会议通过）；
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 11
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（五） 中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过）；
（六） 中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月 30 日第十届
全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过）；
（七） 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年）；
（八） 原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36 号《国有资产
评估管理办法施行细则》；
（九） 国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理办法》；
（十） 财政部令第 14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》；
（十一） 国资委、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理暂行办法》；
（十二） 《企业国有资产评估项目备案工作指引》国资发产权[2013]64
号；
（十三） 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国
资委产权[2006]274 号；
（十四） 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》 国
资产权[ 2009]941 号；
（十五） 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》国务院国资委国
资产权发（2006）306 号。
准则依据：
（一） 《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
（二） 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企[2004]20 号）；
（三） 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248 号）；
（四） 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协
[2003]18 号）；
（五） 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
（六） 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 12
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（七） 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
（八） 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
（九） 《资产评估准则—业务约定书》（中评协[2011]230 号）；
（十） 《资产评估准则—工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
（十一） 《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
（十二） 《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）；
（十三） 《资产评估准则—无形资产》（中评协[2008]217 号）；
（十四） 《城镇土地估价规程》中华人民共和国国家标准 GB/T 18508
－2001；
（十五） 《房地产估价规范》中华人民共和国国家标准 GB/T50291 一
1999；
（十六） 《企业会计准则》。
产权依据：
（一） 被评估企业提供的营业执照；
（二） 被评估企业提供的土地使用权证及权属说明；
（三） 被评估企业提供的房屋所有权证及权属说明；
（四） 被评估企业提供的机动车行驶证及权属说明；
（五） 被评估企业提供的在建工程的建设用地规划许可证、建设工程
规划许可证、开工证；
（六） 被评估企业提供的资产购建（或取得）合同、付款凭证及证明
材料；
（七） 其他有关产权证明。
取价依据：
（一） 国家计委计价格[1999]1283 号《关于建设项目前期工作咨询收
费暂行规定》；
（二） 国家计委、建设部计价格[2002]10 号关于发布《工程勘察设计
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 13
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
收费管理规定》的通知；
（三） 国家计委、环保总局计价格[2002]125 号《发布环境影响咨询收
费有关问题通知》；
（四） 国家计委计价格[2002]1980 号关于印发《招标代理服务收费管
理暂行办法》的通知；
（五） 国家发展改革委、建设部发改价格[2007]670 号关于印发《建设
工程监理与相关服务收费管理规定》的通知；
（六） 《宁夏建筑工程计价定额》、《宁夏安装工程计价定额》、《宁夏
回族自治区建设工程费用定额》（2013 年版）；
（七） 宁夏回族自治区物价局宁价费发[2001]71 号关于制定《建筑工
程施工图设计文件审查收费试行标准》的通知；
（八） 宁夏回族自治区物价局宁价费发[2010]87 号《关于核定建设工程
造价咨询服务收费标准》的批复；
（九） 中油计[2012]534 号关于印发《中国石油天然气集团公司建设项
目其他费用和相关费用规定》的通知；
（十） 中国石油天然气集团公司文件中油计子[2005]519 号关于印发
《石油建设安装工程费用定额》的通知；
（十一） 宁夏工程造价管理站 2014 年宁夏建材价格指南（第六册）“全
区各市县 2014 年 07—08 月份建筑工程主要材料预算价格；
（十二） 《机电产品报价手册》（2014 年）；
（十三） 国务院［2000］第 294 号《中华人民共和国车辆购臵税暂行
条例》；
（十四） 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》；
（十五） 原国家城乡建设环境保护部 1985 年颁布的《房屋完损等级评
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 14
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
定标准》；
（十六） 被评估企业提供的工程预（决）算书、地质勘察资料、工程
设计图纸、房屋整体情况说明等有关资料；
（十七） 被评估企业提供的设备运行记录以及重大设备的购建合同和
报关单；
（十八） 被评估企业提供的设备大修理、改造记录及锅炉、压力容器
等特种设备安检记录；
（十九） 评估人员对评估对象进行勘察核实的记录;
（二十） 重点设备询价资料;
（二十一） 被评估企业提供的资产负债表、损益表、成本费用表等财
务报表；
（二十二） 被评估企业提供的未来收益预测表；
（二十三） Wind 资讯；
（二十四） 中和资产评估有限公司《评估资讯网》；
（二十五） 评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料;
（二十六） 与此次资产评估有关的其它资料。
其他依据：
（一） 被评估企业评估基准日清产核资审计报告;
（二） 被评估企业评估基准日 1 年 1 期审计报告；
（三） 资产评估业务约定书。
八、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，
确定评估对象价值的评估方法。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 15
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合
理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方
法。
按照《资产评估准则—基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、
资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
由于目前国内资本市场中与本次项目类似的交易案例很少，无法搜集
到适量的、与被评估对象可比的交易实例，以及将其与评估对象对比分析
所需要的相关资料，不具备采用市场法进行评估的操作条件，本次评估不
能采用市场法。
由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况
合理加以识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体
的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，本次评估可以选择资
产基础法。
由于能够收集到分析被评估对象历史状况、预测其未来收益及风险所
需的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件，本次评估可以采用
收益法。
根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，选
择收益法和资产基础法进行评估。具体的评估方法如下：
●资产基础法
（一） 流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法
分别进行评估：
1. 实物类流动资产：主要是指存货；对于正常周转的存货，以市场价
格为基础进行评估，原材料、在库周转材料在市场价格基础上考虑适当的
进货成本确定其评估值。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 16
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
2. 货币类流动资产：包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行
对账单、银行函证等进行核查，人民币货币资产以核实后的价值确定评估
值。
3. 应收预付类流动资产：包括应收账款、其他应收款、预付账款等；
对应收类流动资产，主要是在清查核实其账面余额的基础上，根据每笔款
项可能回收的数额确定评估值；对预付款项根据所能收回的货物或者服务，
以及形成的资产或权利确定评估值。
4. 应收股利:核算内容为被评估企业应收取的长期投资单位石嘴山市
翰达实业有限公司分派现金股利，以核实无误后的账面价值作为评估值。
5. 其他流动资产：为应交税金项目出现借方数，按照《企业会计准则
第 30 号——财务报表列报》第八条，重分类到其他流动资产。
（二） 非流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方
法分别进行评估：
1. 长期股权投资：对不具控制权的参股企业，则根据其报表的股东全
部权益账面价值与持股比例的乘积确定相关长期股权投资的评估价值。
2. 房屋建筑物
自建房屋建筑物采用重臵成本法进行评估，对外购商品房采用市场比
较法实施评估。
1) 重臵成本法
被评估房屋建筑物的评估结果按以下公式计算：
评估值＝重臵全价×综合成新率
① 重臵全价的确定
重臵全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本
其中：
建筑安装工程综合造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商
的建筑费用。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 17
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
建筑安装工程综合造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
评估人员按被评估建筑物的用途分类归集，选则同类用途和结构中有
一定代表性的建筑物，根据所搜集的反映其工程量的设计、预决算及合同
等资料，利用房屋建筑物所在地的建设工程概预算定额及工程造价信息，
确定其在评估基准日的建筑安装工程综合造价。
其他房屋建筑物，则以评估人员计算的同类用途及结构有代表性建筑
物的建筑安装工程造价，或评估人员搜集的类似工程的建筑安装造价为基
础，结合房屋建筑物评估常用的数据与参数，采用类比法，通过差异调整
测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程综合造价。
前期费用及其他费用指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的
单位或政府部门的其他费用。分别根据国家和房屋建筑物所在地相关主管
部门规定的计费项目和标准、专业服务的收费情况，以及被评估建设项目
的特点加以确定。
资金成本根据被评估建设项目的建设规模核定合理的建设工期，选取
评估基准日有效的相应期限的贷款利率，并假设建设资金均匀投入加以计
算。
② 综合成新率的确定
综合年限法和打分法两种结果，按以下公式加以确定：
综合成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新率×
40%
其中：
年限法成新率=房屋建筑物尚可使用年限÷（房屋建筑物已使用年限+
房屋建筑物尚可使用年限）×100%
尚可使用年限，根据国家规定的房屋建筑物经济寿命年限，结合其使
用维护状况加以确定。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 18
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
打分法成新率，根据房屋建筑物成新率评分标准，结合对被评估房屋
建筑物结构、装饰、设备（设施）现场勘查情况加以确定。
打分法成新率=结构部分成新得分×G+装修部分成新得分×S+设备（设
施）部分成新得分×B
G、S、B，分别是结构、装修和设备（设施）部分的造价权重。
被评估房屋建筑物成新率的评分标准，根据国家和地方颁布的房屋完
损等级、新旧程度评定标准，结合相关房屋建筑物的设计、使用要求确定。
2) 市场比较法
市场比较法是将被评估房地产与评估基准日近期发生过交易的类似房
地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算被
评估房地产客观合理价值的评估方法。
被评估房地产评估价值=比较案例房地产的价格×交易情况修正系数
×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
3. 机器设备
根据评估目的和被评估设备的特点，主要采用重臵成本法进行评估。
基本公式：评估价值=重臵全价×综合成新率
1) 设备重臵全价的确定
① 机器设备、电子设备
机器设备：采用询价方式，通过向网络询价或向厂家直接询价，再考
虑相关费用确定其重臵价值，对于近期购臵的设备，我们采用购臵价确定
其重臵价值。
电子设备:主要查询当期相关报价资料或通过网络询价的方式确定其
重臵价值。
② 运输车辆
按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑其相应的购臵附加税、
牌照费及手续费等确定其重臵价值。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 19
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
2) 设备综合成新率的确定
① 机器设备、电子设备
一般综合年限法和勘查打分法两种结果，按以下公式加以确定：
综合成新率=勘查打分法确定的成新率×60%+年限法确定的理论成新
率×40%
其中：
年限法成新率=设备尚可使用年限÷（设备已使用年限+设备尚可使用
年限）×100%
勘查打分法成新率，则根据被评估设备满足生产使用要求情况，由评
估人员通过对设备使用条件、运行维护记录和实际状态核实、勘查加以确
定。
价值量较小设备，综合成新率按年限法成新率确定。
② 运输车辆
分别运用年限法、里程法计算其成新率，取二者之中的最低值作为理
论成新率，在此基础上，依据对车辆的现场勘查情况，确定对理论成新率
的修正系数，以修正后的理论成新率作为其综合成新率。
综合成新率=理论成新率×修正系数
其中:
理论成新率=Min（年限法成新率，里程法成新率）
年限法成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用年限×100%
里程法成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程×100%
4. 在建工程
在建工程包括银石高压输气管道改线工程和惠农静安一、四、五区技
改工程，均为管道技改工程。相应实物资产均已经在固定资产中评估，本
次确定评估值为零。
5. 土地使用权
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 20
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
本次评估范围内的土地使用权，委托方已单独聘请宁夏正联土地房地
产评估事务所对该土地使用权进行评估，并出具宁正联评估土字【2014】
第 2240 号《土地估价报告》，根据该《土地估价报告》：被评估土地使用权
采用市场比较法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法进行评
估。
1) 市场比较法
被评估土地使用权价值=比较案例土地使用权的价格×交易情况修正
系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
2) 基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评
估成果,按照替代原则,对待评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区
域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价
进行修正,进而求取待评估宗地土地使用权在估价基准日价值的方法。
基准地价系数修正法评估被评估宗地土地使用权价值的计算公式为：
被评估宗地土地使用权价值＝基准地价×K1×K2×K3×（1+∑K）+土地
开发程度修正
式中：
K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
K3──土地容积率修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
3) 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定被评估土地使用
权价值的估价方法。其基础计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 21
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
润＋土地增值收益
在此基础上，根据被评估土地在区域内的位臵和个别条件及其规定的
土地使用年限，修正得到被评估宗地的土地使用权评估值。
4) 收益还原法
收益还原法是将待估土地在未来正常预期纯收益，以一定的土地还原
率还原，以此估算被评估土地价格的方法。其基础计算公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
其中：V──土地收益价格
a──土地纯收益
r──土地还原利率
6. 其他无形资产
其他无形资产主要是外购财务及管理应用软件，对外购应用软件按照
同类软件评估基准日市场价格确认评估值。
7. 长期待摊费用
长期待摊费用指企业已经支出，但摊销期限在 1 年以上的各项费用，
为购臵办公场所产生的装修费等。主要是核实长期待摊费用形成的原因、
时间、发生额、内容及相关核算规定，按剩余受益期限进行评估。
8. 递延所得税资产
递延所得税资产指因可抵扣暂时性差异与未来期间企业适用的所得税
税率的乘积所形成的应纳税暂时性差异而确认的递延所得税资产，按核实
后的账面值确定其评估值。
（三） 负债：根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
●收益法：
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。根据评估目的，此次评估被评估企业的全部股东权益选择现金流量
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 22
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
折现法。根据被评估企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未
来收益的发展趋势等，本次现金流量折现法采用企业自由现金流折现模型。
股东全部权益价值＝企业整体价值－有息负债
企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值－
非经营性负债价值+长期股权投资价值
有息债务是指评估基准日被评估企业账面上需要付息的债务，包括短
期借款、带息的应付票据、一年内到期的长期借款和长期借款等。
1.经营性资产价值的计算公式为：
n
P [ Ri (1 r ) i Rn1 / r (1 r ) n ]
i 1
其中：P——评估基准日的企业营业性资产价值
Ri——企业未来第 i 年预期自由净现金流
r ——折现率, 由加权平均资本成本确定
i ——收益预测年份
n——收益预测期
式中 Ri，按以下公式计算：
第 i 年预期自由现金流=息税前利润×(1-所得税率)+折旧及摊销-资本
性支出-营运资金追加额
2.溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业经营收益无直接关系的，超过企业经营所需的多
余资产，采用成本法确定评估值。
3.非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业正常经营收益无直接关系的，包括不产生效
益的资产和评估预测收益无关的资产，第一类资产不产生利润，第二类资
产虽然产生利润但在收益预测中未加以考虑。主要采用成本法确定评估值。
4.长期股权投资价值的确定
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 23
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
对不具控制权的参股企业，根据其报表的股东全部权益账面价值与持
股比例的乘积确定相关长期股权投资的评估价值。
5.折现率的选取
有关折现率的选取，我们采用了加权平均资本成本估价模型
(“WACC”)。WACC 模型可用下列数学公式表示：
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
其中：
ke：权益资本成本
E：权益资本的市场价值
D：债务资本的市场价值
kd：债务资本成本
t：所得税率
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM
模型是普遍应用的估算股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列数学公
式表示：
E[Re] = Rf1 +β (E[Rm] -Rf2) +Alpha
其中:
E[Re]：权益期望回报率，即权益资本成本
Rf1：长期国债期望回报率
β：贝塔系数
E[Rm]：市场期望回报率
Rf2：长期市场预期回报率
Alpha：特别风险溢价
(E[Rm] -Rf2)为股权市场超额风险收益率，称 ERP
九、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过
程如下：
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 24
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（一） 接受委托
本公司接受委托前，与石嘴山市星泽燃气有限公司有关人员进行会谈，
并与石嘴山市国资委进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对
象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与
石嘴山市星泽燃气有限公司签署了《资产评估业务约定书》，并拟定了相应
的评估计划。
（二） 资产清查
根据石嘴山市星泽燃气有限公司提供的评估申报资料，评估人员于
2014 年 10 月 28 日至 2014 年 11 月 14 日对申报的全部资产和负债进行了必
要的调查、核实。听取石嘴山市星泽燃气有限公司有关人员对待评资产历
史和现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。
1. 对房屋建筑物的清查
对企业申报的房屋建筑物及附属设施，评估人员根据申报明细表进行必
要的勘查，深入现场，逐项勘查实物，核实建筑面积，查验企业提供的房
屋所有权证，核查房屋建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内
外装修情况、水暖电等配套设施的安装使用情况，并将勘察结果详细记入
《房屋建筑物现状勘察表》中，作为评估计算的重要依据。
2. 对机器设备的清查
对企业申报的机器设备、电子设备和运输车辆，评估人员根据申报明
细表进行必要的清查核实；对设备使用环境、工作负荷、维护保养及日常
维护等情况进行了解；并通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触，详
细了解设备的管理、使用情况，以及设备管理制度的贯彻执行情况；通过
问、观、查，详细了解设备现状。评估人员对清查中发现的问题，建议委
托方对申报表进行相应修改或作出补充说明。
3. 对土地使用权的清查
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 25
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
对土地使用权的清查，评估人员核实了与土地使用权有关的相关权证、
出让合同、缴款凭证等资料，并向有关人员了解情况、对委估宗地的四至
及利用现状进行了调查。
4. 对存货的清查
对企业申报的存货，评估人员根据申报明细表查阅了大量有关购销合
同、购货发票、销售发票及其它原始会计资料；采用了抽查方法核实了存
货资产，对原材料、低值易耗品等存货资产的抽查数量占总数量 40%以上，
账面值是其总价值的 60%以上，以清查核实后的实物资产及数量作为评定
估算的依据。
5. 对往来款项、其它资产及负债的清查
对往来款项、其它资产及负债，评估人员根据申报明细表搜集往来款
项、其它资产及负债有关的各种原始资料、证明文件及有关会计资料，对
往来款进行函证，对非实物性资产及负债进行必要的账务核实，以清查核
实后的资产及相关信息作为评估的依据。
6. 收益法调查
1) 听取企业工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，了解
该公司的资产配臵和使用情况，收集有关经营和基础财务数据；
2) 分析企业的历史经营情况，特别是前三年收入、成本和费用的构成
及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
3) 分析企业的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势
等因素；
4) 根据企业的财务计划和战略规划及潜在市场优势,预测企业未来期
间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行
适当调整；
5) 建立收益法评估定价模型。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 26
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（三） 评定估算
对采用资产基础法评估的，评估人员在进行必要的市场调查、询价的
基础上，对企业各项资产和负债选用适当的具体评估方法进行评估测算，
从而确定被评估企业的股东权益价值。
对采用收益法评估的，评估人员通过与企业管理层的访谈、考察企业
生产现场，收集企业近年来各项财务数据指标，同时结合对同类上市公司
的对比分析，在充分了解市场状况的基础上，对企业未来收益、收益期及
风险回报进行量化分析，最终确定了被评估企业的股东权益价值。
（四） 评估汇总及报告
本次评估是按《资产评估准则－评估报告》的要求对评估结果进行汇
总、分析、撰写资产评估报告和评估说明。并对评估报告进行了三级复核。
十、评估假设
1. 一般性假设
① 被评估企业在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制
度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
② 被评估企业将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；
③ 国家现行的税赋基准及税率，银行信贷利率以及其他政策性收费等
不发生重大变化；
④ 无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2. 针对性假设
① 被评估企业各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层
能稳步推进公司的发展计划，保持良好的经营态势；
② 由于天然气采购价格和销售价格均由政府指导定价，评估无法预测
政府行为，本次收益法评估中，假设基准日后天然气采购价格和销售价格
均按基准日价格保持不变。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 27
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
③ 被评估企业未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公
司发展和收益实现的重大违规事项；
④ 被评估企业提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测
时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致(或者是已经调整
到一致)。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，
报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十一、评估结论
（一） 资产基础法评估结论
经资产基础法评估，石嘴山市星泽燃气有限公司总资产账面价值为
58,050.39 万元，评估价值为 59,748.82 万元，增值额为 1,698.43 万元，
增值率为 2.93%；总负债账面价值为 40,504.86 万元，评估价值为 40,504.86
万元，增值额为 0.00 万元，增值率为 0.00%；股东全部权益账面价值为
17,545.53 万元，股东权益评估价值为 19,243.96 万元，增值额为 1,698.43
万元，增值率为 9.68%。评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 9 月 30 日
单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 18,230.46 18,245.93 15.47 0.08
2 非流动资产 39,819.93 41,502.89 1,682.96 4.23
3 其中：可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00
4 持有至到期投资 0.00 0.00 0.00
5 长期应收款 0.00 0.00 0.00
6 长期股权投资 3,157.29 3,149.84 -7.45 -0.24
7 投资性房地产 0.00 0.00 0.00
8 固定资产 32,474.76 34,708.39 2,233.63 6.88
9 在建工程 328.80 0.00 -328.80 -100.00
10 工程物资 0.00 0.00 0.00
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 28
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
11 固定资产清理 0.00 0.00 0.00
12 生产性生物资产 0.00 0.00 0.00
13 油气资产 0.00 0.00 0.00
14 无形资产 3,816.20 3,601.79 -214.41 -5.62
15 开发支出 0.00 0.00 0.00
16 商誉 0.00 0.00 0.00
17 长期待摊费用 18.14 18.14 0.00 0.00
18 递延所得税资产 24.74 24.74 0.00 0.00
19 其他非流动资产 42.88 0.00 -42.88 -100.00
20 资产总计 58,050.39 59,748.82 1,698.43 2.93
21 流动负债 40,504.86 40,504.86 0.00 0.00
22 非流动负债 0.00 0.00 0.00
23 负债合计 40,504.86 40,504.86 0.00 0.00
24 股东全部权益（净资产） 17,545.53 19,243.96 1,698.43 9.68
（二） 收益法评估结论
经收益法评估，石嘴山市星泽燃气有限公司总资产账面价值为
58,050.39 万元，总负债账面价值为 40,504.86 万元，股东全部权益账面价
值为 17,545.53 万元。收益法评估后的股东权益价值（净资产）为 10,999.82
万元，增值额为-6,545.71 万元，增值率为-37.31%。
（三） 评估结论的确定
收益法与资产基础法评估值存在差异的原因：资产基础法评估股东全
部权益价值为 19,243.96 万元，收益法评估股东权益价值为 10,999.82 万
元，两者相差-8,244.14 万元，差异率为-42.84%，资产基础法评估结果比
收益法评估结果多出的那部分差异产生的主要原因为：资产基础法是在持
续经营基础上，以重臵各项生产要素为假设前提，根据分项资产的具体情
况采用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值并累加求和，再扣
减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值；而收
益法强调的是企业整体资产的预期盈利能力。由于目前天然气采购价格和
销售价格均由政府指导定价，价差极小，同时受房地产市场疲软、石嘴山
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 29
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
市两区一县居民用户保有量小、当地工业用户经济效益不好等诸多因素影
响，导致被评估企业每年新增安装用户不多，居民用户用气量基本饱和，
当地工商业用户用气量没有新的增长点，因此收益法低于资产基础法是合
理的。
由于天然气采购价格和销售价格均由政府指导定价，本次收益法评估
按现行政府定价考虑，无法考虑未来政府定价的变化，导致收益法评估无
法合理反应企业价值。鉴于以上原因，并结合本次评估目的综合考虑，资
产基础法评估价值能够更客观全面的反映企业的股东全部权益价值，本次
评估决定以资产基础法评估结果作为最终评估结论，即：石嘴山市星泽燃
气有限公司的股东全部权益价值评估结果为 19,243.96 万元。
十二、特别事项说明
本评估报告中陈述的特别事项是指在已确定评估结果的前提下，评估
人员已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定的
有关事项。
1. 根据实现评估目的需要和委托方安排，被评估企业的土地使用权由
委托方另行委托宁夏正联土地房地产评估事务所实施评估，本次资产评估
直接引用了宁夏正联土地房地产评估事务所出具的《土地估价报告》（宁
正联评估土字【2014】第 2240 号、第 2241 号、2242 号）的评估结论。该
《土地估价报告》已通过石嘴山市国土资源局备案确认，备案号分别为
6400714BA0210、6400714BA0211、6400714BA0212，并经石嘴山市人民政府
（石政批复【2014】24 号）批复确认。土地出让金尚未缴纳，土地变更出
让办证手续正在办理中。
宁夏正联土地房地产评估事务所《土地估价报告》的土地估价结论如
下：
序号 《国有土地使用证》证号 土地面积（㎡） 评估单价（元/㎡） 评估总价（元）
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 30
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
1 惠国用（2011）第 60070 号 6,514.00 180 1,173,000.00
2 石国有（2006）第 22090 号 12.44 259 4,000.00
3 石国有（2006）第 22093 号 17.90 220 4,000.00
4 石国有（2006）第 22091 号 26.80 200 6,000.00
5 石国有（2006）第 22096 号 17.71 235 5,000.00
6 石国有（2006）第 22094 号 103.80 96 10,000.00
7 石国有（2006）第 22092 号 36,318.60 103 3,741,000.00
8 石国有（2006）第 22095 号 132.60 272 37,000.00
9 石国有（2006）第 22089 号 2,300.50 286 658,000.00
10 石国用（2006）第 6091 号 21,022.13 227 4,773,000.00
11 石国用（2006）第 6094 号 3,986.13 243 969,000.00
12 石国用（2006）第 1961 号 1,600.00 352 564,000.00
13 石国用（2011）第 60124 号 4,924.00 1580 7,780,000.00
14 石国用（2014）第 61013 号 22,933.66 195 4,473,000.00
15 石国用（2014）第 61023 号 32,220.14 168 5,413,000.00
16 无 430.79 168 73,000.00
17 石国用（2014）第 61012 号 9,049.53 168 1,521,000.00
18 平国用（2007）第 370 号 10,599.00 450 4,769,550.00
合计 152,209.73 35,973,550.00
该《土地估价报告》的地价定义为：国有出让用途、宗地外基础设施
达到“六通一平”（道路、电力、通讯、天然气、给水、排水）、剩余使
用年限为 40-50 年的国有出让土地使用权于 2014 年 9 月 30 日的市场价值。
该《土地估价报告》提出如下使用限制和需说明重要事项：
宁夏正联土地房地产评估事务所属于在中国土地估价师协会注册的土
地估价专业机构（注册号 640200000001190），资产评估人员根据《土地估
价报告》及其附件核实了土地估价机构的资质。
被引用《土地估价报告》的性质、评估目的、评估基准日、评估结果
使用有效期与本次资产评估报告一致。《土地估价报告》评估对象与纳入
此次资产评估的土地使用权一致。
资产评估人员依照评估准则要求对被引用《土地估价报告》披露的前
提及假设条件、估价结果和估价报告使用的限制条件，以及需要特殊说明
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 31
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
的事项等与此次资产评估要求的一致性和关联性给予了必要关注；按准则
要求履行了必要的披露义务。
2. 审计情况
（1）宁夏天华会计师事务所（有限公司）对被评估企业进行了清产核
资专项审计，并出具了报告编号为“宁天华专审报[2014]第 214 号”专项
审核报告，石嘴山市国资委出具了(石国资发[2014]121 号)批复。
（2）大华会计师事务所（特殊普通合伙）对被评估企业进行了 1 年 1
期的财务报表进行了审计，并出具报告编号为“大华审字[2014]第 006497
号”无保留意见审计报告。
3. 权属资料存在瑕疵情况
（1）银川天然气首站土地面积 5728.60 平方米（8.59 亩）），土地性质
为划拨用地，土地使用权人为石嘴山市星瀚市政产业集团有限公司，由于
目前土地性质和名称无法变更，星瀚集团与星泽燃气已签订土地租用协议。
（2）本次申报评估的房屋建筑物共 80 项中，其中 51 项房屋，建筑面
积 10,436.06 平方米未办理房屋所有权证。评估人员根据相关房屋的报建
手续或被评估企业的申报及说明资料暂将其纳入评估范围。石嘴山星泽燃
气有限公司书面说明这些房屋确由其投资兴建，并承诺如存在产权争议将
由其承担相关法律及经济责任。评估人员已在所附的《房屋建筑物清查评
估明细表》中对未办理权属登记的房屋建筑物做出了标示。未办理房屋产
权证的面积暂由评估人员与被评估企业相关土建人员共同实地测量后确
定，未经当地房地产管理部门核准，未来如发生交易应以当地房地产管理
部门测量登记的建筑面积为准。
（3）房屋第 39 项朝阳客服中心，为 1992 年购买，建筑面积 182.54
平方米，土地性质为划拨用地，土地使用权人为石嘴山市防疫站，由于目
前土地性质和名称无法变更，星泽燃气无法办理变更其土地使用权证。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 32
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（4）星泽燃气公司所申报的车辆中，其中 6 辆工程抢险车（车牌号陕
宁 B10818、宁 BC1855、宁 B10219、宁 B10809、宁 B07559 和宁 B10025），
一直在星瀚集团公司名下，星瀚集团已出具石星瀚司发【2014】206 号文件，
将车辆行驶证变更为星泽燃气公司的通知，截至报告出具日，车辆过户手
续已完成。
4. 本次建筑物评估结果中除住宅楼和营业门面房的评估结果为房地合
一价外，其他均不含其所占用的土地使用权价值。
5. 截至评估基准日 2014 年 9 月 30 日，星泽燃气公司存在如下对外担
保、抵押事项：
（1）2014 年 2 月 28 日石嘴山市星泽燃气有限公司和石嘴山市润泽供
排水有限公司共同为石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司提供 4000 万
元流动资产贷款担保，截至评估基准日，该担保尚未解除。
（2）2011 年 12 月 31 日石嘴山市星泽燃气有限公司以应收账款质押为
石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司提供 4750 万元基本建设贷款担保，
用于星海镇天然气项目，借款期限 2012 年 1 月 9 日至 2027 年 1 月 8 日，
截至评估基准日，该质押尚未解除。
除上述事项外，星泽燃气公司不存在其他资产抵押、对外担保等他项
权利行为。
6. 评估基准日后 2014 年 11 月 22 日，中国人民银行对银行存贷款利率
进行了调整，本次评估未考虑期后利率调整对评估结果的影响。
7. 因受客观条件限制对于地下掩埋敷设的长输管线、建筑物基础、室
内地面、墙面敷设管网等隐蔽工程无法进行详细勘察，本次评估仅依据被
评估企业提供的施工图纸及资产管理人员介绍情况等进行核查判断。
8. 委托方及被评估企业所提供的资料是进行本次资产评估的基础，委
托方和被评估企业应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 33
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
9. 本次评估结论没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折
价。本次评估结论没有考虑流动性对股东权益价值的影响。
10. 本公司对石嘴山市星泽燃气有限公司的资产只进行价值估算并
发表专业意见，为报告使用人提供价值参考依据，对评估对象法律权属确
认或发表意见不在我们的执业范围，我们不对评估对象的法律权属提供保
证。我们仅根据评估准则和执业规范要求对石嘴山市星泽燃气有限公司提
供的被评估资产的权属证明及来源资料进行了查验，并对查验情况按规定
进行了披露。
十三、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告的结论是以持续经营为前提条件。
2. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
3. 本评估报告只能由本评估报告载明的评估报告使用者使用。
4. 根据相关规定本报告需提交国有资产主管部门备案，完成备案手续
后方可用于实现规定的经济行为。
5. 本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除
外。
6. 评估结果的使用有效期自评估基准日起一年，即超过 2015 年 9 月
30 日使用本评估结果无效。
7. 本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导
致的可能的损失，本公司不承担责任。
十四、评估报告日
本评估报告提出日期：二○一四年十二月五日。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 34
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
（本页无正文）
委托授权人：徐敬旗
中和资产评估有限公司
注册资产评估师：沈立军
二○一四年十二月五日
注册资产评估师：赵志银
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 35
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
石嘴山市星泽燃气有限公司资产评估报告
资产评估报告书附件
附件一、 评估结果汇总表；
附件二、 委托方及被评估企业营业执照复印件；
附件三、 被评估企业评估基准日审计报告；
附件四、 评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、 委托方及被评估企业承诺函；
附件六、 签字注册资产评估师承诺函；
附件七、 中和资产评估有限公司营业执照复印件；
附件八、 中和资产评估有限公司资产评估资格证书复印件；
附件九、 中和资产评估有限公司证券期货资格证书复印件；
附件十、 签字注册资产评估师资格证书复印件。
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 36
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
