本报告依据中国资产评估准则编制
上海聚惠生物医药产业开发有限公司
拟受让股权涉及的上海高榕生物科技有限公司
剥离部分资产负债后的股东全部权益价值
资产评估报告
沪大华资报（2020）第274号
上海大华资产评估有限公司
二○二○年十二月二十五日
上海聚惠生物医药产业开发有限公司
拟受让股权涉及的上海高榕生物科技有限公司
剥离部分资产负债后的股东全部权益价值
资产评估报告
目录
声明............................................................................................................ - 3 -
摘 要 .................................................................................................... - 4 -
一、 委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人- 6 -
二、 评估目的 ...................................................... - 6 -
三、 评估对象和评估范围 ........................................... - 17 -
四、 价值类型 ..................................................... - 19 -
五、 评估基准日 ................................................... - 23 -
六、 评估依据 ..................................................... - 24 -
七、 评估方法 ..................................................... - 24 -
九、评估假设 ...................................................... - 31 -
十、评估结论 ...................................................... - 34 -
十一、特别事项说明 ................................................ - 36 -
十二、资产评估报告使用限制说明 .................................... - 37 -
十三、资产评估报告日 .............................................. - 37 -
备 查 文 件 ....................................................... - 40 -
-2-
上海大华资产评估有限公司
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电 话：021-52895238 传 真：021-62139293
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E-mail：shdhcpv@126.com
声明
一、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使
用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责
任。
二、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
三、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对各自提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不
存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了相
关调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披
露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
上海高榕生物科技有限公司剥离部分
资产负债后的股东 全部权益价值
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资产评估报告
摘 要
沪大华资报（2020）第 274 号
以下内容摘自资产评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产
评估报告全文。
上海大华资产评估有限公司接受委托，对因上海聚惠生物医药
产业开发有限公司拟受让上海高榕生物科技有限公司股权事宜，对
所涉上海高榕生物科技有限公司剥离部分资产负债后的股东全部权
益价值进行了评估。
评估目的：受让股权。
评估对象和评估范围：
上海高榕生物科技有限公司剥离部分资产负债后的股东全部权
益价值。
评估范围为上海高榕生物科技有限公司于评估基准日剥离部分
资产负债后的全部资产、全部负债。资产总额 66,914,609.61 元,负
债总额 0 元，净资产 66,914,609.61 元。
价值类型：市场价值
评估基准日：2020 年 10 月 31 日
评估方法：资产基础法
评估结论及其使用有效期：
-4- 上海高榕生物科技有限公司剥离部
分资产负债后的股东全部权益价值
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经资产基础法评估，上海聚惠生物医药产业开发有限公司委托
评 估的 上 海 高 榕生 物 科 技 有限 公 司 剥 离 与房 地 产 资 产不 相 关 的 资
产、负债后的股东全部权益价值，于本次评估基准日的评估值为：
82,157,900.00 元，大写人民币：捌仟贰佰壹拾伍万柒仟玖佰元整
（RMB 8,215.79 万元）。
评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，逾期使用无效。
本项目签字资产评估师提请委托人、被评估单位和相关当事方
应关注支持评估结论的假设前提、限制条件及评估报告“特别事项
说明”及期后重大事项可能对评估结论产生的影响；同时，评估结
论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
对评估结论产生影响的特别事项：
详见资产评估报告第十一部分“特别事项说明”。
本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交资产
评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按
规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经许可，
报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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资产评估报告
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上海聚惠生物医药产业开发有限公司：
上海大华资产评估有限公司（以下简称“本公司”）接受上海
聚惠生物医药产业开发有限公司的委托，按照法律、行政法规和资
产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础
法，按照必要的评估程序，对上海聚惠生物医药产业开发有限公司
拟受让上海高榕生物科技有限公司股权事宜，对所涉上海高榕生物
科技有限公司剥离部分资产负债后的股东全部权益价值，在 2020 年
10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人
（一）委托人
1、委托人简介
委托人名称：上海聚惠生物医药产业开发有限公司
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
注册住所：上海市奉贤区现代农业园区
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办公地址：上海市奉贤区金海公路 5885 号 2301-188 室
法定代表人：丁杰
注册资本：人民币 7,000.0000 万元。
实收资本：人民币 7,000.0000 万元。
成立日期：2010 年 8 月 26 日
营业期限：2010 年 8 月 26 日至 2030 年 8 月 25 日
公司经营范围：生物医药（除食品、血液制品）科技领域内的
技术开发、技术服务，投资管理，投资信息咨询（除经纪），商务
信息咨询，市场营销策划，物业管理，基础工程施工，房地产开发、
经营。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动】
委托人统一社会信用代码：9131012056018512XB。
2、委托人参股股东上海奉贤农业发展有限公司为上海市奉贤区
国资委下属企业，为区属一级企业。
3、截至评估基准日 2020 年 10 月 31 日，上海聚惠生物医药产
业开发有限公司股权结构如下：
股东名称 注册资本（万元） 实收资本（万元） 投资比例
上海奉贤农业发展有限公司 2,975.00 2,975.00 42.50%
上海华钜投资集团实业有限公司 4,025.00 4,025.00 57.50%
合计 7,000.00 7,000.00 100.00%
（二）被评估单位
1、企业名称：上海高榕生物科技有限公司
公司类型：其他有限责任公司
注册住所：上海市奉贤区茂园路 730 号
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生产、经营地址：上海市奉贤区茂园路 730 号
法定代表人：陆勇
注册资本：人民币 7,151.9490 万元。
实收资本：人民币 7,151.9490 万元。
成立日期：2008 年 11 月 17 日
营业期限：2008 年 11 月 17 日至 2028 年 11 月 16 日
公司经营范围：从事生物科技、食用菌科技领域的技术开发、
技术咨询、技术服务、技术转让、食品销售，食用菌种植、加工、
批发、零售。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、公司历史沿革
(1)公司设立
上海高榕生物科技有限公司系由上海雪榕生物科技股份有限公
司（原名：上海高榕食品有限公司)投资设立的有限公司，公司成立
日期 2008 年 11 月 17 日。公司成立时取得上海市工商行政管理局颁
发的《企业法人营业执照》，注册号为 310226000917769(奉贤)。
公司成立时注册资本人民币 1,200 万元，实收资本 1,200 万元。
实收资本经上海华诚会计师事务所有限公司于 2008 年 11 月 17 日验
证，并出具了“沪华会验字[2008]第 2146 号”《验资报告》验证。
公司设立时，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 1,200 1,200 100.00
合计 1,200 1,200 100.00
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(2)公司第一次增资
2008 年 12 月 18 日，公司股东上海高榕食品有限公司做出决定，
公司注册资本增至 3,000 万元，增资额 1,800 万元由上海高榕食品
有限公司认缴出资。本次增资经上海华诚会计师事务所有限公司于
2008 年 12 月 19 日出具了“沪华会验字[2008]第 2327 号”《验资报
告》验证。
本次增资后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 3,000 3,000 100.00
合计 3,000 3,000 100.00
(3)公司第一次股权转让
2009 年 3 月 5 日，公司股东上海高榕食品有限公司作出决定，
同意将其持有公司 45%的股权按出资额 1,350 万元转让给上海高榕
农业发展有限公司。转让后上海高榕食品有限公司持有 55%的股权，
出资金额 1,650 万元；上海高榕农业发展有限公司持有 45%的股权，
出资金额 1,350 万元。
本次股权转让后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 1,650 1,650 55.00
2 上海高榕农业发展有限公司 1,350 1,350 45.00
合计 3,000 3,000 100.00
(4)公司第二次股权转让
2009 年 3 月 12 日，公司股东会作出决议，同意股东上海高榕
农业发展有限公司将其持有公司 45%的股权作价 1,350 万元转让给
株式会社雪国舞茸。转让后上海高榕食品有限公司持有 55%的股权，
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出资金额 1,650 万元；株式会社雪国舞茸持有 45%的股权，出资金额
1,350 万元。
本次股权转让后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 1,650 1,650 55.00
2 株式会社雪国舞茸 1,350 1,350 45.00
合计 3,000 3,000 100.00
(5)公司第二次增资
2009 年 4 月 3 日，公司董事会通过决议，同意公司增资 1,500
万元人民币，由上海高榕食品有限公司和株式会社雪国舞茸按持股
比例出资认缴。增资后上海高榕食品有限公司持有 55%的股权，出资
金额 2,475 万元；株式会社雪国舞茸持有 45%的股权，出资金额 2,025
万元。经上海海之信厚德会计师事务所有限公司于 2009 年 7 月 22
日出具“HZX-HD 验字[2009]第 1031 号”《验资报告》验证。
本次增资后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 2,475 2,475 55.00
2 株式会社雪国舞茸 2,025 2,025 45.00
合计 4,500 4,500 100.00
(6)公司第三次增资
2009 年 7 月 10 日，公司董事会通过决议，一致同意公司增资
3,000 万元人民币，由上海高榕食品有限公司和株式会社雪国舞茸按
持股比例出资认缴。增资后上海高榕食品有限公司持有 55%的股权，
出资金额 4,125 万元；株式会社雪国舞茸持有 45%的股权，出资金额
3,375 万元。经上海海之信厚德会计师事务所有限公司于 2009 年 10
月 30 日出具了“HZX-HD 验字[2009]第 1044 号”《验资报告》验证。
本次增资后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 4,125 4,125 55.00
2 株式会社雪国舞茸 3,375 3,375 45.00
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序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
合计 7,500 7,500 100.00
(7)公司第一次减资
2011 年 2 月 11 日，公司股东决定，注册资本由 7,500 万元减
至 4,500 万元。由股东上海高榕食品有限公司和株式会社雪国舞茸
按持股比例减资，减资后上海高榕食品有限公司持有 55%的股权，出
资金额 2475 万元；株式会社雪国舞茸持有 45%的股权，出资金额 2025
万元。经上海华诚会计师事务所有限公司于 2011 年 11 月 12 日出具
“沪华会外验字[2011]第 056 号”《验资报告》验证。
本次减资后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海高榕食品有限公司 2,475 2,475 55.00
2 株式会社雪国舞茸 2,025 2,025 45.00
合计 4,500 4,500 100.00
(8)公司股东更名
2011 年 9 月 9 日，公司控股股东上海高榕食品有限公司更名为：
上海雪榕生物科技股份有限公司。公司控股股东于 2016 年 5 月 4 日
在深交所创业板上市，上市公司简称：雪榕生物，上市公司代码：
300511。
(9)公司第三次股权转让
2012 年 5 月 31 日，公司董事会通过决议，一致同意股东株式
会社雪国舞茸将其持有公司 40%股权作价 1,705 万元转让给股东上
海雪榕生物科技股份有限公司。转让后上海雪榕生物科技股份有限
公司持有 95%的股权，出资金额 4,275 万元；株式会社雪国舞茸持有
5%的股权，出资金额 225 万元。
本次股权转让后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海雪榕生物科技股份有限公司 4,275 4,275 95.00
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序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
2 株式会社雪国舞茸 225 225 5.00
合计 4,500 4,500 100.00
(10)公司第四次增资
2012 年 9 月 19 日，公司董事会通过决议，一致同意股东上海
雪榕生物科技股份有限公司对高榕生物单方增资 2,500 万元，注册
资本变更为 7,000 万元。本次增资完成后，上海雪榕生物科技股份
有限公司持有高榕生物 96.79%的股权，认缴出资额 6,775 万元；株
式会社雪国舞茸持有高榕生物 3.21%的股权，认缴出资额 225 万元。
经中瑞岳华会计师事务所（特殊普通合伙）于 2012 年 10 月 23 日出
具“中瑞岳华验字[2012]第 0297 号”《验资报告》验证。
本次增资后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海雪榕生物科技股份有限公司 6,775 6,775 96.79
2 株式会社雪国舞茸 225 225 3.21
合计 7,000 7,000 100.00
（11）换发三证合一《营业执照》
2016 年 5 月 3 日，取得上海市奉贤区市场监督管理局换发的三
证合一《营业执照》，统一社会信用代码：91310000682210645F。
(12)公司第四次股权转让
2019 年 5 月 31 日，高榕生物董事会通过决议，一致同意股东
株式会社雪国舞茸将其持有公司 3.21%股权作价 2,614 万元转让给
股东上海雪榕生物科技股份有限公司。转让后上海雪榕生物科技股
份有限公司持有 100%的股权。
本次股权转让后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海雪榕生物科技股份有限公司 7,000 7,000 100.00
合计 7,000 7,000 100.00
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(13)公司第五次股权转让
2019 年 12 月 12 日，公司股东会作出决议，一致同意上海雪榕
生物科技股份有限公司将其持有的公司 30%的股权作价 2,443 万元
转让给上海雪榕食用菌有限公司。转让后上海雪榕生物科技股份有
限公司持有 70%的股权，认缴出资额 4,900 万元；上海雪榕食用菌有
限公司持有 30%的股权，认缴出资额 2,100 万元。
本次股权转让后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海雪榕生物科技股份有限公司 4,900 4,900 70.00
2 上海雪榕食用菌有限公司 2,100 2,100 30.00
合计 7,000 7,000 100.00
(14)公司第五次增资（资本公积转增资本）
2019 年 12 月 12 日，公司股东会作出决议，一致同意由资本公
积转增资本 151.949 万元，其中股东上海雪榕生物科技股份有限公
司 增 加 106.3643 万 元 ， 股 东 上 海 雪 榕 食 用 菌 有 限 公 司 增 加
45.5847 万 元 。 增 资 后 上 海 雪 榕 生 物 科 技 股 份 有 限 公 司 出 资 额
5,006.3643 万元，持股比例 70%；上海雪榕食用菌有限公司出资额
2,145.5847 万元，持股比例 30%。本次资本公积转增资本金未经会
计师事务所验资。
本次资本公积转增资本后，公司股东出资情况如下：
序号 股东名称 认缴资本（万元） 实收资本（万元） 出资比例(%)
1 上海雪榕生物科技股份有限公司 5,006.3643 5,006.3643 70.00
2 上海雪榕食用菌有限公司 2,145.5847 2,145.5847 30.00
合计 7,151.9490 7,151.9490 100.00
2020 年 3 月 18 日，办妥工商变更手续，取得上海市奉贤区市
场监督管理局换发的《营业执照》，统一社会信用代码：
91310000682210645F。
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3、截至评估基准日 2020 年 10 月 31 日，上海高榕生物科技有
限公司股权结构如下：
投资者名称 注册资本（万元） 实收资本（万元） 投资比例
上海雪榕生物科技股份有限公司 5,006.3643 5,006.3643 70.00
上海雪榕食用菌有限公司 2,145.5847 2,145.5847 30.00
合计 7,151.9490 7,151.9490 100.00
4、委托人与被评估单位的关系
委托人拟收购被评估单位剥离不相关资产、负债后的 100%股权。
（三）被评估单位财务、经营状况
1、经营状况：目前处于正常生产、经营状态。生产、销售新鲜
食用菌真姬菇产品。
因公司业务调整原因，公司计划逐渐缩减公司经营业务，分步
处置生产设备、生产资料，分批遣散公司现聘人员。预计 2021 年
6 月，公司将停止所有经营业务，完成与房地产资产无关的各项资
产、负债的处置工作。公司现股东已决定：剥离与房地产资产不相
关资产、负债后的 100%股权转让给上海聚惠生物医药产业开发有
限公司。
2、目前企业执行的会计政策和税收政策：
（1）公司执行财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企
业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下
合称“企业会计准则”)。
（2）目前主要适用的税种与税率如下表：
税种 税率 计税基数
增值税 13% 应税收入
增值税 免税 食用菌业务
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城市维护建设税 1% 应纳流转税额
教育费附加 3% 应纳流转税额
地方教育费附加 2% 应纳流转税额
企业所得税 25% 其他收入应纳税所得额
企业所得税 免税 食用菌业务应纳税所得额
3、被评估单位近年来财务状况与经营状况
（1）财务状况
被评估单位近三年（含评估基准日）资产负债情况： 金额单位：人民币元
项目/年度 2017-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2020-10-31
流动资产 38,649,667.17 28,247,110.09 36,797,536.06 28,472,827.49
固定资产 96,473,322.20 86,639,770.39 78,490,900.81 71,771,796.06
在建工程 0 0 445,075.28 0
长期待摊费用 0 0 0 1,657,132.68
无形资产 8,602,071.59 8,391,837.71 8,181,603.83 8,006,408.93
其他非流动资产 0 149,271.33 128,000.00 0
资产总计 143,725,060.96 123,427,989.52 124,043,115.98 109,908,165.16
流动负债 62,427,498.52 40,519,213.72 41,097,935.05 38,579,487.04
非流动负债 1,450,942.70 1,470,670.62 1,294,521.85 1,334,737.53
负债合计 63,878,441.22 41,989,884.34 42,392,456.90 39,914,224.57
所有者权益合计 79,846,619.74 81,438,105.18 81,650,659.08 69,993,940.59
（2）经营成果
被评估单位近三年（含评估基准日）经营情况： 金额单位：人民币元
项目/年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-10 月
一、营业收入 86,411,156.89 83,803,017.29 75,462,348.22 40,701,916.27
减：营业成本 79,595,797.96 75,562,179.46 68,568,790.68 50,198,338.99
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税金及附加 83,232.37 86,721.06 64,911.55 47,743.42
销售费用 2,049,142.81 3,667,273.52 2,620,638.06 6,560.44
管理费用 3,591,465.19 3,178,282.88 2,498,547.32 2,463,793.85
财务费用 929,330.88 418,025.39 1,393,691.11 302,421.06
资产减值损失 28,121.41 416,948.57 38,887.55 0
信用减值损失 0 0 5,539.53 -19,678.44
加：其他收益 221,941.98 224,136.16 202,873.67 304,263.19
资产处置收益 0 -33,784.67 0 -25,564.88
二、营业利润 356,008.25 663,937.90 474,216.09 -12,018,564.74
加：营业外收入 37,828.60 22,902.99 14,984.99 64,050.91
减：营业外支出 0 146,654.76 44,506.43 79,069.46
三、利润总额 393,836.85 540,186.13 444,694.65 -12,033,583.29
减:所得税费用 0 0 227,411.79 -58,571.93
四、净利润 393,836.85 540,186.13 217,282.86 -11,975,011.36
上述数据中，2017 年、2018 年、2019 年财务数据经安永华明会计
师事务所（特殊普通合伙）上海分所审计，并分别出具“安永华明(2018)
审字第 60827595_B03 号”、“安永华明(2019)审字第 60827595_B02
号”、“安永华明（2020）审字第 60827595_B04 号”标准无保留意见
审计报告。
评估基准日的财务报表经上海事诚会计师事务所有限公司专项审
计，并于 2020 年 12 月 23 日出具“事诚会师（2020）第 5597 号”专项
审计报告审定。
4、截止评估基准日，被评估单位有在职职工 86 人。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
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除委托人、委托人上级单位、被评估单位，以及法律、法规规
定的与本评估目的相关的政府职能部门及相关当事人外，资产评估
委托合同中未约定其他评估报告使用人。
（四）本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资
产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
受让股权。委托人拟受让上海高榕生物科技有限公司剥离与房地产
资产不相关的资产、负债后的 100%股权。本次评估即为满足上述经济
行为提供所涉及上海高榕生物科技有限公司剥离上述资产、负债后的股
东权益公允价值的专业意见。
该经济行为已经上海高榕生物科技有限公司 2020 年 11 月 25 日股
东会决议同意。
该经济行为已经上海聚惠生物医药产业开发有限公司 2020 年 11
月 23 日领导班子会议决议同意。
三、 评估对象和评估范围
（一）评估对象为上海高榕生物科技有限公司剥离部分资产、负债
后的股东全部权益。
（二）评估范围为上海高榕生物科技有限公司于评估基准日剥离部
分资产、负债后的所有资产、负债。资产评估申报表列示的资产总额
66,914,609.61 元,负债总额 0 元。
剥离部分资产、负债后的内容如下表： 单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 四、流动负债合计
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科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
货币资金 短期借款
交易性金融资产 应付账款
应收账款净额 预收账款
预付账款净额 应付职工薪酬
其他应收款净额 应付股利
存货净额 应交税费
其他流动资产 - 其他应付款
二、非流动资产合计 66,914,609.61 其他流动负债
长期股权投资净额
固定资产净额 58,908,200.68
在建工程净额 五、非流动负债合计 -
无形资产土地使用权 8,006,408.93
长期待摊费用
递延所得税资产 六、负债总计
其他非流动资产
三、资产总计 66,914,609.61 七、净资产 66,914,609.61
1、固定资产-房屋建筑物
评估范围内房屋建筑物账面原值 91,237,697.40 元，账面净值
51,860,785.35 元。
2、固定资产-构筑物
评 估 范 围 内 构 筑 物 账 面 原 值 10,567,334.00 元 ， 账 面 净 值
7,047,415.33 元。
3、无形资产-土地使用权
土地使用权原始入账价值 10,511,696.00 元。账面值 8,006,408.93
元。
4、负债
负债 0 元。
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5、企业申报的表外资产及负债的类型、数量
纳入本次评估范围的为剥离上述资产、负债后的所有资产、负债。企业
未申报除上述资产、负债以外的其他表外资产。
（三）评估范围内主要资产概况：
1、固定资产-房屋建筑物
（1）纳入评估范围的房屋建筑物为固定资产科目下核算的房屋建
筑物，账面原值 91,237,697.40 元，账面净值 51,860,785.35 元。房屋
建筑物为位于上海市奉贤区茂园路 730 号的厂房、办公经营用房，共 7
幢。上述房屋建筑物已取得“沪房地奉字（2014）第 015791 号”《上
海市房地产权证》1 份。
（2）房屋建筑物概况和产证情况如下表：
建筑面积
序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 概况
(M2)
沪房地奉字（2014）
1 杂物间 钢混 2011-08-31 1,076.44 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
2 门卫 混合 1 2011-08-31 47.77 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
3 车间 钢混 2011-08-31 30,365.41 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
4 仓库 钢结构 2011-08-31 1,357.93 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
5 白玉菇车间 钢混 2012-07-31 7,208.08 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
6 包装车间 钢混 2012-07-31 2,492.48 正常使用
第 015791 号
沪房地奉字（2014）
7 仓库钢构 钢结构 2013-11-29 338.45 正常使用
第 015791 号
合计 42,886.56
房屋建筑物建筑面积共计 42,886.56 平方米。
（3）以上房屋建筑物均为自用。维护保养情况正常，均处于正常
使用中。
2、固定资产-构筑物
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(1)评估范围内构筑 物账面原值 10,567,334.00 元，账面净 值
7,047,415.33 元。
(2)评估范围内构筑物主要内容为电梯 6 部，白玉菇车间房屋附属
设备，蟹味菇车间房屋附属设备，雨污水管道改造等，共 16 项。
3、无形资产-土地使用权
土地使用权原始入账价值 10,511,696.00 元。账面值 8,006,408.93
元。
（1）房屋建筑物所在的土地使用权在无形资产科目下核算，土地
使用权原始入账价值 10,511,696.00 元。账面值 8,006,408.93 元。土
地座落在上海市奉贤区茂园路 730 号。上述地块土地使用权为 2008 年
12 月 10 日取得。已取得“沪房地奉字（2014）第 015791 号”《上海
市房地产权证》1 份。土地性质：出让，土地用途：工业。土地使用期
限：2008 年 12 月 10 日至 2058 年 12 月 9 日。占地面积 23,334.00 平
方米。
（2）土地使用权具体情况如下:
序号 权证号 所处位置 土地性质 土地面积
1 沪房地奉字（2014）第 015791 号 上海市奉贤区茂园路 730 号 出让工业 23,334.00
合计 23,334.00
（3）土地位置
该处土地位于：上海市奉贤区茂园路 730 号，四至：西面茂园路，
东望金海公路，北近岚丰路，南靠高丰路。
4、负债
负债 0 元。
（四）存在的法律诉讼、抵押担保及其他限制情况。
截止评估基准日，评估范围内房屋建筑物及对应的土地使用权不存
在法律诉讼、抵押担保及其他限制情况。
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（五）剥离资产、负债情况
1、本次评估前，经审计后的资产、负债状况为：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 28,472,827.49 四、流动负债合计 38,579,487.04
货币资金 1,335,818.40 短期借款
应收票据净额 应付账款 5,880,668.78
应收账款净额 25,895.34 预收账款 18,534,857.41
预付账款净额 415,004.73 应付职工薪酬 1,484,020.63
其他应收款净额 10,047,159.50 应交税费 13,557.56
存货净额 16,544,442.75 其他应付款 11,830,879.87
其他流动资产 104,506.77 其他流动负债 835,502.79
二、非流动资产合计 81,435,337.67
长期股权投资净额 五、非流动负债合计 1,334,737.53
固定资产净额 71,771,796.06 其他非流动负债 1,334,737.53
无形资产-土地使用权 8,006,408.93
长期待摊费用 1,657,132.68 六、负债总计 39,914,224.57
三、资产总计 109,908,165.16 七、净资产 69,993,940.59
2、本次评估前剥离的资产、负债：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 28,472,827.49 四、流动负债合计 38,579,487.04
货币资金 1,335,818.40 短期借款
应收票据净额 应付账款 5,880,668.78
应收账款净额 25,895.34 预收账款 18,534,857.41
预付账款净额 415,004.73 应付职工薪酬 1,484,020.63
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科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
其他应收款净额 10,047,159.50 应交税费 13,557.56
存货净额 16,544,442.75 其他应付款 11,830,879.87
其他流动资产 104,506.77 其他流动负债 835,502.79
二、非流动资产合计 14,520,728.06
长期股权投资净额 五、非流动负债合计 1,334,737.53
固定资产净额 12,863,595.38 其他非流动负债 1,334,737.53
长期待摊费用 1,657,132.68
三、资产总计 42,993,555.55 六、负债总计 39,914,224.57
3、剥离资产、负债后情况：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 0.00 四、流动负债合计 0.00
货币资金 短期借款
应收票据净额 应付账款
应收账款净额 预收账款
预付账款净额 应付职工薪酬
其他应收款净额 应交税费
存货净额 其他应付款
其他流动资产 其他流动负债
二、非流动资产合计 66,914,609.61 其他应付款
长期股权投资净额 五、非流动负债合计 0.00
固定资产净额 58,908,200.68 其他非流动负债 0.00
无形资产-土地使用权 8,006,408.93
长期待摊费用 六、负债总计 0.00
三、资产总计 66,914,609.61 七、净资产 66,914,609.61
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（六）公司经营场所
公司目前生产和办公地位于上海市奉贤区茂园路 730 号，经营办
公用房均为自有产业。
（七）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评
估范围一致，评估范围仅以委托人提供的评估申报表内容为准。
委托评估对象和评估范围的账面金额与委托人提供的评估申报
表的金额一致 。
四、 价值类型
本评估结论的价值类型为市场价值。
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确
定评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、 评估基准日
评估基准日为 2020 年 10 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
根据评估目的由委托人确定评估基准日。主要考虑使评估基准
日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的
服务。
选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评
估资产的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
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六、 评估依据
（一）经济行为依据
1、上海聚惠生物医药产业开发有限公司 2020 年 11 月 23 日领导
班子会议决议；
2、上海高榕生物科技有限公司 2020 年 11 月 25 日股东会决议；
3、资产评估委托合同（评估行为依据）。
（二）法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国 2016 年主席
令第 46 号）；
2、《资产评估行业财政监督管理办法》（2019 年 1 月 2 日财政部
令第 97 号修改）；
3、《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正，中华人民共和国主席令
第 15 号）；
4、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院第 91 号令）；
5、 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估
管理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日）；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国资委第
12 号令）；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资发产权[2006]274 号）；
8、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019 年 8 月 26 日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
9、中华人民共和国标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
11、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十届
三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）；
12、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令 256 号）》；
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13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；
14、《上海市企业国有资产评估项目核准备案操作手册》（沪国资
委评估[2020]100 号）；
15、《上海市企业国有资产评估报告审核手册》（沪国资委评估
﹝2018﹞353 号）；
16、财政部《企业会计准则》体系；
17、其他有关资产评估的法律、法规和规章制度。
（三）准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43 号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3、 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36
号）；
4、 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35
号）；
5、 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35
号）；
6、 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37
号）；
7、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
8、《资产评估执业准则——不动产》中评协〔2017〕38 号；
9、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33
号）；
10、企业国有资产评估报告指南（ 中评协[2017]42 号）；
11、资产评估机构业务质量控制指南（中评协[2017]46 号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
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13、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（四）权属依据
1、 被评估单位《营业执照》；
2、 被评估单位财务报表；
3、 相关资产的财务记账凭证；
4、 《上海市房地产权证》；
5、 其他权属证明资料。
（五）取价依据
1、 《资产评估常 用方法与 参数手册 》机 械工业出版社 （ 2019
年）；
2、 上海市房地产市场价格信息、土地使用权出让案例；
3、 经实地查勘核实后填写的委估资产清单；
4、 评估基准日市场有关价格信息资料；
5、 委托人、被评估单位提供的其他与评估有关的资料；
6、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料;
7、 委托人、被评估单位撰写的《企业关于进行资产评估的有
关事项说明》。
七、 评估方法
（一）评估方法适用性分析
1、根据《资产评估执业准则——企业价值》的规定，企业价值
评估通常采用的评估方法有资产基础法、收益法和市场法三种基本
方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日
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的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价
值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，
确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或
者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
2、根据《资产评估执业准则——企业价值》的规定，资产评估
师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类
型、资料收集等情况，分析三种资产评估基本方法的适用性，选择
评估方法。
企业价值是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形
成的综合价值的反映。被评估单位资产产权清晰、财务资料完整，
各项资产和负债都可以被识别。委估资产不仅可根据财务资料和购
建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产再
取得途径判断其价值，因此本次评估适用资产基础法评估。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现
企业的整体价值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。 由
于被评估单位业务调整，公司已开始逐渐缩减公司经营业务，分步处置
生产设备、生产资料，分批遣散公司现聘人员。预计 2021 年 6 月，公
司将停止所有经营业务，完成与房地产资产无关的各项资产、负债的处
置工作。未来收益无法确定，因此本次不宜采用收益法进行评估。
此外，鉴于目前国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，
且同类企业在产品结构和主营业务构成方面差异较大，难以获得足
够的可比上市公司或可比交易案例，现阶段难以采用市场法进行评
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估。
3、通过以上分析，本次评估宜采用资产基础法进行评估，并可
确定采用资产基础法的评估结果作为最终评估结论。
（二）资产基础法的基本原理及具体方法
1、资产基础法的基本原理
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣
减负债评估值得到企业价值的一种方法。
股东全部权益价值评估值＝企业各项资产评估价值之和-企业各项
负债评估价值之和
2、房屋建筑物评估的具体方法
（1）房屋建筑物具体评估方法适用性分析
房屋建筑物的具体评估方法可采用市场法、收益法和成本法等方
法，经根据本次评估标的房屋建筑物的实际情况分析，本次评估主要为
厂房建筑物，类似厂房的交易信息非常有限，难以获得同一供需圈的类
似交易案例，不宜采用市场法进行评估。本次评估房屋建筑物为食用菌
生产专用房屋，主建筑无窗户，难以预测未来收益，不宜采用收益法进
行评估。因此，房屋建筑物的具体评估方法可采用成本法。
（2）房屋建筑物的重置成本视具体情况以重编预算法、预决算调
整法、价格指数调整法或单位造价调整法取得。房屋建筑物的成新率按
年限法或分部位打分法评定，必要时以两种方法的加权平均综合确定。
房屋建筑物的重置全价一般包括：建安综合造价、前期及其他费用、
资金成本及可抵扣增值税。
（3）房屋建筑物重置全价计算公式如下：
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值
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税
①建安综合造价
(A)对于大型、价值高、重要的建(构)筑物采用预(决)算调整法确
定其建安综合造价，即以待估建(构)筑物竣工图及相关资料和审核后结
算工程量，按现行工程预算定额、综合费率，分别计算得出基准日时的
建安工程税前造价及含税建安工程造价。
(B)对于一般性建(构)筑物，按其结构类型跨度、层高、装修水平
等影响建筑造价的因素分类确定其基准单方造价，该单方造价反映了该
类型建(构)筑物在估值基准日及所在地区正常的施工水平、施工质量和
一般装修标准下的造价情况。在此基础上根据建(构)筑物的特点(如不
同的层高、跨度、特殊装修、施工困难程度等)和现场勘查情况，对单
方造价进行相应的调整，从而确定建安工程税前造价及含税建安工程造
价。
②前期及其他费用的确定
依据国家(行业)相关的各项取费规定，结合估值基准日建设工程所
在地的实际情况，将被估房屋建筑物视为一个独立的建设项目，根据企
业的投资规模确定。
③资金成本
资金成本按照建设单位的合理建设工期，参照估值基准日中国人民
银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率，以建安综合造价、前期
及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。建设单位的合理建设
工期为 1-2 年。资金成本计算公式如下：
资金成本=(含税建安综合造价+前期及其他费用)×资金成本率×
合理建设工期/2
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④可抵扣增值税
根据相关文件规定，对于符合增值税抵扣条件的房屋类资产，计算
出可抵扣的增值税。
(4)综合成新率的确定
综合成新率按照以下公式确定：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限的确定：
根据房屋建筑物经济耐用年限和已使用年限，结合评估调查、房屋
建筑物历年更新改造情况、房屋维护状况等综合确定。在综合成新率确
定过程中，以被估对象能否有继续使用功能为前提，以基础和主体结构
的稳定性和牢固性为主要条件，而装修和配套设施只有在基础和主体结
构能继续使用的前提下计算其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构
成新率的辅助条件。
（5）房屋建筑物评估值的确定
房屋建筑物评估值=重置全价×综合成新率
3、无形资产—土地使用权评估的具体方法
（1）土地使用权具体评估方法适用性分析
土地使用权的具体评估方法可采用市场法和基准地价修正法等方
法，经分析，本次评估可以取得同一供需圈的类似交易案例，因此，可
以采用市场法进行评估。本次评估也可以取得上海市的城镇基准地价和
基准地价修正系数表等资料，因此，也可以采用基准地价修正法进行评
估或验证。
（2）市场法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代
性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似
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地产的成交价格作适当修正，以此确定待估土地使用权评估值。
计算公式：
待估宗地价格=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区
域因素修正×个别因素修正×土地使用年期修正
（3）基准地价修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
表等评估成果，按照替代原则，就待估土地的区域条件和条件等与其所
处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基
准地价进行修正,进而确定待估土地使用权评估值。
基准地价设定开发程度下的宗地地价=基准地价×K1×K2×K3 ×
(1+∑K)+K4
式中：K1－期日修正系数
K2－土地使用年期修正系数
K3－容积率修正系数
∑K－影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K4－开发程度修正
对上述两种方法的估值结果进行分析，选用其中较为合理的结果作
为土地使用权评估值的最后结论。
八、评估程序实施过程和情况
（一）前期准备、接受委托
首先了解项目的委托人、被评估单位和委托人以外的其他资产评估
报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、
资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及
支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专
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业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以
及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委托人签订
资产评估委托合同。在听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产
历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，
组建资产评估项目组。
（二）现场调查、收集资料
资产评估项目组于 2020 年 12 月 7 日至 2020 年 12 月 22 日，分几
次到上海奉贤企业现场，对评估范围内涉及的资产进行了必要的清查核
实。
1、指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务人员与资产管理人员在资产清查
的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准
备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件
资料等。
2、初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细
状况，然后仔细审查“资产评估申报明细表”，检查有无填项不全、错
填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资
产评估申报明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估
申报明细表”进行完善。
3、现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评
估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对评估范围
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内的资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同
的勘查方法。通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等方
式进行核查验证。
4、补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟
通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
5、查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房地产的产权证明文件资料进行查验，
关注评估对象及其所涉及资产的法律权属，对权属资料不完善、权属不
清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
（三）整理资料、评定估算
资产评估项目组根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，
收集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和
整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评
估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三
种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组根据所
采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成
测算结果。
（四）形成结论、提交报告
资产评估师对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评
定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行
政法规、资产评估执业准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初
步资产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前
提下，与委托人、被评估单位或者委托人同意的其他相关当事人就资产
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评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产
评估报告。
九、评估假设
（一）公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
（二）继续使用假设：是指处于使用中的被评估单位资产在产权发
生变动后，将按其现行用途及方式继续使用下去。
（三）外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重
大变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；
有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
（四）没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易
方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
（五）假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。
（六）假定产权持有单位对有关资产实行有效的管理。评估对象在
使用过程中没有任何违反国家法律、法规的行为。
（七）本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时
成立，当上述假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构
将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
经资产基础法评估，上海聚惠生物医药产业开发有限公司委托评估
的上海高榕生物科技有限公司剥离与房地产资产不相关的资产、负债后
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的股东全部权益价值，于本次评估基准日的评估值为：82,157,900.00
元，评估值较账面净值增值 15,243,321.39 元，增值率 22.78%。
（二）评估值增减原因分析：
1、房屋建筑物评估值较账面净值减值12,551,969.68元，减值率
21.31%。减值的主要原因为企业账面值偏高。
2、土地使用权评估值较账面净值增值27,795,291.07元，增值率
347.16%。增值的主要原因是近年来土地使用权出让价格上涨等因素。
3、以上因素，最终形成评估值相对账面净值增值15,243,321.39
元，增值率22.78%。
（三）评估结论
经资产基础法评估，上海聚惠生物医药产业开发有限公司委托评估
的上海高榕生物科技有限公司剥离与房地产资产不相关的资产、负债后
的股东全部权益价值，于本次评估基准日的评估值为：82,157,900.00
元，大写人民币：捌仟贰佰壹拾伍万柒仟玖佰元整（RMB 8,215.79万元）。
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：万元
序号 项目 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
1 流动资产
2 非流动资产 6,691.46 8,215.79 1,524.33 22.78
3 其中：可供出售金融资产净额
4 持有至到期投资净额
5 长期应收款净额
6 长期股权投资净额
7 投资性房地产净额
8 固定资产净额 5,890.82 4,635.62 -1,255.20 -21.31
9 在建工程净额
10 工程物质净额
11 固定资产清理
12 生产性生物资产净额
13 油气资产净额
14 无形资产净额 800.64 3,580.17 2,779.53 347.16
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序号 项目 帐面价值 评估价值 增减值 增值率%
15 开发支出
16 商誉净额
17 长期待摊费用
18 递延所得税资产
19 其他非流动资产
20 资产总计 6,691.46 8,215.79 1,524.33 22.78
21 流动负债
22 非流动负债
23 负债总计
24 净资产（所有者权益） 6,691.46 8,215.79 1,524.33 22.78
十一、特别事项说明
（一）本评估结论是在独立、客观、科学的原则下作出的，本公司
参与项目的评估人员与委托人之间无任何特殊利害关系，评估人员在评
估中遵循执业规范，进行了公正评估。
（二）对委托人和被评估单位可能存在的影响资产评估值的瑕疵事
项，在评估人员履行了评估程序后仍不能获悉及无法收集资料的情况
下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（三）本公司未对委托人和被评估单位提供的有关的《营业执照》、
《上海市房地产权证》、会计凭证及账册等证据资料进行独立审查，亦
不对上述资料的真实性负责。
（四）本报告对被评估单位资产和相关债务所进行的评估系为客观
反映被评资产的价值而作，我公司无意要求被评估单位必须按本报告的
结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务
处理需由被评估单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度
的规定。
（五）除非特别说明，本报告中的评估值以被评估单位对有关资产
拥有完全的权利为基础，未考虑由于被评估单位尚未支付某些费用所形
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成的相关债务。
（六）本次评估结论未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自
然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
（七）本项目的执业资产评估师知晓资产的流动性对评估对象价值
可能产生重大影响。本次评估不考虑流动性对价值影响的修正。
（八）资产评估师未发现本次资产评估对应的经济行为中，可能对
评估结论产生重大影响的瑕疵情形。
（九）本评估结论与委估资产的账面价值可能存在增减变动，评估
报告中没有考虑由此引起被评估单位有关纳税义务的变化对评估结论
的影响。
本报告签字资产评估师提请报告使用者在使用本报告时，应关注以
上特别事项说明及期后重大事项对评估结论以及本次经济行为可能产
生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告使用范围:
1、本资产评估报告只能由资产评估报告载明的委托人或其他资
产评估报告使用人使用。
2、本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用
途。
3、本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披
露于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或
与相关当事方另有约定的除外。
4、本资产评估报告评估结论的使用有效期自评估基准日至 2021
年 10 月 30 日止。本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估
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报告中载明的经济行为有效。通常，只有当评估基准日与经济行为
实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政
法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资
产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论
不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对
象可实现价格的保证。
（五）若本报告的评估事项涉及国有资产评估报告核准备案的，
而本报告未取得国有资产管理部门或其授权机构的核准或备案批准
文件，本资产评估报告不得被作为经济行为的依据。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日：2020年12月25日
（以下无正文）
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（本页无正文）
资产评估师：金敦申
资产评估师：谷旭霞
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二○二○年十二月二十五日
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备 查 文 件
除特别注明的外，其余均为复印件
1、 资产评估汇总表、明细表；
2、 上海聚惠生物医药产业开发有限公司 2020 年 11 月 23 日领
导班子会议决议；
3、 上海高榕生物科技有限公司 2020 年 11 月 25 日股东决定；
4、 剥离部分资产负债后模拟资产负债表；
5、 委托人企业法人《营业执照》；
6、 被评估单位企业法人《营业执照》；
7、 “事诚会师（2020）第 5597 号”专项《审计报告》；
8、 《上海市房地产权证》一份；
9、 委托人及被评估单位承诺函（原件）；
10、 签字资产评估师承诺函（原件）；
11、 资产评估机构企业法人《营业执照》；
12、 上海市财政局备案公告【沪财企备案[2018]1 号】；
13、 签字资产评估师职业资格证书登记卡。
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