本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
天津利安隆新材料股份有限公司
拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益价值
资产评估报告
沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共两册 第一册）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二二年二月二十五日
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
目 录
资产评估报告声明 ................................................................................................................ 2
资产评估报告摘要 ................................................................................................................ 3
资产评估报告正文 ................................................................................................................ 5
一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ...................................................5
二、 评估目的 .....................................................................................................................29
三、 评估对象和评估范围 .................................................................................................29
四、 价值类型 .....................................................................................................................33
五、 评估基准日 .................................................................................................................33
六、 评估依据 .....................................................................................................................34
七、 评估方法 .....................................................................................................................36
八、 评估程序实施过程和情况 .........................................................................................46
九、 评估假设 .....................................................................................................................48
十、 评估结论 .....................................................................................................................50
十一、 特别事项说明 .............................................................................................................53
十二、 评估报告使用限制说明 .............................................................................................65
十三、 评估报告日 .................................................................................................................65
资产评估报告附件 ................................................................................................................. i
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告声明
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估
协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员
不承担责任。
三、 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他
任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、 资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报
告特别事项说明和使用限制。
六、 资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估
准则， 坚持独立、客观、 公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责
任。
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
天津利安隆新材料股份有限公司
拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
沃克森国际评报字(2021)第 2341 号
天津利安隆新材料股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收
益法，按照必要的评估程序，对天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司（以下简称：“康泰股份”）股权经济行为涉及的康泰
股份股东全部权益在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况及评估结果摘要报告如下：
一、评估目的
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权。该经济行为已经天津
利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十八次董事会通过。
二、评估对象与评估范围
本次资产评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权
涉及的康泰股份股东全部权益价值；评估范围为经济行为之目的所涉及的康泰股
份于评估基准日申报的所有资产和相关负债。
康泰股份评估基准日财务报表经过天职会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
出具天职业字[2021]36917 号审计报告。
三、价值类型
市场价值。
四、评估基准日
2021 年 6 月 30 日。
五、评估方法
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资产基础法、收益法。
六、评估结论及其使用有效期
截至评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评估范围内的单体口径所
有者权益账面值为 23,037.83 万元，合并口径所有者权益账面值为 31,056.12 万元。
在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估价值为 64,230.00 万元，相较
母公司单体口径所有者权益账面值增值额为 41,192.17 万元，增值率为 178.80%；
相较合并口径所有者权益账面值增值 33,173.88 万元，增值率 106.82%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明
的特殊事项以及期后重大事项。
评估报告使用有效期为一年，自评估基准日 2021 年 6 月 30 日起至 2022 年 6
月 29 日。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，当
经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评估
结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
天津利安隆新材料股份有限公司
拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益价值
资产评估报告正文
沃克森国际评报字(2021)第 2341 号
天津利安隆新材料股份有限公司：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收
益法，按照必要的评估程序，对天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份
股权经济行为涉及的康泰股份股东全部权益在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
（一） 委托人
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
经营场所：：天津市南开区华苑产业区开华道 20 号 F 座 20 层
法定代表人：李海平
注册资本：20,501.04 万元人民币
经营范围：一般项目：化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销
售（不含许可类化工产品）；专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产
品销售（不含危险化学品）；合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；
新型催化材料及助剂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；工业工程设计服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发
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展。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：
危险化学品生产。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，
具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入
负面清单》中禁止外商投资的领域）
（二） 被评估单位
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股
份股权涉及的康泰股份股东全部权益。
【被评估单位概况】
1、公司登记事项
名 称：锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
法定住所：辽宁省锦州市长江街一段 2-2 号
经营场所：辽宁省锦州市福州街 25 号
法定代表人：禹培根
注册资本：5,469 万元人民币
经营范围：许可项目：危险化学品生产，货物进出口，技术进出口（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果
为准）一般项目：专用化学产品制造（不含危险化学品），专用化学产品销售（不
含危险化学品），技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术
推广，非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）
2、历史沿革
锦州康泰润滑油添加剂有限公司（以下简称“康泰有限”）由自然人韩谦、禹
培根、赵喜林、赵铁军、张振华共同出资设立，注册资本 100 万元，其中，韩谦
以货币出资 40 万元，占注册资本比例为 40%，禹培根以货币出资 40 万元，占注
册资本比例为 40%，赵喜林以货币出资 10 万元，占注册资本比例为 10%，赵铁军
以货币出资 5 万元，占注册资本比例为 5%，张振华以货币出资 5 万元，占注册
资本比例为 5%。禹培根担任康泰有限执行董事、法定代表人。
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1998 年 5 月 13 日，锦州渤海会计师事务所对上述出资进行验资并出具“锦渤
会师验字[1998]第 106 号”《验资报告》，验证：截至 1998 年 5 月 8 日，公司已收到
股东投入的资本 100 万元。
1998 年 5 月 18 日，韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华共同签署了《锦
州康泰润滑油添加剂有限公司章程》。
1998 年 5 月 27 日，康泰有限经锦州市工商行政管理局核准成立，领取了注
册号为 2107032160013 的企业法人营业执照，注册资本 100 万元人民币。公司设立
时股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 40.00 40.00 40.00%
2 禹培根 40.00 40.00 40.00%
3 赵喜林 10.00 10.00 10.00%
4 赵铁军 5.00 5.00 5.00%
5 张振华 5.00 5.00 5.00%
总计 100.00 100.00 100%
2000 年 5 月 22 日，第 1 次工商变更登记，住所第一次变更，和平路二段 33-21
改为延安路二段 6-84。
2000 年 9 月 21 日，第 2 次工商变更登记，住所第二次变更，改为雨露街 29
号 8 楼 801 室。
2001 年 5 月 14 日，第 3 次工商变更登记，经营范围第一次变更，增加了润
滑油制造，变更后的经营范围为：润滑油制造，润滑油添加剂制造，化工产品（除
危险品），化工设备销售。
2002 年 3 月 21 日，第 4 次工商变更登记，康泰有限进行第一次增资，增资
完成后，注册资本增加值 500 万元人民币，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 200.00 200.00 40.00%
2 禹培根 200.00 200.00 40.00%
3 赵喜林 50.00 50.00 10.00%
4 赵铁军 25.00 25.00 5.00%
5 张振华 25.00 25.00 5.00%
总计 500.00 500.00 100%
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2002 年 4 月 27 日，第 5 次工商变更登记，经营范围第二次变更，增加了技
术出口、辅料设备进出口，进料加工，“三来一补”。
2004 年 6 月 1 日，第 6 次工商变更登记，住所第三次变更，经营范围第三次
变更，增加了房屋租赁，营业期限第二次变更，顺延 50 年值 2054 年。
变更完成后，公司住所为：锦州市高新技术产业园区福州街 25 号。经营范
围：润滑油、润滑油添加剂制造，化工产品（除危险品）、化工设备销售，经营
本企业及所属企业自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业及所属企业生产
科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及相关技术进口业务（国家限定公司
经营和国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一步”业务；房
屋租赁业务。
2007 年 1 月 25 日，第 7 次工商变更登记，公司进行第二次增资，注册资本
变更为 2000 万元人民币，实收资本 2000 万元；第 4 次经营范围变更，“房屋租赁
业务”变更为“房屋租赁及服务”。第二次增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 800.00 800.00 40.00%
2 禹培根 800.00 800.00 40.00%
3 赵喜林 200.00 200.00 10.00%
4 赵铁军 100.00 100.00 5.00%
5 张振华 100.00 100.00 5.00%
总计 2,000.00 2,000.00 100%
本次用于增资的资本公积 378,852.99 元系由锦州市财政部门的专项拨款形
成，根据锦州市财政局《关于进一步加强财政拨款财务会计处理有关问题的通知》
（锦财企[2006]403 号），上述款项应用于企业技术改造、技术研究与开发的用途，
属于财政专项补贴，不能用于转增注册资本。对此，康泰有限及相关股东采取了
以下措施：
（1）股东以货币资金置换资本公积
2013 年 3 月 29 日，康泰有限召开股东会，同意由 2007 年 1 月增资时康泰有
限登记在册的全体股东以货币资金对上述资本公积 378,852.99 元形成的出资进行
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置换，各股东本次出资置换金额如下：
序号 股东名称 出资额（元） 占本次置换金额的比例（%） 置换出资方式
1 韩谦 151,541.20 40.00 货币资金
2 禹培根 151,541.20 40.00 货币资金
3 赵喜林 37,885.29 10.00 货币资金
4 赵铁军 18,942.65 5.00 货币资金
5 张振华 18,942.65 5.00 货币资金
合 计 378,852.99 100.00 -
2013 年 4 月 8 日，中瑞岳华对上述出资置换进行了审验并出具《验资报告》
（中瑞岳华验字[2013]第 0137 号），验证：截至 2012 年 11 月 30 日，康泰有限已收
到 2007 年 1 月增资时康泰有限登记在册的全体股东缴纳的货币资金 378,852.99 元。
2013 年 5 月 3 日，康泰有限对本次置换出资事项在锦州市工商局进行了登记备案。
2014 年 3 月 12 日，锦州高新技术产业开发区财政局出具了《关于锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司财政专项拨款专款专用的确认函》：鉴于康泰有限股
东以货币资金对 2007 年增资时涉及上述资本公积部分出资进行了置换，对其财
务会计处理进行了规范调整并由会计师事务所进行了验资，确认上述行为经调整
后不构成违法违规情形。
本次出资置换完成后，康泰有限股权结构如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 韩谦 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
2 禹培根 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
3 赵喜林 200.00 10.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
4 赵铁军 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
5 张振华 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
合计 2,000.00 100.00 -
（2）股东以未分配利润转增注册资本的个人所得税处理
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韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华等 5 位股东在 2007 年康泰有限第二
次增资时以资本公积、未分配利润及盈余公积合计 1,500 万元按原持股比例转增
注册资本，2008 年上述股东又以应付股利 300 万元按原持股比例转增注册资本。
根据《辽宁省地方税务局关于落实<中共辽宁省委、省人民政府关于加强技
术创新发展高科技实现产业化的若干决定>有关地方税收政策的通知》（辽地税
发[1999]50 号）规定：“凡个人在高新技术企业占有股份或出资比例的，其应得收
益再投入本企业生产经营的部分，或用于高新技术成果转化项目投资的，……可
在计征个人所得税时给予税基扣除。”
2009 年 11 月 10 日，锦州市地方税务局高新技术产业开发区分局出具“高地税
减（2009）53 号”《税务事项通知书》，同意对康泰有限相关股东用资本公积、盈
余公积、未分配利润、应付股利共转增注册资本的 1,800 万元，免征个人所得税。
针对上述事项，韩谦、禹培根、赵铁军、贾桂新、张小娜（贾桂新、张小娜
为张振华的遗产继承人）、赵敬涛、赵敬丹、曹影（赵敬涛、赵敬丹、曹影为赵
喜林的遗产继承人）已出具承诺函：若今后相关税务部门要求相关股东缴纳上述
未分配利润、盈余公积、应付股利转增股本所涉及的个人所得税的，将按照税务
机关的要求一次性补缴全部个人所得税以及相关款项，具体以税务机关核定要求
缴纳的数额为准。
2008 年 5 月 22 日，第 8 次工商变更登记，公司进行第三次增资，注册资本
变更为 3800 万元人民币，实收资本 3800 万元人民币；第 1 次股东变更；第三次
增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,070.00 1,070.00 28.16%
2 禹培根 1,070.00 1,070.00 28.16%
3 韩光剑 450.00 450.00 11.84%
4 禹虎背 450.00 450.00 11.84%
5 赵喜林 245.00 245.00 6.45%
6 张振华 145.00 145.00 3.82%
7 赵铁军 145.00 145.00 3.82%
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
8 赵敬涛 67.50 67.50 1.78%
9 赵敬丹 67.50 67.50 1.78%
10 赵祎 45.00 45.00 1.18%
11 张小娜 45.00 45.00 1.18%
总计 3,800.00 3,800.00 100%
2009 年 12 月 28 日，第 9 次工商变更登记，公司进行第四次增资，注册资本
变更为 4500 万元人民币，实收资本 4500 万元人民币；第 2 次股东变更；第四次
增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 26.98%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 26.98%
3 赵喜林 277.99 277.99 6.18%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.66%
5 张振华 164.57 164.57 3.66%
6 韩光剑 510.64 510.64 11.35%
7 禹虎背 510.64 510.64 11.35%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.70%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.70%
10 赵祎 51.04 51.04 1.13%
11 张小娜 51.04 51.04 1.13%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.51%
13 刘明 60.00 60.00 1.33%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.33%
总计 4,500.00 4,500.00 100%
2011 年 7 月 7 日，第 10 次工商变更登记，公司进行第五次增资，注册资本
变更为 5175 万元人民币，实收资本 5175 万元人民币；第 3 次股东变更。第五次
增资完成后公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 23.45%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 23.45%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.37%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.18%
5 张振华 164.57 164.57 3.18%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.87%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.87%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.48%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.48%
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
10 赵祎 51.04 51.04 0.99%
11 张小娜 51.04 51.04 0.99%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.31%
13 刘明 60.00 60.00 1.16%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.16%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 13.04%
限合伙企业（有限合伙）
总计 5,175.00 5,175.00 100%
2011 年 12 月 27 日，第 11 次工商变更登记，公司进行第六次增资，注册资本
便跟为 5469 万元人民币，第 4 次股东变更，实行股权激励。第六次增资完成后，
公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 22.20%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 22.20%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.08%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.01%
5 张振华 164.57 164.57 3.01%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.34%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.34%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.40%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.40%
10 赵祎 51.04 51.04 0.93%
11 张小娜 51.04 51.04 0.93%
12 李铁宁 77.81 77.81 1.42%
13 刘明 70.00 70.00 1.28%
14 李洪涛 70.00 70.00 1.28%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 12.34%
限合伙企业（有限合伙）
16 吴亚文 50.00 50.00 0.91%
17 孙恒明 37.00 37.00 0.68%
18 刘颖 30.00 30.00 0.55%
19 甘淼 30.00 30.00 0.55%
20 袁汉民 30.00 30.00 0.55%
21 曹宇 25.00 25.00 0,46%
22 于广 5.00 5.00 0.09%
23 高兰春 5.00 5.00 0.09%
24 刘达志 5.00 5.00 0.09%
25 赵晓刚 5.00 5.00 0.09%
26 朱汉昌 5.00 5.00 0.09%
27 王立国 5.00 5.00 0.09%
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
28 张宏光 5.00 5.00 0.09%
29 阎佳楠 5.00 5.00 0.09%
30 陈桂香 2.00 2.00 0.04%
31 徐春光 2.00 2.00 0.04%
32 关新军 2.00 2.00 0.04%
33 许丹 2.00 2.00 0.04%
34 郝蕊 2.00 2.00 0.04%
35 张永 2.00 2.00 0.04%
36 叶学梅 2.00 2.00 0.04%
37 李建国 2.00 2.00 0.04%
38 王雪 2.00 2.00 0.04%
39 李巧羽 2.00 2.00 0.04%
40 韩静然 2.00 2.00 0.04%
总计 5,469.00 5,469.00 100%
2012 年 8 月 29 日，第 12 次工商变更登记，第一次股权转让，宁波首创将持
有的 12.34%股权转让给北京智仁山水投资中心（有限合伙），第 5 次股权变更。
2013 年 3 月 25 日，第 13 次工商变更登记，第二次股权转让，李巧羽将持有
的 0.04%股权转让给李铁宁，第 6 次股权变更。
2013 年 4 月 26 日，康泰有限全部股东共同签订《关于整体变更设立锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司之发起人协议》，并召开了创立大会，对股份改制
的相关议案进行了审议表决。
康泰有限聘请中天华对康泰有限整体资产进行评估并出具了《资产评估报
告》（中天华资评报字[2013]第 1131 号），截至 2013 年 3 月 31 日康泰有限净资产评
估值 22,049.74 万元。2013 年 4 月 26 日，中瑞岳华出具了《验资报告》（中瑞岳华
验字[2013]第 0155 号）对有限公司整体变更股份公司的出资情况予以验证。
2013 年 5 月 23 日，康泰股份在锦州市工商局登记注册，取得注册号为
210700004043138 的《企业法人营业执照》，注册资本人民币 5,469 万元。
股份公司共有 39 名发起人股东，其对股份公司的出资及持股比例具体如下：
序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 智仁山水 6,750,000 12.34
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序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
4 禹虎背 5,106,438 9.34
5 韩光剑 5,106,438 9.34
6 赵喜林 2,779,854 5.08
7 赵铁军 1,645,658 3.01
8 张振华 1,645,658 3.01
9 李铁宁 798,054 1.46
10 赵敬涛 766,171 1.40
11 赵敬丹 766,171 1.40
12 李洪涛 700,000 1.28
13 刘明 700,000 1.28
14 赵祎 510,439 0.93
15 张小娜 510,439 0.93
16 吴亚文 500,000 0.91
17 孙恒明 370,000 0.68
18 刘颖 300,000 0.55
19 甘淼 300,000 0.55
20 袁汉民 300,000 0.55
21 曹宇 250,000 0.46
22 于广 50,000 0.09
23 高兰春 50,000 0.09
24 刘达志 50,000 0.09
25 赵晓刚 50,000 0.09
26 朱汉昌 50,000 0.09
27 王立国 50,000 0.09
28 张宏光 50,000 0.09
29 阎佳楠 50,000 0.09
30 陈桂香 20,000 0.04
31 徐春光 20,000 0.04
32 关新军 20,000 0.04
33 许丹 20,000 0.04
34 郝蕊 20,000 0.04
35 张永 20,000 0.04
36 叶雪梅 20,000 0.04
37 李建国 20,000 0.04
38 王雪 20,000 0.04
39 韩静然 20,000 0.04
合 计 54,690,000 100.00
2013 年 8 月 30 日，康泰股份进行股改后第 1 次工商变更登记，进行董事变
更，章程修改，增加独立董事，设立开发区分公司。
2013 年 11 月 5 日，赵喜林的配偶曹影及其女儿赵敬丹、赵敬涛共同签署《股
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份转让协议》，赵喜林所持有的康泰股份股份作为夫妻共同财产，除作为遗产继
承的 1,389,927 股股份由其女儿赵敬丹、赵敬涛分别继承 694,963 股、694,964 股；
其余 1,389,927 股股份由其配偶曹影无偿向赵敬丹、赵敬涛分别转让 694,964 股、
694,963 股股份。
根据锦州市公证处 2013 年 11 月 26 日出具的《公证书》（[2013]锦证综一民字
第 1150 号），康泰股份原股东赵喜林于 2013 年 9 月 13 日因病去世，赵喜林持有
的康泰股份 277.9854 万股股份（系夫妻共同财产，占康泰股份股本总额的
5.08293%）中的 1,389,927 股，作为遗产由其女儿赵敬丹、赵敬涛共同继承，其配
偶曹影放弃对该部分 1,389,927 股股份的继承。
2013 年 11 月 28 日，公司进行股改后第 2 次工商变更登记，进行股东变更，
章程修改，赵喜林股权继承。
2014 年 11 月 10 日，康泰股份召开 2014 年第三次临时股东大会，决议申请康
泰股份股票在股转系统挂牌公开转让。
2014 年 12 月 4 日，公司进行股改后第 3 次工商变更登记，变更公司章程。
2015 年 1 月 20 日，股改后第 4 次工商变更登记，更换营业执照。2015 年 10 月 9
日，股改后第 5 次工商变更登记，经营范围变更，增加了磺酸生产。
2015 年 3 月 20 日，股转公司出具《关于同意锦州康泰润滑油添加剂股份有
限公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函[2015]901 号），
同意康泰股份股票在股转系统挂牌。
2015 年 4 月 15 日，康泰股份股票在股转系统挂牌并公开转让，证券简称：
康泰股份，证券代码：832238，转让方式：协议转让。
2015 年 7 月 10 日，股转公司出具《关于同意股票变更为做市转让方式的函》
（股转系统函[2015]3852 号），同意康泰股份股票自 2015 年 7 月 14 日起由协议转
让方式变更为做市转让方式。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司共有股东 143 名，股本及主要股东情况如下：
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 韩光剑 4,206,438 7.69
4 禹虎背 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
9 初金杰 1,427,953 2.61
10 赵铁军 1,234,243 2.26
其他股东（133 名） 9,068,955 16.58
合 计 54,690,000 100.00
2019 年 10 月 31 日，公司进行股改后第 6 次工商变更登记，进行高级管理人
员备案，地址变更；住所变更后地址为：辽宁省锦州市长江街一段 2-2 号。
2019 年 11 月 6 日，股改后第 7 次工商登记，公司更换营业执照。
2019 年 12 月 12 日，股转公司发布《关于康泰股份股票强制变更为集合竞价
转让方式并恢复转让的公告》，由于提供做市报价服务的做市商不足 2 家且暂停
转让期满后提供做市报价服务的做市商未恢复为 2 家以上，自 2019 年 12 月 13 日
起，康泰股份股票强制变更为集合竞价转让方式并恢复转让。
根据康泰股份在股转系统的公告文件，康泰股份自股票在股转系统挂牌以
来，不存在发行股票的情形。根据中证登北京分公司出具的康泰股份《证券持有
人名册》（权益登记日：2020 年 12 月 31 日），截至 2020 年 12 月 31 日，康泰股份
注册资本仍为 5,469 万元，股东人数为 160 人。康泰股份股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 禹虎背 4,206,438 7.69
4 韩光剑 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
9 初金杰 1,273,257 2.33
10 赵铁军 1,234,243 2.26
11 其他 150 名股东 9,223,651 16.87
合计 54,690,000 100.00
康泰股份于 2020 年 12 月 17 日召开第三届董事会第十三次会议，审议通过了
《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌》、《关于提请股东
大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌
相关事宜》、《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌对异议
股东权益保护措施》等文件。
康泰股份于 2021 年 1 月 6 日召开了 2021 年第一次临时股东大会，审议通过
了关于《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的提示性公
告》、《关于提请股东大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份
转让系统终止挂牌相关事宜的议案》和《关于拟申请公司股票在全国中小企业股
份转让系统终止挂牌对异议股东权益保护措施的议案》等文件。
康泰股份于 2021 年 2 月 5 日向全国中小企业股份转让系统有限责任公司报送
了终止挂牌的申请资料，2021 年 3 月 2 日收到全国股转公司出具的《关于同意锦
州康泰润滑油添加剂股份有限公司终止在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》
（股转系统函[2021]405 号），2021 年 3 月 3 日起在股转系统终止挂牌。
2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 期间，天津利安隆新材料股份有限公司已
与光大证券股份有限公司等 77 名股东签署《股权转让协议》，以该等股东取得康
泰股份的成本价与 9.7641 元/股（对应康泰股份全部股东权益价值 53,400 万元）孰
高，购买其所持有标的公司合计 1,692,064 股股权，占标的公司总股本的 3.0939 %。
经过以上变更，截至评估基准日，公司股权结构如下：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 17
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.2021
2 禹培根 12,142,340 22.2021
3 禹虎背 4,206,438 7.6914
4 韩光剑 4,206,438 7.6914
5 曹建影 3,793,000 6.9355
6 赵敬涛 2,156,098 3.9424
7 赵敬丹 2,156,098 3.9424
8 贾桂新 2,156,097 3.9424
9 利安隆 1,692,064 3.0939
10 初金杰 1,273,257 2.3281
11 赵铁军 1,234,243 2.2568
12 其他 73 名股东 7,531,587 13.7714
合计 54,690,000 100.00
3、经营管理结构
4、股权结构
截至评估基准日，康泰股份股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 18
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.2021
2 禹培根 12,142,340 22.2021
3 禹虎背 4,206,438 7.6914
4 韩光剑 4,206,438 7.6914
5 曹建影 3,793,000 6.9355
6 赵敬涛 2,156,098 3.9424
7 赵敬丹 2,156,098 3.9424
8 贾桂新 2,156,097 3.9424
9 利安隆 1,692,064 3.0939
10 初金杰 1,273,257 2.3281
11 赵铁军 1,234,243 2.2568
12 其他 73 名股东 7,531,587 13.7714
合计 54,690,000 100.00
5、长期股权投资单位概况
康泰股份参股子公司具体情况如下：
单位：元
序号 被投资单位名称 持股比例（%） 投资成本 账面价值
1 辽宁渤大化工有限公司 100 15,031,240.14 15,031,240.14
2 锦州康泰化学有限公司 100 7,852,769.15 7,852,769.15
3 北京苯环精细化工产品有限公司 100 8,586,139.90 8,586,139.90
4 上海渤大化工有限公司 100 3,180,371.56 3,180,371.56
（1）辽宁渤大化工有限公司（以下简称：“辽宁渤大”）
①注册情况
名 称：辽宁渤大化工有限公司
法定住所：义县前杨乡郭帽屯村
经营场所：义县前杨乡郭帽屯村
法定代表人：刘明
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注册资本：1,000.00 万元人民币
经营范围：石油添加剂、化工产品（除危险化学品、监控化学品）、化工设
备制造，销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
②股权结构
截止至评估基准日，辽宁渤大股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 1,000.00 1,000.00 100.00%
总 计 1,000.00 1,000.00 100.00%
③财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 3,770.16 3,282.72 5,993.85
非流动资产 2,499.52 2,521.97 2,413.45
固定资产净额 1,938.95 1,839.73 1,864.36
在建工程 135.34 256.25 114.30
无形资产 391.13 396.30 406.65
其中：土地使用权 391.13 396.30 406.65
长期待摊费用 21.71 22.37 23.69
递延所得税资产 12.39 7.32 4.45
资产总计 6,269.68 5,804.69 8,407.29
流动负债 658.00 855.38 3,305.77
非流动负债 0.71 0.77 0.14
负债合计 658.70 856.16 3,305.91
所有者权益 5,610.98 4,948.53 5,101.38
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 3,612.70 5,629.84 7,602.30
二、营业总成本 2,808.89 4,588.74 5,958.86
减：营业成本 2,481.39 3,979.73 5,108.58
税金及附加 34.25 45.39 70.48
销售费用 11.26 24.73 53.01
管理费用 207.29 382.88 471.63
研发费用 74.48 139.02 207.51
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 20
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
财务费用 0.22 16.99 47.66
加：其他收益 0.57 7.90 0.38
投资收益
资产减值损失 -0.87 -0.30
信用减值损失 -32.93 -18.82 -14.03
资产处置收益 -0.13 0.28
公允价值变动收
益
三、营业利润 770.58 1,029.75 1,630.07
加：营业外收入 18.16 0.03
减：营业外支出 3.36
四、利润总额 770.58 1,044.55 1,630.09
减：所得税费用 108.14 142.39 221.84
五、净利润 662.44 902.17 1,408.25
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（2）上海渤大化工有限公司（以下简称：“上海渤大”）
①注册情况
公司名称： 上海渤大化工有限公司
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
法定住所：上海市松江区新桥镇新格路 850 弄 22 号 312 室
法定代表人：韩光剑
注册资本：人民币 300.00 万元整
成立时间：2006 年 10 月 27 日
统一社会信用代码：913101177945266878
经营范围：化工原料及产品（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材料，
涂料（除危险品），化工机械设备，仪器仪表，机电设备批发零售。化工领域内
技术开发、技术咨询。从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
②股权结构
截止在评估基准日，上海渤大股权结构如下：
金额单位：人民币万元
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 21
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 康泰股份 300.00 300.00 100.00%
总计 300.00 300.00 100.00%
③财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,714.95 1,703.54 1,976.52
非流动资产 57.01 37.15 45.92
固定资产净额 29.56 33.93 42.86
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20 3.22 3.06
资产总计 1,771.97 1,740.70 2,022.44
流动负债 365.94 458.78 796.63
非流动负债 19.34
负债合计 385.29 458.78 796.63
所有者权益 1,386.68 1,281.92 1,225.80
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,686.14 5,585.85 5,764.46
二、营业总成本 2,589.35 5,349.16 5,646.95
减：营业成本 2,412.59 4,992.94 5,033.02
税金及附加 3.19 11.76 7.73
销售费用 49.64 91.49 253.66
管理费用 122.68 252.19 352.37
研发费用
财务费用 1.25 0.77 0.16
加：其他收益 7.20 3.67 1.68
投资收益
资产减值损失 0.34 -2.54 -
信用减值损失 4.23 1.71 -0.48
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 108.57 239.54 118.71
加：营业外收入 0.52 -
减：营业外支出 0.08 0.002 0.02
四、利润总额 108.48 240.06 118.69
减：所得税费用 3.36 19.05 7.90
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 22
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
五、净利润 105.12 221.01 110.79
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（3）锦州康泰化学有限公司（以下简称：“康泰化学”）
①注册情况
名 称：锦州康泰化学有限公司
法定住所：锦州市太和区福州街 25 号
经营场所：锦州市太和区福州街 25 号
法定代表人：赵铁军
注册资本：300.00 万人民币
经营范围：石油添加剂(危险品除外）、化工原料及产品（危险品除外）、化工
机械设备销售；从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动。）
②股权结构
截至评估基准日，康泰化学股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
③财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 06 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 7,210.61 7,695.06 18,798.06
非流动资产 113.38 129.92 128.75
固定资产净额 22.57 29.30 60.01
在建工程
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 90.80 100.62 68.74
资产总计 7,323.99 7,824.98 18,926.81
流动负债 4,735.27 5,370.70 16,185.44
非流动负债 - -
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 23
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
资产 2021 年 06 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
负债合计 4,735.27 5,370.70 16,185.44
所有者权益 2,588.72 2,454.28 2,741.37
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 12,551.64 28,841.23 45,072.94
二、营业总成本 12,431.97 28,347.14 43,933.29
减：营业成本 12,065.24 27,790.69 42,351.66
税金及附加 10.72 33.51 63.88
销售费用 229.33 249.33 1,105.71
管理费用 126.69 211.62 306.14
研发费用 0.00 0.00
财务费用 -0.01 62.00 105.90
加：其他收益 12.43 26.87 37.50
投资收益 5.35 22.16
资产减值损失 26.43 -77.72 0.00
信用减值损失 12.84 -50.10 -54.45
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 171.38 398.50 1,144.86
加：营业外收入 2.59 1.44 1.35
减：营业外支出 0.47 1.14 10.31
四、利润总额 173.50 398.79 1,135.90
减：所得税费用 39.06 108.69 335.23
五、净利润 134.44 290.11 800.68
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（4）北京苯环精细化工产品有限公司（以下简称：“北京苯环”）
①注册情况
公司名称：北京苯环精细化工产品有限公司
公司类型：有限责任公司(法人独资)
法定住所：北京市延庆区经济技术开发区
经营场所：北京市延庆区经济技术开发区
法定代表人：韩静然
注册资本：300 万元人民币
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 24
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
成立时间：1999-09-23
统一社会信用代码：91110229103029260R
经营范围：销售化工产品、化工材料、仪器、环保设备；上述销售项目的信
息、技术咨询（不含中介）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法
自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
②股权结构
截至评估基准日，北京苯环股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
康泰股份 300.00 300.00 100%
合 计 300.00 300.00 100%
③财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 2,420.11 2,619.04 3,170.57
非流动资产 259.41 92.88 100.60
固定资产净额 15.78 22.06 34.63
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78 70.82 65.96
资产总计 2,679.52 2,711.93 3,271.17
流动负债 492.44 740.34 1,123.75
非流动负债 135.61
负债合计 628.05 740.34 1,123.75
所有者权益 2,051.48 1,971.59 2,147.42
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
一、营业收入 2,194.75 5,255.93 10,514.94
二、营业总成本 2,178.89 5,199.89 10,366.41
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 25
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
减：营业成本 1,956.23 4,833.73 9,469.18
税金及附加 5.76 8.44 26.71
销售费用 79.74 108.60 506.31
管理费用 132.99 250.10 365.33
研发费用 0.00 0.00
财务费用 4.18 -0.99 -1.12
加：其他收益 0.31 0.36
投资收益
资产减值损失 88.48 -21.86 -73.71
信用减值损失 -6.53 -2.42 -171.11
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 98.11 32.12 -96.30
加：营业外收入 0.04 0.23
减：营业外支出 0.98 0.03
四、利润总额 98.11 31.18 -96.09
减：所得税费用 16.39 -0.60 -34.71
五、净利润 81.73 31.79 -61.39
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
6、财务状况
（1）单体口径财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 23,293.04 21,772.15 25,414.54
非流动资产 18,281.39 17,286.08 16,337.99
长期股权投资 3,465.05 3,465.05 3,465.05
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 8,556.60 9,347.45 9,458.96
在建工程 2,448.36 958.09 1,082.49
无形资产 3,001.81 3,040.31 1,898.91
长期待摊费用 292.88 129.27 24.16
递延所得税资产 45.81 45.54 32.12
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 41,574.43 39,058.23 41,752.53
流动负债 18,516.57 17,376.55 18,369.05
非流动负债 20.02 19.48 7.92
负债合计 18,536.59 17,396.02 18,376.97
所有者权益 23,037.83 21,662.20 23,375.56
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 26
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 18,133.92 28,556.69 33,229.08
二、营业总成本 16,551.01 26,729.27 29,867.11
减：营业成本 15,129.48 23,749.40 26,897.91
税金及附加 158.19 274.62 270.30
销售费用 28.86 19.73 211.29
管理费用 733.19 2,039.62 1,773.35
研发费用 264.98 297.50 446.44
财务费用 236.32 348.40 267.82
加：其他收益 54.20 314.42 24.36
投资收益 2,004.72 1,887.89
资产减值损失 43.32 -22.12 -29.11
信用减值损失 -47.97 -79.59 -10.56
资产处置收益 0.14 2.72 1.67
公允价值变动收益
三、营业利润 1,632.60 4,047.58 5,236.23
加：营业外收入 0.31 21.79 0.10
减：营业外支出 11.31 55.24 7.45
四、利润总额 1,621.60 4,014.13 5,228.88
减：所得税费用 245.97 258.49 456.28
五、净利润 1,375.63 3,755.64 4,772.60
（1）合并口径财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 34,822.67 33,897.15 32,324.52
非流动资产 17,783.56 16,657.72 15,659.69
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 10,563.46 11,272.47 11,460.82
在建工程 2,583.70 1,214.34 1,196.79
无形资产 3,392.93 3,436.61 2,305.56
使用权资产 180.11
长期待摊费用 314.59 151.64 47.84
递延所得税资产 277.90 282.29 272.37
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 52,606.23 50,554.87 47,984.21
流动负债 21,374.44 21,883.02 17,187.92
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 27
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
非流动负债 175.68 20.25 8.06
负债合计 21,550.12 21,903.28 17,195.98
所有者权益 31,056.12 28,651.60 30,788.23
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 25,506.06 44,486.28 56,139.56
二、营业总成本 22,822.80 40,651.29 49,668.86
减：营业成本 20,307.61 35,783.56 42,756.57
税金及附加 212.11 373.72 439.10
销售费用 398.83 493.88 2,129.97
管理费用 1,322.86 3,136.45 3,268.85
研发费用 339.46 436.52 653.95
财务费用 241.94 427.16 420.43
加：其他收益 74.72 353.23 63.91
投资收益 5.36 22.16
资产减值损失 157.69 -124.53 -102.82
信用减值损失 -70.36 -149.21 -250.63
资产处置收益 0.14 2.59 1.95
公允价值变动收益 - -
三、营业利润 2,845.44 3,922.42 6,205.28
加：营业外收入 2.90 41.96 1.71
减：营业外支出 11.86 60.73 17.80
四、利润总额 2,836.48 3,903.65 6,189.19
减：所得税费用 429.77 571.28 1,001.31
五、净利润 2,406.72 3,332.37 5,187.88
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（三） 委托人与被评估单位的关系
委托人天津利安隆新材料股份有限公司拟收购被评估单位锦州康泰润滑油
添加剂股份有限公司股权。
（四） 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同中约定的其它资产评估报告使用人、国有资产评估经济行
为的相关监管部门或机构以及根据国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，
为本资产评估报告的合法使用者。
除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 28
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
或个人不能由于得到资产评估报告而成为资产评估报告使用人。
二、 评估目的
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权，特委托沃克森（北京）
国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及收购康泰股份的股东全部权益在评
估基准日的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已经天津利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十
八次董事会通过。
三、 评估对象和评估范围
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
相关财务数据经天职会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（一） 评估对象
评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂
股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益
（二） 评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的康泰股份于评估基准日申报的所有资
产和相关负债。康泰股份评估基准日财务报表经过天职会计师事务所（特殊普通
合伙）审计，出具天职业字[2021]36917 号报告。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评估范围的所有者权益账
面价值为 23,037.83 万元，评估范围内单体口径各类资产及负债的账面价值见下
表：
单位：人民币万元
资 产 2021 年 6 月 30 日
流动资产 23,293.04
非流动资产 18,281.39
长期股权投资 3,465.05
投资性房地产 453.83
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 29
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
资 产 2021 年 6 月 30 日
固定资产 8,556.60
在建工程 2,448.36
无形资产 3,001.81
长期待摊费用 292.88
递延所得税资产 45.81
其他非流动资产 17.04
资产总计 41,574.43
流动负债 18,516.57
非流动负债 20.02
负债合计 18,536.59
所有者权益 23,037.83
注：上表财务数据经天职会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（三） 企业申报表外资产的类型、数量
康泰股份及其子公司申报表外资产为无形资产 54 项，其中专利 15 项；专有
技术 12 项，商标 26 项，作品著作权 1 项。
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期 申请人
一 专利
一种润滑油用消泡剂
1 发明专利 ZL200910011703.3 2009/5/26 康泰股份
组合物及其制备方法
一种用于工业乳化炸
2 药的酯类乳化剂及其 发明专利 ZL200910011704.8 2009/5/26 康泰股份
制备方法
一种金属加工中使用
3 的防锈油组合物及其 发明专利 ZL200910011705.2 2009/5/26 康泰股份
制备方法
一种浅颜色淬火油复
4 合剂组合物及其制备 发明专利 ZL200910011707.1 2009/5/26 康泰股份
方法
一种超碱值烷基芳基
5 水杨酸钙盐的制备方 发明专利 ZL201610119411.1 2016/3/1 康泰股份
法
一种芳烷基水杨酸衍
6 发明专利 ZL201510827405.7 2015/11/24 康泰股份
生物的制备方法
一种高碱值硫化烷基
7 发明专利 ZL201410729904.8 2014/12/3 康泰股份
酚钙的制备方法
一种高碱值烃基水杨
8 发明专利 ZL201410675981.X 2014/11/21 康泰股份
酸钙的制备方法
一种双烷基苯的制备
9 发明专利 ZL201410040830.7 2014/1/27 康泰股份
方法
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10 重烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201210148368.3 2012/5/15 康泰股份
一种利用工业废碳四
11 中烯烃制备正丁烯聚 发明专利 ZL201010223466.X 2010/7/9 康泰股份
合物的方法
芳烷基水杨酸及其衍
12 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24 辽宁渤大
生物的制备方法
一种超高碱值磺酸镁
13 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13 辽宁渤大
添加剂及其制备方法
一种低碱值磺酸钙盐
14 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26 辽宁渤大
的制备方法
超高碱值合成重烷基
15 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26 辽宁渤大
苯磺酸钙的制备方法
二 境内商标
1 商标 第 45937230 号 2020/12/28 康泰股份
2 商标 第 36619269 号 2020/7/7 康泰股份
3 商标 第 36607462 号 2020/7/7 康泰股份
4 商标 第 30166571 号 2020/4/14 康泰股份
5 商标 第 36603111 号 2020/3/28 康泰股份
6 商标 第 16690010 号 2016/6/21 康泰股份
7 商标 第 6076829 号 2010/1/28 康泰股份
8 商标 第 6570008 号 2020/04/07 辽宁渤大
9 商标 第 11268029 号 2013/12/21 辽宁渤大
三 境外商标
1 商标 285825 2017/11/14 康泰股份
2 商标 1860526 2017/7/20 康泰股份
3 商标 6029334 2018/3/23 康泰股份
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4 商标 01894202 2018/2/1 康泰股份
5 商标 654246 2017/7/21 康泰股份
6 商标 3596993 2017/7/21 康泰股份
7 商标 40201713958Q 2017/7/20 康泰股份
8 商标 304213287 2017/7/20 康泰股份
9 商标 2017064209 2017/7/27 康泰股份
10 商标 5576943 2018/10/2 康泰股份
11 商标 913077297 2018/11/27 康泰股份
12 商标 464856 2017/7/28 康泰股份
13 商标 337557 2017/7/20 康泰股份
14 商标 IDM000632725 2017/7/24 康泰股份
15 商标 278749 2017/8/27 康泰股份
16 商标 2017/21322 2017/7/26 康泰股份
17 商标 148065 2017/9/10 康泰股份
四 作品著作权
国作登字
1 渤大标识 著作权 2018/4/26 辽宁渤大
-2018-F-00534708
五 专有技术
1 高品质磺酸钙清净剂生产技术 康泰股份
2 超高碱值合成烷基苯磺酸镁生产技术 康泰股份
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3 双烷基苯合成技术 康泰股份
4 长链重烷基苯合成技术 康泰股份
5 重烷基苯磺化技术 康泰股份
6 环保型无灰分散剂生产技术 康泰股份
7 新型 ZDDP 合成技术 康泰股份
8 内燃机油复合剂复配技术 康泰股份
9 抗磨液压油复合剂复配技术 康泰股份
10 齿轮油复合剂复配技术 康泰股份
11 高分子炸药乳化剂生产技术 康泰股份
12 新型烷基水杨酸催化剂合成技术 康泰股份
（四） 引用其他机构报告
无。
（五） 其他需要说明的问题
无。
四、 价值类型
根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，同时考虑价值类型与
评估假设的相关性等，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。
市场价值的定义：自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情
况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
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估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
六、 评估依据
在本次资产评估工作中，我们遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估
准则依据、权属依据和取价依据等，具体如下：
（一） 经济行为依据
1、 《经济行为文件》
（二） 法律法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》；
2、 《中华人民共和国公司法》；
3、 《中华人民共和国民法典》；
4、 《中华人民共和国证券法》；
5、 《中华人民共和国企业所得税法》；
6、 《资产评估行业财政监督管理办法》；；
7、 其他与资产评估有关的法律法规。
（三） 准则依据
1、 《资产评估基本准则》（2017 年 8 月 23 日，财资【2017】43 号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协【2017】30 号）；
3、 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协【2018】36 号）；
4、 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协【2018】35 号）；
5、 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协【2017】33 号）；
6、 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协【2018】37 号）；
7、 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协【2018】38 号）；
8、 《资产评估执业准则——无形资产》（中评协【2017】37 号）；
9、 《资产评估执业准则——不动产》（中评协【2017】38 号）；
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10、 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协【2017】39 号）；
11、 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协【2017】46 号）；
12、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协【2017】47 号）；
13、 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协【2017】48 号）；
14、 《专利资产评估指导意见》（中评协【2017】49 号）；
15、 《著作权资产评估指导意见》（中评协【2017】50 号）；
16、 《商标资产评估指导意见》（中评协【2017】51 号）；
17、 《投资性房地产评估指导意见》（中评协【2017】53 号）。
（四） 权属依据
1、 房地产权属证书；
2、 机动车行驶证；
3、 专利证；
4、 商标注册证；
5、 著作权（版权）权属证明；
6、 重要设备购买合同；
7、 重大资产的付款凭证；
8、 其他有关产权证明。
（五） 取价参考依据
1、 企业提供的资料
（1） 企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告；
（2） 企业提供的资产清单和资产评估申报表；
（3） 被评估单位提供的与房屋建筑物相关的预决算资料；
（4） 企业填报的未来收益预测表；
（5） 企业提供的历史年度经营资料；
（6） 企业提供的对历史年度经营业绩支持的资料；
（7） 企业提供的评估基准日资产使用状况资料。
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2、 国家有关部门发布的资料
（1） 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护
部令 2012 年第 12 号）
（2） 中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利
率；
（3） 辽宁省房屋建筑物与装饰工程定额（2017）；
（4） 辽宁省通用安装工程定额（2017）；
（5） 辽宁省建筑工程费用及计算规则（2017）；
（6） 锦州工程造价信息（2021 年 6 月）；
（7） 锦州市人民政府关于公布实施《锦州市征地区片综合地价的通知》锦
政发〔2019〕15 号。
3、 资产评估机构收集的资料
（1） 同花顺资讯金融数据库；
（2） 《机电产品报价系统》（www.mepfair.com）；
（3） 评估专业人员现场勘查记录资料；
（4） 评估专业人员自行搜集的与评估相关资料；
（5） 与本次评估相关的其他资料。
七、 评估方法
（一） 评估方法的选择
1、评估方法选择的依据
（1）《资产评估基本准则》第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市场
法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评
估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用
性，依法选择评估方法。”
（2）《资产评估执业准则——企业价值》第十七条，“执行企业价值评估业
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务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、
市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。”
（3）《资产评估执业准则——企业价值》第十八条，“对于适合采用不同评
估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行
评估。”
2、评估方法适用条件
（1）收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位的历史经营情况、未来
收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适
用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估；现金流量折现法通常包括企业自由现
金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单
位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。
（2）市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取
可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市
场法的适用性。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值
比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易
案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比
率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
（3）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
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为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债
时，应当考虑资产基础法的适用性。
3、评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析：
（1）收益法适用性分析：
考虑康泰股份公司成立时间较长、历史年度业绩比较稳定，未来预期收益可
以预测并可以用货币衡量、获得未来预期收益所承担的风险可以衡量，因此，本
项目选用收益法对评估对象进行评估。
（2）市场法适用性分析：
考虑我国资本市场存在的与康泰股份可比的同行业上市公司不满足数量条
件、同时同行业市场交易案例较少、且披露信息不足，因此，本项目不适用于市
场法。
（3）资产基础法适用性分析
考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评定估算的资
料要求，因此，本项目选用资产基础法对评估对象进行评估。
综上，本次评估我们选取收益法、资产基础法对评估对象进行评估。
（二） 评估方法具体操作思路
1、收益法评估操作思路
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的主营业务价值进行估
算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。以被评估单位收益期企业自由现金
流为基础，采用适当折现率折现、加总计算得出被评估单位的主营业务价值。
在得出被评估单位主营业务价值的基础上，加上非经营性、溢余资产的价值，
减去非经营性、溢余负债的价值，得出被评估单位企业整体价值，之后减去付息
债务价值得出股东全部权益价值。
由于纳入合并范围的康泰股份及其四家全资子公司，经营管理高度统一，业
务上系为难以分割的整体，本次以合并口径作为企业自由现金流基础。
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在企业自由现金流折现模型中，需要进一步解释的事项如下：
（1）企业自由现金流（FCFF）的计算
FCFF=税后净利润+折旧与摊销+财务费用扣税后-资本性支出-营运资金追加
（2）被评估单位主营业务价值的计算
被评估单位主营业务价值计算公式如下：
n
FCFF FCFF
i n 1
P
i n
i1 (1 r) r (1 r)
其中：P：评估基准日的企业主营业务价值；
FCFFi：详细预测期第 i 年企业自由现金流；
FCFFn+1：详细预测期后企业自由现金流；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：收益期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
WACC K e
We K d
(1 T ) W d
其中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估单位适用的所得税率
We：权益资本结构比例
Wd：付息债务资本结构比例
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。
计算公式如下：
K e
R f
MRP Rc
其中：Rf：无风险报酬率；
MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
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Rc：企业特有风险系数。
（3）非经营性、溢余资产的范围
被评估单位评估基准日的资产划分为两类，一类为经营性资产，第二类为非
经营性资产。经营性资产是被评估单位经营相关的资产，其进一步划分为有效资
产和无效资产，有效资产是企业生产经营正在使用或者未来将使用的资产，无效
资产又称为溢余资产，指为经营目的所持有，但在评估基准日未使用或者可以预
测的未来不会使用的资产。
溢余资产和非经营性资产定义具体如下：
溢余资产指企业持有目的为经营性需要、但于企业特定时期，与企业收益无
直接关系、超过企业经营所需的多余资产。通过对被评估单位的资产配置状况与
企业收益状况进行分析，并进一步对企业经营状况进行了解，判断被评估单位是
否存在溢余资产。
非经营性资产指企业持有目的为非经营性所需、与企业生产经营活动无直接
关系的资产，如供股东自己居住的房产、供股东自用的汽车、工业制造企业短期
股票债券投资、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
溢余资产价值和非经营性资产价值的估算以资产特点为基础，采用不同的评
估方法确定其价值。
（4）非经营性、溢余负债的范围
非经营性、溢余负债的范围包括溢余负债、非经营性负债，相应的非经营性、
溢余负债的价值等于溢余负债与非经营性负债的价值之和。
（5）股东全部权益价值计算
股东全部权益价值计算公式为：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=企业主营业务价值+非经营性、溢余资产价值-非经营性、溢余
负债价值
2、资产基础法评估操作思路
本次评估采用资产基础法对康泰股份的股东全部权益进行了评估，即首先采
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用适当的方法对各类资产的市场价值进行评估，然后加总并扣除康泰股份应当承
担的负债，得出股东全部权益的评估值。
具体各类资产和负债的评估方法如下：
（1）货币资金：对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。
外币货币资金按基准日外汇中间价换算为人民币作为评估值。
（2）其他债权性资产：主要是应收账款、应收款项融资、预付账款、其他
应收款等，分析其业务内容、账龄、还款情况，并对主要债务人的资金使用、经
营状况作重点调查了解，在核实的基础上，以可收回金额作为评估值。
（3）应收票据：查阅票据存根和相关的原始凭证，核实应收票据于基准日
后收回情况，以核实后账面值作为评估值。
（4）存货：包括原材料、辅助材料、产成品、在产品。对于库存时间短、
流动性强、市场价格变化不大的外购存货，以抽查核实后的账面价值确定评估值；
对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的外购存货按基准日有效的公开市
场价格确定评估值；对产成品，根据销售价格扣除与销售相关的费用、税金（含
所得税），并按照销售状况扣除适当的利润，确定评估值；在产品，经核实无误
后根据完工情况确定评估值。
（5）其他流动资产：查阅基准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应
交税费的记账凭证，以核实后的账面值确定评估值。
（6）长期股权投资
纳入本次评估范围的长期股权投资均为全资子公司，评估时先对长期股权投
资单位采用合适的方法进行整体评估，在确定长期股权投资单位股东全部权益市
场价值后，根据康泰股份的持股比例计算该项长期股权投资的评估值。
（7）投资性房地产
基于本次评估目的，以及投资性房地产的特点，本次评估采用收益法进行评
估。
收益法是运用适当的资本化率，将预期的评估对象未来各期的正常净收益折
算到价值时点上的现值之和得出评估对象客观市场价格的方法。
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其计算公式为：
其中：P-房地产的收益价格
A-房地产未来第 1 年的年纯收益
r-房地产的报酬率
n-房地产的收益年限
s-净收益逐年递增的比率
由于证载土地用途为工业用地，考虑到收益法评估结果对应的土地使用权用
途为为商业，需将证载用途与实际用途的差额扣除；采用基准地价系数修正法分
别评估出商业性质与工业性质下的价值，确定不同用途下的土地使用权价值差
额。
（8）房屋建（构）筑物
基于本次评估目的，结合建筑类资产特点，采用成本法进行评估。
对主要建（构）筑物资产，根据建筑工程资料和竣工结算资料等，按建（构）
筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、资金成本等计算出建（构）筑物资产
的重置全价，并根据建（构）筑物类资产的使用年限和评估专业人员现场勘察情
况综合确定综合成新率，进而计算建（构）筑物类资产的评估值。有关评估计算
公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
（9）机器设备
据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合机器设备的
特点和收集资料情况，采用成本法及市场法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象所需的全
部成本，减去评估对象已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈
旧贬值来确定评估对象价值的方法。重置成本法估算公式如下：
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评估值＝重置全价× 成新率
市场法主要针对使用时间较长的在用电脑等电子设备，采用类似设备市场交
易价格比较后确定评估值。
（10）在建工程
本次评估在建工程采用成本法评估，即按照正常情况下在评估基准日重新形
成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用确定重置价值，当明显存在
较为严重的实体性、功能性和经济性贬值时，需确定贬值额，并从重置价值中扣
除；如工程在建时间较短，则不考虑贬值因素。
（11）无形资产
纳入评估范围的无形资产包括土地使用权、外购软件、商标、专利及专有技
术等。
1）土地使用权
根据资产评估准则的相关规定，土地使用权的评估方法有市场比较法、基准
地价系数修正法、剩余法(假设开发法) 、收益还原法、成本逼近法。
评估对象土地使用权所在区域类似用途市场成交案例较多，满足采用市场比
较法的条件；由于评估对象所在区域不在基准地价覆盖范围内，不宜采用基准地
价系数修正法；评估对象土地使用权已开发完成，不宜采用剩余法；由于市场上
无法收集到土地租赁的交易案例，无法准确确定土地的客观纯收益，不宜采用收
益法；由于评估对象所在区域有征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）可供参考，
因此本次评估可采用成本逼近法评估。
综上，土地使用权本次采用市场比较法、成本逼近法进行评估。
①市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将评
估对象宗地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照
物之间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较
调整，从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定评估对象的评估值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
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V ＝ VB×A×B×C×D×E
V——评估值
VB——比较实例宗地价格
A——评估对象交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数
B——评估对象评估基准日地价指数/比较实例宗地交易期日地价指数
C——评估对象区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数
D——评估对象个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
E——评估对象年期修正指数/比较实例宗地年期修正指数
②成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加
上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地使用权价格的方
法。
成本逼近法基本公式为：
P＝Ea+ Ed + T +R1 +R2 +R3 =PE + R3
式中：
P：土地价格；
Ea：土地取得费；
Ed：土地开发费；
T：税费
R1：利息
R2：利润
R3：土地增值收益
PE：土地成本价格
2）软件
纳入本次评估范围的软件均为外购办公软件。评估人员评估时首先了解了软
件的主要功能和特点，核查了外购软件的购置合同、发票、付款凭证等资料，采
用市场法评估，通过软件开发商提供最新报价单，确定评估对象的市场价值。。
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3）商标
商标的价值与其能为特定主体带来的收益密切相关，而目前我国市场上可参
照的商标交易案例不足，因此不具备采用市场法进行估值的条件。
经核实分析，被评估单位使用的商标并不能提高公司收入水平或者降低成
本，仅作为企业产品标识使用，不能为企业带来超额收益，故不宜采用收益法。
商标权评估值=设计费+查询费+代理服务费+注册费
4）专利及专有技术
专利及专有技术市场交易案例少，且专利及专有技术的差异不能合理量化修
正，不满足采用市场法评估的条件。纳入评估范围的专利及专有技术主要为被评
估单位自主研发取得，其取得成本不能合理确定，不宜采用成本法进行评估。纳
入评估范围的专利及专有技术未来现金流量（或收益）可以相对合理界定，且未
来预期收益所承担的风险可以衡量，因此专利及专有技术事宜采用收益法进行评
估。
收益法计算公式如下：
式中：P 为无形资产的评估价值；
i 为折现率；
t 为预测年度；
Rt 为第 t 年无形资产产生的现金流；
n 为收益年限。
（12）长期待摊费用
纳入评估范围的长期待摊费用均为装修费用，根据被评估单位申报的具体内
容，装修费用纳入对应的房屋建筑物评估。
（13）递延所得税资产：核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委
估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递
延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产
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占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
（14）其他非流动资产：了解评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服
务和收到的货物情况，以核实后的账面值确定评估值。
（15）负债
负债主要包括短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、合同负债、应付
职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债、递延所得税负债等。资产评
估师对企业的负债进行审查核实，在核实的基础上，以评估基准日企业实际需要
承担的负债金额作为负债的评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和资产评估准则的相关规定，本次评估履行了适当的评估程
序。具体实施过程如下：
（一） 明确业务基本事项
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评估目的、评
估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估项目所涉及需要批准经济
行为的审批情况、评估报告使用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及
支付方式、委托人及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和
协助等重要事项进行商讨，予以明确。
（二） 订立业务委托合同
根据评估业务具体情况，对资产评估机构和评估专业人员专业胜任能力、独
立性和业务风险进行综合分析和评价后，与委托人签订资产评估业务委托合同，
以约定资产评估机构和委托人的权利、义务、违约责任和争议解决等事项。
（三） 编制资产评估计划
根据资产评估业务具体情况，编制评估工作计划，包括确定评估业务实施主
要过程、时间进度、人员安排等。
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（四） 进行评估现场调查
1、 指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及评估对象和
评估范围的详细资料；
2、 根据评估对象的具体情形，选择适当的方式，通过询问、函证、核对、
监盘、勘查、检查等方式进行调查，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
对不宜进行逐项调查的，根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
3、 对被评估单位收益状况进行调查：评估专业人员主要通过收集、分析企
业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查。
（五） 收集整理评估资料
评估专业人员从市场等渠道独立获取资料，从委托人、被评估单位等相关当
事方获取资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。
评估专业人员对资产评估活动中使用的资料采取适合的方式进行核查验证，
核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、 实地调查、查询、 函证、复
核等。
（六） 评定估算形成结论
1、 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、
收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法；
2、 根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，
形成合理评估结论。
（七） 编制出具评估报告
1、 评估专业人员在评定、估算后，形成初步评估结论，按照法律、行政法
规、资产评估准则的要求编制初步资产评估报告；
2、 根据资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审
核；
3、 在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可
的相关当事人就评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析并决定是
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否对资产评估报告进行调整；
4、 资产评估机构及其评估专业人员完成以上评估程序后，向委托人出具并
提交正式资产评估报告。
九、 评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，
同时提请评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。
（一） 基本假设
1、交易假设。
交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资
产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设。
2、公开市场假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相
应确定评估方法、参数和依据。
4、企业持续经营的假设。
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营，并在经营方式上与现
时保持一致。
（二） 一般假设
1、 假设评估基准日后，被评估单位及其经营环境所处的政治、经济、社会
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等宏观环境不发生影响其经营的重大变动；
2、 除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经营
的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重大
变化；
3、 假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋等因素的
变化不对其收益期经营状况产生重大影响（考虑利率在评估基准日至报告日的变
化）；
4、 假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不可预见事
件；
5、 假设被评估单位及其资产在未来收益期持续经营并使用；
6、 假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准日在重大方
面保持一致，具有连续性和可比性；
7、 假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规，不违法；
8、 假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来
收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响
其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大
变动；
9、 假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供
而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结
论的瑕疵事项、或有事项等；
10、 假设被评估单位未来收益期不发生对其经营业绩产生重大影响的诉
讼、抵押、担保等事项。
（三） 特定假设
1、 除评估基准日有确切证据表明期后生产能力将发生变动的固定资产投
资外，假设被评估单位未来收益期不进行影响其经营的重大固定资产投资活动，
企业产品生产能力以评估基准日状况进行估算；
2、 本次评估不考虑评估基准日后被评估单位发生的对外股权投资项目对
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其价值的影响；
3、 假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一
致，不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
4、 假设被评估单位未来收益期保持与历史年度相近的应收账款和应付账
款周转情况，不发生与历史年度出现重大差异的拖欠货款情况；
5、 假设被评估单位未来收益期经营现金流入、现金流出为均匀发生，不
会出现年度某一时点集中确认收入的情形。
6、 假设被评估单位在当前高新技术企业资质到期后可持续取得高新技术
企业资质。
7、 假设被评估单位当前租赁的房屋和土地在到期后可持续续租。
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估
报告日后评估假设发生较大变化时，我们不承担由于评估假设改变而推导出不同
评估结论的责任。
十、 评估结论
（一） 资产基础法评估结果
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前提下，经过实施资产评估法定
程序，采用资产基础法形成的评估结果如下：
截至评估基准日2021年6月30日，康泰股份纳入评估范围内的总资产账面价值
为41,574.43万元，评估值61,823.01万元，增值额为20,248.59万元，增值率为48.70 %；
负债账面价值为18,536.59万元，评估值18,536.59万元，无增减值；所有者权益账面
值为23,037.83万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益价值为43,286.42
万元，增值额为20,248.59万元，增值率为87.89 %。具体各类资产的评估结果见下
表：
单位：人民币万元
资产 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 23,293.04 24,554.17 1,261.13 5.41
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资产 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
非流动资产 18,281.39 37,268.84 18,987.46 103.86
长期股权投资 3,465.05 13,085.28 9,620.22 277.64
投资性房地产 453.83 3,192.82 2,738.99 603.52
固定资产 8,556.60 11,106.11 2,549.51 29.80
在建工程 2,448.36 2,458.26 9.89 0.40
无形资产 3,001.81 7,363.53 4,361.72 145.30
长期待摊费用 292.88 -292.88 -100.00
递延所得税资产 45.81 45.81
其他非流动资产 17.04 17.04
资产总计 41,574.43 61,823.01 20,248.59 48.70
流动负债 18,516.57 18,516.57
非流动负债 20.02 20.02
负债合计 18,536.59 18,536.59
所有者权益 23,037.83 43,286.42 20,248.59 87.89
（评估结论的详细情况见评估明细表）
（二） 收益法评估结果
评估专业人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况及其提供的各项历史
财务资料，结合企业的现状，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部
环境状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和财务、技术人员，在持续经
营和评估假设成立的前提下合理预测未来年度的预测收益、折现率等指标，计算
股东全部权益价值为人民币 64,230.00 万元。
（三） 评估结果分析及最终评估结论
1、评估结果差异分析
本次评估采用收益法得出的评估结果是 64,230.00 万元，采用资产基础法得出
的评估结果 43,286.42 万元，收益法评估结果比资产基础法高 20,943.58 万元，差异
比例是 48.38%。采用两种评估方法得出评估结果出现差异的主要原因是：
（1）采用资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的
变化而变化。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能
力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产
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的有效使用等多种条件的影响。
两种评估方法估算出的评估结果对企业价值内涵对象解释不同，通常情况
下，企业拥有的品牌优势、技术优势、客户资源、产品优势及商誉等无形资源难
以全部在资产基础法评估结果中反映。
综上所述，由于两种评估方法价值标准、影响因素不同，从而造成两种评估
方法下评估结果的差异。
2、最终评估结论选取
企业价值除了包含固定资产（房地产及设备）、营运资金等有形资源之外，
还包含企业在业内通过多年积累的客户信任度、品牌口碑效应和业内一批经验丰
富的生产、销售、研发方面的专家职工，以及客户资源等重要的无形资源的贡献，
均可视作公司的商誉。资产基础法仅对各单项有形资产和可确指的无形资产进行
了评估，不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献，也不能完全衡量各
单项资产间的互相匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应。而公司整体收
益能力是企业所有内外部条件共同作用的结果。而收益法是从企业的未来获利能
力角度出发，反映了企业各项资产的综合获利能力，较资产基础法更为全面的反
应企业价值。
综上，收益法对于企业未来预期发展因素产生的影响考虑的比较充分，收益
法更能客观、全面的反映被评估单位的市场价值。因此本次评估以收益法评估结
果作为最终评估结论。即：截至评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评
估范围内的单体口径所有者权益账面值为 23,037.83 万元，合并口径所有者权益账
面值为 31,056.12 万元。在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估价值
为 64,230.00 万元，相较母公司单体口径所有者权益账面值增值额为 41,192.17 万元，
增值率为 178.80%；相较合并口径所有者权益账面值增值 33,173.88 万元，增值率
106.82%。
（四） 评估结论有效期
评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日 2021 年 6 月 30 日起至 2022 年
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6 月 29 日止。除本报告已披露的特别事项，在评估基准日后、使用有效期以内，
当经济行为发生时，如企业发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，评
估结论在使用有效期内有效。
当评估结论依据的市场条件或资产状况发生重大变化时，即使评估基准日至
经济行为发生日不到一年，评估报告的结论已经不能反映评估对象经济行为实现
日的价值，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化或资产使用状况发生重大变化时，应根据原评估
方法对评估结论进行相应调整；
（2）当评估结论依据的市场条件发生变化、且对资产评估结论产生明显影
响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估对象价值；
（3）评估基准日后，资产状况、市场条件的变化，委托人在评估对象实际
作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十一、 特别事项说明
特别事项是指在已确定评估结论的前提下，资产评估师揭示在评估过程中已
发现可能影响评估结果，但非资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事
项。我们特别提示资产评估报告使用人关注特别事项对本评估报告评估结论的影
响。
1、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的
原则确定的市场价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的
相关费用和税项，也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。
2、本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市
场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保、诉讼赔偿
等事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响。
3、本评估报告是在委托人及被评估单位所提供的资料基础上得出的，资料
的真实性、合法性、完整性由委托人及被评估单位负责。资产评估机构及资产评
估师对在此基础上形成的评估结论承担法律责任。
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4、被评估单位提供给资产评估机构的盈利预测资料是评估报告收益法评估
的基础，资产评估师对被评估单位做出的盈利预测进行了必要的调查、分析和判
断，经过与被评估单位管理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，资产
评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。资产评估机构对被评估单位未
来盈利预测数据的利用，并不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
5、本评估结论中，评估专业人员未能对各种设备在评估基准日时的技术参
数和性能做技术检测，在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实
有效的前提下，通过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做
出的判断。评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所
能观察的部分）做技术检测，在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效
的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出的判断。
6、关于年产 5 万吨润滑油添加剂建设项目截至本评估报告出具日，公司已
向主管部门报送年产 5 万吨润滑油添加剂建设项目节能审查材料，正在办理节能
审查批准手续，本次评估结论是基于管理层判断能获取节能审查批准，能达到投
产要求情况下预测评估，特请评估报告人关注。
7、权属存在瑕疵的情形：
截至评估基准日，康泰股份及子公司未取得权属证书的房屋建筑物面积为
7,738.11 ㎡，明细如下：
建筑面积
序号 建筑物名称 地 址 结构 持有单位
（m2）
1 水泵房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 129.78 康泰股份
2 锅炉房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 97.01 康泰股份
3 南厂平房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 443.04 康泰股份
4 加热间 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 185.15 康泰股份
5 锅炉房 长江街一段 框架 580.05 康泰股份
6 收发室 1 锦州市长江街一段 2-3 号 砖混 99.66 康泰股份
7 收发室 2 锦州市长江街一段 2-3 号 砖混 35.65 康泰股份
8 危险品库房 锦州市长江街一段 2-3 号 钢结构 338.8 康泰股份
9 废品库房 锦州市长江街一段 2-3 号 钢结构 430 康泰股份
10 丙类库房 10-1 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 882.56 康泰股份
11 丙类库房 10-2 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 882.56 康泰股份
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12 加热间 锦州市长江街一段 2-18 号 框架 118.27 康泰股份
13 灌装车间 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 2,179.00 康泰股份
14 固废库 锦州市长江街一段 2-18 号 砖混 187.68 康泰股份
15 锅炉房 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 480 辽宁渤大
16 配电间 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 234.9 辽宁渤大
17 泵房 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 434 辽宁渤大
合 计 7,738.11
截至评估基准日未办理房产证房屋建筑面积为被评估单位申报，评估专业人
员现场核实后作为评估依据。房屋建筑物所在地相关主管部门出具证明文件，证
明康泰股份进行的房屋和工程建设活动符合国家和地方的整体发展规划，不存在
违反建设及其他重大违法违规的行为。同时，被评估单位也出具了声明函，声明
上述房屋建筑物由其出资建设，权属归其所有，不存在权属纠纷或潜在权属纠纷。
本次评估未考虑上述权属瑕疵事项对评估结论的影响。
8、未决事项、法律纠纷等不确定性事项
截至评估基准日子公司北京苯环存在未决诉讼事项，具体情况如下：
序号 原告 被告 事项 案号 涉案金额 状态
辽宁盛润福润滑 （2020）京 0108 2,216,152.38 元及 已判决
1 北京苯环 买卖合同纠纷
油股份有限公司 民初 23873 号 逾期付款利息损失 未执行
上述买卖合同纠纷已于 2020 年 12 月 3 日判决，截至评估基准日被告方尚未
按判决支付合同款项及逾期利息。该事项对应的应收账款被评估单位已全额计提
坏账损失，本次评估该项应收款按零值确认评估值。
9、期后事项：
（1）截至出报告日，被评估单位母公司康泰股份及子公司北京苯环精细化工
产品有限公司存在基准日未到期出报告时已到期而续约的租赁事项，明细如下：
序 合同起 合同终止
出租人 承租人 地点 面积 租金
号 始时间 时间
北京苯环
上海蓝渤
精细化工 上海市嘉定区丰年 18,478.00/ 季
1 物流有限 150.00㎡ 2022/1/1 2022/12/31
产品有限 路682弄7号 度
公司
公司
中国邮政 318.21 万 元 /
2 康泰股份 福州街25号、25-5号 8,093.44㎡ 2022/2/15 2023/2/14
银行 年
（2）被评估单位在评估基准日后出报告日前处置了部分资产，明细如下：
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
序
公司 名称 原值 净值 处置价格 备注
号
北京苯环精
雷克萨斯越野车 评估明细
1 细化工产品 1,504,273.37 45,128.20 463,721.36
（京NK7143） 表序号6
有限公司
10、租赁事项
截至评估基准日，被评估单位及其子公司存在租赁明细如下：
序 合同起 合同终止
出租人 承租人 地点 面积 租金
号 始时间 时间
北京苯环
精细化工 北京市海淀区学清 551,029.2 元 /
1 李建中 239.63㎡ 2021/9/1 2022/8/31
产品有限 路38号B座1808室 年
公司
北京苯环
上海蓝渤
精细化工 上海市嘉定区丰年 18,478.00/ 季
2 物流有限 150.00㎡ 2021/2/1 2021/12/31
产品有限 路682弄7号 度
公司
公司
上海渤大 70,000.00 元 /
3 88.06㎡ 2021/10/8 2022/10/7
化工有限 上海市松江区新松 年
胡培林 公司 江路1234号507室
147,415.00 元 /
4 上海蓝渤 上海渤大 上海市嘉定区丰年 1,200.00㎡ 2021/9/1 2022/8/31
季度
物流有限 化工有限 路682弄1-2号内5号
公司 公司 厂房
锦州义县前杨乡郭 1,820 元 / 年 /
5 邢国锋 辽宁渤大 土地 3.32 亩 2012/1/31 2028/12/31
帽屯村二组东西垅 亩
锦州义县前杨乡郭
6 马涛 辽宁渤大 土地 6.1 亩 2012/1/31 2061/12/31 235 元/年/亩
帽屯村北东山荒地
锦州义县前杨乡郭
7 于济春 辽宁渤大 帽屯村北东山北侧 土地 6.8 亩 2012/2/29 2061/12/31 300 元/年/亩
部分荒地
锦州义县前杨乡郭
8 周宝杰 辽宁渤大 土地 5.56 亩 2012/1/31 2030/12/31 650 元/年/亩
帽屯村二组东西垅
（2）截至评估基准日，被评估单位及其子公司存在对外出租房产明细如下：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 56
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序 合同起 合同终止
出租人 承租人 地点 面积 租金
号 始时间 时间
中国邮政 1.09 （ 元 / ㎡ /
1 康泰股份 福州街25号、25-5号 8,093.44㎡ 2020/2/15 2022/2/14
银行 天）
福州街25-6号至25-9 1.31 （ 元 / ㎡ /
2 康泰股份 陈宝才 954.82㎡ 2019/6/5 2025/8/31
号 天）
0.69 （ 元 / ㎡ /
3 康泰股份 陈旭 福州街25-10号 3,126.58㎡ 2021/3/1 2033/8/31
天）
本次评估未考虑上述租赁到期后，租赁事项后续变更对评估结论的影响。
11、抵押、担保事项
（1）截至评估基准日，被评估单位存在以下抵押、担保事项
金额单位：万元
抵
债 （质） 借
序 权 押物/ 担保 借款 借款 款
债务人 抵（质）押合同号
号 银 担保 合同号 合同号 期限 金
行 人名 额
称
锦银（锦州金凌 锦银（锦州金凌
锦银[锦州金凌
康泰股 支）行（2020） 支）行（2020）年 2020/10-2021
1 支]行[2020]年流 500
份 年最抵字第 最保字第（044） /10
借字第[178]号
（044）号 号
锦 锦银[锦州金凌
康泰股 2021/01-2022
2 州 支]行[2021]年流 500
份 /01
银 抵押 借字第[013]号
行 物：
股 房地
份 产； 锦银[锦州金凌
康泰股 2021/03-2022
3 有 保证 支]行[2021]年流 500
份 /03
限 人： 锦银[锦州金凌 借字第[042]号
锦银[锦州金凌
公 韩 支]行[2019]年
支]行[2019]年最
司 谦、 最抵字第[215] 锦银[锦州金凌
康泰股 保字第[215]号 2021/04-2022
4 金 禹培 号 支]行[2021]年流 500
份 /04
凌 根 借字第[057 号
支
行 锦银[锦州金凌
康泰股 2021/05-2022
5 支]行[2021]年流 500
份 /05
借字第[084 号
锦银[锦州金凌
康泰股 2021/06-2022
6 支]行[2021]年流 500
份 /06
借字第[104 号
中 抵押
康泰股 国 物： 锦中银企 2021 年 2021/05-2022
7 500
份 银 房地 锦中银企 2021 年 借字 077-1 号 /05
行 产； 锦中银企 2021 保字 077-1 号、锦
股 保证 年抵字 077 号 中银企 2021 年保
康泰股 份 人： 字 077-2 号 锦中银企 2021 年 2021/06-2022
8 300
份 有 韩 借字 077-2 号 /06
限 谦、
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 57
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公 李
司 媛、
康泰股 锦 禹培 锦中银企 2021 年 2020/07-2021
9 200
份 州 根、 贷字 077 号 /07
分 田杰
行
中
1 康泰股 210101202000009 2020/11-2021 1,15
国
0 份 00 /11 0
农
业 抵押
1 康泰股 210101202000006 2020/08-2021 1,00
银 物： /08 0
1 份 00
行 房地
股 产； 211005201900003
份 保证 21100620190000 47、
有 人： 400 211005201900003
限 韩 46
1 康泰股 公 谦、 210101202100000 2021/01-2022
500
2 份 司 禹培 21 /01
锦 根
州
分
行
营
1 康泰股 口 QZ640101[2020]0 2021/02-2022
800
3 份 001-003 /02
银
行 抵押
股 物：
份 不动
有 产； QZD640101 QZB640101（2020）
限 保证 （2020）0001 0001
1 康泰股 公 人： QZ640101[2020]0 2021/03-2022
500
4 份 001-004 /03
司 辽宁
锦 渤大
州
分
行
华
JZ04（高保）
1 康泰股 夏 JZ04(高 2020/11-2021 1,20
20200008、JZ04 JZ0420120200028
5 份 银 抵押 抵)20200001 /09 0
（高保）20200009
行 物：
股 房地
份 产；
有 保证
限 人： JZ02(高
1 康泰股 公 韩 JZ02(高 保)20210001， 2021/04-2022
JZ0210120210028 700
6 份 司 谦、 抵)20210001 JZ02(高 /04
锦 禹培 保)20210002
州 根
分
行
（2）截至评估基准日，被评估单位存在以下票据质押事项
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 58
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票面金额（万
出票人 承兑人 票号 出票日 到期日
元）
浙商银行股份有限公司北
中铁油料集团有限公司 11710774 2021/04 2021/10 100
京分行
兴业银行股份有限公司青
一汽解放青岛汽车有限公司 13272526 2021/04 2021/10 405
岛分行
浙江萧山农村商业银行股
兴纶（杭州）染整有限公司 32532879 2021/01 2021/07 20
份有限公司临江支行
大连利宏商贸有限公司 阜新银行大连分行 73488467 2021/03 2021/09 50
台州银行股份有限公司温
台州朗欧精密工具有限公司 81144789 2021/03 2021/09 30
岭温峤小微综合支行
康泰股份经营发展良好，盈利能力较强，具有较好的偿债能力，上述抵押担
保的实现、借款逾期等风险较小，因此本次评估未考虑上述事项对评估结论的影
响。
12、已经取得权属证书的不动产权
根据康泰股份及其子公司现持有的不动产权证书、房地产权证及锦州市不动
产登记中心、锦州滨海新区不动产登记中心、义县不动产登记中心、松江区不动
产登记中心出具的查询文件，截至评估基准日，康泰股份及其子公司拥有的不动
产权、房地产权情况如下：
国有建设
权 权利
序 用地使用 他项
证书编号 利 坐落 面积 权利类型 用途 性质/
号 权使用期 权利
人 来源
限至
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
1 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0030821 股 段 2-2 号 /房屋建筑面 地/办公 其他 押
所有权
号 份 积 3,631.29 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
2 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043096 股 段 2-3 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 2,194.1 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
3 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043095 股 段 2-4 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 2,519.52 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
4 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0030819 股 段 2-6 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 455.4 ㎡
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 59
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辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
5 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043098 股 段 2-7 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 766.09 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
6 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043097 股 段 2-8 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 701.52 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
7 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043103 股 段 2-9 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 568.13 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 出让/
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 已抵
8 使用权/房屋 自建 2055.05.17
权第 0043102 股 段 2-10 号 /房屋建筑面 地/其他 押
所有权 房
号 份 积 1,397.82 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
9 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0030820 股 段 2-11 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 1,576.92 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
10 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0030818 股 段 2-14 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 241.18 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
11 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043108 股 段 2-15 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 232.7 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
12 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0030823 股 段 2-16 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 245.87 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
13 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043107 股 段 2-17 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 204.75 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 长江街一 积 78,708.3 ㎡ 工业用 出让/ 已抵
14 使用权/房屋 2055.05.17
权第 0043109 股 段 2-18 号 /房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 231.04 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 已抵
州市不动产 泰 福州街 25 积 7,738.6 ㎡/ 工业用 出让/
15 使用权/房屋 2043.07.09 押、已
权第 0060217 股 号 房屋建筑面 地/办公 其他
所有权 出租
号 份 积 7,710.9 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面 国有建设用地 工业用
福州街 出让/ 已抵
16 州市不动产 泰 积 7,738.6 ㎡/ 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09
25-1 号 其他 押
权第 0059890 股 房屋建筑面 所有权 服务
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 60
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
号 份 积 160.91 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/ 已抵
17 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09
权第 0059893 股 25-2 号 房屋建筑面 其他 押
所有权 服务
号 份 积 217.38 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/ 已抵
18 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09
权第 0059891 股 25-3 号 房屋建筑面 其他 押
所有权 服务
号 份 积 217.38 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/ 已抵
19 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09
权第 0059892 股 25-4 号 房屋建筑面 其他 押
所有权 服务
号 份 积 217.38 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用 已抵
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/
20 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09 押、已
权第 0059894 股 25-5 号 房屋建筑面 其他
所有权 服务 出租
号 份 积 382.54 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用 已抵
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/
21 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09 押、已
权第 0060213 股 25-6 号 房屋建筑面 其他
所有权 服务 出租
号 份 积 226.11 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用 已抵
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/
22 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09 押、已
权第 0060212 股 25-7 号 房屋建筑面 其他
所有权 服务 出租
号 份 积 226.11 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用 已抵
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/
23 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09 押、已
权第 0060214 股 25-8 号 房屋建筑面 其他
所有权 服务 出租
号 份 积 226.11 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地 工业用 已抵
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 出让/
24 使用权/房屋 地/商业 2043.07.09 押、已
权第 0060215 股 25-9 号 房屋建筑面 其他
所有权 服务 出租
号 份 积 276.49 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面
国有建设用地
州市不动产 泰 福州街 积 7,738.6 ㎡/ 工业用 出让/ 已抵
25 使用权/房屋 2043.07.09
权第 0060216 股 25-10 号 房屋建筑面 地/其他 其他 押
所有权
号 份 积 3,229 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面 国有建设用地
太和区曙
州市不动产 泰 积 20,194 ㎡/ 使用权/房屋 工业用 已抵
26 光街 11-1 出让 2057.06.30
权第 0016650 股 房屋建筑面 所有权 地/其他 押
号
号 份 积 2,417.14 ㎡
辽（2019）锦 康 共有宗地面 国有建设用地
太和区曙
州市不动产 泰 积 20,194 ㎡/ 使用权/房屋 工业用 已抵
27 光街 11-2 出让 2057.06.30
权第 0016651 股 房屋建筑面 所有权 地/其他 押
号
号 份 积 1,897.57 ㎡
28 辽（2019）锦 康 太和区曙 共有宗地面 国有建设用地 工业用 出让 2057.06.30 已抵
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 61
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
州市不动产 泰 光街 11-3 积 20,194 ㎡/ 使用权/房屋 地/其他 押
权第 0016652 股 号 房屋建筑面 所有权
号 份 积 1,590.05 ㎡
锦州滨海
辽（2020）锦 康
新区疏港
州滨海新区 泰 宗地面积 国有建设用地 工业用
29 路以东、 出让 2070.05.07 无
不动产权第 股 77,495.81 ㎡ 使用权 地
康泰润滑
0000880 号 份
油以北
工业用
辽 宗地面积 国有建设用地
辽（2017）义 义县前杨 地/办公/
宁 39,316 ㎡/房 使用权/房屋 已抵
30 县不动产权 镇郭帽屯 工业/工 出让 2057.12.19
渤 屋建筑面积 所有权 押
0000142 号 村 业/工业/
大 6,114.75 ㎡
工业
上 松江区新 宗地面积
沪房地松字
海 松江路 8,542 ㎡/房屋 商业、办 转让/
31 （2007）第 —— —— 无
渤 1000 号 建筑面积 公/办公 买卖
002345 号
大 508 室 107.27 ㎡
13、本次评估中，以万元为单位的数据是以元为单位的数据折合而成，再四
舍五入到小数点后第二位形成，因此资产评估明细表中的万元表数据，或直接用
万元表中数据计算可能存在小数尾差，此非计算错误。
14、敏感性分析
（1）敏感性分析参数选择
敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或
一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量
数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
根据实际情况，充分考虑各主要评估参数的经济意义，对主要评估参数进行
分析筛选。在上述评估参数中，销量、销售单价、单位成本及折现率的估计存在
一定的不确定性，作为考察对象。
（2）各参数的敏感性分析
①对销量取± 1%、 3%、 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评估值，
得到销量变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估报告
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
60,681.0 63,044.0 64,230.0 65,417.0 67,797.0 70,185.0
评估值 58,325.00
0 0 0 0 0 0
评估值 64,230.0
销量变动 -5,905.00 -3,549.00 -1,186.00 1,187.00 3,567.00 5,955.00
变动额 0
评估值
-9.19% -5.53% -1.85% - 1.85% 5.55% 9.27%
变动率
②对销售单价取± 1%、± 3%、± 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评
估值，得到销售单价变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
评估值 20,239.00 37,833.00 55,430.00 64,230.00 73,030.00 90,634.00 108,241.00
评估值
单价变动 -43,991.00 -26,397.00 -8,800.00 64,230.00 8,800.00 26,404.00 44,011.00
变动额
评估值
-68.49% -41.10% -13.70% - 13.70% 41.11% 68.52%
变动率
③对单位成本取± 1%、± 3%、± 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评
估值，得到单位成本变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
102,316.0 87,078.0 71,844.0 64,230.0 56,616.0 41,392.0 26,173.0
评估值
单位 0 0 0 0 0 0 0
成 评估值变动 22,848.0 64,230.0 -7,614.0 -22,838.0 -38,057.0
38,086.00 7,614.00
本变 额 0 0 0 0 0
动
评估值变动
59.30% 35.57% 11.85% - -11.85% -35.56% -59.25%
率
④对折现率取± 1%、± 3%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评估值，
得到折现率变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
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名 称 变动率 -3% -1% 0% 1% 3%
评估值 101,866.00 74,275.00 64,230.00 55,873.00 42,813.00
折现率变动 评估值变动额 37,636.00 10,045.00 64,230.00 -8,357.00 -21,417.00
评估值变动率 58.60% 15.64% - -13.01% -33.34%
上述敏感性分析计算仅为揭示评估参数估计的不确定性对评估值的影响，以
及说明评估结论存在的不确定性，供委托人和评估报告使用者参考，但并不影响
评估师基于已掌握的信息资料对相关评估参数作出的估计判断，也不影响评估结
论的成立。
15、本次评估未考虑控股权及少数股权等因素产生的溢价或折价。
16、次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。
17、康泰股份和辽宁渤大在评估基准日为高新技术企业，已取得《高新技术
企业证书》，证载信息如下：
企业名称 证书编号 发证时间 有效期 批准机关
辽宁省科学技术厅、辽宁省财政厅、
康泰股份 GR201821000512 2018 年 10 月 12 日 三年
国家税务总局辽宁省税务局
辽宁省科学技术厅、辽宁省财政厅、
辽宁渤大 GR201921000167 2019 年 7 月 22 日 三年
国家税务总局辽宁省税务局
截至评估报告日，康泰股份高新技术企业证书已到期，于 2021 年 12 月 14 日
办理了高新技术企业证书，根据《科技部、财政部、国家税务总局关于修订印发
<高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发火[2016]32 号）的相关规定，比照
康泰股份、辽宁渤大现状条件，未来高新企业复审不存在实质性障碍。因此本次
评估未来盈利预测中所得税率均按优惠所得税率考虑。
18、评估结论在评估假设前提条件下成立，并限于此次评估目的使用。当被
评估单位生产经营依赖的经营环境发生重大变化，评估专业人员将不承担由于前
提条件和评估依据出现重大改变而推导出不同评估结果的责任。
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十二、 评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途、只能由评估报告载
明的评估报告使用人使用。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的， 资产评估机构及其资产评估专
业人员不承担责任。
3、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评
估报告的使用人。
4、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评
估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
十三、 评估报告日
本评估报告日为 2022 年 2 月 25 日。
【本页无正文，为资产评估报告签字盖章页】
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资产评估师签名：________________ 中国北京
资产评估师签名：________________ 二〇二二年二月二十五日
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资产评估报告附件
天津利安隆新材料股份有限公司
拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
一、 经济行为文件
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益价值
二、 委托人及被评估单位营业执照
资产评估说明
三、 审计报告 沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共二册 第一册）
四、 评估对象涉及的主要权属证明资料
五、 委托人和相关当事人的承诺函
六、 资产评估机构营业执照
七、 资产评估机构资格备案文件
八、 签名资产评估师资格证明文件
九、 资产评估汇总表或明细表
十、 资产评估业务委托合同
十一、 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
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二〇二二年二月二十五日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................... 2
第三部分 资产评估说明 ..................................................................................................... 3
第一章 评估对象和评估范围说明.................................................................................................. 3
一、评 估 对 象 与 评 估 范 围 内 容
3
二、实 物 资 产 的 分 布 情 况 及 特 点
4
三、企 业 申 报 无 形 资 产 类 型 、 数 量 、 法 律 权 属 状 况
5
四、企 业 申 报 表 外 资 产 的 类 型 、 数 量
9
五、引 用 其 他 机 构 报 告
9
第二章 资产核实情况总体说明 .................................................................................................... 10
一、资 产 核 实 人 员 组 织 、 实 施 时 间 和 过 程
10
二、影 响 资 产 核 实 的 事 项 及 处 理 方 法
11
三、核 实 结 论
12
第三章 资产基础法评估技术说明................................................................................................ 13
一、流 动 资 产 评 估 技 术 说 明
13
二、长 期 股 权 投 资 评 估 技 术 说 明
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22
三、投 资 性 房 地 产 评 估 技 术 说 明
31
四、房 屋 建 筑 物 类 固 定 资 产 评 估 技 术 说 明
54
五、机 器 设 备 类 固 定 资 产 评 估 技 术 说 明
79
六、在 建 工 程 评 估 技 术 说 明
94
七、无 形 资 产 — 土 地 使 用 权 评 估 技 术 说 明
98
八、无 形 资 产 — 其 他 评 估 技 术 说 明
138
九、长 期 待 摊 费 用 评 估 技 术 说 明
151
十、递 延 所 得 税 资 产 评 估 技 术 说 明
151
十一、其 他 非 流 动 资 产
151
十二、负 债 评 估 技 术 说 明
152
第四章 收益法评估技术说明 ...................................................................................................... 157
一、评 估 对 象
157
二、收 益 法 的 应 用 前 提 及 选 择 的 理 由 和 依 据
157
三、收 益 预 测 的 假 设 条 件
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159
四、企 业 经 营 、 资 产 、 财 务 分 析
162
1）辽宁渤大化工有限公司（以下简称：“辽宁渤大”） .......... 217
2）上海渤大化工有限公司（以下简称：“上海渤大”） .......... 218
3）锦州康泰化学有限公司（以下简称：“康泰化学”） .......... 220
4）北京苯环精细化工产品有限公司（以下简称：“北京苯环”）
.............................................................................................................. 222
五、尽 职 调 查 与 资 产 核 实 情 况 说 明
228
六、评 估 计 算 及 分 析 过 程
236
七、评 估 值 测 算 过 程 与 结 果
256
八、非 经 营 性 、 溢 余 资 产 、 负 债 的 评 估
256
九、股 东 全 部 权 益 的 市 场 价 值 确 定
256
十、敏 感 性 分 析
257
十一、收 益 法 评 估 测 算 表 格
258
第五章 评估结论及分析 ............................................................................................................... 260
一、评 估 结 论
260
二、评 估 价 值 与 账 面 价 值 比 较 变 动 情 况 及 说 明
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262
三、评 估 结 论 中 溢 价 或 者 折 价 情 况
263
评估说明附件 ............................................................................................................................ i
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................................ i
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得
见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象和评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司（以下简称：“康泰股份”）股权涉及的康泰股份股东
全部权益。
2、评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的康泰股份于评估基准日申报的所有资产
和相关负债。康泰股份评估基准日财务报表经过天职国际会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，出具天职业字[2021] 36917 号审计报告。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评估范围内单体报表的所
有者权益账面价值为 23,037.83 万元。
3、委托评估的资产类型、账面金额
具体资产类型主要有货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、预付
账款、其他应收款、存货、其他流动资产、长期股权投资、固定资产、投资性房
地产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产、
短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税
费、其他应付款、其他流动负债、递延所得税负债等。截至评估基准日各类资产
及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
资 产 2021 年 6 月 30 日
流动资产 23,293.04
非流动资产 18,281.39
长期股权投资 3,465.05
投资性房地产 453.83
固定资产 8,556.60
在建工程 2,448.36
无形资产 3,001.81
长期待摊费用 292.88
递延所得税资产 45.81
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资 产 2021 年 6 月 30 日
其他非流动资产 17.04
资产总计 41,574.43
流动负债 18,516.57
非流动负债 20.02
负债合计 18,536.59
所有者权益 23,037.83
4、委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）
根据企业申报，资产评估机构委派评估专业人员到现场参与企业的资产清查
工作，并对存货、固定资产、无形资产等进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当
承担的债务。
二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要为存货、房屋建（构）筑物和机器设备，主要分布于辽宁省锦
州市被评估单位厂区。
存货：纳入本次评估范围的存货包括原材料、周转材料、产成品和在产品。
其中原材料主要为润滑油添加剂生产原料，包括高压硫化异丁烯、二壬基萘磺酸
钡、磺酸盐、壬基二苯胺、烯基琥珀酸酐、溶剂油、甲基萜烯树脂、三乙醇胺、
多乙烯多胺、二甲基丙二胺、氧化锌、基础油、助滤剂、烷基苯等。周转材料主
要为存储所需的吨桶等。产成品为康泰股份生产的润滑油添加剂，主要包括清净
剂、分散剂、防锈剂、极压抗磨剂、内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复
合剂等。除小部分库存时间较长需折价销售，其他均能正常使用和销售。
投资性房地产：纳入评估范围的投资性房地产为康泰股份持有，位于辽宁省
锦州市福州街 25 号、25 号 1~9 号、研发中心办公楼。建筑面积 13,090.31 ㎡，证
载用途为办公、商业；占用土地使用权面积为 27,460.28 ㎡，证载土地使用权用途
为工业用地。截至评估基准日用于对外出租。
房屋建（构）筑物：纳入评估范围的房屋建筑物为康泰股份生产及生产辅助
用房，主要包括综合办公楼、生产车间、收发室、仓库、配电间等，房屋总建筑
面积 30,689.28 ㎡；构筑物包括厂区道路、消防水池、围墙、冷却水池等。截至评
估基准日均正常使用。
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在建工程：纳入评估范围的在建工程为西海 5 万吨项目，包括前期费用、工
程物资、设备预付款等。
机器设备：主要包括复合剂罐、搅拌机、酚盐罐、齿轮泵、风机、储罐、生
产线、高压设备、过滤器、电热鼓风干燥箱。截至评估基准日设备维护保养较好，
使用状态良好。
电子设备：主要包括办公电脑、空调、监控系统、打印机、办公座椅等。截
至评估基准日使用状态良好。
车辆：纳入评估范围的车辆主要包括奥迪轿车、依维柯轻型客车、金杯汽车、
叉车、速腾轿车等。截至评估基准日均正常使用。
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况
企业申报的无形资产有外购软件、土地使用权，专利及专有技术、商标权。
1、外购软件：共 19 项，包括用友财务软件、OFFICE 办公软件、深信服防火
墙及 VPN 软件等。
2、土地使用权
企业申报的土地使用权包括四宗用于生产的工业用地。
土
地 面积
宗地位置 权证号 取得日期 备注
用 （m2）
途
辽（2019）锦州市不动产权第
工
0016650 号、辽（2019）锦州市
锦州市太和 业
不 动 产 权 第 0016651 号 、 辽 2007/6/29 20,194.00 生产用地
区曙光街 11 号 工
（ 2019 ） 锦 州 市 不 动 产 权 第 地
0016652 号
辽（2019）锦州市不动产权第
0030818 号-辽（2019）锦州市不
动产权第 0030821 号,辽（2019）
锦州市不动产权第 0030823 号,
辽（2019）锦州市不动产权第 工
0043095 号-辽（2019）锦州市不 业
锦州市长江街一段 2005/5/18 78,708.30 生产用地
动产权第 0043098 号,辽（2019） 工
锦州市不动产权第 0043102 号, 地
辽（2019）锦州市不动产权第
0043103 号,辽（2019）锦州市不
动产权第 0043107 号-辽（2019）
锦州市不动产权第 0043109 号
工
锦州滨海新区疏港路以 辽（2020）锦州滨海新区不动产
2020/5/8 业 77,495.81 生产用地
东、康泰润滑油以北 权第 000080 号 工
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地
工
辽 （ 2019 ） 锦 州 市 不 动 产 权 第
业
锦州市福州街 25 号 0060207 号~辽（2019）锦州市不动 1993/7/9 7,738.60 生产用地
工
产权第 0060217 号
地
上述土地使用权均以为出让方式取得，辽（2020）锦州滨海新区不动产权第
000080 号宗地为二期在建项目用地。
3、专利、商标、作品著作权及专有技术
企业申报专利权 15 项，专有技术 12 项，商标 26 项，作品著作权 1 项，明细
如下：
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期 申请人
一 专利
一种润滑油用消泡剂组合物及
1 发明专利 ZL200910011703.3 2009/5/26 康泰股份
其制备方法
一种用于工业乳化炸药的酯类
2 发明专利 ZL200910011704.8 2009/5/26 康泰股份
乳化剂及其制备方法
一种金属加工中使用的防锈油
3 发明专利 ZL200910011705.2 2009/5/26 康泰股份
组合物及其制备方法
一种浅颜色淬火油复合剂组合
4 发明专利 ZL200910011707.1 2009/5/26 康泰股份
物及其制备方法
一种超碱值烷基芳基水杨酸钙
5 发明专利 ZL201610119411.1 2016/3/1 康泰股份
盐的制备方法
一种芳烷基水杨酸衍生物的制
6 发明专利 ZL201510827405.7 2015/11/24 康泰股份
备方法
一种高碱值硫化烷基酚钙的制
7 发明专利 ZL201410729904.8 2014/12/3 康泰股份
备方法
一种高碱值烃基水杨酸钙的制
8 发明专利 ZL201410675981.X 2014/11/21 康泰股份
备方法
9 一种双烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201410040830.7 2014/1/27 康泰股份
10 重烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201210148368.3 2012/5/15 康泰股份
一种利用工业废碳四中烯烃制
11 发明专利 ZL201010223466.X 2010/7/9 康泰股份
备正丁烯聚合物的方法
芳烷基水杨酸及其衍生物的制 发明专利
12 ZL201510828994.0 2015/11/24 辽宁渤大
备方法
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
一种超高碱值磺酸镁添加剂及 发明专利
13 ZL201410538924.7 2014/10/13 辽宁渤大
其制备方法
一种低碱值磺酸钙盐的制备方 发明专利
14 ZL200910011706.7 2009/5/26 辽宁渤大
法
超高碱值合成重烷基苯磺酸钙 发明专利
15 ZL200910011708.6 2009/5/26 辽宁渤大
的制备方法
二 境内商标
1 商标 第 45937230 号 2020/12/28 康泰股份
2 商标 第 36619269 号 2020/7/7 康泰股份
3 商标 第 36607462 号 2020/7/7 康泰股份
4 商标 第 30166571 号 2020/4/14 康泰股份
5 商标 第 36603111 号 2020/3/28 康泰股份
6 商标 第 16690010 号 2016/6/21 康泰股份
7 商标 第 6076829 号 2010/1/28 康泰股份
8 商标 第 6570008 号 2020/04/07 辽宁渤大
9 商标 第 11268029 号 2013/12/21 辽宁渤大
三 境外商标
1 商标 285825 2017/11/14 康泰股份
2 商标 1860526 2017/7/20 康泰股份
3 商标 6029334 2018/3/23 康泰股份
4 商标 01894202 2018/2/1 康泰股份
5 商标 654246 2017/7/21 康泰股份
6 商标 3596993 2017/7/21 康泰股份
7 商标 40201713958Q 2017/7/20 康泰股份
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8 商标 304213287 2017/7/20 康泰股份
9 商标 2017064209 2017/7/27 康泰股份
10 商标 5576943 2018/10/2 康泰股份
11 商标 913077297 2018/11/27 康泰股份
12 商标 464856 2017/7/28 康泰股份
13 商标 337557 2017/7/20 康泰股份
14 商标 IDM000632725 2017/7/24 康泰股份
15 商标 278749 2017/8/27 康泰股份
16 商标 2017/21322 2017/7/26 康泰股份
17 商标 148065 2017/9/10 康泰股份
四 作品著作权
国作登字
1 渤大标识 著作权 2018/4/26 辽宁渤大
-2018-F-00534708
五 专有技术
1 高品质磺酸钙清净剂生产技术 康泰股份
2 超高碱值合成烷基苯磺酸镁生产技术 康泰股份
3 双烷基苯合成技术 康泰股份
4 长链重烷基苯合成技术 康泰股份
5 重烷基苯磺化技术 康泰股份
6 环保型无灰分散剂生产技术 康泰股份
7 新型 ZDDP 合成技术 康泰股份
8 内燃机油复合剂复配技术 康泰股份
9 抗磨液压油复合剂复配技术 康泰股份
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10 齿轮油复合剂复配技术 康泰股份
11 高分子炸药乳化剂生产技术 康泰股份
12 新型烷基水杨酸催化剂合成技术 康泰股份
四、 企业申报表外资产的类型、数量
截止至评估基准日，康泰股份申报表外资产为无形资产 54 项，其中专利 15
项；专有技术 12 项；商标 26 项，作品著作权 1 项。明细见“企业申报无形资产类
型、数量、法律权属状况”之“3、专利、商标、作品著作权及专有技术”。
五、 引用其他机构报告
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织：
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2021 年 12 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根
据康泰股份的资产情况，按照专业分别安排收益法评估专业人员、流动资产及负
债评估专业人员、房产评估专业人员、土地评估专业人员和设备评估专业人员等
进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，评估专业人员对康泰股份进行了详细的清查，对被
评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了核查、验证，并取得
了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易价格比较，用以确定资产
和负债的客观存在。
1、 指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳
入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反
映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2、 初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，
然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况， 并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3、 现场调查
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根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估专业人员在被评估单
位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场调
查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
评估专业人员根据现场实地调查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，
进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：账、表、实相符。
5、 被评估单位经营状况调查
评估专业人员主要通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管
理层访谈对企业的经营业务进行调查，收集了解的主要内容如下：
（1）调查了解企业历史年度股权资本的构成、变化，分析其变化的原因；
（2）调查了解企业历史年度主营业务收入情况及其变化，分析主营业务收入
变化的原因；
（3）调查了解企业历史年度营业成本的构成及其变化；
（4）调查了解企业主要的其他业务构成，分析各业务对企业营业收入的贡献
情况；
（5）调查了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；
（6）调查了解企业各项生产指标、财务指标，分析各项指标变动原因；
（7）调查了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；
（8）调查了解企业的税收及其他优惠政策；
（9）调查收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未
来发展趋势；
（10）调查了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，除以下影响资产核实的事项外，无其他影响资产核实的事
项。
1、评估专业人员未能对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检
测，在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通
过向设备管理人员和操作人员了解设备使用情况及实地勘察做出的判断。评估专
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业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做
技术检测，在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借
助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出的判断。
2、基准日房屋建筑物存在未取得权属证书的情况。评估专业人员通过取得当
地相关主管部门的证明文件、核查原始建造资料等方式，对该部分房屋构筑权属
进行核实。
三、 核实结论
通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不
存在盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产
和负债进行调整。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、应收款项
融资、预付款项、其他应收款、存货及其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
序号 科目名称 账面价值
1、 货币资金 19,695,793.09
2、 应收票据 44,638,885.20
3-1、 应收账款合计 39,680,076.61
3-2、 减：坏账准备 2,153,195.37
3-3、 应收账款净额 37,526,881.24
4-1、 应收款项融资 2,131,069.13
4-2、 减：坏账准备
4-3、 应收款项融资价值 2,131,069.13
5、 预付款项 19,113,902.14
6-1、 其他应收款合计 1,509,673.05
6-2、 减：坏账准备 215,795.60
6-3、 其他应收款净额 1,293,877.45
7-1、 存货合计 108,035,124.35
7-2、 减：存货跌价准备 79,130.14
7-3、 存货净额 107,955,994.21
8、 其他流动资产 574,014.28
9、 流动资产合计 232,930,416.74
（二） 评估操作过程
流动资产评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初
步评估技术方案和评估专业人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评
估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和
填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
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1、核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评
估单位的资产负债表相应科目核对以确保其与总金额相符；然后与被评估单位的
流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了
原始记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征
收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3、现场调查：评估专业人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的
现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”，并对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点
表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员询问了库存商品的采购模
式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5、清查结果：本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估
方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，
撰写流动资产评估技术说明。
（三） 评估方法
1、货币资金
（1） 银行存款
纳入评估范围的银行存款账面价值为 11,398,138.04 元，共有 35 个银行账户，
其中 8 个美元账户，5 个欧元账户，1 个美元或者欧元账户，21 个人民币账户。
评估专业人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对
账单进行核实，核对银行函证回函。在核对无误的基础上，以核实后的账面价值
作为其评估值。外币账户，以账户余额乘以 2021 年 6 月 30 日中国人民银行公布
的汇率中间价的计算结果作为评估值。
经上述评估程序，银行存款评估值为 11,398,138.04 元。
（2） 其他货币资金
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纳入评估范围的其他货币资金账面价值为 8,297,655.05 元，系银行保证金。
评估专业人员核实了账户对账单以及相关原始凭证，对其他货币资金存款账
户进行了函证，确认账面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
经上述评估程序，其他货币资金评估值为 8,297,655.05 元。
经采用上述评估方法对货币资金进行评估，货币资金评估值为 19,695,793.09
元，无增减值。
2、应收票据
纳入评估范围的应收票据账面价值为 44,745,277.49 元，计提应收票据坏账准
备 106,392.29 元，应收票据净额为 44,638,885.20 元，为银行承兑汇票和商业承兑汇
票。
评估专业人员查阅了票据存根和相关的原始凭证，经核实，部分应收票据已
于基准日后收回，未收回票据可以按照票据期限如期收回。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失，对于包含重大融资成分
的应收票据，选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期
信用损失的金额评估其风险损失。对商业承兑汇票和期末已贴现未到期商业承兑
汇票按照账面金额的 5%评估风险损失。
经上述评估程序，对商业承兑汇票和期末已贴现未到期商业承兑汇票按照账
面金额的 5%评估风险损失为 106,392.29 元，同时应收票据坏账准备评估为 0，应
收票据评估值为 44,638,885.20 元。
3、应收账款
纳入评估范围的应收账款账面余额 39,680,076.61 元，计提坏账准备 2,153,195.37
元，应收账款净额为 37,526,881.24 元，核算内容为企业应收的销售货款。
在本次评估中，评估专业人员对于应收账款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用审计函证并核对应收账款函证回函，查阅相关的合同。对于确有特殊原
因而不能发函的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
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回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预计信用减值损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信
息，以单项或组合方式对应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损失
比例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 19.1
2-3 年（含 3 年） 29.4
3-4（含 4 年）年 41.3
4-5（含 5 年）年 59.4
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
2,153,195.37 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 37,526,881.24 元。
4、应收款项融资
纳入评估范围的应收款项融资账面价值为 2,131,069.13 元，核算内容为无息的
银行承兑汇票。
对于应收款项融资，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并
对票据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同
和出库单（发货单）等原始 记录。经核实，评估人员认为银行承兑汇票的信用度
较高，可确认上述票据到期后的可收回性。因基准日银行承兑汇票均不计息，故
以核实后的账面值为评估值。
经上述评估程序，应收款项融资评估值为 2,131,069.13 元。
5、预付账款
纳入评估范围的预付账款账面价值为 19,113,902.14 元，核算内容为被评估单
位按照合同规定预付的采购材料货款等款项。
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评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方
单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款引用
审计函证并核对回函，对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相
应货物或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预付账款评估值为 19,113,902.14 元。
6、其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额 1,509,673.05 元，计提坏账准备 215,795.60
元，其他应收款净额为 1,293,877.45 元，核算内容为被评估单位应收的劳务款、押
金、保证金等款项。
在本次评估中，评估专业人员对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用审计函证并核对函证回函金额，查阅相关的合同。对于确有特殊原因而
不能发函的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预计信用减值损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信
息，以单项或组合方式对应应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损
失比例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 13.4
2-3 年（含 3 年） 22.5
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账龄 风险损失预计比例（%）
3-4（含 4 年）年 37.6
4-5（含 5 年）年 57
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的其他应收款预计评估风险损失为
215,795.60 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，其他应收款评估值为 1,293,877.45 元。
7、存货
纳入评估范围的存货账面余额为 108,035,124.35 元，其中：原材料账面余额
47,780,484.71 元，周转材料-包装物账面余额 542,959.63 元，产成品账面余额
59,359,410.29 元，在成品账面余额 352,269.72 元。存货跌价准备为 79,130.14 元，存
货账面价值为 107,955,994.21 元。
（1）原材料
原材料账面余额 47,780,484.71 元，核算内容为企业生产经营用原料等，评估
基准日原材料未计提跌价准备，原材料账面价值为 47,780,484.71 元。
评估专业人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场
价格信息等，按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查，2021 年 7 月 31 日，评
估专业人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料的
质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后盘点结果与评估基准日原材料数量、
金额一致。
①对耗用量大，周转速度较快的外购原材料，账面单价接近基准日市价，故
该部分原材料以核实后的数量乘以账面单价确认评估值；
②对于向内部关联单位购置的原材料，由于该部分原材料同时也对外销售，
因此该部分原材料按照产成品的评估方法评估。具体评估公式和评估程序见产成
品评估说明。
经过以上评估程序，原材料评估值为 50,201,501.31 元，评估增值 2,421,016.60
元，增值率 5.07 %。
（2）产成品
产成品账面余额为 59,359,410.29 元，核算内容为企业已生产完工并已入库的
产成品，主要为各种型号润滑油添加剂，评估基准日产成品计提跌价准备 79,130.14
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元，计提跌价准备主要都是品质正常的滞销产品，经与企业销售人员了解滞销产
品只能通过打折对外销售。产成品账面价值为 59,280,280.15 元。
评估基准日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于
可变现净值的差额计提存货跌价准备。在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
Ⅰ、对于正常销售的产成品。评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料
分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售
利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
营业利润率× 所得税率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中：不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：按销售费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税率按企业现实执行的税率；
r ：净利润折减率，根据产品畅销程度确定，取值范围为 0-100%。其中 r 对
于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，滞销的产品为 100%。
销售税金及附加率、销售费用率、营业利润率按企业评估基准日账面产成品
销售期间会计报表分析计算得出。
产成品评估指标表
指标 指标值 取值说明
不含税售价 2021 年产品平均售价
销售税金及附加率 0.83% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
销售费用率 3.73% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
营业利润率 10.52% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
企业所得税率 15% 企业适用的所得税率
Ⅱ、对于滞销的产成品。对于品质正常但是滞销的产品按其可回收金额确定
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评估值。
案例（Ⅰ正常销售的产成品）：KT31160.净水(高新)（产成品-库存商品清查评
估明细表第 530 项）
账面库存数量：186.60 吨，产品平均单位成本：11,242.66 元/吨，账面价值
2,097,914.01 元。不含税出厂单价为 15,314.16 元/吨，基准日实际库存数量 186.60
吨。KT31160.净水(高新)为一般正常销售产品，r 取 50%，所得税率为 15%。则：
评估单价=平均销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用
率-所得税费用率-营业利润率× （1-15%）× r】
=15,314.16× [1-0.83%-3.73%-1.68%-10.52%× （1-15%）× 50%]
= 13,673.86 (元)。
评估值=评估单价× 数量= 186.60× 13,673.86 = 2,551,583.30 元
经过以上评估程序，产成品评估值为 69,470,520.95 元，评估增值 10,190,240.80
元，增值率为 17.19%，增值原因主要为企业产成品市场销售价格在扣除销售费用、
销售税金、企业所得税及一定的产品销售利润后有一定利润，故造成评估增值。
（3） 周转材料
周转材料账面余额 542,959.63 元，核算内容为在用周转材料及在库周转材料，
主要为企业购置包装品和备品备件。周转材料数量大，单位价值小，周转速度快，
市场价格稳定，评估基准日周转材料未计提跌价准备，周转材料账面价值为
542,959.63 元。
对耗用量大，周转速度较快的周转材料，账面单价接近基准日市价，故该部
分原材料以核实后的数量乘以账面单价确认评估值；
经过以上评估程序，周转材料评估值为 542,959.63 元。
（4）在产品
在产品（自制半产品）账面余额为 352,269.72 元，主要分为已办理入库的半
成品和正在生产线上尚未结转完工的生产成本，评估基准日在产品未计提跌价准
备，在产品账面价值为 352,269.72 元。
对于产线上的半成品，企业对在产品核算时，投入的材料、制造费用、人工
成本分别按不同阶段的工序进行归集。至评估基准日，尚未结转成本,故该部分在
产品以核实后的账面值作为评估值。
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经过以上评估程序，在产品评估值为 352,269.72 元。
通过以上评估，存货评估值为 120,567,251.61 元，存货跌价准备评估为 0.00 元，
存货评估增值 12,611,257.40 元，增值率 11.68%，主要原因是由于企业产成品市场
销售价格在扣除销售费用、销售税金、企业所得税及一定的产品销售利润后有一
定利润，故造成评估增值。
8、其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产账面价值 574,014.28 元，核算内容为尚未抵扣
的增值税进项税额。
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估专业人员向被评估单位调
查了解了应负担的增值税税率及缴纳制度等税收政策。 查阅了被评估单位评估基
准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。其他流动资
产以核实后的账面值确定评估值。
经过以上评估程序，其他流动资产评估值为 574,014.28 元。
（四） 评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 19,695,793.09 19,695,793.09
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 44,638,885.20 44,638,885.20
应收账款合计 39,680,076.61
减：坏账准备 2,153,195.37
应收账款净额 37,526,881.24 37,526,881.24
应收款项融资 2,131,069.13
减：坏账准备
应收款项融资价值 2,131,069.13 2,131,069.13
预付款项 19,113,902.14 19,113,902.14
其他应收款合计 1,509,673.05
减：坏账准备 215,795.60
其他应收款净额 1,293,877.45 1,293,877.45
存货合计 108,035,124.35
减：存货跌价准备 79,130.14
存货净额 107,955,994.21 120,567,251.61 12,611,257.40 11.68
合同资产
减：减值准备
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
合同资产价值
持有待售资产
减：减值准备
持有待售资产价值
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 574,014.28 574,014.28
流动资产合计 232,930,416.74 245,541,674.14 12,611,257.40 5.41
评估结果增减值分析：
流动资产评估值为 245,541,674.14 元，评估增值 12,611,257.40 元，增值率 5.41%，
增值原因是由于企业产成品市场销售价格在扣除销售费用、销售税金、企业所得
税及一定的产品销售利润后有一定利润，故造成评估增值。
二、 长期股权投资评估技术说明
（一） 评估范围
纳入评估范围的长期股权投资账面余额 34,650,520.75 元，未计提减值准备，
长期股权投资账面价值 34,650,520.75 元，核算内容全部为对外投资项目。
评估基准日长期股权投资概况如下表所示：
单位：元
序号 被投资单位名称 持股比例% 投资成本 账面价值
1 辽宁渤大化工有限公司 100 15,031,240.14 15,031,240.14
2 锦州康泰化学有限公司 100 7,852,769.15 7,852,769.15
3 北京苯环精细化工产品有限公司 100 8,586,139.90 8,586,139.90
4 上海渤大化工有限公司 100 3,180,371.56 3,180,371.56
合计 34,650,520.75
减：长期股权投资减值准备
长期股权投资账面净额 34,650,520.75
（二） 被投资单位概况
1、辽宁渤大化工有限公司概况
（1）公司名称：辽宁渤大化工有限公司
（2）公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
（3）法定住所：义县前杨乡郭帽屯村
（4）法定代表人：刘明
（5）注册资本：1,000.00 万元人民币
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（6）成立时间：2007 年 01 月 08 日
（7）统一社会信用代码：91210727794848555N
（8）经营范围：石油添加剂、化工产品（除危险化学品、监控化学品）、化
工设备制造，销售。依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
（9）股权结构：
截止至评估基准日，辽宁渤大股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 1,000.00 1,000.00 100.00%
总 计 1,000.00 1,000.00 100.00%
（10）评估基准日财务状况：
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 3,770.16 3,282.72 5,993.85
非流动资产 2,499.52 2,521.97 2,413.45
固定资产净额 1,938.95 1,839.73 1,864.36
在建工程 135.34 256.25 114.30
无形资产 391.13 396.30 406.65
其中：土地使用权 391.13 396.30 406.65
长期待摊费用 21.71 22.37 23.69
递延所得税资产 12.39 7.32 4.45
资产总计 6,269.68 5,804.69 8,407.29
流动负债 658.00 855.38 3,305.77
非流动负债 0.71 0.77 0.14
负债合计 658.70 856.16 3,305.91
所有者权益 5,610.98 4,948.53 5,101.38
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项 目 2021 年度 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 3,612.70 5,629.84 7,602.30
二、营业总成本 2,808.89 4,588.74 5,958.86
减：营业成本 2,481.39 3,979.73 5,108.58
税金及附加 34.25 45.39 70.48
销售费用 11.26 24.73 53.01
管理费用 207.29 382.88 471.63
研发费用 74.48 139.02 207.51
财务费用 0.22 16.99 47.66
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
项 目 2021 年度 1-6 月 2020 年度 2019 年度
加：其他收益 0.57 7.90 0.38
投资收益
资产减值损失 -0.87 -0.30
信用减值损失 -32.93 -18.82 -14.03
资产处置收益 -0.13 0.28
公允价值变动收益
三、营业利润 770.58 1,029.75 1,630.07
加：营业外收入 18.16 0.03
减：营业外支出 3.36
四、利润总额 770.58 1,044.55 1,630.09
减：所得税费用 108.14 142.39 221.84
五、净利润 662.44 902.17 1,408.25
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
2、锦州康泰化学有限公司概况
（1）企业名称：锦州康泰化学有限公司
（2）公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
（3）地 址：锦州市太和区福州街 25 号
（4）法定代表人：赵铁军
（5）注册资本：300.00 万人民币
（6）成立时间：2003-01-13
（7）统一社会信用代码：91210700759149521Y
（8）经营范围石油添加剂(危险品除外）、化工原料及产品（危险品除外）、
化工机械设备销售；从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动。）
（9）股权结构：
截至评估基准日，康泰化学股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
康泰股份 300.00 300.00 100%
（10）评估基准日财务状况：
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
资产 2021 年 06 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 7,210.61 7,695.06 18,798.06
非流动资产 113.38 129.92 128.75
固定资产净额 22.57 29.30 60.01
在建工程
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 90.80 100.62 68.74
资产总计 7,323.99 7,824.98 18,926.81
流动负债 4,735.27 5,370.70 16,185.44
非流动负债 - -
负债合计 4,735.27 5,370.70 16,185.44
所有者权益 2,588.72 2,454.28 2,741.37
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目 2021 年度 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 12,551.64 28,841.23 45,072.94
二、营业总成本 12,431.97 28,347.14 43,933.29
减：营业成本 12,065.24 27,790.69 42,351.66
税金及附加 10.72 33.51 63.88
销售费用 229.33 249.33 1,105.71
管理费用 126.69 211.62 306.14
研发费用 0.00 0.00
财务费用 -0.01 62.00 105.90
加：其他收益 12.43 26.87 37.50
投资收益 5.35 22.16
资产减值损失 26.43 -77.72 0.00
信用减值损失 12.84 -50.10 -54.45
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 171.38 398.50 1,144.86
加：营业外收入 2.59 1.44 1.35
减：营业外支出 0.47 1.14 10.31
四、利润总额 173.50 398.79 1,135.90
减：所得税费用 39.06 108.69 335.23
五、净利润 134.44 290.11 800.68
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
3、北京苯环精细化工产品有限公司概况
（1）公司名称：北京苯环精细化工产品有限公司
（2）公司类型：有限责任公司(法人独资)
（3）法定住所：北京市延庆区经济技术开发区
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 25
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
（4）经营场所：北京市延庆区经济技术开发区
（5）法定代表人：韩静然
（6）注册资本：300 万元人民币
（7）成立时间：1999-09-23
（8）统一社会信用代码：91110229103029260R
（9）经营范围：销售化工产品、化工材料、仪器、环保设备；上述销售项目
的信息、技术咨询（不含中介）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业
依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准
后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动。）
（10）股权结构：
截至评估基准日，北京苯环股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
康泰股份 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
（11）评估基准日财务状况：
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 2,420.11 2,619.04 3,170.57
非流动资产 259.41 92.88 100.60
固定资产净额 15.78 22.06 34.63
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78 70.82 65.96
资产总计 2,679.52 2,711.93 3,271.17
流动负债 492.44 740.34 1,123.75
非流动负债 135.61
负债合计 628.05 740.34 1,123.75
所有者权益 2,051.48 1,971.59 2,147.42
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 26
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
一、营业收入 2,194.75 5,255.93 10,514.94
二、营业总成本 2,178.89 5,199.89 10,366.41
减：营业成本 1,956.23 4,833.73 9,469.18
税金及附加 5.76 8.44 26.71
销售费用 79.74 108.60 506.31
管理费用 132.99 250.10 365.33
研发费用 0.00 0.00
财务费用 4.18 -0.99 -1.12
加：其他收益 0.31 0.36
投资收益
资产减值损失 88.48 -21.86 -73.71
信用减值损失 -6.53 -2.42 -171.11
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 98.11 32.12 -96.30
加：营业外收入 0.04 0.23
减：营业外支出 0.98 0.03
四、利润总额 98.11 31.18 -96.09
减：所得税费用 16.39 -0.60 -34.71
五、净利润 81.73 31.79 -61.39
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
4、上海渤大化工有限公司概况
（1）公司名称： 上海渤大化工有限公司
（2）公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
（3）法定住所：上海市松江区新桥镇新格路 850 弄 22 号 312 室
（4）法定代表人：韩光剑
（5）注册资本：300 万人民币
（6）成立时间：2006 年 10 月 27 日
（7）统一社会信用代码：913101177945266878
（8）经营范围：化工原料及产品（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材
料，涂料（除危险品），化工机械设备，仪器仪表，机电设备批发零售。化工领域
内技术开发、技术咨询。从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
（9）股权结构：
截止在评估基准日，上海渤大股权结构如下：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 27
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 康泰股份 300.00 300.00 100.00%
总计 300.00 300.00 100.00%
（10）评估基准日财务状况：
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,714.95 1,703.54 1,976.52
非流动资产 57.01 37.15 45.92
固定资产净额 29.56 33.93 42.86
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20 3.22 3.06
资产总计 1,771.97 1,740.70 2,022.44
流动负债 365.94 458.78 796.63
非流动负债 19.34
负债合计 385.29 458.78 796.63
所有者权益 1,386.68 1,281.92 1,225.80
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,686.14 5,585.85 5,764.46
二、营业总成本 2,589.35 5,349.16 5,646.95
减：营业成本 2,412.59 4,992.94 5,033.02
税金及附加 3.19 11.76 7.73
销售费用 49.64 91.49 253.66
管理费用 122.68 252.19 352.37
研发费用
财务费用 1.25 0.77 0.16
加：其他收益 7.20 3.67 1.68
投资收益
资产减值损失 0.34 -2.54
信用减值损失 4.23 1.71 -0.48
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 108.57 239.54 118.71
加：营业外收入 0.52
减：营业外支出 0.08 0.002 0.02
四、利润总额 108.48 240.06 118.69
减：所得税费用 3.36 19.05 7.90
五、净利润 105.12 221.01 110.79
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（三） 评估操作过程
核实过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
资产评估机构对评估范围的长期股权投资构成情况进行初步了解， 设计了评
估技术方案和评估专业人员配备方案； 向被评估单位提交评估资料清单和评估申
报表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写长期
股权投资评估申报表。
第二阶段：现场调查阶段
评估专业人员查阅了被评估单位长期股权投资明细账、总账、记账凭证，查
阅了被投资单位公司章程、出资验资报告，核实了长期股权投资账面记载的真实
性，以及长期股权投资的投资日期、原始投资额、持股比例等。评估专业人员对
被投资单位展开全面现场调查。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类长期股权投资的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的
评估方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估计算表，撰写长
期股权投资评估技术说明。
（四） 评估方法
评估专业人员对被评估单位的长期股权投资实施了必要的清查程序，收集了
相关法律文件，了解了投资情况，并抽取部分凭证进行验证。在核实投资成本、
投资关系、投资比例的基础上，根据投资比例、权益核算方法以及被投资单位的
经营状况对长期投资分别采用不同的评估方法。
评估专业人员对被评估单位的长期股权投资实施了必要的清查程序，收集了
相关法律文件，了解了投资情况，并抽取部分凭证进行验证。在核实投资成本、
投资关系、投资比例的基础上，根据投资比例、权益核算方法以及被投资单位的
经营状况对长期投资分别采用不同的评估方法。
纳入评估范围的四家子公司均为全资子公司，评估时采用成本法，即对被投
资单位进行整体评估，以其整体评估值和股权比例，确定该项长期投资的评估值。
详细评估过程见本公司出具的下列评估技术说明：
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
1、《天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股权项目涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长投辽宁渤大化工有限
公司股东全部权益价值资产评估说明〔沃克森国际评报字（2021）第 2341 号〕（共
五册第二册）－辽宁渤大化工有限公司资产评估说明》；
2、《天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股权项目涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长投锦州康泰化学有限
公司股东全部权益价值资产评估说明〔沃克森国际评报字（2021）第 2341 号〕（共
五册第三册）－锦州康泰化学有限公司资产评估说明》；
3、《天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股权项目涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长投北京苯环精细化工
产品有限公司股东全部权益价值资产评估说明〔沃克森国际评报字（2021）第 2341
号〕（共五册第四册）－北京苯环精细化工产品有限公司资产评估说明》；
4、《天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股权项目涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长投上海渤大化工有限
公司股东全部权益价值资产评估说明〔沃克森国际评报字（2021）第 2341 号〕（共
五册第五册）－上海渤大化工有限公司资产评估说明》；
（五） 评估结果
按照上述评估方法，康泰股份对 4 家长期股权投资单位的持股比例均为 100%，
即被投资单位的整体评估值等于长期股权投资单位评估值。长期股权投资投资成
本 34,650,520.75 元、账面价值 34,650,520.75 元，评估值 131,017,536.18 元，评估增
值 96,367,015.43 元，增值率 278.11%，评估增值的原因为康泰股份子公司实物资产
的评估增值。
单位：元
序号 被投资单位名称 持股比例% 账面价值 评估价值 增值率%
1 上海渤大化工有限公司 100 3,180,371.56 17,119,842.13 438.30
2 辽宁渤大化工有限公司 100 15,031,240.14 65,277,881.34 334.28
3 锦州康泰化学有限公司 100 7,852,769.15 26,636,469.22 239.20
4 北京苯环精细化工产品有限公司 100 8,586,139.90 21,818,564.85 154.11
合计 34,650,520.75 130,852,757.54 277.64
减：长期股权投资减值准备
长期股权投资账面净额 34,650,520.75 130,852,757.54 277.64
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三、 投资性房地产评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次评估范围的投资性房地产，评估基准日账面价值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 资产数量（项） 账面原值 账面净值
投资性房地产-房屋 11 16,996,704.88 4,538,329.63
合计 11 16,996,704.88 4,538,329.63
（二） 投资性房地产概况
纳入评估范围的投资性房地产基本概况如下：
1、 投资性房地产用途分类
纳入评估范围内的投资性房地产证载用途为工业，实际用途商业、办公。
至评估基准日投资性房地产维护保养正常，可正常使用。纳入评估范围内的
投资性房地产主要用于商业经营、办公场所等。
2、 投资性房地产结构特征
投资性房地产位于福州街 25 号、25 号 1~10 号福州街办公楼，福州街办公楼
建于 2003 年，总层数 6 层，钢混结构，首层及以上层高约 3 米，评估对象为办公
楼 1-6 层，总建筑面积为 13,090.31 ㎡，评估对象外墙局部刷防水涂料，局部贴石
材，局部为玻璃幕墙，内部由承租方自行装饰。
3、 权益状况
评估对象投资性房地产的权利状况情况详见下表：
投资性房地产-房产证载情况一览表
建筑面
证载用 建成
序号 权证编号 建筑物名称 结构 楼层 积 备注
途 时间
（m2）
辽（2019）锦州市不动 福州办
1 福州街 25 号 办公 钢混 2003-09-01 1-6 层/共 6 层 7,710.90
产权第 0060217 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
2 福州街 25-1 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 160.91
产权第 0060207 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
3
产权第 0060208 号
福州街 25-2 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 217.38
公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
4 福州街 25-3 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 217.38
产权第 0060209 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
5 福州街 25-4 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 217.38
产权第 0060210 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
6 福州街 25-5 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 382.54
产权第 0060211 号 公楼
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建筑面
证载用 建成
序号 权证编号 建筑物名称 结构 楼层 积 备注
途 时间
（m2）
辽（2019）锦州市不动 福州办
7 福州街 25-6 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 226.11
产权第 0060212 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
8 福州街 25-7 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 226.11
产权第 0060213 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
9 福州街 25-8 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 226.11
产权第 0060214 号 公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
10 福州街 25-9 号 商业 钢混 2003-09-01 1-2 层/共 6 层 276.49
产权第 0060215 号 公楼
研发中心办公楼
辽（2019）锦州市不动 福州办
11 （福州街 25-10 办公 钢混 2003-09-01 1-3 层/共 6 层 3,229.00
产权第 0060216 号 公楼
号）
合计 13,090.31
根据产权持有者提供的《房屋租赁合同》，评估对象房屋总建筑面积 13,090.31
平方米。至评估基准日福州街 25 号、福州街 25-5 号至 25-9 号均已对外出租。出
租总面积为 9,048.26 平方米。福州街 25-1 号至 25-4 号暂未出租。根据被评估单位
提供的《不动产权证》及其他资料，评估对象中投资性房地产均已设立抵押他项
权利。具体租赁情况如下表：
合同起始时 合同终止
租赁面积
土地终止 间 时间 租金（元/
序号 房产名称 租户名称 用途 现状
日 （年/月/ ㎡/天）
（㎡） （年/月/日）
日）
中国邮政银
1 福州街 25 号 办公 2043-7-9 7,710.90 续用
行
2020-2-15 2023-2-14 1.09
中国邮政银
2 福州街 25-5 号 商业 2043-7-9 382.54 续用
行
3 福州街 25-6 号 陈宝才 商业 2043-7-9 226.11 续用
4 福州街 25-7 号 陈宝才 商业 2043-7-9 226.11 续用
2019-6-5 2025-8-31 1.31
5 福州街 25-8 号 陈宝才 商业 2043-7-9 226.11 续用
6 福州街 25-9 号 陈宝才 商业 2043-7-9 276.49 续用
7 福州街 25-1 号 自用 商业 2043-7-9 160.91 自用
8 福州街 25-2 号 自用 商业 2043-7-9 217.38 自用
9 福州街 25-3 号 自用 商业 2043-7-9 217.38 自用
10 福州街 25-4 号 自用 商业 2043-7-9 217.38 自用
研发中心办公楼
11 （福州街 25-10 自用 办公 2043-7-9 3,229.00 自用
号）
合计 13,090.31
（三） 评估操作过程
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1.评估准备
对企业提供的“投资性房地产清查评估明细表”进行审核，核对申报表中有无
虚报、重报、漏报资产，审查申报表信息是否正确、完备，由资产占有单位进行
修改与补充。
根据企业资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管
理部门及使用部门下发《投资性房地产评估勘察表》，并指导企业根据实际情况
进行填写，以此作为评估的参考资料。
2.清查核实
评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，会同被评估单位有关
人员，对资产逐项进行核实，核实建筑物的名称、面积、结构形式和购建时间等，
核实土地使用权的面积、用途、使用年限、完善评估明细表，做到账表相符、账
实相符。
核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料，核对房屋名称、座落
地点、结构类型、建筑面积、使用年限、使用状况及租约信息等。
3.现场勘察及市场调查
依据清查评估明细表，评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察，主要
以现场勘察为主，即根据企业申报的清查明细表，对以下内容进行勘察：核对房
地产的地址、座落部位、地段、层次和产权边界；核对房屋的结构、类型、式样、
层高、朝向、建筑面积；查勘房屋的装修、设施及其使用状况；填写房屋现场勘
察记录表，查阅房屋所有权证，主要核对房屋所有权证中所载权利人、建筑面积、
结构及示意图，检查是否与评估清查明细表中所列内容一致。
对房屋建筑物、土地使用权的位置、环境等进行调查，并取得物业照片；对
在现场勘察中发现与清查明细表不符的问题，及时同企业陪同人员进行沟通解决，
向有关部门进行调查咨询，搜集本次评估所需的资料。
4.核实结果
经现场调查核实，委估评估的投资性房地产建筑面积是依据房产证确定，本
次评估清查及测算工作依据产权说明及申报表进行。
经现场勘查，投资性房地产正常使用，管理维护较好，主体结构完好，具有
继续使用的功能。
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（四） 评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。资产评估师应当根据评估
对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
根据《资产评估准则》的相关要求，对投资性房地产进行评估，评估方法原
则上主要采用收益法、市场法、成本法进行评估。
评估对象位于锦州市松山新区，所在区域类似房地产交易情况不活跃，可供
比较的房地产交易案例较少，不符合市场法的应用条件及适用范围，不适宜选用
市场法。；
评估对象房屋实际用途为商业、办公，评估对象位于所在区片较中心位置，
区域位置较优越，生活配套设施齐全，截至评估基准日已经对外出租，且周边类
似物业的出租案例较多，宜选用收益法。
评估对象位于锦州市松山区，所在城市房地产市场的都在快速发展，开发利
润的存在使价格水平已远远偏离成本，采用成本法难以反映目前正常的价格水平，
不宜采用成本法；
评估对象属于已建成房屋建筑物，目前使用状况良好，从建筑环保的角度考
虑，不具有开发或再开发潜力，不适宜采用假设开发法。
故本次根据待估房地产的实际情况及特点、评估价值类型、资料收集情况等
相关条件，主要采用收益法评估。
收益法
收益法是运用适当的资本化率，将预期的评估对象未来各期的正常净收益折
算到价值时点上的现值之和得出评估对象客观市场价格的方法。
其计算公式为：
P＝a÷ (r-g)× [1-(1+g)n/(1+r)n]+K
其中：P 为房地产评估价格，a 为第一年收益，r 为折现率，g 为净收益递增
比率，n 为收益年期，K 为土地到期之后房屋建筑物价值。
运用收益法按下列基本步骤进行：
（1）搜集有关收入和费用的资料；
（2）估算潜在毛收入，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的
租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；
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（3）估算有效毛收入；
（4）估算运营费用；
（5）估算净收益，租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利
息收入。是否从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁合同
对费用约定由出租方还是承租方承担来分析判断。
（6）选用适当的资本比率；
（7）选用适宜的计算公式求出收益价格
由于证载土地用途为工业用地，考虑到收益法做出的房地合估土地内涵为商
业，需将土地差额进行扣除；采用基准地价法对该块土地在商业性质与工业性质
下分别进行测算；扣除不同用途土地差额。
（五） 典型案例
案例一：福州街 25-6 号（投资性房地产明细表序号 7）
1.概况
评估对象位于锦州市松山新区福州街 25-6 号，钢混结构，第 1-2 层（共 6 层），
建筑面积 226.11 ㎡，建成于 2003 年。不动产权证号：辽（2019）锦州市不动产权
第 0060212 号，证载权利人为锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司，房屋规划用
途为商业，截至评估基准日该部分房产已出租。
2.地理位置及配套设施情况
锦州，是辽宁省地级市，国务院批复确定的中国辽宁省西部地区的中心城市，
辽宁省重要的工业、港口城市。截至 2018 年，全市下辖 3 个区、2 个县、代管 2
个县级市，总面积 10301 平方千米，建成区面积 137.2 平方千米，户籍人口 294.96
万人，户籍城镇人口 124.88 万人，城镇化率 42.34%。锦州地处中国东北地区、辽
宁西南部、“辽西走廊”东部，海岸线 124 千米，是连接华北和东北两大区域的交通
枢纽，是国家科技成果转化服务（锦州）示范基地、中国投资环境百佳城市、中
国最具投资价值新锐金融生态城市、中国人居环境范例奖城市、2013 中国锦州世
界园艺博览会举办城市。
锦州有着 2100 余年的历史，始定名于辽代。1949 年，东北解放后成立辽西省，
锦州为辽西省省会城市，成为区域性政治、经济、文化中心。锦州形成空港、海
港、铁路、公路、输油气管线齐全的立体交通网络。2015 年 12 月，新建锦州湾机
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场成功通航，是辽宁省三大物流中心之一和辽西地区物资集散地及商贸中心，批
发零售贸易额居辽西之首。
3.市场分析
2020 年，锦州市实现地区生产总值 1072.2 亿元，按可比价格计算，同比增长
0.1%，增速比前三季度提高 2.7 个百分点，实现由负转正。其中，第一产业增加值
208.5 亿元，增长 2.0%；第二产业增加值 268.3 亿元，与上年持平；第三产业增加
值 595.4 亿元，下降 0.6%。
（1）区域经济情况
2020 年松山地区生产总值实现 91.4 亿元，比 2015 年增长 80%；一般公共预算
收入 6.82 亿元，比 2015 年增长 70%。经济增长“三驾马车”持续攀升。固定资产投
资累计突破 140 亿元，累计实现进出口总额 12.58 亿美元；2020 年社会消费品零售
总额实现 37.1 亿元，比 2015 年增长 16.7%，消费对经济增长的带动作用进一步增
强。
创新创业能级跃迁。创新创业主体不断壮大。截至 2020 年，共有高新技术企
业 32 家，是 2015 年的 2.7 倍，占全市高新技术企业总数的 23%；积极开展辽宁省
创新主体培育工作，共培育出 11 家雏鹰企业、1 家瞪羚企业、1 家平台型大企业
和 2 家新型研发机构。创新创业载体日渐充实。2020 年，全区创业孵化面积达到
4.3 万平方米，大学科技园、生物医药产业园的创新孵化功能逐渐完善，成功吸引
一批由院士、长江学者、兴辽英才等高端人才创业项目落户。创新创业氛围日益
浓厚。科技活动周等专题活动影响力不断提升，中国创新创业大赛锦州地方赛暨
“锦州大学科技园杯”创新创业大赛激发了各类主体的创新创业活力，掀起了新一
轮“大众创业、万众创新”浪潮。
产业结构持续优化。服务业拉动消费作用加强。“十三五”期间，深入推进产业
新旧动能高效转换，2020 年，三次产业占比由 2015 年的 2:43:55 发展为 2:22:76，
现代服务业基本形成规模。高新技术产业加快培育。2020 年，生物医药、汽车零
部件、新材料、数字经济等战略性新兴产业产值占比由 2015 年的 54%增长到 69%；
高新技术产品增加值完成 11.4 亿元，比 2015 年增长 43%，占到 GDP 的 12.47%,科
技创新驱动产业高质量发展的动能不断增强。
4.评估计算过程
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（1）租金收益
评估对象在租约期内按照租约租金计算，对租约期外按照市场客观租金确定。
案例为福州街 25-6 号，该部分承租方为陈宝才，租赁面积为 226.11 ㎡，租赁
该房屋为商业使用，租赁期限为 6.24 年，自 2019 年 6 月 5 日起至 2025 年 8 月 31
日止，租赁期内第一、二、三年租金为人民币 450,000.00 元,第四、五、六年年租
金为 480,000.00 元。
评估对象租赁期外租金按照市场客观租金确定：
表 1：评估对象与可比实例基本状况表
名称 位置 用途 建筑面积 可比实例来源
估价对象-福州街 25-6 号 福州街 25-6 号 商业 226.11 —— 2
锦绣天第-C 区 锦州市太和区中央南街锦绣天第 C 区 商业 800.00 安居客 20
香榭丽花园 锦州市太和区营盘街道 214 号 商业 124.00 安居客 20
锦绣天第-A 区 锦州市太和区武汉街与科技路交叉口西北 100 米 商业 270.00 安居客 20
注：案例交易价格内涵为含增值税价格。
（2）根据评估对象条件，影响房地产价格的主要因素有：
1）市场状况：确定房地产价格指数。
2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。
3）房地产状况因素指评估对象本身的条件和特征，是决定同一区位内房地产
差异性的重要因素，是同一区域内房地产租金价格差异的重要原因。房地产状况
因素包括区位因素、实物状况、权益状况。
①区位因素是指房地产销售价格有影响的房地产区域与位置因素的状况，有
距区域中心的距离、平面位置、公共交通便捷度、外部配套设施、商业繁华度、
临街状况、楼层、人流量及密度等。
②实物状况主要有外观设计、建筑结构、设备设施、空间布局、新旧程度、
临街宽深比、建筑功能、室内装饰装修、建筑面积、特殊情况、停车便捷度等。
③权益状况主要有土地使用权类型、用途、规划条件、共有情况、用益物权
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
设立情况、担保物权设立情况、拖欠税费情况、查封情况、权属清晰情况等。
根据评估人员的现场调查，并将调查结果进行收集整理，通过对近期出租实
例的分析，挑选出如下三个综合用途比较案例，取得比较因素方面的资料，详见
下表：
表 2、比较因素条件说明表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
锦绣天第-C 区 香榭丽花园 锦绣天第-A 区
标准价格 待估 1.56 1.46 1.54
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场
成交日期 2021 年 6 月 30 日 2021 年 12 月 10 日 2021 年 12 月 10 日 2021 年 12 月 10 日
状况
距区域中心
距离区域中心较近 距离区域中心较近 距离区域中心较近 距离区域中心较近
的距离
市府广场附近，周边自然人 市府广场附近，周边自然 市府广场附近，周边自然 市府广场附近，周边自然
平面位置
文环境较好 人文环境较好 人文环境较好 人文环境较好
公共交通便 距离公交站较近，公交线路 距离公交站较近，公交线 距离公交站较近，公交线 距离公交站较近，公交线
捷度 较多 路较多 路较多 路较多
区
位
状 外部配套设
较优 较优 较优 较优
况 施
商业繁华度 优 较优 一般 较优
临街状况 较优 较优 较优 较优
楼层 1 层-2 层 1 层-2 层 1 层-2 层 1 层-2 层
人流量及密
优 较优 一般 较优
度
外观设计 较好 较好 较好 较好
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
设备设施 较好 较好 较好 较好
新旧程度 一般 一般 一般 一般
实 临街宽深比 较优 较优 较优 较优
物
状 建筑功能 符合商业使用功能 符合商业使用功能 符合商业使用功能 符合商业使用功能
况 室内装饰装
精装修 精装修 简装 精装修
修
建筑面积 226.11 800.00 124.00 270.00
特殊情况 无 无 无 无
停车便捷度 较好 较好 较好 较好
土地使用权
出让 出让 出让 出让
类型
用途 设定为商业 商业 商业 商业
权 规划条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件
益
状 共有情况 无共有情况 无共有情况 无共有情况 无共有情况
况 用益物权设
无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立
立情况
担保物权设
无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立
立情况
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租赁或占有
无租赁或占有 无租赁或占有 无租赁或占有 无租赁或占有
情况
拖欠税费情
无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费
况
查封情况 无查封 无查封 无查封 无查封
权属清晰情
权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
况
（3）编制比较因素条件指数表
根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
1）交易情况修正
均为正常交易，不作修正。
2）市场状况修正
市场状况修正是将实例在成交日期的价格调整为评估基准日的价格。
各比较实例距评估基准日时间较近，在此期间，商业房地产市场较平稳，无
明显波动，故不进行市场状况修正。
3）房地产状况因素修正
将各项修正因素分为优、较优、稍优、相同或相似、稍差、较差、差 7 个等
级，以评估对象为基准，每相差一个等级结合具体情况确定向上或向下修正幅度。
具体过程详见可比实例比较分析表、比较因素条件指数表、比较因素修正系
数表。
表 3、可比实例比较分析表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
锦绣天第-C 区 香榭丽花园 锦绣天第-A 区
标准价格 待估 1.56 1.46 1.54
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场状 2021 年 12 月 10 2021 年 12 月 10 2021 年 12 月 10
成交日期 2021 年 6 月 30 日
况 日 日 日
距区域中心的距
基准 相同 相同 相同
离
平面位置 基准 相同 相同 相同
区
位
状 公共交通便捷度 基准 相似 相似 相似
况
外部配套设施 基准 相同 相同 相同
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商业繁华度 基准 较差 差 较差
临街状况 基准 相同 相同 相同
楼层 基准 相同 相同 相同
人流量及密度 基准 较差 差 较差
外观设计 基准 相同 相同 相同
建筑结构 基准 相同 相同 相同
设备设施 基准 相同 相同 相同
新旧程度 基准 相似 相似 相似
实
物 临街宽深比 基准 相同 相同 相同
状 建筑功能 基准 相同 相同 相同
况
室内装饰装修 基准 相同 较差 相同
建筑面积 基准 较差 相似 稍差
特殊情况 基准 相同 相同 相同
停车便捷度 基准 相同 相同 相同
土地使用权类型 基准 相同 相同 相同
用途 基准 相同 相同 相同
规划条件 基准 相同 相同 相同
共有情况 基准 相同 相同 相同
用益物权设立情
基准 相同 相同 相同
权 况
益 担保物权设立情
状 基准 相同 相同 相同
况 况
租赁或占有情况 基准 相同 相同 相同
拖欠税费情况 基准 相同 相同 相同
查封情况 基准 相同 相同 相同
权属清晰情况 基准 相同 相同 相同
表 4、比较因素条件指数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
锦绣天第-C 区 香榭丽花园 锦绣天第-A 区
标准价格 待估 1.56 1.46 1.54
交易情况 100 100 100 100
市场状况 成交日期 100 100 100 100
距区域中心的距离 100 100 100 100
平面位置 100 100 100 100
公共交通便捷度 100 100 100 100
区
位 外部配套设施 100 100 100 100
状 商业繁华度 100 96 94 96
况
临街状况 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
人流量及密度 100 98 97 98
外观设计 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
实 设备设施 100 100 100 100
物
状 新旧程度 100 100 100 100
况 临街宽深比 100 100 100 100
建筑功能 100 100 100 100
室内装饰装修 100 100 96 100
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建筑面积 100 98 100 99
特殊情况 100 100 100 100
停车便捷度 100 100 100 100
土地使用权类型 100 100 100 100
用途 100 100 100 100
规划条件 100 100 100 100
权
共有情况 100 100 100 100
益 用益物权设立情况 100 100 100 100
状 担保物权设立情况 100 100 100 100
况
租赁或占有情况 100 100 100 100
拖欠税费情况 100 100 100 100
查封情况 100 100 100 100
权属清晰情况 100 100 100 100
表 5、比较因素修正系数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
锦绣天第-C 区 香榭丽花园 锦绣天第-A 区
标准价格 待估 1.56 1.46 1.54
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
市场状况 成交日期 100 100/100 100/100 100/100
距区域中心的距
100 100/100 100/100 100/100
离
平面位置 100 100/100 100/100 100/100
区 公共交通便捷度 100 100/100 100/100 100/100
位 外部配套设施 100 100/100 100/100 100/100
状
况 商业繁华度 100 100/96 100/94 100/96
临街状况 100 100/100 100/100 100/100
楼层 100 100/100 100/100 100/100
人流量及密度 100 100/98 100/97 100/98
外观设计 100 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
设备设施 100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100 100/100 100/100 100/100
实
物 临街宽深比 100 100/100 100/100 100/100
状 建筑功能 100 100/100 100/100 100/100
况
室内装饰装修 100 100/100 100/96 100/100
建筑面积 100 100/98 100/100 100/99
特殊情况 100 100/100 100/100 100/100
停车便捷度 100 100/100 100/100 100/100
土地使用权类型 100 100/100 100/100 100/100
用途 100 100/100 100/100 100/100
规划条件 100 100/100 100/100 100/100
权 共有情况 100 100/100 100/100 100/100
益 用益物权设立情
状 100 100/100 100/100 100/100
况
况
担保物权设立情
100 100/100 100/100 100/100
况
租赁或占有情况 100 100/100 100/100 100/100
拖欠税费情况 100 100/100 100/100 100/100
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查封情况 100 100/100 100/100 100/100
权属清晰情况 100 100/100 100/100 100/100
比准价格 —— 1.69 1.67 1.65
权重 1/3 1/3 1/3
比较价值 1.67
注：因为比较案例计算出的租金相近，故取三个比较案例比准价格的算术平
均值作为本次市场租金测算结果。
待估房屋基准日的租金价格=（案例一比准价＋案例二比准价＋案例三比准价） 3
=1.67 元/平方米/日
（4）租金增长率确定
租金增长率：评估人员通过电话咨询，及周边市场的调查，并参考同花顺公
布的近二十年辽宁省消费价格指数，房地产的租金增长率保持在 3%左右，且近年
来增长趋势放缓，评估对象所在位置公共交通较便利，外部配套设施较完善，商
业繁华度一般，所以本次租金增长率按 2%确定。
（5）空置率
根据评估人员市场调查并结合评估人员的现场查看，参考同花顺统计的近十
年沈阳地区商铺空置率，确定空置率为 17.95%。
（6）年运营费用
①房产税
房产税按年租金收入，税率为 12%；
②增值税
增值税按年租金收入除以 1.05 税率为 5%；
③教育费附加及地方教育费附加
教育费附加按增值税的 3%计算，地方教育费附加按增值税的 2%计算。
④城市建设维护税
按增值税的 7%计算。
⑤印花税
按年租金收益 0.1%计算。
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⑥城镇土地使用税
根据企业实际缴纳为准，适用城镇土地使用税税额标准为 15 元/㎡。
⑦管理费，管理费是指工作人员的工资、福利、办公费用等相关费用，同类
房地产的管理费水平一般占年有效毛收入的 2%-5%，结合本项目所在区域的经济
发展状况、社会平均工资及项目的实际情况。本次按建筑物年租金收益的 2%计算。
⑧维修费，维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按
建筑物重置价格的 1%计算。
⑨保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的
费用，按重置成新价乘以保险费率 0.1%计算。
（7）押金收益
押金为 2 个月租金，利息按一年期存款利率 1.5%计，则：
押金收益=月租金× 2× 年利率
（8）确定年净收益 A
A=月租金× 12× （1-空置率）+押金收益–运营费用
（9）确定房地产报酬率
房地产报酬率实质上是房地产投资资产的收益率，根据《房地产估价规范》，
报酬率可以按安全利率加风险调整值法确定，即：报酬率＝安全利率+风险调整值。
安全利率按中国人民银行于 2015 年 10 月 24 日公布一年期存款利率 1.5%确定。风
险调整值可以视为投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率三者之
和再减去投资带来的优惠率。考虑目前房地产业的平均收益状况、评估对象的地
理位置、评估对象的用途等因素，结合我们对评估对象所在区域房地产市场的调
查了解由于当前房地产政策变动较快，房地产投资存在一定的风险，并且考虑目
前的通货膨胀和一定的风险利率，综合分析房地产风险调整值在 3%~8%之间，结
合本次评估的价值类型为使用权，本次评估风险调整值取 6.5%，因此，报酬率＝
1.5%+6.5%＝8.00%。
（10）收益年期的确定
根据委托方所提供资料，评估对象建成于 2003 年，钢混结构，最高使用年限
为 60 年，截至评估基准日，房屋剩余使用年限为 42.20 年。评估对象所在土地终
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止日期为 2043 年 7 月 9 日，土地剩余使用年限为 22.04 年。根据孰短原则，故本
次评估收益年限取土地剩余年限，即 22.04 年。
根据《房地产估价规范》，土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同
结束的，应选取其中较短者为收益期，对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩
余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建
筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的
价值折现到价值时点的价值。
考虑到该建筑物所在宗地的土地使用权出让合同约定申请续期的不确定因素
太多，且申请续期需要重新签订土地使用权出让合同，同时需考虑土地出让金及
土地开发及配套的相关金额。故假设土地出让年限届满，出让土地使用权被无偿
收回，不续期。鉴于建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，
需要考虑建筑物资产回收价值。
（11）评估值计算如下表：
收益测算表
土地使用权终止日 房屋经济 房屋终止日
2043/7/9 2003-09-01 60 2063/8/31
期 寿命 期
价值时点 合同期 租赁期外
2021/6/30 评估期 Yr1 Yr2 Yr3 Yr4 Yr5-end
起租期 2019/6/5 2021/7/1 2022/7/1 2023/7/1 2024/7/1 2025/9/1
止租期 2025/8/31 2022/6/30 2023/6/30 2024/6/30 2025/8/31 2043/7/9
建筑面积（平方米） 226.11 226.11 226.11 226.11 226.11
潜在毛租金收入 107,747 115,247 115,247 134,508 149,690
租金（元/㎡/天） 1.31 1.40 1.40 1.40 1.81
年租金增长率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2%
计算天数 364.00 365.00 365.00 426.00 365.00
潜在毛押金收入 68 68 68 79 369
月押金 4,522 4,522 4,522 4,522 12,303
押金月数 2.00
存款利率（1 年期） 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5%
计算天数 364.00 365.00 365.00 426.00 365.00
其他收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
潜在毛收入 107,815 115,315 115,315 134,587 150,059
空置和收租损失 0 0 0 0 26933
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空置率 0% 0% 0% 0% 17.95%
有效出租面积比率 100% 100% 100% 100% 100%
收租损失 0 0 0 0 0
有效毛收入 107,815 115,315 115,315 134,587 123,126
减运营费用 27,320 28,753 28,753 33,559 30,187
管理费用（按有效毛
2.00% 2,156 2,306 2,306 2,692 2,463
收入计）
维修费用（按重置成
1.00% 5,038 5,052 5,052 5,896 5,052
本价计）
保险费（按重置成新
0.10% 354 355 355 414 355
价计）
增值税（年有效毛收
5.00% 5,130.81 5,487.96 5,487.96 6,405.12 5,848.70
入/1.05*5%)
教育费及地方教育
费附加（增值税的 5.00% 257 274 274 320 292
3%+2%）
城市维护建设税（增
7.00% 359 384 384 448 409
值税的 7%）
印花税(按潜在毛收
0.10% 108 115 115 135 123
入的 0.1%）
房产税(税率 12%） 12.00% 12,314 13,171 13,171 15,372 14,037
城镇土地使用税 7.11 1,603.24 1,607.64 1,607.64 1,876.32 1,607.64
房屋重置成本(成本
2,234
法测算）
成新率（按年限法测
70.00% 否
算）
房屋重置成新价（成
1,570
本法测算）
每年净收益（元） 80,495 86,561 86,561 101,028 92,939
期末剩余收益年限 1.00 1.00 1.00 1.17 17.86
租赁期末净收入 990,897
每年净收益（元） 80,495 86,561 86,561 101,028 92,939
报酬率 8.00% 8.00% 8.00% 8.00% 8.00% 8.00%
计算期数 1.00 1.00 1.00 1.17
折现期 0.50 1.50 2.50 3.50 4.17
折现系数 96.23% 89.10% 82.50% 76.39% 69.81%
净现值 77,456.38 77,123.87 71,410.99 77,171.69 691,734.79
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评估总价（元） ￥994,898
建筑面积（㎡） 226.11 ㎡
￥4,400/
评估单价
㎡
收益期内价值 994,898
收益期外价值 31,505
总价值 1,026,403
￥4,539/
评估单价（不含税）
㎡
经采用收益法测算结果为 4,539 元/平方米。
由于证载土地用途为工业用地，考虑到收益法做出的房地合估土地内涵为商
业，故需将土地差额进行扣除；采用基准地价法对该块土地在商业性质与工业性
质下分别进行测算。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
取待估宗地在评估基准日价格的方法。基准地价系数修正法的计算公式为：
Pi=P× （（1±∑Ki）× Sl× S3× S4± M）× S2
式中： .
Pi 一估价对象地价
P 一估价对象基准地价
∑Ki 一委估宗地所有影响地价因素总修正值
S1 一宗地用途修正系数
S2—年期修正系数
S3—容积率修正系数
S4—期日修正系数
M—相应基础设施差异的配套费
1.基准地价的内涵
根据锦州市人民政府办公厅关于印发《锦州市城区土地级别基准地价及出让
金租金标准的通知》(锦政办法[2016]68 号)，锦州市城区基准地价的内涵如下：
商业用地（40 年）
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
基准楼面地 平均容积率设 土地还原 基准地价的估计
级别 开发程度设定
价 定 利率 时点
一级 3731 2 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
二级 2977 2 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
三级 2404 2 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
四级 1974 1.7 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
五级 1424 1.7 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
六级 795 1.7 六通一平 8.00% 2015 年 1 月 1 日
工业用地（50 年）
平均容积率设 土地还原 基准地价的估计
级别 基准地价 开发程度设定
定 利率 时点
一级 711 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
二级 580 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
三级 473 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
四级一类 323 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
四级二类 288 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
五级 226 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
2、商业用地
1) 确定宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于福州街 25 号，所处土地级别为城区三级商业用地，该级别商业
用地基准楼面地价为 2,404.00 元/平方米。
2) 基准地价评估过程
（1）商业用地个别因素修正系数
①宗地用途修正
一级地类 二级地类 具体用地 参照体系 修正幅度
批发零售用地 -
住宿餐饮用地 -
商服用地 金融、证券、保险等营业网 商业用地
商务金融用地 -8%
点用地
其他商服用地 -
工业用地 -
工矿仓储用地 采矿用地 工业用地 -
仓储用地 -
待估宗地实际大部分具体用地为金融、证券、保险等营业网点用地，参照锦
州市基准地价用途修正系数表，则宗地用途修正系数 S1=﹣8.00%。
②年期修正
基准地价是各类用地法定最高出让年限的地价，在对实际使用年限与法定最
高出让年限不一致的宗地进行估价时，则必须进行年期修正。商业用地法定最高
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使用年限为 40 年，待估宗地剩余使用年期为 22.04 年；则年限修正系数 S2=0.856。
③容积率修正
基准地价设定商业用地 1-3 级平均容积率为 2，待估宗地实际容积率为 1.7，
参考锦州市城区商业用地容积率修正系数表（ 1-3 级），则容积率修正系数
S3=0.9030.
④期日修正
锦州市商业用地期日修正系数
一季度 5.64% 1
二季度 4.36% 1.0436
2015 年
三季度 4.18% 1.0872
四季度 0.24% 1.0898
一季度 0.59% 1.0962
二季度 -2.88% 1.0646
2016 年
三季度 0.19% 1.0666
四季度 0.03% 1.0669
一季度 0.03% 1.0672
二季度 -0.06% 1.0666
2017 年
三季度 0.06% 1.0672
四季度 0.06% 1.0678
一季度 0.06% 1.0684
二季度 0.38% 1.0725
2018 年
三季度 0.57% 1.0786
四季度 0.38% 1.0827
一季度 -0.19% 1.0806
二季度 0.69% 1.0881
2019 年
三季度 0.06% 1.0888
四季度 -0.12% 1.0875
一季度 0.00% 1.0875
二季度 -0.25% 1.0848
2020 年
三季度 -0.06% 1.0841
四季度 -0.50% 1.0787
一季度 -0.09% 1.0777
2021 年
二季度 -0.31% 1.0744
故本次评估期日修正系数 S4=1.0744。
⑤开发程度修正
锦州市土地开发费用分项一览表
单位：元/平方米
级别 通路 通电 供水 排水 通讯 供气 供热 场地平整
1-3 级 40 30 30 25 20 30 30 20
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待估宗地现状开发程度为“七通一平”，基准地价内涵容积率为“六通一平”，根
据故本次评估开发程度修正额为 30 元/平方米。
⑥地价因素修正
锦州市城区三级商业用地修正系数指标说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心距离 ≤1000 (1000,1500] (1500,2000] (2000,2500] >2500
距区级商服中心距离 ≤300 (300,600] (600,900] (900,1200] >1200
距离公交站点距离 ≤100 (100,200] (200,300] (300,400] >400
距主干道距离 ≤75 (75,150] (150,225] (225,300] >300
距长途客运站距离 ≤1000 (1000,2000] (2000,3000] (3000,4000] >4000
七项或者六项
基础设施配套状况 五项充分保证 四项充分保证 三项充分保证 其他
充分保证
距火车站距离 ≤1000 (1000,2000] (2000,3000] (3000,4000] >4000
客流到达并停
客流密集区的周 处于区域的平均 客流略低于区域 客流明显低于区
客流人口密度 留时间较长时
边地区 水平 的平均水平 域平均水平
间的密集区
临街状况 两面临街 一面临街 不临街
矩形，土地利用 形状规则，土地 形状较不规贝 U,
宗地形状 形状较规则 不规则，影响利用
充分 利用充分 土地利用一般
临街宽度明显 临街宽度略大于 临街宽度远小于
临街宽度略小，
大于所临街道 所临街道一般水 临街宽度处于所 所临街道一般水
临街状况 所临街道一般水
一般水平，宽深 平，宽度大于深 临街道一般水平 平，深度大于宽度
平，深度较大
对比明显 度 3 倍以上
锦州市三级商业用地宗地地价修正系数表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距市级商服中心距离 0.0304 0.0152 0 -0.0152 -0.0304
距区级商服中心距离 0.0201 0.0101 0 -0.0101 -0.0201
距离公交站点距离 0.0109 0.0054 0 -0.0054 -0.0109
距主干道距离 0.0063 0.0031 0 -0.0031 -0.0063
距长途客运站距离 0.0033 0.0016 0 -0.0016 -0.0033
基础设施配套状况 0.0014 0.0007 0 -0.0007 -0.0014
距火车站距离 0.0005 0.0003 0 -0.0003 -0.0005
客流人口密度 0.0103 0.0052 0 -0.0052 -0.0103
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
临街状况 0.0055 0 -0.0055
宗地形状 0.003 0.0015 0 -0.0015 -0.003
临街状况 0.012 0.006 0 -0.006 -0.012
宗地影响因素说明、优劣度及修正系数表
因素 因素说明 等级 修正系数
距市级商服中心距离 (2000,2500] 较劣 -0.0152
距区级商服中心距离 (300,600] 较优 0.0101
距离公交站点距离 ≤100 优 0.0109
距主干道距离 (75,150] 较优 0.0031
距长途客运站距离 >4000 劣 -0.0033
基础设施配套状况 七项或者六项充分保证 优 0.0014
距火车站距离 >4000 劣 -0.0005
客流人口密度 处于区域的平均水平 一般 0
临街状况 两面临街 优 0.0055
宗地形状 形状规则，土地利用充分 较优 0.0015
临街状况 临街宽度处于所临街道一般水平 一般
0
合计 0.0135
则地价因素修正系数=1.35%。
3）评估结果
依据待估宗地所处地区的土地级别和基准地价，通过地价区域影响因素、个
别因素等比较与修正来测算土地的价格：
单位楼面地价=（2,404.00× （1+1.35%）× 0.9200× 0.9030× 1.0744+30）× 0.8560
=1,887.00 元/平方米（取整）
单位地面地价=1887.00× 1.7=3,208.00 元/平方米（取整）
3、工业用地
1）确定宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于福州街 25 号，所处土地级别为城区四级一类工业用地，该级别
工业用地基准地价为 323 元/平方米。
2）基准地价评估过程
（1）工业用地个别因素修正系数
①宗地用途修正
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一级地类 二级地类 具体用地 参照体系 修正幅度
批发零售用地 -
住宿餐饮用地 -
商服用地 金融、证券、保险等营业网 商业用地
商务金融用地 -8%
点用地
其他商服用地 -
工业用地 -
工矿仓储用地 采矿用地 工业用地 -
仓储用地 -
参照锦州市基准地价用途修正系数表，宗地用途修正系数 S1=-1。
②年期修正
基准地价是各类用地法定最高出让年限的地价，在对实际使用年限与法定最
高出让年限不一致的宗地进行估价时，则必须进行年期修正。工业用地法定最高
使用年限为 50 年，待估宗地剩余使用年期为 22.04 年；则年限修正系数 S2=0.7646。
③容积率修正
基准地价是代表设定容积率下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价
修正到宗地实际容积率水平下的地价，由于待估宗地-为工业用地，故不进行容积
率修正，则容积率修正系数 S3=1.00。
④期日修正
锦州市工业宗地期日修正系数表
一季度 0.70% 1
二季度 0.35% 1.0035
2015 年
三季度 0.70% 1.0105
四季度 0.35% 1.014
一季度 0.97% 1.0238
二季度 0.96% 1.0336
2016 年
三季度 0.00% 1.0336
四季度 0.32% 1.0369
一季度 0.32% 1.0402
二季度 -0.31% 1.037
2017 年
三季度 -1.58% 1.0206
四季度 -0.96% 1.0108
一季度 -0.32% 1.0076
二季度 0.32% 1.0108
2018 年
三季度 0.00% 1.0108
四季度 0.32% 1.014
一季度 0.65% 1.0206
二季度 -0.32% 1.0173
2019 年
三季度 0.00% 1.0173
四季度 0.00% 1.0173
一季度 -0.32% 1.014
2020 年
二季度 0.00% 1.014
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
三季度 -0.32% 1.0108
四季度 0.00% 1.0108
一季度 -0.32% 1.0076
2021 年
二季度 -0.33% 1.0043
故本次评估期日修正系数 S4=1.0043。
⑤开发程度修正
锦州市土地开发费用分项一览表
单位：元/平方米
项目 通路 通电 供水 排水 通讯 供气 供热 场地平整
4-6 级 30 20 20 15 10 20 20 20
待估宗地现状开发程度为“七通一平”，基准地价工业用地内涵容积率为“五通
一平”，根据故本次评估开发程度修正额为 40 元/平方米。
⑥地价因素修正
锦州市城区四级工业宗地地价修正系数表指标说明表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 ≤2000 (2000,5000] (5000,7000] (7000,10000] >10000
距主干道距离 ≤150 (150,300] (300,450] (450,600] >600
距离公交站点距离 ≤150 (150,300] (300,450] (450,600] >600
七项或者六项充
基础设施配套状况 五项充分保证 四项充分保证 三项充分保证 其他
分保证
距高速公路口距离 <5000 [5000,8000) [8000,12000) [12000,15000) >15000
主耍工业产业集 主要工业产业集 一般工业产业集 一般产业联系松
产业集聚 独立分布区
聚区 聚区联系紧密区 聚区 散区
宗地形状规则， 宗地形状较规 土地形状不规 土地形状不规则， 土地形状不规
宗地形状 对土地利用无影 则，对土地利用 则，但对土地利 对土地利用有影 则，对土地利用
响 无影响 用无影响 响 影响大
宗地地形 平坦 较平坦 无明显起伏 有明显坡度 坡度较大
锦州市四级工业宗地地价修正系数表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 0.0087 0.0044 0 -0.0044 -0.0087
距主干道距离 0.0173 0.0087 0 -0.0087 -0.0173
距离公交站点距离 0.0074 0.0037 0 -0.0037 -0.0074
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基础设施配套状况 0.0300 0.0150 0 -0.0150 -0.0300
距高速公路口距离 0.0061 0.0030 0 -0.0030 -0.0061
产业集聚 0.0344 0.0172 0 -0.0172 -0.0344
宗地形状 0.0063 0.0032 0 -0.0032 -0.0063
宗地地形 0.0044 0.0022 0 -0.0022 -0.0044
宗地影响因素说明、优劣度及修正系数表
修正因素 因素说明 等级 修正系数
距火车站距离 (5000,7000] 一般 0
距主干道距离 ≤150 优 0.0173
距离公交站点距离 ≤150 优 0.0074
基础设施配套状况 七项或者六项充分保证 优 0.03
距高速公路口距离 [8000,12000) 一般 0.0000
产业集聚 一般工业产业集聚区 一般 0
宗地形状较规则，对土地利用
宗地形状 较优 0.0032
无影响
宗地地形 平坦 优 0.0044
合计 0.0623
则地价因素修正系数=6.23%。
3）评估结果
依据待估宗地所处地区的土地级别和基准地价，通过地价区域影响因素、个
别因素等比较与修正来测算土地的价格：
单位地价=（323.00× （1+6.23%）× 1.00× 1.00× 1.00+40）× 0.7646
=294 元/平方米（取整）
则计算结果如下：
商业用地性质测算结果 工业用地性质测算结果 差额 土地不同用途的
宗地名称 单位地价 单位地价 楼面差价
总价 总价 （元） (元/m)
(元/m) (元/m)
福州街 25 号宗地 3,208.00 24,825,400.00 294.06 2,275,600.00 22,549,800.00 1,722.63
福州街 25-6 号评估值=建筑面积× （收益法测算结果－土地不同用途的差价补差）
=226.11× （4,539.00－1,722.63)
=636,800.00 元（取整）
（六） 评估结果
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投资性房地产评估结果如下表：
科目名称 名称 账面值 评估值 增减值 增值率
福州街 25 号 19,303,000.00 17,585,709.85 1,024.04
福州街 25-1 号 1,717,290.15 504,200.00
福州街 25-2 号 611,900.00
福州街 25-3 号 611,900.00
投资性房地产-房 福州街 25-4 号 611,900.00
屋 福州街 25-5 号 1,042,600.00
福州街 25-6 号 636,800.00
福州街 25-7 号 636,800.00
福州街 25-8 号 636,800.00
福州街 25-9 号 753,600.00
投资性房地产-研发中心办公楼 2,821,039.48 6,578,700.00 3,757,660.52 133.20
投资性房地产合计 4,538,329.63 31,928,200.00 27,389,870.37 603.52
增值原因为：一是因为企业自建该批房地产及拿地时间较早，时间为 2003 年，
早期自建成本与土地出让价格较低，锦州市房地产市场日益高涨是造成评估增值
较大的主要原因。
四、 房屋建筑物类固定资产评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次评估范围内的房屋建筑物 31 项，构筑物 33 项。房屋建筑物建筑面
积共计 27,460.28 平方米。截止评估基准日账面原值为 48,980,534.81 元，账面净值
为 34,950,571.81 元，具体见下表：
单位：人民币元
申报项
资产名称 账面原值 账面价值
数
房屋建筑物类合计 64 57,140,427.55 41,229,406.02
固定资产--房屋建筑物 31 48,980,534.81 34,950,571.81
固定资产—构筑物 33 8,159,892.74 6,278,834.21
（二） 主要资产概况
1.概况
本次评估的房屋建筑物是锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司位于锦州市
太和区曙光街 11 号，锦州市长江街一段的工业厂房及附属用房共 31 幢，建筑面
积合计 27,460.28 平方米。
经现场调查，总体情况如下：
（1）基础承载能力。各主要房屋建筑物、构筑物部分采用了独立基础，地基
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承载能力较好，未发现这些建（构）筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构
出现裂缝。
（2）主体结构强度一般，各类建（构）筑物承重构件和非承重构件良好，但
具有继续承力和使用的功能。
（3）工业用房及辅助用房维护管理较好。
（4）屋面一般采用彩钢板或改性沥青防水，耐久性较好，房屋能够及时得到
维修。
综上所述，我们认为本次被评估的建（构）筑物，均具有继续使用的功能。
2.主要建筑物工程技术特征
（1）框架结构。
其结构特点如下：
基础：现浇钢筋混凝土独立承台、基础梁。
承重结构：现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂
浆砌筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面、SBS 卷材防水。
楼地面：地砖地面。
外墙：水泥砂浆抹面，聚苯乙烯保温板、乳胶漆涂料。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
天棚：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
门窗：门为玻璃门、木门、防盗门，防火门等。窗为塑钢窗。
配套设施：照明系统灯具为日光灯。给排水系统、网络通信、监控系统、消
防系统等配套设施齐全。
（2）钢结构。
其结构特点如下：
基础：钢筋砼独立基础。
承重构件：钢制柱、梁、屋架、檩条、操作平台。
墙体：1.2 米以下外墙 240 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；1.2 米以上为双层彩
钢夹芯板。内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂浆砌筑。
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外墙：水泥砂浆 20 厚抹面。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
地面：混凝土地坪。
门窗：门为夹芯板门、防火门等。窗为塑钢窗。
屋面：双层彩钢夹芯板。
配套设施：照明系统灯具为防爆灯。给排水系统为镀锌钢管给水管，PVC 排
水管。
（3）构筑物
构筑物主要为厂内道路、围墙、水池等，结构形式为混凝土、砖或钢结构。
3.账面价值的构成
账面原值的构成：自建工程为工程竣工时的建安工程费、勘察设计费、工程
建设监理费、建设单位管理费等构成。
4.权利状况
纳入本次评估范围内 31 项房屋建筑物中，有 17 项已取得不动产权证，其余
14 项未办理不动产权证，房屋相应占用的土地为国有出让土地，产权清晰。未办
理产权证明细见下表：
建筑面积 持有单
序号 建筑物名称 地址 结构 建成年月
（m2） 位
1 水泵房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 2007 年 6 月 129.78 康泰股份
2 锅炉房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 2007 年 6 月 97.01 康泰股份
3 南厂平房 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 2008 年 10 月 443.04 康泰股份
4 加热间 锦州市太和区曙光街 11 号 砖混 2011 年 9 月 185.15 康泰股份
5 锅炉房 长江街一段 框架 2013 年 11 月 580.05 康泰股份
6 收发室 1 锦州市长江街一段 2-3 号 砖混 2013 年 11 月 99.66 康泰股份
7 收发室 2 锦州市长江街一段 2-3 号 砖混 2013 年 11 月 35.65 康泰股份
8 危险品库房 锦州市长江街一段 2-3 号 钢结构 2019 年 12 月 338.80 康泰股份
9 废品库房 锦州市长江街一段 2-3 号 钢结构 2019 年 12 月 430.00 康泰股份
10 丙类库房 10-1 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 2019 年 12 月 882.56 康泰股份
11 丙类库房 10-2 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 2019 年 12 月 882.56 康泰股份
12 加热间 锦州市长江街一段 2-18 号 框架 2019 年 12 月 118.27 康泰股份
13 灌装车间 锦州市长江街一段 2-18 号 钢结构 2020 年 5 月 2,179.00 康泰股份
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建筑面积 持有单
序号 建筑物名称 地址 结构 建成年月
（m2） 位
14 固废库 锦州市长江街一段 2-18 号 砖混 2019 年 12 月 187.68 康泰股份
（三） 评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产明细表进行账表核对，同时
对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数
量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主
要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构
件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、
构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观查，查看有无变
形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是
否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看
装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
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查阅了典型建（构）筑物的有关资料，结合现场勘查的实际状况，参照同类
工程的建筑工程经济指标资料，估算出该房屋建筑物的建安工程费，并根据评估
基准日当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准采用成本法进行评估值
计算。
第四阶段：撰写资产评估说明
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写资产评估说明。
（四） 评估依据
1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2. 《中华人民共和国土地管理法》；
3. 建设部《房屋完损等级评定标准》；
4. 中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
5. 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》；
6. 《资产评估常用数据与参数手册》；
7. 《辽宁省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017 版）；
8. 《辽宁省通用安装工程定额》(2017 版)；
9. 《辽宁省建筑工程费用及计算规则》(2017 版)；
10. 《锦州市建筑工程材料价格信息》（2021 年 6 月）
11. 中国人民银行公布的评估基准日现行存、贷款利率标准；
12. 被评估单申报的《固定资产-房屋建筑物清查申报明细表》；
13. 被评估单位提供的与房屋建筑物相关的预决算资料；
14. 被评估单位提供的与房屋建筑物相关的其他资料；
15. 评估人员现场收集的其他资料；
（五） 评估方法
本次对房屋建筑物的评估采用成本法。
成本法
重置成本法是以原有的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新购建和待估
房屋建筑物使用功能一样的建筑物所投入的各项费用之和，确定重置价，同时根
据建筑物的有形损耗和无形损耗以及使用年限确定其综合成新率，最终根据建筑
物重置价和成新率的乘积确定评估值。
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计算公式为：评估值=重置全价× 成新率
1．重置全价的确定
重置全价=建安工程造价+前期工程费用+资金成本
2．建安工程造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查看待估建(构)筑物的各项实物情况和调查工
程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同评估方法分别确定待估建(构)筑
物建安工程综合造价。一般安装工程造价的确定可根据实际情况采用决算调整法、
类比系数调整法、单方造价指标估算法、价格指数法等方法中的一种方法或同时
运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。
A、决算调整法
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建(构)筑物，评估人员
通过对待估建(构)筑物的现场实地调查，将待估建(构)筑物按结构分类，分为钢结
构、钢筋混凝土结构、砖混结构等。从每类结构类型中筛选出有代表性且工程决
算资料较齐全的的建(构)筑物作为典型工程案例，运用决算调整法，以待估建(构)
筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析已决算建(构)筑物建安工程综合造
价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取
费文件，对已决算建(构)筑物建安工程综合造价进行调整，确定其建安工程造价。
对于工程结算资料不齐全的，评估人员通过对待估建(构)筑物的现场实地调
查，筛选出有代表性的建(构)筑物作为典型工程案例，收集与典型工程类似的工
程决算书，运用类似工程的决算调整法，以类似工程的决算中经确认的工程量为
基础，与待估建(构)筑物的分部分项差异进行比对，分析待估建(构)筑物建安工程
综合造价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等价格信息和
相关取费文件，对待估建(构)筑物建安工程综合造价进行调整，确定其建安工程
造价。
决算调整法主要计算步骤为：
a、根据评估人员在现场的勘查，筛选出有代表性的建(构)筑物，查阅竣(施)
工图纸和工程结(预)算书，汇总待估建(构)筑物各分部分项工程量，确定估建(构)
筑物各分部分项工程量。对于工程结算资料不齐全的，收集类似工程决算书，分
析代表性的建(构)筑物与似工程的差异，汇总待估建(构)筑物各分部分项工程量，
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确定估建(构)筑物各分部分项工程量。
b、参照当地工程造价主管部门公布的近期材料调整预算价格和当地执行的建
设工程人工工资单价对工程结(预)算书中人工费、材料费等进行调整。
c、参照省市建设工程结(预)算有关取费文件规定及并考虑当地实际情况，对
原工程结算书的相关计费标准进行调整。
B、类比系数调整法：即通过可靠的途径，获得近期竣工的同类型工程项目
单方造价、地方造价管理部们或造价信息网公布的近期同类型工程项目单方造价
等作为依据。
获得同类房屋单方造价后，需要考虑的调整因素主要包括：建造时间(人工材
料价格)、层数、层高、跨度、跨数、是否有地下或附属建筑等因素；
以各类调整因素调整后的单方造价作为评估对象的单方造价。
C：单方造价指标估算法：对于某些建成年份较早的建筑物，其帐面历史成
本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分
析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类建(构)筑物的建
安工程综合造价。
D：价格指数法：它以历史成本为基价，考虑自计价基期到评估期的物价水
平变动，相应调增(或调减)资产价格。
3．前期费用及其他费用前期费用及其他费用
序 取费 费率%（含 费率%（不含
项目名称 依据
号 基数 税） 税）
工程
1 建设单位管理费 1.25% 1.25%
造价 财建[2016]504 号
工程 参照计委建设部计价
2 勘察费设计费 3.50% 3.30%
造价 (2002)10 号
工程
3 工程监理费 2.00% 1.89% 参照发改价格(2007)670 号
造价
工程
4 招投标代理费 0.21% 0.20% 参照计价格(2002)1980 号
造价
工程 参照计委环保总局计价格
5 环境评价费 0.13% 0.12%
造价 (2002)125 号
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项目建议书费及可行 工程 参照计委计价格(1999)1283
6 0.40% 0.38%
性研究费 造价 号
小计 7.49% 7.14%
4．资金成本的确定
资金成本为建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本。系在建设期内为工
程建设所投入资金的贷款利息，工期按建设工程合理建设周期，本次评估假设工
程造价和前期及其他费用支出在建设期均匀投入，则资金成本公式为：
资金成本=(建安工程造价(含税价)+前期及其他费用(含税价))× 正常建设期× 贷款利
率÷ 2
贷款利率采用的是评估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价
利率(LPR)，如下所示：
项目 年利率%
一年以内 3.85
五年(含五年) 4.65
5．成新率的评定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，根据建(构)筑物的基础、承重结构(梁、
板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分
的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。
综合成新率=尚可使用年限÷ (尚可使用年限+已使用年限)
6．评估值的确定
评估值=重置价值× 成新率
（六） 经典案例评估分析
案例一：综合办公楼
明细表序号：固定资产—建筑物清查评估明细表第 8 项；
建筑结构：框架结构
建成年月：2013/11/25
建筑面积：3,631.29 平方米
账面原值：7,189,530.24 元
账面净值：4,705,777.33 元
1. 概况
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主体建筑物为 4 层的钢筋混凝土框架结构，层高 3.6 米。其结构特如下：
基础：现浇钢筋混凝土独立承台、基础梁。
承重结构：现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂
浆砌筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面、SBS 卷材防水。
楼地面：地砖地面。
外墙：水泥砂浆抹面，聚苯乙烯保温板、乳胶漆涂料。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
天棚：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
门窗：门为玻璃门、木门、防盗门，防火门等。窗为塑钢窗。
配套设施：照明系统灯具为日光灯。给排水系统、网络通信、监控系统、消
防系统等配套设施齐全。
现场调查状况：房屋结构坚固，基础无降沉、墙面完好，屋面不渗漏，房屋
未出现不均匀的裂缝，室内设施均属完好。整体外观情况完好，房屋尚在继续使
用中。
2.评估对象产权状况
截至评估基准日，该综合办公楼已取得不动产权证，房屋所有权人为锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司，其对应土地为国有出让地，权证号为：辽（2019）
锦州市不动产权证第 0030821 号。于评估基准日已对外进行抵押、担保等事项。
3.重置全价
3.1 建安造价的确定
本次评估根据现场勘查的房屋建筑物结构特点、装饰情况、设计标准等条件，
参照同类工程的建筑工程经济指标资料，估算出该房屋建筑物的建安工程费。其
取费标准依据现行《辽宁省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017 版）《辽宁省通
用安装工程定额》(2017 版)《辽宁省建筑工程费用及计算规则》(2017 版)，采用《锦
州市建筑工程材料价格信息》（2021 年 6 月）对主材进行价差调整计算得出该工
程的建安工程定额直接费，计算工程建安造价，建安工程取费表如下：
建筑工程费用表
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单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 (%)
建筑工程 4,285,112.53
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 3,559,410.78
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 723,869.53
预算价
一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 9,410.30
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 4,705.15
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 4,705.15
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 26,421.24
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 26,421.24
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 3,595,242.32
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 61,528.91
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 54,290.21
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社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 248,793.96
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 189,581.43
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 59,212.53
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2.27 87,259.62
费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 3,931,295.90
费+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 353,816.63
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 4,285,112.53
工程造价 4,285,112.53
装饰工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 (%)
建筑工程 1,749,809.32
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 1,312,194.22
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 654,891.42
预算价
一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 8,513.58
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 4,256.79
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 4,256.79
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 23,903.54
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 23,903.54
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 1,344,611.34
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 55,665.77
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 49,116.86
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 225,086.18
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 171,516.06
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 53,570.12
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2.27 35,632.13
费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 1,605,329.65
费+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 144,479.67
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 1,749,809.32
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工程造价 1,749,809.32
安装工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 (%)
安装工程 1,458,989.55
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 1,238,612.88
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 196,860.93
预算价
一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 2,559.20
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 1,279.60
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 1,279.60
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 7,185.42
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 7,185.42
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 1,248,357.50
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 16,733.18
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 14,764.57
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 67,661.10
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 51,557.88
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 16,103.22
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 1.71 22,503.92
费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 1,338,522.52
费+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 120,467.03
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 1,458,989.55
工程造价 1,458,989.55
建安造价（含税）=7,493,911.40 元
建安造价（不含税）=6,875,148.07 元
1.2 前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
序 取费基 费率（含 费率（不含
项目名称 依据
号 数 税） 税）
工程造
1 建设单位管理费 1.25% 1.25%
价 财建[2016]504 号
工程造 参照计委建设部计价
2 勘察费设计费 3.50% 3.30%
价 (2002)10 号
工程造
3 工程监理费 2.00% 1.89% 参照发改价格(2007)670 号
价
工程造
4 招投标代理费 0.21% 0.20% 参照计价格(2002)1980 号
价
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工程造 参照计委环保总局计价格
5 环境评价费 0.13% 0.12%
价 (2002)125 号
项目建议书费及可行 工程造 参照计委计价格(1999)1283
6 0.40% 0.38%
性研究费 价 号
小计 7.49% 7.14%
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=7,493,911.40× 7.49%
=561,293.96 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=7,493,911.40× 7.14%
=535,065.27 元
3.3 资金成本
本项目正常建设期为 1.5 年，本次评估假设工程造价和前期及其他费用支出
在建设期均匀投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
3.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 7,493,911.40
二 建安工程总造价(不含税) 6,875,148.07
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*7.49% 561,293.96
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*7.14% 535,065.27
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1.5 年取 4.25%) 256,759.67
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 7,667,000.00
七 建筑面积 3631.29 平方米
八 重置单价 五÷ 六 2,111.37
4.成新率的确定
该建筑物为框架结构，2013 年 11 月建成，截至评估基准日，已使用 7.60 年。
经实地勘察：
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结构部分：地基基础承载力强，梁、柱坚固；墙体节点坚固严实；屋面不渗
漏；地面平整坚固。
装饰部分：门窗开关灵活；外墙罩面完整牢固，无空鼓、剥落，屋面无渗漏，
室内设施均属较好。
设备部分：水卫管道正常使用；电器线路装置基本完好；通风正常。
根据现场勘查，总体看使用情况良好。预计尚可使用年限为 52.00 年，则该
建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷ （尚可使用年限+已使用年限）
=52÷ （52+7.60）
=87.00%（取整）
5.评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
=7,667,000.00× 87%
=6,670,290.00（元）取整
案例二：无灰厂房
明细表序号：固定资产—建筑物清查评估明细表第 20 项；
建筑结构：框架结构
建成年月：2016/9/1
建筑面积：2,519.52 平方米
账面原值：7,534,201.33 元
账面净值：6,061,135.97 元
2. 概况
主体建筑物为 1 层的钢筋混凝土框架结构，檐高 13.2 米。其结构特如下：
基础：现浇钢筋混凝土独立承台、基础梁、设备基础。
承重结构：现浇钢筋混凝土柱、梁、板，钢结构操作平台。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂
浆砌筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面、SBS 卷材防水。
楼地面：地砖地面。
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外墙：水泥砂浆抹面，乳胶漆涂料。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
天棚：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
配套设施：照明系统灯具为防爆灯。给排水系统为镀锌钢管给水管，PVC 排
水管。
现场调查状况：房屋结构坚固，基础无降沉、墙面完好，屋面不渗漏，房屋
未出现不均匀的裂缝，室内设施均属完好。整体外观情况完好，房屋尚在继续使
用中。
2.评估对象产权状况
截至评估基准日，该无灰厂房已取得不动产权证，房屋所有权人为锦州康泰润
滑油添加剂股份有限公司，其对应土地为国有出让地，权证号为：辽（2019）锦
州市不动产权第 0043095 号。于评估基准日已对外进行抵押、担保等事项。
3.重置全价
3.1 建安造价的确定
本次评估根据现场勘查的房屋建筑物结构特点、装饰情况、设计标准等条件，
参照同类工程的建筑工程经济指标资料，估算出该房屋建筑物的建安工程费。其
取费标准依据现行《辽宁省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017 版）《辽宁省通
用安装工程定额》(2017 版)《辽宁省建筑工程费用及计算规则》(2017 版)，采用《锦
州市建筑工程材料价格信息》（2021 年 6 月）对主材进行价差调整计算得出该工
程的建安工程定额直接费，计算工程建安造价，建安工程取费表如下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 (%)
建筑工程 5,369,948.68
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 4,460,525.41
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 907,127.10
预算价
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一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 11,792.66
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 5,896.33
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 5,896.33
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 33,110.14
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 33,110.14
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 4,505,428.21
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 77,105.80
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 68,034.53
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 311,779.59
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 237,576.59
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 74,203.00
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 71
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2.27 109,350.62
费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 4,926,558.42
费+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9.00 443,390.26
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 5,369,948.68
工程造价 5,369,948.68
安装工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 (%)
安装工程 888,474.63
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+设 754,272.80
技术措施费合计
备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 119,881.57
预算价
一般措施项目费(不含安全施
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 1,558.46
工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 779.23
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 779.23
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保护
6 C 其他措施项目费 4,375.68
费+市政工程（含园林绿化工程）施工干扰费
+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 4,375.68
10 C4 已完工程及设备保护费
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 72
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计+
14 E 措施项目费（不含安全施工 一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其他 760,206.94
措施费）、其他项目费合计 措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 10,189.93
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 8,991.12
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他+
17 F 规费 41,203.29
工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 31,396.98
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 9,806.31
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 1.71 13,704.11
含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费 815,114.34
+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 73,360.29
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 888,474.63
工程造价 888,474.63
建安造价（含税）=6,258,423.31 元
建安造价（不含税）=5,741,672.76 元
1.2 前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
序 取费基 费率（含 费率（不含
项目名称 依据
号 数 税） 税）
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
工程造
1 建设单位管理费 1.25% 1.25%
价 财建[2016]504 号
工程造 参照计委建设部计价
2 勘察费设计费 3.50% 3.30%
价 (2002)10 号
工程造
3 工程监理费 2.00% 1.89% 参照发改价格(2007)670 号
价
工程造
4 招投标代理费 0.21% 0.20% 参照计价格(2002)1980 号
价
工程造 参照计委环保总局计价格
5 环境评价费 0.13% 0.12%
价 (2002)125 号
项目建议书费及可行 工程造 参照计委计价格(1999)1283
6 0.40% 0.38%
性研究费 价 号
小计 7.49% 7.14%
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=6,258,423.31× 7.49%
=468,755.91 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=6,258,423.31× 7.14%
=446,851.42 元
3.3 资金成本
本项目正常建设期为 1.5 年，本次评估假设工程造价和前期及其他费用支出
在建设期均匀投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
3.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 6,258,423.31
二 建安工程总造价(不含税) 5,741,672.76
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*7.49% 468,755.91
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*7.14% 446,851.42
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1.5 年取 4.25%) 214,428.84
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 6,403,000.00
七 建筑面积 2519.52 平方米
八 重置单价 五÷ 六 2541.36
4.成新率的确定
该建筑物为框架结构，2016 年 9 月建成，截至评估基准日，已使用 4.83 年。
经实地勘察：
结构部分：地基基础承载力强，梁、柱坚固；墙体节点坚固严实；屋面不渗
漏；地面平整坚固。
装饰部分：门窗开关灵活；外墙罩面完整牢固，无空鼓、剥落，屋面无渗漏，
室内设施均属较好。
设备部分：水卫管道正常使用；电器线路装置基本完好；通风正常。
根据现场勘查，总体看使用情况良好。预计尚可使用年限为 35.00 年，则该
建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷ （尚可使用年限+已使用年限）
=35÷ （35+4.83）
=88.00%（取整）
5.评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
=6,403,000.00× 88%
=5,634,640.00（元）取整
案例三：厂内道路（构筑物评估明细表第 9 项）
1. 概况
道路于 2016 年 8 月建成，总面积为 41,279.00 平方米。具体做法为机械平整场
地，30cm 三渣土垫层，10cm 水稳层（掺 5%水泥），10cm 厚 C30 混凝土垫层，连
锁块面层。
经现场调查并向工程人员了解：该厂内道路维护及时；经现场调查，基
础无沉降，表面局部破损。总体使用情况良好，满足正常使用。
2. 重置全价
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 75
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
2.1 厂内道路造价的测算
水泥道路建安工程造价采用重编预算法进行计算，本次评估采用该建筑物竣
工时的工程量套用《辽宁省建筑工程费用及计算规则》（2017）及相关费用定额，
采用《锦州市建筑工程材料价格信息》（2021 年 6 月）对主材进行价差调整计算
得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如下：。
建筑工程费用表
单位：人民币元
序 费率
费用名称 取费说明 费用金额
号 (%)
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价差+
工程定额分部分项工程费、技
1 机上其他价差+燃料动力价差+主材费+设备费+ 8,369,952.50
术措施费合计
其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费预
1.1 人工费预算价+机械费预算价 1,139,916.70
算价
一般措施项目费(不含安全施
2 文明施工和环境保护费+雨季施工费 14,818.92
工措施费)
2.1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 7,409.46
2.2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 7,409.46
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二次
3 其他措施项目费 搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保护费+ 41,606.96
市政工程（含园林绿化工程）施工干扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工需
3.1
要照明费
3.2 二次搬运费
3.3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 41,606.96
3.4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
3.5 4
施工干扰费
3.6 其他
4 其他项目费
工程定额分部分项工程费、措 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计+一
5 施项目费（不含安全施工措施 般措施项目费(不含安全施工措施费)+其他措施 8,426,378.38
费）、其他项目费合计 项目费+其他项目费
5.1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 96,892.92
5.2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 85,493.75
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 76
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他+工
6 规费 391,789.37
伤保险
6.4 其他
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不含
7 安全施工措施费 2.27 200,172.41
安全施工措施费）、其他项目费合计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不含
8 税前工程造价合计 安全施工措施费）、其他项目费合计+规费+安 9,018,340.16
全施工措施费
9 税金 税前工程造价合计 9 811,650.61
10 工程造价 税前工程造价合计+税金 9,829,990.77
建安造价（含税）=9,829,990.77 元
建安造价（不含税）=9,018,340.16 元
2.2 前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
序 取费基 费率（含 费率（不含
项目名称 依据
号 数 税） 税）
工程造
1 建设单位管理费 1.25% 1.25%
价 财建[2016]504 号
工程造 参照计委建设部计价
2 勘察费设计费 3.50% 3.30%
价 (2002)10 号
工程造
3 工程监理费 2.00% 1.89% 参照发改价格(2007)670 号
价
工程造
4 招投标代理费 0.21% 0.20% 参照计价格(2002)1980 号
价
工程造 参照计委环保总局计价格
5 环境评价费 0.13% 0.12%
价 (2002)125 号
项目建议书费及可行 工程造 参照计委计价格(1999)1283
6 0.40% 0.38%
性研究费 价 号
小计 7.49% 7.14%
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=9,829,990.77× 7.49%
=736,266.31 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=9,829,990.77× 7.14%
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=701,861.34 元
2.3 资金成本
本项目正常建设期为 1.5 年，本次评估假设工程造价和前期及其他费用支出
在建设期均匀投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
2.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 9,829,990.77
二 建安工程总造价(不含税) 9,018,340.16
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*7.49% 736,266.31
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*7.14% 701,861.34
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1.5 年取 4.25%) 336,799.44
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 10,057,000.00
七 建筑面积 41279 平方米
八 重置单价 五÷ 六 243.63
3.成新率的确定
该构筑物为联锁块结构，2016 年 8 月建成，截至评估基准日，已使用 4.92 年。
经实地勘察：
基础部分：基础无沉降。
主体部分：表面局部破损。
根据现场勘查，总体看使用情况良好。预计尚可使用年限为 25 年，则该构筑
物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷ （尚可使用年限+已使用年限）
=25÷ （25+4.92）
=84%（取整）
3. 评估值
评估值=重置全价× 成新率
=10,057,000.00× 84%
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=8,447,880.00（元）取整
（七） 评估结果及分析
1、评估结果见下表
金额单位：元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 57,140,427.55 41,229,406.02 72,170,300.00 61,159,438.00 15,029,872.45 19,930,031.98 26.30 48.34
房屋建筑物 48,980,534.81 34,950,571.81 51,499,700.00 44,461,912.00 2,519,165.19 9,511,340.19 5.14 27.21
构筑物 8,159,892.74 6,278,834.21 20,670,600.00 16,697,526.00 12,510,707.26 10,418,691.79 153.32 165.93
2、房屋建筑物增减值原因分析
房屋建筑物评估重置全价增值 15,029,872.45 元，增值率 26.30%，评估净值增
值 19,930,031.98 元，增值率 48.34%。原因主要如下：
2.1 重置全价增值是由于基准日的人材机较建设期有一定幅度的上涨。
2.2 评估净值增值的主要原因为重置全价增值，房屋建筑物的经济使用年限高
于会计折旧年限，这是评估净值增值的主要原因。
五、 机器设备类固定资产评估技术说明
（一） 评估范围
纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，
设备的账面原值、账面净值具体如下表所示:
金额单位：人民币元
项目 原值 净值
设备类合计 98,148,980.10 44,336,598.01
固定资产-机器设备 88,621,588.18 42,468,676.69
固定资产-车辆 5,004,414.12 579,112.48
固定资产-电子办公设备 4,522,977.80 1,288,808.84
（二） 设备概况
纳入评估范围的机器设备类资产包括机器设备、电子设备、和车辆。
机器设备主要包括复合剂罐、搅拌机、酚盐罐、齿轮泵、风机、储罐、生产
线、高压设备、过滤器、电热鼓风干燥箱等。电子设备主要包括办公电脑、空调、
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监控系统、打印机、办公座椅等。纳入评估范围的车辆主要有奥迪轿车、依维柯
轻型客车、金杯汽车、叉车、速腾轿车等。
经评估专业人员现场调查，截至评估基准日纳入评估范围的机器设备、电子
设备、车辆维护保养较好，均能正常使用。
（三） 评估操作过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估人员对纳入评估范围的设备类资产构成情况进行初步了解，向被评估单
位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估
单位准备评估所需资料和填写设备类资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1．核对账目：根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细表，首先与被
评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的设备类
资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分设备类资产核对了原
始记账凭证等。
2．资料收集：评估人员按照重要性原则，根据设备类资产的类型、金额等特
征收集了设备购置发票；收集了车辆行驶证复印件。
3．现场查点：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备
类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购置日期、生
产厂家等基本信息；了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用
信息。
4．现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、
维护、更新等信息；调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购置价格及相关
税费；调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相
关会计政策与规定。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类设备的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
设备类资产评估技术说明。
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（四） 评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委托评估
设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。
评估值=重置全价× 综合成新率
（1）重置全价的确定
根据国务院于 2008 年 11 月 10 日发布国务院令第 538 号《中华人民共和国增
值税暂行条例》，从 2009 年 1 月 1 日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转
变为消费性增值税，增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可
以在销项税中低扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。
根据重置成本的原则，在 2009 年后评估设备等固定资产时估算其重置全价时应扣
除其增值税，增值税率按财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号规定执
行，也就是设备评估的购置价值应该为：
设备购置价=设备取得增值税发票的购买价/（1+适用增值税税率）
1）机器设备
①对于国产设备，重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价，
同时考虑必要的运杂费、安装调试费、前期及其他费用及资金成本等予以确定。
国产设备的重置全价计算公式：
重置全价=设备购置价/1.13+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
a.购置价
国产设备主要通过向生产厂家询价、参照《2021 年机电产品报价手册》、网
络等渠道收集的报价资料及参考近期同类设备的合同价格确定，对于无法取得价
格信息的机器设备按国内行业生产者物价指数 PPI 调整估算。
b.运杂费
根据《资产评估常用数据及参数手册》，按不同类型的设备和地区取运杂费
率计取。
运杂费=设备购置价× 运杂费率
参考企业提供的设备采购合同和目前市场上设备采购，价格包含运杂费，所
以本次评估取运杂费率为零。
c.安装调试费
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根据设备的特点、重量、安装难易程度，通用设备以设备购置价为基础，按
不同安装费率计取：
安装调试费=设备购置价× 安装调试费率
d.建设前期及其它费用
前期及其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理
费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，
计算基数为设备购置价、运杂费及安装调试费之和。
前期及其他费用=（设备购置价+运杂费+安装调试费）× 费率
本次评估前期及其他费率计算如下表：
费率 费率
序号 费用名称 取费基数 取费依据
(含税) (不含税)
1 建设单位管理费 1.25% 1.25%
工程造价 财建[2016]504 号
2 参照计委建设部计价
勘察费设计费 3.50% 3.30%
工程造价 (2002)10 号
3 工程监理费 工程造价 2.00% 1.89% 参照发改价格(2007)670 号
4 招投标代理费 工程造价 0.21% 0.20% 参照计价格(2002)1980 号
5 参照计委环保总局计价
环境评价费 0.13% 0.12%
工程造价 格(2002)125 号
6 项目建议书费及可行性研究 参照计委计价格
0.40% 0.38%
费 工程造价 (1999)1283 号
合计 7.49% 7.14%
e.资金成本
根据建设工程的规模及建设工期，以评估基准日的贷款利息作为建设工程的
资金成本，并按资金均匀投入考虑：
资金成本=（设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费+前期及其他费用）× 贷
款利率× 建设工期× 1/2
此次评估，建设工期为 1 年，评估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布
的贷款市场报价利率（LPR)1 年期 为 3.85%。
2）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费
等)三部分构成。
车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用
依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
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车辆购置税：车辆购置税为不含增值税售价的 10%。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等，取 300.00 元/辆。（如出现车
辆牌照拍买费时则另计）
3）电子设备重置全价
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此，除了购买价之外，没有其他费用。因此，购买价即为重
置全价。
对于淘汰的电子设备，按二手市场价作为评估值
重置全价=电子设备购置价
（2）成新率的确定
①设备成新率
依据各设备的已使用年限及尚可使用年限法理论成新率，然后通过现场勘察
了解设备的运行情况，原始制造质量，维护保养等，关键设备的成新率在年限法
理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新
率。
成新率是采用理论成新率和现场勘察成新率加权平均得出，计算公式如下：
综合成新率=理论成新率× 40%+勘察成新率× 60%
②车辆成新率
对于车辆，依据商务部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以
车辆行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低的原则确定成新率，、然后结合
现场技术勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察
情况与其孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于微型非营运载客汽车、
小型非营运载客汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制的车辆,
则以车辆行驶里程法为基础, 参考国家原有规定的经济使用年限，结合现场技术
勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况与车
辆行驶里程法成新率差异不大的，则不调整。
计算公式如下：
η 综合=η1×40%+η2×60%
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其中：η1 =理论成新率
η2 =现场勘察成新率
3、评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。计算公式为：
评估值=重置全价× 成新率
（五） 典型案例
【案例一】加合釜（固定资产-机器设备评估明细表 407）
（1）设备概况：
设备编号：XH-154J0001
设备名称：加合釜
规格型号： 3000× 16 V=25M3
数 量：2 套
生产厂家：开原化工机械有色金属设备有限公司
账面原值： 766,820.51 元
账面净值：420,231.05 元
启用日期：2016 年 9 月 1 日
设备状态：使用正常；
（2）重置全价
①设备购置价
该 S30408 不锈钢加合釜启用于 2016 年 9 月 1 日，通过市场调查并直接向该
设备生产销售相关人员咨询，该 S30408 不锈钢 25M3 加合釜于评估基准日时售价
为 433,300.00 元/台,并负责运送到安装工地。
②基础费和安装调试费：不单独计算，含在安装调试的总费用中；
③前期及其它费用
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价、国内运杂费、设备基础费、安装调试费的合计数。前期及其他
费率根据前面测算的结果取前期及其它费率为 7.49%。建设单位管理费取 1.25%；
④资金成本
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根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算基
础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，资
金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理时段，
资金成本率按照评估基准日所执行的相应年期的贷款利率。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其它费）× 建设期× 评估
基准日银行贷款利率÷ 2
资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，银
行贷款利率评估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率
（LPR)1 年期 为 3.85%。
⑤可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税、安装调试费增值税和
前期及其它费用增值税四部分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝国产设备购置价× 国产设备增值税税率＋国内运杂费× 国内运
杂费增值税税率＋安装调试费× 安装调试费增值税税率+前期及其他费（扣税 6%,
建设单位管理费除外不抵扣）；
⑥重置全价=设备购置价格（扣税 13%）+运杂费（扣税 9%）+安装调试费/（扣
税 9%）+基础费/（扣税 9%）+前期及其他费（扣税 6%,建设单位管理费除外不抵
扣）+资金成本；
重置全价计算表
金额单位：人民币万元
序号 项目名称 数额 备注
(1) 设备购买价 866,600.00 主设备 2 套
(2) 运杂费率 0.00%
(3) 运杂费(含税) 0.00 运杂费含在设备购买价中
(4) 基础费率 0.00%
(5) 基础费(含税) - 设备购买价*基础费率
(6) 安装调试费率 0.00%
(7) 安装调试费(含税) - 设备购买价*安装调试费率(不单独计算)
(8) 前期及其他费用费率 7.49%
(9) 建设单位管理费费率 1.25%
(10) 前期及其他费用(含税) 64,908.34 (⑴+⑶+⑸+⑺)*⑻
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(11) 资金成本(利率) 3.85%
(12) 工期 1.0
(13) 资金成本 17,931.54 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑻)*⑾/2
⑴/1.13*13%+⑶/1.09*9%+⑸/1.09*.9%+⑺
(14) 可抵扣增值税 102,758.24
/1.09*9%+(⑴+⑶+⑸+⑺)*(⑻-⑼)/1.06*6%
(15) 重置成本(含税) 949,439.88 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑽+⒀
(16) 重置成本(不含税) 846,700.00 ⒂-⒁
重置成本(不含税)= 846,700.00 元/2 套
（3）综合成新率的确定
①理论成新率
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，参考企
业生产安全的实际状况,预测设备经济寿命定为 12 年，实际已投入使 4.83 年，尚
可使用 6.17 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100%
②现场勘察成新率的确定
序号 现场勘察内容 完全分 评估打分
1 设备的性能参数满足工艺要求程度 50 30
2 控制系统满足生产要求程度 30 17
3 安全保障及外观状况 20 13
合 计 100 60
③综合成新率
综合成新率 η= 理论成新率 η1×40%+现场勘察成新率 η2×60%
金额单位：人民币万元
序号 项目名称 数额 备注
(1) 经济使用年限 12 设备评估经济寿命年限规定
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 原始启用日期 2016/9/1
(4) 投入运行时间 4.33 (⑵-⑶)/365
(5) 根据台班时折算已使用年限 4.33
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(6) 尚可使用年限 7.67 (⑴-⑸)或预测尚可使用年限
(7) 年限法成新率 60 ⑹/(⑸+⑹)*100
(8) 权数％ 40
(9) 勘查法成新率% 60 现场勘察评定
(10) 权数％ 60
(11) 综合成新率 60 ⑺*⑻/100+⑼*⑽/100
综合成新率=60%(两套状况相同)
（4）评估值
评估值=重置全价× 综合成新率= 846,700.00× 60%
= 508,020.00 元/2 套。(取整)
【案例二】碟式分离机（固定资产-电子设备评估明细表 99）
（1）设备概况：
设备编号：08000272
设备名称：碟式分离机
规格型号：DBH611B
数 量：2 套
生产厂家：江苏巨能机械有限公司
账面原值：223,931.62 元
账面净值：11,196.58 元
启用日期：2015 年 7 月 29 日
设备状态：使用正常；
（2）重置全价
①设备购置价
该 DBH611B 碟式分离机启用于 2015 年 7 月 29 日，通过市场调查并直接向该
设备生产销售相关人员咨询，该 DBH611B 碟式分离机于评估基准日时售价为
252,000.00 元/台，并负责运送到安装工地。
②基础费：安装基础费按设备购买价的 35%计算。
③安装调试费安装调试费按设备购买价的 18%计算。
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④前期及其它费用
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基础
为设备购置价、国内运杂费、设备基础费、安装调试费的合计数。前期及其他费率
根据前面测算的结果取前期及其它费率为 7.49%，其中建设单位管理费取 1.25%。
⑤资金成本
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算基础
为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，资金成
本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理时段，资金成
本率按照评估基准日所执行的相应年期的贷款利率。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其它费）× 建设期× 评估
基准日银行贷款利率÷ 2
资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，银行
贷款利率评估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)1
年期 为 3.85%。
⑥可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税、安装调试费增值税和
前期及其它费用增值税四部分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝国产设备购置价× 国产设备增值税税率＋国内运杂费× 国内运
杂费增值税税率＋安装调试费× 安装调试费增值税税率+前期及其他费（扣税 6%,
建设单位管理费除外不抵扣）；
⑦重置全价=设备购置价格（扣税 13%）+运杂费（扣税 9%）+安装调试费/（扣
税 9%）+基础费/（扣税 9%）+前期及其他费（扣税 6%,建设单位管理费除外不抵
扣）+资金成本。重置全价计算表如下
序
项目名称 数额 备注
号
(1) 设备购买价 252,000.00 主设备,
(2) 运杂费率 0.00%
(3) 运杂费(含税) 0.00 设备购买价*运杂费率
(4) 基础费率 35.00%
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(5) 基础费(含税) 88,200.00 设备购买价*基础费率
(6) 安装调试费率 18.00%
(7) 安装调试费(含税) 45,360.00 设备购买价*安装调试费率
(8) 前期及其他费用费率 7.49%
(9) 建设单位管理费费率 1.250%
(10) 前期及其他费用(含税) 28,878.44 (⑴+⑶+⑸+⑺)*⑻
(11) 资金成本(利率) 3.85%
(12) 工期 1.0
(13) 资金成本 7,977.94 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑻)*⑾/2
(1)/1.13*13%+⑶/1.09*9%+⑸/1.09*.9%+
(14) 可抵扣增值税 41,380.87 ⑺ /1.09*9%+( ⑴ + ⑶ + ⑸ + ⑺ )*( ⑻ -
⑼)/1.06*6%
(15) 重置成本(含税) 422,416.38 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑽+⒀
(16) 重置成本(不含税) 381,040.00 ⒂-⒁
重置成本(不含税)= 381,040.00 元/台
（3）综合成新率的确定
①理论成新率
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，参考企
业生产安全的实际状况,预测设备经济寿命定为 12 年，实际已投入使 5.93 年，尚
可使用 6.07 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100%
②现场勘察成新率的确定
序号 现场勘察内容 完全分 评估打分
1 设备的性能参数满足工艺要求程度 50 24
2 控制系统满足生产要求程度 30 16
3 安全保障及外观状况 20 11
合 计 100 51
③综合成新率
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综合成新率 η= 理论成新率 η1×40%+现场勘察成新率 η2×60%
金额单位：人民币元
序号 项目名称 数额 备注
(1) 经济使用年限 12 设备评估经济寿命年限规定
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 原始启用日期 2015/7/29
(4) 投入运行时间 5.93 (⑵-⑶)/365
(5) 根据台班时折算已使用年限 5.93
(6) 尚可使用年限 6.07 (⑴-⑸)或预测尚可使用年限
(7) 年限法成新率 51 ⑹/(⑸+⑹)*100
(8) 权数％ 40
(9) 勘查法成新率% 51 现场勘察评定
(10) 权数％ 60
(11) 综合成新率 51 ⑺*⑻/100+⑼*⑽/100
综合成新率=51%
（4）评估值
评估值=重置全价× 综合成新率
=381,040.00× 51%
= 194,330.00 元/台。(取整到百位)
【案例三】东风日产车（固定资产-车辆评估明细表序号 18）
（1）车辆概况
车辆名称：东风日产车
号牌号码：辽 GAU185
规格型号：DFL7203VAK2
生产厂家：东风日产汽车公司
启用日期：2015 年 6 月 8 日
已行驶公里数：57520 公里
账面原值：156,070.34 元
账面净值：7,803.52 元
数量：1 辆
（2）重置全价的确定
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重置全价=车辆现行购置价÷ 1.13+购置附加税+上牌费
通过市场询价，该型号新车的市场价格为 129,800.00 元（含税）
序号 项目 税率 计算公式 金额（元）
1 车辆重置现价 129,800.00
2 其中增值税额 13% （1）/1.13× 增值税率 14,932.74
3 购置附加税 10% （1）/1.13× 购置附加税率 14,141.59
4 各项费用 300.00
5 重置全价 （1）+（3）+（4） 141,600.00
6 扣除增值税后重置全价 （5）-（2） 126,700.00
扣除增值税后重置全价（取证） 126,700.00
（3）成新率的确定
评估对象车辆于 2015 年 6 月 8 日启用，至评估基准日 2021 年 6 月 30 日已使
用 6.07 年。
①年限成新率
由于该型车辆的強制报废年限为无限制。本次评估仍然参照经济使用年限 15
计算:。
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷ 经济使用年限× 100%
=(15-6.07)÷ 15× 100%=60%
②行驶公里法成新率
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 78,886.00 公里，该车型可行驶
里程为 600000 公里。
里程法成新率＝(总行驶的里程数-已行驶里程数)÷ 总行驶的里程数× 100%
＝(600000-78,886.00)÷ 600000× 100%；
＝87%
③现场勘察成新率
序号 项 目 完全分 勘察得分
1 发动机及变速箱总成 30 16
2 前后桥总成 30 19
3 车身总成及内部设施 30 19
4 车架总成保险装置安全设施 10 6
合 计 100 60
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(4) 综合成新率确定：
本次车辆评估理论成新率是运用孰低法，即在使用年限法、行驶里程法二者
中选取最低者，即取 60％。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变
速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比基
本尚可, 评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 60%。
综合成新率=理论孰低成新率× 40%+勘察成新率× 60%
金额单位：人民币元
序号 项目名称 数额 备注
(1) 经济使用年限法(参考) 15 ,
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 行驶证初次登记日期 2015/6/8
(4) 已使用年限 6.07 (⑵-⑶)/365
(5) 经济使用年限法％(参考) 60
(6) 总里程（公里） 600,000 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》
(7) 已行驶里程(公里) 78,886 申报+勘察核定
(8) 里程法％ 87 (⑹-⑺)/⑹
(9) 经济使用年限及里程法的孰低 60 MIN(⑸,⑻)
(10) 观察法％ 60 现场勘察评定
(11) 综合成新率 60 ⑼*40%+⑽*60%
（4）评估值的计算：
评估值＝重置全价× 成新率
＝126,700.00× 60％
＝76,020.00 元
【案例四】复印机（固定资产—电子设备评估明细表序号 244）
（1）设备概况
设备编号：XH-00275
设备名称：复印机
规格型号：京瓷 M4028i
制造厂家：京瓷公司
启用日期：2017 年 8 月 1 日
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账面原值：8,547.01 元
账面净值：427.35 元
数量：1 台
重要参数：
产品类型：数码复合机 （黑白）
速度类型: 中速
复印速度：28CPM
最大原稿尺寸:A3
连续复印页数：1-999
复印分辨率：400*600 dpi
涵盖功能：复印/打印/扫描/传真
首页复印时间：7.8 秒以下
内存容量：2GB
接口类型：USB1.1/2.0
打印分辨率：600*600 dpi(等效,复印分辨率)
自重：44.9 kg
（2）重置全价的确定：
经市场调查及网上询价，该复印机现行购置价为 10000.00 元/台，供应商负责
送货和安装调试，扣税后重置全价为 8,849.56 元/台（取整为 8,850.00 元）。
（3）成新率的确定
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，设定设
备经济寿命定 5 年，已投入使 3.92 年，尚可使用 1.08 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100%
=1.08÷ (3.92+1.08)=22%
（4）评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
=8,850.00× 22%
= 1,947.00 元
（六） 评估结果
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1、设备评估结果
经实施上述评估程序，纳入评估范围的机器设备的评估结果如下：
金额单位：人民币元
账面值 评估值 增值率%
项目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 98,148,980.10 44,336,598.01 96,002,620.00 49,901,643.00 -2.19 12.55
机器设备 88,621,588.18 42,468,676.69 87,834,200.00 46,336,826.00 -0.89 9.11
车辆 5,004,414.12 579,112.48 3,977,400.00 1,336,444.00 -20.52 130.77
电子办公设备 4,522,977.80 1,288,808.84 4,191,020.00 2,228,373.00 -7.34 72.90
2、评估增减值原因分析
（1）机器设备评估原值减值 0.89%，评估净值增值 9.11%，主要原因市场价
格下降，导致原值减值；账面净值增值主要由于设备财务折旧年限较评估耐用年
限小。
（2）车辆评估原值减值 20.52%，净值增值 130.77 %。主要原因为车辆更新较
快，车辆市场价值下降较快，导致原值减值；而车辆财务折旧年限较评估耐用年
限小，导致评估净值有较大的增值。
（3）电子设备评估原值减值 7.34%，净值增值 72.90%。原值减值主要原因为
电子设备由于技术更新较快，市场价格下跌；净值增值主要原因为电子设备财务
折旧年限较评估耐用年限小。
六、 在建工程评估技术说明
（一） 在建工程-土建工程
1、评估范围
纳入评估范围的在建工程账面价值为 16,577,875.81 元，包括建筑工程、安装
工程、西海工业园 5 万吨项目其他费用等。
2、工程概况
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司在建工程有 1 项，主要为建筑工程、安
装工程、西海工业园 5 万吨项目其他费用。于 2021 年 3 月开工建设，截止评估基
准日，各单体主体结构完工一半。
1. 审查、现场勘察和市场调查
（1）资料审查
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①评估申报表的审查
在建工程评估申报表：按照项目进行分类填报，建筑面积基本以设计图纸尺
寸为依据，补充完善申报表各项信息。
②权证审查
核实在建工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工
许可证。在建工程所占的国有土地使用证。
（2）现场勘察
在评估时对现场作了全面的勘察，了解在建项目的工程进展情况，核实填报
的评估申报表信息是否与工程进展情况相符。
（3）市场调查
市场调查主要是搜集与工程施工的有关资料，其中包括资产所在地工程预算
定额及其配套的取费标准，及目前执行的前期及其他费用标准以及资产所在地的
建筑单方造价资料等，在委托人及被评估单位有关人员的配合下，完成了上述资
料的搜集工作，这将使我们的评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确
性。
2. 评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入现场后根据被
评估单位提供的资产评估明细表，进行账表核对，主要核对在建工程各个项目的
名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、账面价值等；收集相关财务、产权资
料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对在建工程的名称、座落地点、结构形式、
建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏
项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
再次，搜集价格资料。搜集当地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业
定额和材料、人工、机械价格变动的资料，收集有关管理部门对工程施工的相关
政策规定、对该地区房地产价格趋势走向分析。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对象进行因素分
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析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价值，并最终形成评估技术说
明。
3、评估方法
本次评估对在建工程-土建工程采用重置成本法评估。为避免资产重复计价和
遗漏资产价值，结合本次在建工程特点，针对各项在建工程类型和具体情况，采
用以下评估方法：
如账面价值中不包含资金成本，需加计资金成本；对于前期费或设备改造费
等费用类资产，如是已经转固的费用未资本化，则在固定资产前期费中评估，在
建工程中评估为零。
资金成本=(申报账面价值-不合理费用)× 利率× 工期/2
其中：
1)利率按全国银行间同业拆借中心发布的 LPR 利率确定；
2)工期根据项目规模和实际完工率，参照建设项目合理工期，测算开工至基
准日所用工期；
3. 典型案例
案例一：建设工程
明细表序号：在建工程—土建工程评估申报表第 1-1 项；
账面价值：196,241.96 元
形象进度：第二阶段
1、评估值的确定
评估值=账面价值+资金成本
其中：资金成本=账面值× 利率× 正常建设期× 1÷ 2
计息期取在建工程正常工期的一半；当工程未连续施工或停工待建的，按照
合理工期计算，计息期取在建工程合理工期的一半。
利息率选择截止本报告日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率
（LPR）。
（1）账面价值
账面值为实际发生的建设费用。经核实，前期费用及工程费用按照核实后的
账面值确认。
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账面价值=196,241.96元
（2）资金成本
资金成本=账面值× 利率× 正常建设期× 1÷ 2
该工程目前的实际工期为0.31年，按资金均匀投入，利息率3.85%计算，则：
资金成本=1171.07元
（3）评估值
评估值=账面价值+资金成本
=197,413.03（元）
4、评估结论
在建工程评估结果汇总表
金额单位:人民币元
科目名称 账面价值 评估值 增减额 减值率%
在建工程-土建工程 16,577,875.81 16,676,804.27 98,928.46 0.60
合计 16,577,875.81 16,676,804.27 98,928.46 0.60
在建工程评估增值原因主要如下：
账面值不包含财务费用，本次评估计算了资金成本导致增值。
（二） 在建工程-设备安装工程
1、评估范围
纳入本次评估范围的在建工程-设备安装工程账面价值为 7,905,766.36 元，具
体项目明细为 1 项；主要为年产 5 万吨润滑油添加剂建设项目的设备预付款等，
最早开工日期为 2021 年 3 月。
2、评估过程
（1）根据评估目的，制订在建工程评估工作方案；
（2）指导资产占有单位清查资产，填报评估基准日的在建工程评估清查评估明
细表，准备相关技术资料；检查、鉴定、核实、验证相关资料；
（3）向技术人员进一步了解在建工程的安装过程、工程预计期限、工程现状等；
（4）现场勘察相关资产，评估专家在公司在建工程管理人员陪同下对在建工程
进行现场勘察，对工程进度、状况等进行调查，为确定评估方法准备资料；
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（5）选择评估方法，进行评定估算；
（6）整理汇总、编写在建工程评估说明。
3、评估方法
评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证、合同等资料，查看了在建工程-
设备安装工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委托评
估的在建工程-设备安装工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设
计要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估基准日的购建成本。在清查
核实的基础上，根据项目的完工程度和具体状况，制定评估方法。
对于已完工并投入使用的在建工程-设备项目，评估方法采用重置成本法。计算
公式为：
重置价=（设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费+其他费用+资金成本-可抵扣
增值税）× 成新率
对于尚未完工的在建工程-设备项目，经查看合同以及入账凭证后，按正常情况
下如其工期已经超过半年，则以账面值再计加资金成本为本次评估重置价，其工
期未超过半年的，以账面值作为本次评估重置价。
4、评估结果
经评估在建工程-设备安装工程的评估值为 7,905,766.36 元。
七、 无形资产—土地使用权评估技术说明
（一） 评估范围
纳入本次评估范围无形资产—土地使用权锦州康泰润滑油添加剂股份有
限公司拥有的位于总公司福州街 25 号、南山工业区、西海工业区的 4 宗工业
用地，宗地面积合计 184,136.71 ㎡，原始账面价值为 35,614,824.20 元，账面余
额为 29,283,925.86 元。
（二） 建设用地使用权概况
1、土地登记状况
评估对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地权属性质及权属变
更、国有土地使用证号等土地登记状况详见下表：
评估对象所在宗地登记状况一览表
宗地 土地使 国有土地使用 宗地位 实际用 土地 四至或途经
面积 终止日期
名称 用者 证号 置 途（登记 使用 范围
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用途） 权类
型
锦州康 东至：园区道
泰润滑 辽（2019）锦 锦州市 路；西至：园
南山
油添加 州市不动产权 太和区 区道路；北
工业 工业 出让 20,194.00 2057/6/30
剂股份 第 0016650 号- 曙光街 至：园区道
区
有限公 第 0016652 号 11 号 路；南至：图
司 腾包装
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0030818 号-
第 0030821 号、
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0030823 号、
锦州康 东至：岷江
辽（2019）锦
泰润滑 街；南至：西
西海 州市不动产权 锦州市
油添加 海大街；西
工业 第 0043095 号- 长江街 工业 出让 78,708.30 2055/5/17
剂股份 至：园区道
区 第 0043098 号、 一段
有限公 路；北至：园
辽（2019）锦
司 区道路
州市不动产权
第 0043102 号-
第 0043103 号、
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043107 号-
第 0043109 号
锦州康 锦州滨 东至：园区道
西海 辽（2020）锦
泰润滑 海新区 路；南至：康
工业 州滨海新区不
油添加 疏港路 工业 出让 77,495.81 2070/5/7 泰润滑油；西
区二 动产权第
剂股份 以东、康 至：疏港路；
期 000080 号
有限公 泰润滑 北至：园区道
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 99
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司 油以北 路
锦州康 辽（2019）锦
东至：街道；
泰润滑 州市不动产权
总公 锦州市 南至：街道；
油添加 第 0060207 号~
司用 福州街 工业 出让 7,738.60 2043/7/9 西至：福州
剂股份 辽（2019）锦
地 25 号 街；北至：科
有限公 州市不动产权
技路
司 第 0060217 号
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为锦州康泰润滑油添加剂
股份有限公司，取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、
他项权利等土地权利状况详见下表：
使用
序 宗地名 国有土地使用 土地使用 是否
坐落 权类 用途 面积（㎡） 终止日期
号 称 证号 权人 抵押
型
辽（2019）锦州 锦州康泰
锦州市太
南山工 市不动产权第 润滑油添 工业
1 和区曙光 出让 20,194.00 是 2062/1/5
业区 0016650 号-第 加剂股份 用地
街 11 号
0016652 号 有限公司
辽（2019）锦州
市不动产权第
0030818 号-第
0030821 号、辽 锦州康泰
西海工 （2019）锦州市 润滑油添 锦州市长 工业
2 出让 78,708.30 是 2055/5/17
业区 不动产权第 加剂股份 江街一段 用地
0030823 号、辽 有限公司
（2019）锦州市
不动产权第
0043095 号-第
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 100
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
0043098 号、辽
（2019）锦州市
不动产权第
0043102 号-第
0043103 号、辽
（2019）锦州市
不动产权第
0043107 号-第
0043109 号
锦州滨海
辽（2020）锦州 锦州康泰
西海工 新区疏港
滨海新区不动 润滑油添 工业
3 业区二 路以东、康 出让 77,495.81 否 2070/5/7
产权第 000080 加剂股份 用地
期 泰润滑油
号 有限公司
以北
辽（2019）锦州
市不动产权第 锦州康泰
总公司 0060207 号~辽 润滑油添 锦州市福 工业
4 出让 7,738.60 是 2043/7/9
用地 （2019）锦州市 加剂股份 州街 25 号 用地
不动产权第 有限公司
0060217 号
3、土地利用状况
纳入评估范围锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司的工业用地，至评估
基准日，待估宗地上已建成 31 幢房产，建筑面积 27,460.28 平方米，其中 17
栋已办理不动产权证；其余 14 项未办理不动产权证。待估宗地位置如下图所
示：
南山工业区
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待估宗地
西海工业区
待估宗地
总公司用地
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待估宗地
4、账面价值构成情况
截止评估基准日，待估宗地原始入账价值 35,614,824.20 元，账面余额为
29,283,925.86 元，账面原值系待估宗地取得出让地时支付的地价款及相关税费。
（三） 评估过程及方法
1、评估过程
(1) 评估人员首先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行清理，填列
出原始入账价值和评估基准日的账面价值。
(2) 对照申报表，收集土地权属证明；
(3) 收集整理并调查了待估宗地所在市场交易案例及征地资料，作为评估
依据。
(4) 实地查看，调查影响宗地地价的因素。
(5) 确定因素修正系数。
(6) 根据实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算，确定评估值；
(7) 编制土地清查评估明细表，撰写土地评估说明。
2、评估方法
根据《城镇土地估价规程》，目前通行的地价评估方法有市场比较法、收益还
原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法。
（1）南山工业区
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待估宗地-南山工业区所在太和区近期工业用地用途的土地成交案例较少，故
不宜采用市场比较法；由于锦州市公布 2015 年基准地价及基准地价修正体系，且
目前仍可继续使用，故可以采用基准地价系数修正法；待估宗地已开发为成熟的
建设用地，因此不宜采用剩余法；由于市场上无法收集到土地租赁的交易案例，
无法准确确定土地的客观纯收益，故不宜采用收益法；由于待估宗地所在区域有
征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）可供参考，因此本次评估可采用成本逼近
法评估。
综上，本次对待估综地-南山工业区采用基准地价系数修正法、成本逼近法进
行评估。
（2）西海工业区、西海工业区二期
待估宗地-西海工业区、西海工业区二期所在区域类似用途市场成交案例较
多，故本次可以采用市场比较法；由于待估宗地所在锦州市滨海新区未公布新的
基准地价，故不宜采用基准地价系数修正法；待估宗地已开发为成熟的建设用地，
因此不宜采用剩余法；由于市场上无法收集到土地租赁的交易案例，无法准确确
定土地的客观纯收益，故不宜采用收益法；由于待估宗地所在区域有征地案例（或
城镇拆迁安置补偿案例）可供参考，因此本次评估可采用成本逼近法评估。
综上，本次对待估宗地-西海工业区、西海工业区二期采用市场比较法、成本
逼近法进行评估。
（3）总公司用地
待估宗地-总公司用地位于福州街，地上建有 1 栋办公楼，因采用收益法计算
房产价值，房地合估模式，故本次评估不对该宗土地价值进行测算。
市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将被
评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照
物之间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较
调整，从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估
值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB× A× B× D× E
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式中：
V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再
加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的
评估方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基
础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收
益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土
地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需
要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
成本逼近法基本公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×
（1± 区位修正系数）× 年期修正系数
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估
成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的
平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修
正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。基准地价系数修正法的计
算公式为：
Pi=P× （（1±∑Ki）× Sl× S3× S4± M）× S2
式中： .
Pi 一估价对象地价
P 一估价对象基准地价
∑Ki 一委估宗地所有影响地价因素总修正值
S1 一宗地用途修正系数
S2—年期修正系数
S3—容积率修正系数
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S4—期日修正系数
M—相应基础设施差异的配套费
（四） 评估原则
土地评估应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用
原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。本次评估遵循
的原则主要有：
1、替代原则
土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易
价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市
场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，
价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商
品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循
替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具
有替代可能的地块价格所牵制。
2、最有效利用原则
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规
划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不同的
利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的
土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、供需原则
土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特
殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于
供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地
与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要
考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、贡献原则
土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土
地对土地收益的贡献大小来决定。
（五） 评估依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)；
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民
代表大会常务委员会第八次会议通过)；
3. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
5. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院 55
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号令；
6. 国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估
价规程》有关问题的通知(国土资厅发〔2015〕12 号)；
7. 《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）；
8. 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，（国务院令第 511 号，2008 年 1
月 1 日起施行）；
9. 《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3 号）；
10.地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知；
11.有关技术标准
(1)中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》；
(2)中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
12.被评估单位及委估宗地产权持有者提供的有关资料：
(1)不动产权证；
(2)有关评估的其他资料；
13.受托评估方掌握的有关资料以及评估人员实地调查所获取的资料：
(1)评估对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情
况资料；
(2)评估对象所在地统计资料；
(3)评估对象所在地城市规划资料；
(4)评估对象所在地城市基础设施基本情况资料；
(5)本公司收集的锦州市土地价格信息；
(6)评估人员向国土资源管理部门查询的土地权属状况及土地利用与权属状况
的资料；
(7)本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查看记录。
（六） 地价定义
根据被评估单位和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况：
评估对象宗地在评估基准日是国有建设用地使用权，所有权属国家。
评估对象实际用途为工业用地，设定用途为工业用地。
设定使用年限按评估对象实际剩余使用年限确定。
（1）南山工业区
待估宗地-南山工业区证载用途为工业用地，设定用途为工业用地。待估
宗地-总公司用地使用年限设定为剩余使用年限 36.02 年。
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待估宗地-南山工业区用地利用状况达到宗地红线外“五通”（通路、通电、
通水、排水、通讯）及宗地红线内“场地完全平整”，设定土地利用状况为宗地
红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内“场地完全平
整”。
（2）西海工业区
待估宗地-西海工业区证载用途为工业用地，设定用途为工业用地。待估
宗地-总公司用地使用年限设定为剩余使用年限 33.9 年。
待估宗地-总公司用地利用状况达到宗地红线外“六通”（通路、通电、通
水、排水、通讯、通气）及宗地红线内“场地完全平整”，设定土地利用状况为
宗地红线外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气）及宗地红线内“场
地完全平整”。
（3）西海工业区二期
待估宗地-西海工业区二期证载用途为工业用地，设定用途为工业用地。
待估宗地-总公司用地使用年限设定为剩余使用年限 48.88 年。
待估宗地-西海工业区二期用地利用状况达到宗地红线外“六通”（通路、
通电、通水、排水、通讯、通气）及宗地红线内“场地完全平整”，设定土地利
用状况为宗地红线外“六通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气）及宗地
红线内“场地完全平整”。
（4）总公司用地
待估宗地-总公司用地证载用途为工业用地，设定用途为办公用地。待估
宗地-总公司用地使用年限设定为剩余使用年限 22.04 年。
待估宗地-总公司用地利用状况达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通
水、排水、通讯、通暖、通气）及宗地红线内“场地完全平整”，设定土地利用
状况为宗地红线外“七通”（通路、通电、通水、排水、通讯、通暖、通气）及
宗地红线内“场地完全平整”。
具体详见地价定义一览表：
土地使
土地面积 剩余使用年
土地用途 用权类 容积率 开发程度
（m2） 限（年）
型
序 宗地名
权证编号 土地证载使 实际容积
号 称 批准用途/ 实际类 剩余使用年 实际开发
用权面积/ 率/规划容
实际用途/ 型/设 限/设定剩 程度/设定
列入评估范 积率/设定
设定用途 定类型 余使用年限 开发程度
围宗地面积 容积率
总公司 辽（2019）锦 工业用地，
1 福州街 州市不动产权 工业用地 出让 7,738.60 容积率不 22.04 七通一平
25 号 第 0060207 号~ 影响土地
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辽（2019）锦 价值，故不
州市不动产权 做分析、设
第 0060217 号 定
辽（2019）锦
州市不动产权
工业用地，
第 0016650 号、
容积率不
辽（2019）锦
南山工 影响土地
2 州市不动产权 工业用地 出让 20,194.00 36.02 五通一平
业园 价值，故不
第 0016651 号、
做分析、设
辽（2019）锦
定
州市不动产权
第 0016652 号
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0030818 号-
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0030821 号,
辽（2019）锦
州市不动产权
工业用地，
第 0030823 号,
容积率不
辽（2019）锦
西海土 影响土地
3 州市不动产权 工业用地 出让 78,708.30 33.90 六通一平
地 价值，故不
第 0043095 号-
做分析、设
辽（2019）锦
定
州市不动产权
第 0043098 号,
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043102 号,
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043103 号,
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辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043107 号-
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043109 号
工业用地，
辽（2020）锦 容积率不
西海 5
州滨海新区不 影响土地
4 万吨项 工业用地 出让 77,495.81 48.88 六通一平
动产权第 价值，故不
目土地
000080 号 做分析、设
定
综上所述，本次评估的评估对象地价定义为：在评估基准日为 2021 年 6 月
30 日，满足上述设定的评估对象的土地用途、使用年限、土地开发程度等条件下
的建设用地使用权价格。
（七） 地价影响因素分析
1、一般因素
（1）城市资源状况
锦州，辽宁省辖地级市，是国务院批复确定的中国辽宁省西部地区的中
心城市，辽宁省重要的工业、港口城市。截至 2018 年，全市下辖 3 个区、2
个县、代管 2 个县级市，总面积 10301 平方千米，根据第七次人口普查数据，
截至 2020 年 11 月 1 日零时，锦州市常住人口为 2703853 人。
（2）地貌、气候、水文
锦州市位于辽宁省西南部、渤海北岸、“辽西走廊”东部，是连接华北和东
北两大区域的交通枢纽，地理坐标处在东经 120°44′至 122°36′，北纬 40°47′至
42°08′之间，东北至西南斜长 188 公里，东西相距 143 公里，南北相距 114 公
里。北依松岭和医巫闾山山脉与朝阳市、阜新市接壤，东隔绕阳河同沈阳、
盘锦、鞍山等市毗邻，南临渤海辽东湾和营口市、大连市对望，西靠虹螺山
与葫芦岛市相连。锦州市总面积 10301 平方公里，海岸线 124 公里,下辖凌海、
北镇两市，黑山、义县两县，古塔、凌河、太和 3 个行政区以及滨海新区(国
家级开发区)、松山新区(国家高新区)2 个经济区(行政区划上均属于太和区)。
锦州市地处内蒙古高原向辽东湾过渡的斜面上，东窄本宽，境内低山、
丘陵起伏，平原依山傍海展布。地势东北高、南部低，东北是医巫闾山地，
海拔 200 至 800 米之间，境内最高峰为医巫闾山的望海寺山，海拔 866.6 米，
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向南逐渐降到海拔 20 米以下的海滨平原，锦州城区中心海拔为 25 米，最低
点位于凌海市阎家镇张家村，海拔 2.1 米。
锦州市地处欧亚大陆东部，属暖温带半湿润气候，大气环流以西风带和
副热带系统为主，为大陆性季风区。春季温和多风，夏季高温多雨，秋季温
凉晴朗，冬季寒冷干燥，四季分明，降水集中、季风明显、风力较大。锦州
年平均气温为 7.8～9.0℃，自南向北降低，年极端最高气温为 41.8℃，年极端
最低气温为-31.3℃。年无霜期为 144～180 天。年平均降水量为 567 毫米，降
水四季分布不均，60～70%的降水集中在夏季。
锦州是辽宁省主要产食盐区之一，拥有海岸线总长 97.7 千米，素有“海上
锦州”的美誉。近海水域面积 12 万公顷，沿海滩涂面积 26.6 万亩，25 万亩近
海渔场。
（3）社会、经济概况
2020 年，锦州市实现地区生产总值 1072.2 亿元，按可比价格计算，同比
增长 0.1%，增速比前三季度提高 2.7 个百分点，实现由负转正。其中，第一产
业增加值 208.5 亿元，增长 2.0%；第二产业增加值 268.3 亿元，与上年持平；
第三产业增加值 595.4 亿元，下降 0.6%。
（4）城市规划与发展目标
1）经济持续健康发展。经济保持中高速增长，增速不低于全省平均水平，
全市地区生产总值年均增长 7%左右，全面建成小康社会。一般公共预算收入
年均增长 5%左右。固定资产投资年均增长 7%左右。提高经济发展质量和效
益，做优一产、做强二产、做大三产，三次产业比为 12:44:44。
2）创新驱动能力不断增强。创新驱动对经济发展支撑作用进一步增强。
研究与试验发展（R&D）经费投入强度达到 2%。劳动年龄人口平均受教育年
限达到 14 年。互联网普及率达到 72%。大力发展众创空间，促进大众创业、
万众创新。
3）城市功能更趋完善。扩大城市规模，优化城市布局，进一步提升城市
品位。不断完善城市基础设施，切实提升经济、科技、教育、文化等方面辐
射能力。建设和谐宜居、富有活力的现代化城市。常住人口城镇化率达到
62.5%。改革开放实现新突破。重点领域和关键环节改革取得重大成果。全面
完成各项改革任务。开放型经济水平大幅提高。“引进来”与“走出去”协调推进。
经济和社会发展活力进一步增强。
2、区域因素
（1）区域概况
太和区环绕锦州市主城区，区境北与凌海市余积镇接壤，南临松山新区
松山街道办事处，东与凌海市双羊镇接壤，西止于葫芦岛市金星镇东端，全
区幅员面积约 221 平方公里。下辖 9 个街道办事处，其中包括新民、女儿河、
大薛、营盘、兴隆 5 个涉农街道，太和、凌西、汤河子、薛家 4 个非涉农街
道，共 55 个行政村，26 个社区，常驻人口约 14 万。
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 111
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滨海新区（锦州经济技术开发区）位于辽宁省锦州市南部，居于渤海之
滨锦州湾畔，是京津唐经济区与东北经济区、环渤海经济区的结点，是辽宁
沿海经济带开发的重点区域，集港口物流、产业发展、行政商住、滨海旅游
四大功能于一体，商贸和物流服务半径覆盖东北西部和内蒙古东部及俄罗斯
远东地区，是新的欧亚大通道的桥头堡和出海口，是锦州市对外开发开放重
要窗口，是全市创新驱动发展的先导区和示范区。
（2）交通条件
太和区环绕锦州市主城区，区境北与凌海市余积镇接壤，南临松山新区
松山街道办事处，东与凌海市双羊镇接壤，西止于葫芦岛市金星镇东端，丹
锡高速公路起经太和区向西北直达朝阳市，并可延伸到内蒙古东部地区；沈
山铁路横贯境区，朝凌高速铁路、秦沈客运专线在太和区内南部并肩由西向
东擦境而过
滨海新区拥有“两海港、一空港、一公路港”区位优势。“两海港”即锦州港(吞
吐量连续 3 年突破百万标箱)、龙栖湾港(规划建设万吨以上泊位约 88 个，设
计吞吐能力约 2 亿吨)，锦州港保税物流中心（B 型）的申报成功，为全区开
发开放带来更大机遇。“一空港”即锦州湾 4C 级民航机场(2015 年 12 月 10 日通
航,目前有上海、杭州、广州、成都、天津、海口、昆明、哈尔滨、青岛等航
班)，“公路港”即杏山辽西综合国际物流公路港。其中锦州港是华北北部、东
北西部、内蒙东部以及蒙古国(口岸是珠恩嘎达布其)乃至俄罗斯远东地区最便
捷、最经济的出海口。“中国锦州—俄罗斯”中欧海铁班列正式开通。
（3）基础设施条件
1）供电：锦州市 220、110、10、0.4 千伏等系列电压供电；供电保证率
高。区域内供电由锦州市供电环网供电，供电保证率大于 98%。
2）供水：区域内供水由锦州市供水环网供水，供水保证率大于 95%。
3）排水：区域内排水通过市政管网及园区排水管道排放。
4）通讯：宗地在市政通讯网覆盖范围内，线路通。
（4）环境质量
区域内无大型污染性生产企业，环境条件一般。
3、个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条
件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限
制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影
响的个别因素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的
个别因素不作分析。
主要包括位置、面积、用途、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设
施条件及利用形状等。
待估宗地个别因素条件说明表
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宗
地形及 础设
宗地 地 土地面积 四至及临街状 规划限
宗地位置 容积率 形状 地质条 施条
编号 名 （m2） 况 制条件
件 件
称
总
公
工业用地容
司 东至：街道； 地势平
积率不影响
福 锦州市福 形状 南至：街道； 坦，地质 工业用 七通
1 7,738.60 土地价格故
州 州街 25 号 规则 西至：福州街； 条件一 地 一平
不做设定、
街 北至：科技路 般。
分析
25
号
南 工业用地容 东至：园区道
地势平
山 锦州市太 积率不影响 路；西至：园
形状 坦，地质 工业用 五通
2 工 和区曙光 20,194.00 土地价格故 区道路；北至：
规则 条件一 地 一平
业 街 11 号 不做设定、 园区道路；南
般。
园 分析 至：图腾包装
工业用地容 东至：岷江街；
西 地势平
积率不影响 南至：西海大
海 锦州市长 形状 坦，地质 工业用 六通
3 78,708.3 土地价格故 街；西至：园
土 江街一段 规则 条件一 地 一平
不做设定、 区道路；北至：
地 般。
分析 园区道路
西
海 东至：园区道
锦州滨海 工业用地容
5万 路；南至：康 地势平
新区疏港 积率不影响
吨 形状 泰润滑油；西 坦，地质 工业用 六通
4 路以东、 77,495.81 土地价格故
项 规则 至：疏港路； 条件一 地 一平
康泰润滑 不做设定、
目 北至：园区道 般。
油以北 分析
土 路
地
待估宗地土地开发程度一览表
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土地使用权证
序号 宗地名称 土地开发程度具体状况
号
待估宗地土地开发程度实际状况为“七通”（即宗
辽（2019）锦
地红线内、外通路、通电、通讯、供水、排水、
州市不动产权
总公司福 通气、供热），因宗地红线内通电、通讯、供
第 0060207 号~
1 州街 25 水、排水、通气、通路、供热已在房屋建筑物
辽（2019）锦
号 评估中包含，故本次待估宗地评估设定为“七通”
州市不动产权
（即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排
第 0060217 号
水、通气、供热）。
辽（2019）锦
州市不动产权
待估宗地土地开发程度实际状况为“五通”（即宗
第 0016650 号、
地红线内、外通路、通电、通讯、供水、排水），
辽（2019）锦
南山工业 因宗地红线内通电、通讯、供水、排水、通路
2 州市不动产权
园 已在房屋建筑物评估中包含，故本次待估宗地
第 0016651 号、
评估设定为“五通”（即宗地红线外通路、通电、
辽（2019）锦
通讯、供水、排水）。
州市不动产权
第 0016652 号
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0030818 号-
辽（2019）锦
州市不动产权
待估宗地土地开发程度实际状况为“六通”（即宗
第 0030821 号,
地红线内、外通路、通电、通讯、供水、排水、
辽（2019）锦
通气），因宗地红线内通电、通讯、供水、排
3 西海土地 州市不动产权
水、通气、通路已在房屋建筑物评估中包含，
第 0030823 号,
故本次待估宗地评估设定为“六通”（即宗地红线
辽（2019）锦
外通路、通电、通讯、供水、排水、通气）。
州市不动产权
第 0043095 号-
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043098 号,
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辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043102 号,
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043103 号,
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043107 号-
辽（2019）锦
州市不动产权
第 0043109 号
待估宗地土地开发程度实际状况为“六通”（即宗
辽（2020）锦 地红线内、外通路、通电、通讯、供水、排水、
西海 5 万
州滨海新区不 通气），因宗地红线内通电、通讯、供水、排
4 吨项目土
动产权第 水、通气、通路已在房屋建筑物评估中包含，
地
000080 号 故本次待估宗地评估设定为“六通”（即宗地红线
外通路、通电、通讯、供水、排水、通气）。
（八） 评估示例
案例一：南山工业区
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成
果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条
件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求
取待估宗地在评估基准日价格的方法。基准地价系数修正法的计算公式为：
Pi=P× （（1±∑Ki）× Sl× S3× S4± M）× S2
式中： .
Pi 一估价对象地价
P 一估价对象基准地价
∑Ki 一委估宗地所有影响地价因素总修正值
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S1 一宗地用途修正系数
S2—年期修正系数
S3—容积率修正系数
S4—期日修正系数
M—相应基础设施差异的配套费
1、基准地价的内涵
根据锦州市人民政府办公厅关于印发《锦州市城区土地级别基准地价及出让
金租金标准的通知》(锦政办法[2016]68 号)，锦州市城区基准地价的内涵如下：
工业用地（50 年）
平均容积率 土地还原 基准地价的估
级别 基准地价 开发程度设定
设定 利率 计时点
一级 711 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
二级 580 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
三级 473 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
四级一类 323 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
四级二类 288 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
五级 226 1.00 五通一平 6.00% 2015 年 1 月 1 日
2、确定宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于太和区曙光街 11 号，所处土地级别为城区四级 II 类工业用地，
该级别工业用地基准地价为 288 元/平方米。
3、基准地价评估过程
（1）工业用地个别因素修正系数
①宗地用途修正
待估对象-南山工业区证载为工业用地，实际使用也为工业用地，故不需要进
行修正，则宗地用途修正系数 S1=1.00。
②年期修正
基准地价是各类用地法定最高出让年限的地价，在对实际使用年限与法定最
高出让年限不一致的宗地进行估价时，则必须进行年期修正。工业用地法定最高
使用年限为 50 年，待估宗地-南山工业区剩余使用年期为 36.02 年；则年限修正系
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数 S2=0.9278。
③容积率修正
基准地价是代表设定容积率下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价
修正到宗地实际容积率水平下的地价，由于待估宗地-南山工业区为工业用地，故
不进行容积率修正，则容积率修正系数 S3=1.00
④期日修正
锦州市工业用地地价修正系数
指数用途 季度 增长率 系数
一季度 0.70% 1
二季度 0.35% 1.0035
2015 年
三季度 0.70% 1.0105
四季度 0.35% 1.014
一季度 0.97% 1.0238
二季度 0.96% 1.0336
2016 年
三季度 0.00% 1.0336
四季度 0.32% 1.0369
一季度 0.32% 1.0402
二季度 -0.31% 1.037
2017 年
三季度 -1.58% 1.0206
四季度 -0.96% 1.0108
一季度 -0.32% 1.0076
二季度 0.32% 1.0108
2018 年
三季度 0.00% 1.0108
四季度 0.32% 1.014
一季度 0.65% 1.0206
二季度 -0.32% 1.0173
2019 年
三季度 0.00% 1.0173
四季度 0.00% 1.0173
一季度 -0.32% 1.014
2020 年
二季度 0.00% 1.014
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三季度 -0.32% 1.0108
四季度 0.00% 1.0108
一季度 -0.32% 1.0076
2021 年
二季度 -0.33% 1.0043
故本次评估期日修正系数 S4=1.0082。
⑤开发程度修正
锦州市土地开发费用分项一览表
单位：元/平方米
项目 通路 通电 供水 排水 通讯 供气 供热 场地平整
4-6 级 30 20 20 15 10 20 20 20
待估宗地现状开发程度为“五通一平”，基准地价内涵容积率为“五通一平”，根
据故本次评估开发程度修正额为 0 元/平方米。
⑥地价因素修正
锦州市城区四级工业宗地地价修正系数表
修正因素 优 较优 一般 较劣 劣
距火车站距离 ≤2000 (2000,5000] (5000,7000] (7000,10000] >10000
距主干道距离 ≤150 (150,300] (300,450] (450,600] >600
距离公交站点距离 ≤150 (150,300] (300,450] (450,600] >600
七项或者六项 四项充分保
基础设施配套状况 五项充分保证 三项充分保证 其他
充分保证 证
距高速公路口距离 <5000 [5000,8000) [8000,12000) [12000,15000) >15000
主要工业产业
主耍工业产业 一般工业产 一般产业联系
产业集聚 集聚区联系紧 独立分布区
集聚区 业集聚区 松散区
密区
土地形状不
宗地形状规 宗地形状较规 土地形状不规 土地形状不规
规则，但对土
宗地形状 则，对土地利 则，对土地利 则，对土地利用 则，对土地利用
地利用无影
用无影响 用无影响 有影响 影响大
响
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宗地地形 平坦 较平坦 无明显起伏 有明显坡度 坡度较大
宗地影响因素说明、优劣度及修正系数表
因素 因素说明 等级 修正系数
距火车站距离 （7000,10000】 较劣 -0.0044
距离主干道距离 （300，450】 一般 0
距离公交站点距离 （300，450】 一般 0
基础设施配套状况 五项充分保证 较优 0.015
距高速公路口距离 【5000,8000） 较优 0.0030
一般工业产业聚集
产业聚集 一般 0
区
宗地形状规则，对土
宗地形状 优 0.0063
地利用无影响
宗地地形 平坦 优 0.0044
综合修正系数 0.0243
则地价因素修正系数=2.43%。
（2）评估结果
依据待估宗地所处地区的土地级别和基准地价，通过地价区域影响因素、个
别因素等比较与修正来测算土地的价格：
单位地价=288× （（1+2.43%）× 1.00× 1.00× 100.82%+0）× 0.9278
=276.00 元/平方米（取整）
2、成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
成本逼近法基本公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)× （1± 区
位修正系数）× 年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费是指在估价期日征用估价对象所在区域同类用地所支付的平均费
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用。待估宗地开发前为农用地，根据行业规范和估价对象的实际情况，该项费用
主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费等。
有关税费是指征用估价对象同类用地时，应该向国家行政部门上缴的有关税
费，主要包括耕地占用税、耕地开垦费等。根据《中华人民共和国土地管理法》、
《锦州市征地区片综合地价的通知》（锦政发〔2020〕24 号）、《辽宁省人民代表大
会常务委员会关于批准辽宁省耕地占用税适用税额的决定的决议》（2019 年 7 月
30 日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）、《辽宁省人民
政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办【2020】15
号）等文件规定，土地取得费用列表如下（估价对象被征用前为工业用地）：
土地取得费用测算过程表
取费额
序号 项目名称 取费文件 （元/㎡）
锦州市人民政府关于公布实施《锦州市征
1 土地补偿费 地区片综合地价的通知》锦政发〔2020〕
58.5
24 号，待估宗地位于太和区 IV 地区，补
2 安置补偿费 偿标准为 39000 元/亩
3 青苗补偿费 按实征收,按 1500 元/亩补偿 2.25
《辽宁省人民代表大会常务委员会关于
批准辽宁省耕地占用税适用税额的决定
的决议》（2019 年 7 月 30 日辽宁省第十 30
三届人民代表大会常务委员会第十二次
4 耕地占用税 会议通过）
《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地
开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽
政办【2020】15 号），待估宗地为一般耕 53
地，旱地（水浇地）7 等，耕地开垦费为
5 耕地开垦费 53 元/平方米
合计 143.75
（2）土地开发费
土地开发费指在现时经济条件下，使估价对象达到估价设定开发程度的费用。
本次评估的待估宗地地价定义开发程度包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内
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场地平整费。评估人员根据宗地实际开发程度及所处区域位置，综合确定估价对
象所在区域评估设定开发程度的土地开发费用，估价对象达宗地红线外“五通”（即
通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内场地平整或场地局部平整的土地开发
费为 115 元/平方米。
（3）利息
①利息率：以 LPR 一年期贷款利息率 3.85%计。
②计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，结合锦州市土地开发的
实际情况，土地开发周期设定为 1 年，土地取得费在开发前由用地单位一次性支
付，宗地外开发费用在开发期内均匀投入，计息期设定为 1 年。
③利息的计算
利息=土地取得费× 年利息率× 土地开发期+土地开发费× 年利息率× 土地开发期
=143.75× 3.85%× 0.5+115× 3.85%× 0.5× 0.5
=3.87 元/㎡
（4）利润
①利润率的确定
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此可将整体企业的投资利润率视为待估宗地的投资利润率，投资利润水平应与同
行业、同企业投资回报相一致。综合考虑锦州市太和区土地开发水平、委托评估
方投资收益实际情况以及物价部门核定的利润率，以 8%作为本次土地评估的投资
利润率。
②利润的计算
利润=(土地取得费+土地开发费用)× 利润率
=(143.75+115)× 8%
=20.7 元/㎡
（5）土地增值收益
①土地增值收益率的确定
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土地增值收益是由于农用土地转变为建设用地、农村土地转变为城市用地等
原因引起的土地增值而应归政府和投资者共同享有的那部分收益。土地所有权收
益也是土地增值收益的一部分。待估宗地位于锦州市太和区，根据锦州市国土资
源局提供的资料以及待估宗地所在区域经济地理位置，本次评估过程综合考虑，
土地增值收益率取 10%。
②土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)× 土地增值收益率
=(143.75+115+3.87+20.7)× 10%
=28.33 元/㎡
（6）无限使用年期地价
无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开
发费用+利息+利润+土地增值收益
=143.75+115+3.87+20.7+28.33
=311.65 元/㎡
（7）区位修正
在成本逼近法计算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域
平均状况为计算依据，未考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相关个别因
素的修正。修正系数表如下所示：
个别因素修正表
个别开发
面积 形状 地形 交通条件 条件 合计 面积 形状
0 1 0 0 0 1 0 1
（8）年期修正
年期修正系数 K：
K=1-1/(1+r)n
式中：K——土地使用年期修正系数
r——土地还原率[采用安全利率加风险调整值法确定。评估基准日时中国
人民银行实行的居民存款利息率为：一年期 1.5%，同时根据锦州市太和区目
前社会经济发展与地产市场的实际情况，并充分考虑到土地投资风险，确定
土地还原率为 6%]
n——待估宗地土地使用年期
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土地使用年期修正系数=（1-1/(1+6％)36.02)=0.8774
（9）评估结果：
待估宗地剩余年期地价=宗地价格× 区位因素修正× 使用年期修正系数
=311.65× 1.01× 0.8774
=276.18 元/㎡
案例二：西海工业区
市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将被
评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象与每个参照
物之间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较
调整，从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定被评估土地的评估
值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB× A× B× D× E
式中：
V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
（1）选择比较实例的原则：
比较案例应达到 3 个以上（含 3 个），且评估基准日距比较案例的交易日原则
上不超过 3 年；
比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性；
与待估宗地用途应相同，土地条件基本一致；属同一供需圈内相邻地区或类
似地区的正常（可修正为正常）交易实例。
（2）比较实例的选择：
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根据以上比较实例选择的原则，通过对待估宗地所处土地供需圈的调查分析，
选择与待估宗地同处于同一土地供求圈，用途相同，交易类型相同，交易日期与
评估基准日接近的 3 个正常交易比较实例。
待估宗地与可比实例基本状况表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 锦州华昌光伏科技有 锦州丰和投资有限 锦州锦泰精细化
西海土地
限公司宗地 责任公司宗地 工科技有限公司
插入外观照
照片 插入外观照片 插入外观照片 插入外观照片
片
锦州滨海新区疏港大 锦州滨海新区天山 锦州滨海新区黑
锦州市长江
位置 街以东、锦州华昌光 路以南、疏港大街以 龙江街以南、亚兴
街一段
伏科技有限公司以西 东、玉山路以北 科技以西
用途 工业 工业 工业 工业
价格类型 正常价格 正常价格 正常价格 正常价格
可比实例
—— 土地市场网 土地市场网 土地市场网
来源
2021 年 6 月
成交日期 2021 年 3 月 8 日 2020 年 9 月 30 日 2021 年 1 月 5 日
30 日
成交价格 待估 237.00 262.50 237.00
土地使用
33.90 50 50 50
年限（年）
建设用地
面积(平方 78,708.30 9,878.30 33,337.10 21,294.21
米)
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地开发
六通一平 六通一平 六通一平 六通一平
程度
财
价
产
格 土地 土地 土地 土地
范
内
围
涵
付 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
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款
方
式
融
资 常规融资条
常规融资条件下 常规融资条件下 常规融资条件下
条 件下
件
税
费 正常税费负 正常税费负担条件 正常税费负担条
正常税费负担条件下
负 担条件下 下 件下
担
计
价
元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米
单
位
（3）建立比较基础
选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化
处理，统一其内涵和形式。标准化处理包括统一财产范围、统一付款方式、统一
融资条件、统一税费负担和统一计价单位。
①统一财产范围应对可比实例与待估宗地的财产范围进行对比，并应消除因
财产范围不相同造成的价格差异。
②统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成
交日期且一次性付清的价格。
③统一融资条件应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融
资条件下的价格。
④统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交
易税费正常负担下的价格。
⑤统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，
统一面积或体积内涵及计量单位等。
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估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
锦州华昌光 锦州丰和投 锦州锦泰精
项目名称
西海土地 伏科技有限 资有限责任 细化工科技
公司宗地 公司宗地 有限公司
1.交易价格 —— 237.00 262.50 237.00
2.建立可比基础后的价格 —— 237.00 262.50 237.00
统一财产范围后的价格 土地 237.00 262.50 237.00
统一付款方式后的价格 一次性付款 237.00 262.50 237.00
常规融资条
统一融资条件后的价格 237.00 262.50 237.00
件下
正常税费负
统一税费负担后的价格 237.00 262.50 237.00
担条件下
统一计价单位后的价格 元/平方米 237.00 262.50 237.00
（4）比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
1）交易情况修正：是否为正常、公开、公平、自愿的交易，通过修正排除交
易行为中的特殊因素所造成的比较实例的价格偏差。
2）评估基准日修正：将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价
格，主要用地价指数进行修正。
3）土地使用年期修正：将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年
期，以消除因土地使用年期不同对价格带来的影响。
4）区域因素修正：主要有产业聚集度、交通便捷度、区域土地利用方向、公
共服务设施状况、基础设施完备状况、与区域中心的接近程度。
5）个别因素：主要有宗地面积、宗地形状及可利用程度、临路状况、规划限
制条件、地形地势、土地承载力等。
（5）比较因素条件说明
表 3 比较因素情况描述表
估价对象与可 估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
比实例 西海土地 锦州华昌光伏科 锦州丰和投资有 锦州锦泰精细化
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技有限公司宗地 限责任公司宗地 工科技有限公司
交易价格（元/
待估 237.00 262.50 237.00
平方米）
土地用途 工业 工业 工业 工业
2021 年 6 月 30
交易期日 2021 年 3 月 8 日 2020 年 9 月 30 日 2021 年 1 月 5 日
日
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集聚度为 产业集聚度为优, 产业集聚度为优, 产业集聚度为优,
产业集
优,周围的相同 周围的相同产业 周围的相同产业 周围的相同产业
聚程度
产业密集 密集 密集 密集
交通便
便捷 便捷 较便捷 较便捷
捷度
区域土
周边土地利用方 周边土地利用方 周边土地利用方 周边土地利用方
地利用
向一致 向一致 向一致 向一致
方向
公共服
公共服务设施基 公共服务设施基 公共服务设施基 公共服务设施基
务设施
区 本能满足需要 本能满足需要 本能满足需要 本能满足需要
域 状况
因
素 基础设
施完备 基础设施较完善 基础设施较完善 基础设施较完善 基础设施较完善
状况
自然和
人文环 污染较轻 污染较轻 污染较轻 污染较轻
境状况
与区域
距离区域中心有 距离区域中心有 距离区域中心有 距离区域中心有
中心的
一定距离，但道 一定距离，但道 一定距离，但道 一定距离，但道
接近程
路通达度较好 路通达度较好 路通达度较好 路通达度较好
度
宗地面积较大或 宗地面积较大或 宗地面积较大或
个 宗地面 宗地面积适中，
别 较小，较适宜开 较小，较适宜开 较小，较适宜开
因 积 适宜开发
素 发 发 发
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宗地形
状及可
宗地形状规则 宗地形状较规则 宗地形状规则 宗地形状规则
利用程
度
临路状
临主干道 临主干道 临次干道 临次干道
况
有较小的规划限 有较小的规划限 有较小的规划限 有较小的规划限
规划限
制条件，对土地 制条件，对土地 制条件，对土地 制条件，对土地
制条件
利用基本无影响 利用基本无影响 利用基本无影响 利用基本无影响
地形地
地形地势平坦 地形地势平坦 地形地势平坦 地形地势平坦
势
土地承
土地承载力高 土地承载力高 土地承载力高 土地承载力高
载力
表 4 比较因素情况说明表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 锦州华昌光伏科 锦州丰和投资有 锦州锦泰精细化
西海土地
技有限公司宗地 限责任公司宗地 工科技有限公司
交易价格（元/平方
待估 237 263 237
米）
土地用途 工业 工业 工业 工业
2021 年 6
交易期日 2021 年 3 月 8 日 2020 年 9 月 30 日 2021 年 1 月 5 日
月 30 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集聚程
优 优 优 优
度
交通便捷度 优 优 较优 较优
区 区域土地利
域 优 优 优 优
因 用方向
素
公共服务设
一般 一般 一般 一般
施状况
基础设施完 较优 较优 较优 较优
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备状况
自然和人文
较优 较优 较优 较优
环境状况
与区域中心
优 优 优 优
的接近程度
宗地面积 优 较优 较优 较优
宗地形状及
优 较优 优 优
可利用程度
个
别 临路状况 优 优 较优 较优
因
素 规划限制条
较优 较优 较优 较优
件
地形地势 优 优 优 优
土地承载力 优 优 优 优
（6）编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
①交易情况修正：考虑交易情况是否对地价的影响，待估宗地与三个案例的
交易情况均为正常市场交易，地价水平为正常市场价格，故不需进行交易情况修
正。
②估价期日修正：收集的成交案例均为近期交易，工业用地的出让价格未发
生变化。
③区域因素、个别因素修正：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以
待估宗地的等级为 100，每相差一个等级修正 1-5。详见下表
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
表 5 比较因素修正系数表
估价对
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
象
项目名称
西海土 锦州华昌光伏科技 锦州丰和投资有限 锦州锦泰精细化工
地 有限公司宗地 责任公司宗地 科技有限公司
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交易价格（元/平方
待估 237 263 237
米）
土地用途 100.00 100.00 100.00 100.00
交易期日 100.00 100.00 100.98 100.00
交易情况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式 100.00 100.00 100.00 100.00
产业集聚程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
交通便捷度 100.00 100.00 98.00 98.00
区域土地利
100.00 100.00 100.00 100.00
用方向
区 公共服务设
域 100.00 100.00 100.00 100.00
因 施状况
素
基础设施完
100.00 100.00 100.00 100.00
备状况
自然和人文
100.00 100.00 100.00 100.00
环境状况
与区域中心
100.00 100.00 100.00 100.00
的接近程度
宗地面积 100.00 99.00 99.00 99.00
宗地形状及
100.00 99.00 100.00 100.00
可利用程度
个 临路状况 100.00 100.00 99.00 99.00
别
因 规划限制条
素 100.00 100.00 100.00 100.00
件
地形地势 100.00 100.00 100.00 100.00
土地承载力 100.00 100.00 100.00 100.00
（7）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
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表 6 比较因素修正系数表
估价
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
对象
项目名称
西海 锦州华昌光伏科 锦州丰和投资有限责任 锦州锦泰精细化
土地 技有限公司宗地 公司宗地 工科技有限公司
交易价格（元/平方
待估 237 263 237
米）
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100 100/100 100/100.976306972841 100/100
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
产业集聚
100 100/100 100/100 100/100
程度
交通便捷
100 100/100 100/98 100/98
度
区域土地
100 100/100 100/100 100/100
利用方向
公共服务
100 100/100 100/100 100/100
区 设施状况
域
因 基础设施
素 100 100/100 100/100 100/100
完备状况
自然和人
文环境状 100 100/100 100/100 100/100
况
与区域中
心的接近 100 100/100 100/100 100/100
程度
宗地面积 100 100/99 100/99 100/99
个 宗地形状
别
因 及可利用 100 100/99 100/100 100/100
素
程度
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 131
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临路状况 100 100/100 100/99 100/99
规划限制
100 100/100 100/100 100/100
条件
地形地势 100 100/100 100/100 100/100
土地承载
100 100/100 100/100 100/100
力
比准价格（元/平方
242 271 247
米） ——
估价对象评估价格
253.07
（元/平方米）
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均
值做为市场比较法评估待估宗地的最终价格。
比准价格=253.07 元/㎡
(8)确定剩余使用年期土地价格
委评土地的使用权终止日期到 2055 年 5 月 17 日，剩余使用年限为 33.90 年。
年期修正系数 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+6%)33.90]/[1-1/(1+6%)50]
=0.9107
剩余使用年期土地单价=253.07× 0.9107
=230.47 元/㎡
2.成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
成本逼近法基本公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)× （1± 区
位修正系数）× 年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费是指在估价期日征用估价对象所在区域同类用地所支付的平均费
用。待估宗地开发前为农用地，根据行业规范和估价对象的实际情况，该项费用
主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费等。
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有关税费是指征用估价对象同类用地时，应该向国家行政部门上缴的有关税
费，主要包括耕地占用税、耕地开垦费等。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《锦州市征地区片综合地价的通知》（锦
政发〔2020〕24 号）、《辽宁省人民代表大会常务委员会关于批准辽宁省耕地占用
税适用税额的决定的决议》（2019 年 7 月 30 日辽宁省第十三届人民代表大会常务
委员会第十二次会议通过）、《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标
准和使用政策的通知》（辽政办【2020】15 号）等文件规定，土地取得费用列表如
下（估价对象被征用前为工业用地）：
土地取得费用测算过程表
序 项目 取费额
号 名称 取费文件 （元/㎡）
土地
补偿
锦州市人民政府关于公布实施《锦州市征地区片综合地价的通知》
1 费
锦政发〔2020〕24 号，待估宗地位于锦州市滨海新区，补偿标准为 64.5
安置
43000 元/亩
补偿
2 费
青苗
补偿 按实征收,按 1000 元/亩补偿 1.5
3 费
耕地 《辽宁省人民代表大会常务委员会关于批准辽宁省耕地占用税适用
占用 税额的决定的决议》（2019 年 7 月 30 日辽宁省第十三届人民代表大 30
4 税 会常务委员会第十二次会议通过）
耕地 《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策
开垦 的通知》（辽政办【2020】15 号），待估宗地为一般耕地，旱地（水 53
5 费 浇地）7 等，耕地开垦费为 53 元/平方米
合计 149
（2）土地开发费
土地开发费指在现时经济条件下，使估价对象达到估价设定开发程度的费用。
本次评估的待估宗地地价定义开发程度包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内
场地平整费。评估人员根据宗地实际开发程度及所处区域位置，综合确定估价对
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象所在区域评估设定开发程度的土地开发费用，估价对象达宗地红线外“六通”（即
通路、通电、通水、排水、通讯、通气）及红线内场地平整或场地局部平整的土
地开发费为 135 元/平方米。
（3）利息
①利息率：以 LPR 一年期贷款利息率 3.85%计。
②计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，结合锦州市土地开发的
实际情况，土地开发周期设定为 1 年，土地取得费在开发前由用地单位一次性支
付，宗地外开发费用在开发期内均匀投入，计息期设定为 1 年。
③利息的计算
利息=土地取得费× 年利息率× 土地开发期+土地开发费× 年利息率× 土地开
发期
=149× 3.85%× 0.5+135× 3.85%× 0.5× 0.5
=4.17 元/㎡
（4）利润
①利润率的确定
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此可将整体企业的投资利润率视为待估宗地的投资利润率，投资利润水平应与同
行业、同企业投资回报相一致。综合考虑锦州市土地开发水平、委托评估方投资
收益实际情况以及物价部门核定的利润率，以 8%作为本次土地评估的投资利润
率。
②利润的计算
利润=(土地取得费+土地开发费用)× 利润率
=(149+135)× 8%
=22.72 元/㎡
（5）土地增值收益
①土地增值收益率的确定
土地增值收益是由于农用土地转变为建设用地、农村土地转变为城市用地等
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原因引起的土地增值而应归政府和投资者共同享有的那部分收益。土地所有权收
益也是土地增值收益的一部分。待估宗地位于锦州市，根据锦州市国土资源局提
供的资料以及待估宗地所在区域经济地理位置，本次评估过程综合考虑，土地增
值收益率取 10%。
②土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)× 土地增值收益率
=(149+135+4.17+22.72)× 10%
=31.09 元/㎡
（6）无限使用年期地价
无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开
发费用+利息+利润+土地增值收益
=149+135+4.17+22.72+
=341.98 元/㎡
（7）区位修正
在成本逼近法计算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以
区域平均状况为计算依据，未考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相
关个别因素的修正。
评估人员根据现场勘察情况，需对影响估价对象价格的个别因素（面积、
形状、地形、工程地质等）进行修正。确定区位及个别修正系数为 0%，见下
表：
面积 形状 地形 交通条件 个别开发条件 合计
1 0 0 0 0 0
（8）年期修正
年期修正系数 K：
K=1-1/(1+r)n
式中：K——土地使用年期修正系数
r——土地还原率[采用安全利率加风险调整值法确定。评估基准日时中国
人民银行实行的居民存款利息率为：一年期 1.5%，同时根据锦州市目前社会
经济发展与地产市场的实际情况，并充分考虑到土地投资风险，确定土地还
原率为 6%]
n——待估宗地土地使用年期
土地使用年期修正系数=（1-1/(1+6％)33.9)=0.8613
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（9）评估结果：
待估宗地剩余年期地价=宗地价格× 区位因素修正× 使用年期修正系数
=341.98× 0.8613
=294.55 元/㎡
（九） 地价确定
（1）本次分别采用了成本逼近法与基准地价法测算待估宗地-南山工业区，
两者所评结果差异不大。根据评估人员的评估经验，认为成本逼近法与基准地价
法的结果分别从两个方面反映当地的地价水平，因此我们采用成本逼近法、基准
地价法结果的算术平均值确定评估单价。同时加上土地的交易税费，包括契税 3%，
印花税 0.05%。具体评估结果下表：
土地评估结果一览表
宗 成本逼 地价
交易税 评估单 土地
地 委估土地面 宗地用 近法 基准地价 评估总价（万 （万
费（元/ 价（元/ 开发
名 积（㎡） 途 （元/ 法（元/㎡） 元） 元/
㎡） ㎡） 状况
称 ㎡） 亩）
南
山
五通
工 20,194.00 工业 276.18 276.00 8.42 284.51 574.50 18.97
一平
业
区
（2）本次分别采用市场比较法与成本逼近法测算待估宗地-西海工业区、西
海工业区二期。其中成本逼近法反映了宗地取得和开发过程中所耗费的各项费用
以及利润、利息、税金和所有者权益的发生情况，考虑了现实市场因素。市场比
较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例
进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的土地用途、交易方式、期
日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估基准日的市场价值。经
评估人员现场调查并综合分析，对于待估宗地市场比较法评估结果与成本逼近法
评估结果，两种方法的结果差异超过 20%，因此取市场比较法评估结果作为最终
地价。同时加上土地的交易税费，包括契税 3%，印花税 0.05%。具体评估结果下
表：
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土地评估结果一览表
宗 成本逼 地价
交易税 评估单 土地
地 委估土地面 宗地用 近法 市场比较 评估总价（万 （万
费（元/ 价（元/ 开发
名 积（㎡） 途 （元/ 法（元/㎡） 元） 元/
㎡） ㎡） 状况
称 ㎡） 亩）
西
海
六通
工 78,708.30 294.55 230.47 7.03 237.50 1,869.32 15.83
工业 一平
业
区
西
海
工
六通
业 77,495.81 工业 322.18 252.08 7.69 259.77 2,013.11 17.32
一平
区
二
期
（十） 评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
最终确定纳入被评估单位评估范围的无形资产-土地使用权，即位于总公司福
州街 25 号、南山工业区、西海工业区的 4 宗工业用地，宗地面积合计 184,136.71
㎡，截止评估基准日剩余使用年限分别为 22.04 年、36.02 年、33.90 年和 48.88 年
的工业用地于基准日时的土地使用权价值为 4,456.93 万元。如下表所示：
科目名称 账面余额 评估值 增值额 增值率%
合计 29,283,925.86 44,569,300.00 15,285,374.14 52.20
土地使用权 29,283,925.86 44,569,300.00 15,285,374.14 52.20
（2）增减值原因分析
评估增值 15,285,374.14 元，增值率为 52.20%。
增减值主要原因：土地取得时间较早，当地的土地交易价格存在一定幅度上
涨所致，以及企业按照直线法摊销，评估按照年限计算的摊销额较企业计提的少
所致。
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八、 无形资产—其他评估技术说明
纳入评估范围的其他无形资产主要为企业管理软件、商标以及润滑油添加剂
生产专利及专有技术。
（一）企业管理软件
1、评估范围
截至评估基准日，康泰股份纳入评估范围的企业管理软件主要为用友财务软
件、OFFICE 办公软件、深信服防火墙及 VPN 软件等，原始入账价值 1,452,134.15
元，账面净值 734,135.72 元，具体情况如下：
名称 取得日期 使用状态 账面价值
用友固定资产软件 2012/05 正常使用 313.39
用友软件 2011/12 正常使用 4,380.15
U8 软件 2013/12 正常使用 16,194.15
U8 软件 2014/10 正常使用 27,249.83
U8 软件 2015/03 正常使用 30,759.57
OA 单点登陆软件 2015/07 正常使用 22,000.24
SQL 2015/05 正常使用 88,539.66
OFFICE 2015/05 正常使用 5,204.56
WinPro 2015/05 正常使用 2,616.41
Win Svr 2015/05 正常使用 16,673.92
U8 软件 2015/12 正常使用 10,971.89
U8 软件生产模块 2016/12 正常使用 59,259.29
U8 软件生产模块 2016/10 正常使用 53,846.20
U8 软件生产模块 2017/05 正常使用 64,223.58
MS 微软 WinPro CHNS 2017/07 正常使用 40,295.79
MS 微软 officestd 2016CHNS 2017/07 正常使用 32,756.31
深信服防火墙及 VPN 软件 2019/08 正常使用 91,004.22
U8 软件 2020/12 正常使用 99,999.95
U8 软件 2021/02 正常使用 67,846.61
合计 734,135.72
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2、评估程序
对纳入评估范围的软件，评估人员首先查看了相关凭证、有关资料，了解软
件的基本情况。对软件取得的合法、合理、真实、有效性进行核实。提交无形资
产评估资料清单和评估申报明细表规范格式，按评估规范化的要求指导各企业填
写相关评估明细表。
在明确评估对象及范围的基础上，对纳入评估范围的无形资产总体情况进行
调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关信息、资料。
3、评估方法
根据收集的资料情况，主要为为模块化定制软件，本次采用市场法评估，通
过软件开发商提供最新报价单，确定评估对象的市场价值。
4、评估结果
通过核实上述软件系统入账价值及使用情况，并参考软件开发商提供的最新
报价单，确定上述软件系统评估值为 1,204,300.00 元。
（二）商标权
1、评估范围
截至评估基准日，康泰股份申报纳入评估范围的商标权共 24 项，评估基准日
账面值为零。
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期
一 境内商标
1 商标 第 45937230 号 2020/12/28
2 商标 第 36619269 号 2020/7/7
3 商标 第 36607462 号 2020/7/7
4 商标 第 30166571 号 2020/4/14
5 商标 第 36603111 号 2020/3/28
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6 商标 第 16690010 号 2016/6/21
7 商标 第 6076829 号 2010/1/28
二 境外商标
1 商标 285825 2017/11/14
2 商标 1860526 2017/7/20
3 商标 6029334 2018/3/23
4 商标 01894202 2018/2/1
5 商标 654246 2017/7/21
6 商标 3596993 2017/7/21
7 商标 40201713958Q 2017/7/20
8 商标 304213287 2017/7/20
9 商标 2017064209 2017/7/27
10 商标 5576943 2018/10/2
11 商标 913077297 2018/11/27
12 商标 464856 2017/7/28
13 商标 337557 2017/7/20
14 商标 IDM000632725 2017/7/24
15 商标 278749 2017/8/27
16 商标 2017/21322 2017/7/26
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17 商标 148065 2017/9/10
2、评估过程
（1）对评估范围内的无形资产进行初步了解，提交无形资产资料清单和评估
申报明细表规范格式，按规范化的要求指导各企业填写相关评估明细表；
（2）听取各公司有关人员介绍商标的形成、使用等情况；
（3）收集商标有关的资料和文件；
（4）针对商标取得时间，适用性等情况选取适当的方法；
（5）编制无形资产清查评估明细表，撰写商标估值技术说明。
3、评估方法
商标的价值与其能为特定主体带来的收益密切相关。而目前我国市场上可参
照的商标交易案例不足，因此不具备采用市场法进行估值的条件。
在国际上，估算企业商标无形资产市场价值的首选方法是收益现值法。因为
收益现值法是将企业未来预期收益按适当的折现率或资本化率还原为当期的资本
额或投资额的技术思路，与投资者的思路吻合，其产生的估值结果容易被资产交
易双方接受。这里所说的预期收益通常情况下指商标权带来的超额收益（售价的
提高或成本费用的降低），经过企业访谈和具体分析，康泰股份使用该商标并不
能提高产品的售价及降低产品的成本，主要作为企业产品标识使用，故不宜采用
收益法。
康泰股份纳入评估范围的商标使用权，由于在企业生产销售中仅作为产品标
识使用，且商标取得成本能合理确定，因此本次估值采用成本法进行。公式如下：
商标权估值=商标权取得成本
商标权取得成本=(设计费＋查询费＋代理服务费＋注册费＋资金成本)-可抵
扣增值税
4、案例
案例：第 36619269 号”（无形资产评估明细表第 20 项）
（1） 概况
1）商标标识
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2）登记情况
注册证号：第 36619269 号；
核定服务项目：第 1 类；
注册人：锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司；
注册地址：辽宁省锦州市太和区福州街 25 号
注册有限期限：2020 年 07 月 07 日至 2030 年 07 月 06 日。
（2）取得成本的计算
商标权取得成本=设计费+查询费+代理服务费+注册申请费
1）设计费
设计费指商标标识的设计费用，经向市场询价，设计费为 800.00 元/件。
2）代理服务费
经向商标申请代理机构咨询，商标注册代理费为 1,300.00 元/件，续展商标代
理费为 2,000.00 元/件。
3）注册申请费用
根据原国家计委、财政部计价格[1995]2404 号文件，国家发改委、财政部发改
价格[2015]2136 号文件，财政部、国家发展改革委财税[2017]20 号文件和国家发展
改革委、财政部发改价格〔2019〕914 号文件。本次注册受理费按 1,100.00 元/件计
算。
5）取得成本计算
取得成本=设计费+代理服务费+申请注册费+资金成本
=800.00+1,300.00+1,100.00
=3,200.00 元
（3）估值结果
商标权估值=商标权取得成本
=3,200.00 元
经实施上述评估程序，得出商标权评估值为 271,700.00 元。
5、评估结果
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经实施上述评估程序，得出无形资产商标评估值为 271,700.00 元。
（三）润滑油添加剂生产专利及专有技术
1、评估范围
截至评估基准日，纳入评估范围的润滑油添加剂生产专利及专有技术，其中
专利 15 项（包含辽宁渤大专利 4 项），专有技术 12 项，具体情况如下：
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期
一 专利
一种润滑油用消泡剂组合物及其制备
1 发明专利 ZL200910011703.3 2009/5/26
方法
一种用于工业乳化炸药的酯类乳化剂
2 发明专利 ZL200910011704.8 2009/5/26
及其制备方法
一种金属加工中使用的防锈油组合物
3 发明专利 ZL200910011705.2 2009/5/26
及其制备方法
一种浅颜色淬火油复合剂组合物及其
4 发明专利 ZL200910011707.1 2009/5/26
制备方法
一种超碱值烷基芳基水杨酸钙盐的制
5 发明专利 ZL201610119411.1 2016/3/1
备方法
6 一种芳烷基水杨酸衍生物的制备方法 发明专利 ZL201510827405.7 2015/11/24
7 一种高碱值硫化烷基酚钙的制备方法 发明专利 ZL201410729904.8 2014/12/3
8 一种高碱值烃基水杨酸钙的制备方法 发明专利 ZL201410675981.X 2014/11/21
9 一种双烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201410040830.7 2014/1/27
10 重烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201210148368.3 2012/5/15
一种利用工业废碳四中烯烃制备正丁
11 发明专利 ZL201010223466.X 2010/7/9
烯聚合物的方法
12 芳烷基水杨酸及其衍生物的制备方法 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24
13 一种超高碱值磺酸镁添加剂及其制备方 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13
法
14 一种低碱值磺酸钙盐的制备方法 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26
15 超高碱值合成重烷基苯磺酸钙的制备方 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26
法
二 专有技术
1 高品质磺酸钙清净剂生产技术
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2 超高碱值合成烷基苯磺酸镁生产技术
3 双烷基苯合成技术
4 长链重烷基苯合成技术
5 重烷基苯磺化技术
6 环保型无灰分散剂生产技术
7 新型 ZDDP 合成技术
8 内燃机油复合剂复配技术
9 抗磨液压油复合剂复配技术
10 齿轮油复合剂复配技术
11 高分子炸药乳化剂生产技术
12 新型烷基水杨酸催化剂合成技术
纳入评估范围的润滑油添加剂生产专利及专有技术用于康泰股份的生产经
营，未授权和许可其他公司及个人使用。
2、评估程序
对纳入评估范围的润滑油添加剂生产专利及专有技术，评估人员首先查看了
相关凭证及阅读了有关资料的内容、权利期限，对技术取得的合法、合理、真实、
有效性进行核实；然后向财务人员、技术人员及技术管理人员了解无形资产的使
用情况，确认其是否存在并判断尚可使用期限。经核实无清查调整事项。向康泰
股份对评估范围内的无形资产进行初步了解，提交无形资产评估资料清单和评估
申报明细表规范格式，按评估规范化的要求指导各企业填写相关评估明细表。
在明确评估对象及范围的基础上，对纳入评估范围的无形资产实施情况进行
调查，包括必要的现场调查、市场调查，并收集相关信息、资料。具体包括：
(1)无形资产的立项批复、研发过程、技术实验报告，无形资产所属技术领域
的发展状况、技术水平、技术成熟度、同类技术竞争状况、技术更新速度等有关
信息、资料。
(2)无形资产产品的适用范围、市场需求、市场前景及市场寿命、相关行业政
策发展状况、宏观经济、同类产品的竞争状况、无形资产产品的获利能力等相关
的信息、资料等。
(3)收集与无形资产产品相关的财务数据，如以前年度主要产品收入、成本数
据，技术实施企业经审计的财务报表，并对相关的财务数据进行必要的分析。
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(4)对影响无形资产价值的法律因素进行分析，包括无形资产资产的权利属性
及权利限制、法律状态，以及专利权所有权与使用权的差异、使用权的具体形式、
以往许可和转让的情况对著作权价值的影响等。
(5)对影响无形资产价值的技术因素进行分析，包括替代性、先进性、创新性、
成熟度、实用性、防御性、垄断性等。
3、评估方法
(1)评估方法介绍
无形资产评估通常有三种方法，即成本法、市场法和收益法。
1)成本法是指现实情况下重建被评估对象所需要支出的成本作为该评估对象
的价值的评估思路。
2)市场法是指将评估对象与参考对象、在市场上已有交易案例进行比较以确
定评估对象价值的评估思路。
3)收益法指通过对被评估专利权预期收益折现以确定评估对象价值的评估思
路。
(2)评估方法的选择
1)对于成本法
在一般的评估操作中，评估所考虑的重建被评估无形资产所需要支出的成本
往往为该无形资产的设计研究开发、注册手续费等可以进行货币化衡量的成本，
但是无形资产的重置成本，不仅仅包括无形资产的研究开发费等成本项目，还包
括相当部分为了相关产品的推广、管理、维护等耗费的而又难以进行货币化衡量
的经济资源，如持续的广告宣传和市场推广、严格的内部管理和产品质量控制、
人力资源的投入和战略决策等。采用成本法计算无形资产的价值，只有在与该项
被评估其它无形资产有关的收入流或经济利益无法精确的衡量或当可比的市场价
值很难确定并且当重置成本可以被合理、可信的衡量，或当该项无形资产刚刚获
取不久的情况下才适用，并不一定能够很好的反映无形资产对一个企业或一种产
品的经济贡献。因此，本次评估不采用成本法。
2)对于市场法
运用市场法时，无形资产的价值是通过参考可比无形资产在最近的收购或交
易活动中的价格来获得的。由于无形资产的独特性，可比案例不容易搜寻，而且
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有关交易的具体条件往往是非公开的，无形资产所有权现行转让市场是不活跃的。
考虑到有关无形资产的特定情况以及市场环境和信息条件的限制，我们很难在市
场上找到与此次我们所评估的无形资产相类似的参照物及交易情况。因此，本次
评估不采用市场法。
3)对于收益法
本次评估采用收益法对无形资产进行评估。运用收益法对无形资产进行评估
是国际上通行的做法。运用收益法需要确定与无形资产直接相关的现金流量（或
收益），需要对无形资产进行精确的界定并对由无形资产产生的现金流（或收益）
和由企业其它资产产生的现金流（或收益）进行划分。相对于市场法和成本法而
言，收益法无论是理论上还是实践上，都是比较合理的。
(3)对于收益法的介绍
资产评估师在评估无形资产使用收益法时应当合理估算无形资产带来的预期
收益，合理区分无形资产与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收
益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素；资产评估师
运用收益法进行无形资产评估时，应当根据无形资产对应作品的运营模式合理估
计评估对象的预期收益，并关注运营模式法律上的合规性、技术上的可能性、经
济上的可行性。无形资产的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和
超额收益等途径实现。
1)评估模型：本次评估师合理估算无形资产带来的预期现金流并折现的方式
估算无形资产。
2)计算公式
D R
n
P
i
1 r
i
i 1
式中：
P 为无形资产价值的评估值；
D 为无形资产分成率；
Ri 为分成基数，即销售收入或现金流；
r 为折现率；
n 为收益预测期间；
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i 为收益年期。
3)预测期
无形资产一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形
资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。一般而言，无形资产越先进，
其领先水平越高，使用期限越长。同样，其无形损耗程度越低，使用期限越长。
考虑无形资产的期限，除了应当考虑法律保护期限外，更主要地是考虑其具有实
际超额收益的期限（或者收益期限）。
根据我国《专利法》的规定，发明专利的保护期限为 20 年，即从向知识产权
局递交“专利申请书”并且从申请日起就已起到相应的保护作用。而专利收益期限
主要受技术的经济寿命周期决定。结合我们对该生产专利及专有技术的调查分析，
一般认为本次范围内的技术更新周期为 5-6 年。通过与康泰股份管理层访谈及分
析行业内相关信息后，确定纳入本次评估范围的生产专利及专有技术收益期为基
准日至 2026 年 12 月 31 日。
4)无形资产折现率的确定
折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。累加法是一种将无形资产的无风
险报酬率和风险报酬率量化并累加求取折现率的方法。
无风险报酬率是指在正常条件下的获利水平，是所有的投资都应该得到的投
资回报率。
风险报酬率是指投资者承担投资风险所获得的超过无风险报酬率以上部分的
投资回报率，根据风险的大小确定，随着投资风险的递增而加大。风险报酬率一
般由评估人员对无形资产的开发风险、经营风险、财务风险等进行分析并通过经
验判断来取得，其公式为：
风险报酬率=开发风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率；
风险累加法在运用时要考虑的问题有：一是注意无形资产所面临的特殊风险。
无形资产所面临的风险与有形资产不同，如商标权的盗用风险、专利权的侵权风
险、非专利技术的泄密风险等等。二是如何确定计入折现率的内容和这些内容的
比率数值。三是折现率与无形资产收益是否匹配。
4、专利及专有技术的先进性和市场竞争力
康泰股份多年来一直专注于润滑油添加剂领域，在长期研究及实践摸索的基
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础上，通过自主研发、不断改进和创新，形成了新的生产制造技术和工艺，不断
提高技术水平及自主创新能力，康泰股份的整体技术水平居于行业前列，已形成
“高品质磺酸钙清净剂生产技术”“超高碱值合成烷基苯磺酸镁生产技术”、“双烷基苯
合成技术”、“重烷基苯磺化技术”等多项核心技术。
添加剂在润滑油中添加比例不大，但其质量对润滑油生产影响较大，因此，
拥有良好的品质保障和品牌优势对下游润滑油客户的购买行为有较大的影响。多
年来，康泰股份通过持续的研发投入和科研创新，先后被评为“国家高新技术企
业”、“辽宁省级企业技术中心”、“辽宁省创新型中小企业”，康泰股份所生产的产品
质量与国内其他同类企业相比具有一定优势。康泰股份品牌在国内市场具有较高
的知名度，目前康泰股份正凭借优质产品逐步在海外市场建立品牌影响力。
5、评估过程
康泰股份主要经营润滑油添加剂的研发、设计、生产和销售。纳入本次评估
润滑油添加剂生产专利及专有技术共 27 项，其中专利 15 项（包含辽宁渤大专利
4 项），专有技术 12 项，我们将上述润滑油添加剂生产专利及专有技术作为对公
司收益发挥作用的无形资产组合进行评估。
(2)测算过程
1)产品对应无形资产的收入预测
收入分析过程详见收益法
2)无形资产提成率的确定
①行业对应的提成率
联合国贸易和发展会议对各国技术贸易合同提成率做了大量统计调查，认为
提成率一般在产品净销价的 0.5%-10%之间，绝大多数按 2%-6%提成。而我国技术
引进实践中，如以净销价为提成基础，提成率一般不应超过 5%。
根据毕迪威数据库化学行业的销售利润率和国外技术贸易中技术利润分成率
的惯例，辅以技术进步贡献因素、行业特殊性修正和不同类型企业状况的修正，
最终得到被评估企业的技术销售收入分成率为 1.875%。
②滑动率的确定
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随着技术应用和企业的发展，技术等因素对企业营利的贡献也在不断变化，
所要求的利益分享也应随之变化。在具体评估中，可采用递减提成(滑动提成)来
模拟这一变化。所谓滑动提成是指在整个收益期限内，提成率通常随着提成基础
的变化或提成期限的推移而逐渐变化，按照行业做法，提成率通常随提成基础或
提成产品产量增加而变小，或随提成年限的推移而递减。根据已使用年限以及使
用状况，结合与企业技术人员访谈内容，专利技术分成率按剩余使用年限平均递
减滑动。具体计算结果如下：
未来年度
项目名称
2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2025 年
专利及专有技
1.79% 1.53% 1.19% 0.85% 0.51% 0.17%
术提成率
3)无形资产折现率的确定
折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。累加法是一种将无形资产的无风
险报酬率和风险报酬率量化并累加求取折现率的方法。
无风险报酬率是指在正常条件下的获利水平，是所有的投资都应该得到的投
资回报率。
风险报酬率是指投资者承担投资风险所 获得的超过无风险报酬率以上部分
的投资回报率，根据风险的大小确定，随着投资风险的递增而加大。风险报酬率
一般由评估人员对无形资产的开发风险、经营风险、财务风险等进行分析并通过
经验判断来取得，其公式为：风险报酬率=开发风险报酬率+经营风险报酬率+财务
风险报酬率；风险累加法在运用时要考虑的问题有：一是注意无形资产所面临的
特殊风险。无形资产所面临的风险与有形资产不同，如商标权的盗用风险、专利
权的侵权风险、非专利技术的泄密风险等等。二是如何确定计入折现率的内容和
这些内容的比率数值。三是折现率与无形资产收益是否匹配。
①无风险报酬率
本次评估选择 2021 年 6 月 30 日剩余期限 5 年到期国债的收益率 3.22%(取自同
花顺)作为无风险收益率。
②风险报酬率
A、开发风险
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a、对于规模差异的风险调整系数根据以下公式计算：
Rs=3.139%-0.2485%× NB
其中：Rs为被评估企业规模超额收益率；
NB为被评估企业净资产账面值(NB≤10亿，当超过10亿时按10亿计算)。
根据公式可以算出Rs=3.139%-0.2485%× 3.11 =2.37%
b、企业所处的研发阶段
康泰股份公司成立时间较长，主要产品为润滑油添加剂。根据历史情况，企
业研发风险不大，技术较为成熟，因此，本次研发阶段风险系数为1.5%。
c、企业内部管理和控制机制
康泰股份成立时间较长，发展较稳定，公司内部管理及控制机制较为完善。
故企业内部管理风险系数为1.5%。
综上，企业从研发到生产阶段均存在一定的风险，公司属于润滑油添加剂行
业，开发风险适中。故本次开发风险取 5.37%。
B、经营风险和财务风险
由于公司经营财务状况良好，经营风险和财务风险根据化学制造行业上市公
司平均总资产报酬率确定为 6.87%。
综上所述，本次评估的无形资产折现率取 15.45%。
4）评估结果
通过上述评估计算过程，同时考虑到技术进步的因素，分成率会随着技术进
步相应减小。我们得出了如下计算表：
金额：人民币万元
预测年度
项目名称 2021 年
2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
7-12 月
专利及专有技术
(1) 20,806.61 58,103.14 76,528.50 96,206.33 111,162.29 115,990.89
销售收入
专利及专有技术
(2) 1.79% 1.53% 1.19% 0.85% 0.51% 0.17%
提成率
专利及专有技术 (3)=(1)× (
372.44 888.98 910.69 817.75 566.93 197.18
贡献合计 2)
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折现年限 (4) 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
(5)=1/(1+
折现系数 0.9647 0.8662 0.7503 0.6499 0.5629 0.4876
r)^4)
专利及专有技术 6)=(3)× (
359.30 770.01 683.25 531.42 319.12 96.14
法贡献现值 5)
无形资产折现率 （7） 15.45%
无形资产贡献现
(8) 2,759.00（取整）
值和
5、评估结果
经实施上述评估程序，得出润滑油添加剂生产专利及专有技术评估值为
27,590,000.00 元。
九、 长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 2,928,755.50 元，核算内容为房屋建筑装修工程的摊销余
额。评估人员核实相关技术项目的立项、原始入账凭证及摊销制度，确定账面核
算内容与实际相符。将相关长期待摊费用中装修工程在对应的房屋中进行评估，
房屋评估值包含装修工程。
经过以上评估程序，长期待摊费用评估值 0 元。
十、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 458,144.23 元。核算内容为因应收账款坏账准备、其
他应收账款坏账准备、存货减值准备、无产权固定资产折旧形成的递延所得税资
产。对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与
委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实
递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资
产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税资产评估 458,144.23 元。
十一、 其他非流动资产
其他非流动资产账面值 170,392.77 元。核算内容为设备购置费等。评估人员
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查阅了相关设备采购合同、委托开发协议或委托代理协议，了解了评估基准日至
评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况。以核实后的账面值确定评估
值
经过以上评估程序，其他非流动资产评估值 170,392.77 元。
十二、 负债评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内流动负债包括：短期借款、应付票据、应付账款、预收帐款、
合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债；非流动负债
包括递延所得税负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
科目名称 账面价值
短期借款 98,500,000.00
应付票据 10,570,000.00
应付账款 20,126,204.52
预收款项 1,929,127.60
合同负债 9,784,456.72
应付职工薪酬 878,754.81
应交税费 517,475.57
其他应付款 4,975,747.56
其他流动负债 37,883,935.24
流动负债合计 185,165,702.02
递延所得税负债 200,223.56
非流动负债合计 200,223.56
负债合计 185,365,925.58
（二） 评估操作过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的负债构成情况进行初步了解，在此基础上安
排了评估人员；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评
估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写负债评估申报明细表。
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第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单
位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的负债明细账、
台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始
记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特征收集
了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工
构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1、 短期借款
纳入评估范围的短期借款的账面值为 98,500,000.00 元，为锦州银行股份有限
公司金凌支行、中国银行股份有限公司锦州分行、中国农业银行股份有限公司锦
州分行、营口银行股份有限公司锦州分行、华夏银行股份有限公司锦州分行等为
企业提供的资金借款。
评估专业人员查看了有关明细账、借款合同等资料，并对提供借款银行引用
审计函证，同时通过查看记账凭证核实借款利息支付情况，并核对预提的借款利
息，以证实其完整性。
经核实企业短期借款账面金额为企业实际需要承担的负债，记录完整，以核
实后账面值 98,500,000.00 元作为评估值。
2、 应付票据
纳入评估范围的应付票据账面价值 10,570,000.00 元，核算内容为被评估单位
接受劳务供应等开出、承兑的银行承兑汇票。
评估专业人员查阅了被评估单位的应付票据备查簿，逐笔核实了应付票据的
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种类、出票日期、到期日、票面金额和收款人姓名或单位名称等资料。应付票据
以核实无误后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，应付票据评估值为 10,570,000.00 元。
3、 应付账款
纳入评估范围的应付账款账面价值为20,126,204.52 元，主要为应付的购煤款、
材料及备件款、及运费等。
评估专业人员查看明细账，抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性、
业务内容和金额等，并对金额较大的应付账款引用函证；对于不能发函询证的款
项，抽取了原始凭证予以核实。经核实，均为企业正常的应付款，没有证据证明
企业无需支付，以核实后的账面值作为评估值。
经以上评估程序，应付账款评估值为20,126,204.52元。
4、 预收账款
纳入评估范围的预收账款账面价值1,929,127.60元，核算内容为被评估单位房
租预收款等。
评估专业人员向被评估单位调查了解了预收账款形成的原因，按照重要性原
则，对大额或账龄较长等情形的预收账款引用审计函证，并对相应的合同进行了
抽查。预收账款以核实无误后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预收账款评估值为1,929,127.60元。
5、 合同负债
纳入评估范围的合同负债账面价值9,784,456.72元。核算内容为预收货款等。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债引用审计函证，并对相应的合同进行了抽查。 合同负债以核实
无误后的账面价值作为评估值。
合同负债评估值为9,784,456.72元。
6、 应付职工薪酬
纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为878,754.81元，主要为工资等。
评估专业人员了解企业的工资制度，对应付职工薪酬账面值进行了核实，查
看账簿记录、抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性。
经以上评估程序，应付职工薪酬评估值为878,754.81元。
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7、 应交税费
纳入评估范围的应交税费账面值517,475.57元，为应交增值税和应交企业所得
税、应交土地使用税、应交印花税、应交环境保护税、应交城市维护建设税、应
交教育费附加等。
评估专业人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上，对应
交税金进行了抽查。查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实企业账面应交税
费经验算计算无误。应交税费账面金额为企业需偿付的债务，以核实后的账面金
额确认评估值。
经上述评估程序，应交税费评估值为517,475.57元。
8、 其他应付款
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 4,975,747.56 元，为应付押金、社保、
服务费等。
评估专业人员核实了账簿记录、查阅了总账、明细账及有关会计凭证，核实
交易事项的真实性、业务内容和金额等，评估专业人员查阅合同、明细账、凭证，
经核实，为企业应负担的负债，以核实后的账面值作为评估值。
经上述评估程序，其他应付款评估值 4,975,747.56 元。
9、 其他流动负债
纳入评估范围的其他流动负债账面价值 37,883,935.24 元，核算内容为被评估
单位银行承兑的已背书未到期的应收票据及预收货款的销项税金。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。 合同负债以核实无
误后的账面价值作为评估值。
经上述评估程序，其他流动负债评估值为 37,883,935.24 元。
10、 递延所得税负债
递延所得税负债产账面价值 200,223.56 元，主要是固定资产加速折旧形成的
递延所得税负债。
对递延所得税负债的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与
委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实
递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资
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产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税负债评估值为 200,223.56 元。
（四） 评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
短期借款 98,500,000.00 98,500,000.00 - -
应付票据 10,570,000.00 10,570,000.00 - -
应付账款 20,126,204.52 20,126,204.52 - -
预收款项 1,929,127.60 1,929,127.60 - -
合同负债 9,784,456.72 9,784,456.72 - -
应付职工薪酬 878,754.81 878,754.81 - -
应交税费 517,475.57 517,475.57 - -
其他应付款 4,975,747.56 4,975,747.56 - -
其他流动负债 37,883,935.24 37,883,935.24 - -
流动负债合计 185,165,702.02 185,165,702.02 - -
递延所得税负债 200,223.56 200,223.56 - -
非流动负债合计 200,223.56 200,223.56 - -
负债合计 185,365,925.58 185,365,925.58 - -
综上，负债评估值 185,365,925.58 元，无评估增减值。
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第四章 收益法评估技术说明
一、 评估对象
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股权，为此我们对股权收购之目的所涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
评估基准日价值进行估算，评估对象为锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司评估
基准日的股东全部权益。
二、 收益法的应用前提及选择的理由和依据
（一） 收益法定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
收益资本化法是将企业未来预期的具有代表性的相对稳定的收益，以资本化
率转化为企业价值的一种计算方法。通常直接以单一年度的收益预测为基础进行
价值估算，即通过将收益预测与一个合适的比率相除或将收益预测与一个合适的
乘数相乘获得。
收益折现法通过估算被评估企业将来的预期经济收益，并以一定的折现率折
现得出其价值。这种方法在企业价值评估中广泛应用，通常需要对预测期间（从
评估基准日到企业达到相对稳定经营状况的这段期间）企业的发展计划、盈利能
力、财务状况等进行详细的分析。
收益折现法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法
是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权
的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型
和股权自由现金流折现模型。
（二） 收益法应用前提
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采用收益法对评估对象价值进行评估，需要具备以下三个条件：
1、被评估企业的未来收益可以合理预测，并可以用货币衡量；
2、被评估企业获得未来预期收益所承担的风险可以合理预测，并可以用货币
衡量；
3、被评估企业的未来收益年限可以合理预测。
（三） 收益法选择理由和依据
1、《资产评估基本准则》第十六条，“确定资产价值的评估方法包括市场法、
收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目
的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，
依法选择评估方法。”
2、《资产评估执业准则——企业价值》第十七条，“执行企业价值评估业务，
应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场
法、成本法（资产基础法） 三种基本方法的适用性，选择评估方法。”
3、《资产评估执业准则——企业价值》第十八条，“对于适合采用不同评估方
法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评
估。”
4、依据《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产
权【2006】274 号）文件第六款规定，“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经
营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中
列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使
用结果。同时，对企业进行价值评估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基
准日审计报告。”
根据以上规范内容，同时评估人员在对被评估单位历史年度的会计报表、经
营数据进行了详细分析的基础上，对管理层进行了访谈和市场调研，取得了收益
法盈利预测数据和相关依据。经综合分析，选择收益法的主要理由和依据如下：
（1）总体情况判断
根据对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司历史沿革、所处行业、资产规模、
盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的
资产具有以下特征：
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①被评估资产是经营性资产，产权明确并保持完好；企业具备持续经营条件；
②被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入、
相匹配的成本费用、其他收支能够以货币计量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经
营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量。
（2）评估目的判断
本次评估是对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益价值进行评
估，为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公
司股权的经济行为提供价值参考依据。要对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加
总，而是要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价
值，即把企业作为一个有机整体，以整体的获利能力来体现股东权益价值。
（3）收益法参数的可选取判断
被评估单位未来收益能够合理预测，预期收益对应的风险能够合理量化。目
前国内资本市场已经有了长足的发展，相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险
报酬率等资料能够较为方便的取得，采用收益法评估的外部条件较成熟，同时采
用收益法评估也符合国际惯例。
综合以上因素的分析，评估人员认为本次评估在理论上和操作上适合采用收
益法，采用收益法评估能够更好地反映企业价值。
三、 收益预测的假设条件
（一） 基本假设
1、交易假设。
交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资
产评估师根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的一
个最基本的前提假设。
2、公开市场假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
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交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资
产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上
可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的
方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应
确定评估方法、参数和依据。
4、企业持续经营的假设。
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营，并在经营方式上与现
时保持一致。
（二） 一般假设
11、 假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
12、 假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规，不违法；
13、 除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评估单位经
营的法律、法规外，假设收益期内与被评估单位经营相关的法律、法规不发生重
大变化；
14、 假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税赋及通货膨
胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响（考虑利率在评估基准日至
报告日的变化）；
15、 假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、不可预见事
件；
16、 针对评估基准日被评估单位资产的实际使用状况和经营情况，假设被评
估单位及其资产在未来收益期持续经营并使用；
17、 除已经颁布尚未实施的会计制度，假设未来收益期内被评估单位所采用
的会计政策与评估基准日在重大方面保持一致，具有连续性和可比性；
18、 假设被评估单位经营者是负责的，且管理层有能力担当其责任，在未来
收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基准日状况，不发生影响
其经营变动的重大变更，管理团队稳定发展，管理制度不发生影响其经营的重大
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变动；
19、 假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供
而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结
论的瑕疵事项、或有事项等；
20、 假设被评估单位未来收益期不发生对其经营业绩产生重大影响的诉讼、
抵押、担保等事项。
（三） 特定假设
8、 除评估基准日有确切证据表明期后生产能力将发生变动的固定资产投
资外，假设被评估单位未来收益期不进行影响其经营的重大固定资产投资活动，
企业生产能力以评估基准日状况进行估算；
9、 本次评估不考虑评估基准日后被评估单位发生的对外股权投资项目对
其价值的影响；
10、 假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额基本一致，
不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项；
11、 假设被评估单位未来收益期保持与历史年度相近的应收账款和应付账
款周转情况，不发生与历史年度出现重大差异的拖欠货款情况；
12、 假设被评估单位主要固定资产按照设计要求进行运营，设备不超期服
役；
13、 假设企业根据固定资产等长期资产的正常经济寿命，对其进行有序更
新；
14、 假设康泰股份和辽宁渤大高新技术企业认证到期后能够顺利展期，并享
受税收优惠政策不发生变化；
15、 假设被评估单位未来收益期经营现金流入、现金流出为均匀发生，不会
出现年度某一时点集中确认收入的情形。
评估人员根据运用资产基础法和收益法对企业进行评估的要求，认定这些假
设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来
经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估结果会发生较大的变化。
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述
假设条件发生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件
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改变而推导出不同评估结论的责任。
四、 企业经营、资产、财务分析
（一） 企业发展环境分析
1、宏观经济发展状况分析
(1) 综合
上半年，我国国内生产总值为 532167 亿元，按可比价格计算，同比增长 12.7%，
比一季度回落 5.6 个百分点；两年平均增长 5.3%，两年平均增速比一季度加快 0.3
个百分点。其中，第一产业增加值 28402 亿元，同比增长 7.8%，两年平均增长 4.3%；
第二产业增加值 207154 亿元，同比增长 14.8%，两年平均增长 6.1%；第三产业增
加值 296611 亿元，同比增长 11.8%，两年平均增长 4.9%。
2008-2021 年二季度我国季度 GDP 增长率
(2)工业
上半年，全国规模以上工业增加值同比增长 15.9%，两年平均增长 7.0%，比
一季度加快 0.2 个百分点；其中二季度同比增长 8.9%。6 月份，规模以上工业增加
值同比增长 8.3%，两年平均增长 6.5%；环比增长 0.56%。
2015-2021 年二季度我国第三产业增加值季度增长率
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分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长 11.9%；股份制企业同比增长
15.8%，外商及港澳台商投资企业同比增长 17.0%；私营企业同比增长 18.3%。6 月
份，中国制造业采购经理指数为 50.9%，连续 16 个月高于临界点；企业生产经营
活动预期指数为 57.9%。
分三大门类看，上半年采矿业增加值同比增长 6.2%，两年平均增长 2.5%；制
造业增长 17.1%，两年平均增长 7.5%；电力、热力、燃气及水生产和供应业增长
13.4%，两年平均增长 6.0%。另外，高技术制造业增加值同比增长 22.6%，两年平
均增长 13.2%。
分产品看，新能源汽车、工业机器人、集成电路产量同比分别增长 205.0%、
69.8%、48.1%，两年平均增速均超过 30%。
2012-2021 年 6 月我国工业增加值走势图
（3）固定资产投资
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上半年，全国固定资产投资（不含农户）255900 亿元，同比增长 12.6%，6 月
份环比增长 0.35%；两年平均增长 4.4%，比一季度加快 1.5 个百分点。
分产业看，第一产业投资同比增长 21.3%，两年平均增长 13.2%；第二产业投
资同比增长 16.3%，两年平均增长 2.9%；第三产业投资同比增长 10.7%，两年平均
增长 4.8%。高技术产业投资同比增长 23.5%，两年平均增长 14.6%；其中高技术制
造业和高技术服务业投资同比分别增长 29.7%、12.0%，两年平均分别增长 17.1%、
9.5%。上半年，全国房地产开发投资 72179 亿元，同比增长 15.0%；比 2019 年 1—6
月份增长 17.2%，两年平均增长 8.2%。
分地区看，东部地区投资同比增长 11.2%；中部地区投资增长 22.3%；西部地
区投资增长 11.4%；东北地区投资增长 11.8%。
2011-2021 年 6 月固定资产投资增速走势图
2018-2021 年 6 月我国各地区城镇固定资产投资累计同比增长率
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(4)国内贸易。
上半年，社会消费品零售总额 211904 亿元，同比增长 23.0%，两年平均增长
4.4%，比一季度加快 0.2 个百分点；其中二季度同比增长 13.9%，两年平均增长 4.6%。
6 月份，社会消费品零售总额 37586 亿元，同比增长 12.1%，两年平均增长 4.9%；
环比增长 0.70%。
2011-2021 年 6 月我国社会消费品零售总额走势图
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 184098 亿元，同比增长 23.3%，两
年平均增长 4.4%；乡村消费品零售额 27807 亿元，同比增长 21.4%，两年平均增长
4.0%。
按消费类型分，商品零售 190192 亿元，同比增长 20.6%，两年平均增长 4.9%；
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餐饮收入 21712 亿元，同比增长 48.6%，规模与 2019 年上半年基本持平。
2011-2021 年 6 月我国社会消费品零售总额构成走势图
(5)价格指数。
上半年，全国居民消费价格（CPI）同比上涨 0.5%，一季度同比持平。分类别
看，食品烟酒价格同比上涨 0.4%，衣着价格同比持平，居住价格上涨 0.2%，生活
用品及服务价格上涨 0.1%，交通通信价格上涨 1.9%，教育文化娱乐价格上涨 0.9%，
医疗保健价格上涨 0.3%，其他用品及服务价格下降 1.1%。在食品烟酒价格中，猪
肉价格下降 19.3%，粮食价格上涨 1.2%，鲜果价格上涨 2.6%，鲜菜价格上涨 3.2%。
扣除食品和能源价格后的核心 CPI 上涨 0.4%，一季度为同比持平。
上半年，全国工业生产者出厂价格同比上涨 5.1%，涨幅比一季度扩大 3.0 个
百分点；其中 6 月份同比上涨 8.8%，涨幅比 5 月份回落 0.2 个百分点。上半年，
全国工业生产者购进价格同比上涨 7.1%，涨幅比一季度扩大 4.3 个百分点。
2016-2021 年 6 月我国 CPI、PPI 走势图
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2011-2018 年 6 月企业商品价格指数走势（去年同期为 100）
（6）对外经济
上半年，货物进出口总额 180651 亿元，同比增长 27.1%，创下历史同期最好
水平，与 2019 年同期相比也增长了 22.8%。其中，出口 98493 亿元，同比增长 28.1%；
进口 82157 亿元，同比增长 25.9%；进出口相抵，贸易顺差 16336 亿元。上半年，
我国对前三大贸易伙伴东盟、欧盟、美国分别进出口 2.66 万亿、2.52 万亿、2.21
万亿元，分别增长 27.8%、26.7%、34.6%；对日本进出口 1.18 万亿元，增长 14.5%。
同期，我国对“一带一路”沿线国家、RCEP 贸易伙伴进出口分别增长 27.5%、22.7%。
机电产品出口占出口总额的比重为 59.2%，比上年同期提高 0.6 个百分点。一
般贸易进出口占进出口总额的比重为 61.9%，比上年同期提高 1.7 个百分点。民营
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企业进出口占进出口总额的比重为 47.8%，比上年同期提高 2.8 个百分点。
2015-2021 年 6 月进出口走势图
（7）收入及就业
上半年，全国居民人均可支配收入 17642 元，同比名义增长 12.6%，这主要是
受到去年上半年低基数的影响，两年平均增长 7.4%，比一季度加快 0.4 个百分点；
扣除价格因素同比实际增长 12.0%，两年平均增长 5.2%，略低于经济增速，基本
同步。按常住地分，城镇居民人均可支配收入 24125 元，同比名义增长 11.4%，实
际增长 10.7%；农村居民人均可支配收入 9248 元，同比名义增长 14.6%，实际增长
14.1%。城乡居民人均收入比值 2.61，比上年同期缩小 0.07。全国居民人均可支配
收入中位数 14897 元，增长 11.6%。
上半年，全国城镇新增就业 698 万人，完成全年目标的 63.5%。6 月份，全国
城镇调查失业率为 5.0%，与 5 月份持平，比上年同期下降 0.7 个百分点。本地户
籍人口调查失业率为 5.0%，外来户籍人口调查失业率为 5.1%。16-24 岁人口、25-59
岁人口调查失业率分别为 15.4%、4.2%。31 个大城市城镇调查失业率为 5.2%，与 5
月份持平。全国企业就业人员周平均工作时间为 47.6 小时，比 5 月份增加 0.3 小
时。二季度末，农村外出务工劳动力总量 18233 万人。
（8）财政金融
6 月末，广义货币（M2）余额 231.78 万亿元，同比增长 8.6%，增速比上月末
高 0.3 个百分点，比上年同期低 2.5 个百分点；狭义货币（M1）余额 63.75 万亿元，
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同比增长 5.5%，增速分别比上月末和上年同期低 0.6 个和 1 个百分点；流通中货
币（M0）余额 8.43 万亿元，同比增长 6.2%。上半年净投放现金 32 亿元。
2018-2021 年 6 月我国货币供应量
6 月末，本外币贷款余额 191.62 万亿元，同比增长 11.9%。月末人民币贷款余
额 185.5 万亿元，同比增长 12.3%，增速比上月末高 0.1 个百分点，比上年同期低
0.9 个百分点。上半年人民币贷款增加 12.76 万亿元，同比多增 6677 亿元。
6 月末，本外币存款余额 233.2 万亿元，同比增长 9.5%。月末人民币存款余额
226.62 万亿元，同比增长 9.2%，增速比上月末高 0.3 个百分点，比上年同期低 1.4
个百分点。上半年人民币存款增加 14.05 万亿元，同比少增 5064 亿元。
2018-2021 年 6 月我国存贷同比增速走势图（单位：亿元、%）
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（9）外汇储备
截至 2021 年 6 月末，我国外汇储备规模为 32140.10 亿美元，比一季度增加 440
亿美元，同比去年增长 3.27%。6 月，外汇市场平稳运行，外汇交易保持理性。国
际金融市场上，受新冠肺炎疫情和疫苗进展、主要国家货币及财政政策预期等因
素影响，美元指数震荡上行，主要国家金融资产价格总体上涨。外汇储备以美元
为计价货币，非美元货币折算成美元后金额下降，与资产价格变化等因素综合作
用，当月外汇储备规模下降。
2013-2021 年 6 月我国外汇储备
2、区域经济发展状况分析
初步核算，上半年全市地区生产总值 533.6 亿元，按可比价格计算，同比增
长 9.2%。其中，第一产业增加值 76.8 亿元，增长 3.3%；第二产业增加值 142.0 亿
元，增长 7.9%；第三产业增加值 314.9 亿元，增长 11.3%。
（1）规模以上工业增加值稳步增长
上半年，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，同比增长 9.2%。从主要
行业看，黑色金属冶炼和压延加工业增长 29.5%；电力、热力生产和供应业增长
20.1%；石油、煤炭及其他燃料加工业增加值增长 5.6%；化学原料和化学制品制造
业增长 1.6%；医药制造业下降 8.7%。
（2）固定资产投资同比增长
上半年，全市固定资产投资同比增长 13.6%。建设项目投资增长 14.1%，其中，
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工业投资增长 6.8%；房地产开发投资增长 12.0%。从三次产业看，第一产业投资
同比增长 7.1%；第二产业投资增长 6.8%；第三产业投资增长 18.4%，拉动全市投
资 10.7 百分点。从房地产销售情况看，全市商品房销售面积 73.3 万平方米，同比
增长 124.4%；商品房销售额 39.7 亿元，增长 123.0%。
（3）消费市场增速放缓
上半年，全市社会消费品零售总额实现 154.5 亿元，同比增长 22.5%，比一季
度回落 22.3 个百分点。从消费形态看，餐饮收入同比增长 36.2%；商品零售同比
增长 21.2%。限额以上单位商品零售类别中，服装、鞋帽、针纺织品类增长 48.4%，
汽车类增长 39.1%，粮油、食品类增长 31.4%，石油及制品类增长 20.6%，家用电
器和音像器材类增长 14.7%。
（4）财政收入、金融存贷款保持增长
上半年，全市一般公共预算收入 56.9 亿元，同比增长 7.5%。其中，各项税收
35.6 亿元，增长 6.8%。全市一般公共预算支出 100.5 亿元，同比下降 25.1%。
截至 6 月末，全市金融机构本外币各项存款余额 4149.0 亿元，同比增长 9.9%，
比年初增加 179.9 亿元。其中，住户存款余额 2788.9 亿元，比年初增加 167.8 亿元。
各项贷款余额 3834.9 亿元，增长 24.0%，比年初增加 552.0 亿元。其中，住户贷款
余额 340.1 亿元，比年初增加 6.5 亿元。
（5）工业用电量同比增长，交通运输业保持较好增势
上半年，全市全社会用电量 48.6 亿千瓦时，同比增长 12.4%。其中，工业用
电量 25.5 亿千瓦时，增长 12.4%。上半年，公路货运量 8132 万吨，同比增长 41.3%；
港口货物吞吐量 4794.7 万吨，下降 1.7%；集装箱吞吐量 88.3 万标箱，增长 21.1%；
民航旅客吞吐量 14.4 万人，增长 177.3%。
（6）居民消费价格温和上涨，城乡收入实现双增长
上半年，全市居民消费价格（CPI）同比上涨 0.9%。其中，交通和通信上涨
3.1%，食品烟酒上涨 1.3%，居住上涨 0.6%，教育文化和娱乐上涨 0.4%，医疗保健
上涨 0.2%，其他用品和服务上涨 0.1%，生活用品及服务下降 0.3%，衣着下降 1.6%。
上半年，全市城镇常住居民人均可支配收入 19111 元，同比增长 7.9%，总量
居全省第 7 位，增速居全省第 12 位。农村常住居民人均可支配收入 10172 元，增
长 9.0%，总量居全省第 11 位，增速居全省第 14 位。
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3、所处行业发展状况分析
(1) 公司所属行业
润滑油添加剂是一种添加到润滑介质中，改进其功能、赋予其新特性、延长
其使用寿命，并最终决定材料润滑性能的功能性组分，属于精细化工行业的子行
业。行业具体归属关系如下：
康泰股份自成立以来一直从事润滑油添加剂的研发、生产、销售及服务。根
据证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）规定，公司所处行业属于化
学原料和化学制品制造业（行业代码：C26）；根据《国民经济行业分类》（GB/T
4754-2017），公司所处行业属于“专项化学用品制造”（行业代码：C2662）。
(2) 润滑材料行业概况
1）润滑的必要性
①提升材料抗磨损性能、延长材料使用寿命
在工业领域，磨损、腐蚀和断裂是材料失效的三种主要形式，其中由物体承
载表面相对运动所产生的摩擦导致的磨损失效，是机电材料失效的主要原因，约
有 70-80%的设备损坏是由于各种形式的磨损而引起的。磨损导致材料失效的过程
示意如下：
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材料的磨损过程往往是多因素共同作用的系统过程和动态过程，有其特殊性
和复杂性，影响材料磨损性能的各种因素包括摩擦副材料（包括材质和表面处理）、
润滑技术、环境条件、摩擦条件、结构设计和润滑管理等。
因此，在一定的介质、环境及摩擦条件下，润滑是改善材料磨损性能的必要
和主要手段，对摩擦表面进行润滑处理，能够降低物体承载面的摩擦系数、抑制
材料表面的磨损和腐蚀，进而提升材料磨损性能，极大的延长材料的使用寿命、
降低材料失效风险。
②节能减排、降低能耗
据统计，能源的三分之一是消耗在克服摩擦方面，在我国，每年因磨损导致
材料、能源综合损失高达上千亿元。而通过对摩擦面进行润滑，可以数倍乃至数
百倍的降低接触面的摩擦系数，最终达到节能降耗目的。
2）润滑机理
润滑，是把一种具有润滑性能的物质（润滑材料），加到物体摩擦面上，使摩
擦面脱离直接接触的手段。润滑的基本原理是润滑材料能够牢固地附在摩擦面上，
形成一种润滑膜，膜和摩擦面结合力很强，两个摩擦面被润滑膜隔开，使摩擦变
为润滑材料本身分子间的摩擦，从而起到减少摩擦和磨损的作用。在摩擦面之间
加入润滑材料的作用主要有：降低摩擦，减轻磨损，保护零件不遭锈蚀，散热降
温，缓冲吸振，密封。
按照摩擦表面的润滑膜形成情况以及摩擦系数的不同，可以分为流体润滑、
边界润滑和混合润滑几种主要形式，具体如下：
①流体润滑：即两个运动表面被一层一定厚度（通常为 1.5-2μ.以上）的润滑
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膜完全隔开，此时两个运动表面不直接接触，摩擦只发生在润滑膜内部，使干摩
擦变成液体摩擦，这是一种理想的润滑状态。
②边界润滑：是指从摩擦面之间的润滑材料分子与分子间的内摩擦（即流体
润滑）过渡到摩擦表面直接接触之前的临界状态。这时摩擦界面上存在着一层吸
附的薄膜，厚度通常为 0.1μ.左右，具有一定的润滑性能。
③混合润滑：是指介于流体润滑和边界润滑之间的一种润滑状态。
3）润滑材料分类
按照材料物理形态，现有润滑材料可以分为液体（即润滑油）、半固体（即润
滑脂）、固体润滑材料、气体润滑剂四大类；按照功能，润滑材料可以分为润滑介
质和添加剂两大类。
润滑介质是润滑材料的功能载体，介质本身具备一定的润滑特性，但往往达
不到直接使用要求，需加入不同功能的添加剂，使得润滑介质特性改变或改进某
些功能，才能满足不同使用环境的需求。一般而言，除气体润滑剂外，其他润滑
材料均需在润滑介质的基础上，按照一定比例加入添加剂，方可达到预定的润滑
性能。具体如下图所示：
润滑材料一般需要具备以下特点：较低的摩擦系数、良好的吸附和楔入能力、
一定的内聚力（粘度）以及较高的纯度和抗氧安定性。不同润滑材料的主要特点
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如下：
名称 润滑介质 主要特点 缺点
氧化安定性、热稳定性较差、
动植物油 油性好
低温性能也比矿物油差
从原油经多道工序提炼而成，具有
低温时润滑度降低，高温时粘
较宽广的粘度范围，可对不同负荷、
矿物油 度降低不能达到所需润滑，沉
速度与温度等工作条件下的摩擦提
淀物较多，易产生油泥
供较宽的选择余地
有合成烃、有机酯、聚醚、聚硅氧
润滑油
烷（硅油）、含氟油、磷酸酯等六大
合成油 类，每类都有其独特的化学结构， 成本高，价格较贵
特定的原材料与制备工艺，及特殊
性能
由水、油乳化组成，水是主要原料。
水基液体 具有冷却性能，可以节约能源及环 易使金属腐蚀
保，使用安全，且成本低
由润滑油基材和稠化剂按一定比例
稠化而成。能填充于诸如滚动轴承
流动性小、散热性差、高温下
各种不同 的滚动体间的间隙，不需要特殊的
润滑脂 易产生相变分解，换脂时要拆
组分的脂 密封装置也不会流失，工作持续时
卸零部件
间长，即可以较长时间更换或添加，
维护管理方便，适应面广
耐高温、耐低温、抗辐射、抗腐蚀、 摩擦系数较高、冷却散热性能
固体润 各种润滑
不污染环境，且可以在无封闭有粉 差，且防锈与排除磨屑不如液
滑材料 晶体
尘的环境中使用 体润滑剂
摩擦系数小，工作温度范围广，形
气体密度低，承载能力低，对
成的润滑膜比液体薄，因而气体支
气体润 使用设备的精度要求高，甚至
各类气体 撑间隙下，回转精度高，在放射性
滑剂 要用价高的特殊材料制成，且
和其他特殊环境中也能保持正常工
排气噪音高
作，不存在密封、堵塞和污染问题
四大类润滑剂性能各异且各具特色，适应范围广阔，对于各种工作条件的摩
擦环境，总可以找到适用的相应品种的润滑剂，以达到降低摩擦之目的。但从综
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合性能来看，润滑油、润滑脂则有明显优势，兼之品种众多，从而得到广泛应用，
占润滑材料总量的 98%以上；固体与气体润滑剂一般则按其某些特殊性能，在特
定场合使用。
4）润滑油添加剂
润滑油添加剂是提高润滑材料质量，扩大润滑材料品种的主要途径，也是改
进润滑材料性能、节能及减少环境污染的重要手段。润滑油添加剂加入到各类润
滑介质中，赋予了介质载体不同特性以使其适用各种润滑保养环境，不仅能直接
提高润滑材料的油性、极压性等润滑性能，还能推迟润滑材料的老化变质、延长
其正常使用寿命，同时可以改善润滑材料的物理性能，如降低凝点、消除泡沫、
提高粘度、改进其粘温特性等，是必不可少的功能性润滑组分。润滑油添加剂品
质好坏以及添加方案的优劣往往决定了润滑材料的最终性能。
润滑油主要由润滑油添加剂及基础油组成，润滑油添加剂一般占润滑油总体
比例约 2%~30%左右，其余主要为基础油。基础油是组成润滑油、润滑脂成品的
基础材料。按照功能分类，润滑油添加剂可以分为功能性单剂和复合剂，润滑油
添加剂单剂是润滑油添加剂按功能分类后具有单一特性的添加剂产品，包括清 净
剂、分散剂、抗氧抗腐剂、增粘剂、降凝剂、抗氧防胶剂、乳化剂及其他类型，
每种单剂都能满足润滑油生产商特定的需求。润滑油添加剂复合剂一般系由多种
单剂按一定比例调配而成的混合物，具有多种特性，为各类机械和应用提供综合
解决方案。复合剂的核心是配方技术，其开发过程复杂漫长，要考虑各种单剂之
间是否具有协调效应，能否达到各项性能的平衡；同时还要考虑单剂与基础油的
适应性。开发过程中往往要进行大量的分析、检测和模拟评定工作，还要按照难
易程度逐一通过规定的发动机台架试验。在这个过程中，需要不断修正完善配方，
最后进行行车试验。复合剂便于使用和销售，国内外大多数润滑油采用复合剂生
产。主要的复合剂包括内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂等。
（3）行业主管部门、监管体制、主要法律法规和政策
1）行业监管部门和监管体制
公司所处行业实行的监管体制为：行业主管部门监管与行业协会自律规范相
结合。
专项化学用品制造业属充分竞争行业，行业内企业面向市场自主经营，在国
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内无专门的行政主管部门，受国家发改委、生态环境部监管。发改委主要负责产
业政策的制定，并监督、检查其执行情况，研究拟订行业发展规划，指导行业结
构调整，实施行业管理，参与行业体制改革、技术进步和改造、质量管理等工作。
生态环境部主要承担从源头上预防、控制各类制造型企业的环境污染和环境破坏
行为的职责，负责环境污染防治的监督管理。
行业协会是行业企业自律组织，康泰股份加入了上海市润滑油品行业协会下
设的添加剂专业委员会，该协会经上海市经济和信息化委员会、上海市社会团体
管理局审核批准成立。添加剂专业委员会是具有服务和管理职能的全国性、综合
性的社会中介组织，其具体职能为建立行业自律机制、提供信息技术交流平台、
提出经济政策意见和建议。
2）行业的主要法律法规
①行业的主要法律法规
2018 年 11 月 7 日，国家生态环境部发布《非道路移动柴油机械排气烟度限值
及测量方法》，规定于 2018 年 12 月 1 日起实施《非道路移动柴油机械排气烟度限
值及测量方法》，于 2019 年 5 月 1 日起实施《汽油车污染物排放限值及测量方法
（双怠速法及简易工况法）》《柴油车污染物排放限值及测量方法（自由加速法及
加载减速法）》，对机动车排放检测限值进行调整，提出了更为严格的污染物排放
限值 b，要求逐步实施国家机动车环保检测新标准。
2016 年 1 月 1 日起，《中华人民共和国大气污染防治法（修订）》规定，发动
机油、氮氧化物还原剂、燃料和润滑油添加剂以及其他添加剂的有害物质含量和
其他大气环境保护指标，应当符合有关标准的要求，不得损害机动车船污染控制
装置效果和耐久性，不得增加新的大气污染物排放。
2013 年 9 月，国务院发布了《大气污染防治行动计划》，提出加快制（修）订
重点行业排放标准以及汽车燃料消耗量标准、油品标准、供热计量标准等，完善
行业污染防治技术政策和清洁生产评价指标体系；不断提高低速汽车（三轮汽车、
低速货车）节能环保要求，减少污染排放，促进相关产业和产品技术升级换代；
加强脱硫、脱硝、高效除尘、挥发性有机物控制、柴油机（车）排放净化、环境
监测。
2013 年 2 月，国务院发布了《关于加强内燃机工业节能减排的意见》，提出加
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强内燃机高效燃用替代燃料、有效控制非常规排放等基础研究，开发适于内燃机
应用替代燃料专用润滑油和排气后处理技术；加强内燃机机械效率提高技术的研
发和应用，重点开展低摩擦技术的开发应用，推进智能化、模块化部件的产业化
应用，实现部件的合理配置和动力总成的优化匹配。
②主要产业政策
序号 政策 部门 时间 主要内容
行业将以推动高质量发展为主题，以绿色、
低碳、数字化转型为重点，以加快构建以国
中国石 内大循环为主体、国内国际双循环相互促进
《石油和化学工业 油和化 2021 年 的新发展格局为方向，以提高行业企业核心
1
“十四五”发展指南》 工联合 1月 竞争力为目标，深入实施创新驱动发展战
会 略、绿色可持续发展战略、数字化智能化转
型发展战略、人才强企战略，加快建设现代
化石油和化学工业体系。
实施一批强链延链、建链补链重点项目，拉
长产业链条，深挖增值空间。优化石化产业
布局，加快推进减油增化，推动炼化一体化，
着力发展精细化工产业，实现石化产业高端
化、绿色化和智能化，建设世界级石化产业
《中共辽宁省委关 基地……高端精细化学品和化工新材料，引
于制定辽宁省国民 中共辽 育一批产业链上‘专精特新’中小微企业，形
经济和社会发展第 宁省省 2020 年 成联系紧密、协同发展的企业集群。推进冶
2
十四个五年规划和 委常委 11 月 金产业精深加工，提高钢铁和有色金属产品
二〇三五年远景目 会 智造水平，重点发展高品质特殊钢、新型轻
标的建议》 合金材料、特种金属功能材料等高端金属新
材料及先进无机非金属材料，推进菱镁产业
结构调整和转型升级，加快产品技术、质量
和品牌升级，促进冶金产业迈向价值链供应
链中高端，打造世界级冶金新材料产业基
地。
《产业结构调整指
2019 年
3 导目录》 发改委 鼓励高标准油品生产技术开发与应用。
10 月
（2019 年本）
推进重点领域和重点用能单位节能降耗，抓
《锦州市打赢蓝天
锦州市 2018 年 好电力、冶金、石化、建材等高耗能行业的
4 保卫战三年行动方
政府 12 月 能耗管控，开展能效“领跑者”引领行动，推
案（2018-2020 年）》
进行业能效水平提升。
《打赢蓝天保卫战 2018 年 明确加快车船结构升级、加快油品质量升
5 国务院
三年行动计划》 7月 级、强化移动源污染防治等。
加快推进普通柴油、船用燃料油质量升级；
《能源发展“十三 2016 年
6 发改委 加强车船尾气排放与净化设施改造监管，确
五”规划》 12 月
保油机协同升级。
《石化和化学工业 2016 年 在化工新材料、精细化学品、现代煤化工等
7 工信部
发展规划（2016-2020 10 月 重点领域建成国家和行业创新平台；石化和
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序号 政策 部门 时间 主要内容
年）》 化学工业结构调整和转型升级取得重大进
展，质量和效益显著提高，向石化和化学工
业强国迈出坚实步伐。
《国家中长期科学
2006 年 重点研究开发满足国民经济基础产业发展
8 和技术发展规划纲 国务院
2月 需求的精细化工及催化应用技术。
（2006-2020 年）》
被评估单位经营业务属于国家重点鼓励和支持的行业，且属于中国解决供应
链自主可控的重要行业项目，相关国家政策的制定和出台为被评估单位业务发展
创造有利条件。润滑油添加剂所属的精细化学工品作为国家化学工业的重点支持
对象，得到国家相关部委一系列产业政策的鼓励和支持，已经发展为化学工业乃
至国民经济可持续发展不可缺少的重要组成部分。被评估单位根据辽宁省对区域
协调发展的布局和战略定位要求来制定和实现企业战略发展目标，加快产品升级
及品牌建设，实现产业高端精细化发展。被评估单位主要业务已纳入相应产业规
划布局。
（4）公司所在行业竞争格局和市场化程度
1）行业发展态势
①全球市场上，四大国际添加剂公司控制绝大部分市场份额
路博润（Lubrizol）、润英联（Infineum）、雪佛龙奥伦耐（ChevronOronite）和雅
富顿（Afton）四大添加剂公司拥有悠久的发展历史，这四家公司长期占据全球 85%
的市场份额。全球添加剂市场份额占比结构如下：
数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3 期
除四大添加剂专业公司之外，还有几家规模较小、生产单剂的特色添加剂公
司，如 Chemtura（科聚亚）、Basf（巴斯夫）、Vanderbilt（范德比尔）和 Rohmax（罗
曼克斯）等，这些添加剂公司产量虽然不大，但在各自领域具有全球领先的研发
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实力，以其独具特色的产品占据一定的市场份额。
②国内市场上，民营添加剂公司正逐步参与中高端市场竞争
A、单剂市场
国内单剂供应来源主要有两部分：国外添加剂公司进口单剂和国内单剂生产
企业自产单剂。进口单剂一般由四大添加剂专业公司以外的几家特色单剂公司供
应，但是，国外进口产品技术含量相对较高，价格较昂贵，在国内市场上用量较
少。国内单剂生产企业的产品主要集中在磺酸盐、硫化烷基酚盐、无灰分散剂、
抗氧抗腐剂等，相比国外产品，国内单剂产品的性价比较高。
国内单剂生产企业的基本格局是大型添加剂公司和民营企业分庭抗礼。国内
小型单剂生产厂家众多，其产量和知名度都很低。随着行业技术水平和投资规模
的扩大，国内也出现了公认的、在行业内具有一定影响力的添加剂公司。目前，
行业中出现了以康泰股份为代表的少数具有自主知识产权的民营企业，在部分细
分产品上已经取得了一定的市场份额，并在部分高端产品市场与国外单剂厂商展
开竞争。从发展势头上看，大型化工企业垄断格局已经被打破，民营企业逐步参
与中高端应用领域的竞争。
B、复合剂市场
国内市场上，复合剂产品主要有三大来源：进口、国际添加剂公司在国内独
资或合资企业生产的复合剂以及国内添加剂生产企业生产的复合剂。
由于添加剂行业技术需要大量的资金投入研发，目前国内民营添加剂企业困
于技术积累不足和研发资金缺口等因素，导致高端的产品基本被国外添加剂公司
垄断。但同时也应看到，国内民营复合剂企业利用其相对较低的生产成本等有利
条件，在性价比上具有竞争优势。以康泰股份、无锡南方等为代表的国内民营添
加剂企业，在经营发展中不断积累，逐渐以较齐全的产品线、优秀的供应链管理、
良好的服务以及高性价比的产品取得了良好的口碑和较高的市场地位。
C、市场主体之间既竞争又合作
润滑油添加剂最终主要以复合剂的形式应用于润滑材料领域，复合剂一般是
由多种不同单剂的组合。单剂具有品种繁多、性能各异的特点，单个市场主体产
品线一般无法涵盖全部单剂品种，这就导致行业内企业在相互竞争的同时，为满
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足下游客户的个性化需求，也必须在某些单剂品种上进行购销等方面的合作。
2）行业内的主要企业
①国际同行业主要企业及基本情况
A、路博润
成立于 1928 年，是世界上最大的添加剂专业生产商之一，2011 年被伯克希尔
哈撒韦公司收购。2013 年 8 月，路博润在珠海的独资添加剂生产工厂正式投产。
路博润的主要产品有发动机油复合剂、车辆传动系统用油复合剂、液压油复合剂、
工业齿轮油复合剂、汽轮机油复合剂以及金属加工油剂等。
B、润英联
成立于 1999 年，由埃克森美孚（ExxonMobil）和壳牌（Shell）将各自的添加剂
业务进行合并后成立的合资公司，主要产品有发动机油复合剂、船用油复合剂、
车辆传动系统用油复合剂等。2013 年 11 月，润英联在张家港设立润英联（中国）
有限公司，从事润滑油复合添加剂的生产。
C、雪佛龙奥伦耐
始建于 1917 年，主要生产基地位于新加坡，主要产品有发动机油复合剂、铁
路机车及船用油复合剂、车辆传动系统用油复合剂；液压油复合剂、工业齿轮油
复合剂等。2015 年 3 月，雪佛龙奥伦耐与宁波经济技术开发区签约，投资建设润
滑油添加剂项目，预计于 2021 年实现投产。
D、雅富顿
成立于 2004 年，前身为 Ethyl（乙基）公司，负责原乙基公司的石油添加剂业
务，主要产品有发动机油复合剂、车辆传动系统用油复合剂、液压油复合剂、工
业齿轮油复合剂等。2006 年 1 月，雅富顿在苏州成立了雅富顿化工（苏州）有限
公司，从事复合剂的生产。
②国内同行业主要企业及基本情况
A、上海海润添加剂有限公司
上海海润添加剂有限公司是由中石化和润英联出资成立的合资公司。主要生
产内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂及粘度指数改进剂，是中石化
最重要的复合添加剂生产基地。
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B、兰州中石油润滑油添加剂有限公司
兰州中石油润滑油添加剂有限公司前身是兰州路博润兰炼添加剂有限公司，
由中石油和路博润出资成立的合资公司，现为中石油独资公司。原兰炼添加剂厂
是中国两大石油添加剂生产基地之一，以生产各类单剂和内燃机油复合剂为主。
C、中国石油天然气股份有限公司锦州石化分公司
中国石油天然气股份有限公司锦州石化分公司是中石油下属分公司。经营范
围包括炼油、石油化工、化工产品的生产、销售，国内原两大石油添加剂生产基
地之一，主要生产磺酸盐、无灰分散剂、ZDDP 三大产品系列。
D、新乡市瑞丰新材料股份有限公司
该公司原名为新乡市瑞丰化工有限公司。产品范围包括特种造纸化学品及润
滑油添加剂。润滑油添加剂包含清净剂系列、ZDDP、高温抗氧剂、复合剂等产品。
E、无锡南方石油添加剂有限公司
无锡南方石油添加剂有限公司主要产品有清净剂、分散剂、抗氧抗腐剂、防
锈剂、降凝剂、复合剂、柴油清净剂。
3）润滑油添加剂行业供求状况
①全球润滑油添加剂行业供求状况
A、全球润滑油添加剂市场容量及发展态势
全球润滑油添加剂行业经过近百年的发展，已趋于成熟阶段，市场规模巨大
且较为稳定，2017 年-2019 年，全球润滑油添加剂需求量分别为 450 万吨、442 万
吨及 465 万吨，复合增长率达 1.65%；市场规模分别为 145 亿美元、143 亿美元及
151 亿美元，复合增长率达 2.05%。随着汽车保有量不断增加、节能环保监管日趋
严格以及消费升级等多因素的综合影响，全球润滑油添加剂市场将保持稳步增长
的态势。根据克莱恩（Kline＆Company）公司 2015 年发布的数据以及上海市润滑
油品行业协会的统计数据，全球润滑油添加剂需求量将从 2020 年的 504 万吨增长
至 2023 年的 543 万吨，复合增长率达 2.52%；市场规模从 2020 年 163 亿美元，增
长至 2023 年的 185 亿美元，复合增长率达 4.31%。2013-2020 年全球润滑油添加剂
需求量变化情况如下图所示：
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数据来源：《润滑油及添加剂市场分析》，上海市润滑油品行业协会，2019 年 6 月
B、全球润滑油添加剂需求结构
a、按照功能分类的需求结构
在全球各类润滑油添加剂中，分散剂、粘度指数改进剂和清净剂这三种添加
剂约占润滑油添加剂市场的 70%，其次是抗磨剂、抗氧剂、腐蚀抑制剂等其他添
加剂。根据统计数据，全球润滑油添加剂按功能分类的需求比重及其变化如下：
数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3
期
随着汽车工业不断发展，应用于乘用车发动机润滑油和重负荷发动机润滑油
的分散剂、粘度指数改进剂比重有所上升，2016 年至 2018 年的年均增长率分别为
3.1%、2.5%。
b、按照应用领域分类的需求结构
在全球范围内，按润滑油添加剂的主要应用领域分类，约有三分之二的润滑
油添加剂应用于机动车领域（主要有 PCMO 乘用车发动机油、HDMO 重型发动机
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油及其他车用油）；其次是金属加工液和工业发动机润滑油（包括船舶用油和铁路
机油），两者添加剂用量相当；还有一小部分用于通用工业润滑油以及润滑脂。
HDMO 和 PCMO 产品与工业产品相比，需要添加更多的添加剂。根据统计数据，
全球润滑油添加剂按品种的需求比重及其变化如下：
数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3
期
由上表可以看出，车用润滑油添加剂应用占比最大，高达 60%；其次为工业
领域润滑油添加剂，应用比重为 27%。
②中国润滑油添加剂行业供求状况
A、中国润滑油添加剂市场容量及发展态势
我国是机动车保有量大国以及工业制造大国，润滑油添加剂需求巨大，2017
年至 2019 年，我国润滑油添加剂需求量分别为 88.10 万吨、91.90 万吨及 95.90 万
吨，复合增长率达 4.33%，增速高于同期全球平均水平。在我国机动车市场快速
增长、工业强国进程加快以及节能环保措施不断加强的因素影响下，我国润滑油
添加剂市场需求仍将保持高于全球平均水平的增速，稳步增长。据上海市润滑油
品行业协会估计，2013-2023 年中国润滑油添加剂需求量及其变化情况如下：
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数据来源：《润滑油及添加剂市场分析》，上海市润滑油品行业协会，协会官方公众
号“润滑行业协会”2019 年 6 月
B、中国润滑油添加剂需求结构
在我国，分散剂、清净剂和粘度指数改进剂是生产车用润滑油脂的主要添加
剂材料，是消耗量最大的几种润滑单剂。据智研咨询统计，上述三种单剂产品合
计占我国添加剂需求量的 67.63%，其次是抗磨剂、抗氧剂、腐蚀抑制剂等其他添
加剂。我国添加剂按功能分类占比如下图所示：
数据来源：《润滑油添加剂研究进展》，润滑油，2019 年第 10 期
随着我国润滑油品质的不断提升，复合剂得到了普遍的推广使用，一方面是
由于复合剂在储运、调合等方面具有突出的优势，在使用过程中，不再需要对单
一功能添加剂分批次、品种的购进，也减少了流动资金和储运费用的占用；另一
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方面，中高档的润滑油配方技术和添加剂供应市场很大程度上被添加剂公司控制，
所以国内目前的润滑油企业都普遍采用复合剂来生产。
③下游行业的发展对本行业供求关系的影响
润滑油添加剂行业与润滑材料生产行业紧密联系，下游润滑材料行业的发展
将会影响润滑油添加剂行业未来的发展。目前，润滑油（含润滑脂）行业是润滑
油添加剂产品应用比重最大的领域，对润滑油添加剂行业的发展产生重要的影响。
润滑油行业是润滑油添加剂行业的直接下游行业，添加剂是润滑油的重要组
成部分。润滑油性能的改进、档次的提高和使用寿命的延长等大多数都要归功于
添加剂技术的进步。润滑油的生产供应、经济性等也在很大程度上受制于添加剂。
对于润滑油行业而言，车用润滑油长期占据润滑油需求主要部分，是润滑油中升
级换代最快的品种，更是润滑油利润的主要来源。因此，汽车行业的发展，为我
国车用润滑油及润滑油添加剂的发展提供了广阔的市场空间。
A、全球润滑油市场概况
总体来看，近年来全球润滑油需求量基本保持稳定，以中国为代表的新兴经
济体快速发展，从而带动了全球润滑油需求量较快增长。根据上海市润滑油品行
业协会的统计，2013 年的全球润滑油消费量为 3,960 万吨增长，2018 年球润滑油
消费量增长至 4,660 万吨，2020 年的全球润滑油需求达到 4,910 万吨左右。润滑油
需求量中，车用润滑油占比 54%，工业润滑油占比 46%。
B、中国润滑油市场概况
近年来，我国经济保持高速增长，伴随经济增长和人们生活水平的提高，我
国汽车消费市场呈现高速增长，直接带动了车用润滑油市场快速发展。我国润滑
油消费量整体增速较快且早已成为世界最大的润滑油消费国之一，但人均消费量
依然偏低，2015 年人均润滑油消费量不足 6 公斤，与发达国家人均消耗 15-20 公
斤的水平差距仍然很大，预计在相当长的一段时期内，我国润滑油消费仍有较大
的增长潜力。随着我国经济占全球比重的增加以及经济的成功转型，国民润滑油
消费量将会达到或超过全球人均水平，润滑油需求量将保持稳定增长。
我国润滑油需求结构与世界润滑油需求结构基本保持一致，车用润滑油长期
占据润滑油需求的主要部分。2012 年以来，由于我国工程机械、电力设备等行业
的投资放缓，工业润滑油需求量增速放慢，同期，汽车工业发展相对稳定，车用
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润滑油保持稳定增长，使得国内润滑油产品需求结构发生变化，车用润滑油需求
占比进一步提高，车用内燃机油需求量占润滑油总量的比例在 2016 年就已超过
51%。2019 年车用润滑油约占润滑油总量的 58.5%。
C、我国润滑油市场发展趋势与需求变化
作为发展高端装备制造业必不可少的产业，润滑油作为“流淌在制造业中的血
液”，发挥着巨大作用。受低碳节能环保的影响，润滑油使用者越来越注重油品品
质，提出了润滑油品高性能、换油周期长、维护成本低等更高要求。高品质润滑
油逐渐取代原有低端产品，成为各类终端用户的主要选择，其原因如下：第一、
随着“中国制造业 2025”战略规划的出台，中国高端装备制造业在国家“走出去”战略
中迎来了新的发展机遇；第二、装备水平迅速提高，大量精密、自动化设备需要
高品质、个性化润滑油产品确保其有效运行；第三，我国润滑油工业水平提高，
已经能够为终端客户提供各类高品质、个性化、差异化的润滑油产品；第四，国
家大力推广“合理润滑”的理念，倡导通过选择高品质润滑油产品减少因润滑不当
导致的各类损耗，提高经济效益。
高品质润滑油具有如下特征：a、采用优质润滑介质（在润滑油中为基础油），
确保产品基本性能；b、使用优质添加剂有效弥补及改善产品特殊性能，产品各项
理化指标优异；c、生产过程使用先进的调配技术和严格的质量控制手段；d、针
对具体应用领域或设备研发生产，具有较强的针对性；e、属于润滑油产品各类分
级标准中规格较高的产品；f、用于行业中的高端市场。
国内润滑油消费结构正逐步发生转变，高品质润滑油占全部润滑油需求量的
比例稳步提升，2005 年我国高品质润滑油需求量占润滑油整体需求量的 19.80%，
2017 年已达到 41.20%。节能环保、高品质的高端润滑产品有很大的增长空间，未
来将成为市场的主力。
D、汽车工业的发展对润滑油及添加剂市场的影响
a、庞大的汽车保有量，使得润滑油成为汽车行业刚性需求，是润滑油添加剂
行业稳定发展的基本保障
我国汽车保有量从 2013 年的 1.37 亿辆增长到 2020 年的 2.81 亿辆，复合增长
率达 10.81%。随着我国汽车新增量、保有量以及总行驶里程的持续增加，车用润
滑油需求也逐步增加，车用润滑油消费量在未来将继续维持上升的态势。
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内燃机润滑油是车用润滑油核心品种，主要应用于汽车、铁路机车、船舶和
其他工业机械设备的固定式发动机中。汽车工业的快速发展和庞大基数是内燃机
油发展的重要保障，随着汽车工业的稳步发展，内燃机润滑油的需求也将保持增
长。
b、消费升级，促使润滑油等级不断提升，高性能润滑油添加剂需求增大
近年来，中高档车辆销量及保有量快速增长，消费者在购买价格昂贵的新车
的同时，也会要求使用质量较好的润滑油，对高性能润滑油添加剂产品需求增大。
伴随中高档车的快速增长，我国车用润滑油尤其是发动机油等级迅速提高，其中，
汽油机油的主流等级正快速向 SJ、SL、SM、SN 升级，柴油机油主流等级则向 CH-4
和 CI-4 升级，最高等级油品和发达国家市场基本保持同步，进一步增加了对高性
能润滑油添加剂的需求。如下图所示：
c、政策驱动，促使润滑油品质不断提高，客观上推动了对高品质润滑油添加
剂的需求
随着环保意识的不断增强，节能减排将是未来汽车工业发展的重要方向。近
年来，各国纷纷推行更加严格的排放标准，我国逐步将汽油、柴油排放标准从国
III 升级，到 2019 年已开始执行国 VI 标准。
为了满足日益严格的排放要求，汽车生产商需要重新设计硬件。新的设计对
润滑油质量提出了更高的要求，这就要求在采用更低粘度基础油的基础上，添加
更多节能、环保、无灰等高性能、多功能添加剂。
d、节能和新能源汽车的发展对润滑材料的需求趋势
节能汽车是指以内燃机为主要动力系统，综合工况燃料消耗量优于下一阶段
目标值的汽车；新能源汽车是指采用新型动力系统，完全或主要依靠新型能源驱
动的汽车，主要包括纯电动汽车、插电式混合动力汽车及燃料电池汽车。
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近年来，新能源汽车的迅猛发展，也促使新能源汽车用润滑油的快速提升。
2016 年至 2020 年，国内新能源汽车销量从 48.2 万辆增加到 136.7 万辆，新能源汽
车用润滑油消耗量也随之增加。国内节能汽车的发展主要建立在对机械部件的改
进和控制上，性能将持续更新升级；新能源汽车在发展成熟后将可能摒弃内燃式
发动机，转而采用纯电力驱动发动机或者燃料电池发动机。前述发动机技术的改
变，使得润滑工作环境变得更加复杂，势必推动车用润滑材料向更加专业化、精
细化的方向发展。
（5）影响行业发展的有利和不利因素
1）行业发展的有利因素
①国家政策的有力支持
添加剂产品作为精细化学品之一，得到国家一系列产业政策的鼓励和支持，
已经发展为化学工业乃至国民经济可持续发展不可缺少的重要组成部分。 产业结
构调整指导目录》中国家鼓励发展专用精细化学品、石化化工、高标准油品生产
技术开发与应用等产业；《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》中鼓
励机动车、内燃机车节油技术的开发与应用；《石油和化学工业“十四五”发展指南》
中指出行业将以推动高质量发展为主题，以绿色、低碳、数字化转型为重点，以
加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局为方向，
以提高行业企业核心竞争力为目标，深入实施创新驱动发展战略、绿色可持续发
展战略、数字化智能化转型发展战略、人才强企战略，加快建设现代化石油和化
学工业体系。
②我国润滑油人均消费低，行业增长潜力巨大
随着我国经济的快速发展、工业化进程的不断加快以及汽车保有量的持续增
长，我国已经成为世界最大的润滑油消费国之一。但人均消费量依然偏低，2015
年人均润滑油消费量不足 6 公斤，与发达国家人均消耗 15-20 公斤的水平差距仍
然很大，未来增长潜力巨大。公司主要产品润滑油添加剂作为润滑油生产的必要
组成部分，亦将长期受益。
③庞大的运输工具市场是润滑油添加剂需求的基本保障
润滑油的最大应用领域是运输工具市场，包括道路交通运输、海洋运输和航
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空运输市场。近年来，运输工具市场，尤其是汽车市场庞大的保有量和总行驶里
程的不断增长，为润滑油添加剂市场奠定了坚实的基础，是公司产品需求量增长
的基本保障。我国汽车保有量从 2013 年的 1.37 亿辆增加至 2020 年的 2.81 亿辆，
具体如下：
数据来源：中国产业信息网，公安部交通管理局
④环保法律法规日趋严格，排放标准提高
在北美和西欧，得到汽车行驶许可之前必须通过排放测试，从而刺激了油品
的更换与更高品级润滑油添加剂的使用。欧盟已颁布了降低车辆二氧化碳排放的
相关法规，要求汽车制造商在 2015-2020 年将二氧化碳的排放从 130 克/千米减少至
95 克/千米，且在 2021 年至 2030 年间将二氧化碳排放量削减 37.5%。发达国家推
行更加严格的排放标准也拉动了新兴国家对润滑油添加剂需求量的增长。我国同
样对乘用车的尾气排放提出强制性要求，从 2015 年每百千米 6.9 升降到 2020 年的
每百千米 5 升，环保要求的提高意味着润滑油添加剂需求的增长。
2）行业发展的不利因素
①国际知名企业的竞争压力
路博润、雪佛龙奥伦耐、润英联、雅富顿国际四大添加剂公司控制了全球绝
大部分添加剂市场份额。目前国际四大添加剂公司均已在国内投资建厂从事添加
剂的生产和销售，抢占国内高端市场。少数国内领先企业虽然在某些中高端产品
领域已经能够与国外品牌进行竞争，但是国内添加剂企业的整体竞争力仍然相对
较弱，给公司带来较大竞争压力。
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②技术创新和科技研发能力不足
我国添加剂行业是伴随着国外先进技术及设备的引进和消化吸收而发展起来
的，国内添加剂企业存在的主要问题是技术创新和科技研发能力不足，尤其是在
高端添加剂领域，多数添加剂企业科研经费投入不足或较少，缺乏高素质的科研
创新人才，市场意识、创新意识不强，不能及时应对市场变化而调整产品结构，
行业技术创新能力有待进一步提高。因此，通过不断提高自身的技术创新能力和
科技研发能力，及时研发出适合市场需求的高端产品，加快高端添加剂产品国产
化的步伐是公司面临的重大挑战之一。
（6）进入该行业的主要障碍
1）技术壁垒
润滑油添加剂行业属于应用广泛、品种繁多的技术密集型产业，独特的产品
配方、成熟的生产技术和工艺以及下游行业应用的经验积累，是该行业企业赖以
生存和发展的根本。添加剂的配方和生产工艺的掌握、技术研发体系的建立和市
场的成熟应用，需要长时间的实践积累以及持续的研发资金投入，缺乏研发储备
的企业难以生产出适应细分需求的产品。中高端市场的进入更需要企业具有较强
的产品研发能力以及长期的技术和生产工艺积累。因此，只有少数具有技术优势
和技术创新能力的企业才可能参与中高端产品市场的竞争，保持持续的盈利能力。
以润滑油添加剂行业的复合剂产品开发为例：复合剂通常由 5-15 种单剂复配
而成，配方技术既是复合剂的精髓，也是添加剂技术的难点。复合剂配方的开发
过程复杂、漫长，因为要考虑各种单剂之间是否具有协同效应，能否达到各项性
能的平衡，且往往在追寻单剂之间协同效应的过程中，可能发生一个或几个性能
出现新的缺陷，这又需要探索增加新的单剂加入次序、可能发生的极端情况（如
沉淀和胶冻等）及防止方法；同时还要考虑单剂与润滑介质之间的适应性。
2）行业应用经验壁垒
不同应用领域对润滑材料的需求存在较大的差异，润滑材料的最终应用性能，
往往取决于添加剂品质以及添加方案。由于润滑油添加剂产品具有品种繁多、配
方复杂的特点，下游润滑材料生产企业一般难以自主生产添加剂产品，对添加配
方也不容易熟练掌握，这使得成功的润滑油添加剂企业必须具备良好的技术服务
能力，尤其是一体化服务能力，协助润滑材料企业实现这一目标，而这一能力需
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要行业内企业具备长期而丰富的行业应用经验，对润滑材料应用的各个行业的需
求有深入的了解，并据此生产出适应终端需求的添加剂产品。
行业应用经验是长期服务于下游行业积累的结果，非一朝一夕所能形成，因
而形成较高的壁垒。
3）客户渠道壁垒
润滑油添加剂的使用领域较为广泛，地域覆盖范围较大，需要有强大的营销
能力和品牌影响力，并建立全面稳固的营销网络。与重要下游客户一旦建立业务
关系，客户会形成对供应商的信任与依赖，如果需要改变这种关系，需要进行大
量的、长时间的试验和对产品的质量和稳定性进行测试。因此，若没有较强大的
客户渠道，进入润滑油添加剂行业将面临众多困难。
4）行业准入壁垒
润滑油添加剂行业不论是在国际还是在国内均已经过了初创期，面对品牌、
资金、技术等众多条件，已经形成先入者壁垒。随着国内对从事化工生产的环保
要求越来越严格，企业的产品和生产过程要满足日益严格的环保法规要求。同时，
对化工用地的指标分配越来越少，对后入者构成重要的准入壁垒。
5）资金壁垒
润滑油添加剂行业是资本密集型行业，主要体现在：一方面，企业需要投入
较多的资金新建生产体系，并在发展过程中不断根据市场需求变化进行技术升级
和改造；另一方面，产品的研发，也需要企业持续的投入大量的人力、物力和财
力。这均构成了该行业的资金壁垒。
6）品牌壁垒
润滑油添加剂的产品质量对用户的生产影响较大，添加剂品牌的知名度和企
业影响力对客户的购买行为有较大的影响，拥有较高品牌知名度的企业将在竞争
中占据优势地位。
综上，润滑油添加剂行业壁垒较高，公司从事润滑油添加剂生产及贸易业务
已有二十余年，凭借“添加剂超市”的经营模式满足不同客户多样化的需求，为客
户提供添加剂产品的一站式采购服务，在行业内具有较高美誉度和一定的影响力，
与上海海润、兰州中石油、锦州石化、瑞丰新材、无锡南方等属于国内润滑油添
加剂行业第一梯队企业。
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（7）行业技术水平和技术特点，经营模式，周期性，区域性和季节性特征
1）行业技术水平和和技术发展趋势
经过多年发展，国内添加剂技术水平取得了长足进步，但从整体上看，与国
际先进水平相比仍存在一定差距，目前还处于从跟随发展到自主创新的转型过程。
同时，国内主要民营添加剂企业已具备较强的自主研发能力，逐渐摆脱了之前以
低附加值产品参与市场竞争的局面，产品技术通过改良和优化，能够满足中高端
市场需求。
目前，添加剂技术已逐渐成为润滑材料的核心技术。使用性能和质量更优的
添加剂已成为提高润滑材料质量、促进产品升级换代的主要途径之一。几十年来
经过国内科技人员的努力及国外技术的引进消化，主要原材料的国产化，国内的
添加剂生产技术和工艺的初级工业阶段已完成，随着企业研发资金的不断加大及
生产自动化水平的提高，国内添加剂和润滑材料的产品档次越来越接近国际水平，
并向更高的应用技术水平及市场精细化的方向发展。
润滑材料及添加剂行业的技术发展趋势如下：
①新的排放标准要求发动机、传动器及后处理技术快速提升，相关技术会对
发动机产生更大负担，从而对发动机润滑油提出了更高要求。未来的发动机润滑
油需要具有更长的换油期，更高的负荷，更高的燃油经济性以及更低的排放。总
体看来，无灰分散剂及无灰高温抗氧剂的使用量将得到显著增长，低粘度润滑油
将得到普遍使用。现在国内的产品配方也已经开始应用低灰分的抗氧剂。
②用于调制工业齿轮油及车用齿轮油的复合剂，其发展趋势是开发高性能的
添加剂单剂并加以应用，研制出稳定性更好、极压性更高、抗磨性更优异、并同
时满足Ⅱ、Ⅲ类基础油配伍性的无灰分通用型齿轮油复合剂。国内的高压硫化异
丁烯已经规模化生产，其产品极压性能优于同行业水平。
③由于液压装置正在向系统更小、温度及压力更高、使用寿命更长的方向发
展，市场对液压油的热氧化安定性、水解安定性、过滤性、抗磨性、耐高压及长
寿命等性能提出了更高要求。另外随着人们对环保的日益重视和冶金系统设备用
油的苛刻要求，液压油的清净度和可生物降解性将会被列入规格指标中，对与此
相关的添加剂质量要求越来越高，有些重金属钡盐类产品将被钙、镁盐类替代。
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④我国的金属加工行业将长时间保持稳定的发展态势。金属加工用油对极压
及防锈性能有苛刻的要求，传统油品使用重金属类防锈添加剂及有害环境的含氯
型极压添加剂来满足其性能。随着行业对环保及职业卫生安全要求的提高，磺酸
钙的使用将逐步替代传统添加剂，成为未来金属加工油中提供极压抗磨及防锈的
主要剂种，同时磺酸钙作为非酸性添加剂对有色金属无腐蚀、对人体无危害、气
味低、对生产环境友好，此外其优异的易清洗性大大减少了金属加工产品后处理
时所需的清洗剂使用量，从而减小了其对环境的污染。
2）行业经营模式
精细化工行业主要有直销和贸易两种经营方式。由于精细化工产品科技含量
较高，产品规格要求较为严格，不同客户对精细化工产品的技术指标也存在一定
的差异性，技术难度较大，因此大型客户一般采用订单式生产，即直销方式，由
客户直接向企业订购所需要的产品，省去中间贸易商的过程，同时，生产企业也
持续为客户提供相关产品技术服务。贸易是指精细化工制造企业通过贸易商销售
通用型且需求数量较大的精细化工产品。
根据上述经营模式的不同，行业内主要分为“贸易型”和“生产型”企业。“贸易型”
企业主要包括代理商、经销商及有销售渠道的贸易商等，系主要从事精细化工产
品销售业务的企业，通过为客户提供产品采购平台或技术服务，满足零散客户品
种多数量小的采购需求；“生产型”企业通过研发、生产、销售及服务为客户提供
企业标准化产品或定制化产品，根据客户对产品性能的需求，为其提供后续技术
升级服务及方案；另外以公司为代表的部分企业兼具贸易型和生产型企业的特征。
3）周期性
添加剂产品需求随润滑材料行业供需状况和国民经济波动而变化，而润滑材
料是社会民生各行各业都必需的产品，无论是强周期性行业还是弱周期性行业对
润滑材料的需求均具有一定的刚性，经济波动对于润滑材料行业的影响处于适中
状态。此外，由于添加剂行业处于细分市场范畴，相对竞争少，生产基地少，受
添加剂生产商产能及生产检修等因素影响，产品供应不规律、不稳定，较多时段
在某些产品领域属于卖方市场。故添加剂产品价格受供方的产量影响偏大，而受
需方周期性的影响偏小。
4）区域性
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辽宁省锦州市和甘肃省兰州市作为国内的两大添加剂生产基地，依托国内的
炼油资源，有着深厚的添加剂技术和人才资源优势，区域内的添加剂生产企业相
对集中，成为国内添加剂行业重要的产业中心。近年来，随着长三角、珠三角地
区的经济发展，一些民营企业及外商也开始在当地投资建厂。
5）季节性
夏季和冬季的气候环境分别对润滑油的粘度及粘温性能有较高要求，故润滑
油厂每到夏季及冬季之前会集中生产符合当地环境要求的润滑油，形成了添加剂
采购的季节性特征。随着近年来国内加氢油产量增加，行业对润滑油标准要求提
高，对多级油的应用越来越广泛，油品粘度级别与国际油品基本接轨，润滑油品
对于不同气候的适用性大大增强，添加剂行业的季节性特征已逐渐减弱。
6）不断严格的节能环保要求
汽车的排放是对空气的重要污染源之一，随着汽车保有量的上升，排放法规
也日益严格。为了适应新的法规，提高汽车的燃油经济性及减少颗粒物排放，各
种车辆后处理技术不断被应用，发动机的工作条件也更加苛刻，对发动机润滑油
的要求越来越高，润滑油需要具有抗氧性、抗腐性、抗磨性、低粘度、寿命长等
特点，这就要求添加剂制造技术及基础油品质的不断提高。
（8）上下游行业关联性及对本行业的影响
润滑油添加剂行业主要以基础油作为加工及销售润滑油添加剂的载体，添加
聚异丁烯、烯烃、重烷基苯、醇类等作为基础化工原料，利用合成、磺化、酯化、
胺化等一系列工艺技术，生产出各种具有特定性能的添加单剂，直接或通过不同
的复合剂配方应用于各种润滑材料中，达到改变或改进润滑材料性能，使之适应
不同环境的使用需求。
润滑油添加剂行业与上下游行业的简要关系如下图所示：
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上游行业 公司行业 下游行业
基础油
①石油化工 功 ①润滑材料
②矿石冶金 能 ②其他领域（如
单 复 乳化炸药、采油
剂 合 助剂、橡胶硫化
剂 促进剂等）
注：作为精细化工品，功能性单剂还可应用于比如乳化炸药、采油助剂等非润滑材
料行业，随着添加剂及其下游行业的发展，未来添加剂的应用领域有望继续扩大。
1）上游行业与本行业的关联性及影响
石油化工及矿石冶金行业是添加剂行业主要上游，石油化工产品价格波动直
接影响本行业的采购成本。
从整体上看，添加剂生产所需的主要原材料为基础油、聚异丁烯、烯烃、重
烷基苯、醇类等化工原料，这些化工原料在国内外都能获得稳定的供应，且具有
较大的选择空间，原料供需总体可以达到平衡。同时，这些原材料大部分属于原
油炼化之后的延伸及副产品，故原油的价格变化波动对于添加剂行业的成本影响
有一定的滞后性，添加剂企业通常可以根据原油价格变动来预判原材料的成本变
动，从而降低自身的经营风险，添加剂的市场价格变化同样具有滞后性。
由于添加剂成本在下游行业用户的生产成本中占比较小，一般不超过总成本
的 20%，润滑材料行业对添加剂行业的价格变动不敏感，故添加剂企业可以将原
材料上涨成本向下游客户同步转移，在一定程度上减少在经济周期中的经营风险。
2）下游行业与本行业的关联性及影响
润滑材料中的润滑油行业作为添加剂行业的下游行业，对添加剂的发展具有
较大的牵引和驱动作用，其需求变化对本行业未来的发展影响较大。由于润滑油
行业对添加剂产品的性能要求越来越高，促使添加剂产品的技术进步和产品结构
调整。同时，未来润滑油行业的技术升级和工艺更新还会对添加剂产生新的需求。
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随着技术的不断进步，添加剂在一些新兴领域如乳化炸药领域的应用也日趋
广泛，其市场空间正在逐步扩大，市场需求不断增加。
（二） 企业经营情况
1、企业概况
（1）企业历史沿革
锦州康泰润滑油添加剂有限公司（以下简称“康泰有限”）由自然人韩谦、禹
培根、赵喜林、赵铁军、张振华共同出资设立，注册资本 100 万元，其中，韩谦
以货币出资 40 万元，占注册资本比例为 40%，禹培根以货币出资 40 万元，占注
册资本比例为 40%，赵喜林以货币出资 10 万元，占注册资本比例为 10%，赵铁军
以货币出资 5 万元，占注册资本比例为 5%，张振华以货币出资 5 万元，占注册资
本比例为 5%。禹培根担任康泰有限执行董事、法定代表人。
1998 年 5 月 13 日，锦州渤海会计师事务所对上述出资进行验资并出具“锦渤
会师验字[1998]第 106 号”《验资报告》，验证：截至 1998 年 5 月 8 日，公司已收到
股东投入的资本 100 万元。
1998 年 5 月 18 日，韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华共同签署了《锦
州康泰润滑油添加剂有限公司章程》。
1998 年 5 月 27 日，康泰有限经锦州市工商行政管理局核准成立，领取了注册
号为 2107032160013 的企业法人营业执照，注册资本 100 万元人民币。公司设立时
股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 40.00 40.00 40.00%
2 禹培根 40.00 40.00 40.00%
3 赵喜林 10.00 10.00 10.00%
4 赵铁军 5.00 5.00 5.00%
5 张振华 5.00 5.00 5.00%
总计 100.00 100.00 100%
2000 年 5 月 22 日，第 1 次工商变更登记，住所第一次变更，和平路二段 33-21
改为延安路二段 6-84。
2000 年 9 月 21 日，第 2 次工商变更登记，住所第二次变更，改为雨露街 29
号 8 楼 801 室。
2001 年 5 月 14 日，第 3 次工商变更登记，经营范围第一次变更，增加了润滑
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油制造，变更后的经营范围为：润滑油制造，润滑油添加剂制造，化工产品（除
危险品），化工设备销售。
2002 年 3 月 21 日，第 4 次工商变更登记，康泰有限进行第一次增资，增资完
成后，注册资本增加值 500 万元人民币，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 200.00 200.00 40.00%
2 禹培根 200.00 200.00 40.00%
3 赵喜林 50.00 50.00 10.00%
4 赵铁军 25.00 25.00 5.00%
5 张振华 25.00 25.00 5.00%
总计 500.00 500.00 100%
2002 年 4 月 27 日，第 5 次工商变更登记，经营范围第二次变更，增加了技术
出口、辅料设备进出口，进料加工，“三来一补”。
2004 年 6 月 1 日，第 6 次工商变更登记，住所第三次变更，经营范围第三次
变更，增加了房屋租赁，营业期限第二次变更，顺延 50 年值 2054 年。
变更完成后，公司住所为：锦州市高新技术产业园区福州街 25 号。经营范围：
润滑油、润滑油添加剂制造，化工产品（除危险品）、化工设备销售，经营本企业
及所属企业自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业及所属企业生产科研所
需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及相关技术进口业务（国家限定公司经营和
国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一步”业务；房屋租赁
业务。
2007 年 1 月 25 日，第 7 次工商变更登记，公司进行第二次增资，注册资本变
更为 2000 万元人民币，实收资本 2000 万元；第 4 次经营范围变更，“房屋租赁业
务”变更为“房屋租赁及服务”。第二次增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 800.00 800.00 40.00%
2 禹培根 800.00 800.00 40.00%
3 赵喜林 200.00 200.00 10.00%
4 赵铁军 100.00 100.00 5.00%
5 张振华 100.00 100.00 5.00%
总计 2,000.00 2,000.00 100%
本次用于增资的资本公积 378,852.99 元系由锦州市财政部门的专项拨款形成，
根据锦州市财政局《关于进一步加强财政拨款财务会计处理有关问题的通知》（锦
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财企[2006]403 号），上述款项应用于企业技术改造、技术研究与开发的用途，属于
财政专项补贴，不能用于转增注册资本。对此，康泰有限及相关股东采取了以下
措施：
（1）股东以货币资金置换资本公积
2013 年 3 月 29 日，康泰有限召开股东会，同意由 2007 年 1 月增资时康泰有
限登记在册的全体股东以货币资金对上述资本公积 378,852.99 元形成的出资进行
置换，各股东本次出资置换金额如下：
序号 股东名称 出资额（元） 占本次置换金额的比例（%） 置换出资方式
1 韩谦 151,541.20 40.00 货币资金
2 禹培根 151,541.20 40.00 货币资金
3 赵喜林 37,885.29 10.00 货币资金
4 赵铁军 18,942.65 5.00 货币资金
5 张振华 18,942.65 5.00 货币资金
合 计 378,852.99 100.00 -
2013 年 4 月 8 日，中瑞岳华对上述出资置换进行了审验并出具《验资报告》
（中瑞岳华验字[2013]第 0137 号），验证：截至 2012 年 11 月 30 日，康泰有限已收
到 2007 年 1 月增资时康泰有限登记在册的全体股东缴纳的货币资金 378,852.99 元。
2013 年 5 月 3 日，康泰有限对本次置换出资事项在锦州市工商局进行了登记备案。
2014 年 3 月 12 日，锦州高新技术产业开发区财政局出具了《关于锦州康泰润
滑油添加剂股份有限公司财政专项拨款专款专用的确认函》：鉴于康泰有限股东以
货币资金对 2007 年增资时涉及上述资本公积部分出资进行了置换，对其财务会计
处理进行了规范调整并由会计师事务所进行了验资，确认上述行为经调整后不构
成违法违规情形。
本次出资置换完成后，康泰有限股权结构如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 韩谦 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
2 禹培根 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
3 赵喜林 200.00 10.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
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序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
4 赵铁军 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
5 张振华 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
合计 2,000.00 100.00 -
（2）股东以未分配利润转增注册资本的个人所得税处理
韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华等 5 位股东在 2007 年康泰有限第二
次增资时以资本公积、未分配利润及盈余公积合计 1,500 万元按原持股比例转增
注册资本，2008 年上述股东又以应付股利 300 万元按原持股比例转增注册资本。
根据《辽宁省地方税务局关于落实<中共辽宁省委、省人民政府关于加强技术
创新发展高科技实现产业化的若干决定>有关地方税收政策的通知》（辽地税发
[1999]50 号）规定：“凡个人在高新技术企业占有股份或出资比例的，其应得收益
再投入本企业生产经营的部分，或用于高新技术成果转化项目投资的，……可在
计征个人所得税时给予税基扣除。”
2009 年 11 月 10 日，锦州市地方税务局高新技术产业开发区分局出具“高地税
减（2009）53 号”《税务事项通知书》，同意对康泰有限相关股东用资本公积、盈
余公积、未分配利润、应付股利共转增注册资本的 1,800 万元，免征个人所得税。
针对上述事项，韩谦、禹培根、赵铁军、贾桂新、张小娜（贾桂新、张小娜
为张振华的遗产继承人）、赵敬涛、赵敬丹、曹影（赵敬涛、赵敬丹、曹影为赵
喜林的遗产继承人）已出具承诺函：若今后相关税务部门要求相关股东缴纳上述
未分配利润、盈余公积、应付股利转增股本所涉及的个人所得税的，将按照税务
机关的要求一次性补缴全部个人所得税以及相关款项，具体以税务机关核定要求
缴纳的数额为准。
2008 年 5 月 22 日，第 8 次工商变更登记，公司进行第三次增资，注册资本变
更为 3800 万元人民币，实收资本 3800 万元人民币；第 1 次股东变更；第三次增
资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,070.00 1,070.00 28.16%
2 禹培根 1,070.00 1,070.00 28.16%
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
3 韩光剑 450.00 450.00 11.84%
4 禹虎背 450.00 450.00 11.84%
5 赵喜林 245.00 245.00 6.45%
6 张振华 145.00 145.00 3.82%
7 赵铁军 145.00 145.00 3.82%
8 赵敬涛 67.50 67.50 1.78%
9 赵敬丹 67.50 67.50 1.78%
10 赵祎 45.00 45.00 1.18%
11 张小娜 45.00 45.00 1.18%
总计 3,800.00 3,800.00 100%
2009 年 12 月 28 日，第 9 次工商变更登记，公司进行第四次增资，注册资本
变更为 4500 万元人民币，实收资本 4500 万元人民币；第 2 次股东变更；第四次
增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 26.98%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 26.98%
3 赵喜林 277.99 277.99 6.18%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.66%
5 张振华 164.57 164.57 3.66%
6 韩光剑 510.64 510.64 11.35%
7 禹虎背 510.64 510.64 11.35%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.70%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.70%
10 赵祎 51.04 51.04 1.13%
11 张小娜 51.04 51.04 1.13%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.51%
13 刘明 60.00 60.00 1.33%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.33%
总计 4,500.00 4,500.00 100%
2011 年 7 月 7 日，第 10 次工商变更登记，公司进行第五次增资，注册资本变
更为 5175 万元人民币，实收资本 5175 万元人民币；第 3 次股东变更。第五次增
资完成后公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 23.45%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 23.45%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.37%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.18%
5 张振华 164.57 164.57 3.18%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.87%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.87%
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.48%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.48%
10 赵祎 51.04 51.04 0.99%
11 张小娜 51.04 51.04 0.99%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.31%
13 刘明 60.00 60.00 1.16%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.16%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 13.04%
限合伙企业（有限合伙）
总计 5,175.00 5,175.00 100%
2011 年 12 月 27 日，第 11 次工商变更登记，公司进行第六次增资，注册资本
便跟为 5469 万元人民币，第 4 次股东变更，实行股权激励。第六次增资完成后，
公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 22.20%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 22.20%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.08%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.01%
5 张振华 164.57 164.57 3.01%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.34%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.34%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.40%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.40%
10 赵祎 51.04 51.04 0.93%
11 张小娜 51.04 51.04 0.93%
12 李铁宁 77.81 77.81 1.42%
13 刘明 70.00 70.00 1.28%
14 李洪涛 70.00 70.00 1.28%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 12.34%
限合伙企业（有限合伙）
16 吴亚文 50.00 50.00 0.91%
17 孙恒明 37.00 37.00 0.68%
18 刘颖 30.00 30.00 0.55%
19 甘淼 30.00 30.00 0.55%
20 袁汉民 30.00 30.00 0.55%
21 曹宇 25.00 25.00 0,46%
22 于广 5.00 5.00 0.09%
23 高兰春 5.00 5.00 0.09%
24 刘达志 5.00 5.00 0.09%
25 赵晓刚 5.00 5.00 0.09%
26 朱汉昌 5.00 5.00 0.09%
27 王立国 5.00 5.00 0.09%
28 张宏光 5.00 5.00 0.09%
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 202
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
29 阎佳楠 5.00 5.00 0.09%
30 陈桂香 2.00 2.00 0.04%
31 徐春光 2.00 2.00 0.04%
32 关新军 2.00 2.00 0.04%
33 许丹 2.00 2.00 0.04%
34 郝蕊 2.00 2.00 0.04%
35 张永 2.00 2.00 0.04%
36 叶学梅 2.00 2.00 0.04%
37 李建国 2.00 2.00 0.04%
38 王雪 2.00 2.00 0.04%
39 李巧羽 2.00 2.00 0.04%
40 韩静然 2.00 2.00 0.04%
总计 5,469.00 5,469.00 100%
2012 年 8 月 29 日，第 12 次工商变更登记，第一次股权转让，宁波首创将持
有的 12.34%股权转让给北京智仁山水投资中心（有限合伙），第 5 次股权变更。
2013 年 3 月 25 日，第 13 次工商变更登记，第二次股权转让，李巧羽将持有
的 0.04%股权转让给李铁宁，第 6 次股权变更。
2013 年 4 月 26 日，康泰有限全部股东共同签订《关于整体变更设立锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司之发起人协议》，并召开了创立大会，对股份改制的相
关议案进行了审议表决。
康泰有限聘请中天华对康泰有限整体资产进行评估并出具了《资产评估报告》
（中天华资评报字[2013]第 1131 号），截至 2013 年 3 月 31 日康泰有限净资产评估
值 22,049.74 万元。2013 年 4 月 26 日，中瑞岳华出具了《验资报告》（中瑞岳华验
字[2013]第 0155 号）对有限公司整体变更股份公司的出资情况予以验证。
2013 年 5 月 23 日，康泰股份在锦州市工商局登记注册，取得注册号为
210700004043138 的《企业法人营业执照》，注册资本人民币 5,469 万元。
股份公司共有 39 名发起人股东，其对股份公司的出资及持股比例具体如下：
序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 智仁山水 6,750,000 12.34
4 禹虎背 5,106,438 9.34
5 韩光剑 5,106,438 9.34
6 赵喜林 2,779,854 5.08
7 赵铁军 1,645,658 3.01
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序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
8 张振华 1,645,658 3.01
9 李铁宁 798,054 1.46
10 赵敬涛 766,171 1.40
11 赵敬丹 766,171 1.40
12 李洪涛 700,000 1.28
13 刘明 700,000 1.28
14 赵祎 510,439 0.93
15 张小娜 510,439 0.93
16 吴亚文 500,000 0.91
17 孙恒明 370,000 0.68
18 刘颖 300,000 0.55
19 甘淼 300,000 0.55
20 袁汉民 300,000 0.55
21 曹宇 250,000 0.46
22 于广 50,000 0.09
23 高兰春 50,000 0.09
24 刘达志 50,000 0.09
25 赵晓刚 50,000 0.09
26 朱汉昌 50,000 0.09
27 王立国 50,000 0.09
28 张宏光 50,000 0.09
29 阎佳楠 50,000 0.09
30 陈桂香 20,000 0.04
31 徐春光 20,000 0.04
32 关新军 20,000 0.04
33 许丹 20,000 0.04
34 郝蕊 20,000 0.04
35 张永 20,000 0.04
36 叶雪梅 20,000 0.04
37 李建国 20,000 0.04
38 王雪 20,000 0.04
39 韩静然 20,000 0.04
合 计 54,690,000 100.00
2013 年 8 月 30 日，康泰股份进行股改后第 1 次工商变更登记，进行董事变更，
章程修改，增加独立董事，设立开发区分公司。
2013 年 11 月 5 日，赵喜林的配偶曹影及其女儿赵敬丹、赵敬涛共同签署《股
份转让协议》，赵喜林所持有的康泰股份股份作为夫妻共同财产，除作为遗产继承
的 1,389,927 股股份由其女儿赵敬丹、赵敬涛分别继承 694,963 股、694,964 股；其
余 1,389,927 股股份由其配偶曹影无偿向赵敬丹、赵敬涛分别转让 694,964 股、
694,963 股股份。
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根据锦州市公证处 2013 年 11 月 26 日出具的《公证书》（[2013]锦证综一民字
第 1150 号），康泰股份原股东赵喜林于 2013 年 9 月 13 日因病去世，赵喜林持有的
康泰股份 277.9854 万股股份（系夫妻共同财产，占康泰股份股本总额的 5.08293%）
中的 1,389,927 股，作为遗产由其女儿赵敬丹、赵敬涛共同继承，其配偶曹影放弃
对该部分 1,389,927 股股份的继承。
2013 年 11 月 28 日，公司进行股改后第 2 次工商变更登记，进行股东变更，
章程修改，赵喜林股权继承。
2014 年 11 月 10 日，康泰股份召开 2014 年第三次临时股东大会，决议申请康
泰股份股票在股转系统挂牌公开转让。
2014 年 12 月 4 日，公司进行股改后第 3 次工商变更登记，变更公司章程。2015
年 1 月 20 日，股改后第 4 次工商变更登记，更换营业执照。2015 年 10 月 9 日，
股改后第 5 次工商变更登记，经营范围变更，增加了磺酸生产。
2015 年 3 月 20 日，股转公司出具《关于同意锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函[2015]901 号），同
意康泰股份股票在股转系统挂牌。
2015 年 4 月 15 日，康泰股份股票在股转系统挂牌并公开转让，证券简称：康
泰股份，证券代码：832238，转让方式：协议转让。
2015 年 7 月 10 日，股转公司出具《关于同意股票变更为做市转让方式的函》
（股转系统函[2015]3852 号），同意康泰股份股票自 2015 年 7 月 14 日起由协议转
让方式变更为做市转让方式。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司共有股东 143 名，股本及主要股东情况如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 韩光剑 4,206,438 7.69
4 禹虎背 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
9 初金杰 1,427,953 2.61
10 赵铁军 1,234,243 2.26
其他股东（133 名） 9,068,955 16.58
合 计 54,690,000 100.00
2019 年 10 月 31 日，公司进行股改后第 6 次工商变更登记，进行高级管理人
员备案，地址变更；住所变更后地址为：辽宁省锦州市长江街一段 2-2 号。
2019 年 11 月 6 日，股改后第 7 次工商登记，公司更换营业执照。
2019 年 12 月 12 日，股转公司发布《关于康泰股份股票强制变更为集合竞价
转让方式并恢复转让的公告》，由于提供做市报价服务的做市商不足 2 家且暂停转
让期满后提供做市报价服务的做市商未恢复为 2 家以上，自 2019 年 12 月 13 日起，
康泰股份股票强制变更为集合竞价转让方式并恢复转让。
根据康泰股份在股转系统的公告文件，康泰股份自股票在股转系统挂牌以来，
不存在发行股票的情形。根据中证登北京分公司出具的康泰股份《证券持有人名
册》（权益登记日：2020 年 12 月 31 日），截至 2020 年 12 月 31 日，康泰股份注册
资本仍为 5,469 万元，股东人数为 160 人。康泰股份股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 禹虎背 4,206,438 7.69
4 韩光剑 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
9 初金杰 1,273,257 2.33
10 赵铁军 1,234,243 2.26
11 其他 150 名股东 9,223,651 16.87
合计 54,690,000 100.00
康泰股份于 2020 年 12 月 17 日召开第三届董事会第十三次会议，审议通过了
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《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌》、《关于提请股东
大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌相
关事宜》、《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌对异议股
东权益保护措施》等文件。
康泰股份于 2021 年 1 月 6 日召开了 2021 年第一次临时股东大会，审议通过
了关于了《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的提示性
公告》、《关于提请股东大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股
份转让系统终止挂牌相关事宜的议案》和《关于拟申请公司股票在全国中小企业
股份转让系统终止挂牌对异议股东权益保护措施的议案》等文件。
康泰股份于 2021 年 2 月 5 日向全国中小企业股份转让系统有限责任公司报送
了终止挂牌的申请资料，2021 年 3 月 2 日收到全国股转公司出具的《关于同意锦
州康泰润滑油添加剂股份有限公司终止在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》
（股转系统函[2021]405 号），2021 年 3 月 3 日起在股转系统终止挂牌。
2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 期间，天津利安隆新材料股份有限公司已
与光大证券股份有限公司等 77 名股东签署《股权转让协议》，以该等股东取得康
泰股份的成本价与 9.7641 元/股（对应康泰股份全部股东权益价值 53,400 万元）孰
高，购买其所持有标的公司合计 1,692,064 股股权，占标的公司总股本的 3.0939 %。
经过以上变更，截至评估基准日，公司股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.2021
2 禹培根 12,142,340 22.2021
3 禹虎背 4,206,438 7.6914
4 韩光剑 4,206,438 7.6914
5 曹建影 3,793,000 6.9355
6 赵敬涛 2,156,098 3.9424
7 赵敬丹 2,156,098 3.9424
8 贾桂新 2,156,097 3.9424
9 利安隆 1,692,064 3.0939
10 初金杰 1,273,257 2.3281
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
11 赵铁军 1,234,243 2.2568
12 其他 73 名股东 7,531,587 13.7714
合计 54,690,000 100.00
（2）企业主要经营业务介绍
公司主营业务为润滑油添加剂的研发、生产、销售及服务，并为客户提供便
捷的添加剂一体化应用解决方案。近两年公司主营业务未发生变化，从业务结构
看，公司的主营业务包括自产自销润滑油添加剂业务和代理销售润滑油添加剂业
务。
近两年公司营业收入主要来源于润滑油添加剂产品的销售，主营业务收入占
营业收入的比重为 99.16%、99.04%、99.00%。
（3）历史生产经营情况
1）主要产品及产品用途
公司主要产品为润滑油添加剂，包括功能性单剂及根据应用领域的不同、按
照特定配方生产的复合剂。单剂是指具有单一特性的添加剂产品，如清净剂、分
散剂、抗氧抗腐剂、增粘剂等；复合剂是指由几种单剂按一定比例进行调合从而
具有多种特性的产品。
润滑油添加剂作为润滑材料生产过程中必不可少的功能性组分，是提高润滑
材料质量、丰富润滑材料品种的主要途径，也是改进润滑材料性能、节能及减少
环境污染的重要手段。润滑油添加剂品质好坏以及添加方案的优劣往往决定了润
滑材料的最终性能。
公司产品应用范围广，可广泛用于运输工具、航空航天、工程机械、冶金矿
山、机床、特种作业等各个国民经济领域。公司产品主要应用于车用发动机（包
括内燃机、LNG、CNG、电动车）润滑、铁路机车及船舶发动机润滑、冶金工业润
滑、矿山机械润滑、机械设备防锈润滑保养、环保型特种工业作业润滑、自动化
机器及金属加工润滑、导轨油及液压油助力传送润滑、特高压工程的变压器绝缘
散热介质润滑等。
公司是目前国内润滑油添加剂产品系列最为齐全的公司之一，具有 200 多个
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润滑油添加剂品种的经营能力，主要产品及其用途如下：
类别 主要产品 产品特点 产品用途
在润滑油中起到清净、防锈、抗氧及酸中 调制内燃机油、船舶用油、润
清净剂
和等作用 滑脂、金属加工油等
调制内燃机油，作为燃料油清
无灰分散 可减少发动机部件上的有害沉积物的形
净剂加入燃料油，也可用于制
剂 成与聚集，保持润滑部件的清洁
备石油化工助剂及乳化炸药等
具有优良的抗氧抗腐性，可有效抑制油品
调制内燃机油、液压油、传动
氧化变稠，并有良好的抗磨性，是一种多
抗氧抗腐 液、齿轮油、金属加工油及润
效添加剂；作为橡胶硫化促进剂，不会产
剂 滑脂等；还可作为生产橡胶制
生亚硝胺，是一种安全、环保、色泽无污
品的辅助促进剂
染、不喷霜、成本低的促进剂
提高润滑油的粘度及粘度指数，改善油品 调制内燃机油、齿轮油和液压
增粘剂
的粘温性能 油等
单
降低油品的凝点或倾点，改善油品的低温 调制内燃机油、齿轮油和液压
剂 降凝剂
流动性能 油等
抗氧防胶 抑制油品的氧化，延长油品的储存和使用 调制内燃机油、齿轮油、金属
剂 寿命 加工油和液压油等
在各种边界润滑条件下，降低滑动表面间
极压抗磨 调制齿轮油、液压油、金属加
的摩擦、磨损或擦伤，延长设备和部件的
剂 工油和润滑脂等
使用寿命
提供油品的防锈性能，延长金属工件的使 调制防锈油、齿轮油和液压油、
防锈剂
用寿命 金属加工油等
调制内燃机油、齿轮油和液压
抗泡剂 抑制泡沫的产生，提高油品润滑质量
油、金属加工油等
能使两种互不相融的液体、固体和液体形 调制金属加工油（液）、乳化炸
乳化剂
成稳定的乳化浊液 药用乳化剂等
内燃机油 提高发动机油的清净性、分散性及抗氧抗
用于调制内燃机油
复 复合剂 磨性等
合 齿轮油复 提高齿轮油的抗磨性、抗氧化性、防锈性
用于调制齿轮油
剂 合剂 及抗乳化性等
液压油复 提高液压油的抗磨性、抗氧化性及防锈性 用于调制液压油
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类别 主要产品 产品特点 产品用途
合剂 等
公司主要自产产品包括上表中的清净剂、无灰分散剂、抗氧抗腐剂以及各类
复合剂。
清净剂系列以重烷基苯磺酸盐产品为主，产品具有清净性能好、酸中和能力
强、起泡倾向低、粘度小、浊度低、色度低等特点；无灰分散剂系列以聚异丁烯
丁二酰亚胺为主，产品以分散性好、环保、低耗等优点达到国内同类产品的先进
水平；抗氧抗腐剂系列以二烷基二硫代磷酸锌盐为主，产品稳定性好，具有抗氧
性、极压性、优良的水解安定性、对基础油配伍适应能力好等优良性能，尤其解
决了目前抗氧抗腐剂与加氢基础油配伍性不好的问题。
复合剂系列包括内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂和特种工业
油复合剂等 70 多个品种，为满足市场的多层次需求，质量等级涵盖了低级别至中
高级别。
2）历史生产经营情况
①主要产品产量情况如下
公司 2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月主要产品产量情况如下：
2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
序 设计
产线 产能 产能 产能
号 产能 产量 产量 产量
利用率 利用率 利用率
高档润滑油、脂
1 8,000 3,993.94 99.85% 4,634.27 57.93% 3,657.17 45.71%
添加剂生产线
2 磺酸盐生产线 5,000 2,446.03 97.84% 4,229.44 84.59% 5,671.24 113.42%
烷基苯磺酸生产
3 10,000 902.58 18.05% 2,359.07 23.59% 2,217.80 22.18%
线
4 ZDDP 生产线 10,000 3,828.15 76.56% 6,202.32 62.02% 4,680.13 46.80%
无灰分散剂生产
5 30,000 3,277.12 21.85% 6,272.96 20.91% 9,898.08 32.99%
线
6 复合剂生产线 30,000 3,118.90 20.79% 6,299.11 21.00% 7,360.25 24.53%
注：2021 年 1-6 月产能利用率系根据各生产线半年的产能计算而得
公司自设立以来，先后建设了 6 条产品生产线，产品涵盖磺酸盐（清净剂）、
分散剂和 ZDDP 等单剂产品，内燃机油复合剂、齿轮油复合剂和液压油复合剂等
复合剂产品，以及烷基苯磺酸产品。近两年公司主要产品生产线的产量及产能利
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用率情况如下：
A、高档润滑油、脂添加剂生产线：设计产能 8,000 吨/年，2007 年建成投产，
是被评估单位早期的主要生产线，既能生产单剂产品也能生产复合剂产品，承担
了被评估单位研发的工业中试和放大试验任务。2019 年、2020 年及 2021 年上半年
产能利用率分别为 45.71%、57.93%、99.85%，产能利用率的提高主要系随着 2020
年被评估单位研发投入的增加，高档润滑油、脂添加剂生产线在研发过程中产出
较多各类高附加值添加剂产品。此外由于辽宁渤大磺酸盐产线产能不足，高档润
滑油、脂添加剂生产线分担了部分清净剂生产任务。2021 年上半年产能利用率大
幅上升，主要系被评估单位开发的复合剂新产品进入到推广阶段，复合剂产量大
幅增加所致。
B、磺酸盐生产线：设计产能 5,000 吨/年，2010 年建成投产。被评估单位生产
的磺酸盐系列产品品质已达到国内较高水平。磺酸盐既可以作为单剂直接出售，
也可以用作被评估单位生产复合剂的原料。报告期内，受生产线设计产能不足影
响，该生产线已基本处于满负荷运转，2020 年产能利用率有所下降，主要系：A、
疫情期间响应当地疫情防控政策，停工两周时间，引起产量有所下降；B、为提
升产品浊度、沉淀值和碱值稳定性等指标，对生产工艺进行改进，增加了过滤次
数，导致生产周期相应增长；C、为提升冷却温度的稳定性，被评估单位 2020 年
对义县生产厂的冷却设备进行改造，对生产进度产生了一定影响。
C、烷基苯磺酸生产线：设计产能 10,000 吨/年，2013 年建成投产。磺酸是生
产磺酸盐清净剂的主要原料之一，磺酸与磺酸盐的生产质量比为 1：3，即生产 3
万吨磺酸盐需要消耗 1 万吨磺酸。报告期内，被评估单位生产的磺酸主要用于生
产磺酸盐，另外有少量用于对外出售，主要系被评估单位生产的磺酸产品品质好
且质量稳定，市场售价高。受磺酸盐产能限制，报告期内，烷基苯磺酸生产线产
能利用率未超过 30%，2021 年上半年产能利用率有所下降主要系原材料烷基苯供
应不足所致。未来随着清净剂项目的建成投产，磺酸的需求量将大幅上升，将基
本消化烷基苯磺酸生产线的产能，该产线产能利用率也将大幅提高。
D、ZDDP 生产线：设计产能 10,000 吨/年，2015 年建成投产。本生产线为柔性
生产线，联合配套的烷基化单元生产装置，可以生产烷基苯和水杨酸，烷基苯是
烷基苯磺酸的生产原料，水杨酸是水杨酸钙的原料。报告期内，ZDDP 生产线产能
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利用率分别为 46.80%、62.02%、76.56%，产能利用率大幅上升，主要系产品逐渐
被市场认可，需求量大幅提升。随着未来被评估单位 ZDDP 产品市场需求量的进
一步扩大，产品产量及产能利用率都将继续提升，并基本达到满产的状态。为确
保满足未来市场需求，被评估单位正在筹划建设 2 万吨/年的 ZDDP 项目，该项目
建成后，本生产线的用途可根据产品市场需求和产能消化情况进行调整，以达到
经济效益最大化。
E、无灰分散剂生产线：设计产能 30,000 吨/年，2016 年建成投产。无灰分散
剂是生产内燃机油复合剂的主要原料之一，与内燃机油复合剂的生产质量比为 1：
2，即生产 3 万吨复合剂需要消耗 1.5 万吨无灰分散剂。如果被评估单位目前年产
30,000 吨复合剂生产线达产，将消化分散剂生产线一半的产能。报告期内，无灰
分散剂生产线产能利用率分别为 32.99%、20.91%、21.85%，2020 年以来，受疫情
及产品市场供求关系影响，产量相应减少，产能利用率有所下降。报告期内，无
灰分散剂生产线产能利用率较低，主要系被评估单位设计产能时充分考虑了未来
市场的发展以及投资效益因素；一方面，被评估单位无灰分散剂生产线严格按照
环保及安全生产的要求进行设计建设，未来随着环保要求越来越严格，一些环保
不达标的生产企业将面临停产的风险，市场供应量将减少，有利于提升被评估单
位无灰分散剂的需求量；另一方面，无灰分散剂生产线的产能与投资不完全成正
比例关系，随着产能的上升，单位投资额下降。因此，综合考虑上述因素，被评
估单位已建成年产 30,000 吨无灰分散剂生产线，尽管该产能超前于当前被评估单
位无灰分散剂的需求量，但未来随着被评估单位复合剂生产线的产量提升以及无
灰分散剂市场供应量减少，被评估单位无灰分散剂生产线的产量及产能利用率将
大幅上升。
F、复合剂生产线：设计产能 30,000 吨/年，2016 年建成投产。复合剂是直接
面向下游润滑油生产企业的产品，目前国际国内复合剂市场主要被国际四大添加
剂生产企业所占有，主要系其技术和品牌效应好，随着国内添加剂生产企业的技
术和产品品质不断提升，国际四大添加剂生产企业的复合剂市场将逐步被蚕食，
但这将经历较为漫长的过程。添加剂产品进入规模润滑油企业首先要通过其技术
准入，以保证产品符合相应的标准规范或其企业标准。一般来说，为了验证产品
功能，客户会通过大量的产品检测、台架评定、模拟评定或行车试验等手段来检
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验添加剂单剂或复合剂产品的性能是否符合其技术标准，例如一个完整的 10 万公
里的行车试验需要一年的时间。除此以外，国际润滑油公司还会关注产品组分是
否符合该国化学品法规的情况以及对环境和人类健康的影响等数据，因此实现一
个新产品的技术准入不是一个短期的过程，但是产品一旦准入将是一个稳固的市
场关系的建立。此外，供应大型润滑油企业对产量和产品品质都有比较高的要求，
因此添加剂企业首先需要具备一定规模的生产能力。报告期内，被评估单位复合
剂生产线产能利用率分别为 24.53%、21.00%、20.79%，2020 年以来，受疫情影响，
市场需求受到一定的影响，产能利用率略有下降。尽管报告期内复合剂生产线产
能利用率仍较低，但一旦被评估单位与大型润滑油添加剂企业建立了合作关系，
复合剂生产线产能利用率将呈现跳跃式增长，同时带动被评估单位无灰分散剂、
磺酸盐、烷基苯磺酸生产线产能利用率的提升，实现各生产线产量的联动增长，
最终大幅提升被评估单位的经营规模和盈利能力。
②主营业务收入情况
公司 2019 年至 2020 年主营业务收入如下：
历史年度
业务型 年度/项目
2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
销量（万吨） 1.90 1.76 0.93
单剂 销售单价(万元/吨) 1.49 1.48 1.54
销售收入(万元) 28,370.89 26,052.61 14,366.69
销量（万吨） 1.33 0.92 0.58
复合剂 销售单价(万元/吨) 2.06 1.95 1.85
销售收入(万元) 27,272.95 18,004.03 10,841.96
其他 销售收入(万元) 26.73 3.37 42.94
合计 55,670.57 44,060.01 25,251.58
③主要销售客户销售情况
公司 2019 年至 2021 年 1-5 月前五大客户的销售收入占当期营业收入的比例如
下：
占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
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占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
1 中国石油天然气股份有限公司 1,839.46 7.21%
1.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 1,205.72 4.73%
1.2 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 242.24 0.95%
中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油
1.3 121.06 0.47%
厂
1.4 其他 270.44 1.05%
2021 年 2 上海念道经贸发展有限公司 1,117.45 4.38%
1-6 月
3 无锡南方石油添加剂有限公司 1,082.06 4.24%
4 山东腾辉及受同一控制公司 1,052.14 4.13%
4.1 山东腾辉润滑油科技有限公司 1,003.96 3.94%
4.2 山东轩尼润滑油股份有限公司 48.17 0.19%
5 鞍钢集团矿业有限公司 764.83 3.00%
合计 5,855.94 22.96%
1 青岛阿特拉斯及其商业伙伴 6,452.59 14.50%
1.1 青岛阿特拉斯化工技术有限公司 5,759.21 12.95%
1.2 ATLAS POINT GENERAL TRADING LLC. 693.38 1.56%
2 无锡南方石油添加剂有限公司 3,545.53 7.97%
3 中国石油天然气股份有限公司 1,801.24 4.05%
3.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 953.15 2.14%
3.2 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 364.76 0.82%
3.3 中国石油天然气股份有限公司华东润滑油厂 119.07 0.27%
中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油
3.4 116.65 0.26%
厂
2020
年度 3.5 其他 247.61 0.56%
4 山东腾辉及受同一控制公司 1,667.80 3.75%
4.1 山东腾辉润滑油科技有限公司 1,453.32 3.27%
4.2 山东轩尼润滑油股份有限公司 214.49 0.48%
5 营口高路宝及受同一控制公司 1,560.22 3.51%
5.1 营口亿安集润滑油有限公司 848.16 1.91%
5.2 营口绿宝润滑油有限公司 424.64 0.95%
5.3 营口高路宝润滑油有限公司 222.17 0.50%
5.4 刚和石油（营口）有限公司 65.26 0.15%
合计 15,027.39 33.78%
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 214
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
1 青岛阿特拉斯及其商业伙伴 14,415.26 25.68%
1.1 青岛阿特拉斯化工技术有限公司 12,427.08 22.14%
1.2 ATLAS POINT GENERAL TRADING LLC. 1,071.86 1.91%
1.3 REKONA GENERAL TRADING LLC. 916.32 1.63%
2 中国石油天然气股份有限公司 2,857.19 5.09%
2.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 1,193.28 2.13%
中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油
2.2 620.79 1.11%
厂
2.3 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 468.86 0.84%
2.4 中国石油天然气股份有限公司辽河润滑油厂 192.40 0.34%
2.5 中国石油天然气股份有限公司兰州润滑油厂 166.72 0.30%
2019 2.6 其他 215.15 0.38%
年度
3 鞍钢集团矿业有限公司 1,832.48 3.26%
4 营口高路宝及受同一控制公司 1,688.83 3.01%
4.1 营口绿宝润滑油有限公司 717.29 1.28%
4.2 营口高路宝润滑油有限公司 405.94 0.72%
4.3 营口亿安集润滑油有限公司 377.99 0.67%
4.4 刚和石油（营口）有限公司 187.62 0.33%
5 中国石化润滑油有限公司 1,182.55 2.11%
5.1 中国石化润滑油有限公司润滑脂分公司 989.45 1.76%
5.2 天津长城协同油脂有限公司 123.01 0.22%
5.3 天津日石润滑油脂有限公司 70.09 0.12%
合计 21,976.32 39.15%
④主要供应商的采购情况
公司 2019 年至 2021 年 1-5 月前五大供应商的采购金额占当期采购额的比例如
下：
占采购总额
年度 序号 供应商名称 采购金额
的比例
1 天津渤海化工集团供销有限公司 2,189.22 11.75%
2021
年 1-6 2 路博润添加剂（珠海）有限公司 1,529.06 8.21%
月
3 DAELIM P & P 1,297.51 6.96%
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 215
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
占采购总额
年度 序号 供应商名称 采购金额
的比例
4 锦州精联润滑油添加剂有限公司 1,265.43 6.79%
5 辽阳瑞兴化工有限公司 1,222.83 6.56%
合计 7,504.05 40.27%
1 新乡市瑞丰新材料股份有限公司 3,299.64 10.73%
2 路博润添加剂（珠海）有限公司 2,644.76 8.60%
2020 3 天津渤海化工集团供销有限公司 1,666.68 5.42%
年度 4 辽阳瑞兴化工有限公司 1,625.52 5.29%
5 锦州精联润滑油添加剂有限公司 1,620.50 5.27%
合计 10,857.10 35.31%
1 路博润添加剂（珠海）有限公司 5,473.02 14.25%
2 新乡市瑞丰新材料股份有限公司 2,669.05 6.95%
3 中国石油天然气股份有限公司 2,408.72 6.27%
中国石油天然气股份有限公司吉林石化分
3.1 1,670.06 4.35%
公司
2019 3.2 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 738.66 1.92%
年度
4 盘锦宏业石油化工有限公司 2,145.31 5.58%
5 DAELIM 1,752.38 4.56%
5.1 DAELIM CORPORATION 1,125.18 2.93%
5.2 DAELIM P&P 627.20 1.63%
合计 14,448.48 37.61%
（4）企业内部组织结构
公司内部组织架构如下表所示：
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 216
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
（5）企业对外投资情况
1）辽宁渤大化工有限公司（以下简称：“辽宁渤大”）
①注册情况
名 称：辽宁渤大化工有限公司
法定住所：义县前杨乡郭帽屯村
经营场所：义县前杨乡郭帽屯村
法定代表人：刘明
注册资本：1,000.00 万元人民币
经营范围：石油添加剂、化工产品（除危险化学品、监控化学品）、化工设备
制造，销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
②股权结构
截止至评估基准日，辽宁渤大股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 1,000.00 1,000.00 100.00%
总 计 1,000.00 1,000.00 100.00%
③财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 217
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 3,770.16 3,282.72 5,993.85
非流动资产 2,499.52 2,521.97 2,413.45
固定资产净额 1,938.95 1,839.73 1,864.36
在建工程 135.34 256.25 114.30
无形资产 391.13 396.30 406.65
其中：土地使用权 391.13 396.30 406.65
长期待摊费用 21.71 22.37 23.69
递延所得税资产 12.39 7.32 4.45
资产总计 6,269.68 5,804.69 8,407.29
流动负债 658.00 855.38 3,305.77
非流动负债 0.71 0.77 0.14
负债合计 658.70 856.16 3,305.91
所有者权益 5,610.98 4,948.53 5,101.38
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 3,612.70 5,629.84 7,602.30
二、营业总成本 2,808.89 4,588.74 5,958.86
减：营业成本 2,481.39 3,979.73 5,108.58
税金及附加 34.25 45.39 70.48
销售费用 11.26 24.73 53.01
管理费用 207.29 382.88 471.63
研发费用 74.48 139.02 207.51
财务费用 0.22 16.99 47.66
加：其他收益 0.57 7.90 0.38
投资收益
资产减值损失 -0.87 -0.30
信用减值损失 -32.93 -18.82 -14.03
资产处置收益 -0.13 0.28
公 允价值 变动收
益
三、营业利润 770.58 1,029.75 1,630.07
加：营业外收入 18.16 0.03
减：营业外支出 3.36
四、利润总额 770.58 1,044.55 1,630.09
减：所得税费用 108.14 142.39 221.84
五、净利润 662.44 902.17 1,408.25
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
2）上海渤大化工有限公司（以下简称：“上海渤大”）
①注册情况
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 218
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
公司名称： 上海渤大化工有限公司
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
法定住所：上海市松江区新桥镇新格路 850 弄 22 号 312 室
法定代表人：韩光剑
注册资本：人民币 300.00 万元整
成立时间：2006 年 10 月 27 日
统一社会信用代码：913101177945266878
经营范围：化工原料及产品（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材料，涂
料（除危险品），化工机械设备，仪器仪表，机电设备批发零售。化工领域内技术
开发、技术咨询。从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动）
②股权结构
截止在评估基准日，上海渤大股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 康泰股份 300.00 300.00 100.00%
总计 300.00 300.00 100.00%
③财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,714.95 1,703.54 1,976.52
非流动资产 57.01 37.15 45.92
固定资产净额 29.56 33.93 42.86
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20 3.22 3.06
资产总计 1,771.97 1,740.70 2,022.44
流动负债 365.94 458.78 796.63
非流动负债 19.34
负债合计 385.29 458.78 796.63
所有者权益 1,386.68 1,281.92 1,225.80
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 219
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,686.14 5,585.85 5,764.46
二、营业总成本 2,589.35 5,349.16 5,646.95
减：营业成本 2,412.59 4,992.94 5,033.02
税金及附加 3.19 11.76 7.73
销售费用 49.64 91.49 253.66
管理费用 122.68 252.19 352.37
研发费用
财务费用 1.25 0.77 0.16
加：其他收益 7.20 3.67 1.68
投资收益
资产减值损失 0.34 -2.54 -
信用减值损失 4.23 1.71 -0.48
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 108.57 239.54 118.71
加：营业外收入 0.52 -
减：营业外支出 0.08 0.002 0.02
四、利润总额 108.48 240.06 118.69
减：所得税费用 3.36 19.05 7.90
五、净利润 105.12 221.01 110.79
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
3）锦州康泰化学有限公司（以下简称：“康泰化学”）
①注册情况
名 称：锦州康泰化学有限公司
法定住所：锦州市太和区福州街 25 号
经营场所：锦州市太和区福州街 25 号
法定代表人：赵铁军
注册资本：300.00 万人民币
经营范围：石油添加剂(危险品除外）、化工原料及产品（危险品除外）、化工
机械设备销售；从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动。）
②股权结构
截至评估基准日，康泰化学股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 220
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
③财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 06 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 7,210.61 7,695.06 18,798.06
非流动资产 113.38 129.92 128.75
固定资产净额 22.57 29.30 60.01
在建工程
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 90.80 100.62 68.74
资产总计 7,323.99 7,824.98 18,926.81
流动负债 4,735.27 5,370.70 16,185.44
非流动负债 - -
负债合计 4,735.27 5,370.70 16,185.44
所有者权益 2,588.72 2,454.28 2,741.37
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 12,551.64 28,841.23 45,072.94
二、营业总成本 12,431.97 28,347.14 43,933.29
减：营业成本 12,065.24 27,790.69 42,351.66
税金及附加 10.72 33.51 63.88
销售费用 229.33 249.33 1,105.71
管理费用 126.69 211.62 306.14
研发费用 0.00 0.00
财务费用 -0.01 62.00 105.90
加：其他收益 12.43 26.87 37.50
投资收益 5.35 22.16
资产减值损失 26.43 -77.72 0.00
信用减值损失 12.84 -50.10 -54.45
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 171.38 398.50 1,144.86
加：营业外收入 2.59 1.44 1.35
减：营业外支出 0.47 1.14 10.31
四、利润总额 173.50 398.79 1,135.90
减：所得税费用 39.06 108.69 335.23
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 221
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
五、净利润 134.44 290.11 800.68
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
4）北京苯环精细化工产品有限公司（以下简称：“北京苯环”）
①注册情况
公司名称：北京苯环精细化工产品有限公司
公司类型：有限责任公司(法人独资)
法定住所：北京市延庆区经济技术开发区
经营场所：北京市延庆区经济技术开发区
法定代表人：韩静然
注册资本：300 万元人民币
成立时间：1999-09-23
统一社会信用代码：91110229103029260R
经营范围：销售化工产品、化工材料、仪器、环保设备；上述销售项目的信
息、技术咨询（不含中介）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法
自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
②股权结构
截至评估基准日，北京苯环股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
康泰股份 300.00 300.00 100%
合 计 300.00 300.00 100%
③财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 2,420.11 2,619.04 3,170.57
非流动资产 259.41 92.88 100.60
固定资产净额 15.78 22.06 34.63
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 222
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78 70.82 65.96
资产总计 2,679.52 2,711.93 3,271.17
流动负债 492.44 740.34 1,123.75
非流动负债 135.61
负债合计 628.05 740.34 1,123.75
所有者权益 2,051.48 1,971.59 2,147.42
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
一、营业收入 2,194.75 5,255.93 10,514.94
二、营业总成本 2,178.89 5,199.89 10,366.41
减：营业成本 1,956.23 4,833.73 9,469.18
税金及附加 5.76 8.44 26.71
销售费用 79.74 108.60 506.31
管理费用 132.99 250.10 365.33
研发费用 0.00 0.00
财务费用 4.18 -0.99 -1.12
加：其他收益 0.31 0.36
投资收益
资产减值损失 88.48 -21.86 -73.71
信用减值损失 -6.53 -2.42 -171.11
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 98.11 32.12 -96.30
加：营业外收入 0.04 0.23
减：营业外支出 0.98 0.03
四、利润总额 98.11 31.18 -96.09
减：所得税费用 16.39 -0.60 -34.71
五、净利润 81.73 31.79 -61.39
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（6）企业核心竞争力概述
1）一体化技术服务优势
公司为客户提供添加剂应用解决方案的服务，润滑油生产的关键原料是润滑
油添加剂，润滑油生产的技术关键是添加剂配方。公司的“添加剂应用解决方案”
是集“技术交流、方案定制、原材料筛选和检测、培训和生产操作指导、模拟应用
试验”于一体的技术服务模式。
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公司通过多种方式为客户提供润滑油添加剂相关的咨询和技术服务。对于有
特殊需求的客户，提供量身定制的个性化添加剂应用方案。在此基础上，对于技
术和采购能力薄弱的客户，为其提供原材料推荐和筛选服务。
公司拥有较强的产品质量控制和检测能力，对公司生产所需和集成供应下外
购的原材料进行检测和质量控制。
公司为客户提供培训和生产指导服务。根据客户需求，由专业团队为客户提
供添加剂应用、调合工艺、产品检验等方面的培训服务。对于有需求的客户，公
司派出相关人员在客户现场进行技术指导，帮助客户生产出合格产品。
公司还为客户的润滑油产品提供模拟应用实验服务。公司技术中心作为省级
企业研发中心，配备了相关的润滑油模拟应用实验检测设备，为客户提供内燃机
油、液压油、齿轮油等产品的模拟评定服务。
公司提供的技术服务模式满足了众多中小润滑油企业的需求，促进了公司添
加剂产品的销售和业务发展。
2）经营模式优势
由于生产润滑油所需的添加剂种类繁多，下游客户分散采购成本高、耗时长，
质量也难以保障。公司针对上述行业特点，在行业内首创“添加剂超市”经营模式，
利用二十多年来掌握的添加剂应用技术和积累的供应商资源，为客户提供品种齐
全的添加剂，并在最短时间内满足其采购、配送等要求，努力为客户提供“一站式
采购”的服务。
该经营模式为公司积累了大量的客户资源，在全球拥有 3,000 多家客户，营
销网络覆盖中国和国外 20 多个国家和地区，在业界拥有较大影响力。
3）技术研发优势
康泰股份不仅具备国内先进的实验设备，而且拥有一支技术力量雄厚、实践
经验丰富的专业科研队伍。公司在长期研究及实践探索的基础上，通过自主研发、
不断改进和创新，现已拥有清净剂生产技术、无灰分散剂生产技术、通用内燃机
油复合剂复配技术、长链重烷基苯合成技术等 12 项主要的产品技术，已取得 15
项核心技术发明专利，另有 2 项发明专利处于申请阶段，多项核心技术和储备技
术通过专有技术方式进行保护。
公司为了强化在添加剂行业内的核心竞争力，不断优化产品和进行技术升级。
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在自主研发技术的基础上，持续优化生产工艺，公司的低碱值重烷基苯磺酸钙清
净剂产品、聚异丁烯丁二酰亚胺无灰分散剂产品质量居于国内同行业前列。
4）品牌优势
添加剂在润滑油中添加比例不大，但其质量对润滑油生产影响较大，因此，
拥有良好的品质保障和品牌优势对下游润滑油客户的购买行为有较大的影响。多
年来，公司通过持续的研发投入和科研创新，先后被评为“国家高新技术企业”、“辽
宁省级企业技术中心”、“辽宁省创新型中小企业”，公司所生产的产品质量与国内
其他同类企业相比具有一定优势。公司品牌在国内市场具有较高的知名度，目前
公司正凭借优质产品逐步在海外市场建立品牌影响力。
5）人才优势
公司从事添加剂经营二十多年，积聚和培养了一批专业的管理团队。公司核
心管理层人员稳定并持有公司股份，凭借良好的股权激励机制和和谐的企业文化
氛围，克服了民营企业人员流失及核心人员不稳定的问题。
公司已建立了一支专业、高效的经营团队，以韩谦和禹培根为首的团队主要
人员拥有几十年的添加剂行业经验，形成了成熟、灵活的经营机制。特别是近年
来，为了更贴近市场、掌握市场动态，公司注重国内外添加剂产品的信息交流，
从而在第一时间掌握了国内外市场供需情况。公司的产品结构、产量以及新产品
开发策略均根据国内外市场的变化和客户的需求进行及时调整，产品应市场需求
而更新换代，使公司在激烈的市场竞争中保持着较强的生机和活力。
公司拥有一支具有专家型技术的中青年研发团队。公司聘请的技术顾问袁汉
民先生是中国润滑油添加剂行业资深专家，享受国务院特殊津贴，从事润滑油添
加剂研究、生产工作四十余年，曾获得国家突出贡献奖，曾被聘为中石油《润滑
油》杂志编委、中国石油规划总院炼油化工专家委员会专家、华东理工大学润滑
油添加剂研究生导师等职务，具有丰富的实践经验及理论基础。
6）客户资源优势
公司成立之初通过从事润滑油添加剂贸易业务，积累了稳定的客户群体，并
通过“添加剂超市”经营模式进一步扩大了客户群。公司在润滑油添加剂领域稳步
发展二十多年，积累了丰富的客户资源，实现了广泛的营销网络覆盖。目前，公
司已积累了 3,000 多家国内外客户。广泛的客户资源不仅保证了公司现有产品的
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可持续发展，还为公司新产品开发和新增产能消化提供了强有力的支持和保障。
2、企业在行业地位
公司的主营业务为润滑油添加剂的研发、生产、销售及服务，主营业务收入
占营业收入的比例超过 99%。产品广泛应用于润滑油、润滑脂、石油助剂、燃料
油及乳化炸药等领域，并最终应用于海陆空交通运输、各种工业设备、各类金属
加工环境以及特种作业领域等，产品销售覆盖全国并出口至全球 20 多个国家和地
区。其中绝大部分市场份额在国内市场，国内市场又主要分布在华东、东北、华
北地区；国际市场主要分布在亚太地区，以西亚为主。在国际市场上，路博润
（Lubrizol）、润英联（Infineum）、雪佛龙奥伦耐（Chevron Oronite）和雅富顿（Afton）
四大添加剂公司长期占据全球 85%以上的市场份额，并主要销售复合剂产品。国
内润滑油添加剂生产企业则主要以单剂产品为主，高端复合剂大多依赖进口。随
着行业技术水平和投资规模的扩大，国内也出现了一批公认的、在行业内具有一
定影响力的添加剂公司。
目前以康泰股份为代表的少数具有自主知识产权的民营企业，如瑞丰新材、
无锡南方等公司在部分细分产品上已经取得了一定的市场份额，并在部分高端产
品市场与国外单剂厂商展开竞争。从国内市场角度分析，公司与上海海润、兰州
中石油、锦州石化、瑞丰新材、无锡南方等属于国内润滑油添加剂行业第一梯队
企业。从国际市场角度分析，公司整体实力相对于国际润滑油添加剂大厂仍显不
足，虽然在国际市场占有率已有所提高，但还有很大的发展空间。从发展势头上
看，大型润滑油添加剂企业垄断格局已经被打破，民营企业逐步参与到中高端应
用领域的竞争中。
3、企业主要经营风险
（1）创新风险
润滑油添加剂行业属于应用广泛、品种繁多的技术密集型产业，需要不断进
行研发和技术创新，并开发新的产品以达到客户或行业最新标准的准入要求。当
前润滑油呈现出向更节能环保、更高科技含量、更高技术等级的趋势发展，需要
润滑油添加剂企业不断技术创新，快速实现产品的升级换代。随着润滑油添加剂
产品结构高档化进程的加速、润滑油品种细分和性能差异日益明显，下游大型润
滑油企业客户对润滑油添加剂企业的产品开发能力和技术支持的要求越来越高。
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若公司对技术、产品和市场的发展趋势不能正确判断，可能导致公司未来的市场
竞争能力下降，对公司生产经营造成不利影响。
（2）国外市场拓展的风险
报告期内，被评估单位产品出口收入分别为 5,797.40 万元、4,549.18 万元、
2,860.21 万元，占当期主营业务收入比重分别为 10.41%、10.32%、11.33%。被评估
单位出口主要分布在亚太地区，客户数量较少且比较集中，因此境外销售受客户
自身的经营状况影响较大。若不能改变当前客户相对集中的局面，未来境外销售
可能出现大幅波动的情形。此外，如果未来主要出口地区监管政策发生重大不利
变化，或受不可控的其他政治、经济因素影响，致使上述区域市场需求出现大幅
波动，被评估单位业绩将受到一定影响。
（3）新冠肺炎疫情风险
2020 年 1 月，我国发生新型冠状病毒肺炎重大传染疫情，为应对新冠疫情，
各地政府采取封城、人员隔离、推迟复工等措施，导致全国各行业均遭受了不同
程度的影响。截至本报告书签署日，尽管国内新冠疫情已得到有效控制，但仍然
不排除疫情出现反弹，各地政府出台新的疫情防控措施的可能，届时可能会给被
评估单位经营业绩带来一定不利影响。
此外，新冠疫情仍在全球多个国家和地区蔓延，海外国家相继出台关于限制
人员流动、企业生产、物流等疫情防控措施，如果亚太地区疫情持续蔓延或形势
未见好转，国际货运、进出口贸易以及境外需求情况将继续受到不同程度的影响，
可能给被评估单位境外销售收入造成不利影响。
（4）技术泄密的风险
被评估单位自主研发的一系列核心技术为公司在市场上保持竞争优势奠定了
良好的基础，是被评估单位业务规模持续快速发展的保证。目前，被评估单位的
核心技术通过申请专利技术和技术秘密等形式进行保护。若未来被评估单位核心
技术被泄露，将对被评估单位的生产经营和技术创新造成不利影响。
（5）技术人员流失的风险
被评估单位拥有一支技术力量强、实践经验丰富的专业科研队伍，并配备了
国内先进的实验设备。在长期研究及实践探索的基础上，被评估单位通过自主研
发、不断改进和创新，现已拥有清净剂生产技术、无灰分散剂生产技术、通用内
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燃机油复合剂复配技术、长链重烷基苯合成技术等 12 项主要的产品技术。掌握产
品核心技术与保持核心技术团队稳定是被评估单位生存和发展的根本。随着市场
竞争加剧，以及被评估单位经营规模的不断扩大，若未来被评估单位不能吸引到
关键技术人才或者核心技术骨干人员流失，将对被评估单位未来经营发展造成不
利影响。
（6）资产权利受限制的风险
被评估单位对土地使用权、房产等主要资产设置了抵押等他项权利，用作银
行借款的担保。若被评估单位未能在约定期限内偿还银行借款，则被评估单位将
面临被债权人主张担保债权而导致资产被折价抵偿或拍卖、变卖的风险，从而给
被评估单位带来财产上的损失，并影响被评估单位正常的生产运营。
（7）安全生产
被评估单位属于化学原料和化学制品制造业，添加剂产品闪点较高，不易点
燃或爆炸，但生产过程中的部分原料为易燃、易爆物质，如果未来发生操作不当、
设备故障或自然灾害等原因，仍可能引起火灾、爆炸等安全事故，将对生产人员
的健康和安全构成威胁，从而对被评估单位生产经营造成不利影响。
（8）原材料价格波动风险
被评估单位自产产品的主要原材料包括聚异丁烯、基础油、金属碱、醇类、
烷基苯和添加剂单剂产品等。直接材料是被评估单位主营业务成本的主要构成部
分，报告期内被评估单位直接材料占自产产品主营业务成本的比重分别为 91.77%、
85.18%、86.18%，原材料的价格波动将直接影响被评估单位的生产成本和盈利水
平。被评估单位生产所需的主要原材料为石油化工行业的下游产品，报告期内受
国际原油价格波动的影响，原材料采购价格出现波动，对被评估单位自产产品生
产成本产生一定影响。如果未来主要原材料价格出现剧烈变化，且被评估单位未
能通过有效措施消除原材料价格波动形成的不利因素，将可能对被评估单位经营
业绩产生一定的影响。
五、 尽职调查与资产核实情况说明
（一） 尽职调查方法和内容
本次资产评估的尽职调查是在企业主要资产所在地现场进行，采用的方法主
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要包括通过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对被评估单位的经营
性资产的现状、生产条件和能力以及历史经营状况、经营收入、成本、期间费用
及其构成等的状况进行调查。
对影响评估结果的主要驱动因素，如主营产品的产销量、售价和相关的成本
费用等进行了专题详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重
要购销合同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经
营情况等，在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研工作，收集企业
所处行业的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
尽职调查内容主要包括：
1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托人和被评估单位对本次评估事
项的说明；
2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出
资协议、合同情况等；
3、评估对象的生产能力及技术装备情况；
4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法、存货成本入账和存货发
出核算方法等；
5、评估对象最近两年一期的债务、借款情况以及债务成本情况；
6、评估对象执行的税率税费及纳税情况；
7、评估对象的应收应付账款情况；
8、最近两年的关联交易情况；
9、评估对象的产品类型以及主营产品品种、产销量、历史经营业绩和技术创
新能力等；
10、最近两年一期主营业务成本，主要原材料、辅助材料成本和价格、占用
设备及场所(折旧摊销)、人员工资福利费用等情况；
11、最近两年一期主营业务收入，主要产品的价格、占总收入的比例以及主
要客户的分布等情况；
12、未来年度的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、产能
计划、产品（技术）更新改造、开发、销售计划、成本费用控制、资金筹措和投
资计划等以及未来的主营收入和成本构成及其变化趋势等；
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13、主要竞争者的简况，包括产品的功能、产量、价格及市场占有率等；
14、主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、产品（技术）优势
和风险、市场（行业）竞争优势和风险、财务（债务）风险、汇率风险等；
15、近两年一期经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及产品收入明
细表和成本费用明细表；
16、与本次评估有关的其他情况。
（二） 企业经营性资产、非经营性资产负债和溢余资产负债分析
按照中国资产评估准则规定，经对评估对象在评估基准日资产与经营状况实
施必要的清查复核与尽职调查后，得到如下结论：
1、单体口径财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 23,293.04 21,772.15 25,414.54
非流动资产 18,281.39 17,286.08 16,337.99
长期股权投资 3,465.05 3,465.05 3,465.05
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 8,556.60 9,347.45 9,458.96
在建工程 2,448.36 958.09 1,082.49
无形资产 3,001.81 3,040.31 1,898.91
长期待摊费用 292.88 129.27 24.16
递延所得税资产 45.81 45.54 32.12
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 41,574.43 39,058.23 41,752.53
流动负债 18,516.57 17,376.55 18,369.05
非流动负债 20.02 19.48 7.92
负债合计 18,536.59 17,396.02 18,376.97
所有者权益 23,037.83 21,662.20 23,375.56
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 18,133.92 28,556.69 33,229.08
二、营业总成本 16,551.01 26,729.27 29,867.11
减：营业成本 15,129.48 23,749.40 26,897.91
税金及附加 158.19 274.62 270.30
销售费用 28.86 19.73 211.29
管理费用 733.19 2,039.62 1,773.35
研发费用 264.98 297.50 446.44
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项 目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
财务费用 236.32 348.40 267.82
加：其他收益 54.20 314.42 24.36
投资收益 2,004.72 1,887.89
资产减值损失 43.32 -22.12 -29.11
信用减值损失 -47.97 -79.59 -10.56
资产处置收益 0.14 2.72 1.67
公允价值变动收益
三、营业利润 1,632.60 4,047.58 5,236.23
加：营业外收入 0.31 21.79 0.10
减：营业外支出 11.31 55.24 7.45
四、利润总额 1,621.60 4,014.13 5,228.88
减：所得税费用 245.97 258.49 456.28
五、净利润 1,375.63 3,755.64 4,772.60
2、合并口径财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 34,822.67 33,897.15 32,324.52
非流动资产 17,783.56 16,657.72 15,659.69
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 10,563.46 11,272.47 11,460.82
在建工程 2,583.70 1,214.34 1,196.79
无形资产 3,392.93 3,436.61 2,305.56
使用权资产 180.11
长期待摊费用 314.59 151.64 47.84
递延所得税资产 277.90 282.29 272.37
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 52,606.23 50,554.87 47,984.21
流动负债 21,374.44 21,883.02 17,187.92
非流动负债 175.68 20.25 8.06
负债合计 21,550.12 21,903.28 17,195.98
所有者权益 31,056.12 28,651.60 30,788.23
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 25,506.06 44,486.28 56,139.56
二、营业总成本 22,822.80 40,651.29 49,668.86
减：营业成本 20,307.61 35,783.56 42,756.57
税金及附加 212.11 373.72 439.10
销售费用 398.83 493.88 2,129.97
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项目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
管理费用 1,322.86 3,136.45 3,268.85
研发费用 339.46 436.52 653.95
财务费用 241.94 427.16 420.43
加：其他收益 74.72 353.23 63.91
投资收益 5.36 22.16
资产减值损失 157.69 -124.53 -102.82
信用减值损失 -70.36 -149.21 -250.63
资产处置收益 0.14 2.59 1.95
公允价值变动收益 - -
三、营业利润 2,845.44 3,922.42 6,205.28
加：营业外收入 2.90 41.96 1.71
减：营业外支出 11.86 60.73 17.80
四、利润总额 2,836.48 3,903.65 6,189.19
减：所得税费用 429.77 571.28 1,001.31
五、净利润 2,406.72 3,332.37 5,187.88
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
3、长期股权投资情况
截至 2021 年 6 月 30 日，锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司长期股权投资
情况见下表。
单位：元
序号 被投资单位名称 持股比例（%） 投资成本 账面价值
1 辽宁渤大化工有限公司 100 15,031,240.14 15,031,240.14
2 锦州康泰化学有限公司 100 7,852,769.15 7,852,769.15
3 北京苯环精细化工产品有限公司 100 8,586,139.90 8,586,139.90
4 上海渤大化工有限公司 100 3,180,371.56 3,180,371.56
4、付息债务情况
截至评估基准日，锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司经审计合并口径资产
负债表披露，付息债务全部为短期借款 9,850.00 万元。
5、其他应收款、其他应付款情况
截至评估基准日，锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司经审计合并口径资产
负债表披露，其他应收款账面余额为 152.18 万元，主要为应收保证金、押金、水
电费等；其他应付款账面余额为 379.80 万元，主要为应付设备和运费、预提费用、
押金等等。
6、关联方往来
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无。
7、非经营性资产和负债
（1）应收票据共 5,811.29 万元，主要为已背书或贴现且在评估基准日但尚未
到期的应收票据，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性
资产。
（2）预付账款共 7.03 万元，主要为预付的设备款等，在未来现金流预测中
未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
（3）其他应收款中，其他应收代收房租、配件款和劳务款等 3.16 万元，在
未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
（4）其他流动资产中，增值税留抵税额和预交所得税账面金额 77.25 万元，
在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性资产。
（5）投资性房地产账面值 453.83 万元。本次评估在未来现金流预测中未考虑
此类资产影响，将其作为非经营性资产。
（6）递延所得税资产账面金额 277.90 万元，本次评估在未来现金流预测中未
考虑此其影响，将其作为非经营性资产。
（7）其他非流动资产账面金额 17.04 万元，本次评估在未来现金流预测中未
考虑此其影响，将其作为非经营性资产。
（8）固定资产账面值 8.29 万元是闲置固定资产，在未来现金流预测中未考
虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
（9）应付账款中，应付设备款等共 56.75 万元，在未来现金流预测中未考虑
此类款项影响，将其作为非经营性负债。
（10）预收账款中，预收租金共 192.91 万元，在未来现金流预测中未考虑此
款项影响，将其作为非经营性负债。
（11）其他应付款中，应付设备、工程款等共 339.46 万元，在未来现金流预
测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负债。
（12）其他流动负债 5,904.90 万元，核实内容是未终止确认应收票据和重分
类的销项税金，在未来现金流预测中未考虑此类款项影响，将其作为非经营性负
债。
（13）递延所得税负债中，固定资产加速折旧形成的 56.75 万元递延所得税负
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债未考虑其对未来现金流的影响，将其作为非经营性负债。
8、税金税率情况
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司的税项主要有增值税、城建税附加和所
得税等。增值税：按 13%税率计缴；城建税：按照应缴纳流转税额的 7%的比例
计缴；教育费附加（含地方教育附加）：按照应缴纳流转税额的 5%的比例计缴；
所得税：公司所得税的现适用税率为 15%。
（三） 企业财务状况分析
企业经营和财务指标是评判企业整体价值的重要因素，一般财务指标分析包
括：资产负债结构、偿债能力、营运能力、盈利指标、成长能力等。根据经审计
的资产负债表和利润表财务数据，评估专业人员对企业主要经营财务指标进行了
分析。
企业的历史财务资料分析如下：
1、 成长能力分析
指标名称 2019 年度 2020 年度 2021 年（年化）
营业收入增长率 -0.54% -20.86% 18.67%
发展能力 营业总成本增长率 -5.14% -16.36% 19.87%
净利润增长率 33.24% -35.77% 23.02%
2021 年公司营业收入较 2020 年营业收入增长 18.67%（年化），主要系公司复
合剂产品经过长时间的市场验证，已逐步被市场和客户认可，另外公司加大了客
户的开发和维护力度，新开发了一些需求较大的客户及扩大了对部分原有客户的
销售。公司 2019 年营业收入与上一年度基本持平，2020 年较 2019 年下降 20.86%。
2020 年度营业收入下降的主要原因为：一方面为 2020 年上半年受“新冠疫情”的影
响；另一方面康泰股份对代理路博润产品结构因市场竞争原因，做出相应的调整。
2021 年公司营业成本较 2020 年营业成本增长 19.87%（年化），和营业收入增
长趋势一致。公司 2019 年营业总成本增长率较上一年度下降 5.14%，超过营业收
入的下降幅度，说明 2019 年度毛利率较上年度有较大的增长。2020 年营业成本下
降幅度较大，主要原因为营业收入较上年度有较大的下滑；营业成本下降幅度小
于营业收入，主要系收入下降的同时，相对较为固定的折旧摊销、人工成本等费
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用未同比例下降，且 2020 年执行新收入准则，将以前年度在销售费用核算的运费
等调整到营业成本。
公司 2019 年净利润增长率 33.24%，2020 年为负 35.77%。2019 年净利润增长幅
度较大主要原因是在营业收入相对平稳的情况下，公司产品销售结构的变化造成
综合毛利率由较大的上升，从而带动净利润有较大的增长；2020 年净利润增长率
为负，主要原因为营业收入各种原因影响大幅度下降，导致净利润有较大的下降。
2、 盈利能力分析
指标名称 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
销售成本率%（主营成本/主营收
76.54% 80.89% 80.07%
入）
净利润/主营收入 9.24% 7.49% 9.44%
盈利能力
销售费用/主营收入 3.79% 1.11% 1.56%
管理费用/主营收入 5.82% 7.05% 5.19%
公司 2021 年 1-6 月销售成本率同 2020 年比较平稳，公司 2020 年销售成本率
有一定的提升，主要原因有两个方面，一方面销售收入较大幅度下降的同时，营
业成本中的折旧摊销、人工费用等相对固定，导致销售成本利润率上升；另一方
面为 2020 年度执行新收入准则，将运输费用调整到营业成本中，导致销售成本利
润率有所上升。
公司 2021 年 1-6 月公司净利润较 2020 年有所上升，是公司加大了客户的开发
和维护力度，同时复合剂产品经过长时间的市场验证，已逐步被市场和客户认可，，
所以 2021 年公司的净利润率上升，2020 年净利润率较 2019 年有所下降，系 2020
年营业收入有较大幅度下降，但营业成本、销售费用、管理费、财务费用中的折
旧摊销、工资费用、利息支出等相对较为固定，导致净利润率下降。
公司 2021 年销售费用率较 2020 年比较平稳，公司 2002 年销售费用率较 2019
年有所下降，系公司执行新的收入准则，将以前年度在销售费用中核算的运输费
用调整至营业成本核算。
公司 2021 年 1-6 月公司管理费率较 2020 年比较有所下降，主要是停止上市，
中介机构费用下降了。公司 2020 年管理费用率较 2019 年有较大增长，主要原因
包括：（1）2020 年度公司筹备上市，发生较大的中介机构费用；（2）2020 年度收
入下滑较大，管理费用中的折旧摊销、工资等相对固定，导致管理费用率上升。
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3、 偿债能力分析
指标名称 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
流动比率 1.88 1.55 1.63
偿债能力 速动比率 1 0.87 0.87
资产负债率 35.84% 43.33% 40.96%
2021 年 6 月末标的公司资产负债率略有下降，流动比率和速动比率略有上升，
主要系标的公司根据实际采购需求和付款安排，在 2021 年 6 月末的应付票据余额
较 2020 年末下降 1,630.06 万元，导致流动负债有所减少。2020 年度流动比率和速
动比率均有一定的下降，资产负债率有较大提高，主要系公司西海生产基地二期
工程扩建，增加了较大的外部借款。
综合来看，公司仍然具有较强的偿债能力。
4、 营运能力分析
指标名称 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
存货周转率 2.92 2.58 2.86
运营能力 应收账款周转率 12.03 8.16 7.39
应付账款周转率 16.14 14.18 14.43
注：上述应收账款周转率和应付账款周转率均为剔除非经营性资产、负债后
测算结果。
2021 年 1-6 月，公司存货周转率相对较为稳定；应收账款周转率和应付账款
周转率均有所下降，系公司收入有下降，采购、销售款项收取和支付均有一定的
滞后性；另外，受新冠疫情的影响，采购和销售款项收支方面具有所延期，两者
变动方向一致。综合来看，公司存货周转基本稳定，应收和应付周转率因外部原
因发生同向变化，公司具有较强的营运能力。
六、 评估计算及分析过程
（一） 收益模型的选取
我们采用现金流量折现法对被评估单位评估基准日的主营业务价值进行估
算，具体方法选用企业自由现金流折现模型。以被评估单位收益期企业自由现金
流为基础，采用适当折现率折现、加总计算得出被评估单位的主营业务价值。
在得出被评估单位主营业务价值的基础上，加上非经营性、溢余资产的价值，
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减去非经营性、溢余负债的价值，得出被评估单位企业整体价值，之后减去付息
债务价值得出股东全部权益价值。
由于纳入合并范围的康泰股份及其四家全资子公司，经营管理高度统一，业
务上系为难以分割的整体，本次以合并口径作为企业自由现金流基础。
在企业自由现金流折现模型中，需要进一步解释的事项如下：
（1）企业自由现金流（FCFF）的计算
FCFF=税后净利润+折旧与摊销+财务费用扣税后-资本性支出-营运资金追加
（2）被评估单位主营业务价值的计算
被评估单位主营业务价值计算公式如下：
n
FCFF FCFF
i n 1
P
i n
i1 (1 r) r (1 r)
其中：P：评估基准日的企业主营业务价值；
FCFFi：详细预测期第 i 年企业自由现金流；
FCFFn+1：详细预测期后企业自由现金流；
r：折现率(此处为加权平均资本成本,WACC)；
n：收益期；
i：详细预测期第 i 年。
其中，折现率（加权平均资本成本，WACC）计算公式如下：
WACC K e
We K d
(1 T ) W d
其中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；
T：被评估单位适用的所得税率
We：权益资本结构比例
Wd：付息债务资本结构比例
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型（CAPM）计算。
计算公式如下：
K e
R f
MRP Rc
其中：Rf：无风险报酬率；
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MRP：市场风险溢价；
β：权益的系统风险系数；
Rc：企业特有风险系数。
（3）非经营性、溢余资产的范围
非经营性、溢余资产的范围包括长期股权投资、溢余资产和非经营性资产，
非经营性、溢余资产的价值等于长期股权投资价值、溢余资产价值和非经营性资
产价值之和。
①溢余资产和非经营性资产
被评估单位评估基准日的资产划分为两类，一类为经营性资产，第二类为非
经营性资产。经营性资产是被评估单位经营相关的资产，其进一步划分为有效资
产和无效资产，有效资产是企业生产经营正在使用或者未来将使用的资产，无效
资产又称为溢余资产，指为经营目的所持有，但在评估基准日未使用或者可以预
测的未来不会使用的资产。
溢余资产和非经营性资产定义具体如下：
溢余资产指企业持有目的为经营性需要、但于企业特定时期，与企业收益无
直接关系、超过企业经营所需的多余资产。通过对被评估单位的资产配置状况与
企业收益状况进行分析，并进一步对企业经营状况进行了解，判断被评估单位是
否存在溢余资产。
非经营性资产指企业持有目的为非经营性所需、与企业生产经营活动无直接
关系的资产，如供股东自己居住的房产、供股东自用的汽车、工业制造企业短期
股票债券投资、与企业主营业务无关的关联公司往来款项等。
溢余资产价值和非经营性资产价值的估算以资产特点为基础，采用不同的评
估方法确定其价值。
（4）非经营性、溢余负债的范围
非经营性、溢余负债的范围包括溢余负债、非经营性负债，相应的非经营性、
溢余负债的价值等于溢余负债与非经营性负债的价值之和。
（5）股东全部权益价值计算
股东全部权益价值计算公式为：
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
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企业整体价值=企业主营业务价值+非经营性、溢余资产价值-非经营性、溢余
负债价值
（二） 收益年限的确定
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司属于润滑油添加剂企业，成立时间较
长、未来有较好的经营前景，评估基准日及至评估报告出具日，没有确切证据表
明锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司在未来某个时间终止经营。最终，我们确
定锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期为无限期，预测期为 2021 年 7-12
月至 2026 年度。
（三） 未来收益的确定
1、 未来收益预测的收益主体、口径的确定
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司主营业务为润滑油添加剂，被评估单位
经营业务具有较强的竞争力，考虑收益预测的合理性，我们确定被评估单位收益
期收益主体为被评估单位合并报表口径主体，收益口径为预测期的企业自由现金
流量。
2.1 历史年度主营收入情况
公司主要产品为润滑油添加剂，包括功能性单剂及根据应用领域的不同、按
照特定配方生产的复合剂。公司 2019-2021 年 1-6 月营业收入构成如下表：
历史年度
产品种类 年度/项目
2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
销量（万吨） 1.90 1.76 0.93
单剂 销售单价(万元/吨) 1.49 1.48 1.54
销售收入(万元) 28,370.89 26,052.61 14,366.69
销量（万吨） 1.33 0.92 0.58
复合剂 销售单价(万元/吨) 2.06 1.95 1.85
销售收入(万元) 27,272.95 18,004.03 10,841.96
其他 销售收入(万元) 26.73 3.37 42.94
合计（万元） 55,670.57 44,060.01 25,251.58
公司 2020 年，单剂和复合剂的销售收入呈现下降趋势，下降的原因受“新冠
疫情”影响，全球贸易运输受此影响导致出口业务收入出现下降；其次是公司全资
子公司北京苯环是路博润添加剂产品在中国的经销商之一，路博润与北京苯环从
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2004 年开始建立经销业务关系，双方签订的于 2019 年 3 月生效的《经销协议》之
补充协议对北京苯环经销路博润产品类别由发动机油添加剂及传动系统应用添加
剂调整为金属加工液添加剂产品，经销产品类别缩减。
2021 年 1-6 月，公司营业收入为 25,251.58 万元，较去年同期未经审计的营业
收入 20,842.81 万元增长 22.37%，主要系公司复合剂产品经过长时间的市场验证，
已逐步被市场和客户认可，另外公司加大了客户的开发和维护力度，新开发了一
些需求较大的客户及扩大了对部分原有客户的销售。
2.2 主营收入预测
公司主要产品为润滑油添加剂，包括单剂和复合剂。本次主营业务收入预测
将根据产品类别，分别预测其销量和单价，进而预测其收入。
2.2.1 销量预测
单剂产品主要有清净剂、抗氧抗腐剂、分散剂、抗氧防胶剂、防锈剂、增粘
剂和其他单剂等；复合剂产品主要有内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复
合剂、金属加工油复合剂、工业油复合剂和其他复合剂等。单剂及复合剂的 2019
年-2021 年 1-6 月销量情况如下：
年度/项
产品种类 2019 年 2020 年 2021 年 1-6 月
目
单剂 销量（万吨） 1.90 1.76 0.93
复合剂 销量（万吨） 1.33 0.92 0.58
合 计（万吨） 3.23 2.68 1.52
2020 年销量下降，系受 2020 年疫情影响和全资子公司北京苯环经销路博润产
品类别由发动机油添加剂及传动系统应用添加剂调整为金属加工液添加剂产品，
经销产品类别缩减等，导致销量有所下降。
1）行业市场状况及政策分析
润滑油添加剂单剂是润滑油添加剂按功能分类后具有单一特性的添加剂产
品，包括清净剂、分散剂、抗氧抗腐剂、增粘剂、降凝剂、抗氧防胶剂、乳化剂
及其他类型，每种单剂都能满足润滑油生产商特定的需求。
润滑油添加剂复合剂一般系由多种单剂按一定比例调配而成的混合物，具有
多种特性，为各类机械和应用提供综合解决方案。复合剂的核心是配方技术，其
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开发过程复杂漫长，要考虑各种单剂之间是否具有协调效应，能否达到各项性能
的平衡；同时还要考虑单剂与基础油的适应性。主要的复合剂包括内燃机油复合
剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂等。
润滑油添加加市场状况及政策分析详见本评估说明“第六部分收益法评估说
明”之“企业经营、资产、财务分析”之“所处行业发展状况分析”
润滑油被誉为“工业血液”，无论在全球市场还是国内市场，均有较大的需求，
我国汽车消费市场呈现高速增长，直接带动了车用润滑油市场快速发展，从而带
动润滑油添加剂需求增长。我国润滑油消费量整体增速较快且早已成为世界最大
的润滑油消费国之一，但人均消费量依然偏低，2015 年人均润滑油消费量不足 6
公斤，与发达国家人均消耗 15-20 公斤的水平差距仍然很大，预计在相当长的一
段时期内，我国润滑油消费仍有较大的增长潜力。
同时愈加严格的环保法规政策，虽然会给企业带来一定的成本压力，但是也
是企业快速发展的契机。严厉的环保政策将进一步对行业内环保不达标的企业进
行限产停产，使得原有的市场需求重新释放，形成内增式市场需求扩大，给诸如
康泰股份环保达标的企业提供更大的市场空间。
四大国际添加剂等国际巨头在国内仍占据较大的市场份额，在国内厂商技术
快速发展进步的情况下，国内厂商在本土拥有更大的成本和售价优势，将进一步
加快润滑油添加剂国产化进程，扩大国产润滑油添加剂在国内市场份额。
综上，从下游行业需求快速增长，环保政策的影响，以及国产化率的提升来
看，润滑油添加剂市场需求尚有很大的增长空间。
2）企业竞争力分析
公司为客户提供添加剂应用解决方案的服务，润滑油生产的关键原料是润滑
油添加剂，润滑油生产的技术关键是添加剂配方。公司的“添加剂应用解决方案”
是集“技术交流、方案定制、原材料筛选和检测、培训和生产操作指导、模拟应用
试验”于一体的技术服务模式。公司提供的技术服务模式满足了众多中小润滑油企
业的需求，促进了公司添加剂产品的销售和业务发展的能力。
公司不仅具备国内先进的实验设备，而且拥有一支技术力量雄厚、实践经验
丰富的专业科研队伍。公司现已拥有清净剂生产技术、无灰分散剂生产技术、通
用内燃机油复合剂复配技术、长链重烷基苯合成技术等 12 项主要的产品技术，已
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取得 15 项核心技术发明专利，另有 2 项发明专利处于申请阶段，多项核心技术和
储备技术通过专有技术方式进行保护。公司为了强化在添加剂行业内的核心竞争
力，不断优化产品和进行技术升级。在自主研发技术的基础上，持续优化生产工
艺，公司的低碱值重烷基苯磺酸钙清净剂产品、聚异丁烯丁二酰亚胺无灰分散剂
产品质量居于国内同行业前列。技术的领先和产品质量优势的使得康泰股份在成
本、售价、产品品质等方面极具竞争力。
公司一直以来高度重视安全环保工作，连续多年无环保、安全等方面的违法
违规记录。随着《环境保护法》的修订、实施，公司长期以来高标准的安全环保
建设得以回报，使得公司在未来的市场竞争中具备显著的先行优势。
3）产品及客户预测分析
公司近几年销售增长率除 2020 年受疫情因素影响一直增长缓慢，主要受制于
公司清净剂产能不足，而清净剂是生产调配其他复合剂的重要单剂，无法让公司
现有的产线产生最大化经济效益，因此市场开拓增长速度相对缓慢，随着公司的
二期产线建成投产，解决公司现有产线瓶颈问题，能够为公司未来市场开拓提供
有力的产能保障。
其次随着国际四大润滑油添加剂公司在国内市场实施本土化战略，开始在国
内建厂，其中路博润和润英联均已经在珠海和张家港建厂投产，雪佛龙已在宁波
筹建中预计 2021 年投产。而国内润滑油添加剂行业生产企业随着多年的发展已经
完成初步技术积累，形成如康泰股份等逐渐以较齐全的产品线、优秀的供应链管
理、良好的服务以及高性价比的生产企业和完整的供应链体系，势必能和国际四
大润滑油添加剂厂开展竞争与合作。公司管理层已提前布局，采取避免与国际四
大润滑油添加剂公司正面市场竞争的方针，抓住国际四大润滑油添加剂公司实施
的国内本土化战略的机遇，已经与国际四大润滑油添加剂公司中路博润和润英联
进行接触合作，其他两家公司也已经开始商务沟通中，按照行业惯例，只要产品
质量能够得到国际四大润滑油厂家其中一家的认可，从技术层面来讲基本上就能
满足其他几家的产品认证要求，因此公司未来将打造成与国际四大润滑油添加剂
公司的原料供应伙伴，该经营策略预计会成为公司未来营业收入的重要增长点。
其次公司的产能完善后，公司也有产能保障可以去和国内外的大型润滑油制造厂
进行合作。公司管理层预计随着公司 2 期在 2022 年中建成后开始投产，预计公司
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的销量将在 2022 年下半年开始爆发增长。
2.2.1 单价预测
历史年度销售单价如下
产品类型 年度/项目 2019 年 2020 年 2021 年 1-6 月
单剂 销售单价（万元/吨） 1.49 1.48 1.54
复合剂 销售单价（万元/吨） 2.06 1.95 1.85
2020 年度单剂和复合剂均略有下降，其原因主要为 2020 年度系上游主要原材
料有较大幅度的下降，康泰股份产品销售单价随原材料价格变动略有调整。
2021 年 1-6 月单剂销售单价上升原因是 2021 年上半年受市场供需变化，大宗
原油和部分原材料市场供应不足导致成本上升，从而提升销售价格.；2021 年 1-6
月复合剂销售单价下降原因是产品结构和内燃机油复合剂价格有所下降导致。
润滑油添加剂在下游产品中用量很小，所以其占下游产品成本比重很低，但
其直接影响下游润滑剂的品质，是下游产品品质稳定的核心要素之一，也导致下
游厂商对润滑油添加剂的价格变动具有较好的容忍度。因此，为润滑油添加剂产
品销售价格稳定提供了较好的保障作用。同时，愈加严格的环保政策形成的行业
壁垒也将有利于润滑油添加剂产品售价的稳定。
润滑油行业经过长期发展，国内市场目前已经形成以康泰股份、新乡瑞丰、
无锡南方等公司为第一梯队的竞争格局，市场竞争激烈，但较为有序。同时，国
内厂商与国外厂商之间也存在较为激烈的竞争关系，随着国际四大头部厂商在国
内建厂，在未来竞争进一步加剧的同时，也迎来了更大的合作机遇。国外厂商在
国内建厂投产后，主要生产的产品为复合剂，合成复合剂用量大的单剂均向国内
厂商处采购。
康泰股份管理层根据公司未来的经营规划，产品投产计划和销售策略，结合
行业预计发展状况，随着公司产品投产放量，预计放量产品售价会有一定的下降。
因此单剂和复合剂销售单价在预测期内，预计会有小幅下降。
通过以上计算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司未来收益期实现的收
入进行估算，具体如下表。
2021 年 7-12
产品类型 年度项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
月
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销量（万吨） 1.07 3.01 4.01 5.15 5.97 6.31
单剂 销售单价(万元/吨) 1.64 1.55 1.50 1.47 1.45 1.43
销售收入(万元) 17,508.81 46,452.36 60,277.75 75,517.21 86,369.88 90,196.07
销量（万吨） 0.49 1.36 1.68 1.99 2.28 2.35
复合剂 销售单价(万元/吨) 1.93 1.82 1.80 1.78 1.76 1.75
销售收入(万元) 9,347.71 24,827.34 30,248.61 35,426.16 40,007.54 41,280.00
其他 0.02 - - - - -
合计（万元） 26,856.53 71,279.70 90,526.37 110,943.37 126,377.43 131,476.07
3、 营业成本的预测
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司营业成本为材料成本和其他，2019 年度
至 2021 年 1-6 月，营业成本如下表：
产品名称 内容 2019 年 2020 年 2021 年 1-6 月
销量（万吨） 1.90 1.76 0.93
单位成本（万元/吨） 1.13 1.19 1.23
单剂
成本合计（万元） 21,362.62 20,919.65 11,419.47
毛利率 0.25 0.20 0.21
销量（万吨） 1.33 0.92 0.58
单位成本（万元/吨） 1.60 1.60 1.50
复合剂
成本合计（万元） 21,235.12 14,719.10 8,750.76
毛利率 0.22 0.18 0.19
其他 （万元） 11.93 1.45 48.76
合计 （万元） 42,609.67 35,640.20 20,218.99
主营业务成本包括材料费、人工费、折旧费用以及其他费用， 根据费用构成
进行预测。
（1）材料费预测分析。
公司生产所需的原材料品种较多，以石油衍生品和各类添加剂产品为主。石
油衍生品主要包括聚异丁烯、基础油、醇类、烷基苯等，添加剂主要为单剂，公
司自产单剂可以作为生产复合剂的原料，但在自产产量不足或某些品种不能自产
的情况下，需外购单剂作为生产原料，主要包括清净剂、极压抗磨剂、抗氧防胶
剂等。
公司采购的主要原材料多为原油的下游产品、副产品或者衍生品，其价格变
化趋势与原油的价格走势相关，国际原油价格走势如下所示：
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原油 2020 年上半年受新冠疫情影响，全球需求降低，原油价格下跌，随着疫
情影响得到有效控制，工业生产的恢复，2021 年原油价格也开始恢复到疫情发生
前的水平。原油属于大宗商品，短期价格波动较大，而且很频繁。但从长期来看，
其价格相对稳定。因此，预测期单位材料费用价格参照近期平均水平预测。
（2）折旧费预测参考 2021 年发生额分析，同时考虑未来新增固定资产的折
旧。
（3）工资福利费用以 2021 年发生额为基础，预测期参考锦州市人平均工资
水平变动情况和企业历史年度增长情况计算确定，预测期后保持不变。
（4）其他费用参照历史年度单位平均水平预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期营业成本项目
进行估算，具体见下表：
产品类 2021 年 2026 年
年度项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年
型 7-12 月
销量（万吨） 1.07 3.01 4.01 5.15 5.97 6.31
单位成本（万元/吨） 1.32 1.24 1.22 1.18 1.17 1.16
单剂
成本合计（万元） 14,090.97 37,254.57 48,863.02 60,871.96 69,749.19 73,275.42
毛利率（%） 19.52% 19.80% 18.94% 19.39% 19.24% 18.76%
销量（万吨） 0.49 1.36 1.68 1.99 2.28 2.35
单位成本（万元/吨） 1.64 1.53 1.52 1.48 1.47 1.47
复合剂
成本合计（万元） 7,976.09 20,802.01 25,503.51 29,597.47 33,362.38 34,574.32
毛利率（%） 14.67% 16.21% 15.69% 16.45% 16.61% 16.24%
其他 -48.50 0.26 - - - -
103,111.5 107,849.7
合计（万元） 22,129.96 58,056.58 74,366.53 90,469.44
7 4
4、 其他业务收入和其他业务成本
公司其他业务收入和成本主要为投资性房地产租金收入等，以及对应的成本。
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投资性房地产确认为非经营性资产一次性加回。因此其他业务收入和成本均不做
预测。
5、 营业税金及附加的预测
对公司预测期营业税金及附加的测算，营业税金及附加项目包括城建税、教
育费附加、房产税、土地使用税等。
（1）城建税、教育费附加
考虑企业发生的营业税金及附加与企业营业收入有较强的相关性，估算企业
预测期营业税金及附加我们考虑企业历史年度营业税金及附加与营业收入的比例
的发生水平，对预测期营业税金及附加进行测算。
（2）房产税、土地使用税、车船税
房产税、土地使用税、车船税根据国家以及锦州市的征收标准进行预测。
对预测期营业税金及附加进行测算，具体见下表：
金额单位：人民币万元
2026
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 年
税金及附加金额 242.27 467.28 718.83 830.98 893.70 896.20
占收入比重 0.90% 0.66% 0.79% 0.75% 0.71% 0.68%
6、 销售费用的预测
公司的销售费用主要包括销售人员薪酬、差旅费、包装费、业务招待费、办
公费用等。
（1）职工薪酬包含工资、五险一金、福利费等，参照历史年度工资增长情况，
以及锦州市近期的平均工资增长水平，结合公司薪酬政策及预测年度人员配置进
行预测。
（2）差旅费、包装费及其他费用与主营收入相关程度高，按照历史年度所占
主营业务收入平均比重与预测主营收入配比进行预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期销售费用项目
进行估算，具体见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
销售费用金额 510.62 1,298.01 1,553.77 1,850.54 2,057.06 2,183.62
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占收入比重 1.90% 1.82% 1.72% 1.67% 1.63% 1.66%
7、 管理费用的预测
公司管理费用主要包括管理人员薪酬、折旧摊销、办公费、交通费、维修费
用、研发费用等。
（1）管理人员薪酬参照历史年度工资增长情况，以及锦州市近期的平均工资
增长水平，结合公司薪酬政策及预测年度人员配置进行预测。
（2）业务招待费、差旅费、咨询费、会务费等，根据其实际情况，按照历史
年度其占主营业务收入平均比重进行预测，相对固定的费用则根据以前年度支出
平均水平预测。
（3）折旧费摊销费用根据企业会计政策进行预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期管理费用项目
进行估算，具体见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
管理费用金额 1,363.64 3,388.34 3,839.47 4,248.76 4,590.53 4,865.42
占收入比重 5.08% 4.75% 4.24% 3.83% 3.63% 3.70%
8、 研发费用的预测
研发费用主要是企业每年的研发投入，根据企业对研发部门费用的控制和预
算，按其研发人员工资、研发设备折旧及研发材料及其他费用分别预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期研发费用项目
进行估算，具体见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
研发费用金额 311.38 813.70 1,036.73 1,231.87 1,443.66 1,660.87
占收入比重 1.16% 1.14% 1.15% 1.11% 1.14% 1.26%
9、 财务费用的预测
公司的财务费用为利息支出、金融机构手续费、利息收入、汇兑损益、以及
其他。
（1）利息支出
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根据借款余额，近期的借款平均利率，结合公司未来资金筹集和还款计划预
测期利息支出。
（2）手续费
手续费根据历史发生额占收入比重进行预测。
（3）利息收入、汇兑损益、以及其他
利息收入、汇兑损益、以及其他未来年度发生具有较大的不确定性，因此不
做预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期财务费用项目
进行估算，具体见下表。
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
财务费用金额 276.83 555.28 559.68 564.34 567.87 569.03
占收入比重 1.03% 0.78% 0.62% 0.51% 0.45% 0.43%
10、 折旧与摊销的测算
公司固定资产主要为房屋、机器设备、电子设备及车辆，包括为扩大生产规
模而进行的新增固定资产投资；无形资产主要为土地使用权、外购办公软件等。
（1）对于新增投资，按照投资额、投资日期、折旧摊销政策估算新增折旧摊
销；
（2）对于基准日现有资产的折旧摊销，企业折旧摊销计提正确，根据评估基
准日近期的折旧摊销额进行预测。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期折旧与摊销项
目进行估算，具体见附表。
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
折旧金额 662.06 2,128.72 3,004.75 2,908.93 2,906.67 2,946.22
摊销金额 87.91 146.49 139.94 140.25 123.87 95.25
合计金额 749.97 2,275.21 3,144.69 3,049.17 3,030.54 3,041.47
11、 营业外收支
营业外收支主要为罚款收入、政府补助、罚款支出、捐赠支出、处置固定资
产净损失、以及其他均不具备经常性，本次不做预测。
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12、 资本性支出的预测
资本性支出包括两方面： 一、为增加生产产能需要新投入的新增资产资本性
支出；二、为维持企业经营生产能力，长期资产达到经济使用年限时的更新资本
性支出。
资本性支出=新增资产资本性支出+更新资本性支出
（1）现有资产预测期的更新资本性支出
对于更新资本性支出，按照评估基准日存量资产的规模、根据每一项资产的
经济使用年限、已使用年限，详细预测其更新资本性支出的金额与更新资本性支
出发生的时点。
（2）新增资产投资支出
经与公司管理层沟通，新增资产投资主要有康泰股份西海二期项目和辽宁渤
大新增碟分机安装工程、脱溶冷却循环水改造项目等，其中：康泰股份西海二期
建设产线情况介绍如下：
1）酚盐年产硫化烷基酚钙 1.0× 10^4t/a。
2）磺酸（烷基水杨酸）盐年产烷基苯磺酸（烷基水杨酸）钙 2.0× 10^4t/a。
3）锌盐年产锌盐抗氧抗腐剂剂 2.0× 10^4t/a。
4）固体硫化钠 4,500t/a
项目总投资额：19,089.00 万元；
项目建设期：项目建设期 2 年，预计 2022 年 6 月开始投产。建设期资金投入
为第一年 60%，第二年 40%。
项目开工时间：2020 年 11 月 1 日
截止评估基准日二期项目工程进度如下：
①灌装厂房、门卫、1、2、3、4 号库房等 7 个建筑物土建施工基本完成（达
竣工验收条件）；
②污水池、事故缓冲池基础垫层、防水处理完成；
③精制厂房完成基础垫层及基础地梁的钢筋绑扎、反映厂房完成桩基施工及
桩基试验；
④区域控制室、区域变电室：打试验桩，得出结论：长度在 18-19 米之间。
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已提订桩计划。
⑤罐组泵房完成 2 个屋面的浇筑、1 个柱浇筑；25 个罐基础（含消防水罐基
础）；5 号库房、固废暂存间完成基础施工、管廊桩基施工等。
综上，公司未来年度的投资计划如下：
金额单位：人民币万元
资产名称 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度
5 万吨/年润滑油添加剂建设项目 9,984.38 6,656.25
辽宁渤大新增和改造工程 94.66
合计 10,079.04 6,656.25
（3）永续期资本性支出预测
由于本次评估采用无限年期，因此资产达到经济使用年限后需要考虑更新资
本性支出。根据每一项长期资产的经济使用年限、已使用年限，详细预测其更新
资本性支出的金额与更新资本性支出发生的时点，将其折现到明确预测期末，汇
总计算出该项资产的更新资本性支出的总现值，然后再将其按照年金法分摊到每
一年，最终得出年金化的更新资本性支出。
具体计算公式如下：
A i
P
n n
1 1
m
1 i i
式中：P 为稳定期年更新资本性支出额
A 为资产预计的重置价值
m 为截至稳定期资产的已使用年限
n 为资产的经济使用年限
i 为折现率
经计算永续期资本性支出预测数据为 1,934.40 万元。
通过以上测算，对锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司收益期资本性支出项
目进行估算，具体见下表：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2021 年 7-12 月 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
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新增资本性支出 10,079.04 6,656.25 - - - -
更新资本性支出 1,546.19 63.57 657.71 279.64 1,114.31 2,207.33
资本性支出合计 11,625.23 6,719.82 657.71 279.64 1,114.31 2,207.33
13、 营运资金增加额的估算
（1）营运资金增加额定义和计算方法
营运资金的追加是随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的
现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，
相应可以减少现金的即时支付。营运资金增加额指企业在不改变当前主营业务条
件下，为保持企业的持续经营能力所需的营运资金追加额。
营运资金的范围通常包括正常经营所需保持的最低现金保有量、产品存货购
置、代客户垫付购货款（应收票据、应收账款、预付账款）等所需的资金以及应
付票据、应付账款、预收账款等，上述项目的发生通常与营业收入或营业成本呈
相对稳定的比例关系，其他应收账款和其他应付账款需具体甄别其中的具体项目，
视其与所估算经营业务的相关性确定（其中与主营业务无关或暂时性的往来作为
非经营性），应交税金和应付薪酬通常情况下是暂时性延期、其周转较快，预测年
度按照各年度预测数据确定。
本说明中营运资本增加额为：
营运资金增加额=当期营运资金需求量-上期营运资金需求量
营运资金需求量=最低现金保有量+应收款项平均余额+存货平均余额-应付款
项平均余额
其中：
当年度最低现金保有量的发生与下一年度预计的付现成本发生额相关，本次
评估基于企业提供的历史数据，同时了解企业经营现金持有情况，测算企业的现
金周转天数约为 30 天，假设为保持企业的正常经营，所需的最低现金保有量为
30 天的现金需求。
年付现成本=预测期下一年度营业成本+预测期下一年度税金+预测期下一年
度期间费用总额－预测期下一年度非付现成本费用（折旧摊销）总额
应收款项平均余额=当期预测的销售收入/预测期平均应收款项周转率
存货平均余额=当期预测的销售成本/预测期平均存货周转率
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应付款项平均余额=预测的销售成本/预测期平均应付款项周转率
（2）营运资金测算程序
预测营运资金前，评估专业人员首先了解、核实和分析营运资金增加额计算
相关各科目的发生情况和其中的不正常因素，必要时进行剔除处理。在此基础上，
对营运资金影响重大的科目，如应收账款、应付账款和存货，主要根据该类科目
以前年度的周转率结合企业的实际情况进行测算。
（3）营运资金计算过程
①企业历史年度营运资金相关指标
单位：万元
项目 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
应收款项 4,824.39 6,084.67 8,151.24
存货 14,155.19 13,595.39 14,790.98
应付款项 2,295.10 2,715.85 2,871.84
应收款项周转率 12.03 8.16 7.38
存货周转率 2.92 2.58 3.02
应付款项周转率 16.14 14.18 15.22
期末现金周转次数 12.00 12.00 6
②营运资金增加额计算
单位：万元
项目 2021 年度 7-12 月 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年
营业收入 110,943.3 126,377.4 131,476.0
26,856.53 71,279.70 90,526.37
7 3 7
营业成本 107,849.7
22,067.32 58,056.58 74,366.53 90,469.44 103,111.57
4
营业税金及附
242.27 467.28 718.83 830.98 893.70 896.20
加
营业费用 510.62 1,298.01 1,553.77 1,850.54 2,057.06 2,183.62
管理费用 1,363.64 3,388.34 3,839.47 4,248.76 4,590.53 4,865.42
财务费用 276.83 555.28 559.68 564.34 567.87 569.03
所得税 326.13 1,048.33 1,322.26 1,837.95 2,145.48 2,104.51
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折旧和摊销 749.97 2,275.21 3,144.69 3,049.17 3,030.54 3,041.47
付现成本 117,087.9
46,817.38 63,352.30 80,252.58 97,984.70 111,779.31
2
最低现金保有
4,241.30 5,827.02 7,389.24 9,018.82 10,287.63 10,774.71
量
应收款项 6,118.35 8,305.81 10,548.52 12,927.59 14,726.04 15,320.15
存货 16,637.16 20,710.34 26,528.54 32,272.88 36,782.67 38,472.90
应付款项 2,777.12 3,787.99 4,852.15 5,902.81 6,727.67 7,036.82
营运资金 20,816.81 28,722.74 36,637.83 44,691.23 50,939.22 53,216.81
营运资金增加
-3,121.08 7,905.94 7,915.09 8,053.40 6,247.99 2,277.59
额
14、 所得税计算
康泰股份及其子公司所得税率存在差异，其中母公司和辽宁渤大为高新企业，
所得税优惠税率为 15%。依据《科技部、财政部、国家税务总局关于修订印发<
高新技术企业认定管理办法>的通知》（国科发火[2016]32 号）的相关规定，经对比
分析，母公司和辽宁渤大截至评估基准日均符合高新技术企业认定管理办法的要
求，未来高新复审不存在实质性障碍。
由于本次收益法预测采用合并口径，预测期康泰股份及其子公司各自所得税
率与历史年度一致，且历史年度合并口径所得税率占利润总额的比例较为稳定。
因此，预测期所得税费按照历史年度所得税费用占利润总额的平均水平预测。
（4） 折现率的确定
在估算被评估单位预测期企业自由现金流量基础上，我们计算与其口径相一
致的加权平均资本成本（WACC），具体计算公式如下：
D E
WACC (1 T )
K D
V
K E
V
其中：WACC——加权平均资本成本；
KD——付息债务资本成本；
KE——权益资本成本；
D——付息债务价值；
E——权益价值；
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V=D+E；
T——被评估单位执行的所得税税率。
加权平均资本成本的计算需要确定如下指标：权益资本成本、付息债务资本
成本和付息债务与权益价值比例。
1、权益资本成本（KE）的计算
对于权益资本成本的计算，我们运用资本资产定价模型（CAPM）确定。
即：KE = RF +β（RM-RF）+α
其中：KE—权益资本成本；
RF—无风险收益率；
RM-RF—市场风险溢价；
β—Beta 系数；
α—企业特有风险。
（1）无风险收益率（RF）的确定
国债收益率通常被认为是无风险的，因持有该债权到期不能兑付的风险很小。
根据中国资产评估协会发布的《资产评估专家指引第 12 号——收益法评估企业价
值中折现率的测算》、证监会发布的《监管规则适用指引——评估类第 1 号》，本
公司采用剩余到期年限 10 年以上国债的到期收益率平均值作为无风险报酬率。
本次评估，根据本公司研究发布的无风险报酬率指标值为 3.5600%。
（2）市场风险溢价的计算
市场风险溢价是预期未来较长期间市场证券组合收益率与无风险利率之间的
差额。市场风险溢价的确定既可以依靠历史数据，也可以基于事前估算。
根据中国资产评估协会发布的《资产评估专家指引第 12 号——收益法评估企
业价值中折现率的测算》、证监会发布的《监管规则适用指引——评估类第 1 号》，
本公司市场风险溢价采用上证综指和深证成指年收益率几何平均值的算数平均值
减去无风险报酬率指标值计算，取值时间跨度为自指数设立至今。
本次评估，根据本公司研究发布的市场风险溢价指标值为 6.73%。
（3）β 的计算
β 反映一种股票与市场同向变动的幅度，β 指标计算模型为市场模型：
Ri = α + βRm + ε
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在市场模型中，以市场回报率对股票回报率做回归求得 β 指标值，本说明中
样本 β 指标的取值来源于 Wind 资讯平台。
被评估单位 β 指标值的确定以选取的样本自 Wind 资讯平台取得的考虑财务杠
杆的 β 指标值为基础，计算被评估单位所处行业业务板块的不考虑财务杠杆的 β
指标值，根据被评估单位的资本结构计算其考虑财务杠杆的 β 指标值。
考虑财务杠杆的 β 指标值与不考财务杠杆的 β 指标值换算公式如下：
βU =βL /[1+（1-T） × D/E]
式中：
βL：考虑财务杠杆的 Beta；
βU：不考虑财务杠杆的 Beta；
T：所得税率；
证券简称 考虑 beta d e d/e t 不考虑 beta
德美化工 0.9789 177,129.28 523,095.27 0.34 15% 0.7601
嘉澳环保 1.0194 102,934.52 200,195.79 0.51 15% 0.7094
利安隆 0.8928 109,702.03 888,310.15 0.12 15% 0.8080
美思德 1.0059 24.46 171,897.56 0.00 15% 1.0058
扬帆新材 0.8897 41,867.31 220,665.12 0.19 15% 0.7661
平均值 0.8099
数据来源：Wind 资讯平台
通过上述计算，被评估单位综合不考虑财务杠杆的 β 指标值为 0.9573，以评
估基准日行业资本结构作为预测期资本结构，最终确定企业 2021 年 7-12 月至 2026
年度 β 指标值为 0.8099。
（4）企业特有风险的调整
由于选取样本上市公司与被评估单位经营环境不同，同时考虑被评估单位自
身经营风险，考虑企业特有风险调整为 3%。
（5）股权资本成本的计算
通过以上计算，依据 KE = RF +β（RM-RF）+α，计算被评估单位 2021 年 7-12 月
至 2026 年度股权资本成本为 12.97%。
2、付息债务资本成本
本次评估采用行业资本结构，确定付息债务资本成本为 4.23%。
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3、加权平均资本成本的确定
D E
WACC (1 T )
K K
通过上述指标的确定，依据 ，计算加权
D E
V V
平均资本成本，具体结果为 2021 年 7-12 月至 2026 年度加权平均资本成本为 11.35%。
七、 评估值测算过程与结果
根据以上估算，我们对被评估单位业务价值进行估算，2021 年 7-12 月至 2026
年度具体估算结果为：
单位：万元
项目 2021 年 7-12 月 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年
企业自由现金流量 -5,759.10 -6,243.70 2,155.66 5,080.30 7,690.48 10,357.89
度
折现率 11.35% 11.35% 11.35% 11.35% 11.35% 11.35%
预测期价值 5,258.17
永续期价值 65,916.47 -5,727.01 1,722.77 3,771.16 4,999.54 6,183.01
主营业务价值 71,174.64
04.28
八、 非经营性、溢余资产、负债的评估
（一） 非经营性、溢余资产价值的估算
2021 年 6 月 30 日，锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司持有的非经营性、溢
余资产包括溢余货币资金、投资性房地产等，经过评估其价值为 9,447.79 万元。
（二） 非经营性、溢余负债价值的估算
被评估单位非经营性、溢余负债项目包括其他应付款、其他非流动负债等，
评估值为 6,542.87 万元。
九、 股东全部权益的市场价值确定
通过以上测算，根据公式股东全部权益的市场价值=主营业务价值+其他资产
价值-其他负债价值-付息债务价值，最终计算锦州康泰润滑油添加剂股份有限公
司评估基准日股东全部权益的市场价值为 64,230.00 万元。
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十、 敏感性分析
1、敏感性分析参数选择
敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某种变化对某一个或一
组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数
值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。
根据实际情况，充分考虑各主要评估参数的经济意义，对主要评估参数进行
分析筛选。在上述评估参数中，销量、销售单价、单位成本及折现率的估计存在
一定的不确定性，作为考察对象。
2、 各参数的敏感性分析
①对销量取± 1%、 3%、 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评估值，
得到销量变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
评估值 58,325.00 60,681.00 63,044.00 64,230.00 65,417.00 67,797.00 70,185.00
评估值
销量变动 -5,905.00 -3,549.00 -1,186.00 64,230.00 1,187.00 3,567.00 5,955.00
变动额
评估值
-9.19% -5.53% -1.85% - 1.85% 5.55% 9.27%
变动率
②对销售单价取± 1%、± 3%、± 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评
估值，得到销售单价变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
评估值 20,239.00 37,833.00 55,430.00 64,230.00 73,030.00 90,634.00 108,241.00
评估值
单价变动 -43,991.00 -26,397.00 -8,800.00 64,230.00 8,800.00 26,404.00 44,011.00
变动额
评估值
-68.49% -41.10% -13.70% - 13.70% 41.11% 68.52%
变动率
③对单位成本取± 1%、± 3%、± 5%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评
估值，得到单位成本变动对评估值的敏感性分析如下：
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金额单位：人民币万元
名称 变动率 -5% -3% -1% 0% 1% 3% 5%
102,316.0 87,078.0 71,844.0 64,230.0 56,616.0 41,392.0 26,173.0
评估值
单位 0 0 0 0 0 0 0
成 评估值变动 22,848.0 64,230.0 -7,614.0 -22,838.0 -38,057.0
38,086.00 7,614.00
本变 额 0 0 0 0 0
动
评估值变动
59.30% 35.57% 11.85% - -11.85% -35.56% -59.25%
率
④对折现率取± 1%、± 3%的相对变动幅度，计算各种变动情况下的评估值，得
到折现率变动对评估值的敏感性分析如下：
金额单位：人民币万元
名 称 变动率 -3% -1% 0% 1% 3%
评估值 101,866.00 74,275.00 64,230.00 55,873.00 42,813.00
折现率变动 评估值变动额 37,636.00 10,045.00 64,230.00 -8,357.00 -21,417.00
评估值变动率 58.60% 15.64% - -13.01% -33.34%
上述敏感性分析计算仅为揭示评估参数估计的不确定性对评估值的影响，以
及说明评估结论存在的不确定性，供委托人和评估报告使用者参考，但并不影响
评估师基于已掌握的信息资料对相关评估参数作出的估计判断，也不影响评估结
论的成立。
十一、 收益法评估测算表格
金额单位：万元
预测年度
项目/年度 2021 年
2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
7-12 月
营业收入 26,856.53 71,279.70 90,526.37 110,943.37 126,377.43 131,476.07 131,476.07
减：营业成本 22,067.32 58,056.58 74,366.53 90,469.44 103,111.57 107,849.74 107,339.86
税金及附加 242.27 467.28 718.83 830.98 893.70 896.20 900.97
销售费用 510.62 1,298.01 1,553.77 1,850.54 2,057.06 2,183.62 2,183.62
管理费用 1,363.64 3,388.34 3,839.47 4,248.76 4,590.53 4,865.42 4,783.84
研发费用 311.38 813.70 1,036.73 1,231.87 1,443.66 1,660.87 1,628.64
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财务费用 276.83 555.28 559.68 564.34 567.87 569.03 569.03
资产减值损失 - - - - - - -
信用减值损失 - - - - - - -
加：其他收益 - - - - - - -
投资收益 - - - - - - -
净敞口套期收益 - - - - - - -
公允价值变动收益 - - - - - - -
资产处置收益 - - - - - -
营业利润 2,084.48 6,700.51 8,451.36 11,747.44 13,713.05 13,451.18 14,070.12
加：营业外收入 - - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - - -
利润总额 2,084.48 6,700.51 8,451.36 11,747.44 13,713.05 13,451.18 14,070.12
减：所得税费用 326.13 1,048.33 1,322.26 1,837.95 2,145.48 2,104.51 2,201.34
净利润 1,758.35 5,652.18 7,129.10 9,909.49 11,567.57 11,346.67 11,868.77
加：折旧摊销 749.97 2,275.21 3,144.69 3,049.17 3,030.54 3,041.47 2,417.77
利息费用（扣除税务
236.74 454.67 454.67 454.67 454.67 454.67 454.67
影响后）
减：营运资金追加额 -3,121.08 7,905.94 7,915.09 8,053.40 6,247.99 2,277.59 -
资本性支出 11,625.23 6,719.82 657.71 279.64 1,114.31 2,207.33 1,934.40
企业自由现金流量 -5,759.10 -6,243.70 2,155.66 5,080.30 7,690.48 10,357.89 12,806.81
折现率 11.35% 11.35% 11.35% 11.35% 11.35% 11.35% 11.35%
距上一折现期的时间
0.2500 0.7500 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
（年）
折现系数 0.9735 0.8981 0.8065 0.7243 0.6505 0.5842 5.1470
企业自由现金流现值 -5,606.37 -5,607.27 1,738.60 3,679.75 5,002.56 6,050.90 65,916.47
企业自由现金流现值和 71,174.64
加：(溢余)非经营资产负
2,904.92
债净值
减：付息债务 9,850.00
股东全部权益价值 64,230.00
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第五章 评估结论及分析
一、 评估结论
（一） 资产基础法初步价值结论
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前提下，经过实施资产评估法定程
序，采用资产基础法形成的评估结果如下：
截至评估基准日2021年6月30日，康泰股份纳入评估范围内的总资产账面价值为
41,574.43万元，评估值61,823.01万元，增值额为20,248.59万元，增值率为48.70 %；负
债账面价值为18,536.59万元，评估值18,536.59万元，无增减值；所有者权益账面值为
23,037.83万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益价值为43,286.42万元，
增值额为20,248.59万元，增值率为87.89 %。具体各类资产的评估结果见下表：
单位：人民币万元
资产 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 23,293.04 24,554.17 1,261.13 5.41
非流动资产 18,281.39 37,268.84 18,987.46 103.86
长期股权投资 3,465.05 13,085.28 9,620.22 277.64
投资性房地产 453.83 3,192.82 2,738.99 603.52
固定资产 8,556.60 11,106.11 2,549.51 29.80
在建工程 2,448.36 2,458.26 9.89 0.40
无形资产 3,001.81 7,363.53 4,361.72 145.30
长期待摊费用 292.88 -292.88 -100.00
递延所得税资产 45.81 45.81
其他非流动资产 17.04 17.04
资产总计 41,574.43 61,823.01 20,248.59 48.70
流动负债 18,516.57 18,516.57
非流动负债 20.02 20.02
负债合计 18,536.59 18,536.59
所有者权益 23,037.83 43,286.42 20,248.59 87.89
（评估结论的详细情况见评估明细表）
（二） 收益法初步价值结论
评估专业人员通过调查、研究、分析企业资产经营情况及其提供的各项历史财
务资料，结合企业的现状，考虑国家宏观经济政策的影响和企业所处的内外部环境
状况，分析相关经营风险，会同企业管理人员和财务、技术人员，在持续经营和评
估假设成立的前提下合理预测未来年度的预测收益、折现率等指标，计算股东全部
权益价值为人民币 64,230.00 万元。
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（三） 评估结论
1、评估结果差异分析
本次评估采用收益法得出的评估结果是 64,230.00 万元，采用资产基础法得出的
评估结果 43,286.42 万元，收益法评估结果比资产基础法高 20,943.58 万元，差异比例
是 48.38%。
采用两种评估方法得出评估结果出现差异的主要原因是：
（1）采用资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投
入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化
而变化。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力
（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有
效使用等多种条件的影响。
两种评估方法估算出的评估结果对企业价值内涵对象解释不同，通常情况下，
企业拥有的品牌优势、技术优势、客户资源、产品优势及商誉等无形资源难以全部
在资产基础法评估结果中反映。
综上所述，由于两种评估方法价值标准、影响因素不同，从而造成两种评估方
法下评估结果的差异。
2、最终评估结论选取
企业价值除了包含固定资产（房地产及设备）、营运资金等有形资源之外，还
包含企业在业内通过多年积累的客户信任度、品牌口碑效应和业内一批经验丰富的
生产、销售、研发方面的专家职工，以及客户资源等重要的无形资源的贡献，均可
视作公司的商誉。资产基础法仅对各单项有形资产和可确指的无形资产进行了评
估，不能完全体现各个单项资产组合对整个公司的贡献，也不能完全衡量各单项资
产间的互相匹配和有机组合因素可能产生出来的整合效应。而公司整体收益能力是
企业所有内外部条件共同作用的结果。而收益法是从企业的未来获利能力角度出
发，反映了企业各项资产的综合获利能力，较资产基础法更为全面的反应企业价值。
综上，收益法对于企业未来预期发展因素产生的影响考虑的比较充分，收益法
更能客观、全面的反映被评估单位的市场价值。因此本次评估以收益法评估结果作
为最终评估结论。即：截至评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评估范围
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内的单体口径所有者权益账面值为 23,037.83 万元，合并口径所有者权益账面值为
31,056.12 万元。在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估价值为
64,230.00 万元，相较母公司单体口径所有者权益账面值增值额为 41,192.17 万元，增
值率为 178.80%；相较合并口径所有者权益账面值增值 33,173.88 万元，增值率
106.82%。
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
所有者权益评估增值 20,248.59 万元，增值率 87.90%，其中：
1、流动资产评估增值 1,261.13 万元，增值率 5.41%，增值原因为存货中产成品、
按市场销售价格扣除相关税费和合理利润后仍有增值。
2、长期股权投资评估增值 9,620.22 万元，增值率 277.64%，增值原因为康泰股
份按成本法核算长期股权投资的账面值，而长期投资单位实物资产评估增值而导致
长期股权投资评估增值。
3、投资性房地产评估增值 2,738.99 万元，增值率 603.52 %，增值原因为：企业
自建该批房地产及拿地时间较早，时间为 2003 年，早期自建成本与土地出让价格较
低；锦州市房地产市场日益高涨。
4、固定资产评估增值 2,549.51 万元，增值率 29.80%，增值原因为：
（1）房屋建筑物评估净值增值 1,993.00 万元，增值率 48.34%。原因主要如下：
1）由于大部分建（构）筑物建成时间较早，现行同类房屋造价比当时的建筑
造价有一定幅度的提高，特别是人工费增幅较大，造成评估原值增值。
2）评估净值增值的主要原因为评估原值增值导致评估净值增值；房屋的经济
耐用年限大于财务折旧年限。
（2）设备类资产评估增值 556.50 万元，增值率 12.55%。主要增值原因是设备
的经济使用寿命长于企业计提折旧年限所致。
4、在建工程评估增值 9.89 万元，增值率 0.40%。增值原因是由于在建工程考虑
了资金成本导致评估增值。
5、无形资产评估增值 4,361.72 万元，增值率 145.30 %，增值原因为：
（1）土地使用权评估增值 1,528.54 万元，增值率 52.20%。增值原因为：由于待
估宗地取得时间较早，近年来锦州市地价上涨所形成。当地经济良好发展提升了地
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰股份股东全部权益价值资产评估说明
价的上升空间，城区基础设施日趋完善，交通发达，开发程度逐渐成熟，形成了良
好的用地条件，促使地价有一定幅度增长。
（2）其他无形资产评估增值 2,833.19 万元，增值 3,859.21 %。增值主要原因纳
入评估范围的发明专利和专有技术具有一定领先性，创新带来价值增值。
8、长期待摊费用评估减值 292.88 万元，减值 100.00%。主要原因是长期待摊费
用主要是房屋装修费用，本次纳入房屋建筑物中评估，因此评估减值。
三、 评估结论中溢价或者折价情况
本次评估结果未考虑由于控股权因素产生的溢价和少数股东权益产生的折价
对评估对象价值的影响，同时不涉及流动性对评估结论的影响。
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评估说明附件
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托人、被评估单位概况
本次评估的委托人为天津利安隆新材料股份有限公司，被评估单位为锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司（以下简称“康泰股份”）。
（一） 委托人概况－天津利安隆新材料股份有限公司
1、注册情况
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
经营场所：天津市南开区华苑产业区开华道 20 号 F 座 20 层
法定代表人：李海平
注册资本：20501.042 万元人民币
成立时间：2003 年 08 月 08 日
统一社会信用代码：911201167522185471
2、经营范围
一般项目：化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销售（不含许可
类化工产品）；专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产品销售（不含
危险化学品）；合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；新型催化材料
及助剂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
工业工程设计服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：危险化学品生产。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以
相关部门批准文件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止
外商投资的领域）
（二） 被评估单位－锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
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1、注册情况
公司名称：锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
公司类型：股份有限公司(非上市、自然人投资或控股)
法定住所：辽宁省锦州市长江街一段 2-2 号
法定代表人：禹培根
注册资本：5,469.00 万人民币
成立时间：1998 年 05 月 27 日
统一社会信用代码：91210700242153632Y
经营范围：许可项目：危险化学品生产，货物进出口，技术进出口（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果
为准）一般项目：专用化学产品制造（不含危险化学品），专用化学产品销售（不
含危险化学品），技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广，非居住房地产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经
营活动）
2、历史沿革
锦州康泰润滑油添加剂有限公司由自然人韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、
张振华共同出资设立，注册资本 100 万元，其中，韩谦以货币出资 40 万元，占注
册资本比例为 40%，禹培根以货币出资 40 万元，占注册资本比例为 40%，赵喜林
以货币出资 10 万元，占注册资本比例为 10%，赵铁军以货币出资 5 万元，占注册
资本比例为 5%，张振华以货币出资 5 万元，占注册资本比例为 5%。禹培根担任
康泰有限执行董事、法定代表人。
1998 年 5 月 13 日，锦州渤海会计师事务所对上述出资进行验资并出具“锦渤
会师验字[1998]第 106 号”《验资报告》，验证：截至 1998 年 5 月 8 日，公司已收到
股东投入的资本 100 万元。
1998 年 5 月 18 日，韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华共同签署了《锦
州康泰润滑油添加剂有限公司章程》。
1998 年 5 月 27 日，锦州康泰润滑油添加剂有限公司经锦州市工商行政管理局
核准成立，领取了注册号为 2107032160013 的企业法人营业执照，注册资本 100 万
元人民币。公司设立时股权结构如下：
金额单位：人民币万元
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 40.00 40.00 40.00%
2 禹培根 40.00 40.00 40.00%
3 赵喜林 10.00 10.00 10.00%
4 赵铁军 5.00 5.00 5.00%
5 张振华 5.00 5.00 5.00%
总计 100.00 100.00 100%
2000 年 5 月 22 日，第 1 次工商变更登记，住所第一次变更，和平路二段 33-21
改为延安路二段 6-84。
2000 年 9 月 21 日，第 2 次工商变更登记，住所第二次变更，改为雨露街 29
号 8 楼 801 室。
2001 年 5 月 14 日，第 3 次工商变更登记，经营范围第一次变更，增加了润滑
油制造，变更后的经营范围为：润滑油制造，润滑油添加剂制造，化工产品（除
危险品），化工设备销售。
2002 年 3 月 21 日，第 4 次工商变更登记，锦州康泰润滑油添加剂有限公司进
行第一次增资，增资完成后，注册资本增加值 500 万元人民币，公司股权结构如
下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 200.00 200.00 40.00%
2 禹培根 200.00 200.00 40.00%
3 赵喜林 50.00 50.00 10.00%
4 赵铁军 25.00 25.00 5.00%
5 张振华 25.00 25.00 5.00%
总计 500.00 500.00 100%
2002 年 4 月 27 日，第 5 次工商变更登记，经营范围第二次变更，增加了技术
出口、辅料设备进出口，进料加工，“三来一补”。
2004 年 6 月 1 日，第 6 次工商变更登记，住所第三次变更，经营范围第三次
变更，增加了房屋租赁，营业期限第二次变更，顺延 50 年值 2054 年。
变更完成后，公司住所为：锦州市高新技术产业园区福州街 25 号。经营范围：
润滑油、润滑油添加剂制造，化工产品（除危险品）、化工设备销售，经营本企业
及所属企业自产产品及相关技术的出口业务；经营本企业及所属企业生产科研所
需的原辅材料、机械设备、仪器仪表及相关技术进口业务（国家限定公司经营和
国家禁止进出口的商品及技术除外）；经营进料加工和“三来一步”业务；房屋租赁
业务。
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2007 年 1 月 25 日，第 7 次工商变更登记，公司进行第二次增资，注册资本变
更为 2000 万元人民币，实收资本 2000 万元；第 4 次经营范围变更，“房屋租赁业
务”变更为“房屋租赁及服务”。第二次增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 800.00 800.00 40.00%
2 禹培根 800.00 800.00 40.00%
3 赵喜林 200.00 200.00 10.00%
4 赵铁军 100.00 100.00 5.00%
5 张振华 100.00 100.00 5.00%
总计 2,000.00 2,000.00 100%
本次用于增资的资本公积 378,852.99 元系由锦州市财政部门的专项拨款形成，
根据锦州市财政局《关于进一步加强财政拨款财务会计处理有关问题的通知》（锦
财企[2006]403 号），上述款项应用于企业技术改造、技术研究与开发的用途，属于
财政专项补贴，不能用于转增注册资本。对此，康泰有限及相关股东采取了以下
措施：
（1）股东以货币资金置换资本公积
2013 年 3 月 29 日，康泰有限召开股东会，同意由 2007 年 1 月增资时康泰有
限登记在册的全体股东以货币资金对上述资本公积 378,852.99 元形成的出资进行
置换，各股东本次出资置换金额如下：
序号 股东名称 出资额（元） 占本次置换金额的比例（%） 置换出资方式
1 韩谦 151,541.20 40.00 货币资金
2 禹培根 151,541.20 40.00 货币资金
3 赵喜林 37,885.29 10.00 货币资金
4 赵铁军 18,942.65 5.00 货币资金
5 张振华 18,942.65 5.00 货币资金
合 计 378,852.99 100.00 -
2013 年 4 月 8 日，中瑞岳华对上述出资置换进行了审验并出具《验资报告》
（中瑞岳华验字[2013]第 0137 号），验证：截至 2012 年 11 月 30 日，康泰有限已收
到 2007 年 1 月增资时康泰有限登记在册的全体股东缴纳的货币资金 378,852.99 元。
2013 年 5 月 3 日，康泰有限对本次置换出资事项在锦州市工商局进行了登记备案。
2014 年 3 月 12 日，锦州高新技术产业开发区财政局出具了《关于锦州康泰润
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滑油添加剂股份有限公司财政专项拨款专款专用的确认函》：鉴于康泰有限股东以
货币资金对 2007 年增资时涉及上述资本公积部分出资进行了置换，对其财务会计
处理进行了规范调整并由会计师事务所进行了验资，确认上述行为经调整后不构
成违法违规情形。
本次出资置换完成后，康泰有限股权结构如下：
序号 股东名称 出资额（万元） 出资比例（%） 出资方式
1 韩谦 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
2 禹培根 800.00 40.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
3 赵喜林 200.00 10.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
4 赵铁军 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
5 张振华 100.00 5.00 货币资金、盈余公积、未分配利润
合计 2,000.00 100.00 -
（2）股东以未分配利润转增注册资本的个人所得税处理
韩谦、禹培根、赵喜林、赵铁军、张振华等 5 位股东在 2007 年康泰有限第二
次增资时以资本公积、未分配利润及盈余公积合计 1,500 万元按原持股比例转增
注册资本，2008 年上述股东又以应付股利 300 万元按原持股比例转增注册资本。
根据《辽宁省地方税务局关于落实<中共辽宁省委、省人民政府关于加强技术
创新发展高科技实现产业化的若干决定>有关地方税收政策的通知》（辽地税发
[1999]50 号）规定：“凡个人在高新技术企业占有股份或出资比例的，其应得收益
再投入本企业生产经营的部分，或用于高新技术成果转化项目投资的，可在计征
个人所得税时给予税基扣除。”
2009 年 11 月 10 日，锦州市地方税务局高新技术产业开发区分局出具“高地税
减（2009）53 号”《税务事项通知书》，同意对康泰有限相关股东用资本公积、盈
余公积、未分配利润、应付股利共转增注册资本的 1,800 万元，免征个人所得税。
针对上述事项，韩谦、禹培根、赵铁军、贾桂新、张小娜（贾桂新、张小娜
为张振华的遗产继承人）、赵敬涛、赵敬丹、曹影（赵敬涛、赵敬丹、曹影为赵
喜林的遗产继承人）已出具承诺函：若今后相关税务部门要求相关股东缴纳上述
未分配利润、盈余公积、应付股利转增股本所涉及的个人所得税的，将按照税务
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机关的要求一次性补缴全部个人所得税以及相关款项，具体以税务机关核定要求
缴纳的数额为准。
2008 年 5 月 22 日，第 8 次工商变更登记，公司进行第三次增资，注册资本变
更为 3800 万元人民币，实收资本 3800 万元人民币；第 1 次股东变更；第三次增
资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,070.00 1,070.00 28.16%
2 禹培根 1,070.00 1,070.00 28.16%
3 韩光剑 450.00 450.00 11.84%
4 禹虎背 450.00 450.00 11.84%
5 赵喜林 245.00 245.00 6.45%
6 张振华 145.00 145.00 3.82%
7 赵铁军 145.00 145.00 3.82%
8 赵敬涛 67.50 67.50 1.78%
9 赵敬丹 67.50 67.50 1.78%
10 赵祎 45.00 45.00 1.18%
11 张小娜 45.00 45.00 1.18%
总计 3,800.00 3,800.00 100%
2009 年 12 月 28 日，第 9 次工商变更登记，公司进行第四次增资，注册资本
变更为 4500 万元人民币，实收资本 4500 万元人民币；第 2 次股东变更；第四次
增资完成后，公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 26.98%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 26.98%
3 赵喜林 277.99 277.99 6.18%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.66%
5 张振华 164.57 164.57 3.66%
6 韩光剑 510.64 510.64 11.35%
7 禹虎背 510.64 510.64 11.35%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.70%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.70%
10 赵祎 51.04 51.04 1.13%
11 张小娜 51.04 51.04 1.13%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.51%
13 刘明 60.00 60.00 1.33%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.33%
总计 4,500.00 4,500.00 100%
2011 年 7 月 7 日，第 10 次工商变更登记，公司进行第五次增资，注册资本变
更为 5175 万元人民币，实收资本 5175 万元人民币；第 3 次股东变更。第五次增
资完成后公司股权结构如下：
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金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 23.45%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 23.45%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.37%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.18%
5 张振华 164.57 164.57 3.18%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.87%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.87%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.48%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.48%
10 赵祎 51.04 51.04 0.99%
11 张小娜 51.04 51.04 0.99%
12 李铁宁 67.81 67.81 1.31%
13 刘明 60.00 60.00 1.16%
14 李洪涛 60.00 60.00 1.16%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 13.04%
限合伙企业（有限合伙）
总计 5,175.00 5,175.00 100%
2011 年 12 月 27 日，第 11 次工商变更登记，公司进行第六次增资，注册资本
便跟为 5469 万元人民币，第 4 次股东变更，实行股权激励。第六次增资完成后，
公司股权结构如下：
金额单位：人民币万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
1 韩谦 1,214.23 1,214.23 22.20%
2 禹培根 1,214.23 1,214.23 22.20%
3 赵喜林 277.99 277.99 5.08%
4 赵铁军 164.57 164.57 3.01%
5 张振华 164.57 164.57 3.01%
6 韩光剑 510.64 510.64 9.34%
7 禹虎背 510.64 510.64 9.34%
8 赵敬涛 76.62 76.62 1.40%
9 赵敬丹 76.62 76.62 1.40%
10 赵祎 51.04 51.04 0.93%
11 张小娜 51.04 51.04 0.93%
12 李铁宁 77.81 77.81 1.42%
13 刘明 70.00 70.00 1.28%
14 李洪涛 70.00 70.00 1.28%
宁波首创成长股权投资有
15 675.00 675.00 12.34%
限合伙企业（有限合伙）
16 吴亚文 50.00 50.00 0.91%
17 孙恒明 37.00 37.00 0.68%
18 刘颖 30.00 30.00 0.55%
19 甘淼 30.00 30.00 0.55%
20 袁汉民 30.00 30.00 0.55%
21 曹宇 25.00 25.00 0,46%
22 于广 5.00 5.00 0.09%
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 股权比例
23 高兰春 5.00 5.00 0.09%
24 刘达志 5.00 5.00 0.09%
25 赵晓刚 5.00 5.00 0.09%
26 朱汉昌 5.00 5.00 0.09%
27 王立国 5.00 5.00 0.09%
28 张宏光 5.00 5.00 0.09%
29 阎佳楠 5.00 5.00 0.09%
30 陈桂香 2.00 2.00 0.04%
31 徐春光 2.00 2.00 0.04%
32 关新军 2.00 2.00 0.04%
33 许丹 2.00 2.00 0.04%
34 郝蕊 2.00 2.00 0.04%
35 张永 2.00 2.00 0.04%
36 叶学梅 2.00 2.00 0.04%
37 李建国 2.00 2.00 0.04%
38 王雪 2.00 2.00 0.04%
39 李巧羽 2.00 2.00 0.04%
40 韩静然 2.00 2.00 0.04%
总计 5,469.00 5,469.00 100%
2012 年 8 月 29 日，第 12 次工商变更登记，第一次股权转让，宁波首创将持
有的 12.34%股权转让给北京智仁山水投资中心（有限合伙），第 5 次股权变更。
2013 年 3 月 25 日，第 13 次工商变更登记，第二次股权转让，李巧羽将持有
的 0.04%股权转让给李铁宁，第 6 次股权变更。
2013 年 4 月 26 日，康泰有限全部股东共同签订《关于整体变更设立锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司之发起人协议》，并召开了创立大会，对股份改制的相
关议案进行了审议表决。
康泰有限聘请中天华对康泰有限整体资产进行评估并出具了《资产评估报告》
（中天华资评报字[2013]第 1131 号），截至 2013 年 3 月 31 日康泰有限净资产评估
值 22,049.74 万元。2013 年 4 月 26 日，中瑞岳华出具了《验资报告》（中瑞岳华验
字[2013]第 0155 号）对有限公司整体变更股份公司的出资情况予以验证。
2013 年 5 月 23 日，康泰股份在锦州市工商局登记注册，取得注册号为
210700004043138 的《企业法人营业执照》，注册资本人民币 5,469 万元。
股份公司共有 39 名发起人股东，其对股份公司的出资及持股比例具体如下：
序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 智仁山水 6,750,000 12.34
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） viii
序号 发起人名称 持股数（股） 持股比例（%）
4 禹虎背 5,106,438 9.34
5 韩光剑 5,106,438 9.34
6 赵喜林 2,779,854 5.08
7 赵铁军 1,645,658 3.01
8 张振华 1,645,658 3.01
9 李铁宁 798,054 1.46
10 赵敬涛 766,171 1.40
11 赵敬丹 766,171 1.40
12 李洪涛 700,000 1.28
13 刘明 700,000 1.28
14 赵祎 510,439 0.93
15 张小娜 510,439 0.93
16 吴亚文 500,000 0.91
17 孙恒明 370,000 0.68
18 刘颖 300,000 0.55
19 甘淼 300,000 0.55
20 袁汉民 300,000 0.55
21 曹宇 250,000 0.46
22 于广 50,000 0.09
23 高兰春 50,000 0.09
24 刘达志 50,000 0.09
25 赵晓刚 50,000 0.09
26 朱汉昌 50,000 0.09
27 王立国 50,000 0.09
28 张宏光 50,000 0.09
29 阎佳楠 50,000 0.09
30 陈桂香 20,000 0.04
31 徐春光 20,000 0.04
32 关新军 20,000 0.04
33 许丹 20,000 0.04
34 郝蕊 20,000 0.04
35 张永 20,000 0.04
36 叶雪梅 20,000 0.04
37 李建国 20,000 0.04
38 王雪 20,000 0.04
39 韩静然 20,000 0.04
合 计 54,690,000 100.00
2013 年 8 月 30 日，康泰股份进行股改后第 1 次工商变更登记，进行董事变更，
章程修改，增加独立董事，设立开发区分公司。
2013 年 11 月 5 日，赵喜林的配偶曹影及其女儿赵敬丹、赵敬涛共同签署《股
份转让协议》，赵喜林所持有的康泰股份股份作为夫妻共同财产，除作为遗产继承
的 1,389,927 股股份由其女儿赵敬丹、赵敬涛分别继承 694,963 股、694,964 股；其
余 1,389,927 股股份由其配偶曹影无偿向赵敬丹、赵敬涛分别转让 694,964 股、
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694,963 股股份。
根据锦州市公证处 2013 年 11 月 26 日出具的《公证书》（[2013]锦证综一民字
第 1150 号），康泰股份原股东赵喜林于 2013 年 9 月 13 日因病去世，赵喜林持有的
康泰股份 277.9854 万股股份（系夫妻共同财产，占康泰股份股本总额的 5.08293%）
中的 1,389,927 股，作为遗产由其女儿赵敬丹、赵敬涛共同继承，其配偶曹影放弃
对该部分 1,389,927 股股份的继承。
2013 年 11 月 28 日，公司进行股改后第 2 次工商变更登记，进行股东变更，
章程修改，赵喜林股权继承。
2014 年 11 月 10 日，康泰股份召开 2014 年第三次临时股东大会，决议申请康
泰股份股票在股转系统挂牌公开转让。
2014 年 12 月 4 日，公司进行股改后第 3 次工商变更登记，变更公司章程。2015
年 1 月 20 日，股改后第 4 次工商变更登记，更换营业执照。2015 年 10 月 9 日，
股改后第 5 次工商变更登记，经营范围变更，增加了磺酸生产。
2015 年 3 月 20 日，股转公司出具《关于同意锦州康泰润滑油添加剂股份有限
公司股票在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》（股转系统函[2015]901 号），同
意康泰股份股票在股转系统挂牌。
2015 年 4 月 15 日，康泰股份股票在股转系统挂牌并公开转让，证券简称：康
泰股份，证券代码：832238，转让方式：协议转让。
2015 年 7 月 10 日，股转公司出具《关于同意股票变更为做市转让方式的函》
（股转系统函[2015]3852 号），同意康泰股份股票自 2015 年 7 月 14 日起由协议转
让方式变更为做市转让方式。
2017 年 1 月 1 日至本招股说明书签署日，公司发生的股权转让均系通过全国
中小企业股份转让系统进行，有协议转让、做市转让、集合竞价转让方式，交易
次数较多，不易取得各次交易明细。报告期内，公司控股股东、实际控制人及持
股 5%以上股份的股东持有公司股份数额及比例未发生变化；前十大股东中，除初
金杰少量减持公司股份外，其他股东持有公司股份数额及比例均未发生变化。
截至 2016 年 12 月 31 日，公司共有股东 143 名，股本及主要股东情况如下：
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 韩光剑 4,206,438 7.69
4 禹虎背 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
9 初金杰 1,427,953 2.61
10 赵铁军 1,234,243 2.26
其他股东（133 名） 9,068,955 16.58
合 计 54,690,000 100.00
2019 年 10 月 31 日，公司进行股改后第 6 次工商变更登记，进行高级管理人
员备案，地址变更；住所变更后地址为：辽宁省锦州市长江街一段 2-2 号。
2019 年 11 月 6 日，股改后第 7 次工商登记，公司更换营业执照。
2019 年 12 月 12 日，股转公司发布《关于康泰股份股票强制变更为集合竞价
转让方式并恢复转让的公告》，由于提供做市报价服务的做市商不足 2 家且暂停转
让期满后提供做市报价服务的做市商未恢复为 2 家以上，自 2019 年 12 月 13 日起，
康泰股份股票强制变更为集合竞价转让方式并恢复转让。
根据康泰股份在股转系统的公告文件，康泰股份自股票在股转系统挂牌以来，
不存在发行股票的情形。根据中证登北京分公司出具的康泰股份《证券持有人名
册》（权益登记日：2020 年 12 月 31 日），截至 2020 年 12 月 31 日，康泰股份注册
资本仍为 5,469 万元，股东人数为 160 人。康泰股份股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.20
2 禹培根 12,142,340 22.20
3 禹虎背 4,206,438 7.69
4 韩光剑 4,206,438 7.69
5 曹建影 3,793,000 6.94
6 赵敬涛 2,156,098 3.94
7 赵敬丹 2,156,098 3.94
8 贾桂新 2,156,097 3.94
9 初金杰 1,273,257 2.33
10 赵铁军 1,234,243 2.26
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序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
11 其他 150 名股东 9,223,651 16.87
合计 54,690,000 100.00
康泰股份于 2020 年 12 月 17 日召开第三届董事会第十三次会议，审议通过了
《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌》、《关于提请股东
大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌相
关事宜》、《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌对异议股
东权益保护措施》等文件。
康泰股份于 2021 年 1 月 6 日召开了 2021 年第一次临时股东大会，审议通过
了关于了《关于拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌的提示性
公告》、《关于提请股东大会授权董事会全权办理申请公司股票在全国中小企业股
份转让系统终止挂牌相关事宜的议案》和《关于拟申请公司股票在全国中小企业
股份转让系统终止挂牌对异议股东权益保护措施的议案》等文件。
康泰股份于 2021 年 2 月 5 日向全国中小企业股份转让系统有限责任公司报送
了终止挂牌的申请资料，2021 年 3 月 2 日收到全国股转公司出具的《关于同意锦
州康泰润滑油添加剂股份有限公司终止在全国中小企业股份转让系统挂牌的函》
（股转系统函[2021]405 号），2021 年 3 月 3 日起在股转系统终止挂牌。
2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 期间，天津利安隆新材料股份有限公司已
与光大证券股份有限公司等 77 名股东签署《股权转让协议》，以该等股东取得康
泰股份的成本价与 9.7641 元/股（对应康泰股份全部股东权益价值 53,400 万元）孰
高，购买其所持有标的公司合计 1,692,064 股股权，占标的公司总股本的 3.0939 %。
经过以上变更，截至评估基准日，公司股权结构如下：
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
1 韩谦 12,142,340 22.2021
2 禹培根 12,142,340 22.2021
3 禹虎背 4,206,438 7.6914
4 韩光剑 4,206,438 7.6914
5 曹建影 3,793,000 6.9355
6 赵敬涛 2,156,098 3.9424
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xii
序号 股东名称 持股数（股） 持股比例（%）
7 赵敬丹 2,156,098 3.9424
8 贾桂新 2,156,097 3.9424
9 利安隆 1,692,064 3.0939
10 初金杰 1,273,257 2.3281
11 赵铁军 1,234,243 2.2568
12 其他 73 名股东 7,531,587 13.7714
合计 54,690,000 100.00
3、经营管理结构
4、财务状况
（1）单体口径财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 23,293.04 21,772.15 25,414.54
非流动资产 18,281.39 17,286.08 16,337.99
长期股权投资 3,465.05 3,465.05 3,465.05
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 8,556.60 9,347.45 9,458.96
在建工程 2,448.36 958.09 1,082.49
无形资产 3,001.81 3,040.31 1,898.91
长期待摊费用 292.88 129.27 24.16
递延所得税资产 45.81 45.54 32.12
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资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 41,574.43 39,058.23 41,752.53
流动负债 18,516.57 17,376.55 18,369.05
非流动负债 20.02 19.48 7.92
负债合计 18,536.59 17,396.02 18,376.97
所有者权益 23,037.83 21,662.20 23,375.56
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 18,133.92 28,556.69 33,229.08
二、营业总成本 16,551.01 26,729.27 29,867.11
减：营业成本 15,129.48 23,749.40 26,897.91
税金及附加 158.19 274.62 270.30
销售费用 28.86 19.73 211.29
管理费用 733.19 2,039.62 1,773.35
研发费用 264.98 297.50 446.44
财务费用 236.32 348.40 267.82
加：其他收益 54.20 314.42 24.36
投资收益 2,004.72 1,887.89
资产减值损失 43.32 -22.12 -29.11
信用减值损失 -47.97 -79.59 -10.56
资产处置收益 0.14 2.72 1.67
公允价值变动收益
三、营业利润 1,632.60 4,047.58 5,236.23
加：营业外收入 0.31 21.79 0.10
减：营业外支出 11.31 55.24 7.45
四、利润总额 1,621.60 4,014.13 5,228.88
减：所得税费用 245.97 258.49 456.28
五、净利润 1,375.63 3,755.64 4,772.60
（1）合并口径财务状况
企业评估基准日及前两年的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 34,822.67 33,897.15 32,324.52
非流动资产 17,783.56 16,657.72 15,659.69
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 10,563.46 11,272.47 11,460.82
在建工程 2,583.70 1,214.34 1,196.79
无形资产 3,392.93 3,436.61 2,305.56
使用权资产 180.11
长期待摊费用 314.59 151.64 47.84
递延所得税资产 277.90 282.29 272.37
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资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 52,606.23 50,554.87 47,984.21
流动负债 21,374.44 21,883.02 17,187.92
非流动负债 175.68 20.25 8.06
负债合计 21,550.12 21,903.28 17,195.98
所有者权益 31,056.12 28,651.60 30,788.23
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 25,506.06 44,486.28 56,139.56
二、营业总成本 22,822.80 40,651.29 49,668.86
减：营业成本 20,307.61 35,783.56 42,756.57
税金及附加 212.11 373.72 439.10
销售费用 398.83 493.88 2,129.97
管理费用 1,322.86 3,136.45 3,268.85
研发费用 339.46 436.52 653.95
财务费用 241.94 427.16 420.43
加：其他收益 74.72 353.23 63.91
投资收益 5.36 22.16
资产减值损失 157.69 -124.53 -102.82
信用减值损失 -70.36 -149.21 -250.63
资产处置收益 0.14 2.59 1.95
公允价值变动收益 - -
三、营业利润 2,845.44 3,922.42 6,205.28
加：营业外收入 2.90 41.96 1.71
减：营业外支出 11.86 60.73 17.80
四、利润总额 2,836.48 3,903.65 6,189.19
减：所得税费用 429.77 571.28 1,001.31
五、净利润 2,406.72 3,332.37 5,187.88
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5、会计制度和税收政策
（1）会计制度
康泰股份会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。按照财
政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用指南、解释及
其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
（2）税收政策
康泰股份增值税税率为 13%，按应缴流转税额的 7%计缴城市维护建设税，教
育费附加（含地方教育费附加）为 5%，按应纳税所得额的 15%计缴企业所得税，
其他税费按国家相关规定计算缴纳。
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（三） 委托人与被评估单位的关系
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股权。
二、 关于经济行为的说明
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为本次经济行
为提供价值参考依据。
该经济行为已经天津利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十
八次董事会通过。
三、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据业已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审
计。
（一） 评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司涉及的购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股东
全部权益。
（二） 评估范围
本资产评估报告评估范围为购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司申报的、
经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示
的所有资产和相关负债。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，康泰股份纳入评估范围的所有者权益账
面价值为 23,037.83 万元，评估范围内单体口径各类资产及负债的账面价值见下表：
单位：人民币万元
资 产 2021 年 6 月 30 日
流动资产 23,293.04
非流动资产 18,281.39
长期股权投资 3,465.05
投资性房地产 453.83
固定资产 8,556.60
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资 产 2021 年 6 月 30 日
在建工程 2,448.36
无形资产 3,001.81
长期待摊费用 292.88
递延所得税资产 45.81
其他非流动资产 17.04
资产总计 41,574.43
流动负债 18,516.57
非流动负债 20.02
负债合计 18,536.59
所有者权益 23,037.83
注：上表财务数据经天职会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具无保留意见的审计报告。
（三） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
康泰股份及其子公司申报表外资产为无形资产 54 项，其中专利 15 项，专有
技术 12 项，商标 26 项，作品著作权 1 项，详情如下表：
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期 申请人
一 专利
一种润滑油用消泡剂
1 发明专利 ZL200910011703.3 2009/5/26 康泰股份
组合物及其制备方法
一种用于工业乳化炸
2 药的酯类乳化剂及其 发明专利 ZL200910011704.8 2009/5/26 康泰股份
制备方法
一种金属加工中使用
3 的防锈油组合物及其 发明专利 ZL200910011705.2 2009/5/26 康泰股份
制备方法
一种浅颜色淬火油复
4 合剂组合物及其制备 发明专利 ZL200910011707.1 2009/5/26 康泰股份
方法
一种超碱值烷基芳基
5 水杨酸钙盐的制备方 发明专利 ZL201610119411.1 2016/3/1 康泰股份
法
一种芳烷基水杨酸衍
6 发明专利 ZL201510827405.7 2015/11/24 康泰股份
生物的制备方法
一种高碱值硫化烷基
7 发明专利 ZL201410729904.8 2014/12/3 康泰股份
酚钙的制备方法
一种高碱值烃基水杨
8 发明专利 ZL201410675981.X 2014/11/21 康泰股份
酸钙的制备方法
一种双烷基苯的制备
9 发明专利 ZL201410040830.7 2014/1/27 康泰股份
方法
10 重烷基苯的制备方法 发明专利 ZL201210148368.3 2012/5/15 康泰股份
一种利用工业废碳四
11 中烯烃制备正丁烯聚 发明专利 ZL201010223466.X 2010/7/9 康泰股份
合物的方法
芳烷基水杨酸及其衍
12 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24 辽宁渤大
生物的制备方法
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xvii
一种超高碱值磺酸镁
13 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13 辽宁渤大
添加剂及其制备方法
一种低碱值磺酸钙盐
14 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26 辽宁渤大
的制备方法
超高碱值合成重烷基
15 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26 辽宁渤大
苯磺酸钙的制备方法
二 境内商标
1 商标 第 45937230 号 2020/12/28 康泰股份
2 商标 第 36619269 号 2020/7/7 康泰股份
3 商标 第 36607462 号 2020/7/7 康泰股份
4 商标 第 30166571 号 2020/4/14 康泰股份
5 商标 第 36603111 号 2020/3/28 康泰股份
6 商标 第 16690010 号 2016/6/21 康泰股份
7 商标 第 6076829 号 2010/1/28 康泰股份
8 商标 第 6570008 号 2020/04/07 辽宁渤大
9 商标 第 11268029 号 2013/12/21 辽宁渤大
三 境外商标
1 商标 285825 2017/11/14 康泰股份
2 商标 1860526 2017/7/20 康泰股份
3 商标 6029334 2018/3/23 康泰股份
4 商标 01894202 2018/2/1 康泰股份
5 商标 654246 2017/7/21 康泰股份
6 商标 3596993 2017/7/21 康泰股份
7 商标 40201713958Q 2017/7/20 康泰股份
8 商标 304213287 2017/7/20 康泰股份
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xviii
9 商标 2017064209 2017/7/27 康泰股份
10 商标 5576943 2018/10/2 康泰股份
11 商标 913077297 2018/11/27 康泰股份
12 商标 464856 2017/7/28 康泰股份
13 商标 337557 2017/7/20 康泰股份
14 商标 IDM000632725 2017/7/24 康泰股份
15 商标 278749 2017/8/27 康泰股份
16 商标 2017/21322 2017/7/26 康泰股份
17 商标 148065 2017/9/10 康泰股份
四 作品著作权
国作登字
1 渤大标识 著作权 2018/4/26 辽宁渤大
-2018-F-00534708
五 专有技术
1 高品质磺酸钙清净剂生产技术 康泰股份
2 超高碱值合成烷基苯磺酸镁生产技术 康泰股份
3 双烷基苯合成技术 康泰股份
4 长链重烷基苯合成技术 康泰股份
5 重烷基苯磺化技术 康泰股份
6 环保型无灰分散剂生产技术 康泰股份
7 新型 ZDDP 合成技术 康泰股份
8 内燃机油复合剂复配技术 康泰股份
9 抗磨液压油复合剂复配技术 康泰股份
10 齿轮油复合剂复配技术 康泰股份
11 高分子炸药乳化剂生产技术 康泰股份
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xix
12 新型烷基水杨酸催化剂合成技术 康泰股份
（四） 评估范围内资产调账情况
本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（五） 不良资产核销或资产剥离情形
本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（六） 需要说明的其他问题
无。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
（一） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（二） 对未来经营有重要影响的重大合同和诉讼事项
1、本公司签订的对未来生产经营有重要影响的重大合同
截至评估基准日，被评估单位存在对外出租房产明细如下：
序 合同起 合同终
出租人 承租人 地点 面积 租金
号 始时间 止时间
康泰股 中国邮 福州街25号、25-5 2020/2/1 2022/2/1 1.09（元/㎡
1 8,093.44㎡
份 政银行 号 5 4 /天）
康泰股 福州街25-6号至 2025/8/3 1.31（元/㎡
2 陈宝才 954.82㎡ 2019/6/5
份 25-9号 1 /天）
康泰股 2033/8/3 0.69（元/㎡
3 陈旭 福州街25-10号 3,126.58㎡ 2021/3/1
份 1 /天）
2、本公司目前未发生影响未来生产经营的重大诉讼事项。
（三） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
1、截至评估基准日，被评估单位存在以下抵押、担保事项
金额单位：万元
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xx
抵（质） 借
序 债务 债权 押物/ 抵（质）押合同 担保 借款 借款 款
号 人 银行 担保人 号 合同号 合同号 期限 金
名称 额
锦银（锦州金凌 锦银（锦州金凌
锦银[锦州金凌
康泰 支）行（2020） 支）行（2020） 2020/10-2021
1 支]行[2020]年流 500
股份 年最抵字第 年最保字第 /10
借字第[178]号
（044）号 （044）号
锦银[锦州金凌
康泰 2021/01-2022
2 支]行[2021]年流 500
股份 /01
借字第[013]号
锦州 抵押
银行 物：房 锦银[锦州金凌
康泰 股份 地产； 2021/03-2022
3 支]行[2021]年流 500
股份 有限 保证 /03
借字第[042]号
公司 人：韩 锦银[锦州金凌 锦银[锦州金凌
金凌 谦、禹 支]行[2019]年最 支]行[2019]年最
锦银[锦州金凌
康泰 支行 培根 抵字第[215]号 保字第[215]号 2021/04-2022
4 支]行[2021]年流 500
股份 /04
借字第[057 号
锦银[锦州金凌
康泰 2021/05-2022
5 支]行[2021]年流 500
股份 /05
借字第[084 号
锦银[锦州金凌
康泰 2021/06-2022
6 支]行[2021]年流 500
股份 /06
借字第[104 号
康泰 锦中银企 2021 2021/05-2022
7 500
股份 抵押 年借字 077-1 号 /05
中国 物：房
银行 地产；
锦中银企 2021
股份 保证
8
康泰 锦中银企 2021 年保字 077-1 号、 锦中银企 2021 2021/06-2022
300
股份 有限 人：韩 年借字 077-2 号 /06
年抵字 077 号 锦中银企 2021
公司 谦、李
年保字 077-2 号
锦州 媛、禹
分行 培根、
康泰 田杰 锦中银企 2021 2020/07-2021
9 200
股份 年贷字 077 号 /07
中国
康泰 抵押 210101202000009 2020/11-2021 1,15
10 农业
股份 物：房 00 /11 0
银行 211005201900003
地产；
康泰
股份 211006201900004 47、
保证 210101202000006 2020/08-2021 1,00
11 有限 00 211005201900003
股份 人：韩 00 /08 0
公司 46
谦、禹
康泰 锦州 210101202100000 2021/01-2022
12 培根 500
股份 分行 21 /01
营口
康泰 抵押 QZ640101[2020]0 2021/02-2022
13 银行 800
股份 物：不 001-003 /02
股份
动产； QZD640101 QZB640101
有限
保证 （2020）0001 （2020）0001
康泰 公司 QZ640101[2020]0 2021/03-2022
14 人：辽 500
股份 锦州 001-004 /03
宁渤大
分行
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xxi
JZ04（高保）
华夏 抵押
康泰 JZ04(高 20200008、JZ04 2020/11-2021 1,20
15 银行 物：房 JZ0420120200028
股份 抵)20200001 （高保） /09 0
股份 地产；
20200009
有限 保证
JZ02(高
公司 人：韩
康泰 JZ02(高 保)20210001， 2021/04-2022
16 锦州 谦、禹 JZ0210120210028 700
股份 抵)20210001 JZ02(高 /04
分行 培根
保)20210002
2、截至评估基准日，被评估单位存在以下票据质押事项
票面金额（万
出票人 承兑人 票号 出票日 到期日
元）
浙商银行股份有限公司北京
中铁油料集团有限公司 11710774 2021/04 2021/10 100
分行
兴业银行股份有限公司青岛
一汽解放青岛汽车有限公司 13272526 2021/04 2021/10 405
分行
浙江萧山农村商业银行股份
兴纶（杭州）染整有限公司 32532879 2021/01 2021/07 20
有限公司临江支行
大连利宏商贸有限公司 阜新银行大连分行 73488467 2021/03 2021/09 50
台州银行股份有限公司温岭
台州朗欧精密工具有限公司 81144789 2021/03 2021/09 30
温峤小微综合支行
（四） 影响企业价值的账面未记录资产负债情况
本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产和负债。
六、 资产负债清查情况的说明
1、 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
（1） 清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有货币资金、应收票据、
应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产、长期
股权投资、固定资产、投资性房地产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递
延所得税资产、其他非流动资产、短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、
合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债、递延所得税
资产等。截至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
资 产 2021 年 6 月 30 日
流动资产 23,293.04
非流动资产 18,281.39
长期股权投资 3,465.05
投资性房地产 453.83
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地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） xxii
资 产 2021 年 6 月 30 日
固定资产 8,556.60
在建工程 2,448.36
无形资产 3,001.81
长期待摊费用 292.88
递延所得税资产 45.81
其他非流动资产 17.04
资产总计 41,574.43
流动负债 18,516.57
非流动负债 20.02
负债合计 18,536.59
所有者权益 23,037.83
（2） 主要资产产权状况
① 纳入本次评估范围的房屋建筑面积 30,689.28 平方米，其中 24,100.07 平方
米已办理《房屋所有权证》。
②列入本次评估范围的建筑类资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施，
均建在公司使用的国有土地上并办理了《国有土地使用证》，其编号为辽（2019）
锦州市不动产权第 0016650 号、辽（2019）锦州市不动产权第 0016651 号、辽（2019）
锦州市不动产权第 0016652 号、辽（2019）锦州市不动产权证第 0060216 号、辽（2020）
锦州滨海新区不动产权第 000080 号证载土地使用者为锦州康泰润滑油添加剂股份
有限公司，证载土地使用权类型为出让。
（3） 实物资产分布地点及特点
实物资产主要为存货、房屋建（构）筑物和机器设备，主要分布于辽宁省锦
州市被评估单位厂区。
存货：纳入本次评估范围的存货包括原材料、周转材料和产成品。其中原材
料主要为润滑油添加剂生产原料，包括高压硫化异丁烯、二壬基萘磺酸钡、磺酸
盐、壬基二苯胺、烯基琥珀酸酐、溶剂油、甲基萜烯树脂、三乙醇胺、多乙烯多
胺、二甲基丙二胺、氧化锌、基础油、助滤剂、烷基苯等。周转材料主要为存储
所需的吨桶等。产成品为康泰股份生产的润滑油添加剂，主要包括清净剂、分散
剂、防锈剂、极压抗磨剂、内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂等。
除小部分库存时间较长需折价销售，其他均能正常使用和销售。
投资性房地产：纳入评估范围的投资性房地产为康泰股份持有，位于辽宁省
锦州市福州街 25-1 至 25-10 号。建筑面积 9,861.31 ㎡，证载用途为办公、商业；占
用土地使用权面积为 7,738.6 ㎡，证载土地使用权用途为工业用地。截至评估基准
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日用于对外出租。
房屋建（构）筑物：纳入评估范围的房屋建筑物为康泰股份生产及生产辅助
用房，主要包括综合办公楼、生产车间、收发室、仓库、配电间等，房屋总建筑
面积 30,689.28 ㎡；构筑物包括厂区道路、消防水池、围墙、冷却水池等。截至评
估基准日均正常使用。
在建工程：纳入评估范围的在建工程为康泰股份长江街一段西海厂区二期工
程，包括前期设计费、勘察费、环评费、工程物资等。
机器设备：主要包括复合剂罐、搅拌机、酚盐罐、齿轮泵、风机、储罐、生
产线、高压设备、过滤器、电热鼓风干燥箱。截至评估基准日设备维护保养较好，
使用状态良好。
电子设备：主要包括办公电脑、空调、监控系统、打印机、办公座椅等。截
至评估基准日使用状态良好。
车辆：纳入评估范围的车辆主要包括奥迪轿车、依维柯轻型客车、金杯汽车、
叉车、速腾轿车等。截至评估基准日均正常使用。
2、 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2021 年 12 月进行了全面清查，清查工作由财务
部、办公室等部门共同组织。清查过程如下：
（1） 货币资金：对现金进行现场盘点，收集银行对账单。
（2） 应收/付票据、应收款项融资：查阅票据存根和相关的原始凭证。
（3） 往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有应收账款、预付账款、其
他应收款、应付账款、预收账款、合同负债、其他应付款等，通过查阅相关合同
凭证，分析往来款项的真实性及回收可能性。
（4） 存货：存货主要存放于企业库房内，对存货进行了盘点，并核对库房账
和出入库单，关注是否存在盘盈、盘亏、报废等现象。了解成品在基准日的状况。
（5） 其他非流动资产：查阅相关设备采购合同协议，了解了已接受的服务和
收到的货物情况。
（6） 长期股权投资：收集了相关法律文件，了解了投资情况，核实投资成本、
投资关系、投资比例，并抽取部分凭证进行验证。
（7） 固定资产：包括房屋建筑物和设备类资产。
对房屋建筑物和构筑物现场进行了全面的清查，核实账面上的房屋是否与实
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际相符，核对建筑面积和结构类型，查看建筑基础和结构的现时状况等。
对机器设备、运输工具和电子设备等，所有实物资产都进行了详细的清查。
在清查过程中，管理人员对所有实物资产全部进行了详细的盘点，重点核对了设
备的规格型号、数量、使用状况，并对残损报废、闲置设备进行了登记。
（8） 在建工程：对各项在建工程项目进度及付款进度进行了全面的清查核
实。
（9） 土地使用权：收集土地使用权证、土地出让合同及出让金缴款发票等资
料，并对土地利用状况进行现场核实。
（10） 其他无形资产：主要为外购软件。查看有关明细账、购置合同等，了
解软件在基准日的状况，收集相关资料。
（11） 长期待摊费用：取得长期待摊费用摊销测算明细表，对长期待摊费用
内容进行分析。
（12） 递延所得税资产：查阅相关明细账、款项金额等账务记录，核实其真
实性、完整性。
（13） 短期借款：查阅有关合同和凭证，核实其真实性、正确性。
（14） 其他流动负债：核实账簿记录、查阅总账、明细账及有关会计凭证，
核实交易事项的真实性。
（15） 应交税费：查看明细账和原始凭证，核实计提正确性及真实性。
（16） 递延所得税负债：查阅相关明细账、款项金额等账务记录，核实其真
实性、完整性。
（17） 应付职工薪酬：取得企业相关薪酬制度，查阅原始凭证，核实计提正
确性及真实性。
3、 清查结果
通过资产清查、核实，评估范围内的资产未重、未漏；根据清查情况，按照
目前的会计制度和会计准则，公司未对申报的资产和负债进行调整。
七、 未来经营和收益状况预测说明
通过调查、研究、分析公司资产经营情况的现状及各项历史指标，结合公司
的发展计划和长远规划，考虑国家宏观经济政策的影响和公司所处的内外部环境
状况，分析相关经营风险，对企业未来经营及收益状况进行预测。
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1、所处行业发展状况
(1) 公司所属行业
润滑油添加剂是一种添加到润滑介质中，改进其功能、赋予其新特性、延长
其使用寿命，并最终决定材料润滑性能的功能性组分，属于精细化工行业的子行
业。行业具体归属关系如下：
康泰股份自成立以来一直从事润滑油添加剂的研发、生产、销售及服务。根
据证监会《上市公司行业分类指引》（2012 年修订）规定，公司所处行业属于化
学原料和化学制品制造业（行业代码：C26）；根据《国民经济行业分类》（GB/T
4754-2017），公司所处行业属于“专项化学用品制造”（行业代码：C2662）。
(2) 润滑材料行业概况
1）润滑的必要性
①提升材料抗磨损性能、延长材料使用寿命
在工业领域，磨损、腐蚀和断裂是材料失效的三种主要形式，其中由物体承
载表面相对运动所产生的摩擦导致的磨损失效，是机电材料失效的主要原因，约
有 70-80%的设备损坏是由于各种形式的磨损而引起的。磨损导致材料失效的过程
示意如下：
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材料的磨损过程往往是多因素共同作用的系统过程和动态过程，有其特殊性
和复杂性，影响材料磨损性能的各种因素包括摩擦副材料（包括材质和表面处理）、
润滑技术、环境条件、摩擦条件、结构设计和润滑管理等。
因此，在一定的介质、环境及摩擦条件下，润滑是改善材料磨损性能的必要
和主要手段，对摩擦表面进行润滑处理，能够降低物体承载面的摩擦系数、抑制
材料表面的磨损和腐蚀，进而提升材料磨损性能，极大的延长材料的使用寿命、
降低材料失效风险。
②节能减排、降低能耗
据统计，能源的三分之一是消耗在克服摩擦方面，在我国，每年因磨损导致
材料、能源综合损失高达上千亿元。而通过对摩擦面进行润滑，可以数倍乃至数
百倍的降低接触面的摩擦系数，最终达到节能降耗目的。
2）润滑机理
润滑，是把一种具有润滑性能的物质（润滑材料），加到物体摩擦面上，使摩
擦面脱离直接接触的手段。润滑的基本原理是润滑材料能够牢固地附在摩擦面上，
形成一种润滑膜，膜和摩擦面结合力很强，两个摩擦面被润滑膜隔开，使摩擦变
为润滑材料本身分子间的摩擦，从而起到减少摩擦和磨损的作用。在摩擦面之间
加入润滑材料的作用主要有：降低摩擦，减轻磨损，保护零件不遭锈蚀，散热降
温，缓冲吸振，密封。
按照摩擦表面的润滑膜形成情况以及摩擦系数的不同，可以分为流体润滑、
边界润滑和混合润滑几种主要形式，具体如下：
①流体润滑：即两个运动表面被一层一定厚度（通常为 1.5-2μ.以上）的润滑
膜完全隔开，此时两个运动表面不直接接触，摩擦只发生在润滑膜内部，使干摩
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擦变成液体摩擦，这是一种理想的润滑状态。
②边界润滑：是指从摩擦面之间的润滑材料分子与分子间的内摩擦（即流体
润滑）过渡到摩擦表面直接接触之前的临界状态。这时摩擦界面上存在着一层吸
附的薄膜，厚度通常为 0.1μ.左右，具有一定的润滑性能。
③混合润滑：是指介于流体润滑和边界润滑之间的一种润滑状态。
3）润滑材料分类
按照材料物理形态，现有润滑材料可以分为液体（即润滑油）、半固体（即润
滑脂）、固体润滑材料、气体润滑剂四大类；按照功能，润滑材料可以分为润滑介
质和添加剂两大类。
润滑介质是润滑材料的功能载体，介质本身具备一定的润滑特性，但往往达
不到直接使用要求，需加入不同功能的添加剂，使得润滑介质特性改变或改进某
些功能，才能满足不同使用环境的需求。一般而言，除气体润滑剂外，其他润滑
材料均需在润滑介质的基础上，按照一定比例加入添加剂，方可达到预定的润滑
性能。具体如下图所示：
润滑材料一般需要具备以下特点：较低的摩擦系数、良好的吸附和楔入能力、
一定的内聚力（粘度）以及较高的纯度和抗氧安定性。不同润滑材料的主要特点
如下：
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名称 润滑介质 主要特点 缺点
氧化安定性、热稳定性较差、
动植物油 油性好
低温性能也比矿物油差
从原油经多道工序提炼而成，具有
低温时润滑度降低，高温时粘
较宽广的粘度范围，可对不同负荷、
矿物油 度降低不能达到所需润滑，沉
速度与温度等工作条件下的摩擦提
淀物较多，易产生油泥
供较宽的选择余地
有合成烃、有机酯、聚醚、聚硅氧
润滑油
烷（硅油）、含氟油、磷酸酯等六大
合成油 类，每类都有其独特的化学结构， 成本高，价格较贵
特定的原材料与制备工艺，及特殊
性能
由水、油乳化组成，水是主要原料。
水基液体 具有冷却性能，可以节约能源及环 易使金属腐蚀
保，使用安全，且成本低
由润滑油基材和稠化剂按一定比例
稠化而成。能填充于诸如滚动轴承
流动性小、散热性差、高温下
各种不同 的滚动体间的间隙，不需要特殊的
润滑脂 易产生相变分解，换脂时要拆
组分的脂 密封装置也不会流失，工作持续时
卸零部件
间长，即可以较长时间更换或添加，
维护管理方便，适应面广
耐高温、耐低温、抗辐射、抗腐蚀、 摩擦系数较高、冷却散热性能
固体润 各种润滑
不污染环境，且可以在无封闭有粉 差，且防锈与排除磨屑不如液
滑材料 晶体
尘的环境中使用 体润滑剂
摩擦系数小，工作温度范围广，形
气体密度低，承载能力低，对
成的润滑膜比液体薄，因而气体支
气体润 使用设备的精度要求高，甚至
各类气体 撑间隙下，回转精度高，在放射性
滑剂 要用价高的特殊材料制成，且
和其他特殊环境中也能保持正常工
排气噪音高
作，不存在密封、堵塞和污染问题
四大类润滑剂性能各异且各具特色，适应范围广阔，对于各种工作条件的摩
擦环境，总可以找到适用的相应品种的润滑剂，以达到降低摩擦之目的。但从综
合性能来看，润滑油、润滑脂则有明显优势，兼之品种众多，从而得到广泛应用，
占润滑材料总量的 98%以上；固体与气体润滑剂一般则按其某些特殊性能，在特
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定场合使用。
4）润滑油添加剂
润滑油添加剂是提高润滑材料质量，扩大润滑材料品种的主要途径，也是改
进润滑材料性能、节能及减少环境污染的重要手段。润滑油添加剂加入到各类润
滑介质中，赋予了介质载体不同特性以使其适用各种润滑保养环境，不仅能直接
提高润滑材料的油性、极压性等润滑性能，还能推迟润滑材料的老化变质、延长
其正常使用寿命，同时可以改善润滑材料的物理性能，如降低凝点、消除泡沫、
提高粘度、改进其粘温特性等，是必不可少的功能性润滑组分。润滑油添加剂品
质好坏以及添加方案的优劣往往决定了润滑材料的最终性能。
润滑油主要由润滑油添加剂及基础油组成，润滑油添加剂一般占润滑油总体
比例约 2%~30%左右，其余主要为基础油。基础油是组成润滑油、润滑脂成品的
基础材料。按照功能分类，润滑油添加剂可以分为功能性单剂和复合剂，润滑油
添加剂单剂是润滑油添加剂按功能分类后具有单一特性的添加剂产品，包括清 净
剂、分散剂、抗氧抗腐剂、增粘剂、降凝剂、抗氧防胶剂、乳化剂及其他类型，
每种单剂都能满足润滑油生产商特定的需求。润滑油添加剂复合剂一般系由多种
单剂按一定比例调配而成的混合物，具有多种特性，为各类机械和应用提供综合
解决方案。复合剂的核心是配方技术，其开发过程复杂漫长，要考虑各种单剂之
间是否具有协调效应，能否达到各项性能的平衡；同时还要考虑单剂与基础油的
适应性。开发过程中往往要进行大量的分析、检测和模拟评定工作，还要按照难
易程度逐一通过规定的发动机台架试验。在这个过程中，需要不断修正完善配方，
最后进行行车试验。复合剂便于使用和销售，国内外大多数润滑油采用复合剂生
产。主要的复合剂包括内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂等。
（3）行业主管部门、监管体制、主要法律法规和政策
1）行业监管部门和监管体制
公司所处行业实行的监管体制为：行业主管部门监管与行业协会自律规范相
结合。
专项化学用品制造业属充分竞争行业，行业内企业面向市场自主经营，在国
内无专门的行政主管部门，受国家发改委、生态环境部监管。发改委主要负责产
业政策的制定，并监督、检查其执行情况，研究拟订行业发展规划，指导行业结
构调整，实施行业管理，参与行业体制改革、技术进步和改造、质量管理等工作。
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生态环境部主要承担从源头上预防、控制各类制造型企业的环境污染和环境破坏
行为的职责，负责环境污染防治的监督管理。
行业协会是行业企业自律组织，康泰股份加入了上海市润滑油品行业协会下
设的添加剂专业委员会，该协会经上海市经济和信息化委员会、上海市社会团体
管理局审核批准成立。添加剂专业委员会是具有服务和管理职能的全国性、综合
性的社会中介组织，其具体职能为建立行业自律机制、提供信息技术交流平台、
提出经济政策意见和建议。
2）行业的主要法律法规
①行业的主要法律法规
2018 年 11 月 7 日，国家生态环境部发布《非道路移动柴油机械排气烟度限值
及测量方法》，规定于 2018 年 12 月 1 日起实施《非道路移动柴油机械排气烟度限
值及测量方法》，于 2019 年 5 月 1 日起实施《汽油车污染物排放限值及测量方法
（双怠速法及简易工况法）》《柴油车污染物排放限值及测量方法（自由加速法及
加载减速法）》，对机动车排放检测限值进行调整，提出了更为严格的污染物排放
限值 b，要求逐步实施国家机动车环保检测新标准。
2016 年 1 月 1 日起，《中华人民共和国大气污染防治法（修订）》规定，发动
机油、氮氧化物还原剂、燃料和润滑油添加剂以及其他添加剂的有害物质含量和
其他大气环境保护指标，应当符合有关标准的要求，不得损害机动车船污染控制
装置效果和耐久性，不得增加新的大气污染物排放。
2013 年 9 月，国务院发布了《大气污染防治行动计划》，提出加快制（修）订
重点行业排放标准以及汽车燃料消耗量标准、油品标准、供热计量标准等，完善
行业污染防治技术政策和清洁生产评价指标体系；不断提高低速汽车（三轮汽车、
低速货车）节能环保要求，减少污染排放，促进相关产业和产品技术升级换代；
加强脱硫、脱硝、高效除尘、挥发性有机物控制、柴油机（车）排放净化、环境
监测。
2013 年 2 月，国务院发布了《关于加强内燃机工业节能减排的意见》，提出加
强内燃机高效燃用替代燃料、有效控制非常规排放等基础研究，开发适于内燃机
应用替代燃料专用润滑油和排气后处理技术；加强内燃机机械效率提高技术的研
发和应用，重点开展低摩擦技术的开发应用，推进智能化、模块化部件的产业化
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应用，实现部件的合理配置和动力总成的优化匹配。
②主要产业政策
部
序号 政策 时间 主要内容
门
中
行业将以推动高质量发展为主题，以绿
国
色、低碳、数字化转型为重点，以加快构
石
建以国内大循环为主体、国内国际双循环
油
相互促进的新发展格局为方向，以提高行
《石油和化学工业 和
1 2021 年 1 月 业企业核心竞争力为目标，深入实施创新
“十四五”发展指南》 化
驱动发展战略、绿色可持续发展战略、数
工
字化智能化转型发展战略、人才强企战
联
略，加快建设现代化石油和化学工业体
合
系。
会
《产业结构调整指 发
2019 年 10
2 导目录》 改 鼓励高标准油品生产技术开发与应用。
月
（2019 年本） 委
锦
推进重点领域和重点用能单位节能降耗，
《锦州市打赢蓝天 州
2018 年 12 抓好电力、冶金、石化、建材等高耗能行
3 保卫战三年行动方 市
月 业的能耗管控，开展能效“领跑者”引领行
案（2018-2020 年）》 政
动，推进行业能效水平提升。
府
国
《打赢蓝天保卫战 明确加快车船结构升级、加快油品质量升
4 务 2018 年 7 月
三年行动计划》 级、强化移动源污染防治等。
院
发 加快推进普通柴油、船用燃料油质量升
《能源发展“十三 2016 年 12
5 改 级；加强车船尾气排放与净化设施改造监
五”规划》 月
委 管，确保油机协同升级。
在化工新材料、精细化学品、现代煤化工
《石化和化学工业 工 等重点领域建成国家和行业创新平台；石
2016 年 10
6 发展规划（2016-2020 信 化和化学工业结构调整和转型升级取得
月
年）》 部 重大进展，质量和效益显著提高，向石化
和化学工业强国迈出坚实步伐。
《国家中长期科学 国
重点研究开发满足国民经济基础产业发
7 和技术发展规划纲 务 2006 年 2 月
展需求的精细化工及催化应用技术。
要（2006-2020 年）》 院
润滑油添加剂主要涉及的产业政策如下：
（4）公司所在行业竞争格局和市场化程度
1）行业发展态势
①全球市场上，四大国际添加剂公司控制绝大部分市场份额
路博润（Lubrizol）、润英联（Infineum）、雪佛龙奥伦耐（ChevronOronite）和雅
富顿（Afton）四大添加剂公司拥有悠久的发展历史，这四家公司长期占据全球 85%
的市场份额。全球添加剂市场份额占比结构如下：
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数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3 期
除四大添加剂专业公司之外，还有几家规模较小、生产单剂的特色添加剂公
司，如 Chemtura（科聚亚）、Basf（巴斯夫）、Vanderbilt（范德比尔）和 Rohmax（罗
曼克斯）等，这些添加剂公司产量虽然不大，但在各自领域具有全球领先的研发
实力，以其独具特色的产品占据一定的市场份额。
②国内市场上，民营添加剂公司正逐步参与中高端市场竞争
A、单剂市场
国内单剂供应来源主要有两部分：国外添加剂公司进口单剂和国内单剂生产
企业自产单剂。进口单剂一般由四大添加剂专业公司以外的几家特色单剂公司供
应，但是，国外进口产品技术含量相对较高，价格较昂贵，在国内市场上用量较
少。国内单剂生产企业的产品主要集中在磺酸盐、硫化烷基酚盐、无灰分散剂、
抗氧抗腐剂等，相比国外产品，国内单剂产品的性价比较高。
国内单剂生产企业的基本格局是大型添加剂公司和民营企业分庭抗礼。国内
小型单剂生产厂家众多，其产量和知名度都很低。随着行业技术水平和投资规模
的扩大，国内也出现了公认的、在行业内具有一定影响力的添加剂公司。目前，
行业中出现了以康泰股份为代表的少数具有自主知识产权的民营企业，在部分细
分产品上已经取得了一定的市场份额，并在部分高端产品市场与国外单剂厂商展
开竞争。从发展势头上看，大型化工企业垄断格局已经被打破，民营企业逐步参
与中高端应用领域的竞争。
B、复合剂市场
国内市场上，复合剂产品主要有三大来源：进口、国际添加剂公司在国内独
资或合资企业生产的复合剂以及国内添加剂生产企业生产的复合剂。
由于添加剂行业技术需要大量的资金投入研发，目前国内民营添加剂企业困
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于技术积累不足和研发资金缺口等因素，导致高端的产品基本被国外添加剂公司
垄断。但同时也应看到，国内民营复合剂企业利用其相对较低的生产成本等有利
条件，在性价比上具有竞争优势。以康泰股份、无锡南方等为代表的国内民营添
加剂企业，在经营发展中不断积累，逐渐以较齐全的产品线、优秀的供应链管理、
良好的服务以及高性价比的产品取得了良好的口碑和较高的市场地位。
C、市场主体之间既竞争又合作
润滑油添加剂最终主要以复合剂的形式应用于润滑材料领域，复合剂一般是
由多种不同单剂的组合。单剂具有品种繁多、性能各异的特点，单个市场主体产
品线一般无法涵盖全部单剂品种，这就导致行业内企业在相互竞争的同时，为满
足下游客户的个性化需求，也必须在某些单剂品种上进行购销等方面的合作。
2）行业内的主要企业
①国际同行业主要企业及基本情况
A、路博润
成立于 1928 年，是世界上最大的添加剂专业生产商之一，2011 年被伯克希尔
哈撒韦公司收购。2013 年 8 月，路博润在珠海的独资添加剂生产工厂正式投产。
路博润的主要产品有发动机油复合剂、车辆传动系统用油复合剂、液压油复合剂、
工业齿轮油复合剂、汽轮机油复合剂以及金属加工油剂等。
B、润英联
成立于 1999 年，由埃克森美孚（ExxonMobil）和壳牌（Shell）将各自的添加剂
业务进行合并后成立的合资公司，主要产品有发动机油复合剂、船用油复合剂、
车辆传动系统用油复合剂等。2013 年 11 月，润英联在张家港设立润英联（中国）
有限公司，从事润滑油复合添加剂的生产。
C、雪佛龙奥伦耐
始建于 1917 年，主要生产基地位于新加坡，主要产品有发动机油复合剂、铁
路机车及船用油复合剂、车辆传动系统用油复合剂；液压油复合剂、工业齿轮油
复合剂等。2015 年 3 月，雪佛龙奥伦耐与宁波经济技术开发区签约，投资建设润
滑油添加剂项目，预计于 2021 年实现投产。
D、雅富顿
成立于 2004 年，前身为 Ethyl（乙基）公司，负责原乙基公司的石油添加剂业
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务，主要产品有发动机油复合剂、车辆传动系统用油复合剂、液压油复合剂、工
业齿轮油复合剂等。2006 年 1 月，雅富顿在苏州成立了雅富顿化工（苏州）有限
公司，从事复合剂的生产。
②国内同行业主要企业及基本情况
A、上海海润添加剂有限公司
上海海润添加剂有限公司是由中石化和润英联出资成立的合资公司。主要生
产内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂及粘度指数改进剂，是中石化
最重要的复合添加剂生产基地。
B、兰州中石油润滑油添加剂有限公司
兰州中石油润滑油添加剂有限公司前身是兰州路博润兰炼添加剂有限公司，
由中石油和路博润出资成立的合资公司，现为中石油独资公司。原兰炼添加剂厂
是中国两大石油添加剂生产基地之一，以生产各类单剂和内燃机油复合剂为主。
C、中国石油天然气股份有限公司锦州石化分公司
中国石油天然气股份有限公司锦州石化分公司是中石油下属分公司。经营范
围包括炼油、石油化工、化工产品的生产、销售，国内原两大石油添加剂生产基
地之一，主要生产磺酸盐、无灰分散剂、ZDDP 三大产品系列。
D、新乡市瑞丰新材料股份有限公司
该公司原名为新乡市瑞丰化工有限公司。产品范围包括特种造纸化学品及润
滑油添加剂。润滑油添加剂包含清净剂系列、ZDDP、高温抗氧剂、复合剂等产品。
E、无锡南方石油添加剂有限公司
无锡南方石油添加剂有限公司主要产品有清净剂、分散剂、抗氧抗腐剂、防
锈剂、降凝剂、复合剂、柴油清净剂。
3）润滑油添加剂行业供求状况
①全球润滑油添加剂行业供求状况
A、全球润滑油添加剂市场容量及发展态势
全球润滑油添加剂行业经过近百年的发展，已趋于成熟阶段，市场规模巨大
且较为稳定，2017 年-2019 年，全球润滑油添加剂需求量分别为 450 万吨、442 万
吨及 465 万吨，复合增长率达 1.65%；市场规模分别为 145 亿美元、143 亿美元及
151 亿美元，复合增长率达 2.05%。随着汽车保有量不断增加、节能环保监管日趋
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严格以及消费升级等多因素的综合影响，全球润滑油添加剂市场将保持稳步增长
的态势。根据克莱恩（Kline＆Company）公司 2015 年发布的数据以及上海市润滑
油品行业协会的统计数据，全球润滑油添加剂需求量将从 2020 年的 504 万吨增长
至 2023 年的 543 万吨，复合增长率达 2.52%；市场规模从 2020 年 163 亿美元，增
长至 2023 年的 185 亿美元，复合增长率达 4.31%。2013-2020 年全球润滑油添加剂
需求量变化情况如下图所示：
数据来源：《润滑油及添加剂市场分析》，上海市润滑油品行业协会，2019 年 6 月
B、全球润滑油添加剂需求结构
a、按照功能分类的需求结构
在全球各类润滑油添加剂中，分散剂、粘度指数改进剂和清净剂这三种添加
剂约占润滑油添加剂市场的 70%，其次是抗磨剂、抗氧剂、腐蚀抑制剂等其他添
加剂。根据统计数据，全球润滑油添加剂按功能分类的需求比重及其变化如下：
数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3
期
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随着汽车工业不断发展，应用于乘用车发动机润滑油和重负荷发动机润滑油
的分散剂、粘度指数改进剂比重有所上升，2016 年至 2018 年的年均增长率分别为
3.1%、2.5%。
b、按照应用领域分类的需求结构
在全球范围内，按润滑油添加剂的主要应用领域分类，约有三分之二的润滑
油添加剂应用于机动车领域（主要有 PCMO 乘用车发动机油、HDMO 重型发动机
油及其他车用油）；其次是金属加工液和工业发动机润滑油（包括船舶用油和铁路
机油），两者添加剂用量相当；还有一小部分用于通用工业润滑油以及润滑脂。
HDMO 和 PCMO 产品与工业产品相比，需要添加更多的添加剂。根据统计数据，
全球润滑油添加剂按品种的需求比重及其变化如下：
数据来源：《油品添加剂的市场现状、技术进展及发展趋势》，石油商技，2016 年 3
期
由上表可以看出，车用润滑油添加剂应用占比最大，高达 60%；其次为工业
领域润滑油添加剂，应用比重为 27%。
②中国润滑油添加剂行业供求状况
A、中国润滑油添加剂市场容量及发展态势
我国是机动车保有量大国以及工业制造大国，润滑油添加剂需求巨大，2017
年至 2019 年，我国润滑油添加剂需求量分别为 88.10 万吨、91.90 万吨及 95.90 万
吨，复合增长率达 4.33%，增速高于同期全球平均水平。在我国机动车市场快速
增长、工业强国进程加快以及节能环保措施不断加强的因素影响下，我国润滑油
添加剂市场需求仍将保持高于全球平均水平的增速，稳步增长。据上海市润滑油
品行业协会估计，2013-2023 年中国润滑油添加剂需求量及其变化情况如下：
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数据来源：《润滑油及添加剂市场分析》，上海市润滑油品行业协会，协会官方公众
号“润滑行业协会”2019 年 6 月
B、中国润滑油添加剂需求结构
在我国，分散剂、清净剂和粘度指数改进剂是生产车用润滑油脂的主要添加
剂材料，是消耗量最大的几种润滑单剂。据智研咨询统计，上述三种单剂产品合
计占我国添加剂需求量的 67.63%，其次是抗磨剂、抗氧剂、腐蚀抑制剂等其他添
加剂。我国添加剂按功能分类占比如下图所示：
数据来源：《润滑油添加剂研究进展》，润滑油，2019 年第 10 期
随着我国润滑油品质的不断提升，复合剂得到了普遍的推广使用，一方面是
由于复合剂在储运、调合等方面具有突出的优势，在使用过程中，不再需要对单
一功能添加剂分批次、品种的购进，也减少了流动资金和储运费用的占用；另一
方面，中高档的润滑油配方技术和添加剂供应市场很大程度上被添加剂公司控制，
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所以国内目前的润滑油企业都普遍采用复合剂来生产。
③下游行业的发展对本行业供求关系的影响
润滑油添加剂行业与润滑材料生产行业紧密联系，下游润滑材料行业的发展
将会影响润滑油添加剂行业未来的发展。目前，润滑油（含润滑脂）行业是润滑
油添加剂产品应用比重最大的领域，对润滑油添加剂行业的发展产生重要的影响。
润滑油行业是润滑油添加剂行业的直接下游行业，添加剂是润滑油的重要组
成部分。润滑油性能的改进、档次的提高和使用寿命的延长等大多数都要归功于
添加剂技术的进步。润滑油的生产供应、经济性等也在很大程度上受制于添加剂。
对于润滑油行业而言，车用润滑油长期占据润滑油需求主要部分，是润滑油中升
级换代最快的品种，更是润滑油利润的主要来源。因此，汽车行业的发展，为我
国车用润滑油及润滑油添加剂的发展提供了广阔的市场空间。
A、全球润滑油市场概况
总体来看，近年来全球润滑油需求量基本保持稳定，以中国为代表的新兴经
济体快速发展，从而带动了全球润滑油需求量较快增长。根据上海市润滑油品行
业协会的统计，2013 年的全球润滑油消费量为 3,960 万吨增长，2018 年球润滑油
消费量增长至 4,660 万吨，2020 年的全球润滑油需求达到 4,910 万吨左右。润滑油
需求量中，车用润滑油占比 54%，工业润滑油占比 46%。
B、中国润滑油市场概况
近年来，我国经济保持高速增长，伴随经济增长和人们生活水平的提高，我
国汽车消费市场呈现高速增长，直接带动了车用润滑油市场快速发展。我国润滑
油消费量整体增速较快且早已成为世界最大的润滑油消费国之一，但人均消费量
依然偏低，2015 年人均润滑油消费量不足 6 公斤，与发达国家人均消耗 15-20 公
斤的水平差距仍然很大，预计在相当长的一段时期内，我国润滑油消费仍有较大
的增长潜力。随着我国经济占全球比重的增加以及经济的成功转型，国民润滑油
消费量将会达到或超过全球人均水平，润滑油需求量将保持稳定增长。
我国润滑油需求结构与世界润滑油需求结构基本保持一致，车用润滑油长期
占据润滑油需求的主要部分。2012 年以来，由于我国工程机械、电力设备等行业
的投资放缓，工业润滑油需求量增速放慢，同期，汽车工业发展相对稳定，车用
润滑油保持稳定增长，使得国内润滑油产品需求结构发生变化，车用润滑油需求
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占比进一步提高，车用内燃机油需求量占润滑油总量的比例在 2016 年就已超过
51%。2019 年车用润滑油约占润滑油总量的 58.5%。
C、我国润滑油市场发展趋势与需求变化
作为发展高端装备制造业必不可少的产业，润滑油作为“流淌在制造业中的血
液”，发挥着巨大作用。受低碳节能环保的影响，润滑油使用者越来越注重油品品
质，提出了润滑油品高性能、换油周期长、维护成本低等更高要求。高品质润滑
油逐渐取代原有低端产品，成为各类终端用户的主要选择，其原因如下：第一、
随着“中国制造业 2025”战略规划的出台，中国高端装备制造业在国家“走出去”战略
中迎来了新的发展机遇；第二、装备水平迅速提高，大量精密、自动化设备需要
高品质、个性化润滑油产品确保其有效运行；第三，我国润滑油工业水平提高，
已经能够为终端客户提供各类高品质、个性化、差异化的润滑油产品；第四，国
家大力推广“合理润滑”的理念，倡导通过选择高品质润滑油产品减少因润滑不当
导致的各类损耗，提高经济效益。
高品质润滑油具有如下特征：a、采用优质润滑介质（在润滑油中为基础油），
确保产品基本性能；b、使用优质添加剂有效弥补及改善产品特殊性能，产品各项
理化指标优异；c、生产过程使用先进的调配技术和严格的质量控制手段；d、针
对具体应用领域或设备研发生产，具有较强的针对性；e、属于润滑油产品各类分
级标准中规格较高的产品；f、用于行业中的高端市场。
国内润滑油消费结构正逐步发生转变，高品质润滑油占全部润滑油需求量的
比例稳步提升，2005 年我国高品质润滑油需求量占润滑油整体需求量的 19.80%，
2017 年已达到 41.20%。节能环保、高品质的高端润滑产品有很大的增长空间，未
来将成为市场的主力。
D、汽车工业的发展对润滑油及添加剂市场的影响
a、庞大的汽车保有量，使得润滑油成为汽车行业刚性需求，是润滑油添加剂
行业稳定发展的基本保障
我国汽车保有量从 2013 年的 1.37 亿辆增长到 2020 年的 2.81 亿辆，复合增长
率达 10.81%。随着我国汽车新增量、保有量以及总行驶里程的持续增加，车用润
滑油需求也逐步增加，车用润滑油消费量在未来将继续维持上升的态势。
内燃机润滑油是车用润滑油核心品种，主要应用于汽车、铁路机车、船舶和
其他工业机械设备的固定式发动机中。汽车工业的快速发展和庞大基数是内燃机
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油发展的重要保障，随着汽车工业的稳步发展，内燃机润滑油的需求也将保持增
长。
b、消费升级，促使润滑油等级不断提升，高性能润滑油添加剂需求增大
近年来，中高档车辆销量及保有量快速增长，消费者在购买价格昂贵的新车
的同时，也会要求使用质量较好的润滑油，对高性能润滑油添加剂产品需求增大。
伴随中高档车的快速增长，我国车用润滑油尤其是发动机油等级迅速提高，其中，
汽油机油的主流等级正快速向 SJ、SL、SM、SN 升级，柴油机油主流等级则向 CH-4
和 CI-4 升级，最高等级油品和发达国家市场基本保持同步，进一步增加了对高性
能润滑油添加剂的需求。如下图所示：
c、政策驱动，促使润滑油品质不断提高，客观上推动了对高品质润滑油添加
剂的需求
随着环保意识的不断增强，节能减排将是未来汽车工业发展的重要方向。近
年来，各国纷纷推行更加严格的排放标准，我国逐步将汽油、柴油排放标准从国
III 升级，到 2019 年已开始执行国 VI 标准。
为了满足日益严格的排放要求，汽车生产商需要重新设计硬件。新的设计对
润滑油质量提出了更高的要求，这就要求在采用更低粘度基础油的基础上，添加
更多节能、环保、无灰等高性能、多功能添加剂。
d、节能和新能源汽车的发展对润滑材料的需求趋势
节能汽车是指以内燃机为主要动力系统，综合工况燃料消耗量优于下一阶段
目标值的汽车；新能源汽车是指采用新型动力系统，完全或主要依靠新型能源驱
动的汽车，主要包括纯电动汽车、插电式混合动力汽车及燃料电池汽车。
近年来，新能源汽车的迅猛发展，也促使新能源汽车用润滑油的快速提升。
2016 年至 2020 年，国内新能源汽车销量从 48.2 万辆增加到 136.7 万辆，新能源汽
车用润滑油消耗量也随之增加。国内节能汽车的发展主要建立在对机械部件的改
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进和控制上，性能将持续更新升级；新能源汽车在发展成熟后将可能摒弃内燃式
发动机，转而采用纯电力驱动发动机或者燃料电池发动机。前述发动机技术的改
变，使得润滑工作环境变得更加复杂，势必推动车用润滑材料向更加专业化、精
细化的方向发展。
（5）影响行业发展的有利和不利因素
1）行业发展的有利因素
①国家政策的有力支持
添加剂产品作为精细化学品之一，得到国家一系列产业政策的鼓励和支持，
已经发展为化学工业乃至国民经济可持续发展不可缺少的重要组成部分。 产业结
构调整指导目录》中国家鼓励发展专用精细化学品、石化化工、高标准油品生产
技术开发与应用等产业；《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》中鼓
励机动车、内燃机车节油技术的开发与应用；《石油和化学工业“十四五”发展指南》
中指出行业将以推动高质量发展为主题，以绿色、低碳、数字化转型为重点，以
加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局为方向，
以提高行业企业核心竞争力为目标，深入实施创新驱动发展战略、绿色可持续发
展战略、数字化智能化转型发展战略、人才强企战略，加快建设现代化石油和化
学工业体系。
②我国润滑油人均消费低，行业增长潜力巨大
随着我国经济的快速发展、工业化进程的不断加快以及汽车保有量的持续增
长，我国已经成为世界最大的润滑油消费国之一。但人均消费量依然偏低，2015
年人均润滑油消费量不足 6 公斤，与发达国家人均消耗 15-20 公斤的水平差距仍
然很大，未来增长潜力巨大。公司主要产品润滑油添加剂作为润滑油生产的必要
组成部分，亦将长期受益。
③庞大的运输工具市场是润滑油添加剂需求的基本保障
润滑油的最大应用领域是运输工具市场，包括道路交通运输、海洋运输和航
空运输市场。近年来，运输工具市场，尤其是汽车市场庞大的保有量和总行驶里
程的不断增长，为润滑油添加剂市场奠定了坚实的基础，是公司产品需求量增长
的基本保障。我国汽车保有量从 2013 年的 1.37 亿辆增加至 2020 年的 2.81 亿辆，
具体如下：
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数据来源：中国产业信息网，公安部交通管理局
④环保法律法规日趋严格，排放标准提高
在北美和西欧，得到汽车行驶许可之前必须通过排放测试，从而刺激了油品
的更换与更高品级润滑油添加剂的使用。欧盟已颁布了降低车辆二氧化碳排放的
相关法规，要求汽车制造商在 2015-2020 年将二氧化碳的排放从 130 克/千米减少至
95 克/千米，且在 2021 年至 2030 年间将二氧化碳排放量削减 37.5%。发达国家推
行更加严格的排放标准也拉动了新兴国家对润滑油添加剂需求量的增长。我国同
样对乘用车的尾气排放提出强制性要求，从 2015 年每百千米 6.9 升降到 2020 年的
每百千米 5 升，环保要求的提高意味着润滑油添加剂需求的增长。
2）行业发展的不利因素
①国际知名企业的竞争压力
路博润、雪佛龙奥伦耐、润英联、雅富顿国际四大添加剂公司控制了全球绝
大部分添加剂市场份额。目前国际四大添加剂公司均已在国内投资建厂从事添加
剂的生产和销售，抢占国内高端市场。少数国内领先企业虽然在某些中高端产品
领域已经能够与国外品牌进行竞争，但是国内添加剂企业的整体竞争力仍然相对
较弱，给公司带来较大竞争压力。
②技术创新和科技研发能力不足
我国添加剂行业是伴随着国外先进技术及设备的引进和消化吸收而发展起来
的，国内添加剂企业存在的主要问题是技术创新和科技研发能力不足，尤其是在
高端添加剂领域，多数添加剂企业科研经费投入不足或较少，缺乏高素质的科研
创新人才，市场意识、创新意识不强，不能及时应对市场变化而调整产品结构，
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行业技术创新能力有待进一步提高。因此，通过不断提高自身的技术创新能力和
科技研发能力，及时研发出适合市场需求的高端产品，加快高端添加剂产品国产
化的步伐是公司面临的重大挑战之一。
（6）进入该行业的主要障碍
1）技术壁垒
润滑油添加剂行业属于应用广泛、品种繁多的技术密集型产业，独特的产品
配方、成熟的生产技术和工艺以及下游行业应用的经验积累，是该行业企业赖以
生存和发展的根本。添加剂的配方和生产工艺的掌握、技术研发体系的建立和市
场的成熟应用，需要长时间的实践积累以及持续的研发资金投入，缺乏研发储备
的企业难以生产出适应细分需求的产品。中高端市场的进入更需要企业具有较强
的产品研发能力以及长期的技术和生产工艺积累。因此，只有少数具有技术优势
和技术创新能力的企业才可能参与中高端产品市场的竞争，保持持续的盈利能力。
以润滑油添加剂行业的复合剂产品开发为例：复合剂通常由 5-15 种单剂复配
而成，配方技术既是复合剂的精髓，也是添加剂技术的难点。复合剂配方的开发
过程复杂、漫长，因为要考虑各种单剂之间是否具有协同效应，能否达到各项性
能的平衡，且往往在追寻单剂之间协同效应的过程中，可能发生一个或几个性能
出现新的缺陷，这又需要探索增加新的单剂加入次序、可能发生的极端情况（如
沉淀和胶冻等）及防止方法；同时还要考虑单剂与润滑介质之间的适应性。
2）行业应用经验壁垒
不同应用领域对润滑材料的需求存在较大的差异，润滑材料的最终应用性能，
往往取决于添加剂品质以及添加方案。由于润滑油添加剂产品具有品种繁多、配
方复杂的特点，下游润滑材料生产企业一般难以自主生产添加剂产品，对添加配
方也不容易熟练掌握，这使得成功的润滑油添加剂企业必须具备良好的技术服务
能力，尤其是一体化服务能力，协助润滑材料企业实现这一目标，而这一能力需
要行业内企业具备长期而丰富的行业应用经验，对润滑材料应用的各个行业的需
求有深入的了解，并据此生产出适应终端需求的添加剂产品。
行业应用经验是长期服务于下游行业积累的结果，非一朝一夕所能形成，因
而形成较高的壁垒。
3）客户渠道壁垒
润滑油添加剂的使用领域较为广泛，地域覆盖范围较大，需要有强大的营销
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能力和品牌影响力，并建立全面稳固的营销网络。与重要下游客户一旦建立业务
关系，客户会形成对供应商的信任与依赖，如果需要改变这种关系，需要进行大
量的、长时间的试验和对产品的质量和稳定性进行测试。因此，若没有较强大的
客户渠道，进入润滑油添加剂行业将面临众多困难。
4）行业准入壁垒
润滑油添加剂行业不论是在国际还是在国内均已经过了初创期，面对品牌、
资金、技术等众多条件，已经形成先入者壁垒。随着国内对从事化工生产的环保
要求越来越严格，企业的产品和生产过程要满足日益严格的环保法规要求。同时，
对化工用地的指标分配越来越少，对后入者构成重要的准入壁垒。
5）资金壁垒
润滑油添加剂行业是资本密集型行业，主要体现在：一方面，企业需要投入
较多的资金新建生产体系，并在发展过程中不断根据市场需求变化进行技术升级
和改造；另一方面，产品的研发，也需要企业持续的投入大量的人力、物力和财
力。这均构成了该行业的资金壁垒。
6）品牌壁垒
润滑油添加剂的产品质量对用户的生产影响较大，添加剂品牌的知名度和企
业影响力对客户的购买行为有较大的影响，拥有较高品牌知名度的企业将在竞争
中占据优势地位。
综上，润滑油添加剂行业壁垒较高，公司从事润滑油添加剂生产及贸易业务
已有二十余年，凭借“添加剂超市”的经营模式满足不同客户多样化的需求，为客
户提供添加剂产品的一站式采购服务，在行业内具有较高美誉度和一定的影响力，
与上海海润、兰州中石油、锦州石化、瑞丰新材、无锡南方等属于国内润滑油添
加剂行业第一梯队企业。
（7）行业技术水平和技术特点，经营模式，周期性，区域性和季节性特征
1）行业技术水平和和技术发展趋势
经过多年发展，国内添加剂技术水平取得了长足进步，但从整体上看，与国
际先进水平相比仍存在一定差距，目前还处于从跟随发展到自主创新的转型过程。
同时，国内主要民营添加剂企业已具备较强的自主研发能力，逐渐摆脱了之前以
低附加值产品参与市场竞争的局面，产品技术通过改良和优化，能够满足中高端
市场需求。
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目前，添加剂技术已逐渐成为润滑材料的核心技术。使用性能和质量更优的
添加剂已成为提高润滑材料质量、促进产品升级换代的主要途径之一。几十年来
经过国内科技人员的努力及国外技术的引进消化，主要原材料的国产化，国内的
添加剂生产技术和工艺的初级工业阶段已完成，随着企业研发资金的不断加大及
生产自动化水平的提高，国内添加剂和润滑材料的产品档次越来越接近国际水平，
并向更高的应用技术水平及市场精细化的方向发展。
润滑材料及添加剂行业的技术发展趋势如下：
①新的排放标准要求发动机、传动器及后处理技术快速提升，相关技术会对
发动机产生更大负担，从而对发动机润滑油提出了更高要求。未来的发动机润滑
油需要具有更长的换油期，更高的负荷，更高的燃油经济性以及更低的排放。总
体看来，无灰分散剂及无灰高温抗氧剂的使用量将得到显著增长，低粘度润滑油
将得到普遍使用。现在国内的产品配方也已经开始应用低灰分的抗氧剂。
②用于调制工业齿轮油及车用齿轮油的复合剂，其发展趋势是开发高性能的
添加剂单剂并加以应用，研制出稳定性更好、极压性更高、抗磨性更优异、并同
时满足Ⅱ、Ⅲ类基础油配伍性的无灰分通用型齿轮油复合剂。国内的高压硫化异
丁烯已经规模化生产，其产品极压性能优于同行业水平。
③由于液压装置正在向系统更小、温度及压力更高、使用寿命更长的方向发
展，市场对液压油的热氧化安定性、水解安定性、过滤性、抗磨性、耐高压及长
寿命等性能提出了更高要求。另外随着人们对环保的日益重视和冶金系统设备用
油的苛刻要求，液压油的清净度和可生物降解性将会被列入规格指标中，对与此
相关的添加剂质量要求越来越高，有些重金属钡盐类产品将被钙、镁盐类替代。
④我国的金属加工行业将长时间保持稳定的发展态势。金属加工用油对极压
及防锈性能有苛刻的要求，传统油品使用重金属类防锈添加剂及有害环境的含氯
型极压添加剂来满足其性能。随着行业对环保及职业卫生安全要求的提高，磺酸
钙的使用将逐步替代传统添加剂，成为未来金属加工油中提供极压抗磨及防锈的
主要剂种，同时磺酸钙作为非酸性添加剂对有色金属无腐蚀、对人体无危害、气
味低、对生产环境友好，此外其优异的易清洗性大大减少了金属加工产品后处理
时所需的清洗剂使用量，从而减小了其对环境的污染。
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2）行业经营模式
精细化工行业主要有直销和贸易两种经营方式。由于精细化工产品科技含量
较高，产品规格要求较为严格，不同客户对精细化工产品的技术指标也存在一定
的差异性，技术难度较大，因此大型客户一般采用订单式生产，即直销方式，由
客户直接向企业订购所需要的产品，省去中间贸易商的过程，同时，生产企业也
持续为客户提供相关产品技术服务。贸易是指精细化工制造企业通过贸易商销售
通用型且需求数量较大的精细化工产品。
根据上述经营模式的不同，行业内主要分为“贸易型”和“生产型”企业。“贸易型”
企业主要包括代理商、经销商及有销售渠道的贸易商等，系主要从事精细化工产
品销售业务的企业，通过为客户提供产品采购平台或技术服务，满足零散客户品
种多数量小的采购需求；“生产型”企业通过研发、生产、销售及服务为客户提供
企业标准化产品或定制化产品，根据客户对产品性能的需求，为其提供后续技术
升级服务及方案；另外以公司为代表的部分企业兼具贸易型和生产型企业的特征。
3）周期性
添加剂产品需求随润滑材料行业供需状况和国民经济波动而变化，而润滑材
料是社会民生各行各业都必需的产品，无论是强周期性行业还是弱周期性行业对
润滑材料的需求均具有一定的刚性，经济波动对于润滑材料行业的影响处于适中
状态。此外，由于添加剂行业处于细分市场范畴，相对竞争少，生产基地少，受
添加剂生产商产能及生产检修等因素影响，产品供应不规律、不稳定，较多时段
在某些产品领域属于卖方市场。故添加剂产品价格受供方的产量影响偏大，而受
需方周期性的影响偏小。
4）区域性
辽宁省锦州市和甘肃省兰州市作为国内的两大添加剂生产基地，依托国内的
炼油资源，有着深厚的添加剂技术和人才资源优势，区域内的添加剂生产企业相
对集中，成为国内添加剂行业重要的产业中心。近年来，随着长三角、珠三角地
区的经济发展，一些民营企业及外商也开始在当地投资建厂。
5）季节性
夏季和冬季的气候环境分别对润滑油的粘度及粘温性能有较高要求，故润滑
油厂每到夏季及冬季之前会集中生产符合当地环境要求的润滑油，形成了添加剂
采购的季节性特征。随着近年来国内加氢油产量增加，行业对润滑油标准要求提
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高，对多级油的应用越来越广泛，油品粘度级别与国际油品基本接轨，润滑油品
对于不同气候的适用性大大增强，添加剂行业的季节性特征已逐渐减弱。
6）不断严格的节能环保要求
汽车的排放是对空气的重要污染源之一，随着汽车保有量的上升，排放法规
也日益严格。为了适应新的法规，提高汽车的燃油经济性及减少颗粒物排放，各
种车辆后处理技术不断被应用，发动机的工作条件也更加苛刻，对发动机润滑油
的要求越来越高，润滑油需要具有抗氧性、抗腐性、抗磨性、低粘度、寿命长等
特点，这就要求添加剂制造技术及基础油品质的不断提高。
（8）上下游行业关联性及对本行业的影响
润滑油添加剂行业主要以基础油作为加工及销售润滑油添加剂的载体，添加
聚异丁烯、烯烃、重烷基苯、醇类等作为基础化工原料，利用合成、磺化、酯化、
胺化等一系列工艺技术，生产出各种具有特定性能的添加单剂，直接或通过不同
的复合剂配方应用于各种润滑材料中，达到改变或改进润滑材料性能，使之适应
不同环境的使用需求。
润滑油添加剂行业与上下游行业的简要关系如下图所示：
上游行业 公司行业 下游行业
基础油
①石油化工 功 ①润滑材料
②矿石冶金 能 ②其他领域（如
单 复 乳化炸药、采油
剂 合 助剂、橡胶硫化
剂 促进剂等）
注：作为精细化工品，功能性单剂还可应用于比如乳化炸药、采油助剂等非润滑材
料行业，随着添加剂及其下游行业的发展，未来添加剂的应用领域有望继续扩大。
1）上游行业与本行业的关联性及影响
石油化工及矿石冶金行业是添加剂行业主要上游，石油化工产品价格波动直
接影响本行业的采购成本。
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从整体上看，添加剂生产所需的主要原材料为基础油、聚异丁烯、烯烃、重
烷基苯、醇类等化工原料，这些化工原料在国内外都能获得稳定的供应，且具有
较大的选择空间，原料供需总体可以达到平衡。同时，这些原材料大部分属于原
油炼化之后的延伸及副产品，故原油的价格变化波动对于添加剂行业的成本影响
有一定的滞后性，添加剂企业通常可以根据原油价格变动来预判原材料的成本变
动，从而降低自身的经营风险，添加剂的市场价格变化同样具有滞后性。
由于添加剂成本在下游行业用户的生产成本中占比较小，一般不超过总成本
的 20%，润滑材料行业对添加剂行业的价格变动不敏感，故添加剂企业可以将原
材料上涨成本向下游客户同步转移，在一定程度上减少在经济周期中的经营风险。
2）下游行业与本行业的关联性及影响
润滑材料中的润滑油行业作为添加剂行业的下游行业，对添加剂的发展具有
较大的牵引和驱动作用，其需求变化对本行业未来的发展影响较大。由于润滑油
行业对添加剂产品的性能要求越来越高，促使添加剂产品的技术进步和产品结构
调整。同时，未来润滑油行业的技术升级和工艺更新还会对添加剂产生新的需求。
随着技术的不断进步，添加剂在一些新兴领域如乳化炸药领域的应用也日趋
广泛，其市场空间正在逐步扩大，市场需求不断增加。
3、企业经营优劣势分析
（1）企业核心竞争力分析
1）一体化技术服务优势
公司为客户提供添加剂应用解决方案的服务，润滑油生产的关键原料是润滑
油添加剂，润滑油生产的技术关键是添加剂配方。公司的“添加剂应用解决方案”
是集“技术交流、方案定制、原材料筛选和检测、培训和生产操作指导、模拟应用
试验”于一体的技术服务模式。
公司通过多种方式为客户提供润滑油添加剂相关的咨询和技术服务。对于有
特殊需求的客户，提供量身定制的个性化添加剂应用方案。在此基础上，对于技
术和采购能力薄弱的客户，为其提供原材料推荐和筛选服务。
公司拥有较强的产品质量控制和检测能力，对公司生产所需和集成供应下外
购的原材料进行检测和质量控制。
公司为客户提供培训和生产指导服务。根据客户需求，由专业团队为客户提
供添加剂应用、调合工艺、产品检验等方面的培训服务。对于有需求的客户，公
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司派出相关人员在客户现场进行技术指导，帮助客户生产出合格产品。
公司还为客户的润滑油产品提供模拟应用实验服务。公司技术中心作为省级
企业研发中心，配备了相关的润滑油模拟应用实验检测设备，为客户提供内燃机
油、液压油、齿轮油等产品的模拟评定服务。
公司提供的技术服务模式满足了众多中小润滑油企业的需求，促进了公司添
加剂产品的销售和业务发展。
2）经营模式优势
由于生产润滑油所需的添加剂种类繁多，下游客户分散采购成本高、耗时长，
质量也难以保障。公司针对上述行业特点，在行业内首创“添加剂超市”经营模式，
利用二十多年来掌握的添加剂应用技术和积累的供应商资源，为客户提供品种齐
全的添加剂，并在最短时间内满足其采购、配送等要求，努力为客户提供“一站式
采购”的服务。
该经营模式为公司积累了大量的客户资源，在全球拥有 3,000 多家客户，营
销网络覆盖中国和国外 20 多个国家和地区，在业界拥有较大影响力。
3）技术研发优势
康泰股份不仅具备国内先进的实验设备，而且拥有一支技术力量雄厚、实践
经验丰富的专业科研队伍。公司在长期研究及实践探索的基础上，通过自主研发、
不断改进和创新，现已拥有清净剂生产技术、无灰分散剂生产技术、通用内燃机
油复合剂复配技术、长链重烷基苯合成技术等 12 项主要的产品技术，已取得 15
项核心技术发明专利，另有 2 项发明专利处于申请阶段，多项核心技术和储备技
术通过专有技术方式进行保护。
公司为了强化在添加剂行业内的核心竞争力，不断优化产品和进行技术升级。
在自主研发技术的基础上，持续优化生产工艺，公司的低碱值重烷基苯磺酸钙清
净剂产品、聚异丁烯丁二酰亚胺无灰分散剂产品质量居于国内同行业前列。
4）品牌优势
添加剂在润滑油中添加比例不大，但其质量对润滑油生产影响较大，因此，
拥有良好的品质保障和品牌优势对下游润滑油客户的购买行为有较大的影响。多
年来，公司通过持续的研发投入和科研创新，先后被评为“国家高新技术企业”、“辽
宁省级企业技术中心”、“辽宁省创新型中小企业”，公司所生产的产品质量与国内
其他同类企业相比具有一定优势。公司品牌在国内市场具有较高的知名度，目前
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公司正凭借优质产品逐步在海外市场建立品牌影响力。
5）人才优势
公司从事添加剂经营二十多年，积聚和培养了一批专业的管理团队。公司核
心管理层人员稳定并持有公司股份，凭借良好的股权激励机制和和谐的企业文化
氛围，克服了民营企业人员流失及核心人员不稳定的问题。
公司已建立了一支专业、高效的经营团队，以韩谦和禹培根为首的团队主要
人员拥有几十年的添加剂行业经验，形成了成熟、灵活的经营机制。特别是近年
来，为了更贴近市场、掌握市场动态，公司注重国内外添加剂产品的信息交流，
从而在第一时间掌握了国内外市场供需情况。公司的产品结构、产量以及新产品
开发策略均根据国内外市场的变化和客户的需求进行及时调整，产品应市场需求
而更新换代，使公司在激烈的市场竞争中保持着较强的生机和活力。
公司拥有一支具有专家型技术的中青年研发团队。公司聘请的技术顾问袁汉
民先生是中国润滑油添加剂行业资深专家，享受国务院特殊津贴，从事润滑油添
加剂研究、生产工作四十余年，曾获得国家突出贡献奖，曾被聘为中石油《润滑
油》杂志编委、中国石油规划总院炼油化工专家委员会专家、华东理工大学润滑
油添加剂研究生导师等职务，具有丰富的实践经验及理论基础。
6）客户资源优势
公司成立之初通过从事润滑油添加剂贸易业务，积累了稳定的客户群体，并
通过“添加剂超市”经营模式进一步扩大了客户群。公司在润滑油添加剂领域稳步
发展二十多年，积累了丰富的客户资源，实现了广泛的营销网络覆盖。目前，公
司已积累了 3,000 多家国内外客户。广泛的客户资源不仅保证了公司现有产品的
可持续发展，还为公司新产品开发和新增产能消化提供了强有力的支持和保障。
（2）企业在行业地位
公司的主营业务为润滑油添加剂的研发、生产、销售及服务，主营业务收入
占营业收入的比例超过 99%。产品广泛应用于润滑油、润滑脂、石油助剂、燃料
油及乳化炸药等领域，并最终应用于海陆空交通运输、各种工业设备、各类金属
加工环境以及特种作业领域等，产品销售覆盖全国并出口至全球 20 多个国家和地
区。其中绝大部分市场份额在国内市场，国内市场又主要分布在华东、东北、华
北地区；国际市场主要分布在亚太地区，以西亚为主。在国际市场上，路博润
（Lubrizol）、润英联（Infineum）、雪佛龙奥伦耐（Chevron Oronite）和雅富顿（Afton）
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四大添加剂公司长期占据全球 85%以上的市场份额，并主要销售复合剂产品。国
内润滑油添加剂生产企业则主要以单剂产品为主，高端复合剂大多依赖进口。随
着行业技术水平和投资规模的扩大，国内也出现了一批公认的、在行业内具有一
定影响力的添加剂公司。
目前以康泰股份为代表的少数具有自主知识产权的民营企业，如瑞丰新材、
无锡南方等公司在部分细分产品上已经取得了一定的市场份额，并在部分高端产
品市场与国外单剂厂商展开竞争。从国内市场角度分析，公司与上海海润、兰州
中石油、锦州石化、瑞丰新材、无锡南方等属于国内润滑油添加剂行业第一梯队
企业。从国际市场角度分析，公司整体实力相对于国际润滑油添加剂大厂仍显不
足，虽然在国际市场占有率已有所提高，但还有很大的发展空间。从发展势头上
看，大型润滑油添加剂企业垄断格局已经被打破，民营企业逐步参与到中高端应
用领域的竞争中。
（3）企业主要经营风险
1）创新风险
润滑油添加剂行业属于应用广泛、品种繁多的技术密集型产业，需要不断进
行研发和技术创新，并开发新的产品以达到客户或行业最新标准的准入要求。当
前润滑油呈现出向更节能环保、更高科技含量、更高技术等级的趋势发展，需要
润滑油添加剂企业不断技术创新，快速实现产品的升级换代。随着润滑油添加剂
产品结构高档化进程的加速、润滑油品种细分和性能差异日益明显，下游大型润
滑油企业客户对润滑油添加剂企业的产品开发能力和技术支持的要求越来越高。
若公司对技术、产品和市场的发展趋势不能正确判断，可能导致公司未来的市场
竞争能力下降，对公司生产经营造成不利影响。
2）国外市场拓展的风险
公司出口主要分布在亚太地区，客户数量较少且比较集中，因此境外销售受
客户自身的经营状况影响较大。若不能改变当前客户相对集中的局面，未来境外
销售可能出现大幅波动的情形。此外，如果未来主要出口地区监管政策发生重大
不利变化，或受不可控的其他政治、经济因素影响，致使上述区域市场需求出现
大幅波动，公司业绩将受到一定影响。
3、企业历史生产经营状况
1）主要产品及产品用途
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公司主要产品为润滑油添加剂，包括功能性单剂及根据应用领域的不同、按
照特定配方生产的复合剂。单剂是指具有单一特性的添加剂产品，如清净剂、分
散剂、抗氧抗腐剂、增粘剂等；复合剂是指由几种单剂按一定比例进行调合从而
具有多种特性的产品。
润滑油添加剂作为润滑材料生产过程中必不可少的功能性组分，是提高润滑
材料质量、丰富润滑材料品种的主要途径，也是改进润滑材料性能、节能及减少
环境污染的重要手段。润滑油添加剂品质好坏以及添加方案的优劣往往决定了润
滑材料的最终性能。
公司产品应用范围广，可广泛用于运输工具、航空航天、工程机械、冶金矿
山、机床、特种作业等各个国民经济领域。公司产品主要应用于车用发动机（包
括内燃机、LNG、CNG、电动车）润滑、铁路机车及船舶发动机润滑、冶金工业润
滑、矿山机械润滑、机械设备防锈润滑保养、环保型特种工业作业润滑、自动化
机器及金属加工润滑、导轨油及液压油助力传送润滑、特高压工程的变压器绝缘
散热介质润滑等。
公司是目前国内润滑油添加剂产品系列最为齐全的公司之一，具有 200 多个
润滑油添加剂品种的经营能力，主要产品及其用途如下：
类别 主要产品 产品特点 产品用途
在润滑油中起到清净、防锈、抗氧及酸中 调制内燃机油、船舶用油、润
清净剂
和等作用 滑脂、金属加工油等
调制内燃机油，作为燃料油清
无灰分散 可减少发动机部件上的有害沉积物的形
净剂加入燃料油，也可用于制
剂 成与聚集，保持润滑部件的清洁
备石油化工助剂及乳化炸药等
具有优良的抗氧抗腐性，可有效抑制油品
调制内燃机油、液压油、传动
单 氧化变稠，并有良好的抗磨性，是一种多
抗氧抗腐 液、齿轮油、金属加工油及润
剂 效添加剂；作为橡胶硫化促进剂，不会产
剂 滑脂等；还可作为生产橡胶制
生亚硝胺，是一种安全、环保、色泽无污
品的辅助促进剂
染、不喷霜、成本低的促进剂
提高润滑油的粘度及粘度指数，改善油品 调制内燃机油、齿轮油和液压
增粘剂
的粘温性能 油等
降低油品的凝点或倾点，改善油品的低温 调制内燃机油、齿轮油和液压
降凝剂
流动性能 油等
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类别 主要产品 产品特点 产品用途
抗氧防胶 抑制油品的氧化，延长油品的储存和使用 调制内燃机油、齿轮油、金属
剂 寿命 加工油和液压油等
在各种边界润滑条件下，降低滑动表面间
极压抗磨 调制齿轮油、液压油、金属加
的摩擦、磨损或擦伤，延长设备和部件的
剂 工油和润滑脂等
使用寿命
提供油品的防锈性能，延长金属工件的使 调制防锈油、齿轮油和液压油、
防锈剂
用寿命 金属加工油等
调制内燃机油、齿轮油和液压
抗泡剂 抑制泡沫的产生，提高油品润滑质量
油、金属加工油等
能使两种互不相融的液体、固体和液体形 调制金属加工油（液）、乳化炸
乳化剂
成稳定的乳化浊液 药用乳化剂等
内燃机油 提高发动机油的清净性、分散性及抗氧抗
用于调制内燃机油
复合剂 磨性等
复
齿轮油复 提高齿轮油的抗磨性、抗氧化性、防锈性
合 用于调制齿轮油
合剂 及抗乳化性等
剂
液压油复 提高液压油的抗磨性、抗氧化性及防锈性
用于调制液压油
合剂 等
公司主要自产产品包括上表中的清净剂、无灰分散剂、抗氧抗腐剂以及各类
复合剂。
清净剂系列以重烷基苯磺酸盐产品为主，产品具有清净性能好、酸中和能力
强、起泡倾向低、粘度小、浊度低、色度低等特点；无灰分散剂系列以聚异丁烯
丁二酰亚胺为主，产品以分散性好、环保、低耗等优点达到国内同类产品的先进
水平；抗氧抗腐剂系列以二烷基二硫代磷酸锌盐为主，产品稳定性好，具有抗氧
性、极压性、优良的水解安定性、对基础油配伍适应能力好等优良性能，尤其解
决了目前抗氧抗腐剂与加氢基础油配伍性不好的问题。
复合剂系列包括内燃机油复合剂、齿轮油复合剂、液压油复合剂和特种工业
油复合剂等 70 多个品种，为满足市场的多层次需求，质量等级涵盖了低级别至中
高级别。
2）历史生产经营情况
①主要产品产量情况如下
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公司 2019 年、2020 年和 2021 年 1-6 月主要产品产量情况如下：
2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
序 设计
产线 产能 产能 产能
号 产能 产量 产量 产量
利用率 利用率 利用率
高档润滑油、脂
1 8,000 3,993.94 99.85% 4,634.27 57.93% 3,657.17 45.71%
添加剂生产线
2 磺酸盐生产线 5,000 2,446.03 97.84% 4,229.44 84.59% 5,671.24 113.42%
烷基苯磺酸生产
3 10,000 902.58 18.05% 2,359.07 23.59% 2,217.80 22.18%
线
4 ZDDP 生产线 10,000 3,828.15 76.56% 6,202.32 62.02% 4,680.13 46.80%
无灰分散剂生产
5 30,000 3,277.12 21.85% 6,272.96 20.91% 9,898.08 32.99%
线
6 复合剂生产线 30,000 3,118.90 20.79% 6,299.11 21.00% 7,360.25 24.53%
注：2021 年 1-6 月产能利用率系根据各生产线半年的产能计算而得
公司自设立以来，先后建设了 6 条产品生产线，产品涵盖磺酸盐（清净剂）、
分散剂和 ZDDP 等单剂产品，内燃机油复合剂、齿轮油复合剂和液压油复合剂等
复合剂产品，以及烷基苯磺酸产品。近两年公司主要产品生产线的产量及产能利
用率情况如下：
A、高档润滑油、脂添加剂生产线：设计产能 8,000 吨/年，2007 年建成投产，
是被评估单位早期的主要生产线，既能生产单剂产品也能生产复合剂产品，承担
了被评估单位研发的工业中试和放大试验任务。2019 年、2020 年及 2021 年上半年
产能利用率分别为 45.71%、57.93%、99.85%，产能利用率的提高主要系随着 2020
年被评估单位研发投入的增加，高档润滑油、脂添加剂生产线在研发过程中产出
较多各类高附加值添加剂产品。此外由于辽宁渤大磺酸盐产线产能不足，高档润
滑油、脂添加剂生产线分担了部分清净剂生产任务。2021 年上半年产能利用率大
幅上升，主要系被评估单位开发的复合剂新产品进入到推广阶段，复合剂产量大
幅增加所致。
B、磺酸盐生产线：设计产能 5,000 吨/年，2010 年建成投产。被评估单位生产
的磺酸盐系列产品品质已达到国内较高水平。磺酸盐既可以作为单剂直接出售，
也可以用作被评估单位生产复合剂的原料。报告期内，受生产线设计产能不足影
响，该生产线已基本处于满负荷运转，2020 年产能利用率有所下降，主要系：A、
疫情期间响应当地疫情防控政策，停工两周时间，引起产量有所下降；B、为提
升产品浊度、沉淀值和碱值稳定性等指标，对生产工艺进行改进，增加了过滤次
数，导致生产周期相应增长；C、为提升冷却温度的稳定性，被评估单位 2020 年
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对义县生产厂的冷却设备进行改造，对生产进度产生了一定影响。
C、烷基苯磺酸生产线：设计产能 10,000 吨/年，2013 年建成投产。磺酸是生
产磺酸盐清净剂的主要原料之一，磺酸与磺酸盐的生产质量比为 1：3，即生产 3
万吨磺酸盐需要消耗 1 万吨磺酸。报告期内，被评估单位生产的磺酸主要用于生
产磺酸盐，另外有少量用于对外出售，主要系被评估单位生产的磺酸产品品质好
且质量稳定，市场售价高。受磺酸盐产能限制，报告期内，烷基苯磺酸生产线产
能利用率未超过 30%，2021 年上半年产能利用率有所下降主要系原材料烷基苯供
应不足所致。未来随着清净剂项目的建成投产，磺酸的需求量将大幅上升，将基
本消化烷基苯磺酸生产线的产能，该产线产能利用率也将大幅提高。
D、ZDDP 生产线：设计产能 10,000 吨/年，2015 年建成投产。本生产线为柔性
生产线，联合配套的烷基化单元生产装置，可以生产烷基苯和水杨酸，烷基苯是
烷基苯磺酸的生产原料，水杨酸是水杨酸钙的原料。报告期内，ZDDP 生产线产能
利用率分别为 46.80%、62.02%、76.56%，产能利用率大幅上升，主要系产品逐渐
被市场认可，需求量大幅提升。随着未来被评估单位 ZDDP 产品市场需求量的进
一步扩大，产品产量及产能利用率都将继续提升，并基本达到满产的状态。为确
保满足未来市场需求，被评估单位正在筹划建设 2 万吨/年的 ZDDP 项目，该项目
建成后，本生产线的用途可根据产品市场需求和产能消化情况进行调整，以达到
经济效益最大化。
E、无灰分散剂生产线：设计产能 30,000 吨/年，2016 年建成投产。无灰分散
剂是生产内燃机油复合剂的主要原料之一，与内燃机油复合剂的生产质量比为 1：
2，即生产 3 万吨复合剂需要消耗 1.5 万吨无灰分散剂。如果被评估单位目前年产
30,000 吨复合剂生产线达产，将消化分散剂生产线一半的产能。报告期内，无灰
分散剂生产线产能利用率分别为 32.99%、20.91%、21.85%，2020 年以来，受疫情
及产品市场供求关系影响，产量相应减少，产能利用率有所下降。报告期内，无
灰分散剂生产线产能利用率较低，主要系被评估单位设计产能时充分考虑了未来
市场的发展以及投资效益因素；一方面，被评估单位无灰分散剂生产线严格按照
环保及安全生产的要求进行设计建设，未来随着环保要求越来越严格，一些环保
不达标的生产企业将面临停产的风险，市场供应量将减少，有利于提升被评估单
位无灰分散剂的需求量；另一方面，无灰分散剂生产线的产能与投资不完全成正
比例关系，随着产能的上升，单位投资额下降。因此，综合考虑上述因素，被评
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估单位已建成年产 30,000 吨无灰分散剂生产线，尽管该产能超前于当前被评估单
位无灰分散剂的需求量，但未来随着被评估单位复合剂生产线的产量提升以及无
灰分散剂市场供应量减少，被评估单位无灰分散剂生产线的产量及产能利用率将
大幅上升。
F、复合剂生产线：设计产能 30,000 吨/年，2016 年建成投产。复合剂是直接
面向下游润滑油生产企业的产品，目前国际国内复合剂市场主要被国际四大添加
剂生产企业所占有，主要系其技术和品牌效应好，随着国内添加剂生产企业的技
术和产品品质不断提升，国际四大添加剂生产企业的复合剂市场将逐步被蚕食，
但这将经历较为漫长的过程。添加剂产品进入规模润滑油企业首先要通过其技术
准入，以保证产品符合相应的标准规范或其企业标准。一般来说，为了验证产品
功能，客户会通过大量的产品检测、台架评定、模拟评定或行车试验等手段来检
验添加剂单剂或复合剂产品的性能是否符合其技术标准，例如一个完整的 10 万公
里的行车试验需要一年的时间。除此以外，国际润滑油公司还会关注产品组分是
否符合该国化学品法规的情况以及对环境和人类健康的影响等数据，因此实现一
个新产品的技术准入不是一个短期的过程，但是产品一旦准入将是一个稳固的市
场关系的建立。此外，供应大型润滑油企业对产量和产品品质都有比较高的要求，
因此添加剂企业首先需要具备一定规模的生产能力。报告期内，被评估单位复合
剂生产线产能利用率分别为 24.53%、21.00%、20.79%，2020 年以来，受疫情影响，
市场需求受到一定的影响，产能利用率略有下降。尽管报告期内复合剂生产线产
能利用率仍较低，但一旦被评估单位与大型润滑油添加剂企业建立了合作关系，
复合剂生产线产能利用率将呈现跳跃式增长，同时带动被评估单位无灰分散剂、
磺酸盐、烷基苯磺酸生产线产能利用率的提升，实现各生产线产量的联动增长，
最终大幅提升被评估单位的经营规模和盈利能力。
②主营业务收入情况
公司 2019 年至 2020 年主营业务收入如下：
历史年度
业务型 年度/项目
2019 年度 2020 年度 2021 年 1-6 月
销量（万吨） 1.90 1.76 0.93
单剂
销售单价(万元/吨) 1.49 1.48 1.54
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销售收入(万元) 28,370.89 26,052.61 14,366.69
销量（万吨） 1.33 0.92 0.58
复合剂 销售单价(万元/吨) 2.06 1.95 1.85
销售收入(万元) 27,272.95 18,004.03 10,841.96
其他 销售收入(万元) 26.73 3.37 42.94
合计 55,670.57 44,060.01 25,251.58
③主要销售客户销售情况
公司 2019 年至 2021 年 1-5 月前五大客户的销售收入占当期营业收入的比例如
下：
占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
1 中国石油天然气股份有限公司 1,839.46 7.21%
1.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 1,205.72 4.73%
1.2 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 242.24 0.95%
中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油
1.3 121.06 0.47%
厂
1.4 其他 270.44 1.05%
2021 年 2 上海念道经贸发展有限公司 1,117.45 4.38%
1-6 月
3 无锡南方石油添加剂有限公司 1,082.06 4.24%
4 山东腾辉及受同一控制公司 1,052.14 4.13%
4.1 山东腾辉润滑油科技有限公司 1,003.96 3.94%
4.2 山东轩尼润滑油股份有限公司 48.17 0.19%
5 鞍钢集团矿业有限公司 764.83 3.00%
合计 5,855.94 22.96%
1 青岛阿特拉斯及其商业伙伴 6,452.59 14.50%
1.1 青岛阿特拉斯化工技术有限公司 5,759.21 12.95%
1.2 ATLAS POINT GENERAL TRADING LLC. 693.38 1.56%
2 无锡南方石油添加剂有限公司 3,545.53 7.97%
2020
3 中国石油天然气股份有限公司 1,801.24 4.05%
年度
3.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 953.15 2.14%
3.2 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 364.76 0.82%
3.3 中国石油天然气股份有限公司华东润滑油厂 119.07 0.27%
3.4 中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油 116.65 0.26%
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占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
厂
3.5 其他 247.61 0.56%
4 山东腾辉及受同一控制公司 1,667.80 3.75%
4.1 山东腾辉润滑油科技有限公司 1,453.32 3.27%
4.2 山东轩尼润滑油股份有限公司 214.49 0.48%
5 营口高路宝及受同一控制公司 1,560.22 3.51%
5.1 营口亿安集润滑油有限公司 848.16 1.91%
5.2 营口绿宝润滑油有限公司 424.64 0.95%
5.3 营口高路宝润滑油有限公司 222.17 0.50%
5.4 刚和石油（营口）有限公司 65.26 0.15%
合计 15,027.39 33.78%
1 青岛阿特拉斯及其商业伙伴 14,415.26 25.68%
1.1 青岛阿特拉斯化工技术有限公司 12,427.08 22.14%
1.2 ATLAS POINT GENERAL TRADING LLC. 1,071.86 1.91%
1.3 REKONA GENERAL TRADING LLC. 916.32 1.63%
2 中国石油天然气股份有限公司 2,857.19 5.09%
2.1 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 1,193.28 2.13%
中国石油天然气股份有限公司克拉玛依润滑油
2.2 620.79 1.11%
厂
2.3 太仓中石油润滑油添加剂有限公司 468.86 0.84%
2.4 中国石油天然气股份有限公司辽河润滑油厂 192.40 0.34%
2.5 中国石油天然气股份有限公司兰州润滑油厂 166.72 0.30%
2019
年度 2.6 其他 215.15 0.38%
3 鞍钢集团矿业有限公司 1,832.48 3.26%
4 营口高路宝及受同一控制公司 1,688.83 3.01%
4.1 营口绿宝润滑油有限公司 717.29 1.28%
4.2 营口高路宝润滑油有限公司 405.94 0.72%
4.3 营口亿安集润滑油有限公司 377.99 0.67%
4.4 刚和石油（营口）有限公司 187.62 0.33%
5 中国石化润滑油有限公司 1,182.55 2.11%
5.1 中国石化润滑油有限公司润滑脂分公司 989.45 1.76%
5.2 天津长城协同油脂有限公司 123.01 0.22%
5.3 天津日石润滑油脂有限公司 70.09 0.12%
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占营业收
年度 序号 客户名称 销售金额
入比例
合计 21,976.32 39.15%
④主要供应商的采购情况
公司 2019 年至 2021 年 1-5 月前五大供应商的采购金额占当期采购额的比例如
下：
占采购总额
年度 序号 供应商名称 采购金额
的比例
1 天津渤海化工集团供销有限公司 2,189.22 11.75%
2 路博润添加剂（珠海）有限公司 1,529.06 8.21%
2021 3 DAELIM P & P 1,297.51 6.96%
年 1-6
月 4 锦州精联润滑油添加剂有限公司 1,265.43 6.79%
5 辽阳瑞兴化工有限公司 1,222.83 6.56%
合计 7,504.05 40.27%
1 新乡市瑞丰新材料股份有限公司 3,299.64 10.73%
2 路博润添加剂（珠海）有限公司 2,644.76 8.60%
2020 3 天津渤海化工集团供销有限公司 1,666.68 5.42%
年度 4 辽阳瑞兴化工有限公司 1,625.52 5.29%
5 锦州精联润滑油添加剂有限公司 1,620.50 5.27%
合计 10,857.10 35.31%
1 路博润添加剂（珠海）有限公司 5,473.02 14.25%
2 新乡市瑞丰新材料股份有限公司 2,669.05 6.95%
3 中国石油天然气股份有限公司 2,408.72 6.27%
中国石油天然气股份有限公司吉林石化分
3.1 1,670.06 4.35%
公司
2019 3.2 兰州中石油润滑油添加剂有限公司 738.66 1.92%
年度
4 盘锦宏业石油化工有限公司 2,145.31 5.58%
5 DAELIM 1,752.38 4.56%
5.1 DAELIM CORPORATION 1,125.18 2.93%
5.2 DAELIM P&P 627.20 1.63%
合计 14,448.48 37.61%
4、近年企业财务状况
(1)、单体口径财务状况
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企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 23,293.04 21,772.15 25,414.54
非流动资产 18,281.39 17,286.08 16,337.99
长期股权投资 3,465.05 3,465.05 3,465.05
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 8,556.60 9,347.45 9,458.96
在建工程 2,448.36 958.09 1,082.49
无形资产 3,001.81 3,040.31 1,898.91
长期待摊费用 292.88 129.27 24.16
递延所得税资产 45.81 45.54 32.12
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 41,574.43 39,058.23 41,752.53
流动负债 18,516.57 17,376.55 18,369.05
非流动负债 20.02 19.48 7.92
负债合计 18,536.59 17,396.02 18,376.97
所有者权益 23,037.83 21,662.20 23,375.56
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 18,133.92 28,556.69 33,229.08
二、营业总成本 16,551.01 26,729.27 29,867.11
减：营业成本 15,129.48 23,749.40 26,897.91
税金及附加 158.19 274.62 270.30
销售费用 28.86 19.73 211.29
管理费用 733.19 2,039.62 1,773.35
研发费用 264.98 297.50 446.44
财务费用 236.32 348.40 267.82
加：其他收益 54.20 314.42 24.36
投资收益 2,004.72 1,887.89
资产减值损失 43.32 -22.12 -29.11
信用减值损失 -47.97 -79.59 -10.56
资产处置收益 0.14 2.72 1.67
公允价值变动收益
三、营业利润 1,632.60 4,047.58 5,236.23
加：营业外收入 0.31 21.79 0.10
减：营业外支出 11.31 55.24 7.45
四、利润总额 1,621.60 4,014.13 5,228.88
减：所得税费用 245.97 258.49 456.28
五、净利润 1,375.63 3,755.64 4,772.60
(2)、合并口径财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
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单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 34,822.67 33,897.15 32,324.52
非流动资产 17,783.56 16,657.72 15,659.69
投资性房地产 453.83 201.03 259.62
固定资产 10,563.46 11,272.47 11,460.82
在建工程 2,583.70 1,214.34 1,196.79
无形资产 3,392.93 3,436.61 2,305.56
使用权资产 180.11
长期待摊费用 314.59 151.64 47.84
递延所得税资产 277.90 282.29 272.37
其他非流动资产 17.04 99.34 116.68
资产总计 52,606.23 50,554.87 47,984.21
流动负债 21,374.44 21,883.02 17,187.92
非流动负债 175.68 20.25 8.06
负债合计 21,550.12 21,903.28 17,195.98
所有者权益 31,056.12 28,651.60 30,788.23
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项目 2021 年 1-6 月 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 25,506.06 44,486.28 56,139.56
二、营业总成本 22,822.80 40,651.29 49,668.86
减：营业成本 20,307.61 35,783.56 42,756.57
税金及附加 212.11 373.72 439.10
销售费用 398.83 493.88 2,129.97
管理费用 1,322.86 3,136.45 3,268.85
研发费用 339.46 436.52 653.95
财务费用 241.94 427.16 420.43
加：其他收益 74.72 353.23 63.91
投资收益 5.36 22.16
资产减值损失 157.69 -124.53 -102.82
信用减值损失 -70.36 -149.21 -250.63
资产处置收益 0.14 2.59 1.95
公允价值变动收益 - -
三、营业利润 2,845.44 3,922.42 6,205.28
加：营业外收入 2.90 41.96 1.71
减：营业外支出 11.86 60.73 17.80
四、利润总额 2,836.48 3,903.65 6,189.19
减：所得税费用 429.77 571.28 1,001.31
五、净利润 2,406.72 3,332.37 5,187.88
5、企业未来收入、成本、费用等预测过程和结果
金额单位：万元
项目/年度 预测年度
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2021 年
2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
7-12 月
营业收入 26,856.53 71,279.70 90,526.37 110,943.37 126,377.43 131,476.07 131,476.07
减：营业成本 22,067.32 58,056.58 74,366.53 90,469.44 103,111.57 107,849.74 107,339.86
税金及附加 242.27 467.28 718.83 830.98 893.70 896.20 900.97
销售费用 510.62 1,298.01 1,553.77 1,850.54 2,057.06 2,183.62 2,183.62
管理费用 1,363.64 3,388.34 3,839.47 4,248.76 4,590.53 4,865.42 4,783.84
研发费用 311.38 813.70 1,036.73 1,231.87 1,443.66 1,660.87 1,628.64
财务费用 276.83 555.28 559.68 564.34 567.87 569.03 569.03
资产减值损失 - - - - - - -
信用减值损失 - - - - - - -
加：其他收益 - - - - - - -
投资收益 - - - - - - -
净敞口套期收益 - - - - - - -
公允价值变动收
- - - - - - -
益
资产处置收益 - - - - - -
营业利润 2,084.48 6,700.51 8,451.36 11,747.44 13,713.05 13,451.18 14,070.12
加：营业外收入 - - - - - - -
减：营业外支出 - - - - - - -
利润总额 2,084.48 6,700.51 8,451.36 11,747.44 13,713.05 13,451.18 14,070.12
减：所得税费用 326.13 1,048.33 1,322.26 1,837.95 2,145.48 2,104.51 2,201.34
净利润 1,758.35 5,652.18 7,129.10 9,909.49 11,567.57 11,346.67 11,868.77
加：折旧摊销 749.97 2,275.21 3,144.69 3,049.17 3,030.54 3,041.47 2,417.77
利息费用（扣除
236.74 454.67 454.67 454.67 454.67 454.67 454.67
税务影响后）
减：营运资金追加额 -3,121.08 7,905.94 7,915.09 8,053.40 6,247.99 2,277.59 -
资本性支出 11,625.23 6,719.82 657.71 279.64 1,114.31 2,207.33 1,934.40
企业自由现金流量 -5,759.10 -6,243.70 2,155.66 5,080.30 7,690.48 10,357.89 12,806.81
八、 资料清单
1、 资产评估申报表；
2、 经济行为文件；
3、 审计报告；
4、 资产权属证明文件、产权证明文件；
5、 重大合同、协议等；
6、 生产经营统计资料；
7、 其他资料。
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（此页无正文）
法定代表人（签字）：
天津利安隆新材料股份有限公司（盖章）
年 月 日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
之长投辽宁渤大化工有限公司股东全部权益
资产评估说明
沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共一册 第一册）
法定代表人（签字）：
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司（盖章）
年 月 日
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沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二二年二月二十五日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及辽宁渤大股东全部权益价值
资产评估项目评估说明
目录
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明 ......................................................... 1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ......................................................... 2
第三部分资产评估说明 ......................................................................................................... 3
第一章评估对象和评估范围说明 .............................................. 3
一、 评估对象与评估范围内容 ......................... 3
二、 实物资产的分布情况及特点 ....................... 4
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况 ....... 4
四、 企业申报表外资产的类型、数量 ................... 4
五、 引用其他机构报告 ............................... 5
第二章资产核实情况总体说明 ................................................ 6
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ............... 6
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ................... 7
三、 核实结论 ....................................... 7
第三章资产基础法评估技术说明 .............................................. 8
一、 流动资产评估技术说明 ........................... 8
二、 房屋建筑物类固定资产评估技术说明 .............. 14
三、 机器设备类固定资产评估技术说明 ................ 38
四、 在建工程评估技术说明 .......................... 54
五、 无形资产—土地使用权评估技术说明 .............. 56
六、 无形资产一其他无形资产 ........................ 77
七、 长期待摊费用评估技术说明 ...................... 81
八、 递延所得税资产评估技术说明 .................... 81
九、 负债评估技术说明 .............................. 81
第四章评估结论及分析 ..................................................... 85
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资产评估项目评估说明
一、 评估结论 ...................................... 85
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明 .......... 85
三、 评估结论中溢价或者折价情况 .................... 86
评估说明附件 ............................................................................................................................ i
附件一企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................................... i
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资产评估项目评估说明
第一部分关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得
见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产评估说明
第一章评估对象和评估范围说明
六、 评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长
期股权投资单位辽宁渤大化工有限公司的股东全部权益（以下简称：辽宁渤大”）。
2、评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的辽宁渤大化工有限公司于评估基准日申
报的所有资产和相关负债。辽宁渤大化工有限公司评估基准日财务报表经过天职
国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，未单独出具审计报告。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，辽宁渤大化工有限公司纳入评估范围内
的所有者权益账面价值为 5,610.98 万元。
3、委托评估的资产类型、账面金额
具体资产类型有货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、应收账款融资、
其他应收款、其他流动资产、存货、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊
费用、递延所得税资产、合同负债、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他
流动负债、递延所得税负债。截至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 3,770.16
非流动资产 2,499.52
固定资产净额 1,938.95
在建工程 135.34
无形资产 391.13
其中：土地使用权 391.13
长期待摊费用 21.71
递延所得税资产 12.39
资产总计 6,269.68
流动负债 658.00
非流动负债 0.71
负债合计 658.70
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项目名称 账面价值
所有者权益 5,610.98
4、委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）
根据企业申报，资产评估机构委派评估专业人员到现场参与企业的资产清查
工作，并对存货、固定资产、无形资产等进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当
承担的债务。
七、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要为存货、房屋建筑物和机器设备，主要分布于辽宁省锦州市义
县前杨乡郭帽屯村辽宁渤大化工有限公司厂区内。
存货为原材料和产成品，原材料和产成品存放在企业库房内，均为正常存货。
房屋建筑物主要工业厂房及附属用房等，建筑结构类型分为框架、排架、砖
混等。从现场勘察情况看，房屋建筑物普遍状态较好。
机器设备主要为二次沉降罐、不锈钢螺旋板换热器及相关配套设备。设备自
投入使用后，企业陆续对生产系统设备进行维修、改造。截止评估基准日，设备
运转正常、保养维修及时，能够满足生产的需要。
电子设备：主要包括办公电脑、空调、监控系统、打印机等。截至评估基准
日使用状态良好。
车辆：纳入评估范围的车辆主要包括奥迪轿车、新捷达轿车、金杯汽车、叉
车等。截至评估基准日均正常使用。
八、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况
截止至评估基准日，辽宁渤大化工有限公司账面记录的无形资产为 1 宗土地
使用权，该土地使用权已办理出让手续并取得国有出让土地使用权证书。
九、 企业申报表外资产的类型、数量
截止至评估基准日，辽宁渤大化工有限公司申报的账外无形资产共 7 项，其
中商标 2 项，发明专利 4 项，作品著作权 1 项。
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序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期
一 专利
芳烷基水杨酸及其衍生物的制备方
1-1 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24
法
一种超高碱值磺酸镁添加剂及其制
1-2 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13
备方法
1-3 一种低碱值磺酸钙盐的制备方法 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26
超高碱值合成重烷基苯磺酸钙的制
1-4 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26
备方法
二 商标
2-1 商标 第 11268029 号 2013/12/21
2-2 商标 第 6570008 号 2010/4/7
三 作品著作权
国作登字
3-1 渤大标识 美术作品 2018/04/26
-2018-F-00534708
十、 引用其他机构报告
无。
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第二章资产核实情况总体说明
四、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织：
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2021 年 12 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根
据辽宁渤大化工有限公司的资产情况，按照专业分别安排流动资产及负债评估专
业人员、房产评估专业人员、土地评估专业人员和设备评估专业人员等进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，评估专业人员对辽宁渤大进行了详细的清查，对被
评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了核查、验证，并取得
了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易价格比较，用以确定资产
和负债的客观存在。
6、 指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳
入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反
映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
7、 初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，
然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
8、 现场调查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估专业人员在被评估单
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资产评估项目评估说明
位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场调
查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
9、 补充、修改和完善资产评估明细表
评估专业人员根据现场实地调查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，
进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：账、表、实相符。
五、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估专业人员没有发现影响资产核实的事项。
六、 核实结论
通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不
存在盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产
和负债进行调整。
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资产评估项目评估说明
第三章资产基础法评估技术说明
十三、 流动资产评估技术说明
（五） 评估范围
本次评估范围内流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、应收账款
融资、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
序号 科目名称 账面价值
1、 货币资金 760,930.67
2、 应收票据 4,122,568.11
3-1、 应收账款合计 15,945,275.12
3-2、 减：坏账准备 736,427.76
3-3、 应收账款净额 15,208,847.36
4-1、 应收款项融资 117,759.40
4-2、 减：坏账准备
4-3、 应收款项融资价值 117,759.40
5、 预付款项 1,859,500.77
6、 其他应收款 2,500,000.00
7-1、 存货合计 13,141,014.67
7-2、 减：存货跌价准备 11,701.09
7-3、 存货净额 13,129,313.58
8 其他流动资产 2,721.25
9、 流动资产合计 37,701,641.14
（六） 评估操作过程
流动资产评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初
步评估技术方案和评估专业人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评
估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和
填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评
估单位的资产负债表相应科目核对以确保其与总金额相符；然后与被评估单位的
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流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了
原始记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征
收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3、现场调查：评估专业人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的
现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”，并对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点
表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员询问了库存商品的采购模
式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5、清查结果：本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估
方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，
撰写流动资产评估技术说明。
（七） 评估方法
1、 货币资金-银行存款
纳入评估范围的银行存款账面价值为 760,930.67 元，共有 4 个银行账户，其
均为人民币账户。
评估专业人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对
账单进行核实，引用审计银行函证。在核对无误的基础上，以核实后的账面价值
作为其评估值。
经上述评估程序，银行存款评估值为 760,930.67 元。
2、 应收票据
纳入评估范围的应收票据账面余额为 4,200,289.70 元，计提坏账准备 77,721.59
元，应收票据净额为 4,122,568.11 元，核算内容为银行承兑汇票。
评估专业人员查阅了票据存根和相关的原始凭证，经核实，部分应收票据已
于基准日后收回，未收回票据可以按照票据期限如期收回，以核实后账面值作为
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评估值。
经上述评估程序，应收票据评估值为 4,122,568.11 元。
3、 应收账款
纳入评估范围的应收账款账面余额 15,945,275.12 元，计提坏账准备 736,427.76
元，应收账款净额为 15,208,847.36 元，核算内容为企业应收的销售货款。
在本次评估中，评估专业人员对于应收账款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用审计函证核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能发函的，评
估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预计信用减值损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信
息，以单项或组合方式对应应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损
失比例如下：
账龄 风险损失预计比例（）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 19.4
2-3 年（含 3 年） 35
3-4（含 4 年）年 56.5
4-5（含 5 年）年 72
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
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736,427.76 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 15,208,847.36 元。
4、 应收款项融资
纳入评估范围的应收款项融资账面价值为 117,759.40 元，核算内容为无息的
银行承兑汇票。
对于应收款项融资，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并
对票据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同
和出库单（发货单）等原始记录。经核实，评估人员认为银行承兑汇票的信用度
较高，可确认上述票据到期后的可收回性。因基准日银行承兑汇票均不计息，故
以核实后的账面值为评估值。
经上述评估程序，应收账款融资评估值为 117,759.40 元。
5、 预付账款
纳入评估范围的预付账款账面价值为 1,859,500.77 元，核算内容为被评估单
位按照合同规定预付的采购商品货款等款项。
评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方
单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款引用
审计函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或
形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预付账款评估值为 1,859,500.77 元。
6、 其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面价值为 2,500,000.00 元，核算内容为关联方
资金拆借款项。
对于其他应收款，评估专业人员核实总账、明细账与评估申报表金额，确定
记账中有无遗漏、重复及错入账情况，检查了原始凭证，确认上述款项的可收回
性。
经以上评估程序，其他应收款评估值为 2,500,000.00 元。
7、 存货
纳入评估范围的存货账面余额为 13,141,014.67 元，其中：原材料账面余额
10,816,910.91 元，产成品账面余额 2,324,103.76 元。存货跌价准备为 11,701.09 元，
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存货账面价值为 13,129,313.58 元。
① 原材料
原材料账面余额 10,816,910.91 元，核算内容为企业生产经营用原料等，评估
基准日原材料未计提跌价准备，原材料账面价值为 10,816,910.91 元。
评估专业人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场
价格信息等，按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查，2021 年 12 月 10 日，
评估专业人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘，并对原材料
的质量和性能状况进行了重点察看与了解，最后盘点结果与评估基准日原材料数
量、金额一致。
原材料因耗用量大，周转速度较快，账面单价接近基准日市价，故原材料以
核实后的数量乘以账面单价确认评估值；部分原材料为辽宁渤大生产的产品并作
为原料使用在生产中，基准日已达到可销售状态，按照产成品评估。
经过以上评估程序，原材料评估值为 10,816,910.91 元。
② 产成品
产成品账面余额为 2,324,103.76 元，核算内容为企业已生产完工并已入库的
产成品，主要为各种型号润滑油添加剂，评估基准日产成品计提跌价准备 11,701.09
元，计提跌价准备主要都是品质正常的滞销产品，经与企业销售人员了解滞销产
品只能通过打折对外销售。产成品账面价值为 2,312,402.67 元。
Ⅰ、对于正常销售的产成品。评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料
分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售
利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
营业利润率× 所得税率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中：不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：按销售费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
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所得税率按企业现实执行的税率；
r：净利润折减率，根据产品畅销程度确定，取值范围为 0-100。其中 r 对于畅
销产品为 0，一般销售产品为 50，勉强可销售的产品为 100。
销售税金及附加率、销售费用率、营业利润率按企业评估基准日账面产成品
销售期间会计报表分析计算得出。
产成品评估指标表
指标 指标值 取值说明
不含税售价 2021 年 6 月 30 日前后产品平均售价
销售税金及附加率 0.83 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
销售费用率 3.73 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
营业利润率 10.52 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
所得税费用率 1.68 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
企业所得税率 15 企业适用的所得税率
Ⅱ、对于滞销的产成品。对于品质正常但是滞销的产品按其可回收金额确定
评估值。
案例（Ⅰ正常销售的产成品）：BDM400（产成品-库存商品清查评估明细表第
13 项）
账面库存数量：41.70 吨，产品平均单位成本：8,032.02 元/吨，账面价值
334,935.22 元。不含税出厂单价为 13,067.14 元/吨，基准日实际库存数量 41.70 吨。
BDM400 为一般正常销售产品，r 取 50，所得税率为 15。则：
评估单价=平均销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用
率-所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
= 13,067.14 × [1-0.83-3.73-1.68-10.52× （1-15）× 50]
=11,667.52 (元)。
评估值=评估单价× 数量=41.70× 11,667.52 =486,535.58 元（取整）
经过以上评估程序，产成品评估值为 3,246,693.41 元，评估增值主要原因是由
于企业产成品的市场销售价格在扣除销售费用、销售税金、企业所得税及一定的
产品销售利润后有一定利润，故造成评估增值。
8、 其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产账面价值 2,721.25 元，核算内容为车船使用税
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和环境保护税。
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表， 评估专业人员向被评估单位调
查了解了应负担的税种、税率及缴纳制度等税收政策。 查阅了被评估单位评估基
准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。其他流动资
产以核实后的账面值确定评估值。
经过以上评估程序，其他流动资产评估值为 2,721.25 元。
（八） 评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
货币资金 760,930.67 760,930.67
应收票据 4,122,568.11 4,122,568.11
应收账款合计 15,945,275.12
减：坏账准备 736,427.76
应收账款净额 15,208,847.36 15,208,847.36
应收款项融资 117,759.40
减：坏账准备
应收款项融资价值 117,759.40 117,759.40
预付款项 1,859,500.77 1,859,500.77
其他应收款 2,500,000.00 2,500,000.00
存货合计 13,141,014.67
减：存货跌价准备 11,701.09
存货净额 13,129,313.58 14,063,604.32 934,290.74 7.12
其他流动资产 2,721.25 2,721.25
流动资产合计 37,701,641.14 38,635,931.88 934,290.74 2.48
评估结果增减值分析：
流动资产评估值 38,635,931.88 元，评估增值 934,290.74 元，增值率 2.48。增值
原因为存货中产成品按市场销售价格扣除相关税费和合理利润后仍有增值。
十四、 房屋建筑物类固定资产评估技术说明
（八） 评估范围
纳入本次评估范围内的房屋建筑物 8 项，构筑物 20 项。房屋建筑物建筑面积
共计 7,263.65 平方米。截止评估基准日账面原值为 18,791,370.85 元，账面净值为
10,701,639.64 元，具体见下表：
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金额单位：人民币元
资产名称 申报项数 账面原值 账面价值
房屋建筑物类合计 28 18,791,370.85 10,701,639.64
固定资产--房屋建筑物 8 15,767,564.49 8,693,058.92
固定资产--构筑物 20 3,023,806.36 2,008,580.72
（九） 房屋建筑物概况
1.概况
本次评估的房屋建筑物是辽宁渤大化工有限公司位于辽宁省锦州市义县前
杨镇郭帽屯村的工业厂房及附属用房共 8 幢，建筑面积合计 7,263.65 平方米。
经现场调查，总体情况如下：
（1）基础承载能力。各主要生产建筑物、构筑物采用了独立基础，地基承载
能力较好，未发现这些建（构）筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现
裂缝。
（2）主体结构强度一般，各类建（构）筑物承重构件和非承重构件良好，但
具有继续承力和使用的功能。
（3）厂房及辅助生产用房维护管理较好。
（4）屋面一般采用彩钢夹芯板或改性沥青防水，耐久性较好，房屋能够及时
得到维修。
综上所述，我们认为本次被评估的建（构）筑物，均具有继续使用的功能。
2.主要建筑物工程技术特征
（1）钢结构。
基础：钢筋砼独立基础。
承重构件：钢制柱、梁、屋架、檩条、操作平台。
墙体：1.2 米以下外墙 240 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；1.2 米以上为双层彩
钢夹芯板。内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂浆砌筑。
外墙：水泥砂浆 20 厚抹面。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
地面：混凝土地坪。
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门窗：门为夹芯板门、防火门等。窗为塑钢窗。
屋面：双层彩钢夹芯板。
配套设施：照明系统灯具为防爆灯。给排水系统为镀锌钢管给水管，PVC 排
水管。
（2）框架结构
基础：现浇钢筋混凝土独立承台、基础梁。
承重结构：现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂
浆砌筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面、SBS 卷材防水。
楼地面：地砖地面。
外墙：水泥砂浆抹面，聚苯乙烯保温板、乳胶漆涂料。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
天棚：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
门窗：门为玻璃门、木门、防盗门，防火门等。窗为塑钢窗。
室内上下水、消防、电照、监控、网络通讯等配置齐全。
（3）构筑物
构筑物主要为厂内道路、围墙、水池等，结构形式为混凝土、砖或钢结构。
3.账面价值的构成
账面原值的构成：为工程竣工时的建安工程费、勘察设计费、工程建设监理
费、建设单位管理费等构成。
4.权利状况
纳入本次评估范围内的主要房屋建（构）筑物部分已取得《不动产权证》，房
屋相应占用的土地为国有出让土地，产权清晰。截止评估基准日，均未对外进行
抵押、担保等事项。未办理产权证明细见下表：
序号 名称 结构 面积(㎡) 位置
1 锅炉房 砖混 480.00 辽宁省锦州市义县前杨镇郭帽屯村
2 配电间 砖混 234.90 辽宁省锦州市义县前杨镇郭帽屯村
3 泵房 砖混 434.00 辽宁省锦州市义县前杨镇郭帽屯村
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（十） 评估操作过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后根据被评估单位提供的资产明细表进行账表核对，同时
对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数
量和特征是否相符进行了核对并加以调整。
第二阶段：现场调查阶段
对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据申报表，核对各建筑物的名称、
座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资
产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在调查时，还主
要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构
件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、
构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、
配套使用状况。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，
为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观查，查看有无变
形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是
否有风化以及风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外
装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看
装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足
使用要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有
无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
查阅了典型建（构）筑物的有关资料，结合现场勘查的实际状况，计算出该
房屋建筑物的建安工程费，并根据评估基准日当地的建材市场价格，按现行定额
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资产评估项目评估说明
和行业取费标准采用成本法进行评估值计算。
第四阶段：撰写资产评估说明
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写资产评估说明。
（十一） 评估依据
16. 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
17. 《中华人民共和国土地管理法》；
18. 建设部《房屋完损等级评定标准》；
19. 中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
20. 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价规范》；
21. 《资产评估常用数据与参数手册》；
22. 辽宁省房屋建筑物与装饰工程定额（2017）；
23. 辽宁省通用安装工程定额（2017）；
24. 辽宁省建筑工程费用及计算规则（2017）；
25. 锦州工程造价信息（2021 年 06 月）；
26. 中国人民银行公布的评估基准日现行存、贷款利率标准；
27. 被评估单申报的《固定资产-房屋建筑物清查申报明细表》；
28. 被评估单位提供的与房屋建筑物相关的预决算资料；
29. 被评估单位提供的与房屋建筑物相关的其他资料；
30. 评估人员现场收集的其他资料；
（十二） 评估方法
本次评估的房屋建筑物评估采用成本法。
成本法
成本法是以原有的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新购建和待估房屋
建筑物使用功能一样的建筑物所投入的各项费用之和，确定重置价，同时根据建
筑物的有形损耗和无形损耗以及使用年限确定其综合成新率，最终根据建筑物重
置价和成新率的乘积确定评估值。
基本公式为：
房屋建（构）筑物评估值=重置全价× 成新率
1.重置全价的确定
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资产评估项目评估说明
重置全价=建安工程造价＋前期及其他费用＋资金成本
（1）建筑安装工程造价的确定
评估工作中，评估人员可通过查看待估建（构）筑物的各项实物情况和调查
工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况，采取不同评估方法分别确定待估建（构）
筑物建安工程综合造价。一般综合造价的确定可根据实际情况采用决算调整法、
类比系数调整法、重编预算法等方法中的一种方法来确定评估对象的建安工程综
合造价或同时运用几种方法综合确定评估对象的建安工程综合造价。考虑到本次
评估的评估对象工程结（决）算资料部齐全，评估人员决定采用决算调整法并结
合市场询价结果来确定评估对象的建安工程综合造价。
决算调整法
对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物，评估人
员通过对待估建（构）筑物的现场实地调查，将待估建（构）筑物按结构分类，
分为钢结构、框剪结构、框架结构、混合结构、砖混结构等。从每类结构类型中
筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建（构）筑物作为典型工程案例，运
用决算调整法，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析已
决算建（构）筑物建安工程综合造价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场
的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对已决算建（构）筑物建安工程综合
造价进行调整，确定其建安工程造价。
对于工程结算资料不齐全的，评估人员通过对待估建（构）筑物的现场实地
调查，筛选出有代表性的建（构）筑物作为典型工程案例，收集与典型工程类似
的工程决算书，运用类似工程的决算调整法，以类似工程的决算中经确认的工程
量为基础，与待估建（构）筑物的分部分项差异进行比对，分析待估建（构）筑
物建安工程综合造价各项构成费用，并根据评估基准日当地市场的人工、材料等
价格信息和相关取费文件，对待估建（构）筑物建安工程综合造价进行调整，确
定其建安工程造价。
决算调整法主要计算步骤为：
a、根据评估人员在现场的勘查，筛选出有代表性的建（构）筑物，查阅竣
（施）工图纸和工程结（预）算书，汇总待估建（构）筑物各分部分项工程量，
确定待估建（构）筑物各分部分项工程量。对于工程结算资料不齐全的，收集类
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似工程决算书，分析代表性的建（构）筑物与类似工程的差异，汇总待估建（构）
筑物各分部分项工程量，确定估建（构）筑物各分部分项工程量。
b、参照当地工程造价主管部门公布的近期材料价格和当地执行的建设工程
人工工资单价对工程结（预）算书中人工费、材料费等进行调整。
c、参照省市建设工程结（预）算有关取费文件规定及并考虑当地实际情况，
对原工程结算书的相关计费标准进行调整。
（2）前期费用及期间费用的确定
前期费用及其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投
标代理服务费、环境评价费等测算出合理的前期费用及其它费用的费用率。前期
费用及期间费用费率表如下：
费率%（含 费率%（不
序号 项目名称 取费基数 依据
税） 含税）
1 建设单位管理费 工程造价 1.64 1.64 财建[2016]504 号
参照计委建设部
2 勘察费设计费 工程造价 4.10 3.87
计价(2002)10 号
参照发改价格
3 工程监理费 工程造价 2.50 2.36
(2007)670 号
参照计价格
4 招投标代理费 工程造价 0.44 0.42
(2002)1980 号
参照计委环保总
5 环境评价费 工程造价 0.30 0.28 局计价格
(2002)125 号
项目建议书费及可行 参照计委计价格
6 工程造价 0.80 0.75
性研究费 (1999)1283 号
小计 9.78 9.32
（3）资金成本的确定
资金成本为建筑物正常建设工期内占用资金的机会成本。其采用的利率按基
准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算。
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资金成本=建安工程造价× 正常建设期× 正常建设期贷款利率× 1/2+前期及其他
费用× 正常建设期× 正常建设期贷款利率× 1/2
2.成新率的评定
本次评估建筑物成新率的确定，根据建筑物的基础、主体结构等各部分的实
际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷ (尚可使用年限+已使用年限)
3.评估值的确定
评估值=重置价值× 成新率
（十三） 典型案例
案例一：厂房
明细表序号：固定资产—建筑物清查评估明细表第 1 项；
建筑结构：钢结构
建成年月：2009/5/1
建筑面积：1,634.38 平方米
账面价值：4,051,051.28 元
账面净值：1,712,559.83 元
3. 概况
主体建筑物为 1 层钢结构，檐高 11 米。其结构特如下：
基础：钢筋砼独立基础。
承重构件：钢制柱、梁、屋架、檩条、操作平台。
墙体：1.2 米以下外墙 240 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；1.2 米以上为双层彩
钢夹芯板。内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂浆砌筑。
外墙：水泥砂浆 20 厚抹面。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
地面：混凝土地坪。
门窗：门为夹芯板门、防火门等。窗为塑钢窗。
屋面：双层彩钢夹芯板。
配套设施：照明系统灯具为防爆灯。给排水系统为镀锌钢管给水管，PVC 排
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水管。
现场调查状况：房屋结构坚固，基础沉降已稳定，墙面局部变现，屋面不渗
漏，房屋未出现不均匀的裂缝，室内设施均属完好。整体外观情况完好，房屋尚
在继续使用中。
2.评估对象产权状况
已取得不动产权证：辽（2017）义县不动产权第 0000142 号，证载权利人为辽
宁渤大化工有限公司。产权清晰，房屋建筑物于评估基准日已对外进行抵押。
3.重置全价
3.1 建安造价的确定
本次评估根据现场收集的决算资料，根据决算资料中的工程量，套用《辽宁
省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017）、《辽宁省通用安装工程定额》（2017）、《辽
宁省建筑工程费用及计算规则》（2017），采用《锦州工程造价信息（2021 年 6 月）》
对主材进行价差调整计算得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如
下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
行 序
费用名称 取费说明 费率() 金额
号 号
建筑工程 3,014,962.63
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工
工程定额分部分项工程费、 价差+机上其他价差+燃料动力价差+主材
1 A 2,515,778.54
技术措施费合计 费+设备费+其中：企业管理费+其中：利
润
其中：人工费预算价+机械
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 480,282.87
费预算价
一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 6,243.68
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 3,121.84
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 3,121.84
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夜间施工增加费和白天施工需要照明费+
二次搬运费+冬季施工费+已完工程及设
6 C 其他措施项目费 17,530.32
备保护费+市政工程（含园林绿化工程）
施工干扰费+其他
夜间施工增加费和白天施
7 C1
工需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 17,530.32
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工
11 C5 4
程）施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合
14 E 措施项目费（不含安全施工 计+一般措施项目费(不含安全施工措施 2,539,552.54
措施费）、其他项目费合计 费)+其他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 40,824.04
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 36,021.22
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其
17 F 规费 165,073.22
他+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 125,786.08
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 39,287.14
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费
23 G 安全施工措施费 （不含安全施工措施费）、其他项目费合 2.27 61,395.00
计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费
24 H 税前工程造价合计 （不含安全施工措施费）、其他项目费合 2,766,020.76
计+规费+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 248,941.87
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 3,014,962.63
工程造价 3,014,962.63
安装工程费用表
单位：人民币元
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行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 ()
安装工程 672,399.03
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、技
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+设 570,834.86
术措施费合计
备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 90,726.56
预算价
一般措施项目费(不含安全施
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 1,179.44
工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 589.72
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 589.72
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保护
6 C 其他措施项目费 3,311.52
费+市政工程（含园林绿化工程）施工干扰费
+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 3,311.52
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、措 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计+
14 E 施项目费（不含安全施工措施 一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其他 575,325.82
费）、其他项目费合计 措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 7,711.76
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 6,804.49
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他+
17 F 规费 31,182.72
工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 23,761.29
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 7,421.43
20 F3 工程排污费
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资产评估项目评估说明
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 1.71 10,371.30
含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费 616,879.84
+安全施工措施费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 55,519.19
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 672,399.03
工程造价 672,399.03
建安造价（含税）=3,687,361.66 元
建安造价（不含税）=3,382,900.60 元
3.2 前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
费率% 费率%（不
序号 项目名称 取费基数 依据
（含税） 含税）
财建[2016]504
1 建设单位管理费 工程造价 1.64 1.64
号
参照计委建设
2 勘察费设计费 工程造价 4.10 3.87 部计价(2002)10
号
参照发改价格
3 工程监理费 工程造价 2.50 2.36
(2007)670 号
参照计价格
4 招投标代理费 工程造价 0.44 0.42
(2002)1980 号
参照计委环保
5 环境评价费 工程造价 0.30 0.28 总局计价格
(2002)125 号
项目建议书费及可行 参照计委计价
6 工程造价 0.80 0.75
性研究费 格(1999)1283 号
小计 9.78 9.32
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及辽宁渤大股东全部权益价值
资产评估项目评估说明
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=3,687,361.66 × 9.78
=360,623.97 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=3,562,946.39× 9.32
=343,662.11 元
3.3 资金成本
本项目正常建设期为 1 年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，
前期及其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
3.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 3,687,361.66
二 建安工程总造价(不含税) 3,382,900.60
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*9.78 360,623.97
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*9.32 343,662.11
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1 年取 3.85) 77,923.72
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 3,804,500.00
七 建筑面积 1634.38 平方米
八 重置单价 五÷六 2,327.79
4.成新率的确定
该建筑物为钢结构，2009 年 5 月建成，截至评估基准日，已使用 12.17 年。
经实地勘察：
结构部分：地基基础承载力强，梁、柱坚固；墙体节点坚固严实；屋面不渗
漏；地面平整坚固。
装饰部分：部分门窗开关不灵活；外墙罩面局部变形，屋面无渗漏，室内设
施均属较好。
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资产评估项目评估说明
设备部分：水卫管道正常使用；电器线路装置基本完好；通风正常。
根据现场勘查，厂房内存在腐蚀现象，总体看使用情况良好。预计尚可使用
年限为 48.00 年，则该建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷ (尚可使用年限+已使用年限)
=48÷（48+12.17）
=80（取整）
5.评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
=3,804,500.00 × 80
=3,043,600.00 （元）取整
案例二：办公楼
明细表序号：固定资产—建筑物清查评估明细表第 3 项；
建筑结构：框架结构
建成年月：2009/5/1
建筑面积：2,509.65 平方米
账面价值：5,654,720.10 元
账面净值：3,332,508.51 元
4. 概况
主体建筑物为 3 层框架结构，层高 3.6 米。其结构特如下：
基础：现浇钢筋混凝土独立承台、基础梁。
承重结构：现浇钢筋混凝土柱、梁、板。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M7.5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M7.5 混合砂
浆砌筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面、SBS 卷材防水。
楼地面：地砖地面。
外墙：水泥砂浆抹面，聚苯乙烯保温板、乳胶漆涂料。
内墙：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
天棚：水泥砂浆 20 厚抹面，乳胶漆涂料。
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资产评估项目评估说明
门窗：门为玻璃门、木门、防盗门，防火门等。窗为塑钢窗。
室内上下水、消防、电照、监控、网络通讯等配置齐全。
现场调查状况：房屋结构坚固，基础沉降已稳定，墙面局部风裂，屋面不渗
漏，房屋未出现不均匀的裂缝，室内设施均属完好。整体外观情况完好，房屋尚
在继续使用中。
2.评估对象产权状况
截至评估基准日，该办公楼已取得不动产权证，房屋所有权人为辽宁渤大化
工有限公司，其对应土地为国有出让地，权证号为：辽（2017）义县不动产
权第 0000142 号。产权清晰，房屋建筑物于评估基准日已对外进行抵押。
3.重置全价。
3.1 建安造价的确定
本次评估根据现场收集的决算资料，根据决算资料中的工程量，套用《辽宁
省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017）、《辽宁省通用安装工程定额》（2017）、《辽
宁省建筑工程费用及计算规则》（2017），采用《锦州工程造价信息（2021 年 6 月）》
对主材进行价差调整计算得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如
下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 ()
建筑工程 3,127,482.75
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 2,597,830.45
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 528,315.06
预算价
一般措施项目费(不含安全施
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 6,868.10
工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 3,434.05
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 3,434.05
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 19,283.50
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
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资产评估项目评估说明
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 19,283.50
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 2,623,982.05
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 44,906.78
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 39,623.63
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 181,581.88
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 138,365.71
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 43,216.17
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2.27 63,686.30
费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2,869,250.23
费+安全施工措施
25 I 税金 税前工程造价合计 9 258,232.52
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 3,127,482.75
装饰工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 ()
建筑工程 1,025,052.97
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+ 768,694.37
技术措施费合计
设备费+其中：企业管理费+其中：利润
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及辽宁渤大股东全部权益价值
资产评估项目评估说明
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 383,640.89
预算价
一般措施项目费(不含安全施
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 4,987.34
工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 2,493.67
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 2,493.67
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保
6 C 其他措施项目费 14,002.89
护费+市政工程（含园林绿化工程）施工干
扰费+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 14,002.89
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计
14 E 措施项目费（不含安全施工 +一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其 787,684.60
措施费）、其他项目费合计 他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 32,609.48
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 28,773.07
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他
17 F 规费 131,857.37
+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 100,475.55
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 31,381.82
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 2.27 20,873.60
费
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资产评估项目评估说明
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规 940,415.57
费+安全施工措施
25 I 税金 税前工程造价合计 9 84,637.40
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 1,025,052.97
安装工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 ()
安装工程 909,577.32
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工价
工程定额分部分项工程费、技
1 A 差+机上其他价差+燃料动力价差+主材费+设 772,187.97
术措施费合计
备费+其中：企业管理费+其中：利润
其中：人工费预算价+机械费
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 122,728.95
预算价
一般措施项目费(不含安全施
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 1,595.48
工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 797.74
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 797.74
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+二
次搬运费+冬季施工费+已完工程及设备保护
6 C 其他措施项目费 4,479.61
费+市政工程（含园林绿化工程）施工干扰费
+其他
夜间施工增加费和白天施工
7 C1
需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 4,479.61
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工程）
11 C5 4
施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、措 工程定额分部分项工程费、技术措施费合计+
14 E 施项目费（不含安全施工措施 一般措施项目费(不含安全施工措施费)+其他 778,263.06
费）、其他项目费合计 措施项目费+其他项目费
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资产评估项目评估说明
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 10,431.96
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 9,204.67
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其他+
17 F 规费 42,181.94
工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 32,142.71
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 10,039.23
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
23 G 安全施工措施费 1.71 14,029.61
含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费（不
24 H 税前工程造价合计 含安全施工措施费）、其他项目费合计+规费 834,474.61
+安全施工措施
25 I 税金 税前工程造价合计 9 75,102.71
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 909,577.32
建安造价（含税）=5,062,113.04 元
建安造价（不含税）=4,644,140.41 元
3.2 前期及其他费用
取费基
序号 项目名称 费率%（含税） 费率%（不含税） 依据
数
1 建设单位管理费 工程造价 1.64 1.64 财建[2016]504 号
2 勘察费设计费 工程造价 4.10 3.87 参照计委建设部计价(2002)10 号
3 工程监理费 工程造价 2.50 2.36 参照发改价格(2007)670 号
4 招投标代理费 工程造价 0.44 0.42 参照计价格(2002)1980 号
5 环境评价费 工程造价 0.30 0.28 参照计委环保总局计价格(2002)125 号
6 项目建议书费及可行性研究费 0.80 0.75 参照计委计价格(1999)1283 号
工程造价
小计 9.78 9.32
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=5,062,113.04× 9.78
=495,074.66 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=5,062,113.04× 9.32
=471,788.94 元
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3.3 资金成本
本项目正常建设期为 1 年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，
前期及其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
3.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 5,062,113.04
二 建安工程总造价(不含税) 4,644,140.41
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*9.78 495,074.66
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*9.32 471,788.94
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1 年取 3.85) 106,975.86
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 5,222,900.00
七 建筑面积 2509.65 平方米
八 重置单价 五÷ 六 2,081.13
4.成新率的确定
该办公楼为框架结构，2009 年 5 月建成，截至评估基准日，已使用 12.17 年。
经实地勘察：
结构部分：地基基础承载力强，梁、柱坚固；墙体节点坚固严实；屋面不渗
漏；地面平整坚固。
装饰部分：部分门窗开关不灵活；外墙罩面局部风裂，屋面无渗漏，室内设
施均属较好。
设备部分：水卫管道正常使用；电器线路装置基本完好；通风正常。
根据现场勘查，总体看使用情况良好。预计尚可使用年限为 48.00 年，则该
建筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷(尚可使用年限+已使用年限)
=48÷ （48+12.17）
=80（取整）
5.评估值的确定
评估值=重置全价× 成新率
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资产评估项目评估说明
=5,222,900.00× 80
=4,178,320.00（元）取整
案例三：围墙（构筑物评估明细表第 2 项）
4. 概况
建成时间：2009/5/1
账面原值：276,450.00 元；
账面净值：121,793.00 元。
围墙长度为 2,202.00 米，高 2.2 米，砖结构。具体作为为机械挖沟槽土方，C15
混凝土垫层，砖大放脚基础，上部为 240 厚砖墙，附设 370*370 砖柱，顶部砖压顶，
水泥砂浆抹灰。
经现场调查并向工程人员了解：该构筑物维护及时；经现场调查，基础无沉
降，表面完好。总体使用情况良好，满足正常使用。
5. 重置全价
2.1 工程造价的测算
本次评估根据现场收集的决算资料，根据决算资料中的工程量，套用《辽宁
省房屋建筑物与装饰工程定额》（2017）、《辽宁省建筑工程费用及计算规则》
（2017），采用《锦州工程造价信息（2021 年 16 月）》对主材进行价差调整计算
得出该工程的建安工程定额直接费，建安工程取费表如下：
建筑工程费用表
单位：人民币元
行 序 费率
费用名称 取费说明 金额
号 号 ()
建筑工程 1,253,433.49
人工费+材料费+机械费预算价+机上人工
工程定额分部分项工程费、 价差+机上其他价差+燃料动力价差+主材
1 A 1,018,203.59
技术措施费合计 费+设备费+其中：企业管理费+其中：利
润
其中：人工费预算价+机械
2 A1 人工费预算价+机械费预算价 270,119.96
费预算价
一般措施项目费(不含安全
3 B 文明施工和环境保护费+雨季施工费 3,511.56
施工措施费)
4 B1 文明施工和环境保护费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 1,755.78
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资产评估项目评估说明
5 B2 雨季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 0.65 1,755.78
夜间施工增加费和白天施工需要照明费+
二次搬运费+冬季施工费+已完工程及设
6 C 其他措施项目费 9,859.38
备保护费+市政工程（含园林绿化工程）
施工干扰费+其他
夜间施工增加费和白天施
7 C1
工需要照明费
8 C2 二次搬运费
9 C3 冬季施工费 其中：人工费预算价+机械费预算价 3.65 9,859.38
10 C4 已完工程及设备保护费
市政工程（含园林绿化工
11 C5 4
程）施工干扰费
12 C6 其他
13 D 其他项目费
工程定额分部分项工程费、 工程定额分部分项工程费、技术措施费合
14 E 措施项目费（不含安全施工 计+一般措施项目费(不含安全施工措施 1,031,574.53
措施费）、其他项目费合计 费)+其他措施项目费+其他项目费
15 E1 其中：企业管理费 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.5 22,960.20
16 E2 其中：利润 其中：人工费预算价+机械费预算价 7.5 20,259.00
社会保障费+住房公积金+工程排污费+其
17 F 规费 92,840.23
他+工伤保险
18 F1 社会保障费 其中：人工费预算价+机械费预算价 26.19 70,744.42
19 F2 住房公积金 其中：人工费预算价+机械费预算价 8.18 22,095.81
20 F3 工程排污费
21 F4 其他
22 F5 工伤保险
工程定额分部分项工程费、措施项目费
23 G 安全施工措施费 （不含安全施工措施费）、其他项目费合 2.27 25,524.22
计+规费
工程定额分部分项工程费、措施项目费
24 H 税前工程造价合计 （不含安全施工措施费）、其他项目费合 1,149,938.98
计+规费+安全施工措施
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资产评估项目评估说明
费
25 I 税金 税前工程造价合计 9 103,494.51
26 J 工程造价 税前工程造价合计+税金 1,253,433.49
建安造价（含税）=1,253,433.49 元
建安造价（不含税）=1,149,938.98 元
2.2 前期及其他费用
根据前期及其他费用各项取费文件计算本次费率。
序 取费 费率%（含 费率%（不含
项目名称 依据
号 基数 税） 税）
工程
1 建设单位管理费 1.64 1.64
造价 财建[2016]504 号
工程 参照计委建设部计价
2 勘察费设计费 4.10 3.87
造价 (2002)10 号
工程
3 工程监理费 2.50 2.36 参照发改价格(2007)670 号
造价
工程
4 招投标代理费 0.44 0.42 参照计价格(2002)1980 号
造价
工程 参照计委环保总局计价格
5 环境评价费 0.30 0.28
造价 (2002)125 号
项目建议书费及可行 参照计委计价格(1999)1283
6 工程 0.80 0.75
性研究费 号
造价
小计 9.78 9.32
前期及其他费用（含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（含税）
=1,253,433.49× 9.78
=122,585.80 元
前期及其他费用（不含税价）=建筑工程合计（含税价）× 费率（不含税）
=1,253,433.49× 9.32
=116,820.00 元
2.3 资金成本
本项目正常建设期为 1 年，本次评估假设工程造价支出在建设期均匀投入，
前期及其他费用在建设初期一次性投入，则资金成本公式为：
资金成本=（建安工程造价（含税价）+前期及其他费用（含税价））× 正常建
设期× 贷款利率÷ 2
2.4 重置全价
重置全价=建安工程造价（扣税价）+前期及其他费用（扣税价）+资金成本
重置价值计算表
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及辽宁渤大股东全部权益价值
资产评估项目评估说明
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
一 建安工程总造价(含税) 1,253,433.49
二 建安工程总造价(不含税) 1,149,938.98
三 前期及其他费用（含税） 建筑安装工程造价*9.78 122,585.80
四 前期及其他费用（不含税） 建筑安装工程造价*9.32 116,820.00
五 资金成本 （一+三）× 合理工期÷ 2× 利率（按 1 年取 3.85) 26,488.37
六 重置全价(不含税) 二+四+五(百位取整) 1,293,200.00
七 建筑面积 2202 平方米
八 重置单价 五÷ 六 587.28
6. 成新率的确定
该构筑物为砖结构，2009 年 5 月建成，截至评估基准日，已使用 12.17 年。
经实地勘察：
基础部分：基础无沉降。
主体部分：表面基本完好。
根据现场勘查，总体看使用情况良好。预计尚可使用年限为 18.00 年，则该
构筑物成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限÷ (尚可使用年限+已使用年限)
=18÷ （18+12.17）
=60.00（取整）
4.评估值
评估值=重置全价× 成新率
=1,293,200.00× 60.00
=775,920.00（元）取整
（十四） 评估结果
房屋建筑物评估结果如下表：
1、评估结果见下表
金额单位：元
账面价值 评估价值 增值额 增值率
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
18,791,370 10,701,639 20,506,200 15,842,609 1,714,829. 5,140,969. 48.0
合计 9.13
.85 .64 .00 .00 15 36 4
房屋建筑 15,767,564 8,693,058. 13,980,900 11,273,005 -1,786,664 2,579,946. -11.3 29.6
物 .49 92 .00 .00 .49 08 3 8
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资产评估项目评估说明
账面价值 评估价值 增值额 增值率
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
3,023,806. 2,008,580. 6,525,300. 4,569,604. 3,501,493. 2,561,023. 115. 127.
构筑物
36 72 00 00 64 28 80 50
2、房屋建筑物增减值原因分析
房屋建筑物评估重置全价增值 1,714,829.15 元，增值率 9.13，评估净值增值
5,140,969.36 元，增值率 48.04。原因主要如下：
2.1 重置全价增值是由于基准日的人材机较建设期有一定幅度的上涨。
2.2 评估净值增值的主要原因为重置全价增值，房屋建筑物的经济使用年限高
于会计折旧年限，这是评估净值增值的主要原因。
2、权属瑕疵情况
截止至评估基准日，辽宁渤大存在的未办理产权证的房屋情况如下：
建筑面积
序号 建筑物名称 地址 结构
（m2）
1 锅炉房 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 480.00
2 配电间 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 234.90
3 泵房 锦州市义县前杨镇郭帽屯村 砖混 434.00
十五、 机器设备类固定资产评估技术说明
（七） 评估范围
辽宁渤大纳入本次评估范围的设备类资产有机器设备、车辆和电子办公设
备。主要分布于各生产车间、部门及公司场内。设备类资产于评估基准日的账面
价值构成如下表：
金额单位：人民币元
项目 原值 净值
设备类合计 18,499,973.04 8,687,877.06
固定资产-机器设备 17,388,231.89 8,401,129.99
固定资产-车辆 787,369.41 197,393.39
固定资产-电子办公设备 324,371.74 89,353.68
详见《固定资产-机器设备评估明细表》、《固定资产-车辆评估明细表》和
《固定资产-电子办公设备评估明细表》。
（八） 设备概况
辽宁渤大化工有限公司成立于 2007 年 01 月 08 日，注册地位于义县前杨乡郭
帽屯村。经营范围包括石油添加剂、化工产品（除危险化学品、监控化学品）、化
工设备制造，销售。
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300 地址：
北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 38
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及辽宁渤大股东全部权益价值
资产评估项目评估说明
该公司设备类资产合计 319 项，其中：机器设备申报表中共 271 项；运输设
备 6 项；电子设备 42 项。详见评估明细表。
（九） 评估依据
评估过程主要划分为以下三个阶段：
1、企业提供的《设备清查评估明细表》；
2、中机产业数据网 2021 年《机电产品全球报价系统》；
3、设备购置合同和发票；
4、财政部财建[2016]504 号；
5、国家发展改革委、建设部关于印发的发改价格[2007]670 号文《建设工程监
理与相关服务收费管理规定》的通知；
6、发改价格[2015]299 号；
7、《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号）；
8、财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号
9、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
10、有关网络询价；
11、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
12、评估人员市场询价以及设备的生产厂询价收集的价格信息；
13、评估人员收集的其他资料。
（十） 评估过程
1、清查核实工作，
设备类资产的核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员
的配合下进行。对设备的勘查，主要为①核查实物，即根据清查评估明细表所列
项目，查对设备编号、确认有无此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型
号、规格、制造厂家、制造年月。②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对
产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；
对产权权属资料中所载明的所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予
高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人
出具了“说明”和“承诺函”。③调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术
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文件、资料。并对运行、故障、非在用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，
并填列设备现场作业调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实
际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了
相应的调整。④了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为
分析评估增减值做好基础工作。为保证评估结果的准确性，根据企业设备类资产
的构成特点，评估人员指导该公司财务及相关部门人员根据实际情况填写资产清
查评估明细表，并以此作为评估的基础。根据不同的设备特点及现状，评估人员
采取不同的清查核实方法进行现场勘察，努力做到不重不漏。
在清查核实过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、
启用日期等作了补充和更正。对重要设备要求填写《设备状况调查表》。
②评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，
近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备
在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依
据之一。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件以及到评估基准日止的已行驶
总公里数。
经清查核实，纳入评估范围的设备类资产中，无盘亏盘盈状况。截至评估基
准日各项设备均能正常使用。
2、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
(2)为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅
设备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全
价。
(3)重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的
方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、
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维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年
限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
(4)由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇
总。
3、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可
能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总机械设备、电子设备、运输设备等评估明细
表。
(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调
查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑
汇总成“附件”存档。
4 撰写报告
按有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（十一） 评估方法
评估值=重置全价× 成新率
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委托评估
设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价× 综合成新率
（1）重置全价的确定
根据国务院于 2008 年 11 月 10 日发布国务院令第 538 号《中华人民共和国增
值税暂行条例》，从 2009 年 1 月 1 日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转
变为消费性增值税，增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可
以在销项税中低扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。
根据重置成本的原则，在 2009 年后评估设备等固定资产时估算其重置全价时应扣
除其增值税，增值税率按财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号规定执行，
也就是设备评估的购置价值应该为：
设备购置价=设备取得增值税发票的购买价/（1+适用增值税税率）
1）机器设备
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①对于国产设备，重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价，
同时考虑必要的运杂费、安装调试费、前期及其他费用及资金成本等予以确定。
国产设备的重置全价计算公式：
重置全价=设备购置价/1.13+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+资金成本
③式中各项费用的计算方法：
a.购置价
国产设备主要通过向生产厂家询价、参照《2021 年机电产品报价手册》、网
络等渠道收集的报价资料及参考近期同类设备的合同价格确定，对于无法取得价
格信息的近期购置价设备按国内行业生产者物价指数 PPI 来估算。
b.运杂费
根据《资产评估常用数据及参数手册》，按不同类型的设备和地区取运杂费率
计取。
运杂费=设备购置价× 运杂费率
参考企业提供的设备采购合同和目前市场上设备采购，价格包含运杂费，所
以本次评估取运杂费率为零。
c.安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，通用设备以设备购置价为基础，按
不同安装费率计取：
安装调试费=设备购置价× 安装调试费率
d.建设前期及其它费用
前期及其他费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理
费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，
计算基数为设备购置价、运杂费及安装调试费之和。
前期及其他费用=（设备购置价+运杂费+安装调试费）× 费率
本次评估前期及其他费率计算如下表：
序 费率%(含 费率%(不
费用名称 取费基数 取费依据
号 税) 含税)
建安工程造 财政部财建[2016]504
1 建设单位管理费 1.64 1.64
价 号
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建安工程造 参照(发改价格
2 工程监理费 2.50 2.36
价 [2015]299 号)
建安工程造 参照(发改价格
3 环境评价费 0.30 0.28
价 [2015]299 号)
项目建议书费及 建安工程造 参照(发改价格
4 0.80 0.75
可行性研究费 价 [2015]299 号)
建安工程造 参照(发改价格
5 勘察费设计费 4.10 3.87
价 [2015]299 号)
建安工程造 参照(发改价格
6 招投标代理费 0.44 0.42
价 [2015]299 号)
小计 9.78 9.32
e.资金成本
根据建设工程的规模及建设工期，以评估基准日的贷款利息作为建设工程的
资金成本，并按资金均匀投入考虑：
资金成本=（设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费+前期及其他费用）× 贷
款利率× 建设工期× 1/2
此次评估，建设工期为 1 年，评估基准日的贷款利率为 3.85。
2）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费
等)三部分构成。
车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用
依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
车辆购置税：车辆购置税为不含增值税售价的 10。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等，取 300.00 元/辆。（如出现车
辆牌照拍买费时则另外增加）
3）电子设备重置全价
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重
置全价。
对于淘汰的电子设备，按二手市场价作为评估值
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重置全价=电子设备购置价
（2）成新率的确定
①设备成新率
依据各设备的已使用年限及尚可使用年限法理论成新率，然后通过现场勘察
了解设备的运行情况，原始制造质量，维护保养等，关键设备的成新率在年限法
理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新
率。
成新率是采用理论成新率和现场勘察成新率加权平均得出，计算公式如下：
综合成新率=理论成新率× 40+勘察成新率× 60
① 车辆成新率
对于车辆，依据商务部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以车
辆行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低的原则确定成新率，、然后结合现场
技术勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况
与其孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于微型非营运载客汽车、小型
非营运载客汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制的车辆,则以
车辆行驶里程法为基础,参考国家原有规定的经济使用年限，结合现场技术勘察并
关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况与车辆行驶
里程法成新率差异不大的，则不调整。
计算公式如下：
η 综合=η1×40+η2×60
其中：η1=理论成新率
η2=现场勘察成新率
3、评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
计算公式为：评估值=重置全价*成新率
（十二） 典型案例
【案例一】多功能碳钢反应釜 1（固定资产-机器设备评估明细表 189）
（1）设备概况：
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设备编号：200204
设备名称：多功能碳钢反应釜 1
规格型号:10000L
数量:1 套
生产厂家:无锡市储信机械设备有限公司
账面原值:131,863.92 元
账面净值:83,366.60 元
启用日期：2017 年 6 月 1 日
设备状态:使用正常；
（2）重置全价
①设备购置价
该 10000L 多功能碳钢反应釜启用于 2017 年 6 月 1 日，通过市场调查并直接向
该设备销售相关人员咨询，该 10000L 多功能碳钢反应釜于评估基准日时售价为
56,000.00 元/台,并负责运送到安装工地。
②基础费:10000L 多功能碳钢反应釜的安装基础费按设备购买价的 70 计算；
③安装调试费:10000L 多功能碳钢反应釜按设备购买价的 70 计算,
④前期及其它费用:
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价、国内运杂费、设备基础费、安装调试费的合计数。前期及其他
费率根据前面测算的结果取前期及其它费率为 9.78。建设单位管理费取 1.64；
⑤资金成本:
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算基
础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，资
金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理时段，
资金成本率按照评估基准日所执行的相应年期的贷款利率。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其它费）× 建设期× 评估
基准日银行贷款利率÷ 2
资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，评
估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)1 年期为
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3.85。
⑥可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税、安装调试费和前期及
其它费用四部分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝国产设备购置价× 国产设备增值税税率＋国内运杂费× 国内运
杂费增值税税率＋安装调试费× 安装调试费增值税税率+前期及其他费（扣税 6,建
设单位管理费除外不抵扣）；
⑦重置全价=设备购置价格（扣税 13）+运杂费（扣税 9）+安装调试费/（扣税
9）+基础费/（扣税 9）+前期及其他费（扣税 6,建设单位管理费除外不抵扣）+资
金成本；详见如下重置全价计算表：
单位：元
(1) 设备购买价 56,000.00 主设备,
(2) 运杂费率 0.00
(3) 运杂费(含税) 0.00 设备购买价*运杂费率
(4) 基础费率 70.00
(5) 基础费(含税) 39,200.00 设备购买价*基础费率
(6) 安装调试费率 70.00
安装调试费(含
(7) 39,200.00 设备购买价*安装调试费率
税)
前期及其他费用
(8) 9.78
费率
建设单位管理费
(9) 1.640
费率
前期及其他费用
(10) 13,144.32 (⑴+⑶+⑸+⑺)*⑻
(含税)
(11) 资金成本(利率) 3.85
(12) 工期 1.0
(13) 资金成本 2,840.23 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑻)*⑾/2
⑴/1.13*13+⑶/1.09*9+⑸/1.09*.9+⑺/1.09*9+(⑴+⑶+⑸+⑺)*(⑻-
(14) 可抵扣增值税 13,535.13 ⑼)/1.06*6
(15) 重置成本(含税) 150,384.55 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑽+⒀
重置成本(不含
(16) 136,800.00 ⒂-⒁
税)
重置成本(不含税)=136,800.00 元
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（3）成新率的确定
① 理论成新率
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，参考企
业生产安全的实际状况,预测设备经济寿命定为 12 年，实际已投入使 4.08 年，尚
可使用 7.92 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100
② .现场勘察成新率的确定
序号 现场勘察内容 完全分 评估打分
1 设备性能参数满足工艺要求程度 50 31
2 控制系统满足生产要求程度 30 21
3 安全保障及外观状况 20 14
4 合计 100 66
③ .综合成新率 η 的确定
综合成新率 η=理论成新率 η1×40+现场勘察成新率 η2×60
(1) 经济使用年限 12 设备评估经济寿命年限规定
(2) 评估基准日 2020/12/31
(3) 原始启用日期 2017/6/1
(4) 投入运行时间 4.08 (⑵-⑶)/365
根据台班时折算已使用年
(5) 4.08
限
(6) 尚可使用年限 7.92 (⑴-⑸)或预测尚可使用年限
(7) 年限法成新率 66 ⑹/(⑸+⑹)*100
(8) 权数％ 100
(9) 勘查法成新率 66 现场勘察评定
(10) 权数％ 60
(11) 综合成新率 66 ⑺*⑻/100+⑼*⑽/100
综合成新率=66
（4）评估值
评估值(退税后)=重置全价× 综合成新率=136,800.00× 66
=90,288.00 元/台。(取整)
【案例二】碟式分离机（固定资产-机器设备评估明细表 173）
（1）、设备概况：
设备编号：200188
设备名称：碟式分离机
规格型号:DBH611B
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资产评估项目评估说明
数量:1 套
生产厂家:江苏巨能机械有限公司
账面原值:430,622.45 元
账面净值:274,395.37 元
启用日期：2017 年 6 月 1 日
设备状态:使用正常；
（2）、重置全价
①设备购置价
该 DBH611B 碟式分离机启用于 2017 年 6 月 1 日，通过市场调查并直接向该设
备生产销售相关人员咨询，该 DBH611B 碟式分离机于评估基准日时售价为
252,000.00 元/台,并负责运送到安装工地。
②基础费:安装基础费按设备购买价的 35 计算；；
③安装调试费安装调试费按设备购买价的 18 计算,;
④前期及其它费用:
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价、国内运杂费、设备基础费、安装调试费的合计数。前期及其他
费率根据前面测算的结果取前期及其它费率为 9.78。建设单位管理费取 1.64；
⑤资金成本:
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算
基础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，
资金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理时
段，资金成本率按照评估基准日所执行的相应年期的贷款利率。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其它费）× 建设期× 评估
基准日银行贷款利率÷ 2
资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 年，假设资金为均匀投入，评
估基准日当月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)1 年期为
3.85。
⑥可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税、安装调试费和前期及
其它费用四部分，计算公式如下：
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资产评估项目评估说明
可抵扣增值税＝国产设备购置价× 国产设备增值税税率＋国内运杂费× 国内运杂费
增值税税率＋安装调试费× 安装调试费增值税税率+前期及其他费（扣税 6,建设单
位管理费除外不抵扣）；
⑦重置全价=设备购置价格（扣税 13）+运杂费（扣税 9）+安装调试费/（扣税
9）+基础费/（扣税 9）+前期及其他费（扣税 6,建设单位管理费除外不抵扣）+资
金成本；详见如下重置全价计算表：
单位：元
(1) 设备购买价 252,000 主设备,
(2) 运杂费率 0.00
(3) 运杂费(含税) 0.00 设备购买价*运杂费率
(4) 基础费率 35.00
(5) 基础费(含税) 88,200.00 设备购买价*基础费率
(6) 安装调试费率 18.00
安装调试费(含
(7) 45,360.00 设备购买价*安装调试费率
税)
前期及其他费用
(8) 9.78
费率
建设单位管理费
(9) 1.64
费率
前期及其他费用
(10) 37,707.77 (⑴+⑶+⑸+⑺)*⑻
(含税)
(11) 资金成本(利率) 3.85
(12) 工期 1.0
(13) 资金成本 8,147.90 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑻)*⑾/2
⑴/1.13*13+⑶/1.09*9+⑸/1.09*.9+⑺
(14) 可抵扣增值税 41,795.53 /1.09*9+(⑴+⑶+⑸+⑺)*(⑻-⑼)/1.06
*6
(15) 重置成本(含税) 431,415.67 (⑴+⑶+⑸+⑺+⑽+⒀
重置成本(不含
(16) 389,600.00 ⒂-⒁
税)
重置成本(不含税)=389,600.00 元/台
（3）成新率的确定
①理论成新率
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资产评估项目评估说明
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，参考企
业生产安全的实际状况,预测设备经济寿命定为 12 年，实际已投入使 4.08 年，尚
可使用 7.92 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100
②.现场勘察成新率的确定
序号 现场勘察内容 完全分 评估打分
1 生产钱性能参数满足工艺要求程度 50 31
2 控制系统满足生产要求程度 30 21
3 安全保障及外观状况 20 14
4 合计 100 66
③综合成新率 η 的确定
综合成新率 η=理论成新率 η1×40+现场勘察成新率 η2×60
(1) 经济使用年限 12 设备评估经济寿命年限规定
(2) 评估基准日 2020/12/31
(3) 原始启用日期 2015/7/29
(4) 投入运行时间 4.08 (⑵-⑶)/365
(5) 根据台班时折算已使用年 4.08
限
(6) 尚可使用年限 7.92 (⑴-⑸)或预测尚可使用年限
(7) 年限法成新率 66 ⑹/(⑸+⑹)*100
(8) 权数％ 100
(9) 勘查法成新率 66 现场勘察评定
(10) 权数％ 60
(11) 综合成新率 66 ⑺*⑻/100+⑼*⑽/100
综合成新率=66
（4）评估值
评估值(退税后)=重置全价× 综合成新率=389,600.00× 66
=257,136.00 元/台。(取整)
【案例三】新捷达（固定资产-车辆评估明细表序号 3）
（1）车辆概况
车辆名称：新捷达
车牌号码:辽 G5790E
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资产评估项目评估说明
规格型号：大众牌 FV7150FCMBG
生产厂家：一汽-大众汽车有限公司
启用日期：2018 年 9 月 18 日
已行驶公里数:131,558 公里
账面原值 74,858.62:元
账面净值:25,946.02 元
数量：1 辆
（2）重置全价的确定
重置全价=车辆现行购置价÷ 1.13+购置附加税+上牌费
单位：元
通过询价，得到该车辆的报价为人民币: 66,800.00 元（含税价）
序号 项目 税率 计算公式 金额
1 车辆重置现价 66,800.00
2 其中增值税额 13 （1）/1.13× 增值税率 7,684.96
3 购置附加税 10 （1）/1.13× 购置附加税率 5,912.00
4 各项费用 300.00
5 重置全价 （1）+（3）+（4） 73,000.00
扣除增值税后重置
6 （5）-（2） 65,300.00
全价
取整 65,300.00
（4）成新率的确定
委托评估车辆于 2018 年 9 月 18 日启用，至评估基准日 2021 年 6 月 30 日已使
用 2.78 年。
对于小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年
限限制的车辆则不计算年限成新率。
由于该型车辆的強制报废年限为无限制。本次评估仍然参照经济使用年限 15
计算:
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷ 经济使用年限× 100
=(15-2.78)÷ 15× 100=81
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资产评估项目评估说明
(2)行驶公里法成新率确定：
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 131,558 公里，该车型可行驶
里程为 600000 公里。
里程法成新率＝(总行驶的里程数-已行驶里程数)÷ 总行驶的里程数× 100
＝(600000-131558 )÷ 600000× 100＝78
（3）观察法：现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹
车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比基本尚可,
评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 78
序号 项目 完全分 勘察得分
1 发动机及变速箱总成 30 23
2 前后桥总成 30 22
3 车身总成及内部设施 30 26
4 车架总成保险装置安全设施 10 7
5 合计 100 78
(4) 综合成新率确定：（η=η1×40+η2×60）
本次车辆评估成新率是运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选
取最低者确定理论成新率，即取 78％。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、
内装饰、变速箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况确定现场勘
察成新率,评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 78；综合成新率为理论成
新率 η1×40+现场勘察成新率 η2×60
(1) 经济使用年限(参考) 15
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 行驶证初次登记日期 2018/9/18
(4) 已使用年限 2.78 (⑵-⑶)/365
(5) 经济使用年限法％(参考) 81
2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规
(6) 总里程（公里） 600,000
定》
(7) 已行驶里程(公里) 131,558 申报+勘察核定
(8) 里程法％ 78 (⑹-⑺)/⑹
(9) 经济使用年限及里程法年 78 MIN(⑸,⑻)
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资产评估项目评估说明
限孰低
(10) 观察法％ 78 现场勘察评定
(11) 综合成新率 78 ⑼*40+⑽*60
综合成新率=78
3、评估值的计算：
评估值(退税后)＝重置全价× 成新率
＝65,300.00 × 78％
＝ 50,934.00 元
【案例四】条码打印机（固定资产—电子设备评估明细表序号 37）
（1）设备概况
设备编号：500059
设备名称：条码打印机
规格型号：B-852-TS22-CN
制造厂家：东芝公司
启用日期：2018 年 11 月 30 日
账面原值:14,655.17 元
账面净值:2,661.27 元
数量：1 台
重要参数:
产品类型 高性能打印机
打印头 平压式
分辨率 300dpi
打印方式 热转印或直热式
打印速度 最高 101.6mm/s（4 英寸/秒）
最大打印宽度 216.8mm（8.5 英寸）
最大打印长度 640.0mm
操作方式 批处理（连续）模式，切刀模式
（2）重置全价的确定：
经市场调查及网上询价，该复印机现行购置价为 16,800.00 元/台，供应商负
责送货和安装调试，扣税后重置全价为 14,867.00 元/台;（取整为 14,900.00 元）。
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（3）成新率的确定
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，设定设
备经济寿命定 5 年，已投入使 2.58 年，尚可使用 2.42 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100
=2.42÷ (2.58+2.42)=48
（4）评估值的确定
评估值(退税后)=重置全价× 成新率
=14,900.00× 48= 7,152.00 元(取整)
（十三） 评估结果
1、经评估，设备类资产评估原值、评估净值、评估原值增减值及增减率、评
估净值增减值及增减率详见设备评估结果汇总表：
单位：元
账面价值 评估价值 增值率
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
设备类合计 18,499,973.04 8,687,877.06 19,775,210.00 10,548,001.00 6.89 21.41
机器设备 17,388,231.89 8,401,129.99 18,854,000.00 9,974,828.00 8.43 18.73
车辆 787,369.41 197,393.39 693,400.00 457,045.00 -11.93 131.54
电子设备 324,371.74 89,353.68 227,810.00 116,128.00 -29.77 29.96
2、增减值分析
①机器设备原值增值主要原因评估考虑了工程建设的其他费用和资金成本的
因素；净值增值的主要原因是评估经济使用年限与设备折旧年限的差异的因素。
②车辆原值减值主要原因是车辆新车价格有所下降；车辆净值增值的原因是
评估经济使用年限与设备拆旧年限的差异的因素。
③电子设备原值减值主要原因是设备由于技术更新较快，市场价格下跌导致
评估原值减值；净值增值的部份是因评估经济使用年限与设备拆旧年限的差异而
造成的。
综合上述原因，设备评估总体稍增值。
十六、 在建工程评估技术说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的在建工程-设备安装工程账面价值为 1,353,393.22 元，其
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中，锅炉改造工程 1 项,车棚改造工程 1 项；
2、设备概况
在建工程-设备工程主要为：锅炉改造工程、车棚改造工程。
3、核实过程
（1）核对账目：根据被评估单位提供的设备安装工程评估申报明细表，首先
与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位在建
工程明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分在建工程核对了合同、
原始记账凭证等。
（2）资料收集：评估人员按照重要性原则，根据在建工程的类型、金额等特
征收集了工程合同与发票等评估相关资料。
（3）现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在
建工程进行了现场勘查。察看了在建工程的工程进度、工程管理等相关情况。
（4）现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了在建工程的质量、用途等
信息；调查了解了当地评估基准日近期的建设工程相关的市场价格信息；调查了
解了在建工程账面原值构成、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
4、评估方法
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本
法进行评估。
对于未完工或已完工未验收的在建工程项目，开工时间距评估基准日半年内
的在建项目，以核实后的账面价值作为评估值；开工时间距评估基准日半年以上
的在建项目，如果账面价值中不包含资金成本，则按照合理建设工期加计资金成
本。
对于开工时间距评估基准日半年以上的在建项目：
评估值=重置全价+资金成本
（1）重置全价：在建工程开工日期较短，人工成本及材料价格波动不大，故
以核实后的账面值（不含资金成本）确认重置全价；
（2）资金成本：根据建设工程的规模及合理工期，以评估基准日当月全国银
行间同业拆借中心发布的 LPR 作为建设工程的资金成本，并按资金均匀投入考
虑：
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资产评估项目评估说明
资金成本=重置全价× 利率× 建设工期× 1/2
5、典型案例
案例一：锅炉项目（设备安装工程评估明细表序号 1）
2019 年 8 月开工，其主要费用发生于 2019 年 8 月份之后，账面价值不包含资
金成本，项目合理工期，取合理工期为一年，相应贷款利率为 3.85。主要设备评
估基准日价格无大幅波动，重置全价按账面金额确认，则：
评估值=重置全价+资金成本
=1,314,296.75 +(1,314,296.75× 3.85× 1÷ 2)
=1,339,596.96 (元)。
6、评估结果
在建工程-设备安装工程账面值 1,353,393.22 元，评估值 1,378,693.43 元，评估
增值 25,300.21 元，增值率为 1.87 ，增值原因主要是对安装项目按合理工期加计了
资金成本。
十七、 无形资产—土地使用权评估技术说明
（十一） 评估范围
纳入本次评估范围无形资产—辽宁渤大化工有限公司拥有的位于辽宁省锦州
市义县前杨镇郭帽屯村的 1 宗工业用地，宗地面积为 39,316.00 ㎡，原始账面价值
为 5,174,026.00 元，账面余额为 3,911,259.23 元。
（十二） 无形资产-土地使用权概况
1、土地登记状况
待估宗地的地理位置、土地用途、四至、面积、土地权属性质及权属变更、
土地登记机关、权证编号等土地登记状况详见下表：
待估宗地登记状况一览表
实际用 土地 四至
国有土
宗地 土地使 途（登 使用 或途
地使用 宗地位置 面积 终止日期
名称 用者 记用 权类 经范
证号
途） 型 围
辽宁渤 辽 辽宁省锦 东 ：
大化工 （2017） 州市义县 305 国
工业用 37,315.00
有限公 义县不 前杨镇郭 出让 2057/12/19 道 、
地
司 动产权 帽屯村 西：耕
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厂区 第 地、
宗地 0000142 南：耕
号 2,001.00 2065/9/29
地北：
耕地
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为辽宁渤大化工有限公
司，取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证号、他项权利等
土地权利状况详见下表：
国有土 使用
土地使 是否
序号 地使用 坐落 权类 用途 面积（㎡） 终止日期
用权人 抵押
证号 型
37,315.00
辽 2057/12/19
（2017）
辽宁省
义县不 辽宁渤
锦州市
1 动产权 大化工 工业
义县前 出让 是
第 有限公 用地
杨镇郭
0000142 司
帽屯村
号
2,001.00 2065/9/29
3、土地利用状况
纳入评估范围为辽宁渤大化工有限公司，至评估基准日，待估宗地上已
建成 8 幢房产，建筑面积为 7,263.65 平方米。房屋建筑物已办理 5 处不动产权
证，3 处房屋建筑物未办理不动产权证。待估宗地位置如下图所示：
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4、账面价值构成情况
截止评估基准日，待估宗地原始入账价值 5,174,026.00 元，账面余额为
3,911,259.23 元，账面原值系待估宗地取得出让地时支付的地价款及相关税费。
（十三） 评估过程及方法
1、评估过程
(8) 评估人员首先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行清理，填列
出原始入账价值和评估基准日的账面价值。
(9) 对照申报表，收集土地权属证明；
(10) 收集整理并调查了待估宗地所在市场交易案例及征地资料，作为评估
依据。
(11) 实地查看，调查影响宗地地价的因素。
(12) 确定因素修正系数。
(13) 根据实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算，确定评估值；
(14) 编制土地清查评估明细表，撰写土地评估说明。
2、评估方法
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根据资产评估准则的相关规定，目前通行的地价评估方法有市场比较法、基
准地价系数修正法、剩余法(假设开发法)、收益还原法、成本逼近法。
待估宗地所在区域类似用途市场成交案例较多，故本次可以采用市场比较法；
由于待估宗地所在区域不在基准地价范围内，故不宜采用基准地价系数修正法；
待估宗地已开发为成熟的建设用地，因此不宜采用剩余法；由于市场上无法收集
到土地租赁的交易案例，无法准确确定土地的客观纯收益，故不宜采用收益法；
由于待估宗地所在区域有征地案例（或城镇拆迁安置补偿案例）可供参考，因此
本次评估可采用成本逼近法评估。
综上，本次采用市场比较法、成本逼近法进行评估。
（1）市场比较法
市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，即将待
估宗地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑待估宗地与每个参照物之
间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整，
从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确定待估宗地的评估值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB× A× B× D× E
式中：
V：待估宗地价格
VB：比较实例价格
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设
施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投
资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的
基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地
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所有权应得的收益，从而求得土地价格。
成本逼近法基本公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)× （1± 区
位修正系数）× 年期修正系数
（四）评估原则
土地评估应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用
原则、供需原则、贡献原则。本次评估遵循的原则主要有：
1、替代原则
土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易
价格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市
场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，
价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商
品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循
替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具
有替代可能的地块价格所牵制。
2、最有效利用原则
判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规
划限制、市场需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多样性，不同的
利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的
土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
3、供需原则
土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特
殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于
供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地
与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要
考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、贡献原则
土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土
地对土地收益的贡献大小来决定。
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（五）评估依据
1. 《中华人民共和国土地管理法》(1999 年 1 月 1 日起施行)；
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民
代表大会常务委员会第八次会议通过)；
3. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
5. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院 55
号令；
6. 国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估
价规程》有关问题的通知(国土资厅发〔2015〕12 号)；
7. 《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15 号）；
8. 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第 511 号，2008 年 1
月 1 日起施行）；
9. 《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发（2008）3 号）；
10. 地方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知；
11. 有关技术标准
(1) 中华人民共和国国家标准 GB/T18507-2014《城镇土地分等定级规程》；
(2) 中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；
12. 被评估单位及委估宗地产权持有者提供的有关资料：
(1) 不动产权证；
(2) 有关评估的其他资料；
13. 受托评估方掌握的有关资料以及评估人员实地调查所获取的资料：
(1) 评估对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本
情况资料；
(2) 评估对象所在地统计资料；
(3) 评估对象所在地城市规划资料；
(4) 评估对象所在地城市基础设施基本情况资料；
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(5) 本公司收集的锦州市土地价格信息；
(6) 评估人员向国土资源管理部门查询的土地权属状况及土地利用与权属状
况的资料；
(7) 本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及评估师现场查看记录。
（六）地价定义
根据被评估单位和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况：
评估对象宗地在评估基准日是国有建设用地使用权，所有权属国家。
评估对象实际用途为工业用地，设定用途为工业用地。
设定使用年限按评估对象实际剩余使用年限确定。
待估宗地土地开发程度实际状况为红线外“五通”（即宗地红线内、外通路、
通电、通讯、供水、排水），宗地红线内建有房屋建筑物。因宗地红线内通电、
通讯、供水、排水、通路已包含在固定资产中评估，故本次待估宗地评估设定为“五
通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水，宗地红线内场地平整）。
具体详见地价定义一览表：
土地
剩余使
土地用 使用 开发程
土地面积（m2） 容积率 用年限
途 权类 度
（年）
型
序
权证编号 剩余使
号 批准用 实际 实际容积率 实际开
土地证载使用权面积/ 用年限
途/实际 类型/ /规划容积 发程度/
列入评估范围宗地面 /设定
用途/设 设定 率/设定容 设定开
积 剩余使
定用途 类型 积率 发程度
用年限
辽（2017） 37,315.00 工业用地， 36.50
义县不动 容积率不影
工业用 五通一
1 产权第 出让 响土地价
地 平
0000142 值，故不做
号 2,001.00 分析、设定 44.28
综上所述，本次评估的评估对象地价定义为：在评估基准日为 2021 年 6 月
30 日，满足上述设定的评估对象的土地用途、使用年限、土地开发程度等条件下
的建设用地使用权价格。
（七）地价影响因素分析
1、一般因素
（1）城市资源状况
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资产评估项目评估说明
锦州，辽宁省辖地级市，是国务院批复确定的中国辽宁省西部地区的中
心城市，辽宁省重要的工业、港口城市。截至 2018 年，全市下辖 3 个区、2
个县、代管 2 个县级市，总面积 10301 平方千米，根据第七次人口普查数据，
截至 2020 年 11 月 1 日零时，锦州市常住人口为 2703853 人。
（2）地貌、气候、水文
锦州市位于辽宁省西南部、渤海北岸、“辽西走廊”东部，是连接华北和东
北两大区域的交通枢纽，地理坐标处在东经 120°44′至 122°36′，北纬 40°47′至
42°08′之间，东北至西南斜长 188 公里，东西相距 143 公里，南北相距 114 公
里。北依松岭和医巫闾山山脉与朝阳市、阜新市接壤，东隔绕阳河同沈阳、
盘锦、鞍山等市毗邻，南临渤海辽东湾和营口市、大连市对望，西靠虹螺山
与葫芦岛市相连。锦州市总面积 10301 平方公里，海岸线 124 公里,下辖凌海、
北镇两市，黑山、义县两县，古塔、凌河、太和 3 个行政区以及滨海新区(国
家级开发区)、松山新区(国家高新区)2 个经济区(行政区划上均属于太和区)。
锦州市地处内蒙古高原向辽东湾过渡的斜面上，东窄本宽，境内低山、
丘陵起伏，平原依山傍海展布。地势东北高、南部低，东北是医巫闾山地，
海拔 200 至 800 米之间，境内最高峰为医巫闾山的望海寺山，海拔 866.6 米，
向南逐渐降到海拔 20 米以下的海滨平原，锦州城区中心海拔为 25 米，最低
点位于凌海市阎家镇张家村，海拔 2.1 米。
锦州市地处欧亚大陆东部，属暖温带半湿润气候，大气环流以西风带和
副热带系统为主，为大陆性季风区。春季温和多风，夏季高温多雨，秋季温
凉晴朗，冬季寒冷干燥，四季分明，降水集中、季风明显、风力较大。锦州
年平均气温为 7.8～9.0℃，自南向北降低，年极端最高气温为 41.8℃，年极端
最低气温为-31.3℃。年无霜期为 144～180 天。年平均降水量为 567 毫米，降
水四季分布不均，60～70 的降水集中在夏季。
锦州是辽宁省主要产食盐区之一，拥有海岸线总长 97.7 千米，素有“海上
锦州”的美誉。近海水域面积 12 万公顷，沿海滩涂面积 26.6 万亩，25 万亩近
海渔场。
（3）社会、经济概况
2020 年，锦州市实现地区生产总值 1072.2 亿元，按可比价格计算，同比
增长 0.1，增速比前三季度提高 2.7 个百分点，实现由负转正。其中，第一产
业增加值 208.5 亿元，增长 2.0；第二产业增加值 268.3 亿元，与上年持平；第
三产业增加值 595.4 亿元，下降 0.6。
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资产评估项目评估说明
（4）城市规划与发展目标
1）经济持续健康发展。经济保持中高速增长，增速不低于全省平均水平，全
市地区生产总值年均增长 7 左右，全面建成小康社会。一般公共预算收入年均增
长 5 左右。固定资产投资年均增长 7 左右。提高经济发展质量和效益，做优一产、
做强二产、做大三产，三次产业比为 12:44:44。
2）创新驱动能力不断增强。创新驱动对经济发展支撑作用进一步增强。研究
与试验发展（R&D）经费投入强度达到 2。劳动年龄人口平均受教育年限达到 14
年。互联网普及率达到 72。大力发展众创空间，促进大众创业、万众创新。
3）城市功能更趋完善。扩大城市规模，优化城市布局，进一步提升城市品位。
不断完善城市基础设施，切实提升经济、科技、教育、文化等方面辐射能力。建
设和谐宜居、富有活力的现代化城市。常住人口城镇化率达到 62.5。改革开放实
现新突破。重点领域和关键环节改革取得重大成果。全面完成各项改革任务。开
放型经济水平大幅提高。“引进来”与“走出去”协调推进。经济和社会发展活力进一
步增强。
2、区域因素
（1）区域概况
义县位于辽宁省西部、锦州市之北，介于东经 120°52′~121°44′、北纬
41°17′~41°48′之间。版图略呈棱角形，西南与东北斜长，突出两角。东邻北镇
市，南接凌海市，西界北票市，北靠阜新市清河门区。西南至东北长约 88 千
米，东南至西北宽约 54.4 千米，周围长约 265 千米，总面积 2476.50 平方千米。
（2）交通条件
义县位于辽宁省西部，东接闾山，南依渤海，区位优势明显，是辽宁沿
海经济开发开放的重要区域，也是国家“一带一路”中蒙俄经济走廊的一个重要
节点。义县交通十分便捷，南接京津冀，北联内蒙古，东通沈吉黑。距甲级
开放口岸锦州港 65 公里，距锦州机场 45 公里，距省会沈阳 230 公里，距首都
北京 490 公里，与盘锦、阜新、葫芦岛、朝阳等周边城市均在 1 小时车程内。
境内国道庄林线、省道鞍羊线、阜锦线、宝锦线、小小线及县道张高线、稍
石线、瓦冷线、义头线、李边线等 10 条国、省、县级公路交织成网，总长 273
公里。锦承、沈承铁路在县城交汇，总长 82 公里。长深（锦阜）高速公路南
北穿县而过，与全国高速公路并网相通。
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（3）基础设施条件
1）供电：锦州市 220、110、10、0.4 千伏等系列电压供电；供电保证率
高。区域内供电由锦州市供电环网供电，供电保证率大于 98。
2）供水：区域内供水由锦州市供水环网供水，供水保证率大于 95。
3）排水：区域内排水通过市政管网及园区排水管道排放。
4）通讯：宗地在市政通讯网覆盖范围内，线路通。
（4）环境质量
区域内无大型污染性生产企业，环境条件一般。
3、个别因素
影响评估对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条
件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限
制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对评估对象土地价格产生影
响的个别因素进行分析，对评估对象土地价格影响较小或因素条件无差异的
个别因素不作分析。
主要包括位置、面积、用途、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设
施条件及利用形状等。
待估宗地个别因素条件说明表
四至及 地形及
宗地 土地面积 规划限 础设施
宗地位置 容积率 形状 临街状 地质条
编号 （m2） 制条件 条件
况 件
工业用
东：305
地容积
辽宁省锦 国道、 地势平
率不影 形状
州市义县 西：耕 坦，地质 工业用 五通一
1 响土地 较规
前杨镇郭 39,316.00 地、南： 条件较 地 平
价格故 则
帽屯村 耕地、 好
不做设
北：耕地
定、分析
待估宗地土地开发程度一览表
土地使用
序号 土地开发程度具体状况
权证号
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资产评估项目评估说明
待估宗地土地开发程度实际状况为红线外“五通”（即宗地红
辽（2017） 线内、外通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内建
义县不动 有房屋建筑物。因宗地红线内通电、通讯、供水、排水、通
1
产权第 路已包含在固定资产中评估，故本次待估宗地评估设定为
0000142 号 “五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯、供水、排水，
宗地红线内场地平整）。
（八）评估示例-辽宁渤大化工有限公司用地
（1）市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）土地交易实例，
即将被评估的土地与市场近期已成交的相类似的土地相比较，考虑评估对象
与每个参照物之间在土地价值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交
易价格进行比较调整，从而得出多个比准参考值，再通过综合分析，调整确
定被评估土地的评估值。
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB× A× B× D× E
式中：
V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数
＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
(1)选择比较实例的原则：
比较案例应达到 3 个以上（含 3 个），且估价期日距比较案例的交易日原则上
不超过 3 年；
比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性；
与待估宗地用途应相同，土地条件基本一致；属同一供需圈内相邻地区或类
似地区的正常（可修正为正常）交易实例。
（2）比较实例的选择：
根据以上比较实例选择的原则，通过对待估宗地所处土地供需圈的调查分析，
选择与待估宗地同处于同一土地供求圈，用途相同，交易类型相同，交易日期与
估价期日接近的 3 个正常交易比较实例。
表 1：估价对象与可比实例基本状况表
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估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 辽宁渤大化工有限 辽宁聚科环保有 义县龙鑫花生加 锦州惠鑫冷藏仓
公司宗地 限公司宗地 工有限公司宗地 储有限公司宗地
照片 插入外观照片 插入外观照片 插入外观照片 插入外观照片
辽宁省锦州市义县 义县大定堡乡大 义县张家堡镇石 义县聚粮屯镇孟
位置
前杨镇郭帽屯村 定堡村 佛堡村 家屯村
用途 工业 工业 工业 工业
价格类型 正常价格 正常价格 正常价格 正常价格
可比实例来
—— 土地市场网 土地市场网 土地市场网
源
2020 年 11 月 5 2020 年 12 月 16 2020 年 12 月 21
成交日期 2021 年 6 月 30 日
日 日 日
成交价格 待估 120.30 128.36 131.08
土地使用年
36.50 50 50 50
限（年）
建设用地面
39,316.00 16,666.70 4,128.95 6,446.69
积(平方米)
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地开发程
五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
度
财产
土地 土地 土地 土地
范围
付款
一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
方式
价格 融资
常规融资条件下 常规融资条件下 常规融资条件下 常规融资条件下
内涵 条件
税费 正常税费负担条件 正常税费负担条 正常税费负担条 正常税费负担条
负担 下 件下 件下 件下
计价
元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米
单位
（3）建立比较基础
选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化
处理，统一其内涵和形式。标准化处理包括统一财产范围、统一付款方式、统一
融资条件、统一税费负担和统一计价单位。
①统一财产范围应对可比实例与待估宗地的财产范围进行对比，并应消除因
财产范围不相同造成的价格差异。
②统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成
交日期且一次性付清的价格。
③统一融资条件应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融
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资产评估项目评估说明
资条件下的价格。
④统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交
易税费正常负担下的价格。
⑤统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，
统一面积或体积内涵及计量单位等。
表 2：可比实例标准化处理
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 辽宁渤大化工 辽宁聚科环保有 义县龙鑫花生加工 锦州惠鑫冷藏仓储
有限公司宗地 限公司宗地 有限公司宗地 有限公司宗地
1.交易价格 —— 120.30 128.36 131.08
2.建立可比基
—— 120.30 128.36 131.08
础后的价格
统一财产范
土地 120.30 128.36 131.08
围后的价格
统一付款方
一次性付款 120.30 128.36 131.08
式后的价格
统一融资条 常规融资条件
120.30 128.36 131.08
件后的价格 下
统一税费负 正常税费负担
120.30 128.36 131.08
担后的价格 条件下
统一计价单
元/平方米 120.30 128.36 131.08
位后的价格
（4）比较因素的选择
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有：
①交易情况修正：是否为正常、公开、公平、自愿的交易，通过修正排除交
易行为中的特殊因素所造成的比较实例的价格偏差。
②估价期日修正：将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，
主要用地价指数进行修正。
③土地使用年期修正：将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年
期，以消除因土地使用年期不同对价格带来的影响。
④区域因素修正：主要有产业聚集度、交通便捷度、区域土地利用方向、公
共服务设施状况、基础设施完备状况、与区域中心的接近程度。
⑤个别因素：主要有宗地面积、宗地形状及可利用程度、临路状况、规划限
制条件、地形地势、土地承载力等。
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（5）比较因素条件说明
表 3 比较因素情况描述表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
估价对象与可
辽宁渤大化工有 辽宁聚科环保有 义县龙鑫花生加 锦州惠鑫冷藏仓
比实例
限公司宗地 限公司宗地 工有限公司宗地 储有限公司宗地
交易价格（元/
待估 120.30 128.36 131.08
平方米）
土地用途 工业 工业 工业 工业
2020 年 12 月 16 2020 年 12 月 21
交易期日 2021 年 6 月 30 日 2020 年 11 月 5 日
日 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集 周围相同产业较 周围相同产业较
少 少
聚程度 少 少
交通便
较便捷 一般 一般 一般
捷度
区域土
周边土地利用方 周边土地利用方 周边土地利用方 周边土地利用方
地利用
向一致 向一致 向一致 向一致
方向
公共服
区 公共服务设施基 公共服务设施基 公共服务设施基 公共服务设施基
务设施
域 本能满足需要 本能满足需要 本能满足需要 本能满足需要
因 状况
素 基础设
施完备 基础设施较完善 基础设施较完善 基础设施较完善 基础设施较完善
状况
自然和
人文环 污染较轻 污染较轻 污染较轻 污染较轻
境状况
与区域
距离区域中心较 距离区域中心较 距离区域中心较 距离区域中心较
中心的
远，道路通达度 远，道路通达度 远，道路通达度 远，道路通达度
接近程
一般 一般 一般 一般
度
宗地面积较大或 宗地面积较大或 宗地面积较大或
宗地面 宗地面积适中，
较小，较适宜开 较小，较适宜开 较小，较适宜开
积 适宜开发
发 发 发
宗地形
状及可
宗地形状较规则 宗地形状较规则 宗地形状较规则 宗地形状较规则
个 利用程
别 度
因 临路状
素 临支路 临支路 临支路 临支路
况
无规划限制条 无规划限制条 无规划限制条 无规划限制条
规划限
件，对土地利用 件，对土地利用 件，对土地利用 件，对土地利用
制条件
无任何影响 无任何影响 无任何影响 无任何影响
地形地
地形地势平坦 地形地势平坦 地形地势平坦 地形地势平坦
势
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资产评估项目评估说明
土地承
土地承载力高 土地承载力高 土地承载力高 土地承载力高
载力
表 4 比较因素情况说明表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 辽宁渤大化工 辽宁聚科环保 义县龙鑫花生加 锦州惠鑫冷藏仓
有限公司宗地 有限公司宗地 工有限公司宗地 储有限公司宗地
交易价格（元/平
待估 120 128 131
方米）
土地用途 工业 工业 工业 工业
2021 年 6 月 30 2020 年 11 月 5 2020 年 12 月 16 2020 年 12 月 21
交易期日
日 日 日 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易方式 —— 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
产业集聚程
一般 较差 较差 一般
度
交通便捷度 较优 一般 一般 一般
区域土地利
优 优 优 优
区 用方向
域 公共服务设
因 一般 一般 一般 一般
施状况
素
基础设施完
较优 较优 较优 较优
备状况
自然和人文
较优 较优 较优 较优
环境状况
与区域中心
较优 较优 较优 较优
的接近程度
宗地面积 优 较优 较优 较优
宗地形状及
较优 较优 较优 较优
个 可利用程度
别 临路状况 一般 一般 一般 一般
因
素 规划限制条
优 优 优 优
件
地形地势 优 优 优 优
土地承载力 优 优 优 优
（6）编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比
较因素指数确定如下：
①交易情况修正：考虑交易情况是否对地价的影响，待估宗地与三个案例的
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资产评估项目评估说明
交易情况均为正常市场交易，地价水平为正常市场价格，故不需进行交易情况修
正。
②估价期日修正
收集的成交案例均为近期交易，工业用地的出让价格未发生变化。
③区域因素、个别因素修正：
分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以待估宗地的等级为 100，每相
差一个等级修正 1-5。详见下表
根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表：
表 5 比较因素条件指数表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目名称 辽宁渤大化工 辽宁聚科环保 义县龙鑫花生加 锦州惠鑫冷藏仓
有限公司宗地 有限公司宗地 工有限公司宗地 储有限公司宗地
交易价格（元/平
待估 120.30 128.36 131.08
方米）
土地用途 100.00 100.00 100.00 100.00
交易期日 100.00 100.65 100.65 100.65
交易情况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式 100.00 100.00 100.00 100.00
产业集聚
100.00 97.00 97.00 100.00
程度
交通便捷
100.00 97.00 97.00 97.00
度
区域土地
100.00 100.00 100.00 100.00
利用方向
区
域 公共服务
100.00 100.00 100.00 100.00
因 设施状况
素 基础设施
100.00 100.00 100.00 100.00
完备状况
自然和人
文环境状 100.00 100.00 100.00 100.00
况
与区域中
心的接近 100.00 100.00 100.00 100.00
程度
因个 宗地面积 100.00 98.00 98.00 98.00
素别 宗地形状 100.00 100.00 100.00 100.00
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资产评估项目评估说明
及可利用
程度
临路状况 100.00 100.00 100.00 100.00
规划限制
100.00 100.00 100.00 100.00
条件
地形地势 100.00 100.00 100.00 100.00
土地承载
100.00 100.00 100.00 100.00
力
（7）编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。
表 6 比较因素修正系数表
估价对象 可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
辽宁渤大化
项目名称 辽宁聚科环保有 义县龙鑫花生加 锦州惠鑫冷藏仓
工有限公司
限公司宗地 工有限公司宗地 储有限公司宗地
宗地
交易价格（元/平
待估 120.30 128.36 131.08
方米）
土地用途 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100 100/100.65 100/100.65 100/100.65
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
产业集聚
100 100/97 100/97 100/100
程度
交通便捷
100 100/97 100/97 100/97
度
区域土地
100 100/100 100/100 100/100
利用方向
区
域 公共服务
100 100/100 100/100 100/100
因 设施状况
素 基础设施
100 100/100 100/100 100/100
完备状况
自然和人
文环境状 100 100/100 100/100 100/100
况
与区域中
心的接近 100 100/100 100/100 100/100
程度
个 宗地面积 100 100/98 100/98 100/98
别
因 宗地形状
100 100/100 100/100 100/100
素 及可利用
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程度
临路状况 100 100/100 100/100 100/100
规划限制
100 100/100 100/100 100/100
条件
地形地势 100 100/100 100/100 100/100
土地承载
100 100/100 100/100 100/100
力
比准价格（元/平
130 138 137
方米） ——
估价对象评估价
134.98
格（元/平方米）
经过比较分析，三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均
值做为市场比较法评估待估宗地的最终价格。
比准价格=134.98 元/㎡
(8)确定剩余使用年期土地价格
委评土地的使用权终止日期到 2057 年 12 月 19 日，剩余使用年限为 36.50 年。
年期修正系数 K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
=[1-1/(1+6)36.50]/[1-1/(1+6)50]
=0.9313
剩余使用年期土地单价=134.98× 0.9313
=125.71 元/㎡
2、成本逼近法
成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
成本逼近法基本公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)× （1± 区
位修正系数）× 年期修正系数
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费是指在估价期日征用估价对象所在区域同类用地所支付的平均费
用。待估宗地开发前为农用地，根据行业规范和估价对象的实际情况，该项费用
主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费等。
有关税费是指征用估价对象同类用地时，应该向国家行政部门上缴的有关税
费，主要包括耕地占用税、耕地开垦费等。根据《中华人民共和国土地管理法》、
《锦州市征地区片综合地价的通知》锦政发〔2020〕24 号、《辽宁省人民代表大会
常务委员会关于批准辽宁省耕地占用税适用税额的决定的决议》（2019 年 7 月 30
日辽宁省第十三届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）、《辽宁省人民政
府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策的通知》（辽政办【2020】15
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号），土地取得费用列表如下（估价对象被征用前为农用地）：
土地取得费用测算过程表
序 项目 取费额
号 名称 取费文件 （元/㎡）
土地
补偿
锦州市人民政府关于公布实施《锦州市征地区片综合地价的通知》
1 费
锦政发〔2020〕24 号,待估宗地位于义县前杨镇，属于义县 II 类地区， 52.5
安置
35000 元/亩
补偿
2 费
青苗
补偿 1.5
3 费 按实补偿，按 1000 元/亩补偿
耕地 《辽宁省人民代表大会常务委员会关于批准辽宁省耕地占用税适用 25
占用 税额的决定的决议》（2019 年 7 月 30 日辽宁省第十三届人民代表大
4 税 会常务委员会第十二次会议通过）
耕地 《辽宁省人民政府办公厅关于调整耕地开垦费征收标准和使用政策 16
开垦 的通知》（辽政办【2020】15 号），待估宗地为一般耕地，旱地（水
5 费 浇地）13 等，耕地开垦费为 16 元/平方米
合计 95
（2）土地开发费
土地开发费指在现时经济条件下，使估价对象达到估价设定开发程度的费用。
本次评估的待估宗地地价定义开发程度包括宗地红线外土地开发费和宗地红线内
场地平整费。评估人员根据宗地实际开发程度及所处区域位置，综合确定估价对
象所在区域评估设定开发程度的土地开发费用，估价对象达宗地红线外“五通”（即
通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内场地平整或场地局部平整的土地开发
费为 115 元/平方米。
（3）利息
①利息率：以 LPR 一年期贷款利息率 3.85 计。
②计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，结合锦州市土地开发的
实际情况，土地开发周期设定为半年，土地取得费在开发前由用地单位一次性支
付，宗地外开发费用在开发期内均匀投入，计息期设定为 0.5 年。
③利息的计算
利息=土地取得费× 年利息率× 土地开发期+土地开发费× 年利息率× 土地开发期
=95× 3.85× 0.5+115× 3.85× 0.5× 0.5
=2.94 元/㎡
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（4）利润
①利润率的确定
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因
此可将整体企业的投资利润率视为待估宗地的投资利润率，投资利润水平应与同
行业、同企业投资回报相一致。综合考虑锦州市土地开发水平、委托评估方投资
收益实际情况以及物价部门核定的利润率，以 8 作为本次土地评估的投资利润率。
②利润的计算
利润=(土地取得费+土地开发费用)× 利润率
=(95+115)× 8
=16.8 元/㎡
（5）土地增值收益
①土地增值收益率的确定
土地增值收益是由于农用土地转变为建设用地、农村土地转变为城市用地等
原因引起的土地增值而应归政府和投资者共同享有的那部分收益。土地所有权收
益也是土地增值收益的一部分。待估宗地位于锦州市，根据锦州市国土资源局提
供的资料以及待估宗地所在区域经济地理位置，本次评估过程综合考虑，土地增
值收益率取 10。
②土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)× 土地增值收益率
=(95+115+2.94+16.8)× 10
=22.97 元/㎡
（6）无限使用年期地价
无限使用年期地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开
发费用+利息+利润+土地增值收益
=95+115+2.94+16.8+22.97
=252.71 元/㎡
（7）区位修正
在成本逼近法计算中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以
区域平均状况为计算依据，未考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相
关个别因素的修正。
评估人员根据现场勘察情况，需对影响估价对象价格的个别因素（面积、
形状、地形、工程地质等）进行修正。确定区位及个别修正系数为 0，见下表：
面积 形状 地形 交通条件 个别开发条件 合计
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1 0 0 0 0 0
（8）年期修正
年期修正系数 K：
K=1-1/(1+r)n
式中：K——土地使用年期修正系数
r——土地还原率[采用安全利率加风险调整值法确定。评估基准日时中国
人民银行实行的居民存款利息率为：一年期 1.5，同时根锦州市目前社会经济
发展与地产市场的实际情况，并充分考虑到土地投资风险，确定土地还原率
为 6]
n——待估宗地土地使用年期
土地使用年期修正系数=（1-1/(1+6％)36.50)=0.8808
（9）评估结果：
待估宗地剩余年期地价=（宗地价格+个别因素修正系数）× 政策性因素调
整× 使用年期修正系数
=252.71× 0.8808
=222.59 元/㎡
(九)地价确定
经评估人员现场调查并综合分析，对于待估宗地市场比较法评估结果与成
本逼近法评估结果，两种方法的结果差异超过 20，因此取市场比较法评估结果作
为最终地价。同时加上土地的交易税费，包括契税 3，印花税 0.05。具体评估结
果下表：
土地评估结果一览表
宗 成本逼 地价
交易税 评估单 土地
地 委估土地面 宗地用 近法 市场比较 评估总价（万 （万
费（元/ 价（元/ 开发
名 积（㎡） 途 （元/ 法（元/㎡） 元） 元/
㎡） ㎡） 状况
称 ㎡） 亩）
厂 37,315.00 129.54
222.59 125.71 3.83 8.64
区 五通
宗 工业 510.58 一平
地 2,001.00 233.55 131.92 4.02 135.94 9.06
（十）评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
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最终确定纳入被评估单位评估范围的无形资产-土地使用权，即位于辽宁省锦
州市义县前杨镇郭帽屯村的 1 宗工业用地，宗地面积共计 39,316.00 ㎡，截止评估
基准日剩余使用年限分别为 36.50 年、44.28 年的工业用地于基准日时的土地使用
权价值为 510.58 万元。如下表所示：
单位：元
科目名称 账面余额 评估值 增值额 增值率
合计 3,911,259.23 5,105,800.00 1,194,540.77 30.54
土地使用权 3,911,259.23 5,105,800.00 1,194,540.77 30.54
（2）增减值原因分析
评估增值 1,194,540.77 元，增值率为 30.54。
增减值主要原因：土地取得时间较早，当地的土地交易价格存在一定幅度上
涨所致，以及企业按照直线法摊销，评估按照年限计算的摊销额较企业计提的少
所致。
十八、 无形资产一其他无形资产
1、评估范围
截至评估基准日，辽宁渤大申报纳入评估范围的商标权共 2 项，专利 4 项，
作品著作权 1 项，评估基准日账面值为零（辽宁渤大所属专利合并在母公司康泰
股份中评估）。
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期
一 专利
芳烷基水杨酸及其衍生物的制备方
1-1 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24
法
一种超高碱值磺酸镁添加剂及其制
1-2 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13
备方法
1-3 一种低碱值磺酸钙盐的制备方法 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26
超高碱值合成重烷基苯磺酸钙的制
1-4 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26
备方法
二 商标
2-1 商标 第 11268029 号 2013/12/21
2-2 商标 第 6570008 号 2010/4/7
三 作品著作权
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国作登字
3-1 渤大标识 美术作品 2018/04/26
-2018-F-00534708
2、评估过程
（1）对评估范围内的无形资产进行初步了解，提交无形资产资料清单和评估
申报明细表规范格式，按规范化的要求指导各企业填写相关评估明细表；
（2）听取各公司有关人员介绍商标、著作权的形成、使用等情况；
（3）收集商标、著作权有关的资料和文件；
（4）针对商标、著作权取得时间，适用性等情况选取适当的方法；
（5）编制无形资产清查评估明细表，撰写商标、著作权估值技术说明。
3、评估方法
（1）商标
商标的价值与其能为特定主体带来的收益密切相关。而目前我国市场上可参
照的商标交易案例不足，因此不具备采用市场法进行估值的条件。
在国际上，估算企业商标无形资产市场价值的首选方法是收益现值法。因为
收益现值法是将企业未来预期收益按适当的折现率或资本化率还原为当期的资本
额或投资额的技术思路，与投资者的思路吻合，其产生的估值结果容易被资产交
易双方接受。这里所说的预期收益通常情况下指商标权带来的超额收益（售价的
提高或成本费用的降低），经过企业访谈和具体分析，康泰股份使用该商标并不
能提高产品的售价及降低产品的成本，主要作为企业产品标识使用，故不宜采用
收益法。
辽宁渤大纳入评估范围的商标使用权，由于在企业生产销售中仅作为产品标
识使用，且商标取得成本能合理确定，因此本次估值采用成本法进行。公式如下：
商标权估值=商标权取得成本
商标权取得成本=(设计费＋查询费＋代理服务费＋注册费＋资金成本)-可抵
扣增值税
（2）作品著作权
成本法就是根据无形资产的成本来确定作品著作权价值的方法。这里的成本
是指重置成本，就是将当时所耗用的材料、人工等开支和费用用现在的价格来进
行计算而求得的成本，或者是用现在的方法来取得相同功能的作品著作权所需消
耗的成本。
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本次评估范围的著作权为企业自用，未给企业带来超额收益，基准日取得成
本能合理确定，因此可以采用成本法评估。
成本法评估公式如下：
著作权评估值=（研发成本费用+研发利润）× 成新率
其中著作权的研发费用，包括企业为著作权发生的研发成本费用，成新率根
据著作权的法律保护年限限确定，成新率=1-已完成年限÷ 法律保护年限。
4、案例
案例一：第 11268029 号”（无形资产评估明细表第 1 项）
（2） 概况
1）商标标识
2）登记情况
注册证号：第 11268029 号；
核定服务项目：第 4 类；
注册人：辽宁渤大化工有限公司；
注册地址：辽宁省义县前杨乡郭帽屯村
注册有限期限：2012 年 12 月 21 日至 2023 年 12 月 20 日。
（2）取得成本的计算
商标权取得成本=设计费+查询费+代理服务费+注册申请费
1）设计费
设计费指商标标识的设计费用，经市场询价为 800/件。
2）代理服务费
经向商标申请代理机构咨询，商标注册代理费为 1,300.00 元/件。
3）注册申请费用
根据原国家计委、财政部计价格[1995]2404 号文件，国家发改委、财政部发改
价格[2015]2136 号文件，财政部、国家发展改革委财税[2017]20 号文件和国家发展
改革委、财政部发改价格〔2019〕914 号文件。本次注册受理费按 1,100.00 元/件计
算。
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5）取得成本计算
取得成本=设计费+代理服务费+申请注册费+资金成本
=800.00+1,300.00+1,100.00
=3,200.00 元
（3）估值结果
商标权估值=商标权取得成本
=3,200.00 元
经实施上述评估程序，得出商标权评估值为 3,200.00 元。
案例二：国作登字-2018-F-00534708”（无形资产评估明细表第 7 项）
（1）重置成本
该著作权为公司在日常生产中设计开发形成，重置成本主要为投入的代理公
司手续费以及设计费用，根据网上查询对不同类型作品著作权的收费标准和代理
公司手续费市场行情，本次对作品著作权的重置成本确定如下：
单位：元
专利类型 人工费用 登记费 代理费 研发成本合计
渤大标识 500.00 320.00 7,500.00 8,320.00
（3）成新率
该著作权法定期限保护年限 50 年，目前已使用 11.24 年，成新率=1-（11.24÷ 50）
=78.00
（4）评估值
该著作权的评估值=研发成本费用× 成新率
=8,320.000× 78
= 6,490.00 元（取整）
5、评估结果
经实施上述评估程序，得出无形资产著作权-标识评估值为 6,490.00 元。
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十九、 长期待摊费用评估技术说明
长期待摊费用账面值 217,112.03 元，核算内容为土地租金等摊销余额。评估
人员核实相关租赁、原始入账凭证及摊销制度，确定账面核算内容与实际相符。
以核实后的账面值作为评估值。
经过以上评估程序，长期待摊费用评估值 217,112.03 元。
二十、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 123,877.57 元。核算内容为因应收账款坏账准备产生
的递延所得税资产 122,122.40 元，计提存货跌价准备产生的递延所得税资产
1,755.16 元。对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，
以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实
现后资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定
评估值。
经过以上评估程序，递延所得税资产评估值 123,877.57 元。
二十一、 负债评估技术说明
（五） 评估范围
本次评估范围内流动负债包括：应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交
税费、其他流动负债；非流动负债包括递延所得税负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 2,953,420.40
合同负债 4,636.00
应付职工薪酬 441,337.74
应交税费 890,477.29
其他流动负债 2,290,093.11
流动负债合计 6,579,964.54
递延所得税负债 7,069.03
非流动负债合计 7,069.03
负债合计 6,587,033.57
（六） 评估操作过程
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资产评估项目评估说明
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的负债构成情况进行初步了解，在此基础上安
排了评估人员；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评
估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写负债评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单
位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的负债明细账、
台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始
记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特征收集
了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工
构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
负债评估技术说明。
（七） 评估方法
11、 应付账款
纳入评估范围的应付账款账面价值为2,953,420.40 元，主要为应付货款及运费
等。
评估专业人员查看明细账，抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性、
业务内容和金额等，并对金额较大的应付账款引用了审计函证；对于不能发函询
证的款项，抽取了原始凭证予以核实。经核实，均为企业正常的应付款，没有证
据证明企业无需支付，以核实后的账面值作为评估值。
经以上评估程序，应付账款评估值为2,953,420.40 元。
12、 合同负债
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资产评估项目评估说明
纳入评估范围的合同负债账面价值4,636.00 元。核算内容为预收货款等。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债引用审计函证，并对相应的合同进行了抽查。合同负债以核实
无误后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，合同负债评估值为4,636.00 元。
13、 应付职工薪酬
纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为441,337.74 元，主要为工资、社会保
险费等。
评估专业人员了解企业的工资制度，对应付职工薪酬账面值进行了核实，查
看账簿记录、抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性。
经以上评估程序，应付职工薪酬评估值为441,337.74 元。
14、 应交税费
纳入评估范围的应交税费账面值890,477.29 元，为待缴增值税和应交企业所
得税、应交城市维护建设税、应交教育费附加、应交地方教育附加、应交房产税、
应交土地使用税、应交印花税等。
评估专业人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上，对应
交税金进行了抽查。查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实企业账面应交税
费经验算计算无误。应交税费账面金额为企业未来待抵扣和需偿付的债务，以核
实后的账面金额确认评估值。
经上述评估程序，应交税费评估值为890,477.29 元。
15、 其他流动负债
纳入评估范围的其他流动负债账面价值 2,290,093.11 元，核算内容为被评估单
位银行承兑的已背书未到期的应收票据、货款、稳岗补贴费。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。合同负债以核实无
误后的账面价值作为评估值。
经上述评估程序，其他流动负债评估值为 2,290,093.11 元。
16、 递延所得税负债
递延所得税负债账面价值 7,069.03 元，主要是固定资产加速折旧形成的递延
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资产评估项目评估说明
所得税负债。
对递延所得税负债的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与
评估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实
递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以实现后资产占有者
还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税负债评估值为 7,069.03 元。
（八） 评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
应付账款 2,953,420.40 2,953,420.40 - -
合同负债 4,636.00 4,636.00 - -
应付职工薪酬 441,337.74 441,337.74 - -
应交税费 890,477.29 890,477.29 - -
其他流动负债 2,290,093.11 2,290,093.11 - -
流动负债合计 6,579,964.54 6,579,964.54 - -
递延所得税负债 7,069.03 7,069.03 - -
非流动负债合计 7,069.03 7,069.03 - -
负债合计 6,587,033.57 6,587,033.57 - -
综上，负债评估值 6,587,033.57 元，无评估增减值。
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第四章评估结论及分析
四、 评估结论
本着独立、公正、客观的原则，经过实施资产评估的法定程序，采用资产基
础法形成的初步价值结论：
截至评估基准日2021年06月30日，辽宁渤大化工有限公司纳入评估范围内的
总资产账面价值为6,269.68万元，评估值7,186.49万元，增值额为916.81万元，增值
率为14.62%；负债账面价值为658.70万元，评估值658.70万元，无增减值；所有者
权益账面值为5,610.98万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估
值为6,527.79万元，增值额为916.81万元，增值率为16.34%。具体各类资产的评估结
果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 3,770.16 3,863.59 93.43 2.48
非流动资产 2,499.52 3,322.90 823.38 32.94
其中：固定资产 1,938.95 2,639.06 700.11 36.11
在建工程 135.34 137.87 2.53 1.87
无形资产 391.13 511.87 120.74 30.87
长期待摊费用 21.71 21.71
递延所得税资产 12.39 12.39
资产总计 6,269.68 7,186.49 916.81 14.62
流动负债 658.00 658.00
非流动负债 0.71 0.71
负债总计 658.70 658.70
所有者权益 5,610.98 6,527.79 916.81 16.34
（评估结论的详细情况见评估明细表）
五、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
所有者权益评估增值 916.81 万元，增值率 16.34% ，其中：
1、流动资产评估增值 93.43 万元，增值率 2.48 %，增值原因为存货中产成品
按市场销售价格扣除相关税费和合理利润后仍有增值。
2、固定资产评估增值 700.11 万元，增值率 36.11%，增值原因为：
（1）房屋建筑物评估重置全价增值 171.48 万元，增值率 9.13%，评估净值增
值 514.09 万元，增值率 48.04%。原因主要如下：
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资产评估项目评估说明
2.1 重置全价增值是由于基准日的人材机较建设期有一定幅度的上涨。
2.2 评估净值增值的主要原因为重置全价增值，房屋建筑物的经济使用年限高
于会计折旧年限，这是评估净值增值的主要原因。
（2）设备类资产评估增值 186.01 万元，增值率 21.41% 。主要增值原因是设
备的经济使用寿命长于企业计提折旧年限所致。
6、无形资产评估增值 120.74 万元，增值率 30.87%，增值原因为：
（1）土地使用权评估增值 119.45 万元，增值率 30.54%。增值原因为：土地取
得时间较早，当地的土地交易价格存在一定幅度上涨所致，以及企业按照直线法
摊销，评估按照年限计算的摊销额较企业计提的少所致。
（2）其他无形资产增值 1.29 万元。增值原因为账外无形资产的商标和著作
权评估增值。
六、 评估结论中溢价或者折价情况
本次评估结果未考虑由于控股权因素产生的溢价和少数股东权益产生的折
价对评估对象价值的影响，同时不涉及流动性对评估结论的影响。
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评估说明附件
附件一企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
九、 委托人、被评估单位概况
本次评估的委托人为天津利安隆新材料股份有限公司，被评估单位为锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司长期股权投资涉及的辽宁渤大化工有限公司（以下
简称“辽宁渤大”）。
（四） 委托人概况－天津利安隆新材料股份有限公司
1、注册情况
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
法定代表人：李海平
注册资本：20,501.04 万元人民币
成立时间：2003 年 08 月 08 日
统一社会信用代码：911201167522185471
2、经营范围
化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销售（不含许可类化工产品）；
专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产品销售（不含危险化学品）；
合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；新型催化材料及助剂销售；技
术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；工业工程设计
服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展。（除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：危险化学品生产。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止外商投资的领域）
（五） 被评估单位－辽宁渤大化工有限公司
1、注册情况
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公司名称：辽宁渤大化工有限公司
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
法定住所：义县前杨乡郭帽屯村
法定代表人：刘明
注册资本：1000.00 万元人民币
成立时间：2007 年 01 月 08 日
统一社会信用代码：91210727794848555N
经营范围：石油添加剂、化工产品（除危险化学品、监控化学品）、化工设备
制造，销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
2、历史沿革
辽宁渤大化工有限公司于 2007 年 1 月 8 日经义县市场监督管理局批准设立，
设立时注册资本 500.00 万元人民币，实收资本 300.00 万元人民币，公司成立时股
权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
1 韩谦 225.00 135.00 45.00%
2 禹培根 225.00 135.00 45.00%
3 刘明 50.00 30.00 10.00%
总计 500.00 300.00 100%
2007 年 4 月 6 日，根据公司股东会决议，公司住所由盘锦辽滨经济区变更为
锦州经济技术开发区。
2007 年 8 月 15 日，经公司全体股东研究决定，公司住所修正为义县前杨乡郭
帽屯村。
2008 年 5 月 29 日，经锦州市工商局批准，公司实缴资本由 300.00 万元人民币
变更为 500.00 万元人民币，变更后股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
1 韩谦 225.00 225.00 45.00%
2 禹培根 225.00 225.00 45.00%
3 刘明 50.00 50.00 10.00%
总计 500.00 500.00 100%
2009 年 3 月 25 日，公司召开第三次临时股东大会，审议通过将公司法定代表
人变更为刘明，聘任刘明为公司总经理，修改公司章程等决议。
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2009 年 4 月 10 日，公司召开第四次临时股东大会，审议决定将公司注册资金
以货币出资方式由 500.00 万元人民币增加至 1000.00 万元人民币，股东刘明不参与
本次增资；2009 年 6 月 23 日，经义县市场监督管理局批准，变更公司注册资本、
实收资本和股东，增资后公司股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
1 韩谦 360.00 360.00 36.00%
2 禹培根 360.00 360.00 36.00%
3 刘明 100.00 100.00 10.00%
4 赵林喜 90.00 90.00 9.00%
5 赵铁军 45.00 45.00 4.50%
6 张振华 45.00 45.00 4.50%
总计 1,000.00 1,000.00 100%
2009 年 12 月 1 日，公司召开股东大会，决议将禹培根、韩谦、刘明、赵林喜、
赵铁军和张振华持有的股权转给锦州康泰润滑油添加剂有限公司。2009 年 12 月
15 日，辽宁渤大化工有限公司公司类型由有限责任公司变更为有限责任公司（法
人独资）。变更完成后，公司股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 1,000.00 1,000.00 100.00%
剂有限公司
总计 1,000.00 1,000.00 100.00%
2013 年 5 月，母公司锦州康泰润滑油添加剂有限公司进行股权分置改革，股
改完成后母公司更名为锦州康泰润滑油添加股份有限公司。2013 年 7 月 9 日，辽
宁渤大股东更名为锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司。变更后公司股权结构如
下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 1,000.00 1,000.00 100.00%
剂股份有限公司
总计 1,000.00 1,000.00 100.00%
截止至评估基准日，辽宁渤大股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 1,000.00 1,000.00 100.00%
剂股份有限公司
总计 1,000.00 1,000.00 100.00%
3、财务状况
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企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 3,770.16 3,282.72 5,993.85
非流动资产 2,499.52 2,521.97 2,413.45
固定资产净额 1,938.95 1,839.73 1,864.36
在建工程 135.34 256.25 114.30
无形资产 391.13 396.30 406.65
其中：土地使用权 391.13 396.30 406.65
长期待摊费用 21.71 22.37 23.69
递延所得税资产 12.39 7.32 4.45
资产总计 6,269.68 5,804.69 8,407.29
流动负债 658.00 855.38 3,305.77
非流动负债 0.71 0.77 0.14
负债合计 658.70 856.16 3,305.91
所有者权益 5,610.98 4,948.53 5,101.38
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 3,612.70 5,629.84 7,602.30
二、营业总成本 2,808.89 4,588.74 5,958.86
减：营业成本 2,481.39 3,979.73 5,108.58
税金及附加 34.25 45.39 70.48
销售费用 11.26 24.73 53.01
管理费用 207.29 382.88 471.63
研发费用 74.48 139.02 207.51
财务费用 0.22 16.99 47.66
加：其他收益 0.57 7.90 0.38
投资收益
资产减值损失 -0.87 -0.30
信用减值损失 -32.93 -18.82 -14.03
资产处置收益 -0.13 0.28
公允价值变动收益
三、营业利润 770.58 1,029.75 1,630.07
加：营业外收入 18.16 0.03
减：营业外支出 3.36
四、利润总额 770.58 1,044.55 1,630.09
减：所得税费用 108.14 142.39 221.84
五、净利润 662.44 902.17 1,408.25
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
4、会计制度和税收政策
（1）会计制度
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辽宁渤大化工有限公司会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和
报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用
指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
（2）税收政策
辽宁渤大化工有限公司增值税税率为 13%，按应缴流转税额的 5%计缴城市维
护建设税，教育费附加（含地方教育附加）为 5%，按应纳税所得额的 15%计缴企
业所得税，其他税费按国家相关规定计算缴纳。
（六） 委托人与被评估单位的关系
委托人天津利安隆新材料股份有限公司拟收购被评估单位锦州康泰润滑油添
剂股份有限公司的股权涉及的长期股权投资之辽宁渤大化工有限公司。
十、 关于经济行为的说明
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益之长期股权投资涉及的辽宁渤大化工
有限公司的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
该经济行为已经天津利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十
八次董事会通过。
十一、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据业已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审
计。
（七） 评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股
东全部权益之长期股权投资涉及的辽宁渤大化工有限公司。
（八） 评估范围
本资产评估报告评估范围为辽宁渤大化工有限公司申报的、经天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示的所有资产和相
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关负债。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，辽宁渤大化工有限公司纳入评估范围的
净资产账面价值为 5,610.98 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 3,770.16
非流动资产 2,499.52
固定资产净额 1,938.95
在建工程 135.34
无形资产 391.13
其中：土地使用权 391.13
长期待摊费用 21.71
递延所得税资产 12.39
资产总计 6,269.68
流动负债 658.00
非流动负债 0.71
负债合计 658.70
所有者权益 5,610.98
（九） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
1、截止至评估基准日，辽宁渤大化工有限公司申报的账外无形资产共 7 项，
其中商标 2 项，发明专利 4 项，作品著作权 1 项。
序号 无形资产名称和内容 类型 编号 取得日期
一 专利
1-1 芳烷基水杨酸及其衍生物的制备方法 发明专利 ZL201510828994.0 2015/11/24
一种超高碱值磺酸镁添加剂及其制备
1-2 发明专利 ZL201410538924.7 2014/10/13
方法
1-3 一种低碱值磺酸钙盐的制备方法 发明专利 ZL200910011706.7 2009/5/26
超高碱值合成重烷基苯磺酸钙的制备
1-4 发明专利 ZL200910011708.6 2009/5/26
方法
二 商标
2-1 商标 第 11268029 号 2013/12/21
2-2 商标 第 6570008 号 2010/4/7
三 作品著作权
国作登字
3-1 渤大标识 美术作品 2018/04/26
-2018-F-00534708
评估范围内资产调账情况
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本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（十） 不良资产核销或资产剥离情形
本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（十一） 需要说明的其他问题
无。
十二、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
十三、 可能影响评估工作的重大事项说明
（五） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（六） 对未来经营有重要影响的重大合同和诉讼事项
1、本公司签订的对未来生产经营有重要影响的重大合同
截至评估基准日被评估单位存在租赁事项，并签订了土地租入合同，具体情
况如下：
承租方 出租方 地址 面积 租赁期限
辽宁渤大化 锦州义县前杨乡郭帽屯村二 土地 3.32
邢国锋 2012/1/31 至 2028/12/31
工有限公司 组东西垅 亩
辽宁渤大化 锦州义县前杨乡郭帽屯村北
马涛 土地 6.1 亩 2012/1/31 至 2061/12/31
工有限公司 东山荒地
辽宁渤大化 锦州义县前杨乡郭帽屯村北
于济春 土地 6.8 亩 2012/2/29 至 2061/12/31
工有限公司 东山北侧部分荒地
辽宁渤大化 锦州义县前杨乡郭帽屯村二 土地 5.56
周宝杰 2012/1/31 至 2030/12/31
工有限公司 组东西垅 亩
抵押、质押、担保事项详见评估范围内资产的抵押、质押、担保情况。
2、本公司目前未发生影响未来生产经营的重大诉讼事项。
（七） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
截止至评估基准日，辽宁渤大化工存在抵押事项，具体如下：
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最高
序 抵 抵 合 合同期 抵押资产
抵押物 债权限额
号 押人 押权人 同编号 限 权证号
（万元）
义县前杨镇郭帽 正
1
屯村土地 在履行
辽
2 厂房
（2017）
3 库房 义县不
QZD 动产权
营 2020.2.1
辽 640101[2
4 口银行 办公楼 9 第
1,560.
宁渤 020]
00 0000142
锦州分 -2023.2.
5 大 000 调和车间厂房 号
行 18
1
6 新车间厂房
（八） 影响企业价值的账面未记录资产负债情况
本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产和负债。
十四、 资产负债清查情况的说明
4、 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
（4） 清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有货币资金、应收票据、
应收账款、预付账款、应收账款融资、其他应收款、其他流动资产、存货、固定
资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、合同负债、应付
账款、应付职工薪酬、应交税费、其他流动负债、递延所得税负债。截至评估基
准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 3,770.16
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项目名称 账面价值
非流动资产 2,499.52
固定资产净额 1,938.95
在建工程 135.34
无形资产 391.13
其中：土地使用权 391.13
长期待摊费用 21.71
递延所得税资产 12.39
资产总计 6,269.68
流动负债 658.00
非流动负债 0.71
负债合计 658.70
所有者权益 5,610.98
（5） 主要资产产权状况
② 纳入本次评估范围的房屋建筑面积 7,263.65 平方米，其中 6,114.75 平方米
均已办理《房屋所有权证》；纳入评估范围的未办理产权证房屋情况如下：
建筑面积
序号 建筑物名称 地 址 结构 建成年月 持有单位
（m2）
锦州市义县前杨
1 锅炉房 砖混 2009 年 5 月 480.00 辽宁渤大
镇郭帽屯村
锦州市义县前杨
2 配电间 砖混 2009 年 5 月 234.90 辽宁渤大
镇郭帽屯村
锦州市义县前杨
3 泵房 砖混 2009 年 5 月 434.00 辽宁渤大
镇郭帽屯村
②列入本次评估范围的建筑类资产包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施，
均建在公司使用的国有土地上并办理了《国有土地使用证》，其编号为辽（2017）
义县不动产权第 0000142 号，《国有土地使用证》证载土地使用者为辽宁渤大化工
有限公司，证载土地使用权类型为出让。
（6） 实物资产分布地点及特点
实物资产主要为存货、房屋建筑物和机器设备，主要分布于辽宁省锦州市义
县前杨乡郭帽屯村辽宁渤大化工有限公司厂区内。
存货为原材料、库存商品（产成品），均存放在企业库房内，均为正常存货。
房屋建筑物主要工业厂房及附属用房等，建筑结构类型分为框架、排架、砖
混等。从现场勘察情况看，房屋建筑物普遍状态较好。
机器设备主要为二次沉降罐、不锈钢螺旋板换热器及相关配套设备。设备自
投入使用后，企业陆续对生产系统设备进行维修、改造。截止评估基准日，设备
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运转正常、保养维修及时，能够满足生产的需要。
电子设备：主要包括办公电脑、空调、监控系统、打印机等。截至评估基准
日使用状态良好。
车辆：纳入评估范围的车辆主要包括奥迪轿车、新捷达轿车、金杯汽车、叉
车等。截至评估基准日均正常使用。
5、 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2021 年 12 月进行了全面清查，清查工作由财务
部、办公室等部门共同组织。清查过程如下：
（18） 货币资金：对现金进行现场盘点，收集银行对账单。
（19） 应收票据、应收账款融资：查阅票据存根和相关的原始凭证。
（20） 往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有应收账款、其他应收款、
预付账款、应付账款、合同负债等，通过查阅相关合同凭证，分析往来款项的真
实性及回收可能性。
（21） 存货：存货主要存放于企业库房内，对存货进行了盘点，并核对库房
账和出入库单，关注是否存在盘盈、盘亏、报废等现象。了解成品在基准日的状
况。
（22） 固定资产：包括房屋建筑物和设备类资产。
对房屋建筑物和构筑物现场进行了全面的清查，核实账面上的房屋是否与实
际相符，核对建筑面积和结构类型，查看建筑基础和结构的现时状况等。
对机器设备、运输工具和电子设备等，所有实物资产都进行了详细的清查。
在清查过程中，管理人员对所有实物资产全部进行了详细的盘点，重点核对了设
备的规格型号、数量、使用状况，并对残损报废、闲置设备进行了登记。
（23） 在建工程：对各项在建工程项目进度及付款进度进行了全面的清查核
实。
（24） 其他流动资产：为企业车船使用税和环境保护税、核实企业的纳税申
报表
（25） 土地使用权：收集土地使用权证、土地出让合同及出让金缴款发票等
资料，并对土地利用状况进行现场核实。
（26） 长期待摊费用：取得长期待摊费用摊销测算明细表，对长期待摊费用
内容进行分析。
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（27） 递延所得税资产：查阅相关明细账、款项金额等账务记录，核实其真
实性、完整性。
（28） 应交税费：查看明细账和原始凭证，核实计提正确性及真实性。
（29） 应付职工薪酬：取得企业相关薪酬制度，查阅原始凭证，核实计提正
确性及真实性。
（30） 递延所得税负债：查阅相关明细账、款项金额等账务记录，核实其真
实性、完整性。
（31） 其他流动负债：收集企业的合同，凭证，与明细进行核对。
6、 清查结果
通过资产清查、核实，评估范围内的资产未重、未漏；根据清查情况，按照
目前的会计制度和会计准则，公司未对申报的资产和负债进行调整。
十五、 资料清单
8、 资产评估申报表；
9、 经济行为文件；
10、 审计报告；
11、 资产权属证明文件、产权证明文件；
12、 重大合同、协议等；
13、 生产经营统计资料；
14、 其他资料。
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（此页无正文）
法定代表人（签字）：
天津利安隆新材料股份有限公司（盖章）
年 月 日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
之长投锦州康泰化学有限公司股东全部权益
资产评估说明
沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共一册 第一册）
法定代表人（签字）：
辽宁渤大化工有限公司（盖章）
年 月 日
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沃克森（北京）国际资产评估有限公司
二〇二二年二月二十五日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ........................................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................................................... 2
第三部分 资产评估说明 ............................................................................................................................ 3
第一章 评估对象和评估范围说明 ......................................................................................... 3
一、 评估对象与评估范围内容 ........................................... 3
二、 实物资产的分布情况及特点 ......................................... 4
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况 ......................... 4
四、 企业申报表外资产的类型、数量 ..................................... 4
五、 引用其他机构报告 ................................................. 4
第二章 资产核实情况总体说明 ............................................................................................. 5
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ................................. 5
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ..................................... 6
三、 核实结论 ......................................................... 6
第三章 资产基础法评估技术说明 ......................................................................................... 7
一、 流动资产评估技术说明 ............................................. 7
二、 机器设备类固定资产评估技术说明 .................................. 14
三、 递延所得税资产评估技术说明 ...................................... 26
四、 负债评估技术说明 ................................................ 26
第四章 评估结论及分析 ....................................................................................................... 31
一、 评估结论 ........................................................ 31
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明 ............................ 31
三、 评估结论中溢价或者折价情况 ...................................... 32
评估说明附件 ................................................................................................................................................... i
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................. i
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定
外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得
见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象和评估范围说明
十一、 评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长
期股权投资单位锦州康泰化学有限公司股东全部权益。
2、评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的锦州康泰化学有限公司于评估基准日申
报的所有资产和相关负债。锦州康泰化学有限公司评估基准日财务报表经过天职
国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，未单独出具审计报告。
截止评估基准日 2021 年 06 月 30 日，锦州康泰化学有限公司纳入评估范围内
的所有者权益账面价值为 2,588.72 万元。
3、委托评估的资产类型、账面金额
具体资产类型有货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、预付账款、
其他应收款、存货、固定资产、其他流动资产、递延所得税资产、应付账款、合
同负债、应交税费、其他应付款、其他流动负债。截至评估基准日各类资产及负
债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 7,210.61
非流动资产 113.38
其中：债权投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 22.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
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项目名称 账面价值
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 90.80
其他非流动资产
资产总计 7,323.99
流动负债 4,735.27
非流动负债
负债总计 4,735.27
所有者权益 2,588.72
4、委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）
根据企业申报，资产评估机构委派评估专业人员到现场参与企业的资产清查
工作，并对存货、固定资产等进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当
承担的债务。
十二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要为存货、电子设备及车辆，主要分布于锦州市太和区福州街 25
号锦州康泰化学有限公司办公室内及辽宁省锦州市太和区西海仓库厂区内。
存货为库存商品，库存商品均存放在公司库房内，均为正常存货。
电子设备主要为打印机、考勤机及办公用电脑。车辆为 5 辆汽车。截止评估
基准日，设备使用状态均为正常。
十三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况
无。
十四、 企业申报表外资产的类型、数量
无。
十五、 引用其他机构报告
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
七、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织：
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2021 年 12 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根
据锦州康泰化学有限公司的资产情况，按照专业分别安排收益法评估专业人员、
流动资产及负债评估专业人员设备评估专业人员等进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，评估专业人员对锦州康泰化学有限公司进行了详细
的清查，对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了核查、
验证，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易价格比较，
用以确定资产和负债的客观存在。
10、 指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳
入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反
映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
11、 初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，
然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况， 并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
12、 现场调查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估专业人员在被评估单
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位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场调
查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
13、 补充、修改和完善资产评估明细表
评估专业人员根据现场实地调查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，
进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：账、表、实相符。
八、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估专业人员没有发现影响资产核实的事项。
九、 核实结论
通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不
存在盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产
和负债进行调整。
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第三章 资产基础法评估技术说明
二十二、 流动资产评估技术说明
（九） 评估范围
本次评估范围内流动资产包括：货币资金、应收票据、应收款项融资、应收
账款、预付款项、其他应收款、存货、其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
序号 科目名称 账面价值
1、 货币资金 7,701,974.76
2、 交易性金融资产
3、 衍生金融资产
4、 应收票据 18,556,838.95
5-1、 应收账款合计 32,249,065.95
5-2、 减：坏账准备 3,031,245.88
5-3、 应收账款净额 29,217,820.07
6-1、 应收款项融资 1,754,693.60
6-2、 减：坏账准备
6-3、 应收款项融资价值 1,754,693.60
7、 预付款项 2,517,288.83
8-1、 其他应收款合计 241,194.34
8-2、 减：坏账准备 88,059.72
8-3、 其他应收款净额 153,134.62
9-1、 存货合计 12,606,594.94
9-2、 减：存货跌价准备 512,889.58
9-3、 存货净额 12,093,705.36
10-1、 合同资产
10-2、 减：减值准备
10-3、 合同资产价值
11-1、 持有待售资产
11-2、 减：减值准备
11-3、 持有待售资产价值
12、 一年内到期的非流动资产
13、 其他流动资产 110,669.40
14、 流动资产合计 72,106,125.60
（十） 评估操作过程
流动资产评估过程主要划分为以下三个阶段：
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第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初
步评估技术方案和评估专业人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评
估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和
填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评
估单位的资产负债表相应科目核对以确保其与总金额相符；然后与被评估单位的
流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了
原始记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征
收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3、现场调查：评估专业人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的
现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”，并对存货进行了抽盘，填写了“存货盘点
表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员询问了库存商品的采购模
式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5、清查结果：本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估
方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，
撰写流动资产评估技术说明。
（十一） 评估方法
9、 货币资金
（4） 银行存款
纳入评估范围的银行存款账面价值为 4,568,639.18 元，共有 16 个银行账户，其
中 4 个美金账户，4 个欧元账户，8 个人民币账户。
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评估专业人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对
账单进行核实，对银行存款引用了审计函证。对于人民币账户，在核对无误的基
础上，以核实后的账面价值作为其评估值，对于外币账户，以核实无误的银行账
户外币余额与基准日汇率相乘作为其评估值。
经上述评估程序，银行存款评估值为 4,568,639.18 元。
（5） 其他货币资金
纳入评估范围的其他货币资金账面价值为 3,133,335.58 元，系浙商银行股份有
限公司沈阳分行保证金款。
评估专业人员核实了账户对账单以及相关原始凭证，对其他货币资金存款账
户引用了审计函证，确认账面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
经上述评估程序，其他货币资金评估值为 3,133,335.58 元。
经采用上述评估方法对货币资金进行评估，货币资金评估值为 7,701,974.76
元，无增减值。
10、 应收票据
纳入评估范围的应收票据账面价值为 18,556,838.95 元，均为银行承兑汇票。
评估专业人员查阅了票据存根和相关的原始凭证，经核实，部分应收票据已
于基准日后收回，未收回票据可以按照票据期限如期收回，以核实后账面值作为
评估值。
经上述评估程序，应收票据评估值为 18,556,838.95 元。
11、 应收账款
纳入评估范围的应收账款账面余额 32,249,065.95 元，计提坏账准备 3,031,245.88
元，应收账款净额为 29,217,820.07 元，核算内容为企业应收的销售货款。
在本次评估中，评估专业人员对于应收账款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用了审计函证进行核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能发函
的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
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回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，
以单项或组合的方式对应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损失比
例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 19.1
2-3 年（含 3 年） 29.4
3-4（含 4 年）年 41.3
4-5（含 5 年）年 59.4
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
3,031,245.88 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 29,217,820.07 元。
12、 应收款项融资
纳入评估范围的应收款项融资账面价值为 1,754,693.60 元，核算内容为无息的
银行承兑汇票。
对于应收款项融资，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并
对票据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同
和出库单（发货单）等原始 记录。经核实，评估人员认为银行承兑汇票的信用度
较高，可确认上述票据到期后的可收回性。因基准日银行承兑汇票均不计息，故
以核实后的账面值为评估值。
经以上评估程序，应收款项融资评估值为 1,754,693.60 元。
13、 预付账款
纳入评估范围的预付账款账面价值为 2,517,288.83 元，核算内容为被评估单
位按照合同规定预付的采购商品货款及运费等款项。
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评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方
单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款进行
了函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形
成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预付账款评估值为 2,517,288.83 元。
14、 其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额 241,194.34 元，计提坏账准备 88,059.72
元，其他应收款净额为 153,134.62 元，核算内容为被评估单位应收的保险费、保
证金、劳务费等。
在本次评估中，评估专业人员对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用了审计函证进行核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能发函
的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，
以单项或组合的方式对应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损失比
例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 13.4
2-3 年（含 3 年） 22.5
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账龄 风险损失预计比例（%）
3-4（含 4 年）年 37.6
4-5（含 5 年）年 57
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的其他应收款预计评估风险损失为
88,059.72 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，其他应收款评估值为 153,134.62 元。
15、 存货
纳入评估范围的存货账面余额为 12,606,594.94 元，其中：产成品账面余额
12,606,594.94 元。存货跌价准备为 512,889.58 元，存货账面价值为 12,093,705.36 元。
计提存货跌价准备的存货主要为库龄较长、近期市场销售价格较低的产品，截至
评估基准日，产品品质为正常或滞销。
评估基准日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于
可变现净值的差额计提存货跌价准备。在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
① 产成品
产成品账面余额为 12,606,594.94 元，核算内容为企业入库的产成品，主要为
各种型号的润滑油添加剂，评估基准日产成品计提跌价准备 512,889.58 元，产成
品账面价值为 12,093,705.36 元。
Ⅰ、对于正常销售的产成品。评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料
分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售
利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中，不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：按销售费用与销售收入的比例平均计算；
所得税费用率：按所得税费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
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及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税率按企业现实执行的税率；r ：净利润折减率，根据产品畅销程度确
定，取值范围为 0-100%。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，滞销
的产品为 100%。
销售税金及附加率、销售费用率、所得税费用率、营业利润率按母公司合并
层面评估基准日账面产成品销售期间会计报表分析计算得出。
产成品评估指标表
指标 指标值 取值说明
不含税售价 2021 年产品平均售价
销售税金及附加率 0.83% 2021 年平均水平
销售费用率 3.73% 2021 年平均水平
所得税费用率 1.68% 2021 年平均水平
营业利润率 10.52% 2021 年平均水平
企业所得税率 25% 企业适用的所得税率
Ⅱ、对于积压不可销售的产成品。按其可回收金额确定评估值。
案例（Ⅰ产成品）：T306-0.2 吨规格（产成品-库存商品清查评估明细表第 15
项）
账面库存数量：6.73 吨，产品平均单位成本：22,556.55 元/吨，账面价值
151,805.60 元。不含税出厂单价为 23,102.83 元/吨，基准日实际库存数量 6.73 吨。
T306-0.2 吨规格为一般正常销售产品，r 取 100%，所得税率为 25%。则：
评估单价=平均销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用
率-所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
=23,102.83× [1-3.73%-0.83%-1.68%-10.52%× （1-25%）× 100%]
= 19,838.40 (元)。（取整）
评估值=评估单价× 数量=19,838.40× 6.73=133,512.43 元
经过以上评估程序，存货评估值为 12,177,732.39 元。评估增值 84,027.03 元，
增值率 0.69%；增值主要原因为产成品市场销售价格在扣除销售费用、销售税金、
企业所得税及一定的产品销售利润后有一定利润，故造成评估增值。
（十二） 评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
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单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 7,701,974.76 7,701,974.76
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 18,556,838.95 18,556,838.95
应收账款合计 32,249,065.95
减：坏账准备 3,031,245.88
应收账款净额 29,217,820.07 29,217,820.07
应收款项融资 1,754,693.60
减：坏账准备
应收款项融资价值 1,754,693.60 1,754,693.60
预付款项 2,517,288.83 2,517,288.83
其他应收款合计 241,194.34
减：坏账准备 88,059.72
其他应收款净额 153,134.62 153,134.62
存货合计 12,606,594.94
减：存货跌价准备 512,889.58
存货净额 12,093,705.365 12,177,732.39 84,027.03 0.69
合同资产
减：减值准备
合同资产价值
持有待售资产
减：减值准备
持有待售资产价值
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 110,669.40 110,669.40
流动资产合计 72,106,125.60 72,190,152.62 84,027.03 0.12
评估结果增减值分析：
流动资产评估值为 72,190,152.62 元，评估增值 84,027.03 元，增值率 0.12%。
增值原因为存货产成品在基准日售价扣除相应的销售费用、营业税金及附加、营
业利润等扣除项后，整体评估价值略高于于存货账面成本，因此造成流动资产评
估增值。
二十三、 机器设备类固定资产评估技术说明
（十四） 评估范围
锦州康泰化学有限公司纳入本次评估范围的设备类资产有车辆和电子办公
设备。主要分布于各部门及公司场内。设备类资产于评估基准日的账面价值构成
如下表：
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金额单位：人民币元
项目 原值 净值
设备类合计 2,335,726.70 225,717.58
固定资产-机器设备
固定资产-车辆 1,515,763.57 130,183.07
固定资产-电子办公设备 819,963.13 95,534.51
详见《固定资产-车辆评估明细表》和《固定资产-电子办公设备评估明细表》。
（十五） 设备概况
1、车辆
此次申报评估的车辆共计 5 辆，截至评估基准日均正常使用，车辆具体情况
如下表：
已行驶公里
序号 车辆牌号 车辆名称 车辆型号 注册日期 备注
数
1 辽 G16538 高尔夫车 高尔夫 2006-02-01 180,121
2 辽 G21673 迈腾车 迈腾 2011-08-01 198,077
3 辽 GLS566 奥迪车 奥迪 Q7 2016-09-12 31,760
4 辽 GXV035 大众 POLO 大众 POLO 2019-07-31 13,764
5 辽 GZV685 五十铃 五十铃 2019-07-31 91,863
2、电子办公设备
此次申报评估的电子办公设备共计 51 项，主要包括：考勤机、打印机、笔记
本电脑、台式电脑等。截至评估基准日各项设备均能正常使用。
3、设备的管理与维护保养
公司设备的维护保养工作及设备总体状况良好。
5、设备账面价值构成情况
纳入评估范围的车辆账面价值中均包含了实交购置税，未包含办牌、证照等
费用。电子及办公设备账面价值即为设备购置价。
6、清查核实情况
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经清查核实，纳入评估范围的设备类资产中，无盘亏盘盈状况。截至评估基
准日各项设备均能正常使用。
（十六） 评估操作过程
1、清查核实工作
设备类资产的核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员
的配合下进行。对设备的勘查，主要为：
①核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此
设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。
②产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入
调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的所
有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问的
方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
③调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术文件、资料。并对运行、故
障、非在用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，并填列设备现场作业调查表
和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的
情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。
④了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评估
增减值做好基础工作。为保证评估结果的准确性，根据企业设备类资产的构成特
点，评估人员指导该公司财务及相关部门人员根据实际情况填写资产清查评估明
细表，并以此作为评估的基础。根据不同的设备特点及现状，评估人员采取不同
的清查核实方法进行现场勘察，努力做到不重不漏。
在清查核实过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、
启用日期等作了补充和更正。对重要设备要求填写《设备状况调查表》。
评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，
近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备
在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依
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据之一。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件以及到评估基准日止的已行驶
总公里数。
2、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
(2)为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅
设备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全
价。
(3)重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的
方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、
维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年
限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
(4)由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇
总。
3、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可
能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总机械设备、电子设备、运输设备等评估明细
表。
(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调
查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑
汇总成“附件”存档。
4、撰写报告
按有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（十七） 评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委托评估
设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价× 综合成新率
（1）重置全价的确定
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根据国务院于 2008 年 11 月 10 日发布国务院令第 538 号《中华人民共和国增
值税暂行条例》，从 2009 年 1 月 1 日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转
变为消费性增值税，增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可
以在销项税中低扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。
根据重置成本的原则，在 2009 年后评估设备等固定资产时估算其重置全价时应扣
除其增值税，增值税率按财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号规定执
行，也就是设备评估的购置价值应该为：
设备购置价=设备取得增值税发票的购买价/（1+适用增值税税率）
1）车辆重置全价
车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费
等)三部分构成。
车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其他费用
依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
车辆购置税：车辆购置税为不含增值税售价的 10%。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等，取 300.00 元/辆。（如出现车
辆牌照拍买费时则另外增加）
2）电子设备重置全价
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重
置全价。
对于淘汰的电子设备，按二手市场价作为评估值
重置全价=电子设备购置价
（2）成新率的确定
①设备成新率
依据各设备的已使用年限及尚可使用年限法理论成新率，然后通过现场勘察
了解设备的运行情况，原始制造质量，维护保养等，关键设备的成新率在年限法
理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新
率。
成新率是采用理论成新率和现场勘察成新率加权平均得出，计算公式如下：
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综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
②车辆成新率
对于车辆，依据商务部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以
车辆行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低的原则确定成新率，然后结合现
场技术勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情
况与其孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于微型非营运载客汽车、小
型非营运载客汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制的车辆,
则以车辆行驶里程法为基础, 参考国家原有规定的经济使用年限，结合现场技术
勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况与车
辆行驶里程法成新率差异不大的，则不调整。
计算公式如下：
η 综合=η 1×40%+η 2×60%
其中：η 1 =理论成新率
η 2 =现场勘察成新率
3、评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
计算公式为：评估值=重置全价*成新率
（十八） 典型案例
电力增容（固定资产-电子设备评估明细表 11）
（1）设备概况：
设备编号：1601003001
设备名称 ：电力增容
规格型号: S13-630KVA
数 量:1 套
生产厂家: 锦州两锦电力发展有限公司
账面原值: 550,000.00 元
账面净值: 43,175.38 元
启用日期：2011 年 12 月 1 日
设备状态:使用正常；
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（2）重置全价
①设备购置价
该电力增容项的变压器、配电柜及电缆及施工直至验收合格交付使用，是由
锦州两锦电力发展有限公司承建的，启用于 2017 年 6 月 1 日，通过现场勘察了解
和市场调研咨询，该电力增容项于评估基准日时承建总包价为 550,000.00 元/套, 交
钥匙工程。
基础费:；总承包项目不再另计
安装调试费: 总承包项目不再另计,
前期及其它费用:
前期及其他费用计算方法为工程费用或设备费乘以前期及其他费率，取费基
础为设备购置价、国内运杂费、设备基础费、安装调试费的合计数。前期及其他
费率根据前面测算的结果本次评估不单独计算；
资金成本:
根据建设项目的合理建设工期，按评估基准日适用的贷款利率计算，计算基
础为设备购置价、运杂费、设备基础费、安装调试费、前期及其他费用之和，资
金成本按建设期内均匀性投入计取。该设备从订货到安装调试完毕的合理时段，
资金成本率按照评估基准日所执行的相应年期的贷款利率。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安装调试费+前期及其它费）× 建设期× 评估
基准日银行贷款利率÷ 2
资金成本根据项目建设规模确定合理工期为 1 季度，本次评估不考虑资金成
本；
可抵扣增值税：设备购置价增值税、运杂费增值税、安装调试费和前期及其
它费用四部分，计算公式如下：
可抵扣增值税＝国产设备购置价× 国产设备增值税税率＋国内运杂费× 国内运
杂费增值税税率＋安装调试费× 安装调试费增值税税率+前期及其他费（扣税 6%,
建设单位管理费除外不抵扣）；
⑦重置全价=设备购置价格（扣税 13%）+运杂费（扣税 9%）+安装调试费/（扣
税 9%）+基础费/（扣税 9%）+前期及其他费（扣税 6%,建设单位管理费除外不抵
扣）+资金成本；详见如下重置全价计算表：
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(1) 设备购买价 550,000.00 主设备,
(2) 运杂费率 0.00%
(3) 运杂费(含税) 0.00 设备购买价*运杂费率
(4) 基础费率 0.00%
(5) 基础费(含税) - 设备购买价*基础费率
(6) 安装调试费率 0.00%
(7) 安装调试费(含税) - 设备购买价*安装调试费率
(8) 前期及其他费用费率 0.00%
(9) 建设单位管理费费率 0.00%
(10) 前期及其他费用(含税) - (⑴+⑶+⑸+⑺)*⑻
(11) 资金成本(利率) 3.85%
(12) 工期 0.0
(13) 资金成本 - (⑴+⑶+⑸+⑺+⑻)*⑾/2
⑴/1.13*13%+⑶/1.09*9%+⑸/1.09*.9%
(14) 可抵扣增值税 63,274.34 +⑺/1.09*9%+(⑴+⑶+⑸+⑺)*(⑻-⑼)/
1.06*6%
(15) 重置成本(含税) 550,000.00 ⑴+⑶+⑸+⑺+⑽+⒀
(16) 重置成本(不含税) 486,700.00 ⒂-⒁
重置成本(不含税)= 486,700.00 元
（3）综合成新率的确定
理论成新率
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，参考
企业生产安全的实际状况,预测设备经济寿命定为 15 年，实际已投入使 9.59 年，
尚可使用 5.41 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
现场勘察成新率的确定
序号 现场勘察内容 完全分 评估打分
1 设备性能参数满足工艺要求程度 50 19
2 控制系统满足生产要求程度 30 11
3 安全保障及外观状况 20 6
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4 合 计 100 36
综合成新率η = 理论成新率η 1×40%+现场勘察成新率η 2×60%
(1) 经济使用年限 15 设备评估经济寿命年限规定
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 原始启用日期 2011/12/1
(4) 投入运行时间 9.59 (⑵-⑶)/365
(5) 根据台班时折算已使用年限 9.59
(6) 尚可使用年限 5.41 (⑴-⑸)或预测尚可使用年限
(7) 年限法成新率 36 ⑹/(⑸+⑹)*100
(8) 权数％ 40
(9) 勘查法成新率% 36 现场勘察评定
(10) 权数％ 60
(11) 综合成新率 36 ⑺*⑻/100+⑼*⑽/100
综合成新率=36%
（4）评估值
评估值(退税后)=重置全价× 综合成新率=486,700.00× 36%
= 175,212.00 元。
案例二：大众 polo(固定资产-车辆评估明细表第 4 项)
（1）车辆概况
车辆名称：大众 POLO
号牌号码：辽 GXV035
规格型号：大众牌 FV7150FCMBG
生产厂家：上汽-大众汽车有限公司
启用日期：2019 年 7 月 31 日
已行驶公里数：13,764 公里
账面原值：63,394.33 元
账面净值：33,929.20 元
数量：1 辆
（2）重置全价的确定
重置全价=车辆现行购置价÷ 1.13+购置附加税+上牌费
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通过询价，得到该车辆的报价为人民币：60000 元（含税价）
序号 项 目 税 率 计 算 公 式 金 额（元）
1 车辆重置现价 60,000.00
2 其中增值税额 13% （1）/1.13× 增值税率 6,902.65
3 购置附加税 10% （1）/1.13× 购置附加税率 5,310.00
4 各项费用 300.00
5 重置全价 （1）+（3）+（4） 65,600.00
6 扣除增值税后重置全价 （5）-（2） 58,700.00
取整 58,700.00
（4）成新率的确定
委托评估车辆于 2019 年 7 月 31 日启用，至评估基准日 2021 年 6 月 30 日已使
用 1.92 年。
对于小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年
限限制的车辆则不计算年限成新率。
由于该型车辆的強制报废年限为无限制。本次评估仍然参照经济使用年限 15
计算:
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100%
=(15-1.92)÷15×100%=87 %
(2)行驶公里法成新率确定：
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 13,764 公里，该车型可行驶里
程为 600000 公里。
里程法成新率＝(总行驶的里程数-已行驶里程数)÷总行驶的里程数×100%
＝(600000-13,764 )÷600000×100%；
＝98%
（3）观察法
序号 项 目 完全分 勘察得分
1 发动机及变速箱总成 30 27
2 前后桥总成 30 26
3 车身总成及内部设施 30 26
4 车架总成保险装置安全设施 10 8
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5 合 计 100 87
(4) 综合成新率确定：
本次车辆评估成新率是运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选取
最低者，即取 87％。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、
刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比基本尚可,
评估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 87%;
理论孰低成新率×40%+勘察成新率×60%
(1) 经济使用年限(参考) 15
(2) 评估基准日 2020/12/31
(3) 行驶证初次登记日期 2019/7/31
(4) 已使用年限 1.92 (⑵-⑶)/365
(5) 经济使用年限法％(参考) 87
2012 年第 12 号《机动车强制
(6) 总里程（公里） 600,000
报废标准规定》
(7) 已行驶里程(公里) 13,764 申报+勘察核定
(8) 里程法％ 98 (⑹-⑺)/⑹
(9) 经济使用年限及里程法年限孰低 87 MIN(⑸,⑻)
(10) 观察法％ 87 现场勘察评定
(11) 综合成新率 87 ⑼*40%+⑽*60%
综合成新率=87%
3、 评估值的计算：
评估值(退税后)＝重置全价×成新率
＝58,700.00× 87％
＝ 51,069.00 元
案例三：复印机（固定资产—电子设备评估明细表序号 50）
（1）设备概况
设备编号：00055
设备名称：复印机
规格型号：2525i
制造厂家：佳能公司
启用日期：2020 年 1 月 31 日
账面原值: 12,389.38 元
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账面净值: 6,714.35 元
数量：1 台
重要参数：
产品类型：数码复合机 （黑白）
速度类型: 中速
复印速度：28CPM
最大原稿尺寸:A3
连续复印页数：1-999
复印分辨率：1200*600 dpi
涵盖功能:复印/打印/扫描/传真
首页复印时间：5.4 秒以下
内存容量：512MB;
接口类型：USB1.1/2.0
打印分辨率：600*600 dpi(等效,复印分辨率)
自重 kg:76.1
（2）重置全价的确定：
经市场调查及网上询价，该复印机现行购置价为 14000.00 元/台，本单位执行
增值税抵扣，供应商负责送货和安装调试，扣税后重置全价为 12,389.00 元/台;（取
整为 12,400.00 元）。
（3）成新率的确定
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，设定
设备经济寿命定 5 年，已投入使用 1.41 年，尚可使用 3.59 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
=3.59÷(1.41+3.59)=72%
（4）评估值的确定
评估值(退税后)=重置全价× 成新率
=12,400.00× 72%=8,928.00 元
（十九） 评估结果
1、设备评估结果见下表：
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金额单位：人民币元
账面值 评估值 增值率%
项目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 2,335,726.70 225,717.58 1,737,080.00 890,950.00 -25.63 294.72
车辆 1,515,763.57 130,183.07 1,064,500.00 623,250.00 -29.77 378.75
电子办公设备 819,963.13 95,534.51 672,580.00 267,700.00 -17.97 180.21
2、设备评估增减值原因分析
（1）车辆原值减值、净值增值，主要原因是车辆新车价格有所下降；净值增
值的原因是评估经济使用年限与设备折旧年限的差异的因素。
（2）电子设备原值减值、净值增值，主要原因是设备由于技术更新较快，市
场价格下跌导致评估原值减值, 净值增值的原因是评估经济使用年限与设备拆旧
年限的差异而造成的。
综合上述原因，设备评估总体增值。
二十四、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 908,048.80 元。核算内容为因计提应收账款及其他应
收款坏账准备、存货跌价准备形成的递延所得税资产。对递延所得税资产的评估，
核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项
金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整
性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、且与其他评
估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税资产评估值 908,048.80 元。
二十五、 负债评估技术说明
（九） 评估范围
本次评估范围内流动负债包括：应付账款、合同负债、应交税费、其他应付
款、其他流动负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
科目名称 账面价值
短期借款
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科目名称 账面价值
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 9,239,973.07
预收款项
合同负债 16,409,777.08
应付职工薪酬
应交税费 5,102.08
其他应付款 2,500,520.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 19,197,309.97
流动负债合计 47,352,682.21
长期借款
应付债券
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 0.00
负债合计 47,352,682.21
（十） 评估操作过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的负债构成情况进行初步了解，在此基础上安
排了评估人员；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评
估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写负债评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单
位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的负债明细账、
台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始
记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特征收集
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了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工
构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
负债评估技术说明。
（十一） 评估方法
17、 应付账款
纳入评估范围的应付账款账面价值为9,239,973.07元，主要为应付的采购货款、
运费等。
评估专业人员查看明细账，抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性、
业务内容和金额等，并对金额较大的应付账款引用了审计函证；对于不能发函询
证的款项，抽取了原始凭证予以核实。经核实，均为企业正常的应付款，没有证
据证明企业无需支付，以核实后的账面值作为评估值。
经以上评估程序，应付账款评估值为9,239,973.07元。
18、 合同负债
纳入评估范围的合同负债账面价值16,409,777.08元。核算内容为预收的货款。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债引用了审计函证，并对相应的合同进行了抽查。 合同负债以核
实无误后的账面价值作为评估值。
合同负债评估值为16,409,777.08元。
19、 应交税费
纳入评估范围的应交税费账面值5,102.08元，为应交企业所得税。
评估专业人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上，对应
交税金进行了抽查。查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实企业账面应交税
费经验算计算无误。应交税费账面金额为企业未来待抵扣和需偿付的债务，以核
实后的账面金额确认评估值。
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经上述评估程序，应交税费评估值为5,102.08元。
20、 其他应付款
纳入评估范围内的其他应付款账面值为 2,500,520.00 元，为关联方拆借资金及
应付的员工代垫费用等。
评估专业人员核实了账簿记录、查阅了总账、明细账及有关会计凭证，核实
交易事项的真实性、业务内容和金额等，评估专业人员查阅合同、明细账、凭证，
经核实，为企业应负担的负债，以核实后的账面值作为评估值。
经上述评估程序，其他应付款评估值 2,500,520.00 元。
21、 其他流动负债
纳入评估范围的其他流动负债账面价值 19,197,309.97 元，核算内容为被评估
单位增值税销项税金及已背书未到期应收票据。
评估专业人员在账簿记录、查阅了票据备查簿、相关明细账及有关原始凭证，
核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，评估专业人员查阅合同、明细账、
凭证，经核实，为企业应负担的负债，以核实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，其他流动负债评估值为 19,197,309.97 元。
（十二） 评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 9,239,973.07 9,239,973.07 0.00 0.00
预收款项
合同负债 16,409,777.08 16,409,777.08 0.00 0.00
应付职工薪酬
应交税费 5,102.08 5,102.08 0.00 0.00
其他应付款 2,500,520.00 2,500,520.00 0.00 0.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 19,197,309.97 19,197,309.97
流动负债合计 47,352,682.21 47,352,682.21 0.00 0.00
长期借款
应付债券
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 0.00 0.00 0.00 0.00
负债合计 47,352,682.21 47,352,682.21 0.00 0.00
综上，负债评估值 47,352,682.21 元，无评估增减值。
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第四章 评估结论及分析
七、 评估结论
截至评估基准日2021年06月30日，锦州康泰化学有限公司纳入评估范围内的
总资产账面价值为7,323.99万元，评估值7,398.92万元，增值额为74.93万元，增值率
为1.02%；负债账面价值为4,735.27万元，评估值4,735.27万元，无增减值；所有者
权益账面值为2,588.72万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估
值为2,663.65万元，增值额为74.93万元，增值率为2.89%。具体各类资产的评估结
果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 7,210.61 7,219.02 8.40 0.12
非流动资产 113.38 179.90 66.52 58.67
其中：债权投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 22.57 89.10 66.52 294.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 90.80 90.80 0.00 0.00
其他非流动资产
资产总计 7,323.99 7,398.92 74.93 1.02
流动负债 4,735.27 4,735.27
长期负债
负债总计 4,735.27 4,735.27
所有者权益 2,588.72 2,663.65 74.93 2.89
（评估结论的详细情况见评估明细表）
八、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
所有者权益评估增值 74.93 万元，增值率为 2.89%，其中：
1、流动资产评估增值 8.40 万元，增值率 0.12%，增值原因为存货中产成品按
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市场销售价格扣除相关税费和合理利润后略高于成本。
2、固定资产评估增值 66.52 万元，增值率 294.72 %，增值原因为：
设备类资产评估增值 66.52 万元，增值率 294.72%。主要增值原因是设备的经
济使用寿命长于企业计提折旧年限所致。
九、 评估结论中溢价或者折价情况
本次评估结果未考虑由于控股权因素产生的溢价和少数股东权益产生的折
价对评估对象价值的影响，同时不涉及流动性对评估结论的影响。
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评估说明附件
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
十六、 委托人、被评估单位概况
本次评估的委托人为天津利安隆新材料股份有限公司，被评估单位为锦州康
泰化学有限公司（以下简称“康泰化学”）。
（七） 委托人概况－天津利安隆新材料股份有限公司
1、注册情况
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
经营场所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
法定代表人：李海平
注册资本：20,501.042 万人民币
成立时间：2003 年 08 月 08 日
统一社会信用代码：911201167522185471
2、经营范围
化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销售（不含许可类化工产品）；
专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产品销售（不含危险化学品）；
合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；新型催化材料及助剂销售；技
术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；工业工程设计
服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展。（除依法须经批准的项目外，
凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：危险化学品生产。（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文
件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止外商投资的领域）
（八） 被评估单位－锦州康泰化学有限公司
1、注册情况
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公司名称：锦州康泰化学有限公司
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
法定住所：锦州市太和区福州街 25 号
经营场所：锦州市太和区福州街 25 号
法定代表人：赵铁军
注册资本：300 万人民币
成立时间：2003-01-13
统一社会信用代码：91210700759149521Y
经营范围：石油添加剂(危险品除外）、化工原料及产品（危险品除外）、化工
机械设备销售；从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动。）
2、历史沿革
2003 年 1 月，赵铁军、赵喜林、李铁宁共同出资成立锦州莱奥化学有限公司，
注册资本为 50.00 万元人民币，公司设立时的股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
赵铁军 25.00 25.00 50%
赵喜林 20.00 20.00 40%
李铁宁 5.00 5.00 10%
合计 50.00 50.00 100%
2007 年 10 月 19 日，锦州莱奥召开股东会，同意将锦州莱奥注册资本由 50 万
元增加至 300 万元，新增 250 万元注册资本由原股东赵铁军、赵喜林、李铁宁以
货币出资 130 万元，由新增股东韩谦、张振华以货币出资 120 万元。本次增资后
股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
赵铁军 60.00 60.00 20%
赵喜林 60.00 60.00 20%
李铁宁 60.00 60.00 20%
韩谦 60.00 60.00 20%
张振华 60.00 60.00 20%
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
合计 300.00 300.00 100%
2009 年 12 月，根据股东会决议，李铁宁、韩谦、张振华、赵铁军、赵喜林将
持有的合计 100%股份（共 300.00 万元人民币）转让给锦州康泰润滑油添加剂有限
公司（现名锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司），此次股权转让后公司股权结构
如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
2015 年 8 月，根据股东会决议，锦州莱奥化学有限公司更名为锦州康泰化学
有限公司。
截至评估基准日，公司股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
3、财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 06 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 7,210.61 7,695.06 18,798.06
非流动资产 113.38 129.92 128.75
固定资产净额 22.57 29.30 60.01
在建工程
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 90.80 100.62 68.74
资产总计 7,323.99 7,824.98 18,926.81
流动负债 4,735.27 5,370.70 16,185.44
非流动负债 - -
负债合计 4,735.27 5,370.70 16,185.44
所有者权益 2,588.72 2,454.28 2,741.37
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损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 12,551.64 28,841.23 45,072.94
二、营业总成本 12,431.97 28,347.14 43,933.29
减：营业成本 12,065.24 27,790.69 42,351.66
税金及附加 10.72 33.51 63.88
销售费用 229.33 249.33 1,105.71
管理费用 126.69 211.62 306.14
研发费用 0.00 0.00
财务费用 -0.01 62.00 105.90
加：其他收益 12.43 26.87 37.50
投资收益 5.35 22.16
资产减值损失 26.43 -77.72 0.00
信用减值损失 12.84 -50.10 -54.45
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 171.38 398.50 1,144.86
加：营业外收入 2.59 1.44 1.35
减：营业外支出 0.47 1.14 10.31
四、利润总额 173.50 398.79 1,135.90
减：所得税费用 39.06 108.69 335.23
五、净利润 134.44 290.11 800.68
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
5、会计制度和税收政策
（1）会计制度
锦州康泰化学有限公司会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和
报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用
指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
（2）税收政策
锦州康泰化学有限公司增值税税率为 13%，按应缴流转税额的 7%计缴城市维
护建设税，教育费附加（含地方教育附加）为 5%，按应纳税所得额的 25%计缴企
业所得税，其他税费按国家相关规定计算缴纳。
（九） 委托人与被评估单位的关系
委托人利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公
司股权，被评估单位锦州康泰化学有限公司为锦州康泰润滑油添加剂股份有限公
司子公司。
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
十七、 关于经济行为的说明
利安隆新材料股份有限公司拟收购被评估单位锦州康泰润滑油添加剂股份有
限公司股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及
锦州康泰化学有限公司股东全部权益的市场价值进行评估，为本次经济行为提供
价值参考依据。
十八、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据业已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审
计。
（十二） 评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之
长期股权投资单位锦州康泰化学有限公司股东全部权益。
（十三） 评估范围
本资产评估报告评估范围为锦州康泰化学有限公司申报的、经天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示的所有资产和相
关负债。
截止评估基准日 2021 年 06 月 30 日，锦州康泰化学有限公司纳入评估范围的
净资产账面价值为 2,588.72 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 7,210.61
非流动资产 113.38
其中：债权投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 22.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
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项目名称 账面价值
长期待摊费用
递延所得税资产 90.80
其他非流动资产
资产总计 7,323.99
流动负债 4,735.27
非流动负债
负债总计 4,735.27
所有者权益 2,588.72
（十四） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
本次评估范围不存在经营租入资产、特许使用资产、账外无形资产。
（十五） 评估范围内资产调账情况
本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（十六） 不良资产核销或资产剥离情形
本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（十七） 需要说明的其他问题
无。
十九、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 06 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
二十、 可能影响评估工作的重大事项说明
（九） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（十） 对未来经营有重要影响的重大合同和诉讼事项
1、本公司未签订对未来生产经营有重要影响的重大合同。
2、本公司目前未发生影响未来生产经营的重大诉讼事项。
（十一） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
本次评估范围内资产不存在抵押、质押、担保情况。
（十二） 影响企业价值的账面未记录资产负债情况
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本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产和负债。
二十一、 资产负债清查情况的说明
7、 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
（7） 清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有货币资金、应收票据、
应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收款、存货、固定资产、其他流动
资产、递延所得税资产、应付账款、应交税费、其他应付款、其他流动负债。截
至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 7,210.61
非流动资产 113.38
其中：债权投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 22.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 90.80
其他非流动资产
资产总计 7,323.99
流动负债 4,735.27
非流动负债
负债总计 4,735.27
所有者权益 2,588.72
（8） 主要资产产权状况
纳入本次评估范围的主要资产为电子办公设备及车辆，其车辆均已取得机动
车行驶证。
（9） 实物资产分布地点及特点
实物资产主要为存货、电子设备及车辆，主要分布于锦州市太和区锦州康泰
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化学有限公司办公室内及辽宁省锦州市太和区西海仓库厂区内。
存货为库存商品，均存放在公司库房内，均为正常存货。
电子设备主要为考勤机、打印机及办公电脑。车辆主要为 5 辆汽车。截止评
估基准日，设备使用状态均为正常。
8、 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2021 年 12 月进行了全面清查，清查工作由财务
部、办公室等部门共同组织。清查过程如下：
（32） 货币资金：对现金进行现场盘点，收集银行对账单。
（33） 应收票据、应收款项融资：为企业收到的银行承兑汇票，对票据进行
了盘点，收集部分票据资料，核实票据的质押、贴现、背书等情况。
（34） 往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有应收账款、预付账款、
其他应收款、应付账款、其他应付款等，通过查阅相关合同凭证，分析往来款项
的真实性及回收可能性。
（35） 存货：存货主要存放于企业库房内，对存货进行了盘点，并核对库房
账和出入库单，关注是否存在盘盈、盘亏、报废等现象。了解成品在基准日的状
况。
（36） 固定资产：包括设备类资产。
对运输工具和电子设备等，所有实物资产都进行了详细的清查。在清查过程
中，管理人员对所有实物资产全部进行了详细的盘点，重点核对了设备的规格型
号、数量、使用状况。
（37） 其他流动资产：为企业待抵扣的进项税、核实企业的纳税申报表。
（38） 递延所得税资产：查阅相关明细账、款项金额等账务记录，核实其真
实性、完整性。
（39） 应交税费：查看明细账和原始凭证，核实计提正确性及真实性。
9、 清查结果
通过资产清查、核实，评估范围内的资产未重、未漏；根据清查情况，按照
目前的会计制度和会计准则，公司未对申报的资产和负债进行调整。
二十二、 资料清单
15、 资产评估申报表；
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
16、 经济行为文件；
17、 审计报告；
18、 资产权属证明文件、产权证明文件；
19、 重大合同、协议等；
20、 生产经营统计资料；
21、 其他资料。
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股权项目
涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
之长投北京苯环精细化工产品有限公司股东全部权益
资产评估说明
沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共一册 第一册）
法定代表人（签字）：
锦州康泰化学有限公司（盖章）
年 月 日
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二〇二二年二月二十五日
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ..................................................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ..................................................... 2
第三部分 资产评估说明 ..................................................................................................... 3
第一章 评估对象和评估范围说明 .............................................. 3
一、 评估对象与评估范围内容 ............................................... 3
二、 实物资产的分布情况及特点 ............................................. 4
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况 ............................. 4
四、 企业申报表外资产的类型、数量 ......................................... 4
五、 引用其他机构报告 ..................................................... 4
第二章 资产核实情况总体说明 ................................................ 5
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ..................................... 5
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................... 6
三、 核实结论............................................................. 6
第三章 资产基础法评估技术说明 .............................................. 7
一、 流动资产评估技术说明 ................................................. 7
二、 机器设备类固定资产评估技术说明 ...................................... 15
三、 无形资产—其他评估技术说明 .......................... 错误！未定义书签。
四、 递延所得税资产评估技术说明 .......................................... 23
五、 负债评估技术说明 .................................................... 23
第四章 评估结论及分析 ..................................................... 28
一、 评估结论............................................................ 28
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明 ................................ 28
三、 评估结论中溢价或者折价情况 .......................................... 29
评估说明附件 ............................................................................................................................. i
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................................................. i
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相
关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内
容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象和评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长
期股权投资单位北京苯环精细化工产品有限公司股东全部权益（以下简称：“北
京苯环”）。
2、评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的北京苯环精细化工产品有限公司于评估
基准日申报的所有资产和相关负债。北京苯环精细化工产品有限公司评估基准日
财务报表经过天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，北京苯环精细化工产品有限公司纳入评
估范围内的所有者权益账面价值为 2,051.48 万元。
3、委托评估的资产类型、账面金额
具体资产类型有货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、预付账款、
其他应收款、存货、其他流动资产、固定资产、使用权资产、递延所得税资产、
应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债、其
他流动负债、租赁负债、递延所得税负债。截至评估基准日各类资产及负债的账
面价值如下：
单位：人民币万元
资产 账面价值
流动资产 2,420.11
非流动资产 259.41
固定资产净额 15.78
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78
资产总计 2,679.52
流动负债 492.44
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资产 账面价值
非流动负债 135.61
负债合计 628.05
所有者权益 2,051.48
4、委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）
根据企业申报，资产评估机构委派评估专业人员到现场参与企业的资产清查
工作，并对存货、固定资产等进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当
承担的债务。
二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要为存货、电子设备及车辆。存货主要放在辽宁省锦州市太和区
西海仓库厂区内和租用的上海蓝渤物流有限公司仓库内，均为正常存货。
电子设备主要为戴尔台式电脑及苹果笔记本电脑，使用地点在北京市海淀区
北京苯环精细化工产品有限公司办公室内。
车辆主要为 6 辆汽车及 1 辆叉车。6 辆汽车全部在母公司锦州康泰使用，叉
车在锦州仓库中使用，截止评估基准日，设备使用状态均为正常。
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况
无。
四、 企业申报表外资产的类型、数量
无。
五、 引用其他机构报告
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织：
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2021 年 12 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根
据北京苯环精细化工产品有限公司的资产情况，按照专业分别安排流动资产及负
债评估专业人员、设备评估专业人员等进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，评估专业人员对北京苯环精细化工产品有限公司进
行了详细的清查，对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行
了核查、验证，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易价
格比较，用以确定资产和负债的客观存在。
1、 指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳
入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反
映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2、 初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，
然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况， 并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3、 现场调查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估专业人员在被评估单
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位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场调
查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
评估专业人员根据现场实地调查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，
进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：账、表、实相符。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估专业人员没有发现影响资产核实的事项。
三、 核实结论
通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不
存在盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产
和负债进行调整。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、应收款项
融资、预付款项、其他应收款、存货及其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
序号 科目名称 账面价值
1、 货币资金 443,923.02
2、 交易性金融资产
3、 衍生金融资产
4、 应收票据 893,705.77
5-1、 应收账款合计 7,509,644.74
5-2、 减：坏账准备 2,617,557.12
5-3、 应收账款净额 4,892,087.62
6-1、 应收款项融资 30,000.00
6-2、 减：坏账准备
6-3、 应收款项融资价值 30,000.00
7、 预付款项 11,330,467.50
8-1、 其他应收款合计 1,214,804.06
8-2、 减：坏账准备 32,984.35
8-3、 其他应收款净额 1,181,819.71
9-1、 存货合计 5,453,431.96
9-2、 减：存货跌价准备 70,934.79
9-3、 存货净额 5,382,497.17
10、 其他流动资产 46,614.95
11、 流动资产合计 24,201,115.74
（二） 评估操作过程
流动资产评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初
步评估技术方案和评估专业人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评
估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和
填写流动资产评估申报明细表。
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第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评
估单位的资产负债表相应科目核对以确保其与总金额相符；然后与被评估单位的
流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了
原始记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征
收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3、现场调查：评估专业人员和被评估单位相关人员共同对存货进行了抽盘，
填写了“存货盘点表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。
4、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员询问了库存商品的采购模
式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5、清查结果：本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估
方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，
撰写流动资产评估技术说明。
（三） 评估方法
1、 货币资金
纳入评估范围的银行存款账面价值为 443,923.02 元，共有 2 个银行账户， 均
为人民币账户。
评估专业人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对
账单进行核实，对银行存款引用了审计函证。在核对无误的基础上，以核实后的
账面价值作为其评估值。
经上述评估程序，银行存款评估值为 443,923.02 元。
2、 应收票据
纳入评估范围的应收票据账面价值为 893,705.77 元，全部为银行承兑汇票。
评估专业人员查阅了票据存根和相关的原始凭证，经核实，部分应收票据已
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于基准日后收回，未收回票据可以按照票据期限如期收回，以核实后账面值作为
评估值。
经上述评估程序，应收票据评估值为 893,705.77 元。
3、 应收账款
纳入评估范围的应收账款账面余额 7,509,644.74 元，计提坏账准备 2,617,557.12
元，应收账款净额为 4,892,087.62 元，核算内容为企业应收的销售货款。
在本次评估中，评估专业人员对于应收账款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用了审计函证进行核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能发函
的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，
以单项或组合的方式对应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损失比
例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 19
2-3 年（含 3 年） 29
3-4（含 4 年）年 41
4-5（含 5 年）年 59
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
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2,617,557.12 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 4,892,087.62 元。
4、 应收款项融资
纳入评估范围的应收款项融资账面价值为 30,000.00 元，核算内容为客户支付
的货款。
对于应收款项融资，评估人员核对了账面记录，查阅了应收票据登记簿，并
对票据进行了盘点核对，对于部分金额较大的应收票据，还检查了相应销售合同
和出库单（发货单）等原始 记录。经核实，评估人员认为银行承兑汇票的信用度
较高，可确认上述票据到期后的可收回性。因基准日银行承兑汇票均不计息，故
以核实后的账面值为评估值。
经上述评估程序，应收款项融资评估值为 30,000.00 元。
5、 预付账款
纳入评估范围的预付账款账面价值为 11,330,467.50 元，核算内容为被评估单
位按照合同规定预付的采购商品货款。
评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方
单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款引用
了审计函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物
或形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预付账款评估值为 11,330,467.50 元。
6、 其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面余额 1,214,804.06 元，计提坏账准备 32,984.35
元，其他应收款净额为 1,181,819.71 元，核算内容为被评估单位除应收账款、预付
账款、应收利息等以外的其他各种应收及暂付款项。
在本次评估中，评估专业人员对于其他应收款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用了审计函证进行核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能发函
的，评估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析坏账损失。通过与企业会计人员了
解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的
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回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定坏账损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用
损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，
以单项或组合的方式对应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损失比
例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 16
2-3 年（含 3 年） 25
3-4（含 4 年）年 37
4-5（含 5 年）年 57
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的其他应收款预计评估风险损失为
32,984.35 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，其他应收款评估值为 1,181,819.71 元。
7、 存货
纳入评估范围的存货账面余额为 5,453,431.96 元，账面价值为 5,382,497.17 元。
其中：产成品账面余额为 5,124,259.53 元，计提的存货跌价准备为 70,934.79 元，
产成品账面价值为 5,053,324.74 元；发出商品账面价值为 329,172.43 元，未计提存
货跌价准备。
评估基准日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高与
可变现净值的差额计提存货跌价准备。在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
① 产成品
产成品账面余额为 5,124,259.53 元，核算内容为企业入库的产成品，主要为各
种型号的润滑油添加剂，评估基准日产成品计提跌价准备 70,934.79 元，产成品账
面价值为 5,053,324.74 元。计提存货跌价准备的存货主要为库龄较长、近期市场销
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售价格较低的产品，截至评估基准日，产品品质为正常或滞销。
Ⅰ、对于正常销售的产成品。评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料
分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售
利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中，不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：按销售费用与销售收入的比例平均计算；
所得税费用率：按所得税费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税率按企业现实执行的税率；
r ：净利润折减率，根据产品畅销程度确定，取值范围为 0-100%。其中 r 对
于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，滞销的产品为 100%。
销售税金及附加率、销售费用率、所得税费用率、营业利润率按母公司合并
层面评估基准日账面产成品销售期间会计报表分析计算得出。
产成品评估指标表
指标 指标值 取值说明
不含税售价 2021 年 6 月 30 日前后产品平均售价
销售税金及附加率 0.83% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
销售费用率 3.73% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
营业利润率 10.52% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
所得税费用率 1.68% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
企业所得税率 25% 企业适用的所得税率
Ⅱ、对于积压不可销售的产成品。按其可回收金额确定评估值。
案例（Ⅰ正常销售的产成品）：BD 6616L（产成品-库存商品清查评估明细表第
3 项）
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账面库存数量：0.34 吨，产品平均单位成本为 14,601.76 元/吨，账面价值
4,964.60 元。不含税出厂单价为 19,469.03 元/吨，基准日实际库存数量 0.34 吨。BD
6616L 为正常销售产品，r 取 50%，所得税率为 25%。则：
评估单价=平均销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用
率-所得税费用率-营业利润率× （1-25%）× r】
=19,469.03× [1-0.83%-3.73%-1.68%-10.52%× （1-25%）× 50%]
=17,486.11 (元)。
评估值=评估单价× 数量=0.34× 17,486.11= 5,945.28 元
经过以上评估程序，产成品评估值为 5,297,306.70 元。
②发出商品
发出商品账面余额 329,172.43 元，为企业产品已发出、尚未确认收入的产成
品，评估基准日发出商品未计提跌价准备，发出商品账面价值为 329,172.43 元。
发出商品主要采用如下评估方法：
对于发出商品以其不含税合同售价为基础，扣除销售费用、销售税金、企业
所得税及一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中：不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：此处取 0；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税收入比率：所得税÷ 营业收入，所得税率按企业现实执行的税率；
r ：发出商品取值为 50%。
案例：410-P，（发出商品清查评估明细表第 1 项）
数量：0.204 吨，单位成本：64,620.00 元/吨，账面价值 13,182.48 元。不含税
销售单价为 77,876.11 元/吨。
评估单价=销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
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所得税费用率-营业利润率× （1-25%）× r】
=77,876.11× [1-0.83%-0.00%-1.68%-10.52%×（1-25%）× 50%]=72,849.20(元)。
评估值=评估单价× 数量
=72,849.20× 0.204 =14,861.24 元
经过以上评估程序，发出商品评估值为 331,750.31 元。
通过以上评估，存货评估值为 5,629,057.01 元，存货跌价准备评估为 0.00 元，
存货评估增值 246,559.84 元，增值率 4.58%，主要原因是由于企业产成品的市场销
售价格在扣除销售费用、销售税金、企业所得税及一定的产品销售利润后有一定
利润，故造成评估增值。
8、 其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产账面价值 46,614.95 元，核算内容为负数重分类
的所得税。
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表， 评估专业人员向被评估单位调
查了解了应负担的所得税税率及缴纳制度等税收政策。 查阅了被评估单位评估基
准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。其他流动资
产以核实后的账面值确定评估值。
经过以上评估程序，其他流动资产评估值为 46,614.95 元。
（四） 评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 443,923.02 443,923.02
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 893,705.77 893,705.77
应收账款合计 7,509,644.74
减：坏账准备 2,617,557.12
应收账款净额 4,892,087.62 4,892,087.62
应收款项融资 30,000.00
减：坏账准备
应收款项融资价值 30,000.00 30,000.00
预付款项 11,330,467.50 11,330,467.50
其他应收款合计 1,214,804.06
减：坏账准备 32,984.35
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
其他应收款净额 1,181,819.71 1,181,819.71
存货合计 5,453,431.96
减：存货跌价准备 70,934.79
存货净额 5,382,497.17 5,629,057.01 246,559.84 4.58
其他流动资产 46,614.95 46,614.95
流动资产合计 24,201,115.74 24,447,675.58 246,559.84 1.02
评估结果增减值分析：
流动资产评估值为 24,447,675.58 元，评估增值 246,559.84 元，增值率 1.02%，
增值原因为存货产成品在基准日售价扣除相应的销售费用、营业税金及附加、营
业利润等扣除项后，整体评估价值略高于存货账面成本，因此造成流动资产评估
增值。
二、 机器设备类固定资产评估技术说明
（一） 评估范围
北京苯环精细化工产品有限公司纳入本次评估范围的设备类资产有车辆和
电子办公设备。设备类资产于评估基准日的账面价值构成如下表：
金额单位：人民币元
项目 原值 净值
设备类合计 3,569,362.76 157,771.88
固定资产-车辆 3,509,890.62 147,975.48
固定资产-电子办公设备 59,472.14 9,796.40
详见《固定资产-车辆评估明细表》和《固定资产-电子办公设备评估明细表》。
（二） 设备概况
1、车辆
此次申报评估的车辆包括 6 辆机动车和 1 辆叉车，共计 7 辆，截至评估基准
日均正常使用，办公设备主要是 13 台电脑，维护保养工作及设备总体状况良好。
（三） 评估操作过程
1、清查核实工作
设备类资产的核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员
的配合下进行。
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（1）核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无
此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。
（2）产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深
入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的
所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问
的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（3）调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术文件、资料。并对运行、
故障、非在用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，并填列设备现场作业调查
表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实
的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。
（4）了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评
估增减值做好基础工作。为保证评估结果的准确性，根据企业设备类资产的构成
特点，评估人员指导该公司财务及相关部门人员根据实际情况填写资产清查评估
明细表，并以此作为评估的基础。根据不同的设备特点及现状，评估人员采取不
同的清查核实方法进行现场勘察，努力做到不重不漏。
在清查核实过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、
启用日期等作了补充和更正。
（5）评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，
近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备
在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依
据之一。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件以及到评估基准日止的已行驶
总公里数。
经清查：最终按财务申报表为基础, 增加盘盈项, 详见评估明细表。
2、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
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(2)为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅
设备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全
价。
(3)重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的
方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、
维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年
限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
(4)由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇
总。
3、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可
能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总机械设备、电子设备、运输设备等评估明细
表。
(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调
查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑
汇总成“附件”存档。
4、撰写报告
按有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（四） 评估方法
根根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委托评
估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价× 综合成新率
（1）重置全价的确定
根据国务院于 2008 年 11 月 10 日发布国务院令第 538 号《中华人民共和国增
值税暂行条例》，从 2009 年 1 月 1 日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转
变为消费性增值税，增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可
以在销项税中低扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。
根据重置成本的原则，在 2009 年后评估设备等固定资产时估算其重置全价时应扣
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除其增值税，增值税率按财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号规定执
行，也就是设备评估的购置价值应该为：
设备购置价=设备取得增值税发票的购买价/（1+适用增值税税率）
1）车辆重置全价
车辆重置全价由不含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、
手续费等)三部分构成。
车辆不含税购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其
他费用依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
车辆购置税：车辆购置税为不含增值税售价的 10%。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等，取 300.00 元/辆。（如出现车
辆牌照拍买费时则另外增加）。
2）电子设备重置全价
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重
置全价。
对于淘汰的电子设备，按二手市场价作为评估值。
重置全价=电子设备不含税购置价
（2）成新率的确定
①电子设备成新率
依据各设备的已使用年限及尚可使用年限法理论成新率，然后通过现场勘察
了解设备的运行情况，原始制造质量，维护保养等，关键设备的成新率在年限法
理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新
率。由于上海渤大的设备使用维护均正常，此处以年限成新率确定综合成新率。
②车辆成新率
对于车辆，依据商务部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以
车辆行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低的原则确定成新率，然后结合现
场技术勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情
况与其孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于微型非营运载客汽车、小
型非营运载客汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制的车辆,
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则以车辆行驶里程法为基础, 参考国家原有规定的经济使用年限，结合现场技术
勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况与车
辆行驶里程法成新率差异不大的，则不调整。
计算公式如下：
η 综合=η 1×40%+η 2×60%
其中：η 1 =理论成新率
η 2 =现场勘察成新率
3、评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
（五） 典型案例
案例一：奥德赛车（固定资产-车辆评估明细表序号 5）
（1）车辆概况
车辆名称：奥德赛车
号牌号码: 京 Q3U7W8
规格型号：HG6482BAC5A
生产厂家：一汽-大众汽车有限公司
启用日期：2017 年 1 月 20 日
已行驶公里数: 124,100.00 公里
账面原值：230,153.85 元
账面净值: 32,950.38 元
（2）重置全价的确定
重置全价=车辆现行购置价÷ 1.13+车辆购置税+上牌费
通过询价，得到该车辆的报价为人民币:200,000.00 元（含税价）
序号 项 目 税率 计 算 公 式 金 额（元）
1 车辆购置现价 200,000.00
2 其中增值税额 13% （1）/1.13×增值税率 23,008.85
3 车辆购置税 10% （1）/1.13×车辆购置税率 17,699.00
4 各项费用 300.00
5 重置全价(含税） （1）+（3）+（4） 218,000.00
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6 重置全价(不含税） （5）-（2） 195,000.00
（3）年限成新率的确定
委托评估车辆于 2017 年 1 月 20 日启用，至评估基准日 2021 年 6 月 30 日已使
用 4.45 年。
对于小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年
限限制的车辆则不计算年限成新率。
由于该型车辆的強制报废年限为无限制。本次评估仍然参照经济使用年限 15
计算:
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100%
=(15-4.45)÷15×100%=70%
（4）行驶公里法成新率确定：
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 124,100.00 公里，该车型可行
驶里程为 600,000.00 公里。
里程法成新率＝(总行驶的里程数-已行驶里程数)÷总行驶的里程数×100%
＝(600,000.00- 124,100.00)÷600,000.00×100%；
＝79%
（5）勘察成新率
现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用
情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比基本尚可, 评估人员经现
场勘察，确定该车勘察成新率为 70%。
序号 项 目 完全分 勘察得分
1 发动机及变速箱总成 30 22
2 前后桥总成 30 20
3 车身总成及内部设施 30 20
4 车架总成保险装置安全设施 10 8
5 合 计 100 70
（6）综合成新率确定
本次车辆评估理论成新率是运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中
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选取最低者，即取 70%。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速
箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况确定现场勘察成新率, 评
估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 70%。综合成新率为理论孰低成新率
× 40%+勘察成新率× 60%
(1) 经济使用年限(参考) 15
(2) 评估基准日 2020/12/31
(3) 行驶证初次登记日期 2017/1/18
(4) 已使用年限 4.45 (⑵-⑶)/365
(5) 经济使用年限法％(参考) 70
2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规
(6) 总里程（公里） 600,000
定》
(7) 已行驶里程(公里) 124,100 申报+勘察核定
(8) 里程法％ 79 (⑹-⑺)/⑹
(9) 经济使用年限及里程法年限孰低 70 MIN(⑸,⑻)
(10) 观察法％ 70 现场勘察评定
(11) 综合成新率 70 ⑼*40%+⑽*60%
综合成新率=70%
（7）评估值的计算：
评估值(退税后)＝重置全价×成新率
＝195,000.00×70％
＝136,500.00 元
案例二：苹果笔记本电脑（固定资产—电子设备评估明细表序号 2）
（1）设备概况
设备编号：0200006
设备名称：苹果笔记本电脑
规格型号：ZOV7
制造厂家：苹果公司
启用日期：2018 年 11 月 16 日
账面原值: 22,748.00 元
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账面净值: 3,747.11 元
数量：1 台
（2）重置全价的确定：
经市场调查及网上询价，参照苹果 7 笔记本电脑现行购置参考价为 15,999.00
元/台，扣税后重置全价为 14,158.00 元/台。
（3）成新率的确定
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，设定
设备经济寿命定 5 年，已投入使 2.62 年，尚可使用 2.38 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）× 100%
=2.38÷(2.62+2.38)=48%
综合成新率= 理论成新率=48%
（4）评估值的确定
评估值(退税后)=重置全价× 成新率
=14,158.00× 48%= 6,796.00 元(取整)
（六） 评估结果
1、设备评估结果见下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
项目
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 3,569,362.76 157,771.88 2,098,679.36 1,215,014.36 -41.20 670.11
车辆 3,509,890.62 147,975.48 2,060,121.36 1,196,750.36 -41.31 708.75
电子办公设备 59,472.14 9,796.40 38,558.00 18,264.00 -35.17 86.44
2、设备评估增减值原因分析
（1）车辆原值减值、净值增值，原值减值主要原因是车辆新车价格有所下降；
净值增值的原因是评估经济使用年限与设备折旧年限的差异的因素。
（2）电子设备原值、净值减值，主要原因是设备由于技术更新较快，市场价
格下跌导致评估原值、净值减值, 净值增值的原因也有评估经济使用年限与设备
拆旧年限的差异而造成的。
综合上述原因，设备评估总体增值。
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三、 使用权资产评估技术说明
纳入评估范围内的使用权资产账面价值 1,588,550.79 元。
使用权资产为企业根据新《企业会计准则第 21 号-租赁》的要求，对被评估
单位所有租赁确认的资产。评估人员核对了租赁合同，查阅了相关凭证，以核实
后的账面值作为评估值。
使用权资产评估值为 1,588,550.79 元。
四、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 847,778.45 元。核算内容为因应收账款坏账准备、其
他应收款坏账准备、存货减值准备造成的递延所得税资产。对递延所得税资产的
评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查
阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、
完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、且与其
他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税资产评估值 847,778.45 元。
五、 负债评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内负债包括：应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、
一年内到期的非流动负债和其他流动负债；非流动负债包括：租赁负债和递延所
得税负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 2,821,639.48
合同负债 386,401.50
应付职工薪酬 290,413.65
应交税费 2,935.58
一年内到期的非流动负债 479,072.60
其他流动负债 943,937.96
流动负债合计 4,924,400.77
租赁负债 1,038,343.40
递延所得税负债 317,710.16
非流动负债合计 1,356,053.56
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科目名称 账面价值
负债合计 6,280,454.33
（二） 评估操作过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的负债构成情况进行初步了解，在此基础上安
排了评估人员；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评
估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写负债评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单
位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的负债明细账、
台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始
记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特征收集
了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工
构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1、 应付账款
纳入评估范围的应付账款账面价值为2,821,639.48元，主要为应付货款等。
评估专业人员查看明细账，抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性、
业务内容和金额等，并对金额较大的应付账款引用了审计函证；对于不能发函询
证的款项，抽取了原始凭证予以核实。经核实，均为企业正常的应付款，没有证
据证明企业无需支付，以核实后的账面值作为评估值。
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经以上评估程序，应付账款评估值为2,821,639.48元。
2、 合同负债
纳入评估范围的合同负债账面价值386,401.50元。核算内容为预收的货款等。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债引用了审计函证，并对相应的合同进行了抽查。 合同负债以核
实无误后的账面价值作为评估值。
合同负债评估值为386,401.50元。
3、 应付职工薪酬
纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为290,413.65 元，主要为工资、医疗保
险费、生育保险费、住房公积金及工会经费等。
评估专业人员了解企业的工资制度，对应付职工薪酬账面值进行了核实，查
看账簿记录、抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性。
经以上评估程序，应付职工薪酬评估值为290,413.65 元。
4、 应交税费
纳入评估范围的应交税费账面值2,935.58 元，为未交增值税和应交城市维护
建设税教育费附加等。
评估专业人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上，对应
交税金进行了抽查。查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实企业账面应交税
费经验算计算无误。应交税费账面金额为企业未来待抵扣和需偿付的债务，以核
实后的账面金额确认评估值。
经上述评估程序，应交税费评估值为2,935.58 元。
5、 一年内到期的非流动负债
纳入评估范围的一年内到期的非流动负债账面价值为 479,072.60 元，核算内
容为一年内到期的租赁负债。
评估专业人员在核实租赁合同、使用权资产、租赁期限、租金和折现率等事
项的基础上，经查阅一年内到期的非流动负债的计算明细，租赁事项真实，出租
方、承租方、租金、期限等无误，至评估基准日一年内到期的非流动负债账面值
为企业基准日后需实际偿还的借款额，以核实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，一年内到期的非流动负债评估值为 479,072.60 元。
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6、 其他流动负债
纳入评估范围的其他流动负债账面价值 943,937.96 元，核算内容为被评估单
位增值税销项税金及已背书未到期应收票据。
评估专业人员在账簿记录、查阅了票据备查簿、相关明细账及有关原始凭证，
核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，评估专业人员查阅合同、明细账、
凭证，经核实，为企业应负担的负债，以核实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，其他流动负债评估值为 943,937.96 元。
7、 租赁负债
租赁负债账面价值为 1,038,343.40 元，为企业根据新《企业会计准则第 21 号
-租赁》的要求，对被评估单位所有租赁确认的负债。评估人员核对了租赁合同，
查阅了相关凭证，以核实后的账面值作为评估值。
经过以上评估程序，租赁负债评估值为 1,038,343.40 元。
8、 递延所得税负债
递延所得税负债账面价值为 317,710.16 元，为企业的未分配利润产生，根据审
计报告确定。评估人员核对了利润表，纳税申报表等依据。
经过以上评估程序，租赁负债评估值为 317,710.16 元。
（四） 评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：万元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
应付账款 2,821,639.48 2,821,639.48
合同负债 386,401.50 386,401.50
应付职工薪酬 290,413.65 290,413.65
应交税费 2,935.58 2,935.58
一年内到期的非流动负债 479,072.60 479,072.60
其他流动负债 943,937.96 943,937.96
流动负债合计 4,924,400.77 4,924,400.77
租赁负债 1,038,343.40 1,038,343.40
递延所得税负债 317,710.16 317,710.16
非流动负债合计 1,356,053.56 1,356,053.56
负债合计 6,280,454.33 6,280,454.33
综上，负债评估值 6,280,454.33 元，无评估增减值。
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第四章 评估结论及分析
一、 评估结论
截至评估基准日2021年6月30日，北京苯环精细化工产品有限公司纳入评估范
围内的总资产账面价值为2,679.52万元，评估值2,809.90万元，增值额为130.38万元，
增值率为4.87%；负债账面价值为628.05万元，评估值628.05万元，无增减值；所有
者权益账面值为2,051.48万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评
估值为2,181.86万元，增值额为130.38万元，增值率为6.36%。具体各类资产的评估
结果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 2,420.11 2,444.77 24.66 1.02
非流动资产 259.41 365.13 105.72 40.76
其中：债权投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 15.78 121.50 105.72 670.11
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 158.86 158.86
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 84.78 84.78
其他非流动资产
资产总计 2,679.52 2,809.90 130.38 4.87
流动负债 492.44 492.44
长期负债 135.61 135.61
负债总计 628.05 628.05
所有者权益 2,051.48 2,181.86 130.38 6.36
（评估结论的详细情况见评估明细表）
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
所有者权益评估增值 130.38 万元，增值率为 6.36%，其中：
1、流动资产评估增值 24.66 万元，增值率 1.02%，增值原因为存货中产成品
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按市场销售价格扣除相关税费和合理利润后略高于账面成本。
2、固定资产评估增值 105.72 万元，增值率 670.11%，增值原因为：
设备的经济使用寿命长于企业计提折旧年限所致。
三、 评估结论中溢价或者折价情况
本次评估结果未考虑由于控股权因素产生的溢价和少数股东权益产生的折
价对评估对象价值的影响，同时不涉及流动性对评估结论的影响。
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评估说明附件
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托人、被评估单位概况
本次评估的委托人为天津利安隆新材料股份有限公司，被评估单位为北京苯
环精细化工产品有限公司（以下简称“北京苯环”）。
（一） 委托人概况－天津利安隆新材料股份有限公司
1、注册情况
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
经营场所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
法定代表人：李海平
注册资本：20501.042 万元人民币
成立时间：2003-08-08
统一社会信用代码：911201167522185471
2、经营范围
一般项目：化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销售（不含许可
类化工产品）；专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产品销售（不含
危险化学品）；合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；新型催化材料
及助剂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
工业工程设计服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：危险化学品生产。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以
相关部门批准文件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止
外商投资的领域） 。
（二） 被评估单位－北京苯环精细化工产品有限公司
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1、注册情况
公司名称：北京苯环精细化工产品有限公司
公司类型：有限责任公司(法人独资)
法定住所：北京市延庆区经济技术开发区
经营场所：北京市延庆区经济技术开发区
法定代表人：韩静然
注册资本：300 万元人民币
成立时间：1999-09-23
统一社会信用代码：91110229103029260R
经营范围：销售化工产品、化工材料、仪器、环保设备；上述销售项目的信
息、技术咨询（不含中介）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。（企业依法
自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
2、历史沿革
1999 年 9 月，黄国良、韩谦、张保宁共同出资成立北京苯环精细化工产品有
限公司，注册资本为 50.00 万元人民币，公司设立时的股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
韩谦 30.00 30.00 60%
黄国良 10.00 10.00 20%
张保宁 10.00 10.00 20%
合计 50.00 50.00 100%
2000 年 4 月，黄国良、张保宁将持有的合计 40%股权（共 20.00 万元）转让给
禹培根，此次股权转让后公司股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
韩谦 30.00 30.00 60%
禹培根 20.00 20.00 40%
合计 50.00 50.00 100%
2003 年 3 月，北京苯环设立北京苯环精细化工产品有限公司海淀分公司，经
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营范围为：销售化工产品、化工材料、仪器、环保设备；上述销售项目的信息、
技术咨询（不含中介）。
2005 年 1 月，根据股东会决议及公司章程，公司增加注册资金至 300 万元，
此次增资后股权变动如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
韩谦 144.00 144.00 48%
禹培根 126.00 126.00 42%
李洪涛 30.00 30.00 10%
合计 300.00 300.00 100%
2009 年 12 月，韩谦、禹培根、李洪涛将持有的合计 100%股权协议转让给锦
州康泰润滑油添加剂有限公司（现名锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司），此次
股权转让后公司股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
截至评估基准日，公司股权结构如下：
单位：人民币万元
股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司 300.00 300.00 100%
合计 300.00 300.00 100%
3、财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 2,420.11 2,619.04 3,170.57
非流动资产 259.41 92.88 100.60
固定资产净额 15.78 22.06 34.63
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78 70.82 65.96
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资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资产总计 2,679.52 2,711.93 3,271.17
流动负债 492.44 740.34 1,123.75
非流动负债 135.61
负债合计 628.05 740.34 1,123.75
所有者权益 2,051.48 1,971.59 2,147.42
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年年度 2019 年度
一、营业收入 2,194.75 5,255.93 10,514.94
二、营业总成本 2,178.89 5,199.89 10,366.41
减：营业成本 1,956.23 4,833.73 9,469.18
税金及附加 5.76 8.44 26.71
销售费用 79.74 108.60 506.31
管理费用 132.99 250.10 365.33
研发费用 0.00 0.00
财务费用 4.18 -0.99 -1.12
加：其他收益 0.31 0.36
投资收益
资产减值损失 88.48 -21.86 -73.71
信用减值损失 -6.53 -2.42 -171.11
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 98.11 32.12 -96.30
加：营业外收入 0.04 0.23
减：营业外支出 0.98 0.03
四、利润总额 98.11 31.18 -96.09
减：所得税费用 16.39 -0.60 -34.71
五、净利润 81.73 31.79 -61.39
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
4、会计制度和税收政策
（1）会计制度
北京苯环精细化工产品有限公司会计核算以权责发生制为基础进行会计确
认、计量和报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准
则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
（2）税收政策
北京苯环精细化工产品有限公司增值税税率为 13%，按应缴流转税额的 7%计
缴城市维护建设税，教育费附加（含地方教育附加）为 5%，按应纳税所得额的
25%计缴企业所得税，其他税费按国家相关规定计算缴纳。
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（三） 委托人与被评估单位的关系
委托人天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有
限公司股权涉及的长期股权投资之北京苯环精细化工产品有限公司。
二、 关于经济行为的说明
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益之长期股权投资涉及的北京苯环精细
化工产品有限公司的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已经天津利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十
八次董事会通过。
三、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据业已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审
计。
（一） 评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司股
东全部权益之长期股权投资涉及的北京苯环精细化工产品有限公司。
（二） 评估范围
本资产评估报告评估范围为北京苯环精细化工产品有限公司申报的、经天职
国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示的所有
资产和相关负债。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，北京苯环精细化工产品有限公司纳入评
估范围的所有者权益账面价值为 2,051.48 万元，评估范围内各类资产及负债的账
面价值见下表：
单位：人民币万元
资产 账面价值
流动资产 2,420.11
非流动资产 259.41
固定资产净额 15.78
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资产 账面价值
使用权资产 158.86
无形资产
其中：土地使用权
递延所得税资产 84.78
资产总计 2,679.52
流动负债 492.44
非流动负债 135.61
负债合计 628.05
所有者权益 2,051.48
（三） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
截止至评估基准日，北京苯环精细化工产品有限公司存在租赁事项，具体如
下：
承租方 出租方 地址 面积（m2） 租赁期限
北京市海淀区学清路 38 号 B
北京苯环 李建中 239.63 ㎡ 2021/9/1 至 2022/8/31
座 1808 室
上海蓝渤物 上海市嘉定区丰年路 682 弄 7
北京苯环 150 ㎡ 2021/2/1 至 2021/12/31
流有限公司 号
（四） 评估范围内资产调账情况
本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（五） 不良资产核销或资产剥离情形
本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（六） 需要说明的其他问题
无。
四、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
（一） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（二） 对未来经营有重要影响的重大合同和诉讼事项
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1、本公司签订的对未来生产经营有重要影响的重大合同
截至评估基准日被评估单位存在租赁事项，并签订了房屋租入合同，具体情
况如下：
承租方 出租方 地址 面积（m2） 租赁期限
北京市海淀区学清路 38 号 B
北京苯环 李建中 239.63 ㎡ 2021/9/1 至 2022/8/31
座 1808 室
上海蓝渤物 上海市嘉定区丰年路 682 弄 7
北京苯环 150 ㎡ 2021/2/1 至 2021/12/31
流有限公司 号
2、本公司目前发生的影响未来生产经营的重大诉讼事项
截至评估基准日被评估单位存在未决诉讼事项，具体情况如下：
序号 原告 被告 事项 案号 涉案金额 状态
2,216,152.38
北京苯环精细化工 辽宁盛润福润滑油 （2020）京 0108 已判决未
1 买卖合同纠纷 元及逾期付
产品有限公司 股份有限公司 民初 23873 号 执行
款利息损失
（三） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
本次评估范围内资产不存在抵押、质押、担保情况。
（四） 影响企业价值的账面未记录资产负债情况
本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产和负债。
六、 资产负债清查情况的说明
1、 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
（1） 清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有货币资金、应收票据、
应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产、固定
资产、使用权资产、递延所得税资产、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应
交税费、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、租赁负债、递延所得税负债。
截至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 2,420.11
非流动资产 259.41
其中：债权投资 0.00
长期应收款 0.00
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项目名称 账面价值
长期股权投资 0.00
投资性房地产 0.00
固定资产 15.78
在建工程 0.00
生产性生物资产 0.00
油气资产 0.00
使用权资产 158.86
无形资产 0.00
开发支出 0.00
商誉 0.00
长期待摊费用 0.00
递延所得税资产 84.78
其他非流动资产 0.00
资产总计 2,679.52
流动负债 492.44
长期负债 135.61
负债总计 628.05
所有者权益 2,051.48
（2） 主要资产产权状况
纳入本次评估范围的主要资产为电子办公设备及车辆，所有设备的权属证明
均完善。
（3） 实物资产分布地点及特点
实物资产主要为存货、电子设备及车辆。存货主要放在辽宁省锦州市太和区
西海仓库厂区内和租用的上海蓝渤物流有限公司仓库内，均为正常存货。
电子设备主要为戴尔台式电脑及苹果笔记本电脑，使用地点在北京市海淀区
北京苯环精细化工产品有限公司办公室内。
车辆主要为 6 辆汽车及 1 辆叉车。6 辆汽车全部在母公司锦州康泰使用，叉
车在锦州仓库中使用，截止评估基准日，设备使用状态均为正常。
2、 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2021 年 12 月进行了全面清查，清查工作由财务
部、办公室等部门共同组织。清查过程如下：
（1） 货币资金：收集银行开户清单、银行对账单。
（2） 应收票据、应收款项融资：为企业收到的银行承兑汇票，对票据进行了
盘点，收集部分票据资料，核实票据的质押、贴现、背书等情况。
（3） 往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有应收账款、预付账款、其
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他应收款、应付账款，通过查阅相关合同凭证，分析往来款项的真实性及回收可
能性。
（4） 存货：存货主要存放于企业库房内，对存货进行了盘点，并核对库房账
和出入库单，关注是否存在盘盈、盘亏、报废等现象。了解成品在基准日的状况。
（5） 其他流动资产：为企业预交的所得税，核实企业的所得税纳税申报表。
（6） 固定资产：包括设备类资产。
对运输工具和电子设备等，所有实物资产都进行了详细的清查。在清查过程
中，管理人员对所有实物资产全部进行了详细的盘点，重点核对了设备的规格型
号、数量、使用状况。
（7） 使用权资产、租赁负债、一年内到期的非流动负债：取得企业的租赁合
同，核实是否满足新租赁准则，核对企业的入账，折旧等情况。
（8） 合同负债、其他流动负债：收集企业的合同，凭证，与明细进行核对。
（9） 应交税费：查看明细账和原始凭证，核实计提正确性及真实性。
（10） 应付职工薪酬：取得企业相关薪酬制度，查阅原始凭证，核实计提正
确性及真实性。
（11） 递延所得税负债：审计调整的影响利润分配-年初未分配利润的递延所
得税负债，查阅审计底稿，核实计提正确性及真实性。
3、 清查结果
通过资产清查、核实，评估范围内的资产未重、未漏；根据清查情况，按照
目前的会计制度和会计准则，公司未对申报的资产和负债进行调整。
七、 资料清单
1、 资产评估申报表；
2、 经济行为文件；
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3、 审计报告；
4、 资产权属证明文件、产权证明文件；
5、 重大合同、协议等；
6、 生产经营统计资料；
7、 其他资料。
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涉及锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
之长投上海渤大化工有限公司股东全部权益
资产评估说明
沃克森国际评报字(2021)第2341号
（共 册 第一册）
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目 录
第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明......................... 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明......................... 2
第三部分 资产评估说明............................................... 3
第一章 评估对象和评估范围说明 .............................................. 3
一、 评估对象与评估范围内容 ............................................... 3
二、 实物资产的分布情况及特点 ............................................. 4
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况 ............................. 4
四、 企业申报表外资产的类型、数量 ......................................... 4
五、 引用其他机构报告 ..................................................... 4
第二章 资产核实情况总体说明 ................................................ 5
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ..................................... 5
二、 影响资产核实的事项及处理方法 ......................................... 6
三、 核实结论............................................................. 6
第三章 资产基础法评估技术说明 .............................................. 7
一、 流动资产评估技术说明 ................................................. 7
二、 房屋建筑物类固定资产评估技术说明 .................................... 14
三、 机器设备类固定资产评估技术说明 ...................................... 23
四、 使用权资产评估技术说明 .............................................. 32
五、 递延所得税资产评估技术说明 .......................................... 32
六、 负债评估技术说明 .................................................... 32
第四章 评估结论及分析 ..................................................... 37
一、 评估结论............................................................ 37
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明 ................................ 37
三、 评估结论中溢价或者折价情况 .......................................... 38
评估说明附件 ......................................................................................................................... 39
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ................................. 39
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第一部分 关于《资产评估说明》使用范围的声明
资产评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相
关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内
容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人及被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并
签署日期，具体内容见附件一：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估说明
第一章 评估对象和评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
1、评估对象
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰
润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之长
期股权投资上海渤大化工有限公司的股东全部权益（以下简称：“上海渤大”）。
2、评估范围
评估范围为经济行为之目的所涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司之
长期股权投资上海渤大化工有限公司于评估基准日申报的所有资产和相关负债。
上海渤大化工有限公司评估基准日财务报表经过天职国际会计师事务所（特殊普
通合伙）审计。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，上海渤大化工有限公司纳入评估范围内
的所有者权益账面价值为 1,386.68 万元。
3、委托评估的资产类型、账面金额
具体资产类型有货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、
存货、其他流动资产、固定资产、使用权资产、递延所得税资产、应付账款、合
同负债、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、
租赁负债、递延所得税负债。截至评估基准日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
资产 账面价值
流动资产 1,714.95
非流动资产 57.01
固定资产净额 29.56
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20
资产总计 1,771.97
流动负债 365.94
非流动负债 19.34
负债合计 385.29
所有者权益 1,386.68
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4、委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）
根据企业申报，资产评估机构委派评估专业人员到现场参与企业的资产清查
工作，并对存货、固定资产等进行重点清查。
经清查核实，委托评估的资产均归被评估单位所有，负债为被评估单位应当
承担的债务。
二、 实物资产的分布情况及特点
实物资产主要为存货、房屋建筑物、车辆和电子办公设备。
存货为主要存放租用的上海蓝渤物流有限公司仓库内，均为正常存货。
房屋建筑物为上海渤大所持有的位于上海市松江区新松江路 1000 号 508 室的
1 套商品房。根据现场勘察情况，该房屋建筑物建成于 2007 年，现在已作为上海
渤大的办公用房，装修维护一般。
电子办公设备主要为电脑及办公桌椅等相关配套设备。电子办公设备自投入
使用后，企业陆续对设备进行维修、改造。截止评估基准日，设备使用正常、保
养维修及时，能够满足经营的需要。
2 辆车在正常使用中，根据现场勘察，车子保养一般。截止评估基准日，车
子使用正常能够满足经营的需要。
三、 企业申报无形资产类型、数量、法律权属状况
无。
四、 企业申报表外资产的类型、数量
无。
五、 引用其他机构报告
无。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
（一）清查核实的人员组织：
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门的法律规定和规范化要求，按照资产评估委托合同所约定的事项，沃克森
（北京）国际资产评估有限公司于 2021 年 12 月对纳入评估范围内的资产在企业
清查的基础上实施了现场清查核实。
由具有丰富资产评估经验的人员组成评估小组，具体执行资产评估事宜。根
据上海渤大化工有限公司的资产情况，按照专业分别安排流动资产及负债评估专
业人员、房产评估专业人员和设备评估专业人员等进入现场。
（二）实施时间和过程
在整个清查核实过程中，评估专业人员对上海渤大化工有限公司进行了详细
的清查，对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料进行了核查、
验证，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要地市场调查和交易价格比较，
用以确定资产和负债的客观存在。
1、 指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础
上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳
入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反
映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2、 初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表
评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，
然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不
明确等情况， 并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项
等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。
3、 现场调查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估专业人员在被评估单
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位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场调
查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的调查方法。
4、 补充、修改和完善资产评估明细表
评估专业人员根据现场实地调查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，
进一步完善资产评估申报明细表，以便做到：账、表、实相符。
二、 影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估专业人员没有发现影响资产核实的事项。
三、 核实结论
通过资产核实，评估范围内的资产未重、未漏，各项资产权属清晰，不
存在盘盈、盘亏和报废事项，达到资产评估准则的要求。
根据核实情况，按照目前的会计制度和会计准则，我们未对申报的资产
和负债进行调整。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、
其他应收款、存货、其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
序号 科目名称 账面价值
1、 货币资金 422,145.78
2、 应收票据 1,493,146.50
3-1、 应收账款合计 2,498,860.98
3-2、 减：坏账准备 89,768.12
3-3、 应收账款净额 2,409,092.86
4-1、 应收款项融资
4-2、 减：坏账准备
4-3、 应收款项融资价值
5、 预付款项 1,444,916.84
6-1、 其他应收款余额 75,000.00
6-2、 减：坏账准备 3,750.00
6-3、 其他应收款价值 71,250.00
7-1、 存货合计 11,292,441.70
7-2、 减：存货跌价准备 21,956.95
7-3、 存货净额 11,270,484.75
8、 其他流动资产 38,481.98
9、 流动资产合计 17,149,518.71
（二） 评估操作过程
流动资产评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的流动资产构成情况进行初步了解，设计了初
步评估技术方案和评估专业人员配备方案；向被评估单位提交评估资料清单和评
估申报明细表，按照资产评估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和
填写流动资产评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
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1、核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评
估单位的资产负债表相应科目核对以确保其与总金额相符；然后与被评估单位的
流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了
原始记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征
收集了评估基准日的银行对账单、销售合同与发票、存货出入库单，以及部分记
账凭证等评估相关资料。
3、现场调查：评估专业人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的
存货进行了盘点，填写了“存货盘点表”，并对存货的残次冷背情况进行了重点查看
与了解。
4、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员询问了库存商品的采购模
式，以及存货相关的市场信息；询问了产品销售信用政策、客户构成及资信情况、
历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。
5、清查结果：本次评估未发现账实、账表不一致的情况。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类流动资产的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估
方法，确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，
撰写流动资产评估技术说明。
（三） 评估方法
1、 货币资金-银行存款
纳入评估范围的银行存款账面价值为 422,145.78 元，共有 2 个银行账户， 均
为人民币账户。
评估专业人员查阅了资产负债表、银行存款日记账、总账，并与银行存款对
账单进行核实，引用审计银行函证。在核对无误的基础上，以核实后的账面价值
作为其评估值。
经上述评估程序，银行存款评估值为 422,145.78 元。
2、 应收票据
纳入评估范围的应收票据账面价值为 1,493,146.50 元，全部为银行承兑汇票。
评估专业人员查阅了票据存根和相关的原始凭证，经核实，所有应收票据已
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于基准日后背书转让，以核实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，应收票据评估值为 1,493,146.50 元。
3、 应收账款
纳入评估范围的应收账款账面余额 2,498,860.98 元，计提坏账准备 89,768.12
元，应收账款净额为 2,409,092.86 元，核算内容为企业应收的销售货款。
在本次评估中，评估专业人员对于应收账款进行了核查、分析、处理：
首先，核实总账、明细账与评估申报表金额，确定记账中有无遗漏、重复及
错入账情况。根据实际情况，评估专业人员对外部债权根据重要性以及项目特殊
性，引用审计函证核对并查阅相关的合同。对于确有特殊原因而不能函证的，评
估中执行了相关替代程序，抽查了原始凭证。
其次，在清查核实的基础上，进一步分析评估风险损失。通过与企业会计人
员了解，借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款
项的回收情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
（1）对于账龄较短，已回函证有充分理由能全部收回的，按账面值确认评估
值。
（2）对于可以确定风险损失的款项，如企业破产倒闭或债务人死亡、失踪，
而确实无法收回的款项，评估专业人员根据企业提供的逐笔款项坏账成因的书面
说明和有关证据，评估值按零值处理；
（3）选择采用预计信用减值损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信
息，以单项或组合方式对应应收账款预期信用损失进行估计。本次评估的风险损
失比例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 19
2-3 年（含 3 年） 35
3-4（含 4 年）年 57
4-5（含 5 年）年 72
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
89,768.12 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 2,409,092.86 元。
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4、 预付账款
纳入评估范围的预付账款账面价值为 1,444,916.84 元，核算内容为被评估单位
按照合同规定预付的采购材料货款、仓储费等款项。
评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方
单位的资信情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的预付账款引用
审计函证，并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或
形成权益的预付账款，以核实后的账面价值作为评估值。
经以上评估程序，预付账款评估值为 1,444,916.84 元。
5、 其他应收款
纳入评估范围的其他应收款账面价值为 75,000.00 元，核算内容为投标保证金。
评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、查看
了付款凭证、了解了对方单位的资信情况等。
在清查核实的基础上，进一步分析评估风险损失。通过与企业会计人员了解，
借助于历史资料和调查情况，具体分析款项的欠款时间及原因、历史款项的回收
情况、债务人的经营情况，以判断款项回收的可能性。
本次评估的风险损失比例如下：
账龄 风险损失预计比例（%）
1 年（含 1 年）以下 5
1-2（含 2 年）年 16
2-3 年（含 3 年） 25
3-4（含 4 年）年 37
4-5（含 5 年）年 57
5 年以上 100
经过以上评估程序，纳入本次评估范围的应收款项预计评估风险损失为
3,750.00 元，同时坏账准备评估为 0.00 元，应收账款评估值为 71,250.00 元。
6、 存货
纳入评估范围的存货账面余额为 11,292,441.70 元，账面价值为 11,270,484.75 元。
其中：产成品账面余额为 11,150,443.54 元，计提的存货跌价准备为 21,956.95 元，
产成品账面价值为 11,128,486.59 元；发出商品账面价值为 141,998.16 元，未计提存
货跌价准备。
评估基准日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高与
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可变现净值的差额计提存货跌价准备。在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
①产成品
产成品账面余额为 11,150,443.54 元，核算内容为企业从母公司康泰股份购买
的或者外购已入库的产成品，主要为各种型号润滑油添加剂，评估基准日产成品
计提跌价准备 21,956.95 元，产成品账面价值为 11,128,486.59 元。
Ⅰ、对于正常销售的产成品。评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料
分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售
利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中：不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：按销售费用与销售收入的比例平均计算；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税率按企业现实执行的税率；
r ：净利润折减率，根据产品畅销程度确定，取值范围为 0-100%。其中 r 对
于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销售的产品为 100%。
销售税金及附加率、销售费用率、营业利润率按企业评估基准日账面产成品
销售期间会计报表分析计算得出。
产成品评估指标表
指标 指标值 取值说明
不含税售价 2021 年 6 月 30 日前后产品平均售价
销售税金及附加率 0.83% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
销售费用率 3.73% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
营业利润率 10.52% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
所得税费用率 1.68% 康泰股份合并层面 2021 年 1-6 月平均水平
企业所得税率 25% 企业适用的所得税率
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Ⅱ、对于积压不可销售的产成品。按其可回收金额确定评估值。
案例（Ⅰ正常销售的产成品）：Viscotech 533（产成品-库存商品评估明细表第
158 项）
账面库存数量：9.8 吨，产品平均单位成本：69,976.44 元/吨，账面价值 685,610.98
元。不含税单价为 73,451.33 元/吨，基准日实际库存数量 9.8 吨。Viscotech 533 为一
般正常销售产品，r 取 50%，所得税率为 25%。则：
评估单价=平均销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用
率-所得税费用率-营业利润率× （1-25%）× r】
= 73,451.33× [1-0.83%-3.73%-1.68%-10.52%× （1-25%）× 50%]
=65,970.31 (元)。
评估值=评估单价× 数量=9.8× 65,970.31= 646,359.95 元
经过以上评估程序，产成品评估值为 11,752,379.18 元。
②发出商品
发出商品账面余额 141,998.16 元，为企业产品已发出、尚未确认收入的产成
品，评估基准日发出商品未计提跌价准备，发出商品账面价值为 141,998.16 元。
发出商品主要采用如下评估方法：
对于发出商品以其不含税合同售价为基础，扣除销售费用、销售税金、企业
所得税及一定的产品销售利润后确定评估值。
评估价值=实际数量× 不含税售价× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-所得税率）× r】
其中：不含税售价：按照评估基准日前后的市场价格确定的；
产品销售税金及附加费率：以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育附
加；
销售费用率：此处取 0；
营业利润率：营业利润÷ 营业收入，营业利润=营业收入-营业成本-营业税金
及附加-销售费用-管理费用-财务费用；
所得税收入比率：所得税÷ 营业收入，所得税率按企业现实执行的税率；
r ：发出商品取值为 50%。
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案例：T612，（发出商品清查评估明细表第 2 项）
数量：0.17 吨，单位成本：9,050.76 元/吨，账面价值 1,538.63 元。不含税销售
单价为 1,955.75 元/吨。
评估单价=销售单价（不含税）× 【1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-
所得税费用率-营业利润率× （1-25%）× r】
=1,955.75× [1-0.83%-0.00%-1.68%-10.52%× （1-25%）× 50%]= 1,829.51(元)。
评估值=评估单价× 数量
=1,829.51× 0.17 = 311.02 元
经过以上评估程序，发出商品评估值为 88,867.74 元。
通过以上评估，存货评估值为 11,841,246.92 元，存货跌价准备评估为 0.00 元，
存货评估增值 570,762.17 元，增值率 5.06%，主要原因是由于企业产成品的市场销
售价格在扣除销售费用、销售税金、企业所得税及一定的产品销售利润后有一定
利润，故造成评估增值。
7、 其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产账面价值为 38,481.98 元，核算内容为预交的所
得税。
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表， 评估专业人员向被评估单位调
查了解了应负担的所得税税率及缴纳制度等税收政策。 查阅了被评估单位评估基
准日最近一期的完税证明， 以及评估基准日应交税费的记账凭证等。其他流动资
产以核实后的账面值确定评估值。
经上述评估程序，其他流动资产评估值为 38,481.98 元。
（四） 评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
货币资金 422,145.78 422,145.78
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 1,493,146.50 1,493,146.50
应收账款合计 2,498,860.98
减：坏账准备 89,768.12
应收账款净额 2,409,092.86 2,409,092.86
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
应收款项融资
减：坏账准备
应收款项融资价值
预付款项 1,444,916.84 1,444,916.84
其他应收款余额 75,000.00
减：坏账准备 3,750.00
其他应收款价值 71,250.00 71,250.00
存货合计 11,292,441.70
减：存货跌价准备 21,956.95
存货净额 11,270,484.75 11,841,246.92 570,762.17 5.06
其他流动资产 38,481.98 38,481.98
流动资产合计 17,149,518.71 17,720,280.88 570,762.17 3.33
评估结果增减值分析：
流动资产评估值为 17,720,280.88 元，评估增值 570,762.17 元，增值率 3.33%。增
值原因为存货中产成品按市场销售价格扣除相关税费和合理利润后仍有增值。
二、 房屋建筑物类固定资产评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围为上海渤大化工有限公司所持有的位于上海市松江区新松江路
1000 号 508 室的 1 套商品房，总建筑面积为 107.27 平方米，钢筋混凝土结构，
于 2007 年竣工，房屋规划用途为办公，实际用途为办公，目前处于正常使用状态。
具体情况见下表：
金额单位：人民币元
序 不动产权证编 建筑面
评估对象 坐落 账面原值 账面净值
号 号 积㎡
沪房地松字
新松江路 1000 号 新松江路 1000
1 （2007）第 107.27 772,500.00 234,696.27
508 室 号 508 室
002345 号
合计 107.27 772,500.00 234,696.27
（二） 房屋建筑物概况
1、概况
本本次纳入评估范围的房地产位于上海市松江区新松江路 1000 号 508 室的一
处房地产规划用途为办公，实际用途为办公。
至评估基准日，委估房地产维护保养正常，正常使用。
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2、建筑物实物状况
房屋建筑物位于上海市松江区新松江路 1000 号 508 室，钢筋混凝土结构，位
于 5 层，于 2007 年建成，建筑面积为 107.27 平方米。
结构部分：主体结构为钢筋混凝土结构，有较好承载能力；承重构件为现浇
柱、梁，基础完好；非承重墙为实砌砖墙；防水、防腐、隔热、保温层完好；落
水管排水，排水畅通。
装饰部分：外墙为涂料及瓷砖贴角，内墙刷白，室内木板地面，室外公共区
域为瓷砖，窗户为塑钢金窗，外门为玻璃门，装修档次为中等装修。
3、权利状况
本次评估对象为上海渤大化工有限公司所持有的位于上海市松江区新松江路
1000 号 508 室的 1 套商品房。截止至评估基准日，上述房地产已办理不动产权证。
评估对象的权利状况情况详见下表。
建筑面积
序号 评估对象 不动产权证编号 证载权利人
（㎡）
沪房地松字（2007）第 002345 上海渤大化工有限
1 办公室 107.27
号 公司
目前上述房地产处于使用状态，其他各项权属清晰，不存在抵押、担保、查
封等他项权利状况。
（三） 评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第 12 届全国人民代表大
会常务委员会第 21 次会议通过）；
3、建设部《房屋完损等级评定标准》；
4、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
5、全国银行间同业拆借中心评估基准日发布的 LPR；
6、被评估单位申报的《固定资产-房屋建筑物清查申报明细表》；
7、上海市房产信息网站；
8、被评估单位提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》权属证明资料；
9、被评估单位提供的与房屋建筑物相关的其他资料；
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10、评估人员依据的其他资料；
11、评估人员现场调查的记录。
（四） 评估方法
根据《资产评估执业准则——不动产》第十六条，“执行不动产评估业务，应
当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法
和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。”
选取市场法理由
评估对象所在区域目前类似房地产交易情况较为活跃，可供比较的房地产交
易案例较多，符合市场法的应用条件及适用范围，故选用市场法。
未选取收益法理由：
评估对象所在区域目前租赁市场回报率较低，其收益价值无法体现评估对象
的市场价值，故不选用市场法。
未选取成本法理由：
由于评估对象为办公用途，成本法所得评估结果为积算价格，难以准确体现
评估对象的市场价值，且评估对象周边类似的房地产交易案例较多，应首选市场
法作为评估方法，故未选取成本法。
市场法
市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据其间
的差异对可比实例市场价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
市场法是选取一定数量的可比实例，将它们与评估对象进行比较，根据期间
的差异对可比实例市场价格进行处理后得到评估对象价值或价格的方法。
市场法主要是根据替代原则，将评估对象房地产与较近时期内已经发生了交
易的类似房地产中选取具有代表性的交易实例作为可比实例加以比较对照，并依
据后者已知的市场价格，参照该房地产的交易情况、期日、区位、实物以及权益
因素等差别，修正得出评估对象在价值时点的房地产价值。
运用市场法求取评估对象的房地产价值，基本公式如下：
市场价值＝可比实例市场价格×交易情况修正系数×交易期日调整系数
×房地产状况调整系数
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评估基准日价格指数
＝可比实例市场价格×交易情况修正系数×
交易当时价格指数
评估对象区位状况指数 评估对象实物状况指数
× ×
可比实例区位状况指数 可比实例实物状况指数
评估对象权益状况指数
×
可比实例权益状况指数
运用市场法按下列基本步骤进行：
A 搜集交易实例的有关资料；
B 选取有效的可比市场交易实例，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可
比实例。选取的可比实例应符合下列要求：a 是评估对象的类似房地产；b 交易日
期与估价时点相近，不超过一年；c 市场价格为正常价格或可修正为正常价格。
C 建立价格可比基础；
D 进行交易情况修正；
E 进行交易期日调整；
F 进行房地产状况调整，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整；
G 计算比较价值；
进行交易情况修正、交易期日调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状
况调整时应符合以下规定：第一：分别对可比实例市场价格的修正或调整幅度不
宜超过 20%，共同对可比实例市场价格的修正或调整幅度不宜超过 30%；经过修正
和调整后的各个可比实例价格中，最高价和最低价的比值不宜大于 1.2；第三、
当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；第四、当因评估对象或市场状
况特殊，无更合适的可比实例替换时，应进行说明并陈述理由。
（五） 典型案例评估分析
案例一：办公室
结构：钢混结构
建成年月：2007/1/12
建筑面积：107.27 平方米
账面价值：772,500.00 元
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账面净值：234,696.27 元
1.房屋概况
基础：现浇钢筋混凝土基础梁、砖条形基础。
承重构件：现浇钢筋混凝土构造柱、梁、板。
墙体：外墙 370 厚砖墙，M5 水泥砂浆砌筑；内墙 240 厚砖墙，M5 混合砂浆砌
筑。
屋面：现浇钢筋混凝土屋面板、SBS 卷材防水。
楼地面：大理石地面。
装饰：外墙水泥砂浆、防水涂料；内墙乳胶漆涂料面层。
顶棚：乳胶漆面层。
室内上下水、电照等配置齐全。
现场调查状况：评估人员对建筑物的结构部分、装修部分、设备部分进行观
察，该建筑物基础承载力较好、无不均匀沉降，房屋结构坚固，未出现不均匀的
裂缝、掉皮现象，外墙罩面基本完整牢固，整体外观情况一般。
2.评估对象产权状况
区位状况
估价对象位于上海市松江区新松公路 1000 号，区域主要用地类型为办公用
地，区域内有银行金融机构、购物中心商业设施、医院等，公共服务设施较完备。
实物状况
估价对象外观一般，新旧程度一般，建筑结构为钢混结构，面积为 107.27
㎡，符合办公使用功能。
权益状况
房屋用途为办公，无规划条件限制，房产证号为沪房地松字（2007）第 002345
号，对应土地已取得国有土地使用证书：沪房地松字（2007）第 002345 号。
1. 市场法测算过程
（1） 选择交易案例
项目名 用 建筑面 可比实 交易日 交易价
名称 位置
称 途 积 例来源 期 格
估价对 上海市松江区新松公路 办 2021 年 6
办公室 107.27 —— 待估
象 1000 号 公 月
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可比实 平高世 上海市松江区中山中路 办 2021 年 6
137.31 58 同城 21800
例1 贸中心 71-83 号(近谷阳路) 公 月
可比实 平高世 上海市松江区中山中路 办 2021 年 6
137.31 安居客 20200
例2 贸中心 71-84 号(近谷阳路) 公 月
可比实 恒杰商 上海松江区新松江路 1234 办 2021 年 6
60 安居客 20000
例3 务大楼 号 公 月
（2） 比较因素的选择
附表一、比较因素条件说明表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
平高世贸中心 平高世贸中心 恒杰商务大楼
标准价格 待估 21,800.00 20,200.00 20,000.00
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场 成交日
2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日
状况 期
距区域
中心的 距离区域中心较近 距离区域中心较近 距离区域中心较近 距离区域中心较近
距离
周边环 松江中央公园附近， 松江中央公园附近， 松江中央公园附近， 松江中央公园附近，
境和景 周边自然人文环境 周边自然人文环境 周边自然人文环境 周边自然人文环境
观 较好 较好 较好 较好
公共交
距离公交站较近，有 距离公交站较近，有 距离公交站较近，有 距离公交站较近，有
通便捷
区 6 条公交线路 7 条公交线路 7 条公交线路 7 条公交线路
位 度
状 外部配
况 优 优 优 优
套设施
办公聚
较优 较优 较优 较优
集度
临街状
较优 较优 较优 较优
况
楼层 5/9（中区） 21/26(高区） 13/26(中区） 7/8(高区）
人流量
较好 较好 较好 较好
及密度
外观设
较好 较好 较好 较好
计
建筑结
钢混 钢混 钢混 钢混
构
设备设
齐备 齐备 齐备 齐备
施
新旧程
一般 一般 一般 一般
度
实
物 临街宽
中等 中等 中等 中等
状 深比
况
建筑功
符合办公使用功能 符合办公使用功能 符合办公使用功能 符合办公使用功能
能
室内装
精装修 精装修 精装修 精装修
饰装修
建筑面
107.27 137.31 137.31 60.00
积
特殊情
无 无 无 无
况
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停车便
较好 较好 较好 较好
捷度
土地使
用权类 出让 出让 出让 出让
型
用途 办公 办公 办公 办公
规划条
无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件
件
共有情
无共有情况 无共有情况 无共有情况 无共有情况
况
用益物
权设立 无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立 无用益物权设立
权 情况
益
状 担保物
况 权设立 无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立 无担保物权设立
情况
租赁或
占有情 无租赁或占有 无租赁或占有 无租赁或占有 无租赁或占有
况
拖欠税
无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费 无拖欠税费
费情况
查封情
无查封 无查封 无查封 无查封
况
权属清
权属清晰 权属清晰 权属清晰 权属清晰
晰情况
附表二、可比实例比较分析表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
平高世贸中心 平高世贸中心 恒杰商务大楼
标准价格 待估 21,800.00 20,200.00 20,000.00
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场状
成交日期 2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日 2021 年 6 月 30 日
况
距区域中心的距
基准 相同 相同 相同
离
周边环境和景观 基准 相同 相同 相同
区 公共交通便捷度 基准 相似 相似 相似
位
状
况 外部配套设施 基准 相同 相同 相同
办公聚集度 基准 相同 相同 相同
临街状况 基准 相同 相同 相同
楼层 基准 较优 相似 较优
人流量及密度 基准 相同 相同 相同
外观设计 基准 相同 相同 相同
实 建筑结构 基准 相同 相同 相同
物
状 设备设施 基准 相同 相同 相同
况 新旧程度 基准 相同 相同 相同
临街宽深比 基准 相同 相同 相同
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建筑功能 基准 相同 相同 相同
室内装饰装修 基准 相似 相似 相似
建筑面积 基准 相似 相似 差
特殊情况 基准 相同 相同 相同
停车便捷度 基准 相同 相同 相同
土地使用权类型 基准 相同 相同 相同
用途 基准 相同 相同 相同
规划条件 基准 相同 相同 相同
共有情况 基准 相同 相同 相同
用益物权设立情
基准 相同 相同 相同
权 况
益
状 担保物权设立情
基准 相同 相同 相同
况 况
租赁或占有情况 基准 相同 相同 相同
拖欠税费情况 基准 相同 相同 相同
查封情况 基准 相同 相同 相同
权属清晰情况 基准 相同 相同 相同
（3）比较因素修正
设定评估对象的各项影响因素比较系数为 100，以评估对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数比较表如下：
附表三、比较因素条件指数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
平高世贸中心 平高世贸中心 恒杰商务大楼
标准价格 待估 21,800.00 20,200.00 20,000.00
交易情况 100 100 100 100
市场状况 成交日期 100 100 100 100
距区域中心的距离 100 100 100 100
周边环境和景观 100 100 100 100
公共交通便捷度 100 100 100 100
区
位 外部配套设施 100 100 100 100
状 办公聚集度 100 100 100 100
况
临街状况 100 100 100 100
楼层 100 104 100 104
人流量及密度 100 100 100 100
外观设计 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
设备设施 100 100 100 100
新旧程度 100 100 100 100
实
物 临街宽深比 100 100 100 100
状 建筑功能 100 100 100 100
况
室内装饰装修 100 100 100 100
建筑面积 100 100 100 91
特殊情况 100 100 100 100
停车便捷度 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
况益
状 用途 100 100 100 100
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
地址：北京市海淀区外文文化创意园 8 号楼 3 层（100044） 21
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
规划条件 100 100 100 100
共有情况 100 100 100 100
用益物权设立情况 100 100 100 100
担保物权设立情况 100 100 100 100
租赁或占有情况 100 100 100 100
拖欠税费情况 100 100 100 100
查封情况 100 100 100 100
权属清晰情况 100 100 100 100
附表四、比较因素修正系数表
可比实例 1 可比实例 2 可比实例 3
项目 估价对象
平高世贸中心 平高世贸中心 恒杰商务大楼
标准价格 待估 21,800.00 20,200.00 20,000.00
交易情况 100 100/100 100/100 100/100
市场状况 成交日期 100 100/100 100/100 100/100
距区域中心的距
100 100/100 100/100 100/100
离
周边环境和景观 100 100/100 100/100 100/100
区 公共交通便捷度 100 100/100 100/100 100/100
位 外部配套设施 100 100/100 100/100 100/100
状
况 办公聚集度 100 100/100 100/100 100/100
临街状况 100 100/100 100/100 100/100
楼层 100 100/104 100/100 100/104
人流量及密度 100 100/100 100/100 100/100
外观设计 100 100/100 100/100 100/100
建筑结构 100 100/100 100/100 100/100
设备设施 100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100 100/100 100/100 100/100
实
物 临街宽深比 100 100/100 100/100 100/100
状 建筑功能 100 100/100 100/100 100/100
况
室内装饰装修 100 100/100 100/100 100/100
建筑面积 100 100/100 100/100 100/91
特殊情况 100 100/100 100/100 100/100
停车便捷度 100 100/100 100/100 100/100
土地使用权类型 100 100/100 100/100 100/100
用途 100 100/100 100/100 100/100
规划条件 100 100/100 100/100 100/100
共有情况 100 100/100 100/100 100/100
权 用益物权设立情
100 100/100 100/100 100/100
益 况
状 担保物权设立情
况 100 100/100 100/100 100/100
况
租赁或占有情况 100 100/100 100/100 100/100
拖欠税费情况 100 100/100 100/100 100/100
查封情况 100 100/100 100/100 100/100
权属清晰情况 100 100/100 100/100 100/100
比准价格 —— 20,960.00 20,200.00 21,130.00
权重 1/3 1/3 1/3
沃克森（北京）国际资产评估有限公司 电话：（8610）52596085 传真：（8610）88019300
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
比较价值 20,760.00
比较修正后，以三个比准价格的算术平均值作为市场比较法的评估市场平均
价结果。即：
评估单价=20,760.00 元/平方米（取整）
含契税的评估单价=20,760.00×（1+3.05%）=21,400.00 元/平方米（百位取
整）
房屋评估值=21,400.00×107.27=2,295,600.00 元（百位取整）
（六） 评估结果及分析
1. 评估结果见下表：
单位：元
评估价值
科目名称 原值 账面价值 增值额 增值率（%）
原值 净值
房屋建筑物类合计 772,500.00 234,696.27 2,295,600.00 2,295,600.00 2,060,903.73 878.12
固定资产-房屋建筑物 772,500.00 234,696.27 2,295,600.00 2,295,600.00 2,060,903.73 878.12
2. 固定资产-房屋建筑物增值原因分析
截至评估基准日固定资产房屋建筑物的资产账面价值 234,696.27 元，房产评
估价值 2,295,600.00 元，净值增值额为 2,060,903.73 元，增值率 878.12%。其增值原
因主要为：
房屋建筑物原值评估增值原因企业获得房屋时间较早，房价价格持续上涨，
上述综合影响形成评估原值增值；评估净值增值的主要原因为重置全价增值,企业
计提折旧年限小于评估采用的经济年限形成评估净值增值。
三、 机器设备类固定资产评估技术说明
（一） 评估范围
上海渤大化工有限公司纳入本次评估范围的设备类资产有车辆和电子办公
设备。主要分布于各生产车间、部门及公司场内。设备类资产于评估基准日的账
面价值构成如下表：
金额单位：人民币元
项目 原值 净值
设备类合计 700,905.76 60,937.98
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项目 原值 净值
固定资产-车辆 607,939.32 34,315.91
固定资产-电子办公设备 92,966.44 26,622.07
详见《固定资产-车辆评估明细表》和《固定资产-电子办公设备评估明细表》。
（二） 设备概况
上海渤大化工有限公司于 2006 年 10 月 27 日成立。公司经营范围包括：化工
原料及产品（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材料，涂料（除危险品），
化工机械设备，仪器仪表，机电设备批发零售等。 [1]
该公司设备类资产合计 16 项，其中：运输设备 2 项；电子设备 14 项。详见
评估明细表。
（三） 评估依据
1、企业提供的 《设备清查评估明细表》；
2、设备购置合同和发票；
3、《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 538 号）；
4、商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
5、有关网络询价；
6、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
7、评估人员市场询价以及设备的生产厂询价收集的价格信息；
8、评估人员收集的其他资料。
（四） 评估过程
1、清查核实工作，
设备类资产的核实是在被评估单位有关财会人员、设备管理人员、技术人员
的配合下进行。
（1）核查实物，即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无
此设备，同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、制造年月。
（2）产权核查，对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深
入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的
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所有人与资产占有方和相关当事人不符的情况，给予高度关注，进一步通过询问
的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（3）调查了解设备的实际技术状况，核查有关技术文件、资料。并对运行、
故障、非在用设备、闲置、维护保养情况等进行核查，并填列设备现场作业调查
表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实
的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。
（4）了解企业设备账面的构成是否合理，有无账面记录异常现象，为分析评
估增减值做好基础工作。为保证评估结果的准确性，根据企业设备类资产的构成
特点，评估人员指导该公司财务及相关部门人员根据实际情况填写资产清查评估
明细表，并以此作为评估的基础。根据不同的设备特点及现状，评估人员采取不
同的清查核实方法进行现场勘察，努力做到不重不漏。
在清查核实过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、
启用日期等作了补充和更正。
（5）评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察
现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。
了解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。
对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票，
近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备
在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依
据之一。
对车辆要求该单位提供每辆车的行驶证复印件以及到评估基准日止的已行驶
总公里数。
经清查：最终按财务申报表为基础, 增加盘盈项, 详见评估明细表。
2、评定估算
(1)根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。
(2)为了保证评估的真实性和准确性，对大型或价值量大的各种设备，先查阅
设备购置合同或竣工决算，再加上相关费用后确定其购置价格，进而计算重置全
价。
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(3)重点设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限的
方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、
维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年
限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。
(4)由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步汇
总。
3、评估汇总
(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增值率的合理性，对可
能影响评估结果准确性的因素进行了复查。
(2)在经审核修改的基础上，汇总机械设备、电子设备、运输设备等评估明细
表。
(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要设备质量情况调查表、调
查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑
汇总成“附件”存档。
4、撰写报告
按有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设备评估技术说明”。
（五） 评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委托评估
设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
根据国务院于 2008 年 11 月 10 日发布国务院令第 538 号《中华人民共和国增
值税暂行条例》，从 2009 年 1 月 1 日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转
变为消费性增值税，增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可
以在销项税中低扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。
根据重置成本的原则，在 2009 年后评估设备等固定资产时估算其重置全价时应扣
除其增值税，增值税率按财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号规定执
行，也就是设备评估的购置价值应该为：
设备购置价=设备取得增值税发票的购买价/（1+适用增值税税率）
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2）车辆重置全价
车辆重置全价由不含税购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、
手续费等)三部分构成。
车辆不含税购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其
他费用依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
车辆购置税：车辆购置税为不含增值税售价的 10%。
其他费用：一般为验车费、牌照费、手续费等，取 300.00 元/辆。（如出现车
辆牌照拍买费时则另外增加）；经查询相关网站，上海 2021 年 6 月单位车牌平均
拍卖价格为 166,079.00 元，车牌价值已单独评估，不计入本台车辆价值。
3）电子设备重置全价
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上
门安装调试服务，因此，除了购买价之外，没有其他费用，因此，购买价即为重
置全价。
对于淘汰的电子设备，按二手市场价作为评估值。
重置全价=电子设备不含税购置价
（2）成新率的确定
①电子设备成新率
依据各设备的已使用年限及尚可使用年限法理论成新率，然后通过现场勘察
了解设备的运行情况，原始制造质量，维护保养等，关键设备的成新率在年限法
理论成新率的基础上，再结合各类因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新
率。由于上海渤大的设备使用维护均正常，此处以年限成新率确定综合成新率。
②车辆成新率
对于车辆，依据商务部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》，以
车辆行驶里程法、使用年限法两种方法根据孰低的原则确定成新率，、然后结合
现场技术勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察
情况与其孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。对于微型非营运载客汽车、
小型非营运载客汽车、大型非营运轿车及轮式专用机械车无使用年限限制的车辆,
则以车辆行驶里程法为基础, 参考国家原有规定的经济使用年限，结合现场技术
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勘察并关注车辆二手市场行情综合分析的情况进行调整，如果现场勘察情况与车
辆行驶里程法成新率差异不大的，则不调整。
计算公式如下：
η 综合=η 1×40%+η 2×60%
其中：η 1 =理论成新率
η 2 =现场勘察成新率
3、评估值的确定
将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
计算公式为：评估值=重置全价×成新率
（六） 典型案例
【案例一】丰田雷凌汽车（固定资产-车辆评估明细表序号 2）
（1）车辆概况
车辆名称：丰田雷凌汽车
号牌号码: 沪 G67191
规格型号：丰田牌 GTM7120LPCE
生产厂家：广汽丰田汽车有限公司
启用日期：2017 年 3 月 30 日
已行驶公里数: 86,000.00 公里
账面原值：110,500.01 元
账面价值：19392.73:元
（2）重置全价的确定
重置全价=车辆现行购置价÷ 1.13+车辆购置税+上牌费
通过询价，得到该车辆的报价为人民币: 86,800.00 元（含税价）
序号 项 目 税 率 计 算 公 式 金 额（元）
1 车辆购置现价 86,800.00
2 其中增值税额 13% （1）/1.13×增值税率 9,985.84
3 车辆购置税 10% （1）/1.13×车辆购置税率 7,681.00
4 各项费用 300.00
6 重置全价(含税） （1）+（3）+（4） 94,781.00
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7 重置全价(不含税） （6）-（2） 84,800.00
（3）年限成新率的确定
委托评估车辆于 2017 年 3 月 30 日启用，至评估基准日 2021 年 6 月 30 日已使
用 4.25 年。
对于小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使用年
限限制的车辆则不计算年限成新率。
由于该型车辆的強制报废年限为无限制。本次评估仍然参照经济使用年限 15
计算:
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷ 经济使用年限× 100%
=(15-4.25)÷ 15× 100%=72%
（4）行驶公里法成新率确定
车辆购置启用时间至评估基准日间实际已行驶 86,000.00 公里，该车型可行驶
里程为 600,000.00 公里。
里程法成新率＝(总行驶的里程数-已行驶里程数)÷ 总行驶的里程数× 100%
＝(600,000.00-86,000.00)÷ 600,000.00× 100%＝86%
（5）勘察成新率
现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车系统等使用
情况，新旧程度，维护保养等情况与该理论成新率相比基本尚可, 评估人员经现
场勘察，确定该车勘察成新率为 75%。
序号 项 目 完全分 勘察得分
1 发动机及变速箱总成 30 22
2 前后桥总成 30 23
3 车身总成及内部设施 30 20
4 车架总成保险装置安全设施 10 7
5 合 计 100 72
（6）综合成新率确定
本次车辆评估理论成新率是运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中
选取最低者，即取 72%。现场观测该车外观、发动机、仪器仪表、内装饰、变速
箱、刹车系统等使用情况，新旧程度，维护保养等情况确定现场勘察成新率, 评
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估人员经现场勘察，确定该车勘察成新率为 72%。综合成新率为理论孰低成新率
× 40%+勘察成新率× 60%
(1) 经济使用年限(参考) 15
(2) 评估基准日 2021/6/30
(3) 行驶证初次登记日期 2017/3/30
(4) 已使用年限 4.25 (⑵-⑶)/365
(5) 经济使用年限法％(参考) 72
2012 年第 12 号《机动车强制报废标准
(6) 总里程（公里） 600,000.00
规定》
(7) 已行驶里程(公里) 86,000.00 申报+勘察核定
(8) 里程法％ 86 (⑹-⑺)/⑹
经济使用年限及里程法年限
(9) 72 MIN(⑸,⑻)
孰低%
(10) 观察法％ 72 现场勘察评定
(11) 综合成新率% 72 ⑼*40%+⑽*60%
综合成新率=72%
（7） 评估值的计算：
评估值(不含税)＝重置全价× 成新率
＝61,056.00 元
经查询相关网站，2021 年 6 月上海市车牌拍买价平均每辆 166,079.00 元。
【案例二】条码打印机（固定资产—电子设备评估明细表序号 6）
（1）设备概况
设备编号：00022
设备名称：联想小新 Air13.3 英寸超轻薄笔记本电脑
规格型号：联想小新 Air13.3 英寸
制造厂家：联想
启用日期：2019/3/7
账面原值:：5171.55 元
账面净值:：1409.25 元
数量：1 台
（2）重置全价的确定：
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经市场调查及网上询价，该笔记本电脑现行购置价为 3,900.00 元/台，供应商
负责送货和安装调试，扣税后重置全价为 3,450.00 元/台（取整)。
（3）成新率的确定
根据设备的用途和使用条件，参考《资产评估常用数据与参数手册》，设定设
备经济寿命定 5 年，已投入使用 2.32 年，尚可使用 2.68 年。
理论成新率＝尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）× 100%
=2.68÷ （2.68+2.32)=54%
综合成新率= 理论成新率=54%
（4）评估值的确定
评估值(退税后)=重置全价× 成新率
=3,450.00× 54%=1,863.00 元(取整)
（七） 评估结果
经评估，设备类资产评估原值、评估净值、评估原值增减值及增减率、评估
净值增减值及增减率详见设备评估结果汇总表：
设备评估结果汇总表
单位：人民币元
评估价值 增值率%
科目名称 原值 账面价值
原值 净值 原值 净值
合计 700,905.76 60,937.98 943,183.00 682,323.00 34.57 1,019.70
车辆 607,939.32 34,315.91 863,058.00 638,569.00 41.96 1,760.85
电子设备 92,966.44 26,622.07 80,125.00 43,754.00 -13.81 64.35
（二）增减值分析
1、车辆原值、净值增值，原值增值主要原因是本次评估范围内包括车牌拍买
费用，2021 年 6 月车牌拍买价平均每辆 166,079.00 元；净值增值的原因是评估经
济使用年限与设备折旧年限的差异的因素。
2、电子设备原值减值、净值增值，主要原因是设备由于技术更新较快，市场
价格下跌导致评估原值减；净值增值的原因评估经济使用年限与设备拆旧年限的
差异而造成的。
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综合上述原因，设备评估总体产生增值。
四、 使用权资产评估技术说明
纳入评估范围内的使用权资产账面价值 212,507.16 元。
使用权资产为企业根据新《企业会计准则第 21 号-租赁》的要求，对被评估
单位所有租赁确认的资产。评估人员核对了租赁合同，查阅了相关凭证，以核实
后的账面值作为评估值。
使用权资产评估值为 212,507.16 元。
五、 递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产账面值 61,995.49 元。核算内容为因应收账款坏账准备、其他
应收款坏账准备、存货减值准备造成的递延所得税资产。对递延所得税资产的评
估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅
款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、
完整性。在核实无误的基础上，以评估目的实现后资产占有者还存在的、且与其
他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
经过以上评估程序，递延所得税资产评估值 61,995.49 元。
六、 负债评估技术说明
（一） 评估范围
本次评估范围内流动负债包括：应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交
税费、一年内到期的非流动负债和其他流动负债；非流动负债包括：租赁负债和
递延所得税负债。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
单位：元
科目名称 账面价值
应付账款 1,808,317.49
合同负债 240,320.62
应付职工薪酬 207,189.92
应交税费 35,915.42
一年内到期的非流动负债 43,565.80
其他流动负债 1,324,117.18
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科目名称 账面价值
流动负债合计 3,659,426.43
租赁负债 150,936.54
递延所得税负债 42,501.43
非流动负债合计 193,437.97
负债合计 3,852,864.40
（二） 评估操作过程
评估过程主要划分为以下三个阶段：
第一阶段：准备阶段
评估专业人员对纳入评估范围的负债构成情况进行初步了解，在此基础上安
排了评估人员；向被评估单位提交评估资料清单和评估申报明细表，按照资产评
估准则的要求，指导被评估单位准备评估所需资料和填写负债评估申报明细表。
第二阶段：现场调查阶段
1、核对账目：根据被评估单位提供的负债评估申报明细表，首先与被评估单
位的资产负债表相应科目核对使总金额相符； 然后与被评估单位的负债明细账、
台账核对使明细金额及内容相符；最后按照重要性原则，对大额负债核对了原始
记账凭证等。
2、资料收集：评估专业人员按照重要性原则，根据各类负债的典型特征收集
了评估基准日的采购合同与发票、完税证明，以及部分记账凭证等评估相关资料。
3、现场访谈：评估专业人员向被评估单位相关人员调查了解了各往来单位的
商业信用情况；调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工
构成与职工薪酬制度情况等。
第三阶段：评定估算阶段
根据各类负债的特点，遵照评估准则及相关规定，分别采用适宜的评估方法，
确定其在评估基准日的市场价值，并编制相应的评估明细表和评估汇总表，撰写
负债评估技术说明。
（三） 评估方法
1、 应付账款
纳入评估范围的应付账款账面价值为1,808,317.49元，主要为应付的货款、运
费、仓储费等。
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评估专业人员查看明细账，抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性、
业务内容和金额等，并对金额较大的应付账款引用审计函证；对于不能发函询证
的款项，抽取了原始凭证予以核实。经核实，均为企业正常的应付款，没有证据
证明企业无需支付，以核实后的账面值作为评估值。
经以上评估程序，应付账款评估值为1,808,317.49元。
2、 合同负债
纳入评估范围的合同负债账面价值240,320.62元。核算内容为预收的货款。
评估人员向被评估单位调查了解了合同负债形成的原因，按照重要性原则，
对大额的合同负债进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。 合同负债以核实无
误后的账面价值作为评估值。
合同负债评估值为240,320.62元。
3、 应付职工薪酬
纳入评估范围的应付职工薪酬账面值为207,189.92 元，主要为工资、社会保
险费等。
评估专业人员了解企业的工资制度，对应付职工薪酬账面值进行了核实，查
看账簿记录、抽查了部分原始凭证，核实交易事项的真实性。
经以上评估程序，应付职工薪酬评估值为207,189.92 元。
4、 应交税费
纳入评估范围的应交税费账面值35,915.42 元，为增值税、应交城市维护建设
税、应交房产税、教育费附加（含地方教育附加）、应交印花税、应交个人所得税
等。
评估专业人员在账账、账表、清查评估明细表余额核实一致的基础上，对应
交税金进行了抽查。查看明细账、凭证及企业完税凭证。经核实企业账面应交税
费经验算计算无误。应交税费账面金额为企业未来待抵扣和需偿付的债务，以核
实后的账面金额确认评估值。
经上述评估程序，应交税费评估值为35,915.42 元。
5、 一年内到期的非流动负债
纳入评估范围的一年内到期的非流动负债账面价值为 43,565.80 元，核算内容
为一年内到期的租赁负债。
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评估专业人员在核实租赁合同、使用权资产、租赁期限、租金和折现率等事
项的基础上，经查阅一年内到期的非流动负债的计算明细，租赁事项真实，出租
方、承租方、租金、期限等无误，至评估基准日一年内到期的非流动负债账面值
为企业基准日后需实际偿还的借款额，以核实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，一年内到期的非流动负债评估值为 43,565.80 元。
6、 其他流动负债
纳入评估范围的其他流动负债账面价值 1,324,117.18 元，核算内容为银行承兑
的已背书未到期的应收票据和待转出的销项税。
评估专业人员在核实被评估单位票据存根、合同和相关的原始凭证等，以核
实后账面值作为评估值。
经上述评估程序，其他流动负债评估值 1,324,117.18 元。
7、 租赁负债
租赁负债账面价值为 150,936.54 元，为企业根据新《企业会计准则第 21 号-
租赁》的要求，对被评估单位所有租赁确认的负债。评估人员核对了租赁合同，
查阅了相关凭证，以核实后的账面值作为评估值。
经过以上评估程序，租赁负债评估值为 150,936.54 元。
8、 递延所得税负债
递延所得税负债账面价值为 42,501.43 元，为企业的未分配利润产生，根据审
计报告确定。评估人员核对了利润表，纳税申报表等依据。
经过以上评估程序，租赁负债评估值为 42,501.43 元。
（四） 评估结果
负债评估结果及增减值情况如下表：
单位：元
科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
应付账款 1,808,317.49 1,808,317.49
合同负债 240,320.62 240,320.62
应付职工薪酬 207,189.92 207,189.92
应交税费 35,915.42 35,915.42
一年内到期的非流动负债 43,565.80 43,565.80
其他流动负债 1,324,117.18 1,324,117.18
流动负债合计 3,659,426.43 3,659,426.43
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科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
租赁负债 150,936.54 150,936.54
递延所得税负债 42,501.43 42,501.43
非流动负债合计 193,437.97 193,437.97
负债合计 3,852,864.40 3,852,864.40
综上，负债评估值 3,852,864.40 元，无评估增减值。
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第四章 评估结论及分析
一、 评估结论
本着独立、公正、客观的原则，经过实施资产评估的法定程序，采用资产基
础法形成的初步价值结论：
截至评估基准日2021年6月30日，上海渤大纳入评估范围内的总资产账面价值
为1,771.97万元，评估值2,097.27万元，增值额为325.31万元，增值率18.36 %；负债
账面价值为385.29万元，评估值385.29万元，无增减值；所有者权益账面值为1,386.68
万元，在保持现有用途持续经营前提下股东全部权益的评估值为1,711.98万元，增
值额为325.31万元，增值率为23.46%。具体各类资产的评估结果见下表：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 1,714.95 1,772.03 57.08 3.33
非流动资产 57.01 325.24 268.23 470.46
其中：固定资产 29.56 297.79 268.23 907.30
使用权资产 21.25 21.25
递延所得税资产 6.20 6.20 - -
资产总计 1,771.97 2,097.27 325.31 18.36
流动负债 365.94 365.94
长期负债 19.34 19.34
负债总计 385.29 385.29
所有者权益 1,386.68 1,711.98 325.31 23.46
（评估结论的详细情况见评估明细表）
二、 评估价值与账面价值比较变动情况及说明
所有者权益评估增值 325.31 万元，增值率 23.46 %，其中：
1、流动资产评估增值 57.08 万元，增值率 3.33%，增值原因为存货中产成品按
市场销售价格扣除相关税费和合理利润后仍有增值。
2、固定资产评估增值 268.23 万元，增值率 907.30 %，增值原因为：
（1）房屋建筑物类资产评估增值 206.09 万元，增值率 878.12%。主要原因房
屋购入时间较早，购入成本低。近年来上海市办公发展较快，办公交易市场较活
跃，交易价格上涨幅度较大。
（2）设备类资产评估增值 62.14 万元，增值率 1,019.70 %。主要增值原因是设
备的经济使用寿命长于企业计提折旧年限所致。
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三、 评估结论中溢价或者折价情况
本次评估结果未考虑由于控股权因素产生的溢价和少数股东权益产生的折
价对评估对象价值的影响，同时不涉及流动性对评估结论的影响。
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评估说明附件
附件一 企业关于进行资产评估有关事项的说明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
二十三、 委托人、被评估单位概况
本次评估的委托人为天津利安隆新材料股份有限公司，被评估单位为锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司长期股权投资涉及的上海渤大化工有限公司（以下
简称“上海渤大”）。
（十） 委托人概况－天津利安隆新材料股份有限公司
1、注册情况
公司名称：天津利安隆新材料股份有限公司
公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)
法定住所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
经营场所：天津经济技术开发区汉沽现代产业区黄山路 6 号
法定代表人：李海平
注册资本：20501.042 万元人民币
成立时间：2003-08-08
统一社会信用代码：911201167522185471
2、经营范围
一般项目：化工产品生产（不含许可类化工产品）；化工产品销售（不含许
可类化工产品）；专用化学产品制造（不含危险化学品）；专用化学产品销售（不
含危险化学品）；合成材料制造（不含危险化学品）；合成材料销售；新型催化材
料及助剂销售；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；工业工程设计服务；新材料技术研发；工程和技术研究和试验发展。（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：危险化学
品生产。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经
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营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得投资《外商投资准入负面清
单》中禁止外商投资的领域） 。
（十一） 被评估单位－上海渤大化工有限公司
1、注册情况
公司名称： 上海渤大化工有限公司
公司类型：一人有限责任公司（法人独资）
法定住所：上海市松江区新桥镇新格路 850 弄 22 号 312 室
法定代表人：韩光剑
注册资本：人民币 300.00 万元整
成立时间：2006 年 10 月 27 日
统一社会信用代码：913101177945266878
经营范围：化工原料及产品（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材料，
涂料（除危险品），化工机械设备，仪器仪表，机电设备批发零售。化工领域内
技术开发、技术咨询。从事货物及技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
2、历史沿革
上海渤大化工有限公司与 2006 年 10 月 27 日经上海市工商行政管理局松江分
局批准设立，设立时注册资本为 100 万元人民币，实收资本 100 万元。公司成立
时股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
1 韩光剑 50.00 50.00 50.00%
2 禹虎背 50.00 50.00 50.00%
总计 100.00 100.00 100%
2008 年 5 月 8 日，上海渤大化工有限公司变更经营范围为：化工原料及产品
（除危险品），润滑油，建筑材料，金属材料，涂料（除危险品），化工机械设备，
仪器仪表，机电设备批发零售。化工领域内技术开发、技术咨询。从事货物及技
术的进出口业务。（上述经营范围涉及行政许可的，凭许可证经营）。
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2008 年 8 月 1 日，公司申请变更注册资金，经上海市工商行政管理局松江分
局批准，上海渤大注册资金变更为 300 万元人民币，实收资本 300 万元人民币，
变更后公司股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
1 韩光剑 120.00 120.00 40.00%
2 禹虎背 120.00 120.00 40.00%
3 赵祎 15.00 15.00 5.00%
4 张小娜 15.00 15.00 5.00%
5 赵敬丹 15.00 15.00 5.00%
6 赵敬涛 15.00 15.00 5.00%
总计 300.00 300.00 100%
2009 年 12 月 22 日，上海渤大变更出资方式，由锦州康泰润滑油添加剂有限
公司以货币出资，出资额为 300 万元人民币，实收资本 300 万元人民币，变更出
资方式后，公司股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 300.00 300.00 100.00%
剂有限公司
总计 300.00 300.00 100.00%
2013 年 5 月，母公司锦州康泰润滑油添加剂有限公司进行股权分置改革，股
改完成后母公司更名为锦州康泰润滑油添加股份有限公司。2013 年 8 月 12 日，
上海渤大股东更名为锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司，变更完成后股权结构
如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 300.00 300.00 100.00%
剂股份有限公司
总计 300.00 300.00 100.00%
2016 年 6 月 2 日，上海渤大申请变更经营期限，经上海市松江区监督管理局
批准，经营期限变更为 2006 年 10 月 27 日至 2056 年 10 月 26 日。
截止在评估基准日，上海渤大股权结构如下：
认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
锦州康泰润滑油添加
1 300.00 300.00 100.00%
剂股份有限公司
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认缴出资额 实缴出资额
序号 股东名称 股权比例
（万元） （万元）
总计 300.00 300.00 100.00%
3、财务状况
企业前两年及评估基准日的资产状况如下表所示：
单位：人民币万元
资产 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,714.95 1,703.54 1,976.52
非流动资产 57.01 37.15 45.92
固定资产净额 29.56 33.93 42.86
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20 3.22 3.06
资产总计 1,771.97 1,740.70 2,022.44
流动负债 365.94 458.78 796.63
非流动负债 19.34
负债合计 385.29 458.78 796.63
所有者权益 1,386.68 1,281.92 1,225.80
损益状况如下表所示：
单位：人民币万元
项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 2,686.14 5,585.85 5,764.46
二、营业总成本 2,589.35 5,349.16 5,646.95
减：营业成本 2,412.59 4,992.94 5,033.02
税金及附加 3.19 11.76 7.73
销售费用 49.64 91.49 253.66
管理费用 122.68 252.19 352.37
研发费用
财务费用 1.25 0.77 0.16
加：其他收益 7.20 3.67 1.68
投资收益
资产减值损失 0.34 -2.54 -
信用减值损失 4.23 1.71 -0.48
资产处置收益
公允价值变动收益
三、营业利润 108.57 239.54 118.71
加：营业外收入 0.52 -
减：营业外支出 0.08 0.002 0.02
四、利润总额 108.48 240.06 118.69
减：所得税费用 3.36 19.05 7.90
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项 目 2021 年 1 月 1 日-6 月 30 日 2020 年度 2019 年度
五、净利润 105.12 221.01 110.79
注：以上财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
4、会计制度和税收政策
（1）会计制度
上海渤大化工有限公司会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和
报告。按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用
指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。
（2）税收政策
上海渤大化工有限公司增值税税率为 13%，按应缴流转税额的 5%计缴城市
维护建设税，教育费附加（含地方教育附加）为 5%，按应纳税所得额的 25%计
缴企业所得税，其他税费按国家相关规定计算缴纳。
（十二） 委托人与被评估单位的关系
委托人天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份
有限公司股权涉及的长期股权投资之上海渤大化工有限公司。
二十四、 关于经济行为的说明
天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康泰润滑油添加剂股份有限公
司股权，特委托沃克森（北京）国际资产评估有限公司对该经济行为所涉及锦州
康泰润滑油添加剂股份有限公司股东全部权益之长期股权投资涉及的上海渤大
化工有限公司的市场价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考依据。
本经济行为已经天津利安隆新材料股份有限公司 2020 年第三届董事会第十
八次董事会通过。
二十五、 关于评估对象和评估范围的说明
本次委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，
本次经济行为涉及的财务数据已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计。
（十八） 评估对象
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
本资产评估报告评估对象为天津利安隆新材料股份有限公司拟收购锦州康
泰润滑油添加剂股份有限公司股权涉及的锦州康泰润滑油添加剂股份有限公司
股东全部权益之长期股权投资涉及的上海渤大化工有限公司。
（十九） 评估范围
本资产评估报告评估范围为上海渤大化工有限公司申报的、经天职国际会计
师事务所（特殊普通合伙）审计的评估基准日资产负债表中列示的所有资产和相
关负债。
截止评估基准日 2021 年 6 月 30 日，上海渤大化工有限公司纳入评估范围的
净资产账面价值为 1,386.68 万元，评估范围内各类资产及负债的账面价值见下表：
单位：人民币万元
资产 账面价值
流动资产 1,714.95
非流动资产 57.01
固定资产净额 29.56
使用权资产 21.25
递延所得税资产 6.20
资产总计 1,771.97
流动负债 365.94
非流动负债 19.34
负债合计 385.29
所有者权益 1,386.68
（二十） 经营租入资产、特许使用资产和账外无形资产
截止至评估基准日，上海渤大化工有限公司存在租赁事项，具体如下：
承租方 出租方 地址 面积（m2） 租赁期限
上海市松江区新松江路 1234
上海渤大 胡培林 88.06 ㎡ 2021/10/8 至 2022/10/7
号 507 室
上海蓝渤物 上海市嘉定区丰年路 682 弄
上海渤大 1,200.00 ㎡ 2021/9/1 至 2022/8/31
流有限公司 1-2 号内 5 号厂房
（二十一） 评估范围内资产调账情况
本次评估范围内资产未发生过根据资产评估结果调账的事项。
（二十二） 不良资产核销或资产剥离情形
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本公司近五年内不存在不良资产核销和资产剥离的情形。
（二十三） 需要说明的其他问题
无。
二十六、 评估基准日
本项目资产评估基准日是 2021 年 6 月 30 日。
本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评
估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托人
与评估机构协商确定的。
二十七、 可能影响评估工作的重大事项说明
（十三） 历史年度进行的清产核资和资产评估情况
本公司近五年内未进行过清产核资和资产评估事项。
（十四） 对未来经营有重要影响的重大合同和诉讼事项
1、本公司签订的对未来生产经营有重要影响的重大合同
截至评估基准日被评估单位存在租赁事项，并签订了房屋租入合同，具体情
况如下：
承租方 出租方 地址 面积（m2） 租赁期限
上海市松江区新松江路 1234
上海渤大 胡培林 88.06 ㎡ 2021/10/8 至 2022/10/7
号 507 室
上海蓝渤物 上海市嘉定区丰年路 682 弄
上海渤大 1,200.00 ㎡ 2021/9/1 至 2022/8/31
流有限公司 1-2 号内 5 号厂房
2、本公司目前发生影响未来生产经营的重大诉讼事项。
无。
（十五） 评估范围内资产的抵押、质押、担保情况
本次评估范围内资产不存在抵押、质押、担保情况。
（十六） 影响企业价值的账面未记录资产负债情况
本公司不存在账面未记录的影响企业价值的资产和负债。
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二十八、 资产负债清查情况的说明
10、 清查范围、产权状况、实物资产分布地点及特点
（10） 清查范围
本次资产清查范围与评估范围一致，具体资产类型有货币资金、应收票据、
应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产、固定资产、使用权资
产、递延所得税资产、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、一年内
到期的非流动负债、其他流动负债、租赁负债、递延所得税负债。截至评估基准
日各类资产及负债的账面价值如下：
单位：人民币万元
项目名称 账面价值
流动资产 1,714.95
非流动资产 57.01
其中：债权投资 0.00
长期应收款 0.00
长期股权投资 0.00
投资性房地产 0.00
固定资产 29.56
在建工程 0.00
生产性生物资产 0.00
油气资产 0.00
使用权资产 21.25
无形资产 0.00
开发支出 0.00
商誉 0.00
长期待摊费用 0.00
递延所得税资产 6.20
其他非流动资产 0.00
资产总计 1,771.97
流动负债 365.94
长期负债 19.34
负债总计 385.29
所有者权益 1,386.68
（11） 主要资产产权状况
纳入本次评估范围的房屋建筑面积 107.27 平方米，均已办理《房屋所有权
证》，车辆有 2 辆，权属资料完整。
（12） 实物资产分布地点及特点
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实物资产主要为存货、房屋建筑物、车辆和电子办公设备。
存货为主要存放租用的上海蓝渤物流有限公司仓库内，均为正常存货。
房屋建筑物为上海渤大所持有的位于上海市松江区新松江路 1000 号 508 室
的 1 套商品房。根据现场勘察情况，该房屋建筑物建成于 2007 年，现在已作为上
海渤大的办公用房，装修维护一般。
电子办公设备主要为电脑及办公桌椅等相关配套设备。电子办公设备自投入
使用后，企业陆续对设备进行维修、改造。截止评估基准日，设备使用正常、保
养维修及时，能够满足经营的需要。
2 辆车在正常使用中，根据现场勘察，车子保养一般。截止评估基准日，车
子使用正常能够满足经营的需要。
11、 清查工作的组织
对纳入评估范围内的资产于 2021 年 12 月进行了全面清查，清查工作由财务
部、办公室等部门共同组织。清查过程如下：
（40） 货币资金：收集银行开户清单、银行对账单。
（41） 应收票据：为企业收到的银行承兑汇票，对票据进行了盘点，收集部
分票据资料，核实票据的质押、贴现、背书等情况。
（42） 往来款项：纳入本次评估范围的往来账主要有应收账款、预付账款、
其他应收款、应付账款，通过查阅相关合同凭证，分析往来款项的真实性及回收
可能性。
（43） 存货：存货主要存放于企业库房内，对存货进行了盘点，并核对库房
账和出入库单，关注是否存在盘盈、盘亏、报废等现象。了解成品在基准日的状
况。
（44） 其他流动资产：为企业预交的所得税，核实企业的所得税纳税申报表。
（45） 固定资产：固定资产：包括房屋建筑物、运输车辆和电子办公设备类
资产。
对房屋建筑物和构筑物现场进行了全面的清查，核实账面上的房屋是否与实
际相符，核对建筑面积和结构类型，查看建筑基础和结构的现时状况等。
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天津利安隆新材料股份有限公司拟收购康泰股份股权项目涉及康泰化学股东全部权益价值资产评估说明
对运输工具和电子设备等，所有实物资产都进行了详细的清查。在清查过程
中，管理人员对所有实物资产全部进行了详细的盘点，重点核对了设备的规格型
号、数量、使用状况，并对残损报废、闲置设备进行了登记。
（46） 使用权资产、租赁负债、一年内到期的非流动负债：取得企业的租赁
合同，核实是否满足新租赁准则，核对企业的入账，折旧等情况。
（47） 合同负债、其他流动负债：收集企业的合同，凭证，与明细进行核对。
（48） 应交税费：查看明细账和原始凭证，核实计提正确性及真实性。
（49） 应付职工薪酬：取得企业相关薪酬制度，查阅原始凭证，核实计提正
确性及真实性。
12、 清查结果
通过资产清查、核实，评估范围内的资产未重、未漏；根据清查情况，按照
目前的会计制度和会计准则，公司未对申报的资产和负债进行调整。
二十九、 资料清单
22、 资产评估申报表；
23、 经济行为文件；
24、 审计报告；
25、 资产权属证明文件、产权证明文件；
26、 重大合同、协议等；
27、 生产经营统计资料；
28、 其他资料。
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