中孚信息：中孚信息关于购买房产的公告2021-08-17
证券代码：300659 证券简称：中孚信息 公告编号：2021-060
中孚信息股份有限公司
关于购买房产的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1、交易简要内容：公司拟向济南东拓置业有限公司购买其开发的位于济南
市高新区经十路北侧、凤凰路西侧的部分办公房产，拟购房产为预售房，拟购
买的房产建筑面积为 51,541.43 平方米（预测绘面积），交易总价约为 5.98 亿元。
（上述为预测绘面积，最终以实测为准，预计差异绝对值不超过 3%，最终交易
价格预计不超过 6.16 亿元）。
2、本次交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》
规定的重大资产重组。
3、本次购买房产事项已经公司第五届董事会第十六次会议、第五届监事会
第十五次会议审议通过，并经独立董事发表同意的独立意见，该事项尚需提交
2021 年第四次临时股东大会审议。
4、本次购买的房产预计于 2023 年 5 月 30 日前取得综合验收备案证明并交
付使用，房产交付后 360 日内取得所购房产产权证，周期较长存在不确定性因
素。
5、2015 年 12 月 18 日，神舟航天软件（济南）有限公司（以下简称：“神
舟软件公司”）与济南东拓置业有限公司（以下简称：“东拓置业”）签订
《2014-G083 地块、2014-G088 地块合作协议》。2017 年 1 月 12 日，神舟软件
公司向东拓置业出具授权书，不再承担中国航天科技园（济南）项目招标文件
中作为采购人的相关权利义务，由东拓置业与各中标人签订及履行合同，但双
方尚未签订解除协议。山东瀛岱律师事务所律师认为：“经审查，截止本法律
意见书出具之日，东拓公司曾与神舟公司关于标的资产所在地块的开发达成过
合作协议，从法律角度，该合作或对公司拟购买标的房产所有权及产权登记事
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项产生一定的风险，经过我们的调查、分析与论证，我们认为该事项不构成本
次交易实施的法律障碍。”
6、山东瀛岱律师事务所为本次交易的法律服务机构，对拟购买房产涉及的
相关事项进行法律尽职调查并出具了《关于中孚信息股份有限公司购买办公用
房的法律意见书》【（2021）瀛岱法意 69 号】。
敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
一、交易概述
（一）基本情况
基于公司业务发展及办公用房需求逐年增加的状况，为满足办公需求，公司
拟购买济南东拓置业有限公司（以下简称“出卖方”或“交易对方”）位于济南市高
新区经十路北侧、凤凰路西侧的云泉中心项目【项目名称：中国航天科技园（济
南）】2#楼 1-3 层、8-31 层及屋面层（以下简称“标的房产”）部分预售房产，
建设公司总部办公基地及济南研发中心。
根据公司与交易对方就拟认购房产签署的《框架协议书》之约定，本次购买
标的房产的建筑面积为 51,541.43 平方米，交易总价约为 5.98 亿元（上述为预测
绘面积，最终以实测为准，预计差异绝对值不超过 3%，最终交易价格预计不超
过 6.16 亿元）。
（二）审议事项
本次交易已经公司第五届董事会第十六次会议、第五届监事会第十五次会议
审议通过，独立董事发表了同意本次交易的意见，董事会同意提请公司股东大会
授权董事会具体办理本次购买房产在不超出附条件生效的《框架协议书》约定范
围内的相关协议、合同等文件的修改、签署，并办理与本次交易相关的支付款项
审批、房产交付、产权登记等事项。
依据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》，本次交易需提交股东大会审
议，且需经出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。
（三）本次交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办
法》规定的重大资产重组。
二、交易对方的基本情况
1、基本信息
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名称：济南东拓置业有限公司
统一社会信用代码：913701002643304097
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：李建忠
注册资本：114000 万元人民币
注册地及主要办公地点：山东省济南市高新区舜华路 2000 号舜泰广场 6 号
楼 3401 室
成立日期：1995 年 2 月 27 日
营业期限：1995 年 2 月 27 日至无固定期限
经营范围：房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑材料的销售。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
主营业务：房地产开发经营及自有房屋租赁等。
2、股权结构
交易对方为济南高新控股集团有限公司的全资子公司，实际控制人为济南高
新技术产业开发区国有资产管理委员会。
3、关联情况
交易对方与公司、公司董事、监事、高级管理人员及公司前十名股东在产权、
业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联关系，不存在可能或已经造成上
市公司对其利益倾斜的其他关系。
4、财务状况
单位：万元
科目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
总资产 1,459,125.17 1,403,057.25
净资产 187,040.38 192,915.79
科目 2021 年 1-6 月 2020 年度
营业收入 8,225.06 115,539.80
净利润 -4,680.59 -10,334.21
注：上述为济南东拓置业有限公司提供的财务数据，未经审计。
5、经公司在最高人民法院网站失信被执行人目录查询，截止本披露之日，
交易对方不为失信被执行人。
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三、交易标的基本情况
1、交易标的名称：云泉中心项目（项目名称：中国航天科技园（济南）
项目）2#楼
2、交易标的所在地：济南市高新区经十路北侧，凤凰路西侧
3、交易标的权属人：济南东拓置业有限公司
4、交易标的土地性质及期限：依据国有建设用地使用权证书所载内容：该
标的房产坐落地的土地性质为商务金融用地，使用期限自 2015 年 8 月 6 日起到
2055 年 8 月 5 日止。
5、交易标的目前状态：标的房产所在 2#楼现已完成封顶工作，地上建筑面
积共计约为 60,046.07 平方米（该面积为设计暂估面积，最终以实测面积为准）。
该项目已取得国有建设用地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规
划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。
（1）国有建设用地使用权证书，产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第
0148919 号；
（2）建设用地规划许可证，许可证号：地字第 370101201600075 号；
（3）建设工程规划许可证，许可证号：建字第 370101201800016 号；
（4）建筑工程施工许可证，编号：370199201811210101；
（5）预售许可证，编号：济建预许 2020086 号。
6、交易对方取得交易标的时间、运营情况等。
交易对方于 2015 年 1 月与济南市国土资源局就交易标的所属土地签订《国
有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式取得国有建设用地使用权。2016
年 3 月 24 日，云泉中心项目（项目名称：中国航天科技园（济南）项目）经济
南高新技术产业开发区管理委员会批准同意立项。后经规划、施工等许可审批后，
交易对方作为开发商建设该标的，2020 年 4 月 30 日，取得交易标的《商品房预
售许可证》。截至目前，交易标的已经达到对外出售条件。近三年该交易标的无
其他交易情况。
7、交易标的抵押情况。
截至本公告披露日，该交易标的产权清晰，不存在抵押、质押及其他第三人
权利，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施以及其他存在妨碍权属转
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移的情况。
8、拟购买楼层情况。
公司拟购买 2#楼 1-3 层、8-31 层以及屋面层（第 12 层、23 层为避难层，可
售面积不含该两层面积），可售面积为 51,541.43 平方米（预测面积）。
四、交易标的评估情况及定价依据
1、评估情况。
本次交易聘请银信资产评估有限公司作为评估机构。
银信资产评估有限公司以 2021 年 5 月 31 日为评估基准日，评估方法为市场
比较法，就拟购买房产出具了银信评报字（2021）沪第 1940 号资产评估报告，
确定拟购买房产的评估价值为 60,458.10 万元。
2、评估方法的选择。
交易标的系已建造完成的房地产，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力
的房地产的估价，故不适宜采用假设开发法进行评估。
交易标的系商业房地产，成本法虽能够直接测算评估对象的房地产价值，却
不能反映评估对象商业价值，故不适宜采用成本法进行评估。
交易标的系企业购买后自用，不对外出租获得收益，故本次评估不选取收益
法。
由于交易标的已封顶，本次评估假设交易标的为已建造完成达竣工状态下的
市场价值，基于这种情况，本次采用市场比较法进行评估。
综上所述，本次对交易标的采用市场比较法，具体如下：
评估标的位于济南市高新区经十路北侧，凤凰路西侧，处于济南高新区核心
位置，区位优势明显。该地位于两条城市主干道交汇处，商业、住宅、办公密集
区，周边基础设施及公共配套设施较完善，商服繁华程度较高。项目南侧规划有
地铁站，建成后交通更加便捷。评估标的周边房地产存在活跃市场及相似参照物，
房地产可比量化指标有交易条件、时间因素、地理位置、区域因素、个别因素等，
具体经济参数包括房地产面积、楼层、用途、容积率、价格等，具有合理比较基
础的可比交易案例有银丰科技公园写字楼、汉峪金谷写字楼、万科金域国际写字
楼。
根据宏观经济、交易条件、行业状况的变化和评估标的收益能力、竞争能力、
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技术水平、地理位置、时间因素等对可比交易案例做出的调整，从而得出评估结
论，调整过程如下：
由于委托评估资产可以从房地产销售市场获得与估价对象具有可比性的交
易案例，适用于市场比较法进行评估，因此本次将采用市场比较法对纳入评估范
围的标的房产面积为 51,541.43 平方米的房地产市场价值进行评估。
市场法是选择市场上与委估房地产相类似、同区域的近期销售或挂牌的房地
产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素和个别因素等方面将委估房地
产与可比参照物之间的差异进行比较，通过对可比参照物进行综合分析、调整交
易价格，确定委估房地产评估值。
计算公式如下：
评估值=建筑面积×委估房地产单价
委估房地产含税单价=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×委
估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×委估房地产个别因素值/参照物
房地产个别因素值×委估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格
指数
3、定价依据。
本次交易双方本着公允合理的定价原则，交易价格以双方认可的评估结果为
基础，经交易双方协商确定最终交易总价为 5.98 亿元（最终以实测面积计算总
价为准）。
五、附生效条件《框架协议书》的主要内容
合同主体
出卖方：济南东拓置业有限公司
买受方：中孚信息股份有限公司
（一）标的房产基本情况
本次购买楼层为 1-3 层、8-31 层以及屋面层（第 12 层、23 层为避难层）可
售面积为 51,541.43 ㎡（为预测绘面积，最终以实测面积为准。不含避难层面积）。
标的房产交付标准：毛坯交付。
（二）房款支付安排
标的房产销售单价为 11,600 元/㎡，价款合计为 597,880,588.00 元（最终价
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格以实测面积计算为准），付款方式为分期付款，具体付款节点如下：
1、双方签署《济南市新建商品房买卖合同（预售）》后 7 日内支付购房款
的 40%，计（人民币）金额：239,152,235.2 元，已支付意向金 1,000 万元转作购
房款，在本次付款中扣除，扣除后该期应支付购房款金额为人民币 229,152,235.2
元。
2、2021 年 12 月 31 日前支付购房款的 20%，计（人民币）金额 119,576,117.6
元。
3、完成消防验收工作并出具相关证明材料，则 2022 年 12 月 31 日前支付购
房款的 20%，计（人民币）金额 119,576,117.6 元。
4、取得综合验收备案证明文件后 7 日内支付购房款的 15%，计（人民币）
金额 89,682,088.2 元。
5、取得房屋产权证（不动产权证）后 7 日内支付购房款的 5%，计（人民币）
金额 29,894,029.4 元。
6、所有购房款须支付至出卖方提供的商品房预售资金专用监管账户。
（三）房屋、土地权利状况承诺
以下承诺的内容，自协议签署之日至本协议所涉及的房产取得房屋产权证
（不动产权证）之日均有效：
1、出卖方对标的房产及所在土地【土地证号：鲁（2017）济南市不动产权
第 0148919 号】享有合法权利，该等权利的行使不存在侵犯任何第三方权利的情
形，并且与任何第三方不存在纠纷或者潜在纠纷；
2、该标的房产没有出售给除本合同买受方以外的其他人；
3、该标的房产及所在土地不存在司法查封或其他限制转让的情况；
4、本协议生效时，双方配合办理商品房买卖合同网签备案手续，商品房买
卖合同网签备案后即时办理商品房预告登记；
5、出卖方承诺买受方所购房屋、土地在房屋所有权转移登记办理完毕前，
不得发生因出卖方原因导致土地、标的房屋出现司法查封、抵押或其他限制转让
情况。
出卖人未履行上述约定的任一承诺事宜，买受人有权单方解除购房相关的所
有协议，并要求出卖人于收到解除通知之日起三个工作日内返还买受人已支付的
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所有购房款及利息并赔偿由此给买受人造成的损失。
（四）房产交付及违约责任
1、出卖人应当在 2023 年 5 月 30 日前向买受人交付本协议所涉及的买受人
购买的房屋，并保证在交付之日满足买受人合法、合规使用的条件。
2、出卖方未按照上述约定在 2023 年 5 月 30 日前交付本协议所涉及的买受
人购买的房屋，为逾期交付房屋，按照如下约定承担违约责任：
（1）逾期在 30 日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之
日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，如上述交付满
足买受人合法、合规使用的条件，合同继续履行。
（2）逾期超过 30 日后或者交付后买受人无法合法、合规使用（包括但不限
于任何第三方提起的诉讼、行政主管部门的执法活动或者处罚），买受人有权解
除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起 10 日内书面通知出
卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买
受人发出解除通知之日起，办理提前还贷（如有）及《商品房买卖合同》备案注
销手续，并且在买受人发出解除通知之日起 30 日内无息退还已付购房款，并按
已付购房款的 5%向买受人支付违约金。如因出卖人不配合办理备案注销手续，
则买受人有权要求出卖人立即退还购房款并支付违约金。
如买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之
日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已付购
房款万分之二的违约金。
（五）房屋（不动产）登记约定
1、买受人自商品房交付使用之日起 90 日内，申请办理房屋所有权转移登记
手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明
文件。
2、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 360 日内取得该商
品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列方式处理：
买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应
当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本
金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的
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贷款市场报价利率的 200%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当
完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记
之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。
（六）商品房交付条件
标的房产正式交付时应当符合下列第 1、2、3、4 项所列条件：
1、标的房产已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合
验收备案证明文件；
2、标的房产已取得房屋测绘报告；
3、标的房产满足出卖方就该标的房产约定的交付条件；
4、买受方交清本合同约定的到期应付购房款，并已向政府相关部门全部缴
纳公共维修基金。
（七）其他说明
关于车位租赁的问题，为了促进高新区招商引资工作，扶持优质企业发展，
买受方有偿租赁使用负三、负四层 257 个非产权车位，租赁费标准为仅收取管理
费。租赁期限以买受方需要为准（每期租赁期限不得超过 20 年），租赁期限届
满、租赁合同提前终止或结束后，买受方享有同等条件下的优先续约权。
买受人承租期限内，如有第三方购买或者租赁本协议约定的负三、负四车位，
出卖方需要提前与买受方书面沟通，征得买受方书面同意后方能由出卖方处置。
（八）其他约定
1、本协议自双方签字盖章且经买受方股东大会审议通过后生效。
2、出卖人与买受人签署的最终《济南市新建商品房买卖合同（预售）》所
涉及的内容，不得违反本协议之约定，如有不利于买受人的条款，以本协议约定
为准。
六、本次交易对公司的影响
（一）购买房产的必要性、合理性
1、有利于优化研发环境，促进技术研发能力、产品创新能力的提高。
公司基于国家网络安全战略，面向党政机关、中央企业、科研院所及行业客
户，以数据为核心，持续构建基础安全、数据采集、数据分析、数据防护、可视
化呈现等核心技术能力，为客户提供网络安全产品及信息安全服务。作为网络安
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全企业，对研发环境要求高，需搭建专业的研发实验室、测试验证环境、应用展
示环境以及大数据中心等。目前公司总部现有的主要办公场所为租赁且分散多
地，办公场所的稳定性、场地条件、网络环境等基础设施的限制，对软件开发、
测试等环境难以提供长期、稳定、有效的保障和优化。
本次房产购置将为济南研发基地的建设提供较为充裕的场地，同时有利于优
化研发、测试环境，促进技术研发能力、产品创新能力的提高，更好地满足客户
对产品与服务的使用体验与不断升级的技术需求，提升公司的核心竞争力。
2、有利于提高管理效率，促进企业文化建设。
公司近三年的职工人数从 2018 年底的 690 人、2019 年底的 984 人增长至 2020
年期末的 1,677 人，人员规模保持持续增长态势。随着公司业务规模的扩大、员
工人数的增加，办公场地的局限性越来越明显，总部部分业务部门分散办公，导
致管理成本和沟通成本较高，不利于业务及管理上的协同。
本次房产购置可有效将公司总部各业务部门进行统一整合，使各部门管理沟
通更加方便快捷，有利于提升整体管理效率。同时，整体研发及营运环境有利于
公司对会议、培训和展示空间做出整体布局、统一规划，对企业文化建设起到积
极的促进作用。通过塑造良好的整体企业形象，加强员工间互动交流、定期开展
丰富多彩的文化活动及核心价值理念的传播，提升员工的成就感和归属感以及对
公司目标、企业文化的认同，提升公司品牌影响力。
3、有利于促进人才培养与引进，促进人才发展战略落地。
随着公司业务规模的不断提升，公司亟需扩充研发、营销、管理团队，保障
公司可持续发展。公司将发挥总部优势，进一步加强研发力量，提升服务保障能
力，建立培训体验中心，落实人才培养计划。上述规划将进一步加大办公用房的
需求。公司现有主要办公环境为租赁，且已经不能满足公司持续、快速发展的需
求，客观上需要拥有一个完整、相对集中的办公环境。本次购买房产整体上能解
决未来业务规模、人员规模快速增长对办公场地的需求，符合公司未来发展规划
的需求。
同时，标的房产处于济南高新区核心位置，区位优势明显，交通便捷，紧邻
舜泰广场、汉峪金谷、齐鲁软件园等商务区，是山东省软件和信息服务产业和高
科技人才集聚区。本次购买房产后，有利于公司构建良好的工作和研发环境，吸
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引和留住高端人才，进一步提高公司综合竞争力，符合公司战略发展的需要。
（二）购买房产对公司的影响
1、本次购买房产主要是为了满足公司经营发展的需要，解决实际办公需求，
符合公司战略发展规划。
2、本次购买资产事项不会对公司经营成果及财务状况产生重大影响。
（1）本次资产购置的折旧对公司未来经营业绩不构成重大影响。
本次交易对公司经营业绩的影响主要体现在新增资产的折旧费用。公司济南
总部现有的主要办公场所为租赁，现租赁房产年租金约为 1,000 万元，在考虑未
来员工人数不断增长导致租赁房产面积增加的情况下，租金成本将会进一步增
加。本次购买房产交易金额约为 5.98 亿元，契税及维修基金约为 2,300 万元，按
照本公司会计政策计算年折旧额约为 2,000 万元，对未来经营业绩影响较小。
另外，公司所处的网络安全行业已成为国家重点发展的产业之一，政策的大
力支持为行业的发展创造了良好的政策环境和发展机遇，随着行业政策不断落
地、信创产业不断完善以及公司在技术和市场方面的不断积累，公司经营状况将
持续向好，随着公司业务的高速发展，新增折旧金额对经营业绩的影响将逐渐减
小。因此，本次资产购置的折旧对公司未来经营业绩不构成重大影响。
（2）资产购置不会影响公司运营所需的现金流。
本次购买房产拟全部使用自有资金，根据公司 2021 年限制性股票激励计划
设定的公司业绩指标进行预测，按照拟计划资产购置进度，2021-2023 年将分期
支付房款，在支付相应阶段购房款后，预计公司 2021-2023 年年末自有资金能够
满足公司正常经营需要。故本次资产购置不会影响公司正常运营所需的现金流。
七、公司独立董事对本次购买房产事项发表了独立意见。
独立董事认为：
1、本次公司拟购买的房产用于公司办公使用，符合相关法律、法规及未来
公司整体发展战略规划，本次购买房产后有利于优化研发环境，促进技术研发能
力、产品创新能力的提高；有利于提高管理效率，促进企业文化建设；有利于促
进人才培养与引进，实现人才发展战略，符合公司战略发展的需要；
2、本次购买房产交易价格参照评估价格，定价公允、合理，符合公司及股
东利益，没有损害中小股东的利益；
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3、本次交易审议和表决程序符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。
同意公司本次购买房产事项，并同意提交股东大会审议。
八、山东瀛岱律师事务所作为本次交易的法律服务机构，对拟购买房产涉
及的相关事项进行法律尽职调查并出具了专业法律意见。
律师认为：截至法律意见书出具之日，关于本次交易公司的审批程序符合有
关法律、法规及规范性文件的规定；本次交易方案合法、合规；本次交易不构成
关联交易，不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组情况；
本次交易对方无经营异常、无行政处罚、未被列入违法失信企业名单、不属于失
信被执行人，具备相应的主体资格；本次交易涉及的标的资产权属清晰，不存在
重大纠纷和潜在纠纷风险；本次交易的评估机构具备为本次交易提供服务的必要
资格；本次交易已经公司董事会审批签署了附条件生效的《框架协议书》，且该
等协议的内容不违反法律的强制性规定，合法有效，自公司股东大会审议通过之
日起生效；本次交易不存在影响实施的法律障碍。
具体内容详见公司披露于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《山东瀛岱
律师事务所关于中孚信息股份有限公司购买办公用房之法律意见书》。
九、公司将根据进展情况及时履行信息披露义务。
十、备查文件
1、《中孚信息股份有限公司第五届董事会第十六次会议决议》；
2、《中孚信息股份有限公司第五届监事会第十五次会议决议》；
3、《独立董事关于第五届董事会第十六次会议相关事项的独立意见》；
4、附条件生效的《框架协议书》；
5、银信资产评估有限公司出具的关于标的房产市场价值的《资产评估报告》
【银信评报字（2021）沪第 1940 号】；
6、山东瀛岱律师事务所出具的《关于中孚信息股份有限公司购买办公用房
之法律意见书》【（2021）瀛岱法意 69 号】。
特此公告。
中孚信息股份有限公司董事会
2021 年 8 月 17 日
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