证券代码：300659           证券简称：中孚信息         公告编号：2023-030



                       中孚信息股份有限公司

                     关于调整购买房产事项的公告

    本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏。

    一、关于调整购买房产事项的概述
    （一）关于调整购买房产事项的说明
    2021 年 8 月 16 日，公司第五届董事会第十六次会议、第五届监事会第十五
次会议审议通过《关于购买房产的议案》、《关于公司与交易对方签署附条件生
效的<框架协议书>的议案》，同意公司购买济南东拓置业有限公司（以下简称
“东拓置业”）位于济南市高新区经十路北侧、凤凰路西侧的部分预售房产作为
自用办公场所，拟购买标的房产的建筑面积为 51,541.43 平方米，交易总价约为
5.98 亿元。公司独立董事发表了同意本次交易的意见。具体内容详见公司于 2021
年 8 月 17 日发布于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《中孚信息关于购买
房产的公告》（公告编号：2021-060）。
    鉴于公司经营规划调整，经公司审慎研究，拟终止购买原交易对手方济南东
拓置业有限公司开发的云泉中心 2 号楼 1-3 层、8-31 层、库房 01，调整为购买
济南高新智慧谷投资置业有限公司（以下简称“智慧谷置业”）开发的坐落在济
南市高新区舜华路以西、崇华路以东、新泺大街以北山东省大数据产业基地项目
A 号楼房屋 34-43 层、5 层 503 室及地下产权车位 200 个。
    东拓置业、智慧谷置业和公司确认，原交易对手方东拓置业将应退还给公司
的购房款项共计人民币 358,728,352.80 元支付给智慧谷置业作为公司应向智慧谷
置业支付的购房款项，公司就调整购买楼盘事宜（含房屋、车位及部分装修服务）
无需再行向东拓置业或智慧谷置业支付任何款项。
    （二）审议事项
    公司于 2023 年 3 月 30 日召开了第五届董事会第二十九次会议和第五届监事
会第二十七次会议，会议审议通过了《关于调整购买房产事项的议案》，独立董


                                     1
事发表了同意本次交易的意见，董事会同意提请公司股东大会授权董事会具体修
改、签署本次购买房产相关的附条件生效的《协议书》及其附件，并办理与本次
交易相关的支付款项审批、房产交付、产权登记等事项。
    依据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》，本次交易需提交股东大会审
议，且需经出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。
    （三）本次交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办
法》规定的重大资产重组。
    二、交易对方的基本情况
    1、基本信息
    名称：济南高新智慧谷投资置业有限公司
    统一社会信用代码：91370100MA3C8T313K
    企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
    法定代表人：常艳丽
    注册资本：壹拾亿元整
    注册地及主要办公地点：山东省济南市高新区舜华路 2000 号舜泰广场 6 号
楼 3201 室
    成立日期：2016 年 04 月 11 日
    营业期限：2016 年 04 月 11 日至无固定期限
    经营范围：房地产开发经营；建筑工程项目的规划设计、投资建设、运营；
市政基础设施项目的规划设计、投资建设、经营；土地规划、整理、开发；工程
项目管理；自有房屋租赁；建材、普通机械设备的销售；物业管理服务；园林绿
化工程；保洁服务；市政道路维护。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
    2、股权结构
    交易对方为济南高新控股集团有限公司的全资子公司，实际控制人为济南高
新技术产业开发区国有资产管理委员会。
    3、关联情况
    交易对方与公司、公司董事、监事、高级管理人员及公司前十名股东在产权、
业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联关系，不存在可能或已经造成上


                                    2
市公司对其利益倾斜的其他关系。
    4、财务状况
                                                                        单位：万元

          科目                   2022 年 12 月 31 日        2021 年 12 月 31 日
         总资产                               824,022.51                807,024.26
         净资产                               306,387.83                411,967.26
          科目                       2022 年度                  2021 年度
        营业收入                              216,707.35                  38,371.66
         净利润                                  2,477.20                -12,757.75

    注：上述为济南高新智慧谷投资置业有限公司提供的财务数据。
    5、经公司在最高人民法院网站失信被执行人目录查询，截止本披露之日，
交易对方不为失信被执行人。
    三、交易标的基本情况
    1、交易标的名称：山东省大数据产业基地项目（一期）
    2、交易标的所在地：济南市高新区贤文片区崇华路以东、新泺大街以北、
舜华路以西。
    3、交易标的权属人：济南高新智慧谷投资置业有限公司
    4、交易标的土地性质及期限：商务金融用地，使用期限自 2019 年 01 月 11
日起到 2059 年 01 月 10 日止。
    5、交易标的目前状态：标的房产所在 A 楼主体封顶工作已完成，地上建筑
面积共计约为 97,115.65 平方米（该面积为设计暂估面积，最终以实测面积为准）。
    该项目已取得不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、
建筑工程施工许可证、预售许可证。
    （1）不动产权证书，产权证号：鲁（2019）济南市不动产权第 0096004 号；
    （2）建设用地规划许可证，许可证号：地字第 370101202000194 号；
    （3）建设工程规划许可证，许可证号：建字第 370101202000391 号；
    （4）建筑工程施工许可证，编号：370199202008200101（2020001）；
    （5）预售许可证，编号：济建预许 20220129064 号。
    6、交易对方取得交易标的时间、运营情况等。
    交易对方于 2018 年 9 月与济南市国土资源局就交易标的所属土地签订《国


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有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式取得国有建设用地使用权。2018
年 12 月 29 日，山东省大数据产业基地建设项目经济南高新技术产业开发区管理
委员会批准同意项目申报设立。后经规划、施工等许可审批后，交易对方作为开
发商建设该标的。近三年该交易标的无其他交易情况。
    7、交易标的抵押情况。
    截至本公告披露日，该交易标的产权清晰，不存在抵押、质押及其他第三人
权利，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施以及其他存在妨碍权属转
移的情况。
    8、拟购买楼层情况。
    公司拟购买 A 楼 34-43 层，建筑面积约为 23,563.01 ㎡（预测面积）、5 层
503 室，建筑面积 459.61 ㎡（预测面积）及地下产权车位 200 个。
    四、交易标的评估情况及结论
    1、评估情况。
    本次交易聘请银信资产评估有限公司作为评估机构。
    银信资产评估有限公司以 2023 年 2 月 28 日为评估基准日，评估方法为市场
比较法，就拟购买房产出具了银信评报字（2023）第 B00292 号资产评估报告，
确定拟购买房产的评估价值为 37,255.12 万元。
    2、评估方法的选择。
    由于本次评估目的为中孚信息股份有限公司拟向济南高新智慧谷投资置业
有限公司购买房地产和车位，并为该经济行为提供价值参考。
    委估房地产含有已建造完成的房地产，而假设开发法适用于具有开发或再开
发潜力的房地产的估价，故不适宜采用假设开发法进行评估。
    委估房地产系商业房地产和车位，成本法虽能够直接测算评估对象的房地产
价值，却不能反映评估对象商业价值，故不适宜采用成本法进行评估。
    委估房地产系企业购买后自用，不对外出租获得收益，故本次评估不选取收
益法。
    由于委估房地产已封顶，本次评估假设委估房地产为已建造完成达竣工状态
下的市场价值，基于这种情况，本次采用市场比较法进行评估。
    综上所述，本次对委估房地产采用市场比较法，具体如下：


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    （1）办公楼的评估
    市场法是选择市场上与委估房地产相类似、同区域的近期销售或挂牌的房地
产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素和个别因素等方面将委估房地
产与可比参照物之间的差异进行比较，通过对可比参照物进行综合分析、调整交
易价格，确定委估房地产含税评估值。
    计算公式如下：评估值=建筑面积×委估房地产单价
    委估房地产含税单价=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况
    ×委估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值
    ×委估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值
    ×委估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数
    （2）车位的评估
    市场法是选择市场上与委估车位相类似、同区域的近期销售的车位作为参照
物，从时间因素、交易因素、区域因素和个别因素等方面将委估车位与可比参照
物之间的差异进行比较，通过对可比参照物进行综合分析、调整交易价格，确定
委估车位评估值。
    本次由于当地车位市场具有可供比较的参照实例，则采用市场法进行评估。
即选择符合条件的参照物，对参照物进行交易情况、交易时间、区域因素、个别
因素修正，从而确定委估车位的评估值。
    市场法计算公式：
    评估值=车位个数×委估车位单价
    委估车位单价=参照物交易单价×正常交易情况/参照物交易情况
                   ×委估车位区域因素值/参照物车位区域因素值
                   ×委估车位个别因素值/参照物车位个别因素值

    ×委估车位评估基准日价格指数/参照物车位交易日价格指数
    3、评估结论
    在评估基准日 2023 年 2 月 28 日，在本报告所列假设和限定条件下，采用市
场比较法确定的山东省大数据产业基地 A#栋 34-43 层、A#栋 503 室，面积合计
24,022.62 平方米的房地产及 200 个地下停车位的不含税市场价值为 37,255.12 万
元。


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    五、附生效条件《协议书》的主要内容
    （一）合同主体
    甲方：济南东拓置业有限公司
    乙方：济南高新智慧谷投资置业有限公司
    丙方：中孚信息股份有限公司
    （二）调整事项基本情况
    甲、乙、丙三方同意，丙方将向甲方购买的“云泉中心”2 号楼调整为乙方
开发的本协议所列房屋、车位及房屋交付后乙方提供的部分装修服务。
    三方确认，甲方将应退还给丙方的购房款项共计人民币 358,728,352.80 元支
付给乙方作为丙方应向乙方支付的购房款项，丙方就调整购买楼盘事宜（含房屋、
车位及部分装修服务）无需再行向甲方或乙方支付任何款项。
    甲、乙双方结算款项过程中产生的争议与丙方无关，本协议生效之日视为丙
方已向乙方履行付款义务，当日乙方应当向丙方开具全额收据。同时，乙方应按
本协议签订同时乙、丙双方签订的《商品房买卖合同》等协议履行合同义务。
    本协议签订同时甲、丙双方签订《解除协议书》，约定解除双方已签订的《框
架协议书》、《济南市新建商品房买卖合同（预售）》以及甲丙双方因云泉中心
2 号楼买卖事宜签订的意向书、备忘录等相关文件，丙方及时办理云泉中心 2 号
楼预告登记撤销手续。
    丙方购买乙方开发的标的情况：山东省大数据产业基地项目 A 号楼 34-43
层房屋，建筑面积 23,563.01 ㎡，单价 13,615 元/㎡，房屋总价 320,810,381.15 元；
A 号楼 5 层 503 室，建筑面积 459.61 ㎡，单价 13,000 元/㎡，房屋总价 5,974,930
元；山东省大数据产业基地项目地下产权车位 200 个（负三层 40 个，负四层 160
个），其中 199 个车位单价 160,000 元/个，1 个车位（-4255 号）单价 103,041.65
元，车位总价 31,943,041.65 元。以上购房款合计金额为 358,728,352.80 元。
    协议生效签订后，甲、乙、丙三方同意，丙方办理完毕 199 套云泉中心商品
房预告登记撤销手续后 10 日内，甲方办理完成“云泉中心”2 号楼 199 份《济
南市商品房买卖合同（预售）》的网签合同撤销工作，丙方予以配合。办理全部
撤销网签后 5 日内，乙方与丙方进行山东省大数据产业基地项目 A 号楼 34-43
层的网签并配合丙方办理完成预告登记。乙方不得因非丙方原因导致的云泉中心


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2 号楼网签撤销手续办理完成时间延后而延期为丙方办理山东省大数据产业基
地项目 A 号楼 34-43 层的网签备案。
    协议自各方盖章且经丙方股东大会审议通过之日起生效。
    六、调整购买房产的必要性、合理性
    本次调整购买房产事项，既能够解决现阶段业务开展及人员规模对办公场地
的需求，也有效缓解公司支付原购房产后续房款的资金压力，将流动资金投入到
生产、研发、经营活动中，提升公司产品和市场的竞争力。同时，新标的房产毗
邻高新区管委会、齐鲁软件园、中央商务区等重点功能区，交通便捷，区位优势
明显，是山东省软件和信息服务产业高科技人才集聚区。本次调整购买房产后，
在公司构建良好的工作环境和吸引高端人才方面同样具备优势，能够进一步提高
公司综合竞争力，符合公司经营发展的需要。
    七、本次调整购买房产对公司的影响
    公司结合实际经营情况对购买房产事项进行调整，本次调整后，公司不再向
原交易对手支付后续款项，能够有效缓解公司资金压力，保障公司经营资金的流
动性。
    八、公司独立董事对本次调整购买房产事项发表的独立意见。
    独立董事认为：
    公司拟调整购买房产事项是经过充分论证与审慎研究，并与交易对手方充分
沟通协商的结果，符合公司经营发展的需要，符合上市公司和股东的利益，没有
损害中小股东的利益，不会对公司的生产经营造成不利影响；本次交易审议和表
决程序符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。
    我们一致同意公司本次调整购买房产事项，并同意提交股东大会审议。
    九、备查文件
    1、公司第五届董事会第二十九次会议决议；
    2、公司第五届监事会第二十七次会议决议；
    3、独立董事关于第五届董事会第二十九次会议相关事项的独立意见。
    特此公告。


                                              中孚信息股份有限公司董事会

                                                    2023 年 3 月 31 日

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