上海尤安建筑设计股份有限公司
2021 年度总经理工作报告
报告期内，下游房地产行业出现了较为显著的波动。自2021年下半年起，受融资政
策调整和集中供地政策的双重调控影响，以恒大集团、当代置业、新力控股等为代表的
部分民营房地产企业先后出现了流动性危机，并进而导致房地产行业整体增速出现较快
下滑。受下游房地产行业调整影响，上游建筑设计行业出现受托设计业务大幅减少、项
目开工延迟、业务资金回笼乏力、市场竞争加剧等方面的困难局面，建筑设计企业面临
来自市场、业务、资金和人员等多方面的较大经营压力。
报告期内，公司克服了下游房地产行业市场调整的严重不利影响，积极开拓市场，
大力调整客户结构，实现营业收入和净利润的同步增长，取得了良好的经营业绩。
一、公司总体经营情况
报告期内，公司实现营业收入95,537.37万元，同比增长3.22%。其中，主营业务收
入95,526.44万元，同比增长3.21%；其他业务收入系公司部分投资性房产的租赁收入。
综合毛利率为49.16%，同比下降0.63个百分点，保持了毛利率的基本稳定。营业收入的
增加，得益于公司积极开拓市场，大力调整客户结构，不断优化产品结构。
报告期内，公司实现营业利润35,397.14万元，同比增长3.82%；实现利润总额
35,402.81万元，同比增长3.86%；实现归属于上市公司股东的净利润30,400.46万元，
同比增长4.01%；实现扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润27,940.66
万元，同比增长2.92%。盈利增加的主要来源系报告期内公司营业毛利总额随业务规模
的扩大而不断上升。
2021年主要财务指标如下：
比较科目 2021 年 2020 年 本年比上年增减
营业收入（万元） 95,537.37 92,556.05 3.22%
归属于上市公司股东的净利润（万元） 30,400.46 29,228.70 4.01%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利
27,940.66 27,147.69 2.92%
润（万元）
经营活动产生的现金流量净额（万元） 10,172.19 15,774.95 -35.52%
比较科目 2021 年末 2021 年初 本年末比上年末增减
资产总额（万元） 358,420.06 113,531.07 215.70%
归属上市公司股东的所有者权益（万元） 318,006.81 70,553.83 350.73%
二、公司业务经营情况
1、营业收入情况
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 955,373,656.52 100% 925,560,450.70 100% 3.22%
分行业
建筑设计及咨询 955,264,423.64 99.99% 925,560,450.70 100.00% 3.21%
其他业务收入-房屋
109,232.88 0.01% 0.00 0.00% 100.00%
租赁
分产品
居住建筑设计及咨
475,272,863.42 49.75% 505,660,906.78 54.63% -6.01%
询
公共建筑设计及咨
301,595,013.44 31.57% 275,152,771.37 29.73% 9.61%
询
功能混合型社区设
178,396,546.78 18.67% 144,746,772.55 15.64% 23.25%
计及咨询
其他业务收入-房屋
109,232.88 0.01% 0.00 0.00% ——
租赁
分地区
华东地区 473,578,663.70 49.57% 398,099,822.56 43.01% 18.96%
华中地区 173,665,568.25 18.18% 175,235,633.96 18.93% -0.90%
华北地区 83,772,930.80 8.77% 79,538,872.93 8.59% 5.32%
华南地区 73,345,351.48 7.68% 79,821,009.80 8.62% -8.11%
西北地区 68,921,861.43 7.21% 86,255,066.12 9.32% -20.10%
西南地区 57,766,165.83 6.05% 62,706,410.48 6.77% -7.88%
东北地区 24,323,115.03 2.55% 43,903,634.85 4.74% -44.60%
分销售模式
直接销售 955,264,423.64 99.99% 925,560,450.70 100.00% 3.21%
其他 109,232.88 0.01% 0.00 0.00% ——
2、主要供应商、客户情况
（1）对前五大客户的销售情况
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 绿地控股集团股份有限公司 301,002,980.42 31.51%
2 中国保利集团有限公司 97,968,297.03 10.25%
3 中国冶金科工集团有限公司 36,424,515.55 3.81%
4 中国金茂控股集团有限公司 30,153,027.20 3.16%
5 中粮集团有限公司 19,111,498.66 2.00%
合计 484,660,318.86 50.73%
（2）对前五名供应商的采购情况
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中设集团上海国际货代储运有限公司 10,342,384.23 9.16%
2 上海中企物业管理有限公司 8,230,144.64 7.29%
3 上海瀚盛文化传播有限公司/上海瀚筑数字科技有限公司 5,883,540.46 5.21%
4 上海荣设置业有限公司 4,136,258.63 3.66%
5 上海恒客建筑装饰工程有限公司 4,084,905.62 3.62%
合计 32,677,233.58 28.93%
三、公司主要财务数据分析
1、资产、负债构成情况分析
（1）资产构成情况分析
2021 年末 2021 年初
项目 占总资 占总资 同比增减
金额 金额
产比例 产比例
流动资产 315,261.65 87.96% 97,274.58 85.68% 224.09%
其中：货币资金 235,220.37 65.63% 37,302.76 32.86% 530.57%
应收票据 2,158.37 0.60% 2,868.15 2.53% -24.75%
应收账款 77,188.56 21.54% 56,379.48 49.66% 36.91%
预付款项 23.22 0.01% 25.03 0.02% -7.22%
其他应收款 309.47 0.09% 151.01 0.13% 104.93%
其他流动资产 361.66 0.10% 548.15 0.48% -34.02%
非流动资产 43,158.41 12.04% 16,256.50 14.32% 165.48%
其中：投资性房地产 2,426.61 0.68% 2,563.96 2.26% -5.36%
固定资产 2,592.48 0.72% 517.96 0.46% 400.51%
使用权资产 6,754.80 1.88% 6,370.64 5.61% 6.03%
无形资产 283.59 0.08% 473.50 0.42% -40.11%
长期待摊费用 3,797.43 1.06% 2,404.36 2.12% 57.94%
递延所得税资产 3,294.48 0.92% 2,426.74 2.14% 35.76%
其他非流动资产 24,009.02 6.70% 1,499.32 1.32% 1501.33%
资产总计 358,420.06 100.00% 113,531.07 100.00% 215.70%
A、2021 年末公司货币资金较 2021 年初增加 217,987.07 万元，主要系公司报告期
内发行新股所致。
B、2021 年末公司应收票据账面价值为 2,158.37 万元，占总资产的比例为 0.60%。
总体而言，公司应收票据由银行承兑汇票和商业承兑汇票构成，总体金额较小，占当期
营业收入的比例较低。
C、2021 年末公司应收账款余额较 2021 年初增加 26,202.83 万元，占当期营业收
入的比例分别为 99.47%。总体而言，公司应收账款余额随着公司业务规模持续扩大有
所增加。1 年以内应收账款余额占比为 63.61%，账龄在两年以内应收账款余额占比为
85.01%。2021 年应收账款占营业收入比例有所上升，主要是受新冠疫情的影响及 2021
年下半年以来下游房地产行业整体增幅快速下滑, 受房地产政策调控及其市场调整等
因素影响，客户回款进度整体有所延缓。
D、2021 年末公司预付款项金额为 23.22 万元，占总资产比例为 0.01%，占比较低，
公司预付款项主要为维修基金、汽油费、电信费及专利费等预付款。
E、2021 年末公司其他应收款金额为 309.47 万元，占总资产的比例为 0.09%，占比
较低，公司其他应收款主要系租赁物业押金。
F、2021 年末公司其他流动资产金额为 361.66 万元，占总资产的比例为 0.10%，主
要为增值税留抵税额及待摊费用。
G、2021 年末公司投资性房地产金额为 2,426.61 万元，占公司总资产比例为 0.68%，
整体规模较小，占公司总资产的比例相对较低。该等资产系客户以房产用于抵偿其所欠
公司设计咨询服务款的事项所形成。
H、2021 年末公司固定资产金额为 2,592.48 万元，较年初增加 400.51%，主要系
2021 年购置房产所致。公司的固定资产主要为房屋及建筑物、电子设备、办公设备和
运输设备。
I、2021 年末公司无形资产为 283.59 万元，占总资产的比例为 0.08%。公司的无形
资产为软件使用权。
J、2021 年末公司长期待摊费用为 3,797.43 万元，占总资产的比例为 1.06%。公司
的长期待摊费用主要为物业装修费用的摊销余额。
K、2021 年末公司递延所得税资产为 3,294.48 万元，占总资产的比例为 0.92%。公
司递延所得税资产形成原因主要为计提应收账款、应收票据、其他应收款等资产减值准
备，形成可抵扣暂时性差异。
L、2021 年末公司其他非流动资产为 24,009.02 万元。其他非流动资产主要为预付
的购房款。该等预付购房款系客户以房产用于抵偿其所欠公司设计服务款的事项，以及
募集资金投资项目购置房产事项所形成。
（2）负债构成情况分析
2021 年末 2021 年初
项目 占总资 占总资 同比增减
金额 金额
产比例 产比例
流动负债 33,738.95 84.01% 36,153.62 84.68% -6.68%
其中：应付账款 4,681.85 11.66% 3,990.08 9.35% 17.34%
预收款项 4.48 0.01% 0.00 0.00% 100.00%
合同负债 7,356.94 18.32% 7,884.70 18.47% -6.69%
应付职工薪酬 10,942.32 27.25% 14,137.44 33.11% -22.60%
应交税费 8,453.08 21.05% 8,021.06 18.79% 5.39%
其他应付款 529.89 1.32% 809.26 1.90% -34.52%
一年内到期的非流动负债 1,328.98 3.31% 837.99 1.96% 58.59%
其他流动负债 441.42 1.10% 473.08 1.11% -6.69%
非流动负债 6,419.95 15.99% 6,541.14 15.32% -1.85%
其中：租赁负债 6,419.95 15.99% 6,541.14 15.32% -1.85%
负债合计 40,158.90 100.00% 42,694.76 100.00% -5.94%
A、2021 年末公司应付账款为 4,681.85 万元，占总负债的比例为 11.66%。公司应
付账款主要由应付供应商的款项构成，2021 年末应付账款金额增加主要系随着业务规
模的扩大，采购规模有所上升，引致供应商应付款项有所增加所致。
B、2021 年末公司预收款项（合同负债）为 7,356.94 万元，占总负债的比例为 18.32%。
公司预收款项主要系预收客户的设计咨询服务费，2021 年末预收款项有所下降，主要
是因为 2021 年下半年以来下游房地产行业整体增幅快速下滑, 受房地产政策调控及其
市场调整等因素影响，房地产企业将有限的资金投入已开工项目，项目结算加快致使预
收款项有所下降；此外，新房地产开发拿地项目减少，预收款项亦相应有所下降。
C、2021 年末公司应付职工薪酬为 10,942.32 万元，占总负债的比例为 27.25%。公
司应付职工薪酬主要由员工工资、奖金、社保、公积金及福利费等构成。建筑设计行业
属于典型的技术与智力密集型行业，员工薪酬是设计企业主要的经营成本，期末公司应
付职工薪酬金额较大，占流动负债的比例较高；随着公司业务规模的持续扩大，应付职
工薪酬的金额亦有所增加。期末应付职工薪酬的金额主要为计提的年终奖。
D、2021 年末公司应交税费为 8,453.08 万元，占总负债的比例为 21.05%。公司应
交税费金额主要为应交增值税、应交企业所得税和应交个人所得税，应交个人所得税主
要系公司计提年终奖所应代扣代缴的个人所得税。
E、2021 年末公司其他应付款金额为 529.89 万元。公司其他应付款主要系代扣代
缴社会保险费、员工报销款以及租赁物业费。
F、2021 年末公司其他流动负债金额为 441.42 万元，主要系合同负债对应的待转
销项税额。
2、期间费用情况
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 16,090,214.74 17,213,058.98 -6.52% 未发生重大变动
管理费用 62,102,461.12 53,515,167.42 16.05% 未发生重大变动
主要系报告期内发行新股，收到的募集资金产生的利
财务费用 -47,456,713.87 -5,385,038.12 -781.27%
息收入所致。
研发费用 47,003,716.71 45,558,809.31 3.17% 未发生重大变动
A、2021 年公司销售费用为 1,609.02 万元，占营业收入的比例为 1.68%。公司销售
费用主要由市场拓展费、销售人员薪酬构成。2021 年，受新冠疫情等因素及 2021 年下
半年以来下游房地产行业整体增幅快速下滑的严重不利影响，销售人员绩效未达预期,
引致销售人员薪酬总额下降。
B、2021 年公司管理费用为 6,210.25 万元，占营业收入比例为 6.50%。公司管理费
用主要由职工薪酬、差旅及业务招待费、折旧与摊销、租赁物业费等构成。2021 年较
2020 年管理人员薪酬有所上升，是由于 2020 年系疫情期间获得社保减免所致；中介机
构服务费 2021 年较 2020 年有所上升，是由于公司于 2021 年 4 月上市后，合规、信披
等与资本市场相关的费用有所增加所致。
C、2021 年公司财务费用为-4,756.67 万元。公司财务费用主要由利息收入、未确
认融资费用摊销构成，公司 2021 年募集资金到账，利息收入较多。
D、2021 年公司研发费用金额为 4,700.37 万元，占当期营业收入比例为 4.92%；总
体而言，公司研发费用占比相对稳定，且研发投入保持逐年增长的态势。公司所属行业
为典型的智力与技术密集型行业，为进一步巩固和提升市场占有率，公司不断加大研发
投入，提升技术服务能力。
3、现金流量状况分析
项目 2021 年（万元） 2020 年（万元） 同比增减
经营活动现金流入小计 83,779.15 78,240.75 7.08%
经营活动现金流出小计 73,606.95 62,465.80 17.84%
经营活动产生的现金流量净额 10,172.19 15,774.95 -35.52%
投资活动现金流入小计 33.81 0.34 9,811.27%
投资活动现金流出小计 27,988.50 348.04 7,941.76%
投资活动产生的现金流量净额 -27,954.69 -347.70 -7,939.92%
筹资活动现金流入小计 228,863.94 0.00 100%
筹资活动现金流出小计 13,258.46 6,248.58 112.18%
筹资活动产生的现金流量净额 215,605.48 -6,248.58 3,550.47%
现金及现金等价物净增加额 197,822.98 9,178.67 2,055.25%
A、2021 年，公司经营活动产生的现金流量净额为 10,172.19 万元，较上年下降
35.52%。主要原因系主要系支付给职工以及为职工支付的现金大幅增加所致。
B、2021 年，公司投资活动产生的现金流量净额为-27,954.69 万元，较上年减少
7939.92%，主要原因系支付的购房款及装修费用大幅增加所致。
C、2021 年，公司筹资活动产生的现金流量净额为 215,605.48 万元，而上年大幅
增加，主要原因系主要系公司发行新股，收到募集资金所致。
四、2022 年度重点经营计划
在新的一年里，公司拟将业务重点拓展领域集中于三个方面：一是拓展业务宽度，
做足产业链延伸的文章，将业务逐步延伸至室内、机电、照明、景观等设计领域，探索
全产业链的一体化设计新业务增长点；二是逐步开辟专业化设计的新领域，努力增加工
业、园区、医疗、存量更新等非地产板块的业务份额；三是寻求国际化设计的新途径，
从更高起点出发，探索与国际先进设计企业的业务合作，沿着设计的差异化之路寻求新
发展。公司提出 2022 年度经营目标为：在确保现有建筑方案设计主营业务稳健发展的
基础上，努力整合市场资源，使新组建的照明设计、医疗建筑设计团队业务实现较快发
展；同时，力争再争取组建 2-3 个专业化设计和非地产设计新团队，开启更为广泛的业
务领域，并在国际化设计方面有所突破。具体计划如下：
1、进一步加快市场开拓，切实降低房地产行业调整对主营业务的影响
设计业务市场拓展的重点将在以下几个方面：一是将市场拓展的重点放在具有国资
及央企背景的头部房地产开发企业上，围绕其产品线的发展计划开展深度的产品研发，
形成高黏合度的稳定、持续合作关系；二是将市场拓展的重点放在专注于租赁住房、旧
城改造等转型产品的城投类国有开发企业上，以产品研发为业务拓展的推手，通过提供
高质量的专业产品来促进项目落实；三是将市场拓展的重点继续放在城市地标性建筑、
核心商业区综合体、传统历史风貌区、高铁站前区域综合开发、中高级酒店等高端、复
杂的大型公共建筑项目上，不断强化自身的创意能力，打造起公司在该等领域真正能与
外资品牌同台比拼的品牌影响力，实现市场占有率的进一步提高。
2、进一步加快业务结构调整，倾力开辟两个“新赛道”
业务结构调整的重点将在“做足地产业务”和“探索非地产业务”两个方面：一是
积极开拓一体化设计新赛道，在长沙星城光塔等口碑性项目的基础上，以方案设计为主
导，继续加快产业链延伸步伐，在去年照明设计团队落地的基础上，继续整合建筑以外
的各类咨询设计资源，倾力组建新的团队，完善公司在单个项目上的业务覆盖度，同时，
继续大力扶持照明设计团队，做好业务、人力、管理等各方面资源等的内部协同，力争
使其在年内成为公司新的业务增长点；二是积极开拓非地产类设计新赛道，整合专业化
设计资源，着力于新团队的塑造，市场开拓上努力争取教育建筑、医疗建筑、体育建筑、
会展建筑、木结构等项目的落地，协调和调动公司各项资源，为非地产类设计业务的顺
利启动提供保障，
3、进一步加强人员配置整合，着力提升设计业务产出效率
作为一家智力密集型和技术密集型企业，公司始终坚持“人才优先”的管理理念，
始终关注于团队的梯次化建设、人才的内部培养与外部引进相结合、绩效与激励的优化
和提升。近年来，由于业务的不断增长，公司设计团队的规模增长迅猛。截至报告期末，
在职员工数量已达 1,555 人，同比增长 20.92%；而同期营业收入的增长率仅不足 4%，
业务与人员之间的同步增长关系并不匹配，主要是 2021 年上半年，公司根据下游房地
产行业的增长态势，加快了设计人员的招录，为预期市场需求进行了相应的人才储备，
但随着之后的房地产市场调整，业务扩张的进程亦有所减缓，由此出现了因人员增加而
产生的业务产出效率降低情形。此外，人员的增加，一方面导致公司固定薪酬成本的上
升，而另一方面则又导致因产出效率降低而使人均和整体绩效薪酬被摊薄，员工积极性
受到遏制。为此，公司将着力于人员结构的调整，加强绩效机制的引导，继续提升高端
设计人才的薪酬水平和福利待遇，进一步完善对实际业务产出的考核和跟踪，努力将总
体人员规模控制在与业务规模相适应的水平，切实提高劳动生产率。
4、进一步加大业务账款催收力度，强化客户风险管理
针对受房地产行业调整影响，业务账款回笼承压的现状，公司将进一步加强应收账
款的回收管理工作。一方面关口前移，在项目前期做好客户甄别，确保优质客户入池，
并做好回款指标与绩效考核的密切关联工作；另一方面高度关注已出险或高风险房企的
项目公司资信变化状况，加紧账款催收，对短期难以催收到的账款拟通过房屋等实物资
产抵偿的方式，来及时化解坏账风险，而对于长期催收仍无法到位的账款，将采取法律
途径来确保债权的实现。
5、进一步加强重组对象的搜索，积极探索资本运营的新发展方式
公司将继续探索通过收购兼并来实现资源高效配置的新发展方式，并将审慎选择目
标企业，坚持从主业出发，专注于能够实现产业链延伸、业务或市场能力互补、专业人
才集聚、品牌影响力提升等四个基本目标的对象，为实现可持续发展提供保障。
上述经营计划的提出，仅为管理层对全年经营业务开展的合理设想，并不构成公司
对投资者的业绩承诺，最终能否实现尚需得到市场的验证。此外，该经营计划还受到宏
观市场环境、人力资源配备等诸多因素的影响，存在较大不确定性。投资者应当对此保
持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
特此报告
（以下无正文）
（此页无正文，为上海尤安建筑设计股份有限公司 2021 年度总经理工作报告之签署页）
上海尤安建筑设计股份有限公司
总经理：陈磊（签署）
2022 年 4 月 23 日
