本报告依据中国资产评估准则编制
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买
资产所涉及的位于长春市、北京市等共
144 套房地产市场价值
资产评估报告
国众联评报字（2022）第 3-0151 号
此为二维码防伪标志，内
含本报告估值主要信息，
建议报告使用方查证核实
评估机构：国众联资产评估土地房地产估
价有限公司
联系地址：深圳市罗湖区清水河街道清水
河社区清水河三路 7 号中海慧
智大厦 1 栋 1C618
网址：www.gzlchina.com
电话：0755-88832456
邮编：518024
出具日期：二〇二二年九月二十二日
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
目 录
声 明 .................................................................. 1
资产评估报告（摘要） .................................................... 3
资产评估报告正文 ....................................................... 16
一、委托人及买受人概况及其他评估报告使用者 ............................. 16
二、评估目的 ........................................................... 17
三、评估对象和评估范围 ................................................. 17
四、价值类型及其定义 ................................................... 23
五、评估基准日 ......................................................... 23
六、评估依据 ........................................................... 23
七、评估方法 ........................................................... 25
八、评估程序实施过程和情况 ............................................. 27
九、评估假设 ........................................................... 29
十、评估结论 ........................................................... 29
十一、特别事项说明 ..................................................... 34
十二、评估报告使用限制说明 ............................................. 36
十三、评估报告日 ....................................................... 37
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ........................... 37
评估报告附件 ........................................................... 38
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估
结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、买受人申报并经其采用签名、盖章或法
律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整
性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提
请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
八、资产评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。
九、本报告未考虑评估对象及纳入本次评估范围的资产在评估目的实现时尚应承
担的交易所产生费用和税项等可能影响其价值的因素，也未对各类资产的评估增、减
值额作任何纳税考虑；委托人在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有
关规定处理。
十、本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准，资产评估报告使用者应
当根据评估基准日后资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限，在资产实
际作价时给予充分考虑，进行相应调整。
2
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的
位于长春市、北京市等共 144 套房地产市场价值
资产评估报告（摘要）
国众联评报字（2022）第 3-0151 号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评
估结论，应当阅读资产评估报告正文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误
解或误用。
上海尤安建筑设计股份有限公司：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受上海尤安建筑设计股份有限公司的
委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用市场法，按照必要的评估程序，对上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所
涉及的位于长春市、北京市等共 144 套房地产在 2022 年 08 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况主要内容报告如下。
一、委托人及买受人
委托人及买受人：上海尤安建筑设计股份有限公司
二、评估目的
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、北京市等共
144 套房地产的市场价值，本次评估系为上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产
所涉及的共 144 套房地产的市场价值的经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为上海尤安建筑设计股份有限公司于评估基准日拟购买资产所涉及
的共 144 套房地产的市场价值，具体评估范围见下表：
3
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/
账面价值（含税）
不动产权证号/
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m )
（元）
/土地证号/订购
协议编号
长春大众北城御 钢 2023 年 住
1 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 85.23 7,943.00 676,982.00
园 3-1205 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
2 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 85.23 8,184.00 697,522.00
园 3-1802 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
3 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 77.23 8,568.00 661,707.00
园 6-1604 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
4 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 96.77 7,454.00 721,324.00
园 17-1902 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
5 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 96.77 8,231.00 796,514.00
园 17-1603 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
6 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 77.23 8,519.00 657,922.00
园 17-1604 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
7 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 96.77 8,165.00 790,127.00
园 17-1702 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
8 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 85.98 8,116.00 697,814.00
园 17-1801 混 6月 宅
长春大众北城御 钢 2023 年 住
9 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 77.23 8,453.00 652,825.00
园 17-1804 混 6月 宅
长春院子 钢 2022 年 住
10 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 353.95 28,601.00 9,955,578.60
B4-31-101 混 8月 宅
钢 住
11 GF-2000-0171 上河湾 9-102 抵债 长春 2021 年 毛坯 244.22 17,997.00 4,395,227.00
混 宅
京（2022）大不 北京大兴绿地海
钢 普通 住
12 动产权第 珀云翡项目 抵债 北京 2021 年 183.11 58,000 10,620,380.00
混 装修 宅
0030746 号 4-1402
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
13 NO:0012370 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 98.40 6,763 665,440.00
混 8月 宅
0402 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
14 NO:0012349 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.41 6,389 724,532.00
混 8月 宅
0405 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
15 NO:0012775 期 F10 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 129.36 6,446 833,816.00
混 8月 宅
0404 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
16 NO:0012763 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.94 6,566 748,143.00
混 8月 宅
0301 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
17 NO:0012764 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 100.82 6,781 683,671.00
混 8月 宅
0302 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
18 NO:0012773 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.94 6,570 748,633.00
混 8月 宅
0401 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
19 NO:0012772 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 100.82 6,785 684,104.00
混 8月 宅
0402 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
20 NO:0012783 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 101.31 6,794 688,300.00
混 8月 宅
0403 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
21 NO:0012784 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.31 6,441 729,875.00
混 8月 宅
0405 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
22 NO:0012785 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.13 6,476 739,083.00
混 8月 宅
0406 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
23 NO:0012777 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 101.31 6,790 687,865.00
混 8月 宅
3103 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
24 NO:0012778 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.31 6,433 728,901.00
混 8月 宅
3205 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
25 NO:0012341 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.13 6,467 738,102.00
混 8月 宅
3206 室
4
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/ 账面价值（含税）
不动产权证号/
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m ) （元）
/土地证号/订购
协议编号
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
26 NO:0012343 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.03 6,469 737,700.00
混 8月 宅
0301 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
27 NO:0012345 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 98.40 6,758 665,021.00
混 8月 宅
0302 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
28 NO:0012346 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.41 6,384 724,050.00
混 8月 宅
0305 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
29 NO:0012348 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.25 6,384 729,412.00
混 8月 宅
0306 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
30 NO:0012350 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.25 6,389 729,898.00
混 8月 宅
0406 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
31 NO:0012351 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 98.40 6,763 665,440.00
混 8月 宅
3002 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
32 NO:0012779 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.25 6,389 729,898.00
混 8月 宅
3006 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
33 NO:0012766 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 98.40 6,758 665,021.00
混 8月 宅
3102 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
34 NO:0012765 期 F9 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.25 6,384 729,412.00
混 8月 宅
3106 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
35 NO:0012774 期 F6 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 113.31 6,437 729,388.00
混 8月 宅
3105 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
36 NO:0012769 期 F4 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 134.74 6,362 857,205.00
混 8月 宅
304 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
37 NO:0012771 期 F5 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 134.80 6,563 884,633.00
混 8月 宅
304 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
38 NO:0012786 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.26 6,394 730,590.00
混 8月 宅
0306 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
39 NO:0012787 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.26 6,398 731,081.00
混 8月 宅
0406 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
40 NO:0012789 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 98.40 6,764 665,568.00
混 8月 宅
3302 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
41 NO:0012342 期 F8 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 114.03 6,375 726,961.00
混 8月 宅
401 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
42 NO:0012782 期 F10 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 117.68 6,652 782,819.00
混 8月 宅
0301 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
43 NO:0012781 期 F10 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 117.68 6,635 780,795.00
混 8月 宅
0401 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
44 NO:0012780 期 F10 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 129.36 6,480 838,266.00
混 8月 宅
0402 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年 住
45 NO:0012776 期 F10 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 139.55 6,334 883,896.00
混 8月 宅
0403 室
济南国博城 D3-1
济建预许先行 钢 2022 年 住
46 地块 6 号楼 1 单 抵债 济南 毛坯 118.58 9,333 1,106,763.00
2020018 号 混 12 月 宅
元 104
南宁绿地朗峯 钢 2022 年 住
47 0000067 抵债 南宁 毛坯 115.05 12,232 1,407,252.00
A1-1-1201 混 12 月 宅
南宁绿地朗峯 钢 2022 年 住
48 0000068 抵债 南宁 毛坯 115.05 12,346 1,420,373.00
A1-1-1301 混 12 月 宅
南宁绿地朗峯 钢 2022 年 住
49 0001232 抵债 南宁 毛坯 126.17 13,554 1,710,138.00
A2-2-2401 混 12 月 宅
5
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/
不动产权证号/ 账面价值（含税）
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m )
/土地证号/订购 （元）
协议编号
南宁绿地朗峯 钢 2022 年 住
50 0001233 抵债 南宁 毛坯 126.17 13,458 1,698,027.00
A2-2-2501 混 12 月 宅
杭州绿地潮悦江
富售许字（2020） 钢 2023 年 普通 住
51 山城项目 抵债 杭州 114.18 25,670 2,931,001.00
第 ZJ00137 号 混 9月 装修 宅
5-1-702
兰州绿地智慧金
融城项目 P 地块 钢 住
52 0002808 抵债 兰州 2021 年 毛坯 153.28 5,418 830,471.00
7 号楼 1 单元 混 宅
2202
兰州绿地智慧金
融城项目 P 地块 钢 住
53 0002807 抵债 兰州 2021 年 毛坯 153.28 5,518 845,799.00
7 号楼 1 单元 混 宅
2301
兰州绿地智慧金
融城项目 P 地块 钢 住
54 0002806 抵债 兰州 2021 年 毛坯 153.28 5,388 825,873.00
7 号楼 1 单元 混 宅
2302
（NO:FYSZD）房
保利南昌堂悦 钢 2023 年 普通 住
55 预售证第 抵债 南昌 108.16 8,319 899,739.00
5-2-902 混 12 月 装修 宅
2021-0103 号
保利清能拾光年
武房开预售 钢 住
56 2 号楼 2 号房 抵债 武汉 2024 年 毛坯 87.48 11,989 1,048,798.00
[2021]855 号 混 宅
2402
保利清能拾光年
武房开预售 钢 住
57 2 号楼 2 号房 抵债 武汉 2024 年 毛坯 87.48 11,980 1,047,967.00
[2021]855 号 混 宅
2302
（2020）预售准 境启澜庭南区 1 钢 2022 年 住
58 抵债 昆山 毛坯 119.31 13,925 1,661,389.00
第字 195 号 号（A1#）304 室 混 12 月 宅
2021 筑商房预 贵阳金茂府 A7 号 钢 2022 年 住
59 抵债 贵阳 毛坯 126.90 10,060 1,276,614.00
字第 048 号 楼 2-4-4 混 12 月 宅
济南普利中心办
济建预许 钢 普通 办
60 公五期 1 单元 抵债 济南 2021 年 394.35 13,500 5,323,725.00
2014575 号 混 装修 公
1001 室
济南普利中心办
济建预许 钢 普通 办
61 公五期 1 单元 抵债 济南 2021 年 115.26 16,500 1,901,790.00
2014575 号 混 装修 公
1002 室
济南普利中心办
济建预许 钢 普通 办
62 公五期 1 单元 抵债 济南 2021 年 118.55 16,500 1,956,075.00
2014575 号 混 装修 公
1003 室
济南普利中心办
济建预许 钢 普通 办
63 公五期 1 单元 抵债 济南 2021 年 115.11 16,500 1,899,315.00
2014575 号 混 装修 公
1004 室
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
64 抵债 杭州 2019 年 毛坯 354.80 26,200 9,295,760.00
第 000038 号 幢 901 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
65 抵债 杭州 2019 年 毛坯 319.20 22,700 7,245,840.00
第 000038 号 幢 902 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
66 抵债 杭州 2019 年 毛坯 354.76 24,700 8,762,572.00
第 000038 号 幢 903 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
67 抵债 杭州 2019 年 毛坯 355.05 26,700 9,479,835.00
第 000038 号 幢 904 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
68 抵债 杭州 2019 年 毛坯 319.20 25,700 8,203,440.00
第 000038 号 幢 905 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
69 抵债 杭州 2019 年 毛坯 355.09 29,700 10,546,173.00
第 000038 号 幢 906 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
70 抵债 杭州 2019 年 毛坯 354.80 26,500 9,402,200.00
第 000038 号 幢 1001 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
71 抵债 杭州 2019 年 毛坯 319.20 23,000 7,341,600.00
第 000038 号 幢 1002 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
72 抵债 杭州 2019 年 毛坯 354.76 25,000 8,869,000.00
第 000038 号 幢 1003 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
73 抵债 杭州 2019 年 毛坯 355.05 27,000 9,586,350.00
第 000038 号 幢 1004 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
74 抵债 杭州 2019 年 毛坯 319.20 26,000 8,299,200.00
第 000038 号 幢 1005 室 混 公
杭售许字（2019） 绿地商业中心 1 钢 办
75 抵债 杭州 2019 年 毛坯 355.09 30,000 10,652,700.00
第 000038 号 幢 1006 室 混 公
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
76 抵债 杭州 2019 年 46.29 34,871 1,614,168.00
第 000024 号 幢 1414 室 混 装修 寓
6
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/
不动产权证号/ 账面价值（含税）
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m )
/土地证号/订购 （元）
协议编号
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
77 抵债 杭州 2019 年 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 幢 1602 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
78 抵债 杭州 2019 年 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 幢 1603 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
79 抵债 杭州 2019 年 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 幢 1604 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
80 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 幢 2103 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
81 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 幢 2104 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
82 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 幢 2105 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
83 抵债 杭州 2019 年 46.29 37,539 1,737,670.00
第 000024 号 幢 2114 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
84 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 幢 2302 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
85 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 幢 2303 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
86 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 幢 2304 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
87 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 幢 2307 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
88 抵债 杭州 2019 年 46.29 37,723 1,746,187.00
第 000024 号 幢 2308 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
89 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 幢 2309 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
90 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,459 1,780,257.00
第 000024 号 幢 2315 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
91 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,459 1,780,257.00
第 000024 号 幢 2316 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
92 抵债 杭州 2019 年 48.36 41,587 2,011,136.00
第 000024 号 幢 2502 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
93 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 幢 2510 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
94 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 幢 2511 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
95 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 幢 2512 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
96 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 幢 2513 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
97 抵债 杭州 2019 年 46.29 37,907 1,754,705.00
第 000024 号 幢 2514 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
98 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 幢 2515 室 混 装修 寓
杭售许字（2018） 绿地商业中心 4 钢 普通 公
99 抵债 杭州 2019 年 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 幢 2516 室 混 装修 寓
长筑建售许字
融创上东城项目 钢 2023 年 公
100 （2020）第 0662 抵债 长沙 毛坯 58.33 8,500 495,805.00
A20-15 栋 705 混 9月 寓
号
长筑建售许字
融创上东城项目 钢 2023 年 公
101 （2020）第 0662 抵债 长沙 毛坯 45.36 8,500 385,560.00
A20-15 栋 1714 混 9月 寓
号
长筑建售许字
融创上东城项目 钢 2023 年 公
102 （2020）第 0662 抵债 长沙 毛坯 45.36 8,500 385,560.00
A20-15 栋 1715 混 9月 寓
号
长筑建售许字
融创上东城项目 钢 2023 年 公
103 （2020）第 0662 抵债 长沙 毛坯 46.64 8,500 396,440.00
A20-15 栋 1704 混 9月 寓
号
长筑建售许字
融创上东城项目 钢 2023 年 公
104 （2020）第 0662 抵债 长沙 毛坯 58.33 8,500 495,805.00
A20-15 栋 1705 混 9月 寓
号
绿地空港 GIC 办
[2020]海房预字 钢 2022 年 办
105 公四地块 8 号楼 抵债 海口 毛坯 78.27 10,442 817,304.00
（0091-1） 混 11 月 公
3 单元 304 室
长沙城际空间站 钢 2023 年 公
106 编号：0012502 抵债 长沙 毛坯 44.24 10,637 470,576.00
T9-2619 混 3月 寓
长沙城际空间站 钢 2023 年 公
107 编号：0012503 抵债 长沙 毛坯 44.24 10,637 470,576.00
T9-2620 混 3月 寓
7
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/
不动产权证号/ 账面价值（含税）
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m )
/土地证号/订购 （元）
协议编号
长沙城际空间站 钢 2023 年 公
108 编号：0012504 抵债 长沙 毛坯 44.24 10,637 470,576.00
T9-2621 混 3月 寓
长沙城际空间站 钢 2023 年 公
109 编号：0012505 抵债 长沙 毛坯 44.24 10,637 470,576.00
T9-2622 混 3月 寓
瓯房售许字
温州凯迪瓯玥名 钢 普通 住
110 （2019）第 004 抵债 温州 2019 年 100.26 23,114 2,317,410.00
邸 2-2304 混 装修 宅
号
瓯房售许字
温州凯迪瓯玥名 钢 车
111 （2019）第 004 抵债 温州 2019 年 毛坯 - 1,000 1,000.00
邸车位-2-1414 混 位
号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
112 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 74.55 8,952 667,342.00
5-1#楼 512 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
113 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 48.72 9,412 458,533.00
5-1#楼 513 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
114 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 514 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
115 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 515 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
116 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 516 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
117 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.50 8,952 380,443.00
5-1#楼 517 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
118 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.50 8,952 380,443.00
5-1#楼 518 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
119 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 519 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
120 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 520 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
121 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 42.58 8,952 381,159.00
5-1#楼 521 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
122 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 48.72 8,952 436,122.00
5-1#楼 522 室 混 9月 寓
0029 号
（2018）洪行审
南昌绿地国博商 钢 2020 年 公
123 房预售证第 抵债 南昌 毛坯 74.55 8,032 598,756.00
5-1#楼 523 室 混 9月 寓
0029 号
亳高新区规建第 绿地毫州名樾台 钢 2022 年 住
124 抵债 亳州 毛坯 121.58 7,094 862,452.00
2021109 号 7 栋 403 室 混 12 月 宅
亳高新区规建第 绿地毫州名樾台 钢 2022 年 车
125 抵债 亳州 毛坯 - 25,000 25,000.00
2021109 号 车位 混 12 月 位
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
126 抵债 南通 103.70 13,839 1,435,114.00
2020056 号 C04-914-405 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
127 抵债 南通 93.85 14,161 1,329,019.00
2020056 号 C04-937-401 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
128 抵债 南通 103.98 13,655 1,419,857.00
2020056 号 C04-914-206 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
129 抵债 南通 93.85 14,161 1,329,019.00
2020056 号 C04-938-401 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
130 抵债 南通 103.98 13,839 1,438,989.00
2020056 号 C04-914-404 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
131 抵债 南通 103.98 14,575 1,515,519.00
2020056 号 C04-914-301 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
132 抵债 南通 103.70 13,839 1,435,114.00
2020056 号 C04-914-302 混 12 月 装修 宅
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
133 抵债 南通 103.98 14,575 1,515,519.00
2020056 号 C04-914-401 混 12 月 装修 宅
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上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/
不动产权证号/ 账面价值（含税）
抵债协议编号/ 所在 结 预计竣 交房 用 建筑面积 成本单价
序号 建筑物名称 来源 2
预售许可证书号 城市 构 工日期 标准 途 （㎡） (元/m )
/土地证号/订购 （元）
协议编号
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通 住
134 抵债 南通 103.70 14,115 1,463,736.00
2020056 号 C04-914-502 混 12 月 装修 宅
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
135 （XX22）第 0062 抵债 长沙 187.28 15,452 2,893,806.00
3-603 混 9月 装修 公
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
136 （XX22）第 0062 抵债 长沙 187.28 15,447 2,892,869.00
3-503 混 9月 装修 公
号
湘新住建售许字 长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
137 抵债 长沙 187.28 15,442 2,891,935.00
（XX22）第 0062 号 3-403 混 9月 装修 公
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
138 （XX22）第 0062 抵债 长沙 187.34 15,396 2,884,285.00
3-504 混 9月 装修 公
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
139 （XX22）第 0062 抵债 长沙 187.34 15,391 2,883,348.00
3-404 混 9月 装修 公
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
140 （XX22）第 0062 抵债 长沙 346.58 17,320 6,002,689.00
9-1102 混 9月 装修 公
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通 办
141 （XX22）第 0062 抵债 长沙 346.58 17,300 5,995,758.00
9-1002 混 9月 装修 公
号
鄂（2020）武汉
中粮祥云地铁小 钢 2022 年 普通 住
142 市蔡甸不动产权 抵债 武汉 95.14 10,109 961,770.00
镇 13-1-302 混 12 月 装修 宅
第 0003784 号
宝能彩云之上二
预许云字[2019] 钢 2022 年 普通 住
143 期 A 区建设项目 抵债 腾冲 178.62 17,172 3,067,346.00
第（2026）号 混 12 月 装修 宅
1 期-39-2
宝能彩云之上二
云（2020）腾冲
期 A 区建设项目 钢 2022 年 普通 住
144 市不动产权第 抵债 腾冲 85.96 8,493 730,019.00
2 期-220 栋 混 12 月 装修 宅
0010505 号
-2-201
合计 17,213.35 - 295,054,653.60
注：评估对象账面价值为含税抵债金额，未经审计机构审计。
本次评估对象除北京大兴绿地海珀云翡项目 4-1402 已办产权证，其他 143 套房地
产均未办理产权证。未办产权证房地产的信息以委托人提供的《抵债协议》复印件、
《商品房买卖合同》复印件、《不动产权证书》复印件、《国有土地使用权证》复印
件、《商品房预售许可证》复印件、《资产评估申报明细表》登记信息为准。
经查勘评估对象于评估基准日均为空置。委托人承诺具体评估对象和范围与经济
行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏，以委托人提供的资产评估申报表为准。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2022 年 08 月 31 日。评估基准日系由委托人确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。
五、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与上
9
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
海尤安建筑设计股份有限公司签定的资产评估委托合同，我公司评估人员已实施了对
委托人提供的法律性文件以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，
并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及
我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
六、评估方法
本次评估采用市场法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估采用市场法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
本次评估对象为上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春
市、北京市等共 144 套房地产于评估基准日 2022 年 08 月 31 日的含税市场价值合计为
人民币 251,945,029.00 元，人民币大写金额贰亿伍仟壹佰玖拾肆万伍仟零贰拾玖元
整。评估结论详见《资产评估明细表》。
资产评估明细表
委托人：上海尤安建筑设计股份有限公司 金额单位：人民币元
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
1 长春大众北城御园 3-1205 住宅 85.23 7,410.00 631,554.30 676,982.00 -45,427.70 -6.71
2 长春大众北城御园 3-1802 住宅 85.23 7,710.00 657,123.30 697,522.00 -40,398.70 -5.79
3 长春大众北城御园 6-1604 住宅 77.23 7,610.00 587,720.30 661,707.00 -73,986.70 -11.18
4 长春大众北城御园 17-1902 住宅 96.77 7,320.00 708,356.40 721,324.00 -12,967.60 -1.80
5 长春大众北城御园 17-1603 住宅 96.77 7,610.00 736,419.70 796,514.00 -60,094.30 -7.54
6 长春大众北城御园 17-1604 住宅 77.23 7,610.00 587,720.30 657,922.00 -70,201.70 -10.67
7 长春大众北城御园 17-1702 住宅 96.77 7,660.00 741,258.20 790,127.00 -48,868.80 -6.18
8 长春大众北城御园 17-1801 住宅 85.98 7,710.00 662,905.80 697,814.00 -34,908.20 -5.00
9 长春大众北城御园 17-1804 住宅 77.23 7,710.00 595,443.30 652,825.00 -57,381.70 -8.79
10 长春院子 B4-31-101 住宅 353.95 17,950.00 6,353,402.50 9,955,578.60 -3,602,176.10 -36.18
11 上河湾 9-102 住宅 244.22 12,250.00 2,991,695.00 4,395,227.00 -1,403,532.00 -31.93
12 北京大兴绿地海珀云翡项目 4-1402 住宅 183.11 57,860.00 10,594,744.60 10,620,380.00 -25,635.40 -0.24
13 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0402 室 住宅 98.40 6,070.00 597,288.00 665,440.00 -68,152.00 -10.24
14 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0405 室 住宅 113.41 6,070.00 688,398.70 724,532.00 -36,133.30 -4.99
10
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
15 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0404 室 住宅 129.36 6,070.00 785,215.20 833,816.00 -48,600.80 -5.83
16 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0301 室 住宅 113.94 5,970.00 680,221.80 748,143.00 -67,921.20 -9.08
17 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0302 室 住宅 100.82 5,970.00 601,895.40 683,671.00 -81,775.60 -11.96
18 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0401 室 住宅 113.94 6,070.00 691,615.80 748,633.00 -57,017.20 -7.62
19 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0402 室 住宅 100.82 6,070.00 611,977.40 684,104.00 -72,126.60 -10.54
20 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0403 室 住宅 101.31 6,070.00 614,951.70 688,300.00 -73,348.30 -10.66
21 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0405 室 住宅 113.31 6,070.00 687,791.70 729,875.00 -42,083.30 -5.77
22 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.13 6,070.00 692,769.10 739,083.00 -46,313.90 -6.27
23 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3103 室 住宅 101.31 6,170.00 625,082.70 687,865.00 -62,782.30 -9.13
24 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3205 室 住宅 113.31 6,170.00 699,122.70 728,901.00 -29,778.30 -4.09
25 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3206 室 住宅 114.13 6,170.00 704,182.10 738,102.00 -33,919.90 -4.60
26 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0301 室 住宅 114.03 5,970.00 680,759.10 737,700.00 -56,940.90 -7.72
27 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0302 室 住宅 98.40 5,970.00 587,448.00 665,021.00 -77,573.00 -11.66
28 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0305 室 住宅 113.41 5,970.00 677,057.70 724,050.00 -46,992.30 -6.49
29 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0306 室 住宅 114.25 5,970.00 682,072.50 729,412.00 -47,339.50 -6.49
30 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.25 6,070.00 693,497.50 729,898.00 -36,400.50 -4.99
31 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3002 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,440.00 -58,312.00 -8.76
32 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3006 室 住宅 114.25 6,170.00 704,922.50 729,898.00 -24,975.50 -3.42
33 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3102 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,021.00 -57,893.00 -8.71
34 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3106 室 住宅 114.25 6,170.00 704,922.50 729,412.00 -24,489.50 -3.36
35 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3105 室 住宅 113.31 6,170.00 699,122.70 729,388.00 -30,265.30 -4.15
36 贵阳国际花都三期 F4 栋 1 单元 304 室 住宅 134.74 5,970.00 804,397.80 857,205.00 -52,807.20 -6.16
37 贵阳国际花都三期 F5 栋 1 单元 304 室 住宅 134.80 5,970.00 804,756.00 884,633.00 -79,877.00 -9.03
38 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 0306 室 住宅 114.26 5,970.00 682,132.20 730,590.00 -48,457.80 -6.63
39 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.26 6,070.00 693,558.20 731,081.00 -37,522.80 -5.13
40 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 3302 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,568.00 -58,440.00 -8.78
41 贵阳国际花都三期 F8 栋 1 单元 401 室 住宅 114.03 6,070.00 692,162.10 726,961.00 -34,798.90 -4.79
42 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0301 室 住宅 117.68 5,970.00 702,549.60 782,819.00 -80,269.40 -10.25
43 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0401 室 住宅 117.68 6,070.00 714,317.60 780,795.00 -66,477.40 -8.51
44 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0402 室 住宅 129.36 6,070.00 785,215.20 838,266.00 -53,050.80 -6.33
45 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0403 室 住宅 139.55 6,070.00 847,068.50 883,896.00 -36,827.50 -4.17
46 济南国博城 D3-1 地块 6 号楼 1 单元 104 住宅 118.58 8,510.00 1,009,115.80 1,106,763.00 -97,647.20 -8.82
47 南宁绿地朗峯 A1-1-1201 住宅 115.05 10,970.00 1,262,098.50 1,407,252.00 -145,153.50 -10.31
48 南宁绿地朗峯 A1-1-1301 住宅 115.05 11,070.00 1,273,603.50 1,420,373.00 -146,769.50 -10.33
11
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
49 南宁绿地朗峯 A2-2-2401 住宅 126.17 12,370.00 1,560,722.90 1,710,138.00 -149,415.10 -8.74
50 南宁绿地朗峯 A2-2-2501 住宅 126.17 12,370.00 1,560,722.90 1,698,027.00 -137,304.10 -8.09
51 杭州绿地潮悦江山城项目 5-1-702 住宅 114.18 24,040.00 2,744,887.20 2,931,001.00 -186,113.80 -6.35
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
52 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 830,471.00 -15,021.40 -1.81
单元 2202
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
53 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 845,799.00 -30,349.40 -3.59
单元 2301
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
54 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 825,873.00 -10,423.40 -1.26
单元 2302
55 保利南昌堂悦 5-2-902 住宅 108.16 8,360.00 904,217.60 899,739.00 4,478.60 0.50
56 保利清能拾光年 2 号楼 2 号房 2402 住宅 87.48 12,130.00 1,061,132.40 1,048,798.00 12,334.40 1.18
57 保利清能拾光年 2 号楼 2 号房 2302 住宅 87.48 12,130.00 1,061,132.40 1,047,967.00 13,165.40 1.26
58 境启澜庭南区 1 号（A1#）304 室 住宅 119.31 13,970.00 1,666,760.70 1,661,389.00 5,371.70 0.32
59 贵阳金茂府 A7 号楼 2-4-4 住宅 126.90 10,180.00 1,291,842.00 1,276,614.00 15,228.00 1.19
60 济南普利中心办公五期 1 单元 1001 室 办公 394.35 12,170.00 4,799,239.50 5,323,725.00 -524,485.50 -9.85
61 济南普利中心办公五期 1 单元 1002 室 办公 115.26 14,170.00 1,633,234.20 1,901,790.00 -268,555.80 -14.12
62 济南普利中心办公五期 1 单元 1003 室 办公 118.55 14,170.00 1,679,853.50 1,956,075.00 -276,221.50 -14.12
63 济南普利中心办公五期 1 单元 1004 室 办公 115.11 14,170.00 1,631,108.70 1,899,315.00 -268,206.30 -14.12
64 绿地商业中心 1 幢 901 室 办公 354.80 21,530.00 7,638,844.00 9,295,760.00 -1,656,916.00 -17.82
65 绿地商业中心 1 幢 902 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 7,245,840.00 -373,464.00 -5.15
66 绿地商业中心 1 幢 903 室 办公 354.76 21,530.00 7,637,982.80 8,762,572.00 -1,124,589.20 -12.83
67 绿地商业中心 1 幢 904 室 办公 355.05 21,530.00 7,644,226.50 9,479,835.00 -1,835,608.50 -19.36
68 绿地商业中心 1 幢 905 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 8,203,440.00 -1,331,064.00 -16.23
69 绿地商业中心 1 幢 906 室 办公 355.09 21,530.00 7,645,087.70 10,546,173.00 -2,901,085.30 -27.51
70 绿地商业中心 1 幢 1001 室 办公 354.80 21,530.00 7,638,844.00 9,402,200.00 -1,763,356.00 -18.75
71 绿地商业中心 1 幢 1002 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 7,341,600.00 -469,224.00 -6.39
72 绿地商业中心 1 幢 1003 室 办公 354.76 21,530.00 7,637,982.80 8,869,000.00 -1,231,017.20 -13.88
73 绿地商业中心 1 幢 1004 室 办公 355.05 21,530.00 7,644,226.50 9,586,350.00 -1,942,123.50 -20.26
74 绿地商业中心 1 幢 1005 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 8,299,200.00 -1,426,824.00 -17.19
75 绿地商业中心 1 幢 1006 室 办公 355.09 22,030.00 7,822,632.70 10,652,700.00 -2,830,067.30 -26.57
76 绿地商业中心 4 幢 1414 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,614,168.00 -174,549.00 -10.81
公寓
77 绿地商业中心 4 幢 1602 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
公寓
78 绿地商业中心 4 幢 1603 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
公寓
79 绿地商业中心 4 幢 1604 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
公寓
80 绿地商业中心 4 幢 2103 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
公寓
81 绿地商业中心 4 幢 2104 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
公寓
82 绿地商业中心 4 幢 2105 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
12
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
公寓
83 绿地商业中心 4 幢 2114 室 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,737,670.00 -298,051.00 -17.15
公寓
84 绿地商业中心 4 幢 2302 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
公寓
85 绿地商业中心 4 幢 2303 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
公寓
86 绿地商业中心 4 幢 2304 室 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
公寓
87 绿地商业中心 4 幢 2307 室 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
公寓
88 绿地商业中心 4 幢 2308 室 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,746,187.00 -306,568.00 -17.56
89 绿地商业中心 4 幢 2309 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
90 绿地商业中心 4 幢 2315 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,780,257.00 -340,638.00 -19.13
91 绿地商业中心 4 幢 2316 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,780,257.00 -340,638.00 -19.13
92 绿地商业中心 4 幢 2502 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,011,136.00 -507,140.00 -25.22
93 绿地商业中心 4 幢 2510 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
94 绿地商业中心 4 幢 2511 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
95 绿地商业中心 4 幢 2512 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
96 绿地商业中心 4 幢 2513 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
97 绿地商业中心 4 幢 2514 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,754,705.00 -315,086.00 -17.96
98 绿地商业中心 4 幢 2515 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
99 绿地商业中心 4 幢 2516 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
100 融创上东城项目 A20-15 栋 705 公寓 58.33 7,570.00 441,558.10 495,805.00 -54,246.90 -10.94
101 融创上东城项目 A20-15 栋 1714 公寓 45.36 7,570.00 343,375.20 385,560.00 -42,184.80 -10.94
102 融创上东城项目 A20-15 栋 1715 公寓 45.36 7,570.00 343,375.20 385,560.00 -42,184.80 -10.94
103 融创上东城项目 A20-15 栋 1704 公寓 46.64 7,570.00 353,064.80 396,440.00 -43,375.20 -10.94
104 融创上东城项目 A20-15 栋 1705 公寓 58.33 7,570.00 441,558.10 495,805.00 -54,246.90 -10.94
绿地空港 GIC 办公四地块 8 号楼 3 单元
105 办公 78.27 9,570.00 749,043.90 817,304.00 -68,260.10 -8.35
304 室
106 长沙城际空间站 T9-2619 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
107 长沙城际空间站 T9-2620 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
108 长沙城际空间站 T9-2621 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
109 长沙城际空间站 T9-2622 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
110 温州凯迪瓯玥名邸 2-2304 住宅 100.26 22,850.00 2,290,941.00 2,317,410.00 -26,469.00 -1.14
111 温州凯迪瓯玥名邸车位-2-1414 车位 - 244,700.00 244,700.00 1,000.00 243,700.00 24,370.00
112 南昌绿地国博商 5-1#楼 512 室 公寓 74.55 8,090.00 603,109.50 667,342.00 -64,232.50 -9.63
113 南昌绿地国博商 5-1#楼 513 室 公寓 48.72 8,690.00 423,376.80 458,533.00 -35,156.20 -7.67
114 南昌绿地国博商 5-1#楼 514 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
115 南昌绿地国博商 5-1#楼 515 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
116 南昌绿地国博商 5-1#楼 516 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
13
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
117 南昌绿地国博商 5-1#楼 517 室 公寓 42.50 8,090.00 343,825.00 380,443.00 -36,618.00 -9.63
118 南昌绿地国博商 5-1#楼 518 室 公寓 42.50 8,090.00 343,825.00 380,443.00 -36,618.00 -9.63
119 南昌绿地国博商 5-1#楼 519 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
120 南昌绿地国博商 5-1#楼 520 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
121 南昌绿地国博商 5-1#楼 521 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
122 南昌绿地国博商 5-1#楼 522 室 公寓 48.72 8,090.00 394,144.80 436,122.00 -41,977.20 -9.63
123 南昌绿地国博商 5-1#楼 523 室 公寓 74.55 7,190.00 536,014.50 598,756.00 -62,741.50 -10.48
124 绿地毫州名樾台 7 栋 403 室 住宅 121.58 6,770.00 823,096.60 862,452.00 -39,355.40 -4.56
125 绿地毫州名樾台车位 车位 - 25,000.00 25,000.00 25,000.00 - -
126 绿地长岛 C04-914-405 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,435,114.00 -294,414.00 -20.52%
127 绿地长岛 C04-937-401 住宅 93.85 11,000.00 1,032,350.00 1,329,019.00 -296,669.00 -22.32%
128 绿地长岛 C04-914-206 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,419,857.00 -276,077.00 -19.44%
129 绿地长岛 C04-938-401 住宅 93.85 11,000.00 1,032,350.00 1,329,019.00 -296,669.00 -22.32%
130 绿地长岛 C04-914-404 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,438,989.00 -295,209.00 -20.52%
131 绿地长岛 C04-914-301 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,515,519.00 -371,739.00 -24.53%
132 绿地长岛 C04-914-302 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,435,114.00 -294,414.00 -20.52%
133 绿地长岛 C04-914-401 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,515,519.00 -371,739.00 -24.53%
134 绿地长岛 C04-914-502 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,463,736.00 -323,036.00 -22.07%
135 长沙麓云国际 3-603 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,893,806.00 -279,377.20 -9.65
136 长沙麓云国际 3-503 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,892,869.00 -278,440.20 -9.63
136 长沙麓云国际 3-403 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,891,935.00 -277,506.20 -9.60
138 长沙麓云国际 3-504 办公 187.34 13,960.00 2,615,266.40 2,884,285.00 -269,018.60 -9.33
139 长沙麓云国际 3-404 办公 187.34 13,960.00 2,615,266.40 2,883,348.00 -268,081.60 -9.30
140 长沙麓云国际 9-1102 办公 346.58 16,960.00 5,877,996.80 6,002,689.00 -124,692.20 -2.08
141 长沙麓云国际 9-1002 办公 346.58 16,960.00 5,877,996.80 5,995,758.00 -117,761.20 -1.96
142 中粮祥云地铁小镇 13-1-302 住宅 95.14 10,200.00 970,428.00 961,770.00 8,658.00 0.90
宝能彩云之上二期 A 区建设项目 1 期
143 住宅 178.62 15,480.00 2,765,037.60 3,067,346.00 -302,308.40 -9.86
-39-2
宝能彩云之上二期 A 区建设项目 2 期-220
144 住宅 85.96 7,820.00 672,207.20 730,019.00 -57,811.80 -7.92
栋-2-201
合计 17,213.35 - 251,945,029.00 295,054,653.60 -43,109,624.60 -14.61
评估减值原因分析 ：
房地产评估价值减值 43,109,624.60 元，减值率为 14.61%；导致整体评估减值的
主要原因：1.近三年受新型冠状病毒肺炎（Corona Virus Disease 2019，COVID-19）
14
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
影响，房地产市场不景气，导致评估减值；2.评估对象账面金额均为抵债的金额，抵
债金额普遍偏高，且评估对象大部分为期房，不确定性较大出于风险考虑，导致评估
减值；3.虽然房产作价（账面价值）均在政府房管部门的备案价范围内，抵债金额小
于等于备案价上限确定，但是评估价值为一房一价的市场价值，导致评估减值。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事
项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
按照有关资评估现行规定，本评估报告有效期一年，自评估基准日 2022 年 08 月
31 日起至 2023 年 08 月 30 日止。超过一年，需重新进行资产评估。
15
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的
位于长春市、北京市等共 144 套房地产市场价值
资产评估报告正文
国众联评报字（2022）第 3-0151 号
上海尤安建筑设计股份有限公司：
国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受上海尤安建筑设计股份有限公司的
委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，
采用市场法，按照必要的评估程序，对上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所
涉及的位于长春市、北京市等共 144 套房地产在 2022 年 08 月 31 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况主要内容报告如下。
一、委托人及买受人概况及其他评估报告使用者
（一）委托人及买受人概况
1.概况
名 称：上海尤安建筑设计股份有限公司
主体类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
住 所：上海市宝山区一二八纪念路 968 号 1618 室
法定代表人：陈磊
成立日期：2004 年 01 月 06 日
统一社会信用代码：91310110757926286X
经营范围：建筑专业建筑工程设计，建筑装饰工程设计、建筑幕墙工程设计、轻
型钢结构工程设计、建筑智能化系统设计、照明工程设计和消防设施工程设计。【依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
2.委托人和买受人之间的关系
委托人和买受人均为上海尤安建筑设计股份有限公司。
（二）委托人以外的其他评估报告使用者
根据委托人与本公司订立的《资产评估委托合同》，除委托人和法律、行政法规
规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。
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上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能
由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、北京市等共
144 套房地产的市场价值，本次评估系为上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产
所涉及的共 144 套房地产的市场价值的经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为上海尤安建筑设计股份有限公司于评估基准日拟购买资产所涉及
的共 144 套房地产的市场价值，具体评估范围见下表：
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
长春大众北城 钢 2023 年
1 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 85.23 7,943.00 676,982.00
御园 3-1205 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
2 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 85.23 8,184.00 697,522.00
御园 3-1802 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
3 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 77.23 8,568.00 661,707.00
御园 6-1604 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
4 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 96.77 7,454.00 721,324.00
御园 17-1902 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
5 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 96.77 8,231.00 796,514.00
御园 17-1603 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
6 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 77.23 8,519.00 657,922.00
御园 17-1604 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
7 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 96.77 8,165.00 790,127.00
御园 17-1702 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
8 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 85.98 8,116.00 697,814.00
御园 17-1801 混 6月
长春大众北城 钢 2023 年
9 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 77.23 8,453.00 652,825.00
御园 17-1804 混 6月
长春院子 钢 2022 年
10 GF-2000-0171 抵债 长春 毛坯 住宅 353.95 28,601.00 9,955,578.60
B4-31-101 混 8月
钢
11 GF-2000-0171 上河湾 9-102 抵债 长春 2021 年 毛坯 住宅 244.22 17,997.00 4,395,227.00
混
北京大兴绿地
京（2022）大不动 钢 普通
12 海珀云翡项目 抵债 北京 2021 年 住宅 183.11 58,000 10,620,380.00
产权第 0030746 号 混 装修
4-1402
贵阳国际花都
钢 2022 年
13 NO:0012370 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 98.40 6,763 665,440.00
混 8月
单元 0402 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
14 NO:0012349 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.41 6,389 724,532.00
混 8月
单元 0405 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
15 NO:0012775 三期 F10 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 129.36 6,446 833,816.00
混 8月
单元 0404 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
16 NO:0012763 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.94 6,566 748,143.00
混 8月
单元 0301 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
17 NO:0012764 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 100.82 6,781 683,671.00
混 8月
单元 0302 室
17
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
贵阳国际花都
钢 2022 年
18 NO:0012773 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.94 6,570 748,633.00
混 8月
单元 0401 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
19 NO:0012772 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 100.82 6,785 684,104.00
混 8月
单元 0402 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
20 NO:0012783 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 101.31 6,794 688,300.00
混 8月
单元 0403 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
21 NO:0012784 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.31 6,441 729,875.00
混 8月
单元 0405 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
22 NO:0012785 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.13 6,476 739,083.00
混 8月
单元 0406 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
23 NO:0012777 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 101.31 6,790 687,865.00
混 8月
单元 3103 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
24 NO:0012778 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.31 6,433 728,901.00
混 8月
单元 3205 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
25 NO:0012341 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.13 6,467 738,102.00
混 8月
单元 3206 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
26 NO:0012343 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.03 6,469 737,700.00
混 8月
单元 0301 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
27 NO:0012345 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 98.40 6,758 665,021.00
混 8月
单元 0302 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
28 NO:0012346 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.41 6,384 724,050.00
混 8月
单元 0305 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
29 NO:0012348 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.25 6,384 729,412.00
混 8月
单元 0306 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
30 NO:0012350 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.25 6,389 729,898.00
混 8月
单元 0406 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
31 NO:0012351 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 98.40 6,763 665,440.00
混 8月
单元 3002 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
32 NO:0012779 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.25 6,389 729,898.00
混 8月
单元 3006 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
33 NO:0012766 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 98.40 6,758 665,021.00
混 8月
单元 3102 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
34 NO:0012765 三期 F9 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.25 6,384 729,412.00
混 8月
单元 3106 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
35 NO:0012774 三期 F6 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 113.31 6,437 729,388.00
混 8月
单元 3105 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
36 NO:0012769 三期 F4 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 134.74 6,362 857,205.00
混 8月
单元 304 室
贵阳国际花都三
钢 2022 年
37 NO:0012771 期 F5 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 住宅 134.80 6,563 884,633.00
304 室 混 8月
贵阳国际花都三
钢 2022 年
38 NO:0012786 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.26 6,394 730,590.00
0306 室 混 8月
贵阳国际花都三
钢 2022 年
39 NO:0012787 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.26 6,398 731,081.00
0406 室 混 8月
贵阳国际花都三
钢 2022 年
40 NO:0012789 期 F7 栋 1 单元 抵债 贵阳 毛坯 住宅 98.40 6,764 665,568.00
3302 室 混 8月
贵阳国际花都
钢 2022 年
41 NO:0012342 三期 F8 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 114.03 6,375 726,961.00
混 8月
单元 401 室
18
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
贵阳国际花都
钢 2022 年
42 NO:0012782 三期 F10 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 117.68 6,652 782,819.00
混 8月
单元 0301 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
43 NO:0012781 三期 F10 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 117.68 6,635 780,795.00
混 8月
单元 0401 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
44 NO:0012780 三期 F10 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 129.36 6,480 838,266.00
混 8月
单元 0402 室
贵阳国际花都
钢 2022 年
45 NO:0012776 三期 F10 栋 1 抵债 贵阳 毛坯 住宅 139.55 6,334 883,896.00
混 8月
单元 0403 室
济南国博城
济建预许先行 钢 2022 年
46 D3-1 地块 6 号 抵债 济南 毛坯 住宅 118.58 9,333 1,106,763.00
2020018 号 混 12 月
楼 1 单元 104
南宁绿地朗峯 钢 2022 年
47 0000067 抵债 南宁 毛坯 住宅 115.05 12,232 1,407,252.00
A1-1-1201 混 12 月
南宁绿地朗峯 钢 2022 年
48 0000068 抵债 南宁 毛坯 住宅 115.05 12,346 1,420,373.00
A1-1-1301 混 12 月
南宁绿地朗峯 钢 2022 年
49 0001232 抵债 南宁 毛坯 住宅 126.17 13,554 1,710,138.00
A2-2-2401 混 12 月
南宁绿地朗峯 钢 2022 年
50 0001233 抵债 南宁 毛坯 住宅 126.17 13,458 1,698,027.00
A2-2-2501 混 12 月
杭州绿地潮悦
富售许字（2020） 钢 2023 年 普通
51 江山城项目 抵债 杭州 住宅 114.18 25,670 2,931,001.00
第 ZJ00137 号 混 9月 装修
5-1-702
兰州绿地智慧
金融城项目 P 钢
52 0002808 抵债 兰州 2021 年 毛坯 住宅 153.28 5,418 830,471.00
地块 7 号楼 1 混
单元 2202
兰州绿地智慧
金融城项目 P 钢
53 0002807 抵债 兰州 2021 年 毛坯 住宅 153.28 5,518 845,799.00
地块 7 号楼 1 混
单元 2301
兰州绿地智慧
金融城项目 P 钢
54 0002806 抵债 兰州 2021 年 毛坯 住宅 153.28 5,388 825,873.00
地块 7 号楼 1 混
单元 2302
（NO:FYSZD）房预
保利南昌堂悦 钢 2023 年 普通
55 售证第 2021-0103 抵债 南昌 住宅 108.16 8,319 899,739.00
5-2-902 混 12 月 装修
号
保利清能拾光
武房开预售 钢
56 年 2 号楼 2 号 抵债 武汉 2024 年 毛坯 住宅 87.48 11,989 1,048,798.00
[2021]855 号 混
房 2402
保利清能拾光
武房开预售 钢
57 年 2 号楼 2 号 抵债 武汉 2024 年 毛坯 住宅 87.48 11,980 1,047,967.00
[2021]855 号 混
房 2302
境启澜庭南区
（2020）预售准第 钢 2022 年
58 1 号（A1#）304 抵债 昆山 毛坯 住宅 119.31 13,925 1,661,389.00
字 195 号 混 12 月
室
贵阳金茂府
2021 筑商房预字 钢 2022 年
59 A7 号楼 抵债 贵阳 毛坯 住宅 126.90 10,060 1,276,614.00
第 048 号 混 12 月
2-4-4
济南普利中心
济建预许 2014575 钢 普通
60 办公五期 1 单 抵债 济南 2021 年 办公 394.35 13,500 5,323,725.00
号 混 装修
元 1001 室
济南普利中心
济建预许 2014575 钢 普通
61 办公五期 1 单 抵债 济南 2021 年 办公 115.26 16,500 1,901,790.00
号 混 装修
元 1002 室
济南普利中心
济建预许 2014575 钢 普通
62 办公五期 1 单 抵债 济南 2021 年 办公 118.55 16,500 1,956,075.00
号 混 装修
元 1003 室
济南普利中心
济建预许 2014575 钢 普通
63 办公五期 1 单 抵债 济南 2021 年 办公 115.11 16,500 1,899,315.00
号 混 装修
元 1004 室
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
64 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 354.80 26,200 9,295,760.00
第 000038 号 1 幢 901 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
65 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 319.20 22,700 7,245,840.00
第 000038 号 1 幢 902 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
66 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 354.76 24,700 8,762,572.00
第 000038 号 1 幢 903 室 混
19
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
67 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 355.05 26,700 9,479,835.00
第 000038 号 1 幢 904 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
68 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 319.20 25,700 8,203,440.00
第 000038 号 1 幢 905 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
69 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 355.09 29,700 10,546,173.00
第 000038 号 1 幢 906 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
70 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 354.80 26,500 9,402,200.00
第 000038 号 1 幢 1001 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
71 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 319.20 23,000 7,341,600.00
第 000038 号 1 幢 1002 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
72 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 354.76 25,000 8,869,000.00
第 000038 号 1 幢 1003 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
73 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 355.05 27,000 9,586,350.00
第 000038 号 1 幢 1004 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
74 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 319.20 26,000 8,299,200.00
第 000038 号 1 幢 1005 室 混
杭售许字（2019） 绿地商业中心 钢
75 抵债 杭州 2019 年 毛坯 办公 355.09 30,000 10,652,700.00
第 000038 号 1 幢 1006 室 混
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
76 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 34,871 1,614,168.00
第 000024 号 4 幢 1414 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
77 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 4 幢 1602 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
78 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 4 幢 1603 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
79 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 39,655 1,917,705.00
第 000024 号 4 幢 1604 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
80 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 4 幢 2103 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
81 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 4 幢 2104 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
82 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,219 1,993,340.00
第 000024 号 4 幢 2105 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
83 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 37,539 1,737,670.00
第 000024 号 4 幢 2114 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
84 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 4 幢 2302 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
85 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 4 幢 2303 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
86 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,403 2,002,238.00
第 000024 号 4 幢 2304 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
87 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 4 幢 2307 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
88 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 37,723 1,746,187.00
第 000024 号 4 幢 2308 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
89 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 4 幢 2309 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
90 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,459 1,780,257.00
第 000024 号 4 幢 2315 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
91 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,459 1,780,257.00
第 000024 号 4 幢 2316 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
92 抵债 杭州 2019 年 公寓 48.36 41,587 2,011,136.00
第 000024 号 4 幢 2502 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
93 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 4 幢 2510 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
94 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 4 幢 2511 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
95 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 4 幢 2512 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
96 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,827 1,797,291.00
第 000024 号 4 幢 2513 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
97 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 37,907 1,754,705.00
第 000024 号 4 幢 2514 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
98 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 4 幢 2515 室 混 装修
杭售许字（2018） 绿地商业中心 钢 普通
99 抵债 杭州 2019 年 公寓 46.29 38,643 1,788,774.00
第 000024 号 4 幢 2516 室 混 装修
长筑建售许字 融创上东城项
钢 2023 年
100 （2020）第 0662 目 A20-15 栋 抵债 长沙 毛坯 公寓 58.33 8,500 495,805.00
混 9月
号 705
20
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
长筑建售许字 融创上东城项
钢 2023 年
101 （2020）第 0662 目 A20-15 栋 抵债 长沙 毛坯 公寓 45.36 8,500 385,560.00
混 9月
号 1714
长筑建售许字 融创上东城项
钢 2023 年
102 （2020）第 0662 目 A20-15 栋 抵债 长沙 毛坯 公寓 45.36 8,500 385,560.00
混 9月
号 1715
长筑建售许字 融创上东城项
钢 2023 年
103 （2020）第 0662 目 A20-15 栋 抵债 长沙 毛坯 公寓 46.64 8,500 396,440.00
混 9月
号 1704
长筑建售许字 融创上东城项
钢 2023 年
104 （2020）第 0662 目 A20-15 栋 抵债 长沙 毛坯 公寓 58.33 8,500 495,805.00
混 9月
号 1705
绿地空港 GIC
[2020]海房预字 办公四地块 8 钢 2022 年
105 抵债 海口 毛坯 办公 78.27 10,442 817,304.00
（0091-1） 号楼 3 单元 混 11 月
304 室
长沙城际空间 钢 2023 年
106 编号：0012502 抵债 长沙 毛坯 公寓 44.24 10,637 470,576.00
站 T9-2619 混 3月
长沙城际空间 钢 2023 年
107 编号：0012503 抵债 长沙 毛坯 公寓 44.24 10,637 470,576.00
站 T9-2620 混 3月
长沙城际空间 钢 2023 年
108 编号：0012504 抵债 长沙 毛坯 公寓 44.24 10,637 470,576.00
站 T9-2621 混 3月
长沙城际空间 钢 2023 年
109 编号：0012505 抵债 长沙 毛坯 公寓 44.24 10,637 470,576.00
站 T9-2622 混 3月
瓯房售许字（2019） 温州凯迪瓯玥 钢 普通
110 抵债 温州 2019 年 住宅 100.26 23,114 2,317,410.00
第 004 号 名邸 2-2304 混 装修
温州凯迪瓯玥
瓯房售许字（2019） 钢
111 名邸车位 抵债 温州 2019 年 毛坯 车位 - 1,000 1,000.00
第 004 号 混
-2-1414
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
112 商 5-1#楼 512 抵债 南昌 毛坯 公寓 74.55 8,952 667,342.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
113 商 5-1#楼 513 抵债 南昌 毛坯 公寓 48.72 9,412 458,533.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
114 商 5-1#楼 514 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
115 商 5-1#楼 515 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
116 商 5-1#楼 516 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
117 商 5-1#楼 517 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.50 8,952 380,443.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
118 商 5-1#楼 518 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.50 8,952 380,443.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
119 商 5-1#楼 519 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
120 商 5-1#楼 520 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
121 商 5-1#楼 521 抵债 南昌 毛坯 公寓 42.58 8,952 381,159.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
122 商 5-1#楼 522 抵债 南昌 毛坯 公寓 48.72 8,952 436,122.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
南昌绿地国博
（2018）洪行审房 钢 2020 年
123 商 5-1#楼 523 抵债 南昌 毛坯 公寓 74.55 8,032 598,756.00
预售证第 0029 号 混 9月
室
亳高新区规建第 绿地毫州名樾 钢 2022 年
124 抵债 亳州 毛坯 住宅 121.58 7,094 862,452.00
2021109 号 台 7 栋 403 室 混 12 月
亳高新区规建第 绿地毫州名樾 钢 2022 年
125 抵债 亳州 毛坯 车位 - 25,000 25,000.00
2021109 号 台车位 混 12 月
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上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
网签合同编号/不
动产权证号/抵债 账面价值（含税）
序 所在 结 预计竣 交房 建筑面积 成本单价
协议编号/预售许 建筑物名称 来源 用途 2
号 城市 构 工日期 标准 （㎡） (元/m )
可证书号/土地证 （元）
号/订购协议编号
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
126 抵债 南通 住宅 103.70 13,839 1,435,114.00
2020056 号 C04-914-405 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
127 抵债 南通 住宅 93.85 14,161 1,329,019.00
2020056 号 C04-937-401 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
128 抵债 南通 住宅 103.98 13,655 1,419,857.00
2020056 号 C04-914-206 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
129 抵债 南通 住宅 93.85 14,161 1,329,019.00
2020056 号 C04-938-401 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
130 抵债 南通 住宅 103.98 13,839 1,438,989.00
2020056 号 C04-914-404 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
131 抵债 南通 住宅 103.98 14,575 1,515,519.00
2020056 号 C04-914-301 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
132 抵债 南通 住宅 103.70 13,839 1,435,114.00
2020056 号 C04-914-302 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
133 抵债 南通 住宅 103.98 14,575 1,515,519.00
2020056 号 C04-914-401 混 12 月 装修
启房预售证第 绿地长岛 钢 2023 年 普通
134 抵债 南通 住宅 103.70 14,115 1,463,736.00
2020056 号 C04-914-502 混 12 月 装修
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
135 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 187.28 15,452 2,893,806.00
3-603 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
136 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 187.28 15,447 2,892,869.00
3-503 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
137 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 187.28 15,442 2,891,935.00
3-403 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
138 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 187.34 15,396 2,884,285.00
3-504 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
139 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 187.34 15,391 2,883,348.00
3-404 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
140 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 346.58 17,320 6,002,689.00
9-1102 混 9月 装修
号
湘新住建售许字
长沙麓云国际 钢 2023 年 普通
141 （XX22）第 0062 抵债 长沙 办公 346.58 17,300 5,995,758.00
9-1002 混 9月 装修
号
鄂（2020）武汉市 中粮祥云地铁
钢 2022 年 普通
142 蔡甸不动产权第 小镇 抵债 武汉 住宅 95.14 10,109 961,770.00
混 12 月 装修
0003784 号 13-1-302
宝能彩云之上
预许云字[2019]第 二期 A 区建设 钢 2022 年 普通
143 抵债 腾冲 住宅 178.62 17,172 3,067,346.00
（2026）号 项目 1 期 混 12 月 装修
-39-2
宝能彩云之上
云（2020）腾冲市
二期 A 区建设 钢 2022 年 普通
144 不动产权第 抵债 腾冲 住宅 85.96 8,493 730,019.00
项目 2 期-220 混 12 月 装修
0010505 号
栋-2-201
合计 17,213.35 - 295,054,653.60
注：评估对象账面价值为含税抵债金额，未经审计机构审计。
本次评估对象除北京大兴绿地海珀云翡项目 4-1402 已办产证，其他 143 套房地产
均未办理产权证。未办产权证房地产的信息以委托人提供的《抵债协议》复印件、《商
品房买卖合同》复印件、《不动产权证书》复印件、《国有土地使用权证》复印件、
《商品房预售许可证》复印件、《资产评估申报明细表》登记信息为准。
委估主要资产概况：为位于长春市、北京市等共 144 套房地产。
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北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
委托人承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重不漏，
以委托人提供的资产评估申报表为准。评估对象账面价值为抵债金额。未经审计机构
审计。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
从评估目的看：本次评估的目的是为上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产
为目的提供房地产市场价值参考意见，为了更准确的反映公司持有的房地产价值，增
强公司财务信息的准确性，按市场价值进行交易更为客观合理；
从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估的评估假设是立足于模拟一
个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场
因素和非正常因素对评估结论的影响；
从价值类型选择惯例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求
时，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2022 年 08 月 31 日。评估基准日系由委托人确定，确定
的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格
标准为取价标准。
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包
括：
（一）主要法律法规
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日中国人民共和国主席令第四十
六号）
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2020 年 1 月 1 日施行）；
3.《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议修订)；
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4.《中华人民共和国民法典》（自 2021 年 1 月 1 日起实施）；
5.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日国务院第 197 次
常务会议通过)；
6. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（根据 2017 年 11 月 19 日《国务院关于废
止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的
决定》第二次修订 ）；
7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50
号）；
8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号，自 2019 年 4 月 1 日起施行)；
9.《企业会计准则——基本准则》(2006 年 2 月 15 日中华人民共和国财政部令第
33 号公布)；
10.其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
（二）准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）
8.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
12.其他与资产评估相关的准则依据。
（三）经济行为文件
《资产评估委托合同》。
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（四）产权证明文件、重大合同协议
1.《抵债协议》复印件；
2.《商品房买卖合同》复印件；
3.《不动产权证书》复印件；
4.《商品房预售许可证》复印件；
（五）取价依据
1.评估基准日有效的银行存款利率等有关资料；
2.评估人员现场调查记录及收集的其他相关价格信息资料；
3.与评估对象有关业务所在行业有关国家宏观、区域市场等统计分析资料。
（六）参考资料及其他
1.评估基准日资产清查评估明细表；
2.统计部门资料；
3.其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
根据《资产评估准则》及《不动产准则》，房产评估有三种基本方法，即市场法、
收益法和成本法。
1. 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，
以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2. 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种
评估方法的总称。
3. 成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确
定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
（二）评估方法选择
对于评估方法的应用分析
1）市场法适用性分析
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市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，
以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。基本公式如下：
比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素
修正
评估对象中在同一供求圈内类似的房地产成交案例较多，交易市场较发达，可以
搜集足够的实际成交案例并选取可比实例，故可采用市场法预测其价值。
2）收益法适用性分析
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评
估方法的总称。
利用收益法评估资产是通过预测被评估资产的获利能力，对未来资产带来的净利
润或净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。使用这种方法的前
提条件是要能够确定被评估资产的获利能力、净利润或净现金流量以及确定合理的折
现率。
对于评估对象共 144 套房地产虽具有收益性，但是由于物业租售不成比，收益法
测算结果不能反映其市场价值，因此不适宜采用收益法进行评估。
3）成本法适用性分析
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定
评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部
成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差
额作为被评估资产的评估值，也可估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求
出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
成本法为生产费用价值论、重新开发建筑成本为导向，适用对象为：独立开发建
设项目进行重新开发建设的、很少发生交易的房地产、没有收益或没有潜在收益的房
地产，且房地产的价格取决于其效用，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能
增加其价值，评估对象房屋用途为住宅，成本法结果不能反映其市场价值，因此评估
对象不适宜采用成本法估价。
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八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与上
海尤安建筑设计股份有限公司签定的资产评估委托合同，我公司评估人员已实施了对
委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产的实地察看与
核对，并取得了相关的产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以
及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
1.接受上海尤安建筑设计股份有限公司的委托后，我公司即确定了有关的资产评
估人员并与委托人及买受人相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范
围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2.根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对
象、评估程序及主要评估方法。
3.评估人员负责对买受人申报的资产进行清查和评估。
（二）资产清查阶段
1.资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导买受人进行资产清查和填报资产评估申
报明细表。
2.评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人提供的资产评估申报明细表，评估人员到房产现场逐项进行清查和核
实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括买卖合同、抵债
协议等资料，以核实其法律权属的合法性；
3.账面价值核实
根据委托人提供抵债协议、付款凭证等资料进行核实。
4.评估资料的收集
向买受人提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
（三）评定估算阶段
1. 评估人员在企业有关人员的配合下，到房产现场对资产进行勘察和清点，具体
情况如下：
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评估人员在企业有关人员的配合下，对被评估建筑物逐一进行了现场调查，根据
资产评估申报明细表，核对各建筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等，并
对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账
实相符，不重不漏。在调查时，还主要察看了构筑物的层数、高度、内外装修基础状
况等，并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否
与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设备及维护结构、是否已竣工等。
（1）结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为
评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，
有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及
风化的严重程度。
（2）装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、
高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容
有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用
要求。
（4）维护结构：如非承重墙、门、窗等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现
象。
2.评估人员进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所
收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3.根据评估工作情况，得出初步结果，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改
完善。
（四）评估汇总、提交报告阶段
对各种方法进行合理分析，最终确定其中一种方法的结果作为本次评估结论。
按照我公司资产评估规范化要求，评估人员编制相关资产的评估技术说明。评估
结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上进
行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术说明和评
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估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质
量监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理
签发。最后出具正式报告并提交委托人。
九、评估假设
（一）本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
（二）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行
市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
（三）本次评估均以被评估资产现有用途不变为前提；
（四）本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；未考虑将来可能承担的抵押
担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；
（五）委托人提供的全部资料真实、准确、完整；
（六）假设评估对象及其所涉及资产均无影响其价值的权利瑕疵、负债和限制；
（七）假设在评估目的的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评
估基准日的用途与使用方式使用；
（八）本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因
素都已在我们与委托人之间充分揭示的前提下做出的；
本评估结果仅在满足上述评估假设条件的情况下成立，若本次评估中遵循的评估
假设条件发生变化时，评估结果会失效。
十、评估结论
此次评估采用市场法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
本次评估对象为上海尤安建筑设计股份有限公司于评估基准日 2022 年 08 月 31
日拟购买资产所涉及的位于长春市、北京市等共 144 套房地产的含税市场价值合计为
人民币 251,945,029.00 元，人民币大写金额贰亿伍仟壹佰玖拾肆万伍仟零贰拾玖元
整。评估结论详见《资产评估明细表》。
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资产评估明细表
委托人：上海尤安建筑设计股份有限公司 金额单位：人民币元
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
1 长春大众北城御园 3-1205 住宅 85.23 7,410.00 631,554.30 676,982.00 -45,427.70 -6.71
2 长春大众北城御园 3-1802 住宅 85.23 7,710.00 657,123.30 697,522.00 -40,398.70 -5.79
3 长春大众北城御园 6-1604 住宅 77.23 7,610.00 587,720.30 661,707.00 -73,986.70 -11.18
4 长春大众北城御园 17-1902 住宅 96.77 7,320.00 708,356.40 721,324.00 -12,967.60 -1.80
5 长春大众北城御园 17-1603 住宅 96.77 7,610.00 736,419.70 796,514.00 -60,094.30 -7.54
6 长春大众北城御园 17-1604 住宅 77.23 7,610.00 587,720.30 657,922.00 -70,201.70 -10.67
7 长春大众北城御园 17-1702 住宅 96.77 7,660.00 741,258.20 790,127.00 -48,868.80 -6.18
8 长春大众北城御园 17-1801 住宅 85.98 7,710.00 662,905.80 697,814.00 -34,908.20 -5.00
9 长春大众北城御园 17-1804 住宅 77.23 7,710.00 595,443.30 652,825.00 -57,381.70 -8.79
10 长春院子 B4-31-101 住宅 353.95 17,950.00 6,353,402.50 9,955,578.60 -3,602,176.10 -36.18
11 上河湾 9-102 住宅 244.22 12,250.00 2,991,695.00 4,395,227.00 -1,403,532.00 -31.93
12 北京大兴绿地海珀云翡项目 4-1402 住宅 183.11 57,860.00 10,594,744.60 10,620,380.00 -25,635.40 -0.24
13 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0402 室 住宅 98.40 6,070.00 597,288.00 665,440.00 -68,152.00 -10.24
14 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0405 室 住宅 113.41 6,070.00 688,398.70 724,532.00 -36,133.30 -4.99
15 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0404 室 住宅 129.36 6,070.00 785,215.20 833,816.00 -48,600.80 -5.83
16 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0301 室 住宅 113.94 5,970.00 680,221.80 748,143.00 -67,921.20 -9.08
17 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0302 室 住宅 100.82 5,970.00 601,895.40 683,671.00 -81,775.60 -11.96
18 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0401 室 住宅 113.94 6,070.00 691,615.80 748,633.00 -57,017.20 -7.62
19 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0402 室 住宅 100.82 6,070.00 611,977.40 684,104.00 -72,126.60 -10.54
20 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0403 室 住宅 101.31 6,070.00 614,951.70 688,300.00 -73,348.30 -10.66
21 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0405 室 住宅 113.31 6,070.00 687,791.70 729,875.00 -42,083.30 -5.77
22 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.13 6,070.00 692,769.10 739,083.00 -46,313.90 -6.27
23 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3103 室 住宅 101.31 6,170.00 625,082.70 687,865.00 -62,782.30 -9.13
24 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3205 室 住宅 113.31 6,170.00 699,122.70 728,901.00 -29,778.30 -4.09
25 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3206 室 住宅 114.13 6,170.00 704,182.10 738,102.00 -33,919.90 -4.60
26 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0301 室 住宅 114.03 5,970.00 680,759.10 737,700.00 -56,940.90 -7.72
27 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0302 室 住宅 98.40 5,970.00 587,448.00 665,021.00 -77,573.00 -11.66
28 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0305 室 住宅 113.41 5,970.00 677,057.70 724,050.00 -46,992.30 -6.49
29 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0306 室 住宅 114.25 5,970.00 682,072.50 729,412.00 -47,339.50 -6.49
30 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.25 6,070.00 693,497.50 729,898.00 -36,400.50 -4.99
31 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3002 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,440.00 -58,312.00 -8.76
32 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3006 室 住宅 114.25 6,170.00 704,922.50 729,898.00 -24,975.50 -3.42
30
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
33 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3102 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,021.00 -57,893.00 -8.71
34 贵阳国际花都三期 F9 栋 1 单元 3106 室 住宅 114.25 6,170.00 704,922.50 729,412.00 -24,489.50 -3.36
35 贵阳国际花都三期 F6 栋 1 单元 3105 室 住宅 113.31 6,170.00 699,122.70 729,388.00 -30,265.30 -4.15
36 贵阳国际花都三期 F4 栋 1 单元 304 室 住宅 134.74 5,970.00 804,397.80 857,205.00 -52,807.20 -6.16
37 贵阳国际花都三期 F5 栋 1 单元 304 室 住宅 134.80 5,970.00 804,756.00 884,633.00 -79,877.00 -9.03
38 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 0306 室 住宅 114.26 5,970.00 682,132.20 730,590.00 -48,457.80 -6.63
39 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 0406 室 住宅 114.26 6,070.00 693,558.20 731,081.00 -37,522.80 -5.13
40 贵阳国际花都三期 F7 栋 1 单元 3302 室 住宅 98.40 6,170.00 607,128.00 665,568.00 -58,440.00 -8.78
41 贵阳国际花都三期 F8 栋 1 单元 401 室 住宅 114.03 6,070.00 692,162.10 726,961.00 -34,798.90 -4.79
42 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0301 室 住宅 117.68 5,970.00 702,549.60 782,819.00 -80,269.40 -10.25
43 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0401 室 住宅 117.68 6,070.00 714,317.60 780,795.00 -66,477.40 -8.51
44 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0402 室 住宅 129.36 6,070.00 785,215.20 838,266.00 -53,050.80 -6.33
45 贵阳国际花都三期 F10 栋 1 单元 0403 室 住宅 139.55 6,070.00 847,068.50 883,896.00 -36,827.50 -4.17
46 济南国博城 D3-1 地块 6 号楼 1 单元 104 住宅 118.58 8,510.00 1,009,115.80 1,106,763.00 -97,647.20 -8.82
47 南宁绿地朗峯 A1-1-1201 住宅 115.05 10,970.00 1,262,098.50 1,407,252.00 -145,153.50 -10.31
48 南宁绿地朗峯 A1-1-1301 住宅 115.05 11,070.00 1,273,603.50 1,420,373.00 -146,769.50 -10.33
49 南宁绿地朗峯 A2-2-2401 住宅 126.17 12,370.00 1,560,722.90 1,710,138.00 -149,415.10 -8.74
50 南宁绿地朗峯 A2-2-2501 住宅 126.17 12,370.00 1,560,722.90 1,698,027.00 -137,304.10 -8.09
51 杭州绿地潮悦江山城项目 5-1-702 住宅 114.18 24,040.00 2,744,887.20 2,931,001.00 -186,113.80 -6.35
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
52 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 830,471.00 -15,021.40 -1.81
单元 2202
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
53 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 845,799.00 -30,349.40 -3.59
单元 2301
兰州绿地智慧金融城项目 P 地块 7 号楼 1
54 住宅 153.28 5,320.00 815,449.60 825,873.00 -10,423.40 -1.26
单元 2302
55 保利南昌堂悦 5-2-902 住宅 108.16 8,360.00 904,217.60 899,739.00 4,478.60 0.50
56 保利清能拾光年 2 号楼 2 号房 2402 住宅 87.48 12,130.00 1,061,132.40 1,048,798.00 12,334.40 1.18
57 保利清能拾光年 2 号楼 2 号房 2302 住宅 87.48 12,130.00 1,061,132.40 1,047,967.00 13,165.40 1.26
58 境启澜庭南区 1 号（A1#）304 室 住宅 119.31 13,970.00 1,666,760.70 1,661,389.00 5,371.70 0.32
59 贵阳金茂府 A7 号楼 2-4-4 住宅 126.90 10,180.00 1,291,842.00 1,276,614.00 15,228.00 1.19
60 济南普利中心办公五期 1 单元 1001 室 办公 394.35 12,170.00 4,799,239.50 5,323,725.00 -524,485.50 -9.85
61 济南普利中心办公五期 1 单元 1002 室 办公 115.26 14,170.00 1,633,234.20 1,901,790.00 -268,555.80 -14.12
62 济南普利中心办公五期 1 单元 1003 室 办公 118.55 14,170.00 1,679,853.50 1,956,075.00 -276,221.50 -14.12
63 济南普利中心办公五期 1 单元 1004 室 办公 115.11 14,170.00 1,631,108.70 1,899,315.00 -268,206.30 -14.12
64 绿地商业中心 1 幢 901 室 办公 354.80 21,530.00 7,638,844.00 9,295,760.00 -1,656,916.00 -17.82
65 绿地商业中心 1 幢 902 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 7,245,840.00 -373,464.00 -5.15
66 绿地商业中心 1 幢 903 室 办公 354.76 21,530.00 7,637,982.80 8,762,572.00 -1,124,589.20 -12.83
31
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
67 绿地商业中心 1 幢 904 室 办公 355.05 21,530.00 7,644,226.50 9,479,835.00 -1,835,608.50 -19.36
68 绿地商业中心 1 幢 905 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 8,203,440.00 -1,331,064.00 -16.23
69 绿地商业中心 1 幢 906 室 办公 355.09 21,530.00 7,645,087.70 10,546,173.00 -2,901,085.30 -27.51
70 绿地商业中心 1 幢 1001 室 办公 354.80 21,530.00 7,638,844.00 9,402,200.00 -1,763,356.00 -18.75
71 绿地商业中心 1 幢 1002 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 7,341,600.00 -469,224.00 -6.39
72 绿地商业中心 1 幢 1003 室 办公 354.76 21,530.00 7,637,982.80 8,869,000.00 -1,231,017.20 -13.88
73 绿地商业中心 1 幢 1004 室 办公 355.05 21,530.00 7,644,226.50 9,586,350.00 -1,942,123.50 -20.26
74 绿地商业中心 1 幢 1005 室 办公 319.20 21,530.00 6,872,376.00 8,299,200.00 -1,426,824.00 -17.19
75 绿地商业中心 1 幢 1006 室 办公 355.09 22,030.00 7,822,632.70 10,652,700.00 -2,830,067.30 -26.57
76 绿地商业中心 4 幢 1414 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,614,168.00 -174,549.00 -10.81
77 绿地商业中心 4 幢 1602 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
78 绿地商业中心 4 幢 1603 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
79 绿地商业中心 4 幢 1604 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,917,705.00 -413,709.00 -21.57
80 绿地商业中心 4 幢 2103 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
81 绿地商业中心 4 幢 2104 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
82 绿地商业中心 4 幢 2105 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 1,993,340.00 -489,344.00 -24.55
83 绿地商业中心 4 幢 2114 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,737,670.00 -298,051.00 -17.15
84 绿地商业中心 4 幢 2302 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
85 绿地商业中心 4 幢 2303 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
86 绿地商业中心 4 幢 2304 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,002,238.00 -498,242.00 -24.88
87 绿地商业中心 4 幢 2307 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
88 绿地商业中心 4 幢 2308 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,746,187.00 -306,568.00 -17.56
89 绿地商业中心 4 幢 2309 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
90 绿地商业中心 4 幢 2315 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,780,257.00 -340,638.00 -19.13
91 绿地商业中心 4 幢 2316 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,780,257.00 -340,638.00 -19.13
92 绿地商业中心 4 幢 2502 室 公寓 48.36 31,100.00 1,503,996.00 2,011,136.00 -507,140.00 -25.22
93 绿地商业中心 4 幢 2510 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
94 绿地商业中心 4 幢 2511 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
95 绿地商业中心 4 幢 2512 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
96 绿地商业中心 4 幢 2513 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,797,291.00 -357,672.00 -19.90
97 绿地商业中心 4 幢 2514 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,754,705.00 -315,086.00 -17.96
98 绿地商业中心 4 幢 2515 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
99 绿地商业中心 4 幢 2516 室 公寓 46.29 31,100.00 1,439,619.00 1,788,774.00 -349,155.00 -19.52
100 融创上东城项目 A20-15 栋 705 公寓 58.33 7,570.00 441,558.10 495,805.00 -54,246.90 -10.94
32
上海尤安建筑设计股份有限公司拟购买资产所涉及的位于长春市、
北京市等共 144 套房地产市场价值资产评估报告
序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
101 融创上东城项目 A20-15 栋 1714 公寓 45.36 7,570.00 343,375.20 385,560.00 -42,184.80 -10.94
102 融创上东城项目 A20-15 栋 1715 公寓 45.36 7,570.00 343,375.20 385,560.00 -42,184.80 -10.94
103 融创上东城项目 A20-15 栋 1704 公寓 46.64 7,570.00 353,064.80 396,440.00 -43,375.20 -10.94
104 融创上东城项目 A20-15 栋 1705 公寓 58.33 7,570.00 441,558.10 495,805.00 -54,246.90 -10.94
绿地空港 GIC 办公四地块 8 号楼 3 单元
105 办公 78.27 9,570.00 749,043.90 817,304.00 -68,260.10 -8.35
304 室
106 长沙城际空间站 T9-2619 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
107 长沙城际空间站 T9-2620 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
108 长沙城际空间站 T9-2621 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
109 长沙城际空间站 T9-2622 公寓 44.24 10,130.00 448,151.20 470,576.00 -22,424.80 -4.77
110 温州凯迪瓯玥名邸 2-2304 住宅 100.26 22,850.00 2,290,941.00 2,317,410.00 -26,469.00 -1.14
111 温州凯迪瓯玥名邸车位-2-1414 车位 - 244,700.00 244,700.00 1,000.00 243,700.00 24,370.00
112 南昌绿地国博商 5-1#楼 512 室 公寓 74.55 8,090.00 603,109.50 667,342.00 -64,232.50 -9.63
113 南昌绿地国博商 5-1#楼 513 室 公寓 48.72 8,690.00 423,376.80 458,533.00 -35,156.20 -7.67
114 南昌绿地国博商 5-1#楼 514 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
115 南昌绿地国博商 5-1#楼 515 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
116 南昌绿地国博商 5-1#楼 516 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
117 南昌绿地国博商 5-1#楼 517 室 公寓 42.50 8,090.00 343,825.00 380,443.00 -36,618.00 -9.63
118 南昌绿地国博商 5-1#楼 518 室 公寓 42.50 8,090.00 343,825.00 380,443.00 -36,618.00 -9.63
119 南昌绿地国博商 5-1#楼 519 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
120 南昌绿地国博商 5-1#楼 520 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
121 南昌绿地国博商 5-1#楼 521 室 公寓 42.58 8,090.00 344,472.20 381,159.00 -36,686.80 -9.63
122 南昌绿地国博商 5-1#楼 522 室 公寓 48.72 8,090.00 394,144.80 436,122.00 -41,977.20 -9.63
123 南昌绿地国博商 5-1#楼 523 室 公寓 74.55 7,190.00 536,014.50 598,756.00 -62,741.50 -10.48
124 绿地毫州名樾台 7 栋 403 室 住宅 121.58 6,770.00 823,096.60 862,452.00 -39,355.40 -4.56
125 绿地毫州名樾台车位 车位 - 25,000.00 25,000.00 25,000.00 - -
126 绿地长岛 C04-914-405 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,435,114.00 -294,414.00 -20.52%
127 绿地长岛 C04-937-401 住宅 93.85 11,000.00 1,032,350.00 1,329,019.00 -296,669.00 -22.32%
128 绿地长岛 C04-914-206 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,419,857.00 -276,077.00 -19.44%
129 绿地长岛 C04-938-401 住宅 93.85 11,000.00 1,032,350.00 1,329,019.00 -296,669.00 -22.32%
130 绿地长岛 C04-914-404 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,438,989.00 -295,209.00 -20.52%
131 绿地长岛 C04-914-301 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,515,519.00 -371,739.00 -24.53%
132 绿地长岛 C04-914-302 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,435,114.00 -294,414.00 -20.52%
133 绿地长岛 C04-914-401 住宅 103.98 11,000.00 1,143,780.00 1,515,519.00 -371,739.00 -24.53%
134 绿地长岛 C04-914-502 住宅 103.70 11,000.00 1,140,700.00 1,463,736.00 -323,036.00 -22.07%
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序 房屋用
建筑物名称 建筑面积（㎡）评估单价（元/㎡）评估净值（元）账面价值（元）增减值（元） 增值率
号 途
135 长沙麓云国际 3-603 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,893,806.00 -279,377.20 -9.65
136 长沙麓云国际 3-503 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,892,869.00 -278,440.20 -9.63
136 长沙麓云国际 3-403 办公 187.28 13,960.00 2,614,428.80 2,891,935.00 -277,506.20 -9.60
138 长沙麓云国际 3-504 办公 187.34 13,960.00 2,615,266.40 2,884,285.00 -269,018.60 -9.33
139 长沙麓云国际 3-404 办公 187.34 13,960.00 2,615,266.40 2,883,348.00 -268,081.60 -9.30
140 长沙麓云国际 9-1102 办公 346.58 16,960.00 5,877,996.80 6,002,689.00 -124,692.20 -2.08
141 长沙麓云国际 9-1002 办公 346.58 16,960.00 5,877,996.80 5,995,758.00 -117,761.20 -1.96
142 中粮祥云地铁小镇 13-1-302 住宅 95.14 10,200.00 970,428.00 961,770.00 8,658.00 0.90
宝能彩云之上二期 A 区建设项目 1 期
143 住宅 178.62 15,480.00 2,765,037.60 3,067,346.00 -302,308.40 -9.86
-39-2
宝能彩云之上二期 A 区建设项目 2 期-220
144 住宅 85.96 7,820.00 672,207.20 730,019.00 -57,811.80 -7.92
栋-2-201
合计 17,213.35 - 251,945,029.00 295,054,653.60 -43,109,624.60 -14.61
评估减值原因分析：
房地产评估价值减值 43,109,624.60 元，减值率为 14.61%；导致整体评估减值的
主要原因：1.近三年受新型冠状病毒肺炎（Corona Virus Disease 2019，COVID-19）
影响，房地产市场不景气，导致评估减值；2.评估对象账面金额均为抵债的金额，抵
债金额普遍偏高，且评估对象大部分为期房，不确定性较大出于风险考虑，导致评估
减值；3.虽然房产作价（账面价值）均在政府房管部门的备案价范围内，抵债金额小
于等于备案价上限确定，但是评估价值为一房一价的市场价值，导致评估减值。
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司资产评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
（一）遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专
业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、
完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证；
（二）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评
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估工作的全体人员与委托人及买受人之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程
中恪守职业道德和规范；
（三）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的
现行价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也
未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响；
（四）我们未考虑本次申报评估资产在评估基准日后可能发生的抵押、担保等任
何限制因素对评估结论的影响；
（五）于评估基准日除了大兴区辅星路 48 号院 4 号楼 14 层 1402 已办理《不动产
权证书》外，其他 143 套房地产均未办理产权证。本次评估未考虑未办证对评估价值
的影响，提请报告使用人注意。
（六）对可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已
履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；
（七）评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应
调整；若资产作价标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托人应及时聘
请评估机构重新确定评估值。提请评估报告使用人注意。
（八）根据评估人员现场查勘及委托人介绍：本次评估对象截止至评估基准日均
未投入使用，本次评估为假设评估对象所在楼宇均能正常竣工交付使用，未考虑延迟
交房等因素对评估价值的影响。提请报告使用人注意。
（九）于评估基准日，评估对象均未投入使用。提请报告使用人注意。
（十）评估对象来源均为抵债，本次评估已考虑此因素对价值的影响，提请报告
使用人注意。
（十一）受客观条件限制，评估人员所作的评估工作，在较大程度上依据委托方
提供的相关资料及现场勘查，资料的真实性及完整性会对评估结果产生重大影响。本
评估机构仅对委估资产在评估基准日的市场价值发表意见，不对评估对象的法律权属
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提供保证，由于评估对象产权关系引起的一切纠纷与本公司无关；
（十二）由委托人和委托人提供的与评估相关的营业执照、产权证明文件、资产
明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托人及买受人和相关当事人应对所提供
的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。本公司对委托人及委托人
提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件等资料进行了独立审查，但不对
上述资料的真实性负责；
（十三）本报告评估结论是对 2022 年 08 月 31 日这一基准日所评估资产价值的客
观公允反映，我公司对评估基准日以后该项资产价值发生的重大变化不负任何责任；
（十四）本次评估值包含相对应土地使用权价值。提请报告使用人注意。
（十五）本报告含有若干备查文件，备查文件构成本报告之重要组成，与本报告
正文同时使用方为有效。
以上事项可能会对评估结论产生影响，提请报告使用人应予以特别关注。
十二、评估报告使用限制说明
（一）委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产
评估报告载明的使用目的及用途使用资产评估报告。
（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人核准或备案后使用。
（三）委托人或其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任；
（四）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（五）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（六）本评估报告使用期限：本评估结论的使用有效期为一年，即自 2022 年 08
月 31 日至 2023 年 08 月 30 日有效。资产评估报告使用人应在载明的评估结论使用有
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效期内使用资产评估报告。
十三、评估报告日
本评估报告专业意见形成于 2022 年 09 月 22 日。
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
国众联资产评估土地房地产估价有限公司
资产评估师：庾江力
资产评估师：鲁杨昊
二○二二年九月二十二日
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评估报告附件
目 录
一、委托人及买受人营业执照复印件；
二、《商品房买卖合同》复印件；
三、《不动产权证书》京（2022）大不动产权第 0030746 号复印件；
四、《未办理产权证声明函》复印件；
五、委托人及委托人承诺函；
六、资产评估师承诺函；
七、资产评估机构营业执照复印件；
八、证券期货相关业务评估资格证书复印件；
九、《深圳市财政委员会关于国众联资产评估土地房地产估价有限公司登记备案
公告》（深财资备案会[2017]011 号）复印件；
十、中国资产评估协会职业会员证书复印件；
十一、资产评估明细表。
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