议案二
上海尤安建筑设计股份有限公司
2022 年度总经理工作报告
报告期内，受融资和供地政策双重调控因素的影响，下游房地产行业出现了显著的
短期波动。2022年，全国房地产开发投资额132,895亿元，同比下降10.0%，这是自本世
纪起有官方统计以来房地产开发投资额的首次年度负增长。2022年全年全国房地产新开
工面积同比下降39.4%，竣工面积同比下降15.0%，全国商品房销售面积同比下降24.3%，
商品房销售额同比下降26.7%，房地产开发企业到位资金同比下降25.9%；与建筑设计行
业发展关联度较高的土地购置面积和土地成交价款两项核心数据，分别同比下降53.4%
和48.4%。
在房地产行业调整的影响下，上游建筑设计行业相应出现了业务大幅减少、资金回
笼乏力、市场竞争加剧等困难局面，公司也同样面临着来自市场、业务、资金和人员等
多方面的较大经营压力，营业收入减少较多；而作为营业成本主要构成部分的人员固定
薪酬支出则相对刚性，致使营业成本未随营业收入同幅度减少；此外，受下游主要客户
在本年度内普遍出现的流动性不畅影响，公司回款延缓的情形加重，致使应收账款账龄
总体有所延长，信用减值损失计提金额增加，以上三重因素的叠加，导致公司2022年度
业绩出现较大幅度的下降。但该等业绩波动系下游房地产行业短期下降导致的暂时性调
整，从中长期看，房地产及其上游建筑设计行业持续稳健发展的趋势并未出现变化。
报告期内，公司业绩变化符合行业发展状况。
一、公司总体经营情况
报告期内，公司实现营业收入50,816.08万元，同比下降46.81%；实现营业利润
3,084.85万元，同比下降91.29%；实现利润总额3,112.33万元，同比下降91.21%；实现
归属于上市公司股东的净利润2,080.79万元，同比下降93.16%；实现扣除非经常性损益
后的归属于上市公司股东的净利润934.51万元，同比下降96.66%。
2022年主要财务指标如下：
比较科目 2022 年 2021 年 本年比上年增减
营业收入（元） 508,160,845.86 955,373,656.52 -46.81%
归属于上市公司股东的净利润（元） 20,807,915.56 304,004,648.07 -93.16%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润（元） 9,345,057.36 279,406,562.20 -96.66%
经营活动产生的现金流量净额（元） 56,294,663.28 101,721,947.10 -44.66%
比较科目 2022 年末 2021 年初 本年末比上年末增减
资产总额（元） 3,300,482,250.17 3,584,200,622.25 -7.92%
归属上市公司股东的所有者权益（元） 3,092,876,057.81 3,180,068,142.25 -2.74%
二、公司业务经营情况
1、营业收入情况
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 508,160,845.86 100% 955,373,656.52 100% -46.81%
分行业
建筑设计及咨询 507,912,127.69 99.95% 955,264,423.64 99.99% -46.83%
其他业务收入- 房屋
248,718.17 0.05% 109,232.88 0.01% 127.70%
租赁
分产品
居住建筑设计及咨询 249,100,777.09 49.02% 475,272,863.42 49.75% -47.59%
公共建筑设计及咨询 182,814,370.25 35.98% 301,595,013.44 31.57% -39.38%
功能混合型社区设计
75,996,980.35 14.96% 178,396,546.78 18.67% -57.40%
及咨询
其他业务收入- 房屋
248,718.17 0.05% 109,232.88 0.01% 127.70%
租赁
分地区
华东地区 230,509,198.55 45.36% 473,578,663.70 49.57% -51.33%
华中地区 95,955,250.28 18.88% 173,665,568.25 18.18% -44.75%
华北地区 56,486,745.23 11.12% 83,772,930.80 8.77% -32.57%
华南地区 44,069,942.92 8.67% 73,345,351.48 7.68% -39.91%
西北地区 31,454,035.61 6.19% 68,921,861.43 7.21% -54.36%
西南地区 39,122,889.54 7.70% 57,766,165.83 6.05% -32.27%
东北地区 10,562,783.73 2.08% 24,323,115.03 2.55% -56.57%
分销售模式
直接销售 507,912,127.69 99.95% 955,264,423.64 99.99% -46.83%
其他 248,718.17 0.05% 109,232.88 0.01% 127.70%
2、主要供应商、客户情况
（1）对前五大客户的销售情况
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 绿地控股集团股份有限公司 127,980,669.27 25.19%
2 中国保利集团有限公司 61,375,938.62 12.08%
3 上海港城开发（集团）有限公司 25,798,683.92 5.08%
4 中国金茂控股集团有限公司 16,709,497.99 3.29%
5 华润置地有限公司 14,676,573.26 2.89%
合计 -- 246,541,363.06 48.53%
（2）对前五名供应商的采购情况
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中设集团上海国际货代储运有限公司 11,203,477.90 18.88%
2 上海中企物业管理有限公司 2,766,268.09 4.66%
3 上海曼图室内设计有限公司 2,208,566.04 3.72%
4 上海荣设置业有限公司 2,199,921.60 3.71%
5 上海瀚筑数字科技有限公司（上海瀚盛文化传播有限公司) 1,924,516.68 3.24%
合计 -- 20,302,750.31 34.21%
三、公司主要财务数据分析
1、资产、负债构成情况分析
单位：元
2022 年末 2022 年初 比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
主要系因募集资
金投资项目建设
货币资金 1,604,854,472.59 48.62% 2,352,203,741.37 65.63% -17.01% 和债务重组事项
支付的购房款大
幅增加所致。
应收账款 592,371,621.77 17.95% 771,885,623.55 21.54% -3.59% 未发生重大变动
主要系报告期内
和客户实施债务
投资性房地产 123,176,156.32 3.73% 24,266,102.50 0.68% 3.05%
重组，以房抵债的
房屋入账所致。
长期股权投资 0.00% 0.00% 0.00% 未发生重大变动
主要系报告期内
募集资金投资项
固定资产 579,869,828.54 17.57% 25,924,815.22 0.72% 16.85%
目购买的房屋入
账所致。
在建工程 0.00% 0.00% 0.00% 未发生重大变动
主要系报告期内
使用权资产 34,380,873.54 1.04% 67,547,956.59 1.88% -0.84%
终止租赁所致。
短期借款 0.00% 0.00% 0.00% 未发生重大变动
合同负债 52,737,194.12 1.60% 73,569,406.88 2.05% -0.45% 未发生重大变动
长期借款 0.00% 0.00% 0.00% 未发生重大变动
主要系报告期内
租赁负债 33,552,719.17 1.02% 64,199,476.86 1.79% -0.77%
终止租赁所致。
主要系报告期内
应收票据 9,245,800.21 0.28% 21,583,694.45 0.60% -0.32% 客户回款，以及转
为应收账款所致。
预付款项 290,778.35 0.01% 232,228.33 0.01% 0.00% 未发生重大变动
主要系报告期内
其他应收款 1,346,568.43 0.04% 3,094,668.39 0.09% -0.05% 终止租赁致使房
屋押金减少所致。
其他流动资产 4,359,337.60 0.13% 3,616,550.26 0.10% 0.03% 未发生重大变动
无形资产 2,318,574.39 0.07% 2,835,896.23 0.08% -0.01% 未发生重大变动
主要系报告期内
终止租赁，相应装
长期待摊费用 4,624,840.90 0.14% 37,974,333.86 1.06% -0.92%
修费一次性转入
当期损益所致。
递延所得税资产 37,276,955.79 1.13% 32,944,790.20 0.92% 0.21% 未发生重大变动
其他非流动资产 306,366,441.74 9.28% 240,090,221.30 6.70% 2.58% 未发生重大变动
应付账款 35,787,711.01 1.08% 46,818,461.89 1.31% -0.23% 未发生重大变动
主要系报告期内
将部分投资性房
预收款项 103,274.57 0.00% 44,803.79 0.00% 0.00% 地产对外出租，预
收的租房款增加
所致。
主要系报告期内
因下游房地产行
应付职工薪酬 29,823,980.47 0.90% 109,423,228.79 3.05% -2.15% 业整体调整导致
设计业务量大幅
减少，公司相应作
出人员规模收缩
性调整，致使年末
计提的工资及奖
金大幅下降所致。
主要系报告期内
因下游房地产行
业整体调整导致
设计业务量大幅
减少，公司相应作
应交税费 37,396,420.54 1.13% 84,530,757.22 2.36% -1.23% 出人员规模收缩
性调整，致使年末
计提增值税、企业
所得税及个人所
得税大幅下降所
致。
主要系报告期末
计提的物业水电
其他应付款 3,594,049.66 0.11% 5,298,864.84 0.15% -0.04%
费及员工报销款
减少所致。
主要系报告期内
终止租赁，使得一
一年内到期的非流 年内到期的租赁
8,460,190.07 0.26% 13,289,832.64 0.37% -0.11%
动负债 负债重分类至一
年内到期的非流
动负债大幅减少。
其他流动负债 3,164,231.64 0.10% 4,414,164.40 0.12% -0.02% 未发生重大变动
2、期间费用情况
单位：元
2022 年 2021 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 11,980,558.25 16,090,214.74 -25.54% 未发生重大变动
主要系报告期内因下游房地产行业整体调整导致设计
业务量大幅减少，公司相应作出人员规模和办公场所两
管理费用 88,575,779.99 62,102,461.12 42.63% 项收缩性调整，致使辞退福利增加，以及办公用房退租
后与装修费相关的长期待摊费用一次性计入当期损益，
从而增加了管理费用。
财务费用 -61,478,446.54 -47,456,713.87 -29.55% 未发生重大变动
研发费用 37,084,620.21 47,003,716.71 -21.10% 未发生重大变动
3、现金流量状况分析
单位：元
项目 2022 年 2021 年 同比增减
经营活动现金流入小计 640,847,589.88 837,791,479.57 -23.51%
经营活动现金流出小计 584,552,926.60 736,069,532.47 -20.58%
经营活动产生的现金流量净额 56,294,663.28 101,721,947.10 -44.66%
投资活动现金流入小计 80,254.15 338,123.01 -76.26%
投资活动现金流出小计 678,784,446.11 279,885,041.84 142.52%
投资活动产生的现金流量净额 -678,704,191.96 -279,546,918.83 -142.79%
筹资活动现金流入小计 1,225,000.00 2,288,639,367.93 -99.95%
筹资活动现金流出小计 125,040,800.60 132,584,569.26 -5.69%
筹资活动产生的现金流量净额 -123,815,800.60 2,156,054,798.67 -105.74%
现金及现金等价物净增加额 -746,225,329.28 1,978,229,826.94 -137.72%
1、报告期内，经营活动产生的现金流量净额较上年减少 44.66%，主要系本报告期
因下游房地产行业整体调整导致设计业务量大幅减少，但成本支出中薪酬占比较大且相
对刚性，支付给职工以及为职工支付的现金的下降幅度不及经营活动现金流入的下降幅
度，致使经营活动产生的现金流量净额下降幅度较大。
2、报告期内，投资活动现金流入金额较上年减少 76.26%，主要系收到的固定资产
处置金额减少，而上期相应业务金额较大所致。
3、报告期内，投资活动现金流出金额较上年增加 142.52%，主要系募集资金投资
项目建设和债务重组事项支付的购房款大幅增加所致。
4、报告期内，投资活动产生的现金流量净额较上年减少 142.79%，主要系募集资
金投资项目建设和债务重组事项支付的购房款大幅增加所致。
5、报告期内，筹资活动现金流入较上年减少 99.95%，主要系上年公司发行新股，
收到募投资金较多，而本报告期公司并无筹资活动所致。
6、报告期内，筹资活动产生的现金流量净额较上年减少 105.74%，主要系上年公
司发行新股，收到募投资金较多，而本报告期公司并无筹资活动所致。
7、报告期内，现金及现金等价物净增加额较上年减少 137.72%，主要系经营活动、
投资活动和筹资活动产生的现金流量净额均较上年减少较多所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说
明：
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为 56,294,663.28 元，本年度净利润
为 20,025,853.98 元，主要原因系：
1、受房地产政策调控等因素影响，业务规模下降，但公司加强对应收账款的回收，
使得客户回款大于营业收入；
2、尽管应收账款的回收力度有所加强，但应收账款余额仍然较大，因账龄迁徙以
及单项计提导致本报告期计提的信用减值损失金额较大，从而致使报告期虽然净利润减
少，但并无实际现金流出。
四、2023 年度重点经营计划
公司提出 2023 年度经营目标为：在市场总体容量因房地产整体调整有所波动的情
况下，确保建筑方案设计主营业务的市场占有率稳中向上；努力整合市场资源，使新组
建的规划、室内团队业务实现较快发展；力争再开辟 1-2 个新赛道业务。将具体做好以
下三个方面的工作：
1、继续加强主营业务的拓展，在市场低谷期积极寻求新突破。
设计业务市场拓展将聚焦于两类关键客户：一是头部国资房地产开发企业，围绕其
产品线的发展计划开展深度的研发创新，以此建立起黏性较高的合作关系；二是具有特
定资源优势的地方城投类国有开发企业，以合作研发为切入点，推进项目的落地。同时，
市场拓展还将精耕于两类关键产品：一是具有高创意、高附加值、社会影响力大的城市
地标性建筑、核心商业区综合体、TOD 站前区域综合开发、中高级酒店等高端、复杂的
大型公共建筑项目，注重自身创新力和品牌影响力的塑造；二是以传统历史风貌复刻、
旧城旧街改造、租赁住房、记忆传承式建筑重塑等为主体的城市更新项目，将通过对既
有建筑在“以自然为邻”、“与环境相映”、“与历史交融”主题下的设计塑造，在城市更
新中对建筑和空间赋予新的美学和实用价值，从而打造起公司在城市更新设计领域的核
心竞争力。
2、继续着力于两个“新赛道”的开辟，培育业务新增长点。
将以方案设计业务为轴心，努力实现业务链的横向和纵向延伸。纵向业务延伸是沿
着现有地产设计的业务主线，继续加强对室内、景观、照明等新团队的业务扶持，加强
业务、管理的资源协同，使之成为业务新增长点。横向业务延伸则是积极探索非地产设
计业务，对产业园、规划等新团队加强支持力度，统筹市场资源协调，使之在公司业务
转型中发挥重要作用。
3、继续加强应收账款的催收，不断强化企业内部控制管理
针对当前下游房地产业现金流高度紧张，设计业务账款回笼承压的不利局面，公司
将继续强化应收账款的回收管理工作。将回款安全性与业务部门的绩效考核紧密挂钩，
密切关注账龄账期变化中的客户经营状况，及时判断风险，加紧账款催收；同时，对于
已出险或高风险的项目或企业，通过每周经营例会及时分析和评估其资信变化状况，一
旦出现不利因素，将立即通过债务重组或法律手段来确保债权的实现，及时化解坏账风
险。此外，将继续加强各项内部控制管理措施，高度关注业务产出效率指标，进一步对
实质绩效的考核和跟踪；继续加强现金管理，在安全的前提下充分发挥资金的使用效能；
继续加强募集资金投资项目的建设期管理，切实用好募集资金，力争早日结项交付。
上述经营计划的提出，仅为管理层对全年经营业务开展的合理设想，并不构成公司
对投资者的业绩承诺，最终能否实现尚需得到市场的验证。此外，该经营计划还受到宏
观市场环境、人力资源配备等诸多因素的影响，存在较大不确定性。投资者应当对此保
持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
特此报告
（以下无正文）
（此页无正文，为上海尤安建筑设计股份有限公司 2022 年度总经理工作报告之签署页）
上海尤安建筑设计股份有限公司
总经理：陈磊（签署）
2023 年 4 月 25 日