股票简称：中海发展        股票代码：600026           公告编号：临 2012-063
转债简称：中海转债        转债代码：110017           公告编号：临 2012-063



                       中海发展股份有限公司
                     关于公司会计政策变更的公告


    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、

误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承

担个别及连带责任。


    根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》和《企业会计准则第 28 号—
会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，中海发展股份有限公司（以
下简称“本公司”或“公司”）董事会 2012 年第 17 次会议、监事会 2012 年第 9
次会议于 2012 年 11 月 27 日审议并通过了《关于投资性房地产的后续计量由成
本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，现将具体情况公告如下。


    一、本次会计政策变更情况概述
    1、变更日期：自2012年11月1日起执行。
    2、本公司持有的投资性房地产：本公司于 2008 年整幢购置上海港国际客运
中心商业办公配套项目 5 号办公楼作为公司行政办公大楼，并自 2011 年起陆续
出租该楼的部分楼层，目前除七楼自用外，其余楼层以租赁方式投资经营。截至
2012 年 10 月 31 日，公司已出租楼层建筑面积为 5,423 平方米，账面价值为人民
币 2.12 亿元。其余拟出租楼层（8,267 平方米）尚处于装修在建状态，待完工后
将陆续对外出租经营。
    3、变更原因：本公司持有的投资性房地产主要位于上海市虹口区北外滩航
运集聚区，随着上海国际航运中心的开发建设，区域内房地产价值不断提升，升
值潜力较大且预计将会持续，因此在成本计价模式下，账面净值随折旧和摊销而
不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，低估了公司价值，不利于投资者

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了解公司的真实情况。
    同时，新颁布的《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定企业对投资性
房地产的后续计量模式可以选择采用成本模式，也可以选择采用公允价值模式。
本公司所持物业同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、
“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信
息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件，因此将本公司
持有的投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，
并作为会计政策变更处理。
    公司的投资性房地产主要用于出租，采用公允价值模式进行后续计量是目前
国际通行的成熟方法，能够及时反映公司价值的变化，便于公司管理层及投资者
及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息，符合全体股东的利益。
    4、本次会计政策变更前采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用成本
模式计量。即对投资性房地产采用成本减累计折旧及净残值后按直线法，按估计
可使用年限计算折旧，计入当期损益。房屋建筑物预计使用寿命为30-40年、预
计净残值率为4%，年折旧率为2.40%-3.20%。在资产负债表日按投资性房地产的
成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的差额计提减值准
备。
    5、本次会计政策变更后采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用公允
价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性
房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计
入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房
地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，
其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。


    三、本次会计政策变更对公司的影响
    采用公允价值计量的投资性房地产在日常核算中不再计提折旧。在资产负债
表日对投资性房地产进行评估，并调整投资性房地产的账面价值，评估公允价值
与原账面价值的差额计入当期损益。根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》
等相关规定，本次会计政策变更涉及投资性房地产后续计量模式的转换，该项会
计政策变更需要对 2011 年 12 月 31 日的财务报表进行追溯调整。根据董事会现

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有资料，本公司于 2011 年 12 月 31 日投资性房地产的价值预计将从约人民币 2.3
亿元重新调整至约人民币 3.8 亿元，相当于增长约 65%；本公司于 2012 年 12 月
31 日的投资性房地产价值将采取公允价值计量模式，有关资料将于适当时候于
本公司的 2012 年年度报告中披露。
    本次会计政策变更后，根据公司制定的《中海发展投资性房地产公允价值计
量管理办法》的规定，公司每个会计年度末均须通过市场调研报告或评估报告对
投资性房地产的公允价值进行估价。若投资性房地产项目所在地的房地产市场出
现大幅变动会导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
    为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得
随意变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为
成本模式。


    四、董事会关于会计政策变更的合理性说明
    本公司董事会 2012 年第十七次会议于 2012 年 11 月 27 日召开，审议通过了
《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议
案》。
    董事会认为：公司采用公允价值模式计量投资性房地产，可以更加客观公允
的反映公司持有的投资性房地产的市场价值，能公允地反映公司财务状况。
    董事会同意公司本次会计政策变更。


    五、独立董事意见
    根据《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》、《上市公司治理准
则》和本公司《公司章程》的有关规定，公司独立董事仔细审阅了公司董事会会
议材料，对公司《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值
计量模式的议案》发表独立意见如下：
    1、公司董事会审议通过的关于投资性房地产会计政策变更事项，其审议程
序符合本公司《公司章程》和有关法律法规的规定；
    2、公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量
方法，能够客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值。公司持有的投资性
房地产主要位于上海虹口区北外滩航运集聚区，有活跃的房地产租赁和交易市

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场，公司能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信
息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计，投资性房地产的公允
价值能够持续可靠取得。公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，
可以更加真实客观地反映公司价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准则》
等国家相关法律法规的规定和要求，不存在损害公司利益及中小股东合法权益的
情况。
    3、董事会审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规定，经审慎
判断，独立董事同意公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。


    六、监事会意见
    监事会对公司会计政策变更事项发表审核意见如下：
    1、公司审议通过的关于投资性房地产会计政策变更事项，其审议程序符合
本公司《公司章程》和有关法律法规的规定；
    2、公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的计量
方法。公司持有的投资性房地产主要位于上海虹口区北外滩航运集聚区，有活跃
的房地产租赁和交易市场，公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计
量，可以更加真实客观地反映公司价值。本次会计政策的变更符合《企业会计准
则》等国家相关法律法规的规定和要求，不存在损害公司利益及中小股东合法权
益的情况。
    3、公司对此项议案的审议、表决程序符合《公司法》及《公司章程》的规
定，经审慎判断，监事会同意公司采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后
续计量。




                                                 中海发展股份有限公司
                                             二〇一二年十一月二十七日




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